Leistungsbilanz 2009 - LHI Leasing GmbH
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Leistungsbilanz 2009
LHI Leistungsspektrum LHI Gesellschafter
51 % Konzern Landesbank Baden-Württemberg (LBBW)/
LHI Leasing GmbH/LHI Leasing Polska sp. z o.o. 49 % Konzern Norddeutsche Landesbank Girozentrale
Strukturierte Finanzierungen für Unternehmen, Inves (NORD/LB)
toren und die öffentliche Hand
• Leasing- und Mietgestaltungen im In- und Ausland Stammkapital, 40 Mio. EUR
• Publikumsfonds und Private Placements
Handelsregister
Begleitende Dienstleistungen Sitz und AG München, HRB 46591, Industrie- und Handels-
• Strategische Immobilienanalysen im In- und Ausland kammer München
• Asset Management und Betreuung von Objektgesellschaf-
ten Dritter
LHI Aufsichtsrat
LHI Real Estate Management GmbH LBBW
• Baumanagement Joachim E. Schielke (Vorsitzender)
• Generalübernehmer Dr. Peter A. Kaemmerer
• Immobilienentwicklung Rudolf Zipf
NORD/LB
LHI Versicherungsmakler GmbH Dr. Gunter Dunkel (stellvertretender Vorsitzender)
• Beschaffung und Verwaltung von Versicherungen für Dr. Jürgen Allerkamp
eigene und drittverwaltete Objekte Eckhard Forst
LHI Historie
1973 Gründung LHI Leasing GmbH
1988 Gründung LHI Real Estate Management GmbH
1991 Gründung LHI Fondsverwaltung GmbH
1995 Gründung LHI Leasing Polska Sp. z o.o.
2005 Joint Venture LHI Leasing GmbH und Kompakt Assekuranzmakler GmbH zur LHI Versicherungsmakler GmbH
2002 Übernahme der Bayerische Immobilienleasing
2006 Übernahme des Immobilienleasing- und Fondsgeschäfts der SüdLeasing GmbH
2006 Gründung LHI Leasing Russia
2009 Gründung LHI Management Luxemburg S.A.
LHI im Überblick 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Verwalteter Bestand* 11,6 12,9 15,1 16,3 18,1 18,9 21,2 20,9 21,2 26,1
Neugeschäft* 2,5 2,6 1,4 1,1 1,8 1,3 2,8 1,1 1,9 2,3
Anzahl Mitarbeiter 188 209 246 271 263 230 242 283 305 280
Von der LHI Gruppe betreute 1.017 1.052 1.330 1.436 1.589 1.528 1.776 1.853 1.901 2.440
Gesellschaften
Gewinn vor Steuern** 14,4 19,0 13,8 13,4 1,0*** 7,5 15,9 13,9 8,9 0,7
* in Mrd. EUR ** in Mio. EUR *** Phasenverschiebung von Dividendenzahlungen aus Beteiligungsgesellschaften
3Vorwort 7
LHI im Überblick 9
Wachstum durch Qualität 10
Publikumsfonds – kumulierte Ergebnisse 12
Erläuterungen zu den Einzeldarstellungen 16
Publikumsfonds
1. Immobilienfonds
1.1 LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH & Co. Objekt Groß Machnow KG (L) 18
1.2 LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH & Co. Objekt Rostock KG (L) 20
1.3 LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH & Co. Objekt Neubrandenburg KG (L) 22
1.4 LHI-Immobilienfonds München GmbH & Co. Laimer Atrium KG (U) 24
1.5 RESET Beteiligungs GmbH & Co. Vermietungs-KG (U) 26
1.6 LHI-Immobilienfonds GmbH & Co. TechnologiePark Köln Beteiligungs KG (U) 28
1.7 LHI Immobilienfonds Objekt Stuttgart GmbH & Co. KG (U) 32
1.8 Terra Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Vermietungs-KG (U) 34
2. Flugzeugturbinenfonds
2.1 LHI Flugzeugturbinenfonds Beteiligungs GmbH & Co. KG (U) 36
3. Medienfonds
3.1 MFF Feature Film Productions GmbH & Co. KG (L) 38
3.2 MP Film Management UNLS Productions GmbH & Co. KG (L) 42
3.3 LINOVO Productions GmbH & Co. KG (L) 46
3.4 KALEDO Productions GmbH & Co. KG (L) 48
3.5 KALEDO Zweite Productions GmbH & Co. KG (L) 52
3.6 KALEDO Dritte Productions GmbH & Co. KG (L) 56
4. Energiefonds
4.1 LHI-Energiefonds GmbH & Co. Windpark Holle Beteiligungs KG (U) 60
5. Privat Equity Fonds
5.1 LHI Private Equity Beteiligungs GmbH & Co. KG (U) 62
6. Beendete Fonds
6.1 ZUGAS Beteiligungs GmbH & Co. Mobilienleasing KG i. L. (L) 66
6.2 ALNEOS GmbH & Co. LHI-Wertpapierfonds Beteiligungs KG i. L. (U) 68
6.3 LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH & Co. Objekt Hettstedt KG i. L. (L) 70
6.4 SachsenFonds-LHI Objekt FOCUS GmbH & Co. KG i. L. (U) 72
6.5 KESOL Beteiligungs GmbH & Co. Vermietungs-KG i. L. (L) 74
6.6 FORMA Beteiligungs GmbH & Co. Mobilienleasing KG i. L. (L) 76
Übersicht kumulierte Ergebnisse – LHI Publikumsfonds 1994 bis 2009 78
Prüfungsbescheinigung 83Oliver Porr wurde 1961 in Hamburg geboren. Nach dem Studium der Rechts-
wissenschaften in Würzburg und Kiel absolvierte er am Oberlandesgericht
Bamberg das Rechtsreferendariat. Nachdem er außerdem die Qualifikation
„Fachanwalt für Steuerrecht“ erworben hatte, begann er seine Karriere bei
der LHI 1991 als Leiter der Abteilung „Steuern und Beteiligungen“. Schon
seit 1999 ist er Geschäftsführer der LHI Leasing Polska Sp. z o.o.
Seit 2001 ist er als Geschäftsführer der LHI Leasing GmbH in Deutschland
verantwortlich für die Bereiche Fondsprodukte In- und Ausland, Eigenkapital,
Treasury, Marketing und Personal.
Robert Soethe wurde 1958 in Straubing geboren. Das Studium der Betriebs-
wirtschaftslehre in Regensburg schloss er als Diplom-Kaufmann ab und be-
gann 1983 bei der LHI in der Steuerabteilung. 1986 wurde er Leiter des Be-
reichs „Steuern, Bilanzen, Organisation und Datenverarbeitung“. In den Jahren
1992 bis 2004 arbeitete er selbständig als Steuerberater einer eigenen Kanzlei
mit dem Schwerpunkt Gestaltungsberatung, auch als Berater für die LHI.
Seit 2004 ist er als Geschäftsführer der LHI Leasing GmbH verantwortlich für
die Bereiche Akquisition, Steuermanagement, Konzeption und Kalkulation.
Heimo Koch wurde 1960 in Stuttgart geboren. Nach dem Studium der Be-
triebswirtschaftslehre begann er 1984 als Bundesbankinspektor der Landes-
zentralbank Stuttgart. In den Jahren 1991 bis 1996 war er zunächst Regional
leiter im Bereich Leasing und Investitionsfinanzierung, dann Prokurist und
Abteilungsdirektor der Société Générale. 1999 bis 2006 war er bei der LBBW
Abteilungsleiter „Unternehmenskunden Zentraleuropa“ und leitete Reprä-
sentanzen in Europa. Außerdem war er zuständig für das Refinanzierungs
geschäft konzernfremder Leasinggesellschaften.
Seit 2006 ist er als Geschäftsführer der LHI Leasing GmbH verantwortlich für
die Bereiche Risiko-Controlling, Fremdkapital, Revision, Insolvenzmanage-
ment, Informationstechnologie sowie das PPP- und Kommunalgeschäft.
6Vorwort der Geschäftsführung
Sehr geehrte Damen und Herren, iner Beteiligung an der BMW Niederlassung Stuttgart wurde
e
deshalb hervorragend angenommen, die als stille Beteiligung
die krisenhaften Entwicklungen der jüngeren Vergangenheit konzipierte Tranche mit einem Volumen von 13,7 Mio. EUR
scheinen überwunden, der Trend zeigt in vielen Lebens- und konnte in gerade einmal sechs Wochen vollständig ausplat-
Wirtschaftsbereichen wieder aufwärts. Deutschland ist bes- ziert werden. Auch die zweite Tranche mit einem Eigenkapi-
ser als die meisten seiner europäischen Nachbarn durch die tal in Höhe von 13,2 Mio. EUR, welche die Übertragung von
Finanz- und Wirtschaftsturbulenzen gekommen. Insbesonde- Rücklagen nach §§ 6b, 6c EStG ermöglicht, ist nahezu voll-
re das Institut der Kurzarbeit hat sich im Nachhinein als ge- ständig platziert. Im Jahr 2009 geschlossen werden konn-
eignete Maßnahme zur Stabilisierung der Wirtschaft erwie- te ein weiterer Fonds nach §§ 6b, 6c EStG mit einem Eigen
sen. Zwischenzeitlich wächst unsere Volkswirtschaft wieder kapitalvolumen von 10 Mio. EUR. Das Bürogebäude des
deutlich, tragend ist hierbei die gute Exportkonjunktur. Beteiligungsangebots LHI Finanzzentrum Kassel ist für 30
Jahre vollständig an das Land Hessen vermietet.
Sinnvolle Lösungen mit ruhiger Hand umzusetzen, ist Leit-
linie der LHI. So haben wir die Investments unserer Anle- Auch der Turbinenfonds Royal Aero konnte mit einem Eigen-
ger durch das unruhige Jahr 2008 gesteuert und auch die kapitalvolumen von 12,9 Mio. USD geschlossen werden. We-
erheblichen Ausläufer der Krise im Jahr 2009 sicher gemeis- gen dieses Erfolges bereiten wir ein weiteres Angebot aus
tert. Auf der Basis unserer über 37-jährigen Erfahrung in der diesem Segment vor. Zudem arbeiten die Experten der LHI
Strukturierung von Finanzierungen und der anlegergerech- an einem Photovoltaik-Solarfonds, um dem Anlegerwunsch
ten Konzeption von Beteiligungsangeboten tun wir, was wir nach Investments im Segment Erneuerbare Energien auf
am besten können: Nachhaltig renditestarke Produkte in Basis verlässlicher Einspeisevergütungen nachzukommen.
der Zusammenarbeit mit sorgfältig ausgewählten Partnern Die Emission dieses Beteiligungsangebots wird plangemäß
für unterschiedliche Anlage- und Finanzierungsbedürfnisse noch im Jahr 2010 beginnen.
konzipieren und langfristig managen. In der aktuellen Leis-
tungsbilanz für das Jahr 2009 dokumentieren wir die bisher Von der Erholung der internationalen Finanzmärkte profitiert
aufgelegten 24 Publikumsfonds. In diesen Beteiligungsan- weiterhin auch der LHI Private Equity Fonds II Europäischer
geboten sowie in den derzeit 66 Private Placements wurde Mittelstand, der aufgrund der gesunkenen Unternehmensbe-
mit einem Gesamt-Eigenkapital von 2,8 Mrd. EUR ein Fonds wertungen hervorragende Einstiegsgelegenheiten vorfindet.
volumen von 6,7 Mrd. EUR realisiert. Insgesamt haben bis- Im Jahr 2010 startete die Platzierung des LHI Beteiligungs-
lang über 19.500 Anleger der LHI ihr Vertrauen geschenkt. angebotes Österreich I, das eine klassische Investition in
Der Aufbau der LHI Leistungsbilanz 2009 folgt den Richt eine langfristig an Canon Austria vermietete Core-Immobilie
linien des Verbandes Geschlossene Fonds (VGF e.V.) und in der österreichischen Hauptstadt Wien offeriert.
präsentiert in abgestuftem Detaillierungsgrad kumulierte Er-
gebnisse, ausführliche Einzeldarstellungen jedes Fonds und Erfreuliches gibt es auch von der steuerlichen Behandlung
eine Zusammenfassung aller Beteiligungsangebote in einer unserer Medienfonds zu berichten. Im Rahmen unserer Leis-
Übersichtstabelle. Anhand dieser Fakten zeigen sich die Ma- tungsbilanz 2008 hatten wir darüber informiert, dass die Fi-
nagementkompetenz der LHI sowie unsere nachhaltige Stra- nanzverwaltung im Zuge steuerlicher Außenprüfungen dazu
tegie, in stabilen und innovativen Marktsegmenten Produkte übergegangen war, die von den Fondsgesellschaften abge-
für die individuellen Bedürfnisse unserer Kunden zu konzi- schlossenen Schuldübernahmevereinbarungen als so ge-
pieren und zu managen. nannte abstrakte Schuldversprechen zu qualifizieren. Dies
hatte im Ergebnis zur Folge, dass die steuerlichen Ergeb-
Der Beginn des Jahres 2009 stand noch ganz unter den nisse der Fondsgesellschaften in den Anfangsjahren erheb-
Zeichen der schwachen Entwicklungen an den Wirtschafts-, lich höher ausfielen, als dies unter Zugrundelegung der pro-
Finanz- und Arbeitsmärkten. Die internationalen Immobi- spektierten steuerlichen Behandlung der Fall gewesen wäre.
lienmärkte litten weiterhin unter der mangelnden Finan- Diese deutlichen Anhebungen der steuerlichen Ergebnis-
zierungsbereitschaft der Banken, so dass kaum größere se bedingen Steuer- und Zinsnachzahlungen für die Fonds-
Transaktionen realisiert werden konnten. Im Fokus des Anle- zeichner. Abweichend von den auf Basis der Ergebnisse
gerinteresses stehen sicherheitsorientierte Investments wie der steuerlichen Außenprüfung ergangenen, nachteilig ge-
europäische Immobilien mit langfristig angebundenen Mie- änderten Grundlagenbescheiden konnte die Finanzverwal-
tern von untadeliger Bonität. Das entsprechende Angebot tung nunmehr im Rahmen weiterer Gespräche aber davon
7überzeugt werden, dass die Qualifizierung der Schuldüber- Getreu unserem Motto „LHI Qualität für Ihren Erfolg“ wer-
nahmevereinbarungen als abstrakte Schuldversprechen je- den wir im Sinne unserer Investoren auch in der Zukunft
denfalls für unsere Fondsgesellschaft KALEDO III nicht keine Kompromisse bei der Qualität unserer Beteiligungs
sachgerecht ist. Die Finanzverwaltung hat daher die Grund- angebote eingehen.
lagenbescheide für die Jahre 2005 und 2006 erneut geän-
dert, wodurch das veranlagte anfängliche steuerliche Nega-
tivergebnis dieses Fonds nunmehr wieder der ursprünglich
prospektierten Höhe entspricht. Für die Folgejahre kommt es München, den 31. August 2010
abweichend von den prospektierten Beträgen zu einer An-
hebung der steuerlichen Ergebnisse. Insgesamt verbleibt je- Die Geschäftsführung
doch für die Anleger ein ausgesprochen positives Ergebnis
im Vergleich zu den ursprünglichen Abweichungen durch die
steuerliche Außenprüfung. Nun gilt unser Einsatz den ande-
ren Medienfonds, um dort zu vergleichbaren vertretbaren Er-
gebnissen zu kommen.
Oliver Porr
Robert Soethe
Heimo Koch
8LHI im Überblick
• 1 00 %iger Bankenhintergrund:
51 % Landesbank Baden-Württemberg und 49 % Norddeutsche Landesbank Girozentrale
• Hohe Strukturierungskompetenz aus über 37-jähriger Erfahrung
• Kompetenter Spezialist und langfristiger Partner für richtungsweisende Lösungen im Bereich Assets & Finance
• Langjährige Erfahrung in den Bereichen Publikumsfonds und Private Placements
• Steuerlich und rechtlich fundierte Gestaltungen der Fondskonzepte
• Über 19.500 private Anleger
• Fondsvolumen gesamt: 6,7 Mrd. EUR
• Eigenkapital gesamt: 2,8 Mrd. EUR
• Professionelle Anlegerbetreuung
Steuerliches Ergebnis kumuliert
92,3 % prospektgemäß
4,1 % über Plan*
3,6 % unter Plan*
* Abweichungen größer 5,0 % bezogen auf die Bareinlage. 2006 ohne Wertpapierfonds ALNEOS KG, da aufgrund
außerplanmäßiger Beendigung 2006 kein Soll-Ist-Vergleich möglich. 2007 ohne Immobilienfonds FOCUS KG,
da aufgrund außerplanmäßiger Beendigung 2007 kein Soll-Ist-Vergleich möglich. Bei den Medienfonds ist der
Ist-Wert in der bislang erklärten Form unverändert fortgeführt worden (siehe hierzu Punkt „Besonderheiten“
in den jeweiligen Einzeldarstellungen ab Seite 18).
Auszahlung kumuliert
97,6 % plangemäß
0,0 % über Plan*
2,4 % unter Plan*
* Abweichungen größer 5,0 % bezogen auf die Bareinlage; Ausschüttungen in der laufenden Bewirtschaftung;
ohne Veräußerungserlöse und Währungsfonds ALNEOS KG und Immobilienfonds FOCUS KG zeitanteilig, da
aufgrund der außerplanmäßigen Beendigungen im Jahr 2006 bzw. Veräußerung im Jahr 2007 kein
Soll-Ist-Vergleich möglich ist.
9Wachstum durch Qualität
Insgesamt wurden bis zum 31.12.2009 66 Private Place- US-Immobilienfonds Wachstumsportfolio USA:
ments und 24 Publikumsfonds aufgelegt. Aufgrund der veränderten Marktgegebenheiten auf den
US-Immobilienmärkten hat ein Tochterunternehmen der
Private Placements LHI Leasing GmbH den Investoren des LHI Immobilienfonds
• Die realisierten LHI Private Placements waren auch im Wachstumsportfolio USA noch während der Platzierungs-
Jahr 2009 von hoher Qualität und Individualität geprägt. phase ein attraktives Kaufangebot unterbreitet. Das Kaufan-
Neben §6b-Fonds wurde im institutionellen Bereich eine gebot sah vor, dass die Anleger zusätzlich zur vollständigen
maßgeschneiderte Struktur für Stiftungen umgesetzt. Im Rückerstattung der geleisteten Einlage zzgl. Agio eine Ver-
New-Energy-Segment konnte ein erstes Solar Private zinsung von 5,0 % erhalten. Die Chancen, darüber hinaus
Placement erfolgreich platziert werden. an Wechselkursgewinnen zu partizipieren, unterstützten die
Attraktivität des LHI Angebots. Das Kaufangebot wurde von
Publikumsfonds allen Investoren angenommen. Die Anleger der LHI blieben
• Der LHI Private Equity Fonds Europäischer Mittelstand II somit von Abschreibungsverlusten verschont und dürften zu
befindet sich noch in der Zweitmarktplatzierung und ist in den wenigen gehören, die 2009 mit einer Investition in
dieser Leistungsbilanz nicht aufgeführt. US-Immobilien eine positive Rendite erzielt haben.
Der im Geschäftsjahr 2010 aufgelegte LHI Immobilienfonds
Österreich, die Canon-Zentrale in Wien, ist erfolgreich in die
Platzierung gestartet und wird in der nächsten Leistungs
bilanz enthalten sein.
10Gesamtinvestitionsvolumen und Eigenkapital: Publikumsfonds in Mio. EUR
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Eigenkapital Gesamtinvestitionsvolumen
Gesamtinvestitionsvolumen und Eigenkapital: Private Placements in Mio. EUR
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1980–94 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Eigenkapital Gesamtinvestitionsvolumen
11Publikumsfonds Kumulierte Ergebnisse Die Kernkompetenz der LHI sind strukturierte Finanzierun- Wir sind stolz darauf, dass viele unserer Anleger schon meh- gen. Wir betrachten ein Investment aus mehreren Perspekti- rere LHI Fonds gezeichnet haben. Ihr Vertrauen ist und bleibt ven. Zum Vorteil aller Beteiligten, denn unsere Gestaltungen unser Anspruch für die Zukunft: Denn wir wollen auch weiter- müssen die Anforderungen von Unternehmen und Investoren hin Ihre Erwartungen erfüllen oder sogar übertreffen. gleichermaßen erfüllen. LHI Fonds zeichnen sich durch ihre konzeptionelle Überle- genheit, Performance und ein hohes Qualitätsniveau aus. Dies kommt unseren Anlegern direkt zugute: Unsere Fonds bieten ihnen so viel Sicherheit wie möglich bei attraktiven Renditechancen. Anders ausgedrückt: Unsere Fonds halten, was der Prospekt verspricht. 12
Steuerliche Ergebnisse in Tsd. EUR
100.000
50.000
0
-50.000
-100.000
-150.000
-200.000
-250.000
-300.000
-350.000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Soll Ist
• 2006 ohne Währungsfonds ALNEOS KG, da aufgrund außerplanmäßiger Beendigung 2006 kein Soll-Ist-Vergleich möglich.
• 2007 ohne FOCUS KG, da aufgrund außerplanmäßiger Beendigung 2007 kein Soll-Ist-Vergleich möglich.
• Bei den Medienfonds ist der Ist-Wert in der bislang erklärten Form unverändert fortgeführt worden (siehe hierzu Punkt „Besonderhei-
ten“ in den jeweiligen Einzeldarstellungen ab Seite 18).
Auszahlungen in Tsd. EUR
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Soll Ist
• Auszahlungen in der laufenden Bewirtschaftung; ohne Veräußerungserlöse.
• 2006 ohne Währungsfonds ALNEOS KG, da aufgrund außerplanmäßiger Beendigung 2006 kein Soll-Ist-Vergleich möglich.
Anleger
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
13Dass uns dies bislang gelungen ist, zeigt ein Blick auf die Mehr Informationen zu unserem aktuellen Fondsangebot, kumulierten Ergebnisse der bislang 23 ausplatzierten LHI unseren Bestandsfonds und zum Unternehmen LHI finden Fonds. Anhand dieser Grafiken können Sie die Entwicklung Sie in unserem Performance-Bericht, den wir Ihnen auf An- aller LHI Fonds auf einen Blick nachvollziehen. Details zu frage gerne zusenden, sowie im Internet unter www.lhi.de. den einzelnen Fonds finden Sie in den Einzeldarstellungen ab Seite 18 sowie in der Übersichtstabelle auf Seite 78. Dort finden Sie auch wertvolle Zusatzinformationen, beispiels weise zum aktuellen Stand der Betriebsprüfungen. Sollten Sie darüber hinaus Fragen zu den dargestellten Daten ha- ben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. 14
Darlehensentwicklung in Tsd. EUR
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Soll Ist
Liquidität in Tsd. EUR
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Soll Ist
• Nach Hinzurechnung der vorsorglich angesetzten Gewerbesteuernachzahlungen bei den Medienfonds wegen Anrechenbarkeit bei der
persönlichen Einkommensteuerbemessung.
Einnahmen in Tsd. EUR
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Immobilienfonds Mobilienfonds Filmproduktionsfonds Renditefonds
15Erläuterungen zu den Einzeldarstellungen
Die auf den Seiten 18 bis 77 dargestellten Fonds lassen sich Ein Hinweis bei Flugzeugfonds Nr. 6.1 und 6.6 (ZUGAS
grundsätzlich in Leasing- bzw. leasingähnliche Fonds (L) und KG und FORMA KG) bzw. Seiten 66 und 76
unternehmerische Fonds (U) unterteilen. Zur Unterscheidung Gewerbesteuer
für Sie als Leser werden die Fonds mit einem (L) bzw. (U) Im Rahmen des Gesetzes zur Änderung des Gewerbe-
entsprechend gekennzeichnet. steuergesetzes und anderer Gesetze (GewStÄndG) vom
23.12.2003 wurde u. a. auch eine Beschränkung der Verlust-
Im Folgenden finden Sie allgemein gültige Hinweise, Anmer- vortragsmöglichkeit bei der Gewerbesteuer ab 01.01.2004
kungen und Erklärungen für den jeweiligen Fondstyp, die eingeführt (§ 10a GewStG). Diese Neuregelung führt im Er-
grundsätzlich Gültigkeit haben. Bei Abweichungen finden Sie gebnis bei der Gesellschaft trotz vorhandener Verlustvorträ-
einen Hinweis in der Einzeldarstellung des jeweiligen Fonds. ge zu einer „Mindestbesteuerung“ bei der Gewerbesteuer.
Dies war das erklärte Ziel des Gesetzgebers.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 26.06.2007
Für Leasing- bzw. leasingähnliche Fonds (L) gilt: (IV R 49/04) entschieden, dass im verhandelten Fall der
Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf eines Flugzeugs
Hinweis bei „Fondsdaten“ zur Festzinsbindung als gewerbesteuerpflichtiger laufender und nicht mehr als
Festzinsbindung: Mietanpassungen bei Veränderung des steuerbegünstigter Aufgabe- bzw. Veräußerungsgewinn ein-
Finanzierungszinses. zustufen ist, wenn die Vermietung mit dem An- und Verkauf
aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts verklam-
Hinweis bei „Fondsentwicklungen“ zum steuerlichen mert ist.
Ergebnis
Gegebenenfalls teilweise Verrechnung des steuerlichen Die Finanzverwaltung hat darüber hinaus entschieden, dass
Ergebnisses nach §15 a EStG (Verlustvortrag). diese Verschärfung ihrer langjährigen Praxis ohne Über-
gangsregelung angewendet werden soll.
Angabe zu Bewirtschaftungs- bzw. Betriebskosten Nach Vorlage von Änderungsbescheiden werden die Gesell-
schafter darüber beschließen, ob Einspruch eingelegt und
Bei Immobilienfonds das Einspruchsverfahren geführt werden soll.
Bewirtschaftungskosten
Dem Miet- bzw. Untermietverhältnis liegt ein so genannter Vorsorglich wird der eventuelle Gewerbesteuerbetrag bei der
Triple-Net-Vertrag zugrunde. Der Mieter ist verpflichtet, sämt- Ausschüttung/Kapitalrückzahlung einbehalten. Die einbehal-
liche objektspezifischen Nebenkosten inklusive Grundsteuer tene Gewerbesteuer kann jedoch, sofern die Voraussetzun-
und Versicherungen zu tragen. Darüber hinaus hat er auf gen des § 35 EStG beim jeweiligen Gesellschafter vorliegen,
seine Kosten das gesamte Mietobjekt einschließlich „Dach zu einer Anrechnung der Gewerbesteuer auf die persönliche
und Fach“ in Stand zu halten. Kostenbelastungen für die Einkommensteuer führen und die Steuerzahlung im letzten
Fondsgesellschaft ergaben sich bislang nicht. Jahr mindern.
Bei Flugzeugfonds
Betriebskosten
Der Leasingnehmer war verpflichtet, die Wartung des Flug-
zeugs nach den entsprechenden Vorschriften der Flugauf-
sichtsbehörden ordnungsgemäß auf seine Kosten durch-
zuführen. Die Kosten für Wartung, Instandhaltung und
Instandsetzung trug der Leasingnehmer ebenso wie die
Kosten für Haftpflicht-, Personen-, Kasko- und sonstige
Sachschadensversicherungen.
16Für unternehmerische Fonds (U) gilt: Für Leasing- bzw. leasingähnliche Fonds (L) und unter
nehmerische Fonds (U) gleichermaßen gilt:
Hinweis bei „Fondsentwicklungen“ zu Liquiditätsergebnis/
Überschüsse Hinweis bei „Fondsentwicklungen“ zu Einnahmen
Die genannten Werte errechnen sich aus Erträge/Einnahmen Die Werte beziehen sich auf die Kerneinnahmen wie Miete,
abzüglich Ausgaben ohne Berücksichtigung von Auszahlung Leasingraten, Lizenzgebühren bzw. Stromeinspeisevergü-
und Tilgung. tungen ohne sonstige Erträge.
Hinweis bei „Fondsentwicklungen“ zu Bewirtschaftungs Hinweis bei „Kapitalrückfluss nach Steuern“
kosten Gemäß tatsächlich in der Vergangenheit gültigen Steuer
Die Position Bewirtschaftungskosten beinhaltet grundsätzlich sätzen (bei unterstelltem Höchststeuersatz zzgl. Solidaritäts-
Zinsen, Fondsverwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwag- zuschlag).
nis sowie ggf. Objektverwaltung, Treuhandgebühr und Wäh-
rungsreserve. § 15a EStG wurde berücksichtigt – ggf. wurden Jahres
ergebnisse teilweise auf spätere Jahre vorgetragen.
171.1 LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH & Co.
Objekt Groß Machnow KG (L)
Fondsübersicht – Stand 31.12.2009
Fondsobjekt
Fachmarktzentrum „Südring-Center“ (Brandenburg)
Fertigstellung März 1994/Umbau Dezember 2003
Mietfläche ca. 45.244 qm
Aktueller Vermietungsstand 100,0 %
Mieter METRO Group Asset Management Services 100,0 %
(ab 01.01.2008; bis 31.12.2007 Untermieter) 1
Mieteintrittsverpflichtete LHI Leasing GmbH 100,0 %
(ab 01.01.2008; bis 31.12.2007 Mieter) 1
Restlaufzeit des Mietvertrags 6,75 Jahre (bis 30.09.2016) + 5 Jahre Verlängerungsoption 30,0 %
Adresse 15806 Groß Machnow, Klein Kienitzer Straße, Südring-Center
1
Siehe Besonderheiten.
Das „Südring-Center“ in Groß Machnow ist ein ansprechend Finanzierung
konzipiertes Fachmarktzentrum. Es beherbergt u. a. ein SB- Das Fachmarktzentrum wurde ursprünglich zu 21,2 Mio. EUR
Warenhaus, einen Baumarkt und einen Bekleidungsmarkt, aus Eigenmitteln (Eigenkapital inklusive Agio zzgl. Mietein-
gastronomische Einrichtungen und verschiedene kleinere nahmen im Jahr 1994) und zu 36,3 Mio. EUR aus Fremd
Geschäfte. Den Kunden stehen ca. 2.000 Parkplätze zur mitteln (Bankdarlehen) finanziert.
Verfügung. Um den Shop-Mix zu optimieren, wurde das
Center im Dezember 2003 in einem Teilbereich umgebaut. Für den Umbau wurde ab 2004 ein weiteres Bankdarlehen zu
Durch den Umbau hat sich die Mietfläche entsprechend 3,8 Mio. EUR aufgenommen. Gemäß den vertraglichen Grund-
verringert und der Mall-Anteil vergrößert. lagen wurden aufgrund der geänderten Zinshöhe für die Fremd-
finanzierungen sowohl der Miet- als auch der Untermietvertrag
angepasst. Auf Basis der veränderten Fremdmittel und Mieter-
träge verlaufen die Fondsergebnisse plangemäß.
Fondsdaten
Plan Ist
Platzierungszeitraum 1994 1994
Fondsvolumen 57,5 Mio. EUR (ursprünglich) 61,3 Mio. EUR (nach Umbau)
davon: Eigenkapital 20,5 Mio. EUR 20,5 Mio. EUR
3,0 % Agio 0,6 Mio. EUR 0,6 Mio. EUR
Fremdkapital ursprünglich 36,3 Mio. EUR 36,3 Mio. EUR
Festzinsbindung bis 30.07.2013 30.07.2013
Fremdkapital aufgr. Umbau (außer Plan) 3,8 Mio. EUR
Festzinsbindung bis 31.03.2014
Betriebsfinanzamt München III
Steuernummer 238/70166
Gesellschafter 302
Komplementärin LHI Fondsverwaltung GmbH
Fondsverwalter LHI Fondsverwaltung GmbH
Sitz Komplementärin/Fondsverwalter 82049 Pullach i. Isartal, Emil-Riedl-Weg 6
18Fondsentwicklungen 1994 1995–2006 2007 2008 2009 kum.
Steuerliches Ergebnis in % Plan1 -141,0 39,7 9,6 10,0 10,6 -71,1
bezogen auf die Bareinlage Ist -141,5 40,0 9,6 10,2 10,7 -71,1
Freie Auszahlung in % Plan1 0,0 73,0 5,8 5,8 6,0 90,6
bezogen auf die Bareinlage Ist 0,0 73,0 5,8 5,8 6,0 90,6
Mieteinnahmen Plan1 1.115 53.902 4.459 4.459 4.490 68.425
in Tsd. EUR Ist 1.115 53.684 4.459 4.504 4.536 68.297
Darlehensstand am 31.12. Plan1 36.167 26.552 24.736 22.823
in Tsd. EUR 2 Ist 36.167 26.552 24.736 22.823
Tilgung Plan1 135 1.725 1.816 1.913
in Tsd. EUR 2 Ist 135 1.725 1.816 1.913
Liquiditätsergebnis/Überschüsse Plan1 -1.076 26.310 2.912 3.003 3.130 34.279
in Tsd. EUR Ist -1.022 25.829 2.929 3.037 3.138 33.911
Entwicklung Plan1 118 42 44 79
Liquiditätsreserve in Tsd. EUR Ist 239 80 114 101
1
Der Planwert basiert auf einer aktualisierten Prognoserechnung, die eine für diesen Zeitpunkt vorgesehene Zins- und Mietanpassung beinhaltet.
Die Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit (Auszahlung und Rendite) – abhängig von der kapitalmarktorientierten Zinsveränderung – waren dies-
bezüglich bereits im Verkaufsprospekt als konzeptioneller Bestandteil dargestellt.
2
Berücksichtigt das zusätzlich aufgenommene Darlehen wegen Umbau (siehe Fondsdaten und Finanzierung).
Kapitalrückfluss nach Steuern Besonderheiten
in % der Bareinlage Im Rahmen der Gesellschafterversammlung im Jahr 2007
wurde beschlossen, das Zwischenmietverhältnis zwischen
130,0 % 130,0 % der LHI Leasing GmbH und der METRO Group Asset Ma-
nagement Services GmbH zum 31.12.2007 aufzuheben.
120 Gleichzeitig wurde der mit der METRO Group Asset Ma-
nagement Services GmbH bestehende Untermietvertrag
39,4 % 39,4 %
100 zum neuen Hauptmietvertrag. Damit sich die Sicherheiten-
position für die Gesellschaft nicht ändert, hat die LHI Leasing
80 GmbH eine Mieteintrittsverpflichtung abgegeben.
06 Ausblick
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft geht davon
40 90,6 % 90,6 % aus, dass im Jahr 2010 die Einnahmen und Ausgaben erwar-
tungsgemäß verlaufen. Die Auszahlung für 2010 wird vor-
20 aussichtlich in prognostizierter Höhe von 6,4 % erfolgen.
0
Plan 3 Ist
Auszahlung Steuerwirkung
3
Planwert siehe Fußnote 1 bei Fondsentwicklungen
Aus den Steuerwirkungen und Auszahlungen ergibt sich ne-
ben der Rückführung der Bareinlage ein Kapitalüberschuss
von 30,0 %.
191.2 LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH & Co.
Objekt Rostock KG (L)
Fondsübersicht – Stand 31.12.2009
Fondsobjekt
Einkaufszentrum „Warnow Park“ (Mecklenburg-Vorpommern)
Fertigstellung August 1995
Mietfläche ca. 70.412 qm
Aktueller Vermietungsstand 100,0 %
Mieter Marktkauf Holding GmbH (ehemals AVA AG) 100,0 %
(ab 01.01.2008; bis 31.12.2007 Untermieter) 1
Mieteintrittsverpflichtete LHI Leasing GmbH 100,0 %
(ab 01.01.2008; bis 31.12.2007 Mieter) 1
Restlaufzeit des Mietvertrags 7,75 Jahre (bis 30.09.2017) + 5 Jahre Verlängerungsoption 35,0 %
Adresse 18107 Rostock, Rigaer Straße 5
1
Siehe Besonderheiten.
Der „Warnow Park“ ist ein ansprechend konzipiertes Ein- Finanzierung
kaufszentrum in einem der bevölkerungsreichsten Stadtteile Das Einkaufszentrum wurde zu 24,2 Mio. EUR aus Eigen
von Rostock und ist über Schnellstraßen und öffentliche Ver- mitteln (Eigenkapital inklusive Agio) und zu 40,0 Mio. EUR
kehrsmittel gut erreichbar. Es stellt ein breites Angebot von aus Fremdmitteln (Bankdarlehen) finanziert.
Geschäften in allen Sparten zur Verfügung. Ca. 1.200 Park-
plätze bieten den Kunden gute Parkmöglichkeiten. Gemäß den vertraglichen Grundlagen wurden aufgrund der
geänderten Zinshöhe für die Fremdfinanzierung sowohl der
Miet- als auch der Untermietvertrag angepasst.
Fondsdaten
Plan Ist
Platzierungszeitraum 1995 1995
Fondsvolumen 64,2 Mio. EUR 64,2 Mio. EUR
davon: Eigenkapital 23,5 Mio. EUR 23,5 Mio. EUR
3,0 % Agio 0,7 Mio. EUR 0,7 Mio. EUR
Fremdkapital ursprünglich 40,0 Mio. EUR 40,0 Mio. EUR
Festzinsbindung bis 30.09.2015 30.09.2015
Betriebsfinanzamt München III
Steuernummer 238/70247
Gesellschafter 334
Komplementäre LHI Fondsverwaltung GmbH
ICC Beteiligungs GmbH
Fondsverwalter LHI Fondsverwaltung GmbH
Sitz Komplementäre/Fondsverwalter 82049 Pullach i. Isartal, Emil-Riedl-Weg 6
20Fondsentwicklungen 1995 1996–2006 2007 2008 2009 kum.
Steuerliches Ergebnis in % Plan1 -129,4 35,0 7,9 8,1 8,3 -71,0
bezogen auf die Bareinlage Ist -124,8 37,1 7,9 8,3 8,3 -63,2
Freie Auszahlung in % Plan1 0,0 63,6 6,2 6,2 6,2 82,1
bezogen auf die Bareinlage Ist 0,0 64,6 6,2 6,2 6,2 83,1
Mieteinnahmen Plan1 1.175 52.122 4.098 4.098 4.098 65.591
in Tsd. EUR Ist 1.384 52.123 4.098 4.139 4.139 65.881
Darlehensstand am 31.12. Plan1 39.983 30.210 28.891 27.516
in Tsd. EUR 2 Ist 39.983 30.210 28.891 27.516
Tilgung Plan1 0 1.265 1.319 1.375 12.467
in Tsd. EUR Ist 0 1.265 1.319 1.375 12.467
Liquiditätsergebnis/Überschüsse Plan1 -2.125 23.295 2.928 3.011 2.794 29.903
in Tsd. EUR Ist -2.035 23.109 2.687 2.777 2.791 29.329
Entwicklung Plan1 443 81 56 29
Liquiditätsreserve in Tsd. EUR Ist 560 84 98 65
1
Der Planwert basiert auf einer aktualisierten Prognoserechnung, die eine für diesen Zeitpunkt vorgesehene Zins- und Mietanpassung beinhaltet.
Die Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit (Auszahlung und Rendite) – abhängig von der kapitalmarktorientierten Zinsveränderung – waren dies-
bezüglich bereits im Verkaufsprospekt als konzeptioneller Bestandteil dargestellt.
Kapitalrückfluss nach Steuern Besonderheiten
in % der Bareinlage Im Rahmen der Gesellschafterversammlung im Jahr 2007
wurde beschlossen, das Zwischenmietverhältnis zwischen
122,5 % 122,9 % der LHI Leasing GmbH und der Marktkauf Holding GmbH
zum 31.12.2007 aufzuheben. Gleichzeitig wurde der mit der
120 Marktkauf Holding GmbH bestehende Untermietvertrag zum
neuen Hauptmietvertrag. Damit sich die Sicherheitenposition
100 40,4 % 39,8 % für die Gesellschaft nicht ändert, hat die LHI Leasing GmbH
eine Mieteintrittsverpflichtung abgegeben.
80
Ausblick
60 Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft geht davon
aus, dass im Jahr 2010 die Einnahmen und Ausgaben im
40 82,1 % 83,1 % Wesentlichen planmäßig verlaufen. Die Auszahlung für 2010
wird voraussichtlich in der prospektierten Höhe von 6,2 % er-
20 folgen.
0
Plan 2 Ist
Auszahlung Steuerwirkung
2
Planwert siehe Fußnote 1 bei Fondsentwicklungen.
Aus den Steuerwirkungen und Auszahlungen ergibt sich
neben der Rückführung der Bareinlage ein Kapitalüber-
schuss von 22,9 %.
211.3 LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH & Co.
Objekt Neubrandenburg KG (L)
Fondsübersicht – Stand 31.12.2009
Fondsobjekt
Fachmarktzentrum „Bethanien-Center“ (Mecklenburg-Vorpommern)
Fertigstellung 1994
Nettogrundfläche ca. 46.925 qm
Aktueller Vermietungsstand 100,0 %
Mieter METRO Group Asset Management Services GmbH 100,0 %
(ab 01.01.2008; bis 31.12.2007 Untermieter) 1
Mieteintrittsverpflichtete LHI Leasing GmbH 100,0 %
(ab 01.01.2008; bis 31.12.2007 Mieter) 1
Restlaufzeit des Mietvertrags 8,75 Jahre (bis 30.09.2018) + 5 Jahre Verlängerungsoption 39,0 %
Adresse 17033 Neubrandenburg, Mirabellenstraße 2
1
Siehe Besonderheiten.
Das „Bethanien-Center“ in Neubrandenburg ist ein anspre- Finanzierung
chend konzipiertes Fachmarktzentrum mit großzügiger in- Das Fachmarktzentrum wurde zu 15,9 Mio. EUR aus Eigen
nenliegender Einkaufsstraße. Es liegt südlich des Stadtzent- mitteln (Eigenkapital inklusive Agio zzgl. M
ieteinnahme im
rums und ist über die Bundesstraße Berlin–Greifswald sowie Jahr 1996) und zu 43,5 Mio. EUR aus Fremdmitteln (Bank
mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar. darlehen) finanziert.
Höhere Zinserträge sowie geringere Fondskosten über die
Jahre führten zu einer verbesserten Liquiditätsreserve, die
im Jahr 2009 um 195 Tsd. EUR über dem ursprünglich ge-
planten Wert liegt.
Fondsdaten
Plan Ist
Platzierungszeitraum 1996 1996
Fondsvolumen 59,3 Mio. EUR 59,3 Mio. EUR
davon: Eigenkapital 15,3 Mio. EUR 15,3 Mio. EUR
3,0 % Agio 0,5 Mio. EUR 0,5 Mio. EUR
Fremdkapital 43,5 Mio. EUR 43,5 Mio. EUR
Festzinsbindung bis 30.09.2011 30.09.2011
Betriebsfinanzamt München III
Steuernummer 238/70263
Gesellschafter 194
Komplementäre LHI Fondsverwaltung GmbH
Gega Beteiligungs GmbH
Fondsverwalter LHI Fondsverwaltung GmbH
Sitz Komplementäre/Fondsverwalter 82049 Pullach i. Isartal, Emil-Riedl-Weg 6
22Fondsentwicklungen 1996 1997–2006 2007 2008 2009 kum.
Steuerliches Ergebnis in % Plan -111,5 18,5 7,1 7,7 8,2 -70,0
bezogen auf die Bareinlage Ist -111,1 21,7 7,2 7,6 7,8 -66,8
Freie Auszahlung in % Plan 0,0 49,5 7,0 7,0 7,0 71,0
bezogen auf die Bareinlage Ist 0,0 49,5 7,0 7,0 7,0 71,0
Mieteinnahmen Plan 1.072 44.042 4.726 4.726 4.726 59.292
in Tsd. EUR 1 Ist 1.072 37.983 3.869 3.910 3.910 50.744
Darlehensstand am 31.12. Plan 43.327 34.137 32.900 31.574
in Tsd. EUR 1 Ist 43.330 33.771 32.583 31.339
Tilgung Plan 138 7.321 1.154 1.237 1.326 11.176
in Tsd. EUR 1 Ist 136 7.712 1.134 1.186 1.244 11.412
Liquiditätsergebnis/Überschüsse Plan -854 15.584 2.227 2.310 2.398 21.665
in Tsd. EUR Ist -840 16.064 2.233 2.304 2.333 22.094
Entwicklung Plan 235 114 112 111
Liquiditätsreserve in Tsd. EUR Ist 251 247 290 306
1
Ab 1998 konzeptionsbedingt geringere Mieteinnahmen (und Zinsaufwand) aufgrund geänderten Zins- und Tilgungsverlaufs, der sich durch Umfinan-
zierung ergab. Ab 2005 konzeptionsbedingt erneut geringere Mieteinnahmen und Zinsaufwand wegen einer weiteren vertragsgemäßen Nachkondi
tionierung.
Kapitalrückfluss nach Steuern Besonderheiten
in % der Bareinlage Im Rahmen der Gesellschafterversammlung im Jahr 2007
wurde beschlossen, das Zwischenmietverhältnis zwischen
113,8 % 112,3 % der LHI Leasing GmbH und der METRO Group Asset Ma-
nagement Services GmbH zum 31.12.2007 aufzuheben.
120 Gleichzeitig wurde der mit der METRO Group Asset Ma-
nagement Services GmbH bestehende Untermietvertrag
100 zum neuen Hauptmietvertrag. Damit sich die Sicherheiten-
42,8 % 41,3 % position für die Gesellschaft nicht ändert, hat die LHI Leasing
80 GmbH eine Mieteintrittsverpflichtung abgegeben.
60 Ausblick
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft geht davon
40 aus, dass im Jahr 2010 die Einnahmen und Ausgaben plan-
71,0 % 71,0 %
mäßig verlaufen. Die Auszahlung für 2010 wird voraussicht-
20 lich in der prospektierten Höhe von 7,0 % erfolgen.
0
Plan Ist
Auszahlung Steuerwirkung
Aus den Steuerwirkungen und Auszahlungen ergibt sich
neben der Rückführung der Bareinlage ein Kapitalüber-
schuss von 12,3 %.
231.4 LHI-Immobilienfonds München GmbH & Co.
Laimer Atrium KG (U)
Fondsübersicht – Stand 31.12.2009
Fondsobjekt
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude „Laimer Atrium“ in München (Bayern)
Fertigstellung März 2002
Nettogrundfläche ca. 13.980 qm
Aktueller Vermietungsstand 100,0 %
Mieter in % Mietvertrag Restlaufzeit in %
Arcor AG & Co. 45,1 4,2 Jahre (bis 29.02.2012) 32,0
+ 1 x 5 Jahre Verlängerungsoption
Postbeamtenkrankenkasse 18,6 4,2 Jahre (bis 29.02.2012) 32,0
+ 1 x 3 Jahre Verlängerungsoption
MLP Finanzdienstleistungen AG 2,9 6,3 Jahre (bis 31.03.2014) 42,0
+ 1 x 5 Jahre Verlängerungsoption
LHI Leasing GmbH 21,3 4,8 Jahre (bis 31.10.2012) 38,0
+ 1 x 5 Jahre Verlängerungsoption
Aumann-Saitner GmbH 12,1 4,8 Jahre (bis 31.12.2018) 38,0
+ 2 x 5 Jahre Verlängerungsoption
Adresse 80687 München, Landsberger Straße 314
Bei der Immobilie handelt es sich um ein fünf- bis sieben München-Laim verfügt über eine ausgezeichnete Verkehrsin-
geschossiges Bürogebäude in München-Laim. Das Objekt frastruktur, d. h. gute Anbindung an das öffentliche Verkehrs-
verfügt über eine zweigeschossige Tiefgarage mit 184 Stell- netz und Autobahnanschluss. Die Stadtmitte ist in wenigen
plätzen. Das Objekt liegt an der Landsberger Straße, einer Minuten erreichbar.
der wichtigsten Verkehrsadern Münchens. Der Stadtteil
Fondsdaten
Plan Ist
Platzierungszeitraum 2002–2003 2002–2003
Fondsvolumen 45,2 Mio. EUR 45,2 Mio. EUR
davon: Eigenkapital 20,0 Mio. EUR 20,0 Mio. EUR
5,0 % Agio 1,0 Mio. EUR 1,0 Mio. EUR
Fremdkapital 24,2 Mio. EUR 24,2 Mio. EUR
davon: EUR-Darlehen 15,2 Mio. EUR 15,2 Mio. EUR
CHF-Darlehen 9,0 Mio. EUR 9,0 Mio. EUR
(Einstandskurs: 1 EUR = 1,4583 CHF) (13,1 Mio. CHF) (13,1 Mio. CHF)
Anfängliche Festzinsbindung bis 30.12.2012 bzw. 30.04.2012 30.12.2012 bzw. 30.04.2012
Betriebsfinanzamt München III
Steuernummer 238/70336
Gesellschafter 646
Komplementärin TUNOS Beteiligungs GmbH
Treuhänderin SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
Fondsverwalter LHI Fondsverwaltung GmbH
Sitz Komplementärin/Treuhänderin/ 82049 Pullach i. Isartal, Emil-Riedl-Weg 6
Fondsverwalter
24Fondsentwicklungen 2002 2003–2006 2007 2008 2009 kum.
Steuerliches Ergebnis in % Plan -10,9 13,8 3,6 4,1 4,1 14,7
bezogen auf die Bareinlage Ist -19,9 14,2 3,8 3,8 3,9 6,4
Freie Auszahlung in % Plan 6,3 2 25,1 6,3 6,5 6,5 50,5
bezogen auf die Bareinlage Ist 6,3 2 25,1 6,3 6,3 6,0 49,8
Mieteinnahmen Plan 1.437 10.334 2.737 2.833 2.900 20.241
in Tsd. EUR 1 Ist 1.437 10.092 2.589 2.678 2.626 19.422
Bewirtschaftungskosten Plan 1.565 4.563 1.274 1.267 1.242 9.911
in Tsd. EUR 1 Ist 1.576 4.335 1.242 1.176 1.170 9.499
Darlehensstand am 31.12. Plan 3 24.200 23.318 23.031 22.729
in Tsd. EUR 1 Ist 3 24.094 22.671 22.808 22.468
Tilgung Plan 0 194 287 302 1.471
in Tsd. EUR 1 Ist 157 194 330 347 1.555
Liquiditätsergebnis/Überschüsse Plan -1.796 5.880 1.495 1.598 1.533 8.766
in Tsd. EUR Ist -3.442 1 5.823 1.440 1.533 1.469 6.823
Entwicklung Liquiditätsreserve Plan 569 810 820 808
in Tsd. EUR Ist 756 1.318 1.463 1.321
1
ufgrund einer bei Prospektauflegung noch nicht bekannten Übergangsregelung wurde die Fremdkapital- und Eigenkapitalvermittlungsprovision nicht
A
den Anschaffungs- und Herstellungskosten zugerechnet, sondern nach den Grundsätzen des 4. Bauherrenerlasses als Werbungskosten aus der In-
vestitionsphase abgezogen. In der Konsequenz ist das negative steuerliche Ergebnis höher als prospektiert.
2
Auszahlung im Jahr 2002 zeitanteilig ab Beitritt.
3
Die Finanzierung erfolgte durch zwei Darlehen (EUR- und CHF-Darlehen). Die Umrechnung des CHF-Darlehens „Ist“ in EUR erfolgt stichtagsbe-
zogen zum offiziellen Umrechnungskurs. Der Soll-Wert entspricht den Annahmen des Prospekts. Abweichungen resultieren aus dem der Prognose
zugrunde gelegten Umrechnungskurs von 1,4583 CHF = 1 EUR.
Finanzierung Mietneben-/Bewirtschaftungskosten
Das Bürogebäude wurde zu 21,0 Mio. EUR aus Eigenmit- Den Mietern obliegen Schönheitsreparaturen sowie Instand-
teln (Eigenkapital inklusive Agio) und zu 24,2 Mio. EUR aus haltungsreparaturen innerhalb der Mieträume bis zu den indi-
Fremdmitteln (Bankdarlehen) finanziert. Die gegenüber den viduell vereinbarten Obergrenzen.
Prospektangaben um 513 Tsd. EUR erhöhte Liquiditätsre-
serve resultiert vor allem aus den geringeren Anschaffungs- Ausblick
kosten, der bereits vollständig gezahlten Erstvermietungs Die Liquiditätslage der Gesellschaft ist stabil. Aufgrund der
garantie sowie den nicht oder geringer angefallenen Kosten gemäßigten Indexentwicklung und vertraglicher Mietanpas-
für Instandhaltung, Währungsreserve und Mietausfallwagnis. sungen werden die Mieteinnahmen für 2010 etwas unter den
Planwerten liegen. Durch die weiterhin niedrige Inflationsra-
Kapitalrückfluss nach Steuern te können die indexierten Mieten nur langsamer als kalkuliert
in % der Bareinlage erhöht werden. Die Geschäftsführung beabsichtigt daher, die
Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2010 auf 5,5 % (Plan-
100 wert 6,5 %) zu reduzieren.
51,4 % 50,7 %
80 Die Verschlechterung der CHF/EUR-Relation im 1. Halbjahr
2010 kann zu einem höheren Aufwand bei der Bedienung
60 des CHF-Darlehens führen.
40
50,5 % 49,8 %
20
0
-1,9 % -0,5 %
Plan Ist
Auszahlung Steuerwirkung gebundenes Kapital
251.5 RESET Beteiligungs GmbH & Co.
Vermietungs-KG (U)
Fondsübersicht – Stand 31.12.2009
Fondsobjekt
Bürogebäude „hahnlineoffice“ in Frankfurt (Hessen)
Fertigstellung Juni 2002
Mietfläche ca. 8.170 qm
Aktueller Vermietungsstand 100,0 %
Mieter Deutsche Bahn AG 100,0 %
Restlaufzeit des Mietvertrags 0,5 Jahre (bis 30.06.2010) 6,0 %
+ 2 x 1 Jahr Verlängerungsoption
Adresse 60528 Frankfurt-Niederrad, Hahnstraße 50–52
Das „hahnlineoffice“ ist ein sechsgeschossiges Bürogebäu- Die tatsächlichen Investitionskosten sind – abgesehen von
de am Bürostandort Frankfurt-Niederrad. Die Frankfurter City der Liquiditätsreserve – um 0,6 % höher als geplant. Die Ab-
ist in ca. 15 Min. und der Flughafen in ca. 20 Min. erreichbar. weichungen sind auf erhöhte sonstige Kosten, geringere
Der Stadtteil verfügt über einen eigenen Autobahnanschluss. Zwischenfinanzierungskosten und eine Rückstellung für Ge-
Das Fondsobjekt verfügt über 38 Parkplätze. neralübernehmerleistungen zurückzuführen. Wegen der vor-
finanzierten Sonderwünsche und Planüberschreitungen bei
Finanzierung den Gebäudeherstellungskosten liegt die Darlehensaufnah-
Das Bürogebäude wurde zu 13,3 Mio. EUR aus Eigen- me ebenso wie die anfänglichen Mieterlöse über den Pros-
mitteln (Eigenkapital inklusive Agio) und zu 13,2 Mio. EUR pektangaben.
aus Fremdmitteln (Bankdarlehen) finanziert.
Fondsdaten
Plan Ist
Platzierungszeitraum 2002 2002
Fondsvolumen 26,3 Mio. EUR 26,5 Mio. EUR
davon: Eigenkapital 12,7 Mio. EUR 12,7 Mio. EUR
5,0 % Agio 0,6 Mio. EUR 0,6 Mio. EUR
Fremdkapital 13,0 Mio EUR 13,2 Mio. EUR
Anfängliche Festzinsbindung bis 30.06.2010 und 30.06.2012 30.06.2010 und 30.06.2012
Betriebsfinanzamt München IV
Steuernummer 249/01100
Gesellschafter 142
Komplementärin RESET Beteiligungs GmbH
Fondsverwalter LHI Fondsverwaltung GmbH
Sitz Komplementärin/Fondsverwalter 82049 Pullach i. Isartal, Emil-Riedl-Weg 6
26Fondsentwicklungen 2002 2003–2006 2007 2008 2009 kum.
Steuerliches Ergebnis in % Plan -13,8 19,5 5,5 5,7 6,7 23,5
bezogen auf die Bareinlage Ist -13,0 21,3 6,5 6,8 7,5 29,2
Freie Auszahlung in % Plan 3,5 28,0 7,5 7,5 7,8 54,3
bezogen auf die Bareinlage Ist 3,5 28,0 7,5 7,5 0,0 46,5
Mieteinnahmen Plan 880 7.231 1.903 1.929 2.058 14.001
in Tsd. EUR Ist 899 7.196 1.895 1.943 1.943 13.874
Bewirtschaftungskosten Plan 399 3.205 834 835 849 6.122
in Tsd. EUR Ist 390 2.849 700 705 718 5.361
Darlehensstand am 31.12. Plan 12.931 12.783 12.749 12.713
in Tsd. EUR Ist 12.931 12.879 12.808 12.733
Tilgung Plan 13 31 32 34 36 231
in Tsd. EUR Ist 13 64 67 71 75 478
Liquiditätsergebnis/Überschüsse Plan -1.559 4.053 1.090 1.118 1.240 5.942
in Tsd. EUR Ist -1.447 4.333 1.227 1.309 1.242 6.664
Entwicklung Liquiditätsreserve Plan 122 610 742 962
in Tsd. EUR Ist 267 1.087 1.535 2.703
Die gegenüber den Prospektangaben um 1.741 Tsd. EUR Ausblick
erhöhte Liquiditätsreserve resultiert vor allem aus der im Der Mietvertrag mit der Deutsche Bahn AG wurde bis
Vorjahr um 447 Tsd. EUR erhöhten Liquidität und den bisher 30.06.2012 verlängert. Der künftige Mietzins für die Büroflä-
nicht oder nur gering angefallenen Kosten für Instandhal- chen wurde erwartungsgemäß aufgrund der Marktsituation
tung, Mietausfallwagnis und für Objektverwaltung sowie auf 11,50 EUR/qm reduziert. Dem Mieter wurde die dreima-
der nicht erfolgten Auszahlung für das Jahr 2009. lige Option zur Verlängerung der Mietzeit um jeweils weitere
sechs Monate eingeräumt.
Bewirtschaftungs-/Mietnebenkosten
Für die Instandhaltung/Instandsetzung ist in vollem Umfang der Unter Berücksichtigung der Mietanpassung geht die Ge-
Vermieter zuständig. Kosten für Reparaturen sind bis zu einem schäftsführung der Gesellschaft davon aus, dass im Jahr
Betrag von 700,00 EUR je Einzelfall, maximal jedoch bis zu 2010 die Einnahmen und Ausgaben planmäßig verlaufen.
2,5 % der Jahresmiete pro Jahr auf den Mieter umlegbar. Durch die veränderte Einnahmesituation wird nach 2009
auch für das Jahr 2010 keine Auszahlung erfolgen.
Kapitalrückfluss nach Steuern
in % der Bareinlage
100
80
50,0 % 64,9 %
60
40
54,3 %
20 46,5 %
0
-4,8 % -11,4 %
Plan Ist
Auszahlung Steuerwirkung gebundenes Kapital
271.6 LHI-Immobilienfonds GmbH & Co.
TechnologiePark Köln Beteiligungs KG (U)
Fondsübersicht – Stand 31.12.2009
Fondsobjekt (Objektgesellschaft)
Immobilienportfolio TechnologiePark Köln in Köln-Ehrenfeld/Braunsfeld (Nordrhein-Westfalen)
Fertigstellung 1999–2006
Mietfläche ca. 116.100 qm
Aktueller Vermietungsstand 96,0 %
Hauptmieter in % Mietvertrag Restlaufzeit in %
Daimler AG 29,8 Seit 01.01.2006 bis zum 31.12.2025; Verlängerungsoption 80,0
2 x 5 Jahre
Bundesverwaltungsamt 14,8 Seit 05.04.2003 bzw. 01.04.2008 und 07.07.2008 bis zum 55,0
04.04.2018; Verlängerungsoption 2 x 5 Jahre
GAG Immobilien AG 5,5 Seit 01.11.2003 bis zum 31.10.2018; Verlängerungsoption 58,9
1 x 5 Jahre
Ford Bank 16,6 Seit 01.01.2004 bis 31.12.2008; Verlängerungsoption 40,0
bis zum 31.12.2013 wurde angenommen; weitere
Optionsmöglichkeiten bestehen bis zum 31.12.2016
bzw. 31.12.2019
GEW RheinEnergie AG 6,6 Seit 01.08.2003 bis zum 31.12.2011; Mietverhältnis ver- 13,5
längert sich jeweils um 6 Monate, wenn nicht mit einer
Kündigungsfrist von 18 Monaten gekündigt wird
Stadtwerke Köln GmbH 4,4 Seit 01.01.2006 bis zum 31.12.2011; Mietverhältnis ver- 20,0
längert sich um 6 Monate, wenn nicht mit einer Kündi-
gungsfrist von 18 Monaten gekündigt wird
Pironet NDH AG 4,9 Seit 15.12.2002 bis zum 15.12.2004; anschließend Op 22,22
tionsrecht von 2 Jahren, dass 3 x ausgeübt wurde; im
Anschluss verlängert sich Mietvertrag um jeweils 1 Jahr,
wenn nicht 6 Monate zuvor gekündigt wird; Kündigung
zum 15.12.2011
Adresse 50933 Köln-Braunsfeld, TechnologiePark Köln
Der TechnologiePark Köln liegt im linksrheinischen Kölner Besonderheiten
Stadtteil Ehrenfeld/Braunsfeld. Bei den Fondsobjekten han- Die Fondsgesellschaft ist zu 58,3 % an der NARAT GmbH &
delt es sich um insgesamt sieben Bestandsobjekte aus den Co. KG (auch Objektgesellschaft genannt) beteiligt. Die An-
Jahren 1999 bis 2006. Die mehrgeschossigen Bürogebäude leger partizipieren über die Fondsgesellschaft an den Ergeb-
haben eine Mietfläche von insgesamt ca. 116.100 qm. nissen der Objektgesellschaft und konnten bei Beitritt zwi-
schen einer Kommanditbeteiligung (KD) und einer stillen
Der TechnologiePark Köln verfügt mit einer S-Bahn-Station Beteiligung (Stille) wählen.
und mehreren Bushaltestellen über eine sehr gute öffentliche
Verkehrsanbindung. Internationale Flugverbindungen bieten
die Flughäfen Köln/Bonn und Düsseldorf.
28Fondsdaten
Plan Ist
Platzierungszeitraum 2005–2007 2005–2007
Investitionsvolumen Fondsgesellschaft 66,8 Mio. EUR 66,8 Mio. EUR
Eigenkapital Fondsgesellschaft 66,8 Mio. EUR 66,7 Mio. EUR
davon Kommanditkapital 31,8 Mio. EUR 31,8 Mio. EUR
davon stille Beteiligung 31,8 Mio. EUR 31,8 Mio. EUR
davon 5,0 % Agio 3,2 Mio. EUR 3,1 Mio. EUR
Gesamtinvestitionsvolumen 259,0 Mio. EUR 259,8 Mio. EUR
Objektgesellschaft
Eigenkapital Objektgesellschaft 91,8 Mio. EUR 91,7 Mio. EUR
davon Kommanditkapital 91,4 Mio. EUR 91,3 Mio. EUR
davon Agio 0,4 Mio. EUR 0,4 Mio. EUR
Fremdkapital Objektgesellschaft 160,0 Mio. EUR 160,0 Mio. EUR
davon: EUR-Darlehen 80,0 Mio. EUR 80,0 Mio. EUR
CHF-Darlehen 80,0 Mio. EUR 80,0 Mio. EUR
Festzinsbindung beider Darlehen bis 30.04.2015 30.04.2015
Betriebsfinanzamt Fondsgesellschaft München III
Steuernummer 238/70182
Gesellschafter 43
Komplementärin ASTUM Beteiligungs GmbH
Treuhänderin SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
Fondsverwalter LHI Fondsverwaltung GmbH
Sitz Komplementärin/Treuhänderin/ 82049 Pullach i. Isartal, Emil-Riedl-Weg 6
Fondsverwalter
Finanzierung Instandsetzung und Instandhaltung
Die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesell- Die Objektgesellschaft hat die Kosten für die Instandsetzung
schaft wurde mit Eigenmitteln (Eigenkapital) in Höhe von von Dach und Fach zu tragen. Die übrigen Instandsetzungs-
66,7 Mio. EUR finanziert. und Instandhaltungsmaßnahmen werden in der Regel von
den jeweiligen Mietern übernommen. Dem jeweiligen Mieter
Die Objekte wurden durch die Objektgesellschaft zu obliegen darüber hinaus grundsätzlich sämtliche Schönheits-
91,7 Mio. EUR aus Eigenmitteln (Eigenkapital) und zu reparaturen.
160,0 Mio. EUR aus Fremdmitteln (Bankdarlehen) finanziert.
29Fondsentwicklungen * 2005 2006–2007 2008 2009 kum.
Steuerliches Ergebnis in % (F) Plan 0,4/0,0 -1,8/13,0 -0,5/6,5 -0,9/6,5 -2,9/26,0
bezogen auf die Bareinlage 1 Ist 0,4/0,0 0,7/13,0 -1,0/6,5 -3,3/6,5 -3,2/26,0
Freie Auszahlung in % (F) Plan 0,0/0,0 12,5/13,0 6,3/6,5 6,3/6,5 25,0/26,0
bezogen auf die Bareinlage 1 Ist 0,0/0,0 12,5 2/13,0 2 6,3/6,5 6,3/6,5 25,0/26,0
Mieteinnahmen (O) Plan 0,0 32.350 16.352 16.285 64.987
in Tsd. EUR Ist 11.726 3 31.609 3 15.852 14.645 73.833
Bewirtschaftungskosten (O) Plan 0 12.722 6.303 6.077 25.102
in Tsd. EUR Ist 7.075 13.182 6.235 5.512 32.004
Darlehensstand am 31.12. (O) Plan 158.645 149.462 146.204
in Tsd. EUR 5 Ist 178.501 4 152.360 149.147
Tilgung (O) Plan 1.355 6.025 3.157 3.258 13.795
in Tsd. EUR 5 Ist 1.353 5.841 3.172 3.273 13.639
Liquiditätsergebnis/Überschüsse Plan 0 23.703 12.066 11.837 47.595
in Tsd. EUR (F + O) 6 Ist 0 23.423 12.099 6.132 41.621
Entwicklung Liquiditätsreserve Plan 191 196 204 206
in Tsd. EUR (F) Ist 2 186 1.046 1.191 530
* Die Fondsgesellschaft partizipiert aufgrund ihrer Beteiligung an den Ergebnissen der Objektgesellschaft (siehe auch Besonderheiten). In der Fonds-
entwicklung werden daher Werte der Fondsgesellschaft (F) sowie der Objektgesellschaft (O) gekennzeichnet.
1
Das steuerliche Ergebnis und die Auszahlung sind für die Kommanditbeteiligung (KD) und die stille Beteiligung (Stille) individuell und werden daher
getrennt dargestellt (KD/Stille). Die weiteren Werte betreffen beide Beteiligungen gleichermaßen.
2
Auszahlung im Jahr 2006 zeitanteilig ab Beitritt, dadurch betragsmäßig geringer als geplant. Dies erhöht die Liquiditätsreserve der Gesellschaft. 2009
wird diese wieder durch geringere Mieteinnahmen teilweise aufgebraucht.
3
Durch frühere Übernahme in den Bestand des Fonds konnten entgegen den Annahmen im Prospekt bereits im Jahr 2005 Mieteinnahmen erwirtschaf-
tet werden. Die geringeren Mieteinnahmen im Jahr 2006 resultieren im Wesentlichen aus dem späteren Mietbeginn des neu errichteten Mercedes-
Benz Centers.
4
Der tatsächliche Darlehensstand zum 31.12.2005 in Höhe von 178.501 Tsd. EUR beinhaltet Zwischenfinanzierungsmittel in Höhe von
44.775 Tsd. EUR.
5
Die Finanzierung erfolgte durch zwei Darlehen (EUR- und CHF-Darlehen). Die Umrechnung des CHF-Darlehensstands bzw. der Tilgung „Ist“ in EUR
erfolgt stichtagsbezogen zum offiziellen Umrechnungskurs. Der Soll-Wert entspricht den Annahmen des Prospekts. Beide Darlehen wurden plange-
mäß getilgt. Abweichungen resultieren aus dem der Prognose zugrunde gelegten Umrechnungskurs von 1,5455 CHF = 1 EUR.
6
Geänderte Darstellung gegenüber den Vorjahren. Bisher nur auf Ebene der Fondsgesellschaft; jetzt bezieht sich der Wert auf die Summe der Fonds
gesellschaft und der Objektgesellschaft.
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