LEG-WOHNUNGS-MARKT REPORT NRW 2019 - LEG-Wohnen.de
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LEG-WOHNUNGS- MARKTREPORT NRW 2019
SEHR GEEHRTE
DAMEN UND HERREN,
Nordrhein-Westfalen ist nicht nur die Wiege der deutschen Industriekultur, sondern
auch im 21. Jahrhundert ein wichtiger Industriestandort. Knapp 100 börsennotierte
Unternehmen gibt es zwischen Siegerland und Niederrhein, zwischen Ostwestfalen und
Eifel – und vom Aachener Dom bis zur Zeche Zollverein unzählige historische und zeit-
genössische Kulturinstitutionen. Das alles wirkt zusammen und macht „NRW“ für die
17,9 Millionen Einwohner zu einer lebenswerten Heimat. Doch wie leben die Menschen,
welche sozioökonomischen Faktoren sind dabei maßgeblich und wie entwickeln sich die
regionalen Wohnungsmärkte? Fragen wie diese beantwortet der LEG-Wohnungsmarkt-
report NRW auch in seiner Ausgabe 2019. Wir freuen uns, allen Interessierten in Zu-
sammenarbeit mit unserem erfahrenen Partner CBRE erneut eine fundierte Analyse der
markantesten nordrhein-westfälischen Wohnungsmärkte präsentieren zu können.
M
U
CK
N LA Wohnen und Bauen waren stets gesellschaft- Überblick über den Status Quo auf den Woh-
L A R S VO lichen Veränderungen unterworfen, wofür nungsmärkten.
Nordrhein-Westfalen mit seiner Besiedlungs-
struktur noch heute Zeuge ist. Gerade im und BERICHT LIEFERT DIFFERENZIERTEN BLICK
um das Ruhrgebiet wuchsen die Städte im Zuge AUF EINZELNE STÄDTE
der Industrialisierung vom späten 18. bis zur Als Grundlage der Analyse wurden die wichtigsten
Mitte des 20. Jahrhunderts zeitweise rasant, was demografischen und sozioökonomischen Rahmen-
gleichermaßen positive und negative Folgen hatte. daten gesammelt und hinsichtlich ihres Einflusses
Ebenfalls deutliche Folgen für die Stadtbilder und auf die Entwicklung des Immobilienmarktes
die ökonomische Struktur des Ruhrgebiets hatte untersucht. Neben der Einwohnerentwicklung, den
der Strukturwandel im Zuge der Schließung von verfügbaren Haushaltseinkommen, den wichtigsten
Zechen und Hüttenwerken ab den 1970er Jahren. Arbeitgebern und der Präsenz öffentlicher Institu-
Und auch die wichtigsten Trends unserer Zeit – tionen in einer Stadt zählen dazu auch Maßnahmen
EL
G
IE von den Folgen der Digitalisierung und Energie- der Kommunen, die dazu beitragen sollen, die Ver-
W
ER
DR. V OLK wende bis zur fortschreitenden Urbanisierung – änderungen beim Wohnen im Sinne der Allgemein-
zeigen sich am deutlichsten in den Großstädten. heit zu beeinflussen – sei es durch städtebauliche
Deshalb fokussiert sich der Wohnungsmarktreport Entwicklungspläne oder Strategien zur gezielten
2019 auf zwölf Top-Standorte des Bundeslandes.* Förderung des Neubaus. Den Kern des Wohnungs-
Für diese liefert der Bericht einen umfassenden marktberichts bildet aber wie in den früheren
2 Editorial LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT
AKTUELLE ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN IM ZEITRAUM Q2 2018 BIS Q1 2019
Stadt Unteres Marktsegment Änderung zum Oberes Marktsegment Änderung zum Median aller Marktsegmente Änderung zum
Median in €/m²/Monat Vorjahreszeitraum Median in €/m²/Monat Vorjahreszeitraum in €/m²/Monat Vorjahreszeitraum
Aachen 5,81 3,2 % 12,43 2,0 % 8,65 2,5 %
Bielefeld 5,06 2,2 % 10,95 5,6 % 7,46 6,6 %
Bochum 4,91 1,7 % 9,50 5,6 % 6,77 3,8 %
Bonn 7,00 –0,1 % 14,00 6,4 % 9,92 3,7 %
Dortmund 5,00 2,0 % 10,36 3,6 % 7,07 5,1 %
Duisburg 4,57 1,8 % 8,20 2,5 % 6,00 2,9 %
Düsseldorf 7,69 5,8 % 15,06 3,0 % 10,48 4,8 %
Essen 5,07 1,4 % 10,00 0,4 % 6,98 3,9 %
Gelsenkirchen 4,40 2,6 % 7,55 3,6 % 5,62 2,5 %
Köln 7,57 2,7 % 16,09 5,1 % 11,02 2,9 %
Münster 6,91 4,7 % 14,37 2,9 % 10,00 2,0 %
Wuppertal 4,98 3,1 % 8,86 2,1 % 6,30 3,6 %
NRW Durchschnitt 4,79 3,0 % 12,00 3,6 % 6,92 3,7 %
Quelle: CBRE auf Datengrundlage: empirica-systeme GmbH
Ausgaben die Entwicklung der Angebotsmieten der öffentlichen Diskussion mit ihrer Fokussierung Wachstum der untersuchten Kommunen auf, bei
sowie der Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf angespannte Mietmärkte in Ballungsgebieten allerdings relativ hohem Preisniveau von mittler-
und Mehrfamilienhäuser zwischen April 2018 und oftmals zu kurz. Das bevölkerungsreichste Bundes- weile 10,00 Euro pro Quadratmeter. Der gleiche
März 2019. Darüber hinaus wurde untersucht, wie land ist insgesamt ein gutes Abbild der Situation
sich die Neubauzahlen entwickelt haben. in der gesamten Bundesrepublik, deren diverse
Die Analyse zeigt unter anderem: Es gibt nicht Marktsituationen es spiegelt.
den „Markt NRW“. Die Wohnungsmärkte der Die Märkte in NRW sind so vielfältig wie in
untersuchten Städte NRWs sind so unterschiedlich, MIETEN STEIGEN IM MITTEL UM ETWA
dass eine intensive Kenntnis der unterschiedlichen 3,7 PROZENT
Deutschland insgesamt. Daher ist die intensive Kenntnis
regionalen Gegebenheiten als Orientierung für Im untersuchten Zeitraum sind die Angebotsmie- lokaler Gegebenheiten ein wichtiger Erfolgsfaktor.
verschiedene Marktfaktoren von unterschiedlicher ten im Landesschnitt Nordrhein-Westfalens um
Bedeutung ist. Beispielsweise ähneln sich die Ruhr- etwa 3,7 Prozent bzw. etwa 25 Cent pro Quadrat-
gebietsstädte Gelsenkirchen und Duisburg hin- meter gestiegen. Damit folgt NRW dem generellen
sichtlich des Mietniveaus und auch dessen Anstieg Bundestrend eines leicht beschleunigten Wachs- Effekt ist in Köln zu beobachten, wo die Mieten
– während in Dortmund im Mittel deutlich höhere tums. Im Vorjahr waren die Mieten im Mittel der um 2,9 Prozent (im Vorjahr +5 Prozent) auf nun
*D
ie zwölf Top-Standorte sind: Aachen,
Mieten fällig werden, die dafür im oberen Markt- zwölf Städte noch um 2,6 Prozent gestiegen. Ent- 11,02 Euro gestiegen sind. Bielefeld, Bochum, Bonn, Dortmund,
Düsseldorf, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen,
segment nur durchschnittlich gestiegen sind. Die gegen diesem Trend hat sich überraschend Münster In Düsseldorf hat sich hingegen der Trend aus Köln, Münster und Wuppertal. Sie wurden
Märkte NRWs sind – genau wie in ganz Deutsch- entwickelt: Mit einem Plus von lediglich 2,0 Prozent dem Vorjahr, als die Mieten um lediglich 2,2 Prozent anhand verschiedener relevanter Faktoren
ermittelt, u. a. soziodemografischen,
land – vielfältig. Dieser Aspekt kommt allerdings in (2017: 6,9 Prozent) weist die Stadt das geringste gestiegen waren, wieder umgekehrt: Mit einer ökonomischen und geografischen.
Editorial LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 3
Steigerung von 4,8 Prozent gehört die Landeshaupt- der Wohnungsmärkte mit den höchsten Mieten Mieten gezahlt werden. Zur Erschwinglichkeit von
stadt hinter Bielefeld (6,6 Prozent) und Dortmund unverändert Köln, Düsseldorf und Münster sind. In Wohnraum für weite Bevölkerungsteile trägt bei,
(5,1 Prozent) zu den Kommunen mit dem größten der Metropole des Münsterlandes wird im Mittel dass sich das Land durch ein breites Angebot aus-
erstmals ein zweistelliger Preis pro Quadratmeter zeichnet. So lassen die leistungsfähige Infrastruktur
fällig. Insgesamt bleiben die Angebotsmieten in und der hohe Urbanisierungsgrad den Menschen
NRW mit 6,92 Euro im Mittel mit einer durch- oft die Wahl, sich in einer Stadt mit einem niedrige-
Die Städte aus der zweiten Reihe werden attraktiver als schnittlichen Haushaltskaufkraft von 4.016 Euro ren Mietniveau niederzulassen.
pro Monat allerdings für die meisten Bewohner
günstigere Alternative zu stark nachgefragten Lagen. erschwinglich. NEUBAU BLEIBT HINTER BEDARF ZURÜCK –
Außerdem zeigt sich, dass die Mieten grund- KAUFPREISE ZIEHEN WEITER AN
sätzlich derselben landesweiten Verteilung folgen NRW und seine Kommunen forcierten in den
wie die Haushaltseinkommen. Einzige Ausnahme vergangenen zwei Jahren eine ganze Reihe von
bildet dabei Köln, wo die Kaufkraft bei 105,6 Pro- Projekten, um die Bautätigkeit im Land anzukur-
Wachstum. Das zeigt: Die NRW-Städte aus der zent des bundesweiten Durchschnitts – und damit beln. So gelten seit dem 1. Februar 2018 die neuen
„zweiten Reihe“ werden attraktiver, schließen NRW-weit hinter Düsseldorf und Bonn auf Platz 3 – Förderbestimmungen für den öffentlich geförder-
aber bei weitem nicht auf. Auch wenn die Top 3 rangiert, gleichzeitig aber die höchsten mittleren ten Wohnungsbau, für den von 2018 bis 2022 ins-
gesamt vier Milliarden Euro zur Verfügung stehen.
Ab 2020 ist das Land alleine für die Wohnraum-
förderung verantwortlich und wird die jährlichen
97 Millionen Euro aus der bisherigen Bundes-
ENTWICKLUNG MIET- UND KAUFPREISSPANNEN (NRW GESAMT) in €/m²/Monat bzw. €/m² beteiligung aus dem Landeshaushalt finanzieren.
linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis Die modernisierten Förderrichtlinien sollen den
14 5.000 unterschiedlichen Bedürfnissen von Familien sowie
Älteren, sozial Benachteiligten oder Menschen mit
Behinderungen Rechnung tragen. NRW ist zudem
12 4.000
– neben Sachsen – für seine flexible Förderkulisse
bekannt. Dennoch bleibt Nordrhein-Westfalen
10 3.000
beim Neubau nach wie vor hinter dem Bedarf
zurück. 2018 wurden 48.076 neue Wohnungen er-
8 2.000 richtet, wie im Vorjahr entspricht das einer Quote
von 2,7 Wohneinheiten pro 1000 Einwohner. Der
6 1.000 Vergleich mit dem bundesweiten Durchschnitt von
3,5 Wohnungen zeigt, dass nach wie vor weiterer
4 0 Handlungsbedarf besteht. Auch wenn Städte wie
2014 2015 2016 2017 2018
Düsseldorf und Aachen (je 4,2 neue Wohnungen
Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis pro 1000 Einwohner) sowie Bonn (4,1) eine h öhere
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH Quote aufweisen, kann damit die hohe Nachfrage
nicht vollständig gedeckt werden. Dies belegen die
4 Editorial LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT
LAGE DER TOP-12- STANDORTE
NORDRHEIN-WESTFALENS …
weiterhin niedrigen Leerstandsquoten dieser Städte. Düsseldorf den zweithöchsten Wert unter den
Schließlich braucht Neubau Zeit. Besonders deut- zwölf Städten dar.
lich wirkt sich die mangelnde Bautätigkeit auf dem
11 2
Markt für geförderten Wohnraum aus. Hoffnung WEITERHIN GUTES RISIKO-RENDITE-
auf Besserung machen jedoch inzwischen forcierte VERHÄLTNIS BEI IMMOBILIEN
Projekte der Kommunen, etwa in Bonn oder Diese Ergebnisse zeigen, dass der Markt für Wohn-
Aachen, mit denen gezielt darauf reagiert werden immobilien weiterhin ein gutes Feld für Kapitalan-
soll, dass im kommenden Jahrzehnt tausende Woh- lagen darstellt. Umfassende Analysen wie diese sind
nungen mit sozialer Mietpreisbindung das Ende des für Unternehmen wie die LEG Immobilien AG mit 9 5
8 3
6
Förderungszeitraums erreichen werden. rund 131.000 Wohnungen in NRW ein wichtiges
Die in der Gesamtschau zu niedrigen Neubau- Instrument für das Management des Portfolios –
12
zahlen wirken sich jedoch auch auf dem Markt ebenso wie für Menschen, die eine neue Bleibe 7
für Eigentumswohnungen preiserhöhend aus. suchen oder mit dem Immobilienkauf möglicher-
Während Aachen, wo sich das Neubauvolumen weise eine der wichtigsten Entscheidungen ihres
von 2017 zu 2018 auf 1.041 jährlich fertigge- Lebens treffen möchten. Die Entwicklungen der
10
stellte Wohnungen fast verdoppelt hat, nur ein letzten Jahre zeigen jedoch auch, wie wichtig kon-
Wachstum von 4,8 Prozent aufweist, stiegen die tinuierliche Gespräche zwischen Immobilienunter- 1
Kaufpreise in Bonn – bei rückläufigen Fertigstel- nehmen, Politik und Zivilgesellschaft sind, um auch 4
lungszahlen – mit 14,1 Prozent unter den unter- in Zukunft eine gute Versorgung mit Wohnraum
suchten Städten am stärksten. Im Zuge dieser sicherzustellen, der den Wünschen der Menschen
Entwicklung sind auch die Preissteigerungen in NRW gerecht wird. Ein Beispiel ist das Programm
bei Mehrfamilienhäusern zu betrachten, die im des NRW-Bauministeriums zur Förderung energeti-
Landesschnitt um 9,1 Prozent zulegten. Dass sich scher Modernisierungen mit öffentlicher Wohn-
beide Immobilientypen jedoch meist nicht vor- raumbindung „Modernisierungsrichtlinie RL Mod“
behaltlos unter denselben Vorzeichen betrachten an dem sich die LEG mit etwa 120 Wohneinheiten
lassen, zeigt Gelsenkirchen: Wuchs der mittlere in Gelsenkirchen beteiligt. Dies exemplarisch, dass … und Haushaltskaufkraft je Haushalt und Monat
Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in unserem Bundesland auf vielen immobilienwirt-
hier mit 2,6 Prozent am geringsten, stellt das Plus schaftlichen Feldern lösungsorientiert zusammen- 1 Aachen: 3.434 € 5 Dortmund: 3.397 € 9 Gelsenkirchen: 3.085 €
von 13,3 Prozent für Mehrfamilienhäuser nach gearbeitet wird.
2 Bielefeld: 3.749 € 6 Duisburg: 3.386 € 10 Köln: 4.032 €
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3 Bochum: 3.495 € 7 Düsseldorf: 4.255 € 11 Münster: 4.066 €
4 Bonn: 4.295 € 8 Essen: 3.638 € 12 Wuppertal: 3.618 €
Lars von Lackum Dr. Volker Wiegel
Vorstandsvorsitzender, CEO Operativer Vorstand, COO Ø NRW Ø: 4.016 €
Quelle: Michael Bauer Research GmbH; Bearbeitung: CBRE
Editorial LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 5AACHEN – PREISE UND KAUFKRAFTKENNZIFFER
WOHNUNGSNEUBAU ZIEHEN AN 2019
95,2
Deutschland = 100
Quelle: Michael Bauer Research GmbH
BEDEUTENDER WISSENSCHAFTS- UND Städten Nordrhein-Westfalens ist das der Spitzen- tion in Aachen. Der hohe Anteil von in
TECHNOLOGIESTANDORT wert. Die Einwohner- und Haushaltszahlen werden der Regel weniger zahlungskräftigeren ARBEITSLOSENQUOTE
Aachen ist die westlichste deutsche Großstadt. bis 2030 bzw. 2040 laut Prognosen des Statisti- Studierenden an der Gesamtbevölkerung 2018
Sie ist kreisfrei und liegt nahe an den Grenzen zu
Belgien und den Niederlanden. Aachen hat rund
schen Bundesamtes weiter zulegen – etwas stärker
als es für ganz Nordrhein-Westfalen erwartet wird.
ist kaum an der durchschnittlichen Kauf-
kraft abzulesen. Mit 22.855 Euro pro Kopf 7,5 %
246.000 Einwohner und ist als Wissenschafts- und Neben der RWTH befinden sich auch zahlreiche und Jahr liegt diese leicht unter dem Landes-
bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
Technologiestandort bis weit über die Landesgren- Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, und Bundesdurchschnitt von rund 24.000 Euro. Quelle: Bundesagentur für Arbeit
zen hinaus bekannt. Automation, IT, Lasertechnologie, Umwelttechno-
Aachens wichtigste Institution ist die Rheinisch- logie, Automobilindustrie und Süßwarenproduk-
Westfälische Technische Hochschule (RWTH) –
Deutschlands größte Universität für technische
Studiengänge. Mit über 45.000 sind seit zwei
Jahren so viele Studierende an der RWTH immat- Der Aachener Wohnungsmarkt spiegelt die posi-
rikuliert, wie noch nie zuvor. Unter ihnen befinden ENTWICKLUNG DER MIET- UND KAUFPREISSPANNEN in €/m²/Monat bzw. €/m² tive demografische und sozioökonomische Ent-
sich mehr als 10.000 international Studierende linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis wicklung wider. Die Nachfrage ist hoch und steigt
aus 125 verschiedenen Ländern. Das Budget der 14 5.000 voraussichtlich weiter. Mit 2 Prozent bleibt die
RWTH erreichte im Wintersemester 2018/2019 Leerstandsquote konstant niedrig – die Angebots-
mit 998,5 Millionen Euro erstmals annähernd die mieten stiegen auch 2018. Mit 2,5 Prozent nah-
12 4.000
Milliardengrenze. men sie trotz der seit 2015 geltenden Mietpreis-
2011 bis 2017 ist die Einwohnerzahl von bremse etwas stärker zu als 2017 (1,3 Prozent).
10 3.000
Aachen mit 3,2 Prozent in etwa so stark ange- Hinter Köln, Düsseldorf, Münster und Bonn war
stiegen wie im Bundesdurchschnitt. Die Zahl der Aachen 2018 der fünftteuerste Standort unter den
Haushalte legte im gleichen Zeitraum allerdings 8 2.000 Top-12-Städten Nordrhein-Westfalens – sowohl
mit 10,5 Prozent überproportional stark zu. Im bei Miet- als auch Eigentumswohnungen.
Vergleich der zwölf größten Städte Nordrhein- 6 1.000 Im Innenstadtgebiet nähern sich die ge-
Westfalens entspricht das der stärksten Zunahme. forderten Mieten der Marke von 10 Euro pro
Zurückzuführen ist diese hauptsächlich auf den 4 0 Quadratmeter und Monat weiter an, im Süden
2014 2015 2016 2017 2018
sprunghaften Anstieg der Studierendenzahlen um der Stadt ist es noch günstiger. Insgesamt wurden
rund 10.000 bzw. 27 Prozent im gleichen Zeitraum. Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis Mietwohnungen in Aachen 2018 für 8,65 Euro
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
58,1 Prozent der Aachener Haushalte sind Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH pro Quadratmeter angeboten. Die Angebotspreise
Einpersonenhaushalte – unter den zwölf größten für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäu-
6 Aachen LEG-WOHNUNGSMARKTREPORTser lagen bei rund 2.620 bzw. bei 1.900 Euro pro 5.000 Wohnungen aus der Förderung entfallen.
Quadratmeter. Vor dem Hintergrund der bereits aktuell existieren-
An Dynamik gewinnt auch die Bautätigkeit. Mit den Unterdeckung des Bedarfs ist das Neubau-
1.041 Baufertigstellungen verdoppelte sich deren volumen in diesem Bereich noch nicht ausreichend.
52072
Anzahl gegenüber 2017 nahezu. Gemeinsam mit Auch der Bereich des studentischen Wohnens ist
Düsseldorf lag die Stadt mit 4,2 Fertig- aufgrund der zunehmenden Studierenden-
stellungen je 1.000 Einwohner an der zahl von großer Bedeutung. Neben
Spitze der zwölf Top-Standorte. einigen aktuellen Projektentwick-
Auch die Zahl der Baugeneh- lungen im Aachener Stadtge-
migungen nahm 2018 wieder HAUSHALTSPROGNOSE biet entstanden zur Wohn- 52070
leicht an Fahrt auf, nachdem
ihre Anzahl 2017 deutlich +4,6 % raumversorgung bspw. auch
Studierendenwohnheime in
52068
52080
unter den beiden Vorjahren der niederländischen Nach- 52062
2018 – 2040, 52074
gelegen hatte. Eine Heraus- Entwicklung der Privathaushalte bargemeinde Vaals, die im
Quelle: Statistisches Landesamt NRW 52064
forderung ist der Neubau Umfeld der RWTH liegen. °
von öffentlich gefördertem 52066
Wohnraum, da bis 2027 rund
52078
M
BAUFERTIGSTELLUNGEN (WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE) UND LEERSTAND W
linke Achse = Leerstandsquote, rechte Achse = Anzahl der Baufertigstellungen
i
3 1.200 52076
1.041
1.000
800
2
637
536 600
546
478
400 ANGEBOTSMIETE AUF POSTLEITZAHLEBENE
Q2 2018 – Q1 2019 Median in €/m²/Monat
n/a
Q
1 200
2014 2015 2016 2017 2018 e
9,16 – 9,34 8,74 – 8,94 8,53 – 8,65 7,77 – 8,04
Leerstandsquote Neubauten und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, Wohnungsbau- 8,95 – 9,15 8,66 – 8,73 8,05 – 8,52 7,74 – 7,76
Marktaktive Leerstandquote im Geschosswohnungsbau fertigstellungen
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
Aachen LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 7BIELEFELD – HÖCHSTE KAUFPREISE KAUFKRAFTKENNZIFFER
IM 5-JAHRES-VERGLEICH 2019
95,2
Deutschland = 100
Quelle: Michael Bauer Research GmbH
OSTWESTFALENS MITTELSTÄNDISCH Bevölkerungswachstum von 2,0 Prozent prog- über dem Landesdurchschnitt von knapp
GEPRÄGTES ZENTRUM nostiziert. Ähnlich moderat soll sich die Zahl der 41 Prozent. ARBEITSLOSENQUOTE
Bielefeld liegt im Nordosten von Nordrhein- Haushalte entwickeln: Bezogen auf den Zeitraum Die Kaufkraft liegt in Bielefeld unter 2018
Westfalen. Die rund 333.000 Einwohner zählende
Stadt hat eine bedeutende wirtschaftliche und
von 2018 bis 2040 geht das Statistische Landes-
amt NRW von einer Zunahme der Haushalte um
dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Sie
beträgt im Schnitt 3.749 Euro pro Haushalt 7,1 %
kulturelle Funktion für ihr großes, ländlich gepräg- 2,5 Prozent aus. Wie auch in den anderen zwölf und Monat und bewegt sich im Mittelfeld der
bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
tes Einzugsgebiet. Gut 30.000 Menschen pendeln betrachteten Städten, ist der Anteil der Einperso- zwölf in diesem Report untersuchten nordrhein- Quelle: Bundesagentur für Arbeit
täglich in die Stadt zur Arbeit. nenhaushalte in Bielefeld mit knapp 47 Prozent westfälischen Städte.
Die Wirtschaftsstruktur von Bielefeld ist aller Haushalte hoch und befindet sich deutlich
mittelständisch geprägt und breit gefächert,
durch Unternehmen aus den Bereichen Nahrungs-
und Genussmittel, Bekleidung, Bauwirtschaft,
Maschinenbau und aus dem Druckwesen. Hinzu Der Bielefelder Wohnungsmarkt ist durch einen
kommen eine Reihe von Handels- und Dienst- ENTWICKLUNG DER MIET- UND KAUFPREISSPANNEN in €/m²/Monat bzw. €/m² relativ geringen Anteil an Mehrfamilienhäusern
leistungsunternehmen. Bekanntere Namen sind linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis am Gesamtbestand geprägt. Mit rund 65 Pro-
unter anderem Dr. Oetker, DMG Mori, Goldbeck, 14 5.000 zent weist die Stadt, gemeinsam mit Münster, die
itelligence, Schüco, Seidensticker und Dürkopp niedrigste Quote unter den zwölf Top-Standorten
Adler. Die Beschäftigungssituation ist durch die Nordrhein-Westfalens auf. Wohnungen in Mehr-
12 4.000
breite Aufstellung der Wirtschaft stabil. familienhäusern sind jedoch stark nachgefragt, was
Eine Universität und mehrere Fachhochschu- sich im Mietanstieg widerspiegelt. Mit 6,6 Prozent
10 3.000
len machen Bielefeld zum Zentrum für Wissen- verzeichnete Bielefeld ihren stärksten Zuwachs in
schaft und Innovation. Mit dem Ziel zu einem der den vergangenen Jahren und die höchste Zunahme
modernsten Hochschulstandorte Deutschlands 8 2.000 unter den Top-12-Städten im Jahr 2018.
zu werden, wird die Stadt in den nächsten zehn Vor allem das Stadtzentrum, mit geforderten
Jahren über eine Milliarde Euro in den erweiterten 6 1.000 Mieten von über 8 Euro pro Quadratmeter, zog
Campus Bielefeld investieren. Wohnungssuchende an, obwohl es im Süden der
Zwischen 2011 und 2017 hat Bielefelds Ein- 4 0 Stadt günstiger war. Insgesamt lag die durch-
2014 2015 2016 2017 2018
wohnerzahl nur leicht um 1,6 Prozent zugenom- schnittliche Angebotsmiete bei 7,46 Euro. Der
men. Die Anzahl der Haushalte änderte sich im Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis Wohnungsmarkt ist mit einer geringen Preis-
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
gleichen Zeitraum mit plus 1,0 Prozent ebenfalls Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH spanne von nur rund 1,60 Euro pro Quadratmeter
nur wenig. Bis 2030 wird im Vergleich zu 2018 ein zwischen dem günstigsten und dem teuersten
8 Bielefeld LEG-WOHNUNGSMARKTREPORTPostleitzahlgebiet relativ homogen. Auch die Einflussnahme und eine Stärkung des öffentlich
Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen geförderten Neubaus bei größeren Bauprojekten
und Mehrfamilienhäuser nahmen 2018 weiter zu. ermöglichen soll. Zentraler Punkt ist dabei die Aus-
33739
Mit knapp 2.000 Euro pro Quadratmeter wurden weisung von Bauland. Baulandknappheit gilt wie in
rund 8 Prozent mehr für Eigentumswohnungen vielen anderen Städten auch in Bielefeld als großes
verlangt als im Vorjahr. Bei den Mehrfami- Hindernis für den Wohnungsneubau und
lienhäusern stiegen die geforderten kann als ein Grund für die rückläufige
33609 33729
Kaufpreise um 9 Prozent auf Anzahl an Baugenehmigungen
1.600 Euro pro Quadratmeter. in den Jahren 2017 und 2018
33611
In beiden Bereichen wurden HAUSHALTSPROGNOSE angesehen werden. Bei den 33613
+2,5 %
damit Rekordpreise im Fünf- Baufertigstellungen war die 33619 33609
Jahres-Vergleich aufgerufen. Entwicklung hingegen sehr
33615
Auf die Anspannung am positiv. 2018 wurden rund
2018 – 2040,
Wohnungsmarkt reagiert Entwicklung der Privathaushalte 270 Wohnungen mehr als 33607 33719
Quelle: Statistisches Landesamt NRW 33602
die Stadt Bielefeld mit der im Vorjahr fertiggestellt und
Ausarbeitung einer Bauland- damit erstmals seit 2014 wieder 33604
strategie, die der Stadt größere über 1.000 Wohnungen im Jahr. °
33617
33605
33699
33647
BAUFERTIGSTELLUNGEN (WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE) UND LEERSTAND 33649
linke Achse = Leerstandsquote, rechte Achse = Anzahl der Baufertigstellungen
3 1.600
1.512
33659
1.400
33689
1.233
1.200
2
1.000
964
881
800 ANGEBOTSMIETE AUF POSTLEITZAHLEBENE
Q2 2018 – Q1 2019 Median in €/m²/Monat
n/a
693
1 600
2014 2015 2016 2017 2018
8,00 – 8,36 7,60 – 7,77 7,02 – 7,35 6,89 – 6,93
Leerstandsquote Neubauten und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, Wohnungsbau- 7,78 – 7,99 7,36 – 7,59 6,94 – 7,01 6,76 – 6,88
Marktaktive Leerstandquote im Geschosswohnungsbau fertigstellungen
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
Bielefeld LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 9BOCHUM – DEUTLICHE MIET KAUFKRAFTKENNZIFFER
ZUWÄCHSE IM OBEREN SEGMENT 2019
93,8
Deutschland = 100
Quelle: Michael Bauer Research GmbH
MITTEN IN DEUTSCHLANDS GRÖSSTEM plus 0,8 Prozent einen leichten Zuwachs. Die vorhergesagt. Die durchschnittliche
BALLUNGSRAUM Prognose des Statistischen Landesamtes geht von Haushaltskaufkraft liegt, unter ande- ARBEITSLOSENQUOTE
Im Zentrum des 5,3 Millionen Einwohner um- 2018 bis 2030 von einem leichten Rückgang um rem gedämpft durch die hohe Zahl der 2018
fassenden Ruhrgebiets liegt Bochum. Die heute
mehr als 365.000 Einwohner große Stadt war einer
1,1 Prozent aus. Die Zahl der Haushalte hat sich
ebenso wie die Bevölkerung in den zurückliegen-
Studentenhaushalte, mit 3.495 Euro pro
Monat auf mittlerem Niveau. 8,9 %
der bedeutendsten Standorte der Montanindus- den Jahren verhalten entwickelt. Für den Zeitraum
bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
trie. 1973 wurde in Bochum mit der Stilllegung von 2018 bis 2040 wird hier allerdings mit minus Quelle: Bundesagentur für Arbeit
der letzten Zeche der Schlusspunkt hinter ihr 3,3 Prozent der zweitstärkste Rückgang unter den
Stahl- und Kohlezeitalter gesetzt. Heute prägen zwölf untersuchten Städten Nordrhein-Westfalens
mittelständische Betriebe aus der Gesundheitswirt-
schaft, Verkehrstechnik, Geothermie, Kultur- und
Kreativwirtschaft die wirtschaftliche Struktur. Für
Logistikunternehmen ist Bochum durch die zent- Im Vergleich der Top-12-Städte Nordrhein-
rale Lage und die Flächenreserven ein attraktiver ENTWICKLUNG DER MIET- UND KAUFPREISSPANNEN in €/m²/Monat bzw. €/m² Westfalens erscheint der Bochumer Wohnungs-
Standort. In jüngster Vergangenheit wurden einige linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis markt hinsichtlich der Angebotsmieten und deren
Lager- und Umschlaghallen fertiggestellt und 14 5.000 Entwicklung eher unauffällig. Im Mittel lagen sie
weitere sind im Bau. Das größte Logistikprojekt 2018 mit 6,77 Euro pro Quadratmeter noch unter
ist derzeit ein DHL-Paketzentrum, das seit August dem Landesschnitt von 6,92 Euro und stiegen etwa
12 4.000
2017 auf dem einst durch die Opel-Werke genutz- auf dem Niveau des Bundeslandes um 3,8 Prozent
ten Gelände errichtet wird und Ende dieses Jahres gegenüber dem Vorjahr. Bochum war damit der
10 3.000
in Betrieb genommen wird. Mit acht Hochschulen, viertgünstigste Top-12-Standort. Im oberen Markt-
allen voran der Ruhr-Universität mit zurzeit rund segment bedeuteten jedoch 5,6 Prozent Mietzu-
43.000 immatrikulierten Studierenden, ist Bochum 8 2.000 wachs, gemeinsam mit Bielefeld, den zweithöchsten
zudem ein bedeutender Standort für Wissenschaft Zuwachs nach Bonn unter den zwölf untersuchten
und Forschung. Die meisten der knapp 130.000 6 1.000 Standorten. Dennoch ist der Mietmarkt relativ ge-
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wohnen ring ausdifferenziert. Am östlichen und westlichen
nicht nur in Bochum, sondern arbeiten auch inner- 4 0 Stadtrand liegen die günstigsten Gebiete. Insgesamt
2014 2015 2016 2017 2018
halb der Stadtgrenzen. Anders als in den meisten betrug die Spanne zwischen diesen und den teu-
anderen großen Städten in Nordrhein-Westfalen Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis ersten Postleitzahlgebieten nur rund 1,70 Euro pro
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
ist der Pendleranteil recht gering. Die Einwohner- Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH Quadratmeter. Mit 1.520 und rund 1.130 Euro pro
zahl verzeichnete zwischen 2011 und 2017 mit Quadratmeter bewegten sich auch die Angebots-
10 Bochum LEG-WOHNUNGSMARKTREPORTkaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehr- neuen Wohnungen (davon 200 sozial geförderte)
familienhäuser auf moderatem Niveau (jeweils auf pro Jahr anstrebt. Die Stadtverwaltung stuft die
Rang neun unter den zwölf Top-Städten). städtische Wohnraumversorgung zwar noch nicht
Die Bautätigkeit nahm in Bochum auf Seiten als knapp, jedoch bereits als angespannt ein. Sie
der Baugenehmigungen an Fahrt auf. Mit rund 570 forciert daher den Wohnungsneubau – vor allem
Baufertigstellungen in 2018 wurde das im preisgünstigen Marktsegment. Derzeiti-
hohe Vorjahresniveau gehalten. Die ge Neubauprojekte sind jedoch eher 44805
44807
Baugenehmigungen verzeich- klein bis mittelgroß und über-
neten 2018 mit knapp 800 wiegend auf den Eigentums-
44809
Wohneinheiten den höchsten HAUSHALTSPROGNOSE markt fokussiert. Zukünftig
Wert seit 2011 und einen
Anstieg gegenüber 2017 um –3,3 % sind Großprojekte beim
Wohnungsneubau bspw. im
44866
44791
44894
rund 300 Wohnungen. Die Quartier Ostpark oder in 44787
2018 – 2040,
Genehmigungen erreichten Entwicklung der Privathaushalte Gerte West vorgesehen. °
Quelle: Statistisches Landesamt NRW 44793
damit das Ziel der Stadt 44803
44789 44892
Bochum, die in ihrer Wohn- 44867
bauoffensive die Marke von 800
44869 44799
44795 44801
A
Q
M
BAUFERTIGSTELLUNGEN (WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE) UND LEERSTAND
linke Achse = Leerstandsquote, rechte Achse = Anzahl der Baufertigstellungen 44879
44797
3 1.000
800
600
571
568
2 480
400
289
224 200 ANGEBOTSMIETE AUF POSTLEITZAHLEBENE Q
Q2 2018 – Q1 2019 Median in €/m²/Monat e
n/a
1 0
2014 2015 2016 2017 2018
7,38 – 7,67 7,00 – 7,13 6,59 – 6,83 6,37 – 6,50
Leerstandsquote Neubauten und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, Wohnungsbau- 7,14 – 7,37 6,84 – 6,99 6,51 – 6,58 6,01 – 6,36
Marktaktive Leerstandquote im Geschosswohnungsbau fertigstellungen
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
Bochum LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 11BONN – ANGEBOTSMIETE KNAPP KAUFKRAFTKENNZIFFER
UNTER DER 10-EURO-MARKE 2019
112,3
Deutschland = 100
Quelle: Michael Bauer Research GmbH
TOP-STANDORT MIT SICHERER Erreichbarkeit sorgen der Flughafen Köln/Bonn, 2040 sollen die Haushaltszahlen um
WIRTSCHAFTLICHER ZUKUNFT der künftig von einer schnelleren Bahnverbindung 12,5 Prozent zulegen. Bei der Pro-Kopf- ARBEITSLOSENQUOTE
Im Jahr 1991 fiel der Entschluss, die Bundeshaupt- mit höheren Taktzahlen profitieren wird, die guten Kaufkraft liegt Bonn mit 26.950 Euro 2018
stadtfunktion von Bonn nach Berlin zu verlagern.
Das Schicksal von Bonn war damals ungewiss
Anbindungen an die Bundesautobahnen sowie der
Anschluss an das europäische Hochgeschwindig-
pro Jahr hinter Düsseldorf auf Platz 2
unter den größten nordrhein-westfälischen 6,4 %
und heute ist die Stadt im Aufwind. Bis 2017 keitsbahnnetz. Städten. Bei der Haushaltskaufkraft liegt die
bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
stieg ihre Einwohnerzahl von knapp 300.000 auf Die Zeichen stehen in Bonn auf Wachstum. Stadt mit 4.295 Euro pro Monat wegen der ver- Quelle: Bundesagentur für Arbeit
rund 327.500 an. Sie steht auf einer gesunden Für 2018 bis 2030 ist eine überdurchschnittliche gleichsweise hohen durchschnittlichen Haushalts-
und zukunftsfähigen, wirtschaftlichen Grund- Zunahme der Bevölkerung prognostiziert. Bis größe an der Spitze.
lage: Deutsche Telekom, Deutsche Post, Post-
bank, Deutsche Welle, IBM, Nortel Networks und
Haribo sind bekannte Global Player, die in Bonn
ansässig sind. Mehr als 62.000 Menschen sind in Eine führende Position nimmt Bonn auch auf
den Wachstumsbranchen Telekommunikation, ENTWICKLUNG DER MIET- UND KAUFPREISSPANNEN in €/m²/Monat bzw. €/m² dem Wohnungsmarkt ein. Hinter Köln, Düssel-
Informationstechnologie, Multimedia, Entertain- linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis dorf und Münster verfügte die Stadt mit einer
ment und digitale Sicherheitsservices beschäftigt. 14 6.000 mittleren Angebotsmiete von 9,92 Euro pro
Hinzu kommen diverse Weltmarktführer aus der Quadratmeter über den viertteuersten Mietmarkt
erzeugenden und verarbeitenden Kunststoffindus- unter den Top-12-Städten. Der Anstieg von
12 5.000
trie, Dienstleister und Zulieferer der Gesundheits- 3,7 Prozent im Jahr 2018 bedeutete einen leicht
wirtschaft und Logistikunternehmen. Die UNO höheren Zuwachs im Vergleich zu den Vorjahren
10 4.000
ist mit 20 Organisationen vertreten. Zahlreiche und führte zu einer weiteren Annäherung an die
Bundesbehörden haben weiterhin ihre Erst- oder 10-Euro-Marke.
Zweitsitze in Bonn. 8 3.000 Während die Angebotsmieten im unteren
Bildung, Wissenschaft und Forschung wird an Marktsegment stagnierten, entsprach die Zunahme
den zahlreichen Bonner Hochschulen betrieben, 6 2.000 im oberen Marktsegment mit 6,4 Prozent dem
allen voran an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms- höchsten Wert aller Top-12-Standorte. Auch im
Universität mit 38.000 Studierenden. Bedeutende 4 1.000 unteren Segment der Eigentumswohnungen stie-
2014 2015 2016 2017 2018
Forschungseinrichtungen sind die Fraunhofer gen die geforderten Preise mit rund 21 Prozent be-
Gesellschaft, das Deutsche Zentrum für Luft- und Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis sonders stark und führten mit dem zweithöchsten
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
Raumfahrt, die Max-Planck-Gesellschaft und das Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH Zuwachs im oberen Segment dazu, dass die Stadt
Forschungszentrum Caesar. Für eine sehr gute mit rund 14 Prozent die höchsten Preiszuwächse
12 Bonn LEG-WOHNUNGSMARKTREPORTbei den Angebotskaufpreisen für Eigentumswoh- Prozent sehr gering. Um der Anspannung auf dem 53117
nungen verzeichnete. Mit rund 3.050 Euro pro Wohnungsmarkt zu begegnen, hat die Stadt Bonn 53225
Quadratmeter wurde erstmals die 3.000-Euro-Mar- die Projektgruppe „Geförderter Wohnungsbau in
ke überschritten. Die Preise für Mehrfamilienhäuser Bonn“ initiiert, da bis 2040 bei etwa 40 Prozent 53119
blieben 2018 bei relativ wenigen Angeboten mit der rund 10.000 Wohnungen mit sozialer Miet- 53111 53229
etwa 2.320 Euro pro Quadratmeter im preisbindung (rund 6 Prozent des Bonner
Mittel nahezu unverändert. Wohnungsbestandes) die Förderung 53121
Trotz der rund 1.330 Bau- endet. Durch die 10-jährige
fertigstellungen 2018 sank die Nachwirkungsfrist in Nord-
53115 53227
Zahl gegenüber 2017 um HAUSHALTSPROGNOSE rhein-Westfalen bestehen
circa 390 Wohneinheiten.
Die Baugenehmigungen +12,5 % Potenziale, um öffentlich
geförderten Wohnungsneu-
53123
53113
nahmen 2018, wie schon bau rechtzeitig auszuweiten 53129
2018 – 2040,
2017, ebenfalls ab. Auch Entwicklung der Privathaushalte bzw. weitere Lösungen zu
Quelle: Statistisches Landesamt NRW
aufgrund dieser rückläufigen schaffen, um dem Wegfall 53127
Bautätigkeit sank der Leerstand von bezahlbarem Wohnraum 53175
leicht, war aber mit rund einem entgegenzuwirken. °
53173
BAUFERTIGSTELLUNGEN (WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE) UND LEERSTAND
linke Achse = Leerstandsquote, rechte Achse = Anzahl der Baufertigstellungen
53177
2 1.800 53125
1.717
53179
1.609 1.600
1.400
1355 1.332
1
1.200
1.036
1.000 ANGEBOTSMIETE AUF POSTLEITZAHLEBENE
Q2 2018 – Q1 2019 Median in €/m²/Monat
n/a
0 800
2014 2015 2016 2017 2018
10,57 – 11,54 10,01 – 10,14 9,48 – 9,89 9,01 – 9,10
Leerstandsquote Neubauten und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, Wohnungsbau- 10,15 – 10,56 9,90 – 10,00 9,11 – 9,47 8,50 – 9,00
Marktaktive Leerstandquote im Geschosswohnungsbau fertigstellungen
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
Bonn LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 13DORTMUND – REGE BAUTÄTIGKEIT KAUFKRAFTKENNZIFFER
IM STADTGEBIET 2019
90,9
Deutschland = 100
Quelle: Michael Bauer Research GmbH
DYNAMISCHE RUHRMETROPOLE kraft zeigt aber, dass noch einiges zu tun ist: Sie Kreativquartier umgestaltet. Ein weiteres
Dortmund ist mit 586.600 Einwohnern die größte liegt mit rund 3.400 Euro pro Monat noch etwa Beispiel ist das Phoenix-Quartier am ARBEITSLOSENQUOTE
Stadt im Ruhrgebiet. Gleichzeitig ist sie nach Köln 15 Prozent unter dem Landesdurchschnitt. Phoenix-See im Stadtteil Hörde. Im Ver- 2018
und Düsseldorf die drittgrößte in Nordrhein-
Westfalen. Die Zahl der sozialversicherungspflich-
Die Stadt unternimmt einiges, um die räumli-
chen Voraussetzungen für den Wandel zu schaffen.
lauf des größten Konversionsprojekts der
Stadt wurde aus dem ehemaligen Stahl- 10,3 %
tig Beschäftigten ist jüngst kräftig gestiegen. Im So wurde Ende 2018 das 155 Hektar umfassende werksgelände ein attraktiver Wohn-, Arbeits-
bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
Dienstleistungssektor erhöhte sich der Anteil hoch- Gebiet an der Rheinischen Straße, westlich der und Dienstleistungsstandort. Quelle: Bundesagentur für Arbeit
qualifizierter Fachkräfte vor allem in der Gesund- Innenstadt, zum heutigen Unionviertel umgebaut.
heitswirtschaft, in der Logistik, im Handel, der IT Binnen elf Jahren wurde das Gebiet zum neuen
und in der Versicherungswirtschaft. Die Ansiedlung
von Unternehmen aus der Biomedizin, Mikro- und
Nanotechnologie sowie Robotik treibt den Wandel
Dortmunds zum Wissenschafts- und Forschungs- Wie in den Jahren 2016 und 2017, war die Bautätig-
standort voran. ENTWICKLUNG DER MIET- UND KAUFPREISSPANNEN in €/m²/Monat bzw. €/m² keit auch 2018 weiter dynamisch und auf einem
Zur Senkung der Arbeitslosigkeit investiert die linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis hohen Niveau. Die Baufertigstellungen wiesen mit
Stadt verstärkt in ihre Infrastruktur sowie in den 14 5.000 rund 1.650 Wohnungen den höchsten Wert seit
Bildungssektor. Sieben Hochschulen mit insgesamt 2011 auf. Die Baugenehmigungen blieben mit rund
rund 52.000 Studierenden und 19 außeruni- 1.640 Einheiten im Vergleich zu 2017 nahezu unver-
12 4.000
versitäre Forschungseinrichtungen, unter ihnen ändert hoch. Die Stadt näherte sich damit ihrem Ziel
die Institute der Fraunhofer Gesellschaft, der an, die Zahl von 2.000 jährlichen Baufertigstellun-
10 3.000
Leibniz-Gemeinschaft und der Max-Planck-Gesell- gen zur Deckung des ermittelten Wohnungsbedarfs
schaft, sorgen für qualifizierten Nachwuchs und zu erreichen. Die hohe Bauaktivität war auch auf die
innovative Impulse für die Wirtschaft. 8 2.000 vorhandenen Wohnbaupotenziale zurückzuführen,
Die Einwohnerzahl von Dortmund legte zwi- die im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten
schen 2011 und 2017 mit 2,7 Prozent moderat zu. 6 1.000 recht umfangreich ausfallen. Ende 2017 gab es im
Sie soll bis 2030 um weitere 3,5 Prozent steigen. Dortmunder Stadtgebiet Flächen für bis zu rund
Die Zahl der Haushalte stagnierte zwar von 2011 4 0 8.300 Wohnungen, für die ein rechtsverbindlicher
2014 2015 2016 2017 2018
bis 2017, soll aber ausgehend von 2018 bis 2040 Bebauungsplan vorlag oder für die ein Aufstel-
um 4,2 Prozent zunehmen. Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis lungsverfahren lief. Wie in anderen Städten auch,
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
Der Strukturwandel Dortmunds ist auf einem Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH soll verstärkt bezahlbarer Wohnraum geschaffen
guten Weg, die durchschnittliche Haushaltskauf- werden. In Dortmund sind im Rahmen der Ent-
14 Dortmund LEG-WOHNUNGSMARKTREPORTwicklung neuer Wohnbauflächen daher 25 Prozent Ortsteilen Kirchhörde, Löttringhausen, Lücklemberg
der geplanten Wohneinheiten für den geförderten und Bittermark die höchsten Angebotsmieten auf.
44329
Mietwohnungsneubau vorgesehen. Der hohe Bedarf Der Nordosten und der äußerste Westen der Stadt 44359
44339
an Wohnraum ließ sich auch an der ansteigenden war mit weniger als 6,50 Euro pro Quadratmeter
Mietentwicklung erkennen. am günstigsten. Im Stadtzentrum wurden rund
44357
Zwar lag die mittlere Angebotsmiete in 8 Euro verlangt. 44328
Dortmund mit rund 7,10 Euro pro Die Angebotskaufpreise für Eigen-
44319
Quadratmeter nur leicht über tumswohnungen und Mehrfami- 44369
44145
dem Wert des Bundeslandes lienhäuser nahmen in Dortmund 44147 44309
(6,92 Euro), jedoch stieg sie HAUSHALTSPROGNOSE mit jeweils zweistelligen 44143
im Jahr 2018 mit 5,1 Prozent
kräftig. Dies bedeutete den +4,2 % Prozentzahlen ebenfalls deut-
lich zu und lagen 2018 bei 44388 44379
44149
44137
44135
44141
zweithöchsten Anstieg nach rund 1.620 Euro bzw. rund
2018 – 2040, 44139
Bielefeld aller Top-12-Städte. Entwicklung der Privathaushalte 1.270 Euro pro Quadratmeter. 44287
Quelle: Statistisches Landesamt NRW
Innerhalb des Stadtgebietes Unter den zwölf Top-Stand- 44263
44269 44289 An
wies das südlich gelegene orten rangierte Dortmund damit 44225 Q2
Postleitzahlgebiet 44229 mit den auf Platz 8 bzw. 7. ° 44227 Me
44267
44229
BAUFERTIGSTELLUNGEN (WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE) UND LEERSTAND
linke Achse = Leerstandsquote, rechte Achse = Anzahl der Baufertigstellungen
44265
3 1.800
1.649
1.600
1.475
1.400
Qu
2 em
1.200
1.134
1.016 1.000 ANGEBOTSMIETE AUF POSTLEITZAHLEBENE
956 Q2 2018 – Q1 2019 Median in €/m²/Monat
n/a
1 800
2014 2015 2016 2017 2018
8,01 – 8,19 7,47 – 7,75 6,81 – 7,28 6,37 – 6,60
Leerstandsquote Neubauten und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, Wohnungsbau- 7,76 – 8,00 7,29 – 7,46 6,61 – 6,80 5,87 – 6,36
Marktaktive Leerstandquote im Geschosswohnungsbau fertigstellungen
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
Dortmund LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 15DUISBURG – NORD-SÜDGEFÄLLE KAUFKRAFTKENNZIFFER
BEIM MIETMARKT 2019
83,5
Deutschland = 100
Quelle: Michael Bauer Research GmbH
BINNENHAFEN MIT NEUEN PERSPEKTIVEN wirtschaftlichen Lage ist der Bedeutungsverlust amtliche Statistik von einem Rückgang
In Duisburg treffen Vergangenheit, Gegenwart und der Schwerindustrie im Zuge des wirtschaftlichen der Zahl der Haushalte um 4,6 Prozent ARBEITSLOSENQUOTE
Zukunft der Stahlindustrie aufeinander. Auch wenn Strukturwandels nach wie vor an der Beschäfti- aus. Die Haushaltskaufkraft liegt mit 2018
inzwischen viele Produktionsstätten stillgelegt
sind und als Monumente des Industriezeitalters
gungssituation, den Einkommensverhältnissen und
der demografischen Entwicklung der Stadt ables-
3.386 Euro pro Monat in Duisburg deut-
lich unter dem Durchschnittswert von 11,4 %
zunehmend Funktionen für Sport, Freizeit und bar. Die Einwohnerzahl ist von 2011 bis 2017 zwar 4.016 Euro für Nordrhein-Westfalen.
bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
Kultur übernehmen, bleibt Duisburg der größte auf mehr als 498.000 angestiegen, allerdings wird Quelle: Bundesagentur für Arbeit
europäische Standort der Stahlproduktion. Nahe bis 2030 ein Rückgang um 2,5 Prozent prognosti-
des Duisburger Hafens, dem weltweit größten ziert. Für den Zeitraum von 2018 bis 2040 geht die
Binnenhafen, treffen Ruhr und Rhein aufeinander.
Die Anbindung an das Wasserstraßen-, Schienen-
und Autobahnnetz sowie die Lage in einem Gebiet
mit 30 Millionen Verbrauchern im Umkreis von Insgesamt gehört der Duisburger Wohnungsmarkt
150 Kilometern machen Duisburg zur führenden ENTWICKLUNG DER MIET- UND KAUFPREISSPANNEN in €/m²/Monat bzw. €/m² zu den eher schwach ausgeprägten Standorten mit
Logistikdrehscheibe in Zentraleuropa. Der Hafen linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis einer relativ geringen Dynamik. Dies trifft sowohl
verlagert seinen Schwerpunkt von der Rohstoff-Lo- 14 5.000 auf die Angebotsmieten sowie auch auf die Eigen-
gistik zunehmend auf den Umschlag von Handels- tumswohnungen und Mehrfamilienhäuser zu. In
gütern. Er positioniert sich als westeuropäischer diesen Kategorien war Duisburg nach Gelsenkir-
12 4.000
Endpunkt der neuen chinesischen Seidenstraße. chen 2018 der zweitgünstigste bzw. bei den Mehr-
Seit Ankunft des ersten Güterzuges im Jahr 2011 familienhäusern sogar der günstigste Standort
10 3.000
sind es 35 Züge pro Woche, die in der chinesischen unter den Top-12-Städten Nordrhein-Westfalens.
Millionenmetropole Chongqing losfahren und Daran änderten auch Anstiege bei den Preisen
Duisburg nach 14-tägiger Fahrt erreichen. 8 2.000 wenig, da diese in allen Bereichen unter dem
Die Stadt flankiert diese neuen Impulse mit Landesschnitt lagen. Die mittlere Angebotsmiete
der Stärkung von Unternehmen der Informati- 6 1.000 hatte 2018 mit genau 6,00 Euro erstmals die
ons-, Kommunikations- und Mikrotechnologien, 6-Euro-Grenze erreicht.
der Umwelt- und Energietechnik sowie durch die 4 0 Während der Südosten zu den teuersten
2014 2015 2016 2017 2018
kontinuierliche Aufwertung der Lebensqualität Stadtteilen gehörte, so waren insbesondere die
und des Freizeitwerts, vor allem auch für die knapp Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis Gebiete nördlich der Innenstadt und im Nordos-
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
16.000 Studierenden am Standort Duisburg der Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH ten günstig. Nur der westlich des Rheins gelegene
Universität Duisburg-Essen. Trotz der verbesserten Stadtteil Baerl rangierte in der Mietskala ebenfalls
16 Duisburg LEG-WOHNUNGSMARKTREPORTim oberen Bereich. Eigentumswohnungen wurden stiegen die Baufertigstellungen 2018 auf rund
47178
im Stadtgebiet für rund 1.180 Euro pro Quadrat- 750 Wohnungen deutlich an und erreichten den
meter angeboten, Mehrfamilienhäuser mit rund höchsten Wert seit 2011, doch lag die Quote mit
850 Euro deutlich unter der 1.000-Euro-Schwelle. 1,5 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner deutlich 47179
Auffällig war deren umfangreiches Angebot. In unter dem Schnitt Nordrhein-Westfalens von 2,7.
keiner anderen Top-Stadt wurden 2018 Die Baugenehmigungen sanken hingegen 47169
mehr Angebote registriert. Dies ist und rangieren mit 1,2 Wohneinhei-
als ein Zeichen für eine relativ ten je 1.000 Einwohnen ebenfalls 47167
47199
geringe Nachfrage auf Seiten deutlich unter dem Landes- 47166
der Käufer am Investment- HAUSHALTSPROGNOSE schnitt von 3,1. Die Stadt
markt zu sehen.
Ein weiterer Indikator –4,6 % Duisburg sieht mittelfristig
in der Weiterentwicklung
47139
47137
für die geringe Dynamik des Altbestands und in der
2018 – 2040,
des Wohnungsmarktes ist Entwicklung der Privathaushalte Entwicklung einzelner neuer
Quelle: Statistisches Landesamt NRW 47119 47138
der zweithöchste Leerstand Wohnquartiere die zentralen 47198
unter den zwölf untersuchten Aspekte in der Entwicklung des
Standorten von 4,4 Prozent. Zwar Wohnungsmarktes. °
47058
47059
47051
47228 47057
47053
BAUFERTIGSTELLUNGEN (WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE) UND LEERSTAND
linke Achse = Leerstandsquote, rechte Achse = Anzahl der Baufertigstellungen 47226
47055
47239
6 1.000
47229
47279
800 47249
746
600
579
515
5
387 47259 47269
400
357
ANGEBOTSMIETE AUF
200 POSTLEITZAHLEBENE Q2 2018 – Q1 2019
Median in €/m²/Monat
n/a
4 0
2014 2015 2016 2017 2018
6,68 – 7,77 6,30 – 6,50 5,86 – 6,00 5,62 – 5,68
Leerstandsquote Neubauten und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, Wohnungsbau- 6,51 – 6,67 6,01 – 6,29 5,69 – 5,85 5,51 – 5,61
Marktaktive Leerstandquote im Geschosswohnungsbau fertigstellungen
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
Duisburg LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 17DÜSSELDORF – WEITER ZWEIT KAUFKRAFTKENNZIFFER
TEUERSTER MIETMARKT 2019
118,5
Deutschland = 100
Quelle: Michael Bauer Research GmbH
STARKE WIRTSCHAFT UND HOHE KAUFKRAFT rhein-Westfalens eine der niedrigsten. Die Kaufkraft Westfalens und die ausgezeichnete
Rund 617.000 Einwohner hat die Landeshaupt- je Einwohner pro Jahr erreicht mit 28.448 Euro Anbindung an das Autobahn- und ARBEITSLOSENQUOTE
stadt Düsseldorf. Die lebhafte Rheinmetropole ist einen landesweiten Spitzenwert. Düsseldorfs An- Wasserstraßennetz sowie den Schienen 2018
nach der Millionenstadt Köln die zweitgrößte Stadt
Nordrhein-Westfalens.
ziehungskraft auf das Umland wird auch durch hohe
Pendlerzahlen deutlich. Mit über 302.000 Berufstä-
verkehr wird die Stadt auch in Zukunft
einer der beliebtesten Wohn- und Wirt- 6,7 %
Unter den Städten mit den besten Aussichten tigen, die täglich in die Stadt zur Arbeit fahren, liegt schaftsstandorte Deutschlands bleiben.
bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
auf steigende Einwohner- und Haushaltszahlen Düsseldorf ebenfalls landesweit an der Spitze. Quelle: Bundesagentur für Arbeit
liegt Düsseldorf gemeinsam mit Köln und Münster Durch die zentrale geografische Lage inner-
unter den Top 3. Bis 2030 geht das Statistische halb Europas, den größten Flughafen Nordrhein-
Landesamt NRW von einem Bevölkerungswachs-
tum um 9,4 Prozent aus, die Prognose der Haus-
haltszahlen liegt bei plus 12,7 Prozent bis 2040.
Banken, Unternehmensberatungen, Unter- Der Wohnimmobilienbestand in Düsseldorf ist
nehmen der Digitalwirtschaft, Telekommunika- ENTWICKLUNG DER MIET- UND KAUFPREISSPANNEN in €/m²/Monat bzw. €/m² vorrangig durch Geschosswohnungen geprägt. In
tion und Biotechnologie, Industrieunternehmen, linke Achse = Mietpreis, rechte Achse = Kaufpreis allen anderen untersuchten Standorten lagen die
Mode, Handel und Kreativwirtschaft prägen die 16 6.500 Anteile der Mehrfamilienhäuser am Gesamtbestand
Wirtschaft Düsseldorfs. 40.000 Unternehmen teils deutlich unter dem Wert Düsseldorfs von rund
haben ihren Standort innerhalb der Stadtgrenzen 86 Prozent.
14 5.500
und 500.000 sind mit dem Auto in einer Stunde Die Mietwohnungen im Gesamtbestand waren
oder schneller erreichbar. Unter ihnen finden sich sehr gefragt. Nach Bielefeld und Dortmund ver-
12 4.500
bekannte Namen wie Metro, Vodafone, L’Oréal, zeichnete Düsseldorf 2018 mit einem Plus von
Oracle, Huawei, McKinsey, Henkel und HSBC. 4,8 Prozent den dritthöchsten Anstieg bei den
Die regionalen Hochschulen sorgen mit ihren 10 3.500 Angebotsmieten und rangierte mit 10,48 Euro pro
rund 59.000 Studentinnen und Studenten für hoch Quadratmeter hinter Köln weiterhin auf Rang 2
qualifizierten Nachwuchs. Die größte unter ihnen 8 2.500 unter den Top-12-Städten.
ist die Heinrich-Heine-Universität mit über 36.000 Ein signifikantes Wachstum trat insbesondere
Studierenden zum Wintersemester 2018/19. 6 1.500 im unteren Marktsegment mit 5,8 Prozent auf. Dies
2014 2015 2016 2017 2018
Der Großraum Düsseldorf verzeichnet hinter deutete auf eine Angleichung an die hohen Ange-
London und Paris die höchsten ausländischen Mietpreis Median sowie die Spanne, in der 80 % der Angebote liegen, Kaufpreis botsmieten in den anderen Segmenten des Düssel-
jeweils Q2 – Q4 sowie Q1 des Folgejahres
Direktinvestitionen. Die Arbeitslosenquote ist im Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH dorfer Wohnungsmarktes hin. Das Mietniveau fiel
Vergleich der zwölf untersuchten Städte Nord- vor allem im Süden und Südosten deutlich niedriger
18 Düsseldorf LEG-WOHNUNGSMARKTREPORTaus, als in der Innenstadt und im Westen der Stadt. dem Landesdurchschnitt von 3,1 Genehmigungen,
Spitzenpreise unter den zwölf Top-Städten erreich- jedoch verlor die Bautätigkeit an Schwung. Dies
40489
ten mit rund 3.770 Euro pro Quadratmeter die an- zeigte sich auch bei der Anzahl der Baufertigstel-
gebotenen Eigentumswohnungen. Wie in Münster lungen. Mit rund vier fertiggestellten Wohnungen
und im benachbarten Köln lagen die geforderten je 1.000 Einwohner nahm Düsseldorf mit Aachen
Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser 2018 und Bonn zwar die Spitzenplätze in den
nur etwas unter 3.000 Euro pro zwölf Top-Städten ein. Trotzdem
Quadratmeter. verfehlte die Stadt ihr eigenes Ziel
Auf der Seite der Baugeneh- von 3.000 neuen Wohnungen
migungen wies die amtliche HAUSHALTSPROGNOSE pro Jahr. Wie in anderen nord-
Statistik einen Wert von
+12,7 % rhein-westfälischen Städten 40474
4,9 Wohnungen je 1.000 ist insbesondere die Stärkung 40472
40468
Einwohner aus. Damit ent- des Wohnungsneubaus im
2018 – 2040,
wickelte sich Düsseldorf zwar Entwicklung der Privathaushalte unteren und mittleren sowie 40470 40629
Quelle: Statistisches Landesamt NRW
deutlich dynamischer als viele im geförderten Mietpreisbe- 40476
40547 40239
andere Top-12-Standorte (Platz reich in Düsseldorf von zentraler 40477
2 von 12) und lag auch weit über Bedeutung. ° 40237
40549 40479
40545 40211 40235 40625
40212
40213 40210 40233 Ang
Q2
40219 40215 40231
40227 Me
40217
40221
BAUFERTIGSTELLUNGEN (WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE) UND LEERSTAND 40627
linke Achse = Leerstandsquote, rechte Achse = Anzahl der Baufertigstellungen 40229
40225
3 3.000 40223
40591
2.813
40599
2.612 2.575 2.600
2.373 40589 40597
2.200
2
1.800
40593
40595
1.400 ANGEBOTSMIETE AUF POSTLEITZAHLEBENE
Q2 2018 – Q1 2019 Median in €/m²/Monat
n/a
1.136 Que
1 1.000 emp
2014 2015 2016 2017 2018
11,55 – 13,16 10,75 – 11,00 10,20 – 10,48 9,70 – 9,99 Werte aufgrund
geringer Fallzahlen nicht
Leerstandsquote Neubauten und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, Wohnungsbau- 11,01 – 11,54 10,49 – 10,74 10,00 – 10,19 9,12 – 9,69 repräsentativ
Marktaktive Leerstandquote im Geschosswohnungsbau fertigstellungen
Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme GmbH
Düsseldorf LEG-WOHNUNGSMARKTREPORT 19Sie können auch lesen
