Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen - Trends, Rahmenbedingungen und Förderansätze - NRW.Bank
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Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen Trends, Rahmenbedingungen und Förderansätze
Vorwort
Vorwort
Viele Familien in Nordrhein-Westfalen wünschen sich, in den eigenen vier
Wänden zu wohnen. Selbst genutztes Wohneigentum bietet Sicherheit und
verringert – gerade in den wachsenden Regionen – das finanzielle Risiko
steigender Mieten.
Die Rahmenbedingungen für die Eigentumsbildung sind auf den ersten
Blick gut: Die Darlehenszinsen sind niedrig, selten zuvor waren Wohnungs-
baukredite so günstig wie heute. Allerdings sind in den meisten Teilen des
Landes auch die Kaufpreise stark angestiegen – insbesondere in den Wachs-
tumsregionen, wo immer mehr Familien wohnen.
Zudem machen es steigende Mieten und das niedrige Zinsniveau den
Familien schwer, das nötige Eigenkapital für eine solide Finanzierung an
zusparen. Gerade für junge Haushalte mit kleinen bis mittleren Einkommen
wird fehlendes Eigenkapital so zur schwierigen Hürde auf dem Weg zum
eigenen Haus oder zur Eigentumswohnung. Auf der Suche nach erschwing-
lichen Kaufangeboten haben sie angesichts der Konkurrenz solventer
Kapitalanleger dann häufig das Nachsehen. Ina Scharrenbach
Ministerin für Heimat, Kommunales,
Deshalb haben sich das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Bau und Gleichstellung
Gleichstellung und die NRW.BANK im Jahr 2017 gemeinsam mit der Frage des Landes Nordrhein-Westfalen
beschäftigt, wie die Wohnraumförderung des Landes die Eigentumsbildung
von Familien besser unterstützen kann. In einem ersten Schritt hat eine
gemeinsame Arbeitsgruppe die Strukturen der Eigentumsmärkte in Nord
rhein-Westfalen untersucht und die wesentlichen Hemmnisse der Eigen-
tumsbildung identifiziert. Die vorliegende Broschüre stellt die wesentlichen
Analyseergebnisse dieser Arbeitsgruppe vor. Auf dieser Basis wurde die
Eigentumsförderung als Teil des Wohnraumförderungsprogramms für die
Jahre 2018 bis 2022 weiterentwickelt.
Mit dem neuen Programm, das seit Anfang des Jahres in Kraft ist, verbessert
sich die Förderung der Eigentumsbildung – im ganzen Land, ob im Neubau
oder für den Erwerb bestehenden Wohnraums: Langfristige Baudarlehen
sichern die aktuellen Niedrigzinsen für mindestens zwei Jahrzehnte, Tilgungs-
nachlässe vermindern von Beginn an die Darlehensschuld und das Förder-
darlehen wird teilweise als Ersatz für Eigenkapital anerkannt. Wer den
Schritt in die eigenen vier Wände trotz kleinem Einkommen schon geschafft
hat, findet mit der ebenfalls neu aufgelegten Modernisierungsförderung ein
attraktives Angebot, sein Zuhause energetisch zu sanieren, altersgerecht
umzubauen oder einfach an moderne Wohnbedürfnisse anzupassen.
So wird die Landesregierung ihr Versprechen halten, den Anteil der Eigen-
tumsförderung in der Wohnraumförderung des Landes bedarfsgerecht zu Dietrich Suhlrie
erhöhen und es wieder mehr Familien zu ermöglichen, Wohneigentum zu Mitglied des Vorstands der NRW.BANK
erwerben.
Ina Scharrenbach Dietrich Suhlrie
Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Mitglied des Vorstands der
Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen NRW.BANK
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 1Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1 Zusammenfassung 4
2 Wohneigentum: Strukturen und Rahmenbedingungen 5
2.1 Eigentumsquoten nach sozialstrukturellen und regionalen Merkmalen 5
2.2 Eigentumserwerb und Neubautätigkeit 8
2.3 Preisentwicklung 12
2.4 Finanzierungsbedingungen 14
3 Erschwinglichkeit und Hemmnisse bei der Finanzierung von frei finanziertem Wohneigentum 17
3.1 Erschwinglichkeit von Bestandsimmobilien für Haushalte mit in der jeweiligen Region
durchschnittlichem Einkommen 17
3.2 Einstiegshürde Erwerbsnebenkosten 17
3.3 Einstiegshürde Eigenkapitalanforderungen 18
3.4 Einstiegshürde Flächenmangel 19
3.5 Fazit 19
4 Erschwinglichkeit der Eigentumsbildung in der Wohnraumförderung des Landes 20
4.1 Regional differenzierter Eigenkapitalbedarf und seine Entwicklung 20
4.2 Tragbarkeit der dauerhaften Finanzierungskosten für eine Familie mit einem Einkommen
von 100 Prozent der Einkommensgrenze 20
4.3 Tragbarkeit bei Unterschreitung der Einkommensgrenze 22
4.4 Tragbarkeit bei Überschreitung der Einkommensgrenze 23
4.5 Fazit 23
5 Stärkung der Förderung von selbst genutztem Wohneigentum 24
Impressum 25
2 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenAbbildungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abb. 2.1: Langfristige Entwicklung der Eigentumsquoten im Ländervergleich 5
Abb. 2.2: Eigentumsquoten verschiedener Haushaltstypen in Nordrhein-Westfalen 5
Abb. 2.3: Eigentumsquoten in Nordrhein-Westfalen nach mittlerem monatlichem
Nettoeinkommen des Haushalts 6
Abb. 2.4: Regionale Eigentümerquoten – Anteil selbst genutzter Wohnungen am Gesamtbestand (2011) 7
Abb. 2.5: Selbst genutztes Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen nach Gebäudetyp 7
Abb. 2.6: Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern an allen selbst
genutzten Wohnungen (2011) 7
Abb. 2.7: Anteil der Geschosswohnungen an allen selbst genutzten Wohnungen (2011) 7
Abb. 2.8: Eigentumsquoten in Nordrhein-Westfalen nach Alter der Bezugsperson
(Haupteinkommensbezieher/-in)8
Abb. 2.9: Bevölkerungsanteil der Großstädte über 200.000 Einwohnern an der Gesamtbevölkerung
in Nordrhein-Westfalen (insgesamt und nach Altersgruppen) 8
Abb. 2.10: Entwicklung der Zahl der Familien und anderer Haushaltstypen in Nordrhein-Westfalen seit 2005 9
Abb. 2.11: Entwicklung der Zahl der Familien mit Kindern in den Kreisen und kreisfreien Städten
seit 2005 9
Abb. 2.12: Entwicklung der Bautätigkeit in Nordrhein-Westfalen 2004–2016 nach Wohnungstyp 10
Abb. 2.13: Entwicklung des Eigentumserwerbs durch Bau und Kauf neuer und
gebrauchter Wohnungen und Häuser 10
Abb. 2.14: Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern im Zeitraum 2014–2016
(fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner) 11
Abb. 2.15: Bauintensität von Eigentumswohnungen im Zeitraum 2014–2016
(fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner) 11
Abb. 2.16: Mittleres Kaufpreisniveau für Wohneigentum im Jahr 2016 (Angebote in Immobilienportalen) 12
Abb. 2.17: Bauland für Eigenheime: Preisniveau 2016 13
Abb. 2.18: Entwicklung der mittleren Kaufpreise im Zeitraum 2005–2016 (Angebote in Immobilienportalen) 13
Abb. 2.19: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte nach Dauer der Zinsbindung 14
Abb. 2.20: Gesamtvolumen der Wohnungsbaukredite an private Haushalte nach Dauer der Zinsbindung 14
Abb. 2.21: Entwicklung der Gesamtkosten für den Eigenheimkauf im Zeitraum 2010–2016 15
Abb. 2.22: Vergleich der Gesamtkosten für den Kauf eines Eigenheims in den Jahren 2010 und 2016 16
Abb. 3.1: Preis-Einkommens-Relation für im Internet angebotene Bestandseinfamilienhäuser
(Anzahl der Jahresnettoeinkommen eines Haushalts, die rechnerisch für den Kauf
aufgebracht werden müssten) im Jahr 2016 17
Abb. 3.2: Mittlerer Preis und Erwerbsnebenkosten für ein bestehendes Einfamilienhaus
in Nordrhein-Westfalen im Jahr 2016 18
Abb. 3.3: Entwicklung des Preises für baureifes Land für Ein- und Zweifamilienhäuser 2012–2016 19
Abb. 4.1: Eigenkapitalbedarf in den Gemeinden Nordrhein-Westfalens im Rahmen
der sozialen Wohnraumförderung des Landes im Jahr 2010 20
Abb. 4.2: Eigenkapitalbedarf im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung des Landes im Jahr 2016 21
Abb. 4.3: Tragbarkeit der Finanzierung eines Eigenheimerwerbs für Haushalte innerhalb
der Einkommensgrenzen 2016 (100%) 21
Abb. 4.4: Tragbarkeit der Finanzierung eines Eigenheimerwerbs für Haushalte bei Unterschreitung der
Einkommensgrenzen 2016 um 100% 22
Abb. 4.5: Tragbarkeit der Finanzierung eines Eigenheimerwerbs für Haushalte bei Überschreitung der
Einkommensgrenzen 2016 um 100% 23
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 3Zusammenfassung
1 Zusammenfassung
Nordrhein-Westfalen liegt infolge seiner verdichteten Hemmnisse bestehen in den anfänglichen Eigenkapital
Siedlungsstruktur mit einer Eigentumsquote von rund anforderungen: Das trifft vor allem junge Familien, die
42 Prozent (Deutschland: 46%) zwischen den Stadt- auch wegen des niedrigen Zinsniveaus und steigender
staaten und den eher ländlich geprägten Flächenländern. Mieten kaum Gelegenheit haben, Eigenkapital anzu
Vor allem in den Großstädten an Rhein und Ruhr sparen. Diese Einstiegshürden liegen zum einen in den
dominiert der Mietwohnungsmarkt, während in ländlich Erwerbsnebenkosten (insbesondere Grunderwerbsteuer,
geprägten Regionen mehr als die Hälfte der Haushalte Makler, Notar), die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen
im selbst genutzten Wohneigentum lebt. Dort findet und bei etwa 12 Prozent des Kaufpreises liegen, und
sich Wohneigentum weit überwiegend in Form von zum anderen darin, dass Schwellenhaushalte in der
Ein- und Zweifamilienhäusern, während in Großstädten Regel keine 100-Prozent-Finanzierung erhalten können.
auch Geschosswohnungen eine zentrale Säule des Bei einer üblichen Darlehensfinanzierung von 80 Prozent
Wohneigentums bilden. des Objektwertes sind 20 Prozent Eigenkapital erforder-
lich. In ungünstigen Fällen bedeutet das, dass knapp
Die Bautätigkeit im Segment von Ein- und Zweifamilien- ein Drittel des Kaufpreises als anfängliches Eigenkapital
häusern ist seit Jahren in einer Größenordnung von vorhanden sein muss, um die im Übrigen günstigen
15.000 bis 16.000 Eigenheimen jährlich stabil. Wachsende Finanzierungsbedingungen für den Eigentumserwerb
Bedeutung vor allem in verdichteten Regionen hat in den überhaupt nutzen zu können. Die Einstiegshürden sind
vergangenen Jahren der Bau von Eigentumswohnungen damit abhängig von den jeweiligen Erwerbskosten und
erhalten, der inzwischen mit gut 9.000 Fertigstellungen auf den engen Märkten der Wachstumsregionen deutlich
pro Jahr etwa 45 Prozent des Geschosswohnungsbaus höher als in Regionen mit entspannten Wohnungs
ausmacht. Eigentumswohnungen werden im Mittel zu märkten.
40 Prozent selbst genutzt.
Auf der anderen Seite sind die Finanzierungsbedin-
Weitaus wichtiger als der Neubau ist für die Eigentums- gungen für Eigentumserwerber in der aktuellen Niedrig-
bildung der Bestandserwerb. Einem neu gebauten zinsphase sehr günstig. Die Tragbarkeit der dauerhaften
Eigenheim stehen fast dreimal so viele Bestandskäufe Finanzierungskosten von Wohneigentum hat sich in
gegenüber; bei Eigentumswohnungen sind es sogar vielen Regionen Nordrhein-Westfalens verbessert, denn
viermal so viele. die Entlastung durch ein Zinsniveau auf historischem
Tiefstand kompensiert auch in manchen Ballungsräumen
Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum differieren den Anstieg der Kaufpreise.
regional stark und entwickeln sich im Neubau wie im
Bestand weiter auseinander. Inzwischen kostet ein Auch im Bereich der Wohneigentumsförderung des
Einfamilienhaus in den nachfragestarken Regionen der Landes Nordrhein-Westfalen zeigen Beispielrechnungen,
Rheinschiene mehr als doppelt so viel wie in den ent- dass wesentliche Hemmnisse bei der Bildung von Wohn
spannten Märkten im Osten und Südosten Nordrhein- eigentum die regional zum Teil sehr hohen Preissteige-
Westfalens. rungen der vergangenen Jahre, die gestiegenen
Erwerbsnebenkosten und die daraus resultierenden
Wohneigentum wird vor allem in der Familiengründungs- erhöhten Eigenkapitalanforderungen sind. Daran
phase angestrebt, allerdings verschiebt sich die Eigen- scheitern viele Familien, obwohl sie die dauerhaften
tumsbildung zunehmend in spätere Jahre, wenn auch Finanzierungskosten durchaus tragen könnten. Daraus
die Erwerbsbiografie vielen einen Immobilienerwerb hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau
erlaubt. Inzwischen erwerben auch mehr ältere Menschen und Gleichstellung die Konsequenz gezogen, die
noch Wohneigentum. Wohneigentumsförderung des Landes gemeinsam mit
der NRW.BANK unter anderem mit der Verstärkung
der regionalen Differenzierung, höheren Eigenkapital
ersatzdarlehen, der Einführung von Tilgungsnachlässen
sowie der Gleichbehandlung von Neubau und Bestands-
förderung neu aufzustellen.
4 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenWohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
2 Wohneigentum: Strukturen und
Rahmenbedingungen
2.1 Eigentumsquoten nach sozial
strukturellen und regionalen Merkmalen Eigentumsquote
Insbesondere Haushalte mit zwei und mehr Personen, Das Wort „Eigentumsquote“ wird nicht immer
darunter überwiegend Haushalte mit Kindern und eindeutig verwendet und verstanden. Was genau
ältere Paare, deren Kinder ausgezogen sind, leben im damit gemeint ist, hängt auch von der Statistik ab,
Wohneigentum. Dabei steigt die Wohneigentumsquote auf der die Zahl fußt. Daneben werden auch die
mit zunehmendem Einkommen. In den verdichteten Begriffe „Selbstnutzerquote“ und „Eigentümerquote“
städtischen Regionen des Landes ist die Quote deutlich benutzt. Im Folgenden wird „Eigentumsquote“
geringer als in den ländlicheren Gebieten. meist für den Anteil der Haushalte verwendet, der
Wohneigentum besitzt und auch darin lebt (im
42 Prozent der Haushalte wohnen im Eigentum Unterschied zu reinen Kapitalanlegern). An manchen
In Nordrhein-Westfalen wohnen rund 42 Prozent der Stellen ist auch der Anteil der Eigentümerwohnungen
Haushalte in der eigenen Immobilie.1 Die übrigen Haus- gemeint, das heißt der Wohnungen, die von ihren
halte sind Mieter (56%) und Untermieter (Wohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.3: Eigentumsquoten in Nordrhein-Westfalen nach mittlerem
monatlichem Nettoeinkommen des Haushalts
Prozent
90
2002
80 2014
70
60
50
40
30
20
10
0
unter 500 € 501 €– 701 €– 901 €– 1.101 €– 1.301 €– 1.501 €– 2.001 €– 3.201 €– 4.501 €– 6.001 €– über 7.500 €
700 € 900 € 1.100 € 1.300 € 1.500 € 2.000 € 3.200 € 4.500 € 6.000 € 7.500 €
Daten: IT.NRW (Mikrozensus-Zusatzerhebung „Wohnen“ 2002, 2014) NRW.BANK 2017
Eigentumsquote steigt mit höherem Einkommen Insgesamt befindet sich die Mehrzahl der Eigentümer-
Es überrascht nicht, dass die Eigentumsquote mit wohnungen in Ein- (58%) und Zweifamilienhäusern
steigendem Haushaltseinkommen ebenfalls zunimmt. (19%). Das übrige Viertel (23%) des selbst genutzten
Wie ein Vergleich von 2002 und 2014 zeigt, hat sich Wohneigentums sind Geschosswohnungen, vor allem in
der Unterschied zwischen Haushalten mit höheren und kleineren Mehrfamilienhäusern (Abb. 2.5). Die meisten
niedrigeren Einkommen im Zeitraum 2002 bis 2014 davon sind Eigentumswohnungen (19%), die übrigen
noch verstärkt: In den oberen Einkommensgruppen hat sind Vermieterwohnungen in privaten Mietshäusern
die Eigentumsquote zu-, in den unteren abgenommen (4%).
(Abb. 2.3).
Auch diese Strukturen sind regional sehr unterschiedlich.
Unterdurchschnittliche Eigentumsquoten vor allem In den Ballungsräumen und deren Umland bilden Ge-
in den Großstädten schosswohnungen eine zentrale Säule des Wohneigen-
Auch regional sind deutliche Differenzen bei den Eigen- tums (Abb. 2.7): Im Durchschnitt der kreisfreien Städte
tumsquoten festzustellen (Abb. 2.4). Erwartungsgemäß stellen sie 43 Prozent aller Eigentümerwohnungen, in
wird in den eher ländlich geprägten Regionen des Düsseldorf, Köln und einigen Ruhrgebietsstädten sogar
L andes weit mehr als die Hälfte aller Wohnungen selbst mehr als die Hälfte. Das entspricht der verdichteten
genutzt. 3 In jeder zweiten Gemeinde liegt die Eigentums Siedlungsstruktur und ist mit Blick auf das begrenzte
quote bei über 55 Prozent. Baulandangebot und den weiterhin hohen Nachfrage-
druck auch für die weitere Entwicklung zu berück
Die Großstädte des Rhein- und Ruhrgebiets sowie sichtigen.
die Universitätsstädte sind durch hochverdichtete
Siedlungsstrukturen gekennzeichnet. Hier dominiert
der Mietwohnungsmarkt.
3
ie folgenden Karten zeigen den Anteil der Eigentümerwohnungen (wohnungsbezogen), da haushaltsbezogene Quoten auf
D
Gemeindeebene nicht vorliegen.
6 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenWohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.4: Regionale Eigentümerquoten – Anteil selbst Abb. 2.5: Selbst genutztes Wohneigentum
genutzter Wohnungen am Gesamtbestand (2011) in Nordrhein-Westfalen nach Gebäudetyp
643.000 Wohnungen (19%) 490.000 Wohnungen (15%) in
in Zweifamilienhäusern kleinen Mehrfamilienhäusern
MI (mit max. 6 Wohnungen)
ST
HF 276.000
BOR Wohnungen
BI LIP (8%) in großen
MS
GT Mehrfamilien-
COE WAF
häusern
PB
(mit mehr als
KLE RE HX
WES BOT
HAM 6 Wohnungen)
GE
OB HER UN
DO
DU BO
MH E SO
KR EN HA 1.942.000
ME
VIE
D W MK Einfamilienhäuser (58%)
MG NE SG RS HSK
OE
HS LEV
GL GM
BM K
SI
Daten: IT.NRW (Mikrozensus 2014) NRW.BANK 2017
DN
AC SU
BN
bis 35% (23)
EUS
bis 45% (55)
bis 55% (116)
bis 65% (164)
bis 75% (38)
Daten: IT.NRW (Zensus 2011) NRW.BANK 2017
Abb. 2.6: Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- Abb. 2.7: Anteil der Geschosswohnungen an allen selbst
häusern an allen selbst genutzten Wohnungen (2011) genutzten Wohnungen (2011)
MI MI
ST ST
HF
HF
BOR BOR
BI BI LIP
MS MS WAF
GT LIP GT
COE WAF
COE
KLE RE
KLE RE PB HX WES PB HX
HAM HAM
WES BOT BOT
GE UN GE UN
OB HER OB HER SO
DO DO
DU E BO SO DU E BO
MH MH
KR EN HA KR EN HA
VIE ME HSK
MK VIE MK
D W D ME W
MG SG RS HSK MG NE SG RS
NE
OE OE
HS LEV HS LEV
GL GM
K K GL
GM BM
BM SI SI
DN
AC AC DN
SU SU
BN bis 55% (9) BN bis 10% (189)
EUS bis 65% (22) EUS bis 15% (72)
bis 75% (28)
bis 25% (76)
bis 85% (76) bis 35% (28)
bis 95% (222) bis 45% (22)
über 95% (39) über 45 bis 62% (9)
NRW: 75% NRW: 25%
Daten: IT.NRW (Zensus 2011), eigene Berechnungen NRW.BANK 2017 Daten: IT.NRW (Zensus 2011), eigene Berechnungen NRW.BANK 2017
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 7Wohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Einfamilienhäuser dominieren den Eigentumsmarkt im Instituts der Deutschen Wirtschaft das Durchschnitts
Rheinland und im Münsterland, während in Ost- und alter von Ersterwerbern auf 48 Jahre gestiegen.4 Die
Südwestfalen sowie Teilen des Münsterlands auch Eigentumsquote nimmt also mit Beginn der Familien-
Zweifamilienhäuser mit mehr als einem Viertel der gründungsphase beziehungsweise der beruflichen
selbst genutzten Wohnungen einen erheblichen Stellen- Etablierung sprunghaft zu und erhöht sich mit zuneh-
wert haben. mendem Alter weiter.
Vergleicht man die altersspezifischen Quoten im Zeit-
2.2 Eigentumserwerb und Neubautätigkeit verlauf, zeigt sich, dass es in fast allen Altersgruppen
2014 mehr selbst nutzende Eigentümer gibt als zwölf
Der Wohneigentumserwerb steht nach wie vor in engem Jahre zuvor. Kennzeichnend ist hier insbesondere die
Zusammenhang mit der Familiengründung. Allerdings Entwicklung bei den älteren Personen: Hier haben
ist das durchschnittliche Alter der Ersterwerber in den erstmals Jahrgänge mit signifikant höheren Eigentums-
vergangenen Jahren angestiegen. quoten das Ruhestandsalter erreicht. Umgekehrt ist die
Eigentumsquote der 30- bis 40-Jährigen am wenigsten
Wohneigentumserwerb vor allem in der gestiegen und zuletzt sogar gesunken. Ursachen dürften
Familiengründungsphase die biografische Verschiebung der Familiengründung
Der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums erfolgt in ein höheres Alter, die höheren Anforderungen an die
überwiegend im Alter von 30 bis 50 Jahren. So steigt die berufliche Mobilität, die Erschwernis zur Bildung von
Eigentumsquote von unter 10 Prozent bei den unter Eigenkapital durch die fehlende Ansparphase und die
30-Jährigen auf 26 Prozent bei den 30- bis 40-Jährigen zunehmende Konzentration jüngerer Altersgruppen in
und auf 45 Prozent bei den 40- bis 50-Jährigen (Abb. 2.8). den (teuren und mietwohnungsgeprägten) Großstädten
Aber auch im höheren Alter wird zunehmend häufig sein. So ist der Bevölkerungsanteil in der Familien
Wohneigentum erworben. So ist nach einer Studie des gründungsphase in den Großstädten über 200.000
Abb. 2.8: Eigentumsquoten in Nordrhein-Westfalen Abb. 2.9: Bevölkerungsanteil der Großstädte über
nach Alter der Bezugsperson (Haupteinkommens 200.000 Einwohnern an der Gesamtbevölkerung in
bezieher/-in) Nordrhein-Westfalen (insgesamt und nach Altersgruppen)
Prozent Prozent
70 45
2014
60 2010
2006
2002 40
50
Familiengründungsphase (30–45 Jahre)
40 Rentenalter (>65 Jahre)
Einwohner gesamt
35
30
Kinder/Jugendliche
20
30
10
0 0
unter 25 26–30 31–40 41–50 51–60 61–65 über 65 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Daten: IT.NRW Daten: Statistisches Bundesamt
(Mikrozensus-Zusatzerhebung „Wohnen“ 2002–2014) NRW.BANK 2017 (Gebäude- und Wohnungszählungen, Mikrozensus) NRW.BANK 2017
4
Institut der Deutschen Wirtschaft (2017): ACCENTRO-IW Wohnkostenreport – Droht eine Überhitzung des deutschen Wohnungsmarktes?
8 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenWohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Einwohnern seit 2010 deutlich auf 38 Prozent im Jahr in anderen Regionen – besonders in den Umlandkreisen
2016 gestiegen (Abb. 2.9), während er in kleineren – die Familienzahl wieder, allerdings ohne die rückläufige
Kommunen (bis zu 50.000 Einwohner) im gleichen Entwicklung in den Vorjahren wieder ausgleichen zu
Zeitraum von 37 Prozent auf 34 Prozent gesunken ist. können.
Zahl der Familienhaushalte insgesamt rückläufig, Bautätigkeit im Ein- und Zweifamilienhaussegment
Zunahme aber in einzelnen Großstädten seit zehn Jahren stabil
Mit Blick auf die große Bedeutung der Familiengründung Nach einem Höhepunkt Ende der 1990er-Jahre (1999:
für den Erwerb von selbst genutztem Eigentum ist die 37.000 Häuser) erlebte der Neubau von Ein- und Zwei
Haushalteentwicklung in Nordrhein-Westfalen von familienhäusern in Nordrhein-Westfalen bis zum Ende
Bedeutung. Landesweit hat die absolute Zahl der Haus- der 2000er-Jahre einen deutlichen Rückgang. Seit knapp
halte mit Kindern in den vergangenen 15 Jahren konstant zehn Jahren ist die Bautätigkeit auf niedrigerem Niveau
abgenommen – eine Folge des Herauswachsens der stabil: Pro Jahr werden in Nordrhein-Westfalen rund
Babyboomer-Generation aus der Familiengründungs- 15.000 bis 16.000 Ein- und Zweifamilienhäuser fertig
phase. Gestiegen ist vor allem die Zahl der Alleinleben- gestellt (Abb. 2.12).
den (Abb. 2.10). IT.NRW rechnet trotz der Zuwanderung
der vergangenen Jahre mit einer Fort setzung dieser Wesentliche Ursachen für diesen Rückgang:
Entwicklung auch in den kommenden Jahrzehnten.
Rückgang der klassischen Familienhaushalte
Allerdings gibt es auch Regionen mit wachsender als Hauptnachfragergruppe
Familienzahl (Abb. 2.11): Das sind vor allem die Orientierung der Familien auf städtische Woh-
Universitätsstädte Münster und Bielefeld sowie die nungsmärkte; Rückgang der Umlandwanderung
Kernstädte der Rheinschiene und deren Umland. Abschaffung der Eigenheimzulage Ende 2005
Infolge des Zuzugs der vergangenen Jahre steigt auch
Abb. 2.10: Entwicklung der Zahl der Familien und Abb. 2.11: Entwicklung der Zahl der Familien
anderer H
aushaltstypen in Nordrhein-Westfalen mit Kindern in den Kreisen und kreisfreien Städten
seit 2005 seit 2005
Tsd. Familien/Haushalte
3.500
MI
Alleinlebende ST
3.000
HF
Paare ohne Kinder (inkl. Empty Nester) BI
2.500 MS LIP
BOR GT
COE WAF
Familien mit Kindern (gesamt)
KLE
2.000
RE HAM PB HX
WES BOT
GE
OB HER UN SO
darunter Familien mit Kindern unter 18 Jahren DO
1.500 DU E BO
MH
KR EN HA
VIE ME
1.000 W MK HSK
D
MG NE SG RS
HS LEV OE
500 GL GM
K
BM SI
AC DN
darunter Alleinerziehende mit Kindern unter 18 Jahren SU
0
BN
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Rückgang >1,5% p. a. (17)
EUS
Rückgang 1,0–1,5% p. a. (13)
Rückgang 0,5–1,0% p. a. (15)
Daten: IT.NRW
konstant (+/–0,5% p. a.) (6)
(Mikrozensus-Zusatzerhebung „Wohnen“ 2002–2014) NRW.BANK 2017
Zuwachs (2)
Daten: IT.NRW (Mikrozensus 2005–2016) NRW.BANK 2017
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 9Wohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.12: Entwicklung der Bautätigkeit in Nordrhein- Abb. 2.13: Entwicklung des Eigentumserwerbs durch Bau
Westfalen 2004–2016 nach Wohnungstyp und Kauf neuer und gebrauchter Wohnungen und Häuser
Wohnungen Wohnungen
70.000 70.000
genehmigt
fertiggestellt
60.000 60.000
Wohnungen insgesamt
(inkl. Neuschaffungen im Bestand)
50.000 50.000
Kauf bestehender EFH (geschätzt 5)
40.000 40.000
30.000 30.000 Kauf bestehender ETW
in Ein- und Zweifamilienhäusern
20.000 20.000
Ersterwerb
EFH selbst gebaut
Neubau-EFH
10.000 Geschosswohnungen 10.000 (geschätzt 5)
davon Eigentumswohnungen
0 Um-/Ausbau 0 Ersterwerb Neubau-ETW
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Daten: IT.NRW (Bautätigkeitsstatistik) NRW.BANK 2017 Daten: IT.NRW, Oberer Gutachterausschuss NRW,
eigene Berechnungen5 NRW.BANK 2017
Der starke Anstieg der Gesamtbautätigkeit seit 2009/ (144.000 Häuser). Hierbei handelt es sich mehrheitlich
2010 beruht ausschließlich auf dem Neubau von Geschoss- um Bestandshäuser (Schätzung: ca. 134.0005). Ins
wohnungen und dem Ausbau im Bestand. Darin spiegelt gesamt wurden so pro Jahr rund 60.000 Ein- und Zwei-
sich die Tatsache wider, dass der räumliche Schwer- familienhäuser durch Kauf oder Bau erworben.
punkt der Wohnungsnachfrage in erster Linie in den
Ballungsräumen – und hier insbesondere in den Kern Bau von Eigentumswohnungen seit der
städten – liegt und sowohl Kommunen als auch Investoren Finanzmarktkrise fast verdoppelt
daran gelegen ist, die unzureichend verfügbaren Grund- Zu beachten ist zudem, dass ein erheblicher Anteil des
stücke möglichst effizient auszunutzen. Vor diesem Hin- Geschosswohnungsneubaus nicht in Mietshäusern,
tergrund haben auch die niedrigen Kapitalmarktzinsen sondern als Eigentumswohnungen entsteht. Hier
die Bautätigkeit im Ein- und Zweifamilienhaussegment sind die Fertigstellungen deutlich auf zuletzt rund
nicht beleben können. Möglicherweise haben sie aber 9.000 Wohnungen pro Jahr gestiegen (Abb. 2.12). Insge-
dazu beigetragen, den Rückgang zu stoppen. samt waren unter den gut 116.000 seit 2010 gebauten
Geschosswohnungen knapp 50.000 Eigentumswoh-
Mehr Bestandskäufe als Neubau nungen (43%). Zu den Käufern gehören aber nicht nur
Während der Neubau von Einfamilienhäusern in den Selbstnutzer, sondern – vor allem in den dynamischen
vergangenen Jahren eher stagniert, ist die Zahl der Wohnungsmärkten – auch Kapitalanleger. Überträgt
Kauffälle zeitgleich deutlich angestiegen (Abb. 2.13). man die mittlere Selbstnutzerquote6 auf den Neubau,
So sind in den vergangenen drei Jahren insgesamt rund entstehen derzeit jährlich rund 3.700 selbst genutzte
46.000 Ein- und Zweifamilienhäuser neu gebaut worden, Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen neu.
aber knapp dreimal so viele ver- bzw. gekauft worden
5
er Anteil gebrauchter Einfamilienhäuser am Transaktionsvolumen wurde auf Basis der Verkaufsfälle (Daten: Oberer Gutachterausschuss NRW)
D
und der Fertigstellungen durch gewerbliche Bauherren (IT.NRW) geschätzt. Unter den Kauffällen können allerdings auch Objekte sein, die
innerhalb eines Jahres mehrfach verkauft werden.
10 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenWohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.14: Bauintensität von Ein- und Zweifamilien Abb. 2.15: Bauintensität von Eigentumswohnungen
häusern im Zeitraum 2014–2016 (fertiggestellte im Zeitraum 2014–2016 (fertiggestellte Wohnungen
Wohnungen je 10.000 Einwohner) je 10.000 Einwohner)
MI MI
ST ST
HF HF
BOR
BOR BI LIP BI
MS LIP
MS GT
GT WAF
COE
COE WAF
KLE
KLE
PB HX
PB RE HAM
RE HAM HX WES BOT
WES BOT UN
OB GE HER
GE HER
OB UN SO DO
DO DU BO SO
DU E BO MH E
MH HSK KR EN HA
KR EN HA ME
ME VIE MK
VIE D W
D W
MK MG
MG NE SG RS HSK
SG RS
NE OE HS LEV
HS LEV OE
GM GM
GL K GL
K
BM
BM SI SI
DN
DN AC
AC SU
SU BN
BN
EUS
EUS keine (87)
bis zu 8 (111) bis zu 1 (36)
bis zu 12 (97) bis zu 2 (42)
bis zu 16 (59) bis zu 4 (71)
bis zu 20 (48) bis zu 8 (88)
mehr als 20 (81) mehr als 8 (72)
NRW: 9 NRW: 5
Daten: IT.NRW, eigene Berechnungen NRW.BANK 2017 Daten: IT.NRW, eigene Berechnungen NRW.BANK 2017
Trotz zunehmender Fertigstellungen ist auch bei Eigen- Die Nachfrage nach Eigenheimen ist hier deutlich
tumswohnungen der Bestandsmarkt ungleich größer geringer und richtet sich überwiegend auf das vorhan-
als der Neubaumarkt. Den jährlich circa 9.000 Neubau- dene und vergleichsweise preisgünstige Angebot von
wohnungen stehen derzeit über 39.000 Verkäufe be- Bestandsobjekten.
stehender Eigentumswohnungen gegenüber (Abb. 2.13).
Hohe Bauintensität von Eigentumswohnungen in
In Ballungsgebieten und in nachfrageschwachen Wachstumsschwerpunkten
Regionen geringe Neubauintensität von Ein- und Bei Eigentumswohnungen finden sich die höchsten
Zweifamilienhäusern Neubauraten in der Rheinschiene (Kernstädte wie Um-
Bei regionaler Betrachtung des Neubaus zeigt sich zum land), den Universitätsstädten, aber auch in den Kreisen
einen das Land-Stadt-Gefälle, zum anderen die Entwick- im Münsterland und im vorderen Ostwestfalen (Abb.
lungsunterschiede zwischen den eher ländlichen Kreisen 2.15). Hohe Neubauraten weisen vereinzelt auch kleinere
sehr deutlich (Abb. 2.14). Die höchste Bauintensität von Gemeinden mit geringer B evölkerungsdynamik (z. B. in
Ein- und Zweifamilienhäusern wiesen in den vergangenen den Kreisen Soest oder Gütersloh) auf. Hier dürfte der
drei Jahren wirtschaftlich dynamische und von Bevölke Neubau altersgerechter Wohnungen in zentralen Lagen
rungswachstum geprägte Kreise im Münsterland (Stein- an Bedeutung gewonnen haben. Nachfragerinnen und
furt, Borken, Coesfeld) und in Ostwestfalen (Gütersloh, Nachfrager sind vor allem Rentnerhaushalte, die ihre
Paderborn) auf. Wenig Ein- und Zweifamilienhäuser Eigenheime nicht mehr unterhalten wollen oder können.
entstanden in den sehr städtischen Regionen sowie in Perspektivisch führt das dazu, dass weitere Bestands
den von Abwanderung insbesondere jüngerer Menschen eigenheime auf den Markt kommen.
geprägten Teilen Ost- und Südwestfalens und der Eifel.
6
aut Zensus 2011 (aktuellste verfügbare Zahl) werden 41 Prozent der Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen von ihren Eigentümern
L
selbst genutzt, die übrigen werden vermietet oder stehen leer.
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 11Wohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Nach einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft der Rheinschiene mussten für einen Neubau im Durch-
ist deutschlandweit die absolute Zahl der Erstkäufer in schnitt 530.000 € aufgebracht werden. In weiten Teilen
den vergangenen Jahren zurückgegangen.7 Demnach des Landes lag der Preis für ein Eigenheim (unter
dürften viele Kauffälle auf den Erwerb einer Zweit- oder Berücksichtigung von Neubau- und Bestandsobjekten)
Drittimmobilie als Kapitalanlage zurückzuführen sein. in einer Preisspanne von 200.000 bis 300.000 €. Ähn-
lich stark war das Gefälle bei Eigentumswohnungen.
2.3 Preisentwicklung Die Kombination aus hoher Nachfrage und knappem
Angebot hat die Preise vor allem in der Rheinschiene,
Die Preise für Wohneigentum sind in den vergangenen in Teilen des Münsterlands, im vorderen Ostwestfalen
Jahren insgesamt im Land gestiegen. Dabei ist jedoch und in einzelnen Städten des Ruhrgebiets deutlich an-
eine k
lar unterschiedliche Entwicklung bei Neubau- und steigen lassen. In vielen nachfrageschwachen Regionen
Bestandsobjekten sowie zwischen verschiedenen wie der Eifel, dem Oberbergischen, Südwestfalen und dem
Regionen festzustellen. östlichen Ostwestfalen hingegen waren die Preise in den
vergangenen Jahren stabil, zum Teil sogar rückläufig.
Hochpreisregionen heben sich deutlich von übrigen
Regionen ab Auch Grundstücke für den Neubau von Einfamilien
In den nachfragestärksten Regionen der Rheinschiene häusern waren in den Großstädten der Rheinschiene
und den Städten Münster und Aachen kostete im Jahr (Düsseldorf 680 €/m2, Köln 500 €/m2) sowie deren
2016 ein E
infamilienhaus mehr als doppelt so viel wie Umland am teuersten (2016, Abb. 2.17). Ebenfalls auf
in den Schrumpfungsregionen im Osten und Südosten hohem Niveau liegen die Universitätsstädte Münster
Nordrhein-Westfalens (Abb. 2.16). In den Großstädten (400 €/m2) und Aachen (350 €/m2). Im Landesdurch-
schnitt kostete ein Quadratmeter nur 147 €.
Abb. 2.16: Mittleres Kaufpreisniveau für Wohneigentum im Jahr 2016 (Angebote in Immobilienportalen)
Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen
MI MI
ST
ST
HF
HF
BOR
BOR BI BI
MS MS
GT LIP GT LIP
COE COE WAF
WAF
RE KLE
PB PB
KLE HAM HX HX
WES BOT BOT
WES RE HAM
OB GE UN OB GE UN
HER SO HER
DO DO
DU BO DU BO SO
E E
MH MH
KR EN HA KR EN HA
ME HSK VIE ME HSK
VIE MK
D W D W
MG MK MG
SG RS SG RS
NE OE NE
HS LEV HS LEV OE
GL GM GL GM
K K
BM SI BM SI
DN DN
AC AC
SU SU
BN BN
EUS
EUS
bis 150.000 € keine Daten (2)
150.001 bis 200.000 € bis 1.000 €/m2 (85)
200.001 bis 250.000 € 1.001 bis 1.200 €/m2 (92)
250.001 bis 300.000 € 1.201 bis 1.400 €/m2 (92)
3 00.001 bis 350.000 € 1.401 bis 2.000 €/m2 (92)
über 350.000 € (max. 540.000€) über 2.000 €/m2 (max. 2.650 €/m2) (10)
NRW (gewichtet): 256.600 € NRW (gewichtet): 1.600 €/m2
Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de) NRW.BANK 2017
7
Institut der Deutschen Wirtschaft (2017): ACCENTRO-IW Wohnkostenreport – Droht eine Überhitzung des deutschen Wohnungsmarktes?
12 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenWohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.17: Bauland für Eigenheime: Preisniveau 2016 Starke regionale Differenzierung auch bei
Bestandsobjekten
Die Entwicklung der Bestandsimmobilienpreise ist vom
MI zunehmenden Auseinanderdriften der nachfragestarken,
ST
HF teuren und der nachfrageschwachen, eher günstigen
BOR Regionen gekennzeichnet. Das wird in A bb. 2.18 für
MS
BI
LIP
Eigenheime und Eigentumswohnungen anhand ausge-
GT
COE wählter Städte und Kreise dargestellt:8
WAF
KLE PB
RE HAM HX
WES BOT
OB
GE UN
SO
In Boomstädten wie Köln begann der Preisanstieg für
HER
DU E
BO
DO
neue Einfamilienhäuser schon vor der Finanzmarktkrise.
MH
KR
ME
EN HA Seit 2011 hat der enorme Nachfragedruck auch die
VIE
MG
D W MK
mittleren Preise für Bestandshäuser auf über 400.000 €
SG RS HSK
HS
NE steigen lassen.
LEV GM OE
GL
K
BM SI In nachfrageschwächeren Städten wie Hagen waren die
DN
AC SU
Preise lange stabil und sind erst zuletzt angestiegen.
BN
Bestandseinfamilienhäuser sind hier aber weiterhin für
EUS 101 bis 150 €/m2 (116)
151 bis 200 €/m2 (79) unter 250.000 € zu erwerben. In nachfrageschwachen
201 bis 250 €/m2 (31) Regionen eher ländlicher Prägung sind die Angebots-
251 bis 300 €/m2 (22)
bis 50 €/m2 (19) über 300 €/m2 (19)
preise für den Verkauf von Einfamilienhäusern in den
51 bis 100 €/m2 (110) NRW (gewichtet): 163 €/m2 vergangenen Jahren sogar rückläufig gewesen (z. B. im
Hochsauerlandkreis).
Daten: Oberer Gutachterausschuss NRW NRW.BANK 2017
Abb. 2.18: Entwicklung der mittleren Kaufpreise im Zeitraum 2005–2016 (Angebote in Immobilienportalen)
Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen
€ (Gesamtpreis) €/m2
500.000 5.000
Neubau/Erstverkauf Köln Neubau/Erstverkauf
Bestand/Wiederverkauf Bestand/Wiederverkauf
450.000 4.500
Köln
400.000 4.000
350.000 3.500
NRW
300.000 3.000
Hagen
250.000 2.500
200.000 2.000
NRW
150.000 Hochsauerlandkreis 1.500
Hagen
100.000 1.000
Hochsauerlandkreis
50.000 500
0 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de, vor 2012: IDN ImmoDaten GmbH) NRW.BANK 2017
8
argestellt ist der Median-Angebotspreis für Bestandseinfamilienhäuser und Bestandseigentumswohnungen sowie zum Vergleich der Preis für
D
Neubauten.
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 13Wohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.19: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an Abb. 2.20: Gesamtvolumen der Wohnungsbaukredite an
private Haushalte nach Dauer der Zinsbindung private Haushalte nach Dauer der Zinsbindung
Prozent Mio. €
7,0 140.000
6,0 120.000
über 10 Jahre
über 10 Jahre
5,0 100.000
4,0 80.000
über 5 bis
10 Jahre
3,0 60.000
variabel/
über 1 Jahr bis 5 Jahre bis 1 Jahr
2,0 40.000
variabel/bis 1 Jahr
über 5 bis 10 Jahre
1,0 20.000
über 1 Jahr bis 5 Jahre
0,0 0
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18* 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18*
Daten: Deutsche Bundesbank Daten: Deutsche Bundesbank
(2018: Schätzung nach erstem Quartal) NRW.BANK 2017 (2018: Schätzung nach erstem Quartal) NRW.BANK 2017
Bei Eigentumswohnungen ist die Tendenz ähnlich, der Anfangstilgungssätze bei Wohnungsbaukrediten
Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand aber gestiegen
noch deutlicher ausgeprägt. Gleichzeitig haben sich auch die Tilgungssätze von
W
ohnungsbaukrediten verändert. 2004 hatte jeder zweite
Kredit einen Tilgungssatz von 1 Prozent; der Anteil von
2.4 Finanzierungsbedingungen Darlehen mit 2-prozentigen Tilgungssätzen lag bei circa
23 Prozent. Die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundes-
Verschiedene Indikatoren weisen darauf hin, dass der bank belegt, dass mittlerweile Kredite mit einer anfäng-
Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen derzeit gut lichen Tilgung von 2 Prozent mit einem Anteil von
funktioniert. Im Wesentlichen haben die niedrigen 50 Prozent am häufigsten abgeschlossen werden.10
Zinsen dazu geführt, dass sich die Finanzierungsbedin- Kreditnehmer nutzen die aktuell niedrigen Marktzinsen,
gungen für den Eigentumserwerb mehrheitlich sehr gut um höhere Tilgungssätze zu vereinbaren. Damit wird
darstellen. Die Möglichkeit längerer Zinsbindungsfristen auch das Volumen einer möglicherweise erforderlichen
erlaubt es den Haushalten, ihre finanzielle Belastung Anschlussfinanzierung gesenkt.
langfristig auf einem niedrigen und damit tragbaren
Niveau zu halten. Lange Zinsbindungsfristen schaffen
Finanzierungssicherheit
Zinsniveau auf historischem Tiefstand Nachgefragt werden also in erster Linie Kredite mit
Günstige Finanzierungsbedingungen zeigen sich auch längeren Laufzeiten beziehungsweise Zinsbindungs-
bei der Zinsentwicklung: Die Zinsen für Wohnungsbau- fristen. Bei den kurzen Zinsbindungsfristen bis zu fünf
darlehen befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Jahren sinkt das Neugeschäftsvolumen kontinuierlich
Nach einem kontinuierlichen Rückgang des Zinsniveaus auf zuletzt 46 Mrd. € (2017). Dagegen hat sich das Neu
haben sich die Effektivzinsen Ende 2017 auf einem geschäftsvolumen mit Zinsbindungsfristen von mehr als
Niveau von 2,05 Prozent bis 1,70 Prozent eingependelt zehn Jahren bis 2017 mehr als verdoppelt (Abb. 2.20).
(Abb. 2.19).9 Grundsätzlich gilt weiterhin: Je länger die
Laufzeit der Zinsbindung, desto höher ist der Zinssatz.
9
FI-Zinsstatistik: Erfasst werden besicherte und unbesicherte Kredite, die für die Beschaffung von Wohnraum einschließlich Wohnungsbau und
M
-modernisierung gewährt werden. Einzubeziehen sind auch Bauspardarlehen und Bauzwischenfinanzierungen sowie Weiterleitungskredite, die
die Meldepflichtigen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ausreichen.
10
Institut der deutschen Wirtschaft Köln (2017): Trends in der Wohneigentumsbildung.
14 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenWohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.21: Entwicklung der Gesamtkosten für den Eigenheimkauf im Zeitraum 2010–2016
Bestand Neubau
MI MI
ST ST
HF HF
BOR BI BI
MS LIP BOR MS LIP
GT GT
COE WAF COE WAF
KLE KLE
RE RE HAM
HAM PB HX PB HX
WES BOT WES
GE HER UN BOT GE UN
SO HER SO
OB DO OB DO
DU E BO DU BO
MH MH E
KR EN KR EN HA
VIE HA VIE
HSK ME HSK
D ME W MK D W MK
MG NE MG NE
SG RS SG RS
HS LEV OE HS LEV OE
GL GM GL GM
K K
BM SI BM SI
DN DN
SU SU
AC AC
BN BN
EUS mehr als 30.000 € gesunken (7) EUS
20.000 bis 30.000 € gesunken (5) konstant (+/– 10.000 €) (5)
bis 20.000 € gesunken (17) Anstieg bis 20.000 € (5)
konstant (+/– 5.000 €) (10) Anstieg bis 50.000 € (24)
bis 30.000 € gestiegen (8) Anstieg bis 100.000 € (13)
30.000 bis 60.000 € gestiegen (3) Anstieg bis 200.000 € (3)
mehr als 60.000 € gestiegen (3) Anstieg > 200.000 € (max. 320.000 €) (3)
Daten: eigene Berechnungen auf Datenbasis der Deutschen Bundesbank (MFI-Zinsstatistik) und der
empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de, vor 2012: IDN ImmoDaten GmbH) NRW.BANK 2017
Die Mehrheit der Kreditnehmer bevorzugt in der Phase Das wurde in einer exemplarischen Rechnung für den
eines absolut niedrigen Zinsniveaus eine längere Zins- Zeitraum 2010–2016 geprüft.11 Das Ergebnis zeigt:
bindungsfrist, um Sicherheit für die eigene finanzielle
Planung zu gewinnen. In weiten Teilen des Landes sind die Gesamtkosten
– also Kaufpreis und Finanzierungskosten zusammen –
Kompensieren die gesunkenen Finanzierungskosten für Gebrauchteigenheime in den vergangenen Jahren
den Anstieg der Kaufpreise? tatsächlich gesunken (Abb. 2.21). Lediglich in den Kern-
In den vergangenen Jahren sind die Zinskosten bei städten sowie einigen Umlandkreisen am Rhein sowie in
der Finanzierung des Eigentumserwerbs aufgrund der Münster und im Kreis Gütersloh sind die Gesamtkosten
deutlich gesunkenen Kapitalmarktzinsen stark zurück- gestiegen. Selbst im Neubau, der aufgrund der Bau-
gegangen. Mit Blick auf die Erschwinglichkeit des kostensteigerung überall teurer geworden ist, sind die
Wohneigentumserwerbs stellt sich die Frage, ob dieser Gesamtkosten in einigen Kreisen und kreisfreien Städten
Effekt den Anstieg bei den Kaufpreisen kompensieren des Landes gesunken oder annähernd stabil geblieben.
konnte.
11
nnahmen der Berechnung: mittlere Angebotspreise aus der empirica-Preisdatenbank als Kaufpreise für verschiedene Marktsegmente,
A
Grunderwerbssteuer zum Zeitpunkt des Erwerbs (3,5% bzw. 6,5%), Notar- und Grundbuchkosten (2%), Maklerkosten (3,57%, nur für
Bestandsimmobilien) und ein Zinssatz in Höhe des Mittelwerts der Bundesbankstatistik für Hypothekendarlehen an private Haushalte mit über
zehnjähriger Zinsbindung (3,98% bzw. 2,00%). Verglichen werden die Kaufpreise, die Nebenkosten und die gesamten Finanzierungskosten
(Summe aller Zinszahlungen). Zur Vergleichbarkeit werden ein Eigenkapital von 20% des Kaufpreises und zur Finanzierung ein Volltilgerdarlehen
mit 30-jähriger Laufzeit unterstellt (d. h. Rückzahlung bis zum Ablauf der Zinsbindung). Das wäre 2010 zwar eher unüblich gewesen, ermöglicht
aber einen rechnerischen Vergleich.
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 15Wohneigentumsbildung in Nordrhein-Westfalen
Abb. 2.22: Vergleich der Gesamtkosten für den Kauf eines Eigenheims in den Jahren 2010 und 2016
Beispiel Hochsauerlandkreis Beispiel Köln
(Kreis mit unterdurchschnittlicher bis rückläufiger (Stadt mit hoher und s teigender Nachfrage):
Nachfrage): Die gesunkenen Finanzierungskosten können Auch gesunkene Finanzierungskosten können den
den Preisanstieg im Bestand mehr als kompensieren; Kaufpreisanstieg nicht ausgleichen.
der Neubau dagegen ist insgesamt teurer geworden.
€ €
400.000 800.000
350.000 700.000
300.000 600.000
250.000 500.000
200.000 400.000
150.000 300.000
100.000 200.000
50.000 100.000
0 0
2010 2016 2010 2016 2010 2016 2010 2016
Wiederverkauf Bestand Erstverkauf Neubau Wiederverkauf Bestand Erstverkauf Neubau
kumulierte Zinsen (Finanzierungskosten)
sonstige Kaufnebenkosten
Grunderwerbssteuer
Kaufpreis (Median)
Daten: eigene Berechnungen auf Datenbasis der Deutschen Bundesbank (MFI-Zinsstatistik) und der
empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de, vor 2012: IDN ImmoDaten GmbH) NRW.BANK 2017
16 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenErschwinglichkeit und Hemmnisse bei der Finanzierung von frei finanziertem Wohneigentum
3 E
rschwinglichkeit und Hemmnisse bei der
Finanzierung von frei finanziertem Wohneigentum
Die folgenden Berechnungen beziehen sich auf Ein Abb. 3.1: Preis-Einkommens-Relation für im Internet
familienhäuser, weil dazu in allen Regionen des Landes angebotene Bestandseinfamilienhäuser (Anzahl der
ausreichend Preisdaten vorliegen. Bei Eigentumswoh- Jahresnettoeinkommen eines Haushalts, die rechnerisch
nungen sind die Fallzahlen in den ländlichen Räumen oft für den Kauf aufgebracht werden müssten) im Jahr 2016
zu gering, um valide Berechnungen vorlegen zu können,
exemplarische Berechnungen der NRW.BANK ergeben
aber ähnliche Strukturen wie bei Einfamilienhäusern.
MI
ST
3.1 E
rschwinglichkeit von Bestandsimmobilien HF
für Haushalte mit in der jeweiligen Region BOR
MS WAF
BI LIP
durchschnittlichem Einkommen COE
GT
KLE
RE HAM HX
Die Erschwinglichkeit der Eigentumsbildung hängt WES BOT PB
OB GE HER
neben den Kaufpreisen und den Zinsen für Hypotheken- DU MH E BO
DO
UN SO
darlehen in erster Linie von den Haushaltseinkommen KR EN HA HSK
ab, die in den Regionen des Landes sehr unterschiedlich VIE
D ME W
MK
MG SG RS
sind. NE
HS OE
LEV
GL GM
K
Betrachtet man das Verhältnis vom Kaufpreis zum BM SI
mittleren Haushaltsnettoeinkommen eines Jahres (Kauf- AC
DN
SU
BN
kraft; Abb. 3.1), heben sich zunächst auch hier die hoch
preisigen Städte am Rhein sowie Aachen und Münster EUS bis zu 3 Jahreseinkommen (24)
bis zu 4 Jahreseinkommen (90)
deutlich ab. Daneben wird allerdings deutlich, dass
bis zu 5 Jahreseinkommen (165)
ein gebrauchtes Eigenheim auch in Regionen mit bis zu 6 Jahreseinkommen (70)
bis zu 7 Jahreseinkommen (31)
günstigeren Preisen wie dem Ruhrgebiet für den Haus- bis zu 8 Jahreseinkommen (11)
halt mit dortigem Durchschnittseinkommen nur un mehr als 8 Jahreseinkommen (5)
wesentlich erschwinglicher ist, als man es aufgrund des
Preisunterschieds hätte vermuten können. Daten: eigene Berechnungen NRW.BANK
auf Datenbasis der empirica-Preisdatenbank
(empirica-systeme.de), GfK NRW.BANK 2017
Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass
ein geringeres Einkommensniveau auch in Regionen mit
geringerem Preisniveau die Erschwinglichkeit senkt.
Sämtliche Erwerbsnebenkosten stellen Hemmnisse dar,
3.2 Einstiegshürde Erwerbsnebenkosten die aufgrund ihrer Abhängigkeit vom Kaufpreis in ihrer
Höhe stark divergieren. Eigentumsanwärtern wird daher
Der Erwerb von Wohneigentum ist mit Nebenkosten für ihre Finanzplanung empfohlen, einen Anteil von rund
verbunden, die vom Bauherren zusätzlich zum Immobilien- 12 Prozent der Kaufsumme für die Nebenkosten einzu-
preis- beziehungsweise zu den Bau- und den Grund- planen. Hiervon entfallen circa 1,5 Prozent bis 2 Prozent
stückskosten zu tragen sind. Hierbei sind Nebenkosten des Kaufpreises auf die Grundbuch- und Notarkosten.
zu unterscheiden, die mit dem Grundstückskauf einher- Als Maklergebühr sind zwischen 3 Prozent und 7 Prozent
gehen, sowie weitere Nebenkosten, die vor und während des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer üblich. Die
der Bauphase anfallen. Im Fokus der öffentlichen tatsächliche Höhe ist von den regionalen Gewohnheiten
Diskussion stehen Baunebenkosten, die auf Basis eines abhängig. Die Verteilung der Kostenlast zwischen
rechtswirksamen Kaufvertrags mit dem Grundstückser- Verkäufer und Käufer kann individuell gestaltet werden.
werb fällig werden. Zu diesen Nebenkosten zählt neben Demnach sind eine vollständige Kostenübernahme
Grundbuch-, Notar- und Maklerkosten auch die Grund- durch den Verkäufer, eine anteilige Übernahme beider
erwerbssteuer. Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) sowie die
alleinige Zahlungsverpflichtung des Käufers möglich.
Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen 17Erschwinglichkeit und Hemmnisse bei der Finanzierung von frei finanziertem Wohneigentum
In Nordrhein-Westfalen ist ein prozentualer Anteil von preises durch eigene Mittel finanzieren zu können. Aller-
7,14 Prozent (inkl. MwSt.) üblich, der hälftig von beiden dings wird durch das niedrige Zinsumfeld vielen eigen-
Vertragsparteien getragen wird. Ins Gewicht fällt bei tumswilligen Haushalten das Sparen von ausreichend
den Nebenkosten des Grundstückserwerbs vor allem die Eigenkapital erschwert.
vom Eigentumserwerber zu entrichtende Grunderwerb-
steuer, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich Verschiedene Studien weisen die Höhe der Erwerbs
gestiegen ist und derzeit in Nordrhein-Westfalen nebenkosten und das daraus resultierende notwendige
6,5 Prozent beträgt. einzubringende Eigenkapital als die höchste Hürde für
den Eigenheimerwerb aus. Das führt – insbesondere
Die Abb. 3.2 veranschaulicht, ausgehend vom durch- in wachsenden Ballungszentren – zu der paradoxen
schnittlichen Kaufpreis für Einfamilienhäuser in Nord Situation, dass trotz verbesserter Tragbarkeit der dauer-
rhein-Westfalen in Höhe von 257.000 €, das Verhältnis haften Finanzierungskosten im Ergebnis immer weniger
der Nebenkosten bei Grundstückserwerb zum Kaufpreis Haushalte tatsächlich Wohneigentum bilden können,
und die Höhe der einzelnen Kostenblöcke. da sie in Zeiten niedriger Zinsen kein adäquates Eigen-
kapital ansparen können.12
Steigende Erwerbsnebenkosten führen zudem zu einer
Erhöhung des geforderten Eigenkapitals. Zwar wird eine Finanzierung der Kosten durch Banken
zu 100 Prozent oder darüber hinaus nicht grundsätzlich
ausgeschlossen, allerdings bedeutet das, dass die Zins
3.3 Einstiegshürde kosten entsprechend höher angesetzt werden, um das
Eigenkapitalanforderungen dadurch entstehende Risiko der Bank abzudecken. Wer
günstige Darlehenskonditionen erhalten will, muss zu-
Als Richtwert für die Darlehensvergabe werden nach mindest als Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen
Erfahrungswerten der NRW.BANK durchschnittlich Eigenkapital in angemessener Höhe einbringen (ca. 20%).
80 Prozent des Kaufpreises finanziert, sodass die Zur Finanzierung der Erwerbsnebenkosten werden
übrigen 20 Prozent mit Eigenkapital beglichen werden seitens der Kreditinstitute Eigenmittel ebenfalls erwartet
müssen. Die Entscheidung liegt dabei im Ermessen oder durch Zinsaufschläge eingepreist. Zukünftige
jeder einzelnen Bank, Bankkunden haben keinen Hauseigentümer profitieren also von höherem Eigen
A nspruch auf eine bestimmte Höhe des zur Verfügung kapital durch eine günstigere Finanzierung und somit
gestellten Darlehens. Zuzüglich der eingangs erläuterten einer geringeren monatlichen Belastung oder der Mög-
circa 12 Prozent Erwerbsnebenkosten sollten potenzielle lichkeit einer schnelleren Tilgung der Restschuld und
Käufer somit in der Lage sein, rund 32 Prozent des Kauf- somit einer Verkürzung der Darlehenslaufzeit.
Abb. 3.2: Mittlerer Preis und Erwerbsnebenkosten für ein bestehendes Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen
im Jahr 2016
Grundbuchkosten 1.280 € (0,5%)
Notarkosten 2.570 € (1,0%)
hälftige Maklerprovision 9.180 € (3,57%)
mittlerer Kaufpreis Bestandseigenheim (NRW)
257.000 € Grunderwerbssteuer 16.700 € (6,5%)
Erwerbsnebenkosten gesamt 29.700 € (11,57%)
Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de), eigene Berechnungen NRW.BANK 2017
12
Institut der Deutschen Wirtschaft (2017): ACCENTRO-IW Wohnkostenreport – Droht eine Überhitzung des deutschen Wohnungsmarktes?
18 Wohneigentum in Nordrhein-WestfalenErschwinglichkeit und Hemmnisse bei der Finanzierung von frei finanziertem Wohneigentum
Das seit dem 21. März 2016 in Kraft getretene Gesetz 3.5 Fazit
zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und
zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften soll laut Abschließend kann festgehalten werden, dass in vielen
Aussagen von Kreditinstituten zu verschärften Anforde- Regionen Nordrhein-Westfalens der Wohneigentums
rungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung beigetragen erwerb seit 2010 für viele Haushalte und insbesondere
haben. Die in den Presseberichten mehrfach veröffent für Familien schwieriger geworden ist. Ursachen sind im
lichte Kritik, dass ausschließlich auf die Bonität des Wesentlichen die gestiegenen Preise und Erwerbsneben-
Kunden abgestellt und nicht die mögliche Wertsteige- kosten sowie der dadurch deutlich gestiegene Eigen
rung der Immobilie berücksichtigt wird, ist allerdings kapitalbedarf. Trotz der größeren Tragbarkeit der dauer-
nicht – zumindest nicht mehr – zutreffend, da die in der haften Finanzierungskosten aufgrund günstigerer
europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ausdrück- Finanzierungsbedingungen können weniger Haushalte
lich vorgesehene Ausnahme der Berücksichtigung des Wohneigentum bilden, da diese in Zeiten niedriger
Immobilienwertes bei Bau und Renovierung mittlerweile Zinsen nicht in der Lage sind, ausreichend Eigenkapital
ins deutsche Recht übernommen wurde. Dazu erfolgte anzusparen. Dieser Effekt stellt sich allerdings wegen
am 10. Juni 2017 die Verabschiedung des Finanzauf- der regional unterschiedlichen Entwicklung der Preise
sichtsrechtergänzungsgesetzes. Am 1. Juni 2017 wurde nicht landesweit einheitlich dar.
zudem das Gesetz zur Umsetzung der Zweiten Zahlungs-
diensterichtlinie (ZDUG) beschlossen. Somit sind
Kreditinstitute künftig bei Anschlussfinanzierungen und
Umschuldungen bereits geprüfter Kreditnehmer nicht Abb. 3.3: Entwicklung des Preises für baureifes Land für
zu einer weiteren Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet. Ein- und Zweifamilienhäuser 2012–2016
3.4 Einstiegshürde Flächenmangel
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Eine weitere Hürde für mehr Wohneigentum stellt der
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Mangel an Wohnbauland dar. Das Defizit an verfügbaren
Wohnbauflächen setzt zum einen dem Neubau enge BOR
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Grenzen und führt zum anderen zu einer Verteuerung COE
der Grundstückspreise und damit der Gesamtkosten. KLE
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Private Haushalte sind daher gezwungen, höhere Kredite BOT
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aufzunehmen und letztendlich mehr Eigenkapital anzu- DU
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sparen. KR EN HA
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Überall in Deutschland sind die Baulandpreise in den OE
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vergangenen Jahren dort gestiegen, wo die Bevölkerungs- LEV
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zahl stabil geblieben oder gewachsen ist.13 In Nordrhein- BM SI
Westfalen waren die Großstädte mit dem stärksten AC DN
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Bevölkerungswachstum (Rheinschiene, Münster, Aachen)
und deren Umland besonders betroffen. Aber auch andere EUS rückläufig (29)
konstant (+/– 2%) (130)
Großstädte wie Dortmund, Bochum und Bielefeld sowie
bis +5% (51)
viele Kommunen im Münsterland und im vorderen bis +10% (91)
bis +15% (49)
Ostwestfalen verzeichneten seit 2012 Bodenpreissteige- mehr als +15% (46)
rungen um bis zu 15 Prozent und mehr (Abb. 3.3). In NRW: +7,1%
weiten Teilen des Sauer- und Siegerlandes, des östlichen
und nordöstlichen Ostwestfalens und am N ordrand des Daten: Oberer Gutachterausschuss NRW NRW.BANK 2017
Ruhrgebiets bleiben die Baulandpreise dagegen konstant.
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ritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2016,
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Kap. 3.3.5.
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