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Vermeidung von
Wohnungslosigkeit –
Leitfaden für die Praxis
Eine Arbeitshilfe für die Fachstellen zur Vermeidung von
Wohnungslosigkeit in Trägerschaft der Diakonie in Bayern
Fachverband
Evangelische
Wohnungsnotfallhilfe
und Straffälligenhilfe
Vermeidung von Wohnungslosigkeit – Leitfaden für die Praxis Stefan Schütz
Inhalt
Zur Einführung 05
Vorwort 06
Handhabe des Leitfadens 07
Ablaufdiagramm des Wohnungsverlustes 08
Außergerichtliches 1
2
Die Kündigung des Mietverhältnisses droht
Die Kündigung des Mietverhältnisses
09
10
Verfahren 3 Musterschreiben fristlose Kündigung 14
4 Die Zustellung der Räumungsklage 15
Gerichtliches 5
6
Musterschreiben Räumungsklage
Die Güteverhandlung vor Gericht
17
18
Verfahren 7
8
Musterschreiben Güteverhandlung
Das Räumungsurteil des Gerichts
21
22
9 Musterschreiben Urteil Räumungsklage 25
Vollstreckungs- 10 Die Festsetzung des Räumungstermins
11 Musterschreiben Räumung
26
28
verfahren 12 Die Zwangsräumung 29
COVID-19-Pandemie – spezifische Beratungsinhalte 31
Adressen und weiterführende Informationen 33
Hilfreiche Links 35
Impressum 36
Zur Einführung
Fachstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit:
effektiv, effizient und eng kooperierend
Angesichts der dramatischen Situation auf dem Wohnungsmarkt wird es Mit der Veröffentlichung der Arbeitshilfe für die Fachstellen zur Vermeidung
immer wichtiger, bestehende Mietverhältnisse zu erhalten und Wohnungs- von Wohnungslosigkeit in Trägerschaft der Diakonie in Bayern möchten wir
losigkeit zu vermeiden. Fachstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit als Landes- und Fachverband einen konstruktiven Beitrag leisten und Mitar-
mit ihrer präventiven und aufsuchenden Arbeit leisten dafür einen wesent- beitende der Wohnungsnotfallhilfe in ihrer täglichen Arbeit unterstützen.
lichen Beitrag.
Durch die COVID-19-Pandemie rechnen wir damit, dass die Zahl der
Der Fachverband Evangelische Wohnungsnotfallhilfe und Straffälligenhilfe Menschen, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind, weiter zunehmen wird.
Heidi Ott (FEWS) im Diakonischen Werk Bayern setzt sich deshalb seit Jahren nach- Es geraten durch Kurzarbeit und steigende Arbeitslosigkeit Menschen in
drücklich für einen flächendeckenden Ausbau dieser Fachstellen in Bayern Not, die ihre Miet- und Energieschulden nicht mehr bezahlen können.
Fachreferentin Wohnungsnotfallhilfe
im Diakonischen Werk Bayern,
ein. Dazu hat er eine unabhängige wissenschaftliche Studie beim Institut für Dies stellt Betroffene vor große existenzielle Herausforderungen.
Geschäftsführerin des Fachverban- Praxisforschung und Evaluation der Evangelischen Hochschule Nürnberg Bereits bei einer drohenden Kündigung sind die Fachstellen zur
des Evangelische Wohnungsnotfall- in Auftrag gegeben, um die Effektivität und Effizienz der Fachstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit für sie wichtige Anlaufstellen.
hilfe und Straffälligenhilfe (FEWS) Vermeidung von Wohnungslosigkeit in Trägerschaft der Diakonie in
Bayern zu analysieren.1 Wir danken dem Autor Stefan Schütz, Berater an der Fachstelle zur
Vermeidung von Wohnungslosigkeit im Landkreis Weilheim-Schongau der
Dass sich die Arbeit der Fachstellen für die Kommunen und Landkreise Diakonie Herzogsägmühle gGmbH, für die Erstellung des Leitfadens für
in Bayern rechnet, legt die Studie eindrücklich dar. Der Bedarf an einem die Praxis.
flächendeckenden Ausbau dieser Angebote steht mehr denn je im Fokus,
um bestehende Mietverhältnisse zu erhalten, neue Wohnungslosigkeit zu Für die rechtliche Beratung bedanken wir uns bei Rechtsanwalt
vermeiden und der damit verbundenen steigenden Wohnungslosigkeit in Rafael Guja, Referent für Sozial- und Vertragsrecht im Diakonischen Werk
Bayern entgegenzuwirken. Gegenwärtig ist Bayern von einer flächende- Bayern, und für die redaktionelle Unterstützung bei Dr. Leonie Krüger,
ckenden Versorgung, insbesondere im ländlichen Raum, noch weit entfernt. Öffentlichkeitsreferentin im Diakonischen Werk Bayern.
Gleichzeitig ist der soziale Wohnungsbau in Bayern für einkommensschwa-
che und benachteiligte Bevölkerungsgruppen zu fördern und auszubauen. Nürnberg, im Juli 2020
Heidi Ott
1
Broschüre Wohnungsnot: Prävention ist der Schlüssel.
Forschungsergebnisse einer Studie über Fachstellen zur Verhinderung von Obdachlosigkeit (FOL)
in Trägerschaft der Diakonie in Bayern,
herausgegeben vom Fachverband Evangelische Wohnungsnotfallhilfe und Straffälligenhilfe,
abrufbar unter: 5
www.fews-bayern.de
Vorwort
Das Thema Wohnen ist in der Mitte der Gesellschaft angekommen. Es gibt geben mehr denn je Anlass, einen praxisorientierten Leitfaden für Fachstellen
nur wenige Debatten, die mit ähnlich starkem öffentlichem Interesse geführt zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit zu veröffentlichen.
und verfolgt werden.
Dieser Leitfaden soll den Beratenden vor Ort eine mögliche Hilfestellung in
Auslöser dieser Debatten ist ein wenig erfreulicher Hintergrund: Viele der Bewältigung komplexer Handlungsweisen sein. Er soll teils mühsam
Menschen leiden unter der reellen Angst, ihre Wohnung zu verlieren oder errungene Qualität sichern und weiter garantieren, neuen Mitarbeitenden als
prinzipiell bezahlbaren Wohnraum zu finden. Statistische Zahlen – unter an- Unterstützung dienen und somit die Einarbeitung erleichtern.
derem die zwei Stichtagserhebungen des Bayerischen Staatsministeriums
für Familie, Arbeit und Soziales2 sowie die Schätzungen der Bundesarbeits- Der Leitfaden soll darüber hinaus auch zur Diskussion anregen. Schreiben
gemeinschaft Wohnungslosenhilfe e. V. (BAG W)3 – bestätigen diese Ängste Sie daher gerne dem Fachverband Evangelische Wohnungsnotfallhilfe und
Stefan Schütz der Betroffenen und geben auch der breiten Öffentlichkeit durchaus Anlass Straffälligenhilfe im Diakonischen Werk Bayern e. V., wenn Sie Anmerkungen
zur Sorge: Die Anzahl wohnungsloser oder gar obdachloser Menschen haben, Erweiterungen vorschlagen oder mit Inhalten nicht einverstanden
Berater an der Fachstelle zur ist so hoch wie nie zuvor. Zusätzlich geht die Fachwelt von einer deutlich sind. Die vorliegenden Ausführungen sollen so auch zur überregionalen
Vermeidung von Wohnungslosigkeit höheren Anzahl an Personen in verdeckter Wohnungslosigkeit aus. Zudem Vernetzung beitragen, denn wir alle haben ein gemeinsames Ziel: möglichst
im Landkreis Weilheim-Schongau,
Diakonie Herzogsägmühle gGmbH
herrscht in vielen Regionen ein deutlicher Mangel an leistbarem Wohnraum. viele Menschen vor Wohnungs- oder gar Obdachlosigkeit zu bewahren!
Vor diesem Hintergrund war das Diakonische Werk Bayern mit seinem Mein Dank gilt all jenen, die durch ihre tatkräftige Unterstützung den Weg
Fachverband (FEWS) in präventiver Voraussicht an der Errichtung von für den vorliegenden Leitfaden geebnet haben, insbesondere den Mitar-
Fachstellen beteiligt, die mögliche Wohnungsverluste verhindern und somit beitenden des Fachteams der Herzogsägmühler Fachstellen im Landkreis
Wohnungs- oder gar Obdachlosigkeit besser erst gar nicht entstehen lassen Weilheim-Schongau (Sabine Barth, Elisabeth Hofmann, Ulrike Mühlegger),
sollen: die Fachstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit. den Leitungsverantwortlichen des Fachbereiches „Menschen in besonderen
Lebenslagen“ der Diakonie Herzogsägmühle (Martin Holleschovsky, Christian
Die fortschreitende flächendeckende Erweiterung dieser Fachstellen durch Meier, Birgit Gutzeit), den Verantwortlichen des Fachverbandes Evangelische
kommunale Aufträge sowie die positiven Forschungsergebnisse u. a. der Wohnungsnotfallhilfe und Straffälligenhilfe in Bayern (Heidi Ott, Andreas Kurz),
Evangelischen Hochschule Nürnberg zur Effizienz und Effektivität zeigen den Beteiligten des Diakonischen Werkes Bayern (Rechtsanwalt Rafael Guja,
deutlich auf, dass die Fachstellen aufgrund der Vielzahl positiver Fallaus- Dr. Leonie Krüger) sowie den Teilnehmenden des Arbeitskreises Wohn-
gänge ein äußerst wirkungsvolles Instrument in der präventiven Vermeidung raumerhalt des Diakonischen Werkes Bayern.
von Wohnungs- oder gar Obdachlosigkeit darstellen. Sie leisten daher
konstant ihren Beitrag zur Verringerung der ohnehin drastischen Zahlen an Herzogsägmühle, im Juli 2020
Wohnungsnotfällen. Stefan Schütz
Diese positiven Bewertungen der Fachstellen, die erkennbaren aktuellen 2 Siehe https://www.stmas.bayern.de/wohnungslosenhilfe/index.php
(Zugriff am 12.05.2020)
Bedarfe vieler Regionen an der Errichtung weiterer Fachstellen und auch die 3 Siehe https://www.bagw.de/de/themen/zahl_der_wohnungslosen/index.html
umfangreichen Erfahrungen in der täglichen Beratungsarbeit motivieren und (Zugriff am 12.05.2020)
6
Handhabe des
Leitfadens
Der vorliegende Leitfaden beschreibt fachliche Handlungsweisen, die Der Leitfaden beschäftigt sich hauptsächlich mit fachlichen Vorgehens-
wiederkehrend und typisch für die alltägliche Beratungsarbeit in den weisen, die in den Fällen einer fristlosen Wohnungskündigung – insbesonde-
Fachstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit sind. Er kombiniert die re bei Zahlungsverzug – nötig sind. Das hat mehrere Gründe: Zum einen ist
Rechtsgebiete Sozialrecht und Mietrecht, blickt auf die Zivilprozessordnung dies der Kündigungsgrund, der durch die Fachstellen am häufigsten beraten
und lässt vor allem auch sozialpädagogische Aspekte einfließen. wird. Zum anderen bietet diese Kündigungsart besonders gute Möglichkeiten
der Heilung des Mietverhältnisses, sie erfordert aber auch eine differenzierte
Der mietrechtliche Ablauf – von drohender Wohnungskündigung bis hin fachliche Herangehensweise.
zur Wohnungszwangsräumung – unterliegt verschiedenen Phasen. Diese
Phasen erfordern teilweise identische, teilweise phasentypische fachliche Es gilt noch darauf hinzuweisen, dass die dargestellten Handlungsweisen
Handlungsweisen. So lässt sich der Leitfaden durchaus zusammenhängend eine fundierte Rechtsberatung nicht ersetzen. Die mögliche Geltendmachung
lesen, er bietet aber vor allem auch die Möglichkeit, in die jeweils vorliegen- von Beratungshilfe und damit verbunden die Anbindung der Betroffenen an
de mietrechtliche Phase „einzusteigen“. Aus diesem Grund wiederholen die Rechtspflege des Amtsgerichts und an Fachanwältinnen und Fachan-
sich einige Ausführungen. Für die bessere Lesbarkeit sind die jeweils wälte begünstigen den Prozessverlauf.
phasentypischen Handlungsweisen durch graue Schattierung
gekennzeichnet.
Inhaltlich und visuell orientiert sich der Leitfaden an den einzelnen Punkten
der jeweiligen mietrechtlichen Phase. Das Ablaufdiagramm des Wohnungs-
verlustes auf Seite 8 verdeutlicht den Aufbau. Die Farbgebung des Inhalts-
verzeichnisses auf Seite 4 ist analog gestaltet. Dabei finden sich am Ende
einer Phase Musterbriefe, die der richtigen Einordnung in die jeweiligen
mietrechtlichen Phasen dienen sollen.
Die erläuternden Handlungsweisen sind in Spalten unterteilt. Die beiden
mittleren breiten Spalten beinhalten die konkreten Schritte, die eine
zielgerichtete Beratung beschreiben. Die beiden äußeren schmalen Spalten
rechts und links beschäftigen sich hauptsächlich mit gängigen wiederkeh-
renden Rechtsbegriffen, die meist samt gesetzlicher Grundlage innerhalb
der einzelnen Kapitel näher erläutert werden.
7
Ablaufdiagramm des
Wohnungsverlustes
ggf.
Räumungs-
Bei Zahlungsverzug frist nach
zwei Monate Frist nach §§ 721/ ggf. Vollstreckungsschutz nach
ggf. Kündigungsfrist § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 794a ZPO § 765a ZPO
Kündigung Kündigung Räumungsklage Mitteilung ggf. Räumungsurteil Mitteilung erster ggf. zweiter
droht Amtsgericht Gütever- Gerichtsvollzieher*in Räumungstermin Räumungstermin
handlung
vor Gericht
Außergerichtliches Verfahren Gerichtliches Verfahren Vollstreckungsverfahren
1 Die Kündigung des Mietverhältnisses droht 4 Die Zustellung der Räumungsklage 10 Die Festsetzung des Räumungstermins
2 Die Kündigung des Mietverhältnisses 5 Musterschreiben Räumungsklage 11 Musterschreiben Räumung
3 Musterschreiben fristlose Kündigung 6 Die Güteverhandlung vor Gericht 12 Die Zwangsräumung
7 Musterschreiben Güteverhandlung
8 Das Räumungsurteil des Gerichts
9 Musterschreiben Urteil Räumungsklage
Widerspruch Gerichtliche Verteidigung Wiedereinweisung
nach Ordnungsrecht
Tilgung des Mietrückstandes macht fristlose Kündigung
automatisch unwirksam.
Wohnungserhalt möglich
Die Verwendung der Abbildung erfolgt mit freundlicher Genehmigung von GISS –
Gesellschaft für innovative Sozialforschung und Sozialplanung e. V. – mit geringen
Anpassungen des Fachverbandes FEWS im Diakonischen Werk Bayern e. V.
8
Außergerichtliches Verfahren
1 Die Kündigung des
Mietverhältnisses droht
Mietrechtliches Das Mietverhältnis ist bedroht, der*die Vermieter*in hat eine 1.2 Überprüfung der (prekären) Lebenslage
Kündigung signalisiert oder es zeichnet sich selbsterklärend
Kündigungsgründe ab, dass es zu einer Wohnungskündigung kommen könnte. – Sozialpädagogische Hilfen
Pflichtverletzung, Eigenbedarf,
wirtschaftliche (angemessene)
– gewünscht oder nötig?
Verwertung, sonstige berechtigte > Vermittlung in oder ggf. Begleitung zu Hilfen
Interessen, besondere Kündigungs- 1.1 Überprüfung der Gründe für drohende Kündigung (Sozialpsychiatrischer Dienst, Schuldnerberatung,
rechte (§§ 573, 543, 569 BGB) Suchtberatung etc.)
– Pflichtverletzung – Existieren bereits soziale Hilfen?
Abmahnung
Abmahnungen nach § 543 Abs. 3
Zahlungsverzug > ggf. Vernetzung der Dienste (gesetzliche Betreuung,
BGB bei außerordentlichen Kündi- > Überprüfung der Finanzsituation Familienhilfe, Beratungsstellen etc.) anregen, Aus-
gungen nötig, Ausnahme: Mietrück- > umgehend für gesicherte Mietzahlungen sorgen, ggf. tausch, gemeinsame Zielentwicklung
stände (§ 286 Abs. 2 Nr.1 BGB) Direktüberweisung der Miete durch Sozialhilfeträger
keine geregelte Grundsicherung
Mieter- und Mieterinnenschutz
Bei Wohnmietverträgen gilt ein
> unverzüglich Grundsicherungsantrag stellen oder 1.3 Weitere Überprüfungen und Beratungsinhalte
umfangreicher Mieter- und Mieterin- Überprüfung der Grundsicherungsbescheide
nenschutz, sog. Sozialklausel Überschuldung, Kontopfändung – Anwalt oder Anwältin über Beratungshilfe möglich und
§ 574 BGB > unverzüglich P-Konto-Umwandlung, Kurzberatung nötig? Hilfen über Rechtspflegende?
Schuldentilgung (Priorisierung Miet-/Stromzahlung), – Schweigepflichtentbindung schriftlich einholen;
Form
Mietvertrag auch mündlich möglich
ggf. Termin bei Schuldnerberatung – Kontaktaufnahme mit den Vermietenden, um präventiv
(§ 145ff. BGB) Möglichkeiten zu finden, die Kündigung zu verhindern;
– Sonstige Kündigungsgründe – vorsorgliche Überprüfung der Finanzsituation;
Überschuldung > Überblick verschaffen, Gründe einschätzen, ggf. Be- – vorsorglich Infos über Wohnungssuche, ggf. mit
P-Konto ratungshilfeschein vorbereiten für mögliche juristische Wohnberechtigungsschein zu Wohnungsvergabestelle
Anrecht nach § 31 ZKG
Hilfen der Kommune;
Sollstände-Verrechnung – Klient*innen dazu anhalten, die Wohnungssuche zu
Sozialleistungen sind 14 Tage nach dokumentieren;
Eingang vor Verrechnung geschützt, – keine eigenmächtige Kündigung ohne Beratung,
§ 850k Abs. 6 ZPO möglichen Mietaufhebungsvertrag nicht unterschreiben.
9
Außergerichtliches Verfahren
2 Die Kündigung
des Mietverhältnisses
Mietrechtliches Das Mietverhältnis ist gekündigt, ein Kündigungsschreiben – Außerordentliche, fristlose Kündigung Zahlungsverzug
§§ 543, 569 BGB:
vonseiten der Vermietenden liegt vor, eine Räumungsklage
Zustellung Kündigung Gesamtausstände über länge-
Schriftliche Zustellung per Einschreiben
wurde noch nicht erhoben. – Zahlungsverzug, ständig unpünktliche ren Zeitraum in Höhe von zwei
oder unter Bezeugenden nötig (nach § Mietzahlungen Monatswarmmieten oder bei zwei
573c Abs. 1 BGB bis zum Prinzipiell: aufeinanderfolgenden Monaten eine
3. Werktag, wenn Monat mitzählen soll) 2.1 Formale Überprüfung der Kündigung > ggf. mit Anwalt oder Anwältin über Beratungshilfe Monatswarmmiete gar nicht und die
zweite nur zum Teil bezahlt;
beweissicher um Fortsetzung des Mietverhältnisses
Kündigungsfristen ordentlich Kaution nicht voll bezahlt oder bei
Vermietende: § 573c BGB: bis fünf
– Der*die Vermieter*in benötigt immer einen Kündigungs- bitten und mit Argumenten versehen (z. B. Antrag Teilmietzahlungen inkl. Kautions-
Jahre (drei Monate), bis acht Jahre grund, der in einer außerordentlichen Kündigung auch Grundsicherung wurde noch nicht bearbeitet, daher ausständen in Höhe von zwei
(sechs Monate), ab acht Jahren angegeben werden muss (wenn nicht Zahlungsverzug: keine Mietzahlung, umgehender Mietschuldenaus- Monatswarmmieten in Verzug.
(neun Monate) vorher Abmahnung nötig). gleich, Betroffene könnten Verfahrenskosten einer Rückständige Nebenkosten-
Mietende: Wenn nichts anderes nachzahlung berechtigen nicht
– Die Kündigung muss immer schriftlich sein und fristge- möglichen Räumungsklage leider nicht bezahlen etc.);
vereinbart wurde, nach § 573c BGB zur Kündigung.
regelmäßig drei Monate Kündi-
recht zugestellt werden (Beweispflicht Vermietende). Widerspruch aufgrund besonderer Härte bzw. Sozi-
gungsfrist, unerheblich davon, wie – Der*die Vermieter*in soll auf Widerspruchsmöglichkeiten alwidrigkeit mit Sozialklausel begründen, bei fristloser
lange die Wohnung bewohnt wurde. und -fristen hinweisen. Kündigung nicht möglich
– Die Kündigung muss an alle Hauptmietenden gerichtet Im Speziellen:
Widerspruchsmöglichkeit und von allen Vermietenden unterschrieben sein. > Wenn nicht vorsorglich ordentlich gekündigt wurde:
Hinweis auf Widerspruchsmöglich-
keiten bei ordentlicher Kündigung
nachträgliche Heilung der fristlosen Kündigung (z. B.
nötig, § 574b Abs. 2 S. 2 i. V. m. bei Zahlungsverzug durch unmittelbaren Ausgleich der
§ 568 Abs. 2 BGB 2.2 Überprüfung der Gründe für die Kündigung Ausstände) einmal innerhalb von zwei Jahren auch
gegen den Willen der Vermietenden möglich.
Abmahnung Nachfolgende Kündigungsvorschriften gelten nicht, falls: > Wurde vorsorglich ordentlich gekündigt und kann den
Bei außerordentlichen Kündigungen
ist Abmahnung nach § 543 Abs. 3
– Wohnraum nur vorübergehend überlassen wurde Mietenden kein Fehlverhalten nachgesagt werden:
BGB nötig, Ausnahme: Mietrück- (z. B. Pension), zuerst ordentliche Kündigung zurückweisen (z. B. Amt
stände (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB); – Wohnraum Teil der von den Vermietenden selbst be- hat Leistungen nicht fristgerecht ausgezahlt etc.), bei
ordentliche Kündigungen erfordern wohnten Wohnung ist oder von diesen mit Einrichtungs- Erfolg dann Heilung der fristlosen Kündigung durch
keine Abmahnung. gegenständen ausgestattet und nicht zum dauerhaften unmittelbare Zahlung der Ausstände.
Kündigungsgründe
Gebrauch überlassen wurde, > Wurde vorsorglich ordentlich gekündigt und ist unter-
Außerordentlich: Pflichtverletzung – die Wohlfahrtspflege Personen aufgrund eines dringen- stelltes Fehlverhalten nicht widerlegbar:
(§§ 543, 569 BGB); ordentlich: den Wohnbedarfs den eigens angemieteten Wohnraum Vorsicht! Zahlung der gesamten Ausstände erst nach
Eigenbedarf, wirtschaftliche (an- überlässt. schriftlicher Zusicherung der Rücknahme der Kün-
gemessene) Verwertung, sonstige digung und einer Verbleibzusicherung, da Heilung
berechtigte Interessen, besondere
Kündigungsrechte (§ 573 BGB)
In den anderen Fällen gelten nachfolgende Vorschriften: der Kündigung gegen Willen der Vermietenden unter
diesen Umständen nicht möglich ist.
10Außergerichtliches Verfahren
2 Die Kündigung
des Mietverhältnisses
Unwirksame Kündigung – Schwerwiegende Verhaltensverletzung Für alle Gründe geltend: Sozialklausel
Die Kündigung ist unwirksam, wenn > ggf. mit dem Anwalt oder der Anwältin über Beratungs- Bei Wohnmietverträgen gilt ein
vor Erhalt Ausstände beglichen umfangreicher Mieter- und Mieterin-
sind, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Prinzipiell: hilfe beweissicher auf Basis besonderer Härte bzw. nenschutz, vgl. § 574 BGB
> Überprüfung, ob der*die Mieter*in vor Kündigung Sozialwidrigkeit der Kündigung (sog. Sozialklausel) Abs. 1 u. 2. (sog. Sozialklausel,
Erhebliche Verletzung der ver- abgemahnt und mit Fristsetzung zur Verhaltensän- widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses die Kündigung muss den Vermie-
traglichen Pflichten derung aufgefordert wurde (meist nötig); wenn nicht verlangen. tenden schriftlich zwei Monate vor
Zahlungsverzug und/oder ständig abgemahnt wurde, es aber nötig gewesen wäre: > Widerspruch, auch wenn Tatsachen nicht stimmen geforderter Beendigung zugehen,
unpünktliche Mietzahlungen, Gründe: z. B. Ersatzwohnraum
Beleidigung gegen Vermietende,
beweissichere Zurückweisung der Kündigung. oder Mietschulden durch Fehlverhalten Dritter verursacht kann nicht beschafft werden,
ständige Belästigung der das wurden. akute Suizidgefahr, Kinderzahl,
Haus Bewohnenden, andauernde Im Speziellen: > Widerspruch gegen Kündigung nicht möglich, wenn Schwangerschaft, Behinderung,
Lärmbelästigung, Störung des erhebliche Gefährdung der Mietsache: Gründe vorliegen, die die Vermietenden zur fristlosen hohes Alter, Erkrankung etc.); für
Hausfriedens, vertragswidriger > Grundreinigung durch Kostenübernahme Sozialhilfe: Kündigung berechtigen. Eigenbedarfskündigungen gelten
Gebrauch der Wohnung, erhebliche hohe Anforderungen; bei fristloser
Gefährdung der Mietsache, Über-
LSG NSB v. 08.03.2012 – L 13 AS 22/12 B ER Kündigung nicht möglich.
lassung der Wohnung an Dritte etc. Schimmelbildung: – Befristetes Mietverhältnis
> drei- bis viermal am Tag stoßgelüftet? Dann kein – Ggf. mit dem Anwalt oder der Anwältin über Beratungs- Eigenbedarf Vermietende
Fehlverhalten vorwerfbar, LG Frankfurt v. 07.02.2012, hilfe beweissicher auf Basis besonderer Härte bzw. So- Die Vermietenden müssen angeben,
2-17 S 89/11 zialwidrigkeit mit Sozialklausel der Befristung widerspre- für welche Person der Wohnraum
benötigt wird; bei Umwandlung
Überlassung der Wohnung an Dritte, chen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. von Miet- in Eigentumswohnung
Untervermietung ohne Absprache: – Wurde der Grund der Befristung bei Vertragsschluss mindestens drei Jahre Kündigungs-
> Nur wenn sich Besuch länger als sechs Wochen schriftlich mitgeteilt? Wenn nicht, gilt Mietverhältnis als frist (§ 577a Abs. 1 BGB)
am Stück in der Wohnung aufhält, muss der*die unbefristet.
Vermieter*in in Kenntnis gesetzt werden. Befristetes Mietverhältnis
§ 575 BGB (Gründe), § 550
Besondere Mietverhältnisse und Umstände: Abs. 1 BGB, mündlicher Mietvertrag
– Ordentliche, fristgerechte Kündigung Untermietvertrag/Wohngemeinschaft, Werkswohnung, hier nicht möglich, kein Recht auf
Meist auch Zusatz zur fristlosen Kündigung, Gründe: möbliertes Zimmer, einzige Wohnung im selbst genutzten ordentliche Kündigung
– schuldhafte erhebliche Verletzung der vertraglichen Haus der Vermietenden, Mieterhöhung ggf. durch Mo-
Pflichten dernisierung Untermietverträge
Sofern den Untermietenden das
– Eigenbedarf der Vermietenden > individuelle fachliche Prüfung, bestenfalls mit anwaltli- Untermietverhältnis bekannt ist,
– wirtschaftliche Verwertung, berechtigtes Interesse der cher Unterstützung über Beratungshilfe gelten für die gesamte Wohnung
Vermietenden die gleichen Mieter- und Miterinnen-
schutzbestimmungen, § 573 BGB.
11Außergerichtliches Verfahren
2 Die Kündigung
des Mietverhältnisses
Mietaufhebungsvertrag 2.3 Weitere Überprüfungen und Beratungsinhalte > Mittellosigkeit der Mietenden (Vermietende über Sozialrechtliches
Die Beendigung des Mietverhältnis- Verfahrenskosten der Räumungsklage aufklären,
ses ist beidseitig immer durch eine Mietschuldenausgleich
Aufhebungsvereinbarung möglich.
Prinzipiell: Hinweis, dass Mietende die Kosten der ausgelegten Regelmäßig über Darlehen:
– Anwalt oder Anwältin über Beratungshilfe möglich und Summe möglicherweise nicht ausgleichen können). Jobcenter (§ 22 Abs. 8 SGB II) oder
Sozialklausel nötig? Hilfen über Rechtspfleger*in? Bei jeglichen Einigungsversuchen ist stets darauf zu achten, Beihilfe oder Darlehen, § 36 Abs.1
Bei Wohnmietverträgen gilt ein – Schweigepflichtentbindung schriftlich einholen dass der*die Vermieter*in die Kündigung schriftlich zurück- S. 2 SGB XII (vgl. diverse Empfeh-
umfangreicher Mieter- und Miete- – keine eigenmächtige Kündigung ohne Beratung, mögli- nimmt und den Verbleib in der Wohnung schriftlich uneinge- lungen des Deutschen Vereins zur
rinnenschutz, z. B. Sozialklausel Übernahme von Mietschulden im
§ 574 BGB (muss den Vermieten-
chen Mietaufhebungsvertrag nicht unterschreiben! schränkt zusichert! SGB II und SGB XII).
den schriftlich zwei Monate vor
geforderter Beendigung zugehen, Im Speziellen: Sollte Vermieter*in an Einigung nicht interessiert sein: Grundreinigung Wohnung
Gründe: z. B. Ersatzwohnraum – vorsorgliche Überprüfung der Finanzsituation > Überprüfung der Heilungsmöglichkeiten § 67 SGB XII i. V. m. § 4 der Verord-
kann nicht beschafft werden, > umgehend für gesicherte Mietzahlungen sorgen, ggf. > ggf. Kündigung zurückweisen, insbesondere wenn für nung zu § 69 SGB XII
akute Suizidgefahr, Kinderzahl,
Schwangerschaft, Behinderung,
Direktüberweisung der Miete durch Sozialhilfeträger ordentliche Kündigung keine Gründe (nachweisliches Überschuldung
hohes Alter, Erkrankung etc.); für keine geregelte Grundsicherung Fehlverhalten etc.) vorlagen; ordentliche Kündigung P-Konto
Eigenbedarfskündigungen gelten > unverzüglich Grundsicherungsantrag stellen oder Über- zurückweisen und fristlose Kündigung innerhalb der Anrecht nach § 31 ZKG
hohe Anforderungen; bei fristloser prüfung der Grundsicherungsbescheide Zweimonatsfrist heilen (Heilung besonders wichtig, wenn
Kündigung nicht möglich. Überschuldung, Kontopfändung ausständige Mieten ggf. durch Nachzahlung und nicht Sollstände-Verrechnung
Sozialleistungen sind 14 Tage nach
Mündliche Form
> unverzüglich P-Kontoumwandlung, Kurzberatung durch Darlehen aufgebracht werden können) Eingang vor Verrechnung geschützt,
Mietvertrag auch mündlich möglich, Schuldentilgung (Priorisierung Miet-/Stromzahlung), > ggf. ordentliche Kündigung wegen Sozialwidrigkeit durch § 850 K Abs. 6 ZPO
§ 145ff. BGB ggf. Termin bei Schuldnerberatung Sozialklausel zurückweisen
Kautionsratenzahlung – Kontaktaufnahme mit den Vermietenden – Vorsorglich Beratung hinsichtlich Wohnungssuche
Kautionszahlung nach § 551
Abs. 2 in drei Raten möglich, auch
Kontaktaufnahme mit den Vermietenden (bei anwaltlicher und Wohnungswechsel
nach Unterschrift des Mietvertrags, Vertretung über deren Anwalt oder Anwältin) mit dem > Ausgabe Wohnungssuchprotokoll, Mieter*in dazu
Schlüsselübergabe spätestens Versuch der Heilung des Mietverhältnisses; möglicher- anhalten, dieses umgehend als Argumentation für
nach der ersten Rate weise hat Vermieter*in bei Räumungsklage moralische Mietschuldenübernahme und ggf. lange Räumungsfrist
Bedenken und ist ggf. bereits durch finanziellen Aus- detailliert zu führen.
gleich der Ausstände mit Fortsetzung des Mietverhältnis- > ggf. mit Wohnberechtigungsschein zur Wohnungsver-
ses einverstanden. gabestelle der Kommune gehen und samt Dringlich-
> Infos über Möglichkeiten des Mietschuldenausgleichs; keitsverweis auf Liste setzen lassen.
> Infos über den Mietenden drohende Wohnungs- oder
gar Obdachlosigkeit;
12Außergerichtliches Verfahren
2 Die Kündigung
des Mietverhältnisses
Gut zu wissen 2.4 Überprüfung der (prekären) Lebenslage
Verfahrenskosten
Vorzustreckende anwaltliche Kosten
– Sozialpädagogische Hilfen
und Gerichtskosten: – gewünscht oder nötig?
Abrechnung durch Pauschale nach > Vermittlung in oder ggf. Begleitung zu Hilfen
Bemessung der Jahreskaltmiete (Sozialpsychiatrischer Dienst, Schuldnerberatung,
der Wohnung = Streitwert (Bsp.: bei Suchtberatung etc.)
monatlicher Kaltmiete von
400 €: Gerichtskostenvorschuss
– Existieren bereits soziale Hilfen?
363 €, anwaltliche Kosten 925 €) > ggf. Vernetzung der Dienste (gesetzl. Betreuung,
Familienhilfe, Beratungsstellen etc.) anregen,
Vorzustreckende Kosten Austausch, gemeinsame Zielentwicklung
bei Räumung:
Gerichtsvollzieher*in, Spedition,
Müllabtransport und Entsorgung,
Aufbewahrung des Räumungs-
gutes, Schlüsseldienst etc.: gängige
Faustformel ca. 1.000 € pro Raum
oder 50 € je m2, also oftmals
zwischen 1.000 und 5.000 €
Mietrückstände Verjährung
§§ 195, 199 BGB: innerhalb von
drei Jahren mit Beginn Schluss
des Jahres (Die Frist wird immer
auf den 31.12. quasi „aufgerun-
det“, unabhängig davon, welches
Datum im Jahresfortschritt herrscht.
Fristbeginn ist somit immer der
31.12., und die Frist dauert dann
drei Jahre, z. B. vom 31.12.2020
bis 31.12.2023).
13Außergerichtliches Verfahren
3 Musterschreiben
fristlose Kündigung
14Gerichtliches Verfahren
4 Die Zustellung der
Räumungsklage
Zivilrechtliches Der*die Vermieter*in hat Räumungsklage beantragt, da das 4.2 Anzeige der Verteidigungsabsicht Fristversäumnis
Verspätete Abgabe wird nur
Mietverhältnis gekündigt, die Wohnung aber nicht frist- Beratung hinsichtlich Klageverfahren
Gerichtsverhandlung zugelassen, wenn sich Rechtsstreit
Hat der*die Mieter*in die Absicht,
gerecht herausgegeben wurde. Die Räumungsklage wird nicht verzögert oder triftige Gründe
sich zur Räumungsklage vor Gericht durch das Amtsgericht an den*die Mieter*in zugestellt. Nach individueller Abwägung, ggf. durch Hilfen über Anwalt vorlagen.
zu äußern (z. B. aufgrund des Vor- oder Anwältin (Anspruch Prozesskostenhilfe beachten) oder
habens, die Mietschulden zu beglei- Rechtspflegende: Fristverlängerung
chen, um einen Antrag hinsichtlich Mit fristwahrendem Antrag kann
4.1 Überprüfung der Kündigung – fristwahrende, beweissichere schriftliche Verteidigungs-
der Räumungsfrist zu stellen etc.), aufgrund erheblicher Gründe eine
ist nachfolgend beschriebene
anzeige vor dem Amtsgericht („möchte mich verteidigen“ Frist verlängert werden
Verteidigungsanzeige fristwahrend Eine Überprüfung der Kündigung ist nur bedingt notwendig, genügt inhaltlich, Anzeige kann, muss aber nicht zwin- (§277 Abs. 2 ZPO, § 296 Abs. 2
einzureichen. Äußert sich der*die da in der Regel der Anwalt oder die Anwältin der Vermie- gend näher erläutert werden), insbesondere wenn das und 3 ZPO); gilt jedoch nicht für
Mieter*in bei Gericht nicht, ergeht tenden die Räumungsklage beantragt; falls dennoch grobe Mietverhältnis geheilt und Zahlungsrückstände ausgegli- Notfristen.
unmittelbar ein Versäumnisurteil. Unstimmigkeiten hinsichtlich des Sachverhaltes bestehen: chen werden können, eine angemessene Räumungsfrist
Schonfrist/Heilung fristlose
Verteidigungsanzeige
> Überprüfung der Einwandmöglichkeiten (siehe detail- beantragt werden soll oder: Kündigung
Möglichkeit der Verteidigung nur lierte Ausführungen in Kapitel 2 „Die Kündigung des die Klage zurückgewiesen werden kann, da der Mit Zustellung der Räumungskla-
innerhalb der Frist von zwei Wochen Mietverhältnisses“) sowie Kündigung ggf. im Zuge Sachverhalt nicht zutreffend ist: ge beginnt Schonfrist von zwei
nach Zustellung der Räumungskla- des Amtsgerichtsverfahrens anzweifeln, insbesondere > hierbei Gründe (Einreden, Einwendungen, Begründun- Monaten, um Zahlungsausstände
ge (§ 276 ZPO), Notfrist ist nicht rückwirkend begleichen zu können
wenn für ordentliche Kündigung keine Gründe gen, Beweisangebote) vorab schriftlich als Klageerwi-
verlängerbar. (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); Möglich-
(nachweisliches Fehlverhalten etc.) vorlagen; ordentli- derung bei Gericht einreichen; keit der Heilung einmal im Zeitraum
Klageerwiderung che Kündigung zurückweisen und fristlose Kündigung – nach angezeigter Verteidigungsabsicht führt Amtsgericht von zwei Jahren, Übernahme-
Wurde die Verteidigungsanzeige innerhalb der Zweimonatsfrist heilen (Heilung ist eine Güteverhandlung durch oder lädt per schriftlicher erklärung durch Sozialhilfeträger
bei Gericht eingereicht, setzt eine besonders wichtig, wenn ausständige Mieten ggf. Ladung die Parteien zur Güteverhandlung vor; Gericht genügt (§ 569 Abs. 3 S. 2 BGB);
weitere Frist von zwei Wochen ein; Heilung der ordentlichen Kündigung
durch Nachzahlung und nicht durch Darlehen will hierbei Sachverhalt aufklären und strebt gütliche
innerhalb dieser Frist kann der*die nicht möglich.
Mieter*in eine schriftliche Klageerwi-
aufgebracht werden können); Einigung an; mögliche Resultate: Urteil durch Gericht
derung bei Gericht einreichen (For- > anwaltliche Vertretung hinzuziehen, insbesondere oder Vergleich über Fortführung des Mietverhältnisses/ Mitteilung in Zivilsachen (MiZi)
mulierungshilfen über Rechtspflege bei aussichtsreichen Einwänden (hierbei auch hohe Wohnungsräumung (mit oder ohne Räumungsfrist). Sofern Mietschulden der Kündi-
möglich, § 276 ZPO). Wahrscheinlichkeit der Bewilligung von Prozesskosten- – Erfolgt keine fristgerechte Anzeige der Verteidigungsab- gungsgrund waren, benachrichtigt
das Amtsgericht mit Zustellung der
hilfe, jedoch dürftige Aussichten, falls Kündigung auf sicht, erlässt das Amtsgericht ein Versäumnisurteil;
Räumungsklage das Sozialamt über
Zahlungsverzug basiert). Verfahren wird nur auf Grundlage der Beweise der die anhängige Klage (§ 22 Abs. 9
Vermietenden entschieden, Mieter*in wird zur Heraus- SGB II i. V. m. § 36 Abs. 2 SGB XII
gabe der Wohnung sowie Zahlung aller Ausstände samt i. V. m. IV/1 der Anordnung über
anwaltlichen und Gerichtskosten verurteilt, Vermietende Mitteilung in Zivilsachen).
können nun Gerichtsvollzieher*in zur Wohnungsräumung
beauftragen.
15Gerichtliches Verfahren
4 Die Zustellung der
Räumungsklage
Güteverhandlung 4.3 Versuch der außergerichtlichen Einigung Im Speziellen: Gut zu wissen
Gütliche Streitbeilegung, Gütever- – vorsorgliche Überprüfung der Finanzsituation
handlung, Vergleich vor Gericht, Verfahrenskosten
§ 278 Abs. 3 ZPO
Kontaktaufnahme mit Vermietenden (bei anwaltlicher > umgehend für gesicherte Mietzahlungen sorgen, ggf. Vorzustreckende anwaltliche
Vertretung über deren Anwalt oder Anwältin) mit dem Ver- Direktüberweisung der Miete durch Sozialhilfeträger Kosten und Gerichtskosten
Räumungsfrist such der Heilung des Mietverhältnisses; möglicherweise hat keine geregelte Grundsicherung Abrechnung durch Pauschale nach
Gericht kann auf Antrag hin eine Vermieter*in mit Räumungsklage moralische Bedenken und > unverzüglich Grundsicherungsantrag stellen oder Bemessung der Jahreskaltmiete der
Räumungsfrist nach § 721 ZPO Überprüfung der Grundsicherungsbescheide Wohnung = Streitwert (Bsp.: bei
ist ggf. bereits durch finanziellen Ausgleich der Ausstände
gewähren; Antrag muss in Gütever- monatlicher Kaltmiete von 400 €:
handlung gestellt werden.
mit Fortsetzung des Mietverhältnisses einverstanden. Überschuldung, Kontopfändung Gerichtskostenvorschuss 363 €,
> Infos über Möglichkeiten des Mietschuldenausgleichs; > unverzüglich P-Kontoumwandlung, Kurzberatung anwaltliche Kosten 925 €, bezogen
Versäumnisurteil > Infos über den Mietenden drohende Wohnungs- oder Schuldentilgung (Priorisierung Miet-/Stromzahlung), auf 1. Instanz)
Reagiert der*die Mieter*in nicht gar Obdachlosigkeit; ggf. Termin bei Schuldnerberatung
innerhalb der Notfrist von zwei Vorzustreckende Kosten
> Mittellosigkeit der Mietenden (Vermieter*in über
Wochen auf die Räumungsklage, bei Räumung
können die Vermietenden auf
Verfahrenskosten der Räumungsklage sowie der – Vorsorglich Beratung hinsichtlich Wohnungssuche Gerichtsvollzieher*in, Spedition,
Antrag (§ 331 ZPO) ein Versäum- Zwangsräumung aufklären, Hinweis, dass Mieter*in und Wohnungswechsel Müllabtransport und Entsorgung,
nisurteil erwirken; der*die Mieter*in die Kosten der ausgelegten Summe möglicherweise > Ausgabe Wohnungssuchprotokoll, Mieter*in dazu Aufbewahrung des Räumungs-
hat zeitgleich rechtskräftig Ge- nicht ausgleichen kann). anhalten, dieses umgehend als Argumentation für gutes, Schlüsseldienst etc.: gängige
richts- und anwaltliche Kosten der Mietschuldenübernahme und ggf. lange Räumungsfrist Faustformel ca. 1.000 € pro Raum
Bei jeglichen Einigungsversuchen ist stets darauf zu achten,
Vermietenden zu tragen (§ 91 ZPO); oder 50 € je m2, also oftmals
der*die Vermieter*in ist berechtigt,
dass der*die Vermieter*in die Kündigung schriftlich zurück- detailliert zu führen; zwischen 1.000 und 5.000 €
die Zwangsräumung in Auftrag zu nimmt und den Verbleib in der Wohnung schriftlich > ggf. mit Wohnberechtigungsschein zu Wohnungsver-
geben (§ 708 Nr. 2 ZPO). uneingeschränkt zusichert! gabestelle der Kommune und samt Dringlichkeitsver- Dauer Räumungsklage
weis auf Liste setzen lassen. Versäumnisurteil kann frühestens
Prozesskostenhilfe (PKH) einen Monat nach Zustellung der
Kann nach § 114ff. ZPO bei Räumungsklage vorliegen, ein Urteil
Bedürftigkeit sowie Erfolgsaussicht
4.4 Weitere Überprüfungen der Beratungsinhalte nach Verhandlung frühestens nach
gewährt werden; bei Klagen auf- 4.5 Überprüfung der (prekären) Lebenslage zwei Monaten; realistische Verfah-
grund von Mietrückständen ist Prinzipiell: rensdauer bei Ausschöpfung aller
Aussicht auf PKH dürftig; wenn – Anwalt oder Anwältin über Prozesskostenhilfe möglich? Sozialpädagogische Hilfen Rechtsmittel liegt bei etwa sechs
keine PKH gewährt wird, müssen Hilfen über Rechtspflegende? – gewünscht oder nötig? Monaten bis hin zu einem Jahr;
Rechtspflegende des Amtsgerichts die tatsächliche Dauer der Klage
beraten.
– Schweigepflichtentbindung schriftlich einholen; > Vermittlung in oder ggf. Begleitung zu Hilfen hängt vom jeweiligen Amtsgericht
– auf mögliche Güteverhandlung und weiteren Verlauf (Sozialpsychiatrischer Dienst, Schuldnerberatung, ab.
vorbereiten, insbesondere wenn außergerichtliche Sucht-beratung etc.)
Einigung mit Vermietenden nicht möglich war. – Existieren bereits soziale Hilfen?
> ggf. Vernetzung der Dienste anregen (gesetzliche
Betreuung, Familienhilfe, Beratungsstellen etc.),
Austausch, gemeinsame Zielentwicklung
16Gerichtliches Verfahren
5 Musterschreiben
Räumungsklage
17Gerichtliches Verfahren
6 Die Güteverhandlung
vor Gericht
Zivilrechtliches Die Mietenden haben bei Zustellung der Räumungsklage 6.2 Versuch der außergerichtlichen Einigung Räumungsfrist
Gericht kann auf Antrag hin
dem Amtsgericht ihre Verteidigungsabsicht angezeigt.
Zustellung Räumungsklage eine Räumungsfrist nach § 721
Fristversäumnis:
Das Gericht lädt nun zur mündlichen Verhandlung vor. Kontaktaufnahme mit Vermieter*in (bei anwaltlicher Vertre- ZPO gewähren; Antrag muss in
Verspätete Abgabe wird nur tung über deren Anwalt oder Anwältin) mit dem Versuch der Güteverhandlung gestellt werden;
zugelassen, wenn sich Rechtsstreit Heilung des Mietverhältnisses; möglicherweise hat der*die Räumungsfristen nach § 721
nicht verzögert oder triftige Gründe 6.1 Überprüfung der Kündigung Vermieter*in mit der Räumungsklage moralische Beden- Abs. 3 und 5 ZPO bis zu einem
vorlagen. Jahr möglich, bei Zahlungsverzug
ken und ist ggf. bereits durch einen finanziellen Ausgleich
Fristverlängerung: ist Frist von zwei Monaten nach
Mit fristwahrendem Antrag kann
Eine Überprüfung der Kündigung ist nur bedingt notwendig, der Ausstände mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses Zustellung des Urteils vertretbar (LG
aufgrund erheblicher Gründe eine da in der Regel der Anwalt oder die Anwältin der Vermie- einverstanden. Berlin GE 80, 432), üblicherweise
Frist verlängert werden (§ 277 Abs. tenden die Räumungsklage beantragt; falls dennoch grobe > Infos über Möglichkeiten des Mietschuldenausgleichs; beträgt die vom Gericht zugestan-
2 ZPO, § 296 Abs. 2 und 3 ZPO). Unstimmigkeiten hinsichtlich des Sachverhaltes bestehen: > Infos über den Mietenden drohende Wohnungs- oder dene Räumungsfrist drei bis sechs
Schonfrist/Heilung fristlose Monate. Sollten erneut Zahlungs-
> Überprüfung der Einwandmöglichkeiten (siehe detail- gar Obdachlosigkeit;
Kündigung: rückstände auftreten, können die
Mit Zustellung der Räumungskla-
lierte Ausführungen im Kapitel 2 „Die Kündigung des > Mittellosigkeit der Mietenden (Vermieter*in über Vermietenden die Verkürzung der
ge beginnt Schonfrist von zwei Mietverhältnisses“) sowie Kündigung ggf. im Zuge Verfahrenskosten der Räumungsklage sowie der Frist beantragen.
Monaten, um Zahlungsausstände des Amtsgerichtsverfahrens anzweifeln, insbesondere Zwangsräumung aufklären, Hinweis, dass Mieter*in
rückwirkend begleichen zu können wenn für ordentliche Kündigung keine Gründe die Kosten der ausgelegten Summe möglicherweise Versäumnisurteil
(§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), Möglich- Erscheint der*die Mieter*in nicht
(nachweisliches Fehlverhalten etc.) vorlagen; ordentli- nicht ausgleichen kann).
keit der Heilung einmal im Zeitraum zur Güteverhandlung, kann
von zwei Jahren möglich, Übernah-
che Kündigung zurückweisen und fristlose Kündigung Bei jeglichen Einigungsversuchen stets darauf achten, Vermieter*in auf Antrag (§ 331
meerklärung durch Sozialhilfeträger innerhalb der Zweimonatsfrist heilen (Heilung ist dass der*die Vermieter*in die Kündigung schriftlich zurück- ZPO) Versäumnisurteil erwirken;
genügt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); besonders wichtig, wenn ausständige Mieten ggf. nimmt und den Verbleib in der Wohnung schriftlich Mieter*in hat zeitgleich rechtskräftig
Heilung der ordentlichen Kündigung durch Nachzahlung und nicht durch Darlehen uneingeschränkt zusichert! Gerichts- und anwaltliche Kosten
nicht möglich der Vermietenden zu tragen (§ 91
aufgebracht werden können);
ZPO); Vermieter*in ist berechtigt,
Güteverhandlung
> anwaltliche Vertretung hinzuziehen, insbesondere die Zwangsräumung in Auftrag zu
Gütliche Streitbeilegung, Gütever- bei aussichtsreichen Einwänden (hierbei auch hohe geben (§ 708 Nr. 2 ZPO).
handlung, Vergleich vor Gericht: Wahrscheinlichkeit der Bewilligung von Prozesskosten-
§ 278 Abs. 3 ZPO hilfe, jedoch dürftige Aussichten, falls Kündigung auf Prozesskostenhilfe (PKH)
Persönliches Erscheinen: Kann nach § 114ff. ZPO bei Be-
Zahlungsverzug basiert).
§ 141 Abs. 1 ZPO dürftigkeit sowie Erfolgsaussicht ge-
währt werden; bei Klagen aufgrund
von Mietrückständen ist Aussicht
auf PKH dürftig; wenn keine PKH
gewährt wird, müssen Rechtspfle-
gende des Amtsgerichts beraten.
18Gerichtliches Verfahren
6 Die Güteverhandlung
vor Gericht
Sozialrechtliches 6.3 Weitere Überprüfungen und Beratungsinhalte 6.4 Überprüfung der (prekären) Lebenslage Dauer Räumungsklage
Versäumnisurteil kann frühestens
Mietschuldenausgleich einen Monat nach Zustellung der
Regelmäßig über Darlehen:
Prinzipiell: – Sozialpädagogische Hilfen Räumungsklage vorliegen, ein Urteil
Jobcenter (§ 22 Abs. 8 SGB II) oder – Anwalt oder Anwältin über Prozesskostenhilfe möglich? – gewünscht oder nötig? nach Verhandlung frühestens nach
Beihilfe oder Darlehen, § 36 Abs.1 Hilfen über Rechtspflegende? > Vermittlung in oder ggf. Begleitung zu Hilfen zwei Monaten; realistische Verfah-
S. 2 SGB XII (vgl. diverse Empfeh- – Schweigepflichtentbindung schriftlich einholen (Sozialpsychiatrischer Dienst, Schuldnerberatung, rensdauer bei Ausschöpfung aller
lungen des Deutschen Vereins zur Suchtberatung etc.) Rechtsmittel liegt bei etwa sechs
Übernahme von Mietschulden im Monaten bis hin zu einem Jahr;
SGB II und SGB XII)
Im Speziellen: – Existieren bereits soziale Hilfen? die tatsächliche Dauer der Klage
– vorsorgliche Überprüfung der Finanzsituation > ggf. Vernetzung der Dienste (gesetzliche Betreuung, hängt vom jeweiligen
Überschuldung > umgehend für gesicherte Mietzahlungen sorgen, ggf. Familienhilfe, Beratungsstellen etc.) anregen, Amtsgericht ab.
P-Konto Direktüberweisung der Miete durch Sozialhilfeträger Austausch, gemeinsame Zielentwicklung
Anrecht nach § 31 ZKG keine geregelte Grundsicherung:
> unverzüglich Grundsicherungsantrag stellen oder
Gut zu wissen Überprüfung der Grundsicherungsbescheide
Überschuldung, Kontopfändung:
Verfahrenskosten > unverzüglich P-Kontoumwandlung, Kurzberatung
Vorzustreckende anwaltliche Kosten Schuldentilgung (Priorisierung Miet-/Stromzahlung),
und Gerichtskosten:
Abrechnung durch Pauschale nach
ggf. Termin bei Schuldnerberatung;
Bemessung der Jahreskaltmiete
der Wohnung = Streitwert (Bsp.: bei – vorsorglich Beratung hinsichtlich Wohnungssuche
monatlicher Kaltmiete von und Wohnungswechsel
400 €: Gerichtskostenvorschuss > Ausgabe Wohnungssuchprotokoll, Mieter*in dazu
363 €, anwaltliche Kosten 925 €,
bezogen auf 1. Instanz)
anhalten, dieses umgehend als Argumentation für
Mietschuldenübernahme und ggf. lange Räumungsfrist
Vorzustreckende Kosten bei detailliert zu führen;
Räumung: > ggf. mit Wohnberechtigungsschein zu Wohnungsver-
Gerichtsvollzieher*in, Spedition, gabestelle der Kommune gehen und samt Dringlich-
Müllabtransport und Entsorgung,
Aufbewahrung des Räumungsgu-
keitsverweis auf Liste setzen lassen.
tes, Schlüsseldienst etc.: gängige
Faustformel ca. 1.000 € pro Raum
oder 50 € je m2, also oftmals zwi-
schen 1.000 und 5.000 €
19Gerichtliches Verfahren Fachverband
6 Die Güteverhandlung
Evangelische
Wohnungsnotfallhilfe
und Straffälligenhilfe
vor Gericht
6.5 Vorbereitung auf Güteverhandlung, • Stellungnahme der Fachstelle zur Vermeidung von
für urteilsbegünstigende Umstände sorgen Wohnungslosigkeit mit Verweis auf angespannten
Wohnungsmarkt sowie zu erwartende negative Folgen
Sollte außergerichtliche Einigung nicht möglich sein: eines Wohnungswechsels, Vorlage des präzise
– Beratung hinsichtlich anstehender Güteverhandlung, geführten Wohnungssuchprotokolls
insbesondere wenn Mieter*in nicht anwaltlich vertreten • ausführlicher Verweis auf künftig gesicherte Miet-
wird: Gericht möchte Sachverhalt aufklären und mög- zahlungen (bestenfalls durch Direktüberweisung
lichst gütliche Einigung herbeiführen, vorherige Einwen- des Sozialhilfeträgers)
dungen im Schriftverkehr sind nicht ausreichend und Die Gründe können auch in Person der Haushaltsan-
müssen daher mündlich in Güteverhandlung vorgetragen gehörigen gegeben sein; bestenfalls bestehen mehrere
werden; persönliches Erscheinen mit sämtlichen sortier- Gründe gleichzeitig.
ten Beweismitteln meist nötig (Vertretung möglich), bei
Nichterscheinen (Ordnungsgeld bis 1.000 € möglich)
ergeht unmittelbar im Anschluss Versäumnisurteil 6.6 Güteverhandlung vor Gericht
– Ziele: bestenfalls Heilung und damit Fortführung des
Mietverhältnisses, vorteilhafter Vergleich oder mindestens Mietende ggf. zu Güteverhandlung begleiten, sofern diese
Gewährung einer langen Räumungsfrist nicht durch Anwalt oder Anwältin vertreten sind:
– Möglichkeiten nutzen, die positives Urteil des Gerichts > Beweismittel darlegen (Stellungnahmen etc., siehe
begünstigen könnten: vorheriger Punkt)
> nach individueller Abwägung: Mietschuldenausgleich > ggf. Rückweisung schuldhafter vertraglicher
oder Übernahmeerklärung des Sozialhilfeträgers einho- Pflichtverletzungen
len, wenn möglich Antrag auf Direktüberweisung Wenn keine gütliche Einigung erfolgen kann und Mieter*in
der Miete durch Sozialhilfeträger durch Richter*in zur Räumung verurteilt wird (bei schwieriger
> vorab sämtliche Unterlagen bzw. Beweismittel Sachlage erfolgt Urteil erst Wochen später):
einholen und sortieren: > Antrag auf längstmögliche Räumungsfrist stellen;
• ärztliche Stellungnahme (Schwangerschaft, hohes hierbei Beweismittel – insbesondere Existenz minder-
Alter, Schwächezustand, Behinderung und vor allem jähriger Kinder samt Stellungnahme Jugendamt/
Diagnosen hinsichtlich schwerer Erkrankungen wie Familienhilfe, Schuldenausgleich und gesicherte
Depressionen etc.) Mietzahlungen, ärztliche Stellungnahme und Stellung-
• Stellungnahme Jugendamt/Familienhilfe (insbesondere nahme zum angespannten Wohnungsmarkt samt
bei hoher Kinderzahl sowie wenn Kinder nach Wohnungssuchprotokoll – einfließen lassen.
Räumung in Notunterkunft wohnen müssten)
20Gerichtliches Verfahren
7 Musterschreiben
Güteverhandlung
21Gerichtliches Verfahren
8 Das Räumungsurteil
des Gerichts
Zivilrechtliches Das Amtsgericht hat den Mietenden ein Urteil zugestellt und > anwaltliche Vertretung hinzuziehen, insbesondere Räumungstitel
Urteil wird vier Wochen nach
fordert diese auf, die Wohnung vollständig geräumt heraus- bei aussichtsreichen Einwänden (hierbei auch hohe
Versäumnisurteil Verhandlung rechtskräftig und kann
Reagiert Mieter*in nicht innerhalb
zugeben. Dieses Urteil kann Resultat einer vorangegange- Wahrscheinlichkeit der Bewilligung von Prozesskosten- vollstreckt werden; Räumungstitel
der Notfrist von zwei Wochen nen Güteverhandlung sein oder – sollte der*die Mieter*in im hilfe, jedoch dürftige Aussichten, falls Kündigung auf ist nach § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB
auf Räumungsklage, kann Räumungsklageprozess nicht aktiv geworden sein – in Form Zahlungsverzug basiert). 30 Jahre gültig. Macht Vermieter*in
Vermieter*in auf Antrag (§ 331 eines Versäumnisurteils erfolgen. von Titel etwa zwei Jahre (Argumen-
ZPO) Versäumnisurteil erwirken; tation über § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
Mieter*in hat zeitgleich rechtskräftig keinen Gebrauch, kann Räumungs-
Gerichts- und anwaltliche Kosten
Sollte der*die Mieter*in das nach dem Klageprozess ergan- 8.2 Einspruch gegen Versäumnisurteil anspruch verwirkt sein, Zeitspanne
der Vermietenden zu tragen (§ 91 gene Räumungsurteil anzweifeln, stehen die gewöhnlichen jedoch unklar und strittig, daher
ZPO); Vermieter*in ist berechtigt, Rechtsmittel (Berufung, Beschwerde, Revision) zur Haben die Mietenden nach Zustellung der Räumungsklage immer Einzelfall prüfen, jedoch
die Zwangsräumung in Auftrag zu Verfügung. Hierbei ist anwaltliche Unterstützung nötig. ihre Verteidigungsabsicht nicht angezeigt, ergeht vonsei- Urteile: OLG Hamm RE WuM 81,
geben (§ 708 Nr. 2 ZPO). Einspruch 257; LG Mönchengladbach WuM
ten des Gerichts ein Versäumnisurteil. Dieses Versäumnis
gegen Versäumnisurteil innerhalb 90, 161; LG Hamburg WuM 89, 32;
Notfrist von zwei Wochen möglich
Die nachfolgenden Punkte beziehen sich jedoch vermehrt können die Mietenden rückgängig machen, indem sie Ein- LG Essen WuM 84, 252
auf fachliche Handlungsweisen bei Vorliegen eines spruch gegen das Versäumnisurteil einlegen und somit ihre
Räumungsurteil Versäumnisurteils oder bei Anerkennung des gerichtlichen Verteidigungsabsicht nachträglich anzeigen. Räumungsfrist
Durch Räumungsurteil wird Mieter*in Räumungsurteils. • Individuelle Prüfung der Umstände, insbesondere der Gericht kann auf Antrag hin
neben Räumung der gekündigten eine Räumungsfrist nach § 721
Erfolgsaussichten, der Kündigungsgründe etc., dann
Wohnung zur Zahlung des Mietrück- ZPO gewähren; Antrag muss in
standes, zur Zahlung ausstehender
ggf. Klient*in unterstützen: Güteverhandlung gestellt werden;
Nutzungsentschädigung nach § 8.1 Überprüfung der Kündigung • fristwahrender (innerhalb von zwei Wochen) Räumungsfristen nach § 721 Abs. 3
546a BGB, zur Erstattung der Ge- schriftlicher Einspruch gegen Versäumnisurteil; und 5 ZPO bis zu einem Jahr mög-
richts- und anwaltliche Kosten der Eine Überprüfung der Kündigung ist nur bedingt notwendig, ist Frist für Beibringen der Beweismittel zu kurz, lich, bei Zahlungsverzug ist Frist von
Vermietenden, zur Erstattung der zwei Monaten nach Zustellung des
da in der Regel der Anwalt oder die Anwältin der Vermie- muss anhand plausibler Gründe Fristverlängerung
Vollstreckungskosten und Kosten Urteils vertretbar (LG Berlin GE 80,
der Räumung sowie zur Zahlung
tenden die Räumungsklage beantragt; falls dennoch grobe beantragt werden; 432), üblicherweise beträgt die vom
von Verzugszinsen verpflichtet. Unstimmigkeiten hinsichtlich des Sachverhaltes bestehen: • Urteil oder Teil des Urteils, das angefochten wird, Gericht zugestandene Räumungs-
> Überprüfung der Einwandmöglichkeiten (siehe detail- konkret nennen; frist drei bis sechs Monate.
Prozesskostenhilfe (PKH) lierte Ausführungen im Kapitel 2 „Die Kündigung des • Einwendungen und Beweise mitteilen und inner- Sollten erneut Zahlungsrückstände
Kann nach § 114ff. ZPO bei Be- auftreten, kann der*die Vermieter*in
Mietverhältnisses“) sowie Kündigung ggf. im Zuge halb der Frist einreichen.
dürftigkeit sowie Erfolgsaussicht ge- die Verkürzung der Frist beantragen.
währt werden; bei Klagen aufgrund
des Amtsgerichtsverfahrens nachträglich anzweifeln Vollstreckungsschutz
von Mietrückständen ist Aussicht (siehe nächster Punkt 8.2), insbesondere wenn für Erkennt das Amtsgericht den Einspruch an, erfolgt die
auf PKH dürftig; wenn keine PKH ordentliche Kündigung keine Gründe (nachweisliches Vorbereitung auf das Gerichtsverfahren, hierbei die
gewährt wird, müssen Rechtspfle- Fehlverhalten etc.) vorlagen; ordentliche Kündigung Ausführungen in Kapitel 4 „Die Zustellung der Räumungs-
gende des Amtsgerichts beraten. zurückweisen und fristlose Kündigung innerhalb der klage“ sowie in Kapitel 6 „Die Güteverhandlung vor Gericht“
Zweimonatsfrist heilen (Heilung ist besonders wichtig, beachten.
wenn ausständige Mieten ggf. durch Nachzahlung und
22 nicht durch Darlehen aufgebracht werden können);Sie können auch lesen
