Stabilitätsrisiken aus der Finanzierung von Wohnimmobilien besser abschätzen - Bundesfinanzministerium
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Analysen und Berichte Monatsbericht des BMF
Februar 2021
Stabilitätsrisiken aus der Finanzierung von
Wohnimmobilien besser abschätzen
Analysen und Berichte
● Wohnimmobilienkredite haben eine große Bedeutung für das deutsche Finanzsystem und für
die Finanzstabilität.
● Die Finanzstabilitätsdatenerhebungsverordnung des BMF schließt Datenlücken zur Finan-
zierung von Wohnimmobilien. Entstehende Risiken für die Finanzstabilität können dadurch
besser erkannt und bewertet werden.
● Damit kann zielgerichteter eingegriffen werden, wenn Risiken für die Finanzstabilität drohen.
Das schützt auch die Verbraucherinnen und Verbraucher.
Einleitung Risiken für die Finanzstabilität
aus Immobilienkrediten – gute
Spätestens seit der letzten globalen Finanzkrise ist
Daten zur Risikoeinschätzung
der breiten Öffentlichkeit bekannt, welche Risiken
aus dem Zusammenspiel von Preisblasen und Im-
sind notwendig
mobilienkrediten für das Finanzsystem entstehen
können. In Deutschland sind über die Hälfte aller Die Vergangenheit zeigt, dass Überbewertungen
ausstehenden Bankkredite an inländische Privat- auf Immobilienmärkten zusammen mit einem
haushalte und Unternehmen Wohnungsbaukre- starken Ansteigen von Immobilienkrediten eine
dite. Seit 2009 steigen die Preise für Wohnimmo- systemische Finanzkrise auslösen können; ein Bei-
bilien stark an; auch die Corona-Pandemie scheint spiel hierfür ist die Subprime-Krise 2007/2008 in
daran nichts zu ändern. Das frühzeitige Einschät- den USA. Grund ist häufig ein sich selbst verstär-
zen von entstehenden Risiken erfordert eine gute kender Mechanismus von steigenden Immobilien-
Datenbasis. Hier hat Deutschland auch im euro- preisen und einer zunehmenden Kreditvergabe der
päischen Vergleich deutlichen Nachholbedarf. Die Banken, die auch mit einer höheren Verschuldung
unzureichende Datenlage wurde auch vom Inter- der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ein-
nationalen Währungsfonds (IWF), dem Finanz- hergehen. In Erwartung weiter steigender Preise
stabilitätsrat (Financial Stability Board, FSB), dem erhöht sich der Anteil der durch Fremdkapital fi-
Sachverständigenrat und dem Europäischen Aus- nanzierten Wohnimmobilien. Das wiederum führt
schuss für Systemrisiken (European Systemic Risk zu steigenden Immobilienpreisen. Oft werden da-
Board, ESRB) kritisiert. Mit der Finanzstabilitätsda- bei auch die Standards für die Kreditvergabe gelo-
tenerhebungsverordnung (FinStabDEV) ermäch- ckert. Das bedeutet, in die Bonitätsprüfung fließen
tigt das BMF die Deutsche Bundesbank dazu, regel- (über-)optimistische Erwartungen der Werthaltig-
mäßig relevante Daten zu erheben. keit der finanzierten Immobilien oder der finan-
ziellen Leistungs- und Schuldentragfähigkeit der
Kreditnehmer ein. Kommt es dann zur Korrektur
der Überbewertungen, bei der die kreditfinanzierte
Preisblase platzt, können sich diese Erwartungen
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als unrealistisch erweisen. Sind Kreditnehmer hoch Die beschriebenen Wirkmechanismen sind kom-
verschuldet, steigt die Gefahr, dass sie ihren finan- plex. Um entstehende Risiken für die Finanzstabi-
ziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen lität besser erkennen und bewerten zu können, ist
können und Banken die gestellten Immobilien- daher eine gute Datenbasis erforderlich. Deutsch-
sicherheiten verwerten müssen. Das verstärkt die land hat hier im europäischen Vergleich Nachhol-
Preiskorrektur am Immobilienmarkt und führt bedarf. Bisher werden in Deutschland kaum Da-
zu hohen Abschreibungen bei Banken und ande- ten zu Wohnimmobilienfinanzierungen erfasst.
ren Kreditgebern. In der Folge kann dies deren Fä- Deutschland gehört bislang zu den fünf EU-Mit-
higkeit einschränken, Kredite zu vergeben, und gliedstaaten mit der schlechtesten Datenlage.
damit die Finanzstabilität insgesamt gefährden.
Dies kann in eine langanhaltende wirtschaftliche Bereits im Juni 2015 empfahl der Ausschuss für Fi-
Schwächephase münden. nanzstabilität (AFS), die Datenverfügbarkeit bei
Immobilienkrediten deutlich zu verbessern.1 Es
bestand die Aussicht, dass Daten absehbar auf eu-
Finanzstabilität roparechtlicher Grundlage durch die Europäische
Zentralbank (EZB) und die nationalen Notenban-
bezeichnet einen Zustand, in dem das Fi- ken erhoben werden. Die Analytical Credit Datasets
nanzsystem seine volkswirtschaftlichen (AnaCredit) – die Kreditdatenstatistik der EZB –
Funktionen erfüllt – und zwar gerade auch sollte Angaben zu Gewerbeimmobilien und Wohn
im Fall von unvorhersehbaren Ereignissen, in immobilien umfassen. Allerdings werden im Kre-
Stresssituationen sowie in strukturellen Um- ditregister AnaCredit derzeit nur Informationen
bruchphasen. Die zentralen Funktionen um- zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien erfragt.
fassen sowohl die Allokation der finanziellen Mittelfristig ist keine vergleichbare Erhebung zu
Mittel und Risiken als auch die Abwicklung den Wohnimmobilienkrediten privater Haushalte
des Zahlungsverkehrs. Nur ein stabiles Fi- zu erwarten. Damit ist eine nationale Lösung erfor-
nanzsystem kann seine volkswirtschaftli- derlich geworden.
chen Funktionen erfüllen und dadurch zu
einem nachhaltigen Wirtschaftswachstum Die unzureichende Datenverfügbarkeit in Deutsch-
beitragen. Damit bezieht sich das Ziel der Fi- land wurde wiederholt z. B. vom Internationalen
nanzstabilität auf das gesamte Finanzsystem Währungsfonds kritisiert. Auch der aktuelle Coun-
und umfasst mehr als die Stabilität einzel- try Peer Review für Deutschland des Financial
ner Akteure wie beispielsweise Banken und
Versicherer.
1 http://www.bundesfinanzministerium.de/mb/20210251
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Stability Board empfiehlt, die Datenlücken zu Warnungen und Empfehlungen des ESRB
schließen.2 Der Sachverständigenrat kommt in sei- Die Finanzkrise 2008 hat gezeigt, dass es er-
nem Jahresgutachten 2018/2019 zum Schluss, dass hebliche Defizite bei der Finanzaufsicht gab.
Analysen und Berichte
die ungenügende Datenlage die makroprudenzi- Daher wurde in der Europäischen Union
elle Überwachung wie auch den wirksamen Einsatz (EU) eine neue Aufsichtsarchitektur geschaf-
entsprechender makroprudenzieller Instrumente fen. Der Europäische Ausschuss für Sys-
erschwert, um Risiken für die Finanzstabilität ab- temrisiken (European Systemic Risk Board,
zuwehren. Gleiches gilt für die Evaluierung der ESRB) ist Teil davon und hat Anfang 2011
Wirkung solcher Instrumente. seine Arbeit aufgenommen. Der ESRB ist zu-
ständig für die makroprudenzielle Über-
wachung des gesamten Finanzsystems in
Makroprudenzielle Überwachung der EU. Er trägt dazu bei, Systemrisiken zu
versus mikroprudenzielle Aufgabe: Gefah- erkennen und abzuwenden, und beugt der
ren für die Finanzstabilität können nur er- Ausbreitung von finanziellen Notlagen vor.
kannt werden, wenn das gesamte Finanz- Identifiziert der ESRB signifikante Risiken
system in den Blick genommen wird. Dies oder Ungleichgewichte im europäischen Fi-
ist die Aufgabe der makroprudenziellen Auf- nanzsystem oder einzelnen Ländern, kann er
sicht. Dagegen ist die Aufsicht über einzel- Warnungen und Empfehlungen gegenüber
ne Finanzintermediäre, z. B. einzelne Banken der EU, den EU-Mitgliedstaaten oder den
oder Versicherungen, eine mikroprudenziel- europäischen und nationalen Aufsichtsbe-
le Aufgabe. Die makroprudenzielle Aufsicht hörden aussprechen. Warnungen und Emp-
verfolgt das Ziel, die Widerstandsfähigkeit fehlungen können entweder vertraulich oder
des Finanzsystems zu stärken und systemi- öffentlich kommuniziert werden. Empfeh-
sche Risiken zu mindern. Dabei stützt sie lungen umfassen konkrete Maßnahmen ge-
sich auf die Analysen der makroprudenziel- gen festgestellte Risiken oder Ungleich-
len Überwachung. gewichte. Solche Empfehlungen sind zwar
nicht rechtsverbindlich, die Ablehnung der
empfohlenen Maßnahmen muss vom Adres-
Zu berücksichtigen ist auch, dass der Europäische saten aber überzeugend begründet werden
Ausschuss für Systemrisiken am 31. Oktober 2016 („comply or explain“). Der ESRB überwacht
eine Empfehlung an die nationalen makropruden- die Umsetzung der Empfehlungen.
ziellen Behörden erlassen hat3, welche die Finanz-
stabilität in ihrem Land überwachen. Die Empfeh-
lung des ESRB zielt darauf ab, dass diese Behörden Die für die Risikoüberwachung erforderlichen Da-
datengestützt für die Finanzstabilität bedeutsame ten liegen in Deutschland nur sehr eingeschränkt
Entwicklungen im Immobiliensektor überwachen vor. Dies hat unter anderem den ESRB veran-
können. lasst, 2019 eine Warnung gegenüber Deutschland
zur mittelfristigen Anfälligkeit des Wohnimmo-
biliensektors auszusprechen. Der ESRB stufte am
27. Juni 2019 die Unsicherheit bei der Beurteilung
der Kreditvergabestandards aufgrund von Daten-
lücken als ein mögliches Risiko ein und empfahl,
die Datenlücken zu schließen.
2 http://www.bundesfinanzministerium.de/mb/20210252
Bisher musste auf Sonderumfragen zurückgegrif-
3 Empfehlung des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken
vom 31. Oktober 2016 zur Schließung von Lücken bei fen werden, um relevante Daten für die Risiko-
Immobiliendaten (ESRB/2016/14). einschätzung abzufragen. Die Rückmeldung der
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Banken war, dass dies für sie sehr aufwändig sei. finanzielle Verpflichtungen dauerhaft bedienen zu
Auch ist die Qualität der durch einzelne Sonder- können. Damit lässt sich ein Aufbau von Risiken
umfragen erhobenen Daten schlechter als bei ei- bei den Darlehensnehmern beziehungsweise die
ner regelmäßigen Meldung und die Daten liegen Lockerung von Kreditvergabestandards abschät-
nicht regelmäßig, sondern nur für den Zeitpunkt zen. In wirtschaftlichen Schwächephasen mit sta
der Sonderumfrage vor. gnierenden oder sinkenden Einkommen verstär-
ken eine hohe Verschuldung der Darlehensnehmer
und hohe laufende Schuldendienstlasten die Ge-
Finanzstabilitätsdaten fahr, dass diese ihren Verpflichtungen nicht mehr
erhebungsverordnung nachkommen können. In der Folge könnte es bei
zunehmenden Darlehensausfällen zu Belastun-
(FinStabDEV) gen der Bankbilanzen und daraufhin des gesamten
Finanzsystems kommen. Zudem können höhere
Diese Umstände haben das BMF dazu bewogen, Schuldendienstbelastungen zu einer Einschrän-
eine Verordnung zu erlassen, mit deren Umsetzung kung des Konsums führen und damit zu negati-
die bestehenden Datenlücken geschlossen werden. ven gesamtwirtschaftlichen Rückkopplungseffek-
Die FinStabDEV ermächtigt die Deutsche Bundes- ten. Einkommensbezogene Kennziffern sind im
bank, sich bestimmte Daten zu Wohnimmobilien- Rahmen der aufsichtsrechtlich und zivilrechtlich
finanzierungen regelmäßig melden zu lassen. Mel- erforderlichen Kreditwürdigkeitsprüfung ohnehin
depflichtig sind nicht nur Banken, sondern auch zu erheben; die Angaben liegen den Mitteilungs-
Fonds und Versicherer, sofern sie solche Finan- pflichtigen aufgrund der von ihnen vorzunehmen-
zierungen vergeben. Der Entwurf der Verordnung den Kreditwürdigkeitsprüfung daher grundsätzlich
wurde bis Februar 2020 konsultiert und – soweit er- vor oder lassen sich in diese integrieren.
forderlich – angepasst. Sie trat am 3. Februar 2021
in Kraft.4 Mit dieser Verordnung werden auch die Eine wichtige Prämisse war die proportionale und
einschlägigen Empfehlungen des ESRB umgesetzt. verhältnismäßige Ausgestaltung der FinStabDEV.
Daher werden für bestehende Kredite nur ein-
Im Kern schafft die FinStabDEV ein Meldewesen zelne Informationen auf der sogenannten Best-Ef-
für neu vergebene Kredite zur Finanzierung von fort-Basis erfragt, um eine gute Risikoeinschätzung
Wohnimmobilien. Sämtliche Informationen wer- vornehmen zu können. Die Meldepflichtigen müs-
den in anonymisierter und teilaggregierter Form er- sen also nicht aufwändig Informationen nacherfas-
hoben. Wichtig sind u. a. Angaben zu Marktwerten sen. Damit werden Bürokratiekosten für die Mel-
finanzierter Immobilien und zu den Charakteris- depflichtigen erheblich begrenzt. Die FinStabDEV
tika neu vergebener Darlehen, z. B. zur Darlehens- schafft kein Kreditregister. Die Meldung der Daten
höhe und zur Tilgung. Erfasst werden soll auch die erfolgt in teilaggregierter Form, um eine Balance
Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation, das zwischen dem Informationsbedürfnis der Aufsicht,
ist das Verhältnis zwischen dem gesamten Fremd- den entstehenden Bürokratiekosten und den An-
kapitalvolumen einer Wohnimmobilienfinanzie- forderungen des Datenschutzes herzustellen.
rung und dem Marktwert der hiermit finanzier-
ten Wohnimmobilien. Zudem werden Daten zur Darüber hinaus enthält die FinStabDEV eine ab-
Schuldendienstfähigkeit und zum Verhältnis zwi- schließende Auflistung der Daten, welche die Deut-
schen der Gesamtverschuldung und dem Einkom- sche Bundesbank anfordern kann, sowie Regelun-
men des Darlehensnehmers zum Zeitpunkt der gen zu Form, Format und zeitlichen Vorgaben der
Kreditvergabe erfasst. Diese Angaben spiegeln die Datenübermittlung. Damit wird ein klarer Rah-
Fähigkeit der Kreditnehmer wider, eingegangene men für die Entscheidungsbefugnisse der Deut-
schen Bundesbank geschaffen. Innerhalb die-
4 http://www.bundesfinanzministerium.de/mb/20210254 ses Rahmens hat die Deutsche Bundesbank einen
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gewissen Spielraum, damit sie ihre gesetzlichen Fazit und Ausblick
Aufgaben bei der Überwachung der Finanzstabili-
tät ausführen kann. Weitere Elemente zur Stärkung Mit der FinStabDEV werden bestehende Daten
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der Proportionalität und Verhältnismäßigkeit sind, lücken geschlossen, sodass zukünftig Stabilitätsri-
dass die Bundesbank die Anzahl, Granularität und siken aus der Finanzierung von Wohnimmobilien
Häufigkeit der zu meldenden Daten in Abhängig- besser erkannt werden können. Zur Abwehr von
keit vom Umfang der Geschäftstätigkeit differen- Risiken für die Finanzstabilität stehen der Bundes-
zieren wird. Das bedeutet, wenn nur wenige rele- anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
vante Geschäfte getätigt werden, verringert sich Instrumente zur Verfügung, die sie einsetzen kann.
auch der Berichtsaufwand. So kann die BaFin nach § 48u Kreditwesengesetz
die Relation der Darlehenshöhe zum Beleihungs-
Um die Umsetzungskosten bei den Meldepflichti- wert beschränken oder Vorgaben zur Rückzahlung
gen möglichst gering zu halten, werden bekannte (Amortisation) von Darlehen erlassen. Die bessere
Konzepte genutzt. So orientieren sich die Defini- Datenlage wird eine sachgerechte Justierung die-
tionen der geforderten Daten eng an bekannten ser Instrumente unterstützen. Sie erlaubt auch die
Definitionen beziehungsweise an europäischen Evaluierung der Wirksamkeit, wenn Instrumente
Standards (beispielsweise in der ESRB-Empfeh- eingesetzt werden. Mit der Datenerhebung werden
lung ESRB/2016/14 zur Schließung der Datenlü- zudem die Vorgaben des Europäischen Ausschusses
cken, in der EU-Bankenregulierung und in Son- für Systemrisiken erfüllt.
derumfragen). Dies erleichtert in Zukunft die
Überführung in eine europäische Lösung. Sollte Die Deutsche Bundesbank wird auf Basis der
zukünftig eine vergleichbare Datenerhebung auf BMF-Rechtsverordnung eine Allgemeinverfügung
der Grundlage europäischen Rechts vorgenom- zur Konkretisierung der Datenübermittlung erlas-
men werden, nach der die Deutschen Bundesbank sen. Nach Erlass der Allgemeinverfügung haben
die zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach dem Finanz- die Meldepflichtigen 18 Monate Zeit für die Um-
stabilitätsgesetz erforderlichen Daten anfordern setzung. Eine erste Datenlieferung mit Daten für
kann, kann die FinStabDEV aufgehoben werden, Ende 2022 ist im Februar 2023 zu erwarten.
um Doppelerhebungen zu vermeiden.
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