Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Hamburg - Engel & Völkers
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2018/2019 · Hamburg
HAMBURG
1.880.997 24.803 EUR 7.920 0,6 % 11,84 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+5,9 % (zu 2012) 110,4 (Kaufkraftindex) +2,6 % (zu 2016) 20,4 (Leerstandsindex) +4,1 % (zu 2017)
Der Stadtstaat Hamburg wächst stetig und ist mit The city-state of Hamburg is experiencing continuous
seinen über 1,8 Mio. Einwohnern die zweitgrößte Stadt growth and, with its over 1.8 million residents, is both
Deutschlands und einer der bedeutendsten Wirtschafts- Germany’s second-largest city and also one of its
standorte. Mit dem „Bündnis für das Wohnen” hat most important business locations. In partnership with
der Senat seit 2011 zusammen mit der Hamburger Hamburg’s housing sector the city’s Senate initiated the
Wohnungswirtschaft ein ehrgeiziges Wohnungsbau- “Bündnis für das Wohnen” in 2011, an ambitious housing
programm beschlossen, um die immense Wohnraum- programme designed to meet the enormous demand
nachfrage befriedigen zu können. So sollen jährlich rund for housing and with the objective of granting planning
10.000 neue Wohnungen genehmigt werden. Mittel- approval for some 10,000 new apartments each year. It
fristig wird mit großer Wahrscheinlichkeit selbst dieses is, however, highly probable that not even this ambitious
ehrgeizige Ziel aber für keine spürbare Entlastung auf goal will result in any noticeable easing of the residential
dem Wohnungsmarkt sorgen. Mit einer Leerstandsquote market in the mid-term. The current vacancy rate is
von ca. 0,6 % bestehen nahezu keine Fluktuations- approx. 0.6 %; there are virtually no fluctuation reserves
reserven, was zu einem deutlichen Anstieg der Angebots- and the quoted rents have risen significantly in response
mieten führt. Im Schnitt stiegen diese stadtweit um 4,1 % to this. On average, rents across the city have increased by
gegenüber dem Vorjahr auf 11,84 EUR/m². 4.1 % over the previous year to 11.84 euros/m².
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
Number of transactions Transaction volume
600 2.000
1.700
1.613
1.543
in Mio. EUR/in mio. EUR
450
500
439
438
427
1.600
411
1.214
1.188
367
400
Anzahl/Number
1.200
300
800
1.500
800
420
200
100 400
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
* Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • HamburgErneuter Rekord beim Umsatzvolumen Turnover volume breaks more records
Für Kapitalanleger sind diese wohnungsmarkt- Viewed in combination with Hamburg’s stable
seitigen Entwicklungen sowie die stabilen sozioökono- socio-economic key data these developments on the
mischen Fundamentaldaten der Elbmetropole wichtige residential market are important pull factors for investors
Pull-Faktoren für Investitionen in den Hamburger considering entry onto the city’s rental property market.
Zinshausmarkt. Sie versprechen eine hohe Anlage- They can expect highly secure investments; liquidity and
sicherheit, Liquidität sowie kontinuierliche Rendite- continuous yields from rentals. Against this backdrop,
erträge aus der Vermietung. Vor diesem Hintergrund in 2017 Hamburg’s trade in residential investment
erzielte der Handel mit Wohn- und Geschäftshäusern properties achieved record-breaking figures for the third
im Jahr 2017 das dritte Mal in Folge ein Rekord- year in a row. The number of registered sales totalled
ergebnis in der Hansestadt. Mit 439 registrierten 439, with properties worth 1.613 billion euros changing
Verkäufen wechselten Objekte im Wert von insgesamt hands. This equates to an impressive average transaction
1,613 Mrd. EUR den Besitzer. Somit betrug das durch- volume of 3.67 million euros or an average purchase price
schnittliche Verkaufsvolumen beachtliche 3,67 Mio. EUR of approx. 2,801 euros/m². In contrast, the square metre
und im Mittel zahlten Käufer rund 2.801 EUR/m². price five years ago was a mere 1,927 euros, illustrating
Vor fünf Jahren betrug der Quadratmeterpreis noch the strong price dynamic for investment properties in
lediglich 1.927 EUR, was die erhebliche Preisdynamik Hamburg.
von Anlageimmobilien in Hamburg verdeutlicht.
The spatial distribution of purchases is surprising in
Erstaunlich ist die räumliche Verteilung der Kauffälle, that it is relatively homogeneous. Trading was highest
die verhältnismäßig homogen ausfiel. So verzeichneten in the three districts of Billstedt, Eimsbüttel and
mit Billstedt, Eimsbüttel sowie Winterhude gleich drei Winterhude, each with 15 transactions, while a total of
Stadtteile mit jeweils 15 Verkäufen das aktivste Handels- 14 city districts recorded ten or more sales. This even
geschehen. Insgesamt kamen 14 Stadtteile auf zehn oder distribution across varying location categories is due to
mehr Transaktionen. Diese gleichmäßige Verteilung the increased willingness of purchasers to take risks; the
auf unterschiedliche Lagekategorien resultiert aus der continuing high demand for investment properties and
stärkeren Risikoakzeptanz der Käufer, der ungebrochen the attractiveness of Hamburg as a secure investment
hohen Nachfrage nach Anlageimmobilien sowie der location with a booming economy. Parallel to this, the
Attraktivität der Elbmetropole als sicherer Investitions- predominantly local private investors are reluctant to
standort mit einer prosperierenden Wirtschaft. Gleich- move to areas outside of the city’s boundaries, believing
zeitig vermeiden die überwiegend privaten lokalen that these offer less attractive gains in value.
Investoren den Sprung über die Stadtgrenzen, da sie dort
weniger attraktive Wertzuwächse erwarten.
Angebotspreise nach Städtekategorie* Rendite versus Inflation
Quoted prices by category of cities* Yield versus inflation
8
A 2.948
5,9 5,9
6 5,4
5,0
B 1.800 4,3
3,9
4 4,8 4,8 4,6
4,1
in %
C 1.894 3,7 3,4
2
220
D 1.460
0
A Hamburg 3.029
–2
0 1.000 2.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in EUR/m²
gute Lage/good location mittlere Lage/average location
* 2017 nach Klassifikation von bulwiengesa/2017 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 J.)/German fed. bonds
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers CommercialAngebotsmieten 2018*
Quoted rents 2018*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2017) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Eimsbüttel 1.700 12,66 (+3,3 %) 8,30 – 17,30 14,70
Hamburg-Nord 2.135 12,54 (+4,7 %) 8,30 – 16,80 15,89
Altona 1.279 12,49 (+2,8 %) 7,50 – 16,90 15,18
Hamburg-Mitte 1.279 11,47 (+7,5 %) 6,70 – 17,00 16,54
Wandsbek 1.901 10,36 (+3,4 %) 6,90 – 13,30 13,46
Bergedorf 485 9,69 (+3,1 %) 7,10 – 12,10 12,05
Harburg 861 9,21 (+3,3 %) 6,30 – 11,90 11,71
Stadtteil
HafenCity 67 18,10 (+8,6 %) 14,10 – 23,70 18,22
Harvestehude 150 15,84 (+0,6 %) 11,00 – 22,00 22,10
Winterhude 448 13,89 (+3,6 %) 9,50 – 18,70 16,98
Eimsbüttel 310 13,82 (+5,2 %) 10,00 – 17,80 16,08
Barmbek-Süd 240 12,42 (+7,4 %) 8,50 – 16,00 15,24
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
Potenzielle Leitzinserhöhung der EZB Investors concerned about possible ECB
beschäftigt Investoren increase in base rates
Der Mangel an Anlageperspektiven führt zunehmend The lack of investment opportunities is increasingly
überregionale Investoren in die Hansestadt. Bei großen bringing investors from outside the region to Hamburg.
institutionellen Anlegern lässt sich hingegen bereits ein Large institutional investors, on the other hand, are
erstes Umdenken bei der Portfoliostrategie erkennen, already beginning to reconsider their portfolio strategies
sodass diese häufiger als Verkäufer auftreten. Infolge and are thus more likely to be vendors. A possible
einer möglichen Leitzinserhöhung der EZB ab Frühjahr increase in base interest rates by the ECB in spring 2019
2019 würden alternative Anlageformen wieder an Attrak- could cause alternative forms of investment to once again
tivität gewinnen, wodurch die derzeitige Preisrallye ein become more interesting options, thus marking a gradual
langsames Ende finden könnte. Vermehrt nutzen daher end to the current rise in prices. Older portfolio holders
auch ältere Bestandshalter das derzeitige Marktumfeld, are thus also increasingly taking advantage of the present
um ihre Immobilien zu Höchstpreisen zu veräußern. Aus market environment to sell their properties at the highest
diesem Grund rechnet Engel & Völkers Commercial possible price level. Engel & Völkers Commercial
mit einem regen Verkaufsgeschehen und einem Umsatz- therefore expects lively sales activity and a turnover
volumen zwischen 1,55 und 1,62 Mrd. EUR. volume of between 1.55 and 1.62 billion euros.
A nlageimmobilien stehen auch 2018 wieder hoch im Kurs: Niedrige Zinsen und eine volatile Börse
sorgen in politisch unruhigen Zeiten für eine hohe Attraktivität von Immobilieninvestments. Die konstant
gestiegenen Quadratmeterpreise verdeutlichen diesen Trend: Während im Jahr 2011 im Durchschnitt
noch 1.300 EUR/m² für ein Mehrfamilienhaus bezahlt wurden, waren es 2017 fast 3.000 EUR/m². Der
klassische Zinshausmarkt wird dabei vorrangig von privaten Hamburger Investoren dominiert.
Bente Tralau & Oliver D. Ihrt, Engel & Völkers Commercial Hamburg
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • HamburgVerteilung der Wohn- und Geschäftshaus-Transaktionen in Hamburg*
Distributation of transactions for residential investment in Hamburg*
15 4
Billstedt 10 Sternschanze 3
15 3
Eimsbüttel 25 Barmbek-Nord 8
15 3
Winterhude 10 Eißendorf 6
14 3
Altona-Altstadt 8 Finkenwerder 3
14 3
Harburg 19 Fuhlsbüttel 7
13 3
Bergedorf 14 Hoheluft-Ost 3
13 3
Eppendorf 11 Neuallermöhe 1
13 3
Ottensen 13 Neugraben-Fischbek 8
13
Rotherbaum 3
16 Osdorf 2
12
Eilbek 6 3
Othmarschen 4
12
Hamm 7 3
Poppenbüttel 3
11
Niendorf 9 3
Rothenburgsort 5
10
Bramfeld 14 3
Uhlenhorst 11
10
Heimfeld 13 3
Volksdorf 2
9
Blankenese 6 3
Wohldorf-Ohlstedt 0
9
Harvestehude 8 2
Borgfelde 1
9
Lohbrügge 8 2
Farmsen-Berne 2
9
Marienthal 5 2
HafenCity 1
9
Wandsbek 13 2
Hammerbrook 4
8
Rahlstedt 20 2
Lurup 4
8
Schnelsen 7 2
Neuengamme 2
8
St. Pauli 8 2
Nienstedten 4
7
Altona-Nord 4 2
Sinstorf 0
7
Hohenfelde 6 2
7 Wellingsbüttel 7
Langenhorn 5 1
6 Altengamme 0
Bahrenfeld 2
1
6 Cranz 1
Barmbek-Süd 7
1
6 Curslack 0
Eidelstedt 3
1
6 Dulsberg 0
Groß Borstel 0
1
6 Hausbruch 0
Iserbrook 1
1
6 Kirchwerder 3
St. Georg 2
1
6 Marmstorf 1
Wilhelmsburg 7
1
6 Ochsenwerder 0
Wilstorf 4
1
5 Rissen 1
Groß Flottbek 4
5 1
Horn Rönneburg 1
5
5 1
Lokstedt Sasel 0
4
5 1
Ohlsdorf Sülldorf 1
4
5 0
Tonndorf Alsterdorf 4
4
4 0
Hoheluft-West Duvenstedt 1
4
4 0
Jenfeld Hamburg-Altstadt 1
3
4 0
Neustadt 2
Hummelsbüttel 1
4 0
Steilshoop 0 Moorburg 1
4 0
Stellingen 8 2016 2017 Neuenfelde 2 2016 2017
0 5 10 15 20 25 0 5 10 15 20 25
Anzahl Transaktionen/Number of transactions Anzahl Transaktionen/Number of transactions
* Stadtteile ohne Transaktionen in den Jahren 2016 oder 2017 werden nicht gelistet./Districts without transactions in the years 2016 and 2017 are not listed.
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • HamburgHamburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
und Datenlage: April/Mai 2018. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (2017, Stadt Hamburg), Kaufkraft (2017, MB-Research), marktaktive Leerstandsquote (2016, empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellung (2017,
Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations-
Stadt Hamburg), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2018, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the
accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update
Hamburg - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
© Engel & Völkers Commercial
Bergstedt
A7
Poppenbüttel
Langenhorn Volksdorf
Sasel
Hummelsbüttel
A23 Wellingsbüttel
Schnelsen
Fuhlsbüttel
Niendorf
Ohlsdorf
Bramfeld
Alsterdorf
Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop Farmsen-Berne Rahlstedt
Lokstedt Ring 2 A1
Lurup
Eppendorf -Nord
Stellingen Tonndorf
Hoheluft-Ost Winterhude Barmbek Dulsberg
Rissen -West Wandsbek
Sülldorf -Süd
Iserbrook Eimsbüttel Harvestehude Ring 2 Jenfeld
Osdorf Bahrenfeld Rother- Uhlenhorst
Altona baum Eilbek Marienthal
Blankenese Groß Flottbek Nord Sternschanze Hohenfelde
Borgfelde A24
St.
Nienstedten Altona Neustadt Hamm Horn
ELBE Othmarschen Ottensen Georg
St. Pauli Altstadt
Hammerbrook Billstedt
of information and datapublished: April/May 2018. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
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Cranz Rothenburgsort
Steinwerder
Waltershof Billbrook
Finkenwerder
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Neuenfelde Moorfleet
Altenwerder
Lohbrügge
Francop
Wilhelmsburg Billwerder
Tatenberg
Moorburg Allermöhe Bergedorf
Spaden-
Hausbruch land
A25
Neugraben-Fischbek
Heimfeld Reitbrook
Neuland
Harburg Ochsenwerder Curslack
Neuengamme
Eißendorf Gut Moor
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
Faktor/Multiplier Preis EUR/m2/Price in EUR/m²
2016 2017 2018 2016 2017 2018
25,0 – 32,0 28,0 – 33,0 32,0 – 37,0 3.300 – 5.000 3.900 – 5.800 4.300 – 6.500
22,0 – 27,0 25,0 – 29,0 28,0 – 34,0 2.400 – 3.400 2.600 – 3.900 3.000 – 4.500
18,0 – 22,0 21,0 – 26,0 21,0 – 29,0 1.900 – 2.500 2.100 – 2.600 2.200 – 3.200
17,0 – 20,0 19,0 – 22,0 19,0 – 23,0 1.400 – 2.100 1.500 – 2.300 1.700 – 2.400
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
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