STADT WALDHEIM LANDKREIS MITTELSACHSEN - sachsen.de
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STADT WALDHEIM
LANDKREIS MITTELSACHSEN
BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG
(§13a BauGB)
"Auf der Goldenen Höhe Schönberg"
BEGRÜNDUNG
STAND: 06/2017 mit redaktionellen Ergänzungen 11/2017
PLANVERFASSER:
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz Leipziger Straße 207 09114 Chemnitz
Tel:. (0371) 36 74 170 E-Mail: info@staedtebau-chemnitz. de
Fax: (0371) 36 74 177 Internet: www.staedtebau-chemnitz.de
Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB
"Auf der Goldenen Höhe Schönberg"
Stand: Juni 2017 mit redaktionellen Ergänzungen 11/2017
Stadt: Stadt Waldheim
Landkreis: Mittelsachsen
Land: Freistaat Sachsen
Der Bebauungsplan besteht aus:
- Teil A - Planzeichnung Maßstab 1 : 500
- Teil B - Text
- Begründung mit Umweltbericht
Planverfasser:
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz
Leipziger Straße 207 09114 Chemnitz
Tel.: 0371/ 3674 170 Fax.: 0371/ 3674 177
E-Mail: info@staedtebau-chemnitz.de
Internet: www.staedtebau-chemnitz.de
Geschäftsführer: Architekt Dipl.-Ing. Thomas Lohse
Stadtplaner Dipl.-Geogr. Thomas Naumann
Leiterin Stadtplanung: Architektin für Stadtplanung Dipl.-Ing. Christina Heinrich
Verantw. Bearbeiter: Dipl.-Ing. Stephanie Wächtler
Geschäftsleitung
Chemnitz, November 2017
Urheberrecht Das vorliegende Dokument (Städtebauliche Planung) ist urheberrechtlich geschützt gemäß §2 Abs. 2 sowie §31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine (auch auszugsweise) Vervielfältigung, Weitergabe oder Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der Büro für Städtebau GmbH Chemnitz sowie der planungstragenden Kommune unter Angabe der Quelle zulässig.
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INHALTSVERZEICHNIS DER BEGRÜNDUNG
1. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH 6
Lage und örtliche Situation 6
Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8
Baugrund, Altbergbau, Altlasten und Archäologie 10
Besitz- und Eigentumsverhältnisse 13
Altlasten 13
Plangrundlage 13
2 RECHTSGRUNDLAGEN 13
3 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN 15
3.1 Raumordnung und Landesplanung 15
3.2 Regionalplan 16
3.2 Flächennutzungsplan 19
3.3 Fachplanungen 20
4 ZIELE UND ZWECKE DES BEBAUUNGSPLANES 23
4.1 Planungsanlass und –erfordernis 23
4.2 Planungsalternativen 27
5 STÄDTEBAULICHE PLANUNG 28
5.1 Art der baulichen Nutzung 28
5.2 Mass der baulichen Nutzung 29
5.3 Bauweise, Überbaubare Grundstücksflächen 30
5.4 Grünflächen 30
5.5 Verkehrsflächen 31
5.6 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und
sonstige bepflanzung 31
5.7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 32
5.8 Flächenbilanz 34
6 STADTTECHNISCHE ERSCHLIESSUNG 34
7 WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 38
Anlagen
Anlage 1 Merkblatt Gehölze des LRA Mittelsachsen, Stand Februar 2015
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 5 _________________________________________________________________________________ Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Lage im Raum 6 Abb. 2: Standortfotos 7 Abb. 3: Ausschnitt topografische Karte 9 Abb. 4: Ausschnitt Karte 14 - Raumnutzung 17 Abb. 5: Ausschnitt Karte 1.1 – Raumnutzung 19 Abb. 6: Ausschnitt rechtswirksamer FNP der Stadt Waldheim 20 Abb. 7: Lage LSG, FFH-Gebiet und SPA-Gebiete 38 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Wohnbaureserven in Bebauungsplangebieten/Baulücken 23 Tab. 2: 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung 25 Tab. 3: Baufertigstellungen von 2006 bis 2015 26 Redaktionelle Ergänzungen infolge der Abwägung wurden kursiv gekennzeichnet.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 6
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1. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
LAGE UND ÖRTLICHE SITUATION
Die sächsische Stadt Waldheim liegt im Landkreis Mittelsachsen und grenzt an die
Städte Döbeln, Roßwein, Geringswalde, Hartha und die Gemeinden Kriebstein und
Erlau. Beiderseits des Flusslaufes der Zschopau erstrecken sich die Ortsteile Reinsdorf,
Massanei, Rudelsdorf, Knobelsdorf, Gebersbach, Meinsberg, Heiligenborn, Heyda,
Neuhausen und Schönberg.
Das Plangebiet befindet sich im südlichen Stadtgebiet (Ortsteil Schönberg) und ist ca.
1,4 km vom Stadtzentrum (Niedermarkt Waldheim) entfernt. Die K 7595 ermöglicht
über das Stadtzentrum eine Anbindung an die Staatsstraßen S 32 und S 36 und somit
eine Verbindung an das überörtliche Straßenverkehrsnetz. Die Autobahnen BAB 4 und
BAB 14 sind jeweils unter Nutzung der Bundesstraße B 169 mit der Anschlussstelle Haini-
chen und der Anschlussstelle Döbeln-Nord zu erreichen.
Abb. 1: Lage im Raum
Plangebiet
Quelle: Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen 2016 (RAPIS Stand 05.04.2017)
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 7 _________________________________________________________________________________ Die direkt ans Plangebiet angrenzende Bushaltestelle "Schönberg Goldene Höhe" er- möglicht eine Verbindung in Richtung Leisnig, Bahnhof über Waldheim und Hartha. Anschluss an die Mittelzentren Döbeln und Mittweida sowie an das Oberzentrum Chemnitz besteht zudem in Waldheim durch die Bahntrasse Chemnitz – Elsterwerda. Im Osten wird das Plangebiet durch die straßenbegleitende Wohnbebauung entlang der Straße Schönberg (K 7595) begrenzt. Der Bereich südlich des Geltungsbereichs wird von Reihenhäusern und einer nutzungsgemischten, dörflichen Bebauung ge- prägt. In den 1990er Jahren entstand westlich des räumlichen Geltungsbereiches eine mehrgeschossige Wohnbebauung. Nördlich des Geltungsbereichs befindet sich die Kleingartenanlage "Gartengruppe Wachberg Waldheim". Aufgrund der umliegenden Wohnbebauung und Kleingartenanlage sind keine Nutzungskonflikte zu erwarten. Abb. 2: Standortfotos Gartengruppe Wachberg Waldheim Bushaltestelle "Schönberg Goldene Höhe" Blick auf Plangebiet mit angrenzender Straße auf der Goldenen Höhe mit angren- Wohnbebauung entlang der K 7595 zender Wohnbebauung
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Wohnbebauung westlich des Plangebietes Plangebiet mit Blick Richtung Norden
Blick auf südliches Plangebiet Blick auf südliches Plangebiet mit angren-
zender Wohnbebauung
Das Plangebiet stellt mit seiner ruhigen, hochwassersicheren und doch zentrumsnahen
Lage sowie der Nachbarschaft zu bereits bestehender Wohnbebauung einen attrak-
tiven Wohnstandort dar. Die Anbindung an das Hauptstraßennetz sowie an den ÖPNV
ist in unmittelbarer Nähe gegeben. Des Weiteren sind Schulen, Kindertagesstätten,
Versorgungseinrichtungen, Sportstätten und Spielplätze nur wenige Minuten entfernt.
Nähe zu Arbeitsplätzen bestehen durch das Gewerbegebiet Waldheim und die JVA.
Infolge dieser Standortfaktoren kann sich das Gebiet zu einem attraktiven nachge-
fragten Wohnstandort entwickeln.
GELTUNGSBEREICH DES BEBAUUNGSPLANES
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Auf der Goldenen Höhe
Schönberg" befindet sich im Ortsteil Schönberg der Stadt Waldheim. Das Plangebiet
erstreckt sich westlich der Straße Schönberg (K 7595). Die straßenverkehrliche Erschlie-
ßung erfolgt über die bereits vorhandene Straße Auf der Goldenen Höhe.
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Abb. 3: Ausschnitt topografische Karte
Geltungsbereich Bebauungsplan
Quelle: Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen 2016 (RAPIS Stand 08.03.2017)
Die ca. 10.816 m² größe Fläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes umfasst
die Flurstücke 37/3, 37/5, 37/7, 37/8, 37/9, 37/10, 37/11, 37/12, 37/13, 37/14, 37/21 und
Teile des Flurstückes 37/28 der Gemarkung Schönberg.
Das Plangebiet wurde bereits in den 1990er Jahren mit einer Wohnbebauung (siehe
Kapitel 4.1 – Planunsanlass und -erfordernis) beplant. Eine Umsetzung der Planung im
Bereich des Geltungsbereiches erfolgte jedoch bislang nicht. Der nördliche Bereich
wird daher derzeit als Ruderalflur und der südliche Bereich als Ruderalflur mit
sukzessiven Gehölzaufwuchs genutzt.
Die Höhenlage liegt bei ca. 263 m – 265 m ü. NHN, dabei fällt das Plangebiet von Os-
ten nach Westen leicht ab.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 10
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Der Geltungsbereich wird folgendermaßen begrenzt:
im Norden: Kleingartenanlage "Gartengruppe Wachberg Waldheim"
im Osten: Wohnbebauung (Eigenheime)
im Süden: Wohnbebauung (Reihenhäuser) und nutzungsgemischte Bebauung
(Hofanlagen)
im Westen: 3-4 geschossige Wohnbebauung
BAUGRUND, ALTBERGBAU, ALTLASTEN UND ARCHÄOLOGIE
Gemäß der Bodenübersichtskarte 1:400.000 des Sächsischen Landesamtes für Umwelt,
Landwirtschaft und Geologie (LfULG), besteht die geologische Zusammensetzung des
Leitbodens der Fläche aus Hangsandlehm-Braunerde und Fließerde. Die Fließerde ist
zum Teil lößbeeinflusst und kommt über Hangschutt auf Gneis, Granulit, Granitporphyr,
Granodiorit, Biotitgranit und Syenit vor. Dementsprechend weist der Oberboden gru-
sig-steinigen und vorwiegend sandigen Lehm auf. Teilweise tritt jedoch auch Lehm bis
schluffiger Lehm auf. Im Unterboden kann lehmiger bis sandiger Schutt und sandig-
grusig bis grobstückig verwittertes Gestein vorkommen. Als weitere Begleitböden in der
Fläche können Hangschutt-Ranker, Hanglehm-Braunerde-Staugley und Hangsand-
lehm-Podsol-Braunerde auftreten. Die Böden weisen ausgeglichene Wasser- und Luft-
führungen auf. Jedoch kann stellenweise Staunässe nicht ausgeschlossen werden. Die
nutzbare Wasserkapazität im Boden fällt mittel aus. Der pH-Wert des Bodens ist
schwach sauer bis sauer und vom Nährstoffpotential mittel bis gering.
Laut Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie befindet sich das Plange-
biet aus regionalgeologischer Sicht innerhalb des Sächsischen Granulitmassivs. Der ge-
ologische Untergrund besteht, nach Archiv- und Kartenmaterial der Abteilung Geolo-
gie mit Landesdatenbank geologischer Aufschlüsse, am Standort aus metamorphen
Festgestein hoher Härte in Form von Granulit der Waldheimgruppe aus der Zeit der
Proterozoikums. Dieser liegt an seiner Oberfläche verwittert bis zersetzt mit Lockerge-
steinseigenschaften vor. Die Verwitterungszone wird im Plangebiet durch eiszeitlich
abgelagerte Lockergesteine in Form von Hanglehm oder Hangschutt überdeckt. Zu-
oberst wird das natürliche geologische Profil durch eine Mutterbodenschicht abge-
schlossen.
Oberflächennahes Grundwasser des Zwischenabflusses ist an die stückig ausgebildete
Verwitterungszone und den Hangschutt gebunden. Er folgt dem morphologischenBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 11 _________________________________________________________________________________ Gefälle in Richtung natürlicher Vorflut. Das oberflächennahe Grundwasserdargebot unterliegt jahreszeitlichen und niederschlagsbedingten Schwankungen. Aufgrund der geologischen Verhältnisse können im Plangebiet geogen bedingt er- höhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft nicht grundsätzlich ausgeschlossen wer- den. Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthaltsräume wird empfohlen, bei geplanten Neubauten generell einen Ra- donschutz vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu las- sen. Bei Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Radonschutz wenden Sie sich bitte an die Radonberatungsstelle des Freistaates Sachsen: Staatliche Betriebsgesell- schaft für Umwelt und Landwirtschaft, Radonberatungsstelle (www.radonbera- tung@smul.sachsen.de). Bei geplanter Versickerung von Oberflächenwasser über die Bodenzone (wasser- durchlässige Beläge) ist sicherzustellen, dass eine schadlose Versickerung erfolgt bzw. Vernässungserscheinungen und/oder Bodenerosion auf den betroffenen Flächen bzw. eine Beeinträchtigung Dritter auszuschließen sind. Für die sich an den Bebauungsplan anschließenden Planungsphasen werden zur Er- höhung des Kenntnisstandes zum geologischen Schichtenaufbau, zu den hydrogeo- logischen Verhältnissen und zur Tragfähigkeit des Untergrundes Baugrunduntersuchun- gen nach DIN 4020 und DIN EN 1997-2 empfohlen. Hingewiesen wird auf die Bohran- zeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht gegenüber der Abteilung Geologie des Lan- desamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie. Gebiete mit unterirdischen Hohlräumen (§8 Sächs.HOhlrVO), stillgelegte Grubenbaue bzw. unterirdische Hohlräume nichtbergbaulichen Ursprungs liegen innerhalb des Plangebietes nicht vor. Sollten bei Arbeiten im Plangebiet alte Grubenbaue bzw. in nichtoffener Bauweise errichtete unterirdische Hohlräume nichtbergbaulichen Ur- sprungs (Bergkeller, Luftschutzanlagen u.ä.) angetroffen werden, bzw. Ereignisse ein- treten, welche möglicherweise damit in Zusammenhang stehen (z.B. Tagebrüche, Sen- kungen), so ist dies dem Sächsischen Oberbergamt gemäß §5 SächsHohlrVO zu mel- den.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 12 _________________________________________________________________________________ Das Landesamt für Archäologie Sachsen (LfA) weist daraufhin, dass vor Beginn der Erschließungs- und Bauarbeiten auf dem Flurstück 37/3 durch das LfA im von Bautä- tigkeit betroffenen Areal archäologische Grabungen durchgeführt werden müssen. Auftretende Befunde und Funde sind sachgerecht auszugraben und zu dokumentie- ren. Die Genehmigungspflicht für die geplante Bebauung ergibt sich aus §14 SächsDSchG. Danach bedarf der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, wer Erdarbeiten etc. an einer Stelle ausführen will, von der bekannt oder den Umständen nach zu vermuten ist, dass sich dort Kulturdenkmale befinden. Die hohe archäologi- sche Relevanz des Plangebietes belegen zahlreiche archäologische Kulturdenkmale aus dem Umfeld, die nach §2 SächsDschG Gegenstand des Denkmalschutzes sind (Siedlungsspuren). Die Auflagen dienen der Erhaltung bzw. wissenschaftlichen Dokumentation möglicher archäologischer Kulturdenkmale von besonderer Bedeutung für die vorgeschichtliche und mittelalterliche Besiedlung Sachsens. Die Auflagen sind laut dem LfA zumutbar. Die bauausführenden Firmen sind durch den Bauherren auf die Meldepflicht von Bo- denfunden gemäß § 20 SächsDSchG hinzuweisen. Sollten archäologische Funde auftreten, ist eine sachgerechte Bergung durch Aus- grabung erforderlich. Die Bauherrenschaft kann entsprechend §14 Abs. 3 SächsDSchG an den Kosten der archäologischen Untersuchung beteiligt werden. Der zeitliche und finanzielle Rahmen der Ausgrabung sowie das Vorgehen werden in einer zwischen Bauherrn und Landesamt für Archäologie abzuschließenden öffentlich- rechtlichen Vereinbarung verbindlich festgehalten. Zum Abschluss einer Vereinbarung ist die Vorlage beurteilungsfähiger Unterlagen über bereits erfolgte Bodeneingriffe von Vorteil. Im Bereich des Plangebietes können sich Vermessungs- und Grenzmarken befinden, die besonders zu schützen sind bzw. erhalten werden müssen. Sollte eine Beeinträch- tigung durch die Baumaßnahme unumgänglich sein, ist das Erfordernis der Sicherung der Grenzmarken rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten von der zuständigen Vermes- sungsbehörde (Landratsamt Mittelsachsen, Abt.22- Kreisentwicklung und Bauen, Re- ferat 22.3- Integrierte Ländliche Entwicklung und Geoinformation) zu prüfen. Eine nach dieser Prüfung erforderliche Sicherung erfolgt durch einen Öffentlich bestellten Ver- messungsingenieur.
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BESITZ- UND EIGENTUMSVERHÄLTNISSE
Die Flurstücke 37/3, 37/5, 37/7, 37/8, 37/9, 37/10, 37/11, 37/12, 37/13, 37/14, 37/21 der
Gemarkung Schönberg befinden sich in privatem Eigentum. Das Flurstücke 37/28 der
Gemarkung Schönberg ist als öffentliche Straße gewidmet.
ALTLASTEN
Im Plangebiet sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Trotzdem kann das Vor-
handensein von Altlasten nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Im Falle des Auf-
findens von umweltgefährdenden Stoffen ist das zuständige Umweltamt des Landrat-
samtes Mittelsachsen unverzüglich in Kenntnis zu setzen.
Nach §10 Abs. 2 Sächsisches Abfallwirtschafts-und Bodenschutzgesetz (SächsABG)
sind schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten unverzüglich der zuständigen
Behörde anzuzeigen.
PLANGRUNDLAGE
Die Plangrundlage bilden die digitalen Daten des Amtlichen Liegenschaftskatastersys-
tem (ALKIS) des Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen (GeoSN)
für die Stadt Waldheim, Stand März 2017.
2 RECHTSGRUNDLAGEN
Bundesrecht
- Baugesetzbuch (BauGB) - in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017
(BGBl. I S.3634)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) - Verordnung über die bauliche Nutzung der
Grundstücke in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132),
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S.1062)
- Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) - Gesetz zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen
und ähnliche Vorgänge in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013
(BGBl. I S.1274), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18.07.2017
(BGBl. I S.2771Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 14
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- Planzeichenverordnung 1990 (PlanZV 90) - Verordnung über die Ausarbeitung der
Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts vom 18.12.1990 (BGBl. I S.58), zu-
letzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S.1063)
- Raumordnungsgesetz (ROG) - vom 22.12.2008 (BGBl. I S.2986), zuletzt geändert
durch Artikel 2 Abs.14b des Gesetzes vom 20.07.2017 (BGBl. I S.2808
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) - Gesetz über Naturschutz und Landschafts-
pflege vom 29.07.2009 (BGBl. I S.2542), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Geset-
zes vom 15.09.2017 (BGBl. I S.3434)
Landesrecht
- Sächsische Bauordnung (SächsBO) - in der Fassung der Bekanntmachung vom
11.05.2016 (SächsGVBl. S.186), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 27.10.2017
(SächsGVBl. S.588
- Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen (SächsGemO) - in der Fassung der
Bekanntmachung vom 03.03.2014 (SächsGVBl. S.146), zuletzt geändert durch Arti-
kel 2 des Gesetzes vom 13.12.2016 (SächsGVBl. S.652)
- Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) - vom 06.06.2013 (SächsGVBl.
S.415), zuletzt geändert durch Artikel 25 des Gesetzes vom 29.04.2015 (SächsGVBl.
S.349)
- Landesplanungsgesetz (SächsLPlG) - vom 11.06.2010 (SächsGVBl. S.174), zuletzt
geändert durch Artikel 3 Absatz 4 des Gesetzes vom 13.12.2016 (SächsGVBl. S.652)
- Verordnung der Sächsischen Staatsregierung über den Landesentwicklungsplan
Sachsen (LEP 2013) vom 14.08.2013 (SächsGVBl. S.582)
Auf die Beachtlichkeit weiterer Gesetzlichkeiten wird hingewiesen.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 15
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3 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN
3.1 RAUMORDNUNG UND LANDESPLANUNG
Für Bauleitplanverfahren besteht eine Anpassungspflicht an die Ziele der Raumord-
nung und Landesplanung. Letztere sind auf Grundlage des Sächsischen Landespla-
nungsgesetzes SächsLPlG im Landesentwicklungsplan Sachsen vom 14.08.2013 (LEP
2013) enthalten.
Die Stadt Waldheim liegt im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 im verdichteten
Bereich des ländlichen Raumes unmittelbar neben dem Mittelzentrum Döbeln an den
überregionalen Verbindungsachsen Leipzig – Grimma – Döbeln – Dresden- Prag sowie
Chemnitz – Mittweida – Döbeln – Riesa – Berlin.
Die Grundsätze (G) nach §3 Abs.1 Nr.3 ROG sind zu berücksichtigen, die Ziele (Z) nach
§3 Abs.1 Nr.2 ROG bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten,
d.h. es besteht eine Anpassungspflicht für die Gemeinden nach §1 Abs.4 BauGB.
G 2.2.1.1 "Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwe-
cke soll in allen Teilräumen Sachsens vermindert werden. Bei der Neuinanspruch-
nahme von Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll bei Kompensationsmaß-
nahmen vorrangig auf eine Entsiegelung hingewirkt werden."
Die Baufläche der Innenentwicklung dient dem Schutz des Freiraums am Sied-
lungsrand.
Die Planung zur Innenentwicklung ermöglicht eine dem aktuellen spezifischen
Bedürfnissen angepasste Wiederinanspruchnahme bereits früher für Wohnbau-
zwecke beplanter Flächen. Das Plangebiet ist bereits vollständig erschlossen.
Durch die Planung wird Ziel 2.2.1.3 "Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete soll in zu-
mutbarer Entfernung zu den Versorgungs- und Siedlungskernen erfolgen." berücksich-
tigt.
Das Plangebiet im Ortsteil Schönberg stellt einen attraktiven Wohnstandort im
zentrumsnahen Bereich (ca. 1,4 km Entfernung) mit guten Anbindungen an die
vorhandene Infrastruktur dar. Die nah gelegene Bushaltestelle "Schönberg Gol-
dene Höhe " ermöglicht eine Verbindung ins Stadtzentrum.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 16
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Durch die Planung wird Ziel 2.2.1.4 "Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete außerhalb
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn
innerhalb dieser Ortsteile nicht ausreichend Flächen in geeigneter Form zur Verfügung
stehen. Solche neuen Baugebiete sollen in städtebaulicher Anbindung an vorhan-
dene im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgesetzt werden." berücksichtigt.
Die städtebauliche Anbindung an vorhandene im Zusammenhang bebaute Ort-
steile ist gegeben. Das Plangebiet überschreitet weder vorhandene Siedlungs-
kontexte noch bestehende Zäsuren im Freiraum.
Der Geltungsbereich ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt
und kann demnach aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Z 2.2.1.9 "Eine Zersiedelung der Landschaft ist zu vermeiden."
Die Planung wirkt als Maßnahme der Innenentwicklung gerade der Land-
schaftszersiedlung entgegen.
3.2 REGIONALPLAN
Für die Stadt Waldheim ist der Regionalplan "Westsachsen" (in Kraft getreten am
25.07.2008) maßgebend.
In Karte 1 – Raumstruktur liegt Waldheim im verdichteten Bereich des ländlichen
Raums und an der regionalen Verbindungs- und Entwicklungsachse (im Zuge überre-
gionaler Verbindungsachsen) Chemnitz – Waldheim – Döbeln. Gemeinsam mit den
Städten Hartha und Leisnig gehört Waldheim zu einem grundzentralen Verbund.
In Karte 3 – Mittelzentrale Verflechtungsbereiche gehört die Stadt Waldheim zum mit-
telzentralen Verflechtungsbereich Döbeln.
In Karte 4 – Grundzentrale Verflechtungsbereiche (Nahbereiche) bildet Waldheim mit
Hartha, Leisnig, Bockelwitz den Grundzentralen Verflechtungsbereich Hartha/ Leisnig/
Waldheim. Ziegra-Knobelsdorf befindet sich im Überschneidungsbereich.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 17
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Laut Karte 9 – Schutzgebiete Natur und Landschaft liegt südlich des Stadtgebietes das
Landschaftsschutzgebiet "Freiberger Mulde - Zschopau". Östlich und westlich des Plan-
gebietes befinden sich SPA-Gebiete "Täler in Mittelsachsen". Zudem befindet sich west-
lich des Geltungsbereiches das FFH-Gebiet "Unteres Zschopautal".
In Karte 14 – Raumnutzung ist das Plangebiet Bestandteil der Siedlungsfläche. An die
Siedlungsfläche grenzt im Südwesten ein Vorranggebiet Natur und Landschaft und im
Südosten ein Vorranggebiet Landwirtschaft an. Östlich des Geltungsbereiches befin-
den sich zudem ein Vorbehalts- und Vorranggebiet Natur und Landschaft. Im Bereich
des Plangebietes befindet sich eine Grünzäsur. Laut Regionalplan sind Grünzäsuren
kleinräumige Bereiche des Freiraums zum Schutz siedlungsnaher Erholungsfunktionen
und zur Verhinderung des Zusammenwachsens dicht beieinander liegender Siedlungs-
gebiete. Grünzäsuren sind Ziele der Raumordnung.
Abb. 4: Ausschnitt Karte 14 - Raumnutzung
Plangebiet
Quelle: Regionalplan Westsachsen 2008Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 18 _________________________________________________________________________________ "Die funktionsgerechte Ausformung der Grünzäsuren im Zusammenhang mit der Ab- wägung siedlungsstruktureller und freiraumbezogener Anforderungen hat im Rahmen der Bauleitplanung zu erfolgen." (REGIONALPLAN S. 79-80) Der Geltungsbereich ist Bestandteil eines Baugebietes aus den 1990er Jahren, was für diesen Bereich eine Wohnbebauung vorgesehen hat. Das Plangebiet ist bereits er- schlossen und fast vollständig von Wohnbebauung umgeben. Lediglich im Norden grenzt eine Kleingartenanlage an. Der Geltungsbereich wird derzeit als Ruderalflur ge- nutzt und kommt dadurch keiner Erholungsfunktion nach. Die dargestellte Grünzäsur des Regionalplans Westsachsens bezieht sich eher auf die nördlich angrenzende Klein- gartenanlage "Gartengruppe Wachberg Waldheim" und den umliegenden Waldflä- chen der Ortslage Schönberg. Fazit: Die Planung steht mit den Zielen der Raumordnung und Landesentwicklung so- wie der Regionalplanung im Einklang. Der durch die Verbandsversammlung des Planungsverbandes am 15.12.2015 für die öffentliche Auslage beschlossene Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz ist nicht in Kraft. Dennoch sind die im Planentwurf als in Aufstellung befindlichen Ziele der Raumordnung entsprechend §3 Abs. 1 Nr. 4 Raumordnungsgesetz (ROG) und sonstige Erfordernisse der Raumordnung gemäß §4 Abs. 1 ROG in Abwägungsentscheidungen und somit im Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 19
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Abb. 5: Ausschnitt Karte 1.1 – Raumnutzung
Plangebiet
Quelle: Entwurf Regionalplan Region Chemnitz
In Karte 1.1 – Raumnutzung ist das Plangebiet ebenfalls Bestandteil der Siedlungsflä-
che. Der nördliche Teil des Plangebietes liegt in dem Vorranggebiet Kulturlandschafts-
schutz "Zschopautal bei Waldheim-Limmritz". Nach Aussagen des Planungsverbandes
Region Chemnitz ist die Planung jedoch mit dem Ziel vereinbar.
Nördlich des Geltungsbereiches befindet sich ein Vorranggebiet zum Schutz des vor-
handenen Waldes. Östlich der K 7595 sind die Vorranggebiete Landwirtschaft sowie
Arten- und Biotopschutz ausgewiesen. Angrenzend an das Plangebiet ist eine Grünzä-
sur dargestellt. Die Grünzäsur bezieht sich jedoch auf die umliegenden Waldflächen
und die angrenzende Kleingartenanlage.
Damit steht die Planung den Zielen des Entwurfs des Regionalplanes Region Chemnitz
nicht entgegen.
3.2 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
Der Flächennutzungsplan der Stadt Waldheim ist seit dem 14.05.1999 rechtswirksam und
stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan ist dem entspre-
chend aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 20
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Abb. 6: Ausschnitt rechtswirksamer FNP der Stadt Waldheim
Quelle: Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen 2016 (RAPIS Stand 08.03.2017)
3.3 FACHPLANUNGEN
Als Fachplanung ist ein im Jahr 1997 von der Fa. AEROCART Consult GmbH, Delitzsch
erarbeiteter Landschaftsplan (LP) beachtlich. Das Plangebiet des Bebauungsplans ist im
Landschaftsplan Karte 4 - Biotoptypen als Siedlung mit geringem Anteil an Begleitgrün
dargestellt. Laut Tabelle 14 des Landschaftsplans der Stadt Waldheim gelten dafür fol-
gende Maßnahmen:
- Schaffung harmonischer Übergänge zwischen Siedlungsraum und angrenzender
freier Landschaft
- Entsiegelung von unnötig versiegelten Bodenflächen (Förderung privater Boden-
entsiegelungsmaßnahmen)
- Überprüfung der Neuplanungen hinsichtlich überflüssiger Versiegelungen
- umweltfreundliche Pflege der Grünflächen
- Prüfung der Möglichkeiten zur Verbesserung der Siedlungsökologie und des Sied-
lungsklimas, wie z.B.:
Erhaltung und Schutz bestehender GehölzstrukturenBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 21
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Straßenbegrünungen durch Pflanzung von hochstämmigen Alleebäu-
men
Rückgriff auf kleinkronige Arten bei beengten Verhältnissen oder Vermei-
dung von Sichtbehinderungen auf bedeutende Fassaden
Fassadenbegrünungen
Dachbegrünungen
Kübelbepflanzungen in versiegelten Bereichen
Entsiegelung unnötig versiegelter Bereiche und Verhinderung der weite-
ren Flächenversiegelung (Rückgriff auf wassergebundene Decken oder
rasengittersteine)
Sicherung der bestehenden Kalt- und Frischluftbahnen (keine Bebauung)
Mit den Festsetzungen der wasserdurchlässigen Beläge für Stellplätze und Wege wird
der Versiegelungsgrad im Plangebiet gering gehalten. Den begrünenden Maßnah-
men wird im Bebauungsplan durch die Anpflanzfestsetzung sowie der Durchgrünung
der nicht überbaubaren Flächen Rechnung getragen.
Die Stadt Waldheim verfügt über ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEK
Waldheim 2020), welches im Dezember 2009 vom Stadtrat beschlossen wurde. Autor
ist die DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG.
Das Plangebiet ist im INSEK 2020 als konsolidiertes Gebiet ausgewiesen und wird damit
als Gebiet kategorisiert, deren Wohnungsbestand überwiegend durch den Eigentü-
mer belegt wird (Selbstnutzer; Einfamilienhausgebiete).
Von besonderer Bedeutung für die weitere Entwicklung der Stadt Waldheim wird laut
INSEK 2020 "das Angebot an bezahlbaren familienfreundlichen Wohnungen sein. Das
derzeitige Angebot muss deutlich differenzierter werden und sich konkreter den Be-
dürfnissen von Familien anpassen (Wohnumfeld, Wohnungszuschnitte). Auch der Be-
reitstellung innenstadtnahen Baulandes zu vertretbaren Preisen ist besondere Auf-
merksamkeit zu schenken. Eine möglicherweise verstärkte Nachfrage ist künftig auch
im Bereich von Einfamilien- und Reihenhäusern zur Miete zu erwarten. Aufgrund der
Notwendigkeit von Flexibilität am Arbeitsmarkt ist der Erwerb einer Immobilie für viele
Erwerbstätige mit zusätzlichen Risiken verbunden. Der Verzicht auf die Wohnform "Ei-
genheim" ist jedoch nicht zu erwarten. Inwieweit sich diese Entwicklung mit den zu er-Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 22 _________________________________________________________________________________ wartenden Haushaltsaufgaben im Ein- und Zweifamilienhausbereich und den zuneh- menden Verkaufsfällen (Erben wohnen in anderen Regionen) überschneidet, bleibt abzuwarten." Da bei Neubauvorhaben im Wohnungsbau auf Barrierefreiheit (DIN-Normen) geach- tet wird, kämen diese dem prognostizierten steigenden Wohnbedarf für Ältere prinzi- piell auch entgegen. Der Bebauungsplan entspricht auch dahingehend dem Fachteil Wohnen im INSEK 2020.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 23
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4 ZIELE UND ZWECKE DES BEBAUUNGSPLANES
4.1 PLANUNGSANLASS UND –ERFORDERNIS
Der Planungsanlass besteht darin, dass in Waldheim nur wenige Reserven für neue
komplexe Ein- und Zweifamilienhausbebauungen bestehen, aber auch künftig mit
entsprechenden Anfragen potenzieller Bauherren gerechnet wird.
Bedarfsbegründung:
In Waldheim kann zu einem erheblichen Teil von einem aus der örtlichen Eigenbedarfs-
situation abzuleitenden Bedarf an zeitgemäßen Wohnverhältnisse ausgegangen wer-
den. Der Wunsch nach einem Eigenheim ist in den Fällen avisierter Wohneigentumsbil-
dung immer noch stark ausgeprägt.
Folgende Reserven für Wohnbauvorhaben bestehen derzeit in Bebauungsplangebie-
ten der Stadt Waldheim bzw. werden von der Bauverwaltung als real am Markt ver-
fügbare Innenbereichsbaulücken angegeben.
Tab. 1: Wohnbaureserven in Bebauungsplangebieten/Baulücken
Nr. Bezeichnung/ Standort Reserve Bemerkungen
[ha]
1 B-Plan Nr. 5 "Pestaloz- rd. 0,25 aktuell nicht verfügbar, Eigentümer
zistraße" vermarktet die Grundstücke nicht
2 B-Plan Nr. 10 "Bergstraße" - keine freien Grundstücke verfügbar
3 B-Plan Nr. 1 "Sonnenhufe - keine freien Grundstücke verfügbar
Teil I" OT Meinsberg
4 Erweiterung B-Plan Nr. 4 - keine freien Grundstücke verfügbar
"Auf der Goldene Höhe"
OT Schönberg
5 B-Plan "Eigenheimstand- - B-Plan nicht rechtskräftig
ort Schönberg" hierzu Verfahrensabbruch durch SR
am 06.07.2017
6 B-Plan "Wohnpark Mittel- rd. 0,85 Altverfahren - hierzu Verfahrensab-
berg" bruch durch SR am 06.07.2017
7 B-Plan "Am alten Säge- - keine freien Grundstücke verfügbar
werk" (im Verfahren)
8 ErgS "Baugebiet Schul- - alle Baugrundstücke bereits verkauft
straße" bzw. im Bau
9 VEP "Eigenheimstandort - VEP nicht rechtskräftig
Heyda Flstk. 1/1 Gem.
Heyda" OT HeydaBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 24
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hierzu Verfahrensabbruch durch SR
am 06.07.2017
10 B-Plan "Untere Dorf- rd. 0,22 1-2 freie Baugrundstücke aber im pri-
straße" OT Reinsdorf vaten Eigentum
11 B-Plan Nr. 2 "Gebers- - B-Plan nicht rechtskräftig
bach" OT Gebersbach hierzu Verfahrensabbruch durch SR
am 06.07.2017
12 B-Plan "Neumilkau" OT - B-Plan nicht rechtskräftig
Neumilkau hierzu Verfahrensabbruch durch SR
am 06.07.2017
13 B-Plan Nr. 11 "Kurze - keine freien Grundstücke verfügbar
Straße"
14 Bauplätze in Waldheim ca. 10 Bauplätze,
(Lückenbebauung z.B. Streuobjekte im privaten Eigentum
Vogtstraße, Mittweidaer
Straße und Am Breiten-
berg)
Die bereits erschlossenen Baugebiete (siehe Tab. 1 Nr. 2, 3, 4, 7, 8 und 13) sind vollstän-
dig ausgelastet. Die freien Bauplätze der Bebauungspläne Nr. 5 "Pestalozzistraße" und
"Untere Dorfstraße" OT Reinsdorf sowie die 10 potenziellen Bauflächen der Innenent-
wicklung sind aufgrund des privaten Bedarfs nicht verfügbar. Somit sind für die kurzfris-
tige bauliche Entwicklung keine Bauflächen verfügbar. Die Stadt benötigt aber kurz-
fristig die Ausweisung von neuen Baugebieten, um den bestehenden Baubedarf im
Eigenheimsektor zu befriedigen und für Bauwillige, die nicht über eigene Grundstücke
verfügen Bauland anbieten zu können.
Die Stadt kann den künftigen Bedarf an Wohnbauflächen nicht decken und damit
ihrer Vorsorgepflicht zur Bereitstellung von Bauland nicht nachkommen.
Die Entwicklung der innerstädtischen Fläche "Auf der Goldenen Höhe" trägt mit ca. 10-
11 möglichen Bauplätzen zur Deckung des Bedarfs an Wohnbaugrundstücken für 2 bis
3 Jahre Neubauleistung bei.
Zur Wohnbedarfseinschätzung wurden die 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausbe-
rechnung und die bisherige Entwicklung der Wohnbautätigkeit seit 2006 analysiert.
Mit der 6. Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landes-
amtes des Freistaates Sachsen liegt für Gemeinden über 5.000 Einwohner eine voraus-
sichtliche Bevölkerungsentwicklung bis 2030 in zwei Varianten vor. Ausgehend von denBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 25
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aktuellen demografischen Trends und Strukturen werden die Veränderungen in der
Größe und im Altersaufbau der sächsischen Bevölkerung aufgezeigt. Der Bevölke-
rungsrückgang verläuft nach den neuen Erkenntnissen langsamer als in der 2011 ver-
öffentlichten 5. Regionalisierten Bevölkerungsprognose ermittelt.
Für die Stadt Waldheim wird eine Einwohnerzahl von 8.300 bzw. 7.900 Einwohnern bis
2030 prognostiziert. Für den Landkreis Mittelsachsen weist die 6. Regionalisierte Bevöl-
kerungsprognose bis 2030 ebenfalls eine Bevölkerungsabnahme auf. Jedoch wird in
beiden Varianten für den Landkreis ein prozentual niedriger Rückgang als für die Stadt
Waldheim angenommen.
Tab. 2: 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung
tatsächliche Verände-
Prognose 2015 2020 2025 2030
Bevölk. 2015 rung in %
Waldheim
Variante 1 9.082 9.200 9.100 8.700 8.300 - 8,6 %
Variante 2 9.082 9.100 8.700 8.300 7.900 - 13,0 %
Mittelsachsen
Variante 1 312.450 - 313.700 301.800 288.600 - 7,6 %
Variante 2 312.450 - 299.000 286.600 274.100 - 12,3 %
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
Die Variante 2 der 6. Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für die Stadt
Waldheim scheint im Vergleich mit der tatsächlichen Bevölkerungszahl im Jahr 2015
realistischer zu sein.
Trotz sinkender Bevölkerungszahl besteht ein Bedarf an Eigenheimstandorten. Im Zeit-
raum von 2006 bis 2009 wurden jährlich ca. 7 neue Wohngebäude errichtet. Im da-
rauffolgenden Jahr sind die Baufertigstellungen von Wohngebäuden jedoch stark zu-
rückgegangen. Die Ursache dafür lässt sich durch ein geringes Angebot an Bauflä-
chen begründen. In den Jahren 2011 bis 2015 wurden hingegen wieder 5 neue Wohn-
gebäude pro Jahr erbaut. Dabei wurden überwiegend Gebäude mit ein bis zwei
Wohneinheiten errichtet.
Die momentan niedrigen Zinsen sorgen in ganz Deutschland für einen Bauboom. Dies
wird auch in der Stadt Waldheim durch die leicht ansteigende Zahl von neuen Wohn-
gebäuden deutlich.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 26
_________________________________________________________________________________
Tab. 3: Baufertigstellungen von 2006 bis 2015
Jahr Einwohner Baufertig-stel- Baufertig- Baufertig-
Waldheim lungen stellungen stellungen
Neuer Wohn- Wohngeb. WE gesamt
gebäude mit 1-2 WE
31.12.2006 8.884 8 8 8
31.12.2007 8.711 8 7 7
31.12.2008 8.606 5 5 5
31.12.2009 8.496 6 6 6
31.12.2010 8.427 2 2 2
Gesamt 2006 - 2010 - 29 28 28
Jahresdurchschnitt - 5,8 5,6 5,6
31.12.2011 8.261 5 5 5
31.12.2012 9.235 5 5 6
31.12.2013 9.239 4 4 4
31.12.2014 9.143 6 6 6
31.12.2015 9 082 7 7 7
Gesamt 2011 - 2015 - 27 27 28
Jahresdurchschnitt - 5,4 5,4 5,6
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
Soweit sich der Wunsch nach Wohneigentum nicht rückläufig entwickelt, könnte mit
einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von rd. 5 Eigenheimen im gesamten
Stadtgebiet gerechnet werden, wobei starke jährliche Schwankungen gerade bei
kleinen Zahlen nicht ungewöhnlich wären.
Planungserfordernis
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes "Auf der Goldenen Höhe
Schönberg" überschneidet sich teilweise mit dem Bebauungsplan Nr. 4 "Goldene
Höhe" aus dem Jahr 1992. Der Bebauungsplan Nr. 4 wurde bereits vollständig erschlos-
sen. Eine Umsetzung der Bebauung erfolgte jedoch nur in Teilbereichen. Nach Über-
prüfung dieser Planung wurde festgestellt, dass der Bebauungsplan Nr. 4 "Goldene
Höhe" an beachtlichen Mängeln leidet, welche im Rahmen der Überprüfung dazu
führen, dass der Bebauungsplan als unwirksam erklärt wird. Die Stadt Waldheim besei-
tigt demnach den Rechtsschein des nicht bestandskräftigen Bebauungsplanes durch
einen deklaratorischen Beschluss.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 27 _________________________________________________________________________________ Der vorliegende Bebauungsplan wird entsprechend §13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt, weil hier eine innerstädtische, insgesamt deutlich unter 20.000 m² große, bereits ursprünglich beplante Fläche wieder nutzbar gemacht wird. 4.2 PLANUNGSALTERNATIVEN Der Verzicht auf die Planung (Nullvariante) würde die Attraktivität des Standortes für Bauwillige verringern. Im ungünstigsten Fall würden sich diese Nachfragegruppen ver- stärkt nach Alternativen außerhalb der Innenstadtlage oder auch des Stadtgebiets Waldheim umsehen. Der Standort "Auf der Goldenen Höhe Schönberg" zeichnet sich besonders durch seine bereits vorhandene Erschließung aus.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 28
_________________________________________________________________________________
5 STÄDTEBAULICHE PLANUNG
5.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG
Die Bauflächen werden als Allgemeines Wohngebiet (WA 1 und 2) gemäß §4 BauNVO
festgesetzt. Nach §4 Abs. 2 BauNVO sind zulässig:
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirt-
schaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe,
Die Stadt Waldheim plant die Errichtung von ca. 10-11 Wohngebäuden mit ein bis zwei
Wohneinheiten in Form von Einzel- und Doppelhäusern. Darüber hinaus sind auch an-
dere im Bebauungsplan zulässige Nutzungen möglich, um dem Gebietsstatus eines
WA zu entsprechen.
Unzulässig sind gemäß §1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO folgende Nutzungen nach §4 Abs. 3
BauNVO:
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwe-
cke.
Folgende nach §4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden aus-
geschlossen:
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.
Die nicht zulässigen Nutzungen ziehen zumeist starken Fahrverkehr sowohl durch ihre
eigentliche Nutzung als auch durch Besucher nach sich, der in den Wohngebieten zu
Lärmbelästigungen führen kann und für den der vorhandene Straßenraum nicht aus-
gelegt ist. Des Weiteren möchte die Stadt Waldheim die bestehenden kirchlichen, kul-
turellen, sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Einrichtungen im zentralen Stadt-
gebiet sichern und keine Neuentwicklung zulassen.
Entsprechend §13 BauNVO sind für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und sol-
cher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den Baugebieten
nach §§ 2 bis 4 BauNVO Räume zulässig.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 29 _________________________________________________________________________________ 5.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG Entsprechend §17 BauNVO zu den Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an die Umgebungsbebauung in den allgemei- nen Wohngebieten die höchstzulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. In den Baugebieten erfolgt gemäß §17 BauNVO eine Reduzierung der Geschossflä- chenzahl (GFZ) auf 0,6, weil hier aufgrund der festgesetzten Geschossanzahl von max. 2 Vollgeschossen keine höhere Verdichtung möglich ist. Zudem wäre die mögliche Obergrenze von 1,2 für die GFZ nach BauNVO städtebaulich strukturell eher in kom- pakt bebauten innerstädtischen Bereichen relevant und nicht in der hier vorliegenden Ortsrandlage. Die Flächen von Aufenthaltsräumen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppen- räume und Umfassungswände sind auch bei Geschossen, die nach landesrechtlichen Vorschriften keine Vollgeschosse sind, bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl mit- zurechnen. (§20 Abs.3 BauNVO) Die Zahl der Vollgeschosse wird auf maximal zwei Vollgeschosse festgesetzt. Für die Baugebiete WA 1 und 2 ist eine max. Traufhöhe von 7,25 m festgesetzt. Als Traufhöhe gilt der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Die Höhe der Oberkante des Erdgeschoss – Rohbodens darf im Mittel max. 0,8 m ober- halb des Bezugspunktes liegen. Als unterer Bezugspunkt für die Höhenfestsetzungen der Oberkante des Erdgeschoss – Rohbodens sowie der Traufhöhe ist die mittlere Höhe der Fahrbahnoberkante der zugeordneten Verkehrserschließungsfläche festgesetzt. Die Festsetzung der max. Höhe der Oberkante des Erdgeschoss – Rohbodens erfolgt, um eine höhenmäßige Einordnung der Wohngebäude mit einem möglichst leichten Zugang auch für mobilitätseingeschränkte Menschen zu schaffen. Zudem wird damit verhindert, dass nicht unterkellerte Gebäude auf überverhältnismäßigen Geländeauf- schüttungen gebaut werden oder das Kellergeschoss die Geländeoberfläche über- mäßig überragt. Geeigneter unterer Bezugspunkt für die Höhenfestsetzung ist die mitt- lere Höhe der Fahrbahnoberkante der zugeordneten Verkehrserschließungsfläche. Die westlich angrenzende Wohnbebauung ist drei- bis viergeschossig. Die unmittelbar benachbarte Bebauung entlang der Straße Schönberg sowie die Reihenhausbebau- ung südlich des Plangebietes sind ein- bis zweigeschossig, sodass sich die geplanten
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 30 _________________________________________________________________________________ Gebäude entsprechend den Festsetzungen gut in das Ortsbild einfügen und einen harmonischen Übergang zwischen der bestehenden Bebauung sicherstellen. Die Vollgeschossdefinition ist in der seit dem 01.10.2004 geltenden Fassung der SächsBO nur noch als Übergangsvorschrift in §90 enthalten, d.h. wird möglicherweise später durch eine andere Regelung ersetzt. Solange §20 Abs.1 BauNVO zur Begriffsbe- stimmung des Vollgeschosses auf das Landesrecht verweist, gelten Geschosse, deren Deckenoberfläche im Mittel mehr als 1,40 m über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben, als Vollgeschosse. 5.3 BAUWEISE, ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN Die Baugrenzen wurden so festgesetzt, dass die Häuser min. 5,0 m zurückgesetzt vom Straßenraum eingeordnet werden müssen aber dennoch eine ausreichende Flexibili- tät gegenüber den späteren Bauherren gewährleistet wird. Garagen und Carports sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu- lässig. Stellplätze sind jedoch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen im Be- reich zwischen Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie zulässig. Damit besteht die Möglichkeit vor den Garagen und Carports noch weitere PKW-Stellplätze zu schaffen. Somit wird gewährleistet, dass in den Baufeldern zwischen Baugrenze und Straßenbe- grenzungslinie eine Begrünung der Vorgärten erfolgen kann. Im gesamten Plangebiet ist eine offene Bauweise festgesetzt. Damit soll eine, der örtli- chen Situation angepasste lockere Bebauung entstehen. In den gesamten Baugebie- ten sind Einzelhäuser zulässig. Im Baugebiet WA2 sind zudem auch Doppelhäuser zu- lässig. Im Bebauungsplan Nr. 4 "Goldene Höhe" aus dem Jahr 1992 war für das Plangebiet eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Das Ziel der Festsetzung einer offenen Bau- weise besteht zudem in der Öffnung für zeitgemäße Wohnformen und die daraus re- sultierende vollständige Auslastung des Wohngebietes. 5.4 GRÜNFLÄCHEN Im Plangebiet wurden keine öffentlichen und privaten Grünflächen nach §9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB, die einer Zweckbestimmung unterliegen, festgesetzt.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 31
_________________________________________________________________________________
5.5 VERKEHRSFLÄCHEN
Die Verkehrserschließung des Plangebietes wurde bereits realisiert. Die geplante
Wohnbebauung wird somit über die vorhandenen Straßen Auf der Goldenen Höhe
und der Zufahrt an der K 7595 an das öffentliche Straßenverkehrsnetz angebunden.
5.6 FESTSETZUNGEN ZUM ANPFLANZEN VON BÄUMEN UND STRÄUCHERN UND
SONSTIGE BEPFLANZUNG
Pro Grundstück ist je angefangene 350 m² Grundstücksfläche mindestens ein Obst-
baum heimischer Art oder ein sonstiger standortgerechter Laubbaum in der
Pflanzqualität Hochstamm StU 12/14 cm zu pflanzen. Die Festsetzung dient der Durch-
grünung der Grundstücke und dem Einfügen in die Struktur der umliegenden Grund-
stücke.
Die Beschränkung auf heimische standortgerechte Gehölze gestattet, auf die Festset-
zung einer Pflanzliste zu verzichten und hier auf das Merkblatt des Landratsamts Mit-
telsachsen, Abt. 23 Umwelt, Forst und Landwirtschaft, Ref. 23.7 Umweltfachaufgaben,
FB 23.7.2 Naturschutz – Liste ausgewählter einheimischer Gehölzarten mit Hinweisen zur
Gehölzauswahl mit Stand Februar 2015 zu verweisen. Dieses Merkblatt ist in Anlage 1
Bestandteil der Bebauungsplanbegründung.
Die nicht überbaubaren Grundstücke sind gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu
pflegen und zu erhalten. Damit wird eine weitere Durchgrünung der Grundstücke si-
chergestellt.
Für die Durchgrünung der Grundstücke sind die folgenden standortheimischen Ge-
hölze zu empfehlen:
Rosen (Rosa)
Hartriegel (Cornus)
Eberesche (Sorbus aucuparia)
Vogelkirsche (Prunus avium)
Schlehe (Prunus spinosa)
Schwarzer Holunder (Sambucus nigra)
Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus)
Die Ingenieurgruppe GbR Chemnitz (igc) hat für den Bebauungsplan eine arten-
schutzfachliche Risikoabschätzung erstellt. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis,
dass im Plangebiet vorkommende streng geschützte Arten nach §7 Abs. 2 Nr. 14Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 32
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BNatSchG und besonders geschützte Arten nach §7 Abs. 2 Nr. 13 BNatSchG lediglich
als Nahrungsgast den Geltungsbereich besuchen oder zum Durchzug.
Durch ein entsprechendes Maßnahmenkonzept können jedoch artenschutzrechtliche
Konflikte vermieden werden.
Folgende Maßnahmen sind dafür aus gutachterlicher Sicht geeignet:
Erhaltung oder Pflanzung von Vogelnährgehölzen wie Rosen, Hartriegel oder
Ebereschen am Rande der Vorhabensfläche und Einhaltung eines entspre-
chenden Abstandes zu angrenzenden Gehölzen
Um Verstöße gegen §44 Abs. 1 Nr. 1-2 BNatSchG auszuschließen ist die Beseiti-
gung des Gehölzbestandes (sofern unvermeidbar) von Oktober bis Februar,
also außerhalb der Brutzeit von Vögeln durchzuführen.
Das Gutachten prognostiziert keine weiteren Verbotstatbestände gegenüber §44 Abs.
1 Nr. 3-4 BNatSchG sowie, dass für die tatsächlich festgestellten als auch für potentiell
anzunehmende Tierarten im räumliche-funktionalen Zusammenhang weiterhin ausrei-
chend Bruthabitate sowie Nahrungsflächen zur Verfügung stehen.
Den Maßnahmen wird der Bebauungsplan durch die bereits festgesetzten Anpflan-
zungen von Bäumen und der Durchgrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflä-
chen gerecht.
Sämtliche festgesetzte Anpflanzungen sind bis spätestens zum Ende der auf die Flä-
cheninanspruchnahme folgenden Pflanzperiode auszuführen, dauerhaft zu pflegen
und zu erhalten. Abgängige Gehölze und Pflanzen sind zu ersetzen. Die Fertigstellung
der Maßnahmen ist der Kommune anzuzeigen. Durch die Festsetzung wird eine mög-
lichst bald nach Bebauung und anhaltende Begrünung im Wohnumfeld sichergestellt.
5.7 BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
Ansatzpunkt für die Erarbeitung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen war die
Schaffung von dem Orts- und Landschaftsbild zuträglichen Rahmenbedingungen,
ohne effizientes und modernes Bauen zu verhindern. Dabei wurde die nähere Umge-
bung als Maßstab herangezogen. Das planerische Zurückhaltungsgebot soll eine
Überregelung verhindern, nicht zuletzt, weil die Gestaltungsqualität oft durch die Lö-
sung im Detail bestimmt wird.Sie können auch lesen
