Studentische Wohngemeinschaften - ÖH PH OÖ
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oeh.ac.at facebook.com/bundesoeh Studentische Wohngemeinschaften Eine Broschüre der Österreichischen HochschülerInnenschaft Politik, die wirkt. Service, das hilft.
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??? persönliche Beratung Mittwoch 17-19 UhrStudentische
Wohngemeinschaften
Ein Leitfaden für Studierende
1. März 2015
002
003Inhalt
1. Vorwörter 006
2. DRUM PRÜFE, WER SICH MIETRECHTLICH BINDET … 009
Die vier häufigsten Irrtümer über die Rechte von (Unter-) Vermieter_innen
004 Fragen, die vor der Erstellung eines Mietvertrages geklärt werden müssen
005 Einstufung der Wohnung: Mietrecht nicht anwendbar
Einstufung der Wohnung: Teil- oder Vollanwendung des MRG
3. VOM MIETANBOT ZUM MIETVERTRAG 015
Das Mietanbot
Die Kosten einer Wohnungsanmietung
Die Kaution
Fallen im Mietvertrag ... und ihre bösen, kostenintensiven FolgenInhaltsverzeichnis
4. Wohngemeinschaften - mögliche Vertragsformen 021
Gemeinsame Hauptmiete
Einzelvermietung von Zimmern
Hauptmiete / Untermiete
Aconto-Zahlungen und Abrechnungen
Kündigung und einvernehmliche Auflösung 004
005
5. Weitere Tipps ... und was noch zu beachten ist 031
Wohnbeihilfe in Wien
Indexanpassung
Untervermietung während eines Auslandssemesters
Mietzinsüberprüfung
6. Anhang 035
Gesetzestexte
BegriffserklärungenLiebe Kollegin, lieber Kollege!
An sich sind bei einem Mietverhältnis die ganze Reihe an nützlichen Informationen
Rollen klar verteilt: Auf der einen Seite und Beispielen aus der Praxis zusammenge-
stehst du als Mieter_in, auf der anderen tragen, deren Beachtung bei der Gründung
Seite der_die Vermieter_in. einer WG zum Gelingen derselben beitragen
006 können.
007 Es gibt jedoch Situationen, in denen diese
Grenzen unklar werden, zu verschwimmen Solltest du die für deinen speziellen Fall
beginnen: Bei Untermietverträgen aber nötigen Informationen nicht in dieser
auch bei Wohngemeinschaften. Für Wohn- Broschüre finden, bieten wir dir persönliche
gemeinschaften existieren keine speziellen Beratung von unseren Mietrechtsexpert_in-
gesetzlichen Regelungen, das heißt, sehr nen an – die Termine findest du am Ende
viele Angelegenheiten müssen zwischen den der Broschüre.
einzelnen Mitgliedern der Wohngemeinschaft
vereinbart werden – möglichst zu Beginn. Wir hoffen, dir mit dieser Broschüre und
unserem Beratungsangebot weiterhelfen
Denn ist einmal eine Regelungslücke ent- zu können. Willkommen Zuhause und
deckt und der Streit, wie sie zu lösen ist, alles Gute!
entbrannt, ist es erfahrungsgemäß schwer
bis unmöglich, zu einer guten und für alle
annehmbaren Lösung zu kommen. Dein Team des Sozialreferats
Um zu vermeiden, dass es so weit kommt,
haben wir für dich in dieser Broschüre eineVorwörter
V.l.n.r.: Philip, Lucia, Magdalena, Meryl
Liebe Kollegin, lieber Kollege!
So ein Studi-Leben hat nicht immer nur organisiert für dich z.B. den Mensabon und
schöne Seiten. Es gestaltet sich alles andere Studierendenversicherung, unterstützt dich
als einfach, den Durchblick bei Gesetzen bei rechtlichen Problemen und vieles mehr.
und Verordnungen zu Beihilfen oder deinen
Rechten und Möglichkeiten im Studium zu Service kann bei Problemen helfen, aber 006
haben. Mit dieser Broschüre unterstützen erst Politik kann sie in vielen Fällen lösen. 007
wir dich ebenso wie mit der Beratung in Um die Studiensituation an den Hochschu-
den Referaten der ÖH Bundesvertretung len zu verbessern braucht es politische
persönlich, per E-Mail, Telefon oder Skype. Veränderung. Deshalb ist für uns klar, dass
die ÖH ein politisches Gesicht braucht, um
Die ÖH ist als deine Vertretung immer die Bildungspolitik konstruktiv und kritisch
erste Anlaufstelle für all deine Fragen, Prob- mitzugestalten.
leme, Anliegen oder Ideen. Seit 1. Juli 2015
hat die ÖH eine neue Exekutive, die auch Es braucht also eine starke, durchsetzungs-
die nächsten beiden Jahre für dich arbeiten fähige ÖH um deinen Interessen Gehör zu
wird- ganz nach dem Motto: Politik, die verschaffen. wir wollen sie dazu machen.
wirkt. Service, das hilft.
Deine ÖH-Bundesvertretung,
Für uns ist klar, dass Service einer der Philip Flacke, Lucia Grabetz, Magdalena
zentralen Aufgabenbereiche der ÖH ist. Die Goldinger, Meryl Haas
ÖH leistet für dich Beratungsarbeit in allen
Fragen, die dein Studierendendasein betref-
fen; sie druckt Informations-Broschüren,Drum prüfe, wer sich mietrechtlich bindet …
Drum prüfe, wer sich
mietrechtlich bindet …
Kaum jemals wird bei der Gründung einer hältnisse begründet. Untermietverhältnisse
Wohngemeinschaft (WG) schon an die stehen und fallen allerdings mit dem Haupt-
Auflösung derselben gedacht. Tatsächlich ist mietverhältnis, rechtlich gesehen entsteht
das Studium kein Lebensabschnitt, in dem damit eine Hierarchie innerhalb der WG.
010 die Lebensplanung schon abgeschlossen ist. Der starken Stellung des Hauptmieters_der
011 Wechsel innerhalb der WGs sind die Regel Hauptmieterin werden aber insofern
und nicht die Ausnahme. So manche WG, die Grenzen gesetzt, dass das österreichische
eigentlich gut funktioniert hat, endet im Mietrecht Untermieter_innen gegenüber den
Krach, weil eine Kündigung doch wesentlich UntervermieterInnen (=Hauptmieter_innen)
komplizierter ist, als angenommen. Schutz gewährt.
Beispiel: Ein Wechsel ist in einer WG mit Ein wesentlicher Teil des österreichischen
einer gemeinsamen Hauptmiete von der Mietrechts ist der Kündigungsschutz. Das ist
Zustimmung aller VertragspartnerInnen gut so, immerhin geht es um eine ganz we-
abhängig, also auch von der des Vermie- sentliche Existenzgrundlage. Die Anfragen
ters_der Vermieterin. Im Konfliktfall ist der zu dem Thema Wohngemeinschaft zeigen
einzige Ausweg die Auflösung der gesamten jedoch, dass das Wissen um den Kündi-
WG. gungsschutz, auch für UntermieterInnen,
auf beiden Seiten oft fehlt.
Um dem zu entgehen, kann es ratsam sein,
dass die- oder derjenige mit den stabilsten Die vier häufigsten Irrtümer über die
Lebensverhältnissen die Hauptmiete über- Rechte von (Unter-) Vermieter_innen
nimmt und mit den anderen Untermietver- Vorab hier einmal die wichtigsten Problem-
punkte aus der Beratung:Drum prüfe, wer sich mietrechtlich bindet …
Auch ein mündlicher Mietvertrag ist ein Fragen, die vor der Erstellung eines
gültiger Vertrag. Mietvertrages geklärt werden müssen
Sobald eine Wohnung oder ein Zimmer Gerade bei der Gründung einer Wohnge-
übergeben wurde und eine Miete meinschaft sind bestimmte Fragen vorab
durch den_die (Unter-)Vermieter_in zu klären. Hier also ein Überblick über die
angenommen wurde, ist ein gültiger wichtigsten rechtlichen Grundlagen:
Vertrag zustande gekommen. Der Kün-
digungsschutz des (Unter-)Mieters_der Ob Vertragsklauseln zulässig sind, ent-
(Unter-)Mieterin gilt von diesem scheidet sich erst, wenn geklärt ist, ob
Augenblick. Ein mündlicher Mietvertrag das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze,
ist zudem immer ein unbefristeter, da nur teilweise oder überhaupt nicht zur
Befristungen nur schriftlich möglich Anwendung kommt.
sind.
Wenn die gesetzlichen Bestimmungen
(Auch Unter-)Vermieter_innen müssen des MRG nicht gelten, kommen die ent-
gerichtlich kündigen. sprechenden Paragraphen des Allgemei-
Die Kündigung kann nur aus wichtigen nen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB)
Gründen nach § 30 des Mietrechtsge- zur Anwendung. Der Unterschied be- 010
setzes (MRG) erfolgen. steht darin, dass das MRG in der Regel 011
zwingend ist, während Regelungen aus
Befristungen unterhalb von 3 Jahren dem ABGB meist nur gelten, wenn die
sind unwirksam. Vertragsparteien nichts anderes verein-
Wird ein solcher Mietvertrag abge- bart haben. Der Mieter_innenschutz des
schlossen, handelt es sich automatisch MRG kann also vertraglich nicht unter-
um einen unbefristeten Mietvertrag. laufen werden, während dies für den
(Eine Besonderheit gibt es bei Vermie- mietrechtlich relevanten Teil des ABGB
tung während des Auslandssemesters.) sehr wohl gilt (= dispositives Recht).
Geldforderungen sind gerichtlich geltend Innerhalb des MRG unterscheidet
zu machen. man noch Teil- und Vollanwendungs-
Einbehalten von Gegenständen, Aus- bereich. So gelten die Regelungen
sperren durch Auswechseln des Schlos- zum Kündigungsschutz für alle dem
ses und ähnliches können Klagen und MRG unterliegenden Mietverhältnisse.
Schadensersatzforderungen nach sich Beschränkungen der Mietzinshöhe auf
ziehen, selbst wenn eine Forderung zu der anderen Seite gelten nur im Vollan-
Recht besteht. wendungsbereich.Als Beispiel: gungsgrund nach § 30 MRG darstellt,
Untervermietungsverbot kann der Vermieter_die Vermieterin nur
auf Unterlassung klagen.
In den meisten Mietverträgen, die von den
VermieterInnen vorgelegt werden, gibt es 3. Die Wohnung fällt gar nicht in den
eine Klausel, die die gänzliche oder teil- Geltungsbereich des MRG:
weise Untervermietung entweder untersagt Das vertragliche Verbot der teilwei-
oder von der Zustimmung des Vermieters_ sen Untervermietung ist zulässig, ein
der Vermieterin abhängig macht. Verstoß dagegen kann zur Kündigung
führen!
Ob diese Klausel zulässig ist und/oder zu
einer Kündigung führen kann, hängt davon
ab, ob und in welchem Umfang die Woh- Einstufung der Wohnung: Mietrecht
nung dem Mietrecht unterliegt. nicht anwendbar
Gar nicht in das Mietrecht fallen:
1. Die Wohnung fällt in den Vollanwen-
dungsbereich: • Beherbergungsbetriebe,
012 Die Untervermietung kann vertraglich • Heime, also auch Studierendenheime
013 nur verboten werden, wenn wichtige • betreutes Wohnen,
Gründe gegen die Untervermietung • Dienstwohnungen und
vorliegen. Diese möglichen Gründe sind • Ein- oder Zweifamilienhäuser.
in § 11 MRG aufgezählt, als wichtiger • Außerdem fallen Zweitwohnungen
Grund gilt z.B. die gänzliche Unterver- wegen eines durch die Erwerbstätigkeit
mietung, aber nicht die teilweise. Das bedingten kurzfristigen Ortswechsels
Verbot der teilweisen Untervermietung oder Urlaubswohnungen nicht unter
ist also unzulässig. das Mietrecht.
2. Die Wohnung fällt in den Teilanwen- Achtung: Es wurden schon Mietverträge
dungsbereich: gesehen, in denen behauptet wurde, dass
§ 1098 ABGB erlaubt die Untervermie- sie nicht dem Mietrecht unterlägen, weil sie
tung, dies ist jedoch dispositiv, d.h. eine Zweitwohnung wären. Wohnungen am
auch die teilweise Untervermietung Studienort sind aber keine Zweitwohnungen
kann vertraglich verboten werden. Da in diesem Sinne, auch wenn sie nur als
aber auch im Teilanwendungsbereich Nebenwohnsitz gemeldet sind. Es kommt
Kündigungsschutz gilt, die teilweise nicht auf die Meldung an, sondern auf die
Untervermietung aber keinen Kündi- tatsächlichen Verhältnisse!Drum prüfe, wer sich mietrechtlich bindet …
Einstufung der Wohnung: Teil- oder
Vollanwendung des MRG
In den Teilanwendungsbereich fallen:
Neubauten, die ohne Förderung mit ei-
ner Baubewilligung nach dem 30. Juni
1953 (für Wohnungen in Wohnungsei-
gentum mit einer Baubewilligung nach
dem 8.Mai 1945) errichtet wurden;
Dachbodenaus- und aufbauten mit ei-
ner Baubewilligung nach 31. Dezember
2001;
Zubauten mit Baubewilligung nach 30.
Juni 2006.
Genossenschaftswohnungen unterlie- 012
gen dabei noch einmal anderen Regeln 013
(siehe dazu die Broschüre Studieren
und Wohnen)
Die für Wohngemeinschaften besonders
geeigneten privaten Altbauwohnungen
unterliegen also in der Regel zur Gänze dem
Mietrecht (= Vollanwendung des MRG), auch
dann, wenn sie erst kürzlich saniert worden
sind.Vom Mietanbot zum Mietvertrag
Vom Mietanbot
zum Mietvertrag
Vor der Gründung einer WG muss erst mal besichtigte Wohnung unter bestimmten
eine geeignete Wohnung gefunden werden. Konditionen zu mieten. Das heißt also, es
Die meisten WGs werden in dem festen Wil- sollte in dem Anbot schon möglichst viel
len gegründet, die gemeinsamen Wohnkos- von euren Wünschen und vor allem von den
016 ten gerecht aufzuteilen. Versprechungen (z.B. die Ausstattung, Preis
017 und Dauer des Vertrags betreffend) des_der
Um dies zu können, sollte aber ein Über- Maklers_Maklerin enthalten sein.
blick bestehen über die Kosten, die auf die
WG zukommen. In Kürze die wichtigsten Das Anbot verpflichtet einseitig den_die
Regeln, die man bei einer Wohnungsanmie- Wohnungssuchende_n, die Unterschrift
tung (nicht nur bei WGs) beachten sollte. allein bringt aber noch keine Wohnung son-
dern erst, wenn auch der_die Anbieter_in
einverstanden ist.
Das Mietanbot
Vorsicht: Eure Unterschrift führt zu einer
Provisionspflicht, auch wenn ihr die Woh-
Meist läuft die Wohnungssuche über nung dann vielleicht doch nicht nehmen
eine_n Makler_in und gleich bei der ersten könnt/wollt. Generell gibt es zwar ein
Besichtigung wird dir – wenn überhaupt – Rücktrittsrecht innerhalb von 8 Tagen, aber
ein so genanntes „Mietanbot“ vorgelegt. nur dann, wenn du das Mietanbot noch am
Das Mietanbot ist eine Erklärung seitens selben Tag der Besichtigung unterschrieben
des_der potenziellen Mieters_in, die hast.Vom Mietanbot zum Mietvertrag
Worauf Du bei einem Mietanbot Bei befristeten Mietverhältnissen gelten
achten musst folgende Provisionen:
Die Unterzeichnung eines Anbotes soll-
test du – wenn du dir nicht ganz sicher • Bis zu drei Jahren (Mindestbefristung!)
bist – nur unter dem Vermerk (unterhalb eine Bruttomiete (Bruttomiete: Haupt-
der Unterschrift) z.B. „vorbehaltlich der mietzins + Betriebskosten) zuzüglich
Bestimmungen des Mietvertrags“ oder 20% Mehrwertsteuer,
„vorbehaltlich der Finanzierungsmöglich- • Ansonsten zwei Bruttomonatsmieten.
keit“ oder “vorbehaltlich der Einhaltung Sind der_die Immobilienverwalter_in
der Terminzusagen“ oder „vorbehaltlich der und der_die Makler_in identisch, darf
ordnungsgemäßen Übergabe der Wohnung“ höchstens der einfache monatliche
machen. Bruttomietzins + 20% Mehrwertsteuer
verlangt werden.
Lasst euch nicht drängen oder einschüch- • Hausverwalter, die ihre eigenen
tern. Die Makler_innen-Profis sind euch auf Wohnungen vermitteln, dürfen nur die
jeden Fall überlegen. Also haltet euch z.B. Hälfte der oben angeführten Provisio-
durch solche Vorbehalte ein Hintertürchen nen verlangen.
offen, auch wenn die gewünschte Wohnung 016
dann eventuell verloren ist. Es ist besser, Achtung: Ein Mietvertrag, der z.B. von 017
ohne finanziellen Schaden auszusteigen, als 01.01.2016 bis 01.01.2019 vereinbart wird,
übereilt eine Vertragsbindung einzugehen. hat die Dauer von 3 Jahren und 1 Tag,
somit werden zwei Bruttomonatsmieten
Provision fällig.
Die Kosten einer
Wohnungsanmietung Die Vergebührung
Die Vergebührung des Mietvertrages gegen-
über dem Finanzamt beträgt 1 Prozent des
Die Provision Bruttomietzinses von 36 Monaten. Jeder
Prinzipiell sollte hier der Grundsatz gelten, Mietvertrag muss von den_der Vermieter_in
zuerst die Wohnung, dann das Geld (für beim zuständigen Finanzamt zu vergebührt
eine Besichtigung alleine darf nichts werden. Die Vergebührung muss leider meis-
verlangt werden). Für eine erfolgreiche tens der_die Mieter_in bezahlen. Der_die
Vermittlung einer unbefristeten Haupt- oder Vermieter_in muss die vergebührte Summe
Untermiete darf eine Provision von maximal auf dem Mietvertrag (erste Seite oben)
zwei Bruttomonatsmieten verlangt werden. entweder mittels eines Stempels oder hand-schriftlich bestätigen. Bei Verlängerungen zurückzuzahlen. Dieses “unverzüglich”
befristeter Verträge wird die Vergebührung bedeutet aber nun nicht, dass die Rückgabe
erneut fällig. der Kaution Zug um Zug mit der Rück-
stellung zu erfolgen hat. In der Praxis ist
dem_der Vermieter_in eine angemessene,
Die Vertragserrichtungskosten höchstens aber eine Woche Zeit zur Besich-
Manchmal werden auch Vertragserrichtungs- tigung der Wohnung zur Feststellung von
kosten verlangt, dies ist allerdings nur bei Mängeln zu gewähren.
einer freien Mietzinsvereinbarung im Teilan-
wendungsbereich des MRG möglich. Der_die Mieter_in haben auf ihr Verlangen
hin das Recht, schriftlich über den Stand
Die Kaution der Kaution samt Zinsen informiert zu
Die Kaution dient als Sicherstellung für werden. Des weiteren wird durch die Novelle
Beschädigungen in der Wohnung oder mit- auch sicher gestellt, dass die Kaution bei
vermieteter Einrichtungsgegenstände. Sie Insolvenz des Vermieters_der Vermieterin
darf laut Urteil des Obersten Gerichtshofes nicht in der Konkursmasse verschwindet.
(OGH) bis zu maximal sechs Monatsmieten
018 betragen, üblicher Weise beträgt sie 3 Mo- Wichtig: Es ist wirklich zu empfehlen, zu
019 natsmieten. Ihr solltet aber auf jeden Fall Beginn des Mietverhältnisses eine nach
verhandeln, vielleicht ist eine Reduktion Möglichkeit schriftliche Bestandsaufnah-
erreichbar, weil es sich dabei doch immer- me unter Zeugen anzufertigen, möglichst
hin um lange gebundenes Geld handelt. belegt mit Fotos. Denn leider macht sich
Bei Ende des Mietverhältnisses muss die immer mehr die Vermieter_innen-Unsitte
Kaution verzinst (zu Sparbuchzinsen) breit, sich um die Rückzahlung der Kau-
zurückgezahlt werden. tion drücken zu wollen. Oft wird das mit
Beschädigungen, extremer Abnutzung der
Nach der mit April 2009 in Kraft getrete- Wohnung oder mitvermieteter Einrichtungs-
nen Wohnrechtsnovelle 2009 (WRN 2009) gegenstände begründet. Euer schriftliches
gilt für die Veranlagung der Kaution die Bestandprotokoll, die Zeugenaussagen und
gesetzlich verbindliche “ fruchtbringende” Fotos können dem dann entgegengehalten
Veranlagung (§ 16b MRG), was heißt, dass werden. Prinzipiell gilt, dass es zu kei-
auch bar übergebene Kautionsbeträge zins- ner Bereicherung (also Verbesserung der
bringend (zumindest zu Sparbuchzinsen) Wohnung) für die Vermieter_innen kommen
angelegt werden müssen. darf.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist In den meisten Mietverträgen wird verein-
die Kaution samt Zinsen unverzüglich (!) bart, dass die Rückgabe der Wohnung nachVom Mietanbot zum Mietvertrag
Beendigung des Mietverhältnisses im selben der_die Vermieter_in die Wohnung nicht in
Zustand wie angemietet zu erfolgen hat. Be- brauchbarem Zustand übergeben. Eine so
schädigungen sind von der_dem Mieter_in genannte schriftliche Mängelrüge muss ihn_
zu ersetzen, gewöhnliche Abnützung muss sie auffordern, die vereinbarte Wohnqualität
der_die Vermieter_in jedoch hinnehmen. herzustellen, da ansonsten Mietzinsminde-
rungen möglich werden. Dazu schreibe am
Eine Neuregelung betrifft auch den Rechtsweg besten einen eingeschriebenen Brief an den
bei Einbehaltung oder Kürzung der Kaution. Vermieter oder die Vermieterin, in dem du
So wurde die Ermittlung der Höhe des rückfor- ihn unter Fristsetzung aufforderst, den ver-
derbaren Kautionsbetrages in das Außerstreit- einbarten Wohnungszustand herzustellen.
verfahren (Schlichtungsstelle) verwiesen, was
ein wesentlich geringeres Kostenrisiko (z.B. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist
nur Mitgliedsbeitrag bei einer Mieter_innen- für die Einstufung der Wohnung in eine
Organisation) als im streitigen (gerichtlichen) Kategorie ist der Zeitpunkt des Abschlusses
Verfahren bedeutet. Erfreulich in diesem des Mietvertrages maßgeblich. Allerdings
Zusammenhang ist auch, dass diese Regelung hat der_die Vermieter_in laut § 15a MRG
(Außerstreitverfahren) im Gegensatz zu den drei Monate Zeit, den Mangel nach Erhalt
meisten sonstigen Regelungen auch für den der Anzeige zu beheben. Außerdem kann 018
Teilanwendungsbereich des MRG gelten. dann der_die Mieter_in nach ergebnislos 019
verstrichener Fristsetzung den brauchbaren
Zustand selbst herstellen und die Kosten
Fallen im Mietvertrag gegen die Mieten verrechnen.
... und ihre bösen, Seit 01.01.2015 gilt, dass die Vermie-
ter_innen eindeutig für die Reparatur und
kostenintensiven Folgen Erneuerung von Wärmebereitungsanlagen
(also z.B. Gasthermen, Durchlauferhhitzer)
Reparaturen, Neuanschaffungen zuständig sind. Die Wartung hingegen bleibt
In den meisten Mietverträgen werden weiterhin Aufgabe der Mieter_innen.
Reparaturen, ja selbst Erneuerungen der
Installationsgeräte (Therme, Durchlauferhit- Wichtig sind diese (unbedingt!) schriftli-
zer, Boiler, Herde etc.) auf die Mieter_innen chen Mängelrügen auch als Beweismittel für
überwälzt. Prinzipiell lässt sich Folgendes die Rückgabe des Mietgegenstandes, weil da
sagen: meist versucht wird, diese Mängel als von
den MieterInnen verursacht hinzustellen.
Wenn irgendwelche Mängel an
Installationsgeräten bereits zu Beginn Beendigung des Mietverhältnisses
des Mietverhältnisses auftreten, dann hat Für die Beendigung lassen sich die Ver-mieter_innen immer eine Menge einfallen Wie eine Mietzinsminderung geltend zu
um die Kaution zu kassieren. Es ist daher machen ist, hat die Wiener Arbeiterkammer
dringend darauf zu achten, dass beispiels- sehr gut zusammengefasst.
weise das Ausmalen (womöglich auch noch Vor der Vereinbarung unbedingt noch ein-
professionell) nicht im Vertrag enthalten mal mit einer Beratungsstelle rücksprechen.
ist. dass der Mietgegenstand in ordnungs-
gemäßen Zustand, wie bei Mietbeginn Siehe dazu
übernommen, zurückzustellen ist. Das kann http://media.arbeiterkammer.at/Musterbrie-
alles sehr teuer werden. fe/Musterbrief_Mietzinsreduktion.doc
Obwohl es umstritten ist, ob solche Klau- An dieser Stelle soll nur noch einmal darauf
seln zulässig sind, sind sie in fast jedem hingewiesen werden, dass eine Mietzins-
Mietvertrag enthalten, weil die Verwaltun- minderung ein Recht ist, dass ihr habt und
gen davon ausgehen, dass die wenigsten geltend macht und kein Ansuchen, um das
MieterInnen sich in den Gesetzen ausken- ihr bittet. Außerdem: Wenn z.B. ein mitver-
nen, oder einen Prozess um die Kaution mietetes Haushaltsgerät schon zu Beginn
führen werden. des Mietverhältnisses defekt ist, muss sehr
wohl der Vermieter die Reparatur oder die
Thermenreparatur oder Ausmalen? Erneuerung zahlen. Ebenso beim Ende des
020 Die Arbeiterkammer hat einige Musterpro- Mietverhältnisses: Ihr könnt das kaputte
021 zesse gegen Standardklauseln in Miet- Gerät zurücklassen, ohne befürchten zu
verträgen (betreffend der vertraglichen müssen, dass die Kosten von der Kaution
Überwälzung von Reparatur- und Erneu- abgezogen werden können.
erungspflichten auf die Mieter_innen)
geführt; derzeit stellt sich die Situation Günstiger ist die Rechtsprechung in der
folgendermaßen dar. Frage des Ausmalens ausgefallen. Auch
wenn ihr eine Klausel in eurem (Form-)Miet-
Zwar hat der Oberste Gerichtshof bestätigt, vertrag habt, dass ihr am Ende ausmalen
dass solche Klauseln in Mietverträgen nicht müsst, geht die derzeitige Rechtsprechung
zulässig sind. Trotzdem können Mieter_in- davon aus, dass die natürliche Abnützung
nen zumindest in Altbauten auch nicht von schon mit der Bezahlung der Miete abge-
ihren Vermieter_innen verlangen, dass sie golten ist. Wenn ihr also die Farben nicht
die Reparaturen oder die Erneuerung z.B. verändert habt, ist diese Klausel unzulässig.
einer Geschirrspülmaschine
Das einzige Druckmittel, das den Mieter_in-
nen bleibt, ist eine Mietzinsminderung.
Diese kann nur geltend gemacht werden,
solange die Gebrauchsbeeinträchtigung
besteht.Wohngemeinschaften
Wohngemeinschaften -
mögliche Vertragsformen
Gemeinsame Hauptmiete Bei einer gemeinsamen Hauptmiete sind
alle Mieter_innen zur ungeteilten Hand
Aus gutem Grund ist dies die von den Vermie- haftbar, d.h. fällt eine_r bei der Mietzins-
ter_innen bevorzugte Vertragsform für Wohn- zahlung aus, müssen die anderen wohl oder
022 gemeinschaften. Auch viele Studierende stre- übel einspringen, denn allfällige Klagen
023 ben diese Vertragsform an, um der eingangs und insbesondere der Verlust der Wohnung
erwähnten Hierarchisierung innerhalb der WG würden alle treffen.
zu entgehen. Allerdings sind die Gründe, die
es einem_r Vermieter_in ratsam erscheinen Zustimmung aller Vertragspartner_
lässt, derartige Verträge vorzuziehen, für die innen
MieterInnen nicht besonders günstig. Problematischerweise kann diese Situa-
tion, wenn sie längerfristig anhält oder
Streitgenossenschaft öfter vorkommt, nur einvernehmlich gelöst
Mieter_innen, die eine gemeinsame Haupt- werden, da jede Änderung des Vertrages der
miete innehaben, bilden juristisch gese- Zustimmung aller Vertragspartei-
hen eine Streitgenossenschaft, was nichts en bedarf, d.h. auch der WG-Partner_innen,
anderes heißt, als dass das Mietrecht zwar die die Miete schuldig geblieben sind und
das Verhältnis zwischen WG und Vermieter_in des Vermieters. Sogar die Auflösung der WG,
regelt, aber das Verhältnis der Wohnungs- d.h. die Kündigung der Wohnung ist nur
partnerInnen nicht nur ungeregelt ist, son- gemeinsam möglich.
dern die WG insgesamt als Streitgenossen-
schaft nur handlungsfähig ist, wenn sie sich Mieter_innenwechsel
einig ist und an einem Strang ziehen kann. Noch komplizierter wird es dann, wennWohngemeinschaften - mögliche Vertragsformen
es z.B. durch einen Mieter_innenwechsel
strittig wird, wer welchen Anteil zu zahlen Unser Tipp aus der Beratung:
hat und/oder vermeintliche oder berechtigte Da es in einer Wohnung keine Subzähler
Forderungen gegeneinander aufgerechnet gibt, lassen sich verbrauchsabhängige
werden. Oft besteht die einzige – noch Kosten nur schätzen. In der Praxis gibt es
dazu nur mündliche – Abmachung darin, häufig Streit um die verbrauchsabhängigen
alle anfallenden Kosten aliquot aufzuteilen. Kosten, wenn die Anwesenheiten, z.B.
Dabei wird oft nicht bedacht, dass nicht durch vorübergehende jobbedingte Abwe-
alle Wohnkosten monatlich gleichbleibend senheiten, sehr unterschiedlich sind oder
sind. Die Betriebskosten z.B. sind in der wenn die Partnerin_der Partner eines_einer
Regel aconto-Zahlungen, die einmal im Jahr Mitbewohner_in sehr häufig anwesend ist.
abgerechnet werden, die Wartung der Therme Anwesenheiten lassen sich aber mitproto-
ist nur einmal im Jahr zu zahlen, während kollieren und auch unterschiedliche Schlüs-
allfällige Reparaturkosten oft genug nicht sel vereinbaren.
vorhersehbar sind.
Auch für ein Zimmer, das zeitweilig leer
Hinter der immer wiederkehrenden Frage steht und wegen nicht eingehaltener Kün-
nach den Kündigungsfristen steht die Frage digungsfristen noch weiter bezahlt werden 022
danach, wer letztendlich für ein zeitweilig muss, kann man vereinbaren, dass kein oder 023
leerstehendes Zimmer zahlen muss. Auch ein geringerer Anteil an den verbrauchsab-
wenn bei einer gemeinsamen Hauptmiete das hängigen Kosten bezahlt werden muss. Im
Ausscheiden einzelner Mitbewohner_innen nur Prinzip kann alles, was sich zählen oder
einvernehmlich getroffen werden kann, sollte messen lässt, Grundlage für Kostenver-
die Zeit, mit der ein Ausscheiden angekündigt teilungsschlüssel sein, wenn man es nur
werden muss, schriftlich vereinbart werden. rechtzeitig vereinbart.
Ein weiterer Streitpunkt sind die ver- Dies sollte jedoch alles schon bei Beginn
brauchsabhängigen Ausgaben, zu guter geklärt werden und auch schriftlich festge-
Letzt gipfeln alle diese Punkte in dem Streit halten werden. Nehmt euch zu Beginn viel
um die Kaution. Da wie gesagt das Ver- Zeit für die Diskussion und geht nicht davon
hältnis bei einer gemeinsamen Hauptmiete aus, dass alles so sein wird, wie ihr das zu
keinerlei gesetzlichen Vorgaben unterliegt, Beginn erwartet.
können Vereinbarungen nach Belieben
ausgemacht werden. Je mehr mögliche Entwicklungen ihr disku-
tiert, je mehr Fragen schon vorab geklärt
werden, desto unwahrscheinlicher wird euchdie Wohngemeinschaft die Freund_innen- der beste Standard) aufrecht zu erhalten
schaft kosten. Das ist keine Kleinkrämerei, ist, auch wenn die Wohnung insgesamt als
sondern ein guter Prüfstein dafür, ob ihr Kategorie A eingestuft werden kann, weil
überhaupt miteinander auskommt. Es lohnt Bad und Toilette ja gemeinsam benutzt wer-
sich jedenfalls, auch das Kapitel über die den. Bei einem Altbau bzw. im Vollanwen-
Haupt-/ Untermiete zu lesen, um sich Anre- dungsbereich ist eine Mietzinsüberprüfung
gungen für mögliche Einigungen zu holen. in so einem Fall überaus aussichtsreich.
Trotzdem: häufig sind VermieterInnen, die
derartige Rechtskonstruktionen wählen,
Einzelvermietung von eher kleine, die sehr uninformiert über die
Zimmern mietrechtliche Gesetzeslage und Recht-
sprechung sind. Sie orientieren sich eher
an ihrem individuellen Rechtsempfinden
Vereinzelt vermieten Vermieter_innen in als an der tatsächlichen Rechtslage. Diese
ihren WG-tauglichen Wohnungen die Zimmer Einschätzung trifft natürlich nicht auf alle
einzeln. Sie wollen damit letztendlich eine zu, Vorsicht ist aber allemal angesagt.
024 höhere Miete erzielen kann als bei Gesamt-
025 vermietung einer Wohnung.
Die Praxis zeigt, dass die Fülle der ungeklär- Hauptmiete / Untermiete
ten Probleme, die in der Folge auftreten,
z.B. bei der Aufteilung variabler Kosten
wie Energie, Heizung etc. oder bei den Bei dieser Mietform geht es darum, dass
Instandhaltungs- und Wartungspflichten, ein alleiniger Hauptmieter_eine alleinige
die auf die MieterInnen überwälzt werden, Hauptmieterin mit den anderen Mitglie-
fast unüberschaubar sind. Deshalb ist es zu dern der WG Untermietverträge abschließt.
empfehlen, Regelungen für diese Kosten zu Um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden,
finden. sollte nach Möglichkeit kein Unterver-
mietverbot im Mietvertrag enthalten sein,
Große Hausverwaltungen lassen in der Regel auch wenn dieses letztlich nicht wirklich
die Finger von so einer Lösung. Auch des- durchsetzbar wäre.
halb, weil es durch die Rechtsprechung doch
deutliche Zweifel daran gibt, ob bei so einer Wir empfehlen dabei unbedingt schriftliche
Lösung die Einstufung der einzelnen Zimmer Untermietverträge abzuschließen, leider
als Kategorie A (mietrechtlich gesehen gibt es keine für WGs geeignete Musterver-Wohngemeinschaften - mögliche Vertragsformen
träge
Beachte: Bestimmte Kosten wären bei die- Zulässiger Untermietzins
ser Vertragsgestaltung von der Hauptmie- Wie hoch der zulässige Untermietzins sein
terin_vom Hauptmieter alleine zu tragen. darf, errechnet sich aus dem Hauptmietzins
Deshalb sollten hier vertragliche Vereinba- (also ohne Betriebskosten und Umsatzsteu-
rungen getroffen werden. er). Bei einer gänzlichen Untervermietung
darf der Untermietzins maximal 150% des
Sowohl im Interesse des_der Hauptmie- Hauptmietzinses ausmachen.
ters_in als auch für die Untermieter_innen
sollten vor allem diese Bereiche geregelt Bei teilweiser Vermietung, wie in WGs,
werden: gilt dies sinngemäß durch anteilmäßige
Berechnung. Dabei ist die Höhe des Haupt-
• Aufteilung der Mietzahlungen, mietzinses zum Zeitpunkt des Abschlus-
• Betriebskosten, ses des Untermietvertrages maßgeblich.
• Heizkosten und Energiekosten, Betriebskosten, Umsatzsteuer und Entgelt
• sowie anfallende Kosten der Wartung, für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
Instandhaltung und Erneuerung von können anteilig weitergegeben werden.
z.B. Waschmaschinen etc. 024
Auch für einen Untermietvertrag gilt: Bei 025
Wir möchten zu diesen Punkten sowohl einer Befristung ist ein Abschlag von 25%
die mietrechtliche Seite erläutern als auch zu gewähren! Wenn die Hauptmieterin_der
Vorschläge für die Kostenaufteilung liefern. Hauptmieter nicht umsatzsteuerpflichtig ist,
Das eigentliche Problem der Kostenauftei- ist in dem Untermietzins keine Umsatzsteu-
lung liegt aber in der eventuellen Fluktu- er inkludiert.
ation der Mitglieder der WG während eines
bestehenden Hauptmietverhältnisses.
Es wäre wohl unfair, wenn der_die Haupt-
mieter_in auf diesen laufenden Kosten
sitzen bleiben würde. Die Schwierigkeit
besteht auch darin, dass die Behandlung
einiger Kosten, wie z.B. die Betriebskosten
(BK) mietrechtlich geregelt sind, andere
aber vertraglich vereinbart werden müssen/
sollten. Beachtet also vor allem auch
diesen Fall.Aconto-Zahlungen und Heizkosten
Abrechnungen
Anders als bei den BK müssen die Heizkos-
ten (HK) bei einer zentralen Wärmeversor-
Betriebskosten gung des Hauses (z.B. bei Fernwärme) nach
dem Verbrauch pro Wohneinheit abgerech-
Die Betriebskosten (BK) sind Teil der net werden. Beim Wechsel des Hauptmie-
Gesamtmiete (Hauptmietzins+BK+10% UST) ters_der Hauptmieterin müssen also genaue
und werden in monatlichen Pauschalen Ablesungen erfolgen.
vorgeschrieben. Bis spätestens Juni des
laufenden Jahres müssen die Kosten des Das stellt bei einem fortbestehenden
Vorjahres mittels einer BK-Abrechnung Mietverhältnis kein Problem dar, weil die
gegenüber den Hauptmieter_innen abge- HK-Abrechnungen des Vorjahres ebenfalls
rechnet und dabei die BK-Teilzahlungen jeweils bis Ende Juni des laufenden Jahres
(BK-aconti) in Abzug gebracht werden. In vorgelegt werden müssen. Die sich aus der
einer WG werden die monatlichen BK-Teil- Abrechnung – in den meisten Fällen – er-
zahlungen innerhalb der Gesamt-Untermiete gebende Nachzahlungen muss dann die_der
026 anteilsmäßig (entweder im Verhältnis der Hauptmieter_in bezahlen, bzw. anteilsmä-
027 gemieteten Nutzfläche oder nach der Anzahl ßig auf die Untermieter_innen aufteilen.
der Personen) aufgeteilt.
Bei einem Wechsel der Mieter_innen einer
Wenn sich aus der BK-Abrechnung des Vor- WG während einer Abrechnungsperiode
jahres eine Nachzahlung ergibt, wird diese ist der konkrete Verbrauch fast unmög-
eben auch anteilsmäßig aufgeteilt. Wenn lich festzustellen, da kaum jedes einzelne
es innerhalb einer solchen Abrechnungs- Zimmer einen Abrechnungsvorrichtung hat,
periode zu einem Mieter_innenwechsel geschweige denn der Verbrauch der allge-
gekommen ist, gilt die Regelung gleich wie meinen Räume (Küche, Bad, Vorzimmer) zu
bei den Hauptmieten: immer der_die- jenige eruieren ist.
Mieter_in ist dafür zuständig, der_die zum
Zeitpunkt der Bekanntgabe der BK-Abrech- Wir möchten auf dieses Problem nur auf-
nung Mieter_in ist. Das mag unlogisch merksam machen, die Lösung müssen die
erscheinen, ist aber rechtlich eindeutig Mitglieder der WG selbst finden, vor allem
so geregelt. Dadurch gäbe es auch kein wenn es eine eventuelle Nachzahlung aus
Problem beim Wechsel von Mieter_innen der Jahresabrechnung des Vorjahres gibt.
innerhalb einer WG. Hier muss also eine Lösung für die Nachzah-
lung innerhalb der WG gefunden werden.Wohngemeinschaften - mögliche Vertragsformen
Beispiel: Untermieter_in zieht Ende Februar Die Wartungs- und auch Reparaturkosten
aus, die Abrechnung kommt Ende Juni und z.B. einer Waschmaschine, eines Herdes ge-
es wird eine Nachzahlung gefordert. Eine hen meist ins Geld und sind gleichzeitig in
mögliche Variante wäre, mit dem_der schei- fast allen Hauptmietverträgen auf den_die
denden Mieter_in bei Auszug eine schrift- Hautmieter_in überwälzt.
liche Vereinbarung zu treffen, die ihn_sie
zur anteiligen Kostentragung (sowohl nach Der_die Hauptmieter_in muss hier über den
Mietanteil als auch nach Wohnzeit) im Untermietvertrag zu einer fairen Lösung für
Nachhinein verpflichtet. alle kommen, am besten sollte man dieses
Thema unbedingt vor Gründung der WG bzw.
Strom, Gas, etc. vor Unterzeichnung der jeweiligen Verträge
gemeinsam lösen. Es handelt sich hier um
In den meisten Wohnungen sind Thermen die erste große (materielle) Bewährungspro-
angebracht, die sowohl Warmwasser als be für die WG.
auch Wärme liefern. Die Abrechnungen er-
folgen auch hier jährlich durch die Energie- Klar muss auch sein, dass solche Kosten
versorgerunternehmen. nicht auf bereits ausgeschiedene Mieter_in-
nen überwälzt werden können, zumal dann 026
Bei einem Wechsel der Untermieter_innen nicht, wenn sie erst nach dem Ausscheiden 027
während einer solchen Abrechnungsperio- entstehen. Wenn nicht Willkür (bewusste
de, die meist für ein Jahr vorgesehen ist, Beschädigungen) nachgewiesen werden
stellt sich das Problem ähnlich wie bei den kann, gibt es keinen rechtlich haltbaren
Heizkosten. Daher siehe Lösungsvorschlag ursächlichen Zusammenhang zwischen Re-
bei den Heizkosten. paraturhäufigkeit, Alter der Geräte und Ge-
brauch. Das bedeutet aber, dass für solche
Instandhaltungskosten Kosten die gerade bestehende Gemeinschaft
aufkommen muss.
Da Instandhaltungskosten extrem unbere- Ob die Instandhaltung oder die Erneuerung
chenbar sind, lohnt es sich für derartige von mitvermieteten Gegenständen, wie z.B.
Kosten anzusparen. Wenn alle Mitbewoh- Haushaltsgeräten rechtlich von den Mieter_
ner_innen z.B. monatlich einen kleinen innen geleistet werden muss, hängt in erster
Betrag auf ein Sparbuch einzahlen, können Linie vom Hauptmietvertrag ab. Zum Thema
damit diese Kosten bezahlt werden. Al- Überwälzung der Instandhaltungspflichten
lerdings sollte auch in diesem Fall geklärt der Vermieter_innen auf die Mieter_innen
werden, wie mit dem Geld verfahren wird, siehe Punkt „Fallen im Mietvertrag- Thermen-
wenn eine_einer vorzeitig auszieht. reparatur oder Ausmalen?“ (ab Seite 19).Wenn Hauptmieter_innen im Vollanwen- tätigkeit fällig, ob nun das Mietverhältnis
dungsbereich des MRG wesentliche Investi- fünf Jahre oder zehn Jahre etc. dauert oder
tionen in der Wohnung tätigen, also etwa unbefristet ist.
schadhafte Böden oder Elektroinstallationen Die Weitergabe der Provision an Untermie-
auf eigene Kosten erneuern lassen, haben ter_innen ist rechtlich gesehen nicht mög-
Sie bei Auszug einen Anspruch auf Ersatz lich, da laut Immobilienmaklerverordnung
dieser Kosten. Allerdings werden zehn eine Provision nicht von den Vermieter_in-
Prozent pro Jahr abgeschrieben. Da dies nen verlangt werden kann.
aber nur auf ganz bestimmte Erneuerungen
zutrifft und andere ohnehin von der_dem Unser Vorschlag ist daher, dass der_die
Vermieter_in zu tragen wären, fragt im Hauptmieter_in eine Mietzinsvorauszahlung
Einzelfall immer vor der Investition in der verlangt. Wichtig ist dabei nur, dass schrift-
Mietrechtsberatung nach! lich festgehalten wird, auf welche Zeit diese
Wie solche Kosten in der WG aufgeteilt Mietzinsvorauszahlung bezogen ist, da
werden, ist natürlich schwierig, da nur der ansonsten dies rechtlich gesehen nicht als
Hauptmieter_die Hauptmieterin Anspruch echte Mietzinsvorauszahlung gewertet wer-
auf Kostenersatz hat und das ganze erst den würde, sondern als verbotene Zahlung.
028 nach Auszug erfolgt. Beachtet werden muss, dass die monatli-
029 che Miete nicht die zulässige Untermiete
Am einfachsten wäre es, wenn der_die überschreitet. Hingegen muss die Miete
Hauptmieter_in materiell in der Lage wäre, nach Auslaufen der Zeit, in der Mietzins-
die gesamte Neuanschaffung auf seine vorschreibung angerechnet werden muss,
Kosten zu übernehmen, damit gäbe es bei nicht erhöht werden, da eine Staffelung des
Beendigung einzelner Unter-Mietverhältnis- Mietzinses erlaubt ist.
se keine Aus- und Rückzahlungsprobleme,
aber das scheitert in den meisten WGs an Handhabung der Kaution
den fehlenden Finanzen.
Meistens wird bei Abschluss eines Miet-
Vorschlag: Provisionsaufteilung vertrages eine Kaution verlangt. Sie dient
Die Vermittlungsprovision (meist zwei zur Sicherstellung des Vermieters_der
Brutto-Monatsmieten) ist verlorenes Geld, Vermieterin für etwaige, vom Mieter_von
weil sie formalrechtlich nur gegenüber ei- der Mieterin nachweislich angerichtete Be-
nem_einer Hauptmieter_innen und dem_der schädigungen oder Mietzinsrückstände bei
Makler_in anfällt. Es kann und sollte aber Beendigung des Dienstverhältnisses.
nicht sein, dass der_die Hauptmieter_innen Ob überhaupt eine Kaution zu leisten ist,
auf diesen Kosten sitzen bleibt. Eine Pro- in welcher Höhe und in welcher Form (bar,
vision ist bei entsprechender Vermittlungs-Wohngemeinschaften - mögliche Vertragsformen
Sparbuch oder Bankgarantie), das ist Ver- jedoch nur, wenn ein fliegender Wechsel
einbarungssache zwischen Vermieter_in und gelingt. Deshalb sollte man sich schon ganz
Mieter_in. am Anfang auf Kündigungsfristen einigen.
Die Mieterin_der Mieter muss nach kor-
rekter Beendigung des Mietverhältnisses Kündigung und
den Kautionsbetrag grundsätzlich verzinst einvernehmliche Auflösung
zurück bekommen. Wird die Kaution in
bar und nicht in Form eines Sparbuches
überreicht, sollte die Mieterin_der Mieter Kündigungen durch Vermieter_innen müssen
unbedingt eine schriftliche Zahlungsbestä- im Gegensatz zu jenen der Mieter_innen
tigung verlangen. Ganz wichtig ist es, dass immer gerichtlich erfolgen.
bei Mietbeginn und auch bei der Rückgabe
die Beschaffenheit der Wohnung exakt Mieter_innen müssen auf jeden Fall schrift-
festgehalten wird. lich kündigen. Die Kündigung sollte, um
sicher zu gehen, eingeschrieben zugestellt
Im günstigsten Fall sollte ein Übergabe- werden.
protokoll erstellt werden, in dem nicht nur
das Inventar sondern auch allfällige Mängel In der Praxis der studentischen WGs ist die 028
festgehalten werden und das sowohl von Einhaltung der Kündigungsfristen ein immer 029
Vermieter_in als auch Mieter_innen unter- wiederkehrender Streitpunkt, da weder Un-
schrieben wird. Wenn der_die Vermieter_in tervermieter_innen noch Untermieter_innen
dazu nicht bereit ist und auch sonst, sollte in der Regel über ein Budget verfügen, das
der Zustand der Wohnung durch Fotos genau erlauben würde, für Wohnraum zu zahlen,
dokumentiert werden. der nicht benötigt wird.
Wohngemeinschaften sollten diese Überga- Die Kündigungsfrist beginnt erst zu laufen,
beprotokolle bei jedem Mieter_innenwechsel wenn schriftlich gekündigt worden ist. Da-
machen. Das sichert nicht nur untereinander bei ist zu beachten, dass für die Einhaltung
ab, sondern kann auch bei Streitigkeiten der Fristen der Zeitpunkt der Zustellung
mit dem_der Vermieter_in als Dokumentati- maßgeblich ist, der Postweg darf nicht ein-
on verwendet werden. gerechnet werden. Auch hier empfiehlt sich,
um Streit vorzubeugen, der eingeschriebene
Die meisten WGs handhaben die Kaution in Brief.
der Praxis so, dass neue Mieter_innen den
alten Mieter_innen ihren Anteil der Kaution Von der gerichtlichen und schriftlichen Kün-
ausbezahlen. In der Praxis funktioniert das digung ist die einvernehmliche Auflösungzu unterscheiden. Eine einvernehmliche Achtung: Die Formulierung „das Recht
Auflösung kann natürlich jederzeit erfolgen, nach Ablauf eines Jahres zum Monatsletz-
Kündigungsfristen brauchen nicht eingehal- ten unter Einhaltung einer dreimonatigen
ten werden. Obwohl diese Auflösung auch Kündigungsfrist zu kündigen“ bedeutet eine
konkludent, also schlüssig erfolgen kann, Mindestbindung von 16 Monaten.
empfiehlt es sich, diese einvernehmliche Manchmal wird vereinbart, dass sich die
Auflösung schriftlich zu vereinbaren, diese vereinbarte Kündigungsfrist verkürzt, wenn
muss dann von allen Vertragspartner_innen ein_e Nachmieter_in gestellt wird. In der
unterzeichnet werden. Praxis erweist sich dies aber als schwieri-
ge Vereinbarung, da ein_e Nachmieter_in
Zunächst hängt dieser Teil davon ab, ob natürlich von den Verbleibenden akzeptiert
der Hauptmietvertrag ein befristeter oder werden muss und es keinen Rechtsanspruch
ein unbefristeter ist. Ist beispielsweise der darauf geben kann.
Hauptmietvertrag auf drei Jahre befristet
und die verschiedenen Untermieten werden
erst danach abgeschlossen (wobei auch für
die Untermieten eine Dreijahresbefristung
030 gesetzlich vorgeschrieben ist), so bleibt
031 nichts anderes übrig, als die Untermieten
unbefristet abzuschließen mit dem Vermerk,
dass auf Grund des befristeten Hauptmiet-
vertrages die unbefristeten Untermietver-
hältnisse automatisch mit dem Hauptmiet-
vertrag enden.
Zu unterscheiden sind die gesetzlichen Kün-
digungsfristen und die vereinbarten Kündi-
gungsfristen. Bei einer unbefristeten Miete
beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist
einen Monat, bei befristeten Verträgen drei
Monate (nach Ablauf des ersten Jahres). Der
Unterschied besteht darin, dass die Kündi-
gungsfristen bei befristeten Verträgen nach
Ablauf eines Jahres unabdingbar sind.Weitere Tipps …
Weitere Tipps ...
und was noch zu beachten ist
Wohnungssuche: nach Zimmergröße. Dies sollte aber auch
Die ÖH hat eine eigene Job-, Praktika- und schriftlich festgelegt werden, damit immer
Wohnungsbörse: unter www.schwarzesbrett- klar ist, wer wie viel Miete zu zahlen hat.
oeh.at findest du viele Angebote für
provisions-freie Wohnungen und WG Zimmer. Indexanpassungen
Im Teilanwendungsbereich des Mietrechts
Wohnbeihilfe in Wien findet sich manchmal eine Klausel, die be-
sagt, dass der_die Vermieter_in eine nicht
032 Die Wohnbeihilfe ist in jedem Bundesland geltend gemachte Indexanpassung drei Jah-
033 anders geregelt. Auskünfte dazu erteilen die re rückwirkend (!) einfordern kann. Wenn
jeweils zuständigen Behörden. In Wien und dies passiert, hat die WG möglicherweise
der Steiermark etwa können Studierenden- viel Miete nachzuzahlen. Beobachtet auf der
WGs eine Wohnbeihilfe beantragen. In Wien Seite der Statistik Austria die Entwicklung
erhalten nur sehr wenige Studierenden- des Verbraucherpreisindexes genau und legt
WGs tatsächlich eine Wohnbeihilfe, da die euch eventuell das Geld zurück.
Regelungen streng ausgelegt werden und
das Haushaltseinkommen häufig zu gering
oder zu hoch ist, um den Förderrichtlinien Untervermietung während
zu entsprechen. eines Auslandssemesters
Wie die Unterstützung zwischen den Be-
wohner_innen einer WG aufgeteilt wird, ist Bei der Untervermietung während eines
Vereinbarungssache. Auslandsemesters gibt es einen Haken,
weil nämlich auch bei Untermietverträgen
Da es sein kann, dass die einzelnen Mit- die gesetzliche Mindestbefristung von drei
bewohner_innen recht unterschiedliches Jahren gilt.
Einkommen haben, kann es sinnvoll sein,
die Wohnbeihilfe anders aufzuteilen, alsWeitere Tipps … und was noch zu beachten ist
Wie kann man nun dieses Problem angehen, Das Ganze muss sehr gewissenhaft sein,
wenn die meisten Studierenden höchstens darf also auf keinen Fall in den Geruch der
für ein oder zwei Semester anderswo studie- Willkürlichkeit kommen, da der Gesetzgeber
ren und dabei die Wohnung an der Heim-Uni zu Recht eine allzu leichte Durchbrechung
nicht verlieren möchten? des Kündigungsschutzes ausschließen
möchte.
Vorschlag: Untermietvertrag
Es wird ein schriftlicher (!) unbefristeter
Untermietvertrag (UV) abgeschlossen. Mietzinsüberprüfung
In diesem UV wird schriftlich vereinbart,
dass das Untermietverhältnis spätestens Bei Altbauten, bzw. im Vollanwendungsbe-
bei Eintritt der Beendigung des Studiums reich des Mietrechtes können Mieter_innen
außerhalb des Wohnortes und bei ent- innerhalb festgesetzter Fristen (bei unbe-
sprechender vorheriger Ankündigung mit fristeten Verträgen innerhalb der ersten drei
Setzung einer Kündigungsfrist von einem Jahre, bei befristeten bis ein halbes Jahr
Monat (zum Monatsletzten) als aufgekün- nach der Rückstellung der Wohnung) die
digt gilt. Höhe der Miete überprüfen lassen.
032
Am besten ist dabei, wenn dieses Ereignis Auch wenn die gesetzlichen Mietzinsober- 033
zeitlich schon vertraglich festgelegt werden grenzen bei Verträgen, die nach 1994 abge-
kann. Trotzdem sollte man die Kündigung schlossen wurden, durch ein Zuschlagsystem
aus formalrechtlichen Gründen schreiben. derart verwässert sind, dass noch nicht
Außerdem sollte der_die Untermieter_in einmal Expert_innen im Einzelfall sichere
genügend Zeit zur Räumung der Wohnung Angaben über deren Höhe machen können,
haben. nach wie vor gilt, in Österreich werden die
Mieten im Vollanwendungsbereich gesetz-
Das Mietrecht schreibt dazu (§ 30, Absatz lich reguliert und nicht durch Angebot und
2 Z13): Als wichtiger Kündigungsgrund Nachfrage!
ist anzusehen, wenn ein im Mietvertrag
schriftlich als Kündigungsgrund vereinbar- Das untransparente Zuschlagssystem führt
ter Umstand eintritt, der in Bezug auf die jedoch dazu, dass nahezu alle Vermieter_in-
Kündigung oder die Auflösung des Miet- nen eine überhöhte Miete verlangen. Das
verhältnisses für den Untervermieter_die heißt umgekehrt natürlich auch, dass sich
Untervermieterin als wichtig und bedeutsam eine Mietzinsüberprüfung oft lohnt.
anzusehen ist.Anhang
Anhang: Gesetzestexte
und Begriffserklärungen
Gesetzestexte 1. der Mietgegenstand zur Gänze unter-
vermietet werden soll,
Wichtige Gründe gegen
Untervermietung im 2. der in Aussicht genommene Untermiet-
036 Vollanwendungsbereich des MRG zins eine im Vergleich zu dem vom Un-
037 tervermieter zu entrichtenden Mietzins
§ 11. (1) Auf ein vertragliches Verbot der und etwaigen sonstigen Leistungen
Untervermietung kann sich der Vermie- des Untervermieter_der Untermieterin
ter_die Vermieterin nur berufen, wenn ein unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
wichtiger Grund gegen die Untervermietung darstellt,
vorliegt. Ein wichtiger Grund gegen die Un-
tervermietung liegt insbesondere vor, wenn 3. die Anzahl der Bewohner_innen einer
gemieteten Wohnung die Anzahl der
Wohnräume übersteigt oder nach der
Aufnahme des Untermieters_der Unter-
mieterin übersteigen würde, oder
4. wenn mit Grund zu besorgen ist, dass
der Untermieter_die Untermieterin den
Frieden der Hausgemeinschaft stören
wird.Anhang: Gesetzestexte und Begriffserklärungen
das Eigentum, die Sittlichkeit oder
Kündigungsbeschränkungen im die körperliche Sicherheit schuldig
Geltungsbereich des MRG macht, sofern es sich nicht um Fälle
(Voll- und Teilanwendung) handelt, die nach den Umständen als
geringfügig zu bezeichnen sind; dem
§ 30. (1) Der Vermieter_die Vermiete- Verhalten des Mieters_der Mieterin
rin kann nur aus wichtigen Gründen den steht, soweit er_sie es unterließ, die
Mietvertrag kündigen. (2) Als ein wichtiger ihm_ihr mögliche Abhilfe zu schaffen,
Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn das Verhalten seines Ehegatten_seiner
Ehegattin und der anderen mit ihm_ihr
1. der Mieter_die Mieterin trotz einer zusammenwohnenden Familienangehö-
nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolg- rigen sowie der von ihm_ihr sonst in
ten Mahnung mit der Bezahlung des die gemieteten Räume aufgenommenen
Mietzinses über die übliche oder ihm Personen gleich;
bisher zugestandene Frist hinaus, min-
destens aber acht Tage im Rückstand 4. der Mieter_die Mieterin den Mietge-
ist; genstand mit oder ohne Beistellung
von Einrichtungsgegenständen ganz 036
2. der Mieter_die Mieterin, dessen ver- weitergegeben hat und ihn offenbar 037
einbarter Mietzins ganz oder teilweise in naher Zeit nicht für sich oder die
in eigenen Dienstleistungen besteht, eintrittsberechtigten Personen
die bedungenen Dienste vertragswidrig (§ 14 Abs. 3) dringend benötigt oder,
verweigert; wenngleich auch nur teilweise, durch
Überlassung an einen Dritten gegen
3. der Mieter_die Mieterin vom Mietge- eine im Vergleich zu dem von ihm zu
genstand einen erheblich nachtei- entrichtenden Mietzins und etwaigen
ligen Gebrauch macht, namentlich eigenen Leistungen an den Dritten
den Mietgegenstand in arger Weise unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
vernachlässigt oder durch sein rück- verwertet.
sichtsloses, anstößiges oder sonst grob Die teilweise Weitergabe einer
ungehöriges Verhalten den Mitbe- Wohnung kommt einer gänzlichen
wohner_innen das Zusammenwohnen Weitergabe gleich, wenn die nicht wei-
verleidet oder sich gegenüber dem tergegebenen Teile der Wohnung nicht
Vermieter_der Vermieterin oder einer zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses
im Haus wohnenden Person einer mit des Mieters_der Mieterin oder der ein-
Strafe bedrohten Handlung gegen trittsberechtigten Personen regelmäßig
verwendet werden;5. die vermieteten Wohnräume nach dem wenn es sich um eine vom_von der
Tod des_der bisherigen Mieters_Mie- Wohnungseigentümer_in nach Woh-
terin nicht mehr einem dringenden nungseigentumsbegründung vermietete
Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Eigentumswohnung handelt;
Personen (§ 14 Abs. 3) dienen;
9. der Vermieter_die Vermieterin den
6. die vermietete Wohnung nicht zur Mietgegenstand für sich selbst oder für
Befriedigung des dringenden Wohn- Verwandte in gerader Linie dringend
bedürfnisses des Mieters_der Mieterin benötigt und dem Mieter_der Mieterin
oder der eintrittsberechtigten Personen Ersatz beschafft wird;
(§ 14 Abs. 3) regelmäßig verwendet
wird, es sei denn, dass der Mieter_ 10. der Vermieter_die Vermieterin den
die Mieterin zu Kur- oder Unterrichts- Mietgegenstand, der schon vor der
zwecken oder aus beruflichen Gründen Kündigung zur Unterbringung von
abwesend ist; Arbeitern oder sonstigen Angestellten
des eigenen Betriebes bestimmt war,
7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht für diesen Zweck dringend benötigt;
038 zu der im Vertrag bedungenen oder
039 einer gleichwertigen geschäftlichen 11. ein dem Bund, einem Bundesland oder
Betätigung regelmäßig verwendet wer- einer Gemeinde gehöriger Mietgegen-
den, es sei denn, dass der Mieter_die stand auf eine Art verwendet werden
Mieterin nur vorübergehend wegen soll, die in höherem Maß den Inte-
Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts ressen der Verwaltung dient als die
abwesend ist; gegenwärtige Verwendung, und dem
Mieter_der Mieterin Ersatz beschafft
8. der Vermieter_die Vermieterin die wird;
gemieteten Wohnräume für sich selbst
oder für Verwandte in absteigender 12. bei Untermietverhältnissen durch die
Linie dringend benötigt und ihm_ihr Fortsetzung der Untermiete wichtige
oder der Person, für die der Miet- Interessen des Untervermieters_der
gegenstand benötigt wird, aus der Untervermieterin verletzt würden, na-
Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein mentlich wenn der Untervermieter_die
unverhältnismäßig größerer Nachteil Untervermieterin den Mietgegenstand
erwüchse als dem Mieter_der Mieterin für sich selbst oder für nahe Angehöri-
aus der Kündigung; die Abwägung der ge dringend benötigt oder wenn ihm_
beiderseitigen Interessen entfällt, ihr nach den Umständen die Aufrecht-Sie können auch lesen
