2015 Wohnen bei der heimbau: aktuell und modern - Heimbau Breisgau eG
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Wohnen Bei
der Heimbau:
aktuell und
modern
Geschäftsbericht
2015
Heimbau Breisgau eG Geschäftsbericht 2015
Wir trauern um
32 Mitglieder unserer Genossenschaft,
die im Berichtsjahr verstorben sind.
Den Verstorbenen widmen wir
ein ehrendes Gedenken.
Inhalt
Vorwort 7
Verwaltungsorgane 8
Informationen auf einen Blick 10
Rechtliche Grundlagen 11
Lagebericht des Vorstands
Grundlagen der Genossenschaft
Geschäftsmodell 13
Ziele und Strategien 13
Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche branchenbezogene Rahmenbedingungen 14
Geschäftsverlauf
- Neubau, Modernisierung, Instandhaltung 21
- Vermietung 25
- Wohnungseigentumsverwaltung 25
- Mitgliederentwicklung 26
- Personalentwicklung 27
- Vorstand 27
Wirtschaftliche Lage 28
Finanzielle Leistungsindikatoren 32
Nachtragsbericht 33
Prognosebericht 35
Wirtschaftsplan 2016 37
Chancen- und Risikobericht sowie Bericht
über die Verwendung von Finanzinstrumenten 39
Bericht des Aufsichtsrates 42
Bilanz 45
Gewinn- und Verlustrechnung 48
Anhang 49
Geschäftsbericht 2015 | Vorwort
Vorwort
Sehr geehrte Geschäftspartner, liebe Mitglieder und Mieter,
mit dem Geschäftsbericht 2015 blicken wir auf Eine Herausforderung stellt mittelfristig die
das 96. Gründungsjahr der Heimbau zurück. Altersentwicklung der Gesellschaft dar. Durch
Das Thema Wohnen stand wie im vergan- den demografischen Wandel ändert sich auch
genen Jahr erneut im Fokus der politischen die Qualität der Wohnungsnachfrage. Die
Diskussionen. Auf den Wohnungsmärkten Ausstattung der Wohnungen und die Wohn-
führte die anhaltende Nachfrage nach Immo- umfeldbedingungen müssen nach und nach
bilien vor allem in dynamischen Wachstums- den Bedürfnissen älterer Menschen angepasst
regionen wie Freiburg zu weiter steigenden werden.
Neubaupreisen und Mieten. Die Gründe dafür
sind nach wie vor vielschichtig. Sie wurden im Auch wenn die immer höher werdenden An-
Jahr 2015 durch den Zustrom geflüchteter forderungen an den Wohnungsbau seitens des
Menschen und durch das Erfordernis, diese Gesetzgebers den Bau und die Modernisierung
mit Wohnraum zu versorgen, noch verstärkt. von Wohnungen verteuern und schwieriger
machen, werden wir unser Neubauprogramm
Auch in 2015 zeigte sich der Arbeitsmarkt in aktuell und in den kommenden Jahren sukzes-
Baden-Württemberg äußerst stabil. Sichere sive umsetzen. Als Genossenschaft bieten wir
Arbeitsplätze und Einkommen bildeten wie in auf nachhaltiger wirtschaftlicher Grundlage
den Vorjahren positive Impulse für Investitio- gutes Wohnen zu fairen Mietpreisen. Dafür
nen in Wohnimmobilien. Gefördert wurde stehen wir auch im Jahr 2016, dem 97. Grün-
dies auch durch günstige Finanzierungsbe- dungsjahr der Heimbau.
dingungen und die weiter zunehmende Kauf-
kraft der Haushalte. Herzlichen Dank für Ihre Verbundenheit und
Ihr Vertrauen.
Martin Weiner Hugo Ruppenthal
geschäftsführender Vorstand
Vorstand
6 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 7
Die Verwaltungsorgane der Heimbau Breisgau eG
Vorstand hauptamtlich Martin Weiner, Geschäftsführer, Stellv. Schriftführer Hansjörg Hetzel, Bankkaufmann
Diplom-Verwaltungswirt (FH)
Kurt Armbruster, Lehrer für Pflegeberufe i. R.
nebenamtlich Hugo Ruppenthal, Sparkassen-Betriebswirt Dr. Sandra Ehmann, Dipl.-Volkswirtin
Richard Leibinger, Oberbürgermeister a. D.
Hanna Paul-Bergmann, Dipl.-Pädagogin
Aufsichtsrat Vorsitzender Markus Geißler, Stadtrechtsdirektor a. D.
Karl-Heinz Tritschler, Großhandelskaufmann i. R.
1. Stellv. Vorsitzender Rüdiger Schirmeister, Rechtsanwalt
Ausschüsse Bauausschuss Kurt Armbruster, Hansjörg Hetzel und
Karl-Heinz Tritschler
2. Stellv. Vorsitzender Rolf Teske, Bank-Prokurist i. R.
Personalausschuss Markus Geißler, Gerd Huber,
Schriftführer Gerd Huber, Oberamtsrat a. D.
(vorberatend) Rüdiger Schirmeister und Rolf Teske
Prüfungsausschuss Gerd Huber und Rolf Teske
8 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 9
Geschäftsbericht 2015 | Informationen auf einen Blick | Rechtliche Grundlagen
Informationen auf einen Blick Rechtliche Grundlagen
Gründung 12. Mai 1919 Im Berichtsjahr sind keine Änderungen bei den In der 93. Ordentlichen Mitgliederversamm-
rechtlichen Grundlagen der Genossenschaft lung am 29. Juli 2015 wurde auf Vorschlag von
Eintragung im Genossenschafts- eingetreten. Der Vorstand hat den Geschäfts- Aufsichtsrat und Vorstand das Jahresergebnis
register von Freiburg 22. Mai 1919 betrieb und alle wesentlichen Geschäftsvorfälle 2014 einstimmig festgestellt. Die Verwendung
in 22 Sitzungen kontinuierlich beraten und die des Bilanzgewinns 2014 für die Ausschüttung
Register Nr. GnR 11 erforderlichen Entscheidungen getroffen. einer Dividende von 4 % auf die Geschäftsgut-
haben wurde einstimmig genehmigt.
Gesetzlicher Prüfungsverband Verband baden-württembergischer In sieben gemeinsamen Sitzungen haben Vor-
Wohnungs- und Immobilienunter- stand und Aufsichtsrat die ihnen nach Gesetz Den Mitgliedern des Vorstands und des Auf-
nehmen e.V., Stuttgart sichtsrates wurde durch die Mitgliederver-
und Satzung obliegenden Aufgaben wahrge-
nommen und die wesentlichen Geschäftsvor- sammlung einstimmig Entlastung erteilt.
Satzung Die Mitgliederversammlung hat am 22. Okto- fälle und Sachverhalte umfassend behandelt
ber 2008 die Neufassung der Satzung beschlos- und die erforderlichen Beschlüsse gefasst. In der Mitgliederversammlung am 29. Juli 2015
sen. Diese wurde am 12. November 2008 in wurden die Herren Geißler, Hetzel und Tritschler
das Genossenschaftsregister eingetragen. Die Die Vorstände, Herren Martin Weiner und nach Ablauf ihrer Amtszeit als Aufsichtsrat wie-
Mitgliederversammlung beschloss ferner am Hugo Ruppenthal, wurden vom Aufsichtsrat in dergewählt.
17. Juni 2009 die Änderung der Satzung in seiner Sitzung vom 04.02.2015 um weitere fünf
§ 1 (Firma, Sitz). Die Änderung der Firma in Jahre bis ins Jahr 2020 wiederbestellt.
Heimbau Breisgau eG mit unverändertem Sitz
in Freiburg im Breisgau wurde am 5. August
2009 in das Genossenschaftsregister eingetragen.
Geschäftsanteil 325,00 Euro
31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013
Mitgliederstand 3 075 2 857 2 683
Gezeichnete Geschäftsanteile 15 946 13 136 11 361
Bilanzsumme 67.789.810,46 E 66.107.656,81 E 63.645.721,99 E
Anlagevermögen 58.631.903,94 E 59.592.335,78 E 57.227.462,32 E
Geschäftsguthaben 5.268.224,65E 4.351.020,56 E 3.798.879,54 E
Rücklagen 22.967.630,09 E 21.420.928,00 E 19.834.420,28 E
Rückstellungen 201.572,74 E 121.026,00 E 80.688,00 E
Erlöse aus Hausbewirtschaftung
(ohne Betriebskosten) 7.544.995,55 E 7.267.829,85 E 7.108.136,71 E
Die wiedergewählten Aufsichtsratsmitglieder Hansjörg Hetzel, Markus Geißler und Karl-Heinz Tritschler
Jahresüberschuss 1.715.782,81 E 1.733.074,97 E 1.350.924,46 E
Bilanzgewinn 169.080,72 E 146.567,25 E 134.276,47 E
10 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 11
LageBERICHT Grundlagen der Genossenschaft
Geschäftsmodell Ziele und Strategien
des Vorstands Die Heimbau Breisgau eG (im Folgenden Heim-
bau oder Genossenschaft) ist ein Wohnungs-
Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und
Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen
unternehmen in der Rechtsform einer eingetra- Versorgung. Ziel ist es, den Mitgliedern der
der Heimbau Breisgau eG genen Genossenschaft. Die Heimbau hat ihren
Sitz in Freiburg im Breisgau. Sie versteht sich
Heimbau, auch durch den Neubau genossen-
schaftlicher Mietwohnungen, ein gutes Woh-
über den Einzugsbereich der Stadt Freiburg nungsangebot zu fairen Mietpreisen bereitstellen
hinaus (insbesondere mit Blick auf ihre Woh- zu können. Um diesem genossenschaftlichen
nungsbestände in Gundelfingen, Teningen und Förderauftrag langfristig nachkommen zu
Waldkirch) als Wohnungsbaugenossenschaft in können, legt die Heimbau einen besonderen
der Region Breisgau. Wir verwalten zum Bilanz- Schwerpunkt auf eine nachhaltige Wirtschaft-
stichtag 1 231 Genossenschaftswohnungen, lichkeit. In diesem Zusammenhang investieren
25 eigene Gewerbeeinheiten und 147 Woh- wir jährlich erhebliche Beträge in unseren Woh-
nungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. nungsbestand und beobachten kontinuierlich
Die Nähe zu unseren Mitgliedern sowie zu das bei der Heimbau bestehende Mietniveau,
unseren Mietern und Geschäftspartnern ist auch im Vergleich zu den durchschnittlichen
uns wichtig. Wir verstehen uns als regional Mietpreisen in Freiburg und der Region.
ausgerichtete Wohnungsbaugenossenschaft,
deren Kerngeschäft in der Bewirtschaftung des Wir beauftragen insbesondere Handwerksbe-
eigenen Immobilienbestands liegt. triebe, Architekten und Ingenieurbüros aus un-
serem Geschäftsgebiet. Damit leisten wir einen
Beitrag zur Unterstützung des heimischen Hand-
werks. Den eingeschlagenen Weg zu einer mo-
dernen Dienstleistungsgenossenschaft werden
wir fortsetzen und die Aufgaben in unseren Ge-
schäftsfeldern Bauen, Vermieten und Verwalten
weiterhin kompetent und zuverlässig erfüllen.
8 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 13
Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen
Das Jahr 2015 war von zahlreichen politischen zahl in Baden-Württemberg belief sich in den Nach fast zehn Jahren hat die amerikanische wurde damit zum dritten Mal in Folge deut-
Ereignissen geprägt (Aufhebung der Franken- Monaten Januar bis November 2015 im Schnitt Notenbank im Dezember 2015 erstmals wieder lich unterschritten. Wie bereits in den Jahren
untergrenze, eskalierende griechische Schulden- auf rund 228 000 Personen und hat sich damit den Leitzins angehoben. Es wird davon ausge- 2013 und 2014 ist der Preisrückgang bei
krise, wirtschaftliche Abschwächung in den gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp gangen, dass der Zinssatz in den USA im Jahr Mineralölprodukten hauptursächlich für das
Schwellenländern und China, Flüchtlingskrise), 3 400 Personen vermindert. Im November 2015 2016 weiter steigen wird. Von Experten wird nahezu konstante Preisniveau. Der Preis für ein
von denen jedes geeignet gewesen wäre, die wirt- betrug damit die Arbeitslosenquote in Baden- erwartet, dass das Zinsniveau in den USA am Barrel der Referenzsorte Brent lag im Oktober
schaftliche Dynamik negativ zu beeinflussen. Württemberg 3,6 % (Gesamt-Deutschland 6,0 %). Jahresende 2016 zwischen 1,25 bis 1,50 % 2015 knapp 47 % unter dem Vorjahresniveau.
Dennoch ergab sich eine Zunahme des realen betragen könnte; dies wäre aber immer noch Im weiteren Jahresverlauf hat sich der Preisverfall
Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Baden-Württem- Die positiven Arbeitsmarktbedingungen und die ein historisch niedriges Zinsniveau. Die Euro- noch beschleunigt. In Euro gerechnet wird der
berg von knapp 2 %. Für 2016 wird eine Zu- verbesserte Einkommenssituation der privaten päische Zentralbank hält bisher an ihrer ultra- Rückgang durch die Wechselkursentwicklung
nahme des realen BIP in Baden-Württemberg Haushalte sorgten für einen weiteren Rückgang lockeren Geldpolitik fest. Bereits seit September jedoch gebremst, denn die in erster Linie durch
von rund 1,5 % prognostiziert. der Verbraucherinsolvenzen. In den ersten acht 2014 betrug der Leitzins nur 0,05 %, im Früh- die expansive Geldpolitik der Europäischen
Monaten des Jahres 2015 wurden in Baden- jahr 2016 wurde er von der EZB auf 0 % fest- Zentralbank sowie die Leitzinserhöhung in den
Mit der guten Wirtschaftsentwicklung hat sich Württemberg 4 610 Privatinsolvenzen angemel- gelegt. Zusätzlich hat die EZB im Januar 2015 USA ausgelöste Abwertung des Euro gegenüber
der Beschäftigungsaufbau in Baden-Württem- det, im Vorjahreszeitraum waren es noch 4 982 ein umfangreiches Programm zum Ankauf von dem US-Dollar setzte sich auch im Jahr 2015
berg fortgesetzt. Im Durchschnitt der ersten drei Anträge. Dagegen erhöhte sich 2015 in Baden- Staatsanleihen beschlossen. Entsprechend der fort. Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwar-
Quartale 2015 nahm die Zahl der Erwerbstätigen Württemberg die Anzahl der Unternehmensin- lockeren Geldpolitik haben die Baufinanzie- ten für 2016 einen Anstieg der Verbraucherpreise
in Baden-Württemberg um 0,9 % gegenüber solvenzen. In den ersten acht Monaten melde- rungszinsen ein historisch niedriges Niveau. Im um rund 1,1 %. Im Durchschnitt der ersten
dem Vorjahreszeitraum zu (bundesweit + 0,7 %). ten sich 1 265 Unternehmen zahlungsunfähig, April 2015 wurde das bisherige Zinstief erreicht. zehn Monate des Jahres 2015 lag in Baden-
Nach vorläufigen Zahlen könnte sich die Zahl was einem Anstieg von 5 % entspricht. 201 Insol- Danach kam es bis zum Juni 2015 zu einem über- Württemberg der Teilpreisindex „Wohnen“ mit
der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im venzanträge betrafen Unternehmen des Bauge- schaubaren Zinsanstieg. Bis Ende November san- einer Veränderungsrate von - 0,1 % ungefähr
Jahresdurchschnitt 2015 auf ein Rekordniveau werbes und hier vorwiegend Kleinstbetriebe. Im ken die Bauzinsen wieder, ohne jedoch den Tief- auf dem Niveau des Vorjahres. Dabei wurde der
von knapp 6,1 Mio. belaufen. Die Arbeitslosen- Baugewerbe ergab sich damit in den ersten acht punkt im April erneut zu erreichen. Anstieg der relativ hoch gewichteten Nettomiete
Monaten 2015 eine Zunahme der Insolvenzen Der Anstieg der Verbraucherpreise im Durch- einschließlich Nebenkosten um 1,4 % durch
von annähernd einem Drittel gegenüber dem schnitt der ersten zehn Monate des Jahres 2015 den rund 5 prozentigen Preisrückgang bei der
Eckdaten zur Konjunktur- betrug lediglich 0,2 %. Das Inflationsziel der
Vergleichszeitraum des Vorjahres. Haushaltsenergie ausgeglichen.
entwicklung in Deutschland Europäischen Zentralbank (knapp unter 2 %)
Veränderungen in % gegenüber dem
Vorjahr (reale Entwicklung)
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
+ 4,1 %
+ 3,7 %
+ 14,5 % - 14,3 %
+ 3,2 % - 3,4 %
+ 4,3 % - 3,4 %
+ 1,6 % + 1,7 % + 1,8 %
Privater Konsum
+ 0,4 % + 0,3 %
Konsumausgaben des Staates
+ 1,9 %
+ 2,5 %
+ 2,5 %
+ 2,9 %
+ 3,8 %
+ 0,4 %
+ 1,3 %
+ 1,3 %
+ 0,9 %
+ 8,1 %
+ 10,0 %
+ 8,3 %
+ 1,0 %
+ 1,3 %
+ 0,5 %
+ 3,4 %
+ 2,8 %
+ 0,6 %
+ 0,8 %
+ 1,6 %
+ 0,9 %
+ 1,7 %
+ 2,9 %
+ 3,3 %
+ 4,0 %
+ 1,9 %
+ 2,8 %
+ 0,2 %
+ 1,5 %
+ 5,4 %
Bauinvestitionen
-0,7 %
-1,1 %
Wohnungsbauinvestitionen
Exporte
Prognose Reales Bruttoinlandsprodukt
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2015 erste vorläufige Ergebnisse;
Schätzung 2016 nach Instituten und Bundesregierung Ende 2015/Anfang 2016
14 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 15
Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Bevölkerungsentwicklung in Freiburg
Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes haben. Zu Beginn des Jahres 2015 lebten in
stiegen die Preise für den Neubau konven- Baden-Württemberg 10,7 Mio. Einwohner.
tionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland Der Zuwachs der Bevölkerung beruht auf Wan-
Gesamtbevölkerung 225 000
im November 2015 gegenüber dem November derungsgewinnen aus dem Ausland. Das Gebur-
2014 um 1,6 %. Dabei stiegen die Preise für Roh- tendefizit wirkte dem Bevölkerungsanstieg entge-
bauarbeiten an Wohngebäuden von November gen, jedoch nicht mehr so stark wie in den Vor-
200 000
2014 bis November 2015 um 1,1 %. Bei den Aus- jahren. Während im Durchschnitt der 5 Vorjahre
deutsche Staatsangehörige
bauarbeiten erhöhten sie sich binnen Jahresfrist rund 90 000 Neugeborene in Baden-Württem-
um 2,1 %. Nennenswerte Preissteigerungen un- berg zu verzeichnen waren, erhöhte sich dieser
175 000
ter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es Wert im Jahr 2014 auf gut 95 600. Auch für
bei Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen 2016 sind weitere Wanderungsgewinne zu er-
(+ 3,0 %), bei Nieder- und Mittelspannungsan- warten.
150 000
lagen (+ 2,8 %), bei Verglasungsarbeiten sowie bei
Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungs- Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage
anlagen (jeweils + 2,6 %). Die Preise für Instand-
ist aber auch die Zahl der Haushalte. Auf Basis
125 000
haltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne einer zwischen Statistischem Bundesamt und
Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber den Statistischen Landesämtern koordinierten
dem Vorjahr um 2,2 % zu. Vorausrechnung der Haushalte hat das Statis-
tische Landesamt Baden-Württemberg festge-
100 000
Die Bevölkerung in Baden-Württemberg ist 2014 stellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
um 85 400 Personen angestiegen; für 2015 lie- Baden-Württemberg ausgehend von annähernd
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (jeweils zum 01.01.)
gen noch keine endgültigen Zahlen vor, doch 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungs-
dürfte aufgrund der Flüchtlingskrise die Bevöl- jahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr
kerung deutlich über diesem Wert zugenommen 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Ent- Die Einwohnerzahl in Freiburg steigt weiter Freiburg ist auch Teil eines schon länger zu
wicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haus- kontinuierlich an. Das Statistische Landesamt beobachtenden Trends, wonach viele Menschen
halten, der sich wahrscheinlich auch künftig fort- Baden-Württemberg hat den prozentualen Zu- aus der Region in die Großstadt zurück wollen.
setzen wird. Durch die sinkende Alterssterblich- wachs der Bevölkerung in allen Stadt- und Land- Perspektivisch gehen die Wachstumsprognosen
Baugenehmigungen von Januar bis Dezember
keit ist auch in den kommenden Jahren mit mehr kreisen von Ende 2010 bis Herbst 2014 ver- der Stadtverwaltung davon aus, dass 2030 in der
in den Jahren 2014 und 2015*
Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. glichen. Demnach wuchs Freiburg in diesem Stadt rund 245 000 Menschen leben werden.
Die Angaben geben nur einen groben Gesamt- Zeitraum von allen Stadt- und Landkreisen un-
2014 2015 Veränderung
gg. Vorjahr rahmen für einen möglichen zukünftigen Woh- seres Bundeslandes mit 5,2 % am stärksten, ge- Als mit am schnellsten wachsende Stadt
Anzahl der genehmigten Wohnungen nungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Be- folgt von Heidelberg und Stuttgart mit je 4,7 %. In- Baden-Württembergs trifft Freiburg die Woh-
Genehmigungen insgesamt 285 079 303 000 6,3 % trachtung ergeben sich deutliche regionale Un- zwischen liegen auch die Zahlen der Statistiker nungsknappheit ganz besonders. Eine Studie im
(einschl. Bestandsmaßnahmen)
terschiede. der Stadtverwaltung bis Ende 2014 vor. Dem- Auftrag der Stadtverwaltung hat den Bedarf auf
dar.: Wohnungen (Neubau) 107 337 113 500 5,7 % nach ist die Zahl der Freiburger mit Hauptwohn- 14 600 neue Wohnungen bis 2030 beziffert. Das
in Ein- und Zweifamilienhäusern Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. sitz von 205 430 Bürgerinnen und Bürgern An- erfordert etwa 900 neue Wohnungen jährlich.
davon Einfamilienhäuser 88 191 94 000 6,6 % Der Wohnungsbau machte in den ersten drei fang 2010 auf 218 041 zum 01.01.2015 ange- Um den benötigten Wohnraum abzudecken,
davon Zweifamilienhäuser 19 146 19 500 1,8 % Quartalen 2015 knapp 38 % des baugewerb- stiegen. Dies entspricht einer Erhöhung um 6,1 %. bräuchte es 285 ha an Flächen. Doch Baugrund
lichen Umsatzes aus (Vorjahr 39 %). Im gleichen Eine Langzeitbetrachtung der Bevölkerungsent- ist rar. Weder die angebotenen Flächen im Ge-
dar.: Wohnungen (Neubau) 128 088 135 000 5,4 %
in Mehrfamilienhäusern Zeitraum wuchs der Umsatz nach den hohen wicklung seit 1955 zeigt, dass die Wachstums- biet Gutleutmatten in Freiburg-Haslach noch
davon Eigentumswohnungen 71 919 70 000 -2,7 % Zuwächsen in den Vorjahren aber nur noch um kurve insbesondere seit dem Jahr 2000 tenden- die frühestens in fünf Jahren baureifen Grund-
davon Mietwohnungen 56 169 65 000 15,7 % 1,2 %, bei gleichzeitig 4,6 % mehr Baugenehmi- ziell stark ansteigt. Dies ist nach den Unter- stücke in einem von der Stadt geplanten neuen
gungen (gemessen pro Kubikmeter umbauten suchungen des Statistischen Amtes der Stadt Stadtteil werden ausreichen, um die Nachfrage
Quelle: Statistisches Bundesamt, Bautätigkeitsstatistik; *2015 eigene Raums), aber einem um 2,0 % gesunkenen Freiburg darauf zurückzuführen, dass zuneh- nach Wohnraum spürbar zu befriedigen. Deshalb
Schätzung auf Grundlage der Statistik bis 11/2015 Auftragseingang. mend viele junge Leute zur Ausbildung und zum möchte die Freiburger Kommunalpolitik einen
Studium in die Hochschulstadt gezogen sind. städtebaulichen Perspektivplan umsetzen mit
16 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 17
Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
dem Ziel, schon kurz- und mittelfristig weitere
ren Menschen schwer, geeigneten und bezahl- Die Zahl der bei der Stadtverwaltung als woh-
7 000 Wohnungen in Freiburg zu ermöglichen. baren Wohnraum in Freiburg zu finden. Diese nungssuchend hinterlegten Haushalte ist von 397
Schon kurzfristig sollen auf fünf Flächen mit Entwicklung wird durch den zunehmenden im Jahr 2000 auf 1 458 Ende 2015 angewach-
insgesamt 23 ha in den Stadtteilen Littenweiler,
Auslauf der Mietpreis- und Belegungsbindungen sen. Im Sinne einer städtischen Notfalldatei sind
Mooswald, Stühlinger, Vauban und Zähringen bei geförderten Mietwohnungen in der Stadt ver- dies aber nur die dringendsten Fälle, die einer
Baumöglichkeiten für bis zu 1 500 neue Woh- stärkt. Während zum 31.12.2014 von insgesamt kurzfristigen Wohnversorgung im preisgünstigen
nungen eingeräumt werden. 108 621 Wohneinheiten in Freiburg 13 110 Marktsegment bedürfen.
Wohnungen öffentlich gebunden bzw. gefördert
Aufgrund der angespannten Situation des Frei- waren, werden bis 2019 über 2 000 Wohnungen
burger Mietwohnungsmarktes fällt es insbeson- aus der Förderung fallen. WOHNUNGSSUCHENDE HAUSHALTE IN FREIBURG
dere Familien, aber auch einkommensschwäche-
Entwicklung Wohnungsbestand seit 2008* in Freiburg 1 400
115 000
1 050
110 000
700
105 000
100 000
350
95 000
0
90 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung, Freiburg; *(Stand jeweils 01.01.)
Quelle: Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung, Freiburg; *(Stand jeweils 01.01.)
Die starke Nachfrage nach bedarfs- und famili-
Auslauf der Mietpreis- und Belegungsbindungen engerechtem Wohnraum wirkt sich zunehmend
bei geförderten Mietwohnungen auch auf die Region Breisgau aus. Dies gilt insbe-
sondere für Städte und Gemeinden mit guter
1 200 Infrastruktur und einer guten Anbindung über den
öffentlichen Personennahverkehr nach Freiburg.
900
Die Heimbau Breisgau eG hat sich auf diese
603 600 600 Entwicklung eingestellt. Dies zeigen die für 2015
420 bis 2018 projektierten Neubaumaßnahmen in
284 300 der Großen Kreisstadt Waldkirch.
162
106
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung, Freiburg;
*(Stand jeweils 01.01.)
18 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 19Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Geschäftsverlauf
Das Geschäft der Heimbau verlief auch im Jahr
2015 gut. Die Genossenschaft konnte die für
2015 anvisierten Ziele erreichen. Es wurde ein
Jahresüberschuss von 1.715.782,81 € erzielt.
Dieser liegt insbesondere deshalb deutlich über
den Erwartungen des Wirtschaftsplans 2015
von ca. 1.231,3 T€, weil zusätzliche Erträge
aus dem Verkauf von drei älteren Einfamilien-
reihenhäusern und einer Eigentumswohnung
realisiert wurden. Die übrigen Prognosen des
Lageberichts 2014 für das Geschäftsjahr 2015
haben sich bestätigt.
NEUBAU, MODERNISIERUNG,
INSTANDHALTUNG
Die Heimbau hat Anfang 2015 das 1 124 m² Seniorenwohnen geeignet sind und die ebenfalls
große Grundstück Bahnhofplatz 1 in Waldkirch vom St. Nikolai Spitalfonds angemietet und
Der Neubau am Bahnhofplatz in Waldkirch entwickelt sich ...
vom Bundeseisenbahnvermögen zu einem betrieben werden.
Kaufpreis von 484.000 € (zzgl. Notariats- und
Bautenstand März 2016
Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer)
gekauft. Auf diesem zentral gegenüber dem Im Juni 2015 erfolgte der Abriss des alten, unbe-
Waldkircher Bahnhof gelegenen, innerstäd- wohnbaren und leerstehenden Bestandsgebäudes
tischen Grundstück wird derzeit ein vierge- auf dem Baugrundstück Bahnhofplatz 1. Nach
schossiges Gebäude mit Tiefgarage gebaut. Die Eingang der Baugenehmigung wurden die auf
voraussichtlichen Investitionen werden bei rd. dem Grundstück befindlichen, das Baufenster
4.750,0 T€ inkl. Grundstück liegen. tangierenden Bäume gefällt. Anfang November
des Berichtsjahres begannen dann die Aushub-,
Der Bauantrag wurde Anfang April 2015 gestellt, Erschließungs- und Verbauarbeiten, die zeitge-
die Baugenehmigung wurde am 15. September recht im Dezember 2015 abgeschlossen werden
2015 erteilt. Das Neubauvorhaben steht unter konnten.
dem Leitgedanken „Ärztliche Versorgung, seni-
orengerechtes Wohnen und Pflege“. Im Erdge- Die auf das Berichtsjahr entfallenden Investi-
schoss wird eine chirurgische Fachärztin einzie- tionen für die Neubaumaßnahme am Bahnhof-
hen. Die weitere gewerbliche Einheit im EG wird platz 1 beliefen sich einschließlich Grunderwerb
von einem Sanitätsfachgeschäft bezogen. Das auf rd. 939,3 T€.
1. bis 3. OG wird an die Waldkircher Senioren-
stiftung St. Nikolai Spitalfonds langfristig ver- Das Neubauvorhaben in Waldkirch-Batzenhäus-
mietet. Diese Altenhilfestiftung wird im 1. und le mit 30 Mietwohnungen in verschiedenen Ge-
2. OG jeweils eine ambulant versorgte Pflege- bäuden auf dem 3 682 m² großen Baugrundstück
gruppe in zwölf Einzelzimmern betreiben. wurde im März 2015 durch die Baurechtsbehör-
Ferner entstehen insbesondere im DG neun de der Stadt Waldkirch genehmigt. Mit Blick auf
1- und 2-Zimmer-Wohnungen, die für betreutes die im Interesse der künftigen Mieter gegebenen
18 Geschäftsbericht 2014 Geschäftsbericht 2015 21Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
suchung der Liegenschaften der Heimbau einen
Investitionsbedarf von rd. 11,5 Mio. €.
Mit Blick auf im Geschäftsgebiet der Heimbau
dringend erforderliche (auch seniorengerechte)
neue Mietwohnungen, und da bereits über 80 %
der genossenschaftlichen Mehrfamilienhäuser
energetisch modernisiert sind, wurde im Jahr
2015 bewusst auf die Durchführung einer grö-
ßeren zu aktivierenden Modernisierungsmaß-
Künftiges Neubauprojekt nahme verzichtet.
in Waldkirch-Batzenhäusle,
Im Grün
Für die Instandsetzung von Gebäuden, Woh-
nungen und Garagen hat die Heimbau im
Berichtsjahr 1.636,4 T€ (2014: 1.506,9 T€) Sanierte Mehrfamilienhäuser in der Zähringer Straße 371 und Bernlappstraße 2
ausgegeben.
Neben der laufenden Instandhaltung (auch bei
Mieterwechseln) wurden auch größere Instand-
haltungsmaßnahmen durchgeführt. So wurden
die Fassaden, Fenster, das Dach und die Außen-
zeitliche Priorität des Projekts Bahnhofplatz 1 Zum Bilanzstichtag 31.12.2015 hat die Heim- anlagen der Mehrfamilienhäuser Zähringer
wurde seitens des Vorstands und des Aufsichts- bau die langfristigen Sanierungs- und Moderni- Straße 371/Bernlappstr. 2 und Zähringer Straße
rates entschieden, den Baubeginn des Neubaus sierungserfordernisse an ihren Gebäuden auf der 367/367 a in Freiburg für rd. 160,6 T€ und beim
Waldkirch-Batzenhäusle ins Jahr 2016 zu ver- Basis der 2014 extern durch die Fa. wowiconsult Mehrfamilienhaus Brombeerweg 15 in Frei-
schieben. Die Gesamtinvestitionen dieser Maß- ermittelten Werte fortgeschrieben. Es ergaben burg für rd. 24,8 T€ saniert. Rd. 32,8 T€ ent- Saniertes Mehrfamilienhaus im Brombeerweg 15
nahme werden voraussichtlich bei 6,0 Mio. € sich für den Gesamtbestand zum Bilanzstichtag fielen auf die Außensanierung des Waldkircher
liegen. Zum Bilanzstichtag wurden für das langfristige Sanierungs- und Modernisierungser- Wohngebäudes August-Faller-Str. 5. Für rd.
Projekt in Waldkirch-Batzenhäusle für Grund- fordernisse an den Gebäuden der Heimbau in 87,8 T€ wurden im Berichtsjahr neue Heizungen
stücks- und Bauvorbereitungskosten insgesamt Höhe von insgesamt rd. 4.224,7 T€. Im Ver- beim Mehrfamilienhaus Boelckestr. 15-17 und
1.198,0 T€ bilanziert. gleich zu Wohnungsunternehmen ähnlicher bei verschiedenen Einfamilienreihenhäusern in
Größe ist dies ein guter Wert, der zeigt, dass der Dimmler- und Johannisbergstraße, alle in
Darüber hinaus erfolgten in den Bauvorberei- die Investitionen in die Instandhaltung und Freiburg gelegen, eingebaut.
tungskosten für die nicht durchgeführte Moder- Modernisierung, die seit dem Jahr 2000 als
nisierungsmaßnahme im Gärtnerweg 1-3/ Hug- Unternehmensschwerpunkt insbesondere in die Insgesamt hat die Heimbau im Geschäftsjahr
stetter Straße 38-40/Breisacher Straße 28-32 in energetische Modernisierung der Wohngebäude 2015 für Neubau und Instandhaltung sowie
Freiburg außerordentliche Abschreibungen in gesetzt wurden, gewirkt haben. Noch im Jahr Grunderwerb und Bauvorbereitung Beträge von Saniertes Mehrfamilienhaus in der August-Faller-Straße 5,
Höhe von 114,3 T€. 2004 ergab z. B. eine vergleichbare Unter- insgesamt rd. 2.645,1 T€ ausgegeben. Waldkirch
22 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 23Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Vermietung FLUKTUATIONSRATE Der Mieter 2005–2015
Unser Kerngeschäft, die Vermietung von Genos-
senschaftswohnungen, war auch in 2015 von
reger Nachfrage gekennzeichnet. Die Umsatz-
erlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich
im Vergleich zum Vorjahr um rd. 245,3 T€ auf
9,1 %
8,3 %
8,8 %
9,8 %
7,5 %
7,9 %
5,8 %
6,2 %
5,2 %
4,0 %
6,1 %
9.364,5 T€ erhöht. Dies geht insbesondere auf
die erstmals ganzjährigen Mieteinnahmen des
Neubaus Lange Straße 75/Bismarckstr. 1 in
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Waldkirch sowie auf Mietanpassungen bei
Mieterwechseln zurück.
Zum Bilanzstichtag bewirtschaftete die Heim- WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG
bau insgesamt 1 256 vermietete eigene Woh-
nungen und Gewerbeeinheiten (davon gewerb- Die Heimbau hat auch im Berichtsjahr als fach-
lich genutzt 25). kundige Dienstleistung die kaufmännische und
technische Betreuung im Rahmen der Woh-
Im Geschäftsjahr 2015 wurden drei ältere, sanie- nungseigentumsverwaltung angeboten. Im Be-
rungsbedürftige Einfamilienreihenhäuser und richtsjahr wurden sechs Eigentümergemein-
eine Wohnung aus dem Bestand veräußert. schaften mit 147 Wohnungen, zehn Gewerbe-
einheiten und 168 Garagen verwaltet. Die Erlöse
Die durchschnittliche Miete für die Wohnungen aus der Betreuungstätigkeit betrugen im Be-
der Heimbau (ohne Gewerbeeinheiten) betrug richtsjahr 2015 rd. 35,9 T€ (2014: 34,3 T€).
per 31.12.2015 6,72 €/m² Wohnfläche. Sie
lag damit um 1,03 €/m² unter der durch- Mit Blick auf den erheblichen Verwaltungsauf-
schnittlichen Miete des Freiburger Mietspiegels wand, den die Wohnungseigentumsverwaltung
von 7,75 €/m² Wohnfläche. in der Geschäftsstelle bindet, hat der Vorstand
beschlossen, zum 31.12.2015 die Betreuung der
Die durchschnittliche Miete der Gewerbeein- Eigentümergemeinschaften Kandelstr. 50-58 in
heiten der Heimbau betrug per 31.12.2015 Waldkirch sowie Gießenstr. 13 und Lambertus-
9,39 €/m² gewerblich genutzte Fläche. str. 6-8 in Freiburg ab 2016 nicht fortzuführen.
Das Interesse an der Anmietung von Genossen-
schaftswohnungen ist in Freiburg und der Re-
gion mit Blick auf den bestehenden Nachfrage-
überhang weiterhin sehr hoch. Die Vermietung
erfolgte vornehmlich ohne Schwierigkeiten. Leer-
stände bestehen nahezu ausschließlich bei grund-
sätzlichen Wohnungssanierungen nach Mieter-
wechsel. Die Leerstandsquote betrug im Berichts-
jahr per 31.12.2015 0,8 % (2014: 1,0 %).
Die Zahl der Mieterwechsel ist im Berichtsjahr
auf 76 angestiegen (2014: 50). Dies entspricht
einer prozentualen Fluktuationsrate von 6,1 %
(2014: 4,0 %).
18 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 25Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Vorstand und Prokuristen: Frank Weingärtner, Martin Weiner, Hugo Ruppenthal und Daniel Neumann
Mitgliederentwicklung PERSONALENTWICKLUNG VORSTAND
Zum Bilanzstichtag hatte die Heimbau einen Tod, Übertragung oder Ausschluss aus der Die Heimbau beschäftigt qualifizierte und moti- Die Genossenschaft wird nach wie vor von Herrn
Bestand von 3 075 Mitgliedern mit 15 946 Ge- Genossenschaft ausgeschieden sind. vierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Konti- Martin Weiner als geschäftsführendem haupt-
schäftsanteilen. nuierliche Fort- und Weiterbildung sind wesent- amtlichem Vorstand und Herrn Hugo Ruppen-
Die Summe der Geschäftsguthaben der ver- liche Bestandteile der Personalentwicklung der thal als nebenamtlichem Vorstand geführt. Zur
An Zugängen waren 332 Mitglieder zu verzeich- bleibenden Mitglieder zum 31.12.2015 betrug Genossenschaft. Nach wie vor ist ein Ausbil- Unterstützung der Geschäftsleitung sind mit
nen, während 114 Mitglieder durch Kündigung, 5.140.457,14 € (31.12.2014: 4.227.018,10 €). dungsplatz zum Immobilienkaufmann besetzt. Herrn Daniel Neumann und Herrn Frank Wein-
gärtner zwei Prokuristen bestellt.
Zum 31. Dezember 2015 waren 17 Arbeitnehmer-
innen und Arbeitnehmer beschäftigt. Darunter Die beiden Vorstände wurden 2015 durch je-
elf vollbeschäftigte, fünf teilzeitbeschäftigte und weils einstimmigen Beschluss des Aufsichtsrates
MITGLIEDERZAHLEN DER HEIMBAU BREISGAU EG ein geringfügig beschäftigter Arbeitnehmer. für weitere fünf Jahre bis 2020 wiederbestellt.
ANTEILE
15 946
4 000 16 000 Die in den Geschäftsbereichen der Genossen-
schaft anfallenden Aufgaben konnten auch im
13 136
3 075
3 500 14 000 Berichtsjahr wiederum gut erfüllt werden, weil
2 857
das leistungsfähige und qualifizierte Team in
2 683
11 361
2 603
2 538
2 483
10 526
2 423
3 000 12 000 Geschäftsstelle und Regiebetrieb präzise und
2 152
zuverlässig arbeitet. An dieser Stelle dankt der
2 122
9 633
2 080
2 053
9 336
8 987
2 500 10 000 Vorstand der Belegschaft für die hohe Einsatzbe-
reitschaft und die sehr gute Zusammenarbeit.
7 597
7 362
7 162
7 056
2 000 8 000
1 500 6 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
MITGLIEDER
26 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 27Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Wirtschaftliche Lage
Vermögenslage
Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar: Bei der Vermögensstruktur liegt der Anteil des An- Bei der Kapitalstruktur erhöhte sich das Eigenka-
lagevermögens an der Bilanzsumme bei 86,5 % pital aus dem erzielten Jahresüberschuss des Ge-
2015 2014 Veränderungen (Vorjahr: 90,1 %). schäftsjahres unter Berücksichtigung der erfolgten
Dividendenausschüttung und der Veränderung
TE % TE % TE Das Sachanlagevermögen erhöhte sich insbe- der Geschäftsguthaben. Die Eigenkapitalquo-
VERMÖGENSSTRUKTUR sondere durch Investitionen für die Neubaumaß- te erhöhte sich auf 41,9 % (Vorjahr: 39,2 %).
Anlagevermögen nahme Bahnhofplatz 1 (15,9 T€), für die in
Immaterielle Vermögensgegenstände Anlagen im Bau befindliche Neubaumaßnahme
Entwicklung der Eigenkapitalquote
und Sachanlagen 58.631,3 86,5 59.591,7 90,1 -960,4 Bahnhofplatz 1 in Waldkirch (931,9 T€) und
Finanzanlagen 0,6 0,0 0,6 0,0 0,0 für Bauvorbereitungskosten für die Neubau-
Umlaufvermögen maßnahme Im Grün 10-16 in Waldkirch-
Unfertige Leistungen 1.955,7 2,9 1.813,7 2,8 142,0 Batzenhäusle (57,9 T€). Vermindernd wirkten
Flüssige Mittel und Bausparguthaben 6.751,5 10,0 4.315,7 6,5 2.435,8 sich planmäßige (1.806,9 T€) und außerplan-
Übriges Umlaufvermögen 434,8 0,6 270,0 0,4 164,8 mäßige Abschreibungen (114,3 T€) sowie Buch-
Rechnungsabgrenzungsposten 15,9 0,0 116,0 0,2 -100,1 wertabgänge infolge von Verkäufen (51,3 T€)
aus.
21,5 %
23,1 %
24,0 %
27,2 %
29,6 %
31,1 %
33,2 %
35,4 %
37,3 %
39,2 %
41,9 %
Bilanzsumme 67.789,8 100,00 66.107,7 100,00 1.682,1
Die unfertigen Leistungen betrafen noch nicht mit
K A P I T A L S T R U K T U R den Mietern abgerechnete Betriebs- und Heizkos-
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Eigenkapital ten, denen unter den erhaltenen Anzahlungen
Geschäftsguthaben 5.268,2 7,8 4.351,0 6,6 917,2 Vorauszahlungen der Mieter gegenüberstanden.
Rücklagen 22.967,6 33,9 21.420,9 32,4 1.546,7 Die Rückstellungen wurden im Wesentlichen für
Bilanzgewinn 169,1 0,2 146,6 0,2 22,5 Bezüglich der flüssigen Mittel und Bauspargut- Jahresabschluss- und Prüfungskosten (39,6 T€),
Fremdkapital haben wird auf die in der Analyse der Finanzlage Urlaubsverpflichtungen (19,4 T€), Abrech-
dargestellte Kapitalflussrechnung verwiesen. nungsverpflichtungen (11,8 T€) und Gewerbe-
Rückstellungen
steuer (117,2 T€) gebildet.
Steuerrückstellungen 120,6 0,2 45,8 0,1 74,8
Sonstige Rückstellungen 81,0 0,1 75,2 0,1 5,8
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitu-
%
Verbindlichkeiten ten verringerten sich hauptsächlich durch plan-
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten 36.616,7 54,0 37.114,4 56,1 -497,7 mäßige (1.791,6 T€) und außerplanmäßige
Erhaltene Anzahlungen 2.136,5 3,2 2.082,6 3,2 53,9 Tilgungen (211,9 T€), denen Zugänge durch Dar-
Übrige Verbindlichkeiten 413,8 0,6 848,4 1,3 -434,6 lehensvalutierungen (1.523,3 T€) gegenüber-
Rechnungsabgrenzungsposten 16,3 0,0 22,8 0,0 -6,5 standen.
Bilanzsumme 67.789,8 100,00 66.107,7 100,00 1.682,1
Die Vermögenlage der Genossenschaft ist geord-
net.
28 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 29Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Finanzlage Ertragslage
Die Zahlungsströme des Geschäftsjahres 2015 werden anhand folgender komprimierter Kapital- Die Ertragslage wird ohne Verrechnung des Verwaltungsaufwands auf die einzelnen Betriebs-
flussrechnung dargestellt: funktionen dargestellt. Die Ergebnisse der einzelnen Betriebsfunktionen dienen zur Deckung der
Verwaltungskosten.
Kapitalflussrechnung:
2015 2014 2015 2014 Veränderungen
TE TE TE TE TE
Cashflow nach DVFA/SG 3.631,9 3.430,2 Hausbewirtschaftung 2.692,1 2.581,0 111,1
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 2.756,4 3.541,8 Betreuungstätigkeit 35,3 33,6 1,7
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Kapitaldienst 9,1 11,8 -2,7
nach Tilgungen 964,8 1.895,4
Summe Deckungsbeiträge 2.736,5 2.626,4 110,1
Cashflow aus Investitionstätigkeit -611,0 -3.698,5
Verwaltungsaufwand -1.281,3 -1.282,8 1,5
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 2.082,0 1.929,0
Betriebsergebnis 1.455,2 1.343,6 111,6
Zahlungswirksame Veränderungen
des Finanzmittelbestands 2.435,8 125,9 Übrige Rechnung 439,7 503,4 -63,7
Finanzmittelbestand zum 01.01. 4.315,7 4.189,8 Jahresergebnis 1.894,9 1.847,0 47,9
Finanzmittelbestand zum 31.12. 6.751,5 4.315,7 Steuern vom Einkommen und Ertrag -179,1 -113,9 -65,2
Jahresüberschuss 1.715,8 1.733,1 -17,3
In den Finanzmittelbestand wurden sowohl Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Jahresüberschuss in Höhe von 1.715,8 T€ Das niedrigere Ergebnis des Verwaltungsauf-
die flüssigen Mittel als auch die Bauspargut- umfasst Einzahlungen aus der Valutierung
hat sich gegenüber 2014 um 17,3 T€ gesenkt. wands resultierte aus abnehmenden sächlichen
haben einbezogen. von Darlehen (1.523,3 T€) und aus Geschäfts-
Wohingegen die Deckungsbeiträge aus dem Verwaltungsaufwendungen des Betriebs und
guthaben (917,2 T€) sowie Auszahlungen
operativen Geschäft um 110,1 T€ und das Unternehmens (15,0 T€), denen gestiegene
Der Cashflow aus der laufenden Geschäfts- aufgrund von außerplanmäßigen Tilgungen
Betriebsergebnis um 111,6 T€ im Vergleich persönliche Aufwendungen (13,6 T€) gegen-
tätigkeit reichte aus, um die planmäßigen Til- (211,9 T€) und Dividenden (146,6 T€).
zum Vorjahr gestiegen sind. überstanden.
gungen (1.791,6 T€) zu decken.
Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeit-
Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirt- Das Ergebnis aus der übrigen Rechnung setzte
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit raum jederzeit gegeben. Die Finanzlage der
schaftung stieg um 111,1 T€. Er erhöhte sich sich hauptsächlich aus Erträgen aus Anlagen-
setzte sich aus Einzahlungen aus Abgängen Genossenschaft ist geordnet.
insbesondere durch gestiegene Mieterlöse verkäufen (343,0 T€) und Erträgen aus Ver-
von Gegenständen des Sachanlagevermögens
(277,4 T€) und niedrigere Zinsen für Dauerfi- sicherungsentschädigungen (96,9 T€) zusam-
(396,0 T€) und Auszahlungen für Investitio-
nanzierungsmittel (120,9 T€), denen gestiege- men.
nen in das Sachanlagevermögen (1.007,0 T€)
zusammen. ne Instandhaltungsaufwendungen (129,5 T€)
und Abschreibungen (169,8 T€) gegenüber- Das höhere Ergebnis aus den Steuern vom
E
standen. Einkommen und Ertrag (65,2 T€) resultierte
im Wesentlichen aus höheren Gewerbesteuern
Der Überschuss aus der Betreuungstätigkeit (25,6 T€) und geringeren Steuererstattungen
betraf Erlöse aus der Wohnungseigentums- (33,6 T€).
verwaltung.
Die Ertragslage ist unverändert positiv.
Das Ergebnis aus dem Kapitaldienst resultierte
vor allem aus Zinserträgen für Bank- und Bau-
sparguthaben.
30 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 31Geschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Finanzielle Leistungsindikatoren Nachtragsbericht
Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren, die zur Steuerung des Unternehmens verwendet
wurden:
2015 2014
Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind dem
Anzahl der eigenen Mieteinheiten (per 31.12.) 1 256 1 260 Vorstand keine Vorgänge bekannt geworden,
Wohn- und Nutzfläche (m2) (per 31.12.) 89 970 90 263
die von besonderer Bedeutung für den Jahres-
abschluss 2015 und die Beurteilung der wirt-
Mieterwechsel 76 50 schaftlichen Lage der Genossenschaft sind.
Eigenkapital
Eigenkapitalquote = % 41,9 39,2
Bilanzsumme
Sollmieten
Durchschnittliche Sollmiete/m2 p.m. = % 7,04 6,76
m2 Wohn- und Nutzfläche*12
Erlösschmälerungen
%-Anteil der Erlösschmälerungen = % 0,6 0,7
Sollmieten + Umlagen
Forderungen aus Vermietung
%-Anteil der Mietforderungen = % 0,3 0,1
Sollmieten + abger. Umlagen
Leerstand von ME am 31.12.
Leerstandsquote = % 0,8 1,0
Anzahl der Mieteinheiten
Instandhaltungsaufwendungen
Instandhaltung/m2 p.a. = % 18,19 16,69
m2 Wohn- und Nutzfläche
Personal- u. Sachaufwendungen
Verwaltungskosten/m2 p.a. = % 14,24 14,21
m2 Wohn- und Nutzfläche
Zinsen für Dauerfinanz. + Erbbau
Zinsquote = 17,7 20,0
%
Sollmiete
Vermietbares Anlagevermögen
Mietwert = 7,5 8,0
Sollmiete abzgl. Erlösschmälerung
Die Kennzahlen zeigen die gute Vermögens-, des Zieles wider, den Mitgliedern qualitativ gu-
Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. ten Wohnraum zu fairen Preisen zur Verfügung
Die durchschnittliche Sollmiete in Verbindung zu stellen. Entwicklungsbeeinträchtigungen und
mit den Investitionen in den Neubau und den Bestandsgefährdungen sind nicht erkennbar.
Bestand spiegelt die konsequente Verfolgung
32 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 33Prognosebericht
Das Geschäftsjahr 2015 war insbesondere ge- Mietpreisen. Wenngleich Freiburg als Universi-
prägt von den Auswirkungen der hohen Flücht- tätsstadt mit einem Durchschnittsalter von 40,4
lingszuwanderung, welche sich auf sämtliche Jahren (Bundesdurchschnitt 45 Jahre) zu den
846
Mieteinheiten
Wirtschaftsbereiche auswirkte. In diesem Zu-
sammenhang entstehende Kosten führen zu
einer deutlich höheren Belastung der kommuna-
len und staatlichen Haushalte und haben zur
jüngsten deutschen Städten gehört, wird bis ins
Jahr 2030 auch im Geschäftsgebiet der Heim-
bau der Anteil der älteren Bevölkerung stetig
zunehmen.
in Freiburg Folge, dass sich dem Thema Flüchtlingszuwan-
derung andere politische Bereiche unterordnen Die Heimbau Breisgau eG geht auf die Bevöl-
müssen. Diese veränderten Rahmenbedingungen kerungsentwicklung und auf die Bedürfnisse der
haben auch Auswirkungen auf die Finanzmärkte Mietinteressenten durch bedarfsgerechte Neu-
und insbesondere auch auf den Wohnungsmarkt. baumaßnahmen und Wohnkonzepte ein. Damit
sorgt die Genossenschaft für einen stets zeitge-
An Standorten wie Freiburg, bei denen die Woh- mäßen Wohnungsbestand.
nungsnachfrage das Angebot seit längerer Zeit
übersteigt, führt das neu hinzugetretene Erfor- Die Heimbau Breisgau eG erwartet auch für das
dernis, Flüchtlinge in großer Zahl unterbringen Geschäftsjahr 2016 eine positive Geschäftsent-
und wohnversorgen zu müssen, zu weiterem wicklung. Wesentliche Veränderungen bei der Ver-
Druck auf den Wohnungsmarkt. mögens-, Finanz- und Ertragslage werden nicht
eintreten. Der regionale Wohnungsmarkt in Frei-
Der Wohnungsbestand der Heimbau Breisgau eG burg und Umgebung wird wiederum von einer
verteilt sich derzeit auf die Städte Freiburg und hohen Nachfrage nach Wohnraum geprägt sein.
Waldkirch sowie auf die Gemeinde Gundelfingen Entsprechend hoch erwarten wir auch in 2016
im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald und die Nachfrage nach Wohnungen der Heimbau.
auf die Gemeinde Teningen im Landkreis Emmen-
dingen. Freiburg und die gesamte Region Breis- Im Wirtschaftsplan der Heimbau Breisgau eG
gau zählen nach den Bevölkerungsprognosen des für 2016 erwarten wir einen Jahresüberschuss
Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg von ca. 1.716,6 T€. Dieser wird nach den Er-
auch künftig zu den Wachstumsregionen im wartungen im Wesentlichen auf den Deckungs-
Land Baden-Württemberg. Deshalb ist die Ver- beitrag aus der Hausbewirtschaftung und auf
sorgung der Einwohner mit adäquatem Wohn- sonstige betriebliche Erträge aus der Veräuße-
raum auch in Zukunft eine der wichtigsten Auf- rung eines älteren Reihenhauses und aus Ent-
gaben unserer Wohnungsbaugenossenschaft. schädigungen der Stadt zugunsten der Heimbau
für vier ältere, sanierungsbedürftige Reihenhäu-
Bezogen auf die Haushaltsgrößen wird vor allem ser in der Bauhöferstraße zurückgehen (Grund:
die Anzahl von 1- bis 2-Personenhaushalten kon- Auslaufen des Erbbauvertrags mit der Stadt Frei-
tinuierlich ansteigen. Auch Familien mit Kindern burg zum 01.07.2016 und Übergabe der Gebäu-
benötigen angemessene Wohnungen zu fairen de an die Stadt).
Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 35Der investive Unternehmensschwerpunkt der Derzeit sind wir mit verschiedenen Kommunen
Heimbau im Geschäftsjahr 2016 liegt bei der unseres Geschäftsgebietes im Gespräch, mit dem
weiteren Durchführung der im Spätherbst 2015 Ziel, 2016/2017 baureife kommunale Grund-
begonnenen Neubaumaßnahme auf dem stücke zu erwerben, um darauf weitere genossen-
Grundstück Bahnhofplatz 1 in Waldkirch. Reali- schaftliche Mietwohnungen zu fairen Mietpreisen
siert wird in dieser zentralen innerstädtischen bauen zu können. Bauträgermaßnahmen plant
E
Lage ein viergeschossiges Gebäude mit Tiefga- die Genossenschaft aktuell nicht.
rage. Die voraussichtlichen Investitionen werden
inklusive Grunderwerb bei rd. 4.750,0 T€ lie- Bei den Instandhaltungsaufwendungen wird für
gen. 2016 bis 2020 mit einem jährlichen Etat von
1,8 Mio. € geplant. 2016 erfolgt u. a. die Sanie-
Die Rohbaufertigstellung beim Bauvorhaben rung der Mehrfamilienhäuser Remigiusstr. 3-5
Bahnhofplatz erwarten wir zur Jahresmitte 2016. und Sundgauallee 120, beide in Freiburg, und
Die Fertigstellung und der Bezug des Neubaus Theodor-Frank-Str. 1 in Teningen (geschätzter
sind für das 1. Quartal 2017 geplant. Im Jahr 2016 Aufwand insgesamt ca. 600,0 T€). Ein Schwer-
werden voraussichtlich 3,0 Mio. € in diesen Neu- punkt der Instandhaltung wird 2017 bis 2019 die
bau fließen. Die Finanzierung des Bauvorhabens Sanierung des Areals Breisacher Straße 28-32/ Wirtschaftsplan 2016
erfolgt aus eigenen Mitteln und über ein zins- Gärtnerweg 1-3/Hugstetter Straße 38-40 sein.
günstiges Baudarlehen in Höhe von 3,0 Mio. €. Ferner steht für 2018 die energetische Gesamt- Erträge EURO EURO
modernisierung des Freiburger Mehrfamilien-
Wir beginnen im Juli 2016 auf dem 3 682 m² hauses Kehler Straße 38 mit voraussichtlichen Hausbewirtschaftung 9.566.940,00
großen Baugrundstück Im Grün in Waldkirch- Kosten von 1,0 Mio. € und 2019 die Moderni- Betreuungstätigkeit 19.547,00
Batzenhäusle ein Neubauvorhaben zur Errich- sierung des Mehrfamilienhauses Zähringer
Sonstige Erträge 482.100,00
tung von 30 Mietwohnungen in verschiedenen Straße 299 bis 301 (erwartete Investitionen
Zinserträge 42.756,00
Gebäuden. Die Gesamtinvestitionen dieser Maß- rd. 1,0 Mio. €€) an.
10.111.343,00
nahme werden inklusive Grunderwerb voraus-
sichtlich bei 6,0 Mio. € liegen. 1,5 Mio. € Bau- Die Heimbau Breisgau eG erwartet auf Basis Aufwendungen
kosten erwarten wir anteilig für 2016. Die Bau- der Unternehmensplanung und der dargestell-
maßnahme wird auch das gesamte Jahr 2017 ten Entwicklung der allgemeinen Wirtschafts- Aufwendungen für bezogene
in Anspruch nehmen, um dann im 1. Quartal lage auch für die kommenden Geschäftsjahre Lieferungen und Leistungen 2.003.680,00
2018 fertiggestellt und vermietet zu werden. Die einen positiven Geschäftsverlauf. Instandhaltung 1.806.750,00
Finanzierung dieser Neubaumaßnahme ist aus Personalaufwand 1.085.090,00
eigenen Mitteln und über ein zinsgünstiges Bau- Abschreibungen 1.803.158,00
darlehen in Höhe von 4,0 Mio. € sichergestellt.
Sächlicher Verwaltungsaufwand 298.000,00
Kapitalkosten 1.209.570,00
Steuern 188.450,00
8.394.698,00
Überschuss 1.716.645,00
Neubau: 4.500.000,00
36 Geschäftsbericht 2015 Geschäftsbericht 2015 37
Blick auf das Grundstück in Waldkirch-BatzenhäusleGeschäftsbericht 2015 | Lagebericht des Vorstands
Chancen- und Risikobericht sowie Bericht über
die Verwendung von Finanzinstrumenten
Zum Abschlussstichtag lagen keine bestandsge- Risiken bestehen bei Wohnungsunternehmen
fährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigen- grundsätzlich darin, dass die Mieter der Woh-
den Sachverhalte bei der Heimbau Breisgau eG nungen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht
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vor. Hinweise auf Zahlungsschwierigkeiten, Ver- mehr nachkommen können. Die moderate Miet-
mögensverluste oder Beeinträchtigungen des preisgestaltung der Heimbau sowie ein stetiges
Geschäftsmodells bestanden nicht. Die uneinge- Controlling und Mahnwesen im Bereich der
Mieteinheiten schränkte Unternehmensfortführung ist sicherge- Mietenbuchhaltung begrenzt das Risiko. Miet-
stellt. Um sich gegen typische Risiken im Zusam- rückstände und Mietausfälle können jedoch
in Waldkirch menhang mit der Bewirtschaftung von Immo- nicht völlig ausgeschlossen werden.
bilienbeständen sowie dem Betrieb einer
Wohnungsbaugenossenschaft in Freiburg und Chancen bestehen insbesondere in der weiteren
der Region Breisgau abzusichern, hat die Heim- positiven Entwicklung der Genossenschaft. Die
bau im üblichen Rahmen Versicherungen abge- Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt
schlossen. Wir kooperieren dabei mit der AWTS in Freiburg und der Region Breisgau sowie die gute
Stuttgart. Bei der Heimbau ist ein Risikomanage- wirtschaftliche Verfassung der Genossenschaft
mentsystem installiert, das der Größe der Genos- eröffnen die Möglichkeit, langfristig für die Mit-
senschaft angemessen ist und welches zur frühzei- glieder im Sinne des Förderauftrags der Satzung
tigen Erkennung von Risiken eingerichtet wurde. tätig zu sein. So werden wir auch künftig das Ziel
verfolgen, unseren Mietern und Mitgliedern nach-
Für die Bewertung des baulichen Zustands und haltig und langfristig zeitgemäßen Wohnraum zu
des Instandsetzungsbedarfs setzen wir die neu ent- fairen Mietpreisen durch stetige Investitionen in
wickelte Software mevivo ein. Gleichzeitig werden die Bestände und in den Neubau von genossen-
die Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neu- schaftlichen Mietwohnungen anzubieten. Bauträ-
baupläne über einen Zeitraum von fünf Jahren germaßnahmen sehen wir hingegen nach wie vor
fortgeschrieben. nicht als Unternehmensschwerpunkt der Genos-
senschaft an.
Bestandsgefährdende Risiken erkennen wir früh-
zeitig durch die Überwachung der Kosten im Der stetige Anstieg der Wohnraumnachfrage in
Instandhaltungsbereich sowie durch die stetige Baden-Württemberg ist nicht zuletzt auf die
Analyse der ergehenden Kündigungen. attraktive Lage im Süden Deutschlands zurück-
zuführen. Diese Entwicklung führte neben stei-
Bei Vermietungen im gewerblichen Bereich be- genden Mietpreisen bei gleichzeitig sinkenden
steht grundsätzlich das Risiko, dass bei Kündi- Baufertigstellungen zu einer Wohnungsknappheit
gung nicht sofort ein neuer Mieter gefunden wer- insbesondere in Ballungsräumen und Universi-
den kann bzw. eine Anschlussvermietung nur zu tätsstädten. Die Stadt Freiburg ist von dieser
einem niedrigeren Mietpreis möglich ist. Durch Entwicklung im besonderen Maße betroffen. Die-
effektives Vermietungsmanagement auch im Ge- ser Nachfragemarkt bestätigt uns darin, aktuell
werbebereich kann das Risiko eines Mietausfalls und mittelfristig verstärkt Neubaumaßnahmen
minimiert werden. Der Anteil der Gewerbemieten anzugehen.
an der gesamten Sollmiete beträgt 4 %.
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