Q2 2020 WOHNINVESTMENTS IN DEUTSCHLAND - ANALYSE DER TRANSAKTIONEN - Dr. Lübke & Kelber
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ANALYSE DER TRANSAKTIONEN WOHNINVESTMENTS IN DEUTSCHLAND Q2 2020 RESIDENTIAL
ED ITORIAL
„Was den deutschen Wohninvestmentmarkt im ers-
ten Halbjahr 2020 kennzeichnet...“
Nach 8,55 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im
ersten Quartal nunmehr 3,1 Mrd. Euro in Q2
Kurzzeitiger Marktstillstand durch die Covid-19-
Pandemie ist überstanden
Transaktionsgeschehen sowie Preise haben kaum
einen Einbruch erlebt
Nur zwei großvolumige Deals mit über 1.000
Wohnungen
Mittel- und langfristig möglicher Auftrieb für wohn-
wirtschaftliche Investments, da aus anderen Asset-
Klassen Gelder Richtung wohnen umgeschichtet
MARC SAHLING werden
GESCHÄFTSFÜHRER Ohne weiteren wirtschaftlichen Einbruch sollte das
Transaktionsvolumen vom letzten Jahr in Höhe von
über 17 Mrd. Euro übertroffen werden
Seite 02Entwicklung des Transaktionsvolumens
Q1 Q2 Q3 Q4
25,00
Q1 Q2 Q3 Q4 400.000
23,50 361.900
350.000
Transaktionsvolumen in Mrd. Euro
19,35
20,00
300.000
17,14
16,40
221.900
Wohneinheiten
250.000
15,00 13,88 214.500
12,50 12,23
11,65 200.000
10,00 143.150 137.900
150.000
116.245 115.400
91.440
100.000
5,00
50.000
0,00 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Dr. Lübke & Kelber Research
Nach dem annäherndem Rekordergebnis im ersten Quartal aufgrund der Adler/ADO-Übernahme zeigte sich das Q2: Rund 3,1 Mrd. €
2. Quartal zwar Corona-bedingt etwas schwächer, jedoch blieb das Wohnsegment mit rund 3,1 Milliarden Euro
weiterhin auf dem Investmentmarkt gefragt. Dieses Ergebnis reichte zwar nicht ganz an das 2. Quartal 2019
heran (3,5 Mrd. Euro), jedoch liegt der Halbjahreswert von 11,65 Milliarden Euro rund 80 Prozent höher als in
2019 (6,4 Mrd. Euro) und fast gleichauf mit dem von vor 2 Jahren (11,76 Mrd. Euro).
Mit rund 18.200 Wohnungen wurden dabei aber relativ wenig Wohnungen gehandelt, die Preise lagen jedoch 18.200 gehandelte
aufgrund der geographischen Konzentration auf die Top-Locations sowie dem hohen Anteil an Forward-Deals Einheiten in Q2
(ca. 1/3 des Transaktionsvolumens) mit etwa 170.000 Euro pro Wohnung deutlich höher als zuletzt.
Für die 2 größten Deals (nach Wohneinheiten) zeigte sich die LEG Immobilien AG verantwortlich. Für zusammen
770 Millionen Euro kaufte sie 2 Portfolien. Das erste stammt von der Deutschen Wohnen AG und umfasst rund
6.400 Wohneinheiten schwerpunktmäßig in Ludwigshafen, Mannheim, Koblenz, Braunschweig und Laatzen.
Das zweite Paket kommt von einem Privatinvestor und beinhaltet 1.075 Wohnungen in Flensburg und Umge-
bung. Somit baut die LEG ihre Bestände außerhalb ihres Kernmarktes NRW weiter deutlich aus.
Der zweitgrößte Deal auf Basis des Transaktionsvolumens war der Ankauf eines Teils der Projektentwicklung Rund 900 Mio. €
flossen in Projekte
Gmunder Höfe in München durch die Vonovia AG. Für die 322 Wohnungen bezahlte der größte deutsche
Wohnungsvermieter rund 250 Millionen Euro. Dieser Deal trug dabei übermäßig stark zum Anteil der Projekt-
entwicklungen am gesamten Transaktionsgeschehen bei. Rund 30 Prozent des Volumens entfiel im 2. Quartal
auf Neubauwohnanlagen. Diese tragen mit knapp 5.000 Euro pro m² auch deutlich zum erhöhten Preis pro m²
von rund 2.550 Euro aller Transaktionen bei.
Seite 03Käuferherkunft nach Transaktionsvolumen
100% 93% 94% Wieder fast nur
90% Deutsche Käufer Ausländische Käufer deutsche Käufer
80% 82% 80%
76% 74%
75%
50%
24% 26%
25% 20% 18% 20%
10%
7% 6%
0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020 Q2 2020
Dr. Lübke & Kelber Research
Nach dem Anstieg der ausländischen Käufer in Q1 aufgrund der Übernahme von Adler Real Estate durch die
schwedische ADO Gruppe hat sich in Q2 das Bild wieder klar zu Gunsten der inländischen Käufer gedreht. Rund
94 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf Käufer mit deutscher Herkunft. Die größte Transaktion mit
ausländischem Käufer war der Verkauf von 432 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin und Brandenburg durch
die Treucon Gruppe. Ebenfalls in Berlin kaufte die Skjerven Group für Heimstaden 300 Wohnungen für rund
54 Millionen Euro. Die Wohnungen liegen überwiegend im Bezirk Mitte.
Transaktionsvolumen nach Investorentyp (Q2 2020)
Immobilien-AGs
größte Käufergruppe
0,1% Immobilienunternehmen
15,5%
22,4% Privatinvestor / Family Office
2,2% Immobilien-AG/ REIT
Versicherung / Pensionskasse
1,6%
Bauträger / Projektentwickler /
6,2% Wohnungsbaugesellschaft
Geschlossener Immobilienfonds
10,0% Offener Immobilienfonds /
42,2% Spezialfonds
Sonstige
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Aufgrund der zwei großen Ankäufe für in Summe rund 770 Millionen Euro von der LEG haben die Immobilien
AGs einen Anteil von rund 42 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen. Ebenso zeigten sich die Deutsche
Wohnen AG (mehrere mittelgroße Portfolien), die Noratis AG (diverse Portfolien in Nebenlagen) sowie die Vonovia
AG (vor allem mit dem Forward-Deal in München) äußerst aktiv am Markt.
Zweitgrößte Käufergruppe waren die offenen und Spezialfonds, die vordergründig in Forward-Deals investierten.
Darunter diverse Ankäufe der Industria Wohnen, der Art-Invest sowie der Catella Residential Investment.
Seite 04Durchschnittliche Transaktionsgröße in Mio. EUR & Anzahl der Wohneinheiten aller Deals
∅ 221 WE pro
60 1.400 Deal in Q2
50 1.200
Ø Anzahl der WE proTransaktion
1.000
40 828
Ø Transaktionsgröße in Mio. €
769
685 800
30
600
20 354 341
400
200 227 221
10 200
46,8 39,1 50,0 34,3 28,3 31,9 50,7 37,5
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q2 2020
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Aufgrund der wenigen Großtransaktionen sank die Anzahl der durchschnittlich gehandelten Einheiten von
882 Wohnungen in Q1 auf 221 in Q2. Dabei betrug das Transaktionsvolumen rund 37,5 Millionen Euro pro Deal.
Nach den gescheiterten Übernahmeverhandlungen zwischen LEG und TAG ist derzeit auch keine Mega-Über-
nahme für das restliche Jahr in Sicht, sodass sich diese Werte für das restliche Jahr in ähnlichen Dimensionen
einpendeln werden.
Durchschnittliche Transaktionskosten in EUR pro WE & m² aller Deals
∅ 2.550 Euro pro
3.000 € Quadratmeter
160.000 € 2.550 €
2.300 € 2.500 €
140.000 € 2.133 € 2.206 €
120.000 € 2.000 €
Ø Transaktionskosten pro WE
Ø Transaktionskosten pro m²
100.000 € 1.446 €
1.500 €
80.000 €
1.002 €
877 € 876 €
60.000 € 1.000 €
140.000 €
140.362 €
148.500 €
170.000 €
40.000 €
56.485 €
57.000 €
65.040 €
96.966 €
500 €
20.000 €
- € - €
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q2 2020
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Von einem Corona-bedingten Preiseinbruch kann derzeit keine Rede sein. Die durchschnittlichen Verkaufspreise
pro Quadratmeter blieben im 2. Quartal stabil. Der höhere Durchschnittspreis erklärt sich vor allem durch den
höheren Anteil an Forward-Deals sowie dem hohen Anteil an Investitionen an guten bis sehr guten Standorten.
Seite 05Transaktionsstruktur nach Größenklassen (Q2 2020)
Nur zwei Großdeals
> 1.000 WE in Q2
2% =< 30 Einheiten
3%
31 - 50 Einheiten
35% 27%
51 - 250 Einheiten
251 - 1.000 Einheiten
1.001 - 5.000 Einheiten
6%
28% über 5.000 Einheiten
Dr. Lübke & Kelber Research
Lediglich bei den zwei LEG Deals wurden über 1.000 Wohnungen gehandelt. Mit den 6.400 Einheiten die von
der Deutschen Wohnen kamen war das bereits über ein Drittel des gesamten Volumens. Die Mehrzahl der Deals
wurde aber wieder im Bereich zwischen 50 und 1.000 Wohnungen gehandelt. Knapp zwei Drittel der Deals
sowie 55 Prozent der Wohneinheiten entfallen auf diese beiden Größenklassen. So zum Beispiel der Ankauf von
300 Wohnungen in Duisburg durch die ER-MA Grundbesitz, der Erwerb von 231 Wohnungen der d.i.i. in Minden
oder auch der Ankauf von 178 Wohnungen in Wiesbaden-Schierstein durch die KGAL.
Transaktionsvolumen nach Top-7*- und B-Städten (Q2 2020)
100% 100%
Anteil am Gesamtumsatzvolumen
Anteil an gehandelten Einheiten
75%
75% 75%
57%
50% 50% 43%
25%
25% 25%
0% 0%
Top-7 Städte B-Städte Top-7 Städte B-Städte
Dr. Lübke & Kelber Research | * Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf
Durch die vielen Forward-Deals und Käufe von Bestandswohnanlagen in den Großstädten ist der Anteil der Top-
7 Standorte am gesamten Transaktionsgeschehen wieder deutlich angestiegen. Zwar wurde nur etwa jede
vierte Wohnung in den Top-7 gehandelt, dafür rund 42 Prozent des Transaktionsvolumens dort umgesetzt.
Dabei taten sich Berlin, Frankfurt und München besonders hervor. In den drei Städten wurden insgesamt mehr
als 1,2 Milliarden Euro gehandelt. Durchschnittlich kostete der Quadratmeter in den Top-7 rund 4.100 Euro.
Seite 06KONTA KT
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