Städtebauliches Entwicklungskonzept Stadtumbaugebiet "Bischofswerda Südstadt" nach 171 b BauGB Fortschreibung 2018 - Berichtsstand: 07.01.2019
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Städtebauliches Entwicklungskonzept Stadtumbaugebiet „Bischofswerda Südstadt“ nach § 171 b BauGB Fortschreibung 2018 Berichtsstand: 07.01.2019
Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Inhaltsverzeichnis
Seite
1. Anlass und Grundlagen der Fortschreibung ............................ 1
1.1 Anlass und Ziele der Fortschreibung ..............................................................1
1.2 Ableitung der Entwicklungspriorität im gesamtstädtischen Rahmen ...............2
1.3 Ausgangslage der Gebietsentwicklung, Ableitung der Gebietskulisse ............3
1.4 Verfahrensstand der städtebaulichen Erneuerung, Gebietsabgrenzung.........5
2. Entwicklungsstand „Südstadt“ .................................................. 6
2.1 Demografische Situation .................................................................................6
2.2 Soziale Situation .............................................................................................8
2.3 Fachliche Aspekte der Stadtteilentwicklung .................................................. 10
2.3.1 Städtebauliche Entwicklung, Entwicklungszustand ....................................... 10
2.3.2 Wohnungsmarkt ............................................................................................ 20
2.3.3 Wirtschaft und Gewerbe ............................................................................... 24
2.3.4 Soziale Infrastruktur ...................................................................................... 26
2.3.5 Technische Infrastruktur ............................................................................... 29
2.4 Ableitung des weiteren Handlungsbedarfes .................................................. 31
2.4.1 Mängel und Konflikte der Gebietsentwicklung .............................................. 31
2.4.2 Räumliche Handlungsbereiche ..................................................................... 32
3. Ziele und Handlungsfelder des Gebietes „Südstadt“ ............ 37
3.1 Ziele und Prioritäten der Stadtteilentwicklung ............................................... 37
3.2 Maßnahme- und Handlungskonzept ............................................................. 40
3.2.1 Infrastrukturkomplex Innenstadt Ost ............................................................. 40
3.2.2 Bahnhofsumfeld ............................................................................................ 45
3.2.3 Südliche Altstadt, Stolpener Straße .............................................................. 47
3.2.4 Grüneck ........................................................................................................ 48
3.2.5 Gewerbezone südlich der Bahnlinie..............................................................49
3.2.6 Umbauschwerpunkt Neu-Süd ....................................................................... 50
3.2.7 Sonstiges ...................................................................................................... 53
3.3 Kosten- und Finanzierungskonzept...............................................................56
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Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
4. Anwendung der Instrumente der Städtebauförderung .......... 57
4.1 Beteiligungsverfahren ................................................................................... 57
4.1.1 Beteiligung der Betroffenen .......................................................................... 57
4.1.2 Beteiligung öffentlicher Aufgabenträger ........................................................ 57
4.2 Abwägung zur Verfahrenswahl, Empfehlungen zur Umsetzung ................... 58
Anlage 1: Stellungnahmen der öffentlichen Aufgabenträger
Anlage 2: Richtlinie Verfügungsfonds
Planverzeichnis
Seite
Plan 1: Gebietsabgrenzung Fördergebiet ............................................................................... 4
Plan 2: Städtebaulicher Bestand .......................................................................................... 12
Plan 3: Sanierungszustand und Leerstand ........................................................................... 19
Plan 4: Städtebauliche Handlungsbereiche .......................................................................... 33
Plan 5: Zielplan ..................................................................................................................... 39
Plan 6: Maßnahmenplan ...................................................................................................... 55
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Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
1. Anlass und Grundlagen der Fortschreibung
1.1 Anlass und Ziele der Fortschreibung
Die Stadt Bischofswerda ist stark vom städtebaulichen Strukturwandel betroffen, was sich in
grundlegenden städtebaulichen Funktionsverlusten niederschlägt. Die erwartete demografi-
sche Entwicklung im Hinblick auf die Alterung der Bevölkerung erfordert zudem eine voraus-
schauende Anpassung der Siedlungsstrukturen und städtischer Versorgungsangebote.
Im Jahr 2005 begannen in Bischofswerda die Maßnahmen des Stadtumbaus. Kernziel der
Stadtumbaumaßnahmen war zunächst die Stabilisierung des Mietwohnungsmarktes unter den
Bedingungen einer zurückgehenden Bevölkerung. Im Mittelpunkt standen dringende Maßnah-
men zum Abbau struktureller Wohnungsleerstände des industriellen Geschosswohnungsbaus
der DDR-Zeit im Stadtteil Neu-Süd, einschließlich der Anpassung des Fernwärmenetzes. Wei-
terhin konnte der komplette Standortrückbau eines Wohnquartiers im Bereich Bergstraße re-
alisiert werden. Ab 2012 fanden begleitende Aufwertungsmaßnahmen mit dem Schwerpunkt
der verbesserten Verkehrsanbindung der südlichen Stadtteile sowie der Umstrukturierung des
zentralen Infrastrukturkomplexes in Bischofswerda statt. Weitere Maßnahmen sind in Planung.
Nach Aufforderung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern vom März 2017, wurde
eine grundlegende Überprüfung der Ziel- und Maßnahmeplanung für das Stadtumbaugebiet
„Bischofswerda Südstadt“ begonnen. Im Rahmen der Prüfung konnte ein weiterer umfassen-
der Anpassungsbedarf ermittelt werden. Ein Zwischenstand der Gebietsüberprüfung wurde
zum 01.11.2017 dem Sächsischen Staatsministerium des Innern übergeben. Die dort ange-
gebenen Ziele, Änderungen der Gebietskulisse sowie der angewandte Förderrahmen fanden
in der Veranstaltung des SMI am 30.03.2018 eine grundsätzliche Bestätigung. Im Ergebnis
der Überprüfung wurde mit dem Fortsetzungsantrag für das Programmjahr 2018 eine deutliche
Ausweitung des Maßnahmenprogramms, eine Änderung der Gebietskulisse sowie eine Anhe-
bung des Gesamtförderrahmens für das Stadtumbaugebiet beantragt.
Mit dem hier vorliegenden Konzept erfolgt eine analytische Vertiefung und Präzisierung der
Ziel- und Maßnahmenplanung einschließlich der Beteiligung der öffentlichen Aufgabenträger
sowie der Betroffenen des Stadtumbaus gem. § 171 b BauGB.
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Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
1.2 Ableitung der Entwicklungspriorität im gesamtstädtischen Rahmen
Die räumlichen Entwicklungsprioritäten für die städtebauliche Entwicklung der Stadt Bischofs-
werda wurden im Rahmen der Aufstellung des integrierten städtebaulichen Entwicklungskon-
zeptes (INSEK) aus dem Jahr 2006 festgelegt. Im Jahr 2013 erfolgte eine Evaluierung und
Fortschreibung des Konzeptes. Grundlage für die Festlegung war die Ableitung von Entwick-
lungsunterschieden und Handlungserfordernissen aufgrund städtebaulicher und demografi-
scher Indikatoren im Rahmen dieser Konzepte.
Für die Südstadt von Bischofswerda wurden im Rahmen des Konzeptes erhebliche strukturelle
Mängel und Missstände sowie eine soziale Benachteiligung ermittelt:
überdurchschnittliche Bevölkerungsverluste, höchster im Stadtgebiet für den Zeitraum
2004 - 2011 mit über 16 %
überdurchschnittliche Wohnungsleerstandsquote mit über 12 %
Nutzungskonflikte entlang der Hauptverkehrsachsen, hohe Lärmbelastung im stadtstruk-
turell wichtigen Zugangsbereich zur Innenstadt.
Die Festlegung des Stadtteiles Südstadt als Umstrukturierungsgebiet erfolgte im Ergebnis.
Die formulierte Stadtentwicklungsstrategie nahm diese Sachverhalte auf und legte folgende
Schwerpunkte zur Entwicklung der Südstadt fest:
Um- und Rückbau der industriellen Wohngebiete, Ertüchtigung für seniorengerechtes
Wohnen, Umfeldverbesserungen
Ausbau und Weiterentwicklung sowie Sanierung und Umnutzung von Gewerbestandor-
ten
Rückbau und Umnutzung innerstädtischer Brachen
Zusammenführung nördlicher und südlicher Stadtteil sowie Abschwächung der städte-
baulichen Barrierewirkung der „Bahndamm Barriere“
Auf Basis der Stadtentwicklungsstrategie entwickelten sich für die Südstadt folgende grund-
sätzliche Handlungsempfehlungen:
Integrative städtebauliche Neuordnung der Stadtteile südlich der Innenstadt an räumlichen
Schwerpunkten durch die Erhaltung und Weiterentwicklung des Stadtteils Neu-Süd als
wichtigen Wohnungsstandort unter Beachtung der Erfordernisse des demografischen
Wandels,
kooperative Weiterentwicklung des Entwicklungskonzeptes zwischen Wohnungsunterneh-
men und Stadtverwaltung sowie räumlich-funktionale Anbindung der südlichen Stadtteile
an die Innenstadt nördlich des Bahndamms mittels Brachflächenbeseitigung, Umsiedlung
von störendem Gewerbe und Umwidmung zu innenstadtnahen Wohnflächen.
Im Ergebnis wurde damit der Stadtbereich südlich der Altstadt als prioritäres Gebiet zur Durch-
führung koordinierter städtebaulicher Maßnahmen bestätigt.
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Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
1.3 Ausgangslage der Gebietsentwicklung, Ableitung der Gebietskulisse
Die Stadt Bischofswerda mit 11.396 EW (Stand 31.12.2016) ist ein Grundzentrum im ländli-
chen Raum, östlich des Ballungsraums Dresden. Die städtebauliche Grundstruktur der Stadt
wird durch ländlich strukturierte, ehemals selbstständige Ortsteile und die städtisch geprägte
Kernstadt gebildet. Die Kernstadt übernimmt als städtisches Zentrum im ländlichen Raum eine
zentrale Versorgungsfunktion im Bereich der Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen,
Wohnen, vorrangig im Mietwohnungssektor sowie auch für Angebote der öffentlichen Daseins-
vorsorge im Einzugsbereich des ehemaligen Landkreises Bischofswerdas. Deutliche Einwoh-
nerverluste haben zu erheblichen Wohnungsleerständen sowie auch zu einem grundlegenden
Anpassungsbedarf der öffentlichen Infrastruktur in Folge veränderter Anforderungen und zu-
rückgehender Bedarfe geführt. Die Versorgungsfunktion der Kernstadt für die Gesamtstadt
und das ländliche Umland wird aufgrund dessen beeinträchtigt.
Das Untersuchungsgebiet umfasst im Wesentlichen die südlich der Altstadt liegenden Stadt-
teile der Kernstadt, es schließt das bestehende Fördergebiet „Bischofswerda Südstadt 2012 -
2020“ vollständig ein.
Darüber hinaus werden strukturrelevante Bereiche im direkten Umfeld des bestehenden För-
dergebietes einbezogen, in welchen relevante Strukturschwächen und Funktionsverluste er-
kennbar sind, die für die Erreichung grundlegender Ziele des Stadtumbaus von Bedeutung
sein können. Als Anhaltspunkte für vorhandene Funktionsschwächen sind wahrgenommene
Wohnungsleerstände, Brachflächensituationen sowie auch ein bekannter fachlicher Entwick-
lungsbedarf im Bestand öffentlicher Einrichtungen zugrunde gelegt worden. Zudem wurden
Erkenntnisse des Integrierten Handlungskonzepts ESF Nachhaltige Soziale Stadtentwicklung
aus dem Jahr 2016 berücksichtigt, in welchem erhebliche soziale Entwicklungsdefizite, vor
allem in den südlichen Stadtteilen von Bischofswerda, ermittelt wurden. Das Untersuchungs-
gebiet umfasst somit folgende Siedlungsbereiche, welche für die notwendige strukturelle An-
passung der Stadt von grundlegender Bedeutung sind:
Wohngebiet Neu-Süd: größter Wohnstandort für Mietwohnungsangebote der Stadt
Bahnhofsumfeld Bischofswerda: zentraler Verkehrsknoten für öffentlichen Verkehr und
regionaler Zugang zur Kernstadt
Umfeld Bahnlinie: gewachsener, gewerblich dominierter Bereich mit hohem Brachflä-
chenanteil
Innenstadt Ost: zentraler Standort der Angebote der öffentlichen Daseinsvorsorge
Die räumliche Abgrenzung des Untersuchungsgebiets ist im Lageplan (Plan 1) dargestellt.
Aufgrund der zentralen Lage, der Bedeutung für das Stadtbild, der Funktion des Gebietes für
die öffentliche Versorgung und der Knotenfunktion für die technischen Netze, sind die Revita-
lisierung und die nachhaltige Sicherung der Entwicklungsfähigkeit des Untersuchungsgebiets
von grundlegender Bedeutung für die gesamtstädtische Entwicklung.
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Stadtumbaugebiet
(ca. 93 ha)
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(ca. 54 ha)
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0 65 130 260 Meter
Maßstab:
1:10.000
Geschäftsstelle Dresden
Datum: 30.10.2018
±
Datengrundlage: Auszug aus dem ALKIS-WMS
mit Erlaubnis des Staatsbetriebes
Geobasisinformation und Vermessung Sachsen
Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
1.4 Verfahrensstand der städtebaulichen Erneuerung, Gebietsabgrenzung
Mit Stadtratsbeschluss vom 31.05.2005, Beschluss-Nr. 74/8-05 wurde die Durchführung vor-
bereitender Untersuchungen für das Untersuchungsgebiet „Bischofswerda Südstadt“ (Rück-
baugebiet) beschlossen. Abgeleitet aus den im Stadtentwicklungskonzept vom 26.08.2003
festgelegten Zielen, wurde eine räumlich differenzierte Untersuchung und Bewertung der städ-
tebaulichen Struktur der Stadt Bischofswerda vorgenommen. Auf der Grundlage der Untersu-
chungsergebnisse sowie der Vorgaben des Stadtentwicklungskonzeptes wurden räumlich dif-
ferenzierte Stadtumbauziele - „Städtebauliches Entwicklungskonzept“ gem. § 171 b Abs. 2
BauGB - festgelegt. Gemäß § 171 b Abs. 3 BauGB wurden die öffentlichen Aufgabenträger
sowie die sonstigen Betroffenen des Stadtumbaus beteiligt und zur Mitwirkung aufgefordert.
Eine Abwägung der ermittelten Belange gegen- und untereinander fand sachgerecht statt. Im
Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen wurde mit Beschluss vom 01.11.2005 das Stad-
tumbaugebiet „Südstadt“ festgelegt. Eine Erweiterung mit dem Ziel der Umsetzung der Brach-
flächenrevitalisierung SABRA-Gelände mit Beschluss vom 22.04.2008 fand einmalig statt (Ge-
bietsstand 2008 siehe Plan 1).
Als Entwicklungsschwerpunkt erfolgte die Festsetzung der integrativen städtebaulichen Neu-
ordnung der Stadtteile südlich der Innenstadt. Zur Umsetzung erforderlicher Umstrukturie-
rungsmaßnahmen mit den Schwerpunkten Wohnungsmarktstabilisierung und öffentliche Da-
seinsvorsorge begannen ab dem Jahr 2006 erste Stadtumbaumaßnahmen mit dem Schwer-
punkt Rückbau von strukturell leerstehendem Wohnraum.
Im Rahmen der Neuausschreibung des Bund-Länder-Programms Stadtumbau-Ost im Jahr
2012 beantragte die Stadt Bischofswerda eine Weiterführung der Förderung von Stadtumbau-
maßnahmen. Für ein verkleinertes Fördergebiet wurde die Durchführung von städtebaulichen
Maßnahme in den Programmteilen Rückbau Wohngebäude, Rückbau städtischer Infrastruktur
sowie im investiven Bereich im Programmteil Aufwertung beantragt. Unmittelbar nach Pro-
grammaufnahme begannen die Maßnahmen.
Mit dem vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzept werden die Grundlagen zur
Anwendung des besonderen Städtebaurechtes im Stadtumbaugebiet „Südstadt 2012 - 2020“
fortgeschrieben und präzisiert. Dabei wurden gem. § 171 b Baugesetzbuch (BauGB) die Ziele
und Maßnahmen des Stadtumbaus für das Stadtumbaugebiet einer grundlegenden Prüfung
unterzogen und schriftlich dargestellt. Es erfolgt eine Beteiligung der Betroffenen des Stadt-
umbaus und der öffentlichen Aufgabenträger gem. §§ 137 und 139 BauGB.
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Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
2. Entwicklungsstand „Südstadt“
2.1 Demografische Situation
Im Untersuchungsgebiet waren zum 31.12.2017 2.468 Einwohner mit Hauptwohnsitz regis-
triert. Dies sind ca. 22 % der Einwohner der Gesamtstadt Bischofswerdas.
2004 2008 2010 2012 2017
Einwohner
in Bischofswerda 13.250 12.935 12.163 11.984 11.269
Veränderung seit 2004 -8 % -15 %
im Stadtumbaugebiet 3.723 3.353 3.131 2.940 2.468
Veränderung seit 2004 -16 % -34 %
Einwohner über 65 Jahre
in Bischofswerda 23,1 % 25,6 % 26,1 % 26,4 % 29,5 %
im Stadtumbaugebiet 27,2 % 30,4 % 32,3 % k. A. 34,5 %
(Altenpflegeheim mit erfasst)
Die Bevölkerungsentwicklung in der Gesamtstadt und im Stadtumbaugebiet ist seit 2004
von einer kontinuierlichen Abnahme geprägt. Das Untersuchungsgebiet ist doppelt so stark
von Rückgang betroffen als die Gesamtstadt im Durchschnitt. So ging die Einwohnerzahl im
Zeitraum von 2004 bis 2017 um 34 % zurück, für die Gesamtstadt lag in diesem Zeitraum der
Rückgang bei 15 %.
2012 2017
5% 5%
7% 8%
26% 28%
7% 6%
17% 16%
38% 37%
unter 6 Jahre 6 bis < 15 Jahre 15 bis < 25 Jahre unter 6 Jahre 6 bis < 15 Jahre 15 bis < 25 Jahre
25 bis < 40 Jahre 40 bis < 65 Jahre 65 Jahre und älter 25 bis < 40 Jahre 40 bis < 65 Jahre 65 Jahre und älter
Grafik 1: Altersstruktur Gesamtstadt 2012 Grafik 2: Altersstruktur Gesamtstadt 2017
Stadtumbaugebiet 2017
4%
7%
5%
34%
15%
35%
unter 6 Jahre 6 bis < 15 Jahre 15 bis < 25 Jahre
25 bis < 40 Jahre 40 bis < 65 Jahre 65 Jahre und älter
Grafik 3: Altersstruktur Stadtumbaugebiet 2017
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Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Die Altersstruktur verändert sich analog zur regionalen Entwicklung. Für die Stadt Bischofs-
werda ist eine Steigerung des Altersdurchschnitts der Bevölkerung zu verzeichnen. Prägend
sind der Rückgang des Anteils der erwerbsfähigen Bevölkerung und ein Anstieg des Anteils
der über 65-jährigen Personen. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen verhält sich relativ
stabil.
Die Zusammensetzung der Altersstruktur konnte für das Betrachtungsgebiet nur für das Jahr
2017 ermittelt werden. Bezüglich der Entwicklungstendenz wird eine zur Gesamtstadt ver-
gleichbare Entwicklung angenommen. Beim Vergleich der Zusammensetzung für das Jahr
2017 wurden für das Untersuchungsgebiet jedoch deutliche Abweichungen erkennbar. Insbe-
sondere der Anteil der über 65-jährigen Bevölkerung liegt mit 34 % sechs Prozentpunkte über
dem gesamtstädtischen Anteil. Der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung zwischen 25 und
65 Jahren liegt hingegen sieben Prozentpunkte über dem Anteil der Gesamtstadt. Der Kinder-
anteil ist leicht geringer als der der Stadt.
Das Untersuchungsgebiet weist damit eine deutliche Überalterung auf. Dabei ist keine über-
durchschnittliche Anzahl an Bewohnern in Altenpflegeeinrichtungen im Gebiet anzutreffen. Zu-
dem ist davon auszugehen, dass Haushaltsneugründer, junge Familien, nur ungenügend im
Untersuchungsgebiet gehalten werden können. Ein Fehlen junger Familien lässt wiederum
eine weitere Verschärfung der Ungleichverteilung und eine zurückgehende Geburtenrate er-
warten. Es ist ein weiter ansteigendes Geburtendefizit im Stadtteil zu erwarten.
Das Wanderungsverhalten, Ziel und Quellen von Wegzüglern, kann aufgrund fehlender Daten
nicht eingeschätzt werden. Nach Angaben der Wohnungsunternehmen wird aber eine feh-
lende Akzeptanz des Stadtteils durch junge Familien bestätigt. Es werden aber Zuzüge von
älteren Bewohnern verzeichnet, die, nach Aufgabe von Wohneigentum in ländlichen Gemein-
den, eine geeignete kleinere Mietwohnung suchen. Dies betrifft vor allem Wohnungsbestände
im Stadtteil Neu-Süd.
Fazit:
Insgesamt deuten Daten der Bewohnerstruktur und -entwicklung auf erhebliche Entwicklungs-
defizite im Stadtteil hin. Der hohe Anteil älterer Bewohner sowie die fehlende Bindung von
neuen Haushalten lassen eine zunehmende Instabilität und soziale Unausgewogenheit im
Stadtteil befürchten. Ein weiterer deutlicher Bewohnerrückgang mit negativen Folgen für die
Stabilität der Sozialstruktur der verbleibenden Bewohner ist bei ausbleibenden Gegenmaß-
nahmen zu erwarten.
7Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
2.2 Soziale Situation
Die sozialräumliche Situation in den Wohngebieten der Südstadt sowie auch der Altstadt
wurde in dem im Jahr 2016 erarbeiteten „gebietsbezogenen integrierten Handlungskonzept
Bischofswerda Zentrum/Südstadt“ als Grundlage analysiert. Dort wurde die soziale Situation
umfassend, anhand der Auswertung statistischer Fakten sowie Aussagen von Vereinen, sozi-
alen Trägern, der Stadt- und Landkreisverwaltung und den Bewohnern bewertet. Im Ergebnis
lassen sich folgende Einschätzungen zur sozialräumlichen Situation zusammenfassen:
es bestehen Entmischungstendenzen - vor allem Bewohner mit geringerer Mobilität ver-
bleiben im Untersuchungsgebiet, Leistungsträger mit besseren Einkommenschancen ver-
lassen das Gebiet
Tendenz zur Destabilisierung der Nachbarschaften aufgrund insgesamt hoher Einwohner-
fluktuation
Fortschreiten der Überalterung, Gefahr der Marginalisierung von Kindern und Jugendli-
chen im Alltag
Konzentration von Bewohnern mit Migrationshintergrund im Wohngebiet Neu-Süd.
Weiterhin wurde herausgearbeitet, dass sich eine starke soziale räumliche Trennung zwischen
den Stadtteilen südlich der Bahnlinie sowie der Nord- und Altstadt gebildet hat. Diese Tren-
nung behindert einen sozialen Austausch und verschärft eine ungünstige sozialräumliche
Wahrnehmung der südlichen Stadtteile. Dies trägt zusätzlich zur räumlichen Entmischung von
Sozialgruppen zu Ungunsten der südlichen Stadtteile und einer Konzentration von sozial be-
nachteiligten Bewohnergruppen in den südlichen Stadtteilen bei.
Als Kernindikator für die soziale Lage wurden Daten zur Einkommenssituation, insbesondere
dem Anteil einkommensschwacher Haushalte herangezogen und nochmals aktualisiert. Dazu
wurde der Anteil von Bewohnern mit Unterstützungsbedarf nach dem Sozialgesetzbuch (Hilfe
zu Lebensunterhalt) ausgewertet. Hier ergibt sich folgendes Bild:
Im sachsenweiten Vergleich besitzt die Stadt Bischofswerda mit 18,9 Personen in Bedarfsge-
meinschaften nach SGB II auf 100 Einwohner (Stichtag 31.12.2013) einen deutlich überdurch-
schnittlichen Wert. Betroffen sind 1.613 Einzelpersonen. Hinzu treten 129 Bedarfsgemein-
schaften nach SGB XII mit Personen im Alter bis 65 Jahre. Insgesamt waren damit im Jahr
2013 20 % der Personen im erwerbsfähigen Alter auf eine entsprechende Unterstützung an-
gewiesen. Betrachtet man alle Altersgruppen, ergibt sich eine Quote der SGB II- und XII-Be-
troffenheit von 15,5 %. Signifikant ist zudem die Unterstützungshäufigkeit innerhalb der Alters-
gruppen:
Altersgruppe bis 15 Jahre: 29,1 % der Personen
Altersgruppe 15 - 65 Jahre: 18,8 % der Personen
Altersgruppe über 65 Jahre: 2,0 % der Personen
Somit bilden Kinder und Jugendliche mit Abstand die Gruppe mit dem höchsten Unterstüt-
zungsbedarf. Seit Erfassungsstichtag 2013 ist aufgrund der regional positiven wirtschaftlichen
Gesamtentwicklung die Anzahl der Hilfebedürftigen nach SGB II auf 1.302 gesunken, jedoch
ist im Vergleich zum Freistaat weiterhin eine deutlich überdurchschnittliche Merkmalsausprä-
gung vorhanden.
Somit lässt sich bereits für die Gesamtstadt eine im Vergleich zu Gesamtsachsen ungünsti-
gere Einkommenssituation feststellen.
Die SGB II-Quote für das Untersuchungsgebiet weicht dazu mit 20,0 % ab. In allen ermittelten
Teilgruppen liegt das Untersuchungsgebiet deutlich über der gesamtstädtischen Quote.
Nach Einschätzung des Sozialamtes Landkreis Bautzen geht die Entwicklung hin zur Verfes-
tigung von Hilfeabhängigkeit, auch generationenübergreifend. Zum einen sind Personen, die
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Fortschreibung 2018
von Dauerarbeitslosigkeit betroffen sind, kaum wieder in den regulären Arbeitsmarkt zu integ-
rieren. Zum anderen wird beobachtet, dass Jugendliche aus Elternhaushalten mit langjähriger
Arbeitslosigkeit partiell dazu neigen, Lebensentwürfe ohne eigene Arbeitsaufnahme in Erwä-
gung zu ziehen.
Die strukturellen Annahmen für das Stadtumbaugebiet treffen nach Aussagen der Stadtver-
waltung noch heute zu. Das Gebiet weist einen wesentlich überdurchschnittlicheren Anteil an
einkommensschwachen Personen auf. Dabei sind Kinder und Jugendliche überdurchschnitt-
lich betroffen. Anzeichen für Altersarmut ist hingegen, trotz zu erwartendem vermehrten Eintritt
von Menschen mit im Nachwendezeitraum gebrochener Erwerbsbiographie, aktuell noch nicht
ausgeprägt.
Fazit:
Es wurden Segregationstendenzen zu Ungunsten der südlichen Stadtteile ermittelt. In den
südlichen Stadtteilen findet eine sich verfestigende Konzentration eher einkommensschwä-
cherer und älterer Haushalte statt. Die für eine sozial ausgewogene Entwicklung erforderliche
Bindung jüngerer Haushalte und Haushalte mit höheren Einkommen findet nicht im notwendi-
gen Umfang statt. Eine unzureichende sozialräumliche und städtebauliche Verknüpfung von
südlichen Stadtteilen und den übrigen Teilen der Kernstadt begünstigt diese Entwicklung.
9Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
2.3 Fachliche Aspekte der Stadtteilentwicklung
2.3.1 Städtebauliche Entwicklung, Entwicklungszustand
Das Stadtumbaugebiet stellt ein wichtiges Bindeglied zwischen den jeweiligen Epochen der
Stadtentwicklung dar. Eine Vielzahl der städtebaulichen Entwicklungsepochen der Stadt las-
sen sich im Untersuchungsgebiet wiederfinden.
ab 1813 - Aus dem Stadtmittelpunkt der Altstadt, welche nach einem Stadtbrand wieder
aufgebaut worden ist, entwickelten sich Vorstadtbereiche. Im Umfeld der ehem. Stadttore
Dresdener Straße und Kirchstraße ist ein hoher Anteil an originaler Bausubstanz dieser
Zeit erhalten. Auch Kleingewerbe und Händler konnten bereits in historischer Zeit hier ge-
funden werden.
ab ca. 1844 - Frühindustrielle Ansiedlungen und gründerzeitliche Gewerbeansiedlungen
ließen sich im Umfeld der Innenstadt nieder. Eine Bahnanbindung (auch heute noch Bahn-
hof) und die Entwicklung erster Industriegebiete im Bahnhofsumfeld, wie z. B. das Glas-
werk SABRA, gehen auf diese geschichtliche Epoche zurück. Weiterhin wurde an der
Belmsdorfer Straße Textil- und Glasindustrie betrieben und am Grüneck Baustoffe herge-
stellt.
spätes 19. bis Mitte 20. Jh. - Anlage gründerzeitlicher Wohnquartiere im direkten Umfeld
der Altstadt, an den Ausfallstraßen (Neustädter Straße, Putzkauer Straße) sowie zwischen
Bahnhof und Altstadt. Ebenfalls geht die Anlage erster Grünzüge innerhalb des Stadtge-
bietes entlang der ehemaligen Wallanlagen in dieser Zeit einher. Des Weiteren fanden
erste Auslagerungen von Gemeinbedarfseinrichtungen (Schule, Gericht, Sportanlagen) in
dieser Zeit statt.
nach 1944 - Planmäßiger Ausbau der Stadt als Kreisstadt im ländlichen Raum. Entwick-
lung eigenständiger Mietwohnungsgebiete, Wohnungsbaustandorte der DDR-Zeit. Diese
wurden teilweise in vorhandene Siedlungsstrukturen integriert. Ab den 1970er Jahren
wurde ein Standort des komplexen Mietwohnungsbaus in Neu-Süd angesiedelt, Gewerbe-
und Industriestandorte südlich der Bahnlinie wurden weiter ausgebaut. Östlich der Altstadt
wurden der zentrale Standort der öffentlichen Infrastruktur mit Sportpark und Kulturhaus
weiter ausgebaut.
ab 1990 - Im Zeitraum wurden zahlreiche altindustrielle Standorte, insbesondere im Um-
feld der Bahnlinie, aufgegeben. Die städtebauliche Entwicklung mit Neuausweisung von
fehlenden Standorten für den Einfamilienhausbau sowie die Neuentwicklung von Gewer-
begebieten konzentrierte sich auf die nördlichen Stadtteile. Ab 1991 erfolgte die planmä-
ßige Sanierung der historischen Altstadt, im Untersuchungsgebiet war der Bereich der
gründerzeitlichen Stadterweiterung Karl-Liebknecht Straße hier eingeschlossen.
Aufgrund der historischen Standortentwicklung, sind im Untersuchungsgebiet für die Funktion
als Grundzentrum im ländlichen Raum bedeutende Funktionen angesiedelt. Zudem waren die
historisch gewachsenen Lagen der Kernstadt im Umfeld der Bahnlinie in besonderer Weise
vom Strukturwandel nach 1990 betroffen, was sich in der heutigen städtebaulichen Sachlage
deutlich widerspiegelt. Innerhalb der Kernstadt werden folgende wichtige Funktionen abgebil-
det:
Standort der öffentlichen Daseinsvorsorge:
Das Untersuchungsgebiet übernimmt eine zentrale Standortfunktion für Einrichtungen der
öffentlichen Daseinsvorsorge. Historisch ist das durch die Auslagerung von Einrichtungen
mit höherem Flächenbedarf aus der Altstadt zu begründen. Östlich der Altstadt konzent-
rieren sich Bildungs-, Kultur- und Sporteinrichtungen. Westlich der Altstadt befinden sich
Tierpark sowie Feuerwehr und Festplatz. Das Altstadtumfeld ist damit Hauptstandort der
Einrichtungen der öffentlichen Daseinsvorsorge für die Stadt und den zentralörtlichen Ein-
zugsbereich und ist damit Teil der Innenstadt Bischofswerdas als Versorgungszentrum von
Stadt und Region.
10Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Im Zuge der städtebaulichen Entwicklung der DDR-Zeit wurden hiervon unabhängig paral-
lele Angebote in der Südstadt am Standort Neu-Süd aufgebaut. Es besteht hier eine woh-
nortnahe gut ausgebaute Versorgungsstruktur. Der Aufbau der parallelen Angebotsstruk-
tur trägt aber zur sozial-räumlichen Trennung innerhalb der Kernstadt bei.
Wohnfunktion
Das Untersuchungsgebiet befindet sich mit dem Wohngebiet Neu-Süd im größten Miet-
wohnungsstandort der Stadt. Weiterhin sind gewachsene Wohnungsbaustrukturen im Um-
feld der Bahnlinie und der Altstadt vorhanden.
Die Südstadt übernimmt damit wichtige Funktionen der Grundversorgung mit Mietwohn-
raum für den ansonsten ländlichen Einzugsbereich.
Verkehrsknoten
Prägend für die Gebietsentwicklung sind der Bahnhof sowie die Bahnlinie selbst. Am Bahn-
hof befindet sich der zentrale regionale Umsteigepunkt des öffentlichen Verkehrs für den
Einzugsbereich des Grundzentrums sowie auch für die Verteilung der Verkehrsströme in-
nerhalb der Stadt. Die Bahnlinie stellt aber auch eine massive Barriere zwischen Alt- und
Nordstadt einerseits und Südstadt andererseits dar. Die veränderte Bedarfssituation hat
zur Aufgabe von Bahnflächen in zentraler Lage geführt, die die Trennwirkung verstärken.
Weiterhin übernimmt das Altstadtumfeld eine Verteilfunktion für den Individualverkehr in-
nerhalb der Stadt. Die Neustädter Straße bildet die zentrale Nord-Süd-Achse zur verkehr-
lichen Verbindung der Stadteile. Südlich der Altstadt wird der Umgehungsverkehr um die
Altstadt über die Stolpener Straße geführt. Die Bahnlinie bildet eine Engstelle bei der Ver-
bindung zwischen Nord und Süd mit hohen Verkehrsbelastungen, wobei durch den Aus-
bau der Westumfahrung (B 98) bereits eine erhebliche Entlastung erreicht werden konnte.
Der Bereich südlich der Altstadt übernimmt zudem Entlastungsfunktionen für den ruhen-
den Verkehr für die Altstadt als Handels- und Dienstleistungsfunktion.
Industrie und Gewerbe
Das Bahnhofumfeld war der Ausgangspunkt der Entwicklung von Industrieflächen in der
Gründerzeit. Diese Strukturen haben sich in Folge von Verlagerungen an den nördlichen
und westlichen Stadtrand sowie Strukturumbrüche nach 1990 weitgehend aufgelöst. Dies
bildet sich in einem hohen Anteil von Brachflächen im Umfeld der Bahnlinie ab.
Strukturveränderungen haben zu einer Umnutzung der Altindustrieflächen für Kleinge-
werbe sowie Handel und Dienstleistungen geführt. Südlich der Altstadt hat sich ein Entlas-
tungsstandort für großflächige Handelseinrichtungen in Ergänzung und teilweise Konkur-
renz zur Altstadt entwickelt. Südlich der Bahnlinie ist ein Nahversorgungsstandort im Be-
reich Belmsdorfer Straße und Ernst-Thälmann-Straße (Neu-Süd) vorhanden.
Insgesamt ist das Untersuchungsgebiet durch eine starke Nutzungsmischung sowie eine sehr
kleinteilige, eng verknüpfte Bau- und Nutzungsstruktur geprägt. Die enge strukturelle Verknüp-
fung der Funktionen bedingt zahlreiche Konfliktsituationen zwischen den einzelnen Nutzun-
gen, insbesondere zwischen Gewerbe und Wohnen.
Der Mietwohnungsstandort sowie die hohe Dichte an Einrichtungen der öffentlichen Daseins-
vorsorge verleihen dem Gebiet hohe Bedeutung für die Wahrnehmung grundzentraler Funkti-
onen innerhalb der Kernstadt.
Die Bereiche sind überdurchschnittlich vom städtebaulichen Strukturwandel betroffen. Dies
schlägt sich in einem hohen Brachflächenanteil nieder. Strukturelle Probleme entstanden auf-
grund baulicher Vernachlässigung während der DDR-Zeit sowie veränderten räumlichen An-
forderungen, insbesondere bei Handel, Gewerbe und Wohnen in der Nachwendezeit aber,
auch bei verkehrstechnischen Erneuerungen.
11Bischofswerda
Nord Plan 2
städtebaulicher
Kulturhaus
Bestand
B
Untersuchungsgebiet
P Gebäude
Gebäude
Wesenitz Sportpark
Wohngebäude
Wirtschaftsgebäude
B Sporthotel
öffentliche Gebäude
Altstadt Flächennutzung
Wohnbaufläche
Gemeinbedarf
Tierpark Handel-, Industrie- und
Gewerbeflächen
Bahnhof Sport-, Freizeit- und
Festplatz
P Erholungsfläche
Freibad Mischnutzung
Feuerwehr B
P sonstige Nutzung
Bischhofswerda P
West B Bestand
Brachfläche
B
Grünflächen
Wohngebiet
Neu-Süd
(Wald, Wiesen, etc.)
B Bahnverkehrsflächen
B
Straßen, Wege und
B
Plätze
P Parkplatz
B
Hauptverkehrswege
Gewerbegebiet B Seen und Fließgewässer
Drebnitzer Weg
Maßstab:
0 65 130 260 Meter
1:10.000
±
Infrastruktur-
Bischhofswerda komplex Süd
Süd B
Geschäftsstelle Dresden
Datum: 12.03.2019
Datengrundlage: Auszug aus dem ALKIS-WMS
mit Erlaubnis des Staatsbetriebes
Geobasisinformation und Vermessung SachsenStadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Im Untersuchungsgebiet Bischofswerda Südstadt sind innerhalb der Grundstruktur verschie-
dene Teilreiche mit spezifischen städtebaulichen Entwicklungsbedingungen und Problemen
identifizierbar. Das Untersuchungsgebiet gliedert sich dabei in sechs Teilbereiche, die sich
aufgrund ihrer Funktion und baulichen Substanz unterscheiden (siehe Plan 3, Seite 19):
Infrastrukturkomplex Innenstadt Ost
Der Standort ist von großflächigen Anlagen sowie Einzelstandorten der öffentlichen Daseins-
vorsorge geprägt. Neben dem Wesenitzsportpark und dem ehemaligen Kulturhaus, befinden
sich hier mehrere Kindertageseinrichtungen sowie der kommunale Bauhof. Westlich schließt
sich der umfassend sanierte Schulstandort Kirchstraße an (außerhalb Untersuchungsgebiet),
welcher funktional ebenfalls zum Infrastrukturkomplex gehört. Östlich befinden sich Freiflä-
chen entlang der Wesenitzaue, welche in den Standort ausstrahlen. Es besteht eine enge
räumliche Verzahnung mit dem nördlich angrenzenden Wohngebiet.
Grundsätzlich bietet der Standort gute Entwicklungsvoraussetzungen für öffentliche Einrich-
tungen aufgrund Flächenpotenzial und verkehrlicher Anbindung. Aufgrund der grundlegenden
Bedarfsveränderungen in Folge des demografischen Wandels, sind Funktionsdefizite und Um-
strukturierungsbedarfe zu erkennen. So bestehen in zahlreichen Anlagen Investitionsrück-
stände sowie Umstrukturierungs- und Entwicklungsbedarfe. Der Standort Kulturhaus wurde
aufgegeben, das Gebäude steht gegenwärtig leer. Die enge Einbindung des Bauhofstandortes
in das angrenzende Wohngebiet stellt einen potenziellen Nutzungskonflikt bezüglich der Ent-
wicklungsfähigkeit des Standortes einerseits und Wohnqualität andererseits dar. Eine städte-
bauliche Verbindung der einzelnen Einrichtungen sowie Gestaltung des Umfeldes weisen
Mängel auf. Potenziale der Grünanbindung zwischen Altstadtumfeld und Außenbereich wer-
den unzureichend aufgenommen.
Bild 1: Parkplatz Clara-Zetkin-Straße Bild 2: Wesenitzsporthalle
Bild 3: Kulturhaus Bild 4: Geschwister-Scholl-Straße
(Bauhof)
13Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Bahnhofsumfeld
Zentraler Bezugspunkt im Teilgebiet ist der Bahnhof sowie der hier unmittelbar angegliederte
Busbahnhof als zentraler Umsteigepunkt für den öffentlichen Verkehr im Einzugsbereich der
Gesamtstadt.
Für die umgebende Bahnhofsvorstadt ist eine frühgründerzeitliche Bebauung charakteristisch.
Überwiegend finden sich hier 2- bis 4-geschossige Mietwohnungsbebauungen in geschlosse-
ner und teileweise offener Bebauung wieder, teilweise mit kleingewerblichen Gebäuden im
Hofbereich. Städtebaulich dominante Einzelgebäude, wie das Postgebäude und das ehem.
Kino (Karl-Liebknecht-Str. 2a), prägen die städtebauliche Gemengelage. Traditionell im Bahn-
hofsumfeld gelegene Nutzungen, wie Post, Hotels und Gastgewerbe, wurden weitgehend aber
aufgegeben. Es bestehen stadtbildprägende Gebäudeleerstände und kleinteilige Brachen.
Trotz der Bedeutung bestehen jedoch Anbindungs- und Gestaltungsdefizite, insbesondere
fußläufig in Richtung Altstadt. Südlich des Teilgebietes stellt die Bahnlinie eine städtebauliche
Zäsur dar. Die überholungswürdige Bahnunterführung in der Neustädter Straße ist das Ver-
bindungsglied zwischen Alt- und Südstadt. Bei einer angenommenen wieder wachsenden Be-
deutung einer regionalen Anbindung an den öffentlichen Verkehr für die Standortentwicklung
als Wohnstandort, ist gegenwärtig keine angemessene städtebauliche Gestaltung gegeben.
Bild 6: ehem. Postgebäude Bild 5: Bahnhofsgebäude und Vorplatz
Bild 7: Karl-Liebknecht-Straße 2 a Bild 8: Hohe Straße
(ehem. Kino)
14Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Südlich der Altstadt, Stolpener Straße
Der Bereich umfasst einen historisch gewachsenen Vorstadtbereich (Dresdener Vorstadt) so-
wie im Umfeld der Bahnlinie gewachsene kleingewerblich genutzte Flächen mit eingestreuter
Wohnbebauung. Südlich der Altstadt schließen sich im Bereich der ehemaligen Wallanlagen
und entlang des Verlaufs der Wesenitz Grünflächen sowie Verkehrsflächen (Parkplätze) an.
Die Bebauungs- und Nutzungsstrukturen sind sehr heterogen. In diesem Teilgebiet befinden
sich weitergehende Funktionen als Ergänzung zur Altstadt, wie z. B. ein Einzelhandelsstandort
auf der Stolpener Straße sowie Entlastungsflächen für den ruhenden Verkehr. Der Bereich
bildet den südlichen und westlichen Zugang zur historischen Altstadt.
Ebenfalls charakteristisch sind die Grünbereiche Gondelteich und Käthe-Kollwitz-Park, welche
von hoher Bedeutung aus stadtklimatischer Sicht und Bestandteil des Grünen Rings um die
Stadt sind. Der Grünbereich schließt das Freibad als Freizeiteinrichtung ein.
Entlang der Stolpener Straße lassen sich eine Reihe von städtebaulichen Gemengelagen wie-
derfinden. Eine klare Nutzungszuordnung ist nicht erkennbar. Wohn- und Gewerbefunktionen
sind durchmischt. Der Bereich ist stark vom Strukturwandel nach 1990 betroffen, dies spiegelt
sich in kleinteiligen Gewerbebrachen sowie einzelnen leerstehenden Gebäuden in städtebau-
lich dominanter Lage wider.
Verkehrlich übernimmt der Bereich eine Verteilungsfunktion zwischen den südlichen Stadttei-
len, der Altstadt sowie dem westlichen Stadtzugang. Der Bahndamm bildet nach Süden eine
klare Barriere aus. Im gegenwärtigen Entwicklungszustand wird die Nutzung innenstadtnaher
Flächen blockiert, Gestaltungsdefizite haben negative Rückwirkungen auf die Wahrnehmung
der Altstadt.
Bild 9: Stolpener Straße Bild 10: Stolpener Straße
(ehem. Arbeitsamt) (Richtung Innenstadt)
15Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Grüneck
Das Grüneck hat seinen Namen aus dem nördlich Bereich des Gebietes am Steinweg, Ecke
Rammenauer Weg. Der hohe Anteil der Grünflächen in diesem Gebiet gibt diesem Bereich
den Namen „Grüneck“. Der Standort bildet eine städtebauliche Randlage zur offenen Land-
schaft. Die ehemalige kleine Siedlung liegt nahe des ehemaligen Steinbruches. Über einen
langen Zeitraum wurden hier Baustoffe hergestellt. Entlang des Steinweges befinden sich ver-
einzelte Einfamilienhäuser sowie der Tierpark Bischofswerda. Im südlichen Teil des Gebietes
sind die Feuerwehr und der Festplatz als auch der Stadteingang Dresdener Straße mit einer
2- bis 3-geschossigen Bebauung angesiedelt.
Als Standort zentraler Einrichtungen der öffentlichen Daseinsvorsorge bildet der Bereich einen
Teilstandort der Innenstadt Bischofswerdas als Träger der grundzentralen Funktion und bietet
in Bezug auf die Umgebungsnutzungen sowie verkehrliche Anbindung gute Voraussetzungen
für eine weitere Standortentwicklung. Für die Randlage Grüneck wurde die Nutzung aufgege-
ben. Der Standort ist in Bezug auf seine Entwicklungsfähigkeit als Wohn- oder Freizeitfläche
geeignet. Es besteht dringender Neuordnungsbedarf.
Bild 11: Grüneck, Gebäudeleerstand Bild 12: Feuerwehrgebäude
Gewerbezone südlich der Bahnlinie
Das Quartier umfasst den Hauptteil der ehemaligen gründerzeitlichen Gewerbestandorte, wel-
che im Zuge des Eisenbahnanschlusses Mitte des 19. Jahrhunderts entstanden. Nördlich wird
das Teilgebiet von der Bahnlinie vom übrigen Siedlungsbereich abgetrennt.
Spätestens mit dem wirtschaftlichen Strukturumbruch nach 1990 wurden alle Industrieansied-
lungen in diesem Bereich aufgegeben. Weitgehend sind diese überformt, mindergenutzte Flä-
chen und typische Gemengelagen dominieren jetzt entlang der Bahnanlagen. Als Nachnut-
zung von Flächen sind Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe sowie Kleingewerbe vor-
zufinden. Der Umnutzungsprozess in diesem Bereich ist nicht abgeschlossen. Das Quartier
wird von zahlreichen Brachflächen geprägt - u. a. ehem. Glaswerk „SABRA“, Güterbahnhof
(außerhalb, nördlich angrenzend), Gewerbebereich zwischen Belmsdorfer und Putzkauer
Straße (ehem. Kreisbaubetrieb) sowie Neustädter und Süßmilchstraße (ehem. Backwarenfab-
rik).
In das Gebiet sind zudem einzelne Straßenzüge mit Wohnbebauung eingebettet; Wohnbe-
bauung schließt sich ebenso südlich und am westlichen Rand an. In den Wohnstandorten sind
punktuell Investitionsrückstände und Wohnungsleerstände vorzufinden. In der Bergstraße ist
ein Einzelstandort des industriellen Wohnungsbaus angegliedert, welcher bereits zu 50 % zu-
rückgebaut wurde.
Der Bereich wird durch zwei Bahnunterführungen nach Norden sowie die neu ausgebaute
Westanbindung Drebnitzer Weg erschlossen. Die Standortbedingungen haben sich durch die
Neuanbindung an die Ortsumgehung wesentlich verbessert.
16Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Es bestehen teilweise erhebliche Nutzungskonflikte oder Konfliktpotenziale, welche eine
Nachnutzung der Flächen erschweren. In den Wohnstandorten sind Investitionsrückstände
und Wohnungsleerstände vorzufinden. Erschlossene Entwicklungsflächen sind teilweise blo-
ckiert.
Bild 13: Belmsdorfer Straße Bild 14: Putzkauer Straße
Bild 15: Brache Belmsdorfer Straße Bild 16: Einzelhandelsstandort
(SABRA-Gelände) Belmsdorfer Straße
Wohngebiet Neu-Süd
Das Wohngebiet wurde im Zuge des planmäßigen industriellen Wohnungsbaus der DDR-Zeit
in den 1970er und 1980er Jahren errichtet. Westlich grenzt ein Wohngebiet (Alt-Süd) aus den
1950er und 1960er Jahren an. Funktional wurde das Wohngebiet zur Versorgung der Indust-
riearbeitskräfte eingerichtet. Es stellt den größten zusammenhängenden Bestand an Mietwoh-
nungen im ehemaligen Landkreis Bischofswerda dar. Die Bebauung besteht aus 5-geschos-
sigen, zeilenartig bzw. straßenbegleitend angeordneten Gebäuden mit hoher Verdichtung.
Das Wohngebiet wurde funktional autark mit eigenständiger Infrastrukturversorgung konzipiert
und errichtet. Es wurde dem Wohngebiet ein in sich geschlossener Infrastrukturkomplex mit je
zwei Schulen, Kindergärten und Sporthalle sowie Außensportanlagen und angrenzender Kauf-
halle zugeordnet.
Nach 1990 wurde ein weiterer zentraler Einzelhandelsstandort errichtet. Ab 2006 wurden be-
reits Maßnahmen zum Rückbau einzelner Wohngebäude umgesetzt. Eine Schule und eine
Kindertagesstätte wurden aufgegeben und zurückgebaut.
Das Wohngebiet ist deutlich von strukturellen Funktionsverlusten gekennzeichnet, erkennbar
an überdurchschnittlichen Wohnungsleerständen. Es besteht dringender Umstrukturierungs-
bedarf.
17Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Bild 17: Sportplatz Bild 18: Garagenstandort M.-Kolbe-Str.
(Blick auf Dietrich-Bonhoeffer-Straße)
Bild 19: Rückbau Infrastruktur, Bild 20: Sporthalle „Süd 1“
(ehem. Schulgebäude) Ernst-Thälmann-Straße,
Umfeldmängel
18Plan 3
Sanierungszustand und
Leerstand
Untersuchungsgebiet
Sanierungsstand
kaum/keine
baulichen Mängel
bauliche Mängel
umfassende bauliche
Mängel
Leerstand
geringfügiger Leerstand
(bis 3 WE)
umfassender Leerstand
(ab 3 WE)
0 65 130 260 Meter
Maßstab:
1:10.000
Geschäftsstelle Dresden
Datum: 14.03.2019
Datengrundlage
±
Landesvermessungsamt Sachsen, GEOSN 2016Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
2.3.2 Wohnungsmarkt
Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet umfasst rund 1.750 Wohnungen, das sind ca.
27 % des städtischen Gesamtbestandes.
Der Bestand ist stark von einer städtischen Struktur geprägt, Wohnungen in Mehrfamilienhäu-
sern sind in der Mehrzahl vorhanden. Um qualifizierte Aussagen über den Wohnungsmarkt zu
erhalten, wurden die Zahlen des statistischen Landesamtes, Befragungen der Wohnungsun-
ternehmen als auch eine Erfassung des Wohnungsbestandes in 2017 eingearbeitet. Innerhalb
des Untersuchungsgebietes lassen sich unterschiedliche Wohnungsbestände identifizieren,
welche auch typische Wohnungsmarktsegmente abbilden:
industrielle Mietwohnungsbestände:
Schwerpunkte: Wohngebiet Neu-Süd, Einzelstandort Bergstraße; 1970er bis 1980er Jahre:
guter Sanierungsstand, Einzelgebäude teilsaniert
hochverdichteter Wohnstandort in 5-geschossiger Bauweise
Wohnumfeldmängel, Störungen des Wohnumfeldes durch Verkehr, schlechtes Image
hohe Wohnungsleerstände, Schwerpunkt obere Geschosse
Wohnungsbestand mit hoher Bedeutung für Versorgung im preisgünstigen und mittlere
Mietwohnungssegment
gründerzeitliche Quartiere, Vorstädte:
Schwerpunkte: Gewerbezone südlich der Bahn an der Belmsdorfer und Putzkauer Straße,
Dresdener Straße, Bahnhofsvorstadt und weitere Einzelstandorte: Mitte 19. Jh. bis ca. 1918
durchmischte Baustrukturen, sehr heterogener Sanierungsstand – punktuell ruinöse Ge-
bäude
Durchmischung von Mietwohngebäuden und selbstgenutzten Gebäuden
teilweise enge Vermengung der Standorte mit Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen
i.d.R. Lage an stark befahrenen Durchgangsstraßen
erhebliche Wohnumfeldbeeinträchtigung durch Verkehrsbelastung, Gewerbestandorte
stadtbildprägend aufgrund der Lage an Zufahrtsstraßen zum Stadtzentrum, einheitliches
Gestaltungsbild, teilweise hochwertige Fassadengestaltung
Einfamilienhausstandorte:
Einzelstandorte: Steinweg, Putzkauer Straße, Bergstraße, Bautzener Straße; Gründerzeit bis
heute
überwiegend sanierte Gebäude, einzelne unsaniert, punktueller Totalleerstand aufgrund
mangelhaften Bauzustandes
kaum energetische Maßnahmen, punktuell Wärmedämmfassaden
Wohnumfeldmängel, Lage an Durchgangsstraßen (hohe Immissionsbelastung)
langfristiger Investitionsbedarf
Mit ca. 75 % des Gesamtbestandes dominieren in Bezug auf den Wohnungsmarkt die Be-
stände des industriellen Wohnungsbaus den Gesamtbestand. Eine gewisse Durchmischung
im Stadtteil Neu-Süd wird durch angrenzende Wohnbebauung aus den 1950er und 1960er
Jahren sowie weitere gründerzeitliche Bebauung an den Ausfallstraßen erreicht. Nach 1990
wurden zudem in Zwischenlagen Ansiedlungen von Einfamilienhäusern vorgenommen. In der
Wahrnehmung und bezüglich der absoluten Anzahl dominieren die industriellen Wohnungs-
bestände jedoch den Wohnstand Bischofswerda Süd.
20Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
WE nach Stadtgebieten Baualter
600
500
400
300
200
100
0
Innenstadt Neu Süd südliche Alt Süd Altstadt Süd
Vorstadt 1949‐90 bis 1918 1919‐48 1991‐heute
Grafik 4: Aufteilung der Wohneinheiten nach Stadtteilen Grafik 5: Unterteilung der Gebäude nach
Baualter
Quelle: Angaben der WUB, Stand 2018
Des Weiteren unterscheidet sich die Wohnraumstruktur der im Gebiet befindlichen Wohnun-
gen von den gesamtstädtischen Werten. Während in der Gesamtstadt die 3- bis 5-Raum-Woh-
nungen dominieren, sind im Untersuchungsgebiet eher die 2- bis 3-Raum-Wohnungen zu fin-
den. Die 5- und 6-Raum Wohnungen, welche typisch für Einfamilienhäuser sind, sind im Be-
stand der Wohnungsunternehmen nicht zu finden und aus diesem Grund nicht betrachtet.
Wohnraumstruktur
4%
25% 14%
1 RWE 1-Raum-Wohnungen
13% 13%
2-Raum-Wohnungen
2 RWE
3-Raum-Wohnungen
3 RWE 4-Raum-Wohnungen
30% 4 RWE 29% 5-Raum-Wohnungen
28%
44% 5 RWE
6 RWE
Grafik 7: Aufteilung Wohnungsgrößen im Grafik 6: Aufteilung Wohnungsgrößen in der
Untersuchungsgebiet Gesamtstadt
Quelle: Angaben der WUB, Stand 2018
Strukturell wird der Wohnungsbestand von kleineren und mittleren, relativ ähnlich geschnitte-
nen Wohnungen geprägt. Zudem ist der Ausstattungsstandard der Wohnungen sehr ähnlich.
Barrierearme Wohnungen bestehen punktuell nur in den Erdgeschossebenen der Gebäude.
Diese einseitige Bestandsstruktur bedingt in einem sich ausdifferenzierenden und gleichzeitig
schrumpfenden Wohnungsmarkt eine grundlegende Strukturschwäche, da nur ein bestimmtes
Wohnungsmarktsegment im preisgünstigen und mittleren Mietniveau hier bedient werden
kann. Bei insgesamt zurückgehender Wohnungsnachfrage sind hier aus strukturellen Gründen
eine besondere Leerstandsgefährdung und auch die Gefahr zur Entmischung der Bewohner-
schaft angelegt.
Das Wohneigentum im Betrachtungsgebiet liegt überwiegend bei den größten städtischen
Wohnungsunternehmen. Hier spiegelt sich die Bestandsstruktur wider, da sich insbesondere
die Wohnungen des industriellen Wohnungsbaus im Besitz der Unternehmen befinden. Grün-
derzeitliche Gebäude und Einfamilienhäuser sind überwiegend in privatem Eigentum.
21Stadt Bischofswerda Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fortschreibung 2018
Bauzustand/Sanierungszustand
Neben der Erfassung des Wohnungsbestandes und des Leerstandes wurden zur Ermittlung
von städtebaulichen Mängeln- und Missständen im August 2017 die Wohngebäude durch eine
äußere Inaugenscheinnahme hinsichtlich ihres Bauzustandes bewertet. Die Bewertung wurde
durch Angaben der Wohnungsunternehmen ergänzt. Die Gebäude wurden dabei in folgende
Bewertungsstufen eingeordnet:
Kaum bis keine baulichen Mängel
Fassade: Mauerwerk, Anstrich und Putz ohne Schäden
Fenster: intakte Kastenfenster, Isolierverglasung
Dach: keine sichtbaren Schäden der Dacheindeckung
Maßnahmen zur Wärmedämmung
Bauliche Mängel
Fassade: leichte Schäden am Mauerwerk und/oder Dämmung, leichte Fugenschäden,
Putzschäden
Fenster: leichte Schäden am Rahmen, intakte Einfachverglasung
Dach: verwitterte Dacheindeckung
fehlende Wärmeschutzmaßnahmen
Umfassende Bauliche Mängel
Fassade: Schäden am Mauerwerk, großflächige Putzschäden
Fenster: Einfachverglasung, schadhafte Rahmen und stärkere Schäden
Dach: schadhafte Dacheindeckung, schadhafte Traufe/Fallrohre und stärkere Schäden
fehlende Wärmeschutzmaßnahmen
Die Bewertung beinhaltet keine detaillierte Analyse der Wohngebäude unter Berücksichtigung
des bautechnischen Zustandes der Innenräume, der Statik, der Gebäudetechnik, etc. Auch
war eine detaillierte energetische Analyse der einzelnen Gebäude nicht Bestandteil der Erfas-
sung. Die Einstufung dient nur zur Bewertung des generellen Entwicklungs- und Investitions-
niveaus.
Unabhängig davon muss nach der äußeren Begut-
Sanierungszustand achtung der Gebäude davon ausgegangen werden,
dass die meisten Gebäude mit baulichen Mängeln
auch einen erheblichen energetischen Sanierungs-
bedarf aufweisen. Von den insgesamt 335 im Stadt-
6; 8% umbaugebiet befindlichen Gebäuden weisen 43,
also knapp 13 % aller begutachteten Häuser, starke
27; 33% Mängel bis hin zum Einsturz auf. 153 Gebäude,
also fast die Hälfte, weisen baulich Mängel auf, sind
jedoch ohne grundsätzliche Einschränkungen nutz-
48; 59% bar.
Zu einer vergleichbaren Aussage kommt die Bewer-
tung des Sanierungszustandes der Wohnungsun-
ternehmen. 67 % der Gebäude sind un- bzw. teilsa-
unsaniert teilsaniert saniert
niert. Lediglich 33 % der Gebäude befinden sich in
einem vollsanierten Zustand.
Grafik 8: Sanierungszustand Wohnge-
Das Ziel für die Entwicklung des Wohnstandortes ist
bäude
weiterhin eine Stabilisierung und Erhaltung der
Quelle: WUB, Stand 2018
gründerzeitlichen Bestände, der Vorstadtquartiere
sowie des industriellen Wohnungsbaus, auch bei insgesamt zurückgehender Wohnungsnach-
frage. Trotz leichten Verbesserungen in der letzten Stadtumbauperiode, sind nach wie vor im
gesamtstädtischen Vergleich erhebliche Entwicklungsdefizite festzustellen.
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