Wohnungswesen Mietspiegel 2020 - Stadt Worms
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Wohnungswesen 2020
Mietspiegel
nibelungenstadt
worms
Vorwort
nibelungenstadt
Wilhelm-Leuschner-Str.13
67547 Worms
Telefon: 06241 910730
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
Telefax: 06241 910740
liebe Wormserinnen und Wormser,
E-Mail : kanzlei@kanzlei-lock.de
Internet: www.kanzlei-lock.de mit der Ausgabe 2020 erscheint der Wormser Entsprechend des § 558d Absatz 2 Bürgerliches
Mietspiegel in der 13. Auflage. Gesetzbuch (BGB) und den Hinweisen zur Erstellung
von Mietspiegeln des Bundesministeriums für
Seit 1993 erstellt die Stadt Worms Mietspiegel Verkehr, Bau- und Wohnungswesen wurde
entsprechend den gesetzlichen Vorschriften der Mietspiegel aus dem Jahre 2018 der
des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und den Marktentwicklung angepasst. Die Anpassung
Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln erfolgte auf der Grundlage des vom Statistischen
des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- Bundesamtes ermittelten Preisindexes für die
und Wohnungswesen nach anerkannten Lebenshaltung aller privaten Haushalte in
wissenschaftlichen Grundsätzen. Es handelt sich Deutschland.
auch bei diesem Exemplar um einen qualifizierten
Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB. Im Jahre 2022 wird die Erstellung des Mietspiegels
HANS-JOACHIM LOCK Im Laufe dieser Jahre hat sich der Wormser
wieder auf der Grundlage repräsentativer
Erhebungen erfolgen, deren Datenmaterial nach
Fachanwalt für Mietrecht Mietspiegel bei Vermietern und Mietern, wissenschaftlichen Grundsätzen ausgewertet wird.
und Wohnungseigentumsrecht aber auch in der Rechtsprechung eine hohe Über eine rege Teilnahme der Wormser Bürgerinnen
Akzeptanz erworben und sich als Instrument der und Bürger an dieser Datenerhebung würden wir
Mietpreisbestimmung etabliert. In den einzelnen uns freuen.
BEATE KAMINSKY Tabellen wird schnell erkennbar, wie sich ein
realistischer Mietpreis aus den Bestandteilen Wir wünschen Ihnen, dass sich Ihr Mietverhältnis
Fachanwältin für Arbeitsrecht Baujahr, Größe und Ausstattung der Wohnung möglichst konfliktfrei gestaltet und hoffen, dass
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zusammensetzt. Damit können Missverständnissen der Wormser Mietspiegel dazu beitragen kann.
und gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen
Mietern und Vermietern präventiv entgegenge- Adolf Kessel
wirkt werden. Oberbürgermeister
2 3
Informationen zur Abteilung Wohnwesen
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wieder einen Überblick über die Mietpreise aller Mietspiegel erteilen Ihnen die Mitarbeiterinnen
frei finanzierten Wohnungen in Worms. Weiterhin und Mitarbeiter der Stadtverwaltung Worms,
Sie wollen modernisieren? finden Sie nützliche Informationen zum Thema Bereich 5 - Soziales, Jugend und Wohnen,
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Mietrecht, Wohnraumförderung, Wohngeld und Abteilung 5.03 - Leistungen zum Lebensunterhalt
worms
anderes sowie wichtige Adressen und und Wohnungswesen.
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im Gebäude der Volksbank Alzey eG
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67547 Worms 55232 Alzey Andrea Weber Thomas Ketterer
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4 5
4
Mietspiegel 2020
Erläuterungen:
Grundlage Dabei handelt es sich zum Beispiel um: Energetische Modernisierung
Der Wormser Mietspiegel ist im Jahre 2018 gemäß § Mietänderungen je nach Lage, Ausstattung und • Lage der Wohnung Energetische Modernisierungen sind Maßnahmen, um
558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nach aner- Zustand der Wohnung zu vereinbaren. Er sorgt für (Souterrain, Erdgeschoss, Dachgeschoss), die nicht mehr zeitgemäße energetische Ausstattung
kannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wor- Transparenz und trägt zur Vermeidung von Kon- • besondere Ausstattungsmerkmale eines Gebäudes durch zeitgemäße energiesparende
den. Die Auswertung erfolgte auf der Grundlage der flikten und überflüssigen rechtlichen Auseinander- (siehe Sonderausstattung), Ausführungen zu ersetzen und zu ergänzen. Durch
Regressionsmethode. setzungen zwischen Vermietern und Mietern bei. • negative Ausstattungsmerkmale (z.B. schlechte energiesparende Maßnahmen, wie Heizungserneue-
Der qualifizierte Mietspiegel 2018 wurde nach 2 Jah- Wärme- oder Schallisolierung, Feuchtigkeit, rung, Wärmedämmung an Fassade, Dach und Keller
ren wieder der Marktentwicklung angepasst. Der Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preis- Einfachverglasung etc.), und Fenstererneuerung, kann der Energieverbrauch
Daraus ergibt sich nun der Mietspiegel 2020. gebundene Mietwohnungen des freifinanzierten erheblich gesenkt werden. Auch durch den Einsatz
Im Jahr 2022 wird wieder ein neuer Mietspiegel er- Wohnungsbaus. • Zuschnitt der Wohnung. Erneuerbarer Energien, wie zum Beispiel die Solar-
scheinen. Ausstattungsklassen thermie oder die Photovoltaik, kann der Energiever-
Im Mietspiegel wird die „ortsübliche Vergleichsmiete“ Er gilt insbesondere nicht für: mittel = mit Bad oder Sammelheizung brauch zusätzlich gesenkt werden. Geregelt wird dies
für frei finanzierte Mietwohnungen in Worms darge- • Wohnungen des öffentlich geförderten sozialen gut = mit Bad und Sammelheizung im Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im
stellt. Die Werte in den einzelnen Tabellen ergeben Wohnungsbaus, Sammelheizung Wärmebereich (EEWärmeG).
sich aus einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr Die Energie-Einsparverordnung (EnEV) stellt Anfor-
• gewerblich und eigen genutzte Wohnungen, Eine Sammelheizung ist jede Heizungsanlage, bei der
2018. Von 12.000 ausgetragenen Briefwurfsendungen derungen an Bauteile und Anlagentechnik, die bei
alle Heizkörper einer Wohnung von einer zentralen
ergaben sich 1.580 auswertbare Fragebögen, welche • Wohnungen, die Teil eines Jugendwohn-, Studen- der Errichtung von Neubauten, bei Modernisierungs-
Brennstelle aus beheizt werden, also Etagenheizung,
somit das aktuelle Mietniveau wiederspiegeln. tenwohn-, Alten- (pflege)- oder eines sonstigen maßnahmen an bestehenden Gebäuden sowie bei
Haus- oder Fernheizung. Wohnungen, die mit Einzel-
Heimes sind, wesentlichen Erweiterungen einzuhalten sind. Zu-
öfen ausgestattet sind, deren Versorgung mit Brenn-
Qualifizierter Mietspiegel • Dienst- oder Werkswohnungen, dem definiert die EnEV verbindliche Grenzwerte und
stoffen nicht automatisch erfolgt, sind als Wohnun-
• Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet Berechnungsvorschriften für den Energieverbrauch
Ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d gen ohne Heizung zu bewerten.
sind (z.B. Ferienwohnungen), von Gebäuden.
BGB liegt vor, wenn dieser nach anerkannten wis- Bad Einer energetischen Modernisierung sollte eine ge-
senschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der • ganz oder überwiegend möbliert vermietete Bedeutet das Vorhandensein eines Baderaumes mit ei- naue Hausuntersuchung durch Fachleute wie Ener-
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver- Wohnungen, nem Waschbecken und einer Badewanne bzw. Dusch- gieberater, Architekten und Ingenieure vorausge-
mieter und der Mieter anerkannt worden ist. Diese • Wohnungen, die vollständig untervermietet sind. wanne, wobei die sanitären Einrichtungen Eigentum hen.
Voraussetzungen wurden auch bei diesem Miet- des Vermieters sein müssen.
spiegel wieder erfüllt. Die Beschlussfassung durch Aus der folgenden Übersicht ist die Netto-Kaltmiete
Sonderausstattungen
Gerald Kiefer
den Stadtrat von Worms erfolgte am 13.06.2018. pro Quadratmeter und Monat ersichtlich. Betriebs-
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird ver- und Nebenkosten sowie Beträge für Heizung, Warm- Sie sind gegeben, wenn Bad und WC getrennt oder
mutet, dass die darin enthaltenen Entgelte die or- wasser, Garagen und Stellplätze sind darin nicht ent- ein zweites WC, ein separates Bad bzw. Dusche, zwei Steuerberater
tübliche Miete wiedergeben. halten. Waschbecken im Bad, ein Bidet im Bad, ein Müll-
Die Dokumentation des Mietspiegels, kann beim schlucker, eine Einbauküche (voll eingerichtet), Ein- Für jede Situation die optimale Lösung
Bereich 5-Soziales, Jugend und Wohnen, Abteilung Die einzelnen Mietwerte richten sich nach den nach- bauschränke, Teppich-, Parkett-, Laminat- oder Mar-
5.03-Leistungen zum Lebensunterhalt und Woh- stehenden Ausführungen und Tabellen. Die angege- morböden, Doppelfenster/Isolierverglasung in allen
nungswesen, eingesehen werden. bene 2/3 - Spannweite dient zur Information über die Räumen (ab Baujahr 1970 Standardausstattung), ein Dipl. Volkswirt Mainzer Straße 52
Schwankungsbreite des jeweiligen Mietpreises. Aufzug bei weniger als 5 Vollgeschossen, Garten/ Gerald Kiefer 67547 Worms
Telefon: 0 62 41. 20 22 90
Aufgaben Die Werte in den Tabellen gelten nur als Richtwerte. Grünfläche/Hof und Ähnliches mehr vorhanden sind. Telefax: 0 62 41. 20 69 10
Der Mietspiegel dient als Argumentationsgrundla- Der Mietpreis ist für jede Wohnung individuell fest- Bei allen Ausstattungsmerkmalen ist generell zu be- E-Mail: info@kiefer-stb.de
ge im Gespräch zwischen den beiden Mietpartei- zulegen, wobei einzelne Merkmale der Wohnung zu achten, dass sie nur berücksichtigungsfähig sind, www.kiefer-stb.de
en, um in Eigenverantwortung die Miethöhe oder berücksichtigen sind. wenn die Ausstattung Eigentum des Vermieters ist.
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Eine energetischeModernisierung hat viele Vorteile: Der Energieausweis zeigt den Energiestandard eines Der Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung im Bür-
+ Der Wohnwert erhöht sich, Gebäudes. Der vorhandene Energiekennwert (kWh/ lang. Danach muss ein neuer angefertigt werden. gerservicebüro im Adenauerring 1 jeden ersten und
m2) wird dabei einem durchschnittlichen Vergleichs- dritten Donnerstag im Monat von 15 bis 18 Uhr nach
+ die Heizkosten sinken,
wert gleichartiger Gebäudetypen gegenübergestellt. Wer einen Energieausweis benötigt, kann auf eine telefonischer Voranmeldung statt.
+ Bauschäden werden vermieden, Es gibt zwei Arten des Energieausweises. Zum einen Termine können unter der Telefonnummer 06241/853-
Datenbank von Ausstellern zugreifen, die von der
+ der Wert der Immobilie steigt gibt es den verbrauchsorientierten, zum anderen den 3507 vereinbart werden.
Deutschen Energie-Agentur (dena) gepflegt wird.
+ die Umwelt und das Klima werden geschont. bedarfsorientierten Energieausweis. Der verbrauchs- Dort sind Energieausweisaussteller gelistet, die nach
orientierte Energieausweis orientiert sich an den tat- § 21 und § 29 der Energieeinsparverordnung (EnEV)
Durch energetische Modernisierungen kann das be-
sächlichen gemessenen Verbrauchsdaten der Vergan- auch dazu berechtigt sind. Interessenten können pro-
stehende Gebäude auf Neubaustandard nach der
Energieeinsparverordnung (EnEV) gebracht werden. genheit. blemlos nach der Eingabe ihrer eigenen Postleitzahl Barrierefreiheit
Die Modernisierung auf Neubaustandard ist von Ex- einen Anbieter in der heimischen Region finden. Dort Barrierefreiheit ist der Zustand, in dem bauliche und
perten - dies sind staatlich zugelassene Energiebera- Beim bedarfsorientierten Energieausweis wird der finden Sie auch weitere Informationen zur Energie- sonstige Anlagen ohne besondere Erschwernis und
ter - zu bescheinigen. theoretische Energiebedarf eines Gebäudes zugrunde einsparverordnung. grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und
Bund, Länder und manche Energieversorger bieten gelegt. Dieser wird durch ein technisches Gutachten nutzbar sind.
Fördermittel in Form von Zuschüssen, zinsverbillig- ermittelt. Diesem Gutachten liegen die baulichen As- Die geht aus dem Gesetz zur Gleichstellung von Men-
pekte, wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz e.V. bietet
ten Darlehen oder Steuervergünstigungen zur Un- schen mit Behinderungen (BGG) hervor.
Dämmung zugrunde. ihre kostenlose und anbieterunabhängige Energie-
terstützung energetischer Modernisierungsmaßnah-
beratung auch in Worms regelmäßig an. Sie findet
men an. (Siehe auch unter „Modernisierung von vor- Bei barrierefreiem Bauen sind Vorschriften zu beach-
handenem Wohnraum“).
ten. Zum einen die DIN 18040-1: Barrierefreies Bau-
Bei bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermie-
en für öffentlich zugängliche Gebäude und die DIN
ter 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten
auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 BGB). 18040-2: Barrierefreies Bauen für Wohnungen.
1 2 Am 1. September 2001 ist mit der Reform des Miet-
rechts der neue § 554 a des Bürgerlichen Gesetzbu-
Energieausweis: ches (BGB) in Kraft getreten; dieser stellt eine beson-
Gemäß der Verordnung über energiesparenden Wär- dere Schutzregelung zugunsten von Menschen mit
meschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Behinderungen dar.
Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV) vom
24. Juli 2007, zuletzt geändert am 24. Oktober 2015, Baumaßnahmen um Barrierefreiheit zu schaffen sind
muss gemäß § 16 (Ausstellung und Verwendung von zum Beispiel der Einbau einer Rampe, die Verbreite-
Energieausweisen) der Verkäufer oder der Vermie- rung von Türen, der Einbau eines Aufzugs, der Ein-
ter den Energieausweis den potenziellen Kunden bau einer bodengleichen Dusche, der Einbau einer
unaufgefordert vorlegen, spätestens wenn das Haus Behindertentoilette, das Versetzen von Lichtschal-
oder die Wohnung besichtigt wird. Wenn keine Be- tern, Steckdosen und Armaturen, die Schaffung eines
sichtigung stattfindet, muss der Verkäufer oder der schwellenfreien Übergangs zum Balkon.
Vermieter den Energieausweis oder eine Kopie da- Auch die Schaffung einer Hausautomatisierungstech-
von den Käufern oder Mietern vorlegen, spätestens nik gehört zu den barrierefreien Maßnahmen. Dar-
unverzüglich, nachdem sie ihn verlangt haben. Wenn unter fallen zum Beispiel der Einbau von elektrischen
ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen wird, Rollläden, sensorgesteuerte Türen und Fenster, Schal-
muss der Verkäufer oder Vermieter dem Käufer oder ter für die Bedienung von Lichtquellen und Steckdo-
Mieter den Energieausweis als Original oder Kopie sen u.a.
unverzüglich übergeben.
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Baualtersklassen Die Grundflächen von:
Die Einordnung in die Baualtersklassen erfolgt auf- • Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
grund des tatsächlichen Baujahres. von mindestens zwei Metern sind vollständig,
Es ist das Datum maßgebend, in dem die Wohnung/en • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten
erstmals bezugsfertig wurde/n. Höhe von mindestens einem Meter und weniger als
Die Einordnung in ein neues, jüngeres Baujahr kann zwei Metern sind zur Hälfte,
nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen.
Gemäß § 9 Landeswohnraumförderungsgesetz • von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbä-
(LWoFG) ist Wohnungsbau, das mit wesentlichem dern und ähnlichen nach allen Seiten geschlosse-
Bauaufwand verbundene Schaffen von dauerhaftem nen Räumen sind zur Hälfte,
Wohnraum durch Neubau, Änderung oder Erweite- • von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
rung von Gebäuden. sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens
jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Ein wesentlicher Bauaufwand ist gegeben, wenn der
Bauaufwand mindestens ein Drittel des für den Bau Näheres ergibt sich aus § 1 Absatz 2 und §§ 2 bis 4 der
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einer vergleichbaren Neubauwohnung erforderlichen Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohn-
Aufwands erreicht. flächenverordnung – WoFlV) vom 25. November 2003
(Angenommene Baukosten für eine Neubauwoh- (BGBl. I S. 2346).
nung: 1.000 € / qm Wohnfläche)
Beispiel: Wohnung mit 50 qm:
1.000 € x 50 qm = 50.000 €,
davon 1/3 = 16.667 €.
Ein neues Baujahr ist in der Regel durch ein Gutachten Erläuterungen zu den nachfolgenden Tabellen:
nachzuweisen. Entsprechend den Bestimmungen des § 558d Absatz
2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und den Hin-
weisen zur Erstellung von Mietspiegeln des Bundes- Der Mietspiegel wird bezüglich der unten genannten Die Mietspannen stellen als Orientierungshilfe den
ministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Werte geändert. höchsten und den niedrigsten Mietwert der zu be-
wurde für die Fortschreibung die Anpassung mittels Der Mietspiegel 2020 ist in Verbindung mit dem Miet- wertenden Wohnung dar. Je nach Art, Größe, Aus-
des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Preis- spiegel 2018 gültig. stattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der
Wohnfläche indexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushal- energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der
Die Wohnfläche ist die Summe der Grundfläche aller te in Deutschland gewählt. Die folgenden Tabellen enthalten durchschnittliche Wohnung, kann die Miete innerhalb dieser Spannen
Räume (auch von Küchen, Badezimmern, Toiletten, Mietpreise (Median) und 2/3-Spannen, in deren Rah- vereinbart werden.
Fluren, Abstellkammern u.Ä.), die zur Wohnung Der Verbraucherindex für Deutschland (Basisjahr 2015 men sich die ortsüblichen Mieten individuell festset-
gehören und sich auf der Ebene mit Wohnräumen = 100) weist zu den Stichtagen (Datenerhebung) fol- zen lassen.
befinden. Zur Wohnfläche gehören auch die Grund- gende Werte aus:
flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähn- Wissenschaftliche Auswertungen ergaben, dass sich Dabei helfen Ihnen die Erläuterungen auf
lichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Februar 2018 = 102,3 die tatsächlichen Netto-Kaltmieten für gleiche Wohn-
Februar 2020 = 105,6 den Seiten 13 - 16.
die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten raumkategorien innerhalb einer gewissen Bandbreite
und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Woh- – auch Spanne genannt – bewegen.
nung gehören. Um die Mietwerte an diese Entwicklung (+3,23%)
Keller- und ähnliche Nebenräume, die nach ihrer bau- anzupassen, werden die Ergebnisse des Mietspiegels Diese Streuung beruht auf Mietpreisunterschieden,
lichen Gestaltung nur als Vorrats- oder Abstellraum 2018 mit dem Faktor 0,0323 multipliziert. Danach er- welche durch den freien Markt bedingt sind.
dienen können, zählen nicht zur Wohnfläche. geben sich folgende Mietwerte:
10 11
Seibel Haus- und Tabelle 1: Bau- Wohnungs- Median 2/3-Spannweite
(Euro/qm)
Mietverwaltungs GmbH Wohnungen mit mittlerer Ausstattung periode größe (Euro/qm)
von bis
(mit Bad oder Sammelheizung)
1966-1977 bis 50 qm 6,80 5,92 7,98
Median 2/3-Spannweite über 50 - 70 qm 6,15 5,25 7,01
Bau- Wohnungs-
(Euro/qm)
Seit über 40 Jahren kompetenter Partner in der Immobilienwirtschaft periode größe (Euro/qm)
von bis über 70 - 90 qm 5,83 5,12 6,19
alle bis 50 qm 5,15 3,59 6,16 über 90 qm 5,64 5,74 7,02
Unser Komplettangebot für Eigentümer und Vermieter Baujahre über 50 - 70 qm 4,64 3,62 6,01
über 70 - 90 qm 4,38 3,47 5,96 Median 2/3-Spannweite
Bau- Wohnungs- (Euro/qm)
über 90 qm 4,16 k.A.* k.A.* periode größe (Euro/qm)
• WEG-Verwaltung * Aufgrund der geringen Fallzahlen ist die Berechnung der Spannweite nicht möglich.
von bis
1978-1989 bis 50 qm 7,48 6,52 9,30
• Sondereigentumsverwaltung Tabelle 2: über 50 - 70 qm 6,95 6,02 7,56
Wohnungen mit guter Ausstattung
• Verwaltung von Miethäusern (mit Bad und Sammelheizung)
über 70 - 90 qm 6,66 5,70 7,93
über 90 qm 6,44 5,19 7,91
• Immobilienvermittlung Median 2/3-Spannweite
Bau- Wohnungs- (Euro/qm) Median 2/3-Spannweite
Bau- Wohnungs-
• Abrechnungsservice periode größe (Euro/qm)
von bis
periode größe (Euro/qm)
von
(Euro/qm)
bis
vor 1949 bis 50 qm 6,67 5,15 8,41 1990-2001 bis 50 qm 7,89 6,89 9,72
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(Euro/qm)
Bau- Wohnungs- Median 2/3-Spannweite
(Euro/qm)
periode größe (Euro/qm)
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Prinz-Carl-Anlage 25 • 67547 Worms (Euro/qm)
von bis
von bis
ab 2002 bis 50 qm 8,05 k.A.* k.A.*
Tel.: 0 62 41 - 3 05 81 - 0 • Fax: 0 62 41 - 3 05 81 - 299 1949-1965 bis 50 qm 6,74 5,95 8,11
über 50 - 70 qm 7,71 6,36 8,55
über 50 - 70 qm 6,36 5,79 7,07
E-Mail: info@seibel-worms.de über 70 - 90 qm 7,56 7,13 8,81
über 70 - 90 qm 6,15 5,33 6,59
Internet: www.seibel-worms.de über 90 qm 6,00 4,97 7,17
über 90 qm 7,42 6,39 8,07
* Aufgrund der geringen Fallzahlen ist die Berechnung der Spannweite nicht möglich.
12 13
Ermitteln der Miete:
Prozentangabe für Merkmal Prozentpunkte der Wohnung
Zuerst sollten Sie Ihre Wohnung einer der beiden oben angeführten Tabellen zuordnen. Sollte Ihrer Wohnung ein
Übertrag der Prozentpunkte von Seite 14 (negative Werte abgezogen)
Ausstattungsmerkmal wie Bad oder Sammelheizung fehlen, ist die Wohnung der Tabelle 1 zuzuordnen. Ist Ihre
Wohnung mit Bad und Sammelheizung ausgestattet, ist sie in die Tabelle 2 einzuordnen. Sanitärausstattung
Zur Ermittlung der Miete benötigen Sie nun zum einen die Wohnungsgröße in Quadratmeter Ihrer Wohnung und
Zweites Bad 8,0 %
das Baujahr des Gebäudes in dem Ihre Wohnung liegt. Haben Sie die Daten zur Hand, können Sie in der zugeord-
neten Tabelle die Wohnungsgröße dem jeweiligen Baujahr zuordnen. Ist dies erfolgt können Sie den sogenannten Zweites separates WC vorhanden 3,0 %
Median und die 2/3 - Spanne aus der Tabelle ablesen. Der Median ist der Mittelwert (ortsübliche Vergleichsmiete), Dusche und Badewanne vorhanden 1,0 %
und ist für die weitere Berechnung zugrunde zu legen. Die Miete für ihre Wohnung kann individuell in der Bad mit Fenster ausgestattet 1,0 %
2/3 - Spannweite festgelegt werden. In der 2/3 - Spannweite liegen die üblichen Mietwerte von Worms.
Diese multiplizieren Sie mit der Wohnfläche Ihrer Wohnung und Sie erhalten die durchschnittliche Miete für Ihre Fußbodenheizung im Bad 2,0 %
Wohnung: Bad wurde in den letzten 15 Jahren umfassend modernisiert 2,0 %
Miete in € pro qm x Wohnfläche in qm = Miete in € pro Monat Heizung
Ü Ü Ü Beheizung durch Einzelöfen -4,0 %
Beheizung durch Nachtspeicheröfen -4,0 %
x =
Heizung wird nicht vom Vermieter gestellt -5,0 %
Nachdem Sie die Miete ermittelt haben, können Sie Zuschläge und Abschläge individuell für Ihre Wohnung ermit- Bei allen Ausstattungsmerkmalen ist zu beachten, dass sie nur berücksichtigungsfähig sind, wenn die Ausstattung Eigentum des Vermieters ist.
teln. Daraus ergibt sich dann die Miete für Ihre Wohnung. Modernisierung (bei Baujahren vor 1970)
In den nachstehenden Tabellen ist angegeben, um welchen Prozentsatz sich die Miete jeweils verändert, wenn für
Doppelverglaste Fenster (ab Baujahr 1970 Standardausführung) 1,5 %
Ihre Wohnung ein bestimmtes Merkmal zutrifft. Übernehmen Sie die jeweilige Prozentzahl in die letzte Spalte der
Dreifachverglaste Fenster 2,5 %
Tabelle. Zählen Sie die positiven Werte zusammen und ziehen Sie die negativen Werte ab. Das Ergebnis überneh-
men Sie in das vorgesehene Feld „Summe der Prozentpunkte“ am Ende der Tabelle. Schallschutzfenster 3,0%
Wärmedämmung (Dach oder Fassade oder Keller) jeweils 1,5 %
Tabelle Wohnungsmerkmale
Prozentangabe Prozentpunkte Wärmedämmung komplett 4,5 %
Art der Wohnung
für Merkmal der Wohnung Strom-, Gas-, Wasserleitungen 2,0 %
Maisonettewohnung 3,5 %
Heizung / Warmwasserversorgung 2,5 %
Penthousewohnung 15,0 %
Beschaffenheit der Wohnung
Erdgeschosswohnung -2,4 %
Wohnung hat Abstellraum 1,0 %
Untergeschoss -5,0 %
Raum ist Durchgangszimmer -1,0 %
Das Gebäude hat mehr als 15 Wohnungen -8,0 %
Keine Isolierverglasung der Fenster -2,5 %
Besondere Ausstattung der Wohnung
Balkon oder Terrasse vorhanden 2,0 %
Einbauküche 1,5 %
Multimedianschlüsse in allen Zimmern vorhanden 1,0 %
Parkett- oder Marmorfußboden in mehreren Zimmern 1,5 %
Gartennutzung möglich 2,0 %
Fliesen in mehreren Zimmern 1,0 %
Lage der Wohnung Die Wohnung liegt an einer.... (nur eine Antwort möglich)
Fußbodenheizung in mehreren Zimmern 2,0 %
-Hauptstraße -1,5 %
Aufzug (bei weniger als 5 Vollgeschossen) 8,0 %
-Nebenstraße 0,0 %
Wohnung ist behindertengerecht (barrierefrei) 4,0 %
-verkehrsberuhigten oder Anliegerstraße 1,5 %
Wohnung ist rollstuhlgerecht 6,0 %
Zwischensumme der Prozentpunkte (negative Werte abgezogen) Summe der Prozentpunkte (negative Werte abgezogen) %
14 15Multiplizieren Sie nun die oben ermittelte Miete pro Monat mit der Summe der Prozentpunkte aus der vorherge-
henden Tabelle. Somit erhalten Sie den monatlichen Zu- oder Abschlag auf die Miete.
Den Zuschlag addieren Sie, den Abschlag subtrahieren Sie mit der durchschnittlichen Miete. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete § 558 a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung
Sie erhalten somit die Miete, die für eine Wohnung mit den ermittelten Eigenschaften gezahlt wird. innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der
Miete in € pro Monat x Summe aller Prozentpunkte = Mietzuschlag oder Mietabschlag in € Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug ge-
wenn die ausreichende Versorgung der Bevölke- nommen werden auf:
Ü Ü Ü rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Be- 1. einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB),
dingungen in einer Gemeinde oder einem Teil ei- 2. eine Auskunft aus einer Mietendatenbank
x = ner Gemeinde besonders gefährdet ist und diese § 558 e BGB),
+/-
Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landes- 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
regierungen werden ermächtigt, diese Gebiete öffentlich bestellten oder vereidigten Sachver-
durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils ständigen,
höchstens fünf Jahren zu bestimmen. 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
= bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen-
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, nung von drei Wohnungen.
individuelle Miete in € pro Monat : Wohnfläche in qm = individuelle Miete in € pro qm 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-
gleichszahlung nach den Vorschriften über den (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d
Ü Ü Ü Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungs- Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d
wesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Woh-
: = Bindung erloschen ist und nung, so hat der Vermieter in seinem Mieter-
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu höhungsverlangen diese Angaben auch dann
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein
Beachten Sie bitte, dass die mit Zu- und Abschlägen ermittelte Miete nicht über / unter der 2/3 - Spannweite liegt. anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Mo-
nate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung ver-
langen, ihm innerhalb eines Monats über die Ver-
Mieterhöhung (auszugsweise aus dem BGB) pflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer
Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohn-
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö- (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
raumförderungsgesetztes und den hierzu ergange-
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie- den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
nen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
der Mietbindung erloschen ist.
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf-
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fenheit und Lage einschließlich der energetischen (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhö-
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten hung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe,
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen,
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausge- im Falle des § 559a Abs. 1 mit 8 vom Hundert des
nommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe Zuschusses.
durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Förderzusage festgelegt worden ist.
Vereinbarung ist unwirksam.
16 17(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der § 559 BGB Mieterhöhung bei Modernisierung nisierung), Zu 2.
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die ver- (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen 2. durch die nicht Erneuerbare Primärenergie nach- Primärenergie ist diejenige Energiemenge, die durch vorge-
langte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist zu haltig eingespart oder das Klima nachhaltig ge- lagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung,
im Sinne des § 555 b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6
dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter seine schützt wird, sofern nicht bereits eine energeti- Umwandlung und Verteilung benötigt wird (z. B. Gewin-
durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um nung von Erdöl, Raffinerie zu Heizöl, Transport zum Abneh-
Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten sche Modernisierungnach Nummer 1 vorliegt,
mer u.a.).
bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 einge- Kosten erhöhen. 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig redu-
halten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere (2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforder- ziert wird, Zu 3.
ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nach- Wasserverbrauch kann nachhaltig reduziert werden durch
lich gewesen wären, gehören nicht zu den aufge- - den Einbau von Kaltwasserzählern,
einer vergleichbaren Gemeinde verwendet wendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit haltig erhöht wird,
werden. 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf - den Einbau von Durchlaufbegrenzern für Wasch-
erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. becken und Duschen,
Dauer verbessert werden,
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende (3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere - die Installation von wasserreduzierenden Toiletten-
6. die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- spülkasten,
Vereinbarung ist unwirksam. Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und - die Aufstellung von Gemeinschaftswaschmaschinen
angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzu- die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind, mit reduziertem Wasserverbrauch,
teilen. oder - die Nutzbarmachung von Brauch- oder Regenwasser.
§ 558 b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Zu 4.
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der
künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Här-
Erläuterungen zu § 555 b Mietsache nachhaltig erhöhen sind insbesondere Maßnah-
dritten Kalendermonats nach dem Zugang des te bedeuten würde, die auch unter Würdigung der men zur Verbesserung
Erhöhungsverlangens. berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu Zu 1.
1. des Zuschnitts der Wohnung,
rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 fin- Einsparung von Endenergie erfolgt durch
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis 2. der Belichtung und Belüftung,
det nicht statt, wenn - Verbesserung der Wärmedämmung des Gebäudes,
zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach 3. des Schallschutzes,
1. die Mietsache lediglich in einen Zustand der wärmeführenden Leitungen,
4. der Energieversorgung, der Wasserversorgung und
dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der - Verbesserung der Heizungsanlage in Effizienz
versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder der Entwässerung,
Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. und der Heizkörper,
5. der sanitären Einrichtung,
2. die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von
Die Klage muss innerhalb von drei weiteren - Verbesserung der Regulierung und Steuerung der
6. der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
Umständen durchgeführt wurde, die der Ver- Heizungs- und Verteilungsanlagen und Heizkörper.
Monaten erhoben werden. 7. der Funktionsabläufe in Wohnungen und
mieter nicht zu vertreten hatte. - Sonstige Maßnahmen zur Verringerung des End-
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge- 8. der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 energieverbrauches,
gangen, das den Anforderungen des § 558 a nicht begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie - Umstellung der Wärmeversorgung auf Erneuerbaren Dazu gehören auch der Anbau - sofern dieser zur Verbes-
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nach § 555 d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt Energien, die auf dem Grundstück gewonnen serung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau eines
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan- oder von außen zugeführt werden, z.B. aus, notwendigen Aufzuges erforderlich ist - sowie besondere
worden sind. Die Bestimmungen über die Aus-
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem KWK-Anlagen, Biogasanlagen, bauliche Maßnahmen für Behinderte und alte Menschen.
schlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, - Umstellung auf eigenständig gewerbliche Lieferung
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekün- Zu 5.
(Contracting) von Wärme aus Erneuerbaren Energien
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- digte um mehr als 10 Prozent übersteigt. oder effizientere Energienutzung. Bauliche Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhält-
nisse verbessern, sind insbesondere die Anlage und der
einbarung ist unwirksam. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- Als Endenergie bezeichnet man denjenigen Teil der ur- Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie
einbarung ist unwirksam. sprünglich eingesetzten Primärenergie, der dem Verbrau- Kinderspielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen und anderen
Beispiel: cher nach Abzug von Transport und Umwandlungsverlusten Verkehrsanlagen auf dem eigenen Grundstück.
§ 555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung steht. Im Gebäudebereich wird zum Beispiel
Zugang Mieterhöhungsverlangen beim Mieter am: 05.06.
die Energiemenge als Endenergie bezeichnet, die der An- Zu 6.
Zustimmungsfrist für den Mieter: bis zum 31.08.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Verände- Darunter fallen alle Maßnahmen, die auf gesetzlichen Ge-
lagentechnik zum Betrieb zur Verfügung gestellt werden
rungen, muss, um einen festgelegten Wärmebedarf zur Beheizung boten oder behördlichen Anordnungen beruhen und die
Bei erteilter Zustimmung: erhöhte Miete ab 01.09.
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie und Warmwasserbereitung zu erreichen. Die gelieferte auch ein sorgfältiger Vermieter weder vorhersehen noch
Bei nicht erteilter Zustimmung: Klagefrist für Vermieter bis 30.11.
nachhaltig eingespart wird (energetische Moder- Menge Heizöl oder Erdgas ist also die Endenergie. vermeiden konnte.
18 19Zu 7. die Außenluft oder nicht beheizte Bereiche 1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grund- 10. die Kosten der Gartenpflege,
Darunter fallen: abgrenzt, stücks wie die Grundsteuer, 11. die Kosten der Beleuchtung,
- Der Anbau: - den Ersatz vorhandener Bauteile zur Energieein- 2. die Kosten der Wasserversorgung, 12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
Dies kann in Form neuer Wohneinheiten und zur 3. die Kosten der Entwässerung, 13. die Kosten der Sach- und Haftpflicht-
sparung, wenn dadurch der Wärmedurchgangs-
Vergrößerung vorhandener Wohnungen geschehen.
- Der Ausbau: wert oder der Energiebedarf um mindestens 4. die Kosten versicherung,
Dies kann durch Änderung, Nutzungsänderung oder 29 % geringer wird, a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 14. die Kosten für den Hauswart,
Erweiterung erfolgen. - die Verbesserung von Heizungsanlagen, insbeson- einschließlich der Abgasanlage oder 15. die Kosten
- Die Erweiterung: dere die Anpassung der Wasservolumenströme b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversor- a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennen-
Dies kann durch bauliche Maßnahmen erfolgen, mit und Heizkörperflächen, gungsanlage oder anlage oder
denen bisher ungenutzter Dachraum in Wohnraum - den Ersatz vorhandener Fenster durch den Einbau c) der eigenständig gewerblichen Lieferung b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabel-
umgestaltet wird oder das Gebäude aufgestockt neuer, außenliegender Fenster, Fenstertüren und von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des netz verbundenen privaten Verteilanlage,
wird. Auch der Anbau eines Balkons zählt dazu. Dachfenster.
- Die Nutzungsänderung:
Buchstabens a oder 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für
Wenn Räume, welche bisher anderen als Wohn- d) der Reinigung und Wartung von Etagenhei- die Wäschepflege,
Auch Maßnahmen zur Nutzung alternativer und re-
zwecken gedient haben, zu Wohnraum umgestaltet zungen und Gaseinzelfeuerstätten, 17. sonstige Betriebskosten,
generativer Energien bewirken die Einsparung von
werden. Energie und Wasser. 5. die Kosten hierzu gehören Betriebskosten, die von den
- Das Beseitigen von Schäden unter wesentlichem Bau- a) des Betriebs der zentralen Warmwasserver- Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Dies sind zum Beispiel:
aufwand: sorgungsanlage oder
Dies geschieht, wenn Gebäude wieder zu Wohn- - Solaranlagen für die Erwärmung von Wasser Regelungen über die Vereinbarung und Abrechnung
und / oder Unterstützung der Beheizung, b) der eigenständig gewerblichen Lieferung
zwecken nutzbar gemacht werden. Dies setzt voraus, der Betriebskosten sind in den Paragrafen 556 und
dass die Wohnungen vor der Modernisierung nicht - solare Wandsysteme zur Beheizung, von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne 556 a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
mehr Wohnzwecken dienten oder nicht dazu geeig- - Wärmetauscher bzw. Wärmepumpen zur Wärme- des Buchstaben a oder
net waren. Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, gewinnung aus der Umgebungsluft, aus Abluft, c) der Reinigung und Wartung von Warm-
Mietpreisüberhöhung
wenn wenigstens ein Drittel des Aufwands und der aus Oberflächen- oder aus Grundwasser, wassergeräten,
Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung - Anlagen zur Nutzung der Energie aus Biomasse 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warm- Gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) handelt
vorliegen. zur Beheizung und / oder Erwärmung von Wasser wasserversorgungsanlagen ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für
- Die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse: (Holzpellets, Holzhackschnitzel, usw.), a) bei zentralen Heizungsanlagen entspre die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit
Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn zu kleine Woh- verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe
- Umstellung bestehender Zentralheizungsan- chend 4a und 2, soweit sie nicht dort bereits
nungen zu größeren zusammengefasst werden oder Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
schlecht ausgestattete Wohnungen so ausgestattet
lagen auf Fernwärme. berücksichtigt sind oder
werden, dass sie heutigen Wohnbedürfnissen ent- Bei den oben angeführten Maßnahmen sind die Be- b) bei der eigenständig gewerblichen Liefe Unangemessen hoch sind Entgelte, die die ortsübliche
sprechen. (Wärme- und Wasserversorgung, sanitäre stimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) rung von Wärme entsprechend 4c und 2, Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreiten. Al-
Einrichtungen, Kochmöglichkeiten, behindertenge- einzuhalten. soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt lein die Überschreitung um mehr als 20 % stellt noch
rechter Umbau, Elektroinstallation, Medienzugang). sind, oder keine Ordnungswidrigkeit dar.
Dies muss ebenfalls unter wesentlichem Bauaufwand c) bei verbundenen Etagenheizungen und
erfolgen, da es sich sonst nicht um die Schaffung Weiterhin muss noch hinzukommen, dass der Vermie-
neuen Wohnraums handelt, sondern um eine Moder- Betriebskosten Warmwasserversorgungsanlagen entsprech- ter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen
nisierung. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer end 4d und 2, soweit sie nicht dort bereits ausgenutzt hat. Ein geringes Wohnraumangebot ist
oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder berücksichtigt sind, dann anzunehmen, wenn eine besondere Nachfrage
Zusätzliche Ausführungen bezüglich der Einsparung Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestim- 7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder nach Räumen dieser Art besteht und nicht gedeckt
von Energie oder Wasser. mungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Neben- Lastenaufzuges, werden kann.
Einsparung von Energie und Wasser kann erreicht gebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund- 8. die Kosten der Straßenreinigung und Das Ausnutzen eines geringen Angebots erfordert,
werden durch: stücks laufend entstehen. Müllbeseitigung, dass der Wohnungssuchende keine Möglichkeit hat,
-
Die Verbesserung der Wärmedämmung von Betriebskosten im Sinne von § 1 Betriebskostenver- 9. die Kosten der Gebäudereinigung und in angemessener Zeit einen Raum zum Wohnen dieser
Wänden, die das Gebäude gegen das Erdreich, ordnung (BetrKV) sind: Ungezieferbekämpfung, Art zu finden.
20 21Auch muss der Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig Angebotes nicht in der Lage sieht, den gestellten un- erhebliche Willensschwäche des Anderen als auch die erhöht sich die Einkommensgrenze für jedes Kind um
gehandelt haben. günstigen Bedingungen auszuweichen. Kenntnis des auffälligen Missverhältnisses, also der weitere 1.100 €.
Der Vorsatz erfordert sowohl die Kenntnis des Ver- Überhöhung der Miete um mehr als 50 v. H. gegen- Die Einkommensgrenze errechnet sich zuzüglich 60 %.
mieters über ein geringes Angebot an vergleichbaren Unerfahrenheit: über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Räumen als auch die Kenntnis des unangemessenen ist der Mangel an Geschäftskenntnis und Lebenser- Eine Bestätigung über die Einhaltung der Einkom-
Entgeltes, also der Überhöhung der Miete um mehr fahrung, welche die Fähigkeit beschränkt, gewisse Le- mensgrenzen ist durch die zuständige Stadtverwal-
als 20 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. bensverhältnisse richtig zu beurteilen. Die Unkenntnis Wohneigentumsförderung tung (Förderstelle) zu erbringen. Es empfiehlt sich da-
über die Bedeutung des abzuschließenden Geschäftes Das Land Rheinland-Pfalz zusammen mit der Investi- her, zunächst bei der Förderstelle vorzusprechen. Die
§ 5 WiStG gilt nur für frei finanzierten Wohnraum. allein oder das Fehlen der Unkenntnis von Speziali- tions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) fördern Förderstelle kann nach der Berechnung des Einkom-
Im Weiteren regelt § 291 Strafgesetzbuch (StGB) den sten reicht nicht aus, auch nicht die bloße Unkenntnis die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum mit mens auch die Förderhöhe festlegen.
Mietwucher. der Wohnungsmarktverhältnisse und Miethöhen. dem ISB-Darlehen Wohneigentum, auf der Grundlage
Das ISB-Darlehen Wohneigentum setzt sich zusammen
Gemäß § 291 StGB begeht Wucher, wer die Zwangs- des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG).
Mangel an Urteilsvermögen: aus einem Grunddarlehen und ggf. weiteren Zusatz-
lage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsver- Gefördert werden der Neubau, der Ersterwerb, der
liegt bei einem intellektuellen Leistungsmangel vor. darlehen. Die Summe aus Grund- und Zusatzdarlehen
mögen oder die erhebliche Willensschwäche eines Ersatzneubau nach Abriss oder der Ankauf einer ab-
ist grundsätzlich begrenzt auf 160.000 €.
anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Willensschwäche: geschlossenen Wohnung in einem Gebäude mit nicht
Der Höchstbetrag von 160.000 € gilt auch, wenn ne-
Dritten für die Vermietung von Räumen zum Wohnen muss erheblichen Ausmaßes sein. mehr als zwei Wohnungen oder einer Eigentumswoh-
ben dem ISB-Darlehen Wohneigentum ein ISB-Darle-
oder damit verbundene Nebenleistungen oder deren Einen dieser Schwächezustände muss der Täter aus- nung, die zur Selbstnutzung durch den Antragsteller
hen Modernisierung zugesagt wird.
Vermittlung, Vermögensvorteile versprechen oder ge- beuten, d.h. rücksichtslos und anstößig ausnutzen. und seinen Haushalt bestimmt sind. Unter den glei-
währen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis chen Voraussetzungen werden der Ausbau, der Um- Zusätzlich wird auf das ISB-Darlehen Wohneigentum
Vermögensvorteile, die in einem auffälligen Missver-
zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen. bau, die Umwandlung, die Erweiterung und der An- ein Tilgungszuschuss in Höhe von 5 % oder7,5 % des
hältnis zu der Leistung stehen:
kauf der bereits bewohnten Mietwohnung gefördert. Darlehensbetrages gewährt.
Zwangslage: Der Wucher-Tatbestand „auffälliges Missverhältnis“
ist eine wirtschaftliche Bedrängnis, die zwar die Exi- ist nach der Rechtsprechung nur erfüllt, wenn die Antragsberechtigt sind Einzelpersonen, Eheleute, al- Bei einer positiven Entscheidung der ISB erhält der
stenz des Betroffenen nicht bedroht, aber schwere ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 50 v. H. leinerziehende Elternteile, Partner von eingetrage- Antragsteller eine Förderzusage und einen Darle-
wirtschaftliche Nachteile mit sich bringt oder befürch- überschritten wird. nen Lebenspartnerschaften sowie von auf Dauer an- hensvertrag von der ISB.
ten lässt bzw., soweit keine wirtschaftliche Bedräng- Als Strafvorschrift setzt § 291 zur subjektiven Tatsei- gelegten Lebensgemeinschaften, die die maßgeben- Es müssen mindestens 10 % der Gesamtkosten als
nis vorliegt, dass der Betroffene auf eine Wohnung in te Vorsatz voraus. Der Vorsatz erfordert sowohl die de Einkommensgrenze nicht überschreiten. Eigenkapital nachgewiesen werden.
einer bestimmten Gegend angewiesen ist oder Wohn- Kenntnis des Täters über die Zwangslage, die Uner-
raum braucht, sich aber infolge eines unzureichenden fahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die Die Einkommensgrenze ist nach Haushaltsgröße ge- Bei einem Haushalt mit bis zu vier Personen gilt eine
staffelt. Wohnflächenobergrenze von 145 qm.
Die Wohnflächenobergrenze erhöht sich bei Haus-
Entscheidende Kriterien sind Einkommen, Haushalts- halten mit mehr als vier Personen um 15 qm für jedes
größe und die Zugehörigkeit zum begünstigten Per- weitere Haushaltsmitglied. Bei der Notwendigkeit der
sonenkreis. Nach diesen Kriterien bemisst sich auch Schaffung eines Kellerersatzraumes erhöht sich die
seit 1955 für Sie tätig
m die Förderung. Wohnflächenobergrenze ebenfalls um 15qm.
b
H
Vermietung Es ist von der Einkommensgrenze des § 13 Abs. 2 Bei Haushalten mit schwerbehinderten Menschen ab
Alle Mietobjekte aus eigenem Bestand
Wöchentliche Begehung Betreuung LWoFG auszugehen. einem GdB von mindestens 50 oder ab einem Pflege-
t
af Die Einkommensgrenze des § 13 Abs. 2 LWoFG beträgt grad 2, wird die Wohnflächenobergrenze um 15 qm
s ch Eigener Betriebshandwerker für
ell
ks
ge
s kleine Reparaturen und Instandhaltung Service bei einem Einpersonenhaushalt erhöht, wenn der Haushalt aus mindestens 4 Perso-
c 16.100 €. Bei einem Zweipersonenhaushalt beträgt nen besteht.
stü
un
d Infos über Vermietungsangebote finden Sie in unserem
Gr diese 23.000 €, zuzüglich für jede weitere zum Haus- In Ankaufsfällen und bei Ersatzneubau nach Abriss,
Schaukasten Rathenaustr. 21 / Kyffhäuser Str. 5 - sowie im Internet www.wega.de
halt rechnende Person 5.300 €. kann die Wohnflächenobergrenze um 15 qm über-
Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sin- schritten werden
Kyffhäuser Str. 5 • 67547 Worms • Tel.: 0 62 41 /90 00 20 • E-Mail: post@wega.de ne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, Die aktuell geltenden Zinssätze sind nachzulesen auf
22 23der Internetseite der ISB unter www.isb.rlp.de. Die Einkommensgrenze errechnet sich zuzüglich 60 %. Soziale Mietwohnraumförderung > Bei Haushalten, deren Einkommen die Einkom-
Für die Bearbeitung des Förderantrages erhebt die ISB Das Land Rheinland-Pfalz bietet zusammen mit der mensgrenze um nicht mehr als 60 % übersteigt,
Eine Bestätigung über die Einhaltung der Einkom-
ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 % des be- Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) beträgt das Baudarlehen pro qm Wohnfläche
mensgrenzen ist durch die zuständige Stadtverwal-
antragten Darlehensbetrages, mindestens 250 €. eine soziale Mietwohnraumförderung auf der Grund- 1.275 €. Zusätzlich können Zusatzdarlehen bewil-
tung (Förderstelle) zu erbringen. Es empfiehlt sich
lage des LWoFG. ligt werden.
daher, zunächst bei der Förderstelle vorzusprechen.
Gefördert werden der Neubau einschließlich des erst-
Modernisierung von selbst genutztem Wohnraum Die Förderstelle kann nach der Berechnung des Ein-
maligen Erwerbs neu geschaffenen Wohnraums in- Weiterhin besteht die Förderung in der Gewäh-
Das Land Rheinland-Pfalz zusammen mit der Investi- kommens auch die Förderhöhe festlegen.
nerhalb von 18 Monaten nach Bezugsfertigkeit (Erst- rung von einmaligen Tilgungszuschüssen. Til-
tions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) fördern
Für einen Haushalt mit bis zu vier Personen kann das erwerb), der Ersatzneubau, der Ausbau, der Umbau, gungszuschüsse bis zu 15 % des Grunddarlehens
die Modernisierung bestehender, selbst genutzter
ISB-Darlehen Modernisierung in Höhe von maximal die Umwandlung und die Erweiterung. und bis zu 25 % des Zusatzdarlehens. Dieser Be-
Wohnungen mit dem ISB-Darlehen Modernisierung,
60.000 € gewährt werden. Für jedes weitere Haus- Für alle angebotenen Programme gilt, dass bei einer trag wird vom Darlehen abgesetzt, damit Zins und
auf der Grundlage des Landeswohnraumförderungs-
haltsmitglied kann das Darlehen um 5.000 € erhöht Förderung Belegungs- und Mietbindungen eingegan- Tilgung nur vom reduzierten Darlehen zu zahlen
gesetzes (LWoFG).
werden. Das Darlehen ist jedoch begrenzt auf die gen werden. sind.
Mit den Baumaßnahmen darf erst nach Erteilung der
Höhe der voraussichtlichen Investitionskosten und
Förderzusage begonnen werden.
wird kaufmännisch auf volle Tausend Euro gerundet. Neubauförderung: Die Bindungsdauer beträgt 15 Jahre.
Antragsberechtigt sind Eigentümer und dinglich Nut- Die Investitionskosten sind durch fachkundig erstellte Gefördert wird der Bau von Mietwohnungen für Der Zinssatz bemisst sich auf 0,0 % für fünf Jahre,
zungsberechtigte (Nießbrauchnehmer oder Wohn- Kostenvoranschläge zu belegen. Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze danach 0,5 % für weitere fünf Jahre und danach
rechtsinhaber) selbst genutzter Wohnungen, die die nach § 13 Abs. 2 LWoFG nicht übersteigt und für Haus- 1,0 % bis Bindungsende. Die Tilgung liegt bei min-
maßgebende Einkommensgrenze nicht überschreiten. Wird das ISB-Darlehen Modernisierung neben dem
halte, deren Einkommen die Einkommensgrenze um destens 1 %. Die Eigenleistung muss 15 % der Ge-
Es ist von der Einkommensgrenze des § 13 Abs. 2 ISB-Darlehen Wohneigentum zugesagt, beträgt die
nicht mehr als 60 % übersteigt. samtkosten betragen.
LWoFG auszugehen. Darlehensobergrenze für beide Darlehen zusammen
160.000 €. > Bei Haushalten, deren Einkommen die Einkom-
Die Einkommensgrenze des § 13 Abs. 2 LWoFG be- Die höchstzulässige Miete liegt bei 6,30 € / qm. Die
mensgrenze nicht übersteigt, beträgt das Baudar-
trägt bei einem Einpersonenhaushalt 16.100 €. Bei Bei einer positiven Entscheidung der ISB erhält der Miete darf um 1,75 % für jedes Jahr seit Beginn
lehen pro qm Wohnfläche 1.900 €. Zusätzlich-
einem Zweipersonenhaushalt beträgt diese 23.000 €, Antragsteller eine Förderzusage und einen Darle- der Mietbindung erhöht werden.
können Zusatzdarlehen bewilligt werden.
zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende hensvertrag von der ISB.
Person 5.300 €. Weiterhin besteht die Förderung in der Gewäh-
Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sin- Die aktuell geltenden Zinssätze sind nachzulesen auf rung von einmaligen Tilgungszuschüssen. Bei 25 Anträge sind direkt bei der ISB zu stellen.
ne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, der Internetseite der ISB unter www.isb.rlp.de. Jahren Bindung bis zu 25 % des Grunddarlehens
erhöht sich die Einkommensgrenze für jedes Kind um Für die Bearbeitungs des Förderantrages erhebt die und bis zu 25 % des Zusatzdarlehens. Bei 20 Jah-
weitere 1.100 €. ISB ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 % des ren Bindung bis zu 20 % des Grunddarlehens und
beantragten Darlehensbetrages, mindestens 250 €. bis zu 25 % des Zusatzdarlehens.
Diese Beträge werden vom Darlehen abgesetzt,
damit Zins und Tilgung nur vom reduzierten Dar-
lehen zu zahlen sind.
Mieterschutzverein Worms und Umgebung e.V. Die Bindungsdauer beträgt 20 oder 25 Jahre.
Der Zinssatz bemisst sich auf 0,0 % für zehn Jahre,
Wielandstraße 3 • 67547 Worms
Bürozeiten: danach 0,5 % für weitere fünf Jahre und danach TISCHLEREI MÖBEL RESTAURIERUNG
Montag, Dienstag, Donnerstag und Freitag 1,0 % bis Bindungsende. Die Tilgung liegt bei min-
Telefon: 0 62 41 - 4 64 24 von 9:00 bis 11:00 Uhr destens 1 %. Die Eigenleistung muss 15 % der Ge- Meisterbetrieb Michael Schäfer
Fax: 0 62 41 - 4 30 70 Rechtsberatung nach Terminvereinbarung: samtkosten betragen.
Konventstraße 20 67549 Worms-Hochheim
E-Mail: mieterschutzverein-worms@t-online.de Dienstag: von 14:00 bis 18:30 Uhr Die höchstzulässige Miete liegt bei 5,70 € / qm. Die Tel.: 0 62 41 - 97 22 19 Fax: 0 62 41 - 97 22 56
Web: www.mieterschutzverein-worms.de Donnerstag: von 14:00 bis 17:00 Uhr Miete darf um 1,75 % für jedes Jahr seit Beginn info@hoch-holz.de www.hoch-holz.de
der Mietbindung erhöht werden.
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