US-Immobilienfonds vor dem Comeback - Robuste US-Wirtschaft holt Emittenten aus Krisenstarre Neue Produkte von Core über Core+ bis Value Added ...
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ANALYSIS REVIEW
1/2015
Neue US-Immobilienfonds als Re-
gulierungs-Pioniere
US-Immobilienfonds vor dem Comeback Investmentstrategien, Fondsprofi-
le, Rechtsstrukturen
Robuste US-Wirtschaft holt Emittenten aus Krisenstarre Pro und Contra Blindpool
Neue Produkte von Core über Core+ bis Value Added Partner vor Ort—wer kann was?
Alle Anbieter in ausführlichen In-
terviews
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Neue US-Immobilienfonds als Re-
… US-Konjunktur beflügelt Immobilienmarkt… gulierungs-Pioniere
Investmentstrategien, Fondsprofi-
le, Rechtsstrukturen
Pro und Contra Blindpool
Es hatte sich abgezeichnet: Die Rolle, den Markt der Hoher Regulierungsaufwand warf Anbieter um Mo- Partner vor Ort—wer kann was?
früheren Beteiligungsmodelle nach dem harschen Ein- nate zurück
schnitt der Regulierung wieder in Schwung zu bringen, Alle Anbieter in ausführlichen In-
In den letzten Jahren konnten deutsche Anleger nur
würde nur den Immobilienfonds zufallen können. eingeschränkt an der Entwicklung der US- terviews
Als im vergangenen Juli die Anbieter der Alternativen Immobilienmärkte partizipieren. Als Folge der Finanz-
Investment Funds ihre Emissionspläne für das zweite krise hatten sich einige Emissionshäuser vollständig
Halbjahr 2014 an DEXTRO Ratings meldeten, konnte oder zeitweilig aus diesem Bereich zurückgezogen.
das Übergewicht der geplanten Immobilienfonds also Auf der anderen Seite wurden die Anlagemöglichkei-
nicht wirklich überraschen. Ins Auge stach aber ein ten für Privatanleger in den US-Märkten auch durch
Teilsegment: Das anvisierte Publikumsfonds-Volumen die Abwicklung von Offenen Immobilienfonds stark
im Bereich „Immobilien Ausland“ umfasste stattliche begrenzt. Nun kommen erstmals alle US-Spezialisten
1,15 Mrd. Euro und nahm damit 42 Prozent des gesam- aus dem Lager der Geschlossenen AIFs wieder mit
ten geplanten Fondsvolumens ein. Die Mehrheit dieser neuen US-Produkte. „Ihr Wiedereintritt in den Markt“,
Konzeptionspläne bezog sich auf Immobilienfonds mit so Bernhard Dames, Senior Consultant Real Estate bei
einem ganz bestimmten Investitionsziel: die Vereinig- DEXTRO, „wurde durch die neuen Regulierungsvor-
ten Staaten von Amerika. schriften und die damit verbundenen organisatori-
schen und finanziellen Aufwendungen verzögert.“
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… US-Preisniveau im Core-Segment wieder hoch… gulierungs-Pioniere
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Pro und Contra Blindpool
Die neuen Fondsprofile tragen Risikodiversifizierung Nachteil ist seine starke Heterogenität. Die Attraktivi- Partner vor Ort—wer kann was?
Rechnung tät der einzelnen Teilmärkte unterscheidet sich je nach
Die Profile der neuen US-Fonds werfen ein Schlaglicht Alle Anbieter in ausführlichen In-
Standort und Marktsegment - Büro, Einzelhandel,
auf die vergleichbaren Maßstäbe, die durch das KAGB Wohnen, Logistik. Nach dem harschen Einbruch als terviews
bei den Alternative Investment Funds entstanden sind. Folge der Finanzkrise ist das Preisniveau in den letzten
Während der frühere Geschlossene Immobilienfonds Jahren wieder deutlich angestiegen. „Die Cap Rates für
üblicherweise in ein einziges Objekt investierte, sindCore-Objekte an erstklassigen Standorten der Metropol
drei der vier geplanten bzw. aktuell lancierten US- -regionen sind mittlerweile auf 4,5 bis 5 Prozent gefal-
Immobilienprodukte Mehrobjektfonds, so wie dies bei len“, erläutert Bernhard Dames.
den offenen Immobilienfonds - in größerem Umfang - Trotz des hohen Preisniveaus sind sich die Marktex-
der Fall ist. Die Emittenten der geschlossenen Invest-perten einig: Der richtige Zeitpunkt für Immobilienin-
mentprodukte tragen damit einer erhöhten Risiko- vestments in den USA ist gekommen. Die Nachfrage
diversifizierung Rechnung. nach Büroflächen, die Umsätze in Shopping-Centern
und der Bedarf an Lagerhäusern hängen vom Wirt-
„Den“ Immobilienmarkt in den USA gibt es nicht schaftswachstum ab. Und die Vereinigten Staaten be-
Zu den Vorzügen des US-Immobilienmarktes gehören finden sich in einer Wachstumsphase.
eine hohe Markttransparenz und Rechtssicherheit; sein
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Grafik: USA Bruttoinlandsprodukt (BIP). Quelle: Ecowin, Prognosen der DekaBank/DekaBank Makro Research Ausgabe 3/2014.
Pro und Contra Blindpool
Anziehende Büronachfrage in den USA Nur Anbieter mit Track Record in den USA wieder Partner vor Ort—wer kann was?
Analysten prognostizieren für das laufende Jahr einen am Start
Anstieg des US-Bruttoinlandsprodukts in Höhe von 2,5 Alle Anbieter in ausführlichen In-
Aus den früheren Plänen sind mittlerweile Fondskon-
Prozent, für 2015 von 3 Prozent. Das ist deutlich mehr zepte hervorgegangen, die in den Startlöchern stehen terviews
als in Europa. Behält die EU-Kommission Recht, wird und auf die Vertriebszulassung der BaFin warten oder
Deutschlands Wirtschaft im kommenden Jahr nur um 2 sich bereits in der Platzierungsphase befinden. Mit vier
Prozent, die französische Wirtschaft sogar nur um 1,5 Emissionshäusern ist die Zahl der US-Fondsanbieter
Prozent wachsen. überschaubar. Jamestown, UST, TSO-DNL und
Gemeinsam mit der nordamerikanischen Wirtschaft WealthCap haben sich über Jahre hinweg einen Ruf als
ziehen auch die Büromärkte an. In den USA hat die An- Kenner der US-Immobilienmärkte erarbeitet. Wealth
zahl der Menschen, die ihre Arbeit in Büros ausüben, Cap ist das einzige Haus, das sich nicht nur auf den US
heute wieder den Stand vor der Finanzkrise erreicht. -Immobilienmarkt spezialisiert hat, sondern ein größe-
Gleichzeitig hält sich der Bau neuer Bürotürme in Gren- res Anlagespektrum bedient. Allerdings knüpft es mit
zen. Das Resultat: Die Leerstände gehen zurück, die dem neuen, in Planung befindlichen Fonds an frühere
Mietpreise steigen. Und die deutschen Emissionshäuser Erfahrungen mit den überseeischen Immobilienmärk-
sind dabei, diese Marktchancen zu ergreifen. ten an.
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… heterogene Märkte stellen hohe Anforderungen… gulierungs-Pioniere
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Anbieter ohne nachgewiesenem Track Record in den Chicago, New York und Atlanta liegen nicht nur hun- Partner vor Ort—wer kann was?
USA wagen sich nicht nach Nordamerika – schon gar derte von Meilen, sondern Welten. Und zwischen den
nicht jetzt, im Beteiligungsmarkt 2.0 mit hohen Anfor- Alle Anbieter in ausführlichen In-
Immobilienmärkten der Ost- und Westküsten erstre-
derungen, die ihnen nicht nur das KAGB, sondern auch cken sich immer wieder Immobilienwüsten von tau- terviews
die mittlerweile sicherheitsorientierten Vertriebe und senden von Meilen, in denen kein Fonds das Kapital
Anleger auferlegen. deutscher Anleger investieren würde. In Staaten wie
zum Beispiel Montana, Wyoming oder Nebraska fehlt
Strategien tragen heterogenen Marktbedingungen es an allem, was Immobilienmärkte antreibt: Bevölke-
Rechnung rungswachstum, Nachfrage, Liquidität.
Mit eigenen Stützpunkten oder amerikanische Partnern
federn die Emissionshäuser die Risiken ab in diesen Marktkontakte und Präsenz vor Ort als Wettbewerbs-
transparenten, aber dennoch komplexen Märkten in faktoren
Übersee, in dem kein Teilmarkt dem anderen gleicht. Aber auch in den Staaten der West- und Ostküste der
Die Büromärkte in Kalifornien oder New York sind li- Vereinigten Staaten ist die Spannbreite bei Einkaufs-
quider, die Preise höher, andererseits aber stabiler als preisen, Mietmärkten, der Marktliquidität und den Fi-
etwa in West-Virginia oder Georgia im Südosten der nanzierungsbedingungen groß. An erstklassige Objek-
USA. Zwischen den Immobilienmärkten Los Angeles, te heranzukommen und die richtige Wahl zu treffen,
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Grafik: Capital Markets Activity. Quelle: Real Capital Analytics/Lazard US Real Estate Indicators Report Dezember 2014.
Pro und Contra Blindpool
bedeutet einen hohen Zeitaufwand. Ein Flugticket und Real Invest AG in Düsseldorf, und WealthCap aus Partner vor Ort—wer kann was?
die Kosten einer Übernachtung – das reicht, die Unter- München sind je nach Investmentstrategie und
schrift unter einen Kaufvertrag zu setzen, aber nicht, Alle Anbieter in ausführlichen In-
Fondsprofil unterschiedlich aufgestellt.
die Immobilie anschließend auch über schwierige terviews
Marktphasen hinweg so zu bewirtschaften, dass mög- „Core“, „Core Plus“ oder „Value Added“?
lichst alle Flächen zu guten Preisen vermietet sind. Um Die Anleger haben die Wahl: Die Angebote der Emissi-
bei drohenden Mietausfällen rechtzeitig gegenzusteu- onshäuser reichen von einer „Core“-Strategie bis hin
ern und Anschlussvermietungen sicherzustellen, sind zu einem „Value Added“-Ansatz, der bereits opportu-
erstklassige Kontakte und Präsenz vor Ort entscheiden- nistische Züge aufweist.
de Erfolgsfaktoren, heißt es unisono von den Anbie- Das Emissionshaus Jamestown bleibt seinem über Jah-
tern. re verfolgten Core-Konzept auch bei seinem neuen
Doch außerhalb dieser Schnittmenge schälen sich Un- Fonds „Jamestown 29“ treu. Investiert wird in wachs-
terschiede zwischen den vier aktuellen Anbietern her- tumsstarke Metropolregionen der USA. Die bevorzug-
aus. Das Urgestein der Amerika-Fonds, Jamestown aus ten Nutzungsarten heißen „Büro“ und „Einzelhandel“.
Köln, UST in Bad Homburg - hinter dem Kürzel steckt Auf der Einkaufsliste der Immobilieneinkäufer aus
die ehemalige US Treuhand GmbH-, die Amerikaner Köln stehen ausschließlich gut vermietete Objekte an
TSO-DNL, in Deutschland vertreten durch die DNL erstklassigen Standorten und in hochliquiden Immobi-
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… Emittent Jamestown meidet ausgeprägte Risiken… gulierungs-Pioniere
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lienmärkten. Sechs Jahre nach dem Ausbruch der Fi- Mietsteigerungen realisiert werden? Gibt es Gebäude- Partner vor Ort—wer kann was?
nanzkrise sind solche Objekte in den USA wieder stark flächen, die derzeit nicht effizient genutzt werden und
gefragt und alles andere als günstig zu bekommen. Alle Anbieter in ausführlichen In-
durch Umbau höherwertiger vermietet werden kön-
Wichtiger als das Selektionskriterium einer anfänglich nen? Auf Basis dieser Core-Strategie peilt Jamestown terviews
hohen Cap Rate (Nettojahresmiete in Relation zum eine jährliche Ausschüttung von 4 ½ Prozent p.a. an,
Kaufpreis) sind für Jamestown allerdings laufende, die den deutschen Anlegern – nach geringeren Aus-
attraktive Einnahmen aus der Immobilienbewirtschaf- schüttungen zu Beginn – ab dem 1.1.2016 zufließen sol-
tung während der gesamten Haltedauer - und die Er- len. Ein ausgeprägtes Risikoprofil will Jamestown im
fahrung, dass sich die Immobilienpreise an erstklassi- Sinne der Anleger mit dieser Investmentstrategie ver-
gen, wenn auch hochpreisigen Standorten nach einem meiden.
Rückschlag normalerweise schneller erholen als an-
derswo. Im Schulterschluss mit Partnern in Deutschland …
Während Jamestown vor Ort auf die eigene, innerhalb
Core-Konzepte setzen auf nachhaltige Mieteinnah- der letzten dreißig Jahre aufgebaute Marktkompetenz
men setzt, baut Wettbewerber UST nicht nur auf die eigene
Entscheidend ist zudem das zusätzliche Entwicklungs- Präsenz im Markt, sondern geht gezielt Partnerschaf-
potenzial, das eine Core-Immobilie liefert: Können ten ein, um zusätzliche Expertise für Standorte und
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… UST setzt auf Partner in USA und Deutschland… gulierungs-Pioniere
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Einzelobjekte einzuholen. Diese Partnerschaften wer- … und vor Ort in den USA Partner vor Ort—wer kann was?
den so gestaltet, dass der deutsche Fonds Vorrangstel- Aber nicht nur in Deutschland, sondern auch vor Ort
lung in Bezug auf Ausschüttungen und Kapitalrück- Alle Anbieter in ausführlichen In-
setzt UST auf den Schulterschluss mit Partnern und
führungen erhält, um so das Risiko der deutschen An- Verbundunternehmen. Die Objektvorschläge kommen terviews
leger zu begrenzen. Die ehemalige US Treuhand - wie von dem mit UST verbundenen Unternehmen Estein &
Jamestown ein renommierter und langjähriger Anbieter Associates, hinter dem der Gründer der „alten“ US
von US-Immobilienfonds -, lanciert jetzt den ersten Treuhand, Lothar Estein, steckt. Die Immobilie erwirbt
Fonds nach sechs Jahren Pause. Und hat noch dazu ei- UST dann gemeinsam mit einem externen amerikani-
nen überraschenden Coup gelandet, nämlich eine stra- schen Investor, den UST aufgrund seiner Expertise für
tegische Partnerschaft mit dem Investmentexperten die jeweilige Assetklasse in Verbindung mit dem Mik-
FERI in Bad Homburg. Die Standortanalysen von FERI rostandort der Immobilie auswählt.
sollen künftig als Grundlage für Investitionsentschei-
dungen in den Vereinigten Staaten genutzt werden. 45 Fonds kombinieren unterschiedliche Nutzungsarten
wachstumsstarke Standorte werden von FERI kontinu- Im Unterschied zu Jamestown fasst UST für den neuen
ierlich geprüft, und nur dort will UST Objekte erwer- Fonds „UST XXIII“, der in den nächsten Wochen an
ben. den Start gehen soll, auch Wohnimmobilien und Logis-
tik ins Auge. Das Unternehmen setzt auf ein aktives
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… TSO-DNL entwickelt unterbewerte Objekte… gulierungs-Pioniere
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Property Management, mit dem Leerstände abgebaut lerweile fünfte Beteiligungsmodell „TSO-DNL Active Partner vor Ort—wer kann was?
werden, und eine erfolgreiche Exit-Strategie nach einer Property“ in der Rechtsform einer „Limited Part-
überschaubaren Haltedauer von im Schnitt sieben Jah- Alle Anbieter in ausführlichen In-
nership“ hat vor kurzem die Vertriebszulassung in
ren. Der Emittent peilt eine jährlich Ausschüttung an Deutschland erhalten und geht jetzt an den Start. terviews
die deutschen Anleger in Höhe von 5,5 Prozent an.
Manhattan versus Atlanta oder Chattanooga
Premiumobjekte versus unterbewertete Immobilien Hinter TSO steckt der amerikanische Immobilienent-
Im Unterschied zu diesen „Core“- bzw. „Core Plus“- wickler „The Simpson Organisation“ mit Hauptsitz in
Strategien verfolgt TSO-DNL eine ausgewiesene Atlanta, Georgia. Anders als bei Jamestown und UST
„Value Added“-Strategie. Der Nischenanbieter, der seit wird das Produkt in diesem Fall nicht in Deutschland,
2006 vier Fonds konzipiert hat, setzt ganz gezielt auf sondern von TSO in den USA aufgelegt. TSO zeichnet
günstige Einkaufspreise unterbewerteter Objekte. Die gleichzeitig für das Asset Management der Beteiligung
Cap Rate der Objekte, die TSO-DNL ins Visier nimmt, verantwortlich. Investiert wird ausschließlich im Süd-
liegt bei mindestens acht Prozent. Der amerikanische osten der USA, wo TSO eine Reihe von Büros unter-
Anbieter scheut dabei nicht vor Immobilien mit hohen hält. Die regionale Expertise und die unmittelbare Nä-
Leerständen bis zu 50 Prozent und entsprechend gro- he zu den Mietern will TSO auch beim neuen Angebot
ßem Entwicklungspotenzial zurück. Das aktuelle, mitt- für ein ausgesprochen aktives Property Management
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… WealthCap erteilt Blindpools eine Absage… gulierungs-Pioniere
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Pro und Contra Blindpool
nutzen. Wie bei den Vorgängerfonds strebt TSO auch Kaufpreise, die zwischen 50 und 150 Millionen US- Partner vor Ort—wer kann was?
diesmal eine Mindestausschüttung für die deutschen Dollar liegen. Auf den Ankauf zumindest einer Immo-
Anleger in Höhe von 8 Prozent p.a. an. Alle Anbieter in ausführlichen In-
bilie im Vorfeld verzichtet Jamestown ganz bewusst.
Es soll vermieden werden, dass vorschnell ein Ein- terviews
Blindpool, Semi-Blindpool oder Bestandsportfolio? druck vom künftigen Profil des Fonds entsteht, der
Bis auf eine Ausnahme – WealthCap – sind die derzei- sich hinterher nicht bestätigt. Den Nachteil solcher
tigen Konzepte als Blindpools oder Semi-Blindpools „Blindpools“ hält DEXTRO-Analyst Dames dann für
konzipiert. Der Grund: Jamestown, UST und TSO bau- überschaubar, wenn die Investmentstrategie klar um-
en risikodiversifizierte Portfolien mit jeweils mindes- rissen ist: „Auch bei den offenen Immobilienfonds
tens drei Immobilien auf. Vor einer Vorfinanzierung so steht die künftige Portfoliostruktur bekanntlich nicht
vieler Objekte gleichzeitig scheuen die Banken auch fest.“
heute noch, über ein halbes Jahrzehnt nach der Finanz-
krise, zurück bzw. fordern prohibitiv unattraktive Kon- Banken fordern schnellen Vertriebsstart
ditionen. Trotz seiner Reputation im Markt gilt dies ei- Im Hause UST dagegen soll eine Immobilie identifi-
genen Angaben zufolge auch für den Marktführer ziert sein, wenn der Vertrieb beginnt. Dass umgekehrt
Jamestown; erschwerend hinzu kommen die großen der Vertriebsstart unmittelbar auf den Zeitpunkt des
Volumina der Objekte und die entsprechend hohen ersten Immobilienankaufs folgen müsse, sei heutzutage
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Neue US-Immobilienfonds als Re-
… große Spannbreite bei avisiertem Eigenkapital… gulierungs-Pioniere
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eine wichtige Voraussetzung für eine Finanzierungszu- che Zeichnungskapital vorliegt. Partner vor Ort—wer kann was?
sage, heißt es aus Bad Homburg.
Für seinen neuen Semi-Blindpool hat TSO-DNL dage- Alle Anbieter in ausführlichen In-
Ambitionierte Eigenkapitalpläne oder …
gen schon drei Immobilien ausgewählt. Es handelt sich Die Anbieter von US-Immobilienfonds wollen eigenen terviews
um ein Self Storage-Objekt in Jacksonville, Florida, ei- Angaben zufolge ingesamt bis zu 1,3 Mrd. Dollar Ei-
nen Büropark in Memphis, Tennessee und ein Büroge- genkapital von ihren Anlegern einwerben. Die von den
bäude in Greensboro, North Carolina. Die Kaufpreise Anbietern an DEXTRO gemeldeten Spannbreiten sind
bewegen sich zwischen knapp 5 und rund 13 Mio. US- allerdings groß.
Dollar. Der amerikanische Projektentwickler TSO hat Der Umfang des Eigenkapitals, das TSO von den deut-
die Immobilien mit eigenem Kapital vorfinanziert. Dar- schen Anlegern einsammeln will, hört sich für einen
über hinaus liegen für alle Objekte dem Vernehmen Nischenanbieter mehr als ambitioniert an: Die Zielmar-
nach bereits Hypothekenzusagen vor. Wie bei den Vor- ke reicht von mindestens 125 Mio. Dollar bis 225 Mio.
gängerfonds werde auch diesmal Boyd Simpson, der Dollar. Doch der Emittent knüpft damit nahtlos an die
Inhaber von TSO, wieder persönliche Bürgschaften zur Platzierungsergebnisse der letzten Jahre an. Bei seinem
Verfügung stellen, heißt es aus dem Hause TSO. Für ersten Fonds im Jahre 2006 warb TSO 3 Mio. US-Dollar
vier weitere Objekte gibt es bereits Vorverträge. Der ein. Beim nächsten Angebot kamen bereits 10, anschlie-
Kauf soll aber erst dann erfolgen, wenn das erforderli- ßend 56 Mio. US-Dollar zusammen. Der letzte, im
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… unterschiedliche Aufteilung der Einnahmen… gulierungs-Pioniere
Investmentstrategien, Fondsprofi-
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März 2014 vorzeitig ausplatzierte Fonds brachte es auf ten, zunächst die Aufnahmefähigkeit des Marktes zu Partner vor Ort—wer kann was?
125 Mio. US-Dollar, die deutsche Anleger für Investitio- testen, heißt es.
nen zur Verfügung stellten. Alle Anbieter in ausführlichen In-
Der neue US-Immobilienfonds von WealthCap soll im
kommenden Frühjahr in den Vertrieb gehen; der terviews
… Unsicherheit über Marktpotenzial Emittent meldet sich mit einem Ankauf für einen Ein-
Die etablierten Anbieter positionieren sich mit den EK- Objekt-Fonds auf dem US-Immobilienmarkt zurück.
Zielgrößen noch recht vorsichtig. 75 bis 750 Mio. US- Für seine sechzehnte US-Beteiligung strebt WealthCap
Dollar will Jamestown eigenen Angaben zufolge ein- ein EK von rund 35 Mio. US-Dollar an.
sammeln. Man wolle flexibel bleiben. Der limitierende
Faktor seien passende Objekte. Für die Vorgängerfonds Wieviel Vorrang für deutsche Anleger?
„Jamestown 27“ und „Jamestown 28“ hat das Kölner Neben Investmentkonzepten und Fondsprofilen dürf-
Emissionshaus 418 bzw. 384 Mio. US-Dollar eingewor- ten sich deutsche Anleger auch für die Frage interessie-
ben. ren, wie die Einnahmen der Fonds zwischen den deut-
UST vermeldet eine Spannbreite von 25 bis 250 Mio. schen Eigenkapitalgebern, dem Asset Manager und
US-Dollar; angepeilt werden 100 Mio. Dollar. Nach anderweitig beteiligten Parteien aufgeteilt werden.
sechs Jahren Vertriebspause und erheblichen regulato- Auch in diesem Punkt gibt es große Unterschiede zwi-
rischen Veränderungen sei man als Anbieter gut bera- schen den Anbietern. Bei Jamestown sitzt weder ein
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… externe Partner übernehmen Risiken… gulierungs-Pioniere
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externer Partner mit im Boot, noch sind die Kölner mit Prozent p.a. und einen Kapitalrückfluss in Höhe von Partner vor Ort—wer kann was?
eigenem Kapital beteiligt – normalerweise. Sollten sich 110 Prozent erhalten haben.
allerdings nach Platzierungsende für eine Immobilie Alle Anbieter in ausführlichen In-
aus dem Portfolio außergewöhnliche Chancen ergeben, Partner vor Ort nehmen deutschen Anlegern Risiken terviews
die sich durch eine Investition realisieren lassen, kann ab
der Asset Manager eine Option ziehen und mit einer Auch UST strebt eine Bevorrechtigung der deutschen
eigenen Beteiligung wertsteigernde Maßnahmen in der Zeichner sowohl bei jährlichen Ausschüttungen als
Immobilie finanzieren. Ähnliches gilt, falls die Anleger auch bei den Verkaufserlösen an. Die Aufteilung diffe-
bis Ende 2015 weniger als 75 Mio. Dollar zeichnen soll- riert hier von Objekt zu Objekt. Bei jeder Immobilie
ten. In dem Fall wird Jamestown den Rest der nicht ge- werden dabei ihr Risikoprofil und die Leistungen des
zeichneten Anteile erwerben. Läuft alles normal, redu- externen Partners berücksichtigt, der mit bis zu 40 Pro-
ziert sich die Frage, wie Ausschüttungen und Gewinne zent an der Investitionssumme beteiligt sein kann. Die
aufgeteilt werden, beim „Jamestown 29“ auf die Höhe Partnerschaften sind UST-Angaben zufolge so ausge-
der Erfolgsbeteiligung des Asset Managers. Dafür hat staltet, dass die Partner den deutschen Anlegern Leer-
das Kölner Emissionshaus die Latte hoch gelegt: Er standrisiken und andere Objekt- und Marktrisiken ab-
wird erst dann erfolgsabhängig honoriert, wenn die nehmen und hierfür bei besseren Investitionsverläufen
Anleger auf Fondsebene eine Ausschüttung von 4,5 entsprechend honoriert werden, nachdem die vorran-
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… neue KVGen treffen viele Entscheidungen… gulierungs-Pioniere
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gigen Ausschüttungs- und Rückzahlungsansprüche der und DNL USA. Partner vor Ort—wer kann was?
deutschen Zeichner erfüllt sind.
Es war vor mehr als 15 Jahren auch die US Treuhand Alle Anbieter in ausführlichen In-
Die Fonds und das KAGB
GmbH, die diese Investmentphilosophie salonfähig Ohne eine sogenannte Kapitalverwaltungsgesellschaft terviews
machte. (KVG) geht in Deutschland heute kein Alternativer In-
vestmentfonds mehr in den Vertrieb. In jedem Fall
Verschiedene Ausschüttungsmodelle trifft die KVG – egal ob hausintern oder externer
Bei dem Beteiligungsmodell von TSO-DNL - einer Li- Dienstleister - sämtliche Entscheidungen über An- und
mited Partnership (LP) - halten die deutschen Anleger Verkauf, Verwaltung, Vermietung und Entwicklung
als Limited Partner 99 Prozent des Kapitals, 1 Prozent der Immobilien und übernimmt das Risikomanage-
kommt von TSO und DNL US, den General Partnern ment für den Fonds. Bis auf eine Ausnahme haben alle
des LP. Bevor die General Partner eine Ausschüttung Anbieter von US-Immobilienfonds eigene Kapitalver-
erhalten, gehen 8 Prozent p.a. an die deutschen Zeich- waltungsgesellschaften gegründet. Beim Kölner Markt-
ner. Alle zusätzlichen Einnahmen - gleichgültig, ob sie führer verwaltet die Jamestown US-Immobilien
von Mehrmieten oder von Verkaufserlösen stammen -, GmbH die Angelegenheiten der nach dem KAGB re-
fließen zu 85 Prozent ebenfalls auf die Konten der deut- gulierten US-Immobilienfonds.
schen Anleger. Die restlichen 15 Prozent erhalten TSO
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Neue US-Immobilienfonds als Re-
… nicht alle neuen Produkte unterliegen dem KAGB… gulierungs-Pioniere
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Die KVGen als wichtige Entscheidungsträger zug auf seine Investitionsstrategie, sondern auch be- Partner vor Ort—wer kann was?
US Treuhand hat im Zuge des Joint-Ventures mit dem züglich der rechtlichen Gegebenheiten ein Sonderfall.
Vermögensverwalter FERI die UST Immobilien GmbH Alle Anbieter in ausführlichen In-
Anders als die bisher genannten Anbieter unterhält die
gegründet, die von der 100prozentigen FERI Tochter in Atlanta, Georgia ansässige TSO in Deutschland nur terviews
FEREAL AG - der zukünftigen KVG - mit dem Vertrieb einen Produktvertrieb, aber kein haftungsrechtlich re-
der US-Immobilienfonds beauftragt wird. Die Zulas- levantes Fondsvehikel. Aufgrund der Unterneh-
sung durch die BaFin wird in Kürze erwartet. Die bis- menshistorie als operativ tätiger Immobilienentwickler
herige US Treuhand GmbH wird künftig nur noch für und seines rechtlichen Status‘ als Drittlandanbieter hat
die Altfonds des Emissionshauses zuständig sein. TSO-DNL eigenen Angaben zufolge die Entscheidung
Wealth Cap hat bereits vor kurzem die Genehmigung getroffen, zunächst keine KVG zu gründen. Das KAGB
für die zukünftige WealthCap KVG erhalten. Die KVG sieht derzeit noch keine Regelung für Drittlandanbieter
will neben den eigenen Fonds auch fremde geschlosse- vor.
ne und offene Spezial-AIF sowie geschlossene Publi- Das neue US-Immobilienprodukt, das bereits in den
kums-AIF verwalten. Startlöchern steht, wird bei deutschen Anlegern nicht
als AIF, sondern als sogenanntes „aktiv operativ täti-
Ein Anbieter als rechtlicher Sonderfall ges Unternehmen“ Kapital einwerben. Solche Kon-
Im Quartett der Anbieter ist TSO-DNL nicht nur in Be- struktionen kennt man aus anderen Assetklassen: Be-
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Neue US-Immobilienfonds als Re-
… Immobilienprodukte bringen Dynamik in den Beteiligungsmarkt… gulierungs-Pioniere
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teiligungen, die auf den operativen Betrieb von Heiz- Partner vor Ort—wer kann was?
kraftwerken oder Windkraftanlagen aufbauen, werden
ebenfalls nicht unter den Begriff „AIF“ subsumiert. Ge- Alle Anbieter in ausführlichen In-
nau wie die Alternativen Investmentfonds unterliegt terviews
aber auch TSO mit seinem neuen Immobilienangebot
der Prüfung und Zulassung durch die deutsche Finanz-
dienstleistungsaufsicht.
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gulierungs-Pioniere
Investmentstrategien, Fondsprofi-
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Foto: Dr. Jürgen Gerber, Jamestown US-Immobilien GmbH
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„Wir kaufen günstig, aber nicht um jeden Preis“ man hierdurch später beim Verkauf erzielen kann, und Partner vor Ort—wer kann was?
ob die Einnahmen aus den Objekten auf Dauer sicher-
Alle Anbieter in ausführlichen In-
Dr. Jürgen Gerber, Jamestown US-Immobilien GmbH, gestellt sind. Wir wissen, dass unsere Anleger ein Im-
Geschäftsführer mobilieninvestment suchen, bei dem die Risiken über- terviews
schaubar und die Ausschüttung nicht nur attraktiv,
Sie investieren ausschließlich in bevölkerungsreichen sondern auch verlässlich ist.
Metropolen und erstklassigen Standorten, zum Beispiel
in New York, Boston, Los Angeles. Mit Cap Rates von Unterbewertete Immobilien mit Leerstand kommen für
um die 5 Prozent sind die Preise dort bereits wieder Sie also nicht in Frage?
sehr hoch. Der Gewinn liegt bei Jamestown offensicht-
lich anderswo als im Einkauf … Gerber: Objekte mit erheblichen Leerständen passen
schon vom Risikoprofil her nicht in unser Fondskon-
Gerber: … Falsch. Auch für uns ist ein günstiger Kauf- zept. Wir möchten von Beginn an Ausschüttungen an
preis wichtig, aber nicht um den Preis der Qualität. An unsere Anleger leisten können. Gleichwohl lassen sich
drittklassigen Standorten kann man zu Cap Rates von die Parameter einer Immobilie innerhalb des Investiti-
7-8 Prozent kaufen, sicher. Das mag auf den ersten onszeitraums von 18 Monaten durchaus optimieren.
Blick günstig aussehen. Entscheidend ist aber auch, Einen Leerstand nehmen wir am Anfang in Kauf,
welche Wertsteigerungen möglich sind, welchen Preis
- Seite 17 von 29 -% 2013 2014 2015
Change in Real GDP 1,9 2,6 3 DEXTRO
Employment Growth 1,6 1,9 2,2 ANALYSIS REVIEW
Unemployment Rate 6,7 6,4 5,9
1/2015
Change in Inflation (CPI) 1,5 1,8 2
Housing Starts (000s units) 930 1.000 1.250
Neue US-Immobilienfonds als Re-
Core Retail Sales Growth 4,5 5 5,1
gulierungs-Pioniere
10 Year Treasury 2,8 3,1 3,5
1 Month Libor 0,2 0,2 0,4 Investmentstrategien, Fondsprofi-
le, Rechtsstrukturen
Grafik: US Wirtschaft (Prognose). Quelle: CREA Research Juni 2014.
Pro und Contra Blindpool
wenn wir von der Vermietbarkeit der Flächen und dem Wette der Anleger auf die Verlängerung des Mietver- Partner vor Ort—wer kann was?
Wertsteigerungspotenzial der Immobilie überzeugt trages und die Zahlungskraft dieses Mieters. Ich halte
sind. Alle Anbieter in ausführlichen In-
die vom KAGB vorgesehene Risikodiversifizierung für
einen großen Schritt vorwärts. Aus meiner Sicht sollte terviews
„Jamestown 29“ ist als Blindpool mit mindestens drei die Branche diesen positiven Beitrag der Regulierung
Objekten konzipiert. Wie bewerten Sie den Nachteil als Chance begreifen.
„Blindpool“ gegenüber dem Vorteil der Streuung?
Welche Bedeutung besitzt für Jamestown das instituti-
Gerber: Das Blindpoolkonzept sehe ich nicht so negativ; onelle Geschäft?
es ist vielmehr eine Konsequenz aus der Regulierung.
Unsere Investmentstrategie steht fest und ist bekannt. Gerber: Vor einigen Jahren haben wir uns entschlossen,
Für uns überwiegt klar der Vorteil der Risikodiversifi- uns breiter aufzustellen, und unseren Namen und un-
zierung, die wir auch in zahlreichen Vorgängerfonds sere Marke nicht nur für Privatanleger in Deutschland,
praktiziert haben. Die klassischen Einobjektfonds – also sondern auch für institutionelle Kunden einzusetzen.
eine Büroimmobilie mit einem Mieter – hat Jamestown 2011 haben wir einen Fonds in Form eines US Private-
nie aufgelegt; sie gehören wohl der Vergangenheit an. Reit aufgelegt, dessen Anlegergelder zu über 50 Pro-
Ein solcher Fonds stellt ja nichts anderes dar als eine zent von institutionellen Investoren aus den USA, aber
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Neue US-Immobilienfonds als Re-
„Die klassischen Einobjektfonds gehören der Vergangenheit an“ gulierungs-Pioniere
Investmentstrategien, Fondsprofi-
le, Rechtsstrukturen
Pro und Contra Blindpool
auch von asiatischen und europäischen Adressen stam- Immobilie partizipieren können. Wichtig ist dann ein Partner vor Ort—wer kann was?
men. sehr transparenter Umgang hiermit gegenüber den An-
Alle Anbieter in ausführlichen In-
legern.
Nach welchen Kriterien entscheiden Sie, welche Immo- terviews
bilie welchem Vehikel zugeschlagen wird?
Gerber: Ein Kriterium ist das Risikoprofil der Immobi-
lie, das zum Fonds passen muss. Außerdem müssen die
Mittel zum Ankauf des Objekts zum entscheidenden
Zeitpunkt zur Verfügung stehen. Das Profil des US-Reit
unterscheidet sich von dem unserer deutschen Fonds
für Privatanleger. Für das institutionelle Produkt ver-
folgen wir eine Core Plus-Strategie mit Value Added-
Elementen. Außerdem muss es nicht bei jeder Immobi-
lie eine „Entweder-Oder“-Entscheidung sein. Wir in-
vestieren stets über Beteiligungsgesellschaften. Dies
ermöglicht, dass mehrere Fonds gleichzeitig an einer
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gulierungs-Pioniere
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Foto: Volker Arndt, UST Immobilien GmbH
Pro und Contra Blindpool
„Altanleger haben bei uns Vorrang vor dem Neuge- in ruhiges Fahrwasser zu bringen. Ich freue mich sehr, Partner vor Ort—wer kann was?
schäft“ dass uns das gelungen ist. Die Anleger dieser Fonds
Alle Anbieter in ausführlichen In-
hatten dabei absoluten Vorrang vor dem Neugeschäft.
Volker Arndt, UST Immobilien GmbH, Zwei weitere wichtige Themen beschäftigten uns in terviews
Geschäftsführer den vergangenen Jahren: Eine strategische Partner-
schaft und das neue Kapitalanlagegesetzbuch. Mit
Nach einer Pause von sechs Jahren kommt die ehemali- FERI haben wir unseren Wunschpartner gefunden, der
ge US Treuhand in neuer Konstellation wieder mit ei- zum einen unsere Geschäftsmöglichkeiten erweitert,
nem US-Immobilienfonds. Warum haben Sie so lange zum anderen die Voraussetzungen schafft, in der regu-
pausiert? lierten Welt einen Platz zu finden.
Arndt: Als die Finanzkrise 2008 ausbrach, hatten wir Können Sie den Turn Around Ihrer Altfonds, den Sie
noch acht große US-Immobilienfonds in der Bewirt- geschafft haben, genauer beziffern?
schaftung. Leider konnten sich die Fonds den negati-
ven Marktentwicklungen nicht vollständig entziehen. Arndt: Von den acht Altfonds sind vier inzwischen mit
Das Fondsmanagement entschied damals, sämtliche guten Ergebnissen aufgelöst. Insgesamt haben unsere
Kapazitäten zu konzentrieren, um diese Fonds wieder Anleger dabei Brutto-Rückflüsse in Höhe von rund 365
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„An vielen Standorten der beste Experte sein zu wollen, gulierungs-Pioniere
ist nicht glaubwürdig“ Investmentstrategien, Fondsprofi-
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Pro und Contra Blindpool
Millionen US-Dollar vereinnahmt. Nehmen Sie als Bei- Neue Konstellation mit eigener KVG, neuer deutscher Partner vor Ort—wer kann was?
spiel den jüngsten dieser Altfonds, der kurz nach dem Partner, neuer Fonds – was sind Ihre Ziele für 2015?
Ausbruch der Finanzmarktkrise Ende 2008 initiiert Alle Anbieter in ausführlichen In-
wurde - den "UST XXI New Jersey, Ltd". Der Fonds Arndt: Wir wollen mit dem neuen Fonds, dessen Zu- terviews
hatte in unbebaute Grundstücke am Hudson River in- lassung wir in Kürze erwarten, unseren Anlegern wie-
vestiert, direkt gegenüber von Manhattan. Geplant war der eine Investitionsmöglichkeit in den USA eröffnen.
der Bau von Eigentumswohnungen, Pent- und Stadt- Die Mehrheit will die Rückflüsse aus den USA wieder
häusern sowie kleinere Einzelhandelsflächen. Es han- im Dollar-Raum anlegen, und der amerikanische Im-
delte sich bei den Grundstücken um eine absolute Pre- mobilienmarkt eröffnet Anlegern eine gute Perspekti-
mium-Lage. Nach einer Haltedauer von rund 4 ¼ Jah- ve. Der Fonds wird ein Blindpool, aber nach sehr strin-
ren konnten wir - im Sinne der Anleger - mit dem ame- genten Investitionsrichtlinien. Wir streben eine attrakti-
rikanischen Partner einen vorzeitigen Ausstieg aus dem ve Rendite und eine mittelfristige Fondsauflösung
Projekt vereinbaren. Der Erfolg hat uns in dieser Ent- nach sieben bis zwölf Jahren an. Das ist für die Anleger
scheidung bestätigt: Der „UST XXI“ hat unseren Anle- ein überschaubarer Investitionszeitraum. Die Spann-
gern nach dem Exit im Jahr 2013 eine Rendite von 12 breite des Fondsvolumens haben wir bewusst weit ge-
Prozent p.a. beschert. setzt. Nach einer Auszeit von sechs Jahren und unter
neuen regulatorischen Bedingungen wäre es vermes-
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gulierungs-Pioniere
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Grafik: Risiko– und Ertragsaufteilung zwischen Partnern im Fonds. Quelle: UST
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sen zu behaupten, das Marktpotenzial schon im Vor- Was versprechen Sie sich mit der neuen Partnerschaft Partner vor Ort—wer kann was?
feld genau beziffern zu können. auf deutschem Boden - mit dem Vermögensverwalter
Alle Anbieter in ausführlichen In-
Feri?
Partnerschaften sind in Ihrem Hause ja omnipräsent … terviews
Arndt: Zum einen verfügt FERI durch die unabhängi-
Arndt: … stimmt. Wir arbeiten grundsätzlich mit ameri- gen Analysen und Bewertungen über hervorragende
kanischen Partnern zusammen. Sie nehmen den deut- Marktkenntnisse in den USA, zum anderen über sehr
schen Anlegern Risiken ab. Das gilt zum Beispiel für gute Kontakte zu zahlreichen institutionellen und ver-
Leerstandrisiken und auch für negative Mietabwei- mögenden privaten Investoren. Auf dieser Basis wol-
chungen, bei denen unsere Partner vorrangig das Risi- len wir künftig das Angebot im Bereich US-Immobilien
ko tragen. Außerdem: Die Behauptung, in jeder Asset- gemeinsam angehen. Aktuell wird ein Private Place-
klasse und an vielen Standorten in den USA selber der ment für semi-institutionelle Investoren und Groß-
beste Experte zu sein, ist in meinen Augen schlicht zeichner mit einer Mindestzeichnungssumme von 300
nicht glaubwürdig. 000 Dollar platziert. Dazu sollen weitere Angebote
kommen. Diese werden aber erst spruchreif, wenn die
Genehmigung der KVG vorliegt.
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gulierungs-Pioniere
Investmentstrategien, Fondsprofi-
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Foto: Wolfgang Kunz, TSO-DNL Real Invest AG
Pro und Contra Blindpool
„Unser Vorteil ist, dass wir schnell zugreifen kön- Volumen von unter 50 Mio. Dollar zu trennen, um im Partner vor Ort—wer kann was?
nen“ Rating nicht herabgestuft zu werden. Bei uns dauert
Alle Anbieter in ausführlichen In-
eine Due Diligence maximal fünf Wochen. Auch beim
Wolfgang Kunz, TSO-DNL Real Invest AG, Direktor Closing sind wir wesentlich schneller unterwegs als terviews
andere. Dazu kommt, dass unsere Hierarchieebenen
Sie sind seit 2006 mit Ihrem amerikanischen Partner flach und die Objekte von der Größe her überschaubar
TSO in Deutschland aktiv. Bei allen vier Vorgänger- sind.
fonds haben Sie 8 Prozent Ausschüttung p.a. in Aus-
sicht gestellt und es jedes Mal geschafft. Wie geht das – Schnelligkeit allein bringt aber noch keine acht Pro-
und wie hoch sind die Risiken? zent Ausschüttung …
Kunz: Nun, wir sind in vielen Punkten eben anders. Kunz: … das nicht, aber sie schafft den entscheidenden
Beispielsweise können wir sehr schnell zugreifen. Es Vorsprung beim Ankauf der Objekte, an denen wir in-
kommt immer wieder vor, dass eine Pensionskasse eine teressiert sind. Bei uns liegt der Gewinn zur Hälfte im
Immobilie kurzfristig veräußern muss, um Liquidität Einkauf. Wir suchen unterbewertete Objekte mit Leer-
zu generieren, oder dass Wall Street zunehmend Druck stand von bis zu fünfzig Prozent. Nach Revitalisierung
auf Institutionelle ausübt, sich von Objekten mit einem der Immobilien verkaufen wir so bald wie möglich,
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„Wir sind nun einmal Projektentwickler gulierungs-Pioniere
und nicht im Core-Segment tätig“ Investmentstrategien, Fondsprofi-
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wenn sich eine attraktive Exit-Chance abzeichnet. Und zig Prozent nicht ein erhebliches Risiko für die deut- Partner vor Ort—wer kann was?
jedes Mal, wenn eine Immobilie verkauft worden ist, schen Anleger?
erhalten die deutschen Anleger innerhalb von 60 Tagen Alle Anbieter in ausführlichen In-
ihr investiertes Kapital zurück – zuzüglich 85 Prozent Kunz: Wir sind nun einmal Projektentwickler und terviews
des Verkaufsgewinns. nicht im Core-Segment tätig. Ich finde, entscheidender
als der bloße Blick auf die Risiken ist der Umstand,
Die ersten Exits erfolgten 2013 … dass bei uns Renditeerwartung und Risiken ausbalan-
ciert sind. Und wir tun eine Menge, um die Leerstände
Kunz: Genau. Die Anleger hatten wie jedes Jahr 8 Pro- sehr schnell zu reduzieren. Das geht nur, wenn das
zent an Ausschüttung erhalten, und bekamen darüber Property Management wie in unserem Fall vor Ort ist
hinaus noch 28 Prozent p.a. Veräußerungsgewinne. und sich permanent um die Immobilie kümmert. Häu-
Dieses Ergebnis haben wir uns von Wirtschaftsprüfern fig waren die Vorbesitzer unserer Objekte Reits oder
testieren lassen. Es war sicher auch der Grund, warum Pensionsfonds, deren Zentralen weit weg vom Gesche-
2014 der Run auf unseren letzten Fonds einsetzte, den hen sitzen und die sich nicht aktiv um Neuvermietung
wir im März 2014 vorzeitig schließen konnten. bemühen konnten. In solchen Fällen kommen wir ins
Spiel.
Zu den Risiken. Bedeuten Leerstandquoten bis zu fünf-
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„Der Südosten ist die Region mit dem stärksten Bevölkerungswachstum“ gulierungs-Pioniere
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Wie weit geht der Eigentümer von TSO, Boyd Simpson, Worin sehen Sie die Vorteile – neben dem Umstand, Partner vor Ort—wer kann was?
ins Obligo? dass die TSO-Büros zufällig dort ansässig sind?
Alle Anbieter in ausführlichen In-
Kunz: Sehr stark, zum Beispiel bei der Fremdfinanzie-
Kunz: Ganz einfach. Der Südosten ist die Region mit terviews
rung. In der Regel setzen wir einen Fremdfinanzierungs
dem stärksten Bevölkerungswachstum in den Verei-
-Hebel von 60 Prozent. Bei jeder Hypothek bürgt Boydnigten Staaten. Und dieses Bevölkerungswachstum
Simpson persönlich. Durch die persönlichen Bürgschaf-
schafft Immobiliennachfrage in allen Bereichen: Woh-
ten haben wir auch während der Finanzkrise keine nen, Büro, Einzelhandel, Logistik. Auch deutsche Un-
Schwierigkeiten gehabt, Kredite zu bekommen. Boyd ternehmen investieren übrigens verstärkt in dieser Re-
spielt bei dem neuen Fonds nicht nur gegenüber den gion. Das größte Werk von BMW weltweit steht dem-
Banken wieder eine entscheidende Rolle, sondern nächst in South Carolina. Der bayerische Autoherstel-
schießt Eigenkapital zur Vorfinanzierung der ersten ler will dort bis 2016 eine Milliarde Dollar in den Aus-
Objekte vor. Danach allerdings geht es „schwäbisch“ bau stecken. Das größte und umweltfreundlichste
weiter: Erst wenn Geld von den Anlegern eingesam- Werk von VW läuft seit drei Jahren sehr erfolgreich in
melt wurde, wird zugekauft. Chattanooga, Tennessee. Daimler Benz produziert in
Alabama und plant, die Produktion des „Sprinter“
Sie investieren ausschließlich im Südosten der USA. dorthin zu verlegen. Und Porsche zeigt mit einer neu-
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Grafik: Case.Shiller-Index. Quelle: Standard & Poor´s
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en Verwaltung plus Teststrecke in Atlanta Flagge. Der Partner vor Ort—wer kann was?
Südosten der USA hat aber nicht nur bei den deutschen
Herstellern, sondern auch bei den Asiaten als Kfz- Alle Anbieter in ausführlichen In-
Produktionsstandort seit einigen Jahren stark an Ge- terviews
wicht gewonnen. Grund genug für uns, diese erfreuli-
che Entwicklung auch künftig für unsere Fonds zu
nutzen.
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Foto: Gabriele Volz, Wealth Management Capital Holding GmbH
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„Wir wollen nicht blind Kundengelder einsammeln“ Commitment für die Objekte ab, die wir anbinden. In- Partner vor Ort—wer kann was?
teressierte Anleger können sich ein genaues Bild von
Gabriele Volz, Geschäftsführerin der Wealth Ma- Objekt, Lage und Mieter machen. Diese nachvollzieh- Alle Anbieter in ausführlichen In-
nagement Capital Holding GmbH bare Investitionsstrategie schafft Vertrauen und Trans- terviews
parenz. Wir halten hier nichts davon, blind Gelder un-
Sie sind der einzige US-Anbieter, der derzeit auf Einob- serer Kunden einzusammeln, um dann auf Shopping-
jektfonds setzt. Alle anderen bringen Blindpools oder Tour zu gehen.
Semi-Blindpools mit mehreren Immobilien. Wie sah Ihr
Entscheidungsprozess aus? Können Sie kurz schildern, wie sich in Ihrem Haus des
US-Fondsgeschäft über die Jahre entwickelt hat?
Volz: WealthCap setzt klar auf Produktlösungen mit
bereits angebundenen Objekten. Hier sehen wir einen Volz: Den ersten Fonds haben wir bereits 1994
unserer zentralen Vorteile. Als Haus mit institutionel- platziert. Damit sind wir seit über zwanzig Jahren am
lem Hintergrund sind wir in der Lage, Zwischenfinan- Markt vertreten. WealthCap und seine Vorgängerge-
zierungen zu stemmen und so zum richtigen Zeitpunkt sellschaften können auf einen hervorragenden Track
stets bereit zu sein, um zuschlagen zu können. Und das Record in den USA zurückblicken. Bisher wurden 13
schätzen auch unsere Kunden: Wir geben ein klares Immobilienbeteiligungen in den USA erfolgreich auf-
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„Der US-Markt wird wieder unser zweites starkes Immobilien-Standbein“ gulierungs-Pioniere
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gelöst. Der Gesamtrückfluss beträgt zwischen 131 und sammenarbeit mit CBRE Global Investors geschlossen. Partner vor Ort—wer kann was?
253 %. Die durchschnittliche IRR liegt bei rund 6,7% CBRE Global Investors zählt zu den größten Immobi-
p.a. Das kann sich wirklich sehen lassen. WealthCap Alle Anbieter in ausführlichen In-
lienunternehmen der Welt und ist ausgewiesener Ken-
konnte sich sowohl im Bereich Shopping, insbesondere ner des US-Immobilienmarktes. Diese Partnerschaft terviews
Neighbourhood Shopping, als auch im Bereich Office ermöglicht uns kontinuierlichen Zugang zu Qualitäts-
auszeichnen. Auf diese Nutzungsarten werden wir objekten in den Nutzungsarten, Größen und Märkten,
auch künftig vornehmlich setzen. Hier sind wir erfah- die wir für unsere Kunden suchen.
ren und erfolgreich im Sinne unserer Kunden.
Wie gestalten sich Ihre Planungen für 2015?
Das Thema „Partnerschaften“ spielt bei anderen Anbie-
tern eine große Rolle. Auch für Ihr Haus? Volz: WealthCap hat erst kürzlich ein modernes Büro-
gebäudes im Herzen des Silicon Valley erworben. Das
Volz: Ja. Der US-amerikanische Markt zeigt eine starke 2002 erbaute Objekt in Mountain View, Kalifornien, ist
Heterogenität, auch ob seiner schieren Größe. Deshalb umgeben von den Headquartern der großen Unterneh-
ist es wichtig, sich gut auszukennen. Das geht für einen men wie Google, Facebook, e-bay, Apple und der Ta-
deutschen Investment Manager nur mit einem starken lentschmiede Stanford University. Das für uns ein tol-
Partner vor Ort. WealthCap hat eine strategische Zu- ler Kick-off, aber nur ein Anfang in der Ausweitung
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Grafik: US Arbeitslosenquote in Prozent. Quelle: US Department of Labor, Bureau of Labor Statistics
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unserer US-Aktivitäten. WealthCap wird den US-Markt Volz: Die wirtschaftlichen Rahmendaten aus den USA
Partner vor Ort—wer kann was?
wieder zu seinem zweiten starken Standbein im Bereich sind sehr gut. Die demographische Perspektive ist her-
Immobilien ausbauen und auch künftig auf die vorragend. Die US-Bevölkerung wächst alle zehn Jahre Alle Anbieter in ausführlichen In-
Nutzungsarten Shopping und Office setzen. Die einzel- um rund 30 Mio. Einwohner. Das entspricht der 3,5- terviews
nen regionalen Teilmärkte haben ganz unterschiedliche fachen Bevölkerung von New York City. Seit dem En-
Stärken. Es existieren keine echten A-Städte, wie in de der Finanzmarktkrise haben die Beschäftigtenzah-
Deutschland. Natürlich gibt es die exponierten Gate- len stetig zugenommen. Die aktuelle Arbeitslosenquote
way Cities in den Küstenregionen, aber auch andere liegt mit ca. 6 % wieder im Korridor der Fed. Die
Metropolregionen entwickeln sich äußerst dynamisch. Wachstumsprognosen sind äußerst stabil und liegen
Einige dieser Tier 1-Cities haben wir sehr genau im deutlich über denen der Europäischen Union, auch
Blick. Wir planen weitere Ankäufe in den nächsten Mo- Deutschlands. Die Entschuldung der privaten Haus-
naten. Die bedarfsgerecht strukturierten Anlagelösun- halte kommt gut voran. Mit seiner Niedrigzinspolitik
gen werden sich sowohl an Privatkunden als auch an und dem „Quantitative Easing“ hat die Notenbank
professionelle Investoren richten. maßgeblich dazu beigetragen, die Finanzkrise zu über-
winden und das Land wieder auf wirtschaftlich stabile
Warum ist jetzt ein guter Wiedereinstiegszeitpunkt in Füße zu stellen. Hinzu kommt, dass der Immobilien-
den USA? markt USA einer der transparentesten der Welt ist. Al-
les in allem also ein sehr guter Zeitpunkt für unsere
Kunden und damit auch für uns.
- Seite 29 von 29 -Informationen zur DEXTRO Group:
Die DEXTRO Group Germany ist ein unabhängiges Ratinghaus für Investment Ratings. Das IDW-zertifizierte Unternehmen ist auf Analyse und Bewertung von
Technologie und Innovationszentrum
Asset Based Investments spezialisiert. DEXTRO bewertet Alternative Investment Funds (AIFs) und andere asset-basierte Kapitalanlagen weltweit mittels quantita-
tiver Methodiken. Mit Hilfe seines einheitlichen, mathematisch fundierten Ratingansatzes will DEXTRO für Transparenz und Vergleichbarkeit bei Alternative Robert-Bosch-Straße 7, 64293 Darmstadt
Investment Funds sorgen, wovon Investoren und Intermediäre gleichermaßen profitieren. Die im Jahre 2006 gegründete DEXTRO Group mit Sitz in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt nahm ihre Geschäftstätigkeit mit der Entwicklung von Risikomodellen für deutsche Banken auf. Das Unternehmen beschäftigt Mitarbeiter Tel: +49 (0)6151 39 76 77-0
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