Geschäftsbericht 2020 - Gemeinn. Wohnungsunternehmen eingetragene Genossenschaft Hochstraße 12 65549 Limburg/Lahn - Gemeinnütziges ...
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Geschäftsbericht 2020
Gemeinn. Wohnungsunternehmen
eingetragene Genossenschaft
Hochstraße 12
65549 Limburg/Lahn
1. Überblick, Mitgliedschaften, Organe ..................................................... 2 2. .............................................................................................. 4 3. Geschäftsbericht………………………………………………………………5 4. Bilanz , Gewinn- und Verlustrechnung 2020 ....................................... 26 5. Anhang für das Geschäftsjahr 2020 .................................................... 29 6. ................................................................... 35
Gemeinn. Wohnungsunternehmen eG 65549 Limburg/ Lahn
Hochstr. 12
Telefon: 06431/ 94025
Telefax: 06431/ 94026
E-Mail: info@gwu-limburg.de
Internet: www.gwu-limburg.de
Gegründet: 18.03.1897
Genossenschaftsregisternummer: Amtsgericht Limburg, GnR 118
Satzung hier eingetragen am: 03.02.2005
letzte Änderungseintragung: 11.12.2019
Zahl der Mitglieder am 31.12.2020 2.104
Höhe des Geschäftsanteils EUR 155,00
Anzahl der Geschäftsanteile am 31.12.2020 2.173
Höhe des Geschäftsguthabens am 31.12.2020 EUR 336.815,00
der verbleibenden Mitglieder
Bilanzsumme am 31.12.2020 EUR 15.318.518,12
Gesamtbauleistung/ Bestand am 31.12.2020 709 Wohnungen
2 gewerbliche Einheiten
1 Geschäftsstelle
111 Garagen
115 PKW-Stellplätze
2
Mitgliedschaften: VdW Südwest
Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft e.V.
60486 Frankfurt am Main
Arbeitgeberverband der
Wohnungswirtschaft e.V.
40239 Düsseldorf
Industrie – und Handelskammer
65549 Limburg/ Lahn
Prüfungsverband: Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft, e.V.,
60486 Frankfurt
Organe des Unternehmens: AUFSICHTSRAT
Vorsitzender Josef Barth
stellv. Vorsitzender Mario Keller
Petra Glaser
Karl Hohlwein
Michael Brückmann
Nicole Becker
VORSTAND
geschäftsführend: Ulrich Nonn
Helmut Kleinhans
Dieter Hammer
3
2020 2019 2018
Ergebnis
Umsatzerlöse
-aus Hausbewirtschaftung TEUR 2.465.640,75 2.435.214,10 2.389.030,38
Rohergebnis TEUR 1.531.958,19 1.313.993,03 1.172.434,74
Bilanz TEUR
Bilanzsumme TEUR 15.318.518,12 14.512.568,40 13.966.795,25
Eigenkapital TEUR 13.964.961,76 13.307.016,94 12.835.057,73
Eigenkap.-Quote % 91,2% 91,7% 91,9 %
Wohnungsbewirtschaftung
Wohnungsbestand 709 709 709
Anzahl WE 148 148 148
durchn.Nettokaltmiete EUR/qm 3,39 3,45 3,42
Instandh./Modernisierung EUR/qm 36,58 28,45 30,24
Geschäftsguthaben
Anzahl Geschäftsanteile 2.173 2.168 2.138
Höhe Geschäftsguthaben TEUR 336.815,00 335.855,00 331.235,00
Anteile je Mitglied 1,03 1,03 1,04
Fluktationsrate % 7,19 8,03 9,17
Forderungsausfälle % 0,2% 0,3% 0,2%
4
Inhalt
Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2020/2021 2
Deutsche Wirtschaft durch Covid-19-Pandemie schwer getroffen 2
Coronakrise traf Industrie und Dienstleistungsbereiche hart –
allein das Baugewerbe legte 2020 zu 3
Aufwärtstrend am Arbeitsmarkt nach 14 Jahren Zuwachs vorerst
beendet 5
Nachfrage ging massiv zurück, nur Zuwächse bei staatlichen
Konsumausgaben und Bauinvestitionen 7
Bauwirtschaft trotzt der Coronakrise – aber ruhigeres Geschäft als
vor der Pandemie 8
Wohnungsbaugenehmigungen steigen – letzter Höchststand aus
2016 könnte 2021 übertroffen werden 9
Baufertigstellungen steigen 2021 voraussichtlich auf 308.000
Wohneinheiten. 11
1
Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2020/2021
Deutsche Wirtschaft durch Covid-19-Pandemie schwer getroffen
Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2020 geprägt von der Corona-Pandemie. Der Aus-
bruch der Pandemie und der erste Lockdown im Frühjahr führten zu einem historischen Einbruch des Bruttoin-
landsprodukts im 2. Quartal 2020 um 9,8 %. Die Erholung im Sommer wurde zum Jahresende durch die zweite
Corona-Welle und den erneuten Lockdown gebremst.
Insgesamt ist die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahr 2020 nach ersten Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes um 5,0 % niedriger als 2019. Damit ist die deutsche Wirtschaft nach einer zehnjährigen Wachs-
tumsphase wieder in eine tiefe Rezession gerutscht. Der konjunkturelle Einbruch fällt dabei zwar etwas weniger
stark aus wie zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Damals war das Bruttoinlandspro-
dukt um 5,7 % gesunken. Dennoch stellt die Coronakrise und die zur Eindämmung der Pandemie ergriffenen
Maßnahmen, so sind sich die Experten einig, einen wirtschaftlichen Schock dar, dessen Ausmaß vermutlich alles
in den Schatten stellt, was die Weltwirtschaft seit dem Zweiten Weltkrieg an Krisen erlebt hat. Ein Vergleich zur
Finanzkrise von 2008/2009 etwa zeigt, dass die Coronakrise mehr Länder umfasst und der bisherige Verlauf an-
dersartig ist. So ging dem Einbruch in der zweiten Jahreshälfte 2008 ein ausgeprägter Boom voraus, während
sich die deutsche Wirtschaft am Ende des Jahres 2019 schon weitgehend im Abschwung befand.
Die Prognose des wirtschaftlichen Erholungsprozesses ist mit hohen Unsicherheiten behaftet, da die Dauer und
wirtschaftlichen Auswirkungen der zweiten Lockdown-Phase bisher noch nicht absehbar sind und zudem die
Wirtschaftsdaten der entscheidenden Monate November und Dezember 2020 bislang noch nicht in ausreichen-
dem Umfang vorliegen.
Unklar ist auch, ob die im Winter 2020/2021 getroffenen Maßnahmen ausreichen, um die zweite Coronawelle
schnell zu brechen und das Infektionsniveau auf ein niedriges Maß zurückzuführen, das auch langfristig gehalten
werden kann. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass der fehlende Mut der Politik, entschieden zu handeln, dazu
führt, dass ein nur mäßiger Rückgang der Zahl der Infizierten nach einer vergleichsweise langen Lockdown-Phase
eine Lockerung der Restriktionen nach sich zieht, die in eine dritte Infektionswelle mündet. Ein weiterer Lock-
down würde dann für noch mehr Verunsicherung bei Unternehmen, Selbstständigen und Verbrauchern sorgen.
Dies hätte verheerende Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung. Vor allem da viele Unternehmen und Ver-
braucher nicht mehr die finanziellen Rücklagen und Widerstandsfähigkeit haben, die sie noch zu Beginn der ers-
ten Infektionswelle hatten.
2
Die Bundesregierung hat ihre Konjunkturprognose für die deutsche Wirtschaft Anfang des Jahres deutlich ge-
senkt. 2021 werde die Wirtschaft statt der ursprünglich erwarteten 4,4 % – angesichts der neuerlichen Ein-
schränkungen – nur um 3 % zulegen. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstums-
rate in 2021 bewegen sich in einer Spannweite von 3 bis 4,9 %, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Auswirkun-
gen des Winterlockdowns nicht in vollem Umfang in die Prognosen der Institute eingeflossen sind. Bis Ende
2022 dürfte die deutsche Wirtschaft nach Einschätzung der Institute brauchen, um das Vorkrisenniveau der
wirtschaftlichen Auslastung wieder zu erreichen.
Allerdings kam die deutsche Wirtschaft 2020 mit einem Rückgang des BIP um 5,0 % voraussichtlich deutlich bes-
ser durch die Corona-krise als der europäische Durchschnitt (alle 27 EU-Staaten -7,5 %). Insbesondere die Wirt-
schaftsleistung der großen EU-Mitgliedstaaten Frankreich und Italien war mit Einbrüchen von voraussichtlich
über 9 % wesentlich stärker von den Folgen der Corona-Pandemie betroffen als der EU-Durchschnitt. Spanien
muss laut Herbstprognose der Europäischen Kommission sogar mit einem Rückgang des BIP um 12,4 % rechnen.
Insgesamt wurde die Konjunktur in Europa im weltweiten Vergleich stark von der Coronakrise getroffen. So wird
für die Wirtschaft der Vereinigten Staaten im Jahr 2020 mit -3,5 % ein etwas geringerer Rückgang erwartet als in
Deutschland. Für die Volksrepublik China wird dagegen sogar ein Wachstum von 2,1 % prognostiziert.
Coronakrise traf Industrie und Dienstleistungsbereiche hart – allein das Baugewerbe legte 2020 zu
Auf der Entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland hinterließ die Corona-Pandemie im Jahr
2020 deutliche Spuren in nahezu allen Wirtschaftsbereichen – die Produktion wurde sowohl in den Dienstleis-
tungsbereichen als auch im Produzierenden Gewerbe teilweise massiv eingeschränkt.
Im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging die Wirtschaftsleistung 2020 gegenüber dem Vorjahr um
9,7 % zurück, im Verarbeitenden Gewerbe sogar um 10,4 %. Die Industrie war vor allem in der ersten Jahres-
hälfte von den Folgen der Corona-Pandemie betroffen, unter anderem durch die zeitweise gestörten globalen
Lieferketten. Allerdings war es im Produzierenden Gewerbe im Gegensatz zu den anderen Wirtschaftsbereichen
in Deutschland bereits im Jahr 2019 zu signifikanten Produktionseinbußen gekommen (-3,6 %).
Besonders deutlich zeigte sich der konjunkturelle Einbruch in den Dienstleistungsbereichen, die zum Teil so
starke Rückgänge wie noch nie verzeichneten. Exemplarisch hierfür steht der zusammengefasste Wirtschaftsbe-
reich Handel, Verkehr und Gastgewerbe, dessen Wirtschaftsleistung um 6,3 % niedriger war als 2019. Dabei gab
es durchaus gegenläufige Entwicklungen: Der Onlinehandel nahm deutlich zu, während der stationäre Handel
3
zum Teil tief im Minus war. Ein äußerst niedriges Fahrgastaufkommen im Verkehr und die starken Einschränkun-
gen in der Beherbergung und der Gastronomie führten in diesen Bereichen ebenfalls zu historischen Rückgän-
gen.
Ähnlich sah es im Bereich der Unternehmensdienstleister aus, zu dem beispielsweise die Autovermietung, die
Arbeitnehmerüberlassung, die Reisebüros und -veranstalter sowie die Messe-, Ausstellungs- und Kongressveran-
stalter gehören. Einreisebeschränkungen und Reisewarnungen, abgesagte Messen und die geringe Nachfrage
nach Leiharbeitnehmern und im Mietwagengeschäft führten dazu, dass sich die Bruttowertschöpfung im Jahr
2020 überdurchschnittlich stark verringerte, und zwar um 7,9 %.
Bei den sonstigen Dienstleistern, zu denen neben Sport und Unterhaltung auch die Kreativwirtschaft zählt,
schlugen sich die Auswirkungen der Pandemie und deren Bekämpfung besonders heftig nieder. Da im Verlauf
des Jahres Kultur-, Sport- und Freizeiteinrichtungen nur sehr eingeschränkt oder gar nicht betrieben werden
durften und zahlreiche Veranstaltungen abgesagt werden mussten, sank die preisbereinigte Bruttowertschöp-
fung im Vergleich zum Vorjahr um 11,3 %.
4Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2020 rund 11,1 % der gesamten Bruttowertschöpfung
erzeugte, musste leichte Einbußen hinnehmen und verlor im Vorjahresvergleich 0,5 % ihrer Wirtschaftsleistung.
2019 war sie noch um 1 % gewachsen. Der erste reale Rückgang der Wirtschaftsleistung in der Immobilienwirt-
schaft seit sieben Jahren dürfte vor allem auf Umsatzrückgänge im Bereich der Gewerbevermietung und beim
Handel mit Immobilien zurück zu führen sein. Bei der Wohnungsvermietung sind bisher coronabedingt keine
signifikanten Mietrückstände oder gar ein Rückgang der Wohnungsnachfrage feststellbar.
Für gewöhnlich erreicht die Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nur moderate Werte
und ist zudem nur geringen Schwankungen unterworfen. Trotz des leichten Wertschöpfungsrückgangs beweisen
die Immobiliendienstleister auch im Krisenjahr 2020 ihre stabilisierende Funktion für die Gesamtwirtschaft. No-
minal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2020 eine Bruttowertschöpfung von 335 Milliarden
EUR.
Eine höhere Wirtschaftsleistung als im Jahr zuvor konnte 2020 allein die Bauwirtschaft verbuchen: Trotz aller
Einschränkungen nahm die Bruttowertschöpfung im Vorjahresvergleich um 1,4 % zu. Insbesondere der Woh-
nungsbau und der öffentliche Bau expandierten weiter deutlich.
Aufwärtstrend am Arbeitsmarkt nach 14 Jahren Zuwachs vorerst beendet
Der plötzliche und gravierende Einbruch der Wirtschaftsleistung setzte den Arbeitsmarkt massiv unter Druck. So
wurde die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Jahr 2020 nur noch von durchschnittlich 44,8 Millionen Erwerb-
stätigen erbracht. Das waren 477.000 Personen oder 1,1 % weniger als 2019. Damit endete aufgrund der
Corona-Pandemie der über 14 Jahre anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit, der sogar die Finanz- und Wirt-
schaftskrise 2008/2009 überdauert hatte. Besonders betroffen waren geringfügig Beschäftigte sowie Selbststän-
dige, während die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stabil blieb. Vor allem die erweiterten Re-
gelungen zur Kurzarbeit dürften hier Entlassungen verhindert haben.
Die Zahl der Arbeitslosen, nach Definition der Bundesagentur für Arbeit, stiegt im Jahresdurchschnitt 2020 um
19,6 % auf einen Wert von 2,7 Millionen Arbeitssuchende. Noch im Jahr zuvor war die Arbeitslosenzahl um 3,1
% gesunken. Die Arbeitslosenquote stieg von 5,0 % auf 5,8 %. Die Auswirkungen des verschärften Lockdowns im
Winter 2020/2021 auf die Zahl der Arbeitslosen werden sich erst im Laufe des Jahres 2021 zeigen. Trotzdem
wird der allmähliche Erholungsprozess der Wirtschaft bereits für einen Rückgang der registrierten Arbeitslosig-
keit in einer Größenordnung von etwa 100.000 Personen sorgen. Ein Viertel des Zuwachses aus 2020 könnte
damit bereits wieder abgebaut sein.
Demografisch bedingt nimmt das Erwerbspersonenpotenzial in Deutschland bereits seit längerem ab. Der Trend
einer alternden Bevölkerung bedingt, dass sich mehr Personen in den Ruhestand zurückziehen als neu in das
Erwerbsleben eintreten. Nach Berechnungen des Institutes für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) in Nürn-
berg schrumpfte das Erwerbspersonenpotenzial – die Alterung der Bevölkerung isoliert betrachtet – im Jahr
2020 und im Jahr 2021 jeweils um 330.000 Arbeitskräfte.1
Damit das Arbeitskräfteangebot in Deutschland auch in Zukunft nicht nennenswert schrumpft, müsste die Net-
tozuwanderung nach Modellrechnungen des IAB bis 2050 in einer Spanne von 346.000 Personen (bei extrem
steigenden Erwerbsquoten) bis 533.000 Personen (bei realistisch steigenden Erwerbsquoten) pro Jahr liegen.2
1 IAB (2020): Arbeitsmarkt auf schwierigem Erholungskurs, IAB-Kurzbericht 19|2020. Nürnberg.
2 IAB (2015): Zuwanderungsbedarf aus Drittstaaten in Deutschland bis 2050. Bertelsmann-Stiftung. Gütersloh.
5Im Jahr 2020 ist die Nettozuwanderung nach Deutschland erstmals seit langen so stark gesunken, das weder der
natürliche Bevölkerungsrückgang noch das schrumpfende Erwerbspersonenpotenzial ausgeglichen werden
konnte. Nach ersten groben Berechnungen für 2020 geht das Statistische Bundesamt von einem Rückgang des
Zuwanderungssaldos auf 180.000 bis 240.000 Personen aus. Für das laufende Jahr 2021 wird sich dieser Trend
voraussichtlich weiter fortsetzen. In beiden Jahren dürften sich insbesondere Reisebeschränkungen durch die
Corona-Pandemie und wirtschaftliche Folgen eindämmend auf die Wanderung auswirken. Damit dürfte die Be-
völkerungszahl Deutschlands auch 2021 wie bereits im Jahr 2020 leicht abnehmen.
6Nachfrage ging massiv zurück, nur Zuwächse bei staatlichen Konsumausgaben und Bauinvestitionen
Auch auf der Nachfrageseite waren die Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich sichtbar. Anders als wäh-
rend der Finanz- und Wirtschaftskrise, als der gesamte Konsum die Wirtschaft stützte, gingen die privaten Kon-
sumausgaben im Jahr 2020 im Vorjahresvergleich preisbereinigt um 6,0 % und damit so stark wie noch nie zu-
rück. Besonders stark brachen die Konsumausgaben für Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen sowie
für Freizeit-, Unterhaltungs- und Kulturdienstleistungen ein.
Im Gegensatz zu den privaten Konsumausgaben wirkten die Konsumausgaben des Staates mit einem preisberei-
nigten Anstieg von 3,4 % in der Corona-Krise stabilisierend, wozu unter anderem die Beschaffung von Schutzaus-
rüstungen und Krankenhausleistungen beitrug. Damit stiegen die staatlichen Konsumausgaben stärker als in den
drei vorangegangenen Jahren. Insgesamt ging der inländische Verbrauch im Jahr 2020 preisbereinigt um 4,1 %
gegenüber 2019 zurück.
Die Bruttoanlageinvestitionen verzeichneten preisbereinigt mit
-3,5 % den deutlichsten Rückgang seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Dabei legten die Bauinvesti-
tionen entgegen diesem Trend um 1,5 % zu. In Ausrüstungen – das sind vor allem Investitionen in Maschinen
und Geräte sowie Fahrzeuge – wurden im Jahr 2020 dagegen preisbereinigt 12,5 % weniger investiert als im Vor-
jahr.
Die Corona-Pandemie wirkte sich auch auf den Außenhandel massiv aus: Die Exporte und Importe von Waren
und Dienstleistungen gingen im Jahr 2020 erstmals seit 2009 zurück, die Exporte preisbereinigt um 9,9 %, die
Importe um 8,6 %. Besonders groß war der Rückgang der Dienstleistungsimporte, was vor allem am hohen An-
teil des stark rückläufigen Reiseverkehrs lag.
7Das Handelsvolumen der deutschen Wirtschaft mit dem Ausland ist entsprechend gesunken: In nominaler Be-
trachtung lag der Außenbeitrag im Jahr 2020 knapp 12 Milliarden Euro unter dem Vorjahreswert. Der negative
Außenbeitrag trug damit -1,1 Prozentpunkte zum BIP-Rückgang bei.
Alles in allem wird der zweite Lockdown im Winter 2020/2021 weniger gravierende Wirtschaftseinbußen mit
sich bringen als jener im Frühjahr 2020. Dennoch überlagert der neuerliche Einbruch den kräftigen Aufholpro-
Eckdaten zur Konjunkturentwicklung in Deutschland
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Veränderung in % gegenüber
dem Vorjahr (reale Entwicklung)
Reales Bruttoinlandsprodukt 1,5 2,2 2,6 1,3 0,6 -5,0 3,0
Privater Konsum 1,9 2,4 1,5 1,5 1,6 -6,0 3,6
Konsumausgaben des Staates 2,9 4,0 1,6 1,2 2,7 3,4 0,0
Bauinvestitionen – 1,4 3,8 0,8 2,6 3,8 1,5 1,3
Wohnungsbauinvestitionen – 0,7 5,0 0,6 3,0 4,0 2,1 1,5
Exporte 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 -9,9 7,6
Arbeitsmarkt
Erwerbstätige in Tsd. (Jahres-
43.122 43.655 44.262 44.868 45.269 44.792 44.997
durchschnitt)
Veränderung in % gegenüber
0,9 1,2 1,4 1,4 0,9 -1,1 0,5
Vorjahr
Arbeitslose in Tsd. (Jahresdurch-
2.795 2.691 2.533 2.340 2.267 2.711 2.607
schnitt)
... Arbeitslosenquote* 6,4 6,1 5,7 5,2 5,0 5,8 5,7
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2020 erste vorläufige Ergebnisse; Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosig-
keit im Zeitverlauf;
zess derWerte für 2021Wirtschaft,
deutschen Schätzung nach
derInstituten
sich inund Bundesregierung
einem RekordzuwachsEnde 2020/Anfang
im dritten2021
Quartal 2020 niedergeschlagen
hatte. So wurde der im Mai begonnene Erholungsprozess unterbrochen.
Mit Beginn der Pandemie gingen die Ausgaben der Verbraucher deutlich stärker zurück als ihre verfügbaren Ein-
kommen, und die Sparquote stieg spiegelbildlich sehr kräftig an. Wenn im Laufe des Jahres 2021 die Schutzmaß-
nahmen Schritt für Schritt zurückgefahren werden können, wird sich der private Verbrauch nach Einschätzung
der Institute sehr dynamisch erholen. Dabei dürfte im weiteren Verlauf ein Teil der unfreiwillig während der
Pandemie gebildeten Ersparnisse zusätzlich ausgegeben und Konsum nachgeholt werden. Mit einem Plus von
3,6 % dürfte der private Verbrauch wieder deutlich positiv zur Erholung der Wirtschaft beitragen.
Sobald die Wirtschaft im Frühjahr 2021 wieder auf einen Erholungspfad einschwenkt, die Auslandsnachfrage
steigt sowie die Unterauslastung sinkt, sollten mit gewisser zeitlicher Verzögerung auch die Unternehmensinves-
titionen wieder an Schwung gewinnen. Bis Ende 2022 erwarten die Institute, dass die gewerblichen Investitio-
nen wieder ein Niveau erreicht haben, das einer konjunkturellen Normallage entspricht.
Bauwirtschaft trotzt der Coronakrise – aber ruhigeres Geschäft als vor der Pandemie
Die Bauinvestitionen blieben im Krisenjahr 2020 die entscheidende Stütze der Konjunktur und stiegen abermals
um 1,5 %. Allerdings blieb dieses Wachstum hinter der Vorjahresdynamik (+3,8 %) zurück. Der Wohnungsbau
entwickelte sich wie in den Vorjahren überdurchschnittlich und stieg um 2,1 %, während die Nichtwohnbauten
mit einem Zuwachs von 0,5 % kaum noch zulegen konnten.
Der öffentliche Hoch- und Tiefbau entwickelte sich 2020 ebenfalls positiv (1,7 %), zeigte aber eine deutlich gerin-
gere Wachstumsrate als der Wohnungsbau. Der Auftragsbestand aus den Zeiten gut gefüllter öffentlicher Kas-
sen befindet sich weiterhin auf komfortablem Niveau und dürfte einem stärkeren Rückgang der Investitionstä-
8tigkeit entgegenstehen. Zudem werden die Kommunen, die für einen Großteil der öffentlichen Bautätigkeit ver-
antwortlich sind, durch die Hilfspakete des Bundes finanziell unterstützt. Somit ist für 2021 mit einem Anziehen
der öffentlichen Bauinvestitionen zu rechnen.
Im gewerblichen Bau schlug sich die Rezession in der Industrie nieder. Im Vergleich zum Vorjahr konnte 2020
das bereits niedrige Investitionsniveau lediglich gehalten werden. Die anhaltende Unsicherheit über den weite-
ren Verlauf der Pandemie und die gesamtwirtschaftliche Erholung dürften den Anreiz reduzieren, langfristige
Bauprojekte anzustoßen.
In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2020 rund 236 Milliarden EUR. Anteilig konnte
der Wohnungsbau seine Position innerhalb der Bauinvestitionen weiter ausbauen. 2020 flossen 61 % der Inves-
titionen in den Neubau und die Modernisierung von Wohnungen. Zehn Jahre zuvor hatte der Anteil bei 56 %
gelegen.
Die Wohnungsbauinvestitionen erwiesen sich im Verlauf der Pandemie angesichts nur geringer Restriktionen
auf der Angebotsseite und einer nur wenig beeinträchtigten Nachfrage bisher als relativ robust. Auch die zweite
Welle belastete die Entwicklung der Wohnungsbauinvestitionen bislang nur wenig. Nach einem leichten Rück-
gang im Winter 2020/2021 sollten die Wohnungsbauinvestitionen nach Erwartung der Institute ab dem kom-
menden Frühjahr wieder auf einen Expansionspfad einschwenken. Trotz der anhaltenden Preissteigerung wer-
den die Wohnungsbauinvestitionen damit auch 2021 Motor der Bauwirtschaft bleiben. Nach Schätzung der In-
stitute dürften sie um rund 1,5 % steigen. Der Zuwachs bei den Bauinvestitionen insgesamt wird dagegen mit
1,3 % etwas verhaltener ausfallen.
Die Preisentwicklung beim Erwerb von Wohnimmobilien hat sich bisher nicht abgeschwächt. Im Niedrigzinsum-
feld und auch vor dem Hintergrund krisenbedingter Zukunftsängste scheinen gerade Wohnimmobilien eine at-
traktive Anlageform zu bleiben. Außerdem könnte eine vorübergehende Nachfrageverschiebung hin zu Wohn-
raum aufgrund pandemiebedingter Verlagerung von beruflichen und privaten Tätigkeiten nach Hause einen ge-
wissen zusätzlichen Nachfrageimpuls ausgelöst haben. Zudem könnte der Trend zur Verlagerung der Wohn-
raumnachfrage in Gebiete außerhalb der Ballungszentren durch die Pandemie Fahrt aufnehmen; dort ließe sich
das Wohnraumangebot leichter ausweiten.
Wohnungsbaugenehmigungen steigen – letzter Höchststand aus 2016 könnte 2021 übertroffen werden
Im Jahr 2020 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 374.000 neue Wohnungen auf den
Weg gebracht worden sein. Damit wurden 3,7 % mehr Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor.
9Im längeren Zeitvergleich liegt die Zahl neu genehmigter Wohnungen damit auf einem hohen Niveau. Mehr ge-
nehmigte Wohnungen als im Jahr 2020 gab es seit der Jahrtausendwende nur im Jahr 2016 mit über 375.000
bewilligten Wohnungen. Seit einem Tiefstand im Jahr 2009 haben sich die jährlichen Baugenehmigungen von
etwa 178.000 auf fast 374.000 im Jahr 2020 mehr als verdoppelt.
Mehr Wohnungen wurden 2020 sowohl beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern (+5,2 %) als auch im
Geschosswohnungsbau (+3,5 %) auf den Weg gebracht. Beim Geschosswohnungsbau zeigte sich eine gespaltene
Dynamik. Während die Zahl neuer Mietwohnungen deutlich zulegte (+10,8 %), brach die Zahl genehmigter Ei-
gentumswohnungen spürbar ein (-5,6 %). Bereits 2019 hatte sich dieser gegenläufige Trend angedeutet, der sich
2020 nun verstärkt fortgesetzt hat. Insgesamt werden 2020 voraussichtlich rund 80.000 Eigentumswohnungen
und 115.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau auf den Weg gebracht worden sein.
Insgesamt kann bei einem Genehmigungsvolumen von rund 374.000 Wohnungen im Jahr 2020 davon ausgegan-
gen werden, dass etwa
Baugenehmigungen 196.000 dieser neu ge-
nehmigten Wohnungen
2019 2020* aller Voraussicht ver-
Januar bis Januar bis
Veränderung mietet werden. Dies
gegen Vorjah-
Dezember Dezember
reszeitraum
sind 52 % der Bauge-
nehmigungen des Jah-
Anzahl der genehmigten Wohnungen res 2020. Dabei wird
Genehmigungen insgesamt (einschl. Bestandsmaßnahmen) 360.493 374.000 3,7% berücksichtigt, dass
dar.: Wohnungen (Neubau) in Ein- und Zweifamilienhäusern 112.211 118.000 5,2% auch von den neu ge-
davon Einfamilienhäuser 90.901 93.000 2,3%
nehmigten Ein- und
Zweifamilienhäuser 21.310 25.000 17,3%
Zweifamilienhäusern
dar.: Wohnungen (Neubau) in Mehrfamilienhäusern 188.481 195.000 3,5%
sowie von den Eigen-
davon: Eigentumswohnungen 84.701 80.000 -5,6% tumswohnungen ein
Mietwohnungen 103.780 115.000 10,8% Teil vermietet wird und
Quelle: Statistisches Bundesamt, Bautätigkeitsstatistik; *2019 eigene Schätzung auf Grundlage der Statistik bis 11/2019
die in Wohnheimen er-
stellten Wohnungen
vollständig sowie ein
Großteil der durch Maßnahmen im Bestand erstellten Wohneinheiten den Mietwohnungen zuzurechnen sind.
10Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt derweil grundsätzlich hoch. Insbesondere der Zuzug der vergangenen
Jahre in die Metropolen sorgte für steigende Mieten und Immobilienpreise. Allerdings fällt die Dynamik dieser
Impulse schwächer aus als in den Boomjahren. So ist 2021 mit einem hohen aber nicht mehr so stark anwach-
senden Genehmigungsvolumen im Wohnungsbau von 380.000 Wohneinheiten auszugehen. Dies entspricht ei-
nem Zuwachs von 1,6 %.
Für die bestehende Wohnungsknappheit in etlichen wachsenden Großstädten und Ballungsräumen entschei-
dender ist jedoch die Si-tuation des Bauüberhangs – also der Wohnungen, deren Bau zwar genehmigt ist, deren
Fertigstellung aber noch auf sich warten lässt. Zwischen 2008 und 2019 hat sich der Bauüberhang bundesweit
von rund 320.000 auf 740.000 genehmigte und noch nicht fertiggestellte Wohnungen mehr als verdoppelt. Bis
Ende 2020 dürften 770.000 Wohnungen auf ihre Fertigstellung warten. Neben verlängerten Planungsverfahren
und zunehmenden lokalen Protesten gegen neue Bauvorhaben fehlen auch die Kapazitäten genehmigte Vorha-
ben zeitnah umzusetzen.
Baufertigstellungen steigen 2021 voraussichtlich auf 308.000 Wohneinheiten.
Die hohe Zahl an Baugenehmigungen sowie der wachsende Bauüberhang bewirken, dass die Zahl der Baufertig-
stellungen auch in den nächsten Jahren aufwärtsgerichtet sein wird. Im Jahr 2020 werden erstmals seit langen
wieder über 300.000 Wohnungen fertig gestellt worden sein. Damit ist die Zahl der neu errichteten Wohnungen
im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 % gestiegen. Im laufenden Jahr 2021 ist mit einem erneuten Zuwachs um etwa
2,1 % auf rund 308.000 Wohnungen zu rechnen. Dieser Anstieg wird weiterhin schwerpunktmäßig von einer
Ausweitung des Mietwohnungsbaus getragen werden. Sowohl 2020 als 2021 dürften im Geschosswohnungsbau
mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen fertiggestellt werden. Eine Entwicklung, die sich bei den Bauge-
nehmigungen bereits seit 2016 abzeichnet.
In Deutschland müssten zwischen 2018 und 2025 allerdings rund 320.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut wer-
den. Davon werden rund 80.000 Wohnungen pro Jahr im sozialen Mietwohnungsbau und weitere 60.000 Woh-
nungen im preisgünstigen Marktsegment benötigt, insgesamt also 140.000 Mietwohnungen im bezahlbaren
Segment. Dies ergibt eine Modellrechnung auf Grundlage verschiedener Wohnungsmarktprognosen.3 Basisan-
nahme ist dabei eine relativ hohe Nettozuwanderung nach Deutschland, die im Durchschnitt der Jahre 2018 bis
2025 rund 300.000 Personen pro Jahr beträgt. Bedingt durch den Schock der Coronakrise dürfte die Nettozu-
wanderung nach Deutschland in den Jahren 2020 und 2021 allerdings deutlich unter diesem Wert bei etwa
200.000 Personen liegen. Sollte sich das vergleichsweise niedrige Niveau der Zuwanderung verstetigen, dürfte
die Wohnungsnachfrage auf rund 280.000 neu zu errichtende Wohneinheiten absinken. Unter diesen Rahmen-
bedingungen wäre die derzeitige Bautätigkeit ausreichend um den Wohnungsbedarf zu decken. Nicht berück-
sichtig ist dabei der regionale Mismatch: Wohnungen fehlen insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und
Universitätsstädten. Hier hat es in den vergangenen Jahren enorme Versäumnisse der Wohnungsbaupolitik ge-
geben. Es wurde schlicht zu wenig gebaut.
Insbesondere beim preisgünstigen Wohnungsbau besteht das Delta zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit
nach wie vor fort. Dies führt vor allem eines vor Augen: Das konzertierte Handeln aller Akteure und eine gezielte
Förderung von Bund, Ländern und Kommunen, um bestehende Hürden für mehr bezahlbaren Wohnungsbau
aus dem Weg zu räumen, muss trotz der erreichten Erfolge konsequent fortgesetzt werden.
Zur Lösung dieser gesamtgesellschaftlichen Aufgabe muss insbesondere der Bund im Zusammenspiel mit den
Ländern noch stärker als bisher finanzielle Verantwortung für deutlich mehr Sozialen Wohnungsbau überneh-
men.
3Pestel-Institut (2015): Modellrechnung zu den langfristigen Kosten und Einsparungen eines Neustarts des sozi-
alen Wohnungsbaus sowie Einschätzung des aktuellen und mittelfristigen Wohnungsbedarfs, Hannover; sowie
eigene Fortschreibung
11GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
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121 Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf
Hausbewirtschaftung
Die Gemeinn. Wohnungsunternehmen eG wurde im Jahr 1897 als Bau- und
Sparverein gegründet. Ziel war und ist eine sichere und sozial verantwortli-
che Vermietung von Wohnungen an die Mitglieder.
Der Wirkungskreis der Genossenschaft beschränkt sich auf die Kernstadt
Limburg a. d. Lahn
Zum Ende des Jahres 2020 hat die Genossenschaft 2.104 Mitglieder und
ein Geschäftsguthaben in Höhe von 336.815,00 EUR.
Zum Bilanzstichtag werden 148 Häuser mit 709 Wohnungen und 2 Gewer-
beeinheiten sowie 111 Garagen und 115 Stellplätze bewirtschaftet. Hinzu
kommen die selbst genutzten Büroräume.
Die Wohnfläche betrug am 31.12.2020 unverändert 47.594,89 qm. Von den
Bestandswohnungen unterliegen keine Wohnungen den Bestimmungen der
öffentlichen Förderung.
Die Bevölkerungszahl der Stadt Limburg ist auch weiterhin von Wachstum
gekennzeichnet. Dies hat eine steigende Nachfrage nach Wohnungen und
somit auch steigende Mieten zur Folge.
Von dieser sehr guten Nachfragesituation, insbesondere in den unteren und
mittleren Segmenten, profitiert auch unsere Genossenschaft. Die Nutzungs-
überlassung unserer Wohnungen erfolgte wiederum ohne nachfragebe-
dingte Leerstände.
Im Jahr 2020 haben wir 12 Wohnungen ganz oder teilweise (insbesondere
Bäder) so modernisiert, dass sie zeitgemäßen Ansprüchen genügen.
Weiterer Schwerpunkt war die Instandhaltung und Modernisierung gekün-
digter Wohnungen.
Im Berichtsjahr wurden die Wohnungen:
Diezer Str. 116, II. OG links
Friedhofsweg 3, I. OG links
Friedhofsweg 3, I. OG rechts
Am Löffelberg 8, I. OG links
Egenolfstr. 32 DG rechts nach Brandschaden
13Egenolfstr. 32 DG links nach Brandschaden
Austr. 2a, I. links
Am Löffelberg 10, Parterre links
Galmerstr. 7, Parterre links
Goethestr. 4, I. OG links
Ste-Foy-Str. 30, Parterre links
Holzheimer Str. 39, Dachgeschoss rechts
sowie
Dacherneuerungen mit Dämmung:
Galmerstr. 12
Moritz-Hilf-Str. 2 + 4
Holzheimer Str. 45 + 47
modernisiert, sodass sie zeitgemäßen Ansprüchen entsprechen.
Der aktivierungspflichtige Aufwand für die Modernisierungsmaßnahmen be-
trägt zusätzlich zu den Instandhaltungskosten 1.244,0 TEUR.
Für die laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten wurden im
Geschäftsjahr 496,8 TEUR (Vorjahr 676,2 TEUR) aufgewandt.
Die Fluktuation innerhalb des Wohnungsbestandes ist zum Stichtag 31.12.2020
mit 51 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr um 6 Wohnungswechsel gesunken.
Die Wohnungswechsel beruhen überwiegend auf Ortswechsel, Umzug innerhalb
des eigenen Bestandes, Erwerb von Eigentum sowie Pflegebedürftigkeit älterer
Mitglieder.
Neue Wohnungen wurden im Jahre 2020 nicht gebaut und sind auch in den kom-
menden Jahren nicht geplant.
Die GWU eG hat ihre Tätigkeit im Jahr 2020 an den Markterfordernissen und Mit-
gliederwünschen ausgerichtet. Dies beschränkte sich im Wesentlichen auf die
Verwaltung, Instandhaltung und Modernisierung des eigenen Wohnungsbestan-
des.
Die Genossenschaft erzielte im Geschäftsjahr einen Umsatz aus der Hausbewirt-
schaftung i. H. v. 2.465.640,75 € gegenüber 2.435.214,40 € im Vorjahr. Die Erhö-
hung beruht auf den höher abgerechneten Betriebskosten sowie leicht gestiege-
nen Nutzungsentschädigungen nach Modernisierungen und Neuvergabe.
Die Entwicklung unserer Genossenschaft war auch im Berichtsjahr weiterhin posi-
tiv. Dabei trägt die anhaltende Nachfrage am Wohnungsmarkt wesentlich bei. Da
diese Entwicklung in naher Zukunft noch anhält, werden wir die Zeit nutzen, un-
sere Wohnungsbestände weiter zu modernisieren/sanieren, um unsere Position
auf dem Wohnungsmarkt in Limburg zu festigen
14Die Verwaltungskosten der Hausbewirtschaftung sind im Geschäftsjahr um
7,7 TEUR gesunken. Hierfür ist in der Hauptsache die Verringerung der Rückstel-
lung für Altersversorgung i. H. v. 17,2 TEUR bei gleichzeitigem Anstieg der Lohn-
kosten i. H. v. 9,5 TEUR verantwortlich
2. Organe der Genossenschaft
Die Mitgliederversammlung als oberstes Organ unserer Genossenschaft findet ein-
mal im Jahr statt. Bedingt durch die Corona-Pandemie konnte im Jahr 2020 keine
Mitgliederversammlung stattfinden. Die Verschiebung der Mitgliederversammlung in
das nächste Jahr steht im Einklang mit der Gesetzgebung. Auch für das Jahr 2020
kann noch keine Planung für die Mitgliederversammlung vorgenommen werden.
Der Aufsichtsrat berät den Vorstand und übt die in der Satzung und den gesetzli-
chen Regelungen entsprechenden Kontrollen aus.
Mitglieder des Aufsichtsrates sind:
Josef Barth Vorsitzender
Mario Keller stv. Vorsitzender
Petra Glaser Schriftführerin
Nicole Becker Mitglied
Karl Hohlwein Mitglied
Michael Brückmann Mitglied
Der Vorstand besteht aus einem geschäftsführenden Vorstand und zwei nebenamt-
lichen Vorständen und führt die Geschäfte der Genossenschaft. Die Vorstände sind
gleichberechtigt.
Mitglieder des Vorstandes sind:
Ulrich Nonn (geschäftsführender Vorstand)
Helmut Kleinhans (nebenamtlicher Vorstand)
Dieter Hammer (nebenamtlicher Vorstand)
Die Organe der Genossenschaft haben über alle, ihnen nach
Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalten beraten und,
soweit erforderlich, hierzu Beschlüsse gefasst. Die Betreuung
der Mieter durch den Vorstand erfolgte im abgelaufenen
Berichtszeitraum in angemessenem Rahmen.
153. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
Vermögensstruktur
Der Vermögens- und Kapitalaufbau zeigt zum 31.12.2020 folgendes Bild:
Vermögensstruktur 2020 2019
TEUR % TEUR %
Anlagevermögen
- Immat.Vermögensgegenstände 1,5 0,01 2,4 0,01
- Sachanlagen 8.900,5 58,10 8.167,0 56,28
- Finanzanlagen 4.976,5 32,49 4.615,1 31,80
Anlagevermögen gesamt 13.878,5 90,60 12.784,5 88,09
Umlaufvermögen 1.440,0 9,4 1.728,1 11,91
Gesamtvermögen 15.318,5 100,00 14.512,6 100,00
Fremdmittel 1.353,6 0 1.205,6 0
Reinvermögen 13.964,9 13.307,1
Reinvermögen am Jahresanfang 13.307,1 12.835,1
Vermögenszuwachs 657,8 4,94 472,0 3,67
Gemessen am Gesamtvermögen beträgt das Anlagevermögen 90,60 %, und das
Umlaufvermögen 9,40 %. Das Reinvermögen beträgt zum 31. Dezember 2020
13.964,9 TEUR. Dieses hat sich im Vergleich zum Jahresanfang um 657,8 TEUR
oder 4,94 % vermehrt.
16Kapitalstruktur
Kapitalstruktur 2020 2019
TEUR % TEUR %
Eigenkapital 13.964,9 91,2 13.307,1 91,7
Rückstellungen
- langfristig 598,5 3,9 530,9 3,7
- kurzfristig 15,3 0,1 17.3 0,1
Verbindlichkeiten 726,4 4,7 645,3 4,4
Rechnungsabgrenzungsposten 13,4 0,1 12,0 0,1
Gesamtkapital 15.318,5 100,0 14.512,6 100,0
Die höhere Eigenkapitalausstattung i. H. v. 657,8 TEUR ergibt sich durch den er-
zielten Jahresüberschuss, die Zunahme der Geschäftsguthaben abzüglich der Ge-
schäftsguthabenabgänge.
Im Übrigen sind keine wesentlichen Veränderungen bei der Zusammensetzung der
Vermögens- und Kapitalanteile eingetreten.
Für 2020 ergibt sich eine Erhöhung des Eigenkapitals um 657,8 TEUR auf
13.964,9 TEUR. Ihren Zahlungsverpflichtungen konnte die Genossenschaft jeder-
zeit und fristgerecht nachkommen. Unter Beachtung aller erkennbaren Einflüsse
ergibt sich für 2021 kein zusätzlicher Liquiditätsbedarf.
17Die Genossenschaft erzielte im Jahr 2020 Umsatzerlöse in Höhe von 2.542,9
TEUR, der sich gegenüber dem Vorjahr um 57,9 TEUR erhöht hat.
Umsätze 2020 2019
TEUR TEUR
Hausbewirtschaftung 2.465,6 2.435,2
Bestandsveränderungen, aktivierte Eigenleistungen und 77,3 49,8
sonstige betriebliche Erträge
Gesamtleistung 2.542,9 2.485,0
Ertragslage
Rentabilitätsberechnung 2020 2019
TEUR TEUR
Hausbewirtschaftung 629,6 430,4
Finanzergebnis 32,5 35,5
Mitgliederbetreuung -3,9 -3,9
ordentliches Ergebnis 658,2 462,0
sonstiges Ergebnis 0 5,9
Ergebnis vor Steuern 658,2 467,9
Körperschaftsteuer -0,9 -0,7
(+=Erstattung Vorjahre, - = Zahlung)
Jahresüberschuss 657,3 467,2
Die Genossenschaft schließt das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von
657,3 TEUR ab.
Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Jahresüberschuss um 190,1 TEUR erhöht. Die
Erhöhung resultiert insbesondere aus dem Ergebnis der Hausbewirtschaftung .
184. Weitere Entwicklung
Instandhaltung/Modernisierung
Die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen betreffen im Wesentlichen
die Innenausstattung der Wohnungen. Hier werden Bäder, Heizung und Türen, die
Elektrik sowie der Innenputz bei Wohnungswechseln erneuert. Für die kommenden
3 Jahre wird hierfür ein Etat in Höhe von 4,35 Millionen Euro bereitgestellt.
Wirtschaftsplan
Der vom Vorstand aufgestellte Wirtschaftsplan für das Jahr 2021 weist einen Über-
schuss nach Steuern aus ordentlicher Rechnung von 454,2 TEUR aus, der sich aus
folgenden Leistungsbereichen ergibt:
TEUR
Hausbewirtschaftung 426,7
Finanzergebnis 26,0
Mitgliederbetreuung -3,5
sonstiges Ergebnis 5,0
Steuern vom Einkommen 0,0
Ordentliches Ergebnis 454,2
195. Prognose, Chancen und Risikobericht
Als reine Vermietungsgenossenschaft erzielen wir unsere Umsätze fast ausschließ-
lich aus der Überlassung von Wohnungen unseres eigenen Bestandes. Daher hat
die Sicherung der entsprechenden Mieteinnahmen sowie eine sorgfältige Planung
der Ausgaben die höchste Priorität.
Als wesentliches Planungswerkzeug dient ein dreijähriger Wirtschafts- und Finanz-
plan. Für die Risikofrüherkennung werden im Rahmen des internen Kontrollsystems
Monatsberichte, Quartalsabschlüsse und kurzfristige Erfolgsrechnungen genutzt.
Hierdurch werden die wesentlichen Vermietungs-, Liquiditäts- und Kostenrisiken
überwacht.
Die Einführung der Negativzinsen durch die Geldinstitute wird sich auch auf unsere
flüssigen Mittel niederschlagen. Das Risiko ist jedoch von untergeordneter Bedeu-
tung und ist kalkulierbar, da durch die Finanzanalysen diesem Risiko täglich entge-
gengesteuert werden kann.
Insgesamt sind derzeit keine Chancen und Risiken erkennbar, die sich auf die wirt-
schaftliche Lage der Genossenschaft in besonderem Maße auswirken.
Durch Modernisierungen im eigenen Bestand und gewissenhafte Instandhaltungen
werden die Leerstandrisiken minimiert.
Ein nennenswertes Risiko ist nicht erkennbar.
Der Ausfall von Nutzungsentschädigungen ist gering und kalkulierbar.
206. sonstige Vorgänge
Die gesamten Verwaltungsarbeiten und das Rechnungswesen wurden über die
hauseigene EDV-Anlage, die einem Cloud-System angeschlossen ist, abgewickelt.
Im Geschäftsjahr hat sich die Zahl der Angestellten nicht geändert.
Die externen Fortbildungsmaßnahmen werden im Geschäftsjahr 2021 ausgedehnt,
um entsprechende Qualifikationen der Mitarbeiterinnen zu erhalten und zu fördern.
Bedingt durch die Einstellung von Windows 7 wird die von uns genutzte Software
nicht mehr weiterentwickelt, so dass ein Softwarewechsel absehbar ist und inten-
sive Schulungen sowohl in- als auch extern zwingend erforderlich sind.
7. Betreuung der Mieter
Die Mieter werden in ausreichender Form betreut. Die Betreuung erfolgt in der
Hauptsache durch den Vorstand, der täglich Kontakt mit einzelnen Mietern auf-
nimmt. Weiterhin werden die Mieter intensiv von den Büroangestellten persönlich
und telefonisch betreut.
Der Vorstand dankt an dieser Stelle den Mitarbeiterinnen für die im Berichtsjahr ge-
leistete Arbeit. Des Weiteren gilt der Dank auch dem Aufsichtsrat für die jederzeit
vertrauensvolle Zusammenarbeit.
21Bilanz zum 31.12.2020
Aktiva
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände 1.556,37 2.392,37
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche .
Rechte mit Wohnbauten 8.900.472,21 8.167.033,21
2. Betriebs- und
Geschäftsausstattung 10,65 8.900.482,86 9,12
III. Finanzanlagen
1. Wertpapiere des Anlagevermögens 4.073.982,64 3.412.589,78
2. Andere Finanzanlagen 902.500,00 4.976.482,64 1.202.500,00
Anlagevermögen insgesamt 13.878.521,87 12.784.524,48
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen 507.223,18 490.088,74
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 649,30 2.191,04
2. Sonstige Vermögensgegenstände 137.253,38 137.902,68 116.651,48
III. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand, Guthaben bei 727.231,87 1.050.333,92
Kreditinstituten
IV. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten 67.638,52 68.778,74
Bilanzsumme 15.318.518,12 14.512.568,40
22Passiva
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
A. Eigenkapital
I.Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedener Mitglieder 5.735,00 6.045,00
2. der verbleibenden Mitglieder 336.815,00 335.885,00
3. aus gekündigten Anteilen 0,00 0,00
(rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsguthaben (155,00) 342.550,00 (155,00)
II.Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklagen 859.718,39 859.718,39
2. Bauerneuerungsrücklage* 6.952.138,61 6.623.476,20
3. Andere Ergebnisrücklagen** 5.810.554,76 5.481.892,35
13.622.411,76
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss 657.324,82 467.154,21
2. Einstellung in Ergebnisrücklagen 657.324,82 0,00 467.154,21
Eigenkapital insgesamt 13.964.961,76
B.I. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 598.353,00 530.872,00
2. Sonstige Rückstellungen 15.350,00 17.350,00
613.703,00
B.II. Verbindlichkeiten
1. Erhaltene Anzahlungen 553.561,32 526.784,01
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.500,00 3.500,00
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und 90.264,93 45.764,73
Leistungen
4. Sonstige Verbindlichkeiten*** 78.141,04 726.467,29 69.317,14
5. Passive Rechnungsabgrenzungspos-
ten 13.386,07 13.386,07 11.963,58
Bilanzsumme 15.318.518,12 14.512.568,40
* davon aus Jahresüberschuss eingestellt: EUR 328.662,41 (Vorjahr: EUR 233.577,11)
** davon aus Jahresüberschuss eingestellt: EUR 328.662,41 (Vorjahr: EUR 233.577,10)
*** davon aus Steuern: EUR 0,00 (Vorjahr: 0,00)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 0,00)
23Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 2.465.640,75 2.435.214,40
2. Erhöhung (i. Vj. Erhöhung) des Bestandes an
unfertige Leistungen 17.134,44 5.699,33
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 47.846,59 26.040,56
4. Sonstige betriebliche Erträge 13.067,43 18.113,00
5. Aufwendungen für bezogene Leistungen
a) Aufwendungen aus der Hausbewirtschaf-
tung 1.011.731,02 1.171.074,26
6. Rohergebnis 1.531.958,19 1.313.993,03
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 185.136,52 176.922,22
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung* 88.971,31 274.107,83 104.873,44
8. Abschreibungen auf immaterielle VG des An-
lagevermögens und Sachanlagen 513.527,59 470.991,07
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 74.307,56 84.490,20
10. Erträge aus anderen Wertpapieren des Anla-
gevermögens 22.108,51 24.811,42
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 24.746,65 24.986,39
12. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 0,00
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 14.387,00 14.313,00
14. Steuern vom Einkommen 851,42 739,57
15. Ergebnis nach Steuern 701.631,95 511.461,34
16. Sonstige Steuern 44.307,13 44.307,13
17. Jahresüberschuss 657.324,82 467.154,21
18. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in
die Ergebnisrücklagen 657.324,82 467.154,21
19. Bilanzgewinn 0,00 0,00
*davon aus Altersversorgung: EUR 58.148,38 (Vorjahr: EUR 75.360,55)
24Anhang für das Geschäftsjahr 2020
A. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss und Darstellung
der Bilanzierung und Bewertungsmethoden
Die Gemeinn. Wohnungsunternehmen eG, 65549 Limburg, Hochstr. 12, ist im Genos-
senschaftsregister mit der Nummer GenR118 beim Registergericht Limburg zum
18.03.1897, eingetragen und hat Ihren Sitz in Limburg a. d. Lahn.
1. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss der Gemeinn. Wohnungsunternehmen eG Limburg für das Ge-
schäftsjahr 2020 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches
aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossen-
schaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblät-
ter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiede-
rum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Die in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahresbe-
träge sind vergleichbar.
2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Anlagevermögen
Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu
den Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt und soweit abnutzbar um plan-
mäßige Abschreibungen vermindert. Die Abschreibungen werden nach der voraus-
sichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände vorgenommen.
Die Wohnbauten werden wie folgt abgeschrieben:
➢ bei Altbauten von 100 Jahr
➢ bei Neubauten von 80 Jahren
➢ bei Garagen von 50 Jahren
Soweit die betreffenden Gebäude bereits in voller Höhe abgeschrieben sind, wird bei
einer Nachaktivierung von einer Restnutzungsdauer von 20 Jahre ausgegangen.
25- immaterielle Vermögensgegenstände sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung unter
Anwendung der linearen Abschreibungsmethode und Abschreibungssätzen zwischen
20,0 - 33,3 % gem. § 7 Abs. 1 EStG.
- Geringwertige Wirtschaftsgüter gemäß § 6 Abs. 2a EStG existieren nicht mehr.
Außerplanmäßige Abschreibungen wurden im Geschäftsjahr nicht vorgenommen.
Die Finanzanlagen wurden gem. § 253 HGB zu Anschaffungskosten angesetzt.
Umlaufvermögen
Die unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechnete Betriebskosten) wurden zu den
angefallenen Kosten bilanziert. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
wurden zum Nennbetrag angesetzt
Rückstellungen
Die Pensionsrückstellung ist mit dem Erfüllungsbetrag bewertet. Als Rechnungsgrund-
lagen wurden die „Heubeck-Richttafeln 2018 G“ mit einem Rechnungszinsfuß von
2,3% sowie eine Gehaltsdynamik von 3 % und eine Rentendynamik von 1,5% in der
Handelsbilanz zugrunde gelegt.
Die Rückstellungen für die Prüfungs- und Steuerberatungskosten sowie die sonstigen
Rückstellungen für Aufbewahrung wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurtei-
lung bewertet.
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Be-
urteilung bemessen und mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.
26I. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz und der Ge-
winn- und Verlustrechnung
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagegitter dar-
gestellt
Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich im Wesentlichen
um die Homepage sowie Zusatzsoftware.
Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten setzen sich wie
folgt zusammen:
WE GA SE Buchwert
Vor dem 20.6.1948 erstellte
Wohnungen 377 2 3.987.637,59
Nach dem 20.6.1948 erstellte
Wohnungen 332 111 1 4.912.834,62
709 111 3 8.900.472,21
Unser Geschäftsanteil bei der Vereinigten Volksbank eG Limburg beträgt
2.500,00 EUR (Haftsumme: 2.500,00 EUR). Mit einer Inanspruchnahme aus der
Haftung ist nicht zu rechnen.
In der Position „unfertige Leistungen“ sind ausschließlich noch nicht abgerechnete
Betriebskosten enthalten. Dem gegenüber werden die hierauf von den Mietern ge-
leisteten Vorauszahlungen unter der Position „erhaltene Anzahlungen“ ausgewie-
sen.
Die Forderungen aus Vermietung und die sonstigen Vermögensgegenstände
stellen sich wie folgt dar:
Insgesamt davon mit einer Vorjahr
Restlaufzeit
von > 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung 649,30 0,00 2.191,04
sonstige Vermögensgegen- 137.253,38 124.651,30 103.948,80
stände
137.902,68 124.651,30 106.139,84
27Die sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von größer 1 Jahr be-
ziehen sich ausschließlich auf die Zinsforderungen einer in 2015 abgeschlossenen,
sicherheitsorientierten Kapitalanlage.
Demgegenüber sind im Verbindlichkeitenspiegel die Kosten der Kapitalanlage aufge-
führt. Auch dieser Posten wird über einen Zeitraum von 10 Jahren fortgeschrieben.
28Anlagespiegel nach § 284 Abs. 3 HGB Anlagenspiegel inkl. Fremdkapitalzinsen für 2020
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Stand
Stand 01.01.2020 Zugänge Abgänge Zuschreibungen Umbuchungen 31.12.2020
Immaterielle Verm.GG 29.326,68 1.042,10 0,00 0,00 0,00 30.368,78
Sachanlagen
Grundstücke
mit Wohnbauten 17.352.324,52 1.244.011,25 0,00 0,00 0,00 18.596.335,77
BGA 63.557,91 1.078,77 0,00 0,00 0,00 64.636,68
Finanzanlagen
1. Wertpapiere 3.447.840,63 961.406,01 300.013,15 0,00 0,00 4.109.233,49
2. Andere Finanzanlagen 1.202.500,00 0,00 300.000,00 0,00 902.500,00
Summe: 22.095.549,74 2.207.538,13 600.013,15 0,00 0,00 23.703.074,72
Abschreibungen Stand 01.01.2020 Veränd. i. Z. Veränd. i. Z. Abschreibungen Zuschreibungen Stand 31.12.20 Buchwert Buchwert Im Gj.
m. Abgängen m. Umbuchungen des Gj. Stand 31.12.20 Stand 01.01.2020 aktivierte
Fremdzinsen
Immaterielle Verm.GG 26.934,31 0,00 0,00 1.878,10 0,00 28.812,41 1.556,37 2.392,37 0,00
Sachanlagen
Grundstücke 9.185.291,31 0,00 0,00 510.572,25 0,00 9.695.863,56 8.900.472,21 8.167.033,21 0,00
mit Wohnbauten
BGA 63.548,79 0,00 0,00 1.077,24 0,00 64.626,03 10,65 9,12 0,00
Finanzanlagen
1. Wertpapiere 35.250,85 0,00 0,00 0,00 0,00 35.250,85 4.073.982,64 3.412.589,78 0,00
2. Andere Finanzanlagen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 902.500,00 1.202.500,00 0,00
Summe: 9.311.025,26 0,00 0,00 513.527,59 0,00 9.824.552,85 13.878.521,87 12.784.524,48 0,00
29Bei der Position „Wertpapiere des Anlagevermögens“ handelt es sich um eine in
2015 abgeschlossene Rentenversicherung mit Garantieverzinsung i. H. v. 1.000,00
TEUR und einem Wertpapier (Fondsanteile) bei der Volksbank Limburg i. H. v.
364,0 TEUR. Ebenfalls in dieser Position verbucht sind verschiedene Anleihen so-
wie Deka-Fonds i. H. v. insgesamt 1.935,00 TEUR mit verschiedenen Fälligkeiten
sowie dreier Stufenzinsanleihen der LBBW i. H. v. TEUR 775,00. Ein unter den
Wertpapieren bilanzierter Fonds mit ursprünglichen Anschaffungskosten von EUR
363.982,64 weist zum 31.12.2020 einen Marktwert von EUR 345.034,06 auf. Eine
außerplanmäßige Abschreibung wurde nicht vorgenommen, da von keiner dauer-
haften Wertminderung ausgegangen wird.
Die Position „Andere Finanzanlagen“ beinhaltet zwei Sparkassenkapitalbriefe in
Höhe von TEUR 700, eine nachrangige Einlage in Höhe von TEUR 200 sowie eine
Beteiligung bei der Volksbank Limburg in Höhe von TEUR 2,5.
Die Position Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten enthalten im wesent-
lichen Guthaben aus laufenden Konten und Festgeldguthaben.
Der gesetzlichen Rücklage wurde auch im Geschäftsjahr 2020 kein Betrag einge-
stellt, da der laut Satzung § 39 Abs. 2 festgelegte Betrag erreicht ist.
Der Bauerneuerungsrücklage sowie den anderen Ergebnisrücklagen wurden aus
dem Jahresüberschuss 2020 jeweils 50%, das entspricht einem Betrag von
328.662,41 EUR, zugeführt.
Zum 31.12.2020 wurden gemäß Gutachten 67.481,00 EUR der Pensionsrückstel-
lung zugeführt. Der Zinsanteil hierzu wurde mit 14.387,00 EUR ermittelt und unter
sonstigem Zinsaufwand verbucht. Unter Berücksichtigung des durchschnittlichen
Zinssatzes der vergangenen 7 Geschäftsjahre beträgt die Soll-Rückstellung
672.071,00 EUR. Der Unterschiedsbetrag beträgt 73.718,00 EUR und ist ausschüt-
tungsgesperrt.
Bei den „sonstigen Rückstellungen“ handelt es sich um zu erwartende Prüfungs-
kosten für das Jahr 2020 i. H. v. 11.000,00 EUR sowie Steuerberatungskosten für
das Jahr 2020 i. H. v. 1.500,00 EUR. Für Archivierungskosten wurden wie in den
vergangenen Jahren 2.850,00 EUR passiviert.
Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich um Vorauszahlungen der Mieter
auf noch abzurechnenden Betriebskosten sowie Vorauszahlungen der DEVK-
Versicherung für einen Brandschaden in der Egenolfstr. 32.
Die Verbindlichkeiten aus Vermietung bestehen aus zwei Kautionsleistung für Rück-
bauverpflichtungen.
Die Position Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen weist offen ste-
hende Handwerkerrechnungen und sonstigen Leistungen per 31.12.2020 aus.
Unter sonstigen Verbindlichkeiten werden im Wesentlichen anteilige Verbindlichkei-
ten aus Abschluss- und Verwaltungsgebühren für die im Geschäftsjahr 2015 er-
folgte Anlage in einen Rentenversicherungsfonds ausgewiesen.
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