Stadt Bad Reichenhall - Bebauungsplan "St. Zeno Süd" 8. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan
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Stadt Bad Reichenhall
Bebauungsplan „St. Zeno Süd“
8. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan
BEGRÜNDUNG 12.10.2020
11.05.2021
[Änderungen zum Stand 12.10.2020 in Rot]
Bearbeiter: Bernhard Hohmann, Landschaftsarchitekt / Stadtplaner
Stadt Bad Reichenhall, Bebauungsplan „St. Zeno Süd“
8. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan
INHALTSVERZEICHNIS
I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGS-
ÜBERLEGUNGEN
1 Veranlassung und Erforderlichkeit ..................................................................................... 1
2 Beschreibung des Plangebiets .......................................................................................... 2
2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung ....................................................... 2
2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse .............................................................. 5
2.3 Städtebauliche Situation und Bestand ........................................................................ 5
2.4 Geltendes Planungsrecht ........................................................................................... 6
2.5 Verkehrserschließung ................................................................................................ 8
2.6 Technische Infrastruktur ............................................................................................. 9
2.7 Artenschutz ................................................................................................................ 9
2.8 Geologie und Altlasten sowie Wasserwirtschaft ....................................................... 10
3 Planerische Ausgangssituation........................................................................................ 10
3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung.................................................................. 10
3.2 Flächennutzungsplan (FNP) ..................................................................................... 11
3.3 Sonstige Planwerke.................................................................................................. 12
3.4 Fachrecht Denkmalschutz ........................................................................................ 12
3.5 Angrenzende Bebauungspläne ................................................................................ 16
3.5.1 Bebauungspläne in Aufstellung ......................................................................... 18
4 Entwicklung der Planungsüberlegungen.......................................................................... 18
II. PLANINHALT UND ABWÄGUNG
1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt ................................................................ 19
2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan .................................................................... 20
3 Begründung der Festsetzungen ...................................................................................... 20
3.1 Art der baulichen Nutzung ........................................................................................ 20
3.2 Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................... 21
3.3 Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise ........................................................... 24
3.4 Verkehrsflächen ....................................................................................................... 26
3.5 Grünordnerische Festsetzungen / Artenschutz ......................................................... 27
3.6 Sonstige Festsetzungen ........................................................................................... 28
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite III
III. AUSWIRKUNG DES BEBAUUNGSPLAN
1 Auswirkungen auf die Umwelt ......................................................................................... 33
1.1 Auswirkungen auf Natur, Landschaft und Artenschutz ............................................. 33
1.2 Umweltverträglichkeitsprüfung ................................................................................. 33
2 Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten ............................................ 34
3 Auswirkungen auf den Verkehr........................................................................................ 36
4 Auswirkungen auf den Haushalt und die Investitionsplanung .......................................... 37
IV. VERFAHREN
1 Aufstellung des Bebauungsplans .................................................................................... 37
2 Durchführung der Beteiligungen Gem. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB ........... 37
3 Durchführung der erneuten Beteiligungen gem. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB i.
V. m. § 4a BauGB .................................................................................................................. 38
V. RECHTSGRUNDLAGEN
ANLAGEN:
Baumbestandsplan, HinnenthalSchaar Landschaftsarchitekten GmbH, 22.07.2019
Schalltechnische Untersuchung zur 8. Änderung des Bebauungsplanes "St. Zeno Süd"
der Stadt Bad Reichenhall – Anpassung an Planungsstand 2021, BEKON Lärmschutz
und Akustik GmbH, 06.04.2021
Artenschutzrechtlicher Kurzbericht, Diplom-Biologin Stegherr, 07.10.2019
Bericht zur Relevanzprüfung, Diplom-Biologin Stegherr, 16.11.2020
Verkehrssicherheitsaudit, Verkehrsplaner GmbH, 20.03.2021
Sonnenstudie Bestandsbebauung, peter bohn + assoziierte gesellschaft von architek-
ten mbh, 29.03.2021
Sonnenstudie Planung, peter bohn + assoziierte gesellschaft von architekten mbh,
01.02.2021
Protokoll zum 2. Ortstermin zum Baum- und Artenschutz am 25.03.2021 mit Anlagen,
HinnenthalSchaar Landschaftsarchitekten GmbH, 30.03.2021
Stadt Bad Reichenhall, Bebauungsplan „St. Zeno Süd“
8. Änderung mit integriertem Grünordnungsplan
I. PLANUNGSGEGENSTAND UND ENTWICKLUNG DER PLANUNGS-
ÜBERLEGUNGEN
1 VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT
Das Grundstück Mozartstraße 1 ist seit längerer Zeit brach gefallen. Der Grundeigentümer
möchte das Grundstück wieder einer Nutzung zuführen und auf dem Grundstück eine Nachver-
dichtung in einem Nutzungsmix aus Wohnen und Gewerbe ergänzt durch soziale oder kulturelle
Einrichtungen realisieren. Die bauplanungsrechtlichen Regelungen lassen eine viergeschossige
Bebauung mit einer GRZ von 0,22 und einer GFZ von 0,78 bei zwingenden vier Vollgeschossen
„ausnahmsweise“ zu. Die Regelung in einem Sondergebiet – Kur – (s. Kap. 2.4) ist als unwirk-
sam anzusehen, da in einem Sondergebiet explizit die Nutzung festzusetzen ist. Somit ist die
Realisierung der Nutzungsart auf dem Grundstück nach geltendem Bauplanungsrecht nicht zu-
lässig. Da die Stadt in den Jahren 2018 und 2019 einen starken Bevölkerungszuwachs zu ver-
zeichnen hatte, sind Wohnungen für die weitere Entwicklung in der Stadt städtebaulich sinnvoll.
Aus diesem Grund besteht nach § 1 Abs. 3 BauGB ein Planerfordernis.
In diesem Zusammenhang sollen auch die im Nordwesten und Südosten angrenzenden Grund-
stücke Münchner Allee 2 und Mozartstraße 3-3b in den Geltungsbereich aufgenommen werden,
da die derzeitigen Nutzungen nicht den Festsetzungen des geltenden Planungsrechts entspre-
chen. Dazu sind die städtebaulichen Ziele für diesen Bereich auch gegenüber der über 30 Jahre
alten Bauleitplanung anders zu gewichten.
Eine konkrete Erforderlichkeit zur Überplanung weiterer Grundstücke im Geltungsbereich des
Urbebauungsplanes besteht derzeit nicht:
Die, im Norden angrenzende Klinik für Berufskrankheiten wurde im Rahmen der 7. Än-
derung des Bebauungsplanes auf die erforderlichen Entwicklungstendenzen überplant.
Die Planung wurde zwischenzeitlich umgesetzt.
Für die im Nordosten angrenzenden Grundstücke Fl. Nr. 5/5, 6, 21 und 21/1 ist derzeit
eine Bauleitplanung in Aufstellung, die den Hofwirt sowie eine mögliche Hotelentwick-
lung auf den Hinterliegergrundstücken ermöglichen soll.
Damit ist der südliche Bereich des Quartiers bereits überplant bzw. wird die Überplanung vor-
genommen.
Für die weiteren Flächen innerhalb des Geltungsbereiches gibt es derzeit noch keine konkreten
Planungsziele für die Innenentwicklung und auch noch keine Projektanfrage, die zu berücksich-
tigen wäre. Damit gibt es kein, über den jetzigen Änderungsbereich hinausgehendes Planungs-
erfordernis.
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 2 2 BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETS 2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung Der Geltungsbereich befindet sich im zentralen Ortskern der Stadt Bad Reichenhall. Stadtprä- gende Anlagen wie Alte Saline, Kurpark oder Karlspark liegen in fußläufiger Entfernung. Der Bahnhof liegt auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Münchner Allee. Eine erste Siedlungstätigkeit im Quartier ist in der topographischen Karte von 1901 verzeichnet. Abbildung 1: Topographische Karte, Ausgabejahr 1901, Quelle: BayernAtlasPlus, Bayerische Vermessungsverwal- tung, abgerufen am 08.08.2019 Der Innenstadtbereich und so auch das Planungsumfeld wurden in den letzten Jahrzehnten einer deutlichen Verdichtung zugeführt, wie die nachfolgenden Auszüge aus der topographi- schen Karte belegen.
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 3 Abbildung 2: Topographische Karte, Ausgabejahr 1960, Quelle: BayernAtlasPlus, Bayerische Vermessungsverwal- tung, abgerufen am 08.08.2019 Abbildung 3: Topographische Karte, Ausgabejahr 1992, Quelle: BayernAtlasPlus, Bayerische Vermessungsverwal- tung, abgerufen am 08.08.2019
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 4 Abbildung 4: Topographische Karte, Ausgabejahr 2008, Quelle: BayernAtlasPlus, Bayerische Vermessungsverwal- tung, abgerufen am 08.08.2019 Abbildung 5: Aktueller Luftbild-Ausschnitt aus LKR-GIS: abgerufen am 12.10.2020
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 5 Die Mozartstraße ist mit gemischten Nutzungen, wie Hotel, Bank, Wohnnutzung, Büronutzung, Seniorenresidenz oder Ärzten durchsetzt in Gebäuden zwischen III und V Geschossen. Der Straßenraum ist durch die offene Bauweise, großer Baukörper mit vorgelagerter Baumkulisse geprägt. Die Münchner Allee hat eine urbanere Ausbildung mit deutlich größeren Baumassen. Im nähe- ren Umfeld dominiert v. a. die Klinik für Berufskrankheiten. Das Quartier zwischen Münchner Allee, Mozartstraße, Salzburger Straße und Zenostraße wurde 1967 als Kurgebiet im Bebauungsplan St. Zeno Süd festgesetzt. 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Fl.Nr. 1/4, 1/3, 1/2, 2/2 und 2/1, Gemarkung St. Zeno sowie Teilflächen der Grundstücke Fl.Nr. 65/21 (Mozartstraße) und 5/2 (Münchner Allee) bei einer Gesamtfläche von ca. 1,2 ha (einschließlich öffentlicher Verkehrsflächen). Die öffentlichen Verkehrsflächen befinden sich im Eigentum der Stadt Bad Reichenhall. Die Grundstücke Fl.Nr. 1/4, 1/3 und 1/2 liegen im Eigentum der Volksbank Raiffeisenbank Oberbay- ern Südost eG, die Grundstücke Fl.Nr. 2/2 und 2/1 befinden sich ebenfalls in Privateigentum. 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand Innerhalb des Änderungsbereiches befindet sich auf dem Grundstück Fl. Nr. 1/4 das Geschäfts- gebäude der Volksbank Raiffeisenbank Oberbayern Südost eG einschließlich der zugehörigen Tiefgarage mit Einfahrt von der Münchner Allee sowie oberirdischen, versiegelten Kundenstell- plätzen. Das bis zu fünfgeschossige Flachdachgebäude auf dem Eckgrundstück stellt hinsicht- lich Höhe und Baumasse den größten Baukörper der Mozartstraße dar. Auf dem Grundstück besteht entlang der Münchner Allee und teilweise entlang der Mozartstraße eine platzartige Aufweitung des vorhandenen Gehweges. Die öffentliche Verkehrsfläche geht von seiner Materialität nahtlos in das Grundstück über und weicht in diesem Bereich von der sonst vorhandenen, asphaltierten Gehwegsituation ab. In dieser Situation befindet sich (auf öf- fentlichem Straßengrund) auch die Fußgängerunterführung unter der Münchner Straße in Rich- tung Bahnhof. Entlang der Mozartstraße schließt dann auf den Grundstücken Fl.Nr. 1/3 und 1/2 ein aufgelas- sener und zwischenzeitlich abgebrochener Beherbergungsbetrieb an. Es handelte sich um eine zweigeschossige, stark sanierungs- bedürftige bauliche Anlage. Auf dem Grundstück liegen un- versiegelte Stellplatzflächen die der benachbarten VR-Bank zugeordnet sind. Die Grundstücke Fl.Nr. 2/2 und 2/1 sind bereits Teil des Ensembles „Kurviertel“. Auf dem Grund- stück befinden sich zwei Baukörper. Im rückwärtigen Grundstücksteil liegt ein viergeschossiger, langgestreckter Satteldachbau, der derzeit mit Wohnungen und Ferienwohnungen belegt ist. Im straßenzugewandten Grundstücksabschnitt befindet sich ein viergeschossiges Satteldach- gebäude mit zwei straßenseitigen, prägenden Quergiebeln. V. a. an diesem Gebäude lässt sich die historische Situation des Kurviertels noch ablesen, wogleich hier kein zusätzlicher Schutz als Baudenkmal besteht (im Unterschied zu den weiter südöstlich liegenden Gebäuden). Derzeit liegt eine Nutzung als Notarbüro vor. Überdies ist eine Arztpraxis situiert. Der ruhende Verkehr wird zum einen über eine Tiefgarage geordnet. Die Einfahrt mit gestalteter Einfahrtsüberdachung befindet sich im südöstlichen Bereich. Zum andern befinden sich entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze oberirdische gepflasterte Parkplätze, die dem Notarbüro zugeordnet sind. Die Parkplatzzufahrt dient gleichzeitig der fußläufigen Erschließung der beiden Gebäude. Unklar ist die bauordnungsrechtliche Situation hinsichtlich der Abstandsflächen der Baukörper untereinander.
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 6 Städtebaulich wirksam ist darüber hinaus auch der Baumbestand innerhalb des Geltungsberei- ches. Innerhalb des Ensembles (auch auf dem Grundstück Fl.Nr. 3 außerhalb des Geltungsbe- reiches) säumen nur einzelne Solitairgehölze den Gehweg auf den Privatgrundstücken. Der Blick auf den historischen Baubestand wird damit geöffnet. In Richtung Münchner Allee fungiert der Baumbestand am südöstlichen Rand als deutlich wahr- nehmbare Grünzäsur, die die historischen Bereiche von der moderneren Bebauung an der Münchner Allee städtebaulich abtrennt. In diesem Abschnitt erhöht sich auch die Anzahl der, den Gehweg flankierenden Gehölze, sodass sich der Blick auf die Baukörper erschwert und der Straßenraum durch die Baumkulisse geprägt wird. Historisch war in diesem Bereich der Villen- park der Villa Ritter von Brandl situiert. Die Baumkulisse sollte die Privatheit im Villengarten gewährleisten. Abbildung 6: Blick auf das Grundstück Fl.Nr. 2/1 mit markantem Solitairbaum und trennender Baumkulisse Richtung Münchener Allee (eigenes Foto v. 23.07.2019) 2.4 Geltendes Planungsrecht Für den Geltungsbereich der 8. Bebauungsplanänderung gilt der rechtskräftige Bebauungsplan St. Zeno Süd in der Fassung seiner 4. Änderung mit Rechtskraft seit 22.04.1991 (s. Abbildung 7).
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 7 Abbildung 7: Rechtskräftige 4. Änderung des Bebauungsplans St. Zeno Süd Die Bebauungsplanänderung übernimmt das im Urbebauungsplan festgesetzte Sondergebiet Kur. Zulässig sind dabei folgende, dem Kurgebiet dienende Nutzungen: Betriebe des Beherber- gungsgewerbes sowie Schank- und Speisewirtschaften. Wohngebäude können dabei nur aus- nahmsweise zugelassen werden. Die überbaubare Grundstücksfläche ist über Baugrenzen und Baulinien definiert. Die Baugren- zen haben dabei einen Abstand von 9 m zur Münchner Allee bzw. 12 m zur Mozartstraße. Die Baulinie auf Fl.Nr. 2/1 tritt mit einem Abstand von 13 m zur Mozartstraße etwas weiter hinter die Straßenlinie zurück. An der Ecke Münchner Allee – Mozartstraße verringert sich der Abstand zur Münchner Allee auf ca. 5 m. für die Fl.Nr. 1/4 und 1/3 ist dabei ein gemeinsames Baufenster festgesetzt. Für das Grundstück Fl.Nr. 2/1 ist ein zweites Baufenster festgesetzt. Die Eckpunkte der beiden Baufenster sind im Wesentlichen durch die vorhandene Bebauung geprägt. Mit der Baulinie wird die Gebäudeflucht der im Südosten angrenzenden, denkmalgeschützten Gebäude, für das innerhalb des Ensembles „Kurviertel“ liegende Grundstück Fl.Nr. 2/1 aufge- griffen. Die städtebaulichen Kennzahlen (GRZ, GFZ, Anzahl der Vollgeschosse) sind jeweils für das Eckgrundstück 1/4 am höchsten und reduzieren sich in Richtung Südosten. Entlang der Mün- chener Allee ist damit die bauliche Verdichtung am höchsten, die davon abrückend abnimmt. Zwischen den Grundstücken Fl.Nr. 1/3 und 2/1 ist eine Fußwegeverbindung in das Quartiersin- nere festgesetzt. Hier nimmt die Bebauungsplanänderung die Idee des Urbebauungsplanes auf, das Quartier mit einem Fußwegesystem zu durchziehen. Dieses System ist bisher nur in Ost- West-Richtung umgesetzt. Eine fußläufige Durchlässigkeit in Nord-Süd-Richtung existiert nicht. Mit der Fortführung dieser Festsetzung ist jedoch die Umsetzung möglich. Ergänzt werden muss
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 8
die Fußwegeverbindung dann für das Grundstück 5/5 um einen Anschluss an das Grundstück
16 zu erzielen.
Weiter festgesetzt sind die Möglichkeit zur Errichtung von Tiefgaragen außerhalb der Baugren-
zen sowie der Erhalt des Baumbestandes.
Die grundlegenden Überlegungen dieser Bebauungsplanänderung wurden auch in vorliegender
Änderung beibehalten:
Abfallende Bebauungsdichte vom Eckgrundstück hin zu den, von der Münchener Allee
weiter entfernten Grundstücken;
Baulinie innerhalb des Ensembles „Kurviertel“, der die Baufluchten der benachbarten
denkmalgeschützten Gebäude aufnimmt;
Tiefgaragen teilweise außerhalb der Baugrenzen;
Erhalt von prägenden Bäumen.
Abgewichen werden muss von der festgesetzten Art der baulichen Nutzung, die zum Teil auch
die derzeit vorhandene Nutzung nicht bauplanungsrechtlich abdeckt.
2.5 Verkehrserschließung
Der Änderungsbereich liegt an den öffentlichen Verkehrsflächen Münchener Allee und Mozart-
straße. Der Baubestand der VR Bank (Fl.Nr. 1/4) ist dabei über die Münchener Allee erschlos-
sen (TG-Einfahrt). Oberirdische Stellplätze sind über die Mozartstraße erschlossen. Die Grund-
stücke 1/3 bis 2/1 haben ihre Verkehrserschließung über die Mozartstraße.
Für die Mozartstraße existiert eine PKW-Sperre von 0 Uhr bis 6 Uhr. Beschildert ist ein Ein-
fahrtsverbot von beiden Seiten der Mozartstraße. Es wird davon ausgegangen, dass für Anwoh-
ner Ausnahmeregelungen bestehen, da ansonsten eine Erschließung der an der Mozartstraße
gelegenen Nutzungen (auch außerhalb des Geltungsbereiches dieser Bebauungsplanände-
rung) in den Nachtstunden nicht gewährleistet wäre.
Im Norden des Geltungsbereiches befinden sich die beiden eingeschlossenen Grundstücke
Fl.Nrn. 5/5 und 6 ohne Straßenanschluss. Im Rahmen der 4. Bebauungsplanänderung war im
Bereich der Grundstücke 1/2 und 2/2 noch eine Fußwegeverbindung zu den Hinterliegergrund-
stücken vorgesehen. Eine baurechtliche Erschließung stellte diese Festsetzung nicht dar. Geh-
Fahrt- und Leitungsrechte zugunsten der Hinterlieger resultieren im Geltungsbereich nicht.
Städtebaulich wäre eine Erschließung über den Geltungsbereich nicht sinnvoll, sodass keine
Verkehrsflächen oder Wegerechte vorgesehen werden. Die Hinterliegergrundstücke sollen über
die Fl.Nr. 21 (Hofwirt) erschlossen werden und gemeinsam mit dem historischen Hofwirt einer
Entwicklung zugeführt werden. Der Anschluss der beiden Grundstücke Fl.Nr. 5/5 und 6 über
den Geltungsbereich dieser 8. Bebauungsplanänderung an die Mozartstraße wurde geprüft.
Aus eigentumsrechtlichen Gründen wurde eine Verwirklichung verworfen. Gleichzeitig soll der
aus Sicht des Hofwirts rückwärtige Bereich von Verkehr frei gehalten werden, um eine ruhige
Situation zu erhalten.
Die Fußwegeverbindung wird aufrechterhalten, um das städtebauliche Ziel des Urbebauungs-
planes einer fußläufigen inneren Erschließung aufrecht zu erhalten.Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 9 2.6 Technische Infrastruktur Durch den Baubestand ist der Geltungsbereich hinsichtlich technischer Infrastruktur voll er- schlossen. Im Gehweg der Mozartstraße befindet sich die Stromleitung für die Straßenbeleuchtung. Die Hausanschlüsse der Einzelgrundstücke zweigen von Verteilerkästen im Straßenraum ab. Die Volksbank ist mit einer Trafostation ausgestattet, die auch durch ein 20kV-Mittelspannungska- bel erschlossen wird. Die Trafostation dient als Verteiler für Hausanschluss und Straßenbe- leuchtungskabel. Eine Multimedia-Glasfaserversorgung befindet sich im südwestlichen Gehweg der Mozartstraße (außerhalb des Geltungsbereiches). Die Niederdruckgasversorgung befindet sich ebenfalls sowohl in der Mozartstraße als auch in der Münchener Allee mit den jeweiligen Hausanschlüssen. Dies gilt in gleicher Weise für die Wasserversorgungsleitung. Das Kanalnetz liegt als Trennkanalisation vor. Der Schmutzwasserkanal liegt in der Mozart- straße sowie in der Münchener Allee ab dem Ende des vorhandenen Baukörpers in Richtung Klinik. Zusätzlich liegt jenseits der Münchener Allee ein Regenwasserkanal im Bereich des Bahnhofvorplatzes. Der Grabenbachstollen mit Überwasser der Saline verläuft in ca. 13 m Entfernung außerhalb der südwestlichen Grundstücksecke der Fl.Nr. 1/4 leicht schräg versetzt zur Münchener Allee und in 5 m Tiefe. Bereits Bodenbewegungen im mm-Bereich können Bauwerksschäden am Stollenbau hervorrufen. Der jeweilige Bauantrag ist daher mit der Südsalz, Saline Bad Reichen- hall abzustimmen. 2.7 Artenschutz Zur Prüfung, ob durch die Bauleitplanung Tatbestände des § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vorbereitet werden, wurde eine artenschutzrechtliche Relevanzprüfung durchge- führt (Bericht s. Anlage). Dabei konzentrierten sich die Untersuchungen auf das Grundstück Fl.Nr. 1/3 und 1/2, da hier im Rahmen einer Voreinschätzung das Potential an höchsten einge- stuft wurde (alter Baumbestand, aufgelassene Nutzung, baufälliger Gebäudebestand). Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass eine Habitateignung des bestehenden, abzu- brechenden Baukörpers voraussichtlich nicht vorliegt und keine Quartiershinweise verzeichnet werden konnten. Der vorhandene Baumbestand wurde detailliert untersucht, Spechthöhlen oder Fledermaus- quartiere konnten nicht gefunden werden. In 3 Begehungen wurde zudem das Vorkommen der Zauneidechse untersucht. Dabei wurden keine Exemplare gefunden. In einer ergänzenden Prüfung wurden auch die weiteren Grundstücke im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung überprüft Fl.Nr. 1/4, 2/1 und 2/2). Auch hier konnte keine konkrete artenschutzrechtliche Betroffenheit festgestellt werden. Nicht ausgeschlossen werden kann je- doch, dass sich an den vorhandenen Gehölze / Gebäude künftig Habitatstrukturen entstehen, sodass eine erneute Überprüfung erforderlich wird, sobald konkrete Umsetzungsplanungen be- stehen. Eine Regelungsermächtigung liegt für die Bauleitplanung nicht vor, da der Bebauungsplan keine Tatbestände im Sinne des § 44 BNatSchG ermöglicht. Die Grundstückseigentümer sind in Kenntnis der artenschutzrechtlichen Relevanzprüfung eigenverantwortlich für die Durchführung etwaiger Ersatz- und Minimierungsmaßnahmen zuständig.
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 10
2.8 Geologie und Altlasten sowie Wasserwirtschaft
Der Geltungsbereich gehört gemäß geologischer Karte von Bayern (M 1: 500.000) zur geologi-
schen Einheit der Reichenhaller Schichten (v.a. Kalk- und Dolomitstein) im Übergangsbereich
zu Ablagerungen im Auenbereich (meist jungholozän, und polygenetische Talfüllung, z. T.
würmzeitlich) aus Mergel, Lehm, Sand und Kies. In der Übersichtsbodenkarte von Bayern
(M 1: 25.000) ist der Bereich als anthropogen überprägt nicht näher differenziert.
Für das Grundstück Fl.Nr. 1/3 wurde durch den Bauwerber eine Baugrunduntersuchung, erstellt
durch Herrn Dr. Kellerbauer, 20.04.2020 erstellt. Dieses geht von einem mittleren Grundwas-
serstand von ca. 459,00 m ü. NN sowie von einem maximalem Grundwasserstand von 461,0 m
ü. NN aus.
Hinweise oder Kenntnisse zu Altlastenverdachtsflächen liegen im Plangebiet nicht vor. In der
Altlastenkartei am Landratsamt Berchtesgadener Land sind keine Altlasten verzeichnet. Dies
schließt aber nicht das Vorkommen von Altlasten aus, da keine Bodenuntersuchungen durch
das Landratsamt veranlasst wurden. Sollten während der Baumaßnahmen dennoch Bodenauf-
fälligkeiten angetroffen werden, welche auf eine Altlast o.ä. hinweisen, ist das Landratsamt
Berchtesgadener Land zu verständigen.
Das Stadtgebiet wurde in Kriegsfolge bombardiert. Mit dem Vorhandensein von Bombenblind-
gängern oder Kampfmittelfunden aufgrund der Kriegsfolge muss gerechnet werden. Bei solchen
Funden ist die Stadt Bad Reichenhall umgehend zu informieren.
Wasserrechtliche Festlegungen
Der Geltungsbereich liegt im
Heilquellenschutzgebiet der Solequellen in Bad Reichenhall; Kennzahl 2220824300103
Quellenschutzgebiet in den Gemarkungen Bad Reichenhall und Karlstein für die staat-
lich anerkannten Heilquellen „Gruttensteinquelle (REI 9)“ und „Weitwiesenquelle (REI
8)“; Kennzahl 2220824300077
Es erfolgte eine nachrichtliche Eintragung entsprechend Planzeichenverordnung.
3 PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION
3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung
Landesentwicklungsprogramm Bayern 2020
Die Stadt Bad Reichenhall ist im LEP 2020 mit der Stadt Freilassing als Oberzentrum eingestuft,
umgeben vom Verdichtungsraum Bad Reichenhall – Freilassing bzw. Raum mit besonderem
Handlungsbedarf. Das Landesentwicklungsprogramm nennt u. a. folgende Ziele und Grund
sätze:
Verhinderung der Zersiedlung der Landschaft und ungegliederter, bandartiger Siedlungs-
entwicklung durch Anbindung neuer Siedlungseinheiten an bestehenden Siedlungsstruktu-
ren;
Vorrangige Nutzung von Innenentwicklungspotentialen;
Die Stadt Bad Reichenhall gehört zum Alpengebiet. Die Entwicklungsgrundsätze und Ziele des
Alpengebietes werden durch die Planung nicht berührt.Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 11
Regionalplan
Die Stadt Bad Reichenhall ist raumordnerisch der Region Südostoberbayern zugeordnet. Laut
Regionalplan Südostoberbayern (2020) sollen für diesen Planungsbereich folgende Ziele ver-
folgt werden:
Die Region Südostoberbayern ist in ihrer Gesamtheit und in ihren Teilräumen nachhaltig zu
entwickeln, so dass sie als attraktiver Lebens- und Wirtschaftsraum für die Bevölkerung er-
halten bleibt. Die landschaftliche Schönheit und Vielfalt soll erhalten und die natürlichen Le-
bensgrundlagen gesichert, ggf. wiederhergestellt werden. Das reiche Kulturerbe soll be-
wahrt und das Heimatbewusstsein erhalten werden.
Die Raumstruktur der Region Südostoberbayern soll durch eine ausgewogene polyzentri-
sche Struktur und den Wechsel zwischen dicht besiedeltem und ländlichem Raum sowie
durch die, für die oberbayerische Kulturlandschaft typischen, Landschafts- und Freiräume
geprägt sein. Die Entwicklung der Siedlungsflächen soll sich auf bestehende Siedlungsbe-
reiche konzentrieren und Freiräume erhalten.
Der Verdichtungsraum Bad Reichenhall – Freilassing soll als regional bedeutsamer Wirt-
schafts- und Versorgungsraum zur Stärkung der Region weiter ausgebaut werden.
In allen Teilen der Region kommt dem Tourismus und der Erholung eine besondere Bedeu-
tung zu. Deshalb sind die Landschaftsschönheiten, die kulturhistorisch bedeutsamen Land-
schaftsteile und Denkmäler in ihrer Charakteristik zu erhalten. Zur Sicherung der Wettbe-
werbsfähigkeit des Tourismus soll das Angebot weiter verbessert, aktualisiert und saisonal
stärker ausgeglichen werden. […]
=> Die Bebauungsplanänderung entspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumord-
nung.
3.2 Flächennutzungsplan (FNP)
Abbildung 8: Ausschnitt Flächennutzungsplan Stadt Badreichenhall, 1989
Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Stadt Bad Reichenhall stellt den Geltungsbereich
als allgemeines Wohngebiet (WA) dar. Damit weicht der Flächennutzungsplan von der Festset-
zung des Urbebauungsplanes (SO Kur) ab.
Im Süden, jenseits der Mozartstraße, schließt ein Sondergebiet Kur an.Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 12 Die Festsetzung des Urbanen Gebiets weicht ebenfalls von der Flächennutzungsplandarstel- lung ab (s. Kap. II.2) und ist auf dem Wege der Berichtigung anzupassen. 3.3 Sonstige Planwerke Der Änderungsbereich befindet sich im Geltungsbereich der Satzung nach § 22 BauGB über die Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen v. 15.01.1991. Hier unterliegt die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teilei- gentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, Wohnungserbbaurechten oder Teilerbbau- rechten nach § 30 Wohnungseigentumsgesetz und Dauerwohnrechten oder Dauernutzungs- rechten nach § 31 des Wohnungseigentumsgesetzes dem Genehmigungsvorbehalt des § 22 BauGB. Das Sanierungsgebiet Stadtmitte (Satzung v. 23.09.2004) grenzt direkt an den Geltungsbe- reich an bzw. umfasst die öffentlichen Verkehrsflächen Mozartstraße und Münchener Allee (Teil- fläche). Auswirkungen auf die Planung resultieren daraus nicht. In der örtlichen Bauvorschrift der Stadt Bad Reichenhall v. 15.09.1992 befindet sich der Gel- tungsbereich am Rande der Zone II. Hinsichtlich Dachform wird von den Vorgaben der Nrn. 7.1 und 7.2 abgewichen. Die Bebauungsplanänderung fordert gemäß 7.3 der Satzung zur besseren höhenmäßigen Einbindung in den Baubestand sowie zur Absicherung des Bestandsgebäudes die Umsetzung von Flachdächern auf dem geplanten Neubau sowie dem Bestandsgebäude (Fl.Nrn. 1/4 und 1/3). 3.4 Fachrecht Denkmalschutz Aus übergeordneten Planungen nachrichtlich übernommen wurden die Baudenkmäler (außer- halb des Geltungsbereiches) sowie das Ensemble „Kurviertel“. Abbildung 9: Ensemble "Kurviertel" (Quelle: BayernAtlasPlus/Ensemble, abgerufen am 01.07.2019)
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 13 Das Ensemble Nr. E-1-72-114-2 „Kurviertel“ ragt in den Geltungsbereich hinein. In der Denk- malliste ist das Ensemble wie folgt beschrieben: „Das Ensemble umfasst mit der Mackstraße sowie dem Abschnitt der Salzburger Straße zwi- schen den Querachsen von Rinckstraße und Mozartstraße jenen Bereich des Kurviertels, in dessen Bebauung mit Kurpensionen und Badehotels, aber auch mit reich gestalteten Pensions- villen der Gründerzeit und der Jahrhundertwende sich die Blüte Reichenhalls als bürgerliches Weltbad noch in größerem Zusammenhang dokumentiert. Die in offener Bauweise errichteten, von Hausgärten umgebenen Bauten sind durch Risalite, Erker und Veranden stark plastisch gegliedert, an den Straßenkreuzungen durch turmartige Eckausbildungen und -erker auch städ- tebaulich akzentuiert. In stilistischer Hinsicht dominieren Neurenaissance- und Neubarockfor- men, aber auch Jugendstildetails lassen sich beobachten. In ihrer Konzeption und Bebauung verkörpert die Mackstraße einen besonders charakteristischen Straßenzug der Zeit um 1900. Unmittelbar nördlich an den Kurpark anschließend, trägt die Straße mit ihrer Baumbepflanzung den Charakter einer Promenade. Die Gebäude, hauptsächlich Kurpensionen und Badehotels, sind in offener Bauweise, leicht zurückgesetzt in die Hausgärten, angeordnet. Die Baukörper sind zumeist voluminöser als im Bereich der Salzburger Straße, aber gleichfalls individuell in historisierenden Formen gestaltet. Im Norden bildet das 1993 in enger Anlehnung an den ursprünglichen Bauplan von 1865/66 neu errichtete Gebäude Mozartstraße 3 den Blick- abschluss. Der früher entstandene Neubau Rinckstraße 8 nimmt dagegen auf die vornehme historische Konzeption des Viertels keine Rücksicht und stört im Ensemble. Im südlichen, nahe dem ältesten Badehotel "Axelmannstein" gelegenen Teil der Salzburger Straße, der alten Ver- bindung zwischen Reichenhall und dem Kloster St. Zeno, ist der schlichte Typ der Kurpensionen des ausgehenden 19. Jh. nur noch in einem Beispiel vertreten. In nördlicher Richtung schließen sich die reicher gestalteten Pensionsvillen der Gründerzeit und der Jahrhundertwende an.“ Im Rahmen der Planänderung wurde das Ensemble Kurviertel berücksichtigt. Wie in Kapitel 2.3 „Städtebauliche Situation“ beschrieben ist die Abgrenzung des Ensembles auch gut im Gelände abzulesen. Im straßenzugewandten Grundstücksabschnitt des Grundstücks 2/1 befindet sich ein dreigeschossiges Satteldachgebäude mit zwei straßenseitigen, prägenden Quergiebeln, das aufgrund seiner Bauweise und Baukörperstellung als Teil des Ensembles wahrnehmbar ist. In Richtung Münchener Allee fungiert der Baumbestand am südöstlichen Rand des Grundstücks 1/3 bzw. 1/2 als deutlich wahrnehmbare Grünzäsur, die die historischen Bereiche von der mo- derneren Bebauung an der Münchener Allee städtebaulich abtrennt. In diesem Abschnitt erhöht sich auch die Anzahl der, den Gehweg flankierenden Gehölze, sodass sich der Blick auf die Baukörper erschwert und der Straßenraum durch die Baumkulisse geprägt wird. Dem Grundstück Fl.Nr. 1/3 kommt dabei eine Hybridsituation entlang der Mozartstraße zu, das zwischen dem historischen Baubestand im Geltungsbereich des Ensembles im Südosten (Fl.Nr. 2/1) sowie dem ahistorischen Bankgebäude moderner Architektur an der Münchener Allee (Fl.Nr. 1/4) vermittelt. Aus der historischen Situation der ehemaligen Villa Ritter von Brandl sind auf diesem Grundstück noch die schmiedeeiserne Einfriedung sowie der dem ehemaligen Vil- lengarten zugehörige Baumbestand erhalten. Diese besondere, vermittelnde Rolle des Grundstücks wird in der Planung berücksichtigt. So werden sowohl die historische schmiedeeiserne Einfriedung als auch der Baumbestand, beson- ders im Südosten in Richtung Ensemblegrenze als auch in Richtung Südwesten zur Mozart- straße erhalten. Damit bleibt das vormalige Straßenbild mit den wesentlichen, den Straßenzug prägenden Elementen erhalten. Die Grünsymmetrie entlang der Mozartstraße mit der, von die- ser ausgehenden Ruhe auf den Straßenraum entspricht auch nach Umsetzung der Planung noch der Historie. Durch die hochgewachsene Baumkulisse bleibt auch die jetzt vorhandene Zäsur im Straßen- raum bestehen. Während im Bereich des Ensembles und der dort ansässigen Baudenkmäler zum Straßenraum nur einzelne Bäume den Blick auf die historischen Baukörper freigeben, hatte der Baumbestand auch historisch eine nach Innen abschirmende Wirkung, um eine Privatheit im Villenpark zu gewährleisten. Damit werden die historischen Elemente, die noch auf dem Grundstück vorhanden sind vollumfänglich erhalten.
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 14 Gleichzeitig lehnt sich der moderne Gebäudeentwurf – verdeckt und in seiner Kubatur gebro- chen durch die erhaltene Baumkulisse - an die ahistorische Situation im Nordwesten an und erbringt so die erforderliche Vermittlung. Dabei greift auch der Gebäudeentwurf selbst prägende Elemente aus der umliegenden Bebauung auf, ohne dabei zu historisieren. So entspricht die Bauflucht des erdgeschossigen Sockelbaus der Bauflucht innerhalb des Ensembles, sodass der Abstand Straße – Baukörper entlang der Mozartstraße gewahrt bleibt. Oberhalb dieses Sockels werden die einzelnen Gebäudeteile windmühlenartig gegeneinander versetzt mit dem Ergebnis, dass zu jeder Himmelsrichtung nur ein Flügel wirksam hervortritt. Die Flügel sind ihren Breiten so gewählt, dass diese dem Maßstab der historischen Straßenansichten (z. B. Mozartstraße 3 oder 5) entsprechen. Abbildung 10: Straßenabwicklung Mozartstraße mit geplantem Neubau zwischen Bank und dem zum Ensemble gehörenden Notar, BPR Dr. Schäpertöns Consult GmbH & Co. KG und Peter Bohn + Assoziierte GmbH, 07.02.2020 Abbildung 11: Perspektive - Blick vom Bahnhofsplatz in die Mozartstraße, BPR Dr. Schaäpertöns Consult GmbH & Co. KG und Peter Bohn + Assoziierte GmbH, 07.02.2020
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 15
Abbildung 12: Modellfoto von Südosten, BPR Dr. Schaäpertöns Consult GmbH & Co. KG und Peter Bohn + Assozi-
ierte GmbH
Zusammengefasst gelingt es dem Entwurf gut, den Spagat zwischen historisch und ahisto-
risch, den die Hybridsituation des Grundstücks erfordert, zu schaffen und auf die besondere
Situation zu reagieren.
Mit den Festsetzungen für das Grundstück innerhalb des Ensembles (insbesondere Baulinie
zum Erhalt der Gebäudeflucht, Dachform mit Firstrichtung, Wandhöhe und Geschossigkeit,
Baumbestand) soll sichergestellt werden, dass die historische Situation im Ensemble selbst im
Wesentlichen erhalten bleibt.
Im Umfeld des Geltungsbereiches befinden sich eine Reihe von Baudenkmälern (s. Abbildung
13).
Lfd. Denkmal-Nr. Beschreibung
Nr.
1 D-1-72-114-71 Villa, repräsentativer zweigeschossiger Mansarddachbau mit Sprenggiebelrisaliten
und Eckerkerturm, in neubarocker Formensprache, nach Plänen von Josef Adl-
mannseder, bez. 1903; zugehöriges Gäste- oder Bedienstetenhaus, Traufseitbau
mit seitlichen Giebelrisaliten, originellem unverputztem Schlackenmauerwerk, Zier-
fachwerk im Obergeschoss und hölzerner Galerie, gleichzeitig.
2 D-1-72-114-68 Kurpension, große viergeschossige Anlage mit Mezzanin, darüber kräftiges Trauf-
gesims und Dachbalustraden, mit mehrgeschossigen Balkonen und Putzgliederun-
gen, in historisierender Formensprache, von Jakob Dürk, 1905.
3 D-1-72-114-229 Brunnen, sog. Zentaurenbrunnen, nach Entwurf von German Bestelmeyer, 1909.
4 D-1-72-114-134 Gasthof, stattlicher dreigeschossiger Bau mit Mansard-Halbwalmdach, 1827 umge-
baut, Fassade 1917, im Kern älter; Salettl, eingeschossiger massiver Satteldachbau
mit Zierfachwerkgiebel und Vordach, 1917, rückwärtiger Anbau 1921; Wirtsgarten,
1917.Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 16
3
4
1
2
Abbildung 13: Baudenkmäler im Umgriff des Geltungsbereiches (Quelle: BayernAtlasPlus/Baudenkmal, abgerufen
am 01.07.2019)
Zu 1:
Die Belange des Baudenkmales Nr. 1 werden im Rahmen der Planänderung aufgegriffen. Die
Gebäudeflucht des Gebäudes wird über eine Baulinie für den, an der Mozartstraße liegenden
Baukörper aufgegriffen. Auch ist hier nur eine sehr geringfügige Erweiterung möglich. Die Dach-
formen und Firstrichtung sind an die Lage und Prägung im Ensemble in der Nachbarschaft zum
Baudenkmal 114-71 angepasst.
Das rückwärtige Gebäude ist städtebaulich weniger prägend, sodass der Baubestand baupla-
nungsrechtlich abgesichert wird (mit Erweiterungsmöglichkeit).
Zu 3:
In direkter Benachbarung zum denkmalgeschützten Brunnen befindet sich das Gebäude der
VR-Bank, das bereits als prägendes Eckgebäude mit hoher Bebauungsdichte besteht. Grund-
sätzlich lässt der Bebauungsplan hier eine gewisse Nachverdichtung zu – ohne wesentliche
Erhöhung der möglichen Gebäudehöhen. Durch den Baubestand resultiert auch aus der Be-
bauungsplanänderung keine Beeinträchtigung des Baudenkmals.
Zu 2 und 4:
Die Baudenkmäler Nr. 2 und 4 werden aufgrund ihrer Entfernung und v. a. der zwischenliegen-
den Bebauung nicht durch die Bebauungsplanänderung berührt.
3.5 Angrenzende Bebauungspläne
An den Geltungsbereich angrenzend sind folgende Bebauungspläne rechtskräftig festgesetzt:
Bebauungsplan 7. Änderung St. Zeno Süd (BG-Klinik)
Direkt an den Grundstücken Münchner Allee 2 und Mozartstraße 1 im Norden grenzt die 7. Än-
derung dieses Bebauungsplanes St. Zeno Süd für die Grundstücke Münchner Allee 8 und 10
an, festgesetzt durch Beschluss vom 08.12.2015, der die Klinik für Berufskrankheiten (BestandStadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 17 und Erweiterung) bauplanungsrechtlich sichert (s. Abbildung 14). Festgesetzt ist ein sonstiges Sondergebiet gem. § 11 Abs. 2 BauNVO in der Fassung von 1990 mit Zweckbestimmung Kur. Zulässige Nutzung ist eine Klinik für Berufskrankheiten. Dieser Bebauungsplan setzt bzgl. des Nutzungsmaßes eine maximale Grundflächenzahl (GRZ) von bis zu 0,71 und eine maximale Geschossflächenzahl (GFZ) von bis zu 1,8 bei maximal fünf Vollgeschossen fest. Darüber hinaus sind Wandhöhen bis 18 m zulässig. Abbildung 14: 7. Änderung des Bebauungsplanes (08.12.2015) Bebauungsplan St. Zeno Süd Der Bebauungsplan St. Zeno Süd, festgesetzt am 11.01.1967, setzt für die nördlich angrenzen- den Grundstücke Fl. Nr. 5/5 und 6, sowie für das östlich angrenzende Grundstück Mozartstraße 5-5a, jeweils Gemarkung St. Zeno, ein Sondergebiet – Kurgebiet - gem. § 11 Abs. 2 BauNVO 1962 fest. Als zulässige Nutzungen sind gemäß der textlichen Festsetzung 1 Betriebe des Be- herbergungsgewerbes und Schank- und Speisewirtschaften allgemein zulässig. Ausnahms- weise können Wohngebäude zugelassen werden. Auf den Grundstücken Fl. Nr. 5/5 und 6 ist eine Baukörperausweisung bei zwingend fünf Vollgeschossen festgesetzt. Für das Grundstück Mozartstraße 5-5a ist eine Baukörperausweisung mit einer zwingend viergeschossigen Bebau- ung und einer GRZ von 0,2 und einer GFZ von 0,78 als Nutzungsmaß festgesetzt.
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 18 Abbildung 15: Ausschnitt aus Bebauungsplan St. Zeno Süd 3.5.1 Bebauungspläne in Aufstellung Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Hofwirt“ mit integriertem Grünordnungsplan Mit Beschluss des Stadtrates der Stadt Bad Reichenhall ist der Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans vom 08.12.2020 angenommen und der Bebauungsplan- entwurf aufgestellt worden. Für die Grundstücke Fl. Nrn. 5/5, 6, 21 und 21/1 soll ein Sonderge- biet gem. § 11 Abs. 2 BauNVO 2017 mit der Zweckbestimmung Beherbergungsbetrieb mit Gast- ronomie festgesetzt werden. Als Nutzungsmaß soll eine GRZ von 0,4, eine GFZ von 1,2 bei maximal fünf Vollgeschossen festgesetzt werden. Im Vorhaben- und Erschließungsplan ist die Festsetzung eines Viersterne – Superior Hotels mit Gaststättennutzung im denkmalgeschützten Gebäude Salzburger Straße 21 und Wohnungen für Beschäftigte des Hotels geplant. 4 ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN Nach Nutzungsaufgabe des Beherbergungsbetriebes auf dem Grundstück Mozartstraße 1 (Fl.Nr. 1/3) hat der Eigentümer die Wiedernutzbarmachung des Grundstücks erwogen. Das gel- tende Baurecht (Bebauungsplan St. Zeno Süd, 4. Änderung, s. Kap. I.2.4) entsprach dabei v. a. hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung nicht den städtischen Zielen zur Innenentwicklung und Nachverdichtung. Hierzu gab es mehrere Planungsüberlegungen, die dem Stadtrat in seinen
Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 19
Grundzügen vorgestellt wurden. Der abschließende Planungsentwurf entsprach dabei den städ-
tebaulichen Vorstellungen über eine geordnete Stadtentwicklung und wurde daher als Grund-
lage für gegenständliche Bebauungsplanänderung herangezogen.
Aus den in Kap. I.1 beschriebenen Gründen (Abweichung des Baubestandes vom geltenden
Bebauungsplan; Erhöhung Maß der baulichen Nutzung im Sinne der Nachverdichtung) wurden
die im Nordwesten und Südosten angrenzenden Baugrundstücke in den Änderungsbereich ein-
bezogen.
Für die geplante Bebauung auf dem Grundstück Mozartstraße 1 wurde statt eines städtebauli-
chen Wettbewerbs von einem beauftragten Architekturbüro ein städtebauliches Konzept ent-
worfen. Demnach soll über einem polygonalen eingeschossigen Sockel mit den jeweils getrenn-
ten Zugangsbereichen zu Büro- und Wohnfoyers sich in zweiter Reihe der Bahnhofsstraße vier
windmühlenförmig angeordnete Wohnflügel mit jeweils unterschiedlicher Höhe erheben (drei-
geschossig, viergeschossig, fünfgeschossig und siebengeschossig) gegenüber dem eindrückli-
chen Volumen der nördlich angrenzenden Klinikerweiterung.
Das städtebauliche Korn der Einzelhäuser lehnt sich hierbei unmittelbar an den Charakter des
gesamten Viertels an; seine Höhenentwicklung agiert geschickt und dialogisch mit der Umge-
bung.
Die Bauflucht der in der Mozartstraße westlich und östlich angrenzenden Nachbarn wird auf-
genommen, zur Straße ebenso nach Norden zur Klinik zeigen sich lediglich in Höhe, Breite und
Geschossigkeit gleichwertige, maßvolle Gebäudestirnen.
Der wertvolle Baumbestand entlang der Mozartstraße bleibt visuell ebenso unangetastet wie
der schmiedeeiserne, denkmalgeschützte Zaun, der einst den gesamten Block bis zur Bahn-
hofsstraße umgürtete; so wird vom Neuen in den Öffentlichen Raum hinein trotz einer glückli-
chen Ausnutzung für den geplanten Mietwohnungsbau kaum etwas zu sehen sein.
II. PLANINHALT UND ABWÄGUNG
1 ZIELE DER PLANUNG UND WESENTLICHER PLANINHALT
Ziele der Planung sind die grundsätzliche Erhöhung der baulichen Dichte im Sinne einer Nach-
verdichtung und Innenentwicklung sowie die Vorbereitung des, den städtischen Zielen entspre-
chenden Bauvorhabens auf dem Grundstück 1/3. Dabei soll eine innenstadttypische Belebung
erreicht werden, die auf einem breiten Nutzungsmix aus Wohnen und Gewerbe ergänzt durch
soziale oder kulturelle Einrichtungen basiert, bei hohem Anteil an Wohnen zur Schaffung von
dringend benötigtem Wohnraum unter Berücksichtigung städtebaulicher Rahmengegebenhei-
ten (= nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege).
Zur Umsetzung dieser Ziele wurde folgender, wesentlicher Planinhalt festgesetzt:
Festsetzung eines urbanen Gebietes zur Ermöglichung unterschiedlicher Nutzungen mit
hohem Anteil an Wohnen und einer hohen baulichen Dichte;
Deutliche Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung (insbesondere GRZ und GFZ)
im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan;
Festsetzung der Baugrenzen, sodass mindestens der Bestand abgedeckt ist und eine
geringfügige Erweiterung ermöglicht wird;Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 20
Relativ enge Festsetzungen im Bereich der Fl.Nr. 1/3, angelehnt an das geplante Bau-
vorhaben;
Erhalt der wichtigsten, naturschutzfachlich und städtebaulich relevanten Bäume;
Erhalt des alleeartigen Charakter der Mozartstraße mit großem Baumbestand, Erhalt der
vorhandenen Grünzäsur (Baumreihe) zwischen historischem Ensemble und moderner
Bebauung;
Erhalt der historischen Zaunanlage (Denkmalschutz);
Beibehaltung der festgesetzten Fußwegeverbindung zur inneren Erschließung des
Quartiers;
Berücksichtigung, der im Ensemble „Kurviertel“ prägenden Bebauung durch Festlegung
einer Baulinie und Dachform in diesem Bereich;
Ermöglichung großflächiger Tiefgaragen zur unterirdischen Abwicklung des ruhenden
Verkehrs.
2 ENTWICKLUNG AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
Der rechtskräftige Flächennutzungsplan stellt für das Quartier St. Zeno ein „Allgemeines Wohn-
gebiet“ dar (s. Kap. I.3.2).
Damit weicht sowohl der rechtskräftige Bebauungsplan (Sondergebiet Kur) als auch gegen-
ständliche Bebauungsplanänderung (Urbanes Gebiet) von der Darstellung im Flächennutzungs-
plan ab.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flä-
chennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geän-
dert oder ergänzt ist, sofern die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets
nicht beeinträchtigt wird. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen.
Durch die Festsetzungen der Bebauungsplanänderung und die damit verbundenen Planungs-
ziele ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung abgesichert. Die städtebaulichen Ziele ha-
ben sich für das Quartier seit der Aufstellung des Flächennutzungsplans 1989 jedoch verscho-
ben – hinsichtlich einer höheren baulichen Dichte und stärkeren Nutzungsmischung im Sinne
einer belebten Innenstadt.
3 BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN
3.1 Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung erfolgt die Festsetzung eines urbanen Gebietes gemäß § 6a
BauNVO. Das urbane Gebiet (MU) ermöglicht eine breite Palette an, das Wohnen nicht störende
Nutzungen, die zu einer Belebung der Innenstadt beitragen können. Im MU muss die Nutzungs-
mischung nicht gleichgewichtig sein, sodass in der späteren Umsetzung eine hohe Realisie-
rungswahrscheinlichkeit besteht und ein hoher Wohnanteil ermöglicht werden kann.
Gleichzeitig lässt die Obergrenze der städtebaulichen Kennnzahlen GRZ und GFZ eine innen-
stadttypische Verdichtung zu.Stadt Bad Reichenhall, BP „St. Zeno Süd“ – 8. Änderung mit integriertem GOP Seite 21 Das MU trägt damit wesentlich zur Realisierung der kommunalen Planungsziele bei. Durch die zulässigen Nutzungen ergeben sich zudem keine Konflikte mit dem umliegenden Kurgebiet. Vom Nutzungskatalog der BauNVO werden Vergnügungsstätten sowie Tankstellen generell ausgeschlossen. Diese tragen nicht zur gewünschten innerstädtischen Belebung bei. Die Nutz- fläche soll höherwertigen Nutzungen vorbehalten bleiben. Vergnügungsstätten können zu einem Trading-Down-Effekt im Quartier führen, d. h. die Nut- zung kann zu einer Abwertung der Aufenthaltsqualität beitragen mit zunehmenden Leerständen und ausbleibenden Besuchern durch den Imageverfall der mit der Nutzung einhergeht. Tankstellen induzieren ein hohes Verkehrsaufkommen und haben daher ein hohes Störpotential und passen damit nicht zum wohnbaulich geprägten Innenstadtbereich sowie zum angrenzen- den Kurgebiet und insbesondere der Klinik für Berufskrankheiten. Ebenfalls ausgeschlossen werden im Sinne der Feinsteuerung gem. § 1 Abs. 5 BauNVO Ein- zelhandelsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften im Sinne des § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Die Nähe zu den Einzelhandelsbetrieben am Bahnhofsplatz begründet den Ausschluss von Ein- zelhandel. Über diese Betriebe ist die Nahversorgung Wohnbevölkerung und Arbeitnehmer im Geltungsbereich gesichert. Die mit dem Einzelhandel verbundenen Verkehrsbewegungen wir- ken sich negativ auf die Wohnruhe der Bevölkerung sowie das angrenzende Kurgebiet aus. Gleichzeitig soll mit dem Ausschluss des Einzelhandels auch der nahegelegene Einkaufsstand- ort Innenstadt / Fußgängerzone gesichert und vor weiterer Abwanderung bzw. Leerstand be- wahrt werden. Schank- und Speisewirtschaften werden ausgeschlossen, da in unmittelbarer Umgebung be- reits mehrere Gastronomiebetriebe angesiedelt sind – besonders anzuführen ist hier der gast- ronomische Leitbetrieb „Hofwirt“ der wieder geöffnet werden soll aber auch die gastronomischen Betriebe im Bereich des Bahnhofsplatzes. Von Gastronomiebetrieben können darüber hinaus aufgrund der zugehörigen Verkehrsbewegungen sowie möglicher Außenflächen Störungen ausgehen, die mit dem angrenzenden Kurgebiet nicht vereinbar sein können. Der Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes (und damit der gesamten Nr. 3 des Abs. 2 des § 6a BauGB) ist nicht erforderlich oder gewünscht. Innerhalb des Geltungsbereiches sind derzeit auf Fl.Nr. 2/1 sind Ferienwohnungen vorhanden. Diese sind als Beherbergungsbe- trieb anzusehen. Darüber hinaus liegt bei dieser Nutzung eine Verträglichkeit sowohl mit dem Wohnen innerhalb und außerhalb des Geltungsbereiches als auch mit dem angrenzenden Son- dergebiet „Kur“ vor. Die touristische Funktion ist in jedem Falle – auch in Ergänzung zum Kur- gebiet – städtebaulich gewünscht. Um die allgemeine Zweckbestimmung des urbanen Gebietes gem. § 6a Abs. 1 BauGB zu wah- ren, werden auch die Nutzungen nach § 2 Abs. 5 BauNVO allgemein zugelassen. Die Nutzungs- palette der sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen kann nochmals zu einer weiteren Belebung der Innenstadt beitragen. Gleichzeitig ist durch § 15 Abs. 1 BauNVO sichergestellt, dass dabei keine Nutzung realisiert wird, von der Störungen oder Belästigungen ausgehen, die für das benachbarte Sondergebiet Kur unzumutbar sind. Räume und Gebäude für freie Berufe (z. B. Architekturbüro, Kanzlei, Ärztehaus) sind gemäß § 13 BauNVO ebenfalls zulässig. Die Nutzung entspricht ebenfalls dem Planungsziel der nut- zungsgemischten Stadt der kurzen Wege, sodass eine Einschränkung nicht geboten ist. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird definiert über die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschoss- flächenzahl (GFZ) und die maximale Wandhöhe (WH).
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