WERTERMITTLUNGSGUTACH TEN - Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft - 25 Hours Hotel Lerchenfelder Straße 1-3 A-1070 Wien - JP Immobilien
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W ERTERMITTLUNGSGUTACH TEN
Ermittlung des Verkehrswertes der
Liegenschaft
25 Hours Hotel
Lerchenfelder Straße 1-3
A-1070 Wien
Auftraggeber
LF 1-3 Immobilienentwicklungs und –verwertungs GmbH
A - 1060 Wien, Lehargasse 9/1-10
Zweck des Gutachtens
Bewertung zur Ermittlung des Verkehrswertes des Hotelgebäudes
A-1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
inneliegend in der EZ 661, GB 01010 Neubau, BG Josefstadt
Stichtag
31.Dezember 2012
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
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Inhaltsverzeichnis
Grundlagen bzw. Unterlagen des Gutachtens ..........................................................5
BEFUND ......................................................................................................... 9
1. LAGE UND STANDORT ..........................................................................................9
1.1. Makrostandort ..............................................................................................9
1.2. Mikrostandort ............................................................................................. 10
1.3. Erreichbarkeit ............................................................................................. 11
2. HOTELMARKT WIEN ........................................................................................... 13
2.1. Angebot Hotelbetriebe Wien ........................................................................ 15
2.2. Nachfrage .................................................................................................. 20
2.3. Resumee und Trends .................................................................................. 24
3. GRUNDSTÜCKSDATEN ........................................................................................ 28
3.1. Grundbuch ................................................................................................. 28
3.2. Auszug aus der digitalen Katastermappe ....................................................... 30
3.3. Flächenwidmungsbestimmungen .................................................................. 31
3.4. Altlasten und Bodenkontaminationen ............................................................ 33
3.5. Anschlüsse ................................................................................................. 34
4. LIEGENSCHAFT UND BEBAUUNG ......................................................................... 35
4.1. Baubeschreibung ........................................................................................ 35
4.2. Bau- und Erhaltungszustand ........................................................................ 37
4.3. Fotodokumentation ..................................................................................... 38
4.4. Alternative Nutzungsstrategie....................................................................... 43
5. HOTEL .............................................................................................................. 44
5.1. Hotel Angebot ............................................................................................ 44
5.2. Flächenaufstellung & Raumplanung .............................................................. 45
5.3. Auszug aus den Geschossplänen .................................................................. 46
5.4. Mitbewerberanalyse .................................................................................... 55
5.5. Marketing Ausrichtung ................................................................................. 56
6. VERTRAGLICHE SITUATION ................................................................................ 57
BEWERTUNG................................................................................................ 59
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I. BEWERTUNGSMETHODIK ................................................................................... 59
I.I. Discounted Cash Flow Verfahren .................................................................. 60
Verkehrswert ..................................................................................................... 62
II. BEWERTUNG VERKEHRSWERT ............................................................................ 63
II.I. Verkehrswert nach Discounted Cash Flow Verfahren ....................................... 63
CASH FLOW ANALYSE ........................................................................................ 70
GUTACHTEN ................................................................................................. 78
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GRUNDLAGEN BZW. UNTE RLAGEN DES GUTACHTEN S
I) BEWERTUNGSGRUNDLAGEN
1. Auftragserteilung an den gefertigten Sachverständigen durch die LF 1-3
Immobilienentwicklung und –verwertungs GmbH am 21/01/2013, vertreten
durch Herrn Mag. (FH) Michael Janecek, MSc.
2. Sämtliche Unterlagen und Informationen, die vom Auftraggeber oder Dritten im Zuge
der Gutachtenserstellung übergeben wurden, wie
a. Geschoßpläne
b. Pachtvertrag
c. Bau- und Ausstattungsbeschreibung
d. Renderings
3. Der Auftragnehmer übernimmt keine Haftung bezüglich der Richtigkeit oder
Vollständigkeit der übermittelten Unterlagen und Informationen und ist nicht
verpflichtet, die Vollständigkeit und Richtigkeit der übermittelten Unterlagen und
Informationen zu überprüfen und/oder zu bestätigen oder Originalunterlagen zu
prüfen. Auf Verlangen des Sachverständigen bestätigt der Auftraggeber schriftlich,
dass alle übermittelten schriftlichen Unterlagen und Informationen sowie alle
mündlichen Erklärungen richtig und vollständig sind und dem Gutachten zugrunde zu
legen sind;
4. Die örtliche Befundaufnahme der Liegenschaft durch Herrn SV KR Prof. Alfons
Metzger, FRICS, CRE oder durch einen sachverständigen Mitarbeiter der MRG Metzger
Realitäten Beratungs- und Bewertungsgesellschaft mbH;
5. Die Anfertigung einer Fotodokumentation durch den Sachverständigen anlässlich der
Begehung am 14.02.2013
6. Die Anfertigung eines aktuellen Grundbuchsauszuges;
7. Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan;
8. Einsichtnahme in den Verdachtsflächenkataster und den Altlastenatlas auf der
Homepage des Umweltbundesamtes;
9. Umfangreiche Vergleichs- und Erfahrungswerte des gefertigten Sachverständigen;
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II) BEWERTUNGSVORAUSSETZUNGEN
1. Währungsbeträge sind in EURO angegeben.
2. Das Gutachten hat nur im Gesamten und nicht auszugsweise zum Stichtag Gültigkeit.
3. Festgestellt wurde ausschließlich der Wert der Liegenschaft. Eine Zusicherung, dass
diese frei von Schäden oder sonstigen Mängeln ist, kann nicht gegeben werden.
4. Die Bewertung erfolgte inklusive der unselbständigen Bestandteile (z.B. Heizung,
Sanitär, Lüftung, Elektro). Vorhandenes Inventar, Einrichtungsgegenstände und
sonstige Fahrnisse wurden nicht mit bewertet.
5. Elektrische, sanitäre und andere Einrichtungen, sowie sonstige Ver- und
Entsorgungsleitungen werden nicht auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft, sondern es
wurde die ordnungsgemäße Funktion bei der Bewertung vorausgesetzt.
6. Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes wurde ausschließlich durch äußeren
Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt. Detaillierte Untersuchungen
des Bauzustandes wurden nicht durchgeführt. Es wurde davon ausgegangen, dass
keine Verwendung von schädlichen Materialien oder Techniken (wie. z.B. Beton mit
hohem Aluminiumoxidzementgehalt, Holzwolle als permanente Verschalung,
Kalziumchlorid oder Asbest) erfolgte. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht
ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus
Auskünften, die dem Sachverständigen gegeben wurden sowie auf vorgelegten
Unterlagen oder Vermutungen beruhen.
7. Feststellungen hinsichtlich des Bauwerkes und des Bodens wurden nur insoweit
getroffen, wie sie für die Wertermittlung von Bedeutung sind.
8. Der rechtlichen Bewertung wurden nur die Umstände zugrunde gelegt, die im
Rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des
Sachverhaltes, vor allem und überwiegend aufgrund der vorgelegten Unterlagen und
der erteilten Informationen, erkennbar oder sonst bekannt geworden sind.
9. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes wurde die Umsatzsteuer nicht berücksichtigt.
Die ausgewiesenen Beträge sind daher Nettobeträge.
10. Die Wertermittlung erfolgte geldlastenfrei, also ohne Berücksichtigung von
Pfandrechten unabhängig von deren Grundbucheintragung.
11. Die Wertermittlung erfolgte in der Annahme, dass Wertminderungen durch Altlasten,
wie z. Bsp.: Bodenkontaminationen oder auch andere die Liegenschaft entwertende
Altbodenverhältnisse nicht vorhanden sind. Darüber hinausgehende Untersuchungen
hinsichtlich etwaiger Bodenkontaminationen oder hinsichtlich anderer die Liegenschaft
entwertender Altbodenverhältnisse wurden durch den Sachverständigen nicht
vorgenommen.
12. Flächen-, Raum- oder sonstige Maße wurden aus den übergebenen Unterlagen
übernommen und nicht mit der Natur verglichen. Eigene Vermessungen oder
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Messungen durch den Sachverständigen waren nicht Gegenstand des Auftrages. Eine
Haftung für die Richtigkeit der übernommenen Maße wird daher vom
Sachverständigen nicht übernommen und wird ausdrücklich ausgeschlossen.
13. Eine Prüfung der baubehördlichen Genehmigungen, der Konsensmäßigkeit und einer
rechtmäßigen Nutzung von Objekten wurde vom Sachverständigen nicht
durchgeführt. Eine Überprüfung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen
einschließlich Genehmigungen, Widmungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen
bezüglich des Bestandes und der Nutzung baulicher Anlagen erfolgte nicht. Es wird
davon ausgegangen, dass die Räumlichkeiten allen relevanten gesetzlichen
Regelungen entsprechen, einschließlich der Bestimmungen über Brand- und
Schallschutz.
14. Eine rechtliche Prüfung von Kaufverträgen, Wohnungseigentumsverträgen,
Mietverträgen, Pachtverträgen, sonstigen Nutzungsverträgen, von
Bewirtschaftungsverträgen, von Nebenvereinbarungen, außerbücherlichen Rechten
und Lasten der Liegenschaft und dgl. waren nicht Gegenstand des Auftrages.
15. Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs- Instandsetzungs- oder Herstellungskosten
wurde vom Sachverständigen erfahrungsgemäß angesetzt. Es wurde dabei von einer
der Lage und Nutzung des Objektes in Markt konformer Ausführung ausgegangen.
16. Ausstattungen oder Investitionen von Mietern erfahren keine gesonderte Prüfung und
Bewertung.
17. Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren,
insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das
Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe
sein; Auf die ÖNORM B 1802 wird diesbezüglich verwiesen.
18. Das Gutachten ist auf die angeführten Unterlagen und Informationen aufgebaut.
Daraus ergibt sich zwingend, dass neue Unterlagen oder Informationen zu einer
Änderung des Gutachtens führen können. Ergeben sich neue Fakten oder Umstände
behält sich der Sachverständige daher ausdrücklich die kostenpflichtige Änderung
oder Ergänzung des Gutachtens, oder eine kostenpflichtige Nachbewertung vor.
III) HAFTUNG DES SACHVERSTÄNDIGEN
1. Der Sachverständige weist darauf hin, dass er dem Auftraggeber für
Vermögensschäden auf Grund von leichter Fahrlässigkeit ausschließlich bis zu dem in
der abgeschlossenen Vermögens- und Schadenshaftpflichtversicherung angeführten
Betrag in Höhe von € 10.000.000,00 haftet.
2. Haftungen des Sachverständigen gegenüber Dritten sind jedenfalls ausgeschlossen.
Dritte können gegenüber dem Sachverständigen aus diesem Vertrag und aus dem
unter Zugrundelegung dieses Vertrages gefertigten Gutachten keine Rechte geltend
machen.
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IV) SONSTIGES
1. Das Gutachten genießt Urheberschutz, es ist nur für den Auftraggeber und nur für
den angegebenen Zweck bestimmt. Der Auftraggeber ist nicht berechtigt, seine
Rechte aus dem Sachverständigenvertrag Dritten abzutreten.
V) UNABHÄNGIGKEIT DES SACHVERSTÄNDIGEN
Der Sachverständige erklärt ausdrücklich, dass er die Wertermittlung als unabhängiger
Gutachter (Europäische Bewertungsstandards der TEGoVA, S. 2.10), objektiv und
unparteiisch erstellt.
Das Gutachten wurde im Auftrag und für LF 1-3 Immobilienentwicklung und –
verwertungs GmbH erstellt. Haftungen des gefertigten Sachverständigen gegenüber
Dritten sind ausgeschlossen.
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BEFUND
1. LAGE UND STANDORT
1.1. MAKROSTANDORT
Neubau, der 7. Wiener Gemeindebezirk, gehört zu den
inneren Bezirken Wiens und wurde 1848 / 49 durch die
Eingemeindung ehemaliger Vorstädte zum Stadtgebiet
bestimmt. Die heutigen Grenzen des Bezirks gelten seit
1995 und verlaufen entlang der Lerchenfelder Straße
angrenzend an den 8. Bezirk, entlang der Zweierlinie
angrenzend an den 1. Bezirk, entlang der Mariahilfer
Straße angrenzend an den 6. Bezirk und entlang dem
Neubaugürtel und Lerchenfelder Gürtel angrenzend an
den 15. und 16. Bezirk.
Mit einer Fläche von 1,613 km² (0,39 % der
Gesamtfläche Wiens) ist der Neubau der dritt
kleinste Bezirk Wiens, und zählt zu den am
dichtesten verbauten Bezirken Wiens. Nur
rund 2,9 % der Bezirksfläche ist Grünland.
Quelle: www.wien.gv.at, Bearbeitung: MRG
Mit Stand 1.1.2012 lebten im Neubau 30.515 Einwohner. Der Anteil der Bevölkerung im Alter
von 20 – 39 liegt mit 36,2 % deutlich über dem Durchschnitt von Wien.
Der Neubau ist als Anziehungspunkt für junge Wirtschaftstreibende und Künstler bekannt. Er
weist kulturelle Einrichtungen wie das Volkstheater, Renaissancetheater und zahlreiche
Museen auf. Weiters befinden sich zahlreiche öffentliche Einrichtungen wie das
Museumsquartier, die Hauptbücherei, das Sozialmedizinische Zentrum Sophienspital und das
Ludwig-Boltzmann Institut im Neubau.
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1.2. MIKROSTANDORT
(Quelle: www.wien.gv.at)
Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in der Lerchenfelder Straße 1-3, direkt am
Weghuberpark. Das Umfeld des Hotels ist geprägt von Wohnbau und kleineren
Geschäftslokalen entlang der Lerchenfelder Straße.
Einkaufsmöglichkeiten sowie Infrastruktur- und Entertainmenteinrichtungen sind aufgrund
der unmittelbaren Nähe zur Innenstadt und zur Mariahilfer Straße in ausreichendem Maße
vorhanden.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 10 von 781.3. ERREICHBARKEIT
Motorisierter Individualverkehr
STANDORT
( Qu elle: w w w . o eam tc . at )
Die großräumige Verkehrsanbindung des gegenständlichen Standortes erfolgt für den
motorisierten Individualverkehr über die 2-er Linie bzw. den Lerchenfelder Gürtel.
Insgesamt gesehen ist der gegenständliche Standort gut an das höherrangige Straßennetz
angeschlossen.
Freistellplätze sind in den umliegenden Straßenzügen nur begrenzt vorhanden. Die gesamte
Bezirksfläche gehört zur gebührenpflichtigen Kurzparkzone. In einer Tiefgarage des Hotels,
werden Parkplätze für Hotelgäste angeboten. Weiters befindet sich auch eine Parkgarage in
unmittelbarer Nähe.
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MRG/920388/HN Seite 11 von 78Öffentlicher Verkehr
Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz erfolgt über die Straßenbahnlinie 46 (Dr.
Karl Renner Ring – Joachimsthalerplatz) sowie die U-Bahnstation Volkstheater. In dieser
Station verkehren die Linie U2 (Aspernstraße – Karlsplatz), eine Erweiterung bis zur Seestadt
Aspern ist in Bau und die Linie U3 (Ottakring – Simmering).
Die Anbindung der gegenständlichen Liegenschaft an öffentliche Verkehrsmittel kann derzeit
als sehr gut bezeichnet werden.
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MRG/920388/HN Seite 12 von 782. HOTELMARKT WIEN
Der Tourismus und die Freizeitwirtschaft spielen in der österreichischen Volkswirtschaft eine
bedeutende Rolle. Die erwirtschaftete direkte Wertschöpfung der Tourismus- und
Freizeitwirtschaft lag 2011 nach dem Tourismussatellitenkonto (TSA) in Summe bei
16,6 Mrd. €, das sind 5,5 % des BIP. Für 2012 wird mit einem leichten Rückgang gerechnet.
Wie in ganz Österreich ist der Tourismus auch für Wien ein wichtiger Wirtschaftsfaktor und
zählt somit zu den führenden Beschäftigungssektoren. Die Bundeshauptstadt Wien trägt rund
15 % der österreichischen Wertschöpfung in diesem Sektor bei. Der Tourismus in Wien hat
2008 eine direkte Wertschöpfung von 1,24 Milliarden Euro bewirkt, das sind rund 1,6 % des
BIP. Im Jahr 2011 betrug die jährliche Wertschöpfung des Wiener Kerngebiets (direkt und
indirekte Effekte) 3,6 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Beitrag von knapp 5 % zum
Wiener Bruttoregionalprodukt und 15 % der touristischen Wertschöpfung von ganz
Österreich.
Die Entwicklung des Fremdenverkehrs in Wien
Bereits im Mittelalter wurde in Wien eine rege Reisetätigkeit verzeichnet. Der
Fremdenverkehr im heutigen Sinn setzte jedoch erst in der Gründerzeit (1850-1914)
nennenswert ein. Vom Beginn des Städtetourismus, wie wir ihn in der heutigen Form
verstehen, kann seit der Errichtung der Ringstraße Mitte des 19. Jhdt., entlang welcher sich
mehrere hochklassige Hotels ansiedelten, gesprochen werden.
Im Jahre 1873 trat Wien als Veranstalter der Weltausstellung auf, welche zu dieser Zeit eine
enorme kulturelle, wirtschaftliche und gesellschaftliche Bedeutung hatte. Die Veranstaltung
auf dem Rotundengelände im Wiener Prater lockte ein großes internationales Publikum an
und Wien wurde dadurch erstmalig zu einem interessanten Reiseziel. Durch den Ersten
Weltkrieg (1914-1918) kam es zu einem bedeutenden Nachfrageeinbruch, von dem sich die
Branche in der Zwischenkriegszeit nur spärlich erholen konnte. Der folgende Zweite
Weltkrieg (1939-1945) brachte die Tourismuswirtschaft vorübergehend völlig zum Erliegen,
und erst ab den 1950iger Jahren konnte ein deutlich positiver Trend in Gang gesetzt werden.
In den vergangenen Jahrzehnten ist die Bedeutung des Tourismussektors als wirtschaftliches
und soziales Phänomen beträchtlich gewachsen. Das reiche kulturelle Angebot sowie die
Ansiedelung internationaler Organisationen, wie die OPEC, UN, UNIDO und IAEA, zieht ein
internationales Publikum nach Wien. Zu den zahlreichen Sehenswürdigkeiten zählen unter
anderem der Wiener Prater, welcher 250 Attraktionen auf 6 km² bietet, sowie das Schloss
Schönbrunn, welches 2012 rund 2,8 Mio. Eintritte registrierte. Wien gilt auch weltweit als
Musikstadt und bietet mit der Wiener Oper, dem Musikverein, Konzerthaus, zahlreichen
Theatern und verschiedenen Freiluftveranstaltungen eine vielseitige Auswahl.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 13 von 782007 stand Wien erstmals auf Rang 1 für internationale Kongresse, und konnte diesen Platz
2008 gemeinsam mit Paris halten. Im Jahr 2009 stand Wien vor Barcelona mit 160
Veranstaltungen wieder an 1. Stelle. 2011 konnte sich Wien zum 7. Mal in Folge an die Spitze
für internationale Kongresse setzen.
Das Angebot an Ausstellungs- und Kongresshallen ist groß. Es werden historische bis hin zu
modernsten Kongresszentren angeboten, dazu zählen die Hofburg (17.000 m²), das Austria
Center (7.000 m²), die Messe Wien (9.500 m²), die Stadthalle, die Nationalbibliothek (2.000
m²), der Tiergarten Schönbrunn (2.100 m²) und zahlreiche Hotels.
2008 wurde erstmals die 10 Mio. Nächtigungsgrenze überschritten. Die weltweite Krise ging
allerdings nicht spurlos an Wien vorüber. Im Jahr 2009 war ein Nächtigungsrückgang von
rund 4 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Das Marketing Konzept des Wien
Tourismus bis 2015 hat 11 Mio. Nächtigungen und eine Steigerung des Hotellerie Umsatzes
um € 100 Mio. zum Ziel. Mit 11,4 Mio. Nächtigungen im Jahr 2011 konnte das Ziel für 2015
bereits erreicht werden. 2012 wird als das Beste Tourismusjahr der Geschichte gewertet.
Insgesamt wurden 12,3 Mio. Nächtigungen (+7,5 % als in 2011) verzeichnet.
Wien im internationalen Vergleich
Internationale Kongresse: Rang 1 weltweit
2011: 181 Veranstaltungen, vor Barcelona (150) und Paris (174)
Quelle: ICCA – International Congress and Convention Association
Lebensqualität (Mercer – Studie 2011): Rang 1 weltweit
Platz 5 der reichsten EU-Regionen
Quelle: Eurostat, 12. 2. 2008
Ausländernächtigungen: Rang 6 in Europa (Great Vienna: 9,8 Mio
Nächtigungen)
hinter London (37,6), Paris (23,3), Rom (15,5), Barcelona (12,6), Prag (11,9
Quelle: European Cities Marketing Benchmarking 2011
Städtetourismus: Rang 8 in Europa (Great Vienna: 12,2 Mio Nächtigungen)
hinter London (48,1), Paris (36,9), Berlin (22,4), Madrid (16,4), Barcelona
(16,9),Prag (13,2)
Quelle: European Cities Marketing Benchmarking 2011
European Green City Index 2009: Rang 4 in Europa
hinter Kopenhagen, Stockholm und Oslo
Quelle: European Green City Index 2009, Economist Intelligence Unit
Sicherheit: Rang 5 weltweit
hinter Luxemburg, Bern, Helsinki und Zürich
Quelle: Mercer: Personal Safety Ranking 2011
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 14 von 78 Smart Cities: Rang 1 weltweit
vor Toronto, Paris, New York, London und Tokio
Quelle: Boyd Cohen, LEED AP 2011
2.1. ANGEBOT HOTELBETRIEB E WIEN
Die ersten Hotels im heutigen Sinne entstanden in Wien etwa um 1850. Die Standorte, die
damals gewählt wurden, waren die Wiener Innenstadt, die neu angelegte Ringstraße, und
die Fernhandelsstraße Richtung Süden, die der heutigen Kärntner Straße entspricht.
Bedingt durch den Bedeutungsgewinn der Eisenbahn als Transportmittel im Fernverkehr,
bildeten sich um 1900 erste räumliche Cluster in der Nähe der wichtigen Bahnhöfe.
Südbahnhof, Westbahnhof, Nordbahnhof und Franz-Josefs-Bahnhof waren zu dieser Zeit die
bedeutendsten Verkehrsknotenpunkte und boten in ihrer näheren Umgebung optimale
Bedingungen für die Ansiedlung von Beherbergungsbetrieben. Ergänzt wurden diese durch
eine zusätzliche Standortballung im Bereich von Schloss Schönbrunn, das als bedeutendste
Touristenattraktion Einfluss auf die Standortwahl, vor allem von hochklassigen Hotels, hatte.
Nach 1950 kam es als Folge des Bedeutungsgewinns des motorisierten Individualverkehrs zu
ersten Veränderungen der primären Standortanforderungen von Hotelbetrieben und zu
entsprechenden Verlagerungen von Standort-Schwerpunkten. Durch die zunehmende
Motorisierung und den steigenden PKW-Verkehr wurden Standorte entlang der
Haupteinfallsstraßen interessant. Eine weitere Veränderung ist der Bedeutungsverlust von
Nord- und Franz-Josefs-Bahnhof, der als eine Folge der Errichtung des „Eisernen Vorhangs“
und der damit verbundenen Unterbrechung der Bahnverbindungen in die damalige
Tschechoslowakei eintrat.
Gesamt betrachtet war grundsätzlich ein stetiger Aufwärtstrend beobachtbar, der von kurzen
Phasen der Stagnation und des Abschwungs unterbrochen war. Insgesamt ist eine
Steigerung der kategorisierten Betriebe von ca. 305 im Jahr 2001 auf 425 zum Stichtag
Dezember 2012 zu verzeichnen.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 15 von 78Anzahl der Betriebe nach Kategorie in Wien 2012
Quelle: Wien Tourismus (Stichtag Dezember .2012)
Im Dezember 2012 gab es in Wien 425 kategorisierte Hotels. Darunter befinden sich die erst
kürzlich eröffneten Hotels von Ritz Carlton, das Hotel Sans Souci und das 25hours Hotel. Den
größten Zuwachs verzeichneten die 3 und 4 Sterne Hotels. Bis zum Jahr 2015 sind 17 weitere
Projekte in der Pipeline, darunter 5 Hotels der 5 Sterne Kategorie, 3 Hotels der 4 Sterne
Kategorie, 5 Hotels der 3 Sterne Kategorie und 4 Hotels der 2 und 1 Sterne Kategorie.
Weiters befinden sich an die 15 Jugendherbergen in Wien mit einer Bettenkapazität von fast
1.800 Betten. Das Angebot reicht von klassischen Jugendherbergen, bis hin zu komfortablen
Jugendgästehäusern. Der Trend zu „billig“ Beherbergungsbetrieben veranlasst auch Ketten
wie Ibis Budget, Motel One oder Meininger ihr Angebot in Wien auszubauen.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 16 von 78Hotelstandorte nach Kategorien
Aufgrund der derzeitigen Wirtschaftslage prognostiziert man für die Mittelklassehotels sowie
die günstige Budget-Hotellerie mit ihren attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnissen in Zukunft
ein Wachstum. Einige geplante Luxushotels hingegen werden derzeit verzögert realisiert.
Die durchschnittliche Größe eines Hotelbetriebes, ausgedrückt durch die Anzahl der
vorhandenen Betten, stieg in allen Kategorien deutlich an. Diese Tatsache spiegelt ganz klar
generelle wirtschaftliche Tendenzen wieder (Economies of Scale) und verdeutlicht dabei
wiederum das Vordringen großer Hotelketten auf dem Markt. Dieser Prozess der
Qualitätssteigerung auf der Angebotsseite setzt neue Maßstäbe und treibt auch die
Konkurrenz zur Verbesserung ihrer Angebote an. Heute zeichnet sich einerseits ein
Verdrängungswettbewerb ab, bei dem kleine Einzelbetriebe oftmals dem Druck der großen
Ketten nicht mehr standhalten können. Andererseits führen Upgrading-Prozesse dazu, dass
der Anteil an mittel- und hochklassigen Hotels in Relation weiter steigt.
Die Wiener Innenstadt ist nach wie vor der begehrteste Standort für internationale
Hotelketten, die in Wien bereits gut vertreten sind.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 17 von 78Allerdings sind auch Standorte an Haupteinfallsstraßen sowie in der Nähe von
Verkehrsknotenpunkten wie dem Westbahnhof und dem neuen Hauptbahnhof für Investoren
interessant. Aber auch die inneren Bezirke (2-9) werden für Hotelinvestoren zunehmend
interessanter. Die vergleichsweise günstigeren Preise, und die Nachfrage nach „leistbaren“
Hotelkategorien begünstigen diese.
Hotels in der Umgebung
Austria Trend Hotel
Fleming’s Deluxe Rathauspark 4*
Hotel 4*
The Levante 5*
Steigenberger 5*
25hours Hotel (n.k.)
San Souci 5*
Hotel Savoy
Garni 3*
Arcotel
Wimberger 4*
Flemings
Westbahnhof 4* NH Hotel
Wien 4*
Motel One Wien
Westbahnhof (n.k.)
Der 7. Bezirk, Neubau, gehört zur sogenannten „Zone der Inneren Bezirke“ und weist eine
Betriebsstruktur von rund 117 Betten pro Hotel auf. Dies weist auf das Vorhandensein
einzelner großer Betriebe, bei einem gleichzeitigen Mangel an kleineren Hotels hin.
Innerhalb des Bezirksgebiets lassen sich einige Standort-Cluster identifizieren. Die Region im
näheren Einzugsbereich des Westbahnhofs, welche verkehrsgünstig gelegen ist, sowie
entlang der Museumstraße in Richtung Innere Stadt, zeichnen sich als attraktive Standorte
aus. Das Angebot an 3 und 4 Sterne Hotels überwiegt gegenüber den anderen Hotel
Kategorien in diesem Bezirk.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 18 von 78Anzahl Hotels je
der 5.000
Rang Bezirk Einwohner Hotels Rang Bezirk Einwohner
1 01. Innere Stadt 16.797 69 1 01. Innere Stadt 20,5
2 02. Leopoldstadt 97.677 34 2 08. Josefstadt 4,8
3 03. Landstraße 85.713 28 3 07. Neubau 4,4
4 07. Neubau 30.515 27 4 04. Wieden 3,0
5 08. Josefstadt 23.955 23 5 06. Mariahilf 3,0
6 09. Alsergrund 39.895 23 6 09. Alsergrund 2,9
7 04. Wieden 31.187 19 7 02. Leopoldstadt 1,7
8 10. Favoriten 179.179 19 8 03. Landstraße 1,6
9 06. Mariahilf 29.769 18 9 15. Rudolfsheim - Fünfhaus 1,2
10 15. Rudolfsheim - Fünfhaus 72.593 18 10 17. Hernals 1,0
11 22. Donaustadt 162.592 17 11 14. Penzing 0,7
12 14. Penzing 85.443 12 12 05. Margareten 0,7
13 17. Hernals 53.409 11 13 19. Döbling 0,6
14 23. Liesing 94.801 11 14 13. Hietzing 0,6
15 12. Meidling 89.172 10 15 23. Liesing 0,6
16 19. Döbling 69.324 9 16 12. Meidling 0,6
17 05. Margareten 53.101 7 17 10. Favoriten 0,5
18 11. Simmering 91.606 7 18 22. Donaustadt 0,5
19 16. Ottakring 96.377 7 19 11. Simmering 0,4
20 13. Hietzing 51.014 6 20 16. Ottakring 0,4
21 21. Floridsdorf 144.811 5 21 21. Floridsdorf 0,2
22 18. Währing 48.147 1 22 18. Währing 0,1
23 20. Brigittenau 84.159 1 23 20. Brigittenau 0,1
Quelle: Wien Tourismus
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 19 von 782.2. NACHFRAGE
Entwicklung der Nächtigungen in Wien
Waren es zu Beginn weniger als 1 Mio. Nächtigungen, so konnte diese Zahl bereits 1970
vervierfacht werden. Der stetige Anstieg ging auch danach weiter und führte Anfang der
1980iger Jahre zu mehr als 5,5 Mio. Übernachtungen pro Jahr. Nach einem kurzen Einbruch
im Jahr 1985, der in erster Linie auf das Ausbleiben US-amerikanischer Gäste zurückzuführen
war, konnte bereits Ende der 1980iger Jahre die Grenze von 7 Millionen Übernachtungen
überschritten werden. Nach einem abermaligen Rückgang zu Beginn der 1990iger Jahre, als
Folge des Golfkrieges, setzte danach wieder ein Aufwärtstrend ein. 2008 wurde erstmals die
Grenze von 10 Millionen Übernachtungen erreicht. Im Kongresstourismus wurde nach 2007
das zweitbeste Kongressjahr im Jahr 2008 verzeichnet. Es gelang zwar eine Steigerung der
nationalen und internationalen Veranstaltungen von 18 %, allerdings fielen die Nächtigungen
im Tagungstourismus um 11 %. Durch die weltweite wirtschaftliche Lage wurde 2009 ein
Rückgang der Nächtigungen verzeichnet. Im Jahr 2010 stiegen die Nächtigungszahlen sogar
über die Ergebnisse des Jahres 2008 und im Jahr 2011 wurden 11,4 Mio. Nächtigungen
registriert. 2012 wird als das Beste Tourismusjahr der Geschichte gewertet. Insgesamt
wurden 12,3 Mio. Nächtigungen (+7,5 % als in 2011) verzeichnet.
Nächtigungen nach Kategorie und gesamt 2010 – 2012
Quelle: Wien Tourismus
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 20 von 78Es ist deutlich zu erkennen, dass die Kategorie der 4 Sterne Hotels den mit Abstand größten
Marktanteil aufweist, wobei dieser im Laufe der Zeit stetig zugenommen hat und nahezu
übermächtig im Verhältnis zu den übrigen Kategorien erscheint. Den zweiten Rang nimmt die
Kategorie der 3 Sterne Hotels ein, die in den letzten zehn Jahren einen leichten Zuwachs
verzeichnen konnte. Die Kategorie der 1 und 2 Sterne Hotels, die bereits 1980 eine sehr
geringe Bedeutung auswiesen, ist 2005 noch deutlicher abgeschlagen. Von diesem niedrigen
Niveau aus wurden bis 2012 beachtliche Zuwächse erreicht, dies ist auch auf das neue
Angebot an Low Budget Betrieben zurückzuführen. In der 5 Sterne Kategorie sind die
Übernachtungen seit 2005 anhaltend gestiegen. Nur in 2009 wurde ein, über alle Kategorien,
leichter Rückgang der Nächtigungen registriert, welcher auf die Finanz- und Konjunkturkrise
zurückzuführen ist. Im Jahr 2011 konnten alle Kategorien Zuwächse verzeichnen. Mit einem
Nächtigungsplus von 14 % konnte das 3 Sterne Segment die höchste Steigerung aufweisen.
In 2012 steigerte sich das Nächtigungsvolumen der 2/1 Stern Betriebe, mit 18 %, am
meisten im Vergleich zu anderen kategorisierten Hotels. In der 3 Stern Kategorie ist als
einzige Kategorie, ein Rückgang von 3 % zu verzeichnen.
Hotels im mittleren Marktsegment weisen vor allem in wirtschaftlich schlechteren Zeiten, eine
gewisse „Krisenresistenz“ auf. Firmenkunden tendieren dazu das Budget für Geschäftsreisen
und Meetings zu kürzen, und wählen daher Hotels mit einem guten Standard und einem
guten Preis Leistungsverhältnis.
Auslastung nach Kategorien und gesamt 2006 - 2012
Quelle: Statistik Austria
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 21 von 78Die Entwicklung zeigt, dass die hochklassigen Betriebe mit einer steigenden Tendenz in allen
Vergleichszeiträumen eine fast gleich bleibende Auslastung erzielen konnten. Im Vergleich
dazu erzielen Hotels der 3 Sterne Kategorie die höchste Auslastung. Im Jahr 2009 waren
allerdings Rückgänge der Zimmerauslastung in allen Hotelkategorien, aufgrund der
verminderten Nachfrage, die Folge. Diese Entwicklungen sind auf die Wirtschaftslage sowie
den Launch von neuen Budgethotelprodukten (ein internationaler Trend) in den letzten
Jahren zurückzuführen. Die Auslastung aller Betriebe im Jahr 2012 ist gegenüber 2011, bei
steigendem Zimmer Angebot (7 % Steigerung), gleich geblieben (rund 70 % Auslastung).
Zimmerauslastung der 4 Sterne Betriebe in Wien
Zu Beginn des Jahres 2012 lag die Auslastung höher als in 2009, blieb aber im Vergleich zu
2010 und 2011 annähernd gleich. Insgesamt konnte die Auslastung vom Vorjahr nicht
gesteigert werden. Im April und August 2012 ist eine Auslastungsspitze zu erkennen, die auf
die generelle Nachfrage am Wiener Markt zurückzuführen ist. Grundsätzlich ist Wien eine
Ganzjahresdestination für den Städte Tourismus. Eine teilweise Abwanderung der Gäste auf
neue Budget Hotels in der Stadt, der Ausbau des 4 Sterne Segments und die damit
verbundene Preispolitik dieser Hotels, ist ein möglicher Grund.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 22 von 78Herkunftsländer 2007 vs. 2012
Anhand der angeführten Grafik ist deutlich zu erkennen, dass nach dem einheimischen Gast,
Deutschland der wichtigste Quellenmarkt für Wien ist. Ab 2007 blieben die Übernachtungen
russischer Gäste stabil, die dafür bekannt sind beachtliche Tagesumsätze zu tätigen. In 2011
und auch wieder in 2012 war ein deutlicher Zuwachs an russischen Gästen zu beobachten
(+22 % gegenüber dem Vorjahr). Übernachtungen aus den übrigen Quellmärkten stiegen im
Schnitt um ca. 10 %, außer Gäste aus Italien und Spanien waren rückläufig und die Gäste
aus Deutschland blieben in etwa gleich wie im Vorjahr.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 23 von 782.3. RESUMEE UND TRENDS
Bei Investoren gilt Wien als sehr stabiler Markt, bedingt durch seine internationale
Positionierung im Kongressgeschäft. Die Zimmerpreise sind im internationalen Vergleich als
moderat zu beschreiben und stiegen auch im Jahr 2012 nur leicht an. Die Renditen bei Hotels
liegen im Allgemeinen zwischen 4 % und 8 %.
Dem 1. Bezirk, der Innenstadt, kommt nach wie vor überragende Bedeutung zu. Speziell die
Ringstraße ist für viele internationale Betreiber eine sehr attraktive Lage. Aber auch die
transdanubischen Bezirke werden, durch die Ansiedelung internationaler Firmen und
Organisationen immer interessanter, sowie das Areal um den Südbahnhof, der bis 2015 zum
neuen Hauptbahnhof ausgebaut wird.
Wien gilt auch weiterhin als eine der wichtigsten Drehscheiben für die Hotelentwicklung in
Osteuropa. Dazu wurden in Wien wichtige Maßnahmen, wie der derzeitige Bau des neuen
Zentralbahnhofes, mit der Einbindung in das europäische Schnellbahnnetz und der bereits
fertiggestellte Ausbau des Wiener Flughafens, gesetzt. Durch die touristischen
Anstrengungen der Stadt Wien wird ein Anstieg der Nächtigungen auch in Zukunft gefördert.
Der Trend der Qualitätssteigerung im Angebot, das natürlich durch eine entsprechende
Nachfrage bedingt ist, wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in den nächsten Jahren,
fortsetzen. Ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis steht für Kunden im Vordergrund.
Die Kategorisierung von Hotels spielt ebenfalls keine so große Rolle mehr, die Tendenz
Design Hotels, Nischenprodukte aber auch traditionelle Hotelbetriebe nicht mehr
kategorisieren zu lassen, steigt immer mehr. Einige Betreiber setzen verstärkt auf
Internetportalratings, während andere über eigene Buchungsseiten verfügen worauf die
Gästezufriedenheit dokumentiert werden kann. Letztendlich ist es aber eine nur eine
Entscheidungshilfe bei Internetbuchungen.
Der Städtetourismus hat für die Stadt mit Sicherheit eine große Bedeutung und wird das
wirtschaftliche Umfeld sicherlich auch in Zukunft entscheidend prägen. Vor allem der
Kongress Tourismus spielt für Wien eine bedeutende Rolle. Im Jahr 2013 wird in Wien der
weltweite Neurologen Kongress stattfinden. Auf Grund der Nachfrageentwicklungen der
letzten Jahre, ist auch in Wien weiterhin mit einer steigenden Nachfrage zu rechnen. Das
weltweite Reiseaufkommen nimmt konstant zu, sowie der Trend zu Städtereisen. Weitere
nicht zu vernachlässigende Quellmärkte aus Asien, speziell aus China, bringen ein
Wachstumspotential mit sich.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 24 von 78Die Etablierung von Boutique und Budgethotels, die vor allem ein junges Publikum
ansprechen, stellen einen weiteren Trend dar. Trotz demographischer Prognosen über eine
zunehmende Alterung der Bevölkerung, fühlen sich ältere Menschen wesentlich jünger und
werden von den Trends der Jungen geleitet. Eine Einteilung der Zielgruppen in Altersstufen
ist mittlerweile kaum noch möglich. Vielmehr muss man auf Lifestyle – Zielgruppen
ausgerichtet sein. Während die einen in einer modernen, hippen und ungezwungen
Umgebung verweilen, dennoch aber nicht auf Komfort verzichten wollen, haben andere
wiederum das Bedürfnis nach „unauffälligem“ Luxus, oder nach zweckmäßigen billig Hotels.
Ein immer imminenter werdender Faktor ist jedoch das Angebot an modernster Technologie,
welche schon als Grundvoraussetzung in allen Kategorien angesehen wird, um die gewohnte
Vernetzung mit Freunden auch im Urlaub nicht missen zu müssen.
Auch Hotels die „self check in“ anbieten, werden immer moderner. Um aber eine optimale
Betreuung des Gastes zu garantieren, werden die Mitarbeiter im Hotel
abteilungsübergreifend eingesetzt und arbeiten zum Beispiel im Restaurant, übernehmen
aber auch Services eines Concierges.
Die Kreativität der Mitarbeiter, die den Gast immer wieder aufs Neue positiv überraschen und
somit eine Kundenbindung bewirken, wird von Gästen zunehmend geschätzt. Heute ist es
nicht mehr genug die körperlichen Bedürfnisse des Gastes zu befriedigen, sondern
Lebenswelten zu kreieren die einen Aufenthalt lebendig gestalten und ein Gefühl der
Selbstverwirklichung hervorrufen. Zielgruppen können nicht mehr nach Altersgruppen
definiert werden, ein Umdenken in Stilgruppen wird in Zukunft erforderlich.
Der Bau von nachhaltigen Hotelprodukten (Sustainable-Development-Konzepte) steht für die
heutige Gesellschaft immer mehr im Vordergrund. Eine nachhaltige Tourismusentwicklung
hat die Zielsetzungen alle Bereiche der nachhaltigen Entwicklung (Ökologie, Ökonomie,
Soziales, Kulturelles) auf den Tourismus umzulegen. Neben Förderungen die auf Bundes-
bzw. Landesebene zur Verfügung stehen, steigt auch für Investoren der
Nachhaltigkeitsgedanke bei Immobilien. Mittlerweile bestehen einige Betriebe mit
„Greenbuilding“ Zertifikaten, aber auch die Produktangebote im Hotel selbst stehen im
Zeichen der Umwelt.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 25 von 78Geplante Hotelprojekte Wien – Stand November 2012
Entwicklung der Betriebe in Wien bis 2015
Entwicklung der Gesamtbettenkapazität bis 2015
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 26 von 78In den Monaten März bis Juni 2012 konnten insgesamt drei Hoteleröffnungen im 4 Sterne-,
ein Hotel im 3 Sterne Bereich verzeichnet werden. Darunter befinden sich das Öko Hotel
Topazz, das Austria Trend Hotel Doppio, das Ramada Encore Hotel und Amedia Hotel.
Nach dem Vertragsrücktritt des Hotelbetreibers Shangri La für das Hotel am Schubertring im
Februar letzten Jahres, konnte im Dezember ein neuer Eigentümer samt Betreiber gefunden
werden. Der internationalen Luxus Hotelbetreiber Ritz Carlton eröffnete mittlerweile das
Hotel am 27. August 2012.
Bis 2014 sind 11 weitere Hotels in der Bauphase. Darunter befinden sich 3 Hotels im
Luxushotelsegment, 2 Hotels im 4 Sterne Segment, 4 weitere 3 Sterne Hotels und zwei 1-2
Sterne Hotel. Für 2013 erwartet man die Hoteleröffnung des Palais Hansen Kempinski
Vienna. Ein großes Angebot an Betten ist durch die Motel One Kette geplant, die im Herbst
2013 die Eröffnung in der Austellungstraße plant, und für 2014 ein weiteres Hotel am
Hauptbahnhof Wien. Es sind alleine 4 Hotelprojekte rund um den Hauptbahnhof bekannt und
statistisch erfasst, tatsächlich ist aber mit deutlich mehr Hotels in den verschiedenen
Kategorien zu rechnen als bisher öffentlich bekannt gegeben.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 27 von 783. GRUNDSTÜCKSDATEN
3.1. GRUNDBUCH
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 28 von 78Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich zum Stichtag der Bewertung im
Alleineigentum der LF 1-3 Immobilienentwicklungs- und verwertungs GmbH.
Der gefertigte Sachverständige weist darauf hin, dass im Grundbuchsauzug mehrere
Pfandrechte eingetragen sind, sowie die Erhaltung des verbliebenen Gebäudes auf Gst.
118/1.
Außerbücherliche Rechte und Lasten wurden dem gefertigten Sachverständigen von Seiten
des Auftraggebers nicht bekannt gegeben. Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt unter der
Annahme der Lastenfreiheit der Liegenschaft.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 29 von 783.2. AUSZUG AUS DER DIGIT ALEN KATASTERMAPPE
(Quelle: www.wien.gv.at)
Gst. Nr. 118/1, 118/2, 123/7, EZ 661, GB 01010 Neubau, BG Josefstadt
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 30 von 783.3. FLÄCHENWIDMUNGSBESTIMMUNGEN
Laut den Erhebungen, die der gefertigte Sachverständige bei der Stadt Wien durchgeführt
hat, gelten folgende Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen:
(Quelle: www.wien.gv.at)
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 31 von 78Liegenschaftsbereich:
Gemischtes Baugebiet
Gemischte Baugebiete sind Gebiete, in denen eine
Widmung: GB Mischung von Wohnungen und solchen Betrieben
angestrebt wird, die keine unzumutbaren Belästigungen der
Nachbarschaft verursachen.
Widmung: G Gärtnerisch zu gestaltende Grundstücksfläche
Bauweise: g geschlossen
Bauklasse: III mindestens 9 m, höchstens 16 m
Bauklasse: IV mindestens 12 m, höchstens 21 m
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 32 von 783.4. ALTLASTEN UND BODENK ONTAMINATIONEN
Dem Sachverständigen sind keine Hinweise auf Wertminderungen durch Altlasten, wie
Bodenkontaminationen oder andere die Liegenschaft entwertende Altbodenverhältnisse
bekannt. Die gegenständliche Liegenschaft ist auch nicht im Verdachtsflächenkataster des
Umweltbundesamtes ausgewiesen.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 33 von 78Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine Kontaminierung vorliegt. Sollten
dennoch derartige Wertminderungen konkret festgestellt werden, bedarf es einer exakten
Bodenuntersuchung durch einen entsprechenden Sachverständigen. Aufgrund dieses sodann
erstellten Bodenanalysegutachtens können durch den Sachverständigen
Wertminderungsbeträge der gegenständlichen Liegenschaft in einer Ergänzung zu diesem
Gutachten festgestellt werden.
3.5. ANSCHLÜSSE
Die gegenständliche Liegenschaft ist an sämtliche Versorgungs- und
Entsorgungseinrichtungen wie Wasser, Kanalisation, Strom und Fernwärme angeschlossen.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 34 von 784. LIEGENSCHAFT UND BEBAUUNG
Auf den gegenständlichen Grundstücken befindet sich ein Hotelgebäude. Das bestehende
Haus wurde 1971 errichtet und war zuvor ein Studentenheim. Im Zuge der Umbauarbeiten
2011 wurde das Gebäude zu einem Hotel mit insgesamt 187 Zimmer, 34 Serviced
Appartements (Suiten), einem kleinen Wellnessbereich, Tagungsräume sowie einen
Gastronomiebereich umgebaut. Die Bauarbeiten erfolgten in 2 Phasen. In der ersten Phase
wurden die 34 Serviced Appartements (Suiten) und der Gastronomiebereich am Dachboden
errichtet. Hierfür wurde das Bestandgebäude mit einem dreigeschossigem Dachaufbau
aufgestockt. In der Bauphase zwei findet der Umbau des Bestandsgebäudes zum Hotel statt.
Diese Bauphase war zum Zeitpunkt der Besichtigung kurz vor der Fertigstellung.
4.1. BAUBESCHREIBUNG
Grundstück: ebene Grundfläche, aus mehreren Rechtecken bestehende
Konfiguration
Nutzung: Hotelkomplex
Baujahr: 1971
Umbau: 2011 / 2012
Gebäude: U-Förmig, Haupttrakt längs der Lerchenfelder Straße, Museumsstraße,
Innenhof begrenzt durch Seitentrakt des Mechitaristenklosters, zur
Mechitaristengasse schließt der Grund mit einem denkmalgeschützten
Gebäude ab, darin befindet sich die Abfahrt in die Tiefgarage
Aufstockung 6. OG, 1 DG, 2 DG
Konstruktion: Stahlverbundkonstruktion
Decken: Verbunddecke, Stahlverbundsystem, 16 cm starke Hohldielen
Fassade: Haupttrakt – Semi structural glasing, Fassaden die nicht aus Glas
bestehen sind in Holzriegelkonstruktion mit Wärmedämmung,
Abdichtung und Putz oder Alucobondverkleidung ausgeführt
Dachkonstruktion: Schrägdach, Holzriegelkonstruktion mit Wärmedämmung, Abdichtung
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 35 von 78und Alucobondverkleidung. Flachdächer über dem Haupttrakt, Hoftrakt
und Stiegenhäuser – bekieste Warmdächer
Wände: betonierte Brandschutzwände zu benachbarten Gebäuden, Trennwände
zwischen Einheiten und zum Erschließungsgang aus Gipskarton-
Ständerwänden, Wände zu Stiegenhäusern und Aufzügen aus
Stahlbeton mit schalltechnisch wirksamer Vorsatzschale
Türen: Röhrenspantüren MAX Beschichtung, Beschlag Alu,
Apartmenteingangstüren – Türblatt und Zarge aus Holz, Innentüren
Apartments – Türblatt aus Holz, Zarge aus Stahl gestrichen,
Schiebetüren – Türblatt aus Holz, Türen zwischen Stiegenhaus 2 und
Erschließungsgang - Glastüren
Fenster: Fensteröffnungen der Glasfassade sind Parallel-Ausstellfenster mit
innenliegender Glasabsturzsicherung. Fenster der Alucobondfassade
und Innenhoffassade – alu-Glasfenster mit 2-Scheiben
Isolierverglasung, Dachflächenfenster
Innenausbau: Innenwände innerhalb Apartments – 10cm starke
Gipskartonständerwände, Luftschallschutz, Trittschallschutz,
Stiegenpodeste: Feinsteinzeug, Stiegensäule – Beton versiegelt,
Stiegenwände – verspachtelt mit Innendispersionsfarbe ausgemalt,
Umbau Bestandsgebäude EG bis 5 OG.
Sämtliche abgehängte Decken und die meisten Innenwände und Fußbodenaufbauten wurden
abgebrochen und neu errichtet. Die Tiefgarage wurde nicht umgebaut.
Konstruktion: bestehende Stahlbetonkonstruktion
Decken: Stahlbetondecken, teilweise abgehängte Decken
Fußboden: schwimmender Estrich
Fassaden: bestehende Monolitfassade, gestrichen, innenliegende Dämmung,
Innenhoffassade – Vollwärmeschutzfassade verkleidet und verputzt,
denkmalgeschützte Fassade Ausbesserungen und Neuanstrich,
Glasfassade im 1. Untergeschoss und Erdgeschoss – Pfosten
Riegelkonstruktion mit 2 Scheiben Isolierverglasung,
Haupteingang – Glaskonstruktion mit Windfang
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 36 von 78Türen: Röhrenspantüren MAX Beschichtung, Beschlag Alu,
Zimmereingangstüren – Türblatt und Zarge aus Holz,
Innentüren Zimmer – Türblatt aus Holz, Zarge aus Stahl gestrichen,
Schiebetüren innerhalb der Zimmer – Türblatt aus Holz, Positionierung
in der GK Wand,
Schiebetüren im EG zwischen Restaurant und Terrasse aus Glas
Fenster: Alu Fenster mit 2 Scheiben Isolierverglasung, Dreh/Kippfenster mit
Fixverglasung
Innenausbau: Innenwände innerhalb der Zimmer – 10-20 cm starke
Gipskartonständerwände, Luftschallschutz, Trittschallschutz,
Stiegenbeläge – Naturstein, Wände zwischen den Meetingräumen –
Faltwände
Liftanlage: Liftanlage im Stiegenhaus 2, Duplexanlage vom 2. UG bis 2. DG,
Servicelift 1. UG bis 1. DG im Bereich der Stiege 1
Außenanlagen: Innenhof, Terrassen im 1. UG, Terrasse EG, Gartenbereich, Terrasse im
5. OG mit Außenwasseranschluss für Badewannen, dem Gebäude
vorgelagert befindet sich ein öffentlicher Park
Haustechnik: Heizung – Fernwärme, Lüftung, Kühlung, Brandschutzanlage, EDV,
Gegensprechanlage, Videoüberwachung, Sicherheitsbeleuchtung,
Notstromversorgung
4.2. BAU- UND ERHALTUNGSZUSTAN D
Der Bau- und Erhaltungszustand des gutachtensgegenständlichen Objektes wird vom
gefertigten Sachverständigen aufgrund der äußeren Wahrnehmungen anlässlich der
Befundaufnahme wie folgt festgestellt:
Es konnten keine strukturellen oder mechanischen Schäden am Objekt festgestellt werden.
Das Gebäude ist gesamt gesehen in zweckmäßiger Ausstattung und Bauweise errichtet.
Das gegenständliche Objekt befindet sich gesamt gesehen in einem sehr guten Bau- und
Erhaltungszustand.
Detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes, der Installationen und technischen
Einrichtungen wurden vom gefertigten Sachverständigen nicht durchgeführt.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 37 von 784.3. FOTODOKUMENTATION
Ansicht Richtung Lerchenfelder Str. Innenhofansicht
Hof / Park Terrasse Dachboden
Dachboden Dachboden
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 38 von 78L Suite L Suite
M Suite Schreibtisch
Ringmaster Suite Ringmaster Suite
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 39 von 78Badezimmer Flur
Lobby Lobby
Rezeption Liftanlage EG
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 40 von 78Restaurant Restaurant
Küche Pausenraum / Seminar
Pausenraum / Seminar Spa
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 41 von 78Ruheraum / Wellness Spa / Ruheraum
WC / Spa Kühlzellen
Büro
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 42 von 784.4. ALTERNATIVE NUTZUNGS STRATEGIE
Das Hotelgebäude in dem sich zuvor ein Studentenheim befand, liegt an der Ecke
Lerchenfelderstrasse und Museumsstraße, nur einen Block von der Innenstadt entfernt.
Die Umgebung des Hotels im 7. Bezirk ist vorwiegend durch Wohnhäuser geprägt, aber auch
zahlreiche öffentliche Einrichtungen befinden sich im Umfeld. Das ehemalige „Filmviertel“ ist
auch heute noch ein Hotspot für junge Geschäftsleute.
Die Nähe zu kulturellen Einrichtungen und die zentrale Lage, mit einem vorgelagerten
öffentlichen Park sind nicht nur ideal für ein touristisches Unternehmen. In unmittelbarer
Nähe befinden sich die „Lokalmeile“ und das neue Kulturviertel im Museumsquartier. Die
gute Erreichbarkeit und zentrale Lage ist auch für den dichtbebauten Neubau, welcher
unterdurchschnittlich viele Wohnungen für Wien aufweist, ein interessanter Markt für
Eigentumswohnungen.
Die Lage des Gebäudes bietet sich für Luxuriöse Wohnungen, mit Ausblick auf die Innere
Stadt, die man von den Dachgeschossen des Gebäudes genießen kann, an. Hinzu kommt die
gute Belichtung der Vorderseite des Hauses, auf Grund der großen Freifläche, die auch in
Zukunft nicht verbaut werden wird. Grünflächen im Bezirk sind ebenfalls nur spärlich
vorhanden.
Durch die bereits erfolgte Aufteilung in Hotelzimmereinheiten und Suiten, die als Serviced
Apartments gedacht waren, ist eine Umnutzung zu Wohnungen nur noch mit relativ
geringem Aufwand verbunden. Die Bevölkerung im Bezirk, ist vorwiegend im Alter von 20 bis
39 Jahren und Wohnen überwiegend allein oder zu zweit. Die Wohnungsgröße für
Singlehaushalte in Wien beträgt im Durchschnitt 45 m² bis 60 m² mit 2 bis 3 Wohnräumen.
Rund 47 % aller Hauptwohnsitze in Wien sind Singlehaushalte.
Ein weiterer Erfolgsindikator von Wohnimmobilien im 7. Bezirk, ist das Transaktionsvolumen
der ersten acht Monate des Jahres 2012. Insgesamt wurden 308 Wohnungskäufe im
Grundbuch eingetragen mit einem Kaufpreisvolumen von rund 73 Mio.
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 43 von 785. HOTEL
Errichtet wurde ein Designhotel mit dem Thema Zirkus. Das nicht kategorisierte Design Hotel
entspricht in etwa einem 4 Sterne Standard und wird von 25hours betrieben. Das vorläufige
Gastronomieangebot im 2. Dachgeschoß wird auch von externen Gästen sehr gut
angenommen. In der ersten Bauphase waren 34 sogenannte Serviced Apartments
fertiggestellt worden, diese werden als Suiten vermietet. Im Zuge der 2 Bauphase werden
185 Hotelzimmer, der Gastronomiebereich, Seminar, Wellness und die Lobby fertiggestellt.
5.1. HOTEL ANGEBOT
ZIMMER
Zimmer
EG 1-4 OG 5 OG 6. OG 1. DG
S 3 15 8 16-18 m²
M 23 11 18-22m²
L 1 4 4 27-30m²
XL 2 9 13 32-40m²
Superior Studio 1 5 3 40m²
3 156 26 18 16
Zimmer gesamt* 185
Serviced Appartements gesamt 34
* Basis für den Pachtvertrag sind 187 Zimmer
Jedes Zimmer verfügt über eine Dusche, Safe, Minibar, Flat Screen, iHome, Lan Port,
kostenfreies W-Lan und eine Klimaanlage.
In den Suiten gibt es eine zusätzliche, voll ausgestattete Küchenzeile, Sitzgelegenheiten und
einen Arbeitsplatz.
Im Bad werden ausschließlich, nachhaltige Kosmetikartikel verwendet.
GASTRONOMIE
Restaurant und Bar im Erdgeschoß mit „Italian Flair“ und Show Küche
im Sommer mit Terrasse
Bar am Dachboden, mit Terrasse
Schanigarten im Park
1070 Wien, Lerchenfelder Straße 1-3
MRG/920388/HN Seite 44 von 78Sie können auch lesen
