Wiener Wohnungsmarkt Update - H1|2018
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Wiener Wohnungsmarkt Update – H1|2018
Die Lage auf dem Wiener Wohnungsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem Vorjahr aus Sicht der Wohnungskäufer und -mieter wenig verändert. Der anhaltend starken Nachfrage steht ein zunehmendes Angebot gegenüber, was wiederum eine moderate Steigerung der Kaufpreise und Mieten bewirkt. Die Entwickler kämpfen hingegen mit teils drastisch gestiegenen Baukosten, die oft zu einer empfindlichen Verschlechterung der Ertragslage führen. Angebotsentwicklung Im ersten Halbjahr wurden ca. 4.600 Wohnungen und damit rund 4,1 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres fertiggestellt. Obwohl die großen Neubauprojekte naturgemäß zum größten Teil in Randlagen und den neu- en Siedlungsgebieten nördlich der Donau entstehen, entfällt dennoch ein wesentlicher Teil der Wohnungsproduktion auf die zentraler gelegenen Teile der Stadt, in denen zahlreiche kleine Projekte in Baulücken sowie Dachboden ausbauten insgesamt doch eine beachtliche Dimension erreichen. Zu den wichtigsten Projekten, die im Berichtszeitraum fertiggestellt wurden, gehören das „MySky“ (Strauss&Partner, 10. Bezirk, 128 Wohnungen), das „Laendyard“ (JPI & CA Immo, 3. Bezirk, 500 Wohnungen), die „Steinterrassen“ (Consulting Company, 14. Bezirk, 78 Wohnungen) und das „5in22“ (BAI, 22. Bezirk, 265 Wohnungen). Zu den am meisten beachteten Baustarts zählten das „TrIIIple“ (Soravia & ARE, 3. Bezirk, 500 Wohnungen), das „SeeSee Living“ und „SeeSee Home“ (BUWOG, 22. Bezirk, 181 Wohnungen) und „Das Ensemble“ (ARE & Premium, 3. Bezirk, 800 Wohnungen). Auffällig war das starke Interesse institutioneller – auch ausländischer - Anleger an langfristigen Investitionen in großvolumige Wohnungsneubauprojekte. Prominente heimische Player wie die BUWOG übernehmen ihre selbst ent- wickelten Objekte verstärkt in den Eigenbestand und große internationale Investoren engagieren sich so stark wie nie zuvor auf dem österreichischen Markt. Allen voran sind hier deutsche Fonds zu nennen. So wurden im zweiten Quartal beispielsweise 390 Wohnungen des Projekts „Das Ensemble“ an der Erdberger Lände von der Kölner Art- Invest Real Estate erworben. Dies war das bislang größte Direktinvestment eines ausländischen Käufers in ein österreichisches Wohnbauprojekt. Aufgrund der sinkenden Renditen und des Zufluss an ausländischem Kapital werden verstärkt Wohnungseigentums projekte in Mietprojekte umgewandelt und im gesamten, teilweise als Forward-Deal, verkauft. Dies führt zu einer Reduktion im Angebot an Eigentumswohnungen und zu einem Trend in Richtung Miete. Die teilweise dramatisch gestiegenen Baupreise haben sich auf das Wohnungsangebot noch nicht allzu stark ausge- wirkt, da die aktuellen Projekte bereits vor der Preisrallye in Angriff genommen wurden. Mittlerweile ist die Situation aber schon so schwierig, dass Projekte verschoben werden müssen, weil die ursprünglichen Kalkulationen nicht zu halten sind. Nachfrageentwicklung Das anhaltende Bevölkerungswachstum sorgt nach wie vor für eine solide und steigende Nachfrage nach Wohnun- gen in Wien. Zum Stichtag 1.1.2018 betrug das Bevölkerungswachstum im Jahresvergleich rund 22.000 Personen , was bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen einen Bedarf von zusätzlich 10.000 Wohnungen auslöst. Die gute Konjunktur (BIP-Wachstum 2018 laut WIFO-Prognose 3,2 Prozent, 2019 2,2 Prozent ) und die damit einhergehende Verbesserung der Haushaltseinkommen verstärken diesen Trend. Dennoch ist die Angebotslücke dank der stark gestiegenen Wohnungsproduktion kleiner geworden. Daher ist gegen- wärtig kein wesentlich über der Inflationsrate liegender Preisauftrieb festzustellen. Aus diesem Grund wiederum sind die Möglichkeiten von Wohnungsanbietern, gestiegene Kosten (Baupreise, Grundkosten) an die Käufer oder Mieter weiterzugeben, sehr beschränkt. Diese Versuche enden oft mit längeren Leerstandszeiten, bevor das Pricing auf ein marktadäquates Niveau zurückgefahren wird. 2
Das aktuell schwierigste Marktsegment ist der Luxusbereich. Zwar gibt es weiterhin zufriedenstellende Nachfrage nach
sehr exklusiven Objekten, doch reicht das nicht, um das deutlich ausgeweitete Angebot auszugleichen. Das wirkt sich
weniger bei den absoluten Spitzenprodukten aus, für die weiterhin bis zu 35.000 EUR/m² erzielt werden, sondern
vielmehr bei Wohnungen, die sich oft nur in Nuancen von den absoluten Topobjekten unterscheiden, und bei denen
Käufer wegen des großen Angebots heute eine äußerst gute Verhandlungsposition haben.
Preisentwicklung
Die deutliche Ausweitung des Angebots an qualitativ einwandfreien Wohnungen hat zu einer weitgehenden Beruhi-
gung an der Preisfront geführt. Im Jahresvergleich sind die Preise für Eigentumswohnungen im quantitativ wichtigsten
Teilmarkt, dem mittleren Preisbereich, um rund 2,4 Prozent gestiegen, die Mieten legten im selben Zeitraum um rund
1,8 Prozent zu. Dabei kam es wienweit zu recht ähnlichen Preisentwicklungen.
Preisniveau* Eigentumswohnungen in den Wiener Bezirken
6.000
14.900
5.200
5.050
4.975
4.500
4.900
4.725
4.575
4.550
4.375
4.350
4.375
3.975
3.550
3.000
3.400
3.400
3.300
3.250
3.225
3.175
3.150
3.150
3.125
2.650
1.500
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30
10 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12
* Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug Quelle: EHL Market Research | H1 2018
Spürbare Abweichungen gab es nur dort, wo sich die Lagequalität objektiv veränderte, vor allem im Nahbereich der
U1-Verlängerung. Schwächer als der Gesamtmarkt entwickelte sich das Luxussegment, insbesondere betrifft dies
Wohnungen, die nicht zu 100 Prozent den hohen Ansprüchen in diesem Teilbereich entsprechen und bereits längere
Zeit auf Käufer warten.
.
Mietniveau* in den Wiener Bezirken
12
12,20
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
11,80
11,70
k.A.
11,50
11,10
10,90
10,60
10,40
10,40
10,40
10,20
10,10
10,10
9
10,40
10,10
9,90
9,20
6
3
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30
10 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12
* Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug Quelle: EHL Market Research | H1 2018
3Kostenentwicklung
In einem insgesamt recht ruhigen Markt war die Kostenseite die einzige fast spektakuläre Entwicklung. Die Baupreise
sind im Jahresvergleich dramatisch gestiegen und liegen je nach Gewerke und Projektgröße um 10 bis 20 Prozent
über dem Preisniveau im ersten Halbjahr 2017. Kleinere Projektentwickler haben aktuell sogar Probleme, überhaupt
Angebote zu erhalten.
Dafür ist zum einen die starke Baukonjunktur in Österreich verantwortlich, die für eine praktisch 100prozentige
Auslastung der heimischen Bauunternehmen sorgt; zum anderen sind wegen des Wirtschaftsaufschwungs in den
Nachbarländern, insbesondere Ungarn und Tschechien, auch weniger internationale Anbieter in Österreich aktiv. Die
Baulandpreise haben hingegen zuletzt nur mehr moderat zugelegt. Das ist dem bereits sehr hohen Niveau geschul-
det – Grundkosten von weniger als 1.000 EUR/m² sind praktisch nirgends mehr zu finden – aber auch den hohen
Baukosten, die verbunden mit den nur mehr mäßig steigenden Wohnungspreisen eben keine höheren Kaufpreise für
Bauland zulassen.
Ausblick
Bei der Wohnungsnachfrage wird es kurz- und langfristig wenig Veränderung geben. Der Trend bei den wichtigsten
Parametern, wie Bevölkerungswachstum, Entwicklung der Haushaltsgrößen und der Haushaltseinkommen, ist stabil,
daher wird der Bedarf an zusätzlichen Wohnungen auch in den kommenden Jahren im Bereich von ca. 15.000 Einhei-
ten liegen. Die Flächenproduktion wird wegen der zahlreichen bereits in Bau oder knapp vor Baubeginn befindlichen
Großprojekte hingegen in den kommenden drei Jahren weiter steigen. Das wird auch durch einen zu erwartenden
Rückgang bei kleineren Projekten wegen der hohen Baupreise und auch wegen der Verschärfung der Schutzbestim-
mungen gegen den Abbruch von Altobjekten nicht ausgeglichen werden. Da bei den Baupreisen zumindest aktuell
nichts auf eine Entspannung der Situation hindeutet, können diese auf längere Sicht durchaus zu einem Faktor wer-
den, der zu einer Verknappung des Gesamtangebots führt.
Derzeit noch nicht abschätzbar ist, wie sich die Änderungen, die die Regierung im Bereich des MRG, des WGG und
des WEG angekündigt hat, auswirken werden. Planmäßig sollten die Wohnrechtsreformen im Herbst 2018 gestartet
werden. Es ist anzunehmen, dass dabei der Altbestand, also die im Vollanwendungsbereich des MRG liegenden
Objekte, im Fokus stehen wird. Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass sich Reformen vor allem auf diesen
Teilmarkt und weniger stark auf den Neubaumarkt auswirken werden.
Die größten Wohnprojekte Wiens
PROJEKT ADRESSE BAUTRÄGER WOHNUNGEN FERTIGSTELLUNG
Marina Tower Handelskai, 1020 Wien IES 640 offen
Erdberger Lände 36-38 Erdberger Lände, 1030 Wien ARE | Premium 800 2019
Laendyard Erdberger Lände, 1030 Wien CA Immo 500 Frühjahr 2018
Parkapartments am Belvedere Arsenalstraße, 1030 Wien Signa 334 Ende 2018
TrIIIple Schnirchgasse, 1030 Wien ARE | Soravia 500 2020
MySky Laaer-Berg-Straße, 1100 Wien Strauss & Partner 128 2017
Southgate Sagedergasse, 1120 Wien BUWOG 242 Herbst 2017
Körner-Kaserne Spallartgasse, 1140 Wien Consulting Company ca. 1.000 ab 2020
Park Living Penzinger Straße, 1140 Wien BUWOG ca. 450 ab 2020
Danube Flats Wagramer Straße, 1220 Wien Soravia 500 2019
See See Seestadt Aspern, 1220 Wien BUWOG 285 Frühjahr 2019
Rivus Breitenfurter Straße, 1230 Wien BUWOG ca. 500 ab Ende 2017
Quelle: EHL Market Research | H1 2018
4EHL Case Studies H1 | 2018
TrIIIple
EHL wurde mit der Vermarktung von 241 Wohnungen im Turm 1 des
© ZOOM VP
Projekts TrIIIple auf dem ehemaligen Zollamtsgelände im dritten
Wiener Gemeindebezirk beauftragt. ARE Development und Soravia
Group errichten am Donaukanal drei über 100 Meter hohe Wohn
türme. Die Fertigstellung soll Ende 2020 erfolgen. Die Einheiten in
diesem außergewöhnlichen Projekt sind zwischen 33 und 165 m2
groß, haben ein bis fünf Zimmer und verfügen großteils über Frei-
flächen.
Palais Schottenring Vienna
Im luxuriösen Palais Schottenring Vienna entsteht derzeit Wiens
© FindMyHome
wohl stilvollstes Immobilienprojekt mit 36 Luxuswohnungen und
vier Penthouses. EHL ist mit der Vermarktung der Wohnungen, die
höchsten internationalen Ansprüchen entsprechen, betraut.
Hoch 33
EHL wurde mit der Vermietung der 341 Mietwohnungen im
© HNP arcitects ZT GmbH
Hoch 33 im Stadtviertel Monte Laa beauftragt. Das Projekt profi-
tiert von der Nähe zu Erholungsgebieten wie dem Laaer Wald, der
Löwygrube und dem Böhmischen Prater. Durch die U1-Station Altes
Landgut ist das Objekt optimal an den öffentlichen Verkehr ange-
bunden.
MySky
EHL vermarktet exklusiv die 128 freifinanzierten Wohnungen des
© MySky
Wohnprojekts „MySky“ im Herzen von Monte Laa in Favoriten.
Das Wohnhochhaus zeichnet sich durch seine gute Anbindung und
Lage, den modernen Baustil und die lichtdurchfluteten Wohnungen
mit herrlichem Weitblick aus. Eine Vielzahl an gemeinschaftlich
nutzbaren Räumen, wie z.B. Partyraum, Fitnessbereich und
Gemeinschaftsterrasse, sollen das Zusammenleben fördern.
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