VERGANGENHEIT UND ZUKUNFT - 40 JAHRE HAHN GRUPPE - Das Magazin der Hahn Gruppe
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Das Magazin
der Hahn Gruppe
Wertarbeit mit Immobilien
40 JAHRE
HAHN GRUPPE
VERGANGENHEIT
UND ZUKUNFT
KENNZAHLEN INHALT
3,2
Assets under 05 Editorial
Management
3,1 in Mrd. Euro
06 40 Jahre Hahn Gruppe
3,0
608
10 Highlights 2021
18 Ganzheitliches Management
2,8
20 Interview mit dem Vorstand
24 Unser Investmentfokus
Mio. Euro
Transaktionsvolumen
im Jahr 2021
2018 2019 2020 2021 28 Marktumfeld
34 Hahn Immobilienfonds
36 Verwaltetes Immobilienvermögen
3,2
Asset und Investment Management 2021 2021 2020 42 Unternehmerische Verantwortung
Immobilien-Neuinvestitionen in Mio. Euro 318 188
Transaktionsvolumen in Mio. Euro 608 416
45 Arbeiten bei der Hahn Gruppe
Anzahl aufgelegte Immobilienfonds kumuliert 193 192
48 Impressum
Mrd. Euro
verwaltetes
Immobilienvermögen Immobilien Management per 31.12.2021 2021 2020
Verwaltetes Immobilienvermögen in Mrd. Euro 3,2 3,1
Verwaltetes jährliches Mietvolumen in Mio. Euro 179 178 Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich,
weiblich und divers (m/w/d) verzichtet und das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbe-
Vermietungsleistung in m2 126.000 113.000 zeichnungen und personenbezogene Hauptwörter gelten gleichermaßen für alle Geschlechter. Die verkürzte
Sprachform hat nur redaktionelle Gründe und beinhaltet keinerlei Wertung.
Magazin zum Geschäftsbericht 2021 03
EDITORIAL
UNSER
Liebe Freunde und Partner unseres Unternehmens, am 8. April 2022 dürfen wir
einen wichtigen Meilenstein feiern: das 40-jährige Jubiläum der Hahn Gruppe!
Wir sind stolz auf das Erreichte. In den letzten Jahrzehnten konnten wir das
SELBSTVERSTÄNDNIS Segment der Immobilien-Vermögensbeteiligungen entscheidend mitprägen und
viele treue Geschäftspartner, Mieter und Investoren gewinnen.
„
Thomas Kuhlmann
Vorstandsvorsitzender
Der unternehmerische Erfolg der Hahn Gruppe baut seit vier Jahrzehnten auf verantwortlichem
Handeln und langfristigen Zielvorstellungen auf. Im Einklang mit den Ansprüchen unserer Mitar-
beiter, Investoren und Mieter arbeiten wir kontinuierlich daran, generationenübergreifend Immo-
bilienwerte zu schaffen, die eine attraktive Rendite erwirtschaften, unsere Betreiber in ihrem Er-
Innovation und Wandel sind dabei immer ein wichtiger Be-
standteil unserer Unternehmensgeschichte gewesen – basie-
Innovation und
folg unterstützen und einen Nutzen für die Gesellschaft erbringen. rend auf der werteorientierten Kultur eines mittelständischen
Unternehmens. Tradition und Innovationsstärke stehen für uns Wandel sind immer ein
Unsere Immobilien erfüllen wichtige Funktionen für Städte und Gemeinden, mit denen wir part- nicht im Widerspruch zueinander, sondern sind vielmehr die
nerschaftlich zusammenarbeiten. Die Objekte dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern Grundpfeiler unseres Erfolges. Deshalb blicken wir voller Zu- wichtiger Bestandteil
und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs und bieten Raum für Arbeit und Wohnen. Unsere An- versicht nach vorne, bewahren aber auch die Erfahrungswerte
gebote reichen von diversifizierten Einzelhandelsstandorten, die wichtige Grundbedürfnisse der
Menschen erfüllen und das soziale Miteinander fördern, bis hin zu Mixed-Use-Immobilien, die
der letzten 40 Jahre: „Vergangenheit und Zukunft!“ unserer Unternehmens-
als lebendiger und lebenswerter Bestandteil von Stadtquartieren vielfältige Angebote für die Ge-
meinschaft bündeln.
Das jüngste Geschäftsjahr 2021 stand erneut unter positiven
Vorzeichen. Unsere verwalteten Immobilienvermögen haben
geschichte gewesen.“
sich in einem schwierigen Marktumfeld als äußerst resilient
Den gesellschaftlichen Wandel und die daraus erwachsenden Bedürfnisse zu verstehen, ist wich- erwiesen. Aufgrund unserer Ausrichtung auf versorgungsori-
tig für die langfristige Entwicklung eines Vermögenswerts. So können wir die Immobilie an neue entierte Handels- und Mixed-Use-Immobilien verzeichneten
Anforderungen anpassen und technologische wie auch demografische Trends berücksichtigen. wir auch während der Coronapandemie eine durchweg stabile
Mit unserer übergreifenden Expertise decken wir den gesamten Lebenszyklus und alle Wert- Mieternachfrage und eine nachhaltig positive Wertentwick-
schöpfungsstufen eines langfristigen Immobilieninvestments ab. Wir pflegen dabei eine Kultur lung.
der kontinuierlichen Verbesserung, mit dem Fokus, die Effizienz und Leistung unserer Organisati-
on zu optimieren. Die gute Immobilien-Performance spiegelt sich ebenfalls in Wir wünschen Ihnen eine angenehme Lektüre dieses Magazins
der Renditeentwicklung unserer Immobilienfonds wider. So zum Geschäftsbericht 2021. Lernen Sie die Hahn Gruppe und
Als Investment Manager mit einer BaFin-regulierten Kapitalanlagegesellschaft sind wir dem Treu- konnten wir im institutionellen Fondsgeschäft, trotz einer ihr Marktumfeld noch besser kennen. Wir freuen uns auf den
handprinzip verpflichtet. Diese Maxime wirkt sich auf alle Geschäftsprozesse aus. Unser Ansatz konservativen Bewertungspolitik, teilweise zweistellige Total Dialog mit Ihnen!
für verantwortliches Investieren orientiert sich an nationalen und internationalen Standards, die Returns für einzelne Fondsvehikel erzielen. Im Privatkunden-
wir über die gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen hinaus berücksichtigen. geschäft verfügen wir gleichfalls über eine überdurchschnitt-
Im Rahmen unserer Nachhaltigkeitsstrategie setzen wir uns systematisch Ziele, um positive so- lich gute Leistungsbilanz. Noch viel wichtiger: Die Portfolios
ziale und wirtschaftliche Fortschritte zu erzielen und gleichzeitig unseren ökologischen Fußab- der Hahn Immobilienfonds sind sehr gut aufgestellt, um wei-
druck zu minimieren. terhin attraktive Renditen zu erzielen.
Thomas Kuhlmann Daniel Löhken
Vorstandsvorsitzender Mitglied des Vorstands
Bergisch Gladbach, 31. März 2022
04 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 05
40 JAHRE HAHN GRUPPE
Wichtige Meilensteine
1982–2022
Lizenzierung der
Kapitalverwaltungs-
gesellschaft
DeWert Deutsche Offener Spezial-AIF Einstieg in die
Neustrukturierung Wertinvestment GmbH, HAHN German zweite Assetklasse
der AG als Holding; Begebung der erster geschlossener Retail Fund II mit Mixed-Use mit dem Verwaltetes
Unternehmens- Kapitalerhöhung auf Investitionsvolumen Hahn-Anleihe über Spezial-AIF nach 500 Mio. Euro „Hahn German Immobilienvermögen
gründung 10 Mio. Euro über 2 Mrd. Euro 20 Mio. Euro KAGB Zielvolumen Mixed-Use Fund I“ > 3 Mrd. Euro
2002
2005
2021
1982
2014
2019
2016
2012
2004
2008
2020
2022
1997
2013
2015
2017
Investitions- Kooperation mit Gründung des Gewinner Erster geschlossener Planmäßige Umstieg auf 40 Jahre
volumen über der MEAG (German institutionellen HAHN Scope Award Publikums-AIF Rückzahlung CO2-neutrale Hahn Gruppe
1 Mrd. Euro Superstores Fund) FCP-FIS German „German Retail“ nach KAGB Hahn-Anleihe Energieversorgung
Retail Fund mit
750 Mio. Euro Ziel- Erster Unternehmens-
volumen Nachhaltigkeitsbericht
06 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 07
40 JAHRE HAHN GRUPPE
Mieter
Wir bedanken uns bei unseren Mietern, Investoren und Finanzierungspartnern für die gute
und vertrauensvolle Zusammenarbeit der letzten vier Jahrzehnte. Gemeinsam arbeiten
wir an nachhaltig erfolgreichen Immobilieninvestments.
Investoren und Finanzierungspartner
08 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 09
HIGHLIGHTS 2021
Februar 2021
Zweimal Top Ten in der Branchenstatistik
24.500
Der Newsletter kapital-markt intern (k-mi) stellt die ermittel-
ten Platzierungszahlen von Anbietern geschlossener Sachwert-
beteiligungen vor. Die Hahn Gruppe erreicht als spezialisierter
Anbieter von alternativen Investmentfonds im institutionellen
Geschäft den vierten Platz bzw. im Privatkundengeschäft den
neunten Platz der Gesamtrankings. Die Gesamtleistung des
Markts lag 2020 mit 4,12 Mrd. Euro moderat unter dem Vor-
jahreswert. Wie der Gesamtmarkt musste auch das Immobilien-
segment im Coronajahr einen Rückgang hinnehmen. Dennoch
war es laut k-mi im Mehrjahresvergleich ein überdurchschnitt- m2 Mietfläche
lich gutes Jahr für die Branche. Fachmartkzentrum Celle
März 2021 Mai 2021
Neuerwerb in Celle Gemeinsam die E-Mobilität voranbringen Kaufland übernimmt real-Flächen in Garbsen Ampega und Hahn arbeiten zusammen
Die Hahn Gruppe erwirbt im März 2021 für ihren institutio- Die Hahn Gruppe verkündet eine Kooperation mit dem Ener- Der SB-Warenhaus-Betreiber Kaufland folgt im Nord-West-Zen- Die Ampega Investment Management GmbH und
nellen Immobilienfonds HAHN German Retail Fund II ein Fach- gieunternehmen EnBW. Die Partner beabsichtigen, in den trum Garbsen auf real. Nach der umfangreichen Modernisierung die Hahn Gruppe verkünden eine strategische
marktzentrum in Celle, Niedersachsen. Das im Jahr 2002 er- kommenden Jahren bis zu 100 Handelsimmobilienstandorte für des im Jahr 1985 erbauten Nahversorgungszentrums ist die Neu- Zusammenarbeit für die kommenden Jahre.
baute Fachmarktzentrum Celle weist eine Mietfläche von rund die E-Mobilität aufzurüsten. An den Schnellladestandorten der ausrichtung damit abgeschlossen. Zuvor konnten bereits TK Maxx, Ampega plant, im Rahmen dieser Kooperation
24.500 m² auf. Hauptmieter der Handelsimmobilie sind EDEKA Hahn Gruppe soll ausschließlich Ökostrom fließen. Die Besu- dm-drogeriemarkt und Siemes-Schuhcenter als neue langfristige Handelsimmobilien mit einem Gesamtvolumen von
und OBI, die am Standort einen Verbrauchermarkt bzw. einen cher laden dort zukünftig zu einheitlichen und transparenten Mieter gewonnen werden. Kaufland wird zukünftig auf großzügig bis zu 200 Mio. Euro zu erwerben. Das Mandat der
Bau- und Gartenmarkt betreiben. Die weiteren Mieter, dm-Dro- Preisen, die flächendeckend an mehr als 150.000 Ladepunkten dimensionierten Flächen ein attraktives und umfangreiches An- Hahn Gruppe beinhaltet die Objektsuche und die
geriemarkt, denn’s Biomarkt sowie zahlreiche Gastronomie- und im gesamten EnBW-Netz in sechs europäischen Ländern gelten. gebot an Lebensmitteln sowie Waren des täglichen Bedarfs prä- Objektprüfung im Rahmen des Fachmarktportfolio-
Dienstleistungsbetriebe, komplettieren den attraktiven Bran- Alle Standorte sollen über Hochenergie-Ladepunkte verfügen, sentieren. Das Nord-West-Zentrum ist Teil der „Neuen Mitte“ von aufbaus sowie die Entwicklung und Umsetzung von
chenmix. Die Handelsimmobilie ist langfristig vermietet, der die eine Ladeleistung von bis zu 300 Kilowatt aufweisen. Garbsen und übernimmt eine wesentliche Versorgungsfunktion für Asset-Management-Strategien zur Optimierung
WAULT liegt bei 8,7 Jahren. Der langjährig etablierte Nahversor- Die zukunftsweisende Initiative steigert die Attraktivität der den Stadtteil. des Fachmarktimmobilienbestandes. Bundesweit
gungsstandort verfügt über eine sehr verkehrsgünstige Lage an Handelsimmobilienstandorte für Kunden und Mieter, denn das werden Core-Fachmarktzentren mit Lebensmittel-
einer der wichtigsten Hauptverkehrsstraßen von Celle. Angebot einer Schnellladeinfrastruktur entwickelt sich zu einem vollsortimentern als Ankermieter ab 15 Mio. Euro
wichtigen Wettbewerbsfaktor. Zukauf in Espelkamp Einzelinvestitionsvolumen in nachhaltigen Standor-
ten ab 50.000 Einwohnern gesucht.
Die Hahn Gruppe hat für ihren institutionellen Immobilienfonds
200
Veröffentlichung Jahresergebnis 2020 HAHN German Retail Fund II ein SB-Warenhaus in Espelkamp,
Nordrhein-Westfalen, erworben. Das im Jahr 1996 erbaute Objekt
Die Hahn Gruppe hat sich in einem herausfordernden Geschäfts- verfügt über eine Mietfläche von insgesamt rund 10.100 m².
jahr 2020 nachhaltig ertragsstark gezeigt. Der Konzerngewinn Betreiber der Handelsimmobilie ist die EDEKA-Vertriebslinie
vor Steuern (EBT) lag bei 7,5 Mio. Euro, nach 9,2 Mio. Euro in der Marktkauf, die einen Teil der Flächen an Konzessionäre – diverse
Vorjahresperiode. Zu der positiven Entwicklung haben ein stabiles Shops, Dienstleistungsunternehmen und Gastronomie – unterver-
Neugeschäft und eine Steigerung der wiederkehrenden sowie ein- mietet hat. Im Jahr 2018 wurden die Verkaufsflächen aufgefrischt
maligen Managementerträge beigetragen. Versorgungsorientierte und an das aktuelle Ladenbaukonzept von Marktkauf angepasst.
Handels- und Mixed-Use-Immobilien haben sich auch in Zeiten der Damit konnte die Attraktivität des Standorts nochmals gesteigert
Coronakrise als resilient erwiesen. Mit mehr als 98 Prozent beweg- werden. Auf dem rund 26.500 m² großen Grundstück stehen ca. Mio. Euro angestrebtes
te sich die Vermietungsquote zum Jahresende auf dem hohen Ni- 480 ebenerdige PKW-Stellplätze zur Verfügung. Vier dieser Stell- Einkaufsvolumen
veau des Vorjahrs. Die Mieteingangsquote in unserem Immobilien- plätze sind mit E-Ladesäulen ausgestattet, die von den Besuchern der Kooperation
portfolio lag im Jahresdurchschnitt bei rund 99 Prozent. kostenlos genutzt werden können.
10 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 11
Mai 2021
Pluswertfonds 177 geht in den Vertrieb Eröffnung Adler
Die Hahn Gruppe legt über ihre Kapitalverwaltungsgesell- Die erste Etappe ist geschafft! Planmäßig konnten wir Anfang
schaft DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH einen neuen September den ersten Bauabschnitt unserer Projektentwicklung
geschlossenen Publikums-AIF auf. Der Pluswertfonds 177 an der Lürriper Straße – Maurus-Ahn-Straße, Mönchenglad-
investiert mit einem Gesamtvolumen von 60,6 Mio. Euro in bach, fertigstellen. Das Gesamtkonzept sieht den Bau einer
eine etablierte Mixed-Use-Immobilie in Mönchengladbach, Handelsimmobilie mit den Mietern toom Baumarkt sowie Adler
Nordrhein-Westfalen. Das City Markt Center weist auf rund Modemärkte vor. Im ersten Abschnitt wurde der Gebäudeteil
21.500 m² Mietfläche eine zukunftsfähige Mischung aus für den Modemarkt Adler errichtet. Der Mieter hat den Betrieb
nahversorgungsorientiertem Einzelhandel und Dienstleis- erfolgreich aufgenommen. Nun geht es an den Abriss der
tungsangeboten der Gesundheitsbranche auf. Langfristiger An- September 2021 Bestandsgebäude und den Neubau der Baumarktflächen inkl.
kermieter ist der Lebensmitteleinzelhändler EDEKA, der einen Gartenmarkt und Bäcker-Café. Der geplante vollständige Fertig-
Verbrauchermarkt betreibt. Einen Teil der Flächen hat EDEKA 20 E-Ladepunkte für Unterhaching stellungstermin ist für Herbst 2022 geplant. Die Kunden und Be-
an ALDI, dm, Ernsting‘s Family sowie Shops, Gastronomie sucher des Handelsstandortes erwartet dann eine Einzelhandels-
und Dienstleistungsbetriebe untervermietet. In den weiteren Im Vorfeld der Internationalen Automobil Ausstellung (IAA) in ansiedlung, die in hohem Maße auf Umweltschutz setzt: Zu den
Gebäudeteilen befinden sich ein Ärztezentrum mit breit diver- München eröffnen die Hahn Gruppe und EnBW einen neuen Ausstattungsmerkmalen zählen eine hocheffiziente Haustechnik,
sifizierten Facharztpraxen, eine große Reha-Einrichtung sowie Flaggschiff-Ladepark in Unterhaching, Bayern. Angereist sind zu begrünte Schallschutzwände, E-Tankstellen und große Grün-
die Büroflächen der Techniker Krankenkasse. diesem Anlass hochrangige Politiker, E-Mobilitätsentscheider bzw. Photovoltaikdachflächen. Für den toom Baumarkt wird zu-
deutscher Automobilunternehmen, Vertreter des Handels sowie dem eine Gold-Zertifizierung nach den Standards der Deutschen
zahlreiche Medienvertreter. Für die Hahn Gruppe ist es das ak- September 2021 Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) angestrebt.
tuell größte E-Ladesäulen-Angebot im Portfolio: 10 Ladesäulen
60,6
mit insgesamt 20 Hochleistungs-adepunkten für Elektroautos. Veröffentlichung des HAHN Retail Real Estate Neuinvestments in Coburg und Krefeld
Im Münchener Süden zwischen der A995 und der A8 gelegen, Reports 2021/2021
bildet der Ladepark eine wichtige Anlaufstelle für Reisende und Die Hahn Gruppe hat für den institutionellen Immobilienfonds
Ortsansässige. Auf der großflächigen Überdachung des Lade- Wir stellen unseren neuen Marktbericht zum Einzelhandel und HAHN German Retail Fund II zwei Handelsimmobilien, jeweils in
parks befindet sich eine Photovoltaikanlage, die Energie für den Handelsimmobilien-Investmentmarkt der Öffentlichkeit vor. Der Coburg, Bayern, und Krefeld, Nordrhein-Westfalen, mit einem
Standort erzeugt. Zusätzlich fließt in Unterhaching, wie an al- HAHN Retail Real Estate Report wird in Kooperation mit CBRE, Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 60 Mio. Euro erwor-
len Standorten der EnBW, ausschließlich Ökostrom. Und wäh- bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt. Die Key Facts ben. Die erste Akquisition ist ein im Jahr 2007 erbautes Fach-
rend des Ladevorgangs lockt der Einkauf bei unserem Mieter des neuen Reports: Investitionsneigung der Investoren befindet marktzentrum im Norden von Coburg, welches eine Mietfläche
EDEKA-Simmel. Tanken und Shopping, das passt gut zusammen. sich auf Mehrjahreshoch; Einzelhändler erwarten Umsatzanstieg von rund 17.500 m² aufweist. Zu den Hauptmietern zählen die
Mio. Euro Gesamtvolumen und wollen wieder stärker expandieren; hohe Immobilien-Be- bonitätsstarken Betreiber EDEKA, OBI, ALDI und ROSSMANN.
im Pluswertfonds 177 wirtschaftungskosten und E-Commerce fordern Handel heraus; Die zweite Akquisition, ein E-Center-SB-Warenhaus, liegt östlich
Fachmarktzentren sind neuer gemeinsamer Liebling des Handels des Stadtzentrums von Krefeld-Uerdingen. Der Hauptmieter
und der Investoren; rückläufige Risikoneigung der Investoren: EDEKA hat mehrere Konzessionäre im Objekt angesiedelt,
Core und Core-Plus bevorzugt; ESG-Kriterien gewinnen im Im- darunter eine Bäckerei und eine Apotheke. Im Obergeschoss der
mobilienportfolio an Bedeutung. Immobilie befinden sich ein Ärztezentrum mit fünf Arztpraxen
sowie drei Büroflächen. Die Mietfläche beläuft sich auf insge-
samt rund 7.200 m². Mit den Zukäufen wird die Investitions-
Ausgezeichnetes Research der Hahn Gruppe phase des Spezialfonds erfolgreich abgeschlossen. Der Fonds ist
nun mit einem Investitionsvolumen von rund 370 Mio. Euro voll
Seit 2008 vergibt das Fachmagazin Beteiligungsreport den investiert.
Deutschen Beteiligungspreis, mit dem Akteure der Sachwert-
investmentbranche für ihre Aktivitäten und Finanzprodukte
ausgezeichnet werden. Nun wurde die Hahn Gruppe für ihren
jahrzehntelangen Beitrag im Bereich Marktresearch geehrt. Der
2006 erstmals veröffentlichte Marktbericht Hahn Retail Real
Estate Report ist mittlerweile zum Standardwerk für deutsche
Handelsimmobilien-Investments avanciert. Heute umfasst er
regelmäßig über 150 Seiten und ist ein viel beachtetes Nach-
schlagewerk für den Handel, Investoren, Asset Manager und
Dienstleistungsunternehmen, um in dynamischen Zeiten den
Überblick zu behalten.
12 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 13
Oktober 2021
Publikums-AIF Pluswertfonds 177 voll platziert
Die Zeichner treten der Fondsgesellschaft per Ende Septem-
ber bei. Der von der Kapitalverwaltungsgesellschaft DeWert
4,5
Prozent Ausschüttungsertrag
im Pluswertfonds 177
Deutsche Wertinvestment GmbH aufgelegte Immobilien-In- für das Quartal 2021
vestmentfonds investiert in das multifunktionale Immo-
bilienensemble City Markt Center Mönchengladbach. Das
Zeichnungsvolumen in Höhe von 33,6 Mio. Euro Eigenkapital
wurde von insgesamt rund 360 qualifizierten Privatanlegern
eingeworben, die jeweils durchschnittlich über 80.000 Euro
einzahlten. Die Anleger erhalten bereits für das vierte
Quartal 2021 die ersten Ausschüttungserträge, die sich auf
4,5 Prozent p. a. (anteilig) belaufen.
Dezember 2021
November 2021 Veröffentlichung Konzern-Nachhaltigkeitsbericht Management-Mandat für das Krohnstieg Center
Verstärkung des Vorstands Im zweiten Nachhaltigkeitsbericht der Hahn Gruppe erhalten unse- Die Hahn Gruppe hat in ihrer Funktion als strategischer Partner
re Leser wieder einen aktuellen Überblick über die ESG-Aktivitäten für die Akquisition und das Asset Management von Fach-
Im November kündigt die Hahn Gruppe an, dass Daniel Löhken und die Nachhaltigkeitsagenda der Hahn Gruppe. Auf 58 Seiten marktzentren den Erwerb des Krohnstieg Centers durch ein mit
zum 1. Januar 2022 in den Vorstand der HAHN-Immobilien- legen wir Rechenschaft darüber ab, wie wir heute und in Zukunft der Ampega Investment GmbH verbundenes Sondervermögen
Beteiligungs AG berufen wird. Gemeinsam mit dem Vor- unserer unternehmerischen Verantwortung gerecht werden wollen. begleitet. Die Handelsimmobilie befindet sich im Hamburger
standsvorsitzenden Thomas Kuhlmann bildet er zukünftig den Insbesondere beim Klimaschutz sind die Herausforderungen groß. Stadtteil Langenhorn. Sie verfügt über einen gut diversifizierten
zweiköpfigen Vorstand der Gesellschaft. Der Aufsichtsrats- Es wird nur gelingen, wenn wir alle engagiert zusammenarbeiten: Mietermix auf rund 17.100 m² Mietfläche, der die Branchen
vorsitzende Stefan Brendgen erläutert die Beweggründe des Asset Manager, Investoren und Anleger, Mieter, Mitarbeitende, Einzelhandel, Dienstleistung, Büro, Praxen und Gastronomie
Aufsichtsrats: „Mit Daniel Löhken berufen wir einen Manager, Lieferanten und Dienstleister und der Gesetzgeber. So lautet das umfasst. Hauptmieter sind ein EDEKA-Verbrauchermarkt, der
der über sehr viel Erfahrung in der Immobilien- und Finanzwirt- Leitmotiv des diesjährigen Berichts: „Gemeinsam handeln.“ Sportartikel-Anbieter Decathlon sowie ein Budnikowsky-Dro-
schaft verfügt. Mit ihm sind wir als Unternehmen noch besser geriemarkt. Das Objekt weist rund 420 PKW-Stellplätze aus
aufgestellt, um unsere führende Marktposition als Investment und ist hervorragend an den Individualverkehr und den ÖPNV
Manager von Handels- und Mixed-Use-Immobilien weiter angebunden. Die im Jahr 2004 errichtete Immobilie besteht aus
ausbauen zu können.“ drei Gebäudeteilen und wurde von 2019 bis 2021 umfassend
420
revitalisiert.
PKW-Stellplätze im
Krohnstieg Center
14 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 15
ERFAHRUNG
SCHAFFT WERTE
Die durchschnittliche Haltedauer unserer Immobilien liegt bei über 13 Jahren.
Das ist ein großer Schatz, den wir systematisch dokumentieren, um darauf auf-
bauen zu können. Wir kennen die Vergangenheit der Immobilien im Detail, wissen,
was funktioniert hat und was nicht. Daraus entwickeln wir die Szenarien für die
Zukunft. Wenn es mal knifflig wird, finden sich immer Kollegen im Hause, die über
Erfahrungen mit einer Immobilie oder einem Mieter berichten können. Das hilft,
um zu optimalen Ergebnissen zu kommen.
Magazin zum Geschäftsbericht 2021 17
GANZHEITLICHES
MANAGEMENT
Die Rendite der von uns verwalteten Investmentvermögen leitet sich aus vielen Konzernstruktur
unterschiedlichen Einflussfaktoren ab. Indem wir mit unseren Spezialisten die
gesamte Wertschöpfungskette managen, sichern wir eine hohe Qualität und den
größtmöglichen Investmenterfolg unserer institutionellen Investoren und Privat-
anleger.
Die durch die Hahn Gruppe erbrachten Managementleistungen Die kapitalmarktnahen Dienstleistungen beinhalten Die HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG
decken den gesamten Lebenszyklus und alle Wertschöpfungs- die Konzeption, Strukturierung und Vermarktung von HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG nimmt als Holding mit Sitz in Bergisch Glad-
stufen eines langfristigen Immobilieninvestments ab. immobilienbasierten Investment- und Anlageprodukten so- bach die zentrale Leitungsfunktion der Hahn
wie das Portfolio Management und die Anlegerbetreuung. Gruppe wahr. Sie verfügt über drei operative
Die immobiliennahen Dienstleistungen reichen vom An- und Tochtergesellschaften, die ebenfalls ihren Sitz
Verkauf über die Vermietung und Verwaltung bis hin zur Der Investor Hahn Gruppe beteiligt sich an aufgelegten in Bergisch Gladbach haben:
Revitalisierung und Neuentwicklung von Immobilien. Immobilienfonds und Joint-Venture-Portfolios, um Zusatz
erträge zu realisieren und die Interessenkongruenz mit den DeWert HAHN Die Kapitalverwaltungsgesellschaft DeWert
Anlegern zu steigern. Deutsche Wertinvestment Fonds Invest Deutsche Wertinvestment GmbH zählt die
GmbH GmbH Verwaltung von Alternativen Investmentfonds
(AIF) in der Form von inländischen geschlosse-
nen oder offenen Publikums- und Spezial-AIFs,
Mit ihren Kompetenzen deckt die Hahn Gruppe das Portfolio sowie das Risiko Management zu
die gesamte Wertschöpfungskette des HAHN HAHN ihren Kernaufgaben.
Immobilieninvestments ab. Fonds und Asset Beteiligungsholding
Management GmbH GmbH Die Tochtergesellschaft HAHN Fonds und Asset
Management GmbH bündelt die Fonds- und
Immobilien-Management-Aktivitäten der
Hahn Gruppe.
Property Projekt- Beschaffung Anleger- Center
HAHN
Management entwicklung und von Eigen- betreuung Management Beteiligungsholding Die Tochtergesellschaft HAHN Fonds Invest
Revitalisierung und Fremd GmbH II GmbH befasst sich mit der Akquisition von
kapital Objekten – im Wesentlichen Handels- und
Mixed-Use-Immobilien – für die einzelnen
Investmentvehikel bzw. Kooperationen der
Hahn Gruppe.
Darüber hinaus besteht eine strategische
Asset Beteiligung an der Retail Management
Management, Expertise Asset & Property Manage-
An- und Verkauf Vermietung, ment GmbH, welche Immobilien-Manage-
von Immobilien Fondskonzeption Portfolio Bestands- ment-Dienstleistungen für das Hahn-Port-
Research und Objekten und Platzierung Management entwicklung folio und für Dritte erbringt.
18 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 19INTERVIEW MIT DEM
VORSTAND DER HAHN GRUPPE
Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der Hahn Gruppe, und
Daniel Löhken, Mitglied des Vorstands, berichten über das abge-
laufene Geschäftsjahr 2021, das Umfeld für Immobilieninvestiti-
onen und ihre Zukunftspläne für die Hahn Gruppe.
„
Thomas Kuhlmann
Herr Kuhlmann, die Hahn Gruppe hat ein sehr Wie schätzen Sie die Ausgangslage ein,
erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 hinter sich. Herr Löhken?
Was hat den Ausschlag für die gute Entwicklung
in einem schwierigen Umfeld gegeben? Daniel Löhken: Da bin ich ganz bei meinem Vorstandskolle-
gen. Wir sind auf die richtigen Assetklassen spezialisiert. Wir
Wir wollen uns nicht
Thomas Kuhlmann: 2021 war erneut geprägt durch die
bieten Investmentprodukte an, die eine gute Wertentwicklung
aufweisen und am Markt stark nachgefragt werden. Der inte- auf den Erfolgen der
Coronakrise, mit Auswirkungen auf das Geschäftsleben und grierte Management-Ansatz der Hahn Gruppe ermöglicht eine
einer Beeinträchtigung des stationären Einzelhandels. Gleich- hohe Produktqualität. Aber natürlich bewegen wir uns in sehr Vergangenheit ausruhen,
zeitig hat sich gezeigt, dass wir mit unserem Fokus auf versor- dynamischen Märkten. Das verlangt nach Innovationskraft und
gungsorientierten Handels- und Mixed-Use-Immobilien wei-
terhin richtig liegen. Unser verwaltetes Immobilienportfolio
Anpassungsfähigkeit – ohne die eigenen Stärken aus den Augen
zu verlieren.
sondern engagiert
ist nahezu vollvermietet. Die Mieteingangsquote liegt bei über
99 Prozent und unsere Mieter erreichen mit ihren Konzepten Thomas Kuhlmann: Ganz genau. Wir wollen uns nicht auf den
darauf aufbauen.“
hohe Besucherfrequenzen. Entsprechend positiv haben sich die Erfolgen der Vergangenheit ausruhen, sondern engagiert darauf Daniel Löhken: Wir wollen für das Unternehmen und die Be-
gemanagten Hahn Immobilienfonds entwickelt. Und auch die aufbauen. Deshalb freue ich mich auch sehr, Daniel Löhken seit reiche klare Zielbilder entwickeln, Routineprozesse standardi-
Hahn Gruppe hat profitabel gearbeitet und eine sehr positive Jahresbeginn 2022 als Vorstandskollegen an meiner Seite zu sieren, ergebnisorientiert arbeiten und Aufgaben agil umsetzen.
Ertragsentwicklung erreichen können. haben. Mit seinem profunden Branchenwissen und seinen Stär- Kurz gefasst lautet unser Motto: „Einfach. Gut. Machen.“
ken, beispielsweise in der Unternehmensorganisation, wird er noch effizienter und schlagkräftiger zusammenarbeiten. So wol-
uns zukünftig bei der weiteren Entwicklung des Konzerns deut- len wir die positive Firmenkultur weiterentwickeln, die Entschei-
Womit genau lässt sich diese erfreuliche lich voranbringen. dungsstrukturen noch präziser definieren und verstärkt Prozesse Welche Trends beobachten Sie aktuell
Performance begründen? digitalisieren. Mit einer Stärkung der Eigenverantwortung bei den an den Immobilienmärkten?
Mitarbeitenden und einer agilen sowie lösungsorientierten Ar-
Thomas Kuhlmann: Die Sortimente unserer Mieter sind im Be- Herr Löhken, wo setzen Sie als neues Vorstands- beitsweise beabsichtigen wir, unsere Innovationskraft und Um- Thomas Kuhlmann: Deutsche Immobilien werden von insti-
sonderen Lebensmittel, Bau- und Heimwerkerbedarf, Aktions- mitglied in Ihrem ersten Jahr die Prioritäten? setzungsgeschwindigkeit als Unternehmen zu steigern. All dies tutionellen Investoren und privaten Anlegern weiterhin stark
ware sowie ärztliche Versorgung. Das sind Güter, die auch wäh- natürlich vor dem Hintergrund, die sehr hohe Servicequalität der nachgefragt. Versicherungen und Pensionskassen bauen ihre
rend der Pandemie sowie in konjunkturell schwächeren Zeiten Daniel Löhken: Zu meinen Vorstandsressorts zählen viele Zen- Hahn Gruppe für unsere Kunden noch weiter zu verbessern. Immobilienquoten beständig aus, da die Renditen im Vergleich
stetig nachgefragt werden. Hinzu kommt, dass die Konkurrenz tralfunktionen, wie etwa das Rechnungswesen, Finanzierung, zu festverzinslichen Wertpapieren attraktiv sind, bei geringer
durch E-Commerce bei Waren des täglichen Bedarfs oder sper- Personal, Recht, IT und ESG. Das sind komplexe und für unser Thomas Kuhlmann: Unsere Stärken sind die große Nähe zum Volatilität. Die gute Nachfragesituation betrifft auch Einzel-
rigen Baumarktartikeln nur eine untergeordnete Rolle spielt. Produktangebot essenzielle Themengebiete, mit denen ich mich Markt und zu den Kunden sowie unsere Qualitätsorientierung. handelsimmobilien. Hier ist der Markt aber selektiv: Lebens-
Der Löwenanteil der Umsätze wird auf der Fläche gemacht. intensiv befasse. Darüber hinaus werde ich zusammen mit Tho- Das werden wir beibehalten. Schneller in der Umsetzung wollen mittelmärkten und lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren
Dafür brauchen die Einzelhändler gut gemanagte Immobili- mas Kuhlmann an der Unternehmensstrategie und -organisati- wir dadurch werden, dass wir zukünftig noch ergebnisorientier- sowie Mixed-Use-Immobilien wird der Vorzug gegenüber Shop-
enstandorte. Die haben wir. on arbeiten. Ein wichtiges Ziel ist es, dass wir im Unternehmen ter denken und handeln. ping-Centern und High-Street-Immobilien gegeben.
20 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 21„ Wir werden zukünftig
noch intensiver um
Daniel Löhken
Wo sehen Sie die besonderen Chancen?
Daniel Löhken: Eine nachhaltige Immobilie ist attraktiv für
Investoren, für Betreiber und für Kunden. Gründächer, Photo-
voltaikanlagen, CO2-neutrale Energieversorgung, energieef-
fiziente Gebäudetechnik mit Wärmerückgewinnungsanlagen,
LED-Beleuchtung der Innen- und Außenbereiche sowie E-La-
gewinnen und dauerhaft zu halten, ist entscheidend für den
langfristigen Unternehmenserfolg. Dafür setzen wir tendenzi-
ell stärker auf zielgruppengerechte Recruiting-Kampagnen und
eine anspruchsvolle Personalentwicklungsarbeit.
Beschaffungswege außerhalb der traditionellen Bieterverfah-
ren der großen Immobilienmakler. Diesen Weg wollen wir weiter
gehen.
Daniel Löhken: Trotz der aktuell dramatischen Nachrichtenlage
Fach- und Nachwuchs- destationen für Autos und Fahrräder sind nur einige der Aus-
stattungsmerkmale, die von uns bei Neuentwicklungen und
Thomas Kuhlmann: Nicht nur Talente sind Mangelware, son-
dern auch Immobilien. Die Beschaffung von attraktiven Immo-
(zum Redaktionsschluss hatte der Ukraine-Krieg gerade begon-
nen) sind wir für unser Geschäft sehr optimistisch. Hier kom-
Modernisierungen in Erwägung gezogen werden. Bei den Au- bilienobjekten ist deshalb eine große Herausforderung für uns men auch die defensiven Qualitäten unserer Assetklasse zum
kräfte werben müssen.“ ßenanlagen können wir mit großzügigen Grünflächen, ver- und die gesamte Branche. Doch verfügen wir über einen großen Tragen. Sie verhält sich sehr unabhängig von der konjunkturel-
sickerungsfähigen PKW-Stellplätzen bis hin zu Bienen- und Wettbewerbsvorteil: Mit etablierten Kontakten zu mittelstän- len Entwicklung und vom Außenhandel. Die Chancen überwie-
Streuobstwiesen Lebensraum für Tiere und Pflanzen erhalten dischen Eigentümern und Einzelhändlern nutzen wir zusätzliche gen die Unwägbarkeiten bei Weitem.
bzw. neu schaffen. Bei allen Initiativen sehen wir stets unsere
Mieter als Partner. Gemeinsam und partnerschaftlich schaffen
wir attraktive Handelsimmobilienstandorte und nicht nur nach-
haltige, sondern zugleich auch renditestarke Investments.
Was macht die Mixed-Use-Immobilie
so attraktiv?
Mit welchen Investmentprodukten der
Thomas Kuhlmann: Mixed-Use-Immobilien sind gemischt ge- Hahn Gruppe können wir 2022 rechnen? Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender
nutzte Immobilien. Nutzungsarten wie Einzelhandel, Büro,
Wohnen, Arztpraxen und Dienstleistungen befinden sich un- Thomas Kuhlmann: Im institutionellen Fondsgeschäft werden wir Thomas Kuhlmann ist seit 2009 Mitglied des Vorstands
ter einem Dach. Das ermöglicht eine große Diversifikation, die einen neuen offenen Spezial-AIF auflegen. Wir befinden uns aktu- und übernahm im Mai 2019 den Vorsitz im Vorstand der
das Risiko minimiert. Ein zweiter positiver Aspekt ist die Wand- ell in der Konzeptionsphase. Und auch im Geschäft mit Privatkun- Hahn Gruppe. Der Diplom-Betriebswirt war von 1996 bis
lungsfähigkeit der Mixed-Use-Immobilien. Sollten sich die Rah- den wird es einen neuen Immobilienfonds geben. Voraussichtlich 2005 in leitenden Fach- und Managementfunktionen bei
menbedingungen am Standort ändern, so ist es relativ leicht, bereits im zweiten Quartal werden wir mit einem geschlossenen der CommerzLeasing und Immobilien AG tätig, der heutigen
den Mieterbesatz entsprechend anzupassen, damit die Immo- Publikums-AIF an den Markt kommen. Das Neuinvestitionsvolu- CommerzReal. 2005 wechselte Thomas Kuhlmann zur
bilie erfolgreich im Markt bleibt. Ein Beispiel: Kürzlich haben men sollte 2022 bei über 300 Mio. Euro liegen. HAHN Fonds Management GmbH, für die er zuletzt die
wir bei der Mixed-Use-Immobilie Stuttgart-Killesberghöhe die Geschäftsführung verantwortete.
Shopflächen des Vormieters, eines Design-Möbelhauses, in
hochwertige Büroräume umgewandelt und erfolgreich neu ver- Wo sehen Sie wichtige Herausforderungen
mietet. Gerade in dynamischen Zeiten ist die Fähigkeit, die Zu- für die Zukunft?
kunft längerfristig zu antizipieren, recht begrenzt. Die Flexibi-
lität bzw. Anpassbarkeit der gemischt genutzten Immobilie ist Thomas Kuhlmann: Wir beschäftigen uns viel mit der Zukunft
die Antwort darauf. und aktuellen Trends im Handel und dem Investmentmarkt, um
frühzeitig Entwicklungen aufzugreifen und mitzugestalten. Der
deutsche Einzelhandel ist sehr innovationsstark und der Immo-
Wie gehen Sie bei Investments mit dem bilienstandort ist einer der wichtigsten Wettbewerbsfaktoren
Aspekt der Nachhaltigkeit um? für die Händler. Entsprechend agieren wir als Lösungspartner,
um gemeinsam die Attraktivität der Immobilie zu steigern. Ein
Daniel Löhken: Die drei Nachhaltigkeitsdimensionen Umwelt, gutes Beispiel hierfür ist die E-Mobilität. Gemeinsam mit un-
Soziales und Governance (ESG) haben eine stark zunehmende serem Kooperationspartner EnBW realisieren wir hochmoderne
Bedeutung für unser Geschäft. Wir arbeiten daran, diese noch E-Ladesäulen an vielen Standorten. Damit erhöhen wir die An- Daniel Löhken, Mitglied des Vorstands
weiter in unsere Geschäftsabläufe zu integrieren. Unser Ziel ziehungskraft des Standortes für die Konsumenten – der Kun-
ist es insbesondere, den ökologischen Fußabdruck zu minimie- de kann einkaufen und währenddessen sein Auto laden – , ohne Daniel Löhken wurde zum Januar 2022 in den Vorstand der
ren, da die Immobilienwirtschaft einen vergleichsweise großen dass der Mieter dafür einen Mehraufwand hat. Hahn Gruppe berufen. Der Volljurist begann seine Karriere im
Anteil an den bundesdeutschen Treibhausgasemissionen hat. Jahr 2008 bei der internationalen Anwaltssozietät Clifford
Wir bemühen uns, in Zusammenarbeit mit unseren Mietern, die Daniel Löhken: Als weiteres zentrales Thema wird uns die Per- Chance LLP. Es folgten 2010 bis 2018 verantwortliche Fach-
Ressourcenverbräuche zu minimieren und die Energieeffizienz sonalbeschaffung in den kommenden Jahren zunehmend be- und Managementpositionen bei der IKB Deutsche Industriebank
unserer Immobilien zu verbessern. ESG birgt Risiken, die wir schäftigen. Der Wettbewerb um Talente gewinnt an Bedeutung. AG und der Vonovia SE. Seit Anfang 2018 war Daniel Löhken
identifizieren, bewerten und angehen müssen. Andererseits sind Wir werden zukünftig noch intensiver um Fach- und Nach- bei der Corestate Capital Holding S.A. tätig, zuletzt als Mitglied
damit auch viele Chancen verbunden. wuchskräfte werben müssen. Die besten Mitarbeitenden zu des Vorstands und des Executive Committee.
22 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 23UNSER INVESTMENTFOKUS „ Der Schwerpunkt der
Einzelhandelsangebote
unserer Handelsimmobilien
liegt auf Waren und Dienst-
Wir setzen auf Handels- und Mixed-Immobilien, die mit ihrem Mieterbesatz
leistungen, mit denen die
eine hohe Versorgungsorientierung aufweisen. Diese Immobilien und deren
Betreiber erfüllen überwiegend den täglichen Bedarf der Menschen und weisen
Grundbedürfnisse der
entsprechend hohe Besucherfrequenzen auf. Zugleich gewährleisten sie stabile Menschen abgedeckt
Mieterträge für die Immobilieninvestoren.
werden.“
Handelsimmobilien Regionale Stärke der Objekte Verbrauchermärkte bzw. SB-Warenhäuser als Ankermieter
Der Wettbewerb im stationären Einzelhandel wird intensiv ge- mit einer Nutzfläche ab 1.500 Quadratmeter
Die Assetklasse der großen Lebensmittelmärkte und Fachmarkt- führt. Langfristig setzen sich vor allem Standorte durch, die
ansiedlungen, welche auch als „großflächiger Einzelhandel“ eine marktführende Stellung in ihrem Einzugsgebiet einneh- Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit Umsatzschwerpunkt
bezeichnet wird, überzeugt durch ihre hohe Stabilität und In- men. Die Hahn Gruppe investiert deshalb nur in bedeutende bei Waren des täglichen Bedarfs und zahlreichen Non-Food-
vestitionssicherheit. Sie umfasst insbesondere die Immobilien- Handelsstandorte mit Ankermietern, die eine Mindestgröße von Warengruppen (SB-Warenhaus). Der Objekttyp befindet sich in
objekttypen Fachmarktzentren, SB-Warenhäuser, Verbraucher- 1.500 m² aufweisen. Die Standorte sollten eine hohe Sichtbar- der Regel an PKW-orientierten Standorten.
märkte und Non-Food-Fachmärkte. keit, eine gute Verkehrsanbindung und ausreichende PKW-
Stellplätze aufweisen.
Versorgung im Mittelpunkt
Der Schwerpunkt der Einzelhandelsangebote unserer Handels Bestandsschutz außerhalb der Innenstädte
immobilien liegt auf Waren und Dienstleistungen, mit denen die Mit dem Ziel, den Kaufkraftabflüssen aus den Innenstädten
Grundbedürfnisse der Menschen in Bezug auf das Leben und entgegenzuwirken, ist die Entwicklung von neuen großflächigen Fachmarktzentren bzw. Einkaufszentren mit einem Anker-
Wohnen abgedeckt werden. So haben Lebensmittel und Droge- Einzelhandelsimmobilien mit einer Verkaufsfläche von mehr als mieter aus dem Lebensmittelbereich
rieartikel höchste Relevanz für den täglichen Bedarf der Men- 800 m² außerhalb innerstädtischer Kerngebiete in Deutschland
schen und werden entsprechend häufig konsumiert. Baumärkte gesetzlich stark reglementiert und auf ausgewiesene Sonderge- Konzentration von Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher
stellen ebenfalls die Versorgung mit lebensrelevanten Gütern biete beschränkt. Die restriktive Genehmigungspraxis der Städ- Branchen und Betriebsgrößen. Bei Fachmarktzentren, die über-
sicher, indem sie wichtige Bedarfe rund um das Thema Wohnen te und Gemeinden stellt einen gewissen Wettbewerbsschutz für wiegend an PKW-orientierten Standorten angesiedelt sind,
abdecken. existierende Standorte dar. dominiert die Betriebsform preisaktiver Fachmärkte. In der Re-
gel ist dieser Objekttyp einheitlich konzipiert und gemanagt.
Solide Bilanzen der Mieter Geringe Miet- und Mietnebenkosten Die Betriebe werden über eine meist überdachte Mall integriert.
Unsere Hauptmieter sind überwiegend führende und internatio Da Fachmarktzentren, SB-Warenhäuser oder Baumärkte ten-
nal tätige Einzelhandelskonzerne. Dazu zählen beispielsweise denziell weniger aufwendig gemanagt werden müssen als bei-
EDEKA, die Schwarz-Gruppe, METRO, REWE oder Tengelmann. spielsweise Shopping-Center, fallen die Mietkosten und die
Diese großen Handelskonzerne verfügen alle über eine gute Mietnebenkosten für die Filialisten hier grundsätzlich geringer Bau- und Heimwerkermärkte mit einer Nutzfläche
Bonität und gehen grundsätzlich langfristige Mietverträge ein, aus. Im sehr wettbewerbsintensiven Einzelhandel steigert dieser ab 8.000 Quadratmeter
teilweise mit Laufzeiten von weit über zehn Jahren. Für die In- Kostenvorteil die Attraktivität der entsprechenden Handelsim-
vestoren unserer Immobilienfonds ergeben sich daraus langfris- mobilien. Trotzdem müssen die Kunden bei diesem Objekttyp Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit Umsatzspezialisierung
tig gesicherte Einkommensströme. nicht auf Komfort, Convenience und Service beim Einkauf ver- auf Materialien des Bau-, Handwerker- und Gartenbedarfs so-
zichten. wie Nebensortimente. Stadtrandlagen mit guter verkehrstechni-
scher Erschließung sind bevorzugte Lagen für diesen Objekttyp.
24 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 25„ Die Mixed-Use-
Immobilie überzeugt
Eppendorf Center
Hamburg
als wichtiger Bau-
stein einer modernen
Mixed-Use-Immobilien
Stadtentwicklung
Mit „Mixed-Use“ werden Immobilienobjekte bezeichnet, die
mehrere Nutzungsarten wie Einzelhandel, Büro, Wohnen oder und als nachhaltiges
Hotel an einem Standort miteinander vereinbaren. Überwie-
gend angesiedelt im urbanen Raum sind oft weitere Gewer-
beformen vertreten, wie etwa Gastronomie, Dienstleistungen,
Investment.“
Entertainment, Fitness/Wellness, öffentliche Einrichtungen,
Ärzte und Parken. Die Vielfalt der Mieter schafft eine große
Diversifikation, die unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten po-
sitiv zu werten ist.
Nahversorgung bringt Frequenz Nachhaltig in der Funktion
Wir investieren bevorzugt in Mixed-Use-Immobilien, die Die Mixed-Use-Immobilie überzeugt als wichtiger Baustein
wichtige Nahversorgungskomponenten wie insbesondere den einer modernen Stadtentwicklung und als nachhaltiges
Einzelhandel mit Waren des täglichen Bedarfs abdecken. Le- Investment. Mehrgeschossig angelegt, nutzt sie das Flächen-
bensmittel und Drogerieartikel sind bei jedem Bundesbürger potenzial in Zentren auf ideale Weise aus. Sie schafft Ver-
auf dem Einkaufszettel zu finden und deren bequeme Be- dichtung im städtischen Raum, reduziert den Verkehr und
schaffung ist für uns alle ein Bestandteil der Lebensqualität. verbessert die Versorgung der Bevölkerung mit einer Vielzahl
Der fußläufig erreichbare Markt zählt zu den nachgefragten von Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Arbeiten und
Ausstattungsmerkmalen einer Wohnlage. Erweitert um Gast- Wohnen. Der versorgungsorientierte Einzelhandel fungiert
ronomie, ergibt sich darüber hinaus eine wichtige Treffpunkt- dabei als ein grundlegendes Element zur Sicherung der Qua-
funktion mit sozialer Komponente für Menschen aus dem nä- lität und Attraktivität des Standorts. Er harmoniert sehr gut
heren Umfeld. mit anderen Nutzungsarten und schafft vielfältige Synergien,
da er die Besucherfrequenzen steigert.
Die eigentliche Mixed-Use-Immobilie sollte mehrgeschossig
sein und eine gute bis sehr gute Gebäudesubstanz aufweisen.
Der Mietermix ist idealerweise breit diversifiziert. Der weite-
re Wohn- und Büroraum sollte gut ausgestattet sein. Wichtig
ist auch eine ausreichende Zahl von PKW-Stellplätzen.
Urbanität zählt
Für Immobilieninvestoren bieten sich bei Neuengagements
die größten Chancen in deutschen Metropolen und Regional-
zentren, welche ein besonders hohes Zukunftspotenzial auf-
weisen. In die Investitionsanalyse sollten Standortfaktoren
wie Soziodemografie, Regionalökonomie, Handelswirts chaft,
Lebensqualität und Innovation detailliert einfließen. Zu
bevorzugen sind Innenstadtlagen, Stadtquartiere oder
Wohnlagen, die eine gute verkehrstechnische Erschließung
aufweisen.
26 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 27MARKTUMFELD
Umsatz des Einzelhandels in konstanten Preisen (real)
Messzahlen 2015=100
140
120
Gesamtwirtschaft mit positiven Vorzeichen
100
Die deutsche Wirtschaft ist 2021 auf den Wachstumspfad zu- tung der einzelnen Wirtschaftsbereiche ist das verarbeitende
rückgekehrt. Ungeachtet der andauernden Pandemie sowie Gewerbe mit einem Anstieg von 4,4 Prozent hervorzuheben. Im
verstärkt auftretender Liefer- und Materialengpässe konnte Gegensatz dazu ging die Wirtschaftsleistung im Baugewerbe
80
die Wirtschaftsleistung deutlich zulegen. Das reale Bruttoin- nach ihrer starken Vorjahresentwicklung mit minus 0,4 Prozent 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
landsprodukt (BIP) erhöhte sich gemäß den Angaben des Sta- leicht zurück.
tistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,7 Prozent gegenüber
dem Vorjahr. 2020 war noch ein Rückgang von 4,6 Prozent zu Der Arbeitsmarkt konnte 2021 eine deutliche Erholung ein- Originalwert Kalender- und saisonbereinigt (X13 JDemetra+)
verzeichnen. Die Wirtschaftsleistung lag somit Ende 2021 nur leiten. Gemäß Destatis waren in Deutschland Ende Dezember Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021
noch rund 2 Prozent unter dem Vorkrisenniveau vom Jahres 2021 saisonbereinigt rund 45,3 Millionen Personen erwerbstä-
ende 2019. tig. Im Dezember 2020 waren es noch rund 0,7 Millionen Er-
werbstätige weniger. Laut der Bundesagentur für Arbeit ver-
ringerte sich die Arbeitslosenquote zum Dezember 2021 auf
Pandemie belastet weiter 5,1 Prozent (Vorjahr: 5,9 Prozent). Die gute Arbeitsmarktent- Einzelhandelsvermietungsmarkt zieht an Produktmangel bei Lebensmittel-,
wicklung sowie tendenziell steigende Löhne und Erwerbsein- Bau- und Fachmärkten
Das Corona-Infektionsgeschehen hatte 2021 allerdings wei- kommen führten zu einer Zunahme der verfügbaren Einkommen Der Einzelhandelsvermietungsmarkt in Innenstadtlagen konn-
terhin starke Auswirkungen auf das Wirtschaftsleben. Die Ein- der privaten Haushalte um 1,8 Prozent. Die Verbraucherpreise te sich gemäß den Berechnungen des Investmentmaklers JLL Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt verzeichnete
schränkungen fielen in Summe aber zumindest geringer aus erhöhten sich im Jahresdurchschnitt um 3,1 Prozent. im Jahr 2021 positiv entwickeln. Mit einem Gesamtergebnis 2021 gemäß den Angaben des Investmentmaklers CBRE einen
als 2020. Die privaten Konsumausgaben erhöhten sich gemäß von 434.600 m² wurde der Vorjahreswert um rund 13 Prozent Rückgang des Investitionsvolumens um rund 22 Prozent auf
Destatis preisbereinigt um 3,1 Prozent. Die Konsumausgaben übertroffen. Erneut waren die Mieter aus dem Segment Gastro 9,5 Mrd. Euro. Die Portfolioquote sowie der Marktanteil in-
des Staates legten sogar um 6,6 Prozent zu. Bei der Betrach- Lebensmitteleinzelhandel konsolidiert nomie/Lebensmittel am aktivsten, gekennzeichnet durch Expan- ternationaler Käufer verringerten sich ebenfalls, Letzterer von
auf hohem Niveau sionsbestrebungen der großen deutschen Lebensmitteleinzel- 58 Prozent auf 32 Prozent.
händler. Auf den Plätzen zwei und drei der Vermietungsstatistik
Die Einzelhandelsunternehmen in Deutschland verzeichneten folgten die Segmente Textil bzw. Gesundheit/Beauty. Trotz Der Umsatzrückgang begründete sich laut CBRE im Ausblei-
gemäß Destatis 2021 einen realen Umsatzanstieg von 0,7 Pro- der andauernden Pandemie war in den Top-9-Städten kein ben von großvolumigen Anteils- und Unternehmensübernah-
zent bzw. nominal 2,9 Prozent. Dies betraf allerdings nicht den nennenswerter Anstieg der Verfügbarkeitsquote bei den Einzel- men, die zuvor das Jahr 2020 noch maßgeblich geprägt hatten.
Lebensmitteleinzelhandel, der nach coronabedingt überpro- handelsflächen zu verzeichnen. Demgegenüber war eine konstant hohe Nachfrage nach rela-
Entwicklung des Bruttoinlands- portional starken Zuwächsen im Jahr 2020 in eine Konsolidie- tiv kleinvolumigen Fach-, Bau- und Lebensmittelmärkten so-
produkts in Deutschland rungsphase eingetreten ist. So gingen die Umsätze 2021 real wie lebensmittelgeankerten Objekten zu verzeichnen. Die hohe
um 1,1 Prozent zurück bzw. legten nominal um 0,8 Prozent zu. Anteil Transaktionsvolumen nach Nachfrage konnte allerdings nicht voll durch das Angebot ab-
in Prozent (preisbereinigt, verkettet) Da Lebensmittel- und Drogeriegeschäfte als systemrelevant Nutzungsart gedeckt werden.
eingestuft werden, durften sie auch 2021 durchgängig öffnen
in Mrd. Euro
und waren vergleichsweise geringfügig von einschränkenden
2021 2,7 Corona-Schutzmaßnahmen betroffen.
Fachmarkt/
2020 -4,6 Im Non-Food-Einzelhandel lag das Umsatzwachstum bei real Fachmarktzentren
2,0 Prozent bzw. nominal 3,6 Prozent. Insbesondere der Inter-
2019 0,6 net- und Versandhandel war mit einem Zuwachs von 13,2 Pro- 1A-Einzelhandels-
zent bzw. real 12,4 Prozent der Treiber dieser Entwicklung. immobilien
2018 1,5 Schwerer hatten es hingegen die stationären Händler. Die co-
ronabedingten Schließungsanweisungen sowie die gegen Jahres- Shopping-
2017 2,2 ende eingeführten 2G-Regeln gaben den Konsumenten verstärkt Center
Anreize, online zu kaufen. Branchen wie u. a. Textilien und Be-
kleidung sowie Möbel und Einrichtungsgegenstände verzeichne- Sonstiger Transaktionsvolumen gesamt:
ten deutliche Umsatzrückgänge. Positiv entwickelten sich hinge- Einzelhandel 2021: 9,5 Mrd. Euro
gen die Umsätze bei Apotheken und dem sonstigen Einzelhandel, 2020: 12,3 Mrd. Euro
zu dem beispielsweise Fahrräder und Bücher zählen. Quelle: CBRE Research 2019: 10,1 Mrd. Euro
28 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 29Insgesamt entfielen laut CBRE rund 60 Prozent des Trans-
aktionsvolumens bzw. 5,7 Mrd. Euro auf Fachmarktobjekte
Privatanleger setzen auf Immobilien Entwicklung Fondsvermögen offene
Immobilien-Spezialfonds in Deutschland
Für den deutschen
und Fachmarktzentren (Vorjahr: 52 Prozent). Hiervon waren
2,4 Mrd. Euro den Lebensmittelmärkten – beispielsweise Dis-
Wie die Ratingagentur Scope mitteilte, ging das prospektierte
Angebotsvolumen im Markt für geschlossene Publikums-AIFs
seit 2000
Einzelhandel
Fondsvermögen in Mio. Euro
counter, Super- und Verbrauchermärkte sowie SB-Warenhäuser
– zuzuordnen. Auf innerstädtische Geschäftshäuser in Top-La-
2021 von 839 Mio. Euro auf 764 Mio. Euro zurück. Dieses Volu-
men verteilte sich auf 24 geschlossene Publikums-AIFs, die von erwartet der HDE
gen entfiel ein Transaktionsvolumen von knapp 1,9 Mrd. Euro der BaFin im abgelaufenen Jahr neu zugelassen wurden (Vor-
bzw. ein Anteil von 20 Prozent (Vorjahr: 27 Prozent). Die weite-
ren Segmente Shopping-Center und Sonstiger Einzelhandel la-
jahr: 32). Die aufgelegten Fonds investierten überwiegend in
die Assetklasse Immobilien. Der Immobilienanteil am Emissions-
2000 6.387 einen Umsatzanstieg
gen mit jeweils rund 10 Prozent Marktanteil deutlich dahinter. volumen belief sich auf rund 64 Prozent (Vorjahr: 70 Prozent).
Die zweitstärkste Assetklasse waren Private-Equity-Fonds mit
2001 8.778 für 2022 von nominal
Kaufpreise für Handelsimmobilien ziehen an
einem Anteil von rund 23 Prozent (Vorjahr: 23 Prozent). 2002 11.726
3 Prozent.
2003 13.485
Die Renditeentwicklung per Jahresende 2021 war gemäß CBRE Hohe Zuflüsse bei Immobilien-Spezialfonds
in allen Einzelhandelssegmenten rückläufig. Bei Lebensmittel- 2004 14.400
märkten und Fachmarktzentren sanken die Spitzenrenditen auf Die institutionellen Anleger haben im Jahr 2021 ihre indirek-
jeweils 3,6 Prozent (Vorjahr: 4,8 Prozent bzw. 4,15 Prozent). ten Immobilieninvestments erneut deutlich ausgebaut. Gemäß 2005 16.838
Baumärkte gaben bei der Spitzenrendite um 0,8 Prozentpunk- der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank verzeich-
te auf 4,3 Prozent nach. Die Spitzenrenditen von Geschäfts- neten die deutschen Immobilien-Spezialfonds Netto-Mittelzu- 2006 19.659 Ausblick 2022: Günstiges Marktumfeld
häusern in den Hauptgeschäftsstraßen lagen im Durchschnitt flüsse in Höhe von 14,1 Mrd. Euro (Vorjahr: 10,5 Mrd. Euro). Das
der Top-7-Städte bei 3,19 Prozent (Vorjahr: 3,29 Prozent). im Segment der deutschen Immobilien-Spezialfonds angelegte 2007 21.322 Die Bundesregierung rechnet in ihrem Jahreswirtschaftsbericht
Shopping-Center an A-Standorten wiesen zum Jahresende eine Vermögen belief sich zum Ende des Jahres 2021 auf insgesamt 2022 mit einem realen Wirtschaftswachstum von 3,6 Prozent.
Spitzenrendite von 4,85 Prozent (Vorjahr: 5,0 Prozent) auf und 153,5 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahr (133,6 Mrd. Euro) war 2008 23.207 Anhaltende Probleme im internationalen Lieferverkehr und die
an B-Standorten waren es 5,9 Prozent (Vorjahr: 6,0 Prozent). dies ein deutlicher Zuwachs von 14,9 Prozent (siehe Grafik noch nicht beendete Coronapandemie werden in diesem Zusam-
Seite 31). 2009 27.283 menhang als schwer einschätzbare Belastungsfaktoren genannt,
die das Eintreffen der Prognose beeinträchtigen könnten.
2010 29.606
Beim Arbeitsmarkt sollte sich die Erholung gemäß Einschätzung
2011 32.811 der Bundesregierung weiter fortsetzen. Das Vorkrisenniveau der
Erwerbstätigkeit vom vierten Quartal 2019 dürfte unter diesen
Entwicklung Spitzenrenditen Handelsimmobilien 2012 37.432 Voraussetzungen Mitte des Jahres 2022 wieder erreicht wer-
den. Für den deutschen Einzelhandel erwartet der HDE einen
Angaben in Prozent 2013 44.167 Umsatzanstieg von nominal 3 Prozent.
1A-Handelsimmobilien*
Shopping-Center (A-Standort) 2014 54.835 Die weltweit gute Konjunkturentwicklung wird allerdings von
8 Shopping-Center (B-Standort)
Fachmarktzentrum einer steigenden Inflationsrate begleitet. Die Prognose des Jah-
Fachmarkt 2015 64.523 reswirtschaftsberichts für 2022 beläuft sich auf 3,3 Prozent.
LM-Supermarkt (Food)
7 Nachdem die amerikanische Notenbank bereits Zinserhöhun-
Baumarkt
SB-Warenhaus 2016 75.56 gen angekündigt hat, schloss die EZB im Februar 2022 ebenfalls
6 Zinserhöhungen noch in diesem Jahr nicht mehr gänzlich aus,
2017 88.199 sodass gegenüber 2021 mit voraussichtlich moderat steigenden
Finanzierungskosten zu rechnen ist.
5
2018 102.628
Für die Gewerbeimmobilien-Investmentmärkte sind die Vor-
4 2019 119.951 zeichen für 2022 günstig. Die Investitionsbereitschaft der
Anleger ist weiterhin hoch. Für das Segment der Fach- und
3 2020 133.560 Lebensmittelmärkte rechnen die Experten des Investmentma-
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
klers CBRE mit einer Fortsetzung der Renditekompression und
2021 153.500 einer äußerst starken Nachfrage. Die Investmentexperten von
BNP Paribas erwarten 2022 selbst bei leicht steigenden Zinsen
Quelle: CBRE Research immer noch sehr günstige Finanzierungsbedingungen, sodass
* Durchschnittliche Nettoanfangsrenditen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München Quelle: Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank Immobilieninvestitionen unter Chance-Risiko-Aspekten weiter-
hin attraktiv bleiben sollten.
30 DIE H A HN GRUPPE Magazin zum Geschäftsbericht 2021 31Sie können auch lesen
