Rechnen mit Köpfchen - Wohnungswirtschaft-heute
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THEMA
Rechnen mit Köpfchen
Die Leistbarkeit im Wohnbau
gerät immer mehr unter Druck.
Doch durch Kooperationen
und kluge Kombinationen lässt
sich finanziell noch einiges
stemmen.
MAIK NOVOTNY
Foto: Gsottbauer Architekten
WohnenPlus digital: mehr
online unter wohnenplus.at
Leistbarkeit dank Baurecht: Mehrgenerationenwohnen „Haus im Leben“ der BWSG in Innsbruck
E
ine so breite Resonanz hatte das mer mehr Investoren ganze Wohnanla- 10,70 Euro pro Quadratmeter, es fehlen
Thema leistbares Wohnen in Ös- gen en gros kaufen, was das Angebot circa 220.000 Wohnungen, die für Haus-
terreich schon lange nicht mehr auf dem freien Markt reduziert. Die auf- halte leistbar sind, welche weniger als 60
erreicht: Ende April widmete der ORF geregte Resonanz auf den ORF-Bericht Prozent des Durchschnittseinkommens
dem internationalen Druck auf den Woh- zeigte, dass das Thema Betongold, Vor- verdienen. Auch im Vergleich der drei
nungsmarkt einen eigenen Beitrag. An- sorgewohnungen und Kostenexplosion Städte führt Berlin: Die Durchschnitts-
lass dafür war eine Studie der globalen heute nicht mehr ausschließlich auf den miete stieg in den letzten zehn Jahren in
Analysten Real Capital Analytics. Diese Immobilienseiten diskutiert wird. New York um 15 Prozent, in Berlin um
hatten alle großen Immobiliendeals (mit 21 Prozent und in Wien um 16 Prozent.
mindestens zehn Wohneinheiten) in 16 Neoliberale Dramatik Ist der Neoliberalismus daran schuld?
Städten ausgewertet, woraus sich der im- Eine Definition dieses Begriffs wollen
mer schnellere Run auf das Betongold Bestätigung von fachlicher Seite kam die Autoren der Studie gar nicht liefern,
seit der Finanzkrise 2008 ablesen ließ. von der fast zeitgleich veröffentlichten es genügen die Fakten: Der Verkauf oder
2007 lag die Summe der großen Käufe Studie „Post-neoliberal housing policy? Abriss von Sozialwohnungen, die Schwä-
bei 17,3 Milliarden Euro, 2019 wurden Disentangling recent reforms in New chung des Mieterschutzes und der stär-
66,9 Milliarden Euro in Mietwohnungen York, Berlin and Vienna“ von Justin Kadi kere Einfluss des Finanzkapitals auf den
investiert. (TU Wien), Lisa Vollmer und Sam Stein. Wohnungsmarkt, während der Einfluss
Überraschend dabei war, dass Wien Die drei Autoren verglichen die Ent- der Mieter und auch ihrer politischen
gleichauf mit Paris und Madrid an fünf- wicklung in den genannten drei Städ- Vertreter schwand. Gegenmaßnahmen
ter Stelle lag, hier flossen zwischen ten. New York liberalisierte seinen Woh- wie der Mietendeckel des Berliner Se-
2007 und 2020 insgesamt 11,2 Milliar- nungsmarkt schon in den 1970ern, Berlin nats wurden heiß debattiert – im April
den Euro in den Wohnbau. Der Anteil erst ab den 1990ern infolge der Abschaf- 2021 scheiterte er vorerst vor dem deut-
des freifinanzierten Wohnbaus beträgt fung der Gemeinnützigkeit in Deutsch- schen Bundesverfassungsgericht. Wien
inzwischen rund zwei Drittel. Das Pro- land, dafür mit den dramatischsten Aus- scheint hier vergleichsweise noch eine
blem daran, so der Tenor, sei nicht nur wirkungen auf den Mietwohnungsmarkt. Insel der Seligen zu sein, doch auch hier
die schwindende Leistbarkeit, sondern Zwischen 2011 und 2018 stieg der durch- warnen die Autoren der Studie: „Nach
auch die geringe Verfügbarkeit, da im- schnittliche Mietpreis um 65 Prozent auf heutigen Prognosen wird Wien bis 2030
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um 150.000 Einwohner wachsen. In die- legt, ist dieses Modell kaum noch dar-
sem Zusammenhang ist die geplante Er- stellbar“, so die VÖPE und warnt: „Ob
weiterung des Gemeindebaus um 4.000 die Zweidrittel-Regelung für geförderten
Wohneinheiten bis 2025 ein Tropfen auf Wohnbau dämpfende Wirkungen auf
den heißen Stein.“ die Grundstückspreise hat, ist noch völ-
lig unklar. Es ist nicht unwahrscheinlich,
Partnerschaft unter Druck dass Bauhoffnungsland mehr und mehr
gehortet wird und es bis auf Weiteres gar
Den schwarzen Peter wollen sich die nicht mehr auf den Markt kommt – dann
Investoren allerdings nicht zuschieben kann keiner mehr bauen.“
lassen. Denn so scharf seien die Gren-
zen zwischen gemeinnützigen und frei- Forderungen an die Politik
finanzierten Projekten gar nicht gezogen,
sagt Sebastian Beiglböck, Geschäftsfüh- Was nicht heißt, dass die Bauträger – ob
rer beim Verband der Österreichischen gemeinnützig oder nicht – tatenlos zuse-
Projektentwickler (VÖPE). „Durch die hen, wie die Leistbarkeit versickert. Hier
hohen Grundstückspreise ist es seit vie- wie dort werden verschiedene Finanzie-
len Jahren üblich, dass Baufelder für rungsmodelle angewendet. „Bewährt ha-
freifinanzierten und geförderten Wohn- ben sich eigentlich alle Kombinationen
bau mit gemeinnützigen Partnern part- aus freifinanziertem Eigentum mit den
nerschaftlich entwickelt werden. Ohne diversen Formen geförderter Mietwoh-
diese Partnerschaften würde es mangels nungen, egal, ob es nun Wohnungen aus
angemessener Grundkosten noch weni- der Wiener Wohnbauinitiative oder klas-
Visualisierung: MGC
ger geförderten Wohnbau geben.“ sisch geförderte Wohnungen sind“, sagt
Denn die Grundkosten, das wissen Andreas Holler, Geschäftsführer der Bu-
alle, sind heute enorm. Selbst landwirt- wog. „Aber nicht jede Kombination passt
schaftliche Flächen, die nur eine lang- zu jedem Projekt, das muss man sehr ge- Leistbar in die Höhe: Wohnhochhaus The One in Wien von
fristige Entwicklungsperspektive haben, nau planen und viel Erfahrung und ein WBV-GPA und Neues Leben
kosten heute rund 400 Euro, beim Bau- wenig Fingerspitzengefühl sind da schon
land sieht es deutlich dramatischer aus. sehr hilfreich.“ nur ein Faktor, der zu einer durchaus
So muss der geförderte Anteil mittler- Wie beeinflussen diese Finanzie- gewünschten Durchmischung beiträgt.
weile fast immer über einen freifinan- rungsmodelle die in Österreich stets an- Mindestens ebenso wichtig ist die qua-
zierten Anteil quersubventioniert wer- gestrebte soziale Durchmischung im litative Ausrichtung des Projekts: Die
den. Beim Quartier Village im Dritten Wohnbau? „Durch die Kombination ver- Wohnungslayouts haben großen Ein-
in Wien (190.000 Quadratmeter Brutto- schiedener Finanzierungsformen spre- fluss darauf, ob Familien, Singles oder
geschoßfläche für Wohnen) sind jeweils chen wir mit einem Projekt natürlich Paare einziehen, das Umfeld wirkt sich
50 Prozent gefördert beziehungsweise verschiedene Zielgruppen an“, sagt Hol- wiederum stark auf die Altersschichtung
„preiswert“ und freifinanziert. ler. „Allerdings sind die daraus resultie- aus. Mit der Kombination aus Finanzie-
renden unterschiedlichen Wohnkosten rung und Gestaltung von Wohnung und
Wohnumfeld können wir recht gut Ein-
„Durch die hohen Grundstückspreise fluss darauf nehmen, wie die Mieter-
ist es üblich, dass Baufelder für frei- Leistbarkeit im bzw. Eigentümerstruktur eines Objekts
Ländervergleich aussehen wird.“
finanzierten und geförderten Wohnbau Ein Pilotprojekt, was Durchmischung,
2020 kostete eine Mietwohnung Dichte und Wohnungsmix betrifft, ist das
partnerschaftlich entwickelt werden.“ in Österreich im Durchschnitt 8,3 Rivus in Wien-Liesing, beinahe ein eige-
Sebastian Beiglböck, VÖPE Euro pro Quadratmeter inklusive ner Stadtteil, der in mehreren Bauphasen
Betriebskosten. Im Bundesländer- errichtet wurde und wird: Rivus Quar-
vergleich führt Salzburg deutlich tus machte 2017 den Anfang, inzwischen
Doch auch diese Partnerschaft gerät in mit 9,9 Euro vor Vorarlberg (9,6), sind auch Rivus I (Architekten: Hillin-
einem überhitzten Markt an ihre Gren- Tirol (9,2) und Wien (8,6), günsti- ger-Mayrhofer ZT) mit 68 freifinanzier-
zen – und das sogar trotz der 2018 einge- ges Schlusslicht ist das Burgenland ten Eigentumswohnungen. Rivus II (Ar-
führten Widmungskategorie „geförder- mit 6,4 Euro. Massiv teurer gewor- chitekten: BEHF) mit 130 freifinanzierten
ter Wohnbau“. Für 10.000 Quadratmeter den ist das Wohnen in ganz Öster- Eigentumswohnungen und Rivus III (Ar-
Grünland ohne Aufschließung und einer reich: 2010 waren es noch 6,0 Euro chitekten: Lorenzateliers ZT GmbH) mit
angenommenen Dichte von 1.0, müsste pro Quadratmeter. Bundesweit sind 181 Mietwohnungen, die im Rahmen der
der freifinanzierte Anteil 824 Euro betra- 42,8 Prozent der Hauptwohnsitze Wiener Wohnbauinitiative errichtet wur-
gen, um den mit 188 Euro gedeckelten Mietwohnungen. Den höchsten An- den, realisiert. Bis 2022 kommt als letztes
Anteil des geförderten Wohnbaus aus- teil an Mietwohnungen hat Wien Puzzleteil das Rivus Vivere mit 296 freifi-
zugleichen. Eine freifinanzierte 80-Qua- mit 78,1 Prozent, den niedrigsten nanzierten Mietwohnungen sowie 2.400
dratmeter-Wohnung wäre somit um Anteil das Burgenland mit 21,1 Quadratmeter Gewerbefläche dazu.
70.000 Euro teurer als eine vergleichbare Prozent. Bei der Buwog wurde der Anteil der
geförderte. „Wenn man dieses Rechen- Mietwohnungen in den vergangenen
beispiel auf gewidmetes Bauland um- Quelle: Statistik Austria Jahren von etwa einem Viertel auf aktuell
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Foto: Gsottbauer Architekten THEMA
Das Mehrgenerationenwohnhaus „Haus im Leben“ wurde mit Hilfe der Wohnbauförderung finanziert.
rund die Hälfte der neuerrichteten Woh- mals schon günstig und natürlich erst Allerdings ist die Frage, ob sich die
nungen erhöht. Da man das Ziel verfolgt, recht im Vergleich zum heutigen Preis- günstigen Vorzeichen dieses Projekts in
den eigenen Wohnungsbestand zu stär- niveau.“ Trotzdem bedurfte es eines Zukunft noch so leicht herstellen lassen.
ken, wird dieser Trend in Zukunft noch ausgeklügelten Systems, um Miet- und „Wir haben schon viele Hochhäuser rea-
anhalten. Allerdings bleibt die Frage of- Eigentumswohnungen so auszutarieren, lisiert“, blickt Michael Gehbauer zurück.
fen, wie Leistbarkeit in Zukunft garan- dass sich Grund- und Errichtungskosten „Die ersten wie Gasometer und Kund-
tiert werden kann, und hier, so Holler, ist ausgehen. ratstraße waren noch zu 100 Prozent ge-
auch die Politik gefragt: „Sie muss durch fördert, Monte Laa zur Hälfte und bei The
Baulandmobilisierung dafür sorgen, dass One haben wir 50 Prozent Wohnbauiniti-
ausreichend kostengünstige Grundstü- „Der Mietkauf war anfangs ein Minder- ative. Man sieht also: Leistbares Wohnen
cke für den Wohnbau zur Verfügung ste- im Hochhaus wird immer schwieriger.“
hen, beispielsweise indem sie das Horten heitenprogramm, wird aber zunehmend
von Grundstücken steuerlich sanktioniert. nachgefragt. Wir haben uns dennoch Ideologiefrage Mietkauf
Und sie muss die oft wirklich unnötig lan-
gen Vorlaufphasen verkürzen.“ dazu entschieden, diese Rechtsform Betrachtet man die Finanzierungsfrage
Durchmischung in der Höhe
künftig eher zu vermeiden, weil wir es aus Sicht der Bewohner, gibt es eben-
falls mehrere Modelle, eines davon der
als unseren Auftrag sehen, leistbaren Mietkauf, der mit der letzten WGG-No-
Partnerschaften zwecks Durchmischung velle attraktiver wurde. Inwiefern die-
und Leistbarkeit gehen bisweilen auch
Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“ ses Angebot in Anspruch genommen
die gemeinnützigen Bauträger mitei- Michael Gehbauer, WBV-GPA wird, wird sich erst nach Ablauf der
nander ein. Ein buchstäblich herausra- ersten Fünf-Jahres-Fristen 2024 zei-
gendes Beispiel ist das Wohnhochhaus gen. Eine Option, die von den Bauträ-
The One, ein Drittel des Hochhaustrios „Die freifinanzierten Wohnungen fun- gern unterschiedlich gehandhabt wird.
The Marks nahe den Wiener Gasome- gieren dabei als kommunizierende Ge- „Der Mietkauf war anfangs ein Minder-
tern. Dieses wird von der WBV-GPA und fäße“, sagt WBV-GPA-Geschäftsführer heitenprogramm, wird aber zunehmend
Neues Leben gemeinsam errichtet und ist Michael Gehbauer. „Würde man hier aus- nachgefragt“, sagt Michael Gehbauer.
mit 126 Metern und 38 Stockwerken das schließlich freifinanzierte Wohnungen „Der Anteil ist von zehn auf 20 Prozent
höchste jemals von Gemeinnützigen er- errichten, wären diese billiger – jetzt sind gestiegen und steigt weiter. Aufgrund der
richtete Wohnhaus in Österreich (Archi- sie teurer, weil sie das leistbare Wohnen geänderten Zinslandschaft wird fast je-
tekten: StudioVlayStreeruwitz). Die 410 abfedern. Im Vergleich zu anderen rein der der kann eine Wohnung kaufen. Wir
Wohnungen teilen sich in 232 Eigen- freifinanzierten Hochhausprojekten wie haben uns aber heute dazu entschieden,
tums- und 178 leistbare Mietwohnungen. Marina Tower oder Triiiple ist The One diese Rechtsform künftig eher zu vermei-
Ein Startvorteil des Projekts war, dass die allerdings wirklich durchmischt.“ Nicht den. Das hat auch ideologische Gründe,
Grundstückswidmung schon einen (im nur das, sondern, wie Johann Gruber weil wir es als unseren Auftrag sehen,
städtebaulichen Vertrag festgeschriebe- hinzufügt, „Da bei uns Gemeinnützigen leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu
nen) Anteil von 50 Prozent an günstigen die Kostendeckung als Limit gilt und un- stellen. Denn auch wenn eine Wohnung
Wohnungen vorsah. „Das hat den Grund- ser Preis keine Rendite beinhaltet, sind nach dem Kauf vom Käufer selbst ge-
preis gedrückt“, sagt Neues-Leben-Ge- wir auch günstiger als jene komplett frei- nutzt wird, ist sie in gewisser Hinsicht ein
schäftsführer Johann Gruber. „Er war da- finanzierten Projekte.“ Investitionsobjekt, und das ist nicht der
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Zweck, zu dem wir Wohnungen bauen.“ Architekturwerkstatt 2020 das Generati- erklärt Micha Poszvek von realitylab, „die
Beim Neuen Leben sieht man die Lage onenwohnen „Haus im Leben“ in Inns- Gemeinschaftsräume werden vom Ver-
eher entspannt und abwartend, so Jo- bruck im Rahmen der Wohnbauförde- ein angemietet.“ Die Kombination aus
hann Gruber, „Aber wir bewerben den rung. Das Mehrgenerationenhaus mit 43 Baugruppe und Vergabe übers Wohn-
Mietkauf auch nicht aktiv. Wer sich inte- Wohneinheiten ist die zweite Baustufe, service klingt auf Anhieb ungewöhn-
ressiert, muss auf uns zukommen.“ die erste wurde bereits 2017 fertiggestellt. lich, treffen hier doch Gründungsmitglie-
Das finanzielle Jonglieren auf teurem Beide zusammen sind ein programmati- der auf Personen, die sich eventuell gar
Grund und Boden ist nicht nur auf Wien scher wie finanzieller Glücksfall in der nicht mit dieser Wohnform auseinander-
beschränkt. Fast alle größeren Städte ha- Tiroler Landeshauptstadt, deren Preise gesetzt haben. Keine Sorge, sagt Posz-
ben mit rapider Verteuerung zu kämp- aufgrund praktisch nicht mehr vorhan-
fen, allen voran Innsbruck und Salzburg. dener Baulandreserven ins Astronomi-
Eine Möglichkeit, die enormen Grund- sche steigen. 6.000 Euro pro Quadrat- „Die Politik muss durch Bau-
kosten zu umgehen, ist das Baurecht. Da- meter für eine Wohnung sind inzwischen
von werden beispielsweise die Bewoh- keine Ausnahme. Beim Wohnprojekt landmobilisierung dafür sorgen, dass
ner einer in Bau befindlichen Anlage der „Weitblick“ des Innsbrucker Bauträgers ausreichend kostengünstige Grund-
Salzburg Wohnbau in Schwarzach pro- Espada Bauprojekt GmbH intervenierte
fitieren. Dieses Wohnhaus mit 28 Miet- die stadteigene Immobiliengesellschaft stücke für den Wohnbau zur Verfügung
wohnungen in der Schönbergsiedlung IIG, erwarb 21 der 81 Wohnungen um
wird im Baurecht auf einem Grundstück einen Quadratmeterpreis von 3.500 Euro
stehen, beispielswiese, indem sie
der österreichischen Bundesforste er- und verkaufte sie um 3.900 Euro weiter. das Horten von Grundstücken
richtet (Architekt Karl Thalmeier, Fer-
tigstellung Sommer 2021). Es ist nicht Leistbarkeit und Inklusion steuerlich sanktioniert.“
die erste Kooperation: „Ein Baurechts- Andreas Holler, Buwog
grund macht Wohnraum einfach er- Ein eher kleiner Bereich, der sich aber
schwinglicher“, erläutert Georg Schöppl, als Zukunftslabor der Wohnformen und
Bundesforste-Vorstand für Finanzen und der Finanzierung erwiesen hat, sind Bau- vek: „Wir haben einen ähnlichen Prozess
Immobilien. „Mehr als 20 Objekte haben gruppen. Hier werden verschiedene Mo- beim Wohnbau Arakawastraße begleitet,
wir mit der Salzburg Wohnbau in dieser delle, vom Mietshäusersyndikat bis zum in Essling ist es das erste Mal mit einer
Form bereits erfolgreich realisiert. Und Wohnheim, ausprobiert – und manch- Baugruppe. Es wird eine Infoveran-
diesen Weg wollen wir im Bundesland mal auch die „klassische“ Förderung. staltung für alle auf der Warteliste ge-
Salzburg dort, wo es sinnvoll ist, gemein- In Wien-Essling findet sich zurzeit eine ben, und wir sind in enger Abstimmung
sam weitergehen.“ Raum dafür dürfte es Baugruppe des Bauträgers Gartenheim mit dem Wohnservice. Wir halten diese
noch reichlich geben, immerhin gehört zusammen. Nach Planung des Architek- Kombination für fortschrittlich, denn
den Bundesforsten rund ein Zehntel der turbüros sandbichler architekten und durch diesen inklusiven Ansatz decken
gesamten Staatsfläche Österreichs, wenn betreut von realitylab werden in den wir mehr ökonomische Rahmenbedin-
auch nur ein Bruchteil davon Bauland ist nächsten drei Jahren 17 geförderte Miet- gungen ab und holen uns ein diver-
oder als solches mobilisierbar ist. Eben- wohnungen und 20 Smart-Wohnungen ses Publikum ins Haus.“ Finanzierung,
falls im Baurecht, auf 4.600 Quadratme- sowie ein Kindergarten errichtet. Leistbarkeit und soziale Durchmischung:
tern Baugrund des Konvents der Ursuli- „Rechtlich handelt es sich um klas- Mit der richtigen Kombination geht die
nen, realisierte die BWSG mit Gsottbauer sische Genossenschaftswohnungen“, Gleichung auf.
Visualisierung: MGC
Luxus für die breite Masse: Spa und Schwimmbad im Sockelbereich von The One in Wien, Sankt Marx.
W O H N E N P LU S . 2|2021 11Sie können auch lesen
