REGION STUTTGART Industrie- & Logistikimmobilien 2022 - E & G IMMOBILIEN
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REG IO N STUT TGA RT Industrie- & Logistikimmobilien 2022
03
MARKTUMFELD
Industrie & Logistik
im Aufschwung
„OHNE LOGISTIK KEIN
Bereits seit Jahren erlebt der Logistiksektor einen unaufhaltsamen Auf-
WOHLSTAND.“
stieg vom Hidden Champion zu einem Rising Star des Immobilienmarktes.
Markus Knab, Leiter Industrie- & Logistikimmobilien
Im Jahr 2021 wurde diese Dynamik weiter beschleunigt durch den stark
wachsenden Online-Handel und die wirtschaftliche Erholung in der Re-
gion Stuttgart. Nach einem Corona-bedingten Auftragseinbruch in 2020 Nicht nur in Deutschland, sondern überall auf der Welt ist der Logistiksektor ein unverzichtbares Glied der Wertschöpfungs-
kette. Aber schon morgen könnten die Lieferhelden der Pandemie zu einem Ärgernis werden. Nämlich dann, wenn es um die
verzeichnet vor allem der Maschinenbau volle Auftragsbücher und wach-
Ansiedlung von Logistikunternehmen vor der eigenen Haustür geht.
sende Exporte. Aber auch in der Automobilindustrie ist ein neuer Aufbruch Trotz anhaltend hoher Nachfrage nach multi-funktionalen Hallenflächen steht auch weiterhin nur ein geringes Flächenange-
bot zur Verfügung. Im Ergebnis schwächt dies die wirtschaftliche Zukunft der Region Stuttgart.
spürbar.
MARKTUMFELD 2021/2022
• Wirtschaftlicher Aufbruch nach der Pandemie trifft auf • Strukturwandel in der Region benötigt zusätzliche
anfällige Lieferketten Hallenflächen
• Hohe Nachfrage nach modernen Industrie- und • Mehr Platz für Wachstum erhält den Wohlstand für alle
Logistikflächen trifft auf begrenztes Angebot
LOGISTIK: UMSATZ IN MRD. € & BESCHÄFTIGTE IN MIO.
Mio. €
3,4
3,2
3,0
2,8
310
293
285 2,6
274 279
267
258
2,4
2,2
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Umsatz
Beschäftigte
Quelle der Darstellung: Logistikweise / Fraunhofer SCS
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04 05
VERMIETUNG
Vermietungsmarkt
Rekordumsätze
„SCHNELL SEIN MACHT DEN
Der Vermietungsmarkt für Industrie- & Logistikimmobilien spie- UNTERSCHIED.“
gelt die wirtschaftliche Erholung in der Region Stuttgart wieder. So Alexander Fink, Berater Industrie- & Logistikimmobilien
verzeichnete das Jahr 2021 einen Rekordumsatz bei E-Commerce
wie auch im verarbeitenden Gewerbe. Vor allem der Maschinen-
Die hohe Nachfrage aus Industrie und Logistik trifft auf ein stetig sinkendes Flächenangebot. In der Konsequenz werden
bau und die Automobilindustrie sind Treiber dieser positiven selbst Hallen älteren Baujahrs und in B-/C-Lagen angemietet. Mit zunehmender wirtschaftlicher Erholung ist für das
kommende Jahr mit Versorgungsengpassen zu rechnen. Hier gilt es ständig auf der Höhe des Marktes zu bleiben und stra-
Dynamik. Mit vollen Auftragsbüchern wächst auch die Nachfrage
tegische Maklerkontakte zu nutzen.
nach Industrie- & Logistikflächen in der Region Stuttgart.
VERMIETUNGEN 2021/2022
• Rekordumsatz von 271.500 m² • Handel/E-Commerce erneut mit starkem Ergebnis
• Stärkste Zuwächse bei OEM/Automotive sowie (68.500 m²)
Industrie/Produktion • Hohe Nachfrage nach flexiblen Hallenflächen
• Logistik mit höchstem Flächenumsatz (75.000 m²) • Steigende Durchschnittsmieten bei Bestand und Neubau
ENTWICKLUNG DER MIETFLÄCHENUMSÄTZE IN DER REGION STUTTGART IN M2 (OHNE EIGENNUTZER)
271.500
247.500
240.600
240.000
217.700
209.700
205.000
177.500
172.000
142.500
GESAMT
121.700
65.500
52.000
58.000
54.200
29.000
31.300
27.500
25.400
14.400
ANTEIL NEUBAU
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2021
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06 07
VERMIETUNG
FLÄCHENUMSATZ DER (LAND-)KREISE IN M2 MIETPREISE IM ÜBERBLICK IN €/M2*
34,6 % Landkreis Ludwigsburg 94.000 Mietpreise Durchschnittsmiete Mietpreise Durchschnittsmiete
Bestand Bestand Neubau Neubau
25,2 % Landkreis Esslingen 68.500
Landkreis Böblingen 4,00 – 6,50 5,30 – –
21,0 % Landkreis Böblingen 57.000
Landkreis Esslingen 3,90 – 6,70 6,00 6,90 – 7,10 7,00
9,2 % Landkreis Göppingen 25.000
Landkreis Göppingen 3,50 – 5,00 5,30 – –
7,0 % Rems-Murr-Kreis 19.000
Landkreis Ludwigsburg 4,00 – 6,20 5,30 6,80 6,80
2,9 % Stadtkreis Stuttgart 8.000
Rems-Murr-Kreis 4,20 – 6,00 5,30 – –
Stadtkreis Stuttgart 4,50 – 6,00 5,30 – –
Gesamt 3,50 – 6,70 5,50 6,80 – 7,10 7,00
* Ohne Mietvertragsverlängerungen/ohne Eigennutzer/ohne Freifläche; reine Hallenfläche, ohne Mezzanin-/Büro-/Sozialfläche;
gewichtet nach vermieteter Industrie- & Logistikfläche; alle Preise pro Monat, netto/kalt
GESAMTFLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENSEGMENT IN M2 (BESTAND & NEUBAU) SPITZEN- & DURCHSCHNITTSMIETEN IN €/M2
6.500 BESTAND NEUBAU
≤ 1.000
5,50 7,00
2021
2021
37.500 6,70 7,10
1.001 – 3.000
5,30 6,80
2020
2020
6,70 6,80
5,30 6,70
2019
2019
89.000 6,70 6,80
40.500
3.001 – 5.000 ≤ 10.000
Gesamt 5,10 5,70
2018
2018
271.500
6,70 6,80
4,60 6,00
2017
2017
6,50 6,50
4,75 6,03
2016
2016
6,00 6,75
2015 4,60 6,10
2015
98.000
5,90 6,20
5.001 – 10.000
4,45 5,30
2014
2014
5,90 5,30
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2021
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08 09
VERMIETUNG
BRANCHEN: MIETFLÄCHE UND MIETVERTRAGSABSCHLÜSSE BRANCHENENTWICKLUNG IN M2
2021 2020
1,1 % (2 Abschlüsse) 0,6 % (1 Abschluss)
75.000
Sonstige Handwerk
68.500
66.000
4,6 % (6 Abschlüsse)
Dienstleistung
56.800
16,6 % (5 Abschlüsse) 27,6 % (15 Abschlüsse)
45.000
OEM/Automotive Logistiker/Transport
31.700
Gesamt
271.500 m2
20.500
13.200
12.500
10.600
24,3 % (16 Abschlüsse)
8.000
Industrie/Produktion
3.000
1.700
1.500
25,2 % (15 Abschlüsse)
Handel/E-Commerce
Logistiker/ Handel/ Industrie/ OEM/ Dienst- Handwerk Sonstige
Transport E-Commerce Produktion Automotive leistung
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2021
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I N V E STM E N T
Investments
Alle wollen Logistik
„MAKLERKONTAKTE ZAHLEN
Wie bereits in den vergangenen Jahren, erfreuen sich Industrie- und SICH AUS.“
Logistik-Investments einer extrem hohen Nachfrage. In Zeiten des Alexander Deiss, Berater Industrie- & Logistikimmobilien
wirtschaftlichen Umbruchs werden vor allem zweit- und drittver-
wendungsfähige Objekte angefragt. Allerdings bleiben geeignete
Für das Jahr 2022 stehen gleich mehrere Neubauprojekte in der Region Stuttgart an. Es bleibt jedoch fraglich, ob diese von
Neubauflächen nach wie vor Mangelware. Im Light-Industrial-Bereich
den jeweiligen Entwicklern veräußert oder im Bestand gehalten werden. Beim Run auf die wenigen verfügbaren Invest-
trifft ein erheblicher Modernisierungsdruck auf ein überschaubares ment-Produkte sind lokales Marktwissen und direkte Kontakte zu den jeweiligen Entscheidungsträgern von strategischem
Vorteil. 2021 zeigte sich dies auch in einer hohe Maklerquote von 75 %.
Angebot. Und auch für den boomenden E-Commerce stehen in der
Region Stuttgart nur vereinzelte Logistikimmobilien zur Verfügung.
INVESTEMENTS 2021/2022
Das enge Marktumfeld setzt sowohl Investoren wie auch Renditen
• Hohe Nachfrage an Industrie & Logistikprodukten • Anstieg des Transaktionsvolumen um über 30 %
unter Druck.
• Logistik und Light-Industrial im Fokus der Investoren • Mehrere großvolumige Deals > € 30 Mio. Euro für
• 12 Transaktionen in 2021 mit einem Gesamtvolumen Light-Industrial-Objekte und einen Gewerbepark
von ca. 217,26 Mio. Euro • Renditen: 3,2 – 3,5 % für Neubau-Investments möglich
INVESTMENTVOLUMEN NACH ASSETKLASSEN
12,7 % Logistik 87,3 % Light-Industrial
27,56 Mio. € 189,70 Mio. €
Gesamt
217,26 Mio. €
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2021
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W I RTS C H A F TS R E G I O N ST U T TG A RT
INVESTMENTVOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN
Die Wirtschaftsregion im Überblick
33,0 % Offene Spezialfonds
Spitzenmieten 2021
18,0 % Versicherungen
14,0 % Projektentwickler
9,0 % Offene Immobilien-Publikumsfonds
8,0 % Fondsmanager
8,0 % Private Anleger
6,0 % Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs
4,0 % Sonstige
A 81 Richtung
Heilbronn
SPITZENRENDITEN (NAR) FÜR GEWERBEIMMOBILIEN IN %
Logistik Büro Geschäftshäuser A-Lage Bietigheim-Bissingen
6,8
6,3
LK Ludwigsburg
6,1
5,0
5,2
5,1
↑ 6,20 €/m2
4,8
4,5
4,2
4,2
4,5
4,3
4,2
4,2
4,2
A 8 Richtung
3,8
3,8
3,5
3,5
3,5
Karlsruhe
Ludwigsburg
Rems-Murr-Kreis
3,3
3,2
Schwieberdingen
3,0
3,0
2,8
3,1
3,0
2,9
2,8
↑ 6,00 €/m2
2,7
Ditzingen Kornwestheim
↑ 6,00 €/m2
Stuttgart
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Sindelfingen
Böblingen Wendlingen
LK Göppingen
↑ 5,00 €/m2
LK Böblingen LK Esslingen
↑ 6,50 €/m2
↑ 6,70 €/m2
A 8 Richtung
München
A 81 Richtung
Singen
Schwerpunkte Industrie & Logistik
↑ Spitzenmiete
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2021
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M A K RT Z A H L E N G P P
Marktkennzahlen Deutschland 2022
German Property Partners
Legende
Spitzenmiete Logistik* (Stadtgebiet)
Spitzenmiete Logistik* (Umland) Hamburg & Berlin
HAMBURG Spitzenrendite netto
6,50 €/m² Grundstückspreise** (Stadtgebiet) Felix Krumreich
Grundstückspreise** (Umland) Tel.: +49 40/350802-528
5,60 €/m² Grundstückspreise (Großraum) Mail: f.krumreich@grossmann-berger.de
Hafen
3,50 % Güterverkehrszentrum
Autobahn
250 – 400 €/m² Bundeswasserstraße
Flughafen
150 – 220 €/m²
80 – 150 €/m²
Düsseldorf & Essen
Timm Georg Roche
DÜSSELDORF Tel.: +49 211/58589-80
Mail: t.roche@anteon.de
6,40 €/m² BERLIN
5,60 €/m² 7,50 €/m²
3,50 % 5,80 €/m²
310 – 360 €/m² 3,20 %
Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt (Grundstückspreise und Renditen) und München.
220 – 270 €/m² 100 – 450 €/m² Köln & Bonn
120 – 150 €/m² 90 – 260 €/m²
Frank Klähn
60 – 160 €/m² Tel.: +49 221/937793-450
Mail: frank.klaehn@greif-contzen.de
KÖLN
5,95 €/m² FRANKFURT
5,25 €/m² 7,50 €/m²
3,40 % 6,50 €/m²
180 – 380 €/m² 3,20 %
150 – 300 €/m² 280 – 490 €/m²
Frankfurt
90 – 130 €/m² 180 – 310 €/m²
80 – 260 €/m² Santino Stetter
Tel:: +49 69 9074487-33
Mail: santino.stetter@blackolive.de
STUTTGART MÜNCHEN
6,90 €/m² 8,20 €/m²
7,10 €/m² 7,00 €/m²
3,50 % 3,10 %
Stuttgart & München
280 – 500 €/m² 430 – 760 €/m²
200 – 400 €/m² 210 – 750 €/m² Markus Knab
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