Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2020 - EHL Immobilien
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Wir leben
Retail
Geschäftsflächenbericht
Österreich|2020
Wir leben
Immobilien.
Vorwort
Die Ausnahmesituation durch Covid-19 hat dem In dieser herausfordernden Zeit sind Erfahrung, detail-
stationären Einzelhandel nicht nur ein außerge- lierte Marktkenntnisse und vertrauensvolle Kontakte
wöhnlich herausforderndes Jahr 2020 beschert, zu internationalen Labels und Trendsettern wichtiger
sondern auch den Strukturwandel in Richtung als je zuvor. Auf dieser Basis analysieren das erfah-
Onlinehandel beschleunigt. rene EHL-Retail-Team sowie die Spezialisten unseres
globalen Netzwerkpartners BNP Paribas Real Estate
Das hat auch die Lage auf dem Markt für Einzelhan- kontinuierlich aktuelle Markttrends sowie die sich da-
delsimmobilien entscheidend geprägt: Ein Groß- raus ergebenden Chancen und Herausforderungen und
teil der Handels- und Gastronomieunternehmen erarbeiten so optimierte Lösungen für unsere Kunden.
erarbeitet neue Konzepte und Standortstrategien,
gleichzeitig entwickeln Vermieter neue Nutzungs- Schwierige Zeiten und Umbrüche eröffnen immer
konzepte. Nicht zuletzt sind die Miethöhen in Bewe- auch neue Chancen, die Sie nutzen sollten. Wir laden
gung geraten, und beide Seiten sind gefordert, ein Sie herzlich zu einem Gespräch mit unseren Exper-
für das geänderte Umfeld adäquates Preisniveau ten darüber ein, wie EHL Sie effizient und kompetent
zu finden. begleiten und unterstützen kann.
Mag. Michael Ehlmaier FRICS Mag. Stefan Wernhart MRICS
Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführer
EHL Immobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH
Mag. Mario Schwaiger DI Alexandra Bauer MRICS
Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter Market Research | Bereichsleiterin
EHL Gewerbeimmobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH
Überblick Einzelhandel Wien
Executive Summary
Empfindliche Einnahmenausfälle bei höhere Frequenzen verzeichnet werden, und die An-
den wichtigsten Mietergruppen fragen nach Flächen nehmen zu. Auch die Neubau-
gasse, deren Umgestaltung mittlerweile abgeschlos-
Die wichtigsten Mietergruppen für Einzelhandels- sen wurde, wird nachhaltig davon profitieren.
flächen, also klassische Retailer, Gastronomie und
zahlreiche Dienstleister verzeichnen empfindliche Landeshauptstädte mit relativ stabiler
Umsatzrückgänge durch vorübergehende Betriebs- Flächennachfrage
schließungen, Abstandsregeln und Konsumzu-
rückhaltung der Konsumenten. Dem muss oft mit Der Einzelhandel in Graz, Salzburg, Innsbruck und
temporärem Erlass und danach eventuell Reduktion Linz entwickelt sich etwas besser als in der Bun-
von Mieten Rechnung getragen werden. deshauptstadt Wien. Dennoch gibt es jetzt auch in
Bestlagen vereinzelt Leerstände, die Chancen auf
Konzentration auf Top-Lagen Top-Standorte bieten, die es ohne Krise vielleicht
setzt sich weiter fort noch jahrelang nicht gegeben hätte.
Retailer fokussieren sich immer stärker auf Immobilien mit Nahversorgungs-
die frequenzstärksten Einkaufsstraßen und die charakter im Fokus der Investoren
modernen, großen Einkaufszentren. Diese seit
langem zu beobachtende Entwicklung wird durch Gut etablierte Fachmarktzentren mit Nahver-
die schwierige Situation des Gesamtmarkts ten- sorgungscharakter sind die derzeit gefragteste
denziell weiter verstärkt. Investmentklasse innerhalb des Retailsegments.
Um für Investoren attraktiv zu sein, müssen exzel-
Große Einzelhandelsbranchen lente Verkehrsanbindung, ein guter und abwechs-
entwickeln sich sehr unterschiedlich lungsreicher Mietermix, insbesondere mit einem
Ankermieter aus dem Lebensmittelbereich, sowie
Die Krise trifft die Einzelhandelsbranchen auf sehr ein kaufkraftstarkes Einzugsgebiet gegeben sein.
unterschiedliche Weise. Bei Mode, Schuhen und
Elektro / Elektronik werden die Filialnetze ausge-
dünnt, der Lebensmittelhandel expandiert hinge- Wichtige Marktkennzahlen
gen kontinuierlich. Sport, Baumärkte, Garten und
Möbelhandel profitieren ebenfalls und suchen sogar Wirtschaftsdaten Österreich 2020
Arbeitslosenquote (Eurostat) 5,5 %
zusätzliche Flächen.
Nom. BIP EUR Mrd. 357,5
Wirtschaftswachstum -7,0 %
Begegnungszonen beleben Inflationsrate 0,8 %
Einkaufsstraßen Staatshaushalt -10,3 %
Bauinvestitionen -4,2 %
Der Umbau der Rotenturmstraße wurde abgeschlos- Private Konsumausgaben -5,5 %
sen und sehr gut angenommen. Schon jetzt können Quelle: Wifo-Konjunkturprognose | OeNB (Inflationsrate)
3
Einzelhandelsdaten Österreich
Daten und Fakten auf einen Blick
Entwicklung der Verkaufsflächen in Österreich
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0,0 %
-0,5 %
-1,0 %
-1,5 %
-2,0 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020p 2021p 2022p
Quelle: RegioPlan 2019
Anteil des Onlinehandels in Österreich
21 %
18 %
15 %
12 %
9%
6%
3%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020p 2021p 2022p
Anteil des Onlinehandels an den einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben der Österreicher (in %) Quelle: RegioPlan 2019
Top 10 Onlineshops in Österreich
682,3 amazon.de
304,3 zalando.at
135,9 universal.at
92,5 ottoversand.at
72,0 shop-apotheke.at
60,7 apple.com
56,0 mediamarkt.at
54,1 electronic4you.at
53,3 hm.com
53,0 e-tec.at
Umsätze 2018 in Millionen Euro Quelle: Statista
4
Tourismusentwicklung in Österreich OÖ NÖ Wien
8,5 7,7 17,6
Rückgang der Übernachtungszahlen in der Periode (+4,5 %) (+3,5 %) (+6,8 %)
Mai bis August im Jahresvergleich 2020 zu 2019
2019
-82% Wien Tirol Bgld
49,9 Sbg 3,1
-40% NÖ (+0,5 %) 30,0 (+3,1 %)
Vbg (+1,5 %)
-33% Salzburg
9,2 Stmk
-32% OÖ (+0,4 %) 13,3
Ktn
-29% Tirol (+1,6 %)
13,4
-25% Vorarlberg (+0,2 %)
-19% Burgenland
-18% Steiermark
-15% Kärnten Nächtigungen in Millionen 2019, Gesamt: 152,64 Mio
Quelle (Balkengrafik, Karte): Statistik Austria 2020
Tourismusentwicklung in Wien
10,9 2010
14,3 2015
15,0 2016
15,5 2017
16,5 2018
17,6 2019
4,75 - 5,25 2020*
Nächtigungen in Millionen * Prognose WIFO Quelle: WIFO | Wien Tourismus | Statistik Austria 2020
Branchenmix innerstädtischer Einkaufszonen Marktanteile Handelszonen (AT)
100 % 3% 100 %
5%
3% 10 %
8% 20 % 20 %
12 % 24 %
13 %
80 % 12 % 80 %
15 % 11 %
12 %
14 %
40 % 4%
60 % 30 % 60 % 20 %
9%
20 %
31 %
40 % 40 % 25 %
20 % 24 %
25 %
27 %
20 % 20 %
15 %
30 % 28 %
13 % 25 %
9%
7% 10 %
6%
0% 0%
2010 2020p 2030p 2005 2010 2015 2020p 2025p
n Gastronomie n Dienstleistungen n Lebensmittel n Shopping Malls n Retail Parks n Online
n Fashion n Sonstiger Handel n Sonstige n Leerstand n innerstädt. EK-Zonen n Sonstige (inkl. LEH)
Quelle: RegioPlan 2019 Quelle: RegioPlan 2019
5
© Robert Deopito © Radu Bercan / Shutterstock.com
Österreichischer Einzelhandelsmarkt
Krise ja, Weltuntergang nein Point für zusätzliche Leerstände, mit Sicherheit wer-
den im Herbst und 2021 weitere folgen. Aktuell sind
Coronakrise und Lockdown trafen den Markt in in Österreich laut einer Erhebung von RegioPlan 480
einer Phase, in der sich nach mehreren Jahren mit Geschäftslokale von eingetretenen oder drohenden
rückläufigem Flächenangebot in Wien und in den Pleiten betroffen.
Landeshauptstädten wieder eine Stabilisierung
und eine leichte Erholung angedeutet hatte. Die Diese Entwicklungen werden sich kurz- und mittel-
sinkende Flächennachfrage seitens Branchen fristig in allen großen Teilmärkten (Einkaufsstraßen,
mit überdurchschnittlich hohem Online-Anteil an Einkaufszentren und Fachmarktzentren) in Form
den Gesamtumsätzen wurde 2019 und im ersten substanziell höherer Leerstandsraten niederschla-
Quartal 2020 durch steigenden Flächenbedarf gen. Temporär wird das die Verhandlungsmacht
anderer Einzelhandelsbranchen, der Gastronomie der Mieter bei der Verlängerung von Verträgen und
und verschiedener Dienstleistungssektoren (z.B. bei Neuvermietungen erhöhen und Druck auf das
Gesundheit und Fitness) zumindest wettgemacht. Mietenniveau bewirken. Längerfristig wird es dazu
führen, dass die Marktbereinigung beschleunigt
Die Krise hat nun eine scharfe Trendwende bewirkt. wird: Flächen an schwächeren Standorten werden
Viele Vermieter mussten auch unabhängig von rascher aus dem Markt genommen und Umnut-
rechtlichen Verpflichtungen schon aus wirtschaft- zungen werden konsequenter umgesetzt werden,
lichen Gründen auf Teile der Mieten verzichten, jetzt auch wenn sie mit Kosten verbunden sind und nur
zeichnen sich nachhaltige Folgen ab: Expansionspläne beschränktes Ertragspotenzial zulassen. Daher ist
wurden durchwegs auf Eis gelegt, die Bereinigung von damit zu rechnen, dass das gestiegene Überangebot
Filialnetzen und die Verkleinerung von Filialen werden an Flächen ein temporäres Phänomen bleiben wird.
beschleunigt. Darüber hinaus sorgen mehrere Insol-
venzen wie z.B. Dressmann, Stefanel oder Runners Trotz der Probleme ist keine Weltuntergangsstim-
mung angebracht: Die Inlandsnachfrage erweist sich
Mieten Einkaufs- und Fachmarktzentren | Q1 2020 als der mit Abstand stabilste Konjunkturfaktor, und
Nettomiete EUR/m2/M Preistrend der Weg zurück zur „Shopping-Normalität“ ist sehr
A-Lage 40 - 120 stabil schnell beschritten worden. Staatliche Stützungs-
SCS, Donauzentrum, Auhof Center etc. maßnahmen (Kurzarbeit, Härtefallfonds, Erhöhung
B-Lage 15 - 40 stabil
Arbeitslosengeld etc.) sorgen für eine Stabilisierung
Q19, Lugner City, BahnhofCity Wien West
der Einkommen, geringere Freizeitausgaben wegen
Bezirkszentren 8 - 14 leicht steigend
Fachmarktzentren ausgefallener Urlaube, abgesagter Veranstaltungen
Wien 8 - 15 stabil oder weniger Restaurantbesuche führen dazu, dass
Bundesländer 6 - 13 stabil ein größerer Anteil der Haushaltseinkommen für
Quelle: EHL Market Research | Q3 2020 Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht.
6
In Teilbereichen wie etwa Fitnesscentern führen beachtliches Potenzial, und in Toplagen gibt es struk-
Corona-Abstandsregeln sogar tendenziell zu zu- turell weiter einen deutlichen Nachfrageüberhang.
sätzlichem Flächenbedarf.
Fazit: Die Krise wird sich in den Immobilienerträgen
Und „jenseits von Corona“ gibt es auch positive für 2020 schmerzhaft bemerkbar machen, sie wird
Trends: So entwickeln sich Fußgänger- und Begeg- viel Managementleistung fordern, aber sie wird für
nungszonen positiv, die Flächennachfrage aus dem den größten Teil der Branche bewältigbar bleiben.
Gesundheitssektor – auch in Einkaufszentren – hat
Gewinner und Verlierer der Krise
Auch in der Krise sind nicht alle gleich: Neben unterschiedlich stark betroffenen Verlierern gibt es weit-
gehend resistente Marktsegmente und sogar einige Gewinner der Krise.
Die Gewinner: Nahversorger, Baumärkte, Sport, Einrichtung, Lebensmittel und Newcomer
Vom Trend zum Einkauf in der Nähe des Wohnorts profitieren vor allem Fachmarktzentren mit Schwerpunkt
Nahversorger. Teilweise deutliche Umsatzgewinne gibt es im Sportartikelhandel (boomendes Radgeschäft),
bei Baumärkten und Einrichtung, insbesondere Möbelhandel. Spitzenreiter auf der Positivliste sind aber
Gartencenter. Etwas zugelegt hat auch der Lebensmittelhandel, einerseits weil zumindest zeitweise vermehrt
gekocht wurde, statt Restaurants zu besuchen, andererseits lässt steigendes Gesundheitsbewusstsein Kon-
sumenten verstärkt zu (teureren) Bioprodukten greifen.
Eine Chance stellt die aktuelle Umbruchsituation auch für neue Einzelhandelskonzepte dar: Innovative Unter-
nehmen haben jetzt gute Chancen auf erstklassige Standorte, die in „normalen Zeiten“ kaum frei geworden
wären. Insofern eröffnet sich für Newcomer mit einem schlüssigen Geschäftsmodell und solider Finanzie-
rung derzeit ein Window of Opportunity, auch weil Vermieter jetzt noch mehr bereit sind, Alternativen zum
konventionellen Branchenmix ins Auge zu fassen.
Die Verlierer: Mode, Schuhe, Elektronik und Tourismus-Hotspots
Die großen Flächennachfrager Textil und Schuhe haben die schmerzhaftesten Einbußen zu verzeichnen.
Homeoffice und Absage von Veranstaltungen motivieren nicht zum Kauf von Modeartikeln, und die Elek-
tronikbranche spürt stärker als jede andere die Abwanderung von Umsätzen in den Onlinehandel. In diesen
Segmenten ist damit zu rechnen, dass die Krise längerfristige Auswirkungen haben wird und dauerhaft
weniger Fläche benötigt wird.
Kurzfristig noch stärker betroffen sind Handelsunternehmen in den touristischen Hotspots wie z. B. der
Wiener Innenstadt oder Salzburg. Gerade in den Toplagen macht sich das Ausbleiben internationaler Kunden
dramatisch bemerkbar, doch ist mit großer Sicherheit davon auszugehen, dass erstens der Städtetourismus
spätestens nach Entwicklung eines Corona-Impfstoffs wieder deutlich stärker werden wird, und zweitens
Flächen in Spitzenlagen rasch wieder vermietet werden können, sollte sich der eine oder andere Bestands-
mieter zurückziehen.
Differenzierte Entwicklung bei Gastronomie und Dienstleistung
Gastronomiebetriebe mit hohem Anteil von Touristen und Geschäftsleuten, Bars und Clubs gehören zu den
größten Corona-Verlierern. Hingegen werden aktuell verstärkt Gastronomielokale mit Freiflächen (Schanigär-
ten) gesucht, und Restaurants mit vorwiegend privatem, heimischem Publikum verzeichnen wieder weitge-
hend normale Umsätze. Bei den Dienstleistern sind Kinos und sonstige Kultureinrichtungen in einer höchst
prekären Situation. Positiv entwickeln sich hingegen Gesundheitsdienstleistungen, für die auch in steigen-
dem Ausmaß Flächen gesucht werden.
7
Daten und Fakten
Wiener Innenstadt
Verkaufsfläche City 207.300 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,11 m2
Ø Shopgröße 145 m2
Filialisierungsgrad 37,8 %
Leerstandsrate 3,3 %
Fluktuationsrate 11,8 %
© SIGNA | Gregor Titze
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Der Wiener Einzelhandelsmarkt
Aktuell ist der Markt für Einzelhandelsimmobilien jetzt noch weniger Bereitschaft zeigen, Abstriche
in Wien so wie überall von den Nachwirkungen bei der Lagequalität zu machen. Damit verstärkt
der Akutphase der Coronakrise und den noch sich ein Trend, der schon 2019 im Vergleich mit den
bestehenden, aber eher geringfügigen Beschrän- Vorjahren zu weniger Markteintritten geführt hat,
kungen geprägt. Grundsätzlich entwickeln sich aber da vor allem internationale Retailer lieber zuwarten,
insbesondere die A-Lagen weiterhin stabil, wofür um eine Fläche in ihrer Wunschlage zu finden, als in
in erster Linie das kontinuierliche Bevölkerungs- eine Nebenlage auszuweichen. So kamen 2019 nur
wachstum und der damit verbundene Anstieg der insgesamt neun größere Retailer neu nach Öster-
Konsumausgaben verantwortlich sind. reich, darunter aber Top-Labels wie Chanel Beauty,
Ray-Ban oder JD Sports. Frei werdende Flächen in
Die Fokussierung der Einzelhändler auf Top-Lagen Bestlagen könnten nach Ende der Coronakrise dafür
in der City und den größten Einkaufszentren setzt wieder attraktive Gelegenheiten für starke globale
sich unverändert fort. Diese verzeichnen daher Marken bieten.
weiter gute Nachfrage, die Mieten entwickeln sich
stabiler als im Gesamtmarkt, und die Leerstände In B- und C-Lagen ist der fortschreitende Struktur-
sind trotz einiger Insolvenzen und Schließungen wandel im Einzelhandel deutlich zu spüren. So ist
moderat geblieben. Schwieriger ist die Situation der Gesamtleerstand in Wien in den vergangenen 15
hingegen in den B-Lagen, da die Flächensuchenden Jahren um 20 Prozent gestiegen. Abseits der Top-
Passantenfrequenzen in den wichtigsten Wiener Einkaufsstraßen
59.998 (+12%) 77.515 (+11%) Graben
56.592 (+4%) 74.169 (+6%) Kärntner Straße
50.826 (-7%) 74.172 (+5%) Mariahilfer Straße
31.883 (+26%) 33.457 (+24%) Rotenturmstraße
33.112 (-13%) 31.687 (-23%) Favoritenstraße
26.295 (+16%) 37.584 (+12%) Kohlmarkt
18.693 (-7%) 17.311 (-9%) Meidlinger Hauptstraße
19.680 (+6%) 14.018 (-4%) Landstraßer Hauptstraße
14.782 (-9%) 16.204 (-16%) Neubaugasse
Donnerstag Samstag Passantenzählung 2018 im Vergleich zu 2016 | Quelle: WKO
8
Verkaufsflächen (in m2) und Leerstandsrate (in %)
in den Wiener Einkaufsstraßen
250.000 17,0 % 18 %
16 %
200.000
14 %
12 %
150.000
10 %
8%
100.000
4,6 % 6%
3,3 % 4,5 %
50.000 3,7 % 4%
2%
0%
Innere City Landstraßer Favoritenstraße Meidlinger
Mariahilfer Str. Hauptstraße Hauptstr.
Einzelhandel EH-nahes Angebot Leerstand Leerstandsrate (in %) Quelle:
2019/2020
Lagen werden daher vermehrt Alternativnutzungen Miete Top Einkaufsstraßen | Q1 2020
umgesetzt, z.B. Pop-Up-Stores oder Storagekonzepte. Nettomiete EUR /m2/M
Kohlmarkt 250 - 450
Ob Initiativen zur Belebung des Handels, wie die zuletzt
Graben 190 - 350
vom Standortanwalt der Wirtschaftskammer Wien für
Kärntner Straße 120 - 330
jeden Bezirk angeregte „Grätzlmillion“ zur Aufwertung Innere Mariahilfer Straße 35 - 150
der Erdgeschoßzonen tatsächlich realisiert werden, Rotenturmstraße 30 - 130
bleibt abzuwarten. Favoritenstraße 15 - 55
Neubaugasse 15 - 55
Einkaufszentren punkten mit neuen Landstraßer Hauptstraße 10 - 50
Meidlinger Hauptstraße 10 - 30
Angeboten
Quelle: EHL Market Research | Q3 2020
„Refurbishment statt Flächenerweiterung“ lautet der
weiterhin geltende Trend für Wiens Einkaufszentren. Multimedia-Angebot „Alice im Wunderland“ in „The
Was von den Platzhirschen SCS und Donauzentrum Mall“ in Wien-Mitte, genutzt, um neue Kundenschich-
vorgemacht wurde, wird jetzt auch in anderen Zen- ten zu erschließen und somit die klassischen Retailer
tren umgesetzt. Das Einkaufszentrum wird zu einem zu unterstützen. Auch Mieter aus dem Gesundheits-
Aufenthaltsort für die ganze Familie, abseits des bereich (Ärzte, Masseure, Physiotherapeuten etc.)
reinen Einkaufserlebnisses, aufgewertet. Derzeit können zusätzliche Zielgruppen in Einkaufszentren
wird z.B. die Millennium City am Handelskai neu bringen.
gestaltet. Eine neue Kinowelt, ein Trampolinpark,
ein „Food Court“ mit 1.400 Sitzplätzen und eine Für eine Neuentwicklung ist 2020 dennoch der
E-Sports-Arena sollen die Frequenzen deutlich Startschuss gefallen: Anfang des Jahres erfolgte
erhöhen. nach langer Verzögerung durch diverse Bürgerinitia-
tiven der Start des multifunktionalen Projekts „Vio
Damit setzt sich die Entwicklung fort, dass das tradi- Plaza“ auf den Kometgründen unweit der U4-Station
tionelle Einzelhandelsangebot zugunsten von Gastro- Meidlinger Hauptstraße. Neben Wohnungen und Bü-
und Freizeitangeboten kontinuierlich zurückgeht. So ros soll auch ein 12.000 m2 großes Shopping Center
werden etwa Sportangebote inklusive des immer mehr errichtet werden. Die lokal bedeutende Meidlinger
an Bedeutung gewinnenden Bereichs E-Sports, Spiel- Hauptstraße könnte durch diese Konkurrenz unter
und Freizeitmöglichkeiten für Kinder, wie z.B. das Druck geraten.
9
Einkaufsstraßen Wien
Wien | Innenstadt
Ho
Die Innenstadt war jahrelang der große Gewinner h er
Ma
r kt
der exzellenten Tourismusentwicklung, derzeit ist sie
6
.1
Dsquared2
Nr
daher auch am stärksten vom dramatischen Rückgang
asse
des Städtetourismus betroffen. Signifikante Erfolge
Bo
gn
er
zerg
ga
ss en
e Prada laub
Seit
h
Tuc
wie z.B., dass der Graben vor Corona erstmals höhere
Nr
r kt
.4
ma
rn
Br a ue
Louis Vuitton nd Ba
Passantenfrequenzen als die Mariahilfer Straße er- Chanel Nr.
3-7
Nr
.4 stä
tte
tz
.1
reichte, sind aktuell ohne Relevanz.
ße
pla
Nr
Meinl Gourmet rs
tra
te
ms
Pe
tur
9
Jimmy Choo
.1
ten
Jas
Nr
om
Ro
irg
W Nr Hermès ot t
all .2 str
ne TOD's 2 aß
rs e
Für den Großteil des Stadtzentrums, insbesondere tra
ße
.5
Nr
Fendi
Tiffany
0
Gr
-1
das Goldene U aus Kärntner Straße, Graben und
Michael Kors Gucci a Versace Go
.8
be ld
tz
1
Nr
n sch
spla
r.
Nr mie
f N
4
.1
.1 dg
an
Nr
ho
4 a
sse
sse
ph
er
Max Mara
Kohlmarkt sowie das Goldene Quartier, ist die
rga
ttn
Ste
Tra
rge
kt
Herr
ar
n
u
be
hlm
sb
lau
eng
b
Ko
Erholung des Städtetourismus entscheidend, um Zara
Ha
sse a
Stock- Nr. 12
Nr. 8 im -Eisen-
Platz
in die Erfolgsspur zurückzukommen. Mit leichten H&M
e
e
aß
s
as
Sing
rstr
Abstrichen gilt das auch für die Rotenturmstraße,
Nr. 1
erg
Humanic erstr
aß e
u ne
he
r ot
Brä
Do
se
Palmers
die vor Corona dank der Umgestaltung zu einer
rgas
Nr. 4
St
Seile
all
asse
asse
bu & Other Stories
rg
ga
Lilieng
Begegnungszone und neuer, attraktiver Gastrono-
gelg
ss
Nr. 9
e
Spie
Foot Locker
Nr. 12
Weihb
miekonzepte wie Le Burger oder Max&Benito stark Apple
urgg
as se
zulegen konnte. Die Quadratmetermieten näherten
B edarfsgruppen
sich zuletzt mit 130 Euro daher auch bereits den
Nr. 19
Kaufhaus Steffl
K urz fristbedarf
günstigeren Abschnitten des Goldenen U an. ±
Markt
B ekleidung
Neuer
m
traße
0 50 100
W ohnungseinrichtung Himm
ner S
elpfor
tgasse
Trotz der gegenwärtigen Tourismusflaute sollten weder
Kärnt
Hausrat, E lektrowaren Peek & Cloppenburg
Investoren noch zukünftige Mieter das mittel- und
Nr. 29
Nr. 24
Swarovski
S onstiges
langfristige Potenzial der Innenstadt unterschätzen.
e
traß
E H-begl. A ngebot
offs
Joha
nn e
tth
H&M
Das historische Zentrum zählt zu den globalen
sga
e
sse
Leerstand
Teg
Nr. 39
Führ
Spitzenstandorten, und auch der (zwar kurzfristig
ichg Calzedonia
S hopping Mall asse
verschobene) Plan der Kultschuhmarke Christian Lage Ann
a gass
e
-34
Mayse
Nr. 32
de
Louboutin für ein Flagshipstore in den Tuchlauben F uß gängerz one rgasse
Chanel
Beauty Boutique
unterstreicht die nachhaltige Attraktivität Wiens für B egegnungsz one Hotel Sacher
Krug
erstr
aße
Philh
armon Nr
ikerst . 4
internationale Luxusretailer.
Nr. 49
Stand: Q409/
S tand: 2019
2018 raße
Zara Home
INTERNATIONAL
PROPERTY
CONSULTANTS
Meter
„Autofreie City“ und die Folgen
CHARTERED
SURVEYORS
0 100 200
Beachtung verdient auch die Ankündigung weiterer der Einzelhandel mit Verkehrsbeschränkungen bisher
Einschränkungen für den Autoverkehr. Da der Slogan durchwegs gute Erfahrungen. Auch der zuletzt vom
der „autofreien City“ aber stark übertrieben sein dürf- Bezirk im Zuge der Umgestaltung der Rotenturmstraße
te, ist große Sorge unangebracht. Einige zusätzliche beklagte Wegfall von Stellplätzen dürfte kaum negative
Fußgänger- und Begegnungszonen sollten, solange Auswirkungen haben, da ohnehin nur eine Minderheit
die Innenstadt grundsätzlich mit dem PKW erreichbar der Kunden mit dem Auto bis in den ersten Bezirk
bleibt, eher positive Folgen haben. Jedenfalls machte fährt.
10Einkaufsstraßen Wien
Wien | Mariahilfer Straße
M
us
e um
n
be
sp
lau
lat
z
B edarfsgruppen
Karl
Kandlgasse
-Sc
K urz fristbedarf
hw
ngasse
eig
ter
Siebens
B ekleidung
hofe
r-G
W ohnungseinrichtung
ass
e
Stift
Zollerga
Hausrat, E lektrowaren Westbahnstraße Leiner
assg
S onstiges
e
sse
Kirch
8
E H-begl. A ngebot Nr. 1
se
Schottenfeldgasse
en
s
Neubaugasse
aße ga
gass
r Str ald
Leerstand a hilfe e ob
Mari Th
e
S hopping Mall Peek & Cloppenburg
Lage 0 37
Urban Outfitters 26-3 Nr.
Nr.
F uß gängerz one
Seidengasse Humanic
B egegnungsz one Gerngross
H&M
Zieglergasse
8
Stand: SQ4
tand: 2019
09/2018
Monki 42-4
Nr. JD Sports
ße
sse .5
0 tra
ga Nr rS
Linden do
rfe
en
rgasse mp
Richte Gu
se
3
s
.6
lga
Nr
üh
Pull & Bear
dm
Win
asse
Andre
Stollg
Ba
1
r. 7
r
N
na
Nike Store
bit
asga
en
Hema
g
sse
as
se
e
gass 7 Schadekgasse
Apollo Nr
.7
83 CCC nze ile
Nr . e Wie
Weekday Link
Am
TK Maxx
Kaiserst
e
rlin
gstr
C&A aße
aße
ile
raße
r Str ienze
a hilfe te W
Nr.
96 Mari Rec
h
Neuba
105
Nr.
Es
Terranova
te
ugürte
rh
Hämmerle
áz
e
eil
y
0
nz
ga
Nr. 12
l
Wie
s
se
c h te
Re
±
Ot
to
-B
au
er-
↑
Westbahnhof
Ga
sse
m
ße
0 100 200
tra
rS
INTERNATIONAL
orfe
PROPERTY
Meter
e nd
Quelle: CONSULTANTS
mp
0 100 200
CHARTERED
Gu
SURVEYORS
Die 1,8 Kilometer lange Mariahilfer Straße ist Dachterrasse beherbergen soll. Stadteinwärts
weiterhin unangefochten Österreichs bedeutendste werden die Pläne der SIGNA für den ehemaligen
Einkaufsstraße. Zuletzt zog es u.a. JD Sports, Hervis Leiner-Standort die Retaillandschaft nachhaltig
und XXL Sports hierher, auch H&M eröffnete einen beeinflussen. Bis 2024 soll dort ein hochwertiges
Flagshipstore. Vor allem die Kernbereiche zwischen Kaufhaus mit Shopping, Gastronomie, Hotel und
Neubaugasse und Schottenfeldgasse entwickeln sich konsumfreien Zonen entstehen.
überdurchschnittlich gut. Hier werden aktuell Mieten
von bis zu 150 EUR/m2 erzielt. Die Coronafolgen Die Neubaugasse hat sich als junge Einkaufslage
sind deutlich weniger spürbar als in der Innenstadt, mit innovativen Marken hervorragend etabliert.
wenn auch die zahlreichen Modegeschäfte In den vergangenen Monaten eröffneten u.a. der
unter empfindlichen Umsatzeinbußen leiden und portugiesische Keramikhersteller Motel a Miio und
vereinzelte Schließungen (z.B. Dressmann-Insolvenz) das deutsche Lifestyle-Label Kapten & Son. Der
drohen. Rückgang in der jüngsten Frequenzzählung ist auf
die Arbeiten für den U-Bahn-Knoten Neubaugasse
Für die langfristige Entwicklung der Inneren zurückzuführen. Die umfangreichen Arbeiten wurden
Mariahilfer Straße werden zwei herausragende mittlerweile abgeschlossen: Neue Pflasterung, mehr
Projekte maßgeblich sein: Am Westbahnhof errichtet Bäume, Sitzgelegenheiten und Sprühnebelanlagen
IKEA bis 2021 den ersten Citystandort, der auch werden die Neubaugasse stark aufwerten und für
ein Hotel mit Restaurant und frei zugänglicher Retailer noch attraktiver machen.
11SCN – Shopping Center Nord
Ignaz-Köck-Straße 1 | 1210 Wien
Einzelhandelsstandorte
32.000 m2
Wien und Umgebung
© SCN
STEFFL Department Store Goldenes Quartier Q19
Kärntner Straße 19 | 1010 Wien Tuchlauben | 1010 Wien Grinzinger Straße 112 | 1190 Wien
12.500 m2 11.500 m2 15.000 m2
© STEFFL Department Store © Goldenes Quartier_Gregor Titze © Q19
Ringstraßen Galerien
Kärntner Ring 5 - 7 | 1010 Wien
30.000 m2 Tha
lias
tr.
© EHL
Lugner City BahnhofCity Wien West
Gablenzgasse 5-13 | 1150 Wien Europaplatz 2-3 | 1150 Wien
38.200 m2 20.500 m2
Hau linger
r.
ptst
Meid
© Lugner City © ECE
Auhof Center Gerngross
Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien Mariahilfer Straße 42-48 | 1070 Wien
51.000 m2 30.000 m2
© Auhof Center © Deka Immobilien Management GmbH
Riverside Center Alterlaa SCS Shopping City Süd
Breitenfurter Straße | 1230 Wien Anton-Baumgartner-Str. 40 | 1230 Wien Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf
22.000 m2 20.000 m2 192.500 m2
© Riverside © LLB Immo KAG | Architekten KBIA Kulmus Bügelmayer © SCS
12Shopping Resort G3 Gerasdorf Donau Zentrum | Donau Plex
G3 Platz 1 | 2201 Gerasdorf Wagramer Straße 81 | 1220 Wien
70.000 m2 120.000 m2
Citygate
Wagramer Straße 195 | 1210 Wien
17.800 m2
© Donau Zentrum | Faruk Pinjo
© G3 | Nagl
Millennium City
© Citygate Shopping Handelskai 94-96 | 1200 Wien
51.800 m2
© Millennium City
Gewerbepark Stadlau
Gewerbeparkstraße | 1220 Wien
A2
2 66.000 m2
tel
Gür
S2
t
ark
Rings
Gr
traße
lm
ab
Do
h
en
© Wikipedia
Ko
Kärntner Str.La na
nd uk
an
Neubau
st al
r. r a
St ß er
i l fer Ha
h up
ria
g.
Favoritenstr.
Ma
ts
tr. Stadion Center
e re
Inn Olympiaplatz 2 | 1020 Wien
26.700 m2
3
A2 © Stadion Center
The Mall
Landstraßer Hauptstraße | 1030 Wien
26.800 m2
© CCreal
BahnhofCity Wien
Hauptbahnhof 1100 Columbus huma eleven
Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien Columbusplatz 7-8 | 1100 Wien Landwehrstraße 6 | 1110 Wien
23.000 m2 18.000 m2 50.000 m2
© ECE © EHL © huma eleven | Robert Fritz
13Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Graz
Verkaufsfläche City 175.400 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,61 m2
Ø Shopgröße 190 m2
Filialisierungsgrad 36,7 %
Leerstandsrate 4,1 %
Fluktuationsrate 12,9 %
© Arsenie Krasnevsky / Shutterstock.com
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsmarkt Graz
Die wirtschaftliche Stärke von Graz schlägt sich Am anderen Murufer ab dem Südtiroler Platz und
auch in der Einzelhandelslandschaft nieder. Die entlang der Annenstraße werden die Einzelhan-
Innenstadt weist mit 175.000 m² Verkaufsfläche delsstandorte als deutlich unattraktiver wahrge-
nach der Wiener City die zweitgrößte innerstädti- nommen, was sich auch in niedrigeren Mieten und
sche Einkaufszone auf. einem höheren Leerstand niederschlägt.
Rund um den Verkehrsknotenpunkt Jakominiplatz
und Richtung Kaiser-Josef-Platz befinden sich
„Chancen auf Standorte in der
ebenfalls gute Lagen. Der wichtigste Frequenz-
bringer in der Innenstadt ist das Traditions- Kernzone Herrengasse, Haupt-
kaufhaus Kastner & Öhler, auch wegen der vor platz, Sackstraße, Sporgasse“
einigen Jahren errichteten großzügigen Tiefgara-
ge, durch die die Parkplatznot in der Innenstadt
erheblich entschärft und der Einzelhandel in der
City stark belebt wurde. Mieten in Toplagen bis 100 EUR/m²
Mieten in Toplagen erreichen bis 100 EUR/m², in
Demographie & Wirtschaft Graz B-Lagen bis zu 40 EUR/m². Die Leerstandsrate in
der Innenstadt ist aber schon vor Corona leicht
Graz ist mit ca. 290.000 Einwohnern die zweit- gestiegen und lag in Q1 2020 bei 4,1 Prozent.
größte Stadt Österreichs, die Kaufkraft in der Seither sind einige weitere Leerstände dazuge-
Steiermark beträgt 23.623 EUR/Einwohner. Die kommen. Diese Entwicklung wird Bewegung in
gute Wirtschaftsentwicklung und der starke Zuzug den Markt bringen, und es ist davon auszugehen,
bewirken, dass Graz prozentuell sogar ein stärke- dass die sonst minimale Fluktuationsrate deutlich
res Bevölkerungswachstum als Wien verzeichnet. steigen wird. 2021 werden sich so neue Möglich-
Bis 2030 wird ein Anstieg der Einwohnerzahl auf keiten ergeben, sich in absoluten Spitzenlagen
ca. 325.000 Menschen prognostiziert. Für den Ein- wie Herrengasse, Hauptplatz, Sackstraße oder
zelhandelsmarkt sind sowohl das große Einzugs- Sporgasse anzusiedeln.
gebiet von der südlichen Obersteiermark über das
Südburgenland bis in die Ost- und Weststeiermark Zu den Neuzugängen der vergangenen Monate
sowie der Shoppingtourismus aus dem nördlichen zählen u.a. der skandinavische Einrichter Bolia in
Slowenien und Kroatien relevant. der Murgasse sowie Rituals und Dunkin‘ Donuts
jeweils in der Herrengasse.
14Zahlreiche Neueröffnungen in dem innovativen „Running Zushi“, bei dem ein Ro-
Seiersberg boter die Getränke serviert, deutlich aufgewertet.
Unter den Einkaufszentren sticht die Shopping City Eine der wenigen Flächenerweiterungen von
Seiersberg wenige Kilometer südlich von Graz mit Einkaufszentren in Österreich gab es zuletzt im
einer Fläche von ca. 85.000 m2 hervor. Center West, mit 60.000 Quadratmetern Shop- und
Entertainmentangebot das größte Einkaufszentrum
im Grazer Stadtgebiet. Ende 2019 eröffneten dort
die größte Intersport-Filiale Europas mit 7.500 m2
„Seiersberg ist das beliebteste Verkaufsfläche sowie der Trampolinpark Flip Lab.
Expansionsziel in der Steiermark.“
Das größte Einkaufszentrum in der Steiermark Mieten Graz
und das drittgrößte Österreichs ist eines der
Lage Nettomiete
beliebtesten Expansionsziele internationaler EUR/m2/Monat
Retailer. Zuletzt eröffneten hier XXL Sports, Nes- Einkaufsstraßen A-Lage 100
presso oder Foot Locker. Auch das Gastronomie- Einkaufsstraßen B-Lage 40
angebot wurde mit Waffle Planet, Burgerista und Einkaufszentren 55
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsstandorte Graz
± 0 1 000
m
2 000
Shopping Malls 1
1 Shoppingcity Seie rsbe rg
Fläche2
85.000 m²
Hintergrundkarte: basemap.at
2 Center West 55.000 m²
4
3 Murpark 43.000 m²
23 11
16 4 Shopping Nord inkl. FMZ 41.000 m²
9 5 Citypa rk 40.000 m²
17 6 Kastner & Öhle r 40.000 m²
Retail Parks
7 FMZ Graz Webling 23.700 m²
8 Shopping West 9.000 m²
9 Arland Center 5.200 m²
10 Center Ost 4.400 m²
Graz
6 11 AFZ Andritzer FMZ 3.900 m²
19 City Fachmarktagglomerationen (FMA) 3
22 12 Graz - Webling 47.250 m²
13 Graz - Seiersberg 38.700 m²
5
14 Graz - Puntigam 19.400 m²
15 Graz - Lauzilgasse 18.900 m²
16 Graz - Andritz 17.300 m²
17 Graz Nord 12.900 m²
15 18 Graz - Center Ost 8.400 m²
3 21 19 Graz - Eggenberg 8.100 m²
20 Graz - Straßgang 7.800 m²
2 10 21 Graz - Messendorf 7.000 m²
12 7 18
8 22 Graz - Plüddemannga sse 6.500 m²
20 14 23 Graz Nordwest 250 m²
City
!
( Shopping Mall 1
"
) Retail Park (FMZ) 13
$
+ FMA
#
* Projekt 1) inkl. Department Stores & Town Center. 2) Flächen Shopping Malls, Retail Parks & Projekte: GLA, Flächen Fachmarktagglomerationen: VKFL. 3) Flächen exkl. etwaige integrierte Shopping Malls & Retail Parks.
15Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Salzburg
Verkaufsfläche City 72.800 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,47 m2
Ø Shopgröße 114 m2
Filialisierungsgrad 30,3 %
Leerstandsrate 1,5 %
Fluktuationsrate 11,9 %
© Kiev.Victor / Shutterstock.com
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsmarkt Salzburg
Mit 73.000 m² hat Salzburg nur relativ wenig vielbeachtete und erfolgreiche Durchführung der
innerstädtische Handelsflächen, sogar deutlich Festspiele lässt aber hoffen, dass Salzburg schon
weniger als kleinere Städte wie Innsbruck und bald wieder an alte Zeiten anknüpfen kann.
Klagenfurt. Der Einzelhandel ist weniger auf
Einheimische ausgerichtet, sondern primär auf
zahlungskräftige, internationale Touristen. Dies
„Festspiele machen Hoffnung
zeigt sich z.B. im überdurchschnittlich hohen Anteil
an Flächen für einzelhandelsbegleitende Nutzung, auf baldige Rückkehr des
insbesondere Gastronomie (Salzburg 29 Prozent, hochwertigen Tourismus.“
Gesamtösterreich 23 Prozent).
Die außerordentlich hohe Tourismusabhängigkeit Die gefragtesten Lagen sind Getreidegasse,
der Stadt ist aktuell eine schwere Belastung. Die Kranzlmarkt und Judengasse sowie die Sigmund-
Haffner-Gasse. In diesen Straßenzügen haben
sich vor allem internationale und österreichische
Luxusmarken angesiedelt, wie z.B. zuletzt Louis
Demographie & Wirtschaft Salzburg Vuitton, Meindl Fashion und Falconeri.
Salzburg ist mit ca. 155.000 Einwohnern die Die Strahlkraft dieser Mieter spiegelt sich in
viertgrößte Stadt Österreichs und verzeichnet ein Spitzenmieten bis 140 EUR/m² wider. Das
kontinuierliches, moderates Bevölkerungswachs- steigende Mietniveau führt allerdings dazu,
tum. Die Kaufkraft pro Kopf ist im Bundesland dass alteingesessene Händler zunehmend in
Salzburg mit 24.444 Euro die dritthöchste in Nebenlagen verdrängt werden. Auffällig ist, dass
Österreich. Die Entwicklung des Einzelhandels- bedingt durch den historischen Gebäudebestand,
immobilienmarktes ist in keiner anderen Landes- die durchschnittliche Shopfläche mit 114 m²
hauptstadt so stark vom Tourismus abhängig sehr klein ist. Die Leerstandsrate liegt auch
wie in Salzburg. Fast zwei Millionen Übernach- in der Coronakrise nicht wesentlich über den
tungsgäste haben im Vorjahr die Stadt Salzburg exzellenten 1,5 Prozent (deutlich weniger als in
besucht. Die Zahl der Tagesgäste dürfte bei rund der Wiener Innenstadt) von Anfang 2020.
neun Millionen pro Jahr liegen. Salzburg zählt
damit, gemessen an der Einwohnerzahl, zu den Salzburg verfügt im Gegensatz zu vergleichbar
besucherstärksten Städten Europas. großen Landeshauptstädten über kein
16Einkaufszentrum direkt in der Altstadt und wenige stand ist praktisch nicht vorhanden. Die Betreiber
im innerstädtischen Bereich (z.B. ZiB / Zentrum des Europarks bemühen sich seit einigen Jahren um
im Berg). eine Genehmigung für die Erweiterung des Einkaufs-
zentrums, was zuletzt jedoch abgelehnt wurde.
Steigender Flächenbedarf
im Europark
„Für eine Erweiterung des
Das größte Einkaufszentrum ist der an der Peri- Europarks gäbe es sehr starke
pherie gelegene Europark. Dieser wird von der
Bevölkerung des Bundeslands Salzburg deutlich
Flächennachfrage.“
mehr besucht als die Innenstadt, zudem profitiert
er von einem großen Einzugsgebiet, das jenseits
der Landesgrenzen vor allem den oberösterreichi- Mieten Salzburg
schen Seenraum und angrenzende Teile Bayerns
umfasst. Lage Nettomiete
EUR/m2/Monat
Einkaufsstraßen A-Lage 140
Dementsprechend stark ist die Nachfrage inter- Einkaufsstraßen B-Lage 50
nationaler Einzelhändler nach Flächen und Leer- Einkaufszentren 115
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsstandorte Salzburg
± 0 500
m
1 000
13
Shopping Malls 1
1 Europark
Fläche2
50.700 m²
Hintergrundkarte: basemap.at
2 Designe r Outlet Cente r 28.000 m²
3 Shopping Arena 21.500 m²
4 ZiB Shoppingcenter 15.500 m²
5 FORUM 1 15.000 m²
6 Kiesel 7.000 m²
7 Zentrum Herrnau 5.500 m²
Retail Parks
15
1 5 8 Shopping City Wals 10.500 m²
14 16
Fachmarktagglomerationen (FMA) 3
6 9 Salzbu rg - Alpenstraße 45.500 m²
12
4 10 Wals - Siezenheim 39.200 m²
11 Salzbu rg - Maxglan 20.600 m²
12 Salzbu rg - Sterneckstraße 16.700 m²
13 Salzbu rg - Liefering 9.800 m²
14 Salzbu rg - Lehen 6.600 m²
11
Salzburg City Projekte
15 Europark (Erweiterung) 11.300 m²
8 16 FORUM 1 (Erweite rung) -
2
10
7
City
!
( Shopping Mall 3 9
"
) Retail Park (FMZ)
$
+ FMA
#
* Projekt 1) inkl. Department Stores & Town Center. 2) Flächen Shopping Malls, Retail Parks & Projekte: GLA, Flächen Fachmarktagglomerationen: VKFL. 3) Flächen exkl. etwaige integrierte Shopping Malls & Retail Parks.
17Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Linz
Verkaufsfläche City 144.600 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,70 m2
Ø Shopgröße 175 m2
Filialisierungsgrad 39,7 %
Leerstandsrate 3,6 %
Fluktuationsrate 16,7 %
© rabantos / Shutterstock.com
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsmarkt Linz
Mit 82.000 m2 weist Linz nach Graz unter den Wohnungen und einer 6.000 m2 großen Shopping
Landeshauptstädten den zweithöchsten Bestand an Mall angedacht, die Genehmigungsverfahren stehen
innerstädtischen Einzelhandelsflächen in A-Lagen jedoch noch aus.
auf. Interessant dabei ist, dass entlang der Landstra-
ße, der wichtigsten Einkaufsmeile der Stadt, gleich Derzeit wird die Arkade Taubenmarkt umfassend
drei Einkaufszentren (Arkade Taubenmarkt, Atrium neugestaltet und das Einkaufszentrum ist nur
City Center und Passage Linz) zu finden sind. Zählt teilweise geöffnet. Bis 2021 wird die Verkaufsfläche
man die jenseits der Donau im Stadtteil Urfahr von bisher 5.500 auf 7.100 m2 erhöht, die Fassade
liegende Lentia City dazu, so entfällt ein gutes Drittel wird ein anderes Erscheinungsbild erhalten, und
der Einzelhandelsflächen in der Innenstadt auf Ein- auch eine Überdachung der direkt vor dem Eingang
kaufszentren. liegenden Straßenbahnstation Taubenmarkt ist ge-
plant. Neben dem neuen Ankermieter Hofer soll auch
Ein viertes Objekt könnte in den kommenden Jahren das Gastronomieangebot deutlich ausgebaut werden.
am Schillerpark hinzukommen. Hier ist ein 100 Meter Dies wird die umliegenden Lagen entlang der Land-
hoher, gemischt genutzter Turm mit Hotel, Büros, straße, Spittelwiese und Herrenstraße stärken.
Demographie & Wirtschaft Linz „Die Revitalisierung der Arkade
Der oberösterreichische Zentralraum mit Taubenmarkt wird den Einzelhan-
der Landeshauptstadt Linz ist nach Wien die del in der Innenstadt beleben.“
wirtschaftlich stärkste Region Österreichs,
die Kaufkraft pro Einwohner beträgt in
Oberösterreich 24.257 EUR. Linz ist mit rund Der geringe Stellenwert des Städtetourismus in Linz
207.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt erweist sich derzeit als stabilisierender Faktor für
Österreichs, bis 2027 soll die Bevölkerung auf die Einzelhandelsbranche, da aus diesem Titel kaum
rund 220.000 Menschen anwachsen; auch nennenswerte Umsatzausfälle resultieren. Daher
unmittelbar angrenzende Orte wie Leonding, sind die Coronafolgen bisher überschaubar geblie-
Pasching oder Traun verzeichnen starkes ben. Mittelfristig wird aber die Frage, wie das starke
Bevölkerungswachstum. Darüber hinaus Industrieland Oberösterreich mit der dominieren-
profitiert die Stadt von einem bevölkerungs- den Voest und zahlreichen Automotiveunternehmen
und kaufkraftstarken Einzugsgebiet bis nach durch die Krise kommt, für die Perspektiven des
Wels und Steyr. Handels von großer Bedeutung sein.
18Mietniveau in Toplagen bis 100 EUR/m² PlusCity gefragtes Expansionsziel
Die Leerstandsrate in Linz ist in den vergangenen Die rund zehn Kilometer vom Stadtzentrum
Jahren leicht gesunken und beträgt derzeit rund entfernte PlusCity in Pasching ist mit 92.000 m2
3,6 Prozent. Die Mieten in der prominentesten Verkaufsfläche und 25.000 Besuchern pro Tag das
Einzelhandelslage Landstraße erreichen bis zu 100 größte Einkaufszentrum Oberösterreichs und zählt
EUR/m2, damit liegt Linz in etwa auf dem Niveau nach den großen Standorten im Großraum Wien zu
von Graz. den gefragtesten Expansionszielen internationaler
Retailer. Zu den jüngsten Neueröffnungen zählen
u.a. Dogzoo sowie Barbershop Budapest.
„Fluktuationsrate in der Innen-
stadt zuletzt deutlich gestiegen“ Mieten Linz
Ungewöhnlich hoch ist die Fluktuationsrate Lage Nettomiete
EUR/m2/Monat
mit jährlich rund 16 Prozent. Zuletzt schlossen Einkaufsstraßen A-Lage 100
beispielsweise Gerry Weber und Libro ihre Filialen, Einkaufsstraßen B-Lage 25
prominente Neuzugänge waren u.a. Intersport Win- Einkaufszentren 60
ninger und dean&david. Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsstandorte Linz
± 0 1 000
m
2 000
Shopping Malls 1
1 PlusCity
Fläche2
92.000 m²
Hintergrundkarte: basemap.at
2 Passage Linz 25.000 m²
17
Interspar EKZ
3 17.000 m²
7 15 Linz-Indu striezeile
25 4 Lentia City 16.000 m²
5 Infra Cente r 13.400 m²
Interspar EKZ
4 6
Linz-Wegscheid
10.500 m²
7 Pro-Kaufland 9.500 m²
2Linz
8 Atrium City Center 8.000 m²
9 9 Arkade Taubenmarkt im Umbau
22-23 8City 3 10
Eurospar EKZ
4.600 m²
Kleinmünchen
24 20 Retail Parks
14 11 11 Lenaupark City 9.700 m²
19 12 FMZ Trauner Kreuzung 4.300 m²
Fachmarktagglomerationen3
13 Linz - Leonding 38.300 m²
14 Linz - Lenaupark 25.400 m²
15 Linz - Urfahr 25.000 m²
16 Pasching 23.900 m²
17 Linz - Dornach 22.300 m²
21 Traun - Trauner
18 3.600 m²
Kreuzung
Projekte
13
6 19 EKZ am Postareal 10.000 m²
5 10 20 Franck Kontor 7.300 m²
26 21 Forum Oed 3.000 m²
Arkade Taubenmarkt
22 1.600 m²
(Relaunch)
City
16
1 23
Passage Linz
-
(Relaunch)
!
( Shopping Mall 24 EKZ am Schillerpark -
12
"
) Retail Park (FMZ) 18 25
Pro Kaufland
(Relaunch)
-
$
+ FMA 26
Uno Shopping
-
#
(Relaunch)
* Projekt 1) inkl. Department Stores & Town Center. 2) Flächen Shopping Malls, Retail Parks & Projekte: GLA, Flächen Fachmarktagglomerationen: VKFL. 3) Flächen exkl. etwaige integrierte Shopping Malls & Retail Parks.
19Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Innsbruck
Verkaufsfläche City 115.600 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,88 m2
Ø Shopgröße 158 m2
Filialisierungsgrad 37,9 %
Leerstandsrate 2,8 %
Fluktuationsrate 12,8 %
© KlavdiyaV / Shutterstock.com
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsmarkt Innsbruck
Verglichen mit anderen Landeshauptstädten weist In der Maria-Theresien-Straße befinden sich gleich
Innsbruck mit ca. 116.000 m² Verkaufsfläche ein zwei innerstädtische Einkaufszentren, das Kaufhaus
sehr breites Einzelhandelsangebot auf, das einwoh- Tyrol (32.800 m2) und die Rathaus Galerien (9.000 m2).
nerstärkere Salzburg kommt im Vergleich dazu nur Rund um das Goldene Dachl dominieren Souvenir-
auf ca. 73.000 m². Die Kernzonen befinden sich läden und gastronomische Angebote. Die wichtigste
in der Maria-Theresien-Straße, der Herzog-Fried- relevante Einkaufslage für klassische Retailer ist die
rich-Straße, am Markt- und Burggraben sowie in der Maria-Theresien-Straße mit Spitzenmieten um die 105
Pfarrgasse. EUR/m2. Die Fluktuationsrate ist mit 12,8 Prozent
durchschnittlich.
„Innsbruck weist ein attraktives Die Coronakrise hat bereits Spuren hinterlassen
innerstädtisches Einzelhandels- und in den wichtigsten Einkaufsstraßen und Ein-
kaufszentren steigenden Leerständen zur Folge.
angebot mit Mieten bis zu Besonders das Ausbleiben der Gäste aus Italien hat
105 EUR/m2 auf.“ zu Umsatzeinbußen geführt. Die Gastronomie- und
Clubszene leidet zusätzlich unter der sinkenden Zahl
ausländischer Studenten. Auf Dauer könnte sich
die Tourismuskrise auch verstärkt auf Kaufkraft und
Demographie & Wirtschaft Kaufverhalten der heimischen Bevölkerung auswirken.
Innsbruck
Innsbruck hat 132.000 Einwohner und ist die
„Für starke internationale Marken
fünftgrößte Stadt Österreichs. Im Großraum
Innsbruck leben rund 300.000 Menschen, aus dem Sportbereich ist das
zusätzlich haben etwa 30.000 Studenten sportaffine Innsbruck ein attrakti-
und sonstige Personen einen Nebenwohnsitz
in Innsbruck. Die Kaufkraft in Tirol beträgt
ves Pflaster.“
23.490 EUR pro Einwohner. Mit rund 1,6 Mio.
Nächtigungen pro Jahr ist die Stadt am Inn
nach Wien und Salzburg die drittwichtigste Verglichen mit Graz, Linz und Salzburg ist Innsbruck
österreichische Destination für Städtetouristen. trotz seiner touristischen Bedeutung noch nicht so
20stark in den Fokus expandierender internationaler Auch Dienstleister wie Friseur, Schuster, Schneider
Einzelhändler gerückt. Dennoch konnten mit den sowie ein Fitnessstudio sind im dez eingemietet.
Flagshipstores von Rossignol, Black Diamond und
Odlo drei prominente Neueröffnungen aus dem Weitere bedeutende Fachmarktagglomerationen lie-
Sportsegment verzeichnet werden. gen im Osten der Stadt. Am wichtigsten ist die Cyta
Shoppingwelt im etwa zehn Kilometer entfernten
„dez“ ist attraktivstes Zentrum im Raum Völs, mit rund 64.000 m² Verkaufsfläche.
Innsbruck
Das größte Zentrum im Raum Innsbruck ist das gut Mieten Innsbruck
etablierte „dez“ mit ca. 65.000 m2 Verkaufsfläche,
Lage Nettomiete
unmittelbar anschließend befindet sich auch eine EUR/m2/Monat
Ikea-Niederlassung. Neben internationalen Top-Re- Einkaufsstraßen A-Lage 105
tailern setzt das dez stark auf einzelhandelsbeglei- Einkaufsstraßen B-Lage 35
tende Angebote, auch im medizinischen Bereich. Einkaufszentren 95
Quelle: Standort + Markt 2019/20
Einzelhandelsstandorte Innsbruck
±
Hintergrundkarte: basemap.at
Innsbruck City
!
(
"
)
$
+
#
* 1) inkl. Department Stores & Town Center. 2) Flächen Shopping Malls, Retail Parks & Projekte: GLA, Flächen Fachmarktagglomerationen: VKFL. 3) Flächen exkl. etwaige integrierte Shopping Malls & Retail Parks.
21© ELEPHOTOS / Shutterstock.com © ZOOM VP.AT
Im Fokus:
Großraum Parndorf
Was mit der Eröffnung des McArthurGlen Desig- Center Parndorf bringen, in dem auf 14.000 m²
ner Outlet 1998 begann, hat sich mittlerweile zu ausschließlich Retailer mit Fokus auf Outdoorsport
Österreichs größter und erfolgreichster Agglome- wie Wandern, Klettern etc. angesiedelt werden. Er-
ration von Fachmarktzentren entwickelt. Während gänzt wird das in Europa bislang einzigartige Konzept
in Österreich insgesamt die Verkaufsflächen durch hochwertige Gastronomie und Indoor-Sport-
rückläufig sind, wächst Parndorf auch 2020/21 möglichkeiten, wie eine Radteststrecke oder einen
weiter. Von rückläufigen Frequenzen ist hier nichts Wasserpark.
zu spüren, und die Nachfrage nach Flächen ist
weiter sehr zufriedenstellend. Die Mieten waren Die Aussichten für den Standort Parndorf sind
daher bis zum Corona-Lockdown stabil und für Einzelhändler, Entwickler und Investoren trotz
erwiesen sich auch seither als robuster als der der Coronakrise nachhaltig positiv. Der Fokus auf
Gesamtmarkt. preisbewusste Markenkäufer ist ein starker USP,
der in einem schwächeren wirtschaftlichen Um-
Neue Projekte werten Region weiter auf feld sogar an Anziehungskraft gewinnen könnte.
Insgesamt entstehen 2020/21 ca. 64.000 m² in vier Parndorf profitiert vor allem von seinem enormen
Projekten. Bereits im Frühjahr 2020 wurde das FMZ Einzugsgebiet von Wien über Bratislava bis nach
K2 in Kittsee mit 6.000 m² eröffnet. Als jüngster Ungarn. In 90 Minuten Fahrzeit erreichen es rund
Zugang folgten kürzlich die PADO Galerien, eine 10,5 Mio. Konsumenten, vor allem Kunden aus Bra-
Erweiterung des PADO Shopping Parks mit 30 Shops tislava kaufen bevorzugt in Parndorf ein. Wichtigstes
und zugkräftigen Ankermietern wie Merkur, Inter- Zugpferd ist dabei das Designer Outlet mit jährlich
sport oder Humanic. sieben Millionen Besuchern. Verstärkte Investitionen
in die Aufenthaltsqualität wie hochwertige Sanitär-
Auch zwei neue Projekte sind geplant: Wann genau anlagen oder großzügige Parkplätze sowie die Ein-
der Frunpark Parndorf (23.000 m²) eröffnen wird, bindung vielfältiger gastronomischer Angebote
ist derzeit noch nicht fixiert. Als erster bekannter haben die an das Designer & Fashion Outlet an-
Großmieter steht XXL Sports mit 3.000 m² Mietflä- grenzenden Fachmarktzentren in den vergangenen
che fest. Einen weiteren Schub wird das Outdoor Jahren deutlich aufgewertet.
22Investment
Investoren setzen primär
auf Nahversorger
Schon im Rekordjahr 2019 flossen „nur noch“ 15 Eine wichtige Ausnahme von diesem Trend sind
Prozent des Investitionsvolumens von knapp sechs Objekte mit ausgeprägtem Nahversorgungs-
Milliarden Euro in das Segment Einzelhandel, das charakter. Lebensmittelmärkte und Fachmarkt-
damit hinter Büro und Wohnen an die dritte Stelle zentren mit starkem Einzugsgebiet und primär
zurückrutschte. Im ersten Halbjahr 2020 ist dieser Geschäfte des täglichen Bedarfs (Lebensmittel,
Wert auf sechs Prozent gefallen, und Retail lag damit Drogerie, Apotheken etc.) sind für viele Investoren
hinter Logistik nur mehr an vierter Stelle. attraktive Kaufgelegenheiten. Die bisher größte
Einzelhandelstransaktion des Jahres, der von
War die sinkende Bedeutung 2019 vor allem dem EHL vermittelte Kauf des Pannonia Shopping Park
Mangel an Objekten (wenige Neuentwicklungen Neusiedl durch die ERGO Versicherung, entsprach
und hochwertige Refurbishments) geschuldet, so auch genau diesem Produktprofil.
verunsicherte 2020 die Coronakrise die Investoren.
Da Investoren seit Ausbruch der Pandemie primär Die Spitzenrenditen für Einkaufszentren liegen bei ca.
sichere Cash-Flows suchen, ist die Frage offen, wie vier Prozent, für Fachmarktzentren bei ca. 4,75
sich die schlagartig angestiegenen Online-Umsätze Prozent (somit generell höher als im Büro- oder
langfristig auf den stationären Einzelhandel, die Wohnungsbereich), wobei diese Werte zurzeit wegen
erzielbaren Renditen und die Flächennachfrage der geringen Transaktionstätigkeit nicht durch
auswirken, sehr oft ein Dealbreaker. entsprechende Referenzwerte unterlegt sind.
Spitzenrenditen | Einkaufsstraßen | Einkaufszentren | Fachmarktzentren
6,25 %
5,90 %
5,50 %
5,00 %
5,50 %
5,00 %
5,50 %
4,75 %
4,75%
4,25 %
4,00 %
4,00 %
4,00 %
4,00 %
3,75 %
3,75 %
3,75 %
3,50 %
3,50 %
3,50 %
3,25 %
14 15 16 17 18 19 20*
* Prognose Einkaufsstraßen EKZ FMZ Quelle: EHL Market Research | Q3 2020
Ausgewählte Retail-Investmenttransaktionen 2019 | Q1 2020
Objekt Größe m2 Ort Verkäufer Käufer
DIY-Märkte 17.900 NÖ Family Office Privatinvestor
Mariahilfer Straße 2.387 Wien Privatinvestor Family Office
FMZ Pannonia 8.166 Neusiedl a. See Nuveen Real Estate ERGO Versicherung
Hatric Q2 6.800 Hartberg Rutter Immobilien Gruppe Union Investment
KAUFein Stockerau 4.960 Stockerau Family Office Privatinvestor
Quelle: EHL Market Research | Q3 2020
23© Kapten & Son / Vienna Store
Markteintritte ausgewählter
Einzelhändler (2019|2020)
Beauty Optik Lederwaren
Kärntner Straße Kärntner Straße Michaelerplatz
1010 Wien 1010 Wien 1010 Wien
Schuhe Gastronomie Sport
Tuchlauben Graben Mariahilfer Straße
1010 Wien 1010 Wien 1060 Wien
Keramik Accessoires Beauty
Neubaugasse Neubaugasse Donauzentrum
1070 Wien 1070 Wien 1220 Wien
Sport Sport
Herzog-Friedrich-Straße Maria-Theresien-Straße
6020 Innsbruck 6020 Innsbruck
24Sie können auch lesen
