Wohnraumversorgungskonzept - Landkreis Harburg hj
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Wohnraumversorgungskonzept
hj
Landkreis Harburg
Landkreis Harburg
Kreisentwicklung/Wirtschaftsförderung
Schlossplatz 6
21423 Winsen/L.
Tel. 04171 – 693-328
Fax. 04171 – 687-328
Email: wirtschaftsfoerderung@lkharburg.de
Internet: www.landkreis-harburg.de
S03-SD; AS Landkreis Harburg
Inhalt
Vorwort................................................................................................................................. 5
1 Einleitung .......................................................................................................................... 6
2 Wohnungsnachfrage ........................................................................................................ 6
2.1 Bevölkerungsentwicklung bis 2016 ............................................................................ 7
2.2 Entwicklung von einkommensschwachen Haushalten bis 2016 ................................11
2.2.1 Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein .........................11
2.2.2 Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XII ...........................................12
2.2.3 Wohngeldempfänger........................................................................................15
2.3 Sonderentwicklung Flüchtlinge ..................................................................................18
3 Wohnungsangebot bis 2016 ...........................................................................................19
3.1 Wohnungs- und Gebäudebestand.............................................................................19
3.2 Bautätigkeit ...............................................................................................................21
3.3 Entwicklung Baulandpreise .......................................................................................24
3.4 Öffentlich geförderter Wohnungsbestand ..................................................................27
3.5 Entwicklung Mietkosten.............................................................................................27
3.5.1. Privater Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ...............................29
4 Städtebauliche Zielvorstellungen...................................................................................31
5 Zukünftiger Wohnungsbedarf in den Gemeinden .........................................................34
5.1. Prognose privater Wohnungsbedarf ..........................................................................34
5.1.1 Prognose Wohnungsbedarf Mehrfamilienhäuser .............................................38
5.1.2 Prognose Wohnungsbedarf barrierefreien Wohnungen ...................................39
5.2 Prognose Wohnungsbedarf öffentlich geförderter Wohnraum ...................................40
5.2.1 Prognose Haushalte mit Unterstützung ............................................................40
5.2.2 Prognose Wohnungsbedarf von Flüchtlingen ...................................................42
6 Zusammenfassung Wohnungsbedarf ............................................................................46
7 Maßnahmen zur Zielerreichung ......................................................................................47
8 Monitoring/Evaluation .....................................................................................................48
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S03-SD; AS Landkreis Harburg
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: WBS-Empfänger im LK Harburg und seinen Gemeinden Quelle: LK Harburg .................... 11
Tabelle 2: Bedarfsgemeinschaften im LK Harburg, Anzahl und Anteil an Privathaushalten (2014) ..... 12
Tabelle 3: Wohngeld Mietstufen für den LK Harburg 2016 ................................................................... 15
Tabelle 4:Mietobergrenze für Miete oder Belastung nach §12 WoGG, 2016 ....................................... 15
Tabelle 5: Wohngeldempfänger in den Gemeinden 2016 Quelle:LK Harburg ...................................... 16
Tabelle 6: MOG für Wohngeld bis 2015 Quelle: LK Harburg ................................................................ 16
Tabelle 7: MOG seit Januar 2016 Quelle:Wohngeld.org ...................................................................... 17
Tabelle 8: Entw. Wohngeldempfänger seit Einführung der Wohngeldreform Quelle: LK Harburg ....... 17
Tabelle 9: Flüchtlinge im LK Harburg Quelle:LK Harburg, Amt für Migration ...................................... 18
Tabelle 10: Unbegleitete minderjährige Flüchtlinge im LK Harburg Quelle: LK Harburg ...................... 18
Tabelle 11: Übersicht über die Bodenrichtwerte Stichtag 31.12.2015 .................................................. 24
Tabelle 12: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand im LK Harburg Quelle: Gemeinden .................. 27
Tabelle 13: Durchschnittliche Marktmiete in den Gemeinden in 2014 und 2016 .................................. 28
Tabelle 14: Durchschnittliche Nettokaltmieten in 2016 per Baualtersklasse, Hamburger Umland ....... 28
Tabelle 15: Durchschnittliche Nettokaltmieten in 2016 per Baualtersklasse, Winsen und Buchholz ... 28
Tabelle 16: Durchschnittliche Nettokaltmieten in 2016 per Baualtersklasse, Lüneburger Heide ......... 29
Tabelle 17: Miethöchstsätze für den LK Harburg Quelle: LK Harburg ................................................. 30
Tabelle 18: Städtebauliche Konzepte im LK Harburg ........................................................................... 33
Tabelle 19: Wohnungsbedarf und Bedarfsdeckung durch Neubau bis 2020 Quelle: Landesamt für
Statistik Niedersachsen, NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2035, CIMA .......................................... 39
Tabelle 20: Prognose Personen über 60 Jahre im LK Harburg 2025 Quelle:NBank ............................ 40
Tabelle 21:Prognose Schutzquote Zugewiesener Flüchtlinge im LK Harburg ...................................... 43
Kartenverzeichnis
Karte 1: Bodenrichtwerte im LK Harburg 2016 Quelle: Regis ...............................................25
Karte 2: Teilgebiete Gutachterausschuss Quelle: Gutachterausschuss Lüneburg ................26
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S03-SD; AS Landkreis Harburg
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Bevölkerungsveränderung 2008-2016 Quelle: LSN........................................................... 7
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung der Gemeinden 2004-2014 Quelle: NBank .............................. 7
Abbildung 3: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung im LK Harburg 2004-2014 Quelle: N-Bank 8
Abbildung 4 Wanderungssaldo Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN) ......................... 8
Abbildung 5: Wanderungssaldo per Altersgruppe im LK Harburg Quelle: NBank .................................. 9
Abbildung 6:Entwicklung der Altersstruktur 2004-2014 im LK Harburg Quelle: NBank Altersstruktur
2004-2014 LK Harburg und Gemeinden ................................................................................................. 9
Abbildung 7: Entwicklung der Haushaltsgröße nach NBank 2004-2014, LK Harburg .......................... 10
Abbildung 8: Haushaltsstruktur im LK Harburg und seinen Gemeinden 2014 Quelle: NBank ............. 10
Abbildung 9: Anteil Aufstocker an SGB II Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg ....................... 13
Abbildung 10: Entwicklung Anzahl SGB II Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg .................... 13
Abbildung 11: Entwicklung Anzahl SGB XII Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg ................... 14
Abbildung 12: Haushaltsgröße von SGB II Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg .................... 14
Abbildung 13: Wohngeldhaushalte 2012 nach Haushaltsgröße Quelle: LSN-Online ........................... 16
Abbildung 14: Entwicklung Wohngeldempfänger LK Harburg Quelle: LK Harburg .............................. 17
Abbildung 15 Anteil MFH und EZFH am Wohnungsbestand Quelle: Zensus 2011 und NBank ........... 19
Abbildung 16 Wohnungsbestand nach Baualtersklassen 2014 Quelle: NBank, bas. auf Zensus ........ 20
Abbildung 17 Wohnungsbestand nach Anzahl der Zimmer Quelle: NBank .......................................... 20
Abbildung 18: Belegungsdichte - Personen je Wohnung (Quelle: LSN) ............................................... 21
Abbildung19: Fertiggestellte Wohnungen in MFH 2004-2014 (Hamburg-nahe Gemeinden) ............... 21
Abbildung 20 Fertiggestellte Wohnungen in neuen MFH 2004-2014 (Hamburg-ferne Gemeinden) .... 22
Abbildung 21: Fertiggestellte Wohnungen in neuen EZFH 2004-2014 (Hamburg-nahe Gemeinden) . 22
Abbildung 22: Fertiggestellte EZFH 2004-2014 (Hamburg-ferne Gemeinden) ..................................... 23
Abbildung 23 Bodenpreisindizes für individuelles Wohnbauland (erschließungsbeitragsfrei) .............. 26
Abbildung 24: Durchschnittliche Markt Miete 2005-2014 Quelle: NBank auf f+b ................................. 29
Abbildung 26 Bevölkerungsentwicklung im LK Harburg im regionalen Vergleich................................. 34
Abbildung 27: Prognose Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden 2013-2025 Quelle NBank ...... 35
Abbildung 28: Altersstruktur im LK Harburg 2013-2025 Quelle: N-Bank .............................................. 35
Abbildung 29: Prognostizierte Veränderung der Altersstruktur in den Gemeinden 2013-2025 Quelle: N-
Bank Wohnungsmarktprognose des CIMA ........................................................................................... 36
Abbildung 30 Prognostizierte Haushaltsstrukturen im LK Harburg 2013- 2025 .................................... 37
Abbildung 31: Prognostizierte Haushaltsentwicklung 2013-2025 in den Städten und Hamburg-nahen
Gemeinden Quelle: N-Bank ................................................................................................................... 37
Abbildung 32: Prognostiz. Haushaltsentwicklung 2013-2025 in den Hamburg-ferneren Gemeinden .. 38
Abbildung 33: Prognose Anzahl Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg ..................................... 41
Abbildung 34: Verbleibender Bestand an geförderten Wohnungen im LK Harburg ohne
Neuschaffungen .................................................................................................................................... 41
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S03-SD; AS Landkreis Harburg
Vorwort
Der Landkreis Harburg hat in den vergangenen Jahrzehnten
eine rasante Entwicklung erfahren. Vor Kriegsende gehörte das
Kreisgebiet nach der Abtrennung der ehemaligen Stadt Harburg
vollständig zum ländlichen Raum und war kaum von einer
gewerblichen Entwicklung erfasst. Es waren vor allem mehrere
Flüchtlingswellen und die Nähe zur Metropole Hamburg, die die
Bevölkerung haben ansteigen lassen. Zunächst hat die Ansied-
lung von Kriegsflüchtlingen das Gesicht des Landkreises an
einigen Orten stark verändert. Nach dem Fall der Mauer erlebte
der Landkreis erneut eine Phase des starken Bevölkerungs-
anstiegs. Hamburg diente in der Zeit nach der Wende als
Sprungbrett, denn die Neuankömmlinge gründeten bald
Familien und entsprechende Flächen für Einfamilienhäuser wurden im Umland der Großstadt
gesucht.
Heute steht der Landkreis absehbar erneut vor Herausforderungen. Nach vielen Jahren des
Geburtenrückgangs und der sozialen Veränderung der Familienstruktur macht sich der
demographische Wandel auch bei uns langsam bemerkbar. Zwar bleibt der Landkreis für
junge Familien weiterhin attraktiv, aber schleichend stellen die älteren Jahrgänge in der
Bevölkerung als Gruppe bereits die Mehrheit. Aufgrund unserer flexiblen Lebens- und Ar-
beitswelt organisieren sich Familienverbände heute anders und bedingen daher besondere
Anforderungen an den Wohnraum, um auch im Alter möglichst lange ohne fremde Hilfe in
den eigenen vier Wänden wohnen zu können. Aber auch jungen Menschen fällt es beim
Berufseinstieg immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
Welche Auswirkungen die derzeitige Flüchtlingswelle hat, lässt sich noch nicht sicher
bestimmen. Die Zahlen in diesem Konzept können nur eine erste vorsichtige Annäherung
darstellen. Sicherlich werden sich viele anerkannte Flüchtlinge mit Bleiberecht dahin orientie-
ren, wo sie eine Arbeit aufnehmen können und ein passendes soziales Gefüge vorfinden.
Doch bei allen, die sich langfristig im Landkreis ansiedeln wollen, sind der Landkreis und die
Gemeinden in der Sorge und Verpflichtung, dies in einem integrationsfördernden Umfeld zu
ermöglichen.
Das Konzept bietet vor allem den ländlichen Gemeinden im Landkreis eine Orientierung für
die Errichtung von Mehrfamilienhäusern oder Geschosswohnungen und wurde eng mit ihnen
abgestimmt. Es greift bewusst nicht in den Planungsspielraum vor Ort ein, sondern erläutert
die zu erwartenden Trends, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten. Es ist
damit auch eine Voraussetzung für die Städtebauförderung in Niedersachsen.
Rainer Rempe
Landrat
Seite 5 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
1 Einleitung
Mit dem vorliegenden Konzept zur Wohnraumversorgung greift der Landkreis (LK) Harburg
zusammen mit seinen Gemeinden einer absehbaren demographischen und
gesellschaftlichen Entwicklung voraus und trägt als Teil der Metropolregion Hamburg seiner
Versorgungsfunktion Rechnung. Der LK Harburg beabsichtigt, mit dem Konzept geeignete
Rahmenbedingungen zur Wohnraumförderung zu schaffen, die es allen Bevölkerungs-
gruppen ermöglichen soll, sich im Landkreis mit adäquatem Wohnraum in quantitativer,
qualitativer und preislicher Hinsicht zu versorgen.
Das Konzept beleuchtet zunächst die Entwicklung der Nachfragesituation der letzten 10
Jahre und versucht, sich dabei auch besonderen Nachfragegruppen wie Bedarfsgemein-
schaften und Flüchtlingen anzunähern. Anschließend erfolgt eine Analyse der Entwicklung
der Angebotssituation der letzten zehn Jahre. Miet- und Bodenpreise sind in den letzten
Jahren durch die rasante Verteuerung von Mieten in der Hansestadt Hamburg und der guten
Erreichbarkeit des Landkreises stark gestiegen. Die Bautätigkeit, insbesondere im
Geschosswohnungsbau, konnte die Nachfrage bislang nicht ausreichend bedienen.
Nach einer Zusammenfassung der Ziele der Siedlungsentwicklung, die sich im Wesentlichen
aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises ableiten, stellt das 5. Kapitel
die verschiedenen Prognoserechnungen der Bevölkerungsentwicklung allgemein, sowie der
Bedarfsgemeinschaften und dem möglichen Einfluss der Flüchtlinge auf den lokalen
Wohnungsmarkt vor, um Aussagen zum künftigen Wohnungsbedarf zu treffen. Der
Prognosehorizont 2025 gleicht sich dabei dem Entwurf des RROP 2025 an. Die zukünftige
Deckung der Wohnraumversorgung sollte sich an den siedlungsstrukturellen Gegebenheiten
und den Entwicklungszielen von Gemeinden und Landkreis orientieren. Abschließend
werden hieraus Handlungsempfehlungen abgeleitet.
Aufgrund vorliegender externer und eigener Statistiken kann bei der Analyse auf spezielle
oder gesonderte Erhebungen vollständig verzichtet werden. Die zur Verfügung stehenden
Quellen, insbesondere die niedersächsische Wohnungsmarktbeobachtung, bieten eine her-
vorragende Grundlage zur Abschätzung des Wohnraumbedarfes, der gepaart mit den
grundsätzlichen Aussagen zur Siedlungsentwicklung, zu den entscheidenden Handlungs-
empfehlungen für den Landkreis und seine Städte und Gemeinden führt.
2 Wohnungsnachfrage
Die Analyse der aktuellen Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt im LK Harburg dient
als Grundlage für die Erarbeitung eines prognostizierten Wohnungsbedarfes und der
Herausarbeitung von Handlungs- und Steuerbedarfen.
Seite 6 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
2.1 Bevölkerungsentwicklung bis 2016
Die Bevölkerungsveränderung der letzten Jahre zeigt deutlich, dass der LK Harburg, im
Unterschied zu einer Reihe von benachbarten Landkreisen in Niedersachsen und dem Land
selbst, zu den wachsenden Regionen in Niedersachsen zählt.
Bevölkerungsveränderung 2008-2016
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
-6%
-7%
Abbildung 1: Bevölkerungsveränderung 2008-2016 Quelle: LSN
Auch wenn der Zensus 2011 zu einer Korrektur der Einwohnerzahlen in den meisten Städten
und Gemeinden führte, war auch in der Zeit danach eine positive Entwicklung überall im LK
Harburg (bis auf Stelle, Hanstedt und Salzhausen) feststellbar. Begründet werden kann dies
durch die direkte Nachbarschaft zur Metropole Hamburg.
Buchholz
40.000 Winsen
Seevetal
35.000
Neu
Wulmstorf
30.000 Rosengarten
Stelle
25.000
Elbmarsch
Hanstedt
20.000
Hollenstedt
15.000 Jesteburg
Salzhausen
10.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tostedt
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung der Gemeinden 2004-2014 Quelle: NBank
Seite 7 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Ein durchgehend hoher Wanderungssaldo in den letzten zehn Jahren, hauptsächlich durch
Zuwachs aus der Hansestadt Hamburg, hat für diese Bevölkerungsentwicklung gesorgt. Der
natürliche Saldo hingegen ist leicht negativ.
3.000
2.691
2.505
2.500
1.958
2.000 1.807
1.646 1.679
1.485 1.501
1.500 1.256 1.298
995
1.000 Natürlicher Saldo
Wanderungssaldo
500
0
-66 -100 -160 -206
-500 -335 -387 -426 -427
-506 -441 -553
-1.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abbildung 3: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung im LK Harburg 2004-2014 Quelle: N-Bank –
LSN
Bei den einzelnen Gemeinden sind deutliche Unterschiede im Wanderungssaldo über die
letzten 15 Jahre zu verzeichnen. Es ist davon auszugehen, dass dies mit der Fertigstellung
von Neubaugebieten und Wohnungen zusammenhängt (siehe Kapitel 3).
Wanderungssaldo
400
350
300 2000
250
200
2010
150
100
50 2014
0
-50
Abbildung 4 Wanderungssaldo Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN)
Seite 8 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Wenn man den Wanderungssaldo nach Altersgruppen unterteilt, wird offensichtlich, dass der
LK Harburg besonders viel Zuzug von jungen Familien (Eltern 30-50 Jahre und Kinder unter
18 Jahren) verzeichnen konnte. Dies korrespondiert mit der hohen Fertigstellungsrate von
Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) im Landkreis in den letzten zehn Jahren. Junge
Erwachsene im Alter von 18-25 verzeichneten dagegen die meisten Fortzüge, jedoch seit
2011 mit rückläufiger Tendenz.
1.850
1.350
Alter 0-18
850 Alter 18-25
Alter 25-30
350 Alter 30-50
Alter 50-65
-150 Alter über 65
-650
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abbildung 5: Wanderungssaldo per Altersgruppe im LK Harburg Quelle: NBank
Dank des durchgehend positiven Wanderungssaldos der letzten zehn Jahre ist die Alters-
struktur im LK Harburg in der Altersgruppe der unter 30-Jährigen und der 60 bis 74-Jährigen
relativ konstant geblieben. In den mittleren Jahrgängen ist eine Verschiebung der 30 bis 44 -
Jährigen hin zur Gruppe der 45 bis 59-Jährigen erfolgt. Dieser ‚Berg‘ wird in den nächsten 15
Jahren die Gruppe der über 75-Jährigen erreichen, was Auswirkungen auf den Bedarf nach
barrierefreien Wohnungen haben wird (siehe Kapitel 4). Die Gruppe der über 75-Jährigen ist
schon in den letzten Jahren im LK Harburg um 3 % gestiegen.
100%
90% 8% 8% 8% 8% 9% 9% 9% 9% 10% 11% 11%
80%
9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 75 und älter
70%
60% 8% 8% 8% 9% 60-74 Jahre
9% 9% 9% 9% 10% 10% 10%
50% 45-59 Jahre
11% 10% 10% 10% 9% 9% 9% 30-44 Jahre
40% 8% 8% 8% 8%
30% 18-29 Jahre
9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9%
20% 0-17 Jahre
10% 10% 10% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9%
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abbildung 6:Entwicklung der Altersstruktur 2004-2014 im LK Harburg Quelle: NBank Altersstruktur 2004-
2014 LK Harburg und Gemeinden
Seite 9 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Bei der Entwicklung der Haushaltsgröße konnte man zunächst einen Trend nach unten ver-
zeichnen (wie auch überall sonst), der allerdings nach der Korrektur durch den Zensus 2011
nicht mehr vorhanden scheint. Laut Angaben der NBank ergibt sich dies aus unterschiedli-
chen Quellen.
2,3
2,2
2,2
2,1
2,1
2,0
2,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abbildung 7: Entwicklung der Haushaltsgröße nach NBank 2004-2014, LK Harburg
Für die Haushaltsstruktur liegen nur Daten von 2013 und 2014 vor. Der Anteil der 1-2 Perso-
nen Haushalte liegt im LK Harburg bei 75%. In Buchholz, Winsen und Seevetal liegt dieser
Anteil sogar noch höher (77-79%), da es sich hier um Städte handelt oder die Nähe zu
Hamburg eine Rolle spielt, während er in den ländlicheren Gemeinden wie Elbmarsch,
Salzhausen, Hollenstedt und Stelle um die 70% liegt. Dies hat allerdings nur einen bedingten
Einfluss auf die Nachfrage von kleineren Wohnungen, da Einkommen hier ein wichtigerer
Faktor ist als die Größe des Haushalts.
45%
40%
35%
30%
25% 1 Pers.-HH
20% 2-Pers.HH
15% 3-Pers.HH
4-Pers.HH
10%
5 und mehr Pers.
5%
0%
Abbildung 8: Haushaltsstruktur im LK Harburg und seinen Gemeinden 2014 Quelle: NBank
Seite 10 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die positive Bevölkerungsentwicklung der letzten
Jahre ausschließlich aufgrund von Zuwanderung erzielt wurde und der LK Harburg damit
einhergehend auch eine relativ ‚junge‘ Altersstruktur beibehalten konnte. Dabei haben die
Gemeinden, die weiter von Hamburg entfernt sind, tendenziell weniger von dieser Entwick-
lung profitiert. Diese positive Entwicklung wird in der Zukunft dann weiter bestehen, wenn der
LK Harburg weiterhin attraktiv für Familien aus Hamburg bleibt und weiterhin aufgrund der
Nachfrage aus Hamburg und der übrigen Metropolregion weiter Baugebiete ausweist bzw.
neuen Wohnraum zur Verfügung stellt. Der natürliche Saldo des LK Harburg bewegt sich
allerdings im negativen Bereich, eine Verschiebung hin zu einer älteren Bevölkerungsstruktur
hat bereits begonnen und wird diesen Trend nur verschärfen.
2.2 Entwicklung von einkommensschwachen Haushalten bis 2016
2.2.1 Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein
Die Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung, Haushalte mit geringem Einkommen, ist in
Niedersachsen über Einkommensgrenzen nach § 3 Abs. 2 NWoFG abgegrenzt. Förderbe-
rechtigt sind dabei Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. Die Grenzen für das
jährliche Einkommen betragen in Niedersachsen 17.000 € netto für einen Einpersonen-
haushalt, 23.000 € netto für einen Haushalt mit zwei Personen und 3.000 € netto für jede
weitere Person. Haushalte unterhalb dieser Einkommensgrenzen erhalten einen so
genannten Wohnberechtigungsschein (WBS) und können somit eine öffentlich geförderte,
Mietpreis gebundene Wohnung beziehen. Unter gewissen Umständen, wie beispielsweise
bei Schaffung von Mietwohnraum für ältere Menschen und Menschen mit Behinderung (§ 5
Abs.2 Nr.3 DVO-NWoFG), ist auch eine Überschreitung der vorgegebenen
Einkommensgrenze um bis zu 60 % zulässig.
Im LK Harburg und seinen Gemeinden werden, im Vergleich zur Anzahl aller Privat-
haushalte, sehr wenige Wohnberechtigungsscheine ausgestellt. Im Dezember 2014 betraf
das nur 0,1 % der privaten Haushalte im LK Harburg. Innerhalb dieser niedrigen Werte sind
es in Winsen immerhin 0,4 %. Da ein WBS nur bei Bezug einer öffentlich geförderten Woh-
nung eingereicht werden muss, zeigt diese Tabelle genau genommen, dass es nur wenig
neuen geförderten Wohnraum gibt.
Anzahl Dez 04 Dez 06 Dez 08 Dez 10 Dez 12 Dez 14 Dez 15
Wohnberechtigungsscheine
LK Harburg 199 202 188 99 236 145 169
Buchholz 47 44 17 33 25 33
Winsen 125 71 79
Seevetal 68 47 45 16 26 15 14
Neu Wulmstorf 25 22 19 19 15 11 13
Rosengarten 17 6 9 4 4 0 2
Stelle 8 11 10 6 1 1 5
Elbmarsch 18 13 14 6 4 3 2
Hanstedt 8 4 7 0 3 4 5
Hollenstedt 7 3 4 3 5 2 1
Jesteburg 8 10 3 8 4 1 3
Salzhausen 6 7 8 4 1 3 1
Tostedt 26 30 22 12 9 5 10
Tabelle 1: WBS-Empfänger im LK Harburg und seinen Gemeinden Quelle: LK Harburg
Seite 11 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
2.2.2 Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XII
Bedarfsgemeinschaften nach dem Sozialgesetzbuch II und XII haben Anspruch darauf, dass
ihnen eine Wohnung finanziert wird (egal ob im geförderten oder im privaten Wohnungsbau).
Wenn diese Bedarfsgemeinschaften nicht bereits in sozialhilferechtlich angemessenen
Wohnraum untergebracht sind, können dem Sozialhilfeträger hohe Kosten entstehen. Dies
ist dadurch bedingt, dass die Bedarfsgemeinschaften zwar sofort aufgefordert werden sich
um eine sozialhilferechtlich angemessene Wohnung zu bemühen, eine sechs monatige Frist
hierfür aber als angemessen betrachtet wird. In dieser Zeit wird die volle Miete vom Sozial-
hilfeträger übernommen.
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XII stellten im Dezember 2014 7 % aller
Privathaushalte im Landkreis dar. Dabei ist der Anteil der SGB XII Bedarfsgemeinschaften
deutlich geringer als der von SGB II. Winsen und Tostedt haben einen überdurchschnitt-
lichen, Rosengarten und Stelle einen unterdurchschnittlichen Anteil an SGB II Bedarfs-
gemeinschaften. Im Bereich der SGB XII Bedarfsgemeinschaften ist die Verteilung über die
Gemeinden sehr gleichmäßig.
SGB II SGB II SGB XII SGB XII
Dez 14 Anteil in % Dez 14 Anteil in %
LK Harburg 5.895 5% 1.860 2%
Buchholz 1.019 5% 366 2%
Winsen 1.281 7% 361 2%
Seevetal 896 4% 271 1%
Neu Wulmstorf 423 4% 95 1%
Rosengarten 167 3% 52 1%
Stelle 175 3% 50 1%
Elbmarsch 265 5% 58 1%
Hanstedt 298 4% 94 1%
Hollenstedt 183 4% 55 1%
Jesteburg 187 4% 78 2%
Salzhausen 294 5% 119 2%
Tostedt 707 6% 242 2%
Tabelle 2: Bedarfsgemeinschaften im LK Harburg, Anzahl und Anteil an Privathaushalten (2014)
Quelle: LK Harburg
Unter den SGB II Bedarfsgemeinschaften befinden sich auch solche, die einer Erwerbstätig-
keit (mindestens 15 h pro Woche) nachgehen, deren Einkommen aber so niedrig ist, dass es
mit Transferleistungen aufgestockt werden muss. Im LK Harburg umfasst diese Gruppe über
2.300 Menschen, oder anders ausgedrückt: jeder dritte Empfänger von Transferzahlungen
ist im LK Harburg erwerbstätig. Bedingt durch die hohen Mieten hat der LK Harburg mit 625
€ anrechenbaren Einkommen je Bedarfsgemeinschaft das höchste anrechenbare
Einkommen in Niedersachsen (Ø 543 €) und liegt auch über dem Durchschnitt von Hamburg
(567 €).
Seite 12 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Anteil Aufstocker an SGB II Bedarfsgemeinschaften
2015
Aufstocker
2014
2012
SGB II
Bedarfsgemeinschaften
2010
2008
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000
Abbildung 9: Anteil Aufstocker an SGB II Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg
Betrachtet man die Entwicklung beider Bedarfsgemeinschaften über die letzten zehn Jahre,
so ist festzustellen, dass diese sich in eine gegenläufige Richtung entwickelt haben:
Während die SGB II Bedarfsgemeinschaften nach einem leichten Rückgang zwischen 2006
und 2008 relativ konstant geblieben sind, haben die SGB XII Bedarfsgemeinschaften seit
2006 kontinuierlich zugenommen. Der SGB XII-Bereich besteht überwiegend aus den
Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung. Der demographische
Wandel macht sich daher bei den SGB XII Bedarfsgemeinschaften schon jetzt bemerkbar,
da diese durch den vermehrten Eintritt ins Rentenalter bzw. Feststellung der
Erwerbsunfähigkeit und damit verbunden, geringen Rentenansprüchen kontinuierlich
steigen. SGB XII Bedarfsgemeinschaften stellten 2014 7 % aller Haushalte dar, deren
Bewohner über 65 Jahre alt sind. Ein Ende des Fallzahlenanstiegs bei der Grundsicherung
im Alter und Erwerbsminderung ist nicht absehbar.
Entwicklung SGB II Bedarfsgemeinschaften
1.600
Buchholz
1.400 Elbmarsch
Hanstedt
1.200
Hollenstedt
1.000 Jesteburg
800 Neu Wulmstorf
Rosengarten
600
Salzhausen
400 Seevetal
Stelle
200
Tostedt
0 Winsen
2006 2008 2010 2012 2014 2015
Abbildung 10: Entwicklung Anzahl SGB II Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg
Seite 13 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Entwicklung SGB XII Bedarfsgemeinschaften
450
400
Buchholz
350 Elbmarsch
Hanstedt
300 Hollenstedt
Jesteburg
250
Neu Wulmstorf
200 Rosengarten
Salzhausen
150
Seevetal
100 Stelle
Tostedt
50
Winsen
0
2006 2008 2010 2012 2014 2015
Abbildung 11: Entwicklung Anzahl SGB XII Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg
Haushaltsgrößen der Bedarfsgemeinschaften liegen nur für SGB II vor. Hier ist zu sehen,
dass über die Hälfte aller Bedarfsgemeinschaften aus Ein-Personen Haushalten bestehen
und daher von einem Bedarf hauptsächlich für kleinere geförderte Wohnungen ausgegangen
werden kann.
Haushaltsgröße von SGB II Bedarfsgemeinschaften (März 2016)
4 Personen
8% 5 und mehr
3 Personen Personen
13% 6%
2 Personen
21%
1 Person
52%
Abbildung 12: Haushaltsgröße von SGB II Bedarfsgemeinschaften Quelle: LK Harburg
Seite 14 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
2.2.3 Wohngeldempfänger
Das Wohngeld ist eine weitere wichtige Säule zur Unterstützung einkommensschwacher
Haushalte und richtet sich in erster Linie nach folgenden drei Faktoren:
• Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder,
• Höhe der zu berücksichtigenden Miete oder Belastung und
• Höhe des Gesamteinkommens (oder Rente).
Die Gemeinden des Landkreises sind in verschiedene Mietstufen eingeteilt (Buchholz gehört
zu Stufe VI, Neu Wulmstorf, Seevetal, Stelle und Winsen gehören zur Stufe V, der Rest des
Landkreises ist in der Stufe IV eingeordnet). Das erlaubte Höchsteinkommen, mit dem man
einen Wohngeldantrag stellen kann, zeigt die Tabelle unten:
Anzahl der zu berücksichtigenden Monatliches Gesamteinkommen (§13 Abs.2
Haushaltsmitglieder WoGG) für mögliches Wohngeld nach
Mietstufen in € (Stand 1.1.2016)
IV V VI
1S03-SD; AS Landkreis Harburg
Wohngeldempfänger Haushalte 2012
8% 1 Person
11%
38% 2 Personen
17%
3 Personen
11% 15%
4 Personen
5 Personen
6 Personen und mehr
Abbildung 13: Wohngeldhaushalte 2012 nach Haushaltsgröße Quelle: LSN-Online
Zahlen für die Anzahl von Privathaushalten, die im LK Harburg Wohngeld beziehen, liegen
auf Gemeindeebene nur für 2016 vor. Auch diese Gruppe ist verhältnismäßig klein im LK
Harburg und liegt deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 1,9 %.
Wohngeldempfänger incl. März Anteil an Privathaushalten
Lastenzuschuss (Eigenheim) 2016 (Stand 2014)
Landkreis Harburg 707 0,58 %
Buchholz 207 1,03 %
Winsen 140 0,81 %
Seevetal 103 0,47 %
Neu Wulmstorf 33 0,33 %
Rosengarten 14 0,22 %
Stelle 15 0,29 %
Elbmarsch 15 0,29 %
Hanstedt 21 0,31 %
Hollenstedt 18 0,36 %
Jesteburg 15 0,29 %
Salzhausen 40 0,64 %
Tostedt 86 0,71 %
Tabelle 5: Wohngeldempfänger in den Gemeinden 2016 Quelle:LK Harburg
Dies liegt wahrscheinlich an den hohen Mieten im Landkreis, da viele Wohnungen deutlich
über der Mietobergrenze liegen. Bis Ende 2015 lag die Einkommensobergrenze eines Ein-
Personenhaushalts in der Mietstufe VI (Buchholz) noch bei 860 € und die Mietobergrenze
noch bei 407 €. Dies würde einem Quadratmeterpreis von 6,31 € in Buchholz entsprechen,
einen Preis, den es nur in gefördertem Wohnraum in Buchholz gibt. Daher ist der kleine An-
teil dieser Gruppe bis 2015 nicht verwunderlich.
Mietstufe Miethöchstsatz Bruttokaltmiete Nettokaltmiete Ortsübliche
fürS03-SD; AS Landkreis Harburg
Betrachtet man die Entwicklung der Wohngeldempfänger im gesamten LK Harburg bis 2015,
so konnte seit 2006 ein leichter Rückgang der Wohngeldempfänger verzeichnet werden, der
einem landesweiten Trend entspricht. Dies ist darauf zurückzuführen, dass bis zum Januar
2016 die Mietobergrenze bei Bedarfsgemeinschaften (SGBII und XII) im LK Harburg 20 %
über der MOG für Wohngeld lag. Daher reduzierten sich die Anerkennungen bei
Wohngeldanträgen etwas, bei gleichzeitiger Erhöhung der Anerkennung von
Bedarfsgemeinschaften.
Wohngeldempfänger LK Harburg
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2006 2008 2010 2012 2014 2015
Abbildung 14: Entwicklung Wohngeldempfänger LK Harburg Quelle: LK Harburg
Im Januar 2016 wurde deutschlandweit eine Wohngeldreform durchgeführt, bei der sowohl
die Einkommensobergrenze, als auch die Mietobergrenze erhöht wurden. Ziel war es, die
Höhe des Wohngeldes an die Entwicklung der Einkommen und Mieten anzupassen und
dadurch mehr Menschen die Möglichkeit einer Unterstützung zu geben (Quelle: Wohn-
geld.org).
Mietstufe Miethöchstsatz Bruttokaltmiete Nettokaltmiete Ortsübliche
fürS03-SD; AS Landkreis Harburg
2.3 Sonderentwicklung Flüchtlinge
Vor dem Jahr 2014 waren dem gesamten Landkreis 784 Flüchtlinge zugewiesen. Im Jahr
2015 wurden 2.243 Personen, im Jahr 2016 bis Mai 1.048 Personen dem LK Harburg
zugewiesen. Von den zugewiesenen Flüchtlingen bleiben allerdings nicht alle im LK Harburg.
Am 12.05.2016 befanden sich 2.973 Personen in Gemeinschaftsunterkünften im LK
Harburg, d.h. 27 % der zugewiesenen Flüchtlinge reisten weiter. 90% aller Flüchtlinge im LK
Harburg sind junge, einzelne Männer. Weiterhin versorgen die Gemeinden Tostedt, Jeste-
burg und Buchholz 138 unbegleitete minderjährige Flüchtlinge. Bislang wurden im Jahr 2016
1.048 Personen zugewiesen und der LK Harburg rechnet damit, bis zum Jahresende noch
612 weitere Flüchtlinge zugewiesen zu bekommen, insgesamt 1.660 Personen.
Gesamtquote Zuweisung Verfügbare gesicherte Plätze in
2011-31.12.2016 2011-2016 Plätze Planung/Bau
Buchholz 1.278 629 178 45
Elbmarsch 414 224 10 0
Hanstedt 477 384 0 59
Hollenstedt 375 176 102 100
Jesteburg 367 254 12 0
Neu Wulmstorf 691 365 34 0
Rosengarten 447 261 0 90
Salzhausen 488 400 72 0
Seevetal 1.384 556 132 80
Stelle 375 172 0 0
Tostedt 867 656 0 0
Winsen 1.131 650 0 148
Gesamt 8.295 4.727 540 522
Tabelle 9: Flüchtlinge im LK Harburg Quelle:LK Harburg, Amt für Migration
Unbegleitete Minderjährige Geplante Gesamtquote Tatsächliche Zuweisung
Buchholz 7
Jesteburg 15
Tostedt 104
Gesamt 199 138
Tabelle 10: Unbegleitete minderjährige Flüchtlinge im LK Harburg Quelle: LK Harburg
Seit der Einführung des Rücknahmeabkommens mit der Türkei hat sich die Lage deutlich
entspannt und in der letzten Zeit sind nur noch etwa 18 neue Flüchtlinge pro Woche ange-
kommen. Bei einer Prognose von 18 Flüchtlingen pro Woche würde das etwa 936 weitere
Flüchtlinge pro Jahr ab dem Jahr 2017 bedeuten.
Seite 18 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
3 Wohnungsangebot bis 2016
Die Analyse der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt im LK
Harburg dient als Grundlage für die Erarbeitung eines prognostizierten Wohnungsbedarfes
und der Herausarbeitung von Handlungs- und Steuerbedarfen. Nachdem kurz die
momentane Nachfragesituation beleuchtet wurde, folgt nun die Analyse der Bestands- und
Angebotssituation.
3.1 Wohnungs- und Gebäudebestand
Im Jahr 2014 gab es im LK Harburg insgesamt 116.911 Wohnungen. Der Anteil an Ein- und
Zweifamilienhäusern (EZFH) lag mit 71 % deutlich unter dem Durchschnitt von Niedersach-
sen (2011=88 %) und mit dem Anteil von Mehrfamilienhäusern (MFH) mit 28 % deutlich über
dem Durchschnitt von Niedersachsen (2011=11,9 %). Interessant ist dabei, dass sich in den
beiden Städten ein unterschiedliches Bild abzeichnet: Während Winsen mit fast 40 % MFH
deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises liegt, hat Buchholz weniger MFHs als z.B.
die Gemeinde Seevetal, ist aber noch über dem Landesdurchschnitt. Sogar in den ländliche-
ren Teilen des Landkreises bleibt der Anteil durchweg über dem Landesdurchschnitt von
11,9 % bei MFH.
Anteil MFH und EZFH am Wohnungsbestand 2014
100%
90%
80%
84,4 84,0
70% 79,1 78,9 76,4 80,0 81,6
71,7 73,1 74,1
60% 67,4 66,6 MFH
50% 58,9
EZFH
40%
30%
20%
10%
0%
Abbildung 15 Anteil MFH und EZFH am Wohnungsbestand Quelle: Zensus 2011 und NBank
Im Jahr 2014 lag der Anteil der Wohngebäude im LK Harburg, die vor 1979 erbaut worden
waren, bei 55 %, was unter dem Durchschnittswert von Niedersachsen liegt (2011=69,7 %).
Gebäude dieser Altersklassen weisen häufig einen sanierungsbedürftigen Zustand auf,
zumal die erste Wärmeschutzverordnung erst im Jahr 1977 eingeführt wurde. Wohngebäude
aus den 80er und 90er Jahren machten 31 % aus, was über dem Durchschnitt von Nieder-
sachsen mit nur 25,3 % liegt und auf die vermehrte Bautätigkeit in diesen Jahren im LK Har-
burg hinweist. Der Anteil der neueren Wohngebäude (ab 2000) liegt mit 14 % auch über dem
Landesdurchschnitt von 11 %. Das Bild im Landkreis ist dabei nicht einheitlich. Vor allem in
Hollenstedt und der Elbmarsch wurden annähernd 20 % des Wohnbestandes erst in den
Seite 19 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
letzten zehn Jahren gebaut, während in Neu Wulmstorf fast 42 % des gesamten
Wohnungsbestandes in den 80er und 90er Jahren errichtet wurde.
Baualter von Wohnbestand in 2014
100%
90%
80%
ab 2000
70%
60% 1980-1999
50%
40% 1960-1979
30%
20% 1919-1959
10%
vor 1919
0%
Abbildung 16 Wohnungsbestand nach Baualtersklassen, 2014 Quelle: NBank, basierend auf Zensus
Der Wohnungsbestand, separiert nach der Anzahl der Zimmer im LK Harburg, liegt bei
Wohnungen mit nur einem Raum mit nur 1,4 % deutlich unter dem Landesdurchschnitt von
Niedersachsen mit 2,3 % und bei Wohnungen mit mehr als 4 Zimmern mit 53,9 % etwas
über dem Landesdurchschnitt von 51,5 %.
30,0%
LK Harburg
25,0% 23,2% 23,1%
Buchholz
Winsen
20,0%
Seevetal
15,5% 15,1% 15,7%
Neu Wulmstorf
15,0%
Rosengarten
Stelle
10,0%
6,0% Elbmarsch
5,0% Hanstedt
1,4% Hollenstedt
0,0% Jesteburg
2 Räume
3 Räume
4 Räume
5 Räume
6 Räume
7 ++ Räume
1 Raum
Salzhausen
Tostedt
Abbildung 17 Wohnungsbestand nach Anzahl der Zimmer Quelle: NBank
Seite 20 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Die Belegungsdichte der Wohnungen im LK Harburg liegt bei 2,1 Personen je Wohnung.
Auch hier gibt es deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Gemeinden, mit einer
hohen Belegungsdichte in der Elbmarsch und einer überraschend niedrigen Belegungsrate
im ‚dörflichen‘ Hanstedt.
2,4
2,3
2,2
2,1
2
1,9
1,8
1,7
Abbildung 18: Belegungsdichte - Personen je Wohnung (Quelle: LSN)
3.2 Bautätigkeit
Die Bautätigkeit in den letzten zehn Jahren unterlag relativ hohen Schwankungen im LK
Harburg und in den einzelnen Gemeinden (siehe unten). In den Hamburg-nahen Gemeinden
konnte man in den letzten vier Jahren wieder einen Anstieg der Bautätigkeit für MFHs ver-
zeichnen. Besonders in Buchholz entstanden in den letzten drei Jahren fast 300 MFHs, was
allerdings nicht dazu geführt hat, den Anteil von MFHs dem Winsens anzupassen. Die
Gemeinde Rosengarten weißt bis 2012 eine sehr niedrige MFH Bautätigkeit auf.
Fertiggestellte Wohnungen in MFH
140
120
100
80
60
40
20
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Buchholz Winsen Seevetal Neu Wulmstorf Rosengarten Stelle
Abbildung19: Fertiggestellte Wohnungen in MFH 2004-2014 (Hamburg-nahe Gemeinden)
Quelle: NBank basiert auf LSN
Seite 21 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
In den Hamburg ferneren Gemeinden war generell eine deutlich niedrigere Bautätigkeit (bis
zu max. 38 Wohneinheiten (WE)) zu verzeichnen, aber über das letzte Jahrzehnt kein ein-
heitlicher Trend ausmachbar. Die Gemeinde Tostedt verzeichnete in den letzten zehn Jahren
mit Abstand die höchste Bautätigkeit im Bereich der MFHs.
Fertiggestellte Wohnungen in MFH
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Elbmarsch Hanstedt Hollenstedt Jesteburg Salzhausen Tostedt
Abbildung 20 Fertiggestellte Wohnungen in neuen MFH 2004-2014 (Hamburg-ferne Gemeinden)
Quelle: NBank basiert auf LSN
Bei der Bautätigkeit der Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH) ist in Buchholz, Winsen und
Stelle ein zyklischer Trend zu beobachten, mit einer Reduzierung nach der Weltwirtschafts-
krise 2007/8 und erhöhter Bautätigkeit seit 2011. In den Gemeinden Seevetal und Rosen-
garten war die Bautätigkeit der letzten zehn Jahre relativ stabil, in Neu Wulmstorf sogar
steigend.
Fertiggestellte Wohnungen in EZFH
250
200
Buchholz
Winsen
150
Seevetal
Neu Wulmstorf
100
Rosengarten
Stelle
50
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abbildung 21: Fertiggestellte Wohnungen in neuen EZFH 2004-2014 (Hamburg-nahe Gemeinden)
Quelle: NBank nach LSN
Seite 22 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
In den Hamburg-ferneren Gemeinden war die Bautätigkeit wieder deutlich geringer, verlief
aber insgesamt nach demselben Zyklus.
Fertiggestellte Wohnungen in EZFH
90
80
70
Elbmarsch
60
Hanstedt
50 Hollenstedt
Jesteburg
40
Salzhausen
30
Tostedt
20
10
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abbildung 22: Fertiggestellte EZFH 2004-2014 (Hamburg-ferne Gemeinden)
Quelle: NBank nach NLS
Anders als in anderen europäischen Staaten (z.B. Großbritannien, siehe Lifetime Homes
Standard 2) gibt es in Deutschland derzeit keinen allgemein gültigen Standard für barriere-
freien Wohnungsbau. Daher werden auch keine Daten gesammelt und es ist unklar, wie
hoch der Anteil an Neubauten ist, der barrierefrei ist. Aus den Gemeinden wurde berichtet,
dass viele MFH Neubauten in den letzten Jahren zumindest Fahrstühle besitzen und im
sanitären Bereich oft bodengleiche Duschen etc. haben, da dies von potentiellen Käufern im
Rentenalter gewünscht wird. Es bleibt aber festzuhalten, dass im LK Harburg in den
nächsten zehn Jahren mindestens 1/3 aller Haushalte über 60 Jahre alt sein werden und es
weder einen Überblick darüber gibt, wie viele barrierefreie Wohnungen im Landkreis vorhan-
den sind, noch eine Möglichkeit diesen Anteil (mit Anreizungen oder gesetzlichen Regulatio-
nen) zu vergrößern.
2
In Großbritannien wird im Lifetime Homes Standard der gesamte Wohnbereich vom Parkplatz/Garten, über
Eingang, interne Türen, Sanitärbereich etc. spezifiziert und ist in den Building Regulations (Baurecht) enthalten.
Seite 23 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
3.3 Entwicklung Baulandpreise
Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des
Bodens, für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Boden-
richtwertzone) die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der
Nutzbarkeit, weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine
Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines
Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Von
den Wert beeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen mindestens der
Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Der Bodenrichtwert wird
als Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben. Der Bodenrichtwert
enthält keine Wertanteile für Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grund-
stücken ist der Bodenrichtwert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der Boden
unbebaut wäre (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB). (Quelle: Gutachterausschuss). Der durch-
schnittliche Bodenrichtwert im LK Harburg sinkt grundsätzlich mit zunehmender Entfernung
von Hamburg und Anbindung zum SPNV Netz von Hamburg. Buchholz hat deutlich höhere
Werte als Winsen, dank der attraktiven Innenstadt. Auch Jesteburgs vergleichsweise hohe
Bodenpreise lassen sich durch die Attraktivität des Ortsbildes erklären.
Gemeinde (teil) Bedeutung Individueller Geschosswohnungs-
Wohnungsbau bau
Gute
Mittlere
Mäßige
Gute
Mittlere
Mäßige
Lage
(in
€/m2)
Buchholz Kleinstadt 240 205 125 330 250 185
Winsen Kleinstadt 195 170 130 175 135
Neu Wulmstorf Randlage Ham- 300 280 210 360
burg
Rosengarten/Vahrendorf Bevorzugte 280
Wohnlage
Seevetal/Maschen Wohnort 215 180
Stelle/Stelle Wohnort 125
Elbmarsch/Niedermarschacht Dorf 95
Hanstedt/Hanstedt Erholung 145
Hollenstedt/Hollenstedt Pendlerwohnort 95
Jesteburg/Jesteburg Pendlerwohnort 175 150 120
Salzhausen/Salzhausen Zentraler, länd- 95
licher Ort
Tostedt/Tostedt Kleinstadt 130 110 95 150
Tabelle 11: Übersicht über die Bodenrichtwerte Stichtag 31.12.2015
Bodenrichtwerte in €/m² für Wohnbauflächen Quelle: Gutachterausschuss
Seite 24 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Betrachtet man die Daten, die dem Gutachterausschuss kleinteilig vorliegen, in der Karte 1,
sieht man die großen Unterschiede an Bodenrichtlinien im LK Harburg und dass diese in
manchen Orten deutlich über den Durchschnittswerten der obigen Tabelle liegen.
Karte 1: Bodenrichtwerte im LK Harburg 2016 Quelle: Regis
Seite 25 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Daten über die Entwicklung der Baulandpreise basieren auf dem Gutachterausschuss, der
den LK Harburg in sieben Teilgebiete einordnet, siehe Karte 2.
Karte 2: Teilgebiete Gutachterausschuss Quelle: Gutachterausschuss Lüneburg
Alle Teilgebiete im LK Harburg zeigten einen deutlichen Anstieg der Baulandpreise in den
letzten zwei Jahren, ganz besonders in Buchholz/Jesteburg und dem Hamburger Umland.
Die Abbildung 23 verdeutlicht diesen Anstieg in den letzten drei Jahren graphisch. Es ist zu
erwarten, dass sich dieser Trend durch die hohe Nachfrage aus Hamburg fortsetzt. Im letz-
ten Jahr ist der Kaufpreis bei den bebauten Grundstücken im LK Harburg von EZFH noch
einmal um 4,9 % gestiegen, bei Reihen- und Doppelhäusern um 4,6 % und bei Woh-
nungseigentum sogar um 8,0 %.
155
145
Winsen Luhe
135 Bucholz/Jesteburg
Tostedt
125 Hollenstedt
Hamburger Land
115
Elbmarsch
Lüneburger Heide
105
95
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 23 Bodenpreisindizes für individuelles Wohnbauland (erschließungsbeitragsfrei)
Quelle: Gutachterausschuss Lüneburg
Seite 26 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
3.4 Öffentlich geförderter Wohnungsbestand
Öffentlich geförderte Wohnungen unterliegen einer zeitlich begrenzten Mietpreis- und Bele-
gungsbindung. Die Wohnungsanbieter verpflichten sich, für die Dauer der Mietpreisbindung
höchstens die sogenannte ‚Bewilligungsmiete‘ von den Mietern zu verlangen, sie ist die
Miete ohne den Betrag für Betriebskosten. Die Bewilligungsmiete im LK Harburg liegt derzeit
bei 5,60 € pro m2 Nettokaltmiete. Diese Mietpreisbindung gilt entsprechend dem Nie-
dersächsischen Wohnraumförderungsgesetz für eine Dauer von drei Jahren. Von da an ist
eine Mietsteigerung von maximal 15 % innerhalb von drei Jahren zulässig.
Der Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen im LK Harburg belief sich im März
2016 auf 1.071 Wohnungen, hiervon 928 für Haushalte der Einkommensklasse 100 % und
mindestens 143 für Haushalte mit einem um 60 % erweiterten Einkommen (Altenwoh-
nungen).
Samtgemeinde Anzahl W Anzahl Alt-W
SG Elbmarsch 18 -
SG Hanstedt 9* -
SG Jesteburg - 38*
Neu Wulmstorf - 32
SG Salzhausen 4* -
Stelle 24 -
SG Tostedt 61 10
SG Hollenstedt 0 0
Seevetal 81 63
Winsen 487 **
Buchholz 222 **
LK Harburg Gesamt 928 143
Tabelle 12: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand im LK Harburg Quelle: Gemeinden
*Geförderter Wohnraum von privaten Bauträger **Daten von Winsen und Buchholz liegen nicht vor
Vergleicht man dies mit der Anzahl von SGB II und XII Empfängern, deren Anzahl 7.864
Haushalte in 2016 betrug, wird deutlich, dass der LK Harburg nur für 1/6 seiner
Bedarfsgemeinschaften öffentlichen Wohnraum zur Verfügung stellt. Der Rest muss sich auf
dem privaten Markt mit Wohnraum versorgen.
3.5 Entwicklung Mietkosten
Die durchschnittlichen Nettokaltmieten, für alle Gebäudetypen und Wohnungsgrößen in den
Gemeinden des LK Harburgs, lagen laut NBank im Jahr 2014 zwischen 6,72 €/m2 in Salz-
hausen und 8,58 €/m2 in der Stadt Buchholz. Immonet veröffentlicht einen Mietspiegel, der
nur auf den Angeboten der Webseite basiert und produziert Daten auf Ortsebene nicht
Gemeindeebene (z.B. die Gemeinde Salzhausen hat Daten für die Orte Salzhausen, Top-
penstedt, Vierhöfen, Wulfsen und Garstedt - diese wurden aggregiert). Auch wenn diese
Daten nur vorsichtig betrachtet werden sollten, zeigen sie doch einen Aufwärtstrend der
Mieten im letzten Jahr, besonders in Buchholz, Jesteburg, Seevetal und Neu Wulmstorf.
Seite 27 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
F+B Marktmonitor Immonet Daten
20142014 2015-2016
LK Harburg 7,78 7,96
Buchholz 8,58 9,33
Winsen 7,35 8,27
Seevetal 8,14 9,08
Neu Wulmstorf 8,03 8,50
Rosengarten 8,02 7,82
Stelle 7,86 8,13
Elbmarsch (Tespe) 7,04 6,95
Hanstedt 7,55 7,88
Hollenstedt 7,02 7,06
Jesteburg 8,02 8,27
Salzhausen 6,72 7,35
Tostedt 6,87 6,95
Tabelle 13: Durchschnittliche Marktmiete in den Gemeinden in 2014 und 2016
Eine andere Quelle für Mietpreise ist der Gutachterausschuss Lüneburg, welcher bei Miet-
preisen zwischen der Wohnfläche und der Baualtersklasse unterscheidet. Er stellt diese
Daten allerdings nicht auf Gemeindeebene zur Verfügung. Die nachfolgend dargestellte
Mietenübersicht basiert auf insgesamt 2.065 Mieteninformationen aus dem gesamten LK
Harburg. Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass die Aufstellung der Mietenübersicht
nach der Regressionsmethode erfolgte und die Werte daher mit einer Spanne von 20 %
interpretiert werden sollten. Werte für Wohnungen ab 2000 liegen deutlich höher als bei den
Mittelwerten der NBank. Vergleicht man die Mittelwerte mit kürzlich erhobenen Daten von
Immonet, so zeigen sie, dass der steigende Trend anhält.
Hamburger Umland (Entfernung 17,5 km) (Neu Wulmstorf, Rosengarten, Seevetal)
Beschaffenheit entsprechend Baualtersklassen
Wohnfläche [m²] bis 1969 1970-1999 seit 2000 Mittelwert Mittelwert
2014 2015-2016*
bis 40 8,0 € 9,2 € 10,4 € 9,2 € 9,3 €
40 – 80 7,0 € 8,2 € 9,2 € 8,1 € 8,9 €
80 – 100 (- 120 Immonet) 6,3 € 7,3 € 8,2 € 7,3 € 8,5 €
über 100 (> 120 Immonet) 5,9 € 6,9 € 7,7 € 6,9 € 7,1 €
Tabelle 14: Durchschnittliche Nettokaltmieten in 2016 per Baualtersklasse, Hamburger Umland
Quelle: Gutachterausschuss und *Immonet
Winsen (Luhe), Buchholz i.d.N. (Entfernung 30 km) (Winsen + Stelle; Buchholz + Jesteburg +
Hanstedt)
Wohnfläche [m²] bis 1969 1970-1999 seit 2000 Mittelwert Mittelwert
2014 2015-2016*
bis 40 7,9 € 9,1 € 10,3 € 9,1 € 10,1 €
40 – 80 7,0 € 8,1 € 9,1 € 8,0 € 8,4 €
80 – 100 (- 120 Immonet) 6,2 € 7,2 € 8,1 € 7,2 € 8,1 €
über 100 (> 120 Immonet) 5,8 € 6,8 € 7,7 € 6,8 € 6,8 €
Tabelle 15: Durchschnittliche Nettokaltmieten in 2016 per Baualtersklasse, Winsen und Buchholz
Quelle: Gutachterausschuss und *Immonet
Seite 28 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Lüneburger Heide (übriger LK Harburg; Entfernung 40 km) (Elbmarsch, Hollenstedt + Norden
von Tostedt, Tostedt, Lüneburger Heide (Salzhausen + Süden von Hanstedt)
Wohnfläche [m²] bis 1969 1970-1999 seit 2000 Mittelwert Mittelwert
2014 2015-2016*
bis 40 6,8 € 7,8 € 8,8 € 7,8 € 8,8 €
40 – 80 6,0 € 6,9 € 7,8 € 6,9 € 6,8 €
80 – 100 (- 120 Immonet) 5,3 € 6,2 € 7,0 € 6,2 € 7,2 €
über 100 (> 120 Immonet) 5,0 € 5,8 € 6,6 € 5,8 € 5,0 €
Tabelle 16: Durchschnittliche Nettokaltmieten in 2016 per Baualtersklasse, Lüneburger Heide
Quelle: Gutachterausschuss und *Immonet
Basierend auf den Daten der NBank erfolgte ein rasanter Anstieg von Mietpreisen in den
letzten zehn Jahren in allen Gemeinden des LK Harburg. In der Stadt Buchholz war der
Anstieg dabei deutlich ausgeprägter, als in der Stadt Winsen. Die Stadt Buchholz wird als
erste im LK Harburg ab September 2016 eine Mietpreisbremse einführen.
9
Harburg
8,5 Buchholz
Winsen
8 Seevetal
Neu Wulmstorf
7,5 Rosengarten
Stelle
7
Elbmarsch
Hanstedt
6,5
Hollenstedt
Jesteburg
6
Salzhausen
Tostedt
5,5
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abbildung 24: Durchschnittliche Markt Miete 2005-2014 Quelle: NBank auf f+b
3.5.1. Privater Wohnraum für einkommensschwache Haushalte
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II haben Anspruch auf die staatliche Finanzierung einer
Wohnung. Die zulässige Mietobergrenze (MOG) richtet sich nach der Anzahl der Haushalts-
mitglieder und wird auf kommunaler Ebene bestimmt. Weiterhin ist für eine Erstattung der
Mietkosten eine der Haushaltsgröße angemessene Wohnfläche entscheidend. Da es im LK
Harburg nur wenig geförderten Wohnraum gibt, ist davon auszugehen, dass viele Bedarfs-
gemeinschaften im privaten Sektor mieten. Die Tabelle vergleicht die ortsübliche Nettokalt-
mieten in €/m2 mit der MOG für Bedarfsgemeinschaften. Bis zu dieser MOG wird einer
Bedarfsgemeinschaft die Miete in Form von Transferzahlungen erstattet, wenn es sich um
eine angemessene Wohnung (im Hinblick auf Größe) handelt. Die Betriebskosten (1,83 €
nach Mieterbund) sind von der MOG subtrahiert worden, um einen vergleichbaren Netto-
kaltmietenpreis pro m2 zu bekommen.
Seite 29 von 48S03-SD; AS Landkreis Harburg
Mietstufe Immowelt MOG Unterschied von Marktmiete
2015-2016 2016 zu MOG
Buchholz VI 9,33 € 8,34 € 0,99 €
Winsen V 8,27 € 7,84 e 0,43 €
Seevetal V 9,08 € 7,84 € 1,24 €
Neu Wulmstorf V 8,5 € 7,84 € 0,66 €
Rosengarten IV 7,82 € 6,89 € 0,93 €
Stelle V 8,13 € 7,84 € 0,29 €
Elbmarsch IV 6,95 € 6,89 € 0,06 €
Hanstedt IV 7,88 € 6,89 € 0,99 €
Hollenstedt IV 7,06 € 6,89 € 0,17 €
Jesteburg IV 8,27 € 6,89 € 1,38 €
Salzhausen IV 7,35 € 6,89 € 0,46 €
Tostedt IV 6,95 € 6,89 € 0,06 €
Tabelle 17: Miethöchstsätze für den LK Harburg Quelle: LK Harburg
Obwohl die MOG gerade erst im Januar 2016 deutlich angehoben wurden, liegen die durch-
schnittlichen Nettokaltmieten in allen Gemeinden weiterhin oberhalb der MOG. Besonders
gravierend ist der Unterschied in den Gemeinden Seevetal und Jesteburg, sowie Buchholz,
Rosengarten und Hanstedt. Das heißt, dass es (obwohl die MOGs vor kurzem angehoben
wurden) weiterhin schwierig für Bedarfsgemeinschaften SGB II und XII ist, angemessene
Wohnungen im privaten Sektor zu finden, deren Kosten dauerhaft in dem Transferleistungs-
system berücksichtigt werden können.
Die Höhe der Mieten im LK Harburg macht es auch schwierig für Vollzeit-Erwerbstätige
bestimmter Berufsgruppen (z.B. Verkäufer, Friseur, KFZ-Mechaniker, Postboten, Büro-
kauffrauen, Altenpfleger), sowie Rentner, Lehrlinge und Teilzeit-Erwerbstätige, wie z.B.
alleinerziehende Eltern, bezahlbaren Wohnraum zu finden, der 1/3 ihres Nettoeinkommens
nicht übersteigt.
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