Wohnen im BER-Umfeld - bulwiengesa
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Multi-Client-Studie, 2018
Wohnen im
BER-Umfeld
Einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Entwicklungen in Berlin mit Einfluss auf das BER-Umfeld . . . . . . 4 Perspektiven für das BER-Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Soziodemografische Trends . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Standort-Potenzial-Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . 20 Produkte und Zielgruppen im BER-Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Fazit und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Einleitung
Der Anstoß für die vorliegende Studie war vordergründig ihre „große Schwester“,
die Studie zum Büroimmobilienmarkt im Umfeld des BER 1. Hier wurde der ökono-
mische Impuls von potenziellen 1,6 Mio. qm neuer Bürofläche in kurzer Zeit für den
regionalen Immobilienmarkt deutlich. In der Region steht aber nicht nur das Gewer-
besegment im Fokus. Auch das Interesse für den Wohnungsmarkt steigt aufgrund
der Effekte des Flughafens und der Nähe zur stark wachsenden Hauptstadt immer
mehr bei Investoren und Nachfragern.
Mit der vorliegenden Studie sollen die Perspektiven für das Wohnen im BER-
Umfeld aufgezeigt und stärker in das Licht der Öffentlichkeit gerückt werden. Alle
Sponsoren der vorliegenden Studie, welche auf den folgenden zwei Seiten näher
vorgestellt werden, haben Grundstücke im Berliner Süden diesseits und jenseits der
Stadtgrenze und realisieren zeitgemäßen Wohnungsbau.
Für die Gruppe der teilnehmenden Unternehmen ist dabei parallel zu dem öko-
nomischen Impuls-Effekt des Flughafens der erstarkende Berliner Wohnungsmarkt
strategisch wichtig. Dieser umfasst seit einigen Jahren wieder die gesamte Wirt-
schaftsregion entlang der wichtigen, sternförmig auf Berlin zulaufenden Verkehrs-
achsen auf Straße und Schiene. Somit ist eine Studie, wie die hier vorgelegte, auch
ein wichtiger Baustein für die künftige Arbeit der Gemeinsamen Landesplanung
Berlin-Brandenburg. Einige Akteure der deutschen Wohnungspolitik, wie etwa der
Deutsche Verband oder der Gesamtverband der Deutschen Wohnungswirtschaft,
weisen seit einiger Zeit darauf hin, dass nur eine flächendeckende Wohnungsver-
sorgung in Deutschland imstande ist, die starken Preis- und Mietentwicklungen
in den Großstädten der vergangenen Jahre zu bremsen. Sowohl die suburbanen
Gürtel der Großstädte als auch die Klein- und Mittelstädte werden künftig größere
Aufmerksamkeit genießen.
Die Studie untersucht neben Standortbedingungen auch soziodemografische
und immobilienwirtschaftliche Parameter. Dazu wurde ein Betrachtungsfeld rund
um den Flughafen festgelegt, welches 18 Brandenburger Gemeinden und Städte
sowie vier Berliner Bezirke einschließt, die einen Bezug zum Flughafenstandort
aufweisen. Die Studie schließt mit Empfehlungen für die Errichtung von Neubau-
projekten.
1 Büroimmobilien am Großflughafen Berlin, bulwiengesa, Juni 2017
© bulwiengesa AG 2018 1
Argon GmbH Berlin-Schönefeld Projektent-
wicklungs- und Baubetreuungs
GmbH
Die Argon GmbH aus Stuttgart ist eine inhabergeführ- Die Berlin-Schönefeld Projektentwicklungs- und Baube-
te mittelständische Projektentwicklungsgesellschaft. treuung GmbH ist ein Familienbetrieb und besteht aus
Geschäftsführer sind Herr Dirk Wehinger und Herr Fer- einem erfahrenen und innovativen Team von neun enga-
dinand Piëch. Aktuell sind Wohn- und Gewerbeobjekte gierten Mitarbeitern. Das Unternehmen verfügt schon seit
in Frankfurt, Mannheim, Hamburg und Schönefeld in der ca. 40 Jahren über Erfahrungen in der Projektentwick-
Realisierung. lung, Projektrealisierung und Objektbewirtschaftung.
KONTAKT KONTAKT
Dirk Wehinger Argon GmbH Desiree Künsberg Berlin-Schönefeld Projektentw.-
⋆ 0711 / 993 388 810 Königstraße 19 A ⋆ 0351 / 495 21 76 und Baubetreuungs GmbH
Hamburger Straße 19
" wehinger@argon.ag 70173 Stuttgart " kuensberg@t-online.de
01067 Dresden
Basis AG Bonava Deutschland
Immobilienberatung GmbH
Die Basis AG Immobilienberatung ist seit 2009 auf dem Bonava in Deutschland ist ein Tochterunternehmen des
Berliner Immobilienmarkt als Beratungsunternehmen schwedischen Konzerns Bonava AB. Seit mehr als 50 Jah-
ren ist das Unternehmen im deutschen Immobilienmarkt
aktiv. Das passionierte Team kombiniert Expertise und
aktiv – in seinem Heimatmarkt Berlin, in den Wachstums-
Erfahrung mit fundierten Markt- und Ortskenntnissen regionen Hamburg, Rhein-Main, Rhein-Ruhr, Köln/Bonn,
sowie einem gut ausgebildeten Netzwerk zu einer hoch- Rhein-Neckar/Stuttgart, Sachsen und entlang der Ostsee-
wertigen Maklerleistung. Neben der Vermittlung von küste. Als Bauträger und Projektentwickler treibt Bonava
Büro- und Wohnimmobilien zählt zu den Aufgaben die in Deutschland mit mehr als 1.000 Mitarbeiterinnen und
Vernetzung von Eigentümern, Bauträgern und Käufern Mitarbeitern jährlich mehr als 150 Wohnbauprojekte voran.
exklusiver Investmentobjekte. Die Vision von Bonava ist es, Wohnumfelder mit höchster
Lebensqualität zu schaffen, in denen Menschen glücklich
sein können.
KONTAKT KONTAKT
Christian Spilgies Basis AG Immobilienberatung Silke Skala Bonava Deutschland GmbH
⋆ 030 / 700 766 90 Kurfürstendamm 220 ⋆ 0800 / 670 80 80 Am Nordstern 1
" info@basis-ag.com 10719 Berlin " info@bonava.de 15517 Fürstenwalde
BAUWERT DIE Deutsche Immobilien
Aktiengesellschaft Entwicklungs AG
Die BAUWERT AG agiert als eigenständige Unterneh- Die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG entwi-
mensgruppe unter der Führung von Dr. Jürgen Leibfried ckelt, realisiert und vermarktet wohnwirtschaftliche und
und Herrn Michael Staudinger als eines der führenden gewerbliche Immobilien. Gegründet im Februar 2015,
Unternehmen im Bereich Prime Development in Deutsch- verfügt die Geschäftsführung über eine jahrzehntelange
land. Zum Kerngeschäft zählen anspruchsvolle Büro- und Erfahrung aus Projektentwicklungen mit einem Volumen
Einzelhandelsbauten in überdurchschnittlichen Lagen von über einer Milliarde Euro. Das Unternehmen steht für
sowie hochwertige Wohnimmobilien in guten Lagen modernes und urbanes Wohnen auf der Grundlage effizi-
Berlins sowie im nahen Berliner Umland. Zu den Refe- enter Wohnraumlösungen mit flächenoptimierten Grund-
renzprojekten zählen unter anderem die Zillergärten in rissen und moderner Ausstattung.
Berlin-Charlottenburg sowie die Rosengärten in Berlin-
Wilmersdorf.
KONTAKT KONTAKT
Henning Hausmann BAUWERT Aktiengesell- Hans-Peter Werner DIE AG
⋆ 030 / 832 11 50 schaft ⋆ 030 / 224 450 550 Schlüterstraße 36
Kurfürstendamm 21
" info@bauwert.de " info@die.ag 10629 Berlin
10719 Berlin
2 © bulwiengesa AG 2018
EYEMAXX GW-K Grundwert-
Real Estate AG Konzept GmbH
Die EYEMAXX Real Estate AG ist ein börsennotiertes Die GW-K Grundwert-Konzept GmbH aus Berlin ist eine
Immobilienunternehmen mit langjährigem, erfolgreichem inhabergeführte Projektentwicklungsgesellschaft mit
Track Record mit dem Fokus auf Wohnimmobilien in Fokus auf Berlin sowie die Metropolregion. Geschäfts-
Deutschland und Österreich. Darüber hinaus realisiert führer ist Herr Thomas Utsch.
EYEMAXX Pflegeheime in Deutschland und Gewerbe-
immobilien in Zentraleuropa. In der jüngsten Firmenge-
schichte sind Stadtquartiersentwicklungen in Deutschland
ebenfalls Teil der Unternehmensstrategie.
KONTAKT KONTAKT
Sylvio Sickert EYEMAXX Real Estate AG Thomas Utsch GW-K
⋆ 0711 / 993 388 810 Feuerwehrstraße 17 ⋆ 030 / 206 199 36 Grundwert-Konzept GmbH
2333 Leopoldsdorf Hegelplatz 1
" office@eyemaxx.com " info@grundwert-konzept.de
Österreich 10117 Berlin
FBB GmbH Reiß & Co. Real Estate
München GmbH
Berlin ist mit 33,3 Mio. Passagieren im Jahr 2017 der dritt- Die Reiß & Co. Real Estate München GmbH ist ein unab-
größte Flughafenstandort in Deutschland. Aktuell betreibt hängiger Immobilieninvestor und Dienstleister mit den
die Flughafen Berlin Brandenburg GmbH den Flughafen
Schwerpunkten klassische Projektentwicklung sowie
Berlin-Schönefeld und den Flughafen Berlin-Tegel. Der
gesamte Luftverkehr der Hauptstadtregion soll in Schöne- Eigentümervertretung von institutionellen und vermögen-
feld konzentriert werden. Dafür baut die Flughafengesell- den privaten Immobilieninvestoren. Das Leistungsspek-
schaft den neuen Flughafen Berlin Brandenburg – kurz BER. trum umfasst die Projektentwicklung im Bereich Neubau
Die Eröffnung ist für Oktober 2020 geplant. Der Flughafen und Refurbishment von Bürogebäuden, Mietwohnungs-
Schönefeld wird seit 2016 weiter optimiert und soll über die bau, Hotels und Einzelhandel. Die Reiß & Co. engagiert
BER-Eröffnung hinaus genutzt werden. Außerdem wurde sich sowohl für eigene Investments bzw. Projekte als auch
der Masterplan BER 2040 als Leitbild für die zukünftige Ent- im Rahmen von Joint Ventures oder Private Placements.
wicklung des Flughafenstandortes erarbeitet.
KONTAKT KONTAKT
Matthias Roggenstroh FBB GmbH Wolfgang Brost Reiß & Co. Real Estate
⋆ 030 / 609 111 50 12521 Berlin ⋆ 089 / 189 047 70 München GmbH
Karolinenstraße 4
" pressestelle@berlin-airport.de " info@reissco.de
80538 München
Groth Gruppe Ed. Züblin AG
Die Groth Gruppe mit Sitz in Berlin realisiert seit 1982 als Die Ed. Züblin AG mit rund 14.000 Mitarbeiterinnen und
Projektentwickler und Bauträger anspruchsvolle städte- Mitarbeitern und einer jährlichen Auslastung von über
bauliche Projekte in attraktiven Lagen in und um Berlin 3 Mrd. Euro ist eines der großen deutschen Bauunter-
sowie an weiteren ausgewählten Standorten Deutsch- nehmen mit Niederlassungen und Tochtergesellschaften
lands. Als freies Immobilienunternehmen bietet die Groth im In- und Ausland. Seit mehr als 110 Jahren realisiert das
Gruppe sämtliche Leistungen rund um Immobilien an. Unternehmen erfolgreich anspruchsvolle Bauprojekte im
Dabei reicht die Spanne vom kleinteiligen Wohnungsbau- In- und Ausland. Das Leistungsspektrum umfasst dabei
projekt bis zu anspruchsvollen Wohnquartieren, inner- alle baurelevanten Aufgaben, vom komplexen Schlüssel-
städtischen Großprojekten und neuen Vorstädten, vom fertigbau über den Ingenieur-, Brücken-, Tunnelbau oder
Gewerbeobjekt bis zum hochwertigen, durchmischten Spezialbau bis hin zur Baulogistik, PPP und Holzinge-
Stadtquartier. nieurbau im Hoch- und Ingenieurbau.
KONTAKT KONTAKT
Anette Mischler Groth Gruppe Oliver Meissner Ed. Züblin AG
⋆ 030 / 88094 903 Kurfürstendamm 63 ⋆ 030 / 754 874 63 Bessemerstraße 42b
" anette.mischler@grothgruppe.de 10707 Berlin " brandenburg@zueblin.de 12103 Berlin
© bulwiengesa AG 2018 3
Entwicklungen in Berlin mit
Einfluss auf das BER-Umfeld
Berlin befindet sich aktuell in einer starken Wachstumsphase. Einwohnerentwicklung und -prognose Berlin bis 2030
Die Bevölkerungszahl ist zwischen 2007 und 2016 um rund
9,4 % bzw. 316.800 Einwohner angestiegen. Getragen wird 120
die positive Bevölkerungsentwicklung insbesondere durch
Zuzüge aus dem Ausland aufgrund des guten Ausbildungs-
115
Index (2007 = 100)
und Arbeitsplatzangebotes. Die Stadt kann außerdem einen
Geburtenüberschuss aufweisen. Im Vergleich zum positiven
Wanderungssaldo ist dieser jedoch gering. 110
Aktuelle Prognosen bis 2030 zeigen: Die Bevölkerung
der Bundeshauptstadt steigt zukünftig um 4,3 % überdurch-
schnittlich an. Dabei geht die Senatsverwaltung für Stadtent- 105
wicklung und Wohnen, nach einer 2017 erfolgten Evaluation
der stadtweiten Bevölkerungsprognose, weiterhin von der
100
mittleren Variante aus, die auch als Planungsgrundlage für
den Wohnungsbedarf gilt. Allerdings bildet die Einwohner- 2007 2010 2015 2020 2025 2030
Mittlere Variante Untere Variante
Wanderungsverhalten Berlin und Umland 2006–2015
Obere Variante
Jahr Zuzüge aus Fortzüge in das Wanderungs-
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Melderegister, ab 2015 Prognose
dem Umland Umland saldo Umland der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
2006 14.239 23.321 -9.082
2007 14.846 22.179 -7.333
prognose die Realentwicklung aufgrund der Flüchtlingswan-
2008 14.994 21.271 -6.277 derung nicht adäquat ab.2 bulwiengesa geht davon aus, dass
2009 15.476 20.431 -4.955 das Bevölkerungswachstum weiterhin stark positiv sein wird
und die obere Prognosevariante zum Tragen kommt.
2010 15.047 19.165 -4.118
2011 14.650 19.470 -4.820
Negativer Wanderungssaldo mit dem Umland
2012 14.184 19.689 -5.505
2013 13.686 20.668 -6.982 Schon seit gut 25 Jahren verzeichnet Berlin durchgängig
2014 12.890 22.103 -9.213 einen negativen Wanderungssaldo mit seinem Umland –
mehr Menschen ziehen ins Umland als umgekehrt in die Stadt.
2015 11.665 22.235 -10.570
Besonders zum Ende der 1990er-Jahre war der Saldo sehr
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
4 © bulwiengesa AG 2018
2014 stark an und befinden sich aktuell auf einem sehr hohen
Wanderungssaldo Berlin mit seinem Umland
Niveau. Die Zahl der Fertigstellungen hat sich zwar auch deut-
nach Altersgruppen 2014 und 2015
lich erhöht, reicht aber nicht an die Menge der genehmigten
1.500 Wohnungen heran.
In den vergangenen zehn Jahren wurde ein Genehmi-
1.000 gungsüberhang von rund 44.000 Wohneinheiten aufgebaut.
500
Die Realisierungsquote beträgt in Berlin nur rund 54 %. Ablei-
tend aus der geringen Quote ist davon auszugehen, dass ein
0 hoher Anteil spekulative Baugenehmigungen umfasst. Auf-
grund des Genehmigungsüberhanges wird für die nächsten
Personen
-500
Jahre jedoch mit steigenden Fertigstellungszahlen gerechnet.
-1.000
-1.500 Wohnungsbautätigkeit Berlin 2007–2016
-2.000
-2.500 20.000
-3.000 17.500
39
44
49
54
59
+
17
24
29
34
15.000
60
s
s
s
s
s
s
s
s
s
bi
bi
bi
bi
bi
bi
bi
bi
bi
0
18
30
40
45
35
50
55
25
12.500
2014 2015 WE-Anzahl 10.000
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 7.500
5.000
hoch. Im Betrachtungszeitraum seit 2006 war zunächst eine
Abschwächung des negativen Wanderungssaldos zu beob- 2.500
achten, in den letzten fünf Jahren hat sich der Trend jedoch
0
wieder umgekehrt. Im Jahr 2015 verlor Berlin rund 10.570 Per-
sonen an das Umland. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Für das BER-Umfeld ergeben sich aus der Bevölkerungs-
dynamik Berlins positive Effekte: 2015 entfiel fast ein Drittel Genehmigungen MFH Genehmigungen EFH/ZH
des Wanderungssaldos (ca. 3.310 Personen) auf das betrach- Fertigstellungen MFH Fertigstellungen EFH/ZH
tete Gebiet. Genehmigungsüberhang
Das Umland profitiert somit stark vom Wachstum der
Hauptstadt. Beliebt ist der Speckgürtel besonders bei Fami- Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
lien mit Kindern. So konnten in der Altersgruppe der unter
18-Jährigen und bei den 30- bis unter 40-Jährigen zuletzt
hohe Zuzüge aus Berlin verzeichnet werden. Für Personen Jährlicher Bedarf von rund 25.000 Einheiten
im Rentenalter ist das Umland ebenfalls attraktiv. bis 2030
Lediglich bei den 18- bis 24-Jährigen kann Berlin Gewin-
ne verzeichnen. Hier handelt es sich meist um junge Men- Die bulwiengesa-Wohnungsbedarfsprognose basiert metho-
schen, die aufgrund eines Studiums oder einer Ausbildung in disch auf einer Haushaltsprognose zur Entwicklung und zur
die Stadt ziehen. Struktur von Privathaushalten. Diese Prognose wird vom Bun-
Gründe für den starken Zuzug in das Umland sind der desinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlicht.
klassische Wunsch nach dem Eigenheim im Grünen sowie Der Wohnungsbedarf errechnet sich primär aus der
der angespannte Wohnungsmarkt Berlins, da insbesondere erwarteten Entwicklung der Haushaltszahlen. Berücksichtigt
Familien keinen passenden bezahlbaren Wohnraum finden. werden aber auch die Verkleinerung der durchschnittlichen
Haushaltsgröße und die zunehmende Wohnflächeninan-
spruchnahme pro Kopf – es gibt immer mehr Singlehaushalte,
Starker Genehmigungsüberhang in Berlin die immer mehr Quadratmeter pro Person benötigen.
Der Gesamtbedarf schließlich wird über die detaillierte
Im Betrachtungszeitraum 2007 bis 2016 sind steigende Analyse der Komponenten Ersatzbedarf, Nachholbedarf und
Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen in Berlin zu beob- Zusatzbedarf abgeleitet.
achten. Die Bautätigkeit im Ein- und Zweifamilienhaussegment Die bulwiengesa-Prognose geht bis 2030 von einem jähr-
ist dabei auf einem konstanten und vergleichsweise geringen lichen Neubaubedarf für Berlin von rund 25.000 Wohneinhei-
Niveau. ten aus. Somit sind die aktuellen Fertigstellungszahlen, die
Im Mehrfamilienhaussegment hingegen ist in den ver- mit Eigenheimen bei rund 10.600 Wohnungen liegen, noch
gangenen Jahren eine große Dynamik festzustellen. So stie- deutlich steigerbar, ehe Angebotsüberhänge entstehen.
gen die Genehmigungszahlen bei Mehrfamilienhäusern seit
© bulwiengesa AG 2018 5
Einwohnerbasiert liegt der Bedarf in Berlin jährlich bei rund Für einige Investoren verliert der Berliner Wohnungsmarkt
6,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner und damit im Mittel der dadurch an Attraktivität. Nicht nur hohe Grundstückspreise
A-Städte. Spitzenreiter ist Frankfurt am Main mit 10,0 Wohnun- in Berlin treiben Investoren stärker in das Umland, sondern
gen pro 1.000 Einwohner und Jahr. auch die Vielzahl an politischen Auflagen. Lange Bebauungs-
planverfahren und Genehmigungszeiten in der Hauptstadt,
unter anderem aufgrund von Personalmangel, schrecken
Wohnungsbedarfsprognose A-Städte bis 2030 ebenfalls ab.
Die Bezirke haben sich zuletzt häufiger gegen groß-
Wohneinheiten / 1.000 Einwohner/Jahr flächige Bebauungspläne ausgesprochen. Nur für wenige
Baugrundstücke liegt die Verantwortlichkeit bisher auf Lan-
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
desebene. Auch Bürgerproteste häufen sich und haben schon
Berlin manche Projekte in Berlin ausgebremst. Baugrundstücke, die
ohne Bebauungsplanverfahren entwickelt werden können,
München
sind immer weniger zu finden.
Hamburg Aufgrund der ungünstigen Rahmenbedingungen bevorzu-
gen viele Investoren mittlerweile Gewerbeimmobilien. Dies
Köln zeigen auch die steigenden Projektentwicklungszahlen im
Frankfurt/Main
Gewerbesegment; das Volumen im Wohnsegment dagegen
verfügt in Berlin über geringere Wachstumsraten.
Stuttgart Von all dem profitiert der Speckgürtel Berlins. Die Bran-
denburger Städte und Gemeinden haben weniger Auflagen,
Düsseldorf
bieten schnellere Genehmigungen, weniger Widerstand,
0 140.000 280.000 420.000 mehr Planungssicherheit und somit eine Art „Willkommens-
Anzahl Wohneinheiten kultur“.
Anzahl Wohneinheiten Zu wenige und baufällige Schulen/Kitas in Berlin
Wohneinheiten"/"1.000 Einwohner"/"Jahr
Schon seit einigen Jahren wird immer wieder auf den Mangel
Quelle: bulwiengesa an Schulplätzen und den Modernisierungsbedarf bestehen-
der Gebäude in Berlin hingewiesen. Laut der „Gewerkschaft
Erziehung und Wissenschaft“ fehlen bis 2024/25 berlinweit
Lange Verfahren und Auflagen dämpfen 75.000 Schulplätze und 70 bis 80 Schulen. Viele Schulen
Wohnungsbau haben ihre Kapazitätsgrenze erreicht oder überschritten, was
sich negativ auf den Schulalltag auswirkt. Als Reaktion auf die
Aufgrund der zunehmenden Wohnungsknappheit unterstützt Missstände sollen in den nächsten Jahren 30 bis 40 Neubau-
das Land Berlin den Wohnungsneubau durch stadtentwick- ten entstehen.
lungspolitische Maßnahmen. Neben sanierungsbedürftigen Schulgebäuden und dem
Zur Förderung des Neubaus hat beispielsweise die Neubaubedarf ist auch die Bereitstellung von Plätzen in Kin-
Senatsverwaltung für Stadtententwicklung und Wohnen dertagesstätten eine Herausforderung in der Hauptstadt. Es
Bündnisse mit wohnungs- und bauwirtschaftlichen Verbän- mangelt heute schon an genügend Betreuungsplätzen. Die
den, den Bezirken und den landeseigenenen Wohnungsbau- Situation wird sich vor dem Hintergrund steigender Gebur-
gesellschaften geschlossen. Um den sozialen Wohnungsbau ten und Zuzüge weiter verschärfen. Bis 2020 muss der Senat
anzukurbeln, wurde im Jahr 2014 das „Berliner Modell der schätzungsweise 30.000 Kindergartenplätze schaffen. Da
kooperativen Baulandentwicklung“ eingeführt: Damit werden viele ihre Gebäudereserven schon aufgebraucht haben, müs-
berlinweit einheitliche Regelungen für den Abschluss städte- sen sie zu Lasten der Kinder verdichten, die dadurch wichti-
baulicher Verträge im Rahmen von Bebauungsplanverfahren gen Freiraum zum Spielen verlieren.
umgesetzt. Ein großes Problem ist neben dem Platz- auch der Perso-
Gemäß der „Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher nalmangel, sowohl in Schulen als auch in Kindertagesstätten.
Verträge“ vom 14.04.2015 wurde vereinbart, dass grundsätz- Dies wirkt sich ebenfalls negativ auf die Betreuung und Ent-
lich 25 % der neuen Wohneinheiten bei Wohnbauvorhaben wicklung der Kinder aus. So werden allein für Kindertages-
mit mindestens 50 Wohnungen förderfähig sind und damit stätten in den kommenden drei Jahren rund 4.800 zusätzliche
mietpreis- und belegungsgebunden. Zum 01.02.2017 wurde Fachkräfte gebraucht.
der Anteil auf 30 % erhöht. Zudem bezieht sich die Quote Für Familien mit Kindern ist das Umland Berlins entspre-
künftig auf die Geschossfläche für Wohnnutzung und nicht chend attraktiver, da es an vielen Standorten in Brandenburg
mehr auf die Anzahl der geplanten Wohneinheiten. ein besseres Betreuungsangebot gibt.
Außerdem wird mit dem Berliner Modell die Übernahme
von Kosten für soziale und technische Infrastruktur über einen
mit dem Investor zu schließenden städtebaulichen Vertrag
sichergestellt.
6 © bulwiengesa AG 2018
— Fazit —
Berlin befindet sich aktuell in einer starken
Wachstumsphase. Die positive Bevölkerungs-
entwicklung wird insbesondere durch Zuzüge
getragen. Der Wanderungssaldo Berlins mit sei-
nem Umland ist jedoch seit gut 25 Jahren nega-
tiv, sodass die Regionen rund um die Hauptstadt
und insbesondere das BER-Umfeld von dem
Wachstum profitieren, in das jährlich über 3.000
Berliner, vor allem Familien, ziehen.
Aus den Bevölkerungszuwächsen generiert
sich eine starke Nachfrage nach Wohnraum
in Berlin. Zwar stiegen auf der Angebotsseite
in den letzten Jahren die Fertigstellungs- und
Genehmigungszahlen auch stark an; die Nach-
frage können sie jedoch nicht sättigen. Laut der
Bedarfsprognose von bulwiengesa liegt der
Neubaubedarf noch deutlich über den aktuellen
Fertigstellungszahlen.
Nicht nur hohe Grundstückspreise in Berlin
treiben Investoren stärker ins Umland, sondern
auch die Vielzahl an politischen Auflagen. Lange
Bebauungsplanverfahren und Genehmigungs-
zeiten schrecken ebenfalls ab. Für einige Pro-
jektentwickler verliert der Berliner Wohnungs-
markt dadurch an Attraktivität. Sie investieren
verstärkt im Umland der Hauptstadt, zumal dort
die Ausstattung mit Schulen und Kindertages-
stätten besser ist – ein wichtiges Argument für
die Hauptzielgruppe Familien.
© bulwiengesa AG 2018 7
Perspektiven für das
BER-Umfeld
Quelle: Günter Wicker/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Lage, Standortqualität und -charakter
Entwicklung des Passagieraufkommens der drei größten
Flughafenstandorte Deutschlands
Die 22 untersuchten Brandenburger Gemeinden und Berliner
Bezirke liegen zu etwa einem Viertel innerhalb und zu drei 190
Vierteln außerhalb der Stadtgrenze. Einer hohen Bau- und
180
Infrastrukturdichte innerhalb steht ein „grünes“ Wohnumfeld
170
außerhalb der Stadtgrenze gegenüber. Wichtige ökonomi-
160
Index (2007=100)
sche Impulse geben Großunternehmen wie Mercedes-Benz
und Rolls-Royce, aber auch der bestehende Flughafen 150
Schönefeld SXF. An Verkehrsknotenpunkten wird die pros- 140
perierende Regionalwirtschaft sichtbar. 130
120
Rahmenbedingungen der Flughafenentwicklung 110
100
Der „Masterplan BER 2040“ der Flughafen Berlin Branden- 90
burg GmbH (FBB) rechnet aktuell mit einer Kapazität von 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
22 Mio. Passagieren (Terminal 1 22 Mio., T1-E 6 Mio. Passa-
giere) zur Eröffnung des BER. Eine Erweiterung auf 33 Mio. Berlin-Schönefeld München
Passagiere ist durch betriebliche Optimierungen und Gepäck- Berlin-Tegel Frankfurt/Main
erweiterungen geplant. Zudem werden die Kapazitäten des
Flughafens Schönefeld von 8 bis 10 Mio. Passagieren weiter- Quelle: Portale der Flughäfen
hin zusätzlich vorgehalten. In drei weiteren Phasen soll der
neue Großflughafen BER bis 2035 mehr als 55 Mio. Passagie- Flughäfen sehr dynamisch und stärker als in Frankfurt/Main
re pro Jahr abfertigen können. Nach aktuellen Planungen soll und München. Besonders der Flughafen Schönefeld (SXF)
der Flughafen BER im Oktober 2020 eröffnen. verzeichnet seit 2013 einen sehr starken und konstanten
Anstieg der Fluggäste.
Das Aufkommen der beiden Flughäfen Berlins betrug im
Sehr starkes Passagierwachstum in Jahr 2017 insgesamt knapp 33,3 Mio. Passagiere. Davon lan-
Schönefeld (SXF) deten fast 40 % auf dem Flughafen Schönefeld (SXF), was
rund 12,9 Mio. abgefertigten Passagieren entspricht. Die
Im Jahr 2016 war Berlin bereits der drittgrößte Flughafen- Kapazitäten des Flughafen SXF sollen zudem in einem neuen
standort Deutschlands. In den vergangenen zehn Jahren war Ausbaukonzept erhöht werden, sodass in Zukunft insgesamt
das Wachstum des Passagieraufkommens auf den Berliner 14 Mio. Passagiere abgefertigt werden können.
8 © bulwiengesa AG 2018Der Flughafenstandort Schönefeld ist somit auch ohne Fertig- Erreichbarkeit durch ÖPNV
stellung des Großflughafens BER bereits zu einem wichtigen
Verkehrsknotenpunkt angewachsen, weitere Investitionen Das BER-Umfeld und Schönefeld selbst sind über verschie-
folgen. Auch zahlreiche Multiplikatoreffekte wie beispielswei- dene Verkehrsmittel gut an das ÖPNV-Netz angeschlossen.
se ein Anstieg der Beschäftigten, die Ansiedlung von Gewer- Durch Verbindungsmöglichkeiten via S-Bahn sowie diverse
be und der Ausbau der Infrastruktur wurden dabei erzielt. Regionalbahnen und Busse lassen sich Berlin und überregio-
nale Orte erreichen.
Positive Effekte durch Flughäfen
Aktuelle ÖPNV-Verbindungen vom Flughafen
An den Beispielen Frankfurt/Main, Düsseldorf und Mün- Berlin-Schönefeld
chen lassen sich positive Effekte nach Erweiterungs- und
Ausbaumaßnahmen beobachten. Unter der Vielzahl an Ein- S9 (Spandau/Flughafen Berlin-Schönefeld)
flussgrößen sind die Flughäfen direkt vor allem als Arbeits- S45 (Bhf. Südkreuz/Flughafen Berlin-Schönefeld)
platzstandort sowie als Impulsgeber für die Entstehung
RE5 (Rostock Stralsund/Elsterwerder)
weiterer Arbeitsplätze im Umfeld von Bedeutung. Der damit
einhergehende Bevölkerungsanstieg beeinflusst auch die RE7 (Dessau/Wünsdorf-Waldstadt)
Boden-, Miet- und Kaufpreise im Umfeld.
RB14 (Nauen/Berlin)
Der Vergleich der drei Standorte München, Frankfurt/Main
und Düsseldorf zeigt, dass ein Flughafen ein, aber keines- RB23 (Potsdam/Schönefeld)
wegs alleiniger Einflussfaktor für die Miet- und Kaufpreisent- RB24 (Eberswalde/Senftenberg)
wicklung im Umfeld ist. Die Eröffnung oder Erweiterung von
Bus 163 (Berlin-Schöneweide/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Flughäfen hat ohnehin zumeist eher erkennbare Tendenzen
verstärkt oder beschleunigt. Der Gesamterfolg einer Flugha- Bus 164 (Berlin-Köpenick/Flughafen Berlin-Schönefeld)
fenregion ist auch von der Entwicklung des Gesamtmarktes Bus 171 (Berlin Hermannplatz/Flughafen Berlin-Schönefeld)
abhängig.
Am Beispiel München wird deutlich, dass die Nähe zu Bus 734 (Zeuthen/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Infrastruktureinrichtungen, die Erschließung durch Schiene Bus 735 (Königs Wusterhausen/Flughafen Berlin-Schönefeld)
und Straße sowie die Zentralörtlichkeit eine entscheidende
Bus 736 (Königs Wusterhausen/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Rolle spielen. Die Entfernung zum Flughafen wirkt sich sowohl
im Segment Wohnen als auch im Gewerbe auf die Miet- und Bus 738 (Wildau A10-Center/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Kaufpreise aus. Mit zunehmender Distanz sinkt das Niveau. Bus 741 (Karlshof/Flughafen Berlin-Schönefeld)
Zusätzlich ist das Kaufpreis- und Mietwachstum in Lagen, die
Bus 742 (Buckow Süd/Schönefeld-Nord)
durch Flugschneisen betroffen sind, geringer.
Quelle: bulwiengesa
Untersuchungsgebiet mit seinen Brandenburger Gemeinden und Berliner Bezirken
BER
Quelle: bulwiengesa
© bulwiengesa AG 2018 9Dabei verkehren werktags die Regionalbahnen in einem Erreichbarkeit durch MIV
stündlichen, die S-Bahn-Linien in einem 20-Minuten- und die
Buslinien in einem 10- bis 15-Minuten-Takt. Die Fahrzeiten in Die Voraussetzungen für den motorisierten Individualver-
die Berliner Innenstadt betragen je nach Verkehrsmittel zwi- kehr (MIV) sind im Betrachtungsgebiet sehr gut. Durch ver-
schen 30 und 60 Minuten. schiedene Möglichkeiten via Bundesautobahn, Bundes- und
Landstraßen ist eine überregionale und ortsgebundene Ver-
Geplanter Ausbau Dresdner Bahn bis Ende 2025 knüpfung gewährleistet.
Der Flughafen BER verfügt über eine direkte Autobahnan-
Berlin bindung an die A 113 und befindet sich in der Nähe zur Bun-
desstraße 96a, sodass eine hervorragende Anbindung mit
Berlin Hauptbahnhof
dem Pkw gewährleistet wird. Jedoch ist der Autobahnzubrin-
ger A 113 aktuell schon stark belastet.
Geplante Verlängerung der A 100 im Berliner Autobahnnetz
Hamburg Prenzlau
Dresdner Bahn Rostock
BER 10
114
111
Halle Dresden
Leipzig Prag
100
111
Quelle: Deutsche Bahn Berlin 17. Bauabschnitt
100 100
Von den insgesamt 22 betrachteten Gemeinden und Bezirken 115 100 16. Bauabschnitt
103
profitieren viele von einer schienengebundenen öffentlichen 113
Nahverkehrsausstattung durch die S-Bahn oder die Regional-
bahn. 117
Magdeburg
Für die nächsten Jahre sind eine Reihe von Maßnahmen Leipzig BER Dresden
zur Verbesserung der Infrastruktur rund um das BER-Umfeld
geplant. Einen wichtigen Impuls wird der Wiederaufbau der Quelle: Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz
Dresdner Bahn geben, die die Verbindung Berlins in Richtung
Südosten deutlich verbessern wird. Die mittel- und langfris-
Verbindungen des MIV im Untersuchungsgebiet
tigen Planungen des ÖPNV im BER-Umfeld stellen sich wie
folgt dar: A 10 (südlicher Berliner Ring)
A 12 (Berlin – Warschau)
Zu den fest geplanten Entwicklungen gehören: A 100 (Stadtring Berlin)
A 113 (Berlin – Schönefeld)
◃ S-Bahnhof Waßmannsdorf: Wenn der Flughafen seinen
Betrieb aufnimmt, wird auch der bereits fertiggestellte A 115 (Berlin – Nuthetal)
S-Bahnhof Waßmannsdorf angefahren. A 117 (Berlin – Waltersdorf)
◃ Bahnhof Königs Wusterhausen: Laut Nahverkehrsplan
B 1 (Aachen – Küstriner Vorland)
zweigleisiger Ausbau und somit Verdichtung der Zugtak-
tung Ende 2022. B 96 (Zittau – Sassnitz)
◃ Flughafenexpress FEX: Einsatz nach BER-Eröffnung alle B 96a (Blankenfelde-Mahlow – Birkenwerder)
30 Minuten, nach Ausbau der Dresdner Bahn (ca. 2025)
Erweiterung des Expresses mit einer Taktung von 15 Minu- B 101 (Berlin – Aue)
ten und einer Fahrzeit von 20 Minuten bis zum Hauptbahn- B 179 (Wildau – Märkische Heide)
hof via S-Bahnhof Südkreuz.
B 246 (Königsborn – Eisenhüttenstadt)
Entwicklungen, die noch in der Diskussion sind: Quelle: bulwiengesa
◃ U7: Die Verlängerung der U-Bahnlinie 7 vom Bahnhof Aus den Gemeinden des BER-Umfeldes ist das Berliner Stadt-
Rudow bis Schönefeld wird bislang noch politisch disku- zentrum bei mäßig belasteter Verkehrslage in rund 30 bis 50
tiert und ist daher noch nicht in Planung. Bisher besteht Pkw-Minuten zu erreichen.
eine Verbindungsmöglichkeit zum Flughafen innerhalb Zu den aktuellen Entwicklungen im Straßenverkehrsnetz,
von 10 Minuten Fahrzeit via Bus. von denen das BER-Umfeld profitiert, gehört die Verlänge-
◃ Rangsdorf: Möglichkeit einer S-Bahn-Verlängerung oder rung der A 100. Der 16. Bauabschnitt befindet sich derzeit in
Regionalbahnlösung im Zuge des Berlin-Dresden-Korri- Bau (Fertigstellung voraussichtlich 2022) und führt vom Auto-
dors, bisher keine genau Ausführung in Nahverkehrsplan. bahndreieck Neukölln zur Anschlussstelle Treptower Park.
10 © bulwiengesa AG 2018Dadurch werden einerseits die östlichen Berliner Bezirke Flugverkehr die Autobahnen und Bundesstraßen sowie die
besser angebunden. Anderseits kann auch das BER-Umfeld Haupteisenbahnstrecken.
von einer schnellen Anbindung an die Gebiete profitieren.
Sollte der 17. Bauabschnitt ebenfalls gebaut werden, wür-
de die Verbindung bis zur Frankfurter Allee reichen, einer der Direkte und indirekte Arbeitsplätze durch
wichtigsten Verkehrsadern im Osten Berlins. den Flughafen
Außerdem fanden umfangreiche Straßenausbaumaßnah-
men in den Gemeinden und insbesondere in Schönefeld, wie Der Luftverkehr zählt in Deutschland zu den wichtigsten Wirt-
der Ausbau der Hans-Grade-Allee, schon statt, um eine gute schaftszweigen. Neben direkten Beschäftigungswirkungen
Verkehrsinfrastruktur und Voraussetzungen für Wohn- und ergeben sich zusätzlich auch indirekte und induzierte Effekte.
Gewerbebauvorhaben zu gewährleisten. Weitere 70 Mio. Außerdem entstehen durch die Nutzung des Luftverkehrs
Euro sollen in den Straßenverkehr investiert werden. Dazu sogenannte katalytische Effekte für die lokale Wirtschaft,
zählen der Bau des Autobahnanschlusses Hubertus, die etwa aufgrund der besseren Erreichbarkeit von möglichen
transversale Verbindungsstraße zwischen dem Gewerbege- Absatzmärkten sowie verkürzten Lieferzeiten bzw. verbesser-
biet Waltersdorf und dem Gewerbegebiet Ost am Terminal ten logistischen Abläufen. Desweiteren bieten sich Standort-
sowie Kreisverkehre und Radwege nahe des BER-Terminals. vorteile für internationale Unternehmen, die beispielsweise
Im Zuge des Baus des Autobahnanschlusses wird die A 117 weltweite direkte Kontakte pflegen oder internationale Pro-
ausgebaut und wieder durchgängig vierspurig. Somit sollen duktmärkte bedienen.
Staus verhindert werden und neue Anschlüsse an Gewerbe-
gebiete entstehen. Dadurch werden auch die Gemeinden
Eichwalde und Schulzendorf entlastet. Volks- und regionalwirtschaftliche Effekte von Flughäfen
Direkte Effekte ... auf dem Flughafen
... aus der Nachfrage des Airports nach
Flugrouten und Lärmkorridore Indirekte Effekte
Gütern und Dienstleistungen
Die Flugrouten am BER wurden 2012 neu festgelegt. Dem- ... durch die Kaufkraft der zusätzlich
Induzierte Effekte
direkt und indirekt Beschäftigten
nach starten die Flugzeuge von der Nordbahn geradeaus, von
der Südbahn knicken sie jeweils in beide Startrichtungen nach ... aus Investitionen und Wachstum in der
Katalytische Effekt
Wirtschaftsregion
Süden hin ab. Darüber hinaus ergeben sich die abgebildeten
Flugrouten bei West- und Ostwetterlage. Durch die Festle- Quelle: IAB Regional, Großflughafen Berlin Brandenburg
gung der neuen Flugrouten soll der Überflug dicht besiedelter
Gebiete vermieden werden. Auch für das Umfeld des BER greifen diese Beschäftigungsef-
Nach dem prognostizierten Betrieb für das Jahr 2023 sind fekte und Standortvorteile für Unternehmen. In jüngster Ver-
fast 23.000 Wohnungen von einer Lärmbelästigung betroffen gangenheit entwickelte sich Schönefeld bereits durch den
(Wölfel Engineering GmbH). Aus diesem Grund wurden Schutz- Ausbau des Flughafens zu einem neuen Wirtschaftsstandort
gebiete auf einer Fläche von ca. 127 Quadratkilometern festge- in der Region.
setzt. Die Bewohner haben Anspruch auf Kostenerstattung für
baulichen Schallschutz bzw. Entschädigungszahlungen.
Laut einer Studie zur Umgebungslärmkartierung des Flug-
hafens BER gehören zu den Hauptlärmquellen neben dem
Flugrouten des BER bei Ostwetterlage Flugrouten des BER bei Westwetterlage
BER BER
Quelle: DFS Deutsche Flugsicherung GmbH Quelle: DFS Deutsche Flugsicherung GmbH
© bulwiengesa AG 2018 11Bis 2035 rund 55.000 bis 65.000 neue Arbeitsplätze Meininger im Business Park und das Intercity in SXF) und drei
Hotels sind zusätzlich in der konkreten Planung.
Der Airport gilt als Jobmotor und schafft Arbeitsplätze für die Wie beim Bürogewerbe und beim Einzelhandel liegt auch
gesamte Region. Bis heute haben sich rund 2.400 Firmen nie- im Hotelgewerbe eine Korrelation zwischen Erfolg und der
dergelassen. Die Beschäftigtenentwicklung im BER-Umfeld Inbetriebnahme des Flughafens BER vor. Durch den prognos-
ist sehr positiv. tizierten Anstieg der Passagierzahl wird eine steigende Nach-
Für die Effekte nach der Flughafeneröffnung gibt es ver- frage nach Hotelzimmern erwartet.
schiedene Prognosen. Aktuellen Aussagen des Flughafen-
chefs zu Folge sollen bis 2035 am und um den Flughafen
zwischen 55.000 und 65.000 Arbeitsplätze entstehen. Logistik
Viele der vergangenen Bauprojekte im BER-Umfeld sind
Entwicklung Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik auf den Logistiksektor zurückzuführen. Eine große Rol-
le dabei spielt nicht nur die Nähe zum Flughafen, sondern
auch die geringe Entfernung zur Hauptstadt. Großflächige
Büro Ansiedlungen sind vor allem in Schönefeld, Großbeeren und
Ludwigsfelde vorhanden. Aufgrund der infrastrukturellen Vor-
Der gegenwärtige Büromarkt in Schönefeld und Umge- aussetzungen, die durch die Anbindung an die Autobahn und
bung ist überwiegend durch ältere Bestandsgebäude und den Flughafen vorliegen, weist die Region eine positive Per-
nur wenige Neubauten geprägt. Beim Vergleich der Büroflä- spektive als Logistikzentrum auf.
chenbestände des Berliner Gesamtmarktes und des BER ist
ein großer Unterschied erkennbar. Der Leerstand in diesem
Teilmarkt ist mit 17 % aufgrund einiger älterer Objekte relativ
hoch. In den Gebäuden mit einem Baujahr nach 2000 sind
hingegen keine Vakanzen vorhanden. Die belegten Flächen
werden vor allem von Nutzern mit Flughafenaffinität aus den
Bereichen Transport, Dienstleistungen und öffentlicher Hand
gemietet.
Spitzenmieten im Bürosegment können vor allem in Flug-
hafennähe realisiert werden. Die zukünftigen Mietniveaus in — Fazit —
Schönefeld und Umgebung werden mit der Entwicklung des
Flughafens korrelieren. Alle 22 Gemeinden und Bezirke, die im Rahmen
der Studie untersucht wurden, verorten sich süd-
lich von und in Berlin. Während die Bebauungs-
Einzelhandel dichte, Urbanität und Infrastrukturdichte von den
Berliner Bezirken aus betrachtet sukzessive in
Das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot ist erwei- Richtung Süden abnimmt, wächst der Anteil von
terbar. Gegenwärtig existiert in Schönefeld noch kein integ- Wald-, Grün- und Wasserflächen.
rierter Zentrenstandort mit einer gesamtgemeinschaftlichen Unabhängig vom Eröffnungstermin des BER
Bedeutung. Mit dem sich derzeit in Bau befindlichen „City- vergrößert sich der Flughafen Schönefeld und
Center“ wird an der Hans-Grade-Allee in Neu-Schönefeld, wird nach und nach in Teilen modernisiert und
dem neu entstehenden Ortsteil der Gemeinde, bis Mitte 2018 erweitert. Andere Regionen zeigen, dass Flug-
ein gemischt genutztes Objekt mit Einzelhandels-, Büro- und häfen Wachstumsmotoren sind, die Boden-, Miet-
Hotelflächen geschaffen. Dadurch wird die Nahversorgung in und Kaufpreise positiv beeinflussen.
Neu-Schönefeld zukünftig verbessert. Die Gemeinden im BER-Umfeld befinden
Der mit der Eröffnung des Flughafens bedingte Bevöl- sich im Wachstum, in allen Segmenten sind neue
kerungszuzug bietet ein Potenzial für den Ausbau des Ein- Entwicklungen in der Pipeline. Hierzu zählen vor
zelhandels. Außerdem wird mit Blick auf die erwarteten allem großflächige Wohnungsbauvorhaben. Um
Bevölkerungszuwächse in Folge des Wohnungsbaus die eine attraktive und belastbare Infrastruktur zu
Nachfrage nach Gütern des kurzfristigen und langfristigen schaffen, sind zahlreiche soziale und verkehr-
Bedarfs steigen. liche Infrastrukturmaßnahmen geplant oder
bereits realisiert.
Mit der Eröffnung des Flughafens Berlin Bran-
Hotel denburg wird für die gesamte Region von einem
deutlichen Entwicklungsschub ausgegangen,
Eine Konzentration des Hotelgewerbes ist vor allem auf den der auf alle Marktsegmente wirkt. Erwartet wird
Flächen um den Flughafen Schönefeld zu erkennen. Ein eine steigende Immobiliennachfrage in allen
bereits eingerichtetes B&B-Hotel am Berliner Airport steht bis Segmenten, wodurch die Wachstumsdynamik
jetzt noch allein in der Landschaft. Nichtsdestotrotz beträgt an Geschwindigkeit zulegen wird.
die aktuelle Auslastung 60 %. Zudem befinden sich vier
weitere Hotels in Flughafennähe (Holiday Inn SXF, Albergo,
12 © bulwiengesa AG 2018Soziodemografische Trends
Positive Bevölkerungsentwicklung ist der erwartete prozentuale Anstieg in den Brandenburger
Städten und Gemeinden mit rund 4,1 % etwas höher als in den
Die Einwohnerzahl hat sich in den vergangenen zehn Jahren in betrachteten Berliner Bezirken (+ 3,8 %).
allen betrachteten Gebieten, außer in der Gemeinde Heidesee,
mit einem Wachstum von 4,7 % positiv entwickelt. Zwischen
2011 und 2015 hat die Bevölkerung in Teltow, Bestensee und Hoher Anteil an Familien und Rentnern in der Region
Großbeeren stark überdurchschnittlich zugenommen.
Bis 2030 wird für den Betrachtungsraum ein Einwohner- Die Gemeinden Kleinmachnow, Stahnsdorf, Rangsdorf, Tel-
anstieg prognostiziert. In der Gemeinde Schönefeld, insbe- tow und Schönefeld sind besonders beliebt bei Familien. Dies
sondere im wachsenden Ortsteil Neu-Schönefeld, sowie in zeigt sich am Anteil der unter 18-Jährigen, der deutlich über
Teltow, Großbeeren, Stahnsdorf und Wildau wird mit einer dem Gesamtdurchschnitt von rund 16,5 % liegt.
stark überdurchschnittlichen Zunahme gerechnet. Im Mittel
Altersstruktur im Untersuchungsgebiet 2015
100
22 19 25 13 24 21 24 22 19 21 15 25 16 19 21 25 26 20 26 21 17 23
80 13 13 15 12 11
16 14 13 14 18 14 15 13
14 15 16 13 12
18 16 14 13
Anteil in %
60
43 44 40 49 40 37 41 43 43 43 47 40 43 44 43 41 40 43 39 44 48 45
40
7 5
20 6 7 4 6 6 4 5 7 7 8
5 4 4 5 5 4 4 4 7 6
15 17 16 18 14 22 15 15 15 19 19 16 20 19 15 14 17 16 15 15 16 15
0
l.
.
f
f
rf
w
au
en
n
ö.
.
e
de
de
ld
in
ln
l.
de
n
e
ow
öp
us
or
or
ah
h
se
re
se
se
do
to
l
bb
ch
fe
kö
Ze
ild
th
el
al
al
sd
nd
W
hn
. /K
ee
M
s
de
l
en
ne
ns
Te
/S
w
w
sf
e
u
Zo
eu
W
l. /
ng
s
lze
f.-
ac
Tr
Ze
pt
ßb
ch
en
st
ig
ei
p.
hö
ah
ig
eg
n
N
Ra
e
nm
Be
dw
H
m
hu
n
Ei
it t
ro
ke
Sc
St
Tr
St
Kö
Te
M
G
Sc
ei
an
Lu
Kl
Bl
Unter 18 18 bis 24 25 bis 54 55 bis 64 65+
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
© bulwiengesa AG 2018 13Bevölkerungsentwicklung 2011–2015
BER
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Kaufkraftindex im Untersuchungsgebiet 2017
Junge Erwachsene sind in Großbeeren, Kleinmachnow und
Wildau mit jeweils rund 7 % sowie in den betrachteten Berliner Bestensee 94
Bezirken vergleichsweise stark vertreten. Der Gesamtdurch-
Blankenf.-Mahl. 100
schnitt liegt bei rund 5,4 %.
Eichwalde 103
Der Anteil der Altersgruppe der 25- bis 54-Jährigen ist in
Großbeeren, Schönefeld und Tempelhof-Schöneberg beson- Großbeeren 105
ders hoch. Weit unter dem Gesamtdurchschnitt von rund Heidesee 95
42,7 % und dem Berliner Wert (Ø 45,9 %) liegen hingegen Kleinmachnow 123
Kleinmachnow und Neukölln.
Königs Wus. 96
Als bevorzugter Wohnstandort für Personen im Rentenal-
Ludwigsfelde 94
ter fallen Zeuthen und Neukölln sowie Wildau und Schulzen-
dorf auf. Im Mittel beläuft sich der Anteil auf rund 21,1 % und Mittenwalde 97
liegt damit über dem Berliner Durchschnitt von 19,3 %. Rangsdorf 105
Schönefeld 100
Schulzendorf 103
Mehrpersonenhaushalte dominieren
Stahnsdorf 107
In den Brandenburger Gemeinden dominieren Mehrperso- Teltow 102
nenhaushalte. In den Berliner Bezirken ist die Struktur hin- Trebbin 92
gegen umgekehrt. Dort lebt in jedem zweiten Haushalt nur Wildau 95
eine Person. Überdurchschnittlich viele Singlehaushalte auf
Zeuthen 108
Brandenburger Gebiet gibt es in Königs Wusterhausen, Lud-
wigsfelde und Wildau. Zossen 90
Der Anteil der Mehrpersonenhaushalte mit Kindern ist in Neukölln 88
Kleinmachnow, Stahnsdorf sowie Schönefeld am größten und Stegl./Zehl. 110
liegt über dem Gesamtdurchschnitt von rund 30 %. Temp./Schö. 95
Die Haushaltsgröße im gesamten betrachteten Gebiet
Trept./Köp 95
beläuft sich im Durchschnitt auf 2,0 Personen/Haushalt. In
den betrachteten Berliner Bezirken liegt die mittlere Größe 0 20 40 60 80 100 120
jeweils bei rund 1,8 Personen/Haushalt. Die größten Haushal- Kaufkraftindex, Deutschland = 100
te gibt es in Kleinmachnow und Großbeeren.
Quelle: MB-Research
14 © bulwiengesa AG 2018Haushaltsstruktur im Untersuchungsgebiet 2016
100
38 39 36 35 41 31 36 33 37 36 32 43 32 32 36 33 36 32 26 25 26 23
80
22 22 21 20
Anteil in %
60
27 34 29 37 31 44 26 25 30 33 35 31 38 34 31 24 29 31
40
20
35 30 34 28 29 26 38 42 33 31 33 27 29 34 33 43 34 37 51 53 53 56
0
l.
.
f
w
e
de
de
ld
f
rf
in
au
en
n
ln
l.
.
ö.
de
n
e
ow
öp
us
or
or
ah
h
se
re
se
se
do
to
bb
l
ch
fe
kö
Ze
ild
th
el
al
al
sd
nd
W
hn
. /K
ee
M
s
de
l
en
ne
ns
Te
/S
w
w
sf
e
u
Zo
eu
W
l. /
ng
s
lze
f.-
ac
Tr
Ze
pt
ßb
ch
en
st
ig
ei
p.
hö
ah
ig
eg
n
N
Ra
e
nm
Be
dw
H
m
hu
n
Ei
it t
ro
ke
Sc
St
Tr
St
Kö
Te
M
G
Sc
ei
an
Lu
Kl
Bl
Singlehaushalte Mehrpersonenhaushalte mit Kinder Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Durchschnittliche Kaufkraft in der Region Zunahme des Arbeitsplatzangebotes
Im Jahr 2017 liegt die mittlere Kaufkraft aller Betrachtungsräu- Im Zeitraum 2006 bis 2015 konnten bis auf die Gemeinde Bes-
me bei rund 100 Punkten und somit im bundesweiten Durch- tensee alle Brandenburger Gemeinden einen Zuwachs des
schnitt. Im Vergleich zur Gesamtstadt Berlin (Kaufkraftindex = Arbeitsplatzangebotes verzeichnen. Im Durchschnitt stieg
93,3) befindet sich ein Großteil der Gemeinden über dem hier die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
Durchschnitt der Hauptstadt. (SVP) am Arbeitsort um mehr als ein Viertel. In Großbeeren,
Stark überdurchschnittliche Einkünfte haben Einwohner in Wildau und Schönefeld war die Entwicklung stark überdurch-
Kleinmachnow, Stahnsdorf, Zeuthen und Steglitz-Zehlendorf. schnittlich. In Zossen und Trebbin stieg die Arbeitsplatzanzahl
In Neukölln, Zossen und Trebbin ist die Kaufkraft vergleichs- geringer.
weise gering. Im Jahr 2015 arbeiteten in Schönefeld mit ca. 14.000 SVP-
Beschäftigten die meisten Personen, gefolgt von Ludwigsfel-
de und Teltow. Die wenigsten Arbeitsplätze gab es in Schul-
zendorf und Eichwalde.
Beschäftigungssaldo und Einpendlerquote im Untersuchungsgebiet 2016
95 93
10.000 88 90 86 100 %
84 82 83 81 81
79 78
8.000 72 70 72 69 80 %
64 66
Beschäftigungssaldo
6.000
60 %
Einpendlerquote
4.000
40 %
2.000
20 %
0
0%
-2.000
-4.000 -20 %
-6.000 -40 %
ld
n
de
au
w
de
rf
in
f
e
e
n
en
w
n
ow
de
f
or
or
re
se
se
se
se
do
to
lo
bb
fe
ild
th
el
al
al
sd
nd
hn
ee
ah
s
au
l
de
en
ne
ns
Te
w
w
sf
e
u
Zo
W
ng
lze
ac
Tr
Ze
ßb
M
en
ch
rh
st
ig
ei
hö
ah
Ra
nm
e-
Be
dw
H
te
hu
Ei
it t
ro
Sc
St
ld
us
M
G
Sc
ei
Lu
fe
W
Kl
n
s
ke
ig
an
n
Kö
Bl
Beschäftigungssaldo Einpendlerquote
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, *Stand: 30.06.2016
© bulwiengesa AG 2018 15Beschäftigungsentwicklung 2006–2015
BER
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Für die Berliner Bezirke liegen nur die SVP-Beschäftigten
am Wohnort vor und sind deshalb nicht vergleichbar mit den
Brandenburger Gebietseinheiten. In Neukölln haben sich die
SVP-Beschäftigten am Wohnort am stärksten entwickelt, in — Fazit —
Tempelhof-Schöneberg hingegen am schwächsten.
Der Beschäftigungssaldo, also die Anzahl der verfüg- Die Bevölkerung hat sich zwischen 2011 und
baren Arbeitsplätze einer Gemeinde (SVP-Beschäftigte am 2015 in nahezu allen betrachteten Gebieten
Arbeitsort) gegenüber der Anzahl derjenigen Personen in der positiv entwickelt. Bis 2030 wird insbesondere
Gemeinde, die arbeitsfähig sind (SVP-Beschäftigte am Wohn- in den berlinnahen Gemeinden eine überdurch-
ort), unterscheidet sich zwischen den Städten und Gemeinden. schnittliche Zunahme erwartet.
Schönefeld, Großbeeren, Ludwigsfelde, Wildau, Teltow Die Altersstruktur in den Brandenburger
und Mittenwalde weisen einen positiven Beschäftigungssaldo Gemeinden ist geprägt von Personen im arbeits-
auf. Hier sind mehr Arbeitsplätze als verfügbare Arbeitskräf- fähigen Alter sowie Kindern.
te vorhanden, sodass diese Gemeinden ein hohes Zuwande- Einhergehend mit dem hohen Familienanteil
rungspotenzial aufweisen. sind Mehrpersonenhaushalte überdurchschnitt-
Zeuthen, Schulzendorf und Eichwalde sind dagegen eher lich in den Brandenburger Gemeinden vertreten.
klassische Gemeinden zum Wohnen. In den Berliner Bezirken sind hingegen mehrheit-
Die Einpendlerquote, also der Anteil der Einpendler an lich Einpersonenhaushalte vorzufinden.
allen Beschäftigten in einer Gemeinde, liegt im Durchschnitt Die Kaufkraft der betrachteten Region liegt
bei rund 79,6 %. In Schönefeld pendeln mit rund 95 % anteilig im Bundesdurchschnitt. In fast allen Brandenbur-
die meisten Personen zum Arbeiten in die Gemeinde. In Groß- ger Städten und Gemeinden war ein Anstieg der
beeren, Wildau und Kleinmachnow ist die Einpendlerquote sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwi-
ebenfalls stark überdurchschnittlich. schen 2006 und 2015 infolge einer guten wirt-
Die absolute Auspendlerzahl ist in Königs Wusterhausen schaftlichen Entwicklung feststellbar.
und Blankenfelde-Mahlow am größten. Nach Schönefeld, Zwischen den Brandenburger Städten und
Ludwigsfelde und Teltow pendeln hingegen die meisten Per- Gemeinden bestehen Unterschiede hinsicht-
sonen zum Arbeiten ein. lich des Beschäftigungssaldos. Die Gemeinden
Schönefeld, Großbeeren, Ludwigsfelde, Wildau,
Teltow und Mittenwalde verfügen über mehr
Arbeitsplätze als arbeitsfähige Bevölkerung.
16 © bulwiengesa AG 2018Standort-Potenzial-
Bewertung
Einleitung und Methodik ihrer Relevanz für die Attraktivität zum Wohnen. Die Gewich-
tungen liegen bei 10 % bzw. 20 %.
Zur Identifikation von Potenzialstandorten im BER-Umfeld Für die einzelnen Faktoren wurden Noten zwischen eins
wurde eine Standort-Potenzial-Bewertung für alle unter- (sehr gut bzw. überdurchschnittlich) und vier (ausreichend
suchten 22 Gemeinden und Stadtbezirke durchgeführt. Die- bzw. unterdurchschnittlich) vergeben.
se vergleicht acht relevante Faktoren, die die Qualität einer Durch Multiplikation von Note und Gewichtung eines Fak-
Gemeinde und deren Entwicklungspotenzial für eine Wohn- tors für die jeweilige Gemeinde bzw. den Stadtbezirk und
nutzung messen sollen. Die Faktoren können qualitativer oder durch anschließende Summierung wird ein Resultat gebil-
quantitativer Natur sein. det, das die Gesamtbewertung der betrachteten Gemeinden,
Das Bewertungsverfahren vergleicht und aggregiert die Städte und Stadtbezirke ableitet.
Faktoren mit unterschiedlichen Gewichtungen entsprechend
Standort-Potenzial-Bewertung – Faktoren und Benotung
Unterschiedliche Gewichtungen für Gesamtscore
Urbanität/
Kaufkraft
Infrastruktur
20 % 20 %
Beschäftigungs- Bevölkerungs-
ÖPNV MIV Lärmbelastung EZH-Versorgung
entwicklung entwicklung
10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 %
18 Gemeinden#/#4 Stadtbezirke
Anzahl und Veränderungen
Bewertung durch Noten von 1 bis 4
1 2 3 4
Entwicklungspotenzial
Gemeinden#/#Stadtbezirke
© bulwiengesa AG 2018 17Faktoren der Potenzial-Bewertung und die Bedeutung der vergebenen Noten
Basisfaktoren/Noten Note 1 Note 2 Note 3 Note 4
Kaufkraft Kaufkraftindex: Deutscher Kaufkraftindex: Deutscher Kaufkraftindex: Deutscher Kaufkraftindex: Deutscher
(Quelle: MB Research) Ø (100) >= 105 Ø (100) < 105, >= 100 Ø (100) < 100, >= 95 Ø (100) < 95
Urbanität/Infrastruktur Höchste Urbanität Sehr hohe Urbanität Hohe Urbanität Geringe Urbanität
(vielfältige Versorgungs- (sehr viele Versorgungs- (viele Versorgungs- und (wenige Versorgungs- und
angebote, u. a. Kultur- und und Infrastrukturange- Infrastrukturangebote) Infrastrukturangebote)
Gastronomieangebote) bote)
Beschäftigungsent- Sehr hohes Wachstum der Hohes Wachstum der Moderates Wachstum der Stagnierend oder zu-
wicklung Anzahl der sozialversiche- Anzahl der sozialversiche- Anzahl der sozialversiche- rückgehende Anzahl der
(bulwiengesa, Statistisches rungspflichtig Beschäf- rungspflichtig Beschäf- rungspflichtig Beschäf- sozialversicherungspflich-
Bundesamt) tigten tigten tigten tig Beschäftigten
Bevölkerungsent- Stark überdurchschnittli- Überdurchschnittliches Leicht überdurchschnittli- Unterdurchschnittliche
wicklung ches Bevölkerungswachs- Bevölkerungswachstum ches Bevölkerungswachs- Bevölkerungsentwicklung
(bulwiengesa, Statistisches tum tum
Bundesamt)
Erreichbarkeit ÖPNV Anbindung an viele Anbindung an häufig Anbindung an selten Anbindung an selten
verschiedene sowie hoch- frequentierte öffentliche frequentierte öffentli- frequentierte öffentliche
frequentierte öffentliche Verkehrsmittel mit großräu- che Verkehrsmittel mit Verkehrsmittel (Bsp.: Bus)
Verkehrsmittel (S- und miger Bedeutung (S-Bahn) großräumiger Bedeutung
U-Bahn) (Regionalbahn)
Erreichbarkeit MIV Ein Autobahn- sowie Bun- Nur Autobahnanschluss Nur Bundesstraßenan- Kein Autobahn- oder
desstraßenanschluss schluss Bundesstraßenanschluss
Lärmbelastung Flugha- Großteil der Gemeinde-/ Großteil der Gemeinde-/ Großteil der Gemeinde-/ Großteil der Gemeinde-/
fen BER (Quelle: Landes- Bezirksfläche < 45 db Bezirksfläche >= 45 db < Bezirksfläche >= 55 db < Bezirksfläche >= 60 db
amt für Umwelt, Gesundheit 55 db 60 db
und Verbraucherschutz)
EZH-Versorgung Zentralitätskennziffer: Zentralitätskennziffer: Zentralitätskennziffer: Zentralitätskennziffer:
(Quelle: MB Research) Deutscher Ø (100) Deutscher Ø (100) Deutscher Ø (100) Deutscher Ø (100)
>= 100 < 100, >= 75 < 75, >= 50 < 50
Gesamtergebnis der Standort-Potenzial-Bewertung aller betrachteten Gemeinden/Bezirke
Rang Gemeinde/Bezirk Bewertung Rang Gemeinde/Bezirk Bewertung
1 Steglitz-Zehlendorf Stark überdurchschnittliches Entw. 11 Rangsdorf Überdurchschnittliches Entw.
2 Neukölln Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Schulzendorf Überdurchschnittliches Entw.
3 Treptow-Köpenick Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Eichwalde Überdurchschnittliches Entw.
3 Tempelhof-Schöneberg Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Großbeeren Überdurchschnittliches Entw.
3 Teltow Stark überdurchschnittliches Entw. 13 Blankenfelde-Mahlow Überdurchschnittliches Entw.
6 Wildau Stark überdurchschnittliches Entw. 17 Ludwigsfelde Leicht überdurchschnittliches Entw.
6 Kleinmachnow Stark überdurchschnittliches Entw. 18 Bestensee Leicht überdurchschnittliches Entw.
8 Schönefeld Stark überdurchschnittliches Entw. 19 Mittenwalde Leicht überdurchschnittliches Entw.
8 Stahnsdorf Stark überdurchschnittliches Entw. 20 Heidesee Entwicklungspotenzial
8 Zeuthen Stark überdurchschnittliches Entw. 21 Zossen Entwicklungspotenzial
11 Königs Wusterhausen Überdurchschnittliches Entw. 22 Trebbin Entwicklungspotenzial
18 © bulwiengesa AG 2018Sie können auch lesen
