Marktbericht Gewerbeimmobilienmärkte Deutschland - Von Makro- zu Mikrostrategien - Savills
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Savills Research
Deutschland
Marktbericht
Gewerbeimmobilienmärkte
Deutschland März 2018
Von Makro- zu Mikrostrategien
savills.de/research 01
savills.de/researchMarktbericht | Gewerbeimmobilienmärkte Deutschland März 2018
Text: Matthias Pink
Zinsumfeld (siehe Abb. 2). Geld kostet ABB. 1
Die beste aller Welten folglich wenig, wirft aber am Geldmarkt Mieten* viel höher als im letzten Peak
Deutschland im Jahr 2018: Die Zahl keine Zinsen und am Anleihemarkt
der Einwohner steigt seit Jahren, die kaum Rendite ab. Es fließt deshalb in
Büro Einzelhandel Logistik Wohnen
Wirtschaft wächst lang anhaltend Aktien und Immobilien. 180
und kräftig wie lange nicht mehr.
160
Die Arbeitslosigkeit ist rekordniedrig Zum Deutschland des Jahres 2018
und die Einkommen der meisten gehört auch, dass die Bildung einer 140
Beschäftigten steigen spürbar. Wegen Bundesregierung noch nie so lange 120
der niedrigen Zinsen ist Sparen gedauert hat. Dass sich das damit
2007 = 100
zudem wenig attraktiv, so dass die verbundene Rauschen vor allem auf 100
Konsumausgaben auch preisbereinigt den Blätterwald beschränkt hat und 80
so hoch wie nie zuvor sind. die Nation ansonsten geräuschlos Kurs
60
hielt, lässt sich allerdings durchaus als
An den gewerblichen ein Zeichen großer gesellschaftlicher 40
Immobilienmärkten äußert sich all Stabilität interpretieren. Insgesamt
20
dies in einem hohen Flächenbedarf sind die Rahmenbedingungen für
und in Mieten, die zum Teil weit über den deutschen Immobilienmarkt also 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
ihren letztmaligen Höchstständen hervorragend und eine bessere Welt
liegen (siehe Abb. 1). Weil die dürften sich viele seiner Akteure kaum Quelle: Bulwiengesa, Savills / * jeweils Spitzenmiete Top 7
Angebotsentwicklung mit dem vorstellen können.
Nachfragewachstum in den meisten
Segmenten nicht Schritt gehalten hat, Einzige Sorge in der
sind leer stehende Immobilien in vielen besten aller Welten:
großen Städten inzwischen eine Rarität. Besser wird’s nicht
Auch die beste aller Welten ist aber
Zu diesen aus Investorensicht nicht frei von Sorgen. Längst hat sich
hervorragenden Rahmenbedingungen weltweit herumgesprochen, dass der
gesellt sich wegen der nicht nur in deutsche Immobilienmarkt vor Kraft
Europa immer noch extrem lockeren strotzt und entsprechend hoch ist die
Geldpolitik ein historisch einmaliges Nachfrage der Investoren nach
ABB. 2
Eine Geschichte der Leitzinsen - Das Beispiel England
18%
1979:
Zins erreicht Höhepunkt
(17 %)
1989:
16% Mauerfall
(15 %)
14%
12%
Leitzins der Bank of England
10%
1914-18:
Erster Weltkrieg
(5 - 6%)
8% 1694:
Gründung der 2007:
Bank of England 1939-45:
Globale
(6 %) Zweiter Weltkrieg
Finanzkrise
(2%)
(5,5 %)
6%
4%
2%
November 2017:
Erste Zinserhöhung
seit 10 Jahren
(0,5 %)
0%
1694 1724 1754 1784 1814 1844 1874 1904 1934 1964 1994
Quelle: Bank of England
savills.de/research 02Marktbericht | Gewerbeimmobilienmärkte Deutschland März 2018
hiesigen Immobilien. Nie zuvor es Ausnahmen geben (siehe Abb. 4). ABB. 3
floss so viel Geld in deutsche So ist etwa bei Logistikimmobilien Gesamterträge im Bürospitzen-
Gewerbeimmobilien und nie zuvor zumindest kurzfristig noch mit einer
segment wahrscheinlich rückläufig
waren diese so teuer wie heute. Renditekompression zu rechnen
Sorgen bereitet das insofern, und es ist denkbar, dass sich Mietrendite Renditeänderung Mietwachstum Gesamtertrag
16%
als in der besten aller Welten die die Risikowahrnehmung dieses
Abwärtsrisiken natürlich größer sind Immobilientyps auch langfristig 14%
als die Chance, dass es noch weiter ändert. Auch die Renditen von 12%
bergauf geht. Diese Situation ist vor Fachmarktzentren dürften noch etwas 10%
allem für die risikoaverse Mehrheit nachgeben, weil sie einen größer
8%
der Investoren herausfordernd. Man werdenden Teil der Nachfrage nach
könnte auch sagen: Das Umfeld für Einzelhandelsimmobilien auf sich 6%
Immobilieninvestitionen in Deutschland ziehen. 4%
könnte kaum besser, aber auch kaum 2%
schlechter sein. Kurz laufende
Büromietverträge 0%
In einem Umfeld mit nahezu perfekten attraktiv -2%
Rahmenbedingungen lassen sich Büroimmobilien sind und bleiben -4%
2013-2017 2018-2022
Risiken nicht vermeiden, auch nicht aber die unangefochtenen
im Core-Segment. Aber: Keine Lieblinge der meisten Investoren. Quelle: Dekabank
Risiken einzugehen kostet heute Dadurch sind sie gemessen an den
Geld, und zwar nicht nur in Form Anfangsrenditen inzwischen auch
entgangener Rendite, sondern in die teuerste Immobilienart, knapp ABB. 4
Form von Strafzinsen bei den Banken vor Geschäftshäusern. Die niedrige Renditekompression nur noch
oder (realen) Negativrenditen bei einer Anfangsrendite reflektiert aber nicht
Anlage in Bundesanleihen. nur die hohe Nachfrage, sondern
bei Logistikimmobilien und
Abwarten ist daher eine auch das Mietwachstumspotenzial Fachmarktzentren wahrscheinlich
ausgesprochen unattraktive Option, der nächsten Jahre (siehe dazu auch Spanne Min/Max, letzte 10 Jahre Mittelwert, letzte 10 Jahre
Aktuell (Q4 2017) Prognose: Q4 2018
zumal der Zyklus noch länger unseren aktuellen Büromarktbericht). 8%
laufen könnte, als die meisten es für Da die langfristige Mietentwicklung vor 7%
möglich halten. Trotzdem verspricht dem Hintergrund von Digitalisierung 6%
ein Makro-Ansatz à la „Top- und demographischem Wandel 5%
Büroobjekte in den zentralen Lagen unsicher ist, könnten Investoren 4%
4,7%
der Top 7“ in den nächsten Jahren gezielt in Objekte mit kurzen 3%
4,6%
4,2%
nur noch vergleichsweise geringe Restvertragslaufzeiten investieren, um 2% 3,3% 3,3%
Gesamtrenditen (siehe Abb. 3), weil das Mietwachstum der nächsten Jahre
1%
nicht mehr mit einem nennenswerten möglichst vollständig mitzunehmen
0%
Rückgang der Spitzenrenditen zu und in lang laufende Mietverträge zu 0,4%
-1%
rechnen ist. Für Investoren, die transformieren. Für diese Verträge
bis in den nächsten Zyklus hinein erscheint angesichts einer wohl
oder länger investiert sein wollen steigenden Inflation eine Indexierung
und für die die aktuell niedrigen sinnvoll (siehe Abb. 5).
Anfangsrenditen auskömmlich sind, Quelle: Focus Economics, Savills
ist dieser mittelfristige Ausblick Städte der zweiten
nicht von Bedeutung. Für sie bietet Reihe bieten
Deutschland als eine der größten und Langfristinvestoren ABB. 5
stabilsten Volkswirtschaften der Welt günstiges Rendite-
hervorragende Rahmenbedingungen Risiko-Profil Inflation überholt Mietwachstum
mit entsprechend günstigen Für jene Investoren, die von Anfang Prognose Spitzenmietentwicklung Top-7 Prognose Inflation
Renditeperspektiven. Für alle anderen an höhere Mietrenditen anstreben, 3,5%
führt kein Weg an einem Mikro-Ansatz als es ihnen die Stadtzentren der
vorbei, der sich sehr intensiv mit den A-Städte derzeit bieten und deren 3,0%
Details einzelner Nutzungsarten, Lagen Fokus auf einem langfristig stabilen
2,5%
oder Objekte auseinandersetzt. Welche Cashflow liegt, sind viele B- und
Ansatzpunkte sich hierfür aus unserer C-Städte in unseren Augen eine
2,0%
Sicht bieten, wollen wir im Folgenden attraktive Alternative. Viele dieser
beleuchten. Städte weisen Fundamentaldaten
1,5%
(z. B. Arbeitslosenquote,
Renditekompression Wirtschaftswachstum, Leerstandsrate)
nur noch bei
1,0%
auf, die denen der A-Städte in nichts
Logistikimmobilien und nachstehen oder sogar besser sind. 0,5%
Fachmarktzentren Gegenüber den A-Städten bieten sie
Auch wenn wir insgesamt nicht mehr zudem den Vorteil geringerer Miet- 0,0%
mit einem nennenswerten Rückgang und vor allem Renditevolatilität. Dem 2018 2019 2020 2021 2022
der Anfangsrenditen rechnen, könnte steht eine geringere Marktliquidität Quelle: Dekabank, Focus Economics
savills.de/research 03Marktbericht | Gewerbeimmobilienmärkte Deutschland März 2018
gegenüber: Nicht nur ist der dieser Größenordnung. Hinzu kommt, ABB. 6
investierbare Bestand wesentlich dass Objekte dieses Volumens für viele A-Städte allesamt hoch bewertet,
kleiner als in den Top-7-Märkten, Investoren ein zu hohes Klumpenrisiko Leipzig erscheint günstig
auch die einzelnen Objekte sind im mit sich bringen würden. Der
Durchschnitt weniger groß. Hinzu tatsächlich nutzbare Manövrierraum 7%
kommt eine immer noch geringere oberhalb des Durchschnittsvolumens
Transparenz, als sie in den A-Städten von 50 Mio. Euro ist also recht klein. 6%
gegeben ist, sodass der Aufbau Umgekehrt wird mit einer Verschiebung Offenbach (Main)
Bürospitzenrendite 2017
5%
eines diversifizierten Portfolios mit des Nachfrageschwerpunkts nach Leipzig
höherem Aufwand einhergeht. Gerade oben der „Platz“ darunter größer. 4% Düsseldorf
für langfristig orientierte Cashflow- So erscheint heute der Bereich Frankfurt (Main)
Hamburg
Stuttgart Köln
Investoren dürfte sich dieser Aufwand zwischen 20 Mio. und 40 Mio. Euro 3%
Berlin München
aber auszahlen. In Abbildung 6 sind vielversprechend: ausreichend große
2%
alle A-, B- und C-Städte in einfacher Volumina für die meisten Investoren
Weise anhand ihrer Bürospitzenrendite und zugleich wahrscheinlich ein
1%
sowie der Beschäftigtenprognose weniger intensiver Wettbewerb als in
bis 2035 gerastert. Dies kann ein den Größenklassen darüber. 0%
Ausgangspunkt sein, um attraktive -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%
Zielstandorte zu identifizieren. So Wertsteigerungs- Erwerbstätigenprognose 2018-2035
erscheint in dieser Darstellung potenziale mit Manage- Quelle: Bulwiengesa, Oxford Economics, Savills
Leipzig ein ausgesprochen To-Core-Plus-Ansätzen
günstiges Rendite-Risiko-Verhältnis heben
aufzuweisen und auch in einigen Wollen sich die Investoren dem ABB. 7
anderen Städten wie Offenbach Wettbewerb noch mehr entziehen, Gehandelte Büroobjekte werden
bekommen Investoren gemessen an dann führt praktisch kein Weg an immer größer
der Beschäftigtenprognose recht hohe einem höheren Risiko vorbei. Im Value-
Anfangsrenditen. Add-Segment sind nach wie vor recht 100
wenige Investoren aktiv und obwohl 90
Klein schlägt groß auch auch hier die Preise in den letzten 80
Bereich mit limitiertem Angebot
bei den Volumina Jahren schon deutlich gestiegen sind,
70
Nicht nur kleinere Städte, auch dürfte das Rendite-Risiko-Verhältnis Raum zum Ausweichen
kleinere Objekte könnten in günstiger sein als im Core-/Core- 60
dem aktuell hochkompetitiven Plus-Segment. So lohnt zum Beispiel Umkämpfter Bereich
Mio. Euro
50
Investorenwettbewerb Raum zum ein Blick in die B- und C-Lagen der
40 Mittlere Transaktionsgröße
Ausweichen bieten. Aufgrund des großen Städte, etwa die Frankfurter
30 Raum zum
hohen Anlagedrucks hat sich das City West oder den Düsseldorfer Ausweichen
präferierte Ankaufsvolumen der Seestern. Anders als in den zentralen 20
Investoren in den letzten Jahren Lagen gibt es in diesen Teilmärkten 10
immer weiter nach oben verschoben. noch Objekte mit Aufwertungs- bzw. Nicht-Institutioneller Bereich
0
Betrachtet man beispielsweise Repositionierungspotenzial. Dieses 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
die durchschnittliche Größe der Potenzial zu nutzen verspricht hohe
Quelle: Bulwiengesa, Oxford Economics, Savills / *Januar und Februar
gehandelten Büroobjekte im Wertsteigerungen, denn aufgrund der
institutionellen Segment (hier: hohen Risikoaversion der meisten
ab 10 Mio. Euro, aber ohne Investoren ist die Kapitalwertdifferenz
ABB. 8
Portfoliotransaktionen), so lässt zwischen Spitzenobjekten und
sich ein stetiger Anstieg seit 2012 Objekten durchschnittlicher Qualität in Steigende Kapitalwertdifferenz
erkennen (siehe Abb. 7). Lag das den B-Lagen sehr hoch (siehe Abb. 8). zwischen A- und B-Objekten in
durchschnittliche Objektvolumen
B-Lagen*
damals bei knapp 42 Mio. Euro, so Zahlreiche Value-
sind es heute deutlich mehr als 50 Add-Ansätze im Differenz zw. Spitze und Durchschnitt
Spitzenkapitalwert B-Lagen
Mio. Euro. Nimmt man an, dass dieser Einzelhandelssegment 10.000
Durchschnittlicher Kapitalwert B-Lagen
Durchschnittswert die Präferenzen der Noch wesentlich mehr Ansatzpunkte
9.000
Investoren widerspiegelt, dann müsste für Value-Add-Strategien als
8.000
der Investorenwettbewerb um diesen am Büromarkt gibt es bei
7.000
Wert herum am intensivsten sein. Einzelhandelsimmobilien. Viele
6.000
Euro/m²
Investoren, die diesen Wettbewerb Einzelhandelsformate sehen sich
5.000
zumindest ein Stück weit vermeiden mit stagnierenden oder rückläufigen
4.000
wollen, können demnach auf deutlich Umsätzen konfrontiert – Warenhäuser
3.000
größere oder deutlich geringere sind hier nur die bekanntesten
Objektvolumina fokussieren. Dabei ist Beispiele. Im langfristigen Trend 2.000
der Raum zum Ausweichen nach oben rechnen wir daher mit einer 1.000
hin zwar theoretisch unbegrenzt, de rückläufigen Flächennachfrage, auch 0
06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 16 16 17 17
facto sinkt allerdings ab etwa 75 Mio. in den guten Lagen (siehe dazu auch Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4
bis 100 Mio. Euro das Angebot rapide unseren „Ausblick Immobilienmarkt
– es gibt schlicht nur wenige Objekte Deutschland“). Erweist sich unsere Quelle: Savills / * Mittelwerte für Berlin, Frankfurt und München
savills.de/research 04Marktbericht | Gewerbeimmobilienmärkte Deutschland März 2018
Erwartung als zutreffend, werden sich Nachnutzungen, insbesondere in Investoren und Asset Manager, die
viele bisherige Ladenflächen künftig den zentralen Lagen und jenen mit Assetklassen nicht mit Nutzungsarten
nicht mehr als solche nutzen lassen. guter ÖPNV-Anbindung. Hier ist im gleichsetzen, sind hier im Vorteil.
Da aber bei praktisch allen anderen Grunde jede Nutzung denkbar, etwa
Nutzungen zumindest in den größeren Büro/Coworking, Lager/Logistik Beim Blick auf die
Städten ein Nachfrageüberhang oder Wohnen. Welche Nutzung Details das große Ganze
vor allem im Hinblick auf Flächen tatsächlich sinnvoll ist, lässt sich nur nicht vergessen
in zentralen Lagen besteht, gibt es für den jeweiligen Einzelfall unter Der Blick auf Details, seien es die
zahlreiche Nachnutzungsoptionen Berücksichtigung von zum Beispiel Charakteristika von Städten der
für diese ehemaligen Geschäfte. Lage und Geschosszahl bewerten. zweiten und dritten Reihe, von Lagen
Eine gastronomische Nutzung Generell zeichnet sich aber in diesem abseits der städtischen Zentren
ist angesichts steigender Kontext ein übergeordneter Trend oder von einzelnen Objekten, ist im
Konsumausgaben in diesem Bereich ab: Einzelhandels-Mononutzungen derzeitigen Umfeld für viele Investoren
sicherlich eine naheliegende Option. funktionieren immer seltener (siehe unerlässlich, um Risiken zu begrenzen
Sie funktioniert aber nicht überall und hierzu auch den Habona-Report zum und dennoch auskömmliche Renditen
am ehesten dann, wenn sie zu den Thema Nahversorgung). Ähnliches zu erzielen. Dieser „Mikro statt Makro“-
benachbarten Nutzungen und deren lässt sich bei Büroimmobilien Ansatz verspricht umso mehr Erfolg,
Zielgruppe passt (siehe unsere Analyse beobachten (siehe dazu unsere Studie wenn das Arbeiten an den Details
„Gastronomisierung von Shopping- „Office of the Future?“). Insofern auf die übergeordneten globalen
Centern: Königsweg oder Irrweg?“). dürften Value-Add-Strategien immer Trends in Ökonomie, Gesellschaft
Neben der Gastronomie gibt es häufiger das Verknüpfen einander und Technologie, die das Wesen und
zahlreiche weitere mögliche ergänzender Nutzungen beinhalten. die Art der Nutzung von Immobilien
beeinflussen, abgestimmt ist.
savills.de/research 05Marktbericht | Gewerbeimmobilienmärkte Deutschland März 2018
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit HH
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
B
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
D
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
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Unsere Dienstleistungen
»» Investment F
»» Agency
»» Portfolio Investment
»» Debt Advisory
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M
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Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 35.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
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