Wir leben Office - Büromarktbericht Wien |Frühjahr 2021 - EHL Immobilien
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Vorwort Die Corona-Pandemie hat die Arbeitswelt in Der Wiener Büromarkt beweist auch in Zeiten den vergangenen zwölf Monaten maßgeblich von Corona seine außerordentliche Stabilität. Im beeinflusst und geprägt. Viele Entwicklungen, die Vergleich zu anderen europäischen Metropolen hat sich bereits vorher abzeichneten, wurden durch er seit Ausbruch der Pandemie nur geringfügige die Corona-Krise immens beschleunigt und haben Einbußen verzeichnet und bietet ein sehr sich weitgehend manifestiert. gesundes und solides Marktumfeld. Die Bürowelt hat innerhalb kürzester Zeit einen In Zeiten wie diesen gilt es mehr denn je, Digitalisierungs- und Innovationsschub erfahren. nachhaltig richtige Investitionsentscheidungen Die Ansprüche an Büroimmobilien von Mieter- und zu treffen. Unsere EHL-Bürospezialisten verfügen Investorenseite haben sich deutlich verändert, ein über das entsprechende Know-how und beraten Entwicklungsprozess dessen Umsetzung gerade in Sie sehr gerne bei der Entwicklung Ihrer vollem Gange ist. individuellen Immobilienstrategie. Mag. Michael Ehlmaier FRICS Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführer EHL Immobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH DI Alexandra Bauer MRICS Thomas Schanda, MA Mag. Franz Pöltl FRICS Market Research | Bereichsleiterin Büroimmobilien | Bereichsleiter Geschäftsführender Gesellschafter EHL Gewerbeimmobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH EHL Investment Consulting GmbH 2
Überblick Büromarkt Wien Executive Summary Neuvermietungen weiterhin auf stabilem Niveau Refurbishments gewinnen weiter an Bedeutung Nach einer in Anbetracht des schwierigen Wirt- Bei rund 45 % der Neuflächenproduktion im schaftsumfelds erfreulichen Vermietungsleistung heurigen Jahr (ca. 82.000 m2) handelt es sich um im Vorjahr (ca. 210.000 m2), verzeichnen wir auch hochwertig sanierte Bestandsobjekte. Aufgrund im ersten Quartal 2021 eine sehr gute Nachfrage der eingeschränkten Flächenreserven wird dieser (ca. 47.000 m²) nach hochwertigen Büroflächen. Trend den Markt auch in Zukunft prägen. Leerstandsrate erreicht neuerliches Rekordtief Investment Die verhaltene Neuflächenproduktion der letz- Das Interesse an langfristig vermieteten Büroob- ten Jahre führt zu einer kontinuierlich sinkenden jekten in Toplagen ist unverändert stark. Bedingt Leerstandsrate. Diese liegt aktuell bei 4,5 % und durch Reisebeschränkungen dominieren deutsche damit auf einem, im internationalen Vergleich, sehr und österreichische Investoren. niedrigen Niveau. Nachfrage* | Angebot 2021 Mieten I Erstbezug**** (in EUR/m2 pro Monat) Neuflächenproduktion 82.000 m2 Beste Lage 18,0 - 25,5 Vermietungsleistung* 180.000 m2 Gute Lage 13,5 - 18,0 Durchschnittliche Lage 10,0 - 13,5 Marktindikatoren Spitzenmieten 25,5 Neuflächenproduktion leicht sinkend Vermietungsleistung stabil Wirtschaftsdaten Österreich 2021* Leerstand leicht sinkend Österreich 5,8 % Arbeitslosenquote Spitzenrendite stabil EU (27) 7,5 % (Eurostat) Eurozone (19) 8,3 % Mietpreisniveau Nom. BIP EUR Mrd. 396,22 Durchschnittsmieten stabil Wirtschaftswachstum 6,1 % Spitzenmieten stabil Inflationsrate 1,5 % Staatshaushaltsdefizit -4,3 % Bürobestand Gesamtmarkt** VRF*** * Prognose Bürofläche in m2 11.436.350 5.888.179 ** Alle Kennzahlen beziehen sich, wenn nicht anders angeführt, auf den Gesamtbestand (Alt- und Neubauten). Leerstandsrate 4,5 % 3,9 % *** laut Vienna Research Forum, www.viennaresearchforum.at **** EHL Mietpreisspiegel von 100 errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 Büromarkt Wien 2017 - 2021 300.000 m2 8% 270.000 260.000 220.000 225.000 m2 210.000 7% 185.000 180.000* 150.000 150.000 m2 6% 125.000 82.000 75.000 m2 5% 45.000 Leerstandsrate 0 4% 2017 2018 2019 2020 2021 Neuflächenproduktion in m2 Vermietungsleistung in m2 *Prognose, Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 3
© k18.at © Christian Stemper Corona-Pandemie setzt neue Impulse am Wiener Büromarkt Die weltweite Corona-Pandemie hat einen In ihrer Funktion als Drehscheibe für Teamarbeit tiefgreifenden Wandel der Arbeitswelt in Gang und als gebaute Unternehmenskultur ermöglichen gesetzt. Insbesondere größere, bonitätsstarke sie Mitarbeitern hybrides und flexibles Arbeiten in Unternehmen setzen sich derzeit intensiv mit der einem attraktiven Arbeitsumfeld. Sie orientieren Neugestaltung ihrer Bürosituationen auseinander, sich bei der Gestaltung der Allgemeinflächen um nachhaltig für künftige Herausforderungen (z.B. Lobby, Empfangsbereiche) an Hotel- und gerüstet zu sein. Loungekonzepten und bieten zusätzlich spezielle Serviceleistungen (z.B. Coworking-Space, Hybride und flexible Arbeitsformen Portierlobby, Meeting-Points). auf dem Vormarsch Aufgrund dieser Mehrwertfaktoren sehen Im letzten Jahr hat sich ein massiver sich derzeit einige Unternehmen nach neuen Digitalisierungsschub vollzogen und das Büroflächen um und sondieren den Wiener hybride Arbeiten weitgehend etabliert. Flexible Büromarkt. Ob sich diese Gesuche letztendlich Arbeitsmodelle ermöglichen eine Kombination auch in konkreten Mietvertragsabschlüssen aus mobilem Arbeiten und bürobasiertem umsetzen werden, wird sich im Lauf des Jahres Arbeiten. Nun gilt es für Unternehmen und auch zeigen. Projektentwickler, diese neuen Anforderungen in einer entsprechend gestalteten und organisierten Bürowelten mit Wohnzimmer- Bürowelt umzusetzen. Das physische Büro wird charakter und Hotelambiente in Zukunft viel stärker als bisher zu einem Ort der Kommunikation und der Zusammenarbeit Projektentwickler und Vermieter reagieren auf werden und soll mit modernen Bürokonzepten diese Entwicklungen noch deutlicher als bisher die Identifikation der Mitarbeiter mit dem mit entsprechend gestalteten Konzepten. Als Unternehmen stärken. namhaftes Beispiel kann das myhive- Konzept der Immofinanz genannt werden, das sich durch Büro der Zukunft als Ort seine besondere Flexibilität und seinen stilvollen der Kollaboration und der Hotelcharakter auszeichnet. Unternehmensphilosophie Die Büros der Zukunft unterscheiden sich deutlich von den bisherigen klassischen Konzepten. 4
Mietpreise und Leerstandsraten Mietpreisentwicklung 2011 - 2021 € 30/m2 € 25/m2 € 20/m2 € 15/m2 € 10/m2 € 5/m2 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Spitzenmieten Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 Mietniveau in den Wiener Büroregionen € 30/m2 € 25/m2 € 20/m2 € 15/m2 € 10/m2 Innenstadt Hauptbahnhof Vienna DC Lassallestr. Region Süd Region Ost Seestadt Region Region FlughafenWien Umgebung Quartier Umgebung Messe Wienerberg Erdberg Aspern Nord West Umgebung Belvedere Prater Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 Spitzenmieten (in EUR/m² pro Monat) Leerstandsraten (in %) 111,8 London (West End) 11,3 Bukarest 75,0 Paris (CBD) 10,1 Mailand 50,0 Mailand 9,9 Warschau 47,0 Frankfurt 9,0 Madrid 40,0 Berlin 8,0 Budapest 39,5 München 7,8 Frankfurt 38,3 Amsterdam 7,0 Prag 36,3 Madrid 5,8 London (West End) 25,5 Wien 5,7 Amsterdam 25,0 Budapest 4,5 Wien 23,0 Warschau 3,6 Paris (CBD) 23,0 Prag 3,0 München 19,0 Bukarest 2,4 Berlin Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2021 5
1. Innenstadt | Umgebung Wiener Wichtige Objekte © Atelier Heiss 1010, Operngasse 6* Büroregionen 1010, Goldenes Quartier Office 1010, Haus am Schottentor 1010, Hohenstaufengasse 9* Der Wiener Büromarkt ist in mehrere Clusterregionen 1010, Schreyvogelgasse 2* gegliedert, auf die sich die Neubauleistung konzentriert. 1040, Ensemble Schwarzenbergplatz Die Karte gibt einen Überblick über die wichtigsten 1090, Francis Vienna* Mietpreise € 15,0–25,5 1090, Doppio Due* Büroachsen sowie die Indikatoren für Angebots-, Mietentwicklung Nachfrage- und Mietpreisentwicklung. Nachfrage Angebot 2. Region Nord Wichtige Objekte © Henning Kreft 1190, Skyline 1190, Square 1 1200, Rivergate U4 1200, Millennium Tower 1200, Optimum 1210, Peak Vienna 1210, Twenty One* U5 Mietpreise € 11,0–18,5 U3 Mietentwicklung Nachfrage Angebot U2 U5 U4 A1 3. Region West Wichtige Objekte © ENBA eins GmbH & Co KG. 1060, Gumpendorfer Gürtel 2b U2 1120, Forum Schönbrunn 1120, Arcade Meidling 1120, U4-Center 1120, VIO Plaza* A23 1130, Kai West 1130, Hietzinger Kai 131 U6 Mietpreise € 10,0–14,5 1140, Workstation Wien West S1 Mietentwicklung Nachfrage A21 Angebot A2 4. Region Süd | Wienerberg 5. Vienna DC | Umgebung Wichtige Objekte Wichtige Objekte © brick © k18 / SIGNA / ARE 1100, myhive am Wienerberg 1220, Ares Tower 1100, The Brick 1220, DC Tower 1120, Euro Plaza 1220, Andromeda Tower 1120, Inno Plaza 1220, Tech Gate Vienna 1230, Silo Plus 1220, IZD Tower 1230, Silo Next* 1220, Saturn Tower 2345, Campus 21 1220, Vienna Twentytwo* Mietpreise € 11,5–18,0 Mietpreise € 12,5–22,0 Mietentwicklung Mietentwicklung Nachfrage Nachfrage Angebot Angebot *Projekt 6
6. Lassallestraße | Messe | Prater Wichtige Objekte © JAMJAM 1020, Austria Campus 1020, Quartier Lassalle* 1020, Galaxy 21 1020, E-Zone 1020, Weitblick, Viertel Zwei* 1020, Vienna Works Mietpreise € 12,0–18,0 Mietentwicklung Nachfrage Angebot A22 U1 7. Region Ost | Erdberg Wichtige Objekte © Myphotoagancy U6 S2 1030, Austro Tower 1030, Solaris 1030, ORBI Tower 1030, Tricore 1030, MQM U2 1030, T-Center 1030, ViE Mietpreise € 11,5–19,5 1110, OCG Office Campus Mietentwicklung Gasometer Nachfrage Angebot 8. Hauptbahnhof | Quartier Belvedere Wichtige Objekte © k18.at U3 1100, QBC 1100, The Icon Vienna 1100, Laxenburger Straße 36 1100, 1100 Columbus U1 A4 1100, Tower Canettistraße 5 1110, LMNT Offices* 10. Mietpreise € 15,0–22,0 1 Mietentwicklung Nachfrage Angebot 10. Flughafen Wien | Umgebung 9. Seestadt Aspern Wichtige Objekte Wichtige Objekte © Flughafen Wien AG © CETUS BAUDEVELOPMENT U KITO AT 1300, Office Park 1 1220, Hoho Wien 1300, Office Park 2 1220, Campus West 1300, Office Park 3 1220, Technologiezentrum 1300, Office Park 4 Seestadt 2320, Concorde Business Park 1220, SeeHub 1220, Mischa Mietpreise € 9,5–22,0 Mietpreise € 11,5–18,0 Mietentwicklung Mietentwicklung Nachfrage Nachfrage Angebot Angebot *Projekt 7
Fertigstellungen | Vermietungen Hochwertige Refurbishments prägen das Flächenangebot Auch 2021 bleibt die Neuflächenproduktion mit clustern weiter steigen. Auch Untermietflächen ca. 82.000 m2 sehr verhalten. Ein beträchtlicher werden in Wien verstärkt zum Thema. Durch die Anteil von 45 % wird durch hochwertige Revitali- nachhaltige Implementierung von Remote- und sierungsprojekte geschaffen. Die Bedeutung von Homeoffice erzielen manche Unternehmen modernisierten Bestandsobjekten wird in den deutliche Flächeneinsparungen. Die freiwerden- kommenden Jahren aufgrund der eingeschränkten den Flächen werden zum Teil wieder dem Markt Flächenreserven in den etablierten Business- zugeführt. Fertigstellungen 2021 Vermietungsleistung nach Regionen* Objekt Größe Adresse 7% Austro Tower 28.000 m2 3, Schnirchgasse 17 11 % Tower Canettistraße 5 17.000 m2 10, Canettistraße 5 Haus am Schottentor * 14.500 m2 1, Schottengasse 6-8 Das Lebendige Haus * 9.000 m2 1, Postgasse 8-10 50 % Doppio Due * 6.000 m2 9, Peregringasse 2-4 Tribüne Viertel Zwei * 5.200 m2 2, Stella-Klein-Löw-Weg 8 32 % Operngasse 6 * 2.000 m2 1, Operngasse 6 * Generalsanierung Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 Hauptbahnhof | Quartier Belvedere Region Süd | Wienerberg Region Ost | Erdberg Sonstiges Vermietungen 2021 (ausgewählte Beispiele) Vermietungsleistung nach Branchen* •4% 4%• Mieter Größe Adresse Allgemeine Unfallversicherungsanstalt AUVA 9.100 m² 10, myhive am Wienerberg 5% Arbeitsmarktservice 5.500 m² 10, Favoritenstraße 73 7% Infoscore Austria GmbH 2.300 m² 10, QBC 1+2 Weidinger & Partner Wirtschaftstrainings- und 7% Organisationsentwicklungsgesellschaft mbH 2.200 m² 3, Franzosengraben 1 55 % 8% Industrieunternehmen 2.000 m² 10, QBC 2 Die Berater 2.000 m² 12, Wolfganggasse 58-60 9% Australische Botschaft 1.200 m² 10, The Icon Vienna Ready2order GmbH 1.100 m² 3, Hintere Zollamtsstraße 17 Öffentlicher Sektor Unzer Austria GmbH 1.000 m² 10, 1100 Columbus Shops&Offices IT | High-Tech Serviced Office | Co-Working Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 Pharma und Gesundheit Bildungs- und Schulungseinrichtung Sonstiges Handel und Dienstleistung Banken- und Versicherungssektor * Vermietungen ab 1.000 m2 berücksichtigt Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 8
Investmentmarkt Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich (in %) 7,0 5,7 4,6 4,5 London (West End) 3,5 3,5 3,2 3,1 3,0 Amsterdam Paris (CBD) 2,75 2,7 Warschau 2,55 2,55 Budapest München Frankfurt Bukarest Mailand Madrid Berlin Wien Prag Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2021 Investmentmarkt Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt Die Entwicklung der Spitzenrendite stellt allerdings und insbesondere das Segment Büroimmobilien nur einen Teil des Gesamtbilds dar. Während die haben auch im Jahr 2020 ihre Attraktivität und Preise für die besonders attraktiven Top Büro- Krisenresistenz unter Beweis gestellt. Obwohl das objekte, die langfristig an Unternehmen mit bester Jahr sowohl für private, als auch für institutionel- Bonität vermietet sind, weiter gestiegen sind, hat le Investoren eine große Herausforderung war, sich der Abstand zu den Durchschnittsrenditen wurden in Summe Immobilien im Wert von rund erhöht. Risiken werden derzeit mit teils hohen EUR 3,5 Mrd. gehandelt. Im Vergleich zu den Jahren Preisabschlägen „bestraft“, u.a. auch weil 2017 bis 2019 bedeutet das zwar einen Rückgang, Finanzierungen für Objekte außerhalb des Top- allerdings kann für 2020 eine durchaus positive segments schwieriger und teurer geworden sind. Bilanz gezogen werden. Die Coronasituation ist für die wenigsten Investoren ein Grund gewesen, ihr Corona-bedingt ist im Jahr 2020 das Engagement Immobilien-Engagement zurückzufahren, allerdings von Investoren aus geographisch weiter entfernten kommt es in durchaus beachtlichem Ausmaß zu Märkten deutlich zurückgegangen. Auf nicht- Verzögerungen von Transaktionen. Reisewarnun- europäische Käufer entfiel nur mehr ein Anteil gen und „Lockdowns“ führten dazu, dass einige von zwei Prozent. Im Gegenzug konnten deutsche Transaktionen, die bereits finalisiert sein sollten, Investoren ihre dominante Stellung mit einem noch nicht abgeschlossen werden konnten und auf das Rekordniveau von 51 % gestiegenen sich daher in das erste Halbjahr 2021 verschoben Marktanteil weiter festigen. Auf heimische haben. Investoren entfielen ca. 42 %, auf Schweizer Investoren 5 %. Angebot im Spitzensegment bleibt Die aktivsten Investoren sind derzeit im insti- beschränkt, niedrige Zinsen beflügeln tutionellen Segment, vorrangig aus den Bereichen Nachfrage Spezial- und Publikumsfonds sowie Pensionskassen zu finden. Auf diese entfiel im Jahr 2020 ein Anteil Das aktuelle Interesse der Investoren konzentriert von rund 60 % des gesamten Transaktionsvolumens. sich insbesondere im institutionellen Bereich Family Offices und Privatinvestoren sowie auch primär auf das Segment der Top-Büroobjekte. Projektentwickler agierten aufgrund der aktuellen Diese sind sehr rar und die Spitzenrenditen im Situation tendenziell eher zurückhaltender wodurch Jahresvergleich aufgrund der hohen Nachfrage auf diese nur noch ein Anteil von ca. 17 % bzw. ca. nochmals auf ein Rekordtief von 3 % gesunken. 11 % entfiel. 9
© JAMJAM © EHL Marktaktivität Ausgewählte Investmenttransaktionen Q1 2021 Objekt Nutzungsart Größe in m2 Verkäufer Käufer Europlaza Büro 28.500 DWS ARE Austrian Real Estate Nordbahnstraße 50 Büro 15.500 REInvest Family Office Ikano Office Park Büro 11.600 Family Office Family Office Canon Gebäude Büro 5.500 LHI Octapharma Bahnhofplatz 1 Büro 4.750 Apleona Invest Österreichischer Spezialfonds Logistik Center Simmering Logistik/Industrie 47.000 WLS Garbe Industrial DHL Verteilerzentrum Logistik | Industrie 12.250 Karimpol AEW Europe Amazon Verteilzentrum Logistik/Industrie 9.000 Exeter Property Group Allianz Danube Flats Bauteil 2 Wohnen 10.000 Soravia & S+B Gruppe Auris Immo Solutions Wohnneubauprojekt Das Herzog Wohnen 7.243 Haring STC Grünstück 22 Wohnen 5.391 BUWOG BVK Felmayerpark Schwechat Wohnen 5.000 Grossmann Immobilien ARE Austrian Real Estate Seniorenzentrum Tillmitsch Seniorenzentrum 84 Zimmer IMMAC GmbH Auris Immo Solutions K2 Kittsee Einzelhandel 9.614 Privatinvestor LLB FMZ Klagenfurt Einzelhandel 7.014 Union Investment Privatinvestor Quelle: EHL Market Research | Q2 2021 10
EHL Referenzen Referenzprojekte Investment Austro Tower IKANO © EHL © ZOOMVP EHL beriet den DEKA OFFICE PARK Immobilien beim Kauf EHL vermittelte das südlich des Austro Tower mit von Wien gelegene und 32.000 m² Nutzfläche aus zwei Baukörpern durch einen von ihr bestehende Büroobjekt gemanagten Spezialfonds. an einen österreichischen Privatinvestor. Gesamtfläche 32.000 m2 Gesamtfläche 11.600 m2 Auftraggeber DEKA Auftraggeber Privatinvestor Nordbahnstraße 50 Quartier Lassalle – © EHL © JAMJAM EHL vermittelte das rund Quartier 2 15.500 m² umfassende, EHL vermittelte das vollvermietete Büroobjekt vollvermietete Büroobjekt Nordbahnstraße 50 im in der Lassallestraße 5 mit Rahmen eines Off Market über 53.000 m² vermietbarer Deals an ein österreichi- Fläche im 2. Halbjahr des sches Family Office. vergangen Jahres an einen Gesamtfläche 15.500 m2 Gesamtfläche 53.000 m2 deutschen Spezialfonds. Auftraggeber REInvest Auftraggeber Family Office Vermietungsmandate Tower Canettistraße Ensemble Schwarzenberg © PicMyPlace © k18.at EHL wurde auf co-exklusiver EHL ist exklusiv mit der Basis mit der Vermietung Verwertung des stilvollen von topausgestatten Palais am Schwarzenbergplatz Erstbezugsflächen inmitten mandatiert. In dem des florierenden Business- außergewöhnlich HotSpots rund um den repräsentativen Stilaltbau Hauptbahnhof beauftragt. stehen Büros ab 800 m² zur Adresse 10., Canettistraße 5 Adresse 4., Schwarzenbergpl. 14 Anmietung zur Verfügung. Nutzfläche 8.000 m² Nutzfläche 8.000 m² Quartier Lassalle myhive am Wienerberg © JAMJAM © Holzbauer & Partner Architekten EHL ist mit der Vermarktung EHL wurde auf co-exklusiver von 83.000 m2 Büroflächen Basis mit der Vermietung der in dem hochwertig sanierten verbliebenen Leerstandsflä- Bürogebäude beauftragt chen im Twin Tower sowie und konnte ein Jahr vor mit der Vermarktung des Fertigstellung einen Ver- markanten Neubauprojektes mietungsgrad von knapp 80 % WBS 3-5 (Fertigstellung 2023) Adresse 2., Lassallestraße 1+5 Adresse 10., Wienerbergstr. 3-5+11 erzielen. beauftragt. Nutzfläche 83.000 m² Nutzfläche 20.000 m² 11
Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung. Cover: © k18 / SIGNA / ARE Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung. Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet: Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. Kompetent. Engagiert. Leidenschaftlich. In allen Dienstleistungsbereichen. Vermietung Büroimmobilien Verkauf Einzelhandelsobjekte Verwaltung Logistikimmobilien Bewertung Wohnimmobilien Investment Vorsorgewohnungen Facility Management Anlageobjekte Baumanagement Zinshäuser Market Research Betriebsliegenschaften Asset Management Grundstücke Center Management Hotelimmobilien EHL Gewerbeimmobilien GmbH Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien | T +43-1-512 76 90 | office@ehl.at | www.ehl.at Wir leben Immobilien.
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