Wohnen & Recht Von der Praxis für die Praxis - Die Mietervereinigung Österreichs
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Heft 1 März 2015
Wohnen & Recht
Von der Praxis für die Praxis
fachzeitschrift der Mietervereinigung Österreichs
Beiträge
R. Harner/E. Hammer/M. Reiter
Leistbares Wohnen für armutsgefährdete Menschen - dringend
gesucht
M. Schinnagl
Brennpunkt Heiztherme, Warmwasserboiler und sonstige
Wärmebereitungsgeräte
Impressum: Herausgeber: Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien. Tel.: 050195, Fax DW 93000. Medieninhaber: Fair Woh- nen Wohnmanagement GmbH, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien. Tel.: 050195-2020, E-mail: office@fairwohnen.at. Redaktion: Mag. Nadja Shah, Mag. Elke Hanel-Torsch, Mag. Alexandra Rezaei. Grafik: Lisa Werderitsch. Hersteller: Print & Smile Agentur für Printconsulting Robert Winter e.U., Coverfoto: istockphoto.com. Offenlegung gemäß § 25 MedienG: Medieninhaber: Fair Wohnen Wohnmanagement GmbH (UID-Nr.: ATU 54932300, FN 223587f/HG Wien), Alleingesellschafterin: Landesorganisation Wien der Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien, Geschäftsführung: Mag. Elke Hanel-Torsch. Unternehmensgegenstand: Herausgabe von Publikationen, Verlags- und Druckereigewerbe, Redaktionsadresse: Reichsratsstraße 15, 1010 Wien, Herausgeber: Mietervereini- gung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien, ZVR-Nr. 563290909. Die Mietervereinigung ist die größte Mieterschutzorganisation Österreichs. „Der Mieter“ ist eine Fachzeitschrift der Mietervereinigung Österreichs, die sich mit rechtlichen Themen rund um das Wohnrecht auseinandersetzt. Der Mieter richtet sich an ein Fachpublikum und kann kostenlos abonniert werden. Erscheinungsweise 4 x jährlich.
Editorial der Mieter
Was rechnet sich? - Was dient uns?
Ein verärgerter Hauseigentümer konfrontierte die Mietervereinigung mit
ihrem Mietzinsrechner und rechnete vor, dass es sich für ihn nicht mehr
rechne zu sanieren oder zu vermieten. Kurz hatte ich vor diese Frage wirtschaftlich
zu beantworten. Aber während ich rechnete fiel mir auf, dass ich damit das Thema
„Wohnen“ auf einen einzigen Aspekt reduzieren würde. Ich habe mich daher zu einer
anderen Antwort entschieden und halte sie auch für die richtigere. Und weil ich diese
Antwort nicht nur diesem einen Hauseigentümer geben möchte, erlaube ich mir sie
als Editorial und passend für den Auftakt der Wohnrechtsverhandlungen der neuen
Ausgabe des „Der Mieter“ voranzustellen.
Nadja Shah
„Es rechnet sich nicht“ - Wir als Mietervertre- die Zukunft und den sozialen Frieden. Wichtig
tung hören dieses Argument oft. Allerdings ist erscheint uns daher die Sicherheit des Woh-
das Gut „Wohnen“ ein besonderes und aus un- nens zu betonen, denn in schwierigen Zeiten
serer Sicht muss als allererstes die Miete leistbar ist es notwendig, dass Grundbedürfnisse ge-
sein. In unserem Land verdienen 50% der Men- sichert sind. Jemand, der ein Zinshaus besitzt,
schen weniger als rund 1.500 Euro netto pro hat mehr Sicherheit und Gestaltungsmög-
Monat, rund 70% weniger als 2.000. Wir wollen lichkeiten als jemand, der zur Miete wohnt.
als Gesellschaft keine Ghettobildung und es soll
für alle Wirtschaftszweige ausreichend finanzi- Die Hälfte der österreichischen Bevölkerung
elle Kaufkraft vorhanden sein, damit wir uns wohnt als MieterIn. Wir vertreten diese Hälf-
als Gemeinschaft positiv entwickeln können. te und wissen, dass man mit 4 Euro/m² ein
Vor diesem Hintergrund findet nun eine Miet- Haus leicht erhalten und auch eine Wohnung
zinsdebatte statt, die vor allem mit dem Ar- brauchbar machen kann, wenn man richtig
gument „Freiheit“ und dem „sich rechnen“ wirtschaftet und keine besonderes hohen Pro-
geführt wird. Die Freiheit ist aber in diesem fiterwartungen hat. Wenn der Lohn der Men-
Zusammenhang immer nur die Freiheit je- schen abnimmt, der auf deren Arbeitskraft/
ner, die etwas haben, was andere brauchen Leistung basiert, dann erscheint es zumindest
und das Rechnen ist eine Frage, was hat wel- als fair, dass das Haben ein ähnliches Schick-
che Priorität und wozu dient dieser Wert. sal erleidet - es sind die zwei Seiten einer Me-
daille. Vor diesem Hintergrund ist es vielleicht
Der Mietzins ist eine „Rente“ - also eine Art nachvollziehbar, dass die Frage „Was rechnet
von „Zinsen“, die allein durch das Haben an- sich?“ - im Sinne von „Wieviel Gewinn kann
fällt. Natürlich sollten Mieteinnahmen so ich machen?“ - eine zweitrangige geworden ist.
hoch sein, dass man eine Wohnung und das Derzeit rechnet sich so vieles nicht, was wir als
Haus erhalten kann. Und natürlich ist Kritik Menschen aber eigentlich dringend bräuch-
berechtigt, wenn die gesetzgebenden Körper- ten - in Bezug auf unsere Gesundheit, Umwelt,
schaften einen modernen teuren Standard Bildung und soziale Sicherheit. Und interes-
mittels Bauordnung oder Elektrotechnikgesetz santerweise gibt es bereits schon eine Vielzahl
verlangen, ohne darauf Rücksicht zu nehmen, von Menschen, die sich von dieser Frage „Was
wie die Menschen dies bezahlen können. Aber rechnet sich?“ als Motivation für ihren Lebens-
alles, was über die Erhaltung hinausgeht - also sinn gar nicht mehr leiten lassen, weil es uns
der Mehrwert, kurz Gewinn/Profit ist ein An- Menschen und unsere Bedürfnisse auf Zahlen
spruch, den wir uns alle leisten können müssen reduziert. Wenn wir als Mietervertretung uns
- als Gesellschaft, denn er hängt von den wirt- daher dem Thema Mietzins und dessen Höhe
schaftlichen Rahmenbedingungen ab - und stellen, dann ist unsere Leitblanke „Was dient
die sind derzeit sehr schlecht. Wer auf Banken uns und dem friedlichen Zusammenleben?“.
Geld liegen hat, muss derzeit ab einer gewis- Und in diesem Sinne erfahren Sie in unserer
sen Summe sogar Strafzinsen bezahlen. Dh. ersten Ausgabe 2015 einiges zum Thema „Ar-
Menschen, die „nur“ Geld zum Sparen haben, mut“ aber aufgrund der Aktualität auch zur
verlieren ihre bestehende Kaufkraft monatlich. Wohnrechtsreform 2015. Wir hoffen Sie finden
Wir haben derzeit eine Deflation und die Ar- Informatives und Nützliches für Ihren Lebens-
beitslosenrate steigt. Wir sorgen uns daher um alltag und für die wohnpolitische Diskussion.
Wohnen & recht - Von der Praxis für die Praxis Seite 3
der Mieter Armut
Leistbares Wohnen für armutsgefährdete
Menschen - dringend gesucht
Leistbares Wohnen ist seit nunmehr über zwei Jahren ein ständiges Thema in Me-
dien und Politik – und wird es wohl weiterhin bleiben. In der bisherigen Debatte war
allerdings wenig Fokus auf jene Bevölkerungsgruppen gerichtet, für die Wohnen am
häufigsten eine Herausforderung darstellt: Armutsgefährdete Menschen sind immer
öfter mit einer steigenden Überbelastung durch Wohnkosten konfrontiert.
Roswitha Harner/Elisabeth Hammer/Markus Reiter
Wenn die derzeitige Wohnung nicht mehr ge- 2012) Bedarfsorientierten Mindestsicherung
halten werden kann und das Finden einer an- bezogen.
deren adäquaten Wohnung nicht zeitgerecht
gelingt, droht Obdach- oder Wohnungslo- Sowohl die Zusammensetzung der Bedarfs-
sigkeit. Die Wohnungslosenhilfe unterstützt orientierten Mindestsicherung als auch die
dann sozialarbeiterisch und mit betreuten Statistik Austria verwenden 25% als Wert für
Wohnplätzen. Allerdings gilt: Die Effektivität leistbares Wohnen: Wird dieser Anteil am
der professionellen Unterstützungsangebote Haushaltseinkommen überschritten, werden
der Wohnungslosenhilfe ist eng an die Woh- die Wohnkosten von der Statistik Austria als
nungswirtschaft und ihre Möglichkeiten der hoch bezeichnet. Im Rahmen von EU-Silc,
Bereitstellung von leistbarem Wohnraum ge- einer jährlichen Erhebung über die Lebens-
koppelt. bedingungen privater Haushalte in der EU,
werden der Wohnkostenanteil im Haushalts-
Stark steigende Überbelastung einkommen und die Anzahl der Personen
durch Wohnkosten bei armutsgefährdeten mit hohen Wohnkosten regelmäßig erhoben,
Bevölkerungsgruppen wobei sich ein kontinuierlicher Anstieg ab-
bildet. Im Folgenden werden einige Werte für
Mangelnde Leistbarkeit von Wohnen wird armutsgefährdete Haushalte dargestellt:
meist mit dem Überschreiten eines maxima-
len Prozentsatzes am Haushaltseinkommen, Im Jahr 2013 waren österreichweit 72%
der für Wohnkosten verwendet werden sollte, (2009: 59%) der armutsgefährdeten Perso-
dargestellt. Der hierfür festgelegte Prozent- nen mit einem Wohnkostenanteil1 von über
satz stellt einen rein normativen Wert dar, der 25% konfrontiert. (Vgl. Statistik Austria
u.a. von nationalen oder europäischen Statis- 2014b, 2014c) Im europäischen Vergleich
tikagenturen aufgrund politischer Überein- sind in Österreich überdurchschnittlich viele
künfte bei Erhebungen und Auswertungen armutsgefährdete Haushalte von einer hohen
Anwendung findet. Aussagekräftig ist er vor Wohnkostenbelastung betroffen, wobei
allem bei armutsgefährdeten Haushalten, da sich die Lage im 5-Jahres-Vergleich wesent-
hohe Wohnkosten hier zur Folge haben, dass lich verschlechterte. Von Eurostat wird eine
andere Grundbedürfnisse nicht gedeckt wer- Überbelastung durch Wohnkosten ab einem
den können. Anteil über 40% des Haushaltseinkommens
standardmäßig ausgewertet. In der EU waren
Als armutsgefährdet gelten nach einer Euros- davon im Jahr 2013 37,5% (20102: 38,4%) der
tat-Definition jene Personen, die weniger als armutsgefährdeten Personen betroffen, wobei
60% des Medianeinkommens zur Verfügung Österreich mit 39,1% (2009: 30,4%) über dem
haben. Die Armutsgefährdungsschwelle ist europäischen Durchschnitt liegt. Dieser Wert
je nach Haushaltskonstellation unterschied- ist in Österreich in den letzten Jahren sogar
lich hoch; für einen Einpersonenhaushalt stark gestiegen, während er im europäischen
betrug sie 2013 beispielsweise € 1.104 12x
im Jahr. In Österreich hatten 2013 rund 1.2
Millionen Menschen ein Einkommen unter 1 Wohnkostenanteil: Anteil der äquivalisierten Wohnkosten
diesem Wert (vgl. Statistik Austria 2014b), am Äquivalenzeinkommen, Wohnkosten: Nach EU-Skala
äquivalisierte Kosten pro Jahr für alle Rechtsverhältnisse für
wobei hiervon rund 238.000 Personen (und Miete, Betriebskosten, Zinszahlungen für Kredite zur Schaf-
damit um 7,7% mehr Menschen als im Jahr fung von Wohnraum, Heizung, Energie, Instandhaltung
2 Für 2009 sind keine Daten abrufbar.
Seite 4 Wohnen & recht - Von der Praxis für die Praxis
Armut der Mieter
Raum abgenommen hat.3 Bedeutend ist, dass € 318,06 für drei bis vier Personen5. Dieser
nicht nur die Anzahl der armutsgefährdeten Wert ist – für Wien – als politisch festgesetz-
Menschen mit sehr hoher Wohnkostenbelas- ter Maximalwert angemessener Wohnkosten
tung steigt, sondern auch die durchschnittli- für MindestsicherungsbezieherInnen zu wer-
che Höhe dieser Wohnkosten. Diese sind in ten. (vgl. Dimmel/Pratscher 2014)
Österreich von 39% im Jahr 2009 auf 43% im
Jahr 2014 gestiegen. (Vgl. Statistik Austria Verbreitert man den Blick auf die Einkom-
2014b, 2014c) mensentwicklung allgemein, so zeigt der
Rechnungshofbericht 2014, dass vor allem
Zusammenfassend gilt, dass Wohnen für im- ArbeiterInnen und niedrige Einkommens-
mer mehr armutsgefährdete Personen, die gruppen von einem deutlichen Rückgang der
sich am regulären Wohnungsmarkt wohn- inflationsbereinigten Einkommen betroffen
versorgen, eine finanzielle Überbelastung sind. (vgl. Rechnungshof 2014: 16). Ein kon-
darstellt. Während diese Gruppe im euro- tinuierlich steigender Anteil an Wohnkosten,
päischen Raum leicht sinkt, steigt sie in Ös- bezogen auf das verfügbare Haushaltsein-
terreich stark an. Anzumerken ist, dass Per- kommen armutsgefährdeter Menschen, ver-
sonen, die sich nicht (mehr) am regulären wundert damit nicht.
Wohnungsmarkt wohnversorgen können –
daher beispielsweise prekär bei FreundInnen Gleichzeitig sind die Wohnkosten während
oder Bekannten unterkommen oder Angebo- der letzten Jahre kontinuierlich und stark
te der Wohnungslosenhilfe in Anspruch neh- gestiegen. Die durchschnittliche Miete pro
men – nicht Teil der Stichprobe von EU-Silc Quadratmeter (inklusive Betriebskosten)
sind. betrug 2013 in Österreich € 6,67. Privat ver-
mieteter Wohnraum ist dabei besonders teu-
Die Entwicklung von Wohnkosten in er und steigt am stärksten: So ist der durch-
Österreich: Starker Anstieg der schnittliche Quadratmeterpreis zwischen
Mietpreise bei höherem Risiko befristeter 2009 und 2013 insgesamt um 13% gestiegen,
Mietverhältnisse im Segment der privat vermieteten Haushalte
jedoch um 17%. (vgl. Statistik Austria 2014a)
Für die oben dargestellte finanzielle Überbe-
lastung mit Wohnkosten ist einerseits die Ent- Der Anstieg der durchschnittlichen Miet-
wicklung der Einkommen und andererseits preise ergibt sich auch dadurch, dass kürzlich
die Entwicklung der Wohnkosten relevant. abgeschlossene Mietverträge teurer sind: Bei
Mietverträgen, die kürzer als 5 Jahre bestehen,
Die Bedarfsorientierte Mindestsicherung betrug der durchschnittliche Quadratmeter-
stellt – sofern sie in Anspruch genommen preis im Jahr 2013 € 7,61, bei Verträgen die
wird – als subsidiäre Leistung zur Sicherung bereits vor mehr als 30 Jahre abgeschlossen
des Lebensbedarfs eine Untergrenze eines wurden, hingegen € 4,75/qm. Die Tendenz,
regelmäßigen Einkommens dar und wird dass kürzlich abgeschlossene Mietverträge
häufig zusätzlich zu Erwerbsarbeit bezogen teurer sind, zieht sich durch alle Hauptmiet-
(„Working Poor“). Sie wird je Bundesland in Segmente, ist jedoch wieder bei privat ver-
unterschiedlicher Höhe gewährt, liegt jedoch mieteten Wohnungen besonders gravierend.
signifikant unter der Armutsgefährdungs- Mangelnde Leistbarkeit von Wohnraum ist
schwelle. In Wien wurden 2014 beispielsweise daher besonders für jene Personen proble-
maximal € 813,99 aus der Bedarfsorientierten matisch, die ein neues Mietverhältnis be-
Mindestsicherung 12x pro Jahr für einen Ein- gründen; insb. wenn sie die Voraussetzungen
personenhaushalt bzw. € 1.220,98 für ein Paar oder Wartezeit für das gemeinnützige Wohn-
ausbezahlt.4 Von diesem Wert ist ein 25%iger bausegment bzw. den Gemeindewohnbau
Grundbetrag für die Deckung des Wohn- (noch) nicht erfüllen und aus diesem Grund
bedarfes vorgesehen, zu welchem die Bun- ausschließlich auf die private Wohnungswirt-
desländer zusätzliche Leistungen gewähren schaft zurückgreifen können.
sollen, wenn die angemessenen Wohnkosten
durch den Grundbetrag nicht vollständig ge- Einen neuen Mietvertrag abzuschließen be-
deckt werden können. In Wien kann er durch deutet aber tendenziell nicht nur höhere
die Mietbeihilfe aufgestockt werden; auf ma- Wohnkosten und eine höhere Wohnkosten-
ximal € 304,22 für ein bis zwei Personen bzw. belastung, sondern auch, dass es unwahr-
scheinlicher ist, einen unbefristeten Miet-
vertrag abschließen zu können. Die Anzahl
3 http://ec.europa.eu/eurostat/tgm/refreshTableAction.
do?tab=table&plugin=1&pcode=tessi163&language=en von befristeten Mietverträgen stieg im privat
[07.01.2015]
4 https://www.wien.gv.at/gesundheit/leistungen/mindestsi- 5 https://www.wien.gv.at/gesundheit/leistungen/mindestsi-
cherung/mindeststandards.html [22.12.2014] cherung/pensionsbezieherinnen.html [22.12.2014]
Wohnen & recht - Von der Praxis für die Praxis Seite 5
der Mieter Armut
vermieteten Wohnsegment von 50% im Jahr darauf, dass eine Phase von Obdach- bzw.
2004 auf 62% im Jahr 2009 (vgl. Tockner Wohnungslosigkeit durch den fehlenden
2012: 8), wobei befristet vermietete Wohnun- Zugang zu einer eigenständigen Wohnung
gen – trotz des verpflichteten 25% Abschlages zwangsweise verlängert wird. Dies ist für die
– durchschnittlich teurer vermietet werden Praxis der Wohnungslosenhilfe in Wien eine
als unbefristete. (Statistik Austria 2014a) leider alltägliche Herausforderung, welche
die Effektivität des Hilfesystems insgesamt in
Für armutsgefährdete Menschen ist ein Frage stellt.
Wohnungswechsel oder ein Verlust der der-
zeitigen Wohnmöglichkeit daher besonders Das Faktum der Zunahme jener Menschen,
herausfordernd und in der Regel mit einer die von Obdach- und Wohnungslosigkeit
übermäßigen Wohnkostenbelastung verbun- betroffen sind, wird bislang kaum im Kon-
den. In manchen Fällen ist es für diese Men- text von Leistbarem Wohnen diskutiert. Ein
schen nicht möglich, sich rechtzeitig selbst Grund ist die Erklärung von Obdach- oder
angemessen leistbar mit einer Wohnung zu Wohnungslosigkeit durch individuelle Fak-
versorgen. toren wie beispielsweise Suchterkrankungen,
die insb. medial weiterhin hauptsächlich he-
Höhere bzw. längere Betroffenheit von rangezogen werden. Strukturelle Probleme
Obdach- und Wohnungslosigkeit durch – wie insbesondere auch die Entwicklungen
mangelnde Leistbarkeit des Wohnens der Wohnungswirtschaft – werden dagegen
Im europäischen Kontext ist gerade in den nur wenig beachtet.
letzten Jahren ein Anstieg an Obdach- bzw. Ein weiterer Grund mag auch in der mangeln-
Wohnungslosigkeit zu verzeichnen. Lediglich den Datengrundlage liegen: Eine fundierte
in Finnland ist ein Rückgang der Betroffenheit Analyse der Zusammenhänge zwischen er-
feststellbar, wobei das bessere Abschneiden höhten Wohnkosten sowie des vermehrten
Finnlands durch ExpertInnen nicht zuletzt Abschlusses befristeter Mietverträge und ei-
auf eine verbesserte strukturelle Vernetzung ner Zunahme von Obdach- und Wohnungs-
zwischen der Wohnungswirtschaft und der losigkeit, ist derzeit kaum möglich. Vielmehr
Wohnungslosenhilfe zurückgeführt wird. Die ist bereits die Frage, wie viele Menschen bun-
Daten auf europäischer Ebene zeigen zudem, desweit von Obdach- bzw. Wohnungslosig-
dass innerhalb der Gruppe obdach- bzw. keit betroffen sind und ob diese Zahl steigt,
wohnungsloser Menschen zunehmend junge nicht zufriedenstellend zu beantworten. Die
Menschen und Menschen, die zugewandert Kennzahl „registrierte Wohnungslosigkeit“
sind, betroffen sind. (vgl. Busch-Geertsema et wurde 2008 erstmals erhoben und stieg bis
al 2014) zum Jahr 2010 um 8% auf 12.266 Personen,
Europaweit übergreifende Begründungen für wobei fast drei Viertel der erfassten Personen
den Anstieg von Obdach- bzw. Wohnungslo- in Wien lebten. Die ermittelte Anzahl stellt
sigkeit liegen einerseits am Mangel an leistba- allerdings eher eine Untergrenze als eine va-
rem Wohnraum bzw. dem Anstieg von Hür- lide Erhebung von Obdach- bzw. Wohnungs-
den zu bestehendem leistbaren Wohnraum losigkeit dar. (vgl. BMASK 2012: 287, Schoibl
und sind andererseits – länderspezifisch in 2013)
unterschiedlichem Ausmaß – in erhöhter Auch die Frage, welche Faktoren häufig
Arbeitslosigkeit, Kürzung von staatlicher zu Obdach- bzw. Wohnungslosigkeit füh-
sozialer Unterstützung, Auswirkungen der ren, bleibt weitgehend unbeantwortet. (vgl.
Wirtschaftskrise sowie Barrieren zu Gesund- Schoibl 2013) Für Wien lassen sich nach ei-
heits- und Sozialleistungen zu suchen. (vgl. ner Evaluierung der Wiener Wohnungslosen-
Busch-Geertsema et al 2014) hilfe, im Rahmen derer betroffene Menschen
Es ist davon auszugehen, dass die dargestell- befragt wurden, finanzielle Ursachen als
ten Faktoren – steigende individuelle Wohn- häufigsten Grund für den Wohnungsverlust
kostenbelastung, höhere Mietpreise, die Zu- ausmachen. Nur wenige hatten jedoch eine
nahme befristeter Mietverhältnisse sowie die Delogierung hinter sich: Von jenen Personen,
Einkommensentwicklung und die Höhe der die vor dem Erstkontakt mit der Wohnungs-
sozialen Transferleistungen – jedenfalls in losenhilfe in einer eigenen Wohneinheit ge-
mittelbarer Hinsicht auch zu einem Anstieg wohnt hatten, waren nur 36% von einer De-
von Obdach- und Wohnungslosigkeit führen. logierung betroffen. (vgl. Riesenfelder et al
Ein Anstieg ist dabei einerseits darauf zurück- 2012: 26) Demnach erscheint beispielsweise
zuführen, dass breitere Bevölkerungsgruppen eine Auseinandersetzung zum Ausmaß von
davon betroffen sind. Andererseits aber auch prekären Wohnverhältnissen und ihren Zu-
sammenhängen mit der Begründung von
Seite 6 Wohnen & recht - Von der Praxis für die PraxisArmut der Mieter
Wohnungslosigkeit lohnenswert. Institutionalisierung des Hilfesystems – mobi-
le Unterstützung in der eigenen Wohnung der
Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Betroffenen anzubieten. Derzeit wird jedoch
Ausmaß und die Ursachen von Obdach- der überwiegende Großteil der rund 5.000
bzw. Wohnungslosigkeit nur unzureichend Plätze im institutionellen Bereich angeboten.
nachgezeichnet werden können. Das vor- (vgl. MA 24 2012: 187f) Die Wohnungslosen-
handene Datenmaterial und insbesondere hilfe stellt damit eine beträchtliche Anzahl an
die Erfahrungen der Wohnungslosenhilfe Wohnräumen zur Verfügung, welche in der
zeigen jedoch, dass zunehmend breitere Be- Regel auf Basis eines Nutzungsvertrages und
völkerungsgruppen betroffen sind. Gleichzei- gegen die Bezahlung eines Nutzungsentgeltes6
tig ist anzunehmen, dass sich die Phase von für die Dauer der Betreuungsbewilligung be-
Wohnungslosigkeit aufgrund von fehlendem reitgestellt werden. Gängige Wohnstandards
Zugang zu leistbarem Wohnraum verlängert. – wie etwa die Schutzbestimmungen des
Im Folgenden wird dies für die Wiener Woh- MRG, die Wahrung von Privatsphäre und die
nungslosenhilfe näher ausgeführt. Selbstbestimmung in der Lebensgestaltung –
Hilfe für obdach- und wohnungslose werden dabei in der Regel unterschritten.
Menschen: Nur in Verbindung mit Für eine professionelle Tätigkeit der Woh-
leistbarem Wohnraum nachhaltig effektiv nungslosenhilfe generell und für eine De-In-
In Wien zeigt sich, dass kontinuierlich mehr stitutionalisierung des Hilfesystems im Spezi-
Menschen Unterstützungsangebote der Woh- ellen ist der Zugang zu leistbarem Wohnraum
nungslosenhilfe in Anspruch nehmen, wobei eine zentrale Voraussetzung, die derzeit nur
das Angebot während der letzten Jahre konti- sehr unzureichend gewährleistet ist:
nuierlich ausgebaut wurde und derzeit rund 2011 wurden von Menschen, die von der
5.000 Plätze für Menschen – denen ein An- Wohnungslosenhilfe (vor-)betreut wurden,
spruch auf Unterstützung zuerkannt wird – rund 700 Wohnungen bezogen; 580 davon
bietet. (vgl. Riesenfelder et al. 2012: 18f; MA waren Gemeindewohnungen. Der kommu-
24 2012: 194) nale Wohnungsbau stellt damit die derzeit
Wohnungslosenhilfe in Wien bedeutet ne- unbestritten bedeutendste Ressource für den
ben der Akuthilfe mit Notquartieren, Street Übertritt von obdach- und wohnungslosen
Work, Essens- und Kleidungsausgaben auch, Menschen in eigenständiges und rechtlich
gemeinsam mit den Betroffenen einen Weg abgesichertes Wohnen dar. Von den 700 be-
aus der Obdachlosigkeit zu finden. Dafür un- zogenen Wohnungen 2011 waren lediglich
terstützen vor allem SozialarbeiterInnen und 1,5% aus dem Segment des gemeinnützi-
ÄrztInnen bei der sozialen, materiellen und gen Wohnbaus, obwohl diese Wohnungen
gesundheitlichen Stabilisierung. Wie lange grundsätzlich – neben dem Gemeindewoh-
und wie intensiv die Unterstützung gestaltet nungssegment – am ehesten als leistbar für
ist, hängt von den Betroffenen selbst und den obdach- bzw. wohnungslose Menschen zu
jeweiligen Unterstützungsfeldern ab – wie werten wäre. Gemeinnützige Bauvereinigun-
beispielsweise Vertrauensaufbau, Schulden- gen erreichen daher Menschen, die von Ob-
regulierung, psychosoziale Begleitung. dach- bzw. Wohnungslosigkeit betroffen sind,
ebenso wenig wie armutsgefährdete, sozial
Damit diese nachhaltige Unterstützung auffällige bzw. stigmatisierte Personen. (vgl.
gelingt, müssen auch die Wohnangebo- Dimmel 2014: 87)
te der Wohnungslosenhilfe stabilere Le-
bensbedingungen ermöglichen als es Not- Für Personen aus dem Feld der Wohnungs-
quartiere für einige Nächte können. So losenhilfe in Wien wird von einem jährli-
gibt es neben institutionellen Angeboten chen Bedarf von mindestens 1.200 leistbaren
wie Übergangswohnhäusern, die für die Wohnungen ausgegangen. (vgl. Dachverband
Unterstützungsdauer von 6 Monaten bis 3 Wiener Sozialeinrichtungen 2013) Diese sind
Jahren ausgerichtet sind, auch zunehmend notwendig, damit derzeit betroffene Men-
mobile Angebote, die ehemals von schen möglichst rasch wieder eigenständig
Wohnungslosigkeit betroffene Menschen wohnen können. Gleichzeitig gilt es mittels
beim Wiedereinstieg ins Wohnen in den der Erhöhung derartiger Wohnungen einen
eigenen vier Wänden begleiten. 6 Das Nutzungsentgelt beträgt für Angebote des Übergangs-
bzw. Zielgruppenwohnens je nach Einrichtung zwischen €
Die Wiener Wohnungslosenhilfe versucht 187 und € 265 (vgl. http://wohnen.fsw.at/wohnungslos/ue-
ihre Angebote zunehmend an normalen bergangswohneinrichtungen/ [09.09.2014]). In Einrichtungen
Wohn- und Lebensbedingungen zu orientie- des Angebotes Sozial Betreutes Wohnen zwischen € 187 und
€ 414 (vgl. http://wohnen.fsw.at/wohnungslos/dauerwohn-
ren und – gemäß den Zielsetzungen einer De- haeuser/ [09.09.2014]).
Wohnen & recht - Von der Praxis für die Praxis Seite 7der Mieter Armut
weiteren Ausbau der Wohnangebote inner- Mindestsicherung (BMS) – eine Zwischenbilanz. In: Dimmel,
Nikolaus / Schenk, Martin / Stelzer-Orthofer, Christine (Hg.):
halb der Wohnungslosenhilfe tendenziell Handbuch Armut in Österreich. Studienverlag. Innsbruck.
hintanzuhalten und diese vielmehr entspre-
chend der fachlichen Zielorientierung einer MA 24 (Hg.) (2012): Wiener Sozialbericht 2012. Wien.
De-Institutionalisierung weiterzuentwickeln. Rechnungshof (2014): Bericht des Rechnungshofes. Reihe Ein-
kommen. Wien.
Ein verstärkter Fokus auf armutsgefähr-
Riesenfelder, Andreas / Schelepa, Susanne / Wetzel, Petra (2012):
dete sowie obdach- bzw. wohnungslose Evaluierung Wiener Wohnungslosenhilfe. Wien.
Menschen ist notwendig
Schoibl, Heinz (2013): Wohnungsnot und Wohnungslosigkeit.
Wolfgang Amann und Alexis Mundt argu- Update des Datenüberblicks. Helix. Salzburg.
mentieren, dass die Wohnkosten armutsge- Statistik Austria (2014a): Wohnen. Zahlen, Daten und Indikato-
fährdeter Haushalte vom generellen Niveau ren der Wohnstatistik. Wien.
der Wohnkosten in der Region sowie „der Fä- Statistik Austria (2014b) EU-Silc 2013. Einkommen. Armut und
higkeit des wohnungspolitischen Systems, für Lebensbedingungen. Wien.
arme Haushalte besonders günstigen Wohn- Statistik Austria (2014c) EU-Silc 2009 VWD. Einkommen. Ar-
raum bereitzustellen“ (Amann/Mundt 2014: mut und Lebensbedingungen. Wien.
764) abhängen. Die aufgezeigten Entwick-
Tockner, Lukas (2012): Mietensteigerungen in Österreich und
lungen machen deutlich, dass dies derzeit in Wien. Auswertungen aus dem Mikorzensus. AK Wien. Wien.
unzureichend gelingt. So sind in Österreich
Tockner, Lukas (2014): Leistbarer Wohnraum gesucht! In: AK
immer mehr Menschen von hohen oder un- Stadt. Nr. 4/2014: Wien Wächst Wien Wohnt. Wie wird aus
zumutbaren Wohnkosten betroffen, mitt- Häusern eine Stadt. Wien.
lerweile sogar mehr als im europäischen
Volker Busch-Geertsema / Lars Benjaminsen / Maša Filipoviè
Vergleich. Ob dies unmittelbar zu mehr Ob- Hrast / Nicholas Pleace (2014): Extent and Profile of Homeless-
dach- bzw. Wohnungslosigkeit geführt hat, ness in European Member States. A Statistical Update. EOH
ist anzunehmen, aber aufgrund mangelnder Comparative Studies on Homelessness. Brussels.
Datenlage nur schwer nachzuzeichnen. In
der Praxis der (Wiener) Wohnungslosenhilfe Roswitha Harner, BA - neunerhaus, Referentin
zeigt sich allerdings eindeutig, dass kontinu- Grundlagen & Entwicklung
ierlich mehr Menschen betroffen sind und Mag.a DSAin Elisabeth Hammer - neunerhaus,
der Weg zurück zu einer eigenen Wohnung Fachliche Leitung
zunehmend enger wird. Mag. Markus Reiter - neunerhaus, Geschäftsführer
In einer Diskussion zu leistbarem Wohnen Das neunerhaus wurde 1999 mit dem Konzept
ist daher ein verstärkter Fokus auf armutsge- der Hilfe zur Selbsthilfe gegründet und ist eine
fährdete Haushalte zu legen. Für Menschen, junge, moderne Sozialorganisation. Seit seiner
die sich derzeit in einer Phase der Obdach- Gründung versteht sich das neunerhaus als ak-
bzw. Wohnungslosigkeit befinden, sind dar- tiver Player in der öffentlichen Debatte rund
über hinaus unmittelbar spezifische Zugänge um das Thema Wohnungslosigkeit. Das neu-
zu adäquatem Wohnraum zu realisieren, um nerhaus geht einen neuen, innovativen Weg in
ein fachlich angemessenes Arbeiten der Woh- der nachhaltigen sozialen Inklusion von ob-
nungslosenhilfe zu gewährleisten – und Ob- dachlosen Menschen. In drei Wohnhäusern in
dach- bzw. Wohnungslosigkeit nicht unnötig Wien und den Housing-First-Wohnungen leben
zu verlängern. rund 400 Menschen. Rund 3.000 obdachlose
Menschen jährlich werden durch das neuner-
haus in der Arztpraxis, der Zahnarztpraxis und
Literaturverzeichnis:
mit dem Team neunerhausarzt medizinisch
Amann, Wolfgang / Mundt, Alexis (2014): Armutspolitische Di- versorgt – Tendenz steigend. Das neunerhaus
mensionen von Gemeindewohnraum, gemeinnützigem Wohn-
bau und Wohnbauförderung. In: Dimmel, Nikolaus / Schenk,
wird vom Fonds Soziales Wien gefördert und
Martin / Stelzer-Orthofer, Christine (Hg.): Handbuch Armut in hat einen aufrechten Vertrag mit der Wiener
Österreich. Studienverlag. Innsbruck. Gebietskrankenkasse. Einen wichtigen Beitrag
BMASK – Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsu- leisten auch die BewohnerInnen mit der Zahl-
mentenschutz (Hg.) (2012): Sozialbericht 2011-2012. Wien. ung eines Nutzungsentgeltes beziehungsweise
Dachverband Wiener Sozialeinrichtungen (Hg.) (2013): Zen- einer Miete. Für nicht finanzierte Aufwendun-
trale Aspekte aus Sicht der Wiener Wohnungslosenhilfe zum gen und um ambitionierte Vorhaben umsetzen
Thema „leistbares Wohnen“ und „soziale Inklusion am Woh- zu können, ist das neunerhaus auf Spenden an-
nungsmarkt“. Wien.
gewiesen. Seit 2004 ist das neunerhaus ständiger
Dimmel, Nikolaus (2014): Die Rolle des gemeinnützigen Wohn- Träger des Österreichischen Spendengütesiegels.
baus im Kontext der Armutsbekämpfung. In: Amann, Wolfgang
/ Lugger, Klaus (Hg.): Wohnbau in Österreich. Manz. Wien. BIC: RLNWATWW, IBAN: AT25 3200 0000
0592 9922, www.neunerhaus.at
Dimmel, Nikolaus / Pratscher, Kurt (2014): Bedarfsorientierte
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Brennpunkt Heiztherme, Warmwasserboiler
und sonstige Wärmebereitungsgeräte
Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über den mietrechtlichen Teil der
Wohnrechtsnovelle 2015. Im mietrechtlichen Mittelpunkt der Wohnrechtsnovel-
le 2015 standen Änderungen hinsichtlich der Erhaltungspflicht des Vermieters.
Die Neuerungen haben zu einer Erweiterung der Erhaltungspflichten, die dem
Vermieter künftig zwingend auferlegt sind, geführt. Darüber hinaus soll die No-
velle jedoch auch zum Anlass genommen werden, jene mietrechtlich relevanten
Fragen, die die Wartung und Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboilern
oder sonstigen Wärmebereitungsgeräten betreffen, und in der Mietrechtsbera-
tung tagtäglich immer wieder gestellt werden, näher zu beleuchten. Abgerundet
wird der Beitrag mit einer Zusammenfassung des weiteren Reformbedarfs im
Bereich der Erhaltung.
Michaela Schinnagl
1. Erweiterung der vermieterseitigen genstände dieses Hauses die Bestimmungen
Erhaltungspflichten: sachlicher Anwen- des 1. Hauptstücks des MRG mit Ausnahme
dungsbereich der Bestimmungen über die Mietzinsbil-
dung nach § 16 Abs 2 bis 7 und 10 MRG und
a. Vollanwendungsbereich MRG sowie über die Richtwerte nach dem Richtwertge-
Geltungsbereich WGG setz zur Anwendung2 somit auch § 3 Abs 2
Z 2a MRG idF WRN 20153. Der Vermieter
Mit 1.1.2015 ist die Wohnrechtsnovelle 2015 „switcht“ somit vom Teilanwendungsbe-
in Kraft getreten. Seit diesem Zeitpunkt ist reich des MRG in das MRG. Dasselbe gilt
ein Vermieter sowohl im Vollanwendungsbe- auch in jenen Fällen, in denen der Vermieter
reich des MRG (§ 3 Abs 2 Z 2 a MRG) als auch für Mietverhältnisse, auf die noch § 1 Abs 4
im Geltungsbereich des WGG (§ 14a Abs 2 Z Z 2 MRG idF vor der MRN 20014 weiterhin
2a WGG) zu Arbeiten, die für die Erhaltung anzuwenden ist, einen Erhaltungs- oder Ver-
einer mitvermieteten Heiztherme, eines mit- besserungsbeitrag begehrt5.
vermieteten Warmwasserboilers oder eines
sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungs- b. Teilanwendungsbereich des MRG
geräts erforderlich sind, verpflichtet.
Anders als in § 3 Abs 2 Z 2a MRG bzw § 14a
Durch die WRN 2015 wurde somit der taxati- Abs 2 Z 2a WGG wird im Teilanwendungsbe-
ve Katalog der zwingenden vermieterseitigen reich des MRG gefordert, dass es sich bei dem
Erhaltungspflichten ausgedehnt. Die Neure- Mietvertrag um einen Wohnungsmietvertrag
gelungen über diese Erhaltungspflicht gelten handelt6.
sowohl für Hauptmietverträge über Woh-
nungen als auch solche über Geschäftsräum-
lichkeiten. 2 5 Ob 619/89 MietSlg 41.428.
3 Vgl Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches
Hebt ein Vermieter auch nur für einen in § 1 Wohnrecht3 § 45 MRG Rz 30; Hawel in Illedits/Reich-Rohrwig,
Wohnrecht Kurzkommentar2 § 45 MRG Rz 4; 3 Ob 136/95.
Abs 4 Z 1 MRG1 genannten Mietgegenstand 4 § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor MRN 2001: vor dem 1.1.2002
einen Erhaltungs- oder Verbesserungs- abgeschlossener Mietvertrag über eine Wohnung in einem
beitrag ein, gelangen ab dem Zeitpunkt des Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnun-
gen, wobei Wohnräume, die nachträglich durch einen Ausbau
Anhebungsbegehrens für sämtliche Mietge- des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht
zählen.
1 § 1 Abs 4 Z 1 MRG: Mietvertrag über einen Mietgegen- 5 5 Ob 112/05i MietSlg LVII/8 = wobl 2006/54; 7 Ob 70/07f
stand, der in einem Gebäude gelegen ist, das ohne Zuhil- MietSlg 59.225.
fenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 6 Art 4 Regelung über die Erhaltung von Wärmeberei-
1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist. tungsgeräten im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG.
Wohnen & recht - Von der Praxis für die Praxis Seite 9der Mieter Wärmebereitungsgeräte
Bei Ein- und Zweifamilienhäuser ist zu jenem Zeitpunkt, in dem der ökonomische
beachten, dass ein vor dem 1.1.2002 abge- und soziale Druck weggefallen ist12.
schlossener Mietvertrag über eine Wohnung
in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Im Teilanwendungsbereich qualifiziert die
selbständigen Wohnungen - wobei Wohn- herrschende Meinung die in § 1096 ABGB
räume, die nachträglich durch einen Ausbau normierte (dispositive) Erhaltungspflicht des
des Dachbodens neu geschaffen wurden oder Vermieters als eine Gewährleistungspflicht.13
werden, nicht zählen, - in den Teilanwen- In der mietvertraglichen Praxis war es bis-
dungsbereich (§ 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor lang und ist es noch immer üblich, dass die
der MRN 2001) fällt7. Somit gelangt auch für laufende Erhaltung abbedungen und auf den
diese Mietverhältnisse Art 4 der WRN 2015 Bestandnehmer überwälzt wurde bzw wird.
(Regelung über die Erhaltung von Wärmebe- Art 4 der WRN 2015 normiert, dass der Er-
reitungsgeräten im Teilanwendungsbereich haltungsanspruch des Wohnungsmieters als
des § 1 Abs 4 MRG) zur Anwendung. Ausfluss dieser Gewährleistungspflicht im
Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG
Im Gegensatz dazu fällt ein nach Inkrafttre- (generell zwingend) weder vertraglich ausge-
ten der MRN 2001 abgeschlossener Mietver- schlossen noch eingeschränkt werden kann,
trag für einen Mietgegenstand in einem Ge- soweit es sich um die Erhaltung einer mit-
bäude mit nicht mehr als zwei selbständigen vermieteten Heiztherme, eines mitvermiete-
Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ten Warmwasserboilers oder eines sonstigen
in die Vollausnahme (ABGB-Mietrecht)8. mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in
Die Neuerungen der WRN 2015 gelten für der Wohnung handelt. Es wären nach dem
solche Mietverhältnisse nicht. Wortlaut des Gesetzes somit im Teilanwen-
dungsbereich des § 1 Abs 4 MRG auch nach-
Nicht anwendbar sind die mietrechtlichen trägliche Abreden sowie ein Verzicht nach
Neuerungen der Novelle auf „Vollausnah- Kenntnis des Mangels unzulässig. Art 4 der
men“ (ABGB-Bereich § 1 Abs 2 MRG), Miet- WRN 2015 verdrängt somit im Verbraucher-
verhältnisse über Geschäftsräumlichkeiten geschäft die Regelung des § 9 KSchG, welche
im Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs eine Einschränkung oder einen Ausschluss
4 MRG), Mietverhältnisse für Mietgegenstän- der Gewährleistungsrechte zulässt, wenn der
de in einem Wirtschaftspark (§ 1 Abs 5 MRG) Verbraucher in Kenntnis des Mangels ist14.
und für Untermietverträge.
3. Voraussetzungen für die Erhaltungs-
2. Relativ zwingender Charakter der pflicht
Erhaltungspflichten
a. Mitvermietung von Heiztherme,
Die Bestimmungen des § 3 Abs 2 Z 2a MRG Warmwasserboiler oder sonstigem
und § 14a Abs 2 Z 2a MRG sind zugunsten Wärmebereitungsgerät
des Mieters relativ zwingend9. Ein Mieter
kann auf sein ihm gesetzlich in § 3 MRG bzw Die Heiztherme, der Warmwasserboiler oder
§ 14a WGG zugesichertes Recht, die Erhal- das sonstige Wärmebereitungsgerät müssen
tung einer Heiztherme, eines Warmwasser- mitvermietet sein. Mitvermietet bedeutet,
boilers oder eines Wärmebereitungsgeräts dass der Vermieter ein solches Gerät dem
vom Vermieter zu verlangen, im Vorhinein Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses zur
nicht wirksam verzichten10. Ein solcher Vor- Verfügung gestellt hat. Von keinerlei Bedeu-
ausverzicht verstößt gegen zwingendes Recht. tung für den Erhaltungsanspruch des Mieters
Zulässig ist aber ein „nachträglicher“ Ver- ist, ob dieses Gerät bei der Einstufung in die
zicht des Mieters auf die Geltendmachung
des ihm zustehenden Rechts11 – und zwar ab 12 4 Ob 591/89 MietSlg 41.192; 7 Ob 598/95 MietSlg 48.217;
6 Ob 174/99b MietSlg 51.132.
7 Illedits-Lohr in Illedits/Reich-Rohrwig2 § 1 MRG Rz 53 ff. 13 Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB V § 1096 ABGB Rz 26
8 Illedits-Lohr in Illedits/Reich-Rohrwig2 § 1 MRG Rz 42. und 27 sowie FN 89 und 90 mit einer detaillierten Zusammen-
9 3 Ob 79/99k MietSlg 51.243; LGZ Wien MietSlg 53.264; 5 stellung der divergierenden Lehrmeinungen zur Frage, ob es
Ob 172/03k MietSlg 55.255. sich bei der Erhaltungspflicht um eine Gewährleistungs- oder
10 6 Ob 174/99b MietSlg 51.132; 3 Ob 79/99k MietSlg 51.243; Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt.
5 Ob 172/03k. 14 § 9 KSchG lässt eine Einschränkung oder einen Ausschluss
11 Vgl 4 Ob 591/89 MietSlg 41.192; 7 Ob 598/95 MietSlg der Gewährleistungsrechte des Verbrauchers zu, wenn dieser in
48.217; 10 Ob 1527/95 MietSlg 49.224. Kenntnis des Mangels ist.
Seite 10 Wohnen & recht - Von der Praxis für die PraxisWärmebereitungsgeräte der Mieter
Ausstattungskategorie berücksichtigt werden ebenfalls erfüllt ist.
kann15 oder ob es im Rahmen der Mietzins-
bildung „miteingepreist“ wurde oder nicht. Auch wenn der Mieter auf eigene Kosten vor
Inkrafttreten der WRN 2015 ein bei Miet-
Der vertragsgemäße Zustand eines Mietob- vertragsabschluss vorhandenes, während der
jekts richtet sich in der Regel nach dem Zu- Mietdauer schadhaft gewordenes Heiz- oder
stand des Mietobjekts im Zeitpunkt des Miet- sonstiges Wärmebereitungsgerät durch ein
vertragsabschlusses sowie danach, was die neues Gerät ersetzt hat - dies vielleicht so-
Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. gar unter Anhebung des Qualitätsstandards
Entscheidend ist aber letztendlich immer der - kann sich der Vermieter nicht der Erhal-
vom Vermieter herzustellende und auch tat- tungspflicht entziehen. Auch hinsichtlich ei-
sächlich geschaffene Zustand der Wohnung16. nes solchen zwischenzeitlich vom Mieter aus-
getauschten Geräts obliegt dem Vermieter die
Das Tatbestandsmerkmal „mitvermietet“ ist Erhaltung19.
jedenfalls in folgenden Fällen erfüllt:
Bei einem Eintritt in einen bestehenden
Die Heiztherme, der Warmwas- Mietvertrag nach § 46 Abs 2 MRG kommt es
serboiler oder das sonstige Wärmeberei- auf den Ausstattungszustandes der Wohnung
tungsgerät sind schon bei Anmietung/bei im Zeitpunkt des Eintritts bzw des Wegfalls
Mietvertragsabschluss und Übergabe des der Privilegierung oder Privilegierten an und
Mietgegenstandes vorhanden („Urausstat- zwar unabhängig davon, ob das Heiz- oder
tung“). Wärmebereitungsgerät vom Vermieter oder
vom Vormieter in die Wohnung eingebaut
Der Vermieter baut das Heizgerät worden ist und ob der Vermieter von seinem
entsprechend einer mietvertraglichen Verein- Anhebungsrecht Gebrauch macht oder nicht.
barung nach Mietvertragsabschluss vereinba- Dies insbesondere auch deshalb, da sich der
rungsgemäß innerhalb einer angemessenen Hauptmietzins des Eintretenden auch unter
Frist nach Mietvertragsabschluss ein. Zugrundelegung des Ausstattungszustandes
zum Zeitpunkt des Eintritts berechnet20 und
Aufgrund einer einvernehmlichen der Anhebungsanspruch schon durch den
Vereinbarung übernimmt der Mieter selbst Eintritt in den Mietvertrag entsteht21.
den Einbau des Heizgerätes und bekommt
vom Vermieter im Gegenzug für diese b. Wärmebereitungsgerät
Investition den Wert der Arbeiten – auch im
Wege einer Mietzinsreduktion – ersetzt17. Bei einer Heiztherme oder einem Warmwas-
serboiler handelt es sich um Geräte, aber auch
Der Vermieter erklärt sich im Lau- um Bezeichnungen, die im täglichen Sprach-
fe des Mietverhältnisses bereit, ein solches gebrauch üblich und von jedermann verwen-
Heizgerät zu installieren. Ab dem Zeitpunkt det werden. Demgegenüber wurde durch die
des Einbaus ist das Gerät mitvermietet. WRN 2015 ein neuer mietrechtlicher Begriff,
jener des Wärmebereitungsgeräts, geschaffen.
Exemplarisch verweist Böhm18 auf eine An- Eine Legaldefinition des Begriffs eines „Wär-
zahl weiterer Beispiele, wann seines Erach- mebereitungsgerät“ existiert nicht.
tens das Tatbestandsmerkmal „mitvermietet“
Ein Wärmebereitungsgerät ist ein Gerät,
15 AA Prader, Manz Wohnrecht, Wohnrechtsnovelle 2015 -
dass durch mechanische, physikalische oder
Inkrafttreten mit 1.1.2015, http://wohnrecht.manz.at, der den sonstige Art und Weise Wärme bereitstellt,
Begriff „mitvermietet“ einschränkend lediglich auf katego- also Wärme erzeugt. Zweck des Wärmeberei-
riebestimmende Merkmale auslegt.
16 4 Ob 591/89 MietSlg 41.192; 7 Ob 598/95 MietSlg 48.217;
tungsgeräts soll die Erwärmung des Mietob-
6 Ob 174/99b MietSlg 51.132; Schinnagl in Illedits/Reich- jekts (der Raumluft) oder des Wassers sein.22
Rohrwig² § 15a MRG Rz 2; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Aus diesem Grunde sind laut den Erläute-
Wohnrecht I²² §15a MRG Rz 5.
17 5 Ob 183/08k MietSlg 60.264; 5 Ob 7/10f MietSlg 62.273; 19 Vgl Böhm, immolex 2015, 10 (12).
Schinnagl in Illedits/Reich-Rohrwig² § 15a MRG Rz 2; Würth/ 20 Vgl 5 Ob 98/08k MietSlg 60.263.
Zingher/Kovanyi I²² §15a MRG Rz 5; 5 Ob 92/02v MietSlg 21 5 Ob 124z MietSlg 54.425.
54.279. 22 Vgl Böhm, immolex 2015, 10 (11); Kothbauer, WRN 2015:
18 Vgl Böhm, “Wärmebereitungsgerät“ – das juristische Un- Neue Erhaltungspflicht für Heizthermen und Boiler, immolex
wort des Jahres 2014!, immolex 2015, 10. 2014, 367 (368); Stabentheiner, wobl 2015, 2 (6)
Wohnen & recht - Von der Praxis für die Praxis Seite 11der Mieter Wärmebereitungsgeräte
rungen zur Regierungsvorlage diese Geräte tungspflicht nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG kann
für die Bewohnbarkeit oder sonstige Benütz- der Vermieter jedoch auch nach § 3 Abs 2 Z
barkeit des Mietobjekts meist von unverzicht- 2 MRG zu Erhaltungsarbeiten eine Heizther-
barer Bedeutung23. me, einen Warmwasserboiler oder ein sons-
tiges Wärmebereitungsgerät betreffend, ver-
Beispiele für Wärmebereitungsgeräte sind: pflichtet sein. Gemäß § 3 Abs 2 Z 2 MRG bzw
Nachtspeicheröfen, Gaskonvektoren, (elekt- § 14a Abs 2 Z 2 MRG umfasst die Erhaltungs-
rischer) Heizstrahler im Badezimmer, Gas- pflicht des Vermieters nämlich auch Arbei-
therme, Heizboiler, Brennwerttherme, mit ten, die zur Behebung von ernsten Schäden
Erdwärme betriebenes Heizsystem, Heiz- des Hauses notwendig sind. Ernste Schäden
kessel, Ölofen, Elektroheizung, elektrischer des Hauses sind solche, die den bedungenen
Radiator, mit Holz, Briketts, Holzpellets, Gebrauch des Mietgegenstandes hindern. Ein
sonstigen Feststoffen oder mit Flüssigkeiten ernster Schaden liegt vor, wenn für den Fall
wie Bioethanol oder (Propan)Gas beheizbare des Weiterbetriebes der Etagenheizung eines
Kamine und (Kachel)Öfen, Außenwandkon- Mietgegenstandes ohne Schadensbehebung
vektor, Elektrokonvektor, Warmwasserboiler, durch das aus dem durchrosteten Radiator
Durchlauferhitzer sowie Klimageräte, die so- austretende Wasser eine Durchfeuchtung des
wohl zum Kühlen als auch Heizen von Räu- Fußbodens und der Tramdecke und eine Bau-
men geeignet sind. substanzschädigung (Durchmorschung einer
Holzdecke, Verputz- oder Feuchtigkeitsschä-
Exkurs Heizkörper: den an den Wänden, etc) droht27. In diesem
Falle besteht jedenfalls auch ein ernster Scha-
Obwohl ein Heizkörper einer Zentralhei- den des Hauses28.
zung keine selbständige Fähigkeit hat „Wär-
me zu erzeugen“, dient er doch der Erwär- Handelt es sich bei der Heizanlage jedoch
mung des Mietgegenstandes, da erst durch um einen Teil einer zentralen Wärmeversor-
ihn – und nicht durch die Heiztherme - die gungsanlage, dh um einen Teil einer Gemein-
Wärme abgegeben wird. Ein Heizkörper schaftsanlage, dann fallen alle erforderlichen
sorgt dafür, dass die Wärme im Mietobjekt Reparaturen und Erneuerungen gemäß § 3
ankommt. Funktioniert er nicht, wird keine Abs 2 Z 3 MRG in die Erhaltungspflicht des
Wärme abgegeben. Da eine Etagenheizung Vermieters, ohne dass sich die Frage nach ei-
nur mit einer funktionierenden Heiztherme nem ernsten Schaden überhaupt stellt29. Eine
und ebenso funktionierenden Heizkörpern Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG ist dann
ihre Funktion für ein Bestandobjekt erfüllen gegeben, wenn die Anlage schon aufgrund
kann, ist auch ein Heizkörper einer Heizan- ihrer Art der gemeinsamen Benutzung der
lage als Wärmebereitungsgerät anzusehen24. Bewohner, nicht notwendigerweise aller Be-
Kothbauer25 und Stabentheiner26 stimmen wohner, zu dienen geeignet ist30. Unter die in
darüber überein, dass die Erhaltungspflicht § 3 Abs 2 Z 3 MRG bezeichneten, der gemein-
des Vermieters künftig alle Bestandteile einer samen Benützung der Bewohner dienenden
Heizungs- und Warmwasserversorgungsan- Anlagen zur zentralen Wärmeversorgung
lage (zB Heizradiatoren oder Thermostat als fallen weder in die Sondernutzung einzel-
Steuerungselement) erfasst. ner Mieter stehende Anlagen, von deren Be-
nützung andere Mieter ausgeschlossen sind,
Neben der nunmehr neu eingefügten Erhal- noch Anlagen, deren Gebrauch auf Grund
von Sondervereinbarungen nur bestimmten
23 Vgl ErläutRV 6: „Einerseits ist die Reparatur bzw der Mietern zusteht31.
Austausch solcher Geräte im Fall eines Defekts zumeist sehr
kostspielig. Und andererseits handelt es sich dabei um Einrich-
tungen, die für die Bewohnbarkeit oder sonstige Benützbarkeit
des Mietobjekts zumeist von unverzichtbarer Bedeutung sind.
Jedenfalls in den Wintermonaten kann eine Wohnung und in
der Regel auch eine Geschäftsräumlichkeit ohne Heizung nicht 27 Vgl 5 Ob 8/92 MietSlg 44.683.
widmungsgemäß gebraucht werden. Ähnliches gilt im Fall ein- 28 Vgl 5 Ob 8/92 MietSlg 44.683; 8 Ob 153/06t MietSlg
er Wohnung für die Warmwasserbereitung: zeitgemäßes Woh- 58.218.
nen setzt die Verfügbarkeit von Warmwasser voraus.“ 29 Vgl 5 Ob 8/92, Würth, wobl 1993/41.
24 Vgl Böhm, immolex 2015, 10; Stabentheiner, wobl 2015, 30 LGZ Wien 40 R 203/13v; RS0070297; Garai, Die Gemein-
2 ( 6). schaftsanlage Aus Anlass der Entscheidung OGH 14.5.2008, 5
25 Kothbauer, immolex 2014, 367 (368). Ob 287/07b, wobl 2009, 6.
26 Stabentheiner, wobl 2015, 2 (7). 31 5 Ob 38/85 MietSlg 37.251.
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c. Muss sich das Wärmebereitungsgerät im nicht der Vermieter den Mangel der Mietsa-
Inneren des Mietgegenstandes befinden? che selbst behoben hat33. Obwohl der OGH34
gerade diese Situation als unbefriedigend er-
Den Erläuterungen zu Artikel 1 Z 1 (§ 3 Abs achtet hat, bleibt diese unzufriedene Rechts-
2 MRG) ist zu entnehmen, dass die neue Z lage auch nach der WRN 2015 weiterhin be-
2a nicht nur solche Wärmebereitungsgeräte, stehen.
die sich im Inneren der einzelnen Mietobjek-
te befinden, erfasst, sondern vielmehr auch 4. Duldungspflichten des Mieters
jene, die zwar nicht innerhalb des Mietob-
jekts angebracht sind, aber ausnahmslos der Korrespondierend zur inhaltlichen Ausdeh-
Wärmeversorgung eines konkreten Mietob- nung des Erhaltungspflichtenkatalogs wur-
jekts dienen. den auch die Duldungspflichten des Mieters
erweitert, zumal der Vermieter auch in die
d. Erhaltung sonstiger mitvermieteter Lage versetzt werden muss, seiner Erhal-
Gegenstände tungspflicht nachkommen zu können. Ein
Hauptmieter hat das Betreten des Mietgegen-
Durch die Wohnrechtsnovelle 2015 kam standes durch den Vermieter oder die von
es nur zu einer punktuellen Verbesserung diesem beauftragten Personen und die vorü-
zu Gunsten der Mieter. Neben den erwei- bergehende Benützung und die Veränderung
terten zwingenden Erhaltungspflichten des seines Mietgegenstandes gemäß § 8 Abs 2 Z 1
Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG zu dulden, wenn und soweit ein solcher
MRG und den Wartungs- und Instandhal- Eingriff in das Mietrecht zur Erhaltung einer
tungspflichten des Mieters zur Schadensab- mitvermieteten Heiztherme, eines mitver-
wehr besteht weiterhin ein „Regelungsva- mieteten Warmwasserboilers oder eines sons-
kuum“, also ein Graubereich, in dem weder tigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts
der Vermieter erhaltungs- noch der Mieter in seinem Mietgegenstand notwendig oder
instandhaltungspflichtig ist. In diesen Grau- zweckmäßig ist.
bereich fällt zwar zukünftig nicht mehr die
Erhaltung von Heizthermen, Warmwasser- 5. Wartungs- und Instandhaltungspflichten
boilern oder sonstigen Wärmebereitungs- des Mieters
geräten, jedoch die Erhaltung sonstiger mit-
vermieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte § 8 Abs 1 Satz 2 MRG normiert eine War-
oder Ausstattungen (zB Kücheneinrichtung, tungs- und Instandhaltungspflicht des Mie-
Herd, Kühlschrank, mitvermietetes ters. Gemäß § 8 Abs 1 Satz 2 MRG hat der
Mobiliar wie Kleiderschränke, Klima- oder Hauptmieter den Mietgegenstand und die
Entlüftungsanlagen). für den Mietgegenstand bestimmten Ein-
richtungen so zu warten und, soweit es sich
Zwischen den §§ 3 und 8 MRG wird also auch nicht um die Behebung von ernsten Schäden
weiterhin eine als „Grauzone“ bezeichnete des Hauses oder um Arbeiten zur Erhaltung
Regelungslücke bestehen32. einer mitvermieteten Heiztherme, eines mit-
vermieteten Warmwasserboilers oder eines
Verweigert der Vermieter allerdings die sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungs-
Durchführung von Erhaltungsarbeiten an geräts oder um die Beseitigung einer vom
mitvermieteten Einrichtungen wie einer mit- Mietgegenstand ausgehenden Gesundheitsge-
vermieteten Kücheneinrichtung kann sich für fährdung handelt, so instand zu halten, dass
den Mieter ein Mietzinsminderungsanspruch dem Vermieter und den anderen Mietern des
ergeben. Nach ständiger Rechtsprechung des Hauses kein Nachteil erwächst.
Obersten Gerichtshofes endet der Mietzins-
minderungsanspruch des Mieters jedoch je- Aus § 8 Abs 1 MRG kann keine generelle
denfalls dann, wenn der Mietgegenstand wie- Verpflichtung des Mieters abgeleitet werden,
der vertragskonform benützt werden kann jegliche Wartung oder Instandhaltung vorzu-
und zwar auch dann, wenn der Mieter und
33 Vgl 2 Ob 165/13y MietSlg 65.184; Beer/Vospernik in
32 Beer/Vospernik in Illedits/Reich-Rohrwig² § 8 MRG Rz Illedits/Reich-Rohrwig2 § 8 MRG Rz 3; Hausmann/Riss in Haus-
2f; Hausmann/Riss in Hausmann/Vonkilch3 § 3 MRG Rz 6ff; mann/Vonkilch3 § 3 MRG Rz 6j.
Vonkilch in Hausmann/Vonkilch³ § 8 MRG Rz 14. 34 Vgl 2 Ob 165/13y MietSlg 65.184.
Wohnen & recht - Von der Praxis für die Praxis Seite 13der Mieter Wärmebereitungsgeräte
nehmen. Die im MRG normierte Wartungs- teren der Vermeidung oder Verzögerung der
und Instandhaltungspflicht gem § 8 Abs 1 Abnutzung der betreffenden Geräte oder An-
Satz 2 MRG ist zweifach beschränkt: einer- lagen dienen. Darüber hinaus gehört auch die
seits durch die zwingende Erhaltungspflicht Entfernung von Staub und Lurch zur sorgsa-
des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG. Ande- men Pflege und Wartung eines Mietgegen-
rerseits legt das Gesetz eine Wartungs- und standes45.
Instandhaltungspflicht des Mieters nur inso-
weit fest, als dem Vermieter oder einem an- Sämtliche Maßnahmen, die über die reine
deren Mieter kein Schaden erwachsen darf35. Wartung eines Warmwasserboilers, einer
Der Mieter muss daher nur gefahrenabweh- Heiztherme oder eines sonstigen Wärme-
rende Sicherungen vornehmen36. Die War- bereitungsgeräts hinausgehen, insbesondere
tungs- und Instandhaltungspflicht trifft somit auch noch so kleine Reparaturarbeiten, fallen
den Mieter nur insoweit, als ein Unterlassen nunmehr in die Erhaltungspflicht des Ver-
für den Vermieter oder einen anderen Mieter mieters. Werden aus Anlass einer Wartung ei-
nachteilig ist. nes Heiz- oder Wärmbereitungsgeräts Repa-
raturarbeiten erforderlich, so handelt es sich
Die Wartung beinhaltet beispielsweise dabei um Erhaltungsarbeiten, mögen diese
auch noch so klein sein46. Auch Kleinrepa-
die Pflege37,
raturen fallen somit in die Erhaltungspflicht
das Service, die Einstellung und die des Vermieters. Es bleibt mE somit rechtlich
Kontrolle38, gesehen kein Raum für eine Instandhaltungs-
pflicht des Mieters diese Geräte betreffend.
das Schmieren sämtlicher
beweglicher Teile39, a. Wartungsnachweis des Mieters während
des laufenden Mietverhältnisses?
die funktionserhaltende Reinigung40,
die Behebung von Verkalkungen, Ist eine Reparatur an der Heiztherme, dem
Warmwasserboiler oder dem sonstigen Wär-
die Behebung von Undichtheiten mebereitungsgerät notwendig, dann fällt die-
oder den Austausch von Dichtungen, wenn se Maßnahme in die Erhaltungspflicht des
diese porös oder schadhaft geworden sind41, Vermieters. Kommt der Vermieter seiner
gesetzlichen Verpflichtung nicht nach, kann
die Einstellung des Gerätes42 sowie der Mieter einen Antrag zur Durchführung
dieser Arbeiten stellen. Fragen der Verur-
insbesondere die Kontrolle der Funk- sachung oder eines allfälligen Verschuldens
tionstüchtigkeit in regelmäßigen Abstän-
den43. sind im mietrechtlichen Außerstreitverfah-
ren gemäß § 6 MRG bzw § 14a WGG nicht zu
Nach ständiger Rechtsprechung sind unter prüfen47. Auch ein Wartungsnachweis kann
der Wartung somit all jene regelmäßigen nicht eingefordert werden.
Maßnahmen zu verstehen, die die Auf- Nur ausnahmsweise darf in einem Verfahren
rechterhaltung eines funktionsfähigen Zu- gemäß § 6 MRG der Einwand des Rechts-
standes und der Betriebsbereitschaft sowie missbrauchs zugelassen werden, und zwar
der Sicherheit der Anlage oder des Geräts dann, wenn der Vermieter den Nachweis er-
gewährleisten44. Die Wartung soll des Wei- bringt, dass der Mieter den Schaden in einer
gegen die guten Sitten verstoßenden Weise
35 LGZ Wien 41 R 5/85 MietSlg 37.259.
absichtlich selbst herbeigeführt hat48. Allfäl-
36 LGZ Wien 40 R 175/05i MietSlg 57.272.
37 LGZ Wien 41 R 115/06z MietSlg LVIII/30. liges Verschulden des Mieters – wie etwa ein
38 LGZ Wien 41 R 94/88 MietSlg 40.397; LGZ Wien 41 R grob nachlässiges Nutzerverhalten des Mie-
115/06z MietSlg LVIII/30 LGZ Wien 39 R 201/12s MietSlg ters, das nachweislich zum Schaden geführt
65.353. hat oder unzulässige Veränderungen oder
39 5 Ob 34/87 MietSlg 38.400; LGZ Wien 39 R 168/01x Mi-
etSlg 53.362. Umbauten des Wärmebereitungsgeräts durch
40 LGZ Wien 39 R 168/01x MietSlg 53.362; LGZ Wien 41 R den Mieter - kann nur zu Schadenersatzan-
115/06z MietSlg LVIII/30. sprüchen oder zum Verlust der Mietzinsmin-
41 LGZ Wien 39 R 166/11t; MietSlg 58.444.
42 LGZ Wien 41 R 115/06z MietSlg LVIII/30. 45 6 Ob 42/02y MietSlg 54.133.
43 LGZ Wien 41 R 115/06z MietSlg LVIII/30. 46 5 Ob 34, 35/87 MietSlg 39.238; LGZ Wien 41 R 94/88 Mi-
44 Vgl Lenk, Haus- und Wohnungselektrik im Lichte der etSlg 40.397; LGZ Wien 39 R 201/12s MietSlg 65.353.
WRN 2006 und der 2. Klauselentscheidung (Teil II) Vollan- 47 LGZ Wien MietSlg 52.493; 5 Ob 45/03h MietSlg 55.400.
wendungsbereich des MRG, immolex 2007, 301. 48 5 Ob 2060/96v MietSlg XLVIII/24.
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