Markt bericht 2020 - www.ksk-immobilien.de - Kreissparkasse Köln
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Vorwort 3
Corona-Spezial 4
Vorstellung der KSK-Immobilien 8
Marktgebiet der KSK-Immobilien 9 Seite
1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen 10 5 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet 32
1.1 Bevölkerungsentwicklung 10 5.1 Eigentumswohnungen 32
1.2 Bevölkerungsprognose 11 5.2 Mietwohnungen 33
1.3 Haushaltsstruktur 12 5.3 Eigenheime 34
1.4 Wanderungsbewegungen 13
1.5 Veränderung der Altersstruktur 14 Gastbeitrag: Ein Ausblick auf die zukünftige 36
1.6 Beschäftigung 15 Zinsentwicklung in Zeiten instabiler
1.7 Kaufkraft 16 Rahmenbedingungen für die Weltwirtschaft
2 Bautätigkeit im Marktgebiet 18 6 Investmentmarkt 38
Gastbeitrag: Agglomerationskonzept Region 20 7 Regionale Preisreports 42
Köln/Bonn 2040+ – Perspektiven für eine Region 7.1 Preisreport Köln 42
in Balance Exkurs: Metropolenvergleich 48
7.2 Preisreport Rhein-Erft-Kreis 50
3 Nachfragestrukturen im KSK-Marktgebiet 22 7.3 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis 56
7.4 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis 64
4 KSK-Immobilien Wetterkarten 26 7.5 Preisreport Oberbergischer Kreis 70
Hinweise zu verwendeten Immobilienmarktdaten 78
2
KSK-Immobilien Vorwort |
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
hiermit veröffentlichen wir zum mittlerweile neunten Mal unseren Immobilienmarktbericht für das Marktgebiet der Kreissparkasse Köln als umfang-
reiches Zahlen- und Datenwerk rund um die Immobilienmärkte in unserer Region. Wir haben lange diskutiert und es uns gut überlegt, ob dies
überhaupt Sinn macht. Noch Ende Februar sah es so aus, als würde sich die Welt der Immobilien wie ein Perpetuum Mobile immer weiterdrehen: mit
einer Nachfrage, die das Angebot weit übertrifft – nicht nur in Köln, sondern in der ganzen Region – und daraus folgend mit anscheinend unaufhör-
lich steigenden Preisen. Die meisten Mahner und Kritiker dieser Entwicklung waren verstummt und die Erinnerungen an Zeiten ausgeglichener
Immobilienmärkte, an Diskussionen über den demografischen Wandel und strukturschwache Regionen verblassten. Und dann? Dann ist eines
dieser unwahrscheinlichen Ereignisse eingetreten, die in Gutachten als Fußnote erwähnt werden, von denen man jedoch ausgeht, dass sie niemals
eintreffen.
Dr. Guido Stracke
Geschäftsführer der KSK-Immobilien Die Coronapandemie hat von jetzt auf gleich nahezu alles verändert, und das öffentliche Leben kam weitestgehend zum Erliegen. Die ökonomi-
schen Folgen waren vollkommen unklar und angesichts der Sorgen um unser aller Gesundheit auch wenig relevant. Zum Höhepunkt dieser Krise
sollte ursprünglich unser KSK-Immobilien-Marktbericht 2020 erscheinen, im Hinblick auf die Umstände hielten wir es jedoch nicht für den richtigen
Zeitpunkt, um Marktdaten zu veröffentlichen. Jetzt im Sommer sieht die Lage erfreulicherweise schon ganz anders aus. Mit beeindruckender Diszi-
plin und Konsequenz scheint es, als hätten wir den Höhepunkt der Pandemie überschritten und schaffen es bislang ohne massive Rückschläge zu-
rück zur Normalität zu kommen. Und damit richten sich die Blicke auch wieder auf die Immobilienmärkte.
Hat sich etwas geändert? Ist die Immobilienblase (deren Existenz wir immer verneint haben) geplatzt? Sinken die Preise? Müssen Immobilien
zwangsverkauft werden? Die aktuell beruhigende Botschaft ist, dass sich fundamental sehr wenig verändert hat. Noch immer ist das Rheinland ein
attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort mit einer starken, zukunftsfähigen Wirtschaftsstruktur. Noch immer wollen viele Menschen hier leben. Und
auch wenn die Folgen der Coronapandemie in unserer Region viele Menschen und Unternehmen schwer getroffen haben und noch werden, so zeigt
sich der Gesamtmarkt erfreulich resilient. Von daher gilt auch weiterhin, dass Immobilien in unserer Region, sei es zur Eigennutzung oder als Kapi-
Dipl.-Ökonom Matthias Wirtz talanlage, eine interessante und wertstabile Investition sind.
Leiter Research der KSK-Immobilien
Als Teil des Weges zurück in die Normalität wollen wir Ihnen mit diesem Marktbericht in gewohnter Form Informationen zu den sozioökonomischen
und soziodemografischen Entwicklungen in unserer Region mit an die Hand geben. Gerade in den letzten Monaten hat sich gezeigt, dass selbst
unter diesen schockartigen Ereignissen die fundamentalen Rahmenbedingungen die Entwicklung von Immobilienpreisen stabilisieren. Insofern
halten wir die Auseinandersetzung gerade mit diesen Informationen für empfehlenswert. Wir wünschen Ihnen bei der Lektüre des KSK-Immobilien
Marktberichtes 2020 viele neue und interessante Erkenntnisse. Bleiben Sie gesund!
Dr. Guido Stracke Matthias Wirtz Stefan Kraschl
Stefan Kraschl
Stellv. Leiter Research der KSK-Immobilien
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www.ksk-immobilien.de
S
Die Auswirkungen der Coronapandemie auf den
Immobilienmarkt in der Region Köln/Bonn
Auch wenn die Berichterstattung in den letzten Monaten gefühlt kein anderes Thema hat- Schon früh konnte anhand von Daten deutlich gemacht werden, dass die wirtschaftlichen
te als die „Coronakrise“, wissen wir vieles über dieses Virus und die Folgen noch nicht. Auswirkungen der Krise enorm sind. So ermöglichen es zum Beispiel die experimentellen
Weder wissen wir, wann die Infektionsgefahr durch das neuartige Coronavirus vollständig Daten des Statistischen Bundesamtes mit nur einer Woche Verzögerung für jeden Tag die
gebannt sein wird, noch kennen wir die dauerhaften Auswirkungen der Krise auf unsere Fahrleistung der mautpflichtigen Lastkraftwagen auf Bundesautobahnen zu betrachten.
Art des Lebens. Die nachhaltigen konjunkturellen Folgen und die Effekte für den Immobi- Von Februar 2020 auf März 2020 ist die Fahrleistung saisonbereinigt um 5,9 Prozent zu-
lienmarkt sind uns ebenso noch nicht im Detail bekannt, allerdings liegen für diese zwei rückgegangen. Das war der stärkste je gemessene Rückgang gegenüber einem Vormonat
Bereiche mittlerweile zahlreiche Daten und Studien vor, sodass eine generelle Tendenz seit Einführung der LKW-Maut im Jahr 2005. Auf dem Höhepunkt der Krise Anfang April
absehbar ist. Im Folgenden möchten wir einen aktuellen Überblick über die Auswirkungen 2020 lag die Fahrleistung der LKW zeitweilig gar 20 Prozent unter dem Vorkrisenniveau.
der Pandemie auf die Wirtschaft sowie Immobilienmärkte geben und darstellen, wie sich Anfang Juli liegt der Index weiterhin rund 6 Prozent unter dem Wert von Anfang März – die
die Märkte voraussichtlich weiter entwickeln werden. Wirtschaft erholt sich nach Beendigung des Lockdowns augenscheinlich nur langsam.
Das neuartige Coronavirus und die wirtschaftlichen Folgen Ende Mai meldete das Statistische Bundesamt, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in
Die rasante Ausbreitung des neuartigen Coronavirus „SARS-CoV-2“ hat in der Hochphase Deutschland im 1. Quartal 2020 preis-, saison- und kalenderbereinigt um 2,2 Prozent ge-
zwischen Mitte März und Ende April 2020 in ganz Deutschland zu weitreichenden Ein- sunken ist. Nicht nur der Rückgang des Konsums innerhalb Deutschlands hat die Kon-
schränkungen des gesellschaftlichen Lebens geführt. So wurden beispielsweise Schulen junktur deutlich negativ beeinflusst, auf die Exportnation Deutschland wirkt sich außer-
und Kinderbetreuungseinrichtungen, Gastronomiebetriebe, Beherbergungsstätten und dem stark restriktiv die Pandemie in anderen bedeutenden EU-Staaten wie Frankreich,
ein Großteil der stationären Einzelhandelsbetriebe geschlossen. Zudem wurden strenge Italien, Spanien sowie in den wichtigen Märkten außerhalb Europas China, Brasilien und
Kontaktbeschränkungen verordnet. Um der Pandemie entgegenzuwirken haben zudem USA aus. Der Export ist im April im Vergleich zum Vorjahresmonat um 31,1 Prozent einge-
die meisten Unternehmen ihre Mitarbeiter angewiesen, aus dem Homeoffice zu arbeiten brochen. Viele Unternehmen waren in diesen unsicheren Zeiten gezwungen, Kurzarbeit
oder gar die Produktion übergangsweise eingestellt. Alle diese Maßnahmen haben gehol- anzumelden. Die Bundesagentur für Arbeit hat im April 2020 für 6,83 Millionen Arbeitneh-
fen, die Ausbreitung des neuen Coronavirus in Deutschland stark zu bremsen. Allerdings mer Kurzarbeitergeld gezahlt, was geholfen hat, die Arbeitslosigkeit niedrig zu halten.
haben sich als Nebenwirkung schwerwiegende Folgen für die Konjunktur ergeben. Mittler- Zwar hat sich im Juni 2020 die Arbeitslosenzahl in Deutschland um 637.000 gegenüber
weile wissen wir, dass es zwischen März und Mai 2020 einen historisch starken wirtschaft- dem Vorjahr erhöht, die Arbeitslosenquote stieg jedoch nur auf 6,2 Prozent.
lichen Einbruch gab und erst mittelfristig mit einer Rückkehr der Wirtschaftskraft auf Vor-
krisenniveau zu rechnen ist.
4
KSK-Immobilien Corona-Spezial |
Die Bundesregierung geht in ihrer Prognose vom April aus, dass das BIP in Deutschland in veränderten Rahmenbedingungen reagiert hat und Lösungen gefunden hat, notwendige
diesem Jahr stark um 6,3 Prozent zurückgehen wird. Allerdings wird bereits in 2021 mit Prozesse weiterführen zu können, ohne Kunden und Mitarbeiter einer erhöhten Ansteck
einem Plus von 5,2 Prozent gerechnet. Jüngere Prognosen von unterschiedlichen Wirt- ungsgefahr von COVID-19 auszusetzen. Anzumerken ist zudem, dass die Phase der verrin-
schaftsinstituten sehen eine ähnliche Entwicklung voraus. So besagt beispielsweise die gerten Marktaktivität nur sehr kurz angehalten hat. Bereits vor Beendigung des Lock-
Konjunkturprognose des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln vom 25.05.2020 einen downs konnte wieder eine Nachfrage auf Vorkrisenniveau festgestellt werden.
Rückgang des BIPs um 9 Prozent in 2020 voraus – vorausgesetzt, es gibt keinen erneuten Auswertungen des Immobilienbewerters Sprengnetter und des Immobilienportals Immo-
Schock. Bereits für das dritte Quartal 2021 wird wieder mit einem BIP auf Vorkrisenniveau welt für die gesamte Bundesrepublik zeigen ebenfalls, dass der Rückgang des Angebotes
gerechnet. und der Nachfrage nur kurzzeitig zum Höhepunkt des Lockdowns stattgefunden hat. Be-
merkenswert ist zudem, dass das Immobilienportal ImmoScout24 feststellen konnte, dass
Immobilienpreisentwicklung zeigt sich unbeeindruckt die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Mai 2020, also nach Beendigung des Lockdows,
Es ist naheliegend, dass der externe Schock - der vorübergehende Stillstand des öffent sogar höher war denn je – und zwar sowohl in den Metropolen als auch im Umland.
lichen Lebens, die massive Verunsicherung der Bevölkerung und die wirtschaftlichen Fol-
gen – nicht spurlos am regionalen Immobilienmarkt vorbeigeht. Allerdings sind sich mitt- Für eine Auswirkung des kurzzeitigen Rückgangs der Nachfrage auf die Preise von Wohn
lerweile viele Experten sicher, dass ein großer „Immobilien-Crash“ mit stark sinkenden immobilien liegen uns bisher noch keine Indizien vor. Vielmehr sprechen die vorliegenden
Preisen auf breiter Basis höchstwahrscheinlich ausbleiben wird. Diese Meinung vertritt Informationen für ein weiter ungebrochenes Wachstum der Immobilienpreise trotz der
auch die KSK-Immobilien. Bevor wir näher auf unsere Zukunftserwartung eingehen, möch- Coronakrise. Eigene Auswertungen ergeben, dass zum Beispiel die Kaltmieten für Be-
ten wir jedoch zunächst einen Überblick über zunächst bereits bekannte Fakten zum standswohnungen in der Region im 1. Quartal 2020 um 1,7 Prozent gegenüber dem Vor-
Nachfrageverhalten und der Preisentwicklung in Zeiten der Coronakrise vorstellen. quartal gestiegen sind. Bei Bestandseigentumswohnungen liegt der Zuwachs bei 3,6 Pro-
zent und bei Eigenheimen bei 3,7 Prozent. Auswertungen von Sprengnetter und Immowelt
Die KSK-Immobilien verzeichnete im April 2020 einen deutlichen Rückgang bei den Ein- von Mitte April zeigen ebenfalls, dass sich die Miet- und Kaufpreise unbeeindruckt von der
kaufsterminen, und es konnten weniger neue Aufträge als üblich abgeschlossen werden. Coronakrise zeigen. In den großen Metropolen der Bundesrepublik steigen sie entweder
Zudem befand sich die Anzahl an Kontaktaufnahmen auf einem unterdurchschnittlichen weiter an oder haben sich stabilisiert.
Niveau. Herauszustellen ist jedoch, dass trotz erschwerten Arbeitsbedingungen die Markt
aktivität nicht komplett zum Erliegen kam, sondern weiter der Verkauf von Immobilien Dass sich die Immobilienmärkte weiter stabil entwickeln verwundert bei einer genauen
stattfand. Dieser Erfolg ist darauf zurückzuführen, dass die KSK-Immobilien schnell auf die Betrachtung nicht, schließlich hat der Bund mit einer beispiellosen Unterstützung von
5
| Corona-Spezial www.ksk-immobilien.de
Unternehmen und der Sicherung der Einkommen der Verbraucherhaushalte (Kurzarbei- sen bekannt ist, hat einen Rückgang der Kaufpreise um 10 Prozent bis maximal 25 Prozent
tergeld) gute Instrumente zur Minderung der wirtschaftlichen Folgen eingesetzt. Den im in den kommenden Monaten vorausgesagt. Erst 2021 sei mit einer Stabilisierung zu rech-
ersten Affekt geäußerten Sorgen von Zwangsverkäufen – die aus unserer Sicht von Anfang nen. Viele andere Akteure sind wiederum der Ansicht, dass die vorliegenden Bedingungen
an nicht zu erwarten waren – wurde damit der Nährboden entzogen. Bedeutend ist auch, für moderatere Effekte sprechen – vorausgesetzt die Wirtschaft erholt sich zeitnah. Das
dass die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben werden (nähere Informationen dazu finden Sie Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat verkündet, dass die Kaufpreise in den 50 größ-
in unserem Gastbeitrag vom Chefvolkswirt der Kreissparkasse Köln Carsten Wesselmann ten Städten trotz der Pandemie in diesem Jahr nur leicht fallen werden. Für die Stadt Köln
in diesem Marktbericht) und die Bautätigkeit weiter deutlich unterhalb der benötigten liegen drei Szenarien vor. Als Ergebnis ergeben sich krisenbedingt moderate Preiseffekte,
Bedarfe liegt. Unserer Ansicht nach sind dies stabilisierende Faktoren, die dazu führen, die zwischen - 10 Prozent und - 1 Prozent liegen. Im Mietsegment wird mit einer stabilen
dass die meisten Kaufinteressenten ihren Wunsch vom Immobilienerwerb nicht aufgeben Preisentwicklung gerechnet.
oder verschieben. Die Befürchtungen von deutlichen Mietausfällen und damit der Belas-
tung von Kapitalanlegern hat sich zudem bisher nicht bewahrheitet. Es liegen zwar nur Als KSK-Immobilien sehen wir uns durch die bisherige Entwicklung und die vorliegenden
wenige Daten vor, der vdw Niedersachsen Bremen hat jedoch zum Beispiel 10 Wochen Sondergutachten in unserer Meinung bestätigt, dass Panik an den Immobilienmärkten
nach Beginn der Krise in einer Befragung der Mitglieder einen Mietausfall von rund einem und das Herbeireden von Marktzusammenbrüchen unbegründet sind. Wir nehmen aller-
Prozent bei Wohnungsmietern feststellen können. Auch der größte deutsche Immobilien- dings war, dass es auf dem Wohnungsmarkt zu gewissen Nachfrageverschiebungen kom-
konzern Vonovia hat eine Quote von einem Prozent gemeldet. men könnte. So ist beispielsweise schon jetzt spürbar, dass der eigene Garten einen ho-
hen Zuwachs bei der Wertschätzung erhalten hat. Ob es sich dabei jedoch nur um einen
Perspektiven des lokalen Immobilienmarktes kurzfristigen Trend oder eine nachhaltige Nachfrageverschiebung handelt, ist aktuell
Es zeichnet sich ab, dass die Coronakrise die Immobilienmärkte nicht ansatzweise so hart noch nicht absehbar. Generell spricht unserer Ansicht nach in Bezug auf die Marktentwick-
treffen wird, wie es die Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren gemacht hat. Unsicherheiten lung bei Wohnimmobilien sehr viel dafür, dass sich die Rahmenbedingungen im wirt-
bleiben jedoch bestehen. So ist es denkbar, dass bei einer möglichen „zweiten Welle“ mit schaftlich gut aufgestellten Rheinland nicht fundamental verändern werden. Es ist daher
erneut hohen Infektionszahlen abermals ein Lockdown verordnet wird. Für die weitere damit zu rechnen, dass die Preise für selbstgenutzte Wohnungen und Wohnimmobilien
kurz- bis mittelfristige Immobilienmarktentwicklung ist es entscheidend, wie sich die Ein- als Kapitalanlage mittel- bis langfristig weiter steigen werden – insbesondere in den zen-
kommens- und Beschäftigungsentwicklung in Deutschland in den nächsten Quartalen tralen Lagen.
entwickeln wird. Eine steigende Arbeitslosigkeit oder geringere Lohnzuwächse dürften
sich preisdämpfend auswirken. Die Prognosen dazu sind jedoch nicht besorgniserregend, Anders sieht es unserer Einschätzung nach bei den unterschiedlichen Assetklassen im
so geht das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) beispielsweise nur von einem Anstieg gewerblichen Bereich aus. So haben sich beispielsweise im Einzelhandel die absehbaren
der Arbeitslosigkeit um 1,5 Prozent im Jahresverlauf aus. Trends durch die Krise und den Lockdown beschleunigt. Schon vor der Coronapandemie
waren die Spitzenmieten in den 1-a-Lagen rückläufig, und große Filialisten haben ihre
Mittlerweile gibt es zu der kurz- bis mittelfristigen Preisentwicklung einige Prognosen Verkaufsflächen reduziert. Wir rechnen damit, dass zukünftig noch stärker online konsu-
namhafter Institute. Das Empirica Institut, das seit jeher für eher pessimistische Progno- miert wird und klassische Einzelhandelskonzepte weiter unter Druck geraten. Während in
6
KSK-Immobilien Corona-Spezial |
Assetklassen in
Corona-Zeiten
f f
Wohnen
den Nebenlagen bereits Leerstände sichtbar sind, wird dies zukünftig auch in den 1-a- selbstgenutzt
Lagen die Regel werden. Es ist damit zu rechnen, dass die einst gezahlten Liebhaberprei- (kurzfristig)
c f
se in den Highstreet-Lagen kurzfristig deutlich sinken werden. Auch bei Büroimmobilien Wohnen
hat sich das Investitionsklima eingetrübt. Der Einbruch der Konjunktur führt zu einem selbstgenutzt
rückläufigen Büroflächenbedarf, und auch der deutlich an Dynamik gewonnene Trend (langfristig)
f b
Homeoffice wird zu einer Nachfrageverschiebung führen.
Wohnen
Kapitalanlage
Demgegenüber ist vielen Anlegern die Robustheit von Nahversorgungszentren und Su-
(kurzfristig)
c f
permärkten in Krisenzeiten klargeworden, was die Nachfrage nach solchen Immobilien
nach oben treibt. Zu den „Uprising Stars“ zählen zudem Kindertagesstätten. Trotz der Wohnen
temporären Schließung der Betreuungseinrichtungen wurde über die Aussetzung von Kapitalanlage
Mietzahlungen nicht diskutiert, und Betreibern drohte keine Insolvenz. Wir gehen davon (langfristig)
b h
aus, dass Kindertagesstätten noch stärker in den Fokus von Investoren rücken, da sie eine
sozial nachhaltige Investition darstellen und die Bedarfe nach neuen Kindertagesstätten Büroimmobilien
in den Kommunen sehr hoch sind. Stark betroffen von Umsatzrückgängen ist wiederum
h d
das Hotelier- und Beherbergungswesen. Unserer Einschätzung nach wird dieser Umstand
auch noch länger anhalten, da unter anderem durch die Absagen von Messen und Groß- Einzelhandel/
veranstaltungen die Übernachtungszahlen das ganze Jahr über niedrig bleiben werden. 1-A-Lagen
Die Investition in Hotels hat dementsprechend deutlich an Attraktivität verloren.
Schlussendlich bleibt festzuhalten, dass wir einen grundlegenden Preisverfall in der Regi-
on Köln/Bonn für ausgesprochen unwahrscheinlich halten, auf einzelne Segmente werden
Handel –
Nahversorger f f
b d
sich die Folgen der Coronapandemie allerdings negativ auswirken. Investoren ist zu raten,
dass sie sich wieder verstärkt auf Immobilieninvestitionen an guten Standorten und mit Hotel
guten Nutzungskonzepten konzentrieren sollten. Wer die Entwicklungsmuster jetzt er-
c c
kennt, dem bieten sich attraktive Investitionsmöglichkeiten. Fest steht auch, dass ein er-
neuter Lockdown und damit einhergehende negative Folgen für die Wirtschaft und jeden
Kitas
Einzelnen vermieden werden müssen. Daher ist trotz der weitreichenden Lockerungen
c f
und der Normalisierung des gesellschaftlichen Lebens ein verantwortliches, disziplinier-
tes Verhalten weiterhin notwendig.
Logistik
Gastronomie
b h
7
| Vorstellung der KSK-Immobilien www.ksk-immobilien.de
Rund 700
Immobilien
im Angebot
175 Mitarbeiter
im Unternehmen 49 Standorte
in der Region
16 Auszubildende
Gründung der GmbH im Unternehmen
1996
Größter Immobilien
makler im Rheinland
26,1 Millionen Euro 1.902 vermittelte
Umsatz 2019 Immobilien 2019
Mit Immobilienmakler- Mitgliedsunternehmen
Netzwerk DAVE des BFW NRW
bundesweit aktiv
8 Notartermine
pro Tag
8
KSK-Immobilien Marktgebiet der KSK-Immobilien |
Marktgebiet der KSK-Immobilien
Das Geschäftsgebiet der Kreissparkasse Köln umfasst alle
Städte und Gemeinden im Rhein-Erft-Kreis sowie im Rhein-
Sieg-Kreis. Zudem gehören weite Teile des Rheinisch-Ber
gischen sowie des Oberbergischen Kreises zum Geschäftsge-
biet, in dem sich in der Summe 44 Kommunen befinden und
etwa 1,44 Mio. Menschen leben. Abb. 1:
Immobilienbüros im Marktgebiet
Im Rahmen des vorliegenden Marktberichtes werden zusätz-
lich zu den Kommunen im Geschäftsgebiet der Kreissparkas-
se Köln auch die kreisfreien Städte Köln, Bonn und Leverku-
sen sowie alle Städte und Gemeinden des Rheinisch-Bergischen
und Oberbergischen Kreises in die Betrachtung aufgenom-
men. Dieses Gebiet mit insgesamt 53 Städten und Gemein-
den bezeichnen wir als Marktgebiet der KSK-Immobilien. Vor
dem Hintergrund der ausgeprägten Verflechtungen der bei-
den Metropolen Köln und Bonn mit dem Umland ist es sinn-
voll, die Entwicklungen in der gesamten Region zu analysie-
ren, weshalb es sich bei dem diesjährigen Marktbericht
erneut um ein umfassendes Analysewerk für die Region Köln/
Bonn handelt.
Beim Marktgebiet der KSK-Immobilien handelt es sich um
eine Region, die kleinräumig große Unterschiede aufweist.
Köln und Bonn sind sehr dicht besiedelt, urban geprägt und
bilden zusammen mit den direkt angrenzenden Städten eine
große Stadtlandschaft. Es handelt sich zudem um wachsende
Schwarmstädte. Die kleinen, peripherer gelegenen Gemein-
den, die vor allem im Oberbergischen Kreis vorzufinden sind,
weisen demgegenüber ländliche Charakteristika auf. Hinzu
kommt, dass die Einwohnerzahlen am Rande des Marktgebie-
tes leicht rückläufig sind. Es handelt sich demnach um einen
heterogenen Raum mit unterschiedlichen Herausforderun-
gen für die Akteure der Immobilienbranche.
9| 1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen www.ksk-immobilien.de
1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen
1.1 Bevölkerungsentwicklung
Radevormwald
Die Einwohnerzahl im Marktgebiet der KSK-Immobilien steigt fortwährend
an, obwohl die Zeiten von sehr hohen Zuwanderungszahlen aus dem Aus-
Hückeswagen
land, die vor allem zwischen den Jahren 2014 und 2016 aufgrund einer Viel-
Leichlingen (Rhld.)
zahl an Geflüchteten aus den Krisenregionen im Nahen Osten und Nordafrika
Wermelskirchen
Wipperfürth
zu beobachten waren, vorbei zu sein scheinen. Derzeit wächst die Bevölke-
Burscheid
Marienheide rung in der Region jedes Jahr um etwa 0,35 Prozent, was etwa 10.500 Ein-
Leverkusen
Odenthal
wohnern entspricht. Betrachtet man den Zeitraum der vergangenen fünf Jah-
Kürten
Rheinisch- Lindlar
Gummersbach
Bergneustadt re, dann liegt der absolute Zuwachs an Einwohnern im Marktgebiet der
Pulheim
Bedburg Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis KSK-Immobilien sogar bei rund 109.000 Personen.
Bergheim Engelskirchen
Köln Bergisch
Gladbach
Rhein-Erft-Kreis
Wiehl
Reichshof Kleinräumig betrachtet wird deutlich, dass sich die Bevölkerung in den ein-
Overath
Elsdorf zelnen Kommunen sehr unterschiedlich entwickelt. Die Großstädte Köln und
Frechen
Rösrath Much
Nümbrecht Bonn erweisen sich mit Steigerungsraten von 5,0 bzw. 5,1 Prozent seit 2013
Kerpen als bedeutende Wachstumsmotoren, deren Entwicklungen sich auf die Dyna-
Hürth
Lohmar Neunkirchen-
Waldbröl Morsbach
mik umliegender Gemeinden auswirken. Nur zwei Kommunen besitzen eine
Seelscheid
Ruppichteroth noch dynamischere Entwicklung. Der stärkste Einwohnerzuwachs mit einem
Brühl Nieder-
Wesseling kassel
Troisdorf
Siegburg
Anstieg von 6,5 Prozent kann in Swisttal festgestellt werden, gefolgt von
Rhein-Sieg-Kreis
Erftstadt
Sankt
Windeck
Hürth mit 5,2 Prozent. Der bereits im vergangenen Jahr identifizierte Trend
Bornheim
Augustin
Eitorf der sehr hohen Bevölkerungsentwicklung in Swisttal setzt sich, gestärkt
Hennef (Sieg)
durch die rege Bauaktivität an diesem Standort, weiterhin fort.
Alfter
Bonn
Königswinter
Swisttal Während rund um Köln und Bonn nahezu ausschließlich Orte mit starkem
Abb. 2: Einwohnerwachstum liegen, ist die Dynamik im östlichen Marktgebiet schwä-
Bad Honnef
Bevölkerungsentwicklung Wachtberg
cher. Lediglich die Gemeinden Waldbröl (+ 3,6 Prozent) und Gummersbach
Mecken-
2013 bis 2018 in Prozent Rheinbach heim (+ 2,1 Prozent) heben sich positiv hervor. Fünf Gemeinden weisen im Ver-
Gesamtdurchschnitt: +3,5 % gleich zu 2013 sogar leichte Einwohnerverluste auf. Mit - 1,6 Prozent liegt
aktuell in Wipperfürth der stärkste Bevölkerungsrückgang vor, wobei die Ein-
0,0 und weniger
wohnerzahl absolut betrachtet nur um rund 300 Personen zurückgegangen
0,1 bis 1,0
ist.
1,1 bis 2,0
2,1 bis 3,0
3,1 bis 4,0
4,1 und mehr
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung
10KSK-Immobilien 1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen |
1.2 Bevölkerungsprognose
Radevormwald
Als Basis für die dargestellte Bevölkerungsprognose bis 2030 wurde die Be-
völkerungsvorausberechnung bzw. die Gemeindemodellrechnung des statis-
tischen Landesamtes mit dem Basisjahr 2018 verwendet. Hückeswagen
Leichlingen (Rhld.)
Insgesamt prognostiziert das statistische Landesamt für die Region einen Wermelskirchen
Wipperfürth
Burscheid
Bevölkerungsanstieg von 5,6 Prozent, was etwa einem Wachstum von Marienheide
179.000 Einwohnern bis 2030 entspricht. Es wird also auch in Zukunft mit Leverkusen
Odenthal
Kürten
einer weiterhin hohen Dynamik gerechnet. Es sind vor allem die Kommunen Rheinisch- Lindlar
Gummersbach
Bergneustadt
Pulheim
entlang des Rheins, die mit einem Einwohnerzuwachs rechnen können. So Bedburg Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis
werden für alle an Köln und Bonn angrenzenden Städte und Gemeinden, mit Bergheim
Köln Bergisch
Engelskirchen
Gladbach
Ausnahme von Bad Honnef, positive Entwicklungen prognostiziert. Ein be- Rhein-Erft-Kreis
Wiehl
Reichshof
Overath
sonders starkes Wachstum wird in der Stadt Hürth (+ 14,4 Prozent) und in Elsdorf
Köln (+ 10,3 Prozent) erwartet, doch auch in den Städten Bonn, Siegburg, Frechen
Rösrath Much
Nümbrecht
Niederkassel und Bornheim wird mit Steigerungsraten von über 8,0 Prozent Kerpen
Hürth
gerechnet. Voraussetzung für eine derartige Entwicklung ist die ausreichen- Lohmar Neunkirchen-
Waldbröl Morsbach
Seelscheid
de Bereitstellung von Wohnraum, um der steigenden Nachfrage gerecht zu Ruppichteroth
Brühl Nieder-
werden. Wesseling kassel
Troisdorf
Siegburg
Erftstadt
Rhein-Sieg-Kreis Windeck
Sankt
Bornheim
Der Dynamik der Rheinmetropolen wird auch zukünftig nicht bis in die länd- Augustin
Eitorf
Hennef (Sieg)
lichen Kommunen am Rande des Marktgebietes ausstrahlen. Für 26 der 53
Kommunen wird bis 2030 eine negative Bevölkerungsentwicklung prognos- Alfter
Bonn
Königswinter
tiziert, wobei insbesondere Städte und Gemeinden im Osten des Marktgebie- Swisttal
tes und im Westen des Rhein-Erft-Kreises betroffen sind. Die neue Gemein-
Bad Honnef
demodellberechnung auf Basis des Jahres 2018 geht jedoch nicht mehr von Abb. 3: Wachtberg
Mecken-
Bevölkerungsverlusten von 10 Prozent und mehr aus, wie es in der alten Mo- Bevölkerungsprognose Rheinbach heim
dellrechnung noch prognostiziert wurde. Die stärksten Bevölkerungsverluste bis 2030 in Prozent
werden gemäß der neuen Bevölkerungsprognose in Bergneustadt (- 7,5 Pro- Gesamtdurchschnitt: +5,6 %
zent) erwartet, gefolgt von Wiehl (- 7,0 Prozent) und Engelskirchen (- 6,2 Pro-
-10,0 bis -5,1
zent). In einigen Orten wie Burscheid, Meckenheim, Ruppichteroth und Lind-
lar wurden aufgrund veränderter Rahmenbedingungen die einst negativen -5,0 bis 0,0
Prognosen abgeändert. Dort wird nach neusten Berechnungen nun ein Ein- 0,1 bis 5,0
wohnerwachstum erwartet. 5,1 bis 9,9
10,0 und mehr
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung
11| 1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen www.ksk-immobilien.de
1.3 Haushaltsstruktur
Radevormwald
Im Vergleich zu den letzten Jahren ist die durchschnittliche Haushaltsgröße
in der Region Köln/Bonn konstant bei 2,00 Personen pro Haushalt geblieben.
Hückeswagen
Köln weist weiterhin die höchste Dichte an Einpersonenhaushalten auf, hier
Leichlingen (Rhld.)
wird jeder zweite Haushalt nur von einer Person bewohnt. Wie auch im letz-
Wermelskirchen
Wipperfürth
ten Jahr liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Köln bei 1,87 Perso-
Burscheid
Marienheide nen pro Haushalt, was den geringsten Wert im gesamten Marktgebiet dar-
Leverkusen
Odenthal
stellt. In den Städten Bergisch Gladbach (1,90), Bonn (1,92), Leverkusen
Kürten
Rheinisch- Lindlar
Gummersbach
Bergneustadt (1,95) und Brühl (1,98) liegen ebenfalls mittlere Haushaltsgrößen von weni-
Pulheim
Bedburg Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis ger als zwei Personen pro Haushalt vor. Auffällig ist, dass geringe Haushalts-
Bergheim
Köln Bergisch
Engelskirchen größen vorwiegend in den Großstädten zu konstatieren sind, was allerdings
Gladbach
Rhein-Erft-Kreis
Wiehl
Reichshof nicht verwundert, wenn man bedenkt, dass alleinstehende Personen vorwie-
Overath
Elsdorf gend urbane Wohnstandorte mit einer vielfältigen Infrastruktur präferieren.
Frechen
Rösrath Much
Nümbrecht Außerdem ziehen Großstädte als Ausbildungs- und Arbeitsstandorte insbe-
Kerpen sondere junge Starterhaushalte an, die dort ihren akademischen oder beruf-
Hürth
Lohmar Neunkirchen-
Waldbröl Morsbach
lichen Werdegang starten und in der Regel alleine wohnen.
Seelscheid
Ruppichteroth
Brühl Nieder-
Wesseling kassel
Troisdorf
Siegburg
Ländlich geprägte Kommunen weisen meist überdurchschnittlich hohe
Rhein-Sieg-Kreis
Erftstadt
Sankt
Windeck
Haushaltsgrößen auf, dort nehmen Mehrpersonen- bzw. Familienhaushalte
Bornheim
Augustin
Eitorf eine prägende Rolle ein. Die meisten Personen pro Haushalt leben im Durch-
Hennef (Sieg)
schnitt in Ruppichteroth und Waldbröl. Auch die Kommune Marienheide
Alfter
Bonn (2,32) weist eine hohe, im Vergleich zum Vorjahr jedoch leicht gesunkene,
Königswinter
Swisttal durchschnittliche Haushaltsgröße auf (2017: 2,35). Damit wird deutlich, dass
Abb. 4: auch auf dem Land in geringem Maße mit einer Zunahme an Einpersonen-
Bad Honnef
Durchschnittliche Wachtberg
haushalten zu rechnen ist. Neben dem Anstieg der alleinlebenden älteren
Mecken-
Haushaltsgröße 2019 Rheinbach heim Personen, ist dies mit der Zunahme von neuen Wohn- und Lebensformen zu
(EW pro HH) begründen.
Gesamtdurchschnitt: 2,00
2,00 und weniger
2,01 bis 2,10
2,11 bis 2,20
2,21 bis 2,30
2,31 und mehr
Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung
12KSK-Immobilien 1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen |
1.4 Wanderungsbewegungen
Radevormwald
Die Wanderungsintensität stellt das Verhältnis von Fort- und Zuzügen über
die Gemeindegrenzen je 1.000 Einwohner zwischen den Jahren 2016 und
2018 dar. Die sehr hohen Einwohnerzuwächse durch den Zuzug Geflüchteter Hückeswagen
aus dem Ausland, die es vor allem 2015 gegeben hat, bleiben somit unbe- Leichlingen (Rhld.)
rücksichtigt. Allerdings ist die Zuwanderung aus dem Ausland weiter ein sehr Wermelskirchen
Wipperfürth
Burscheid
wichtiger Faktor für das Einwohnerwachstum in der Region. In allen Kreisen Marienheide
liegt der Wanderungssaldo der nichtdeutschen Bevölkerung deutlich im po- Leverkusen
Odenthal
Kürten
sitiven Bereich. Großen Einfluss auf die Wanderung innerhalb der Region hat Rheinisch- Lindlar
Gummersbach
Bergneustadt
Pulheim
nach wie vor die Großstadt Köln. Diese gewinnt stark durch internationale Bedburg Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis
Zuwanderung sowie durch den Zuzug junger Erwachsener. Familienhaushal- Bergheim
Köln Bergisch
Engelskirchen
Gladbach
te aus Köln zieht es wiederum verstärkt in das Umland, was den Wanderungs- Rhein-Erft-Kreis
Wiehl
Reichshof
Overath
saldo vieler Gemeinden in der Region prägt. Elsdorf
Frechen
Nümbrecht
Rösrath Much
In die Gemeinden im Rhein-Erft-Kreis ziehen nach wie vor sehr viele Men- Kerpen
Hürth
schen. So konnten vor allem Bedburg, Elsdorf und Bergheim viele neue Ein- Lohmar Neunkirchen-
Waldbröl Morsbach
Seelscheid
wohner durch Zuzug für sich gewinnen. Im Verhältnis zu den Einwohnerzah- Ruppichteroth
Brühl Nieder-
len besitzen in der Region aber auch Bad Honnef und Swisttal einen hohen Wesseling kassel
Troisdorf
Siegburg Rhein-Sieg-Kreis
Überschuss an Zuzügen. Rund 13 Gemeinden innerhalb des Marktgebietes Erftstadt
Sankt
Windeck
Bornheim
weisen mehr Fortzüge als Zuzüge auf. Dazu gehören vor allem Gemeinden im Augustin
Eitorf
Hennef (Sieg)
östlichen Marktgebiet. Besonders betroffen ist Wipperfürth, wo der Über-
schuss an Fortzügen im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich zugenom- Alfter
Bonn
Königswinter
men hat (- 4,6 Personen je 1.000 Einwohner). Zu beobachten ist an diesen Swisttal
Abb. 5:
Standorten vor allem ein hoher Fortzug junger Menschen. Die fehlenden Ag-
Wanderungen Bad Honnef
glomerationsvorteile und die geringe Arbeitsplatzdichte können unter ande- Durchschnittliches Wanderungssaldo Wachtberg
Mecken-
rem als Gründe dafür herangezogen werden. der Jahre 2016 bis 2018 Rheinbach heim
pro 1.000 Einwohner
Gesamtdurchschnitt: +4,4%
bis 2,0
bis 4,0
bis 6,0
bis 8,0
8,1 und mehr
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung
13| 1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen www.ksk-immobilien.de
1.5 Veränderung der Altersstruktur
Radevormwald
Der Megatrend der alternden Gesellschaft wird wesentlich durch eine niedri-
ge Geburtenrate und die zunehmende Lebenserwartung bestimmt. Das Bille-
Hückeswagen
ter-Maß ist eine Berechnungsmethode, mit Hilfe derer ermittelt werden kann,
Leichlingen (Rhld.)
wie stark die Gemeinden und Regionen im KSK-Marktgebiet altern. Dabei
Wermelskirchen
Wipperfürth
wird die Differenz von Kinder- (Personen im Alter von unter 15 Jahren) und
Burscheid
Marienheide Großelterngeneration (über 50-jährige Personen) im Verhältnis zur Elternge-
Leverkusen
Odenthal
neration (Personen zwischen 15 und 50 Jahren) gesetzt. Es wird also die
Kürten
Rheinisch- Lindlar
Gummersbach
Bergneustadt noch nicht oder nicht mehr reproduktionsfähige Bevölkerung der reprodukti-
Pulheim
Bedburg Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis onsfähigen Gesellschaft gegenübergestellt. In der gesamten Region Köln/
Bergheim
Köln Bergisch
Engelskirchen Bonn liegt das Billeter-Maß im Durchschnitt bei - 0,63, was ein typischer Wert
Gladbach
Rhein-Erft-Kreis
Wiehl
Reichshof innerhalb der westlichen Industriestaaten ist. Es liegt eine Überalterung vor,
Overath
Elsdorf ohne Zuzug ist zukünftig mit einer schrumpfenden Population zu rechnen.
Frechen
Nümbrecht
Rösrath Much
Kerpen Innerhalb der Region sind der Rheinisch-Bergische Kreis und der Oberber-
Hürth
Lohmar Neunkirchen-
Waldbröl Morsbach
gische Kreis von einer stärkeren Alterung betroffen, sodass hier das Nachfra-
Seelscheid
Ruppichteroth gepotenzial nach bedarfsgerechten und altersgerechten Wohnraumangebo-
Brühl Nieder-
Wesseling kassel
Troisdorf
Siegburg
ten ansteigen wird. Vor allem in Leichlingen und Odenthal ist der Anteil der
Rhein-Sieg-Kreis
Erftstadt
Sankt
Windeck
Personen im Alter über 50 Jahre hoch. Am anderen Ende der Skala stehen
Bornheim
Augustin
Eitorf Köln und Bonn, die von einem hohen Zuzug junger Menschen profitieren, da-
Hennef (Sieg)
rüber hinaus sind in diesen Großstädten zudem die Geburtenraten hoch. Die
Alfter
Bonn Alterung verläuft dort mit einer geringeren Geschwindigkeit.
Königswinter
Swisttal
Im Vergleich zum Vorjahr sind kleinräumig kaum Veränderungen festzustel-
Bad Honnef
Abb. 6: Wachtberg
len. In Troisdorf und Sankt Augustin hat die Gruppe der über 50-Jährigen Be-
Mecken-
Billeter-Maß – 2018 Rheinbach heim deutung gewonnen, sodass diese Gemeinden mittlerweile etwas stärker al-
Demografisches Potenzial tern. Positive Entwicklungen sind wiederum in Waldbröl zu verzeichnen, dort
Gesamtdurchschnitt: -0,63 liegt mittlerweile eine jüngere Altersstruktur vor als im letzten Jahr. Zurück-
zuführen ist dies auf die Zuwanderung von Familienhaushalten mit ihren Kin-
-0,86 und weniger
dern, die sich für die Gemeinde als Wohnstandort entscheiden.
-0,85 bis -0,76
-0,75 bis -0,66
-0,65 bis -0,56
-0,55 und mehr
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung
14KSK-Immobilien 1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen |
1.6 Beschäftigung
Radevormwald
Die Erwerbstätigenquote stellt das Verhältnis zwischen sozialversicherungs-
pflichtig Beschäftigten am Arbeitsort und Einwohner im erwerbsfähigen Alter
(15 bis 65 Jahre) dar. Die Quote kann als ein Indikator für die Attraktivität ei- Hückeswagen
ner Stadt oder Gemeinde als Arbeitsort angesehen werden. Eine hohe Ar- Leichlingen (Rhld.)
beitsplatzdichte ist ein bedeutender Standortfaktor, da die Wohnstandort- Wermelskirchen
Wipperfürth
Burscheid
wahl oft auch mit der Lage des Arbeitsstandortes korreliert. Eine höhere Marienheide
Beschäftigungsquote geht zudem mit einem erhöhten Wohlstand einher. Im Leverkusen
Odenthal
Kürten
vergangenen Jahr betrug die Beschäftigungsquote innerhalb der Region Rheinisch- Lindlar
Gummersbach
Bergneustadt
Pulheim
Köln/Bonn 58,7 Prozent. Mit einer aktuellen Beschäftigungsquote von 60,0 Bedburg Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis
Prozent hat sich der Wert um 1,3 Prozentpunkte erhöht, es haben demnach Bergheim
Köln Bergisch
Engelskirchen
Gladbach
aktuell deutlich mehr erwerbsfähige Personen Arbeit als noch im Vorjahr. Rhein-Erft-Kreis
Wiehl
Reichshof
Overath
Elsdorf
Überdurchschnittlich hohe Beschäftigungsquoten liegen in Köln, Bonn, Frechen
Rösrath Much
Nümbrecht
Gummersbach, Wiehl, Troisdorf, Siegburg, Morsbach und Leverkusen vor, wo- Kerpen
Hürth
bei Gummersbach mit knapp 87 Prozent – wie auch in den letzten Jahren – Lohmar Neunkirchen-
Waldbröl Morsbach
Seelscheid
den Spitzenplatz belegt. Wichtige Arbeitgeber in Gummersbach sind die Ruppichteroth
Brühl Nieder-
Technische Hochschule Köln (Campus Gummersbach) sowie das Kreisklini- Wesseling kassel
Troisdorf
Siegburg Rhein-Sieg-Kreis
kum Oberberg. Zudem prägt das verarbeitende Gewerbe die örtliche Wirt- Erftstadt
Sankt
Windeck
Bornheim
schaftsstruktur. Leverkusen ist bekannt für die großen Bayer-Werke und Augustin
Eitorf
Hennef (Sieg)
punktet mit seiner sehr guten Lage inmitten der wirtschaftlich starken Rhein-
schiene. Es ist von einem weiteren Anstieg der Beschäftigungsquote in Le- Alfter
Bonn
Königswinter
verkusen auszugehen, da hier aktuell der neue Campus Leverkusen der TH Swisttal
Köln realisiert wird. Abb. 7: Bad Honnef
Beschäftigungsquote Wachtberg
Mecken-
Odenthal und Alfter belegen mit einer Beschäftigungsquote von unter 20 2018 in Prozent Rheinbach heim
Prozent die hinteren Plätze, größere Arbeitsgeber gibt es hier nicht. Auf- Gesamtdurchschnitt: 60,0
grund der sehr guten Anbindung an Köln und Bonn handelt es sich dennoch
bis 20,0
um attraktive, begehrte Wohnorte, da die Pendeldistanz zu zahlreichen Ar-
20,1 bis 30,0
beitgebern kurz ist. Anders sieht es in Windeck und Ruppichteroth aus, wo
die Beschäftigungsquote ebenfalls niedrig ist, gleichzeitig aber große Ar- 30,1 bis 40,0
beitgeber im Umland nicht schnell erreichbar sind. 40,1 bis 50,0
50,1 bis 60,0
60,1 und mehr
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung
15| 1 Soziodemograf ische Rahmenbedingungen www.ksk-immobilien.de
1.7 Kaufkraft
Radevormwald
Mit dem Kaufkraftindex der Gesellschaft für Konsumforschung kann das Kon-
sumpotenzial der Haushalte in einer Region dargestellt werden. Der Kauf-
Hückeswagen
kraftindex setzt sich aus dem Einkommen eines Haushaltes abzüglich regel-
Leichlingen (Rhld.)
mäßig wiederkehrender Zahlungsverpflichtungen zusammen und wird im
Wermelskirchen
Wipperfürth
Verhältnis zum Bundesdurchschnitt angegeben. Das Kaufkraftniveau in der
Burscheid
Marienheide Region liegt mit 108,6 oberhalb des Bundesdurchschnitts, was auf einen ge-
Leverkusen
Odenthal
wissen Wohlstand hinweist. Die Haushalte können hohe Konsumausgaben
Kürten
Rheinisch- Lindlar
Gummersbach
Bergneustadt tätigen. Dies ist das Ergebnis einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung
Pulheim
Bedburg Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis und damit einhergehend einer höheren Beschäftigungsquote.
Bergheim Engelskirchen
Köln Bergisch
Gladbach
Rhein-Erft-Kreis
Wiehl
Reichshof Etwa 70 Prozent der Postleitzahlbezirke im KSK-Marktgebiet weisen einen
Overath
Elsdorf Kaufkraftindex auf, der oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt. Wachtberg
Frechen
Rösrath Much
Nümbrecht und Odenthal besitzen einen besonders hohen Indikator von über 140. Auch
Kerpen Gemeinden wie Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Königswinter, Pulheim und
Hürth
Lohmar Neunkirchen-
Waldbröl Morsbach
Rösrath liegen mit ihren Kaufkraftindizes in der Oberklasse. In Köln erreicht
Seelscheid
Ruppichteroth der im Westen gelegene Postleitzahlbezirk 50859 (Widdersdorf/Lövenich) ei-
Brühl Nieder-
Wesseling kassel
Troisdorf
Siegburg
nen erhöhten Kaufkraftindex von 127 und liegt damit innerhalb der Dom-
Rhein-Sieg-Kreis
Erftstadt
Sankt
Windeck
stadt an der Spitze.
Bornheim
Augustin
Eitorf
Hennef (Sieg)
Ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau liegt in den zentralen Lagen
Alfter
Bonn Kölns sowie in den südöstlichen Bereichen des Rhein-Sieg-Kreises und eini-
Königswinter
Swisttal gen Gemeinden im Oberbergischen Kreises vor. Im Rhein-Sieg-Kreis liegen
Abb. 8: vor allem in Windeck und Waldbröl geringe Konsumpotenziale vor. In Win-
Bad Honnef
Kaufkraftindex 2019 pro Wachtberg
deck ist dies unter anderem auf eine erhöhte Arbeitslosenquote zurückzu-
Mecken-
Haushalt, Deutschland = 100 Rheinbach heim führen, die das Durchschnittseinkommen negativ beeinflusst. In den zentra-
Gesamtdurchschnitt: 108,6 len Kölner Lagen wohnen viele Studierende, die nur ein geringes Einkommen
aus Nebentätigkeiten aufweisen oder BAföG beziehen, weshalb die Zah-
bis 95,0
lungsmöglichkeiten hier eingeschränkt sind und somit ein unterdurch-
95,1 bis 102,5
schnittliches Konsumpotenzial ausgewiesen ist.
102,6 bis 110,0
110,1 bis 117,5
117,6 bis 125,0
125,1 und mehr
Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung
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eine große Anzahl an Grundstücken im Vertrieb, außer-
dem sorgt sie für die Umsetzung der Erschließungsmaß-
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faktoren der KSK-Immobilien.
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Zwischen 1998 und 2009 ist die Anzahl der Baufertigstellungen im Marktgebiet der Kreis- Um die unterschiedlichen Teilräume miteinander vergleichen zu können, wurden die Bau-
sparkasse Köln kontinuierlich zurückgegangen. Insbesondere im Geschosswohnungsbau fertigstellungszahlen der letzten drei Jahre ins Verhältnis zu den aktuellen Einwohnerzah-
sind in diesem Betrachtungszeitraum die Fertigstellungszahlen deutlich gesunken. Ab len gesetzt. Es zeigt sich, dass die Bauintensität in Bonn sowie im Rhein-Sieg-Kreis relativ
2011 haben die Wohnungsmarktakteure auf die deutlich zunehmende Nachfrage in der betrachtet am höchsten ist. Dort ist also am ehesten mit einer leichten Entspannung am
Region reagiert, und die Bautätigkeit bei Mehrfamilienhäusern ist wieder spürbar gestie- Wohnungsmarkt durch mehr Angebot zu rechnen. Köln liegt bei der Bauintensität nur im
gen. Seitdem werden in der Region jährlich zwischen etwa 5.000 und 5.800 Wohneinhei- Mittelfeld. Der Vergleich mit Hamburg, München oder Frankfurt (Bauintensität zwischen
ten in Mehrfamilienhäusern errichtet. Anders verhält es sich im Eigenheimsegment, wo 3,3 und 4,7) zeigt, dass Köln für eine prosperierende Millionenstadt wenig Neubauaktivi-
nach 2011 keine Steigerung der Fertigstellungzahlen stattgefunden hat und sich die Bau- tät besitzt. Im Vergleich zum letzten Jahr ist die Bauintensität in fast allen Kreisen leicht
tätigkeit auf einem geringen Niveau stabilisiert hat. 2018 wurden insgesamt 8.191 Wohn- zurückgegangen. Nur Leverkusen stellt eine Ausnahme da, hier hat die Bautätigkeit etwas
einheiten in der Region neu errichtet. Benötigt werden jährlich eigentlich rund 13.000 bis angezogen, und mit Blick auf die Neue Bahnstadt Opladen ist zukünftig mit einer weiteren
15.000 Einheiten, wenn man die Berechnungen der NRW.Bank oder des Bundesinstituts Steigerung im Mehrfamilienhaussegment zu rechnen.
für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) heranzieht. Die Bedarfsdeckung in der Region
liegt damit bei höchstens 65 Prozent.
Abb. 9: Baufertigstellungen nach Segmenten im Marktgebiet der KSK-Immobilien Tab. 1: Bauintensitäten im Marktgebiet der KSK-Immobilien im Durchschnitt der Jahre
2016 bis 2018 (sortiert nach Bauintensität gesamt)
15.000
Bauintensität WE in EFH Bauintensität WE in MFH Bauintensität insgesamt
12.500
Gebiet
10.000
Bonn 0,5 2,7 3,2
Rhein-Sieg-Kreis 1,3 1,5 2,8
7.500
Rheinisch-Bergischer Kreis 1,1 1,4 2,5
5.000 Köln 0,4 1,9 2,3
Rhein-Erft-Kreis 1,1 1,2 2,3
2.500 Leverkusen 0,7 1,0 1,7
Oberbergischer Kreis 0,7 0,5 1,2
0
Nordrhein-Westfalen 0,9 1,3 2,2
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, Quelle: I nformation und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH,
eigene Berechnung und Darstellung eigene Berechnung und Darstellung
18KSK-Immobilien 2 Bautätigkeit im Marktgebiet |
Auf kommunaler Ebene besitzen Swisttal und Hennef mit 4,8 bzw. 4,0 fertig-
gestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner die höchste Bauintensität. Am Radevormwald
anderen Ende der Skala liegen die Gemeinden Reichshof und Bergneustadt
18
7
aus dem Oberbergischen Kreis, wo pro 1.000 Einwohnern nur 0,3 bzw. 0,5
Wohnungen fertiggestellt wurden. Wie die vorangegangenen Kapitel darge- Hückeswagen
23
stellt haben, sind die soziodemografischen Rahmenbedingungen dort nicht
10
Leichlingen (Rhld.)
optimal, weshalb wenige Akteure aus der Baubranche diese Orte im Fokus Wermelskirchen
Wipperfürth
79
33
Burscheid
---
haben. Kleine Maßnahmen können aber auch im Osten des Oberbergischen
10
19
33
Marienheide
56
40
24
95
Kreises funktionieren, vor allem, wenn Sie auf die Bedarfe der alternden Ge-
4
15
88
Leverkusen
8
Odenthal
15
Kürten
23
sellschaft ausgerichtet sind. Unter den Städten in direkter Nachbarschaft zu Gummersbach
76
41
43
61
49
16
Lindlar Bergneustadt
Rheinisch-
32
64
Pulheim
Köln und Bonn fällt Brühl mit einer niedrigen Bauintensität von 0,9 aus dem Bergischer Kreis Oberbergischer Kreis
34
22
Bedburg
29
11
105
102
9
Rahmen. Dies ist auf eine zurückhaltende Ausweisung von Bauland in dieser
18
320
64
40
Bergheim Engelskirchen
54
30
Köln Bergisch
60
577
11
Gladbach
Stadt zurückzuführen und nicht auf eine mangelnde Nachfrage nach Neubau- Wiehl
42
Rhein-Erft-Kreis Reichshof
19
312
Overath
14
63
44
immobilien. Ganz im Gegenteil, die wenigen Neubauobjekte in Brühl waren
395
96
3
23
10
Elsdorf
2
243
45
65
41
zuletzt sehr stark gefragt und konnten zu Höchstpreisen veräußert werden. Frechen
22
34
Nümbrecht
Rösrath Much
44
26
3
34
Kerpen
56
19
229
210
35
19
Hürth
41
48
Die Zahl der Baugenehmigungen ist in der Region Köln/Bonn zwar im Ver- Morsbach
141
Waldbröl
79
115
Lohmar Neunkirchen-
20
Seelscheid
gleich zum vergangenen Jahr gestiegen, sie liegt aber nach wie vor unterhalb
3
55
4
22
56
Ruppichteroth
34
11
Brühl Nieder-
des Baufertigstellungsniveaus der letzten Jahre. Es ist somit 2019 und 2020
41
Wesseling Troisdorf
17
kassel
28
Siegburg Rhein-Sieg-Kreis
107
292
489
nicht mit einer deutlichen Steigerung der Bauaktivität auszugehen, der Nach- Erftstadt Windeck
68
42
194
34
220
33
61
Sankt
100
Bornheim
22
frageüberhang dürfte damit weiter ansteigen.
83
32
Augustin
Eitorf
205
52
Hennef (Sieg)
62
31
26
43
52
Ein erhöhter Anstieg der Baugenehmigungen ist vor allem in Wesseling,
79
Alfter
Bonn
Königswinter
Bornheim und Troisdorf zu beobachten, wo 2018 mehr Wohnungen im Ge-
84
21
Swisttal
625
120
41
62
schosswohnungsbau genehmigt wurden als die Jahre zuvor. Der Anstieg in
11
59
Abb. 10: Bad Honnef
Wesseling ist unter anderem auf das geplante Rheintal Quartier zurückzufüh-
Bautätigkeit im Marktgebiet
59
Wachtberg
51
Mecken-
ren, wo in Innenstadtlage bis zu 450 Wohnungen im Mehrfamilienhausseg- Ø 2016 bis 2018 Rheinbach heim
8
33
ment entstehen werden.
20
33
13
15
Baufertigstellungen Wohnungen
pro 1.000 Einwohner
0,1 bis 1,0
1,1 bis 2,0
2,1 bis 3,0
Wohnung
3,1 und mehr
Haus
24
24
Anzahl der Baugenehmigungen 2018:
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Statistikstellen der Städte Köln und Leverkusen;
InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung
19a g
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b e www.ksk-immobilien.de
st
G a
Agglomerationskonzept Region Köln/Bonn 2040+ –
Perspektiven für eine Region in Balance
Die Region Köln/Bonn sieht sich aktuell und in den nächsten zwei Jahrzehnten vielfältigen Als integriertes, regionales Strukturbild formuliert das Agglomerationskonzept als Ziel,
Herausforderungen der räumlichen Entwicklung gegenübergestellt (demografische Ent- das Wachstum als Gemeinschaftsaufgabe raumverträglich zu verteilen. Die Kommunen im
wicklung, Knappheit an Entwicklungsflächen, Mobilitätsprobleme, Energiewende und Umfeld der Wachstumskerne tragen dabei eine regionale Verantwortung, es ergeben sich
Klimawandel, Daseinsvorsorge etc.). Die daraus hervorgehenden, auf engem Raum zu- aber auch große Chancen. Mit der transportorientierten Entwicklung, höheren ortsspezi
sammenkommenden Nutzungsansprüche stehen in Wechselwirkung und zum Teil in Kon- fischen baulichen Dichten, nutzungsgemischten Quartieren sowie multifunktionalen Frei-
kurrenz zueinander. räumen im urbanen Umfeld wird das Strukturbild mit dezidierten Zielsetzungen und Ent-
wicklungsprinzipien sowie regionalen Teilstrategien zur Siedlungsentwicklung, Wirtschaft,
Lösungen zur Bewältigung der Entwicklungsaufgaben sind zunehmend in einem über Freiraumentwicklung, zum Umweltverbund, motorisierten Individualverkehr sowie Wirt-
lokalen, regionalen Maßstab und in Form integrierter Entwicklungskonzepte zu suchen. schaftsverkehr hinterlegt und liefert einen Diskussionsbeitrag zur weiteren arbeitsteili-
Hierüber lassen sich für die Zukunft Gestaltungs- und Entwicklungsspielräume der Kom- gen und polyzentrischen Entwicklung in der Region.
munen sowie Teilräume der Region und damit für die Region als Ganzes sichern.
Die Ergebnisse des Gesamtprojektes wurden bis Ende 2019 in einer zweiteiligen Doku-
Vor diesem Hintergrund formuliert das Agglomerationskonzept Perspektiven für eine mentation aufbereitet, der Region und allen Interessierten zur weiteren Arbeit und Dis-
raumverträgliche sowie integrierte Siedlungs-, Mobilitäts- und Freiraumentwicklung in kussion zur Verfügung gestellt und als strategisches informelles Entwicklungskonzept
der Region im Zeithorizont bis 2040+. Das Konzept wurde in einem kooperativen Dialog- und proaktiver Fachbeitrag der Region in die Regionalplanung eingebracht. Seit Herbst
und Planungsprozess in den vergangenen drei Jahren unter intensiver Beteiligung von 2019 wird das Konzept vor Ort in den Teilräumen, Kommunen und Fachinstitutionen der
Fachakteuren aus Kommunen und Institutionen der Region, der Regionalplanungsbehör- Region vorgestellt und diskutiert.
den Köln und Düsseldorf, sowie mit Unterstützung mehrerer interdisziplinärer Pla-
nungsteams und externer Fachexperten entwickelt. Das Agglomerationskonzept bildet darüber hinaus die konzeptionelle Grundlage für das
Agglomerationsprogramm, das als räumliche Entwicklungsstrategie mit einem integrier-
Handlungsleitend war die Frage, wie ein guter Raumzustand der sich dynamisch verän- ten Ansatz das Agglomerationskonzept und die Klimawandelvorsorgestrategie (KWVS) ab
dernden, in weiten Teilen wachsende Agglomeration Region Köln/Bonn im Jahr 2040 aus- Sommer 2020 in einen strategischen Handlungsrahmen überführen und durch die Konfi-
sehen und ein planerischer Weg dorthin gestaltet werden könnte. Dabei galt und gilt es, guration beispielhafter Projekte, Planungen und Kooperationen operationalisieren wird.
eine weitere Entwicklung unserer Region grundsätzlich zu ermöglichen, die zum Teil wi-
derstrebenden Raumansprüche in Einklang zu bringen, unterschiedliche Prägungen und Der Region Köln/Bonn e.V. war stellvertretend für die Region Träger des Prozesses zum
Zukunftsfragen der Teilräume zu berücksichtigen und eine zwischen den Standorten und Agglomerationskonzept und wird auch die Entwicklung des Agglomerationsprogramms
Teilbereichen der Region arbeitsteilige, profilierte Entwicklung zu ermöglichen. Kurzum: koordinieren.
eine Region in Balance zu gestalten.
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