SONDERNEWSLETTER - Dieckert - Recht und Steuern
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DIECKERT
RECHT UND STEUERN
SONDERNEWSLETTER
Gesetz zur Abmilderung der Corona-Krise - S. 1 f. ~ Steuererleichterungen - S. 3 ~ Regeln zur Erhaltung von Mietverträgen - S. 4 ff. ~ Webinare - S. 7
Editorial Aktuelles
DIE CORONA-KRISE … GESETZ ZUR ABMILDERUNG
… hat für unsere Wirtschaft unabsehbare Folgen.
Um die schlimmsten Auswirkungen abzumildern, DER FOLGEN DER
CORONA-KRISE
hat der Deutsche Bundestag gestern ein weitrei-
chendes Gesetzespaket geschnürt. Wir haben in
diesem Newsletter unter Federführung von
Rechtsanwalt Krull die wichtigsten Punkte für Sie
aufbereitet (ab Seite 1) und stehen Ihnen für Rück-
fragen hierzu gerne zur Verfügung. Um die teilweise erheblichen Auswirkungen dass die Insolvenzgründe der Zahlungsunfä-
der Corona-Pandemie auf das Wirtschafts- higkeit oder Überschuldung auf den Aus-
Was die ebenfalls beschlossenen Regelungen für leben abzumindern, wurden am wirkungen der Corona-Pandemie beruhen
die Erhaltung von Mietverträgen angeht, so finden 25.03.2020 durch den Bundestag befris- und darüber hinaus die Aussicht besteht,
Sie ab den Seiten 4 eine Analyse unseres Miet- tete, teilweise massive gesetzliche Ände- die Insolvenzgründe tatsächlich auch zu
rechtsexperten Martin Krah. Auch diesbezüglich rungen beschlossen. Erleichterungen für beseitigen. Zudem liegt die Beweisast für
unterstützen wir Sie gerne, insbesondere wenn es Betroffene sind damit nicht nur im Miet- die Kausalität der Pandemie nicht bei dem
um die Verhandlung sinnvoller Lösungen zwischen recht, sondern auch in anderen Rechtsge- insolvenzbedrohten Unternehmen, sondern
den Mietvertragsparteien geht. bieten vorgesehen. Die Zustimmung des bei demjenigen, der die Pflicht zur Insol-
Bundesrates steht noch aus, wird aber kurz- venzantragstellung geltend macht.
Unsere Steuerabteilung fährt derzeit Sonder- fristig erwartet.
schichten, um unsere Mandanten bei der Beantra- Schließlich können keine Fremdinsolvenz-
gung von Kurzarbeitergeld und bei der Stundung Wir fassen nachfolgend die wichtigsten anträge durch Gläubiger für einen Zeitraum
von fälligen Steuerzahlungen zu unterstützen. Regelungen kurz zusammen: von drei Monaten gestellt werden, sofern
Lesen Sie auf Seite 3 den Beitrag unserer Steuer- ein Insolvenzgrund erst nach dem
beraterin Dr. Annette Funk zu Steuererleichterun- INSOLVENZRECHTLICHE 01.03.2020 vorlag.
gen anlässlich der Krise . SONDERREGELUNGEN
Diese Regelungen bedeuten in der Praxis
Was die Auswirkungen auf die Bauwirtschaft Die Insolvenzantragspflicht wird zunächst Folgendes:
angeht, so dürfen wir Sie auf die Online-Seminare bis zum 30.09.2020 ausgesetzt (eine Ver-
hinweisen, die wir in der nächsten Woche zusam- längerung bis zum 30.03.2021 ist möglich). o Im Zeitraum der Aussetzung der Insol-
men mit dem Reguvis-Verlag durchführen (S. 8). Dies gilt sowohl für den Insolvenzgrund der venzantragspflicht können Geschäfts-
Wir wollen dort Antworten auf die wichtigsten Zahlungsunfähigkeit als auch der Über- führer von haftungsbeschränkten
Fragen zu den rechtlichen Folgen von coronabe- schuldung. Allerdings ist Voraussetzung, Unternehmen auch nach Eintritt der kri-
dingten Leistungsstörungen auf dem Bau geben. dass die Insolvenzreife ursächlich auf die senbedingten Zahlungsunfähigkeit oder
Folgen der Corona-Krise zurückzuführen Überschuldung Zahlungen im ordnungs-
Wir drücken die Daumen, dass Sie gut durch die ist und Aussicht auf Beseitigung der Zah- gemäßen Geschäftsgang tätigen, ohne
Krise kommen: Bleiben Sie vor allem gesund! lungsunfähigkeit besteht. Sollten andere dass sie persönlich haftbar werden.
Gründe die Zahlungsunfähigkeit oder Über- Während dieser Phase kann also auch
schuldung herbeigeführt haben, ist die nicht der Tatbestand der Insolvenzver-
Rechtsanwalt Dr. Ulrich Dieckert Insolvenzantragspflicht nicht ausgesetzt. schleppung erfüllt werden.
Das Gesetz sieht für den Nachweis der
Ursächlichkeit Erleichterungen vor: Sofern Fortsetzung auf Seite 2
die Zahlungsunfähigkeit nicht schon zum
31.12.2019 vorlag, wird gesetzlich vermutet,02 SonderNewsletter DIECKERT Recht und Steuern
Aktuelles
GESETZ ZUR ABMILDERUNG DER FOLGEN
DER CORONA-KRISE
Fortsetzung von Seite 1 Hierunter fallen Verträge, die eine über einen ligkeit der jeweiligen Forderung ausgeschlos-
längeren Zeitraum sich wiederholende Leis- sen.
o Kreditgewährungen durch Banken oder tung und Gegenleistung zum Gegenstand
Dritte, beispielsweise auch Gesellschafter, haben. Hat die Corona-Krise beim Darlehensnehmer
stellen in dieser Phase keine sittenwidrige zu Einnahmeausfällen geführt und würde die
Handlung oder strafbare Beihilfe zur Insol- Voraussetzung ist, dass der Schuldner allein Zahlung der jeweils infrage stehenden Forde-
venzverschleppung dar. aufgrund der Corona-Krise nicht in der Lage rung seinen angemessenen Lebensunterhalt
ist, seine Verpflichtungen, zu erfüllen, ohne gefährden, so sind Ansprüche des Darlehnsge-
o Sogenannte kongruenten Rechtsgeschäfte, seinen angemessenen Lebensunterhalt oder bers auf Zins- oder Rückzahlung des Darle-
die dem Vertragspartner des insolvenzbe- den seiner unterhaltsberechtigten Angehöri- hens, die in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis
drohten Unternehmens innerhalb der Aus- gen zu gefährden. zum 30.09.2020 fällig werden, für die Dauer
setzungsfrist eine Sicherung oder Befriedi- von 6 Monaten gestundet.
gung eines Anspruchs gewähren, sind in Diese Regelung gilt auch für sogenannte Leis-
einem etwaigen späteren Insolvenzverfah- tungen der Grundversorgung wie Strom, Gas, Das Gesetz sieht des Weiteren eine Ermächti-
ren nicht anfechtbar. Wasser, Telekommunikation. gung der Bundesregierung vor, eine Rechts-
verordnung zu erlassen, wonach die vorste-
Man kann also innerhalb des o. g. Zeitraums als Auch Kleinstunternehmen sind erfasst. Hierzu henden Regelungen wiederum auch für
Gäubiger Zahlungen entgegennehmen, ohne zählen Unternehmen mit bis zu 9 Beschäftig- Kleinstunternehmen gelten sollen.
Gefahr zu laufen, dass diese angefochten wer- ten und bis zu 2 Mio EUR Jahresumsatz oder
den. bis 2 Mio EUR Bilanzsumme, wobei Einzelun- FAZIT:
ternehmen einer Unternehmensgruppe
GESELLSCHAFTS- UND zusammen gerechnet werden. Ihnen wird das Die Neuregelungen sind angesichts der akuten
WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT Recht eingeräumt, Leistungen zur Erfüllung und in dieser Form nicht vorhersehbaren gra-
eines Anspruchs aus einem Dauerschuldver- vierenden Auswirkungen der Corona-Krise auf
Das Gesetz erleichtert die Abhaltung von hältnis, das vor dem 08.03.2020 geschlossen Verbraucher und Unternehmen aller Branchen
Haupt-, Gesellschafter- und Mitglieder- bzw. wurde, bis zum 30.06.2020 zu verweigern. (überlebens-)wichtig. Gleichwohl werfen die
Eigentümerversammlungen. Vorgesehen ist Voraussetzung ist, dass das Unternehmen die Vorschriften Abgrenzungs- und Auslegungs-
für Aktiengesellschaften die Durchführung Leistung kausal infolge der Corona-Pandemie fragen auf. Wann genau liegt eine wirtschaftli-
einer präsenzlosen Hauptversammlung mit nicht erbringen kann oder die Leistungserbrin- che Existenzgefährdung vor, die kausal auf die
eingeschränkter Anfechtungsmöglichkeit und gung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Pandemie zurückzuführen ist? Wie kann das
verkürzter Ladungsfrist. Grundlagen des Unternehmens nicht möglich nachgewiesen werden? Dies wird möglicher-
wäre. weise erst in nachfolgenden Rechtsstreitigkei-
Gesellschaften mit beschränkter Haftung, ten geklärt werden können. Momentan bleibt
Genossenschaften und Vereine können Aber: Das Leistungsverweigerungsrecht des zu hoffen, dass alle Beteiligten mit Augenmaß
Beschlüsse im Umlaufverfahren, ohne Zustim- Schuldners darf dann nicht ausgeübt werden, handeln.
mung anderer Gesellschafter führen. Organe wenn dies wiederum die wirtschaftlichen
von Genossenschaften, Vereine, Stiftungen Grundlagen des Betriebes des Gläubigers Falls erforderlich, stehen wir Ihnen zu diesen
und Wohnungseigentümergemeinschaften gefährden würden. In diesem Falls steht dem Fragen beratend zur Verfügung.
bleiben zunächst im Amt, bis neue Organe Schuldner ein Kündigungsrecht zu.
bestellt sind. Bei der Wohnungseigentümerge- Für Wohn- und Gewerberaummietverträgen
meinschaft bleibt dementsprechend auch der gelten Sonderregelungen (siehe Beitrag RA
Wirtschaftsplan bis zur Fassung eines neuen Martin Krah). Autor: Thorsten Krull, RA
Planes in Kraft. thorsten.krull@dieckert.de
DARLEHENSRECHT
VERTRAGSRECHT/
DAUERSCHULDVERHÄLTNISSE - Für Darlehensverträge zwischen Unterneh-
LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHT mern und Verbrauchern wird ein Kündigungs-
recht für Verträge eingeführt, die vor dem
Vorgesehen ist ein außerordentliches, befriste- 15.03.2020 geschlossen wurden. Demnach ist
tes Leistungsverweigerungsrecht eines Ver- eine Darlehenskündigung wegen Darlehens-
brauchers aus für ihn wesentlichen Dauer- verzuges oder wegen Verschlechterung der
schuldverhältnissen. Vermögensverhältnisse bis 6 Monate nach Fäl-SonderNewsletter DIECKERT Recht und Steuern 03
Aktuelles
STEUERERLEICHTERUNGEN AUS ANLASS DER
CORONA-KRISE FÜR UNTERNEHMEN UND
SELBSTÄNDIGE
Bundesministerium der Finanzen - Schrei- kommensteuer bzw. Körperschaftsteuer gar keine Verspätungszuschläge mehr fest-
ben v. 19.03.2020, Gleichlautende Län- herabsetzen zu lassen, genügt es, nachzu- gesetzt werden.
dererlasse zum Gewerbesteuermessbetrag weisen, dass die Einkünfte im laufenden
v. 19.03.2020, Mitteilung der Steuerbera- Jahr voraussichtlich geringer sein werden. UMSATZSTEUER-
terkammer Berlin vom 24.03.2020, Bera- Das wird deutlich durch einen Auftrags- SONDERVORAUSZAHLUNG
tung zum CoVisAG v. 25.03.2020 u. a. rückgang, Stornierungen oder bei
Geschäften mit angeordneten Schließun- Seit gestern ist es nunmehr auch in der
Nahezu täglich erreichen uns derzeit neue gen. Region Berlin-Brandenburg möglich, dass
Informationen zu den Auswirkungen der Mandanten auf Antrag eine Erstattung der
Covid-19-Pandemie, die eine noch nie An die Bewilligung der Stundung sollen die Umsatzsteuer-Sondervorauszahlung bei
dagewesene Herausforderung für alle Finanzämter keine strengen Anforderun- Dauerfristverlängerung erhalten (in Bran-
Bereiche der Gesellschaft darstellt. Dazu gen stellen. Unternehmen müssen natür- denburg „allgemein“, in Berlin in „begrün-
gehören zahlreiche Regelungen und Ver- lich darlegen, dass sie unmittelbar betrof- deten Einzelfällen“). Die Sondervorauszah-
ordnungen in fast allen Rechtsgebieten. So fen sind. Den Wert entstandener Schäden lungen werden damit „auf Null gestellt“;
hat die Bundesregierung Maßnahmepakete müssen sie aber nicht im Einzelnen bele- bereits gezahlte Beträge werden von den
beschlossen, die die wirtschaftlichen Aus- gen, betont das Bundesfinanzministerium. Finanzämtern in voller Höhe erstattet. Der
wirkungen der Corona-Krise abmildern sol- Diese Maßnahme betreffen die Einkom- Antrag soll durch eine berichtigte Meldung
len. Darin enthalten sind auch Erleichte- men- und Körperschaftsteuer sowie die der Sondervorauszahlung - möglichst auf
rungen, die das Steuerrecht betreffen. Umsatzsteuer. elektronischem Wege - erfolgen.
ZINSLOSE STEUERSTUNDUNGEN UND „Sobald klar ist, dass die Einkünfte der Zu diesen Regelungen bleiben im Hinblick
HERABSETZUNG VON Steuerpflichtigen im laufenden Jahr vor- auf die Umsetzung und Handhabung noch
VORAUSZAHLUNGEN aussichtlich geringer sein werden als vor viele Fragen offen. Weitere Klärung ist in
der Corona-Pandemie erwartet, werden den nächsten Tagen zu erwarten.
So können Unternehmer und Selbststän- die Steuervorauszahlungen unkompliziert
dige, die nachweislich unmittelbar und und schnell herabgesetzt“, so das Finanz- FAZIT
nicht unerheblich von der Corona-Krise ministerium. Die Liquiditätssituation wird
betroffen sind, zinslose Steuerstundungen dadurch verbessert. Durch die eingeleiteten Maßnahmen wird
bis zum 31. Dezember 2020 beantragen. Zeit gewonnen. Die Steuerstundungen
Auch die Herabsetzung der Vorauszahlun- Hinweis: Die Finanzämter sind für den können Probleme kurzfristig lösen. Eine
gen und des Steuermessbetrags für Publikumsverkehr geschlossen. Die Reihe von Unternehmen wird nach der
Gewerbesteuervorauszahlungen können Anträge können per Post oder per E-Mail Krise ihre Aufträge wieder weitgehend
beim Finanzamt bzw. bei der Gemeinde gestellt werden. abarbeiten können. In jedem Fall stehen
beantragt werden. den Unternehmen eine Reihe von Hilfsan-
VOLLSTRECKUNGSMASSNAHMEN geboten zur Verfügung, die es zu nutzen
Wichtig: Hierbei ist auch eine Anpassung gilt.
der bereits für das I. Quartal 2020 entrich- Die Finanzämter sollen auf Vollstreckungs-
teten Vorauszahlungen möglich. maßnahmen, zum Beispiel Kontopfändun- Für Fragen stehen wir gern zur Verfügung.
gen oder Säumniszuschläge, bis Ende 2020
Alle Maßnahmen haben zum Ziel, bei den verzichten, wenn die fällige Steuerzahlung
Unternehmen zu einer Verbesserung der unmittelbar auf die Corona-Krise zurück-
Liquiditätssituation durch Zufluss bzw. Ent- zuführen ist. Autorin: Dr. Annette Funk, StBin
lastung zu führen. Hier gilt es schnell zu annette.funk@dieckert.de
handeln, damit der beabsichtigte Erfolg VERSPÄTUNGSZUSCHLÄGE
eintritt. Da dies wohl nicht innerhalb der
nächsten drei Wochen garantiert werden Soweit es durch die sog. Corona-Krise zu
kann, ist es sehr zu begrüßen, dass diese Verspätungen bei der Abgabe von Steuer-
staatlichen Hilfen durch die jüngsten Neu- anmeldungen kommen sollte, sind die
regelungen zum Insolvenzrecht flankiert Finanzämter angehalten worden, etwaige
werden, vgl. Beitrag 1 dieses Newsletters. Verspätungszuschläge zu erlassen. Bei neu-
Um Vorauszahlungen zum Beispiel zur Ein- erlichen Fristüberschreitungen sollen erst04 SonderNewsletter DIECKERT Recht und Steuern
Aktuelles
GEWERBEMIETE UND CORONA/
COVID-19-PANDEMIE
Zusammenfassung der aktuellen gesetzli- ben unberührt. bilien- und Wohnungsunternehmen starke
chen Änderung und die Möglichkeit der (2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Kritik an einer pauschalen Stundung, insbe-
Vertragsanpassung unter dem Gesichts- Mieters abgewichen werden. sondere der „Glaubhaftmachung“.
punkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtver-
und der Qualifikation der behördlichen hältnisse entsprechend anzuwenden. Nach der Gesetzesbegründung muss der
Schließung als Mangel (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Mieter zur Glaubhaftmachung Tatsachen
Juni 2022 anzuwenden. darlegen, aus denen sich eine überwiegende
Die Corona / COVID-19-Pandemie trifft Wahrscheinlichkeit (vergleiche BGH,
Mieter und Vermieter gleichermaßen und Diese Regelung wird am 01.04.2020 in Kraft Beschluss vom 21.12.2006, Aktenzeichen IX
sorgt über Berlin hinaus in ganz Deutschland treten. ZB 60/06, Rn. 11), dafür gibt, dass seine
für Verunsicherung. Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie
Zudem wird es einen Härtefall-Fonds für beruht. Hier ist ein gewisses Missbrauchspo-
Im Bemühen, die schwerwiegenden wirt- Vermieter geben, die durch die ausbleiben- tenzial absehbar.
schaftlichen Folgen abzufedern und dabei den Mietzahlungen in wirtschaftliche Schief-
die Interessen der Mieter, der Vermieter und lage geraten. Die genaue Ausgestaltung Unabhängig davon, dass es dem Vermieter
der Gesamtgesellschaft nicht aus den Augen bleibt abzuwarten. verwehrt ist, im oben genannten Zeitraum
zu verlieren, hat am 23.03.2020 ein Geset- aufgrund von Mietzahlungsrückständen zu
zesentwurf (COVID-19-Insolvenzausset- Aus der Gesetzesbegründung: kündigen, befinden sich bereits zahlreiche
zungsgesetz – COVInsAG) das Bundeskabi- Mieter und Vermieter, sowohl in Wohn-als
nett passiert und wurde am Mittwoch, den Für die Mieter wird es insbesondere ein Pro- auch in Gewerbemietverhältnissen, im
25.03.2020 vom Bundestag verabschiedet. blem sein, die laufende Miete für Wohn- Gespräch darüber, ob und zu welchen Kondi-
beziehungsweise Gewerbeflächen zu beglei- tionen das gemeinsame Mietverhältnis die
Die Eckpunkte der mietvertraglich relevan- chen. Ebenso betroffen sind Pächter, die Pandemie überstehen kann.
ten Regelungen: eine Pacht zu entrichten haben. Bei der
Wohnraummiete lag die durchschnittliche Oftmals ist eine faire Verteilung der schwer-
• Sowohl private als auch gewerbliche Mie- Mietbelastungsquote (Anteil der bruttowar- wiegenden wirtschaftliche Auswirkungen auf
ter (und auch Pächter) können in den kom- men Mietkosten am Haushaltsnettoeinkom- beide Parteien sinnvoll. Nicht nur der Mieter
menden drei Monaten ihre Mietzahlungen men) im Jahr 2017 bei immerhin 29 Prozent. hat ein Interesse daran, mit seinen finanziel-
reduzieren oder einstellen, ohne dass der len Einbußen nicht allein gelassen zu werden,
Vermieter deshalb kündigen kann. Not- Mietverhältnisse können aus wichtigem auch der Vermieter hat ein Interesse an
wendig ist hierfür die „Glaubhaftmachung“ Grund aber bereits dann außerordentlich einem lebenden Mietverhältnis. Wenn der
des Mieters, dass er wegen der Pandemie fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter Mieter ausfällt, ist – insbesondere in Gewer-
an der Leistung der Miete gehindert ist. für zwei aufeinander folgende Termine mit beraummietverhältnissen – unsicher, wie
• Der Mieter muss die so aufgelaufenen der Entrichtung der Miete oder eines nicht schnell sich ein neuer zahlender Mieter fin-
Mietschulden jedoch bis zum 30.06.2022 unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist det. Endet das Mietverhältnis im Streit, so ist
nachzahlen. oder in einem Zeitraum, der sich über mehr derzeit kaum absehbar, wann die Gerichte
als zwei Termine erstreckt, mit der Entrich- über einen etwaigen Räumungsanspruch
Der Gesetzesentwurf im Wortlaut: tung der Miete in Höhe eines Betrages in verhandeln können. Bis zur rechtskräftigen
Verzug ist, der die Miete für zwei Monate Entscheidung haben sich gegebenenfalls
§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- erreicht. Mietausfälle kumuliert, die auch den Vermie-
und Pachtverhältnissen ter in wirtschaftliche Bedrängnis bringen
Es ist zu erwarten, dass sich die Einnahme- können.
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis verluste der vorgenannten betroffenen Per-
über Grundstücke oder über Räume nicht sonen auf durchschnittlich mehr als zwei Grundsätzlich ist zunächst festzustellen, dass
allein aus dem Grund kündigen, dass der Monatsmieten belaufen werden. – gemäß des Grundsatzes pacta sunt ser-
Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. vanda – beide Parteien nach wie vor zur Leis-
Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht STELLUNGNAHME tung verpflichtet sind, so also der Mieter
leistet, sofern die Nichtleistung auf den Aus- auch zur Zahlung des Mietzinses.
wirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Während der Mieterbund gefordert hatte,
Der Zusammenhang zwischen COVID- die Mietzahlung für ein Jahr lang auszuset-
19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zen, üben der Eigentümerverband Haus & Fortsetzung auf Seite 5
zu machen. Sonstige Kündigungsrechte blei- Grund sowie der Bundesverband freie Immo-SonderNewsletter DIECKERT Recht und Steuern 05
Aktuelles
GEWERBEMIETE UND CORONA/COVID-19-
PANDEMIE
Fortsetzung von Seite 4 Umstände, die sich auf die konkrete Lage grundlage” gemäß § 313 Abs. 1 BGB einen
und Beschaffenheit der Mietsache bezie- Anspruch auf Vertragsanpassungen haben.
Unter Umständen ist jedoch eine Mietmin- hen, also objektbezogen sind.
derung möglich, wenn die behördliche Voraussetzung ist, dass sich nach Abschluss
Schließung einen Mietmangel darstellt. Die betriebsbezogenen Umstände sind des Vertrages besondere Umstände erge-
Ebenso kann eine Absenkung des Mietzin- jedoch – ohne eine anderslautende ver- ben, die zu einer schwerwiegenden Verän-
ses oder sogar eine Kündigung des Miet- tragliche Vereinbarung – Sache des Mie- derung der Geschäftsbeziehung führen.
vertrages nach den Grundsätzen des Weg- ters.
falls der Geschäftsgrundlage in Betracht Vereinfacht ist zunächst festzuhalten, dass
gezogen werden. Die behördlichen Schließungen aufgrund das Ertrags- oder Verwendungsrisiko
der COVID-19-Pandemie sind ausweislich grundsätzlich beim Gewerberaummieter
BEHÖRDLICHE SCHLIESSUNG ALS der einzelnen Landesverordnungen jedoch liegt. Das Risiko einer besonders schweren
MIETMANGEL betriebsbezogene, nicht objektbezogen. Äquivalenzstörung, also einer Störung des
Untersagt ist beispielsweise im Fall eines Gleichgewichts von Leistung und Gegen-
Gegenwärtig werden zahlreiche staatliche Fitnessstudios nicht die Unterhaltung des leistung, ist dagegen von den Parteien
Maßnahmen gemäß §§ 28 und 32 des Fitnessstudios in jeweiligen konkreten angemessen zu verteilen.
Infektionsschutzgesetzes vom 20.07.2000 Objekt, sondern die Betreibung eines Fit-
zur Eindämmung des Coronavirus (SARS- nessstudios allgemein. In den zu dieser Frage bereits entschiede-
CoV-2) erlassen, die die Frage aufwerfen, nen Fällen hat sich der Bundesgerichtshof
ob die behördliche Schließung und die feh- Ein Mietminderungsanspruch des Mieters mit der Frage beschäftigt, wann eine Äqui-
lende Möglichkeit zur Nutzung des Mietob- kommt aus diesem Grund also nicht in valenzstörung vorliegt, die einen Wegfall
jekts einen Mietmangel darstellt. Betracht. der Geschäftsgrundlage rechtfertigt.
Wenn die Mietsache aufgrund teilweiser Hierzu vertiefend: Dr. Peter Günter: Der Die „Opfergrenze”, d.h. die unzumutbare
oder vollständiger Nichtnutzbarkeit einen Einfluss öffentlich-rechtlicher Verpflich- Überschreitung des allgemeinen vertragli-
Mangel aufweist, ist der Mieter berechtigt, tungen auf mietvertragliche Vereinbarun- chen Risikos einer Äquivalenzstörung wird
je nach Einschränkung eine dem Grad der gen (NZM 2016, 569). zum einen vom Umfang der Risikoüber-
Einschränkung der Nutzbarkeit entspre- nahme, d.h. den Erwartungen, die die Par-
chende anteilige Mietminderung von bis zu Geprüft werden sollte im Einzelfall jedoch teien redlicherweise bereits bei Vertrags-
100 % geltend zu machen. die vertragliche Regelung der vereinbarten schluss im Hinblick auf die gesamte Länge
Nutzungsmöglichkeiten. Hier könnte im der Vertragslaufzeit haben mussten, zum
Der Vermieter ist grundsätzlich dafür ver- Wege einer AGB-Klausel oder einer Indivi- anderen vom Ausmaß der auf Grund der
antwortlich, dass einem vertragsgemäßen dualabrede die dargestellte Verantwor- Äquivalenzstörung zu erwartenden wirt-
Gebrauch der Mietsache keine rechtlichen tungsverteilung in die eine oder andere schaftlichen Nachteile, und damit u.a. von
Beschränkungen oder Hindernisse entge- Richtung verschoben worden sein. der Länge der Restlaufzeit des Vertrags
genstehen, die sich insbesondere aus der bestimmt.
Nichteinhaltung öffentlicher-rechtlicher WEGFALL DER
Vorschriften ergeben können. GESCHÄFTSGRUNDLAGE Der Bundesgerichtshof fordert ein
Ungleichgewicht, das „schlechthin unzu-
Das Verwendungsrisiko hingegen trifft Bei Abschluss langfristiger Gewerberaum- mutbar”, den „marktwirtschaftlichen Ver-
grundsätzlich den Mieter, es sei denn, der mietverträge stehen die Parteien stets von hältnissen nicht annähernd” entspricht und
Verwendungszweck ist Vertragsinhalt dem Problem, die entscheidungserhebli- zu einem „mit Recht und Gesetz schlecht-
geworden oder der Vermieter hat vertrag- chen Umstände während der Vertragslauf- hin nicht mehr vereinbarenden Ergebnis”
lich dieses Risiko übernommen. zeit realistisch vorherzusehen. führt.
Wann eine öffentlich-rechtliche Im Hinblick auf die aktuelle COVID-19-Pan- Dies lässt sich im Hinblick auf die vorlie-
Gebrauchsbeschränkung einen Mangel an demie kann man sicherlich keiner Vertrags- gende Krise durchaus diskutieren.
der Mietsache darstellt, hat der Bundesge- partei vorwerfen, diese nicht vorhergese-
richtshof bereits entschieden (beispielhaft: hen zu haben. Fortsetzung auf Seite 6
BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR
189/09): Die Verantwortung des Vermie- Mieter könnten nach den Grundsätzen der
ters beschränkt sich auf diejenigen sogenannten „Störung der Geschäfts-06 SonderNewsletter DIECKERT Recht und Steuern
Aktuelles
GEWERBEMIETE UND CORONA/
COVID-19-PANDEMIE
Fortsetzung von Seite 5 benachteiligte Parteie muss den Anspruch auf
Vertragsanpassung geltend machen. Wirkt die
So ist eine Vertragsanpassung beispielsweise im andere Partei an einer solchen Vertragsanpas-
Segment Ferienwohnung eher unwahrschein- sung nicht mit, so stellt dies eine Vertrags-
lich, da die gewerblichen Zwischenmieter darauf pflichtverletzung dar, die nach § 280 Abs. 1 BGB
verwiesen werden können, Wohnmietverträge zum Schadensersatz verpflichtet.
abzuschließen. Der hierbei entstehende
Gewinnausfall ist meist sowohl unter der Opfer- Zur Vertiefung: Kluth, Freigang: Wirtschaftliches
grenze und letztlich dem Verwendungsrisiko des Risiko und Äquivalenzstörung – Zum Wegfall der
Mieters zuzuweisen. Geschäftsgrundlage bei langfristigen Gewerbe-
raummietverträgen (NZM 2006, 41)
Bei einer teilweisen Unmöglichkeit der Nutzung,
zum Beispiel bei Gaststätten, die noch ausliefern FAZIT
dürfen, ist die Bewertung einzelfallabhängig,
aber wohl für den Mieter schwer durchsetzbar. Letztlich kommt es also wieder auf den
Einzelfall an, inwiefern eine Mietminde-
Ist eine Nutzung jedoch überhaupt nicht mehr rung, ein Anspruch auf Vertragsanpas-
möglich (Boulderhallen, Fitnessstudios etc.), so sung oder sogar ein Kündigungsrecht
spräche zunächst einiges dafür, eine Vertragsan- besteht.
IMPRESSUM passung argumentativ untermauern zu können.
Unabhängig davon, wie die Gerichte
Herausgeber, V.i.S.d.P.: Zu beachten ist jedoch, dass die Pandemie zeit- diese Fragen letztlich in Zukunft ent-
RA Dr. Ulrich Dieckert lich begrenzt ist und die Nutzungseinschränkung scheiden werden, haben sowohl Mieter
DIECKERT möglicherweise in wenigen Wochen oder Mona- als auch Vermieter ein großes Interesse
Recht und Steuern GbR ten wieder wegfällt. Die Anpassung kann des- daran, die wirtschaftlichen Folgen der
halb nur temporär beansprucht werden, da letzt- Pandemie im laufenden Vertragsver-
Gertraudenstraße 20 lich auch die die Nutzbarkeit verhindernden hältnis auszugleichen.
10178 Berlin Umstände nur temporärer Natur sind. Dies ist
Telefon: 030 278707 bei Prüfung der Unzumutbarkeit zu berücksich- Im Rahmen der Vergleichsverhandlun-
Telefax: 030 278706 tigen. Ein auf zehn Jahre angelegtes Gewerbe- gen können die aufgeführten Ansätze
berlin@dieckert.de raummietverhältnis wird im Hinblick auf eine durchaus dafür sorgen, dass die beiden
sechsmonatige Nutzungsuntersagung anders zu Parteien Im Wege einer angemessenen
Redaktion/Beiträge: bewerten sein, als ein auf zwei Jahre angelegter Risikoverteilung eine ausgewogene
Dr. Ulrich Dieckert, RA Mietvertrag. Lösung finden. Bei der Bewertung Ihrer
Bernd Kimmich, RA rechtlichen Situation, den strategi-
Hendrik Bach, RA Rechtsfolge wäre eine Vertragsanpassung im schen Möglichkeiten und den Vertrags-
Markus Fiedler, RA Hinblick auf die Herabsetzung des Mietpreises verhandlungen steht Ihnen unser Team
Konstantin Trakis, RA und als Ultima Ratio die Kündigung des Mietver- gern zur Verfügung. In Anbetracht der
Christian Zeiske, RA trages. Aus Gründen der Vertragstreue und der gegenwärtigen Lage können Telefon-
Martin Krah, RA Verkehrssicherheit ist der Vertrag nach Möglich- und Videokonferenztermine vereinbart
Chantal Hasselbach, RAin keit aufrechtzuerhalten und lediglich in einer werden.
Thorsten Krull, RA den berechtigten Interessen und dem Willen
Dr. Annette Funk, StBin beider Partner Rechnung tragenden Form der Autor: Martin Krah, RA
veränderten Sachlage anzupassen. Die Kündi- martin.krah@dieckert.de
dieckert.de gung wird der Mieter wohl nur im Wege einer
bauleiterschulung.de Exit-Strategie verfolgen, sodass das Verhand-
dieckert-baurecht.de lungsziel meistens die Anpassung im Sinne einer
drohnenrecht.de Herabsetzung des Mietpreises sein wird.
Die Anpassung tritt hierbei nicht kraft Gesetzes
ein. Die durch die veränderten UmständeSonderNewsletter DIECKERT Recht und Steuern 07 bauleiterschulung.de WEBINARE ZU DEN AUSWIRKUNGEN DER CORONA-KRISE AUF DIE ERFÜLLUNG VON BAUVERTRÄGEN Bekanntlich führt unsere Kanzlei regelmä- Konditionen: ßig Schulungen zu baurechtlichen Themen € 129,00 zzgl. USt pro Teilnehmer durch. Aufgrund der Corona-Krise mussten wir unser Schulungsprogramm für die Anmeldung: über die Website von Reguvis, nächsten Wochen auf Eis legen. Statt des- „Veranstaltungen“ (www.reguvis.de). sen führen wir verstärkt Online-Seminare Fragen zum Webinar richten Sie bitte per (sog. Webinare) durch, um unsere Mandan- E-Mai an: bettina.kronier@reguvis.de ten über aktuelle baurechtlichen Themen oder an: evelyn.stark@dieckert.de auf dem Laufenden zu halten. Im Vordergrund stehen dabei die Auswir- kungen der Corona-Krise auf die Erfüllung von Bauverträgen. Wir haben diesbezüglich zusammen mit dem Reguvis Verlag eine Serie von Webinaren aufgelegt, in denen wir Auskunft zu den wichtigsten Fragen geben wollen. Auf die nachstehende Semi- narankündigung des Verlages dürfen wir verweisen: WEBINAR „AUSWIRKUNGEN DER CORONA-KRISE AUF DIE ERFÜLLUNG VON BAUVERTRÄGEN“ Erfahren Sie, wie mit Leistungsstörungen aufgrund der Corona-Krise bei der Abwicklung von Bauverträgen umzugehen ist und welche wechselseitigen Rechte und Pflichten bestehen. Zielgruppe: alle am Bau Interessierten und Beteiligten (Baufirmen, Architekten, Ingenieure, Baujuristen, Vergabestellen) Datum: Dienstag, 31.03.2020, 10:00 bis ca. 11:30 Uhr Donnerstag, 02.04.2020, 14:00 bis ca. 15:30 Uhr Referent: RA Dr. Ulrich Dieckert Dauer: ca. 1,5 Std. (inkl. ½ Std. Fragenbeantwortung im Anschluss)
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