UBS Outlook Schweiz - Richtungswechsel Ausblick für Wirtschaft und Immobilienmarkt
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UBS Outlook Schweiz
Februar 2023 | Chief Investment Office GWM | Finanzanalyse
Richtungswechsel
Ausblick für Wirtschaft
und Immobilienmarkt
UBS Outlook Schweiz 1. Quartal 2023 Bitte beachten Sie die wichtigen rechtlichen Informationen am Ende der Publikation. Regional CIO Schweiz: Dr. Daniel Kalt Chefredaktion: Dr. Alessandro Bee, Dr. Katharina Hofer Redaktion: Agnes Zavala, Viviane Goldstein Redaktionsschluss: 13. Januar 2023 Desktop: CIO content design Titelbild: Getty Images Sprachen: Deutsch, Englisch, Französisch und Italienisch Kontakt: ubs.com/cio Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 2
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser tende Herausforderungen bleiben.
Auf diese Themen werden wir in
Im vergangenen Jahr war die Konjunk der vorliegenden Ausgabe von
turentwicklung in der Schweiz geprägt UBS Outlook Schweiz näher eingehen.
durch das noch vorhandene Aufhol
potenzial aus der Covid-Rezession Im zweiten Teil unserer Publikation
einerseits und durch die von der Pan nehmen wir den Schweizer Immobi
demie und dem Ukraine-Krieg verur lienmarkt näher unter die Lupe. Der
sachten Lieferkettenengpässe anderer kräftige Zinsanstieg zeigte auf dem
seits. Hinzu kamen die explodierenden Eigenheimmarkt bezüglich Preisent
Energiepreise sowie die Sorgen um die wicklung bisher kaum Bremsspuren.
Daniel Kalt Energieversorgungslage. Weil darüber Das dürfte sich aber in Verbindung mit
Chefökonom Schweiz hinaus die Zentralbanken aufgrund der erwarteten Konjunkturverlangsa
der stark steigenden Inflation die Zin mung im laufenden Jahr ändern und
sen kräftig anhoben, hat sich in die Nachfrage nach Wohneigentum
Europa die Konjunktur inzwischen auf drosseln. Einschneidender wird sich
ein Niveau abgeschwächt, das an eine das wirtschaftliche Umfeld wohl auf
Rezession grenzt. Der Wachstumsaus Renditeliegenschaften auswirken,
blick im laufenden Jahr präsentiert denn diese müssen nun wieder mit
sich auch hierzulande, zumindest für Anleihen um Investorengelder konkur
die erste Jahreshälfte, sehr verhalten. rieren. Etwaige Mietzinssteigerungen
werden sinkende Bewertungen nicht
Während sich 2023 die Lieferketten aufhalten können.
allmählich normalisieren dürften,
gehen wir davon aus, dass sich die
Risiken hinsichtlich der Energieversor Viel Vergnügen bei der Lektüre!
gungslage nicht so schnell beseitigen
lassen. Für Unternehmen in der
Schweiz werden ausserdem der struk
turelle, vor allem demografiebedingte
Arbeitskräftemangel sowie das latente
Risiko einer Frankenaufwertung anhal
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 3Von Inflationssorgen zu Konjunkturrisiken
Von Inflationssorgen
zu Konjunkturrisiken
Im vergangenen Jahr haben der Nachholkonsum und die Rückkehr der Teuerung die
Schweizer Wirtschaft geprägt. Die kommenden Quartale dürften durch Konjunktur
risiken und einen Inflationsrückgang charakterisiert sein. Der Teuerungsanstieg macht
sich jedoch auch 2023 bemerkbar: mit Leitzinsen und 10-jährigen Renditen über
1 Prozent und einem gegenüber dem Euro und US-Dollar stärkeren Franken.
Alessandro Bee, Florian Germanier, Carla Ganzoni
Wirtschaft und Inflation
In den letzten beiden Jahren wurde die hiesige Wirtschaft Auch die Auslandsnachfrage ist von der Energiekrise
durch das Aufholpotenzial unterstützt, das nach dem star betroffen. Je stärker die Wirtschaft in der Eurozone da
ken Einbruch der Wirtschaft während der Pandemie ent runter leidet, desto mehr nimmt die Nachfrage nach
standen ist. Die Industrie realisierte dieses Potenzial bereits Schweizer Exporten ab. Wir erwarten ein Schweizer
2021, die binnenorientierten Dienstleistungsbranchen BIP-Wachstum von lediglich 0,7 Prozent in diesem Jahr
(Gastronomie, Tourismus, Freizeit) konnten aber erst nach (Abbildung 1).
der Aufhebung der Covid-Massnahmen davon profitieren.
Inzwischen ist das Aufholpotenzial jedoch ausgeschöpft –
dieser Rückenwind für die Schweizer Wirtschaft wird im
laufenden Jahr deutlich abflauen.
Risiken dominieren 2023
Das konjunkturelle Umfeld ist in diesem Jahr von Risiken
geprägt. In den USA dürfte der starke Zinsanstieg zu einer Abbildung 1
markanten Wachstumsabkühlung – möglicherweise gar zu Abkühlung von Wachstum und Inflation
einer Rezession − führen, was wiederum Schweizer Exporte BIP-Wachstum, Arbeitslosigkeit und Inflation,
belastet. In China ist die Wirtschaftserholung von der in Prozent, mit UBS-Prognosen (*)
Covid-Politik abhängig. Mit der raschen Öffnung dürfte
5
China die Weltwirtschaft unterstützen, aber Verzögerun
gen bei der Öffnung stellen gleichzeitig ein Risiko für glo 4
bale und Schweizer Lieferketten dar.
3
Wegweisend für die hiesige Konjunktur ist aber die
2
Entwicklung der Energiekrise in Europa. Die 2022 stark
gestiegenen Preise für Erdgas und Elektrizität belasten die 1
Haushaltseinkommen und die Gewinnmargen der Unter
nehmen. Gleichzeitig bremst die Ungewissheit über die 0
künftigen Preise und Zweifel an der allgegenwärtigen Ver 21 *22 *23 *24 21 22 *23 *24 21 22 *23 *24
BIP-Wachstum Arbeitslosigkeit Inflation
fügbarkeit von Energie in der Zukunft die Investitionen von
Schweizer Firmen. Quellen: Macrobond, UBS
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 4Von Inflationssorgen zu Konjunkturrisiken
Energie auch im nächsten Winter ein Thema
Während im Sommer 2022 teilweise russisches Erdgas zur
Zinsen
Auffüllung der Gasspeicher verwendet wurde, dürfte diese Der überraschende Inflationsanstieg zwang die Schweize
Möglichkeit in diesem Jahr wegfallen, sodass Europa even rische Nationalbank (SNB), 2022 die Negativzinspolitik zu
tuell mit weniger Reserven in den nächsten Winter startet. beenden. Massgebend für die künftige Ausgestaltung der
Die Herausforderungen im Energiesektor dürften über das Geldpolitik ist die weitere Teuerungsentwicklung. Um einer
laufende Jahr hinaus andauern. Inflationsverfestigung vorzubeugen, dürfte die SNB im
März ihren Leitzins um weitere 0,5 Prozentpunkte (Pp.)
Allerdings hat die Coronapandemie gezeigt, dass sich anheben (Tabelle 1). Mit der Rückkehr der Inflation in das
Haushalte und Unternehmen rasch auf eine neue Situation SNB-Zielband von 0 bis 2 Prozent im Jahresverlauf erwarten
einstellen können. Das Wachstum dürfte im kommenden wir auch ein Ende der Zinserhöhungen. Sollte die Inflation
Winter zwar unter der erhöhten Unsicherheit leiden, aber hingegen auf einem höheren Niveau verharren, wird die
nicht einbrechen. Im Verlauf des nächsten Jahrs dagegen SNB nicht zögern, auch in der zweiten Jahreshälfte die Leit
erwarten wir einen deutlichen Aufschwung. Doch nach zinsen weiter anzuheben.
einem langsamen Start in das kommende Jahr dürfte das
Wachstum 2024 lediglich 1 Prozent betragen. Neben der Inflation ist auch die Geldpolitik der Europäi
schen Zentralbank (EZB) ein wichtiger Wegweiser für die
Die Erholung des Arbeitsmarkts dürfte mit der Konjunktur SNB. Beschliesst die EZB im März eine weniger restriktive
abschwächung ein Ende finden. Aufgrund des strukturellen Geldpolitik als die heute erwartete Leitzinsanhebung auf
Arbeitskräftemangels (siehe Abschnitt «Herausforderungen 3 Prozent, würden wir auch von der SNB einen kleineren
für Unternehmen in 2023») steigt die Arbeitslosigkeit 2023 oder gar keinen Zinsschritt erwarten. Hingegen dürfte die
allerdings nur leicht. SNB an einer Erhöhung von 0,5 Pp. festhalten, wenn die
EZB ihre Geldpolitik restriktiver als erwartet gestaltet,
Inflation fällt 2023 unter 2-Prozent-Marke zumal die Inflation hierzulande deutlich tiefer ist als in
Der starke Anstieg der Energiepreise liess die Schweizer der Eurozone.
Inflation im vergangenen Jahr auf das höchste Niveau seit
1993 klettern. In diesem Jahr dürfte der Inflationsdruck Symmetrische Devisenmarktinterventionen
aber deutlich nachlassen und die Teuerung im Jahresverlauf Während sich die SNB in der Vergangenheit darauf konzen
unter die 2-Prozent-Marke fallen. trierte, eine zu starke Frankenaufwertung zu verhindern,
war ein stärkerer Franken wegen seiner inflationsdämpfen
Weiterhin inflationsbefeuernd wirkt der Anstieg der Mieten den Eigenschaft zuletzt sogar erwünscht. Die SNB ver
und Strompreise, doch die inflationsdämpfenden Faktoren kaufte im Herbst Devisen, um eine Abwertung des Fran
überwiegen: Wir erwarten eine Stabilisierung der Energie kens zu verhindern, und dürfte diese Devisenverkäufe auch
preise im Vergleich zu 2022. Mit der Normalisierung der 2023 wiederholen, wenn eine deutliche Frankenabwertung
Lieferketten fallen Engpässe als Inflationstreiber weg. droht.
Die Konjunktureintrübung wird den Spielraum der Unter
nehmen zur Preisanhebung deutlich einschränken. Kehrt die Inflation in diesem Jahr ins Zielband zurück,
Zudem wird ein Lohnanstieg von 2,2 Prozent (gemäss dürfte für die SNB ein starker Franken an Attraktivität ver
UBS-Lohnumfrage vom Herbst 2022) kaum ausreichen, lieren. Falls sich der Franken in dieser Situation deutlich
um eine Lohn-Preis-Spirale in Gang zu setzen. aufwertet und die Eurozone in eine tiefe Rezession fällt,
würde die SNB voraussichtlich wieder Devisen kaufen.
Wir erwarten in diesem Jahr eine Inflation von 2,1 Prozent, Erste Zinssenkungen der SNB werden erst erfolgen, wenn
gefolgt von 1,3 Prozent in 2024. sie sicher sein kann, dass die Inflationsrisiken nachhaltig
abgeklungen sind – das wird unserer Meinung nach erst
2024 der Fall sein.
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 5Von Inflationssorgen zu Konjunkturrisiken
Seitwärtstrend bei 10-jährigen Anleihen Abbildung 2
Die Zinsen von 10-jährigen Anleihen sind im letzten Jahr SNB-Ausschüttungen auch 2023 unwahrscheinlich
stark angestiegen, weil der Kapitalmarkt vom Leitzinsan
Geschätzte Wahrscheinlichkeit, in Prozent, eines Gewinns von
stieg überrascht wurde. Da heute aber künftige Leitzins über 40 Milliarden Franken per Ende …
erhöhungen vom Markt bereits erwartet werden, dürften
100
sich am langen Ende der Zinskurve keine starken Verände
90
rungen ergeben. Wir rechnen mit einem Seitwärtstrend der 80
Zinsen in der heutigen Bandbreite (Tabelle 1). 70
60
Tabelle 1 50
40
Prognosen zu Schweizer Zinsen in % 30
Juni 23 Dez. 23 20
10
Leitzinsen 1,5% 1,5%
0
CHF 10j. Zinsen 1,25% 1,25% 2023 2024 2025 2026 2027
Quelle: UBS Quelle: UBS
SNB-Gewinnpotenzial steigt,
Ausschüttungen bleiben vorerst unsicher
Der globale Inflations- und Zinsanstieg wirkte sich stark abwerten, dürfte das Gewinnpotenzial gar bei über
auf das SNB-Portfolio aus. Der simultane Rückgang der 20 Milliarden liegen. Unsere (konservative) Gewinn
Anleihen- und Aktienkurse verursachte einen Rekord potenzialschätzung für das gesamte SNB-Portfolio
verlust und schürte Ängste, dass die SNB langfristig liegt bei 10 bis 15 Milliarden.
nicht mehr in der Lage sein wird, Gewinne zu erzielen
und Ausschüttungen vorzunehmen. Damit im nächsten Jahr eine Ausschüttung erfolgt,
müsste die SNB 2023 wohl einen Gewinn von rund
Das langfristige Gewinnpotenzial des SNB-Portfolios 40 Milliarden Franken generieren1. Basierend auf unse
hat sich aber in den letzten zwölf Monaten verbessert. ren Rendite- und Risikoerwartungen für verschiedene
Mit höheren Zinsen steigen die Zinseinnahmen. Gleich Anlageklassen beträgt die Wahrscheinlichkeit eines
zeitig erhöht der Rückgang der Aktienbewertung deren SNB-Gewinns über diesem Betrag weniger als 30 Pro
künftige Renditeerwartungen, wovon das SNB-Gewinn zent. Mittelfristig sind Ausschüttungen aber durchaus
potenzial ebenfalls profitiert. Negativ wirkt sich hinge realistisch. So liegt die Wahrscheinlichkeit, dass die SNB
gen die höhere Verzinsung der Sichtguthaben aus, die bis 2027 einen Gewinn von über 40 Milliarden Franken
die SNB bezahlen muss. generiert, bei 60 Prozent (Abbildung 2).
Einen massgeblichen Einfluss auf das Gewinnpotenzial Das längerfristige Gewinnpotenzial hängt aber auch
hat der Franken. Bewegt sich dieser zurück zu seinem stark von der Portfoliogrösse der SNB ab. Veräussert
fairen Wert (der Kaufkraftparität, siehe Abschnitt diese ihre Devisenreserven, schrumpft das Portfolio
«Währungen»), dürfte er gegenüber den meisten Wäh und damit auch die Wahrscheinlichkeit hoher Bilanz
rungen deutlich aufwerten und das Gewinnpotenzial gewinne.
bei rund 10 Milliarden Franken liegen. Bleibt jedoch
eine gewisse Frankenüberbewertung bestehen oder
1
Eine Ausschüttung erfolgt nur, wenn die Summe aus Jahresergebnis
fällt gar der faire Wert des Frankens, sodass dieser weni
nach Zuweisung an die Rückstellung für Währungsreserven (Annahme:
ger stark aufwertet, liegt das Potenzial eher bei 15 Milli Zuweisungen von 5 Milliarden pro Jahr) und dem Gewinnvortrag aus
arden. Sollte der Franken seitwärts tendieren oder gar dem vorhergehenden Jahr positiv ist.
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 6Von Inflationssorgen zu Konjunkturrisiken
Währungen
2022 war der Schweizer Franken als sicherer Hafen
gefragt. Inflationsüberraschungen, Zinserhöhungen der (Relative) Kaufkraftparität
wichtigen Zentralbanken und die Geopolitik stärkten die
Nachfrage. Die Theorie der relativen Kaufkraftparität besagt,
dass die Wechselkursveränderung zwischen
Für Schweizer Exporteure wurde die Frankenaufwertung zwei Ländern in der langen Frist die Inflations-
jedoch durch die im Ausland deutlich höhere Inflation differenzen ausgleicht. Die Währung einer Wirt
kompensiert. Die Kaufkraftparität des EURCHF- und des schaft mit hoher Inflation wertet sich längerfristig
USDCHF-Wechselkurses hat sich um knapp 17 Prozent gegenüber der Währung einer Wirtschaft mit
zugunsten der Schweizer Exporteure verändert. Der starke tiefer Inflation ab.
Rückgang der EURCHF-Kaufkraftparität führte dazu, dass
der Schweizer Franken gegenüber dem Euro nicht mehr
überbewertet ist. Gegenüber dem US-Dollar akzentuierte
sich gar die Unterbewertung des Frankens.
Drei Szenarien zur Frankenbewertung
Wie sich die Bewertung des Frankens in den nächsten
fünf Jahren entwickelt, hängt vom Verlauf der globalen
Inflation ab. Bei einer Rückkehr zu vergangenen Inflations
trends (Basisszenario) dürften sich die Inflationsdifferenzen
zwischen dem Ausland und der Schweiz deutlich verklei
nern und den Rückgang in den Kaufkraftparitäten verlang
samen. In einem solchen Szenario erwarten wir den fairen
Wert von EURCHF in fünf Jahren bei 0.92 und von USDCHF
bei 0.70 (Tabelle 2).
Tabelle 2
Prognosen zur Kaufkraftparität USDCHF und EURCHF
Kaufkraftparität von EURCHF
Aktuell 2023 2024 2025 2026 2027
Basisszenario 0.99 0.97 0.96 0.95 0.94 0.92
Szenario Stagflation 0.99 0.86 0.80 0.75 0.72 0.70
Szenario Finanzkrise 0.99 1.10 1.07 1.06 1.05 1.04
Kaufkraftparität von USDCHF
Aktuell 2023 2024 2025 2026 2027
Basisszenario 0.76 0.76 0.74 0.73 0.71 0.70
Szenario Stagflation 0.76 0.65 0.60 0.56 0.54 0.53
Szenario Finanzkrise 0.76 0.84 0.81 0.80 0.79 0.78
Quelle: UBS
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 7Von Inflationssorgen zu Konjunkturrisiken
Kommt es gar zu einem starken Rückgang der Energie Tabelle 3
preise, analog zur Finanzkrise von 2008/2009, dürfte das Prognosen zu USDCHF und EURCHF
ausländische Preisniveau stärker fallen als hierzulande. Die Juni 23 Dez. 23
Folge wäre eine Umkehr der Inflationsdifferenzen und ein
Anstieg der Kaufkraftparität. Kurzfristig könnte der faire EURCHF 0.95 0.95
Wert von EURCHF auf 1.10 zurückkehren und von USDCHF USDCHF 0.89 0.86
auf 0.84. Nach dem Ende der Rezession wäre aber wieder Quelle: UBS
mit einer tieferen Inflation in der Schweiz und damit auch
mit einer fallenden Kaufkraftparität zu rechnen.
Verharrt hingegen die globale Inflation in den kommenden Lieferketten haben sich normalisiert. Gleichzeitig fallen
Jahren auf dem aktuellen Niveau, sodass die ausländischen die Frachtkosten. Eine Konjunkturabkühlung dürfte dieser
Inflationsdifferenzen zur Schweiz hoch bleiben, dürfte der Entspannung weiter Vorschub leisten.
faire Wert von EURCHF auf 0.70 und von USDCHF auf 0.53
fallen. Die Energiepreise dürften aber weiterhin deutlich über dem
Niveau von vor zwei Jahren liegen. Europa wird 2023 noch
Franken 2023 wieder überbewertet? stärker auf Importe von verflüssigtem Erdgas angewiesen
Der Wirtschaftsabschwung in der Eurozone macht den sein, was auch dessen Preise weiterhin unterstützen dürfte.
Schweizer Franken auch in diesem Jahr attraktiv. Wir
erwarten einen Rückgang von EURCHF auf 0.95 bis Ende Umschwung am Arbeitsmarkt belastet Unternehmen
2023 (Tabelle 3). Gegenüber dem US-Dollar dürfte der Die Entwicklung des Schweizer Arbeitsmarkts nach der
Schweizer Franken 2023 hingegen unterbewertet bleiben. Coronakrise erstaunt. Nur zwei Jahre nach einer sehr tiefen
Mit dem Ende des Zinserhöhungszyklus sollte zwar die Rezession zeigt er sich zunehmend ausgetrocknet. Die
Überbewertung des Dollars in den Vordergrund rücken Arbeitslosenrate ist 2022 auf das tiefste Niveau seit mehr
und den Dollar schwächen. Jedoch bleibt in allen drei als zwanzig Jahren gefallen. Ein Grund hierfür liegt in der
beschriebenen Szenarien die Kaufkraftparität des USDCHF- erfolgreichen Arbeitsmarktpolitik des Bunds während der
Wechselkurses deutlich unter unserer Spot-Prognose von Krise, ein anderer in den strukturellen Veränderungen des
0.86 Ende 2023, sodass die Überbewertung des Dollars Arbeitsmarkts.
gegenüber dem Franken bestehen bleibt.
Die Arbeitsmarktgesamtrechnung des Bundesamts für
Statistik (BFS) zeigt, dass 2021 die Zahl der Erwerbstätigen
um 67 000 Personen zugenommen hat. Das ist keine stär
Herausforderungen für kere Zunahme als im jährlichen Schnitt der letzten zehn
Unternehmen 2023 Jahre. Auch die Netto-Einwanderung von Erwerbstätigen
war 2021 nicht höher als im letzten Jahrzehnt.
Für Schweizer Unternehmen war die grösste Herausforde
rung zu Beginn des letzten Jahrs die mit der Pandemie Ein anderer Faktor hat das Angebot an Arbeitnehmenden
verbundenen Einschränkungen. Während diese im Verlauf sogar verringert: Während im letzten Jahrzehnt netto
des letzten Frühjahrs aufgehoben wurden, blieben Eng durchschnittlich 19 000 Personen pro Jahr neu in den
pässe in den Lieferketten bestehen. Im Verlauf des letzten Arbeitsmarkt eintraten, verliessen 2021 6000 Personen
Jahrs gewannen dann die Energiekrise und die damit ein mehr den Arbeitsmarkt, als eingetreten sind. Diese Diffe
hergehenden Preisausschläge zunehmend an Bedeutung. renz ist grösstenteils durch den demografischen Wandel
zu erklären. In einer alternden Gesellschaft gehen mehr
2023 dürften einige dieser Herausforderungen an Dring Personen in Rente, als dass junge Personen nachrücken2.
lichkeit verlieren, dafür müssen sich Unternehmen anderen Um vakante Stellen zu besetzen, wurden Unternehmen
und neuen stellen. gezwungen, zunehmend auf erwerbslose Personen
zurückzugreifen. 2021 wurden 42 000 neue Arbeitneh
Entspannung bei Lieferketten – bei Energie nicht mende aus der Gruppe der Erwerbslosen rekrutiert – mehr
Bei den Engpässen in den Lieferketten zeichnet sich als doppelt so viele wie im Schnitt des letzten Jahrzehnts.
sowohl auf globaler als auch auf Schweizer Ebene eine
deutliche Entspannung ab. In den Umfragen des Einkaufs
managerindizes sehen die Unternehmen die Lieferfristen 2
Es ist aber auch zusätzlich vorstellbar, dass Arbeitnehmende − teils infolge
auf dem gleichen Niveau wie vor der Pandemie – die der Covid-Pandemie − ihre Erwerbstätigkeit aufgegeben haben.
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 8Von Inflationssorgen zu Konjunkturrisiken
Der starke Rückgang der Arbeitslosigkeit ist deshalb zu Handlungsbedarf bei Politik und Unternehmen
einem guten Teil auf den demografischen Wandel zurück Die bisher beschlossene Anpassung des Rentenalters kann
zuführen und weniger auf eine überdurchschnittliche die Situation nur teilweise entschärfen – durch die AHV-
Nachfrage nach Arbeitskräften. Reform dürfte das Arbeitskräftepotenzial um 20 000 bis
50 000 Personen steigen. Auch auf eine nachlassende
Ein ähnliches Ergebnis zeigt sich auch in der jüngsten Arbeitskräftenachfrage sollte nicht gesetzt werden. Für
UBS-Lohnumfrage. In der im November 2022 publizierten eine Schliessung der Lücke müsste das Wachstum der
Umfrage geben 80 Prozent der Firmen an, Probleme bei Arbeitskräftenachfrage um 0,4 Pp. geringer sein als das
der Besetzung offener Stellen zu haben. 2021 haben Bevölkerungswachstum.
65 Prozent, 2016 erst 45 Prozent der Unternehmen ange
geben, diesbezüglich Schwierigkeiten zu haben. Zwei Der Arbeitskräftemangel dürfte im nächsten Jahrzehnt die
Drittel der befragten Unternehmen sehen den demografi grösste Herausforderung für Schweizer Unternehmen und
schen Wandel als den wichtigsten Grund für den Arbeits die Wirtschaftspolitik bilden. Eine Erhöhung der Einwande
kräftemangel. rung stellt dabei aufgrund gesellschaftlicher und politischer
Widerstände nur eine ergänzende Massnahme dar. Im Mit
Herausforderung des nächsten Jahrzehnts: telpunkt steht somit eine stärkere Integration von älteren
Arbeitskräftemangel Arbeitnehmenden und Müttern in das Arbeitsleben – hier
Auf Basis des Referenzszenarios zur Entwicklung der besteht noch Potenzial.
Erwerbsbevölkerung des BFS dürfte das Arbeitskräfte
angebot zwischen 2021 und 2030 um 215 000 Personen
3
Das Eintrittsalter in das Berufsleben schwankt je nach Bildungsweg
zwischen 15 und 25 Jahren.
wachsen. Dazu trägt insbesondere die Zuwanderung von
Erwerbstätigen bei – 400 000 zusätzliche Personen, falls
sich der seit 2011 andauernde Trend fortsetzt. Abbildung 3
Der demografische Wandel wirkt in die entgegengesetzte
Mehr Arbeitsmarktaustritte als -eintritte in
Richtung. In diesem Jahrzehnt (2021 bis 2030) erreichen diesem Jahrzehnt
820 000 Personen, die 2021 erwerbstätig waren, das Renten Eintritte: Personen, die erwerbstätig sind und 20 Jahre alt werden;
alter. Währenddessen rücken lediglich 680 000 Personen Austritte: Erwerbspersonen, die im nächsten Jahrzehnt das
Pensionsalter erreichen; in Tausend Personen
nach, das heisst, sie erreichen das zwanzigste Lebensjahr
und sind erwerbstätig 3. Dies steht im deutlichen Kontrast 1000
zum letzten Jahrzehnt und zur Zeitspanne von 2001 bis 800
2010 (Abbildung 3). 600
400
Seit 2000 wächst die Zahl der Erwerbstätigen im Schnitt
200
um 0,2 Pp. stärker als die Bevölkerung. Setzt sich dieser
Trend fort, dürfte der Arbeitsmarkt bis ins Jahr 2030 rund 0
490 000 Arbeitskräfte neu nachfragen. Vergleicht man –200
Arbeitsnachfrage und -angebot, dann entsteht bis 2030 2001 bis 2010 2011 bis 2020 2021 bis 2030
eine Lücke von rund 270 000 Arbeitskräften (ohne AHV- Eintritte (20 Jahre) Austritte (64 resp. 65 Jahre) Differenz
Reform). Quellen: BFS, UBS
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 9Getty Images
Immobilienmarkt:
Neue alte Welt
Wohnen hat sich verteuert, die Kaufkraft der Haushalte erodiert und Immobilien
konkurrieren stärker mit Anleihen um Investorengelder. Bei Eigenheimen erwarten
wir im laufenden Jahr nur leicht steigende Preise. Die Bewertungen der Rendite
liegenschaften hingegen dürften insgesamt sinken.
Claudio Saputelli, Matthias Holzhey, Katharina Hofer, Maciej Skoczek
Stärkere Haushaltsbildung, höherer Wohnraumbedarf, (noch) keine grösseren finanziellen Einbussen hinnehmen
steigende Beschäftigung und anziehende Konsumgüter und sind wirtschaftlich relativ gut aufgestellt. Die Kauf
nachfrage kurbelten im Vorjahr die Flächennachfrage an. kraft für den Neuerwerb eines Eigenheims ist hingegen
2023 dürften sich allerdings diese Immobilienmarkttreiber weiter erodiert, da die Eigenheimpreise der Einkommens
abschwächen. entwicklung in den letzten drei Jahren enteilten. Bei
gleicher Fläche und unter Einhaltung der Tragbarkeits
Ein durchschnittlicher Mieterhaushalt kann wenig sparen kriterien sind aktuell beim Eigentumserwerb entweder
und verfügt insgesamt nur über ein geringes Vermögen. knapp 20 Prozent mehr Einkommen oder gut 50 Prozent
Die Teuerung von Gütern des täglichen Gebrauchs und die mehr Eigenkapital im Landesdurchschnitt nötig als vor
steigenden Heiz- und Stromkosten reduzieren den finan der Pandemie. Vor dem Hintergrund gesunkener Ver
ziellen Spielraum. In Regionen mit erhöhtem Leerstand mögen dürfte damit auch bei Eigenheimen der Flächen
werden sich Vermieter deshalb hüten, den Mietern die konsum zurückgehen.
durch den steigenden Referenzzinssatz berechtigten Miet
zinserhöhungen eins zu eins aufzubürden. Zudem wird die Die tiefere Kaufkraft der Haushalte färbt ausserdem auf
Umzugsneigung sinken. Denn ein Wohnungswechsel den Markt für Renditeimmobilien ab. Lassen sich Miet
bedingt in vielen Regionen bei gleichbleibenden Haus erhöhungen nur begrenzt durchsetzen, drückt dies auf
haltsausgaben eine Flächenreduktion von bis zu 20 Pro die Bewertungen. Liegenschaftspreise dürften vor allem
zent. Gesamthaft dürfte der Wohnflächenbedarf somit an Spitzenlagen im Wohn- und Bürosegment abnehmen.
notgedrungen stärker hinterfragt werden. Denn höhere Zinsen verbessern die relative Attraktivität von
Anleihen, sodass Immobilien nicht mehr zu den Rendite
Viele Eigentümerhaushalte müssen dank langfristiger stars unter den Schweizer Anlageklassen gehören. Selek
Hypotheken und moderater Verschuldung tendenziell tivität ist daher das diesjährige Schlüsselwort.
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 10Immobilienmarkt: Neue alte Welt
Eigenheime: Verschnaufpause Abbildung 4
Teure Lagen bleiben gefragt
erwartet Veränderung der Angebotspreise nach Preisniveau*,
2022 gegenüber dem Vorjahr, in Prozent
Die starken Preisanstiege von Eigenheimen haben sich
2022 fortgesetzt. Im Fahrwasser eines starken Wirtschafts 15
wachstums nahmen die Eigenheimpreise innert Jahresfrist
um 5,5 Prozent zu. Dabei verteuerten sich Einfamilien
10
häuser etwas stärker als Eigentumswohnungen. Regional
waren die Preisanstiege zwar relativ homogen. Gleichwohl
vermochten sich die teuren Lagen weiter abzusetzen. 5
Negative Vorzeichen
Die Zinswende hinterliess demnach bisher kaum Brems 0
spuren im Eigenheimmarkt. Einer der Gründe dafür war der Tief Median Luxus
Run auf Geldmarkthypotheken, die sich im Jahresverlauf Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser
2022 deutlich weniger verteuert haben als die Langfrist * Tief: 10-Prozent-Quantil in den günstigsten 50 Prozent der Gemeinden;
hypotheken. Die Eigenheimkäufer, die auf variable Hypo Luxus: 90-Prozent-Quantil in den teuersten 10 Prozent der Gemeinden;
Median: 50-Prozent-Quantil in den übrigen Gemeinden
theken setzten, erwarteten wohl auch nicht signifikant
Quellen: Wüest Partner, UBS
höhere Leitzinsen über einen längeren Zeitraum. Der
Zinseffekt auf die Nachfrage wird zusätzlich dadurch
gedämpft, dass die Hypothekarzinsen vom steuerbaren
Einkommen abgezogen werden können und somit die
Haushaltsfinanzen nicht vollumfänglich belasten. Doch die
starken Preisanstiege dürften im laufenden Jahr mit der
erwarteten wirtschaftlichen Abkühlung sowie vor dem
Hintergrund nochmals höherer Leitzinsen ein Ende finden.
Die erwarteten Finanzierungskosten über die Laufzeit von
zehn Jahren haben sich unabhängig von der Länge der Zins
anbindung im Vorjahresvergleich mehr als verdoppelt. Ein
turbulentes Börsenjahr 2022 belastete zudem die Vermögen
und somit das zur Verfügung stehende Eigenkapital für die
Finanzierung eines Eigenheims. Die laufenden Kosten der
eigenen vier Wände sind zum ersten Mal seit 2014 wieder
höher als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Ebenfalls Zweitwohnungen:
haben Neuinvestitionen in Buy-to-Let (Kauf zur Vermietung)
an Attraktivität verloren. Denn die langfristigen Fremdkapi Abschwächung in Sicht
talzinsen liegen höher als die erwartete Einkommensrendite,
sodass der Einsatz von teurerem Fremdkapital eine im Fach Die Angebotspreise für Zweitwohnungen stiegen
jargon «negative Hebelwirkung» zur Folge hat. im vergangenen Jahr um fast 10 Prozent im Lan
desdurchschnitt. Allerdings dürften solche Preisan
Nachfrage verliert an Breite stiege vorerst der Vergangenheit angehören, da
Die abflauende Nachfrage trifft aber auf ein geringes sich Käufer zunehmend weigern, die verlangten
Angebot. Die Zahl der Baugesuche für neue Wohnungen Kaufpreise zu zahlen. Die Nachfrage verlagert sich
sinkt seit 2018. Gestiegene Baukosten und der Mangel an ausserdem vermehrt auf kleinere Objekte und
Fachpersonal in der Baubranche erweisen sich hier als Regionen mit einem allgemein tieferen Preis
Bremsklötze. Immerhin dürfte die zukünftig geringere niveau. Angesichts der wirtschaftlichen Verlang
Nachfrage nach Buy-to-Let-Objekten, die in der Vergan samung rechnen wir für 2023 mit einem deutlich
genheit rund einen Drittel des Neuzugangs von Eigenhei geringeren Preisanstieg in diesem Segment. Flacht
men absorbiert hat, der Knappheit etwas entgegenwirken. zudem die ausländische Nachfrage nach Top
Zudem wird sich der Wohnbau wohl vermehrt zu den liegenschaften ab, ist regional mit sinkenden
Eigenheimen verlagern, da Mietwohnungen an Investi Preisen zu rechnen.
tionsattraktivität eingebüsst haben. Trotzdem erwarten wir,
dass der Eigenheimmarkt mittelfristig unterversorgt bleibt.
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 11Immobilienmarkt: Neue alte Welt
Die Nachfrage nach Eigenheimen wird wieder selektiver Wohnungsnachfrage ungebremst
und übertriebene Preisvorstellungen der Verkäufer werden Dabei zeigt sich die Wohnungsnachfrage ungebrochen
mit der neuen kritischeren Marktrealität kollidieren. Doch robust. Der ausgetrocknete hiesige Arbeitsmarkt zieht eine
die tiefere Zahlungsbereitschaft für die eigenen vier Beschleunigung der Zuwanderung aus der EU in die
Wände muss nicht zwingend sinkende Preise nach sich Schweiz nach sich. Zudem wurde in den vergangenen bei
ziehen, solange die Zahl der Beschäftigten in den Hoch den Jahren eine deutlich höhere Zahl an Wohneinheiten
lohnbranchen weiter stark wächst. Wir rechnen für das zusätzlich vermietet oder verkauft als im Mittel der letzten
laufende Jahr mit gesamthaft leicht steigenden Eigenheim Dekade. Dies ist einerseits auf eine verstärkte Haushaltsbil
preisen. Dabei dürften sich Einfamilienhäuser, auch auf dung zurückzuführen – insbesondere die Zahl der Einperso
grund ihres stark beschränkten Angebots, mit 1,5 Prozent nenhaushalte stieg seit 2019 überdurchschnittlich stark an.
etwas mehr verteuern als Eigentumswohnungen mit Andererseits führte das vermehrte Arbeiten im Homeoffice
1,0 Prozent. Das wäre der erste inflationsbereinigte Preis zur Verlagerung von Erstwohnsitzen in die Berge und damit
rückgang seit über zwei Jahrzehnten. zu mehr Zweitwohnsitzen in den städtischen Regionen.
Beide Effekte werden sich zwar aufgrund der schwächeren
Konjunktur in den nächsten Quartalen verlangsamen. Den
Mietwohnungen: Vom noch dürfte der Bedarf an Wohnungen die Bautätigkeit
weiterhin übertreffen.
Verkäufer- zum Käufermarkt
Leerstand im Sinkflug
Im turbulenten wirtschaftlichen Umfeld zu Beginn der Der Wohnungsleerstand wird sich daher über die nächsten
Coronapandemie verfestigte sich die Erwartung anhalten Quartale zurück zum langjährigen Schweizer Durchschnitt
der Negativzinsen. Dies befeuerte die Nachfrage nach von gut 1 Prozent bewegen. Rückenwind für diese Ent
Mehrfamilienhäusern, sodass deren Transaktionspreise wicklung kommt von der gesunkenen Zahl der gestellten
zwischen Anfang 2020 und dem 3. Quartal 2022 um rund Baugesuche, die 2022 um 20 Prozent tiefer lag als im
10 Prozent zulegten. An Spitzenlagen verteuerten sich Durchschnitt der drei vorhergehenden Jahre. Zudem redu
Wohnrenditeliegenschaften in dieser Periode sogar um bis zieren die deutlich erhöhten Baukosten die Rentabilität
zu 30 Prozent. Doch spätestens seit dem Ende der Negativ neuer Bauprojekte, was deren Umsetzung verzögert oder
zinsära ist das Investoreninteresse an topgelegenen Wohn teilweise gar verhindert.
liegenschaften stark rückläufig: Die Transaktionspreise sin
ken, während die Nettoanfangsrenditen allmählich wieder
nach oben tendieren.
Abbildung 5
Sinkende Preise trotz steigender Mieten
Veränderung der Transaktionspreise für Wohnrenditeliegenschaen sowie der Angebots- und Bestandesmieten;
pro Quartal gegenüber dem Vorjahr, in Prozent
8
6
4
2
0
–2
–4
2019 2020 2021 2022 2023*
Preise Angebotsmieten Bestandesmieten
Quellen: BFS, SNB, Wüest Partner, UBS
*Schätzung UBS
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 12Immobilienmarkt: Neue alte Welt
Die Angebotsmieten (Mieten bei Erst-, Neu- und Wieder
vermietung) dürften dieses Jahr daher um rund 2,5 Prozent
Büroflächen: Flucht in die
steigen. Im Grossraum Zürich, in der Zentralschweiz und in
der Genferseeregion, wo die Leerstandsquoten deutlich
Qualität
unter dem Landesdurchschnitt liegen, ist sogar mit einem Ein Homeoffice-Effekt lässt sich in den Kennzahlen des
Anstieg der Angebotsmieten im mittleren einstelligen Büroflächenmarkts trotz Befürchtungen kaum erkennen.
Prozentbereich zu rechnen. Im Gegensatz zu den letzten Die Angebotsquote von Büroflächen sank in den letzten
Jahren dürften auch die Angebotsmieten im oberen vier Quartalen spürbar von 6,9 auf rund 6,0 Prozent und
Mietpreissegment anziehen, da aufgrund der höheren liegt damit am unteren Rand der Bandbreite der letzten
Hypothekarzinsen die Konkurrenz mit dem Wohneigentum 15 Jahre. Dieser Rückgang war regional breit abgestützt
abgenommen hat. und eine direkte Folge der guten Konjunktur, die sich in
einer 5 bis 6 Prozent höheren Bürobeschäftigung äussert
Cash-Flows hinken hinterher als Ende 2020.
Bestandesmieten (Mieten von bestehenden Mietverhältnis
sen) werden voraussichtlich schwächer steigen als die Büroflächen werden in absehbarer Zeit dennoch nicht zur
Angebotsmieten. Zwar erlaubt das geltende Mietrecht, Mangelware, denn die Pipeline für Bauprojekte ist gut
aufgrund der erwarteten Erhöhung des Referenzzinssatzes gefüllt. Bis 2024 wird das Angebot an modernen Büro
und der gestiegenen Konsumentenpreise die Bestandsmie flächen insbesondere in der Westschweiz deutlich steigen.
ten bis Ende 2023 gesamthaft um 3 bis 4 Prozent anzuhe Die Bauplanung deutet aber mittelfristig auf eine klare
ben. Doch nur Mietverträge, die auf dem heutigen Refe Verlangsamung der Neubauproduktion hin. Die Baubewilli
renzzinssatz von 1,25 Prozent beruhen, sind in einem gungen liegen bereits seit einigen Jahren unter dem lang
ersten Schritt von der Erhöhung betroffen. Zudem werden fristigen Durchschnitt. Höhere Finanzierungskosten und
angesichts gestiegener Nebenkosten und tieferer Kaufkraft die Unsicherheit bezüglich der Marktperspektiven für
vieler Haushalte wohl nicht alle Vermieter ihren Anspruch Büroflächeninvestitionen haben in 2022 das Interesse
tatsächlich durchsetzen wollen. an neuen Projekten zusätzlich gesenkt.
Auch dürfte die Zahl der Mieterwechsel mit den steigenden Grün ist Trumpf
Angebotsmieten sinken, was eine Anpassung der Mieten Neubauten haben aktuell einen klaren Vermarktungsvorteil
auf das marktübliche Niveau verlangsamt. Altmieter mit gegenüber dem Altbestand. «Grüne» Büroräumlichkeiten
über 15-jährigen Mietverträgen bezahlen im Landesdurch werden zunehmend zu einem Standbein firmeninterner
schnitt fast 30 Prozent weniger Miete als Neumieter. In Nachhaltigkeitsstrategien. Mieter – insbesondere internati
Genf und Lausanne, wo dieser Unterschied zwischen onal tätige Firmen – achten daher immer stärker auf den
Bestandes- und Marktmieten besonders ausgeprägt ist, Nachhaltigkeitsstatus ihrer Büroflächen. Homeoffice führt
haben bis zu 40 Prozent der Mieter solche Verträge. Ein all zudem zu einem Wettbewerb zwischen Büro- und Heim
fälliger Wohnungswechsel würde für diese Mieter stark arbeitsplätzen. Der Qualitätsstandard der Büroflächen hat
steigende Mietzinskosten mit sich bringen. folglich für die Rekrutierung und Bindung von Talenten an
Bedeutung gewonnen und ist somit ein wichtiger Faktor
In den Wohnliegenschaftsportfolios wird es daher nur teil für den Vermietungserfolg.
weise und mit Verzögerung zu steigenden Einnahmen
kommen. Im Zusammenspiel mit den aktuellen Zinserwar Ein breiter Sanierungsboom ist bisher aber ausgeblieben,
tungen sind Wohnrenditeliegenschaften derzeit um 10 bis da die rein finanziellen Anreize relativ gering waren. Denn
15 Prozent überbewertet. Die Mieten steigen zu wenig, um die Energiekosten bewegen sich für viele Mieter in einer
den negativen Zinseffekt auf die Objektwerte aufwiegen zu vernachlässigbaren Grössenordnung von 1 bis 2 Prozent
können. Wir erwarten daher für die nächsten Quartale des Gesamtaufwands. Diese Zurückhaltung dürfte aller
Wertkorrekturen am Transaktionsmarkt. dings schon bald verfliegen: Aufgrund des zunehmenden
strategischen Stellenwerts nachhaltiger Flächen sowie einer
möglichen Verschärfung gesetzlicher Anforderungen
erwarten wir an guten Lagen eine erhöhte Sanierungs
aktivität in Richtung «grüne» Büros.
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 13Immobilienmarkt: Neue alte Welt
Nur das Beste zählt
Das Beschäftigungswachstum in den Bürobranchen dürfte
Verkaufsflächen: Kein Verlass
sich 2023 gegenüber dem Vorjahr auf rund 1,0 Prozent
mehr als halbieren, was voraussichtlich zu leicht steigenden
auf Konsumenten
Angebotsquoten führen wird. Die Inflation dürfte über die Die realen Detailhandelsumsätze lagen zwischen Januar
Indexierung in laufenden Mietverträgen zwar generell und November 2022 gut 6 Prozent höher als in der glei
höhere Mietzinsen begünstigen. Das Potenzial für real stei chen Periode vor der Coronapandemie im Jahr 2019. Das
gende Mieten ist jedoch gering und beschränkt sich auf ist deutlich mehr als das potenzielle Nachfragewachstum,
Flächen an gut erreichbaren und repräsentativen Stand das sich allein aus der Zunahme der Bevölkerung ergeben
orten sowie solche mit modernstem Ausbaustandard. hätte. Ein bedeutender Treiber war das vermehrte Arbeiten
im Homeoffice seit 2020, das zu einem gestiegenen Bedarf
Die Transaktionspreise und Bewertungen für Büroliegen an Nahrungsmitteln und Einrichtungsgegenständen zu
schaften dürften als Folge höherer Zinsen gesamthaft Hause geführt hat. Auch die Abnahme des Einkaufstouris
abwärts tendieren. Neben den stark zinsabhängigen Spit mus stützte den hiesigen Detailhandel. Beide Effekte haben
zenlagen dürften insbesondere renovationsbedürftige den Druck auf die Verkaufsflächennachfrage durch den
Büroflächen an zweitrangingen Standorten – sogar bei Vormarsch des Onlinehandels gemindert und einen stärke
Vollvermietung – deutlich an Wert verlieren. ren Mietpreisrückgang im Landesdurchschnitt verhindert.
Homeoffice als Fragezeichen Zurück zur Normalität
Rund die Hälfte der Bürobeschäftigten arbeitet teilweise von Darüber hinaus führte das durch Homeoffice veränderte
zu Hause, sodass viele Büros weiterhin verwaist oder stark Konsumverhalten zu einer regionalen Verschiebung der
unterbelegt sind. Dies hat die Gesamtnachfrage nach Bürof Nachfrage nach Detailhandelsgütern weg von den Gross
lächen allerdings bisher nur marginal tangiert. Viele Firmen zentren. So gaben die Angebotsmieten in den Gross
sind an langfristige Mietverträge gebunden oder behalten zentren zwischen 2019 und 2022 kumuliert um fast
ihre Flächen, um Bedarfsspitzen aufzufangen und strukturell 10 Prozent nach, während sie in den Mittelzentren als
wachsen zu können. Stellt ein Unternehmen seinen Mitar Folge eines steigenden Bedarfs nach Verkaufsflächen um
beitenden keinen Büroplatz zur Verfügung, muss es sich mehr als 8 Prozent zulegten. Stark begehrt bleiben aller
zudem an den Kosten für den Heimarbeitsplatz beteiligen. dings Verkaufsflächen an Spitzenlagen, die generell von
Generell sind die Kosten von Büroflächen im Vergleich zu der hohen Nachfrage nach Luxuskonsumgütern profitieren.
den Löhnen gering – sie bewegen sich im einstelligen Proz Dort legten die Mieten um über 15 Prozent zu.
entbereich am Gesamtaufwand –, was den Handlungsdruck
mindert. Daher hat das vermehrte Arbeiten im Homeoffice Die Normalisierung des wirtschaftlichen Lebens in 2022
keinen erkennbaren strukturellen Bruch in der Flächennach schwächte jedoch das Nachfragewachstum nach Detail
frage bewirkt, wird aber aufgrund anhaltender Flächenopti handelsgütern. Trotz robuster Konjunktur und einer
mierung den Bedarf über die nächsten Jahre wohl dämpfen. dynamischen Erholung im Tourismus konnten die realen
Detailhandelsumsätze im Vorjahresvergleich nicht mehr
gesteigert werden. Die Nachfrage nach zusätzlichen
Abbildung 6
Detailhandelsflächen sank. In den Einkaufszentren stie
Starkes Beschäigungswachstum gen die Verkaufsflächenleerstände letztes Jahr um 2 Pro
Veränderung der nominalen Marktmieten und der Beschäigung zentpunkte auf 9 Prozent an. Nur in den Grosszentren
in Bürobranchen, gegenüber dem Vorjahr in Prozent gingen die Leerstände um knapp 1 Prozentpunkt auf
etwa 3,5 Prozent zurück.
3
Vertragsgestaltungen im Fokus
2
Für das laufende Jahr erwarten wir angesichts einer
sinkenden Kaufkraft bestenfalls eine Stagnation der realen
1
Detailhandelsumsätze auf dem Niveau von 2022. Der
starke Franken dürfte – trotz der hohen Inflation in den
0
Nachbarländern – die Zunahme des Einkaufstourismus
begünstigen. Damit dürfte die Wertschöpfung in der
–1
Branche und die Zahlungsbereitschaft für Mietflächen
abnehmen. Zusätzlich werden die Detaillisten mit höheren
–2 Energie- und Lohnkosten konfrontiert.
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
Beschäigung Marktmieten
Quellen: BFS, MSCI, UBS
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 14Immobilienmarkt: Neue alte Welt
Generell dürften bei der Vertragsgestaltung zunehmend Abbildung 7
intensive Diskussionen geführt werden über mögliche Miet Flächenproduktivität rückläufig
zinssenkungen, die Umsetzung der Inflationsindexierung
Bruttowertschöpfung im Detailhandel pro Verkaufsflächeneinheit
oder Anreize bei Neuvermietungen. Doch im aktuellen (BWS pro Fläche) und nominale Angebotsmieten, Index 2000 = 100
Umfeld sinkender Flächenrentabilität werden Vermieter
kaum bereit sein, grössere Zugeständnisse zu gewähren. 130
Das Jahr wird entsprechend vom Tauziehen zwischen Inves
toren und Detaillisten über die Übernahme der zusätzlich 120
anfallenden Kosten geprägt sein. Dies dürfte für 2023 in
einem Rückgang der Angebotsmieten um 2 Prozent im 110
Landesdurchschnitt münden.
100
90
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
BWS pro Fläche, nominal BWS pro Fläche, real Mieten
Quellen: BFE, SECO, Wüest Partner, UBS
Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 15Die Anlagebeurteilungen des Chief Investment Office von UBS («CIO») werden durch Global Wealth Management von UBS Switzerland AG (in der Schweiz durch die FINMA beaufsichtigt) oder deren verbundenen Unternehmen («UBS») produziert und veröffentlicht. Die Anlagebeurteilungen wurden im Einklang mit den gesetzlichen Erfordernissen zur Förderung der Unabhängigkeit des Anlageresearch erstellt. Allgemeines Anlageresearch – Risikohinweise: Diese Publikation dient ausschliesslich zu Ihrer Information und stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Offertenstellung zum Kauf oder Verkauf von Anlage- oder anderen spezifischen Produkten dar. Die in dieser Publikation enthaltene Analyse ist nicht als persönliche Empfehlung aufzufassen und berücksichtigt weder die Anlageziele noch die Anlagestrategien oder die finanzielle Situation oder Bedürfnisse einer bestimmten Person. Sie basiert auf zahlreichen Annahmen. Unterschiedliche Annahmen können zu materiell unterschiedlichen Ergebnissen führen. Bestimmte Dienstleistungen und Produkte unterliegen gesetzlichen Beschränkungen und können deshalb nicht unbeschränkt weltweit angeboten und/oder von allen Investoren erworben werden. Alle in dieser Publikation enthaltenen Informationen und Meinungen stammen aus als zuverlässig und glaubwürdig eingestuften Quellen, trotzdem lehnen wir jede vertragliche oder stillschweigende Haftung für falsche oder unvollständige Informationen ab (ausgenommen sind Offenlegungen, die sich auf UBS beziehen). Alle Informationen und Meinungen sowie angegebenen Prognosen, Einschätzungen und Marktpreise sind nur zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Publikation aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Hierin geäusserte Meinungen können von den Meinungen anderer Geschäftsbereiche von UBS abweichen oder diesen widersprechen, da sie auf der Anwendung unterschiedlicher Annahmen und/oder Kriterien basieren. Dieses Dokument oder die darin enthaltenen Informationen (einschliesslich Prognosen, Werte, Indizes oder sonstiger berechneter Beträge («Werte»)) dürfen unter keinen Umständen für folgende Zwecke verwendet werden: (i) für Bewertungs- oder buchhalterische Zwecke; (ii) zur Bestimmung der fälligen oder zahlbaren Beträge, Preise oder Werte von Finanzinstrumenten oder -verträgen; oder (iii) zur Messung der Performance von Finanzinstrumenten, einschliesslich zwecks Nachverfolgung der Rendite oder Performance eines Werts, Festlegung der Vermögensallokation des Portfolios oder Berechnung der Performance Fees. UBS und ihre Direktoren oder Mitarbeiter könnten berechtigt sein, jederzeit Long- oder Short-Positionen in hierin erwähnten Anlageinstrumenten zu halten, in ihrer Eigenschaft als Auftraggeber oder Mandatsträger Transaktionen mit relevanten Anlageinstrumenten auszuführen oder für den Emittenten beziehungsweise eine mit diesem Emittenten wirtschaftlich oder finanziell verbundene Gesellschaft bzw. das Anlageinstrument selbst andere Dienstleistungen zu erbringen. Zudem könnten Mitglieder der Konzernleitung bei der Emittentin oder einer mit ihr verbundenen Gesellschaft als Verwaltungsräte tätig sein. Die von UBS und ihren Mitarbeitern getroffenen Anlageentscheidungen (einschliesslich der Entscheidung, Wertpapiere zu kaufen, verkaufen oder zu halten) könnten von den in den Research-Publikationen von UBS geäusserten Meinungen abweichen oder ihnen widersprechen. Bei Illiquidität des Wertpapiermarkts kann es vorkommen, dass sich gewisse Anlageprodukte nicht sofort realisieren lassen. Aus diesem Grund ist es manchmal schwierig, den Wert Ihrer Anlage und die Risiken, denen Sie ausgesetzt sind, zu quantifizieren. UBS setzt Informationsbarrieren ein, um den Informationsfluss aus einem oder mehreren Bereichen innerhalb von UBS in andere Bereiche, Einheiten, Divisionen oder verbundene Unternehmen von UBS zu steuern. Der Termin- und Optionenhandel eignet sich nicht für jeden Anleger, da ein erhebliches Verlustrisiko besteht und die Verluste den ursprünglich investierten Betrag übersteigen können. Die Wertentwicklung einer Anlage in der Vergangenheit stellt keine Gewähr für künftige Ergebnisse dar. Weitere Informationen sind auf Anfrage erhältlich. Manche Anlagen können plötzlichen und erheblichen Wertverlusten unterworfen sein. Bei einer Liquidation Ihrer Anlagewerte kann es vorkommen, dass Sie weniger zurückerhalten als Sie investiert haben, oder dass man Sie zu einer Zusatzzahlung verpflichtet. 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Wir können nicht auf die persönlichen Anlageziele, finanziellen Situationen und Bedürfnisse unserer einzelnen Kunden eingehen und empfehlen Ihnen deshalb, vor jeder Investition Ihren Finanz- und/oder Steuerberater bezüglich möglicher – einschliesslich steuertechnischer – Auswirkungen zu konsultieren. Dieses Material darf ohne vorherige Einwilligung von UBS nicht reproduziert werden. Sofern nicht etwas anderes schriftlich vereinbart wurde, untersagt UBS ausdrücklich jegliche Verteilung und Weitergabe dieses Materials an Dritte. UBS übernimmt keinerlei Haftung für Ansprüche oder Klagen von Dritten, die aus dem Gebrauch oder der Verteilung dieses Materials resultieren. Die Verteilung dieser Publikation darf nur im Rahmen der dafür geltenden Gesetzgebung stattfinden. Informationen darüber, wie das CIO Konflikte regelt und die Unabhängigkeit seiner Anlagebeurteilungen, des Publikationsangebots, des Research sowie der Ratingmethoden aufrechterhält, finden Sie unter www.ubs.com/research-methodology. Weitere Informationen über die jeweiligen Autoren dieser und anderer CIO-Publikationen, auf die in diesem Bericht verwiesen wird, sowie Kopien von vergangenen Berichten zu diesem Thema können Sie bei Ihrem Kundenberater bestellen. Optionen und Futures eignen sich nicht für alle Anleger, und der Handel mit diesen Instrumenten ist mit Risiken behaftet und möglicherweise nur für erfahrene Anleger geeignet. Vor dem Kauf oder Verkauf einer Option und um sich einen Überblick über alle mit Optionen verbundenen Risiken zu verschaffen, benötigen Sie ein Exemplar des Dokuments «Characteristics and Risks of Standardized Options» (Merkmale und Risiken standardisierter Optionen). Sie können dieses Dokument unter https://www. theocc.com/about/publications/character-risks.jsp lesen oder bei Ihrem Finanzberater ein Exemplar verlangen. Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 16
Die Investition in strukturierte Anlagen ist mit erheblichen Risiken verbunden. Für eine detaillierte Beschreibung der Risiken, die mit der Investition in eine bestimmte strukturierte Anlage verbunden sind, müssen Sie die betreffenden Angebotsunterlagen für diese Anlage lesen. Strukturierte Anlagen sind unbesicherte Verpflichtungen eines bestimmten Emittenten, wobei die Renditen an die Wertentwicklung eines Basiswerts gebunden sind. Je nach Ausgestaltung der Anlagebedingungen können Anleger aufgrund der Wertentwicklung des Basiswerts den Anlagebetrag ganz oder zu einem erheblichen Teil verlieren. Anleger können zudem den gesamten Anlagebetrag verlieren, wenn der Emittent zahlungsunfähig wird. UBS übernimmt keinerlei Garantie für die Verpflichtungen oder die finanzielle Lage eines Emittenten oder die Richtigkeit seiner bereitgestellten Finanzinformationen. Strukturierte Anlagen sind keine traditionellen Anlagen, und eine Investition in eine strukturierte Anlage ist nicht mit einer Direktanlage in den Basiswert gleichzusetzen. Strukturierte Anlagen sind möglicherweise begrenzt oder gar nicht liquide, und Anleger sollten sich darauf einstellen, ihre Anlage bis zur Fälligkeit zu halten. Die Rendite strukturierter Anlagen kann durch einen maximalen Gewinn, eine Partizipationsrate oder ein anderes Merkmal begrenzt sein. Strukturierte Anlagen können mit Kündigungsmöglichkeiten ausgestaltet sein. Wenn eine strukturierte Anlage vorzeitig gekündigt wird, würden Anleger in einem solchen Fall keine weitere Rendite erzielen und könnten möglicherweise nicht in ähnliche Anlagen mit ähnlich ausgestalteten Bedingungen reinvestieren. Die Kosten und Gebühren für strukturierte Anlagen sind in der Regel im Preis der Anlage enthalten. Die steuerliche Behandlung einer strukturierten Anlage kann aufwendig sein und sich von der steuerlichen Behandlung einer Direktanlage in den Basiswert unterscheiden. UBS und ihre Mitarbeitenden erbringen keine Steuerberatung. Anleger sollten im Zusammenhang mit ihrer persönlichen Steuersituation ihren eigenen Steuerberater konsultieren, bevor sie in Wertpapiere investieren. Wichtige Informationen über nachhaltige Anlagestrategien: Nachhaltige Anlagestrategien versuchen, die Faktoren Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (ESG) beim Anlageprozess und Portfolioaufbau miteinzubeziehen. So verschieden die Strategien je nach geografischer Region und Anlagestil sind, so unterschiedlich ist deren Vorgehen bezüglich ESG-Analysen und der Einbeziehung der daraus resultierenden Erkenntnisse. Wenn ein Portfoliomanager ESG-Faktoren oder Nachhaltigkeitskriterien einbezieht, kann er bestimmte Anlagechancen möglicherweise nicht nutzen, die ansonsten zu seinem Anlageziel und anderen grundsätzlichen Anlagestrategien passen würden. Die Erträge eines Portfolios, das hauptsächlich aus nachhaltigen Anlagen besteht, sind unter Umständen geringer oder höher als die eines Portfolios, bei dem der Portfoliomanager keine ESG-Faktoren, Ausschlusskriterien oder andere Nachhaltigkeitsthemen berücksichtigt. Zudem kann ein solches Portfolio Unterschiede hinsichtlich der Anlagechancen aufweisen. Unternehmen erfüllen möglicherweise nicht bei allen Aspekten für ESG oder nachhaltiges Investieren hohe Performancestandards. Es gibt auch keine Garantie, dass ein Unternehmen die Erwartungen bezüglich der Corporate Responsibility, Nachhaltigkeit und/oder Wirkung erfüllt. Externe Vermögensverwalter / Externe Finanzberater: Für den Fall, dass dieses Research oder die Publikation an einen externen Vermögensverwalter oder Finanzberater ausgegeben wird, untersagt UBS dem externen Vermögensverwalter oder Finanzberater ausdrücklich, diese an ihre Kunden und / oder Dritte weiterzugeben beziehungsweise zur Verfügung zu stellen. USA: Diese Publikation darf weder in den USA noch an «US persons» verteilt werden. Länderinformationen finden Sie unter ubs.com/cio-country-disclaimer-gr oder fragen Sie Ihren Kundenberater nach vollständigen Risikoinformationen. Fassung A / 2023. CIO82652744 © UBS 2023. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den eingetragenen bzw. nicht eingetragenen Markenzeichen von UBS. Alle Rechte vorbehalten. Februar 2023 – UBS Outlook Schweiz 17
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