Abschlußstudie Offene Immobilienfonds in Abwicklung 2017 Oliver Weinrich, Vorstand Sandra Kielholz, Leiterin Research - Köln, den 20. Oktober 2017
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Abschlußstudie Offene Immobilienfonds in
Business Case CSAM Publikumsfonds – eine Beurteilung aus
Abwicklung 2017
externer Sicht
Oliver Weinrich, Vorstand
Oliver Weinrich, Vorstand
Sandra Kielholz, Leiterin Research
Köln, den 20. Oktober 2017
1
Agenda
1. | Übersicht Offene Immobilienfonds in Abwicklung
2. | Systematik: Scoring-Matrix
3. | Ergebnis Portfolioqualität
4. | Immobilienverkäufe
5. | Systematik: Cash-Burn-Rate
6. | Zusammenfassung
7. | Disclaimer
2
Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Übersicht
Name Liquidierung bis
AXA IMMOSELECT Abwicklung Verwahrstelle
AXA IMMOSOLUTIONS Abwicklung Verwahrstelle • Aktuell 18 offene
CATELLA FOCUS NORDIC CITIES 23. Dezember 2018 Immobilienfonds in Abwicklung
CS EUROREAL
CS PROPERTY DYNAMIC
Abwicklung Verwahrstelle
Abwicklung Verwahrstelle
• 17 der Fonds sind bereits auf die
Verwahrstelle übergegangen
DEGI EUROPA Abwicklung Verwahrstelle
DEGI GERMAN BUSINESS Abwicklung Verwahrstelle
DEGI GLOBAL BUSINESS Abwicklung Verwahrstelle
DEGI INTERNATIONAL Abwicklung Verwahrstelle
HANSAIMMOBILIA Abwicklung Verwahrstelle
KANAM GRUNDINVEST FONDS Abwicklung Verwahrstelle
KANAM SPEZIAL GRUNDINVEST FONDS Abwicklung Verwahrstelle
MORGAN STANLEY P2 VALUE Abwicklung Verwahrstelle
SEB IMMOINVEST Abwicklung Verwahrstelle
SEB IMMOPORTFOLIO TARGET RETURN FUND Abwicklung Verwahrstelle
SEB GLOBAL PROPERTY FUND Abwicklung Verwahrstelle
TMW IMMOBILIEN WELTFONDS Abwicklung Verwahrstelle
UBS (D) 3 SECTOR REAL ESTATE EUROPE Abwicklung Verwahrstelle
Quelle: BVI, eigene Recherche
3Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Systematik: Scoring-Matrix
• Immobilienportfolien wurden auf
Einzelobjektebene Desktop
analysiert
• Drei Kriterien: Lagequalität,
Gebäudequalität und Mieterrisiko
sind anhand einer
eigenentwickelten Scoring-
Tabelle bewertet worden
• Ergebnisse sind nach
Verkehrswerten,
Immobilienanzahl bzw.
Jahresnettosollmiete gewichtet
in ein Ampelsystem eingeflossen
4Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Systematik: Beispiel Auszug AXA Immoselect Bericht 2012
Vermietungsquote,
stichtagsbezogen auf Rest-
Nutzfläche Basis Restlauf- nutzungs- Gutachterliche Gutachterlicher Direkt/
Name des Name der Objekt- Baujahr/ Gewerbe in Nutzfläche JahresBruttosoll- zeit Miet- dauer in Bewertungs- Verkehrswert in Mio Indirekt Gebäude Vermietungs-
Fonds Datum Land Ort Strasse Immobilie typ Umbaujahr m² Wohnen in m² mietertrag verträge Jahren miete in Mio EUR EUR gehalten Teilmarkt Qualität qualität risko Analyse
1930/1960/
AXA 1970/2001– Decentralised
Immoselect 31.10.2011 Belgien Brüssel Avenue de la Couronne Büro 2003 5669 64,1 62 0,8 10,05 Direkt Area C 2 0 C20
Avenue des
AXA Communautés / rue de Decentralised
Immoselect 31.10.2011 Belgien Brüssel Bretagne Büro 2004 14361 0 63 1,96 24,77 Direkt Area C 2 0 C20
AXA Bad Kaiser-Friedrich-
Immoselect 31.10.2011 Deutschland Homburg Promenade Hotel 1990 11785 100 49 1,7 25,58 Direkt Bad Homburg A 3 k.A. A3
AXA Paulstraße/
Immoselect 31.10.2011 Deutschland Berlin Lüneburger Straße Motel One Hotel 2009 5713 100 68 1,15 17,35 Direkt City-West B 1 k.a. B1
Devrienstraße
AXA Kleine Packhofstraße Am Elbufer/Nahe
Immoselect 31.10.2011 Deutschland Dresden Hotel Maritim Hotel 1913/1914/2006 25916 100 55 4,45 67,25 Direkt Semperoper A 2 k.a. A2
AXA Grafenberger
Immoselect 31.10.2011 Deutschland Düsseldorf Grafenberger Allee Höfe Büro 2006 14720 100 67 2,43 42,46 Direkt Grafenberg/Ost B 2 k.A. B2
Schaarsteinweg
AXA Pasmannstraße
Immoselect 31.10.2011 Deutschland Hamburg Madison Hotel Hotel 1993/1997 13358 100 46 2,7 41,54 Direkt Hafen B 3 k.a. B3
AXA
Immoselect 31.10.2011 Deutschland Hattersheim Philipp-Reis-Straße Büro 2003 10413 82,6 52 1,51 20,25 Direkt Hattersheim B 2 0 B20
AXA Parkstadt Stadtgebiet Nord-
Immoselect 31.10.2011 Deutschland München Georg-Muche-Straße Schwabing Büro 2009 11464 67,3 68 1,95 30,68 Direkt Ost B 1 0 B10
AXA Laimer Stadtgebiet Süd-
Immoselect 31.10.2011 Deutschland München Landsberger Straße Würfel Büro 2007 24775 97,7 66 4,89 80,61 Direkt West B 1 0/k.a. B10
AXA Innenstadt Nord-
Immoselect 31.10.2011 Deutschland München Prinzregentenstraße Büro 1957/2001 8726 198 80,1 54 2,09 33,17 Direkt Ost B 2 0 B20
AXA Boulogne-
Immoselect 31.10.2011 Frankreich Billancourt Rue de Silly Büro 1992 4806 76,9 51 1,69 23,43 Direkt Southern Bend B 3 0 B30
AXA Boulogne-
Immoselect 31.10.2011 Frankreich Billancourt quai du Point du Jour Quai Ouest Büro 1992/2002 15481 100 51 6,59 99,2 Direkt Southern Bend B 3 k.A. B3
AXA Charenton- Eastern Inner
Immoselect 31.10.2011 Frankreich le-Pont Avenue de la Liberté Büro 2005 46478 100 64 15,57 269 Direkt Rim B 2 k.A. B2
•
AXA Eastern Inner
Immoselect 31.10.2011 Frankreich Colombes Rue du Débarcadère Büro 2008 26910 100 67 9,9 173,8 Direkt Rim B 2 k.A. B2
Objektanalyse nach Scoring-Matrix
• Alle Kategorisierungen und die sich daraus ergebenen Zuordnungen basieren
auf eigenen Einschätzungen
• Die Lagequalität der Objekte wurde anhand von Marktberichten aus
verschiedenen Maklerhäusern bzw. eigenen Einschätzungen kategorisiert
5Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Ergebnis: Gesamtergebnis und Vermietungsrisiko
• Rangiert nach dem als „Gut“ eingestuftem Portfolioanteil: DEGI German
Business, an erster Stelle, auf dem zweiten und dritten Platz der AXA
Immosolutions und der KanAm Grundinvest
• Vermietungssituation nach unserer Einschätzung unverändert die größte Hürde
• Acht der Fonds ohne als „Gut“ eingestuften Portfolioanteil, der DEGI Global
Business und der SEB Global Property Funds mit einer rein schlechten
Vermietungsstruktur
6Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Ergebnis: Standort- und Gebäudequalität
• Hinsichtlich der Standortqualität bildet der DEGI Europa das Schlusslicht
• Mit rund 50% (Verkehrswerte) der Objekte mit guter Gebäudequalität liegt der
KanAm Grundinvest auf dem ersten Platz.
• Das verbleibende Portfolio des DEGI Europa, DEGI German Business, DEGI
Global Business und der UBS 3 Sector haben mit 100% den Hauptteil der
Immobilien in der “schlechten” Kategorie
7Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Status Quo: Immobilienverkäufe-Bestand Deutschland
Status Beginn Abwicklung Status 31.12.2015 Verkäufe
Volumen deutscher
Volumen deutsche Immobilien Immobilienverkäufe zwischen
bei Beginn Abwicklung in Mio. Abwicklungsbeginn und
Name des Fonds Beginn Abwicklung Übergang auf Depotbank EUR Volumen deutsche Immobilien 31.12.2015
DEGI Europa 22.10.2010 30.09.2013 438,80 0,00 438,80
Morgan Stanley P2 Value 25.10.2010 30.09.2013 504,80 0,00 504,80
TMW Weltfonds 31.05.2011 31.05.2014 243,60 0,00 243,60
DEGI Global Business 18.08.2011 30.06.2014 22,61 0,00 22,61
DEGI International 25.10.2011 15.10.2014 0,00 0,00 0,00
AXA Immoselect 19.10.2011 20.10.2014 731,87 197,00 534,87
AXA Immosolutions 15.05.2012 11.05.2015 219,80 0,00 219,80
UBS (D) 3 Sector 05.09.2012 05.09.2015 88,80 0,00 88,80
DEGI German Business 21.11.2012 20.11.2015 316,70 20,35 296,35
Übergang vor 31.12.2015 2.566,98 217,35 2.349,63
SEB Global Property Fund 05.12.2013 05.12.2016 96,90 41,50 55,40
KANAM SPEZIAL
Grundinvest Fonds 16.12.2013 16.12.2016 0,00 0,00 0,00
CS Property Dynamic 03.03.2014 31.12.2016 152,72 64,39 88,33
KanAm Grundinvest Fonds 29.02.2012 31.12.2016 0,00 0,00 0,00
CS Euroreal A EUR 21.05.2012 30.04.2017 2.315,84 926,37 1.389,47
SEB ImmoInvest 07.05.2012 30.04.2017 2.804,57 759,00 2.045,57
SEB Immoportfolio Target Return 05.06.2014 31.05.2017 157,70 157,70 0,00
Catella Focus Nordic Cities 23.12.2015 23.12.2018 50,39 50,39 0,00
Summe 5.578,12 1.999,35 3.578,77
• Mit Wirkung vom 31.12.2015 hat der Bundestag beschlossen, dass bei der Abwicklung offener
Immobilienfonds für inländische Grundstücke nicht wie bisher zweimal Grunderwerbsteuer entrichtet
werden muss.
• Ungleichbehandlung zwischen Fonds, deren Übergänge auf die Verwahrstelle vor bzw. nach diesem
Stichtag lagen
• Aus diesem Grund initiierten viele Fondshäuser frühzeitige Verkäufe Ihrer Deutschland-Portfolien in ein
komplexeres Marktumfeld
8Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Systematik: Cash-Burn-Rate
• Aussage hinsichtlich
Portfolioqualität muss in
Kontext der bereits
entstandenen Verluste, noch
möglicher Verluste und
geleisteter Rückzahlungen
gestellt werden
• Dazu wurden die eingetretenen
Wertverluste mit Hilfe der von
uns entwickelten Kennziffer
„Cash Burn Rate“ quantifiziert
9Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung
Cash-Burn-Rate: Ergebnis
• Investition in TMW Weltfonds, DEGI
Europa, DEGI Global Business hat sich
als wenig wertstabil erwiesen
• Dem hingegen KanAm Spezial
Grundinvest, CS Euroreal und SEB
Immoinvest bislang weitestgehend
wertstabil
10Prognosesicherheit Drescher & Cie Immo Consult AG
• Prognose erfasste nur den
größten Trigger: das
Immobilienportfolio
• weitestgehend zu konservativ
betrachtet
• Durch Erfassung echter
Substanzausschüttung wurde
CBR-Methodik über den
Zeitverlauf verfeinert
• Vergleichbarkeit blieb erhalten
11Zeit für ein Zwischenfazit
• Systematik war teilweise selbsterfüllend, wurde jedoch im Zuge der
Neuregelung des KAGB deutlich krisenunabhängiger weiterentwickelt
• Beispiel Trianon-Verkäufe
• Deka verkaufte 2007 an Morgan Stanley für EUR 620 Mio.
• Morgan Stanley verkaufte in 2012 56,95% des Gebäudekomplexes Trianon an
Madison zu einem gesamten Marktwert von EUR 408 Mio.
• In 2015 wurde selbiges Gebäude für 540 Mio. EUR wiederum an North Star
verkauft
• Einführung Mindesthaltedauer, Kündigungsfrist, Ausschluss
Anlegergruppen
12Zeit für ein Zwischenfazit II
• Die Abwicklung kann bei Abverkauf der letzten Liegenschaft noch bis zu 10
weitere Jahre dauern
• 10-15 % des letzten NAV bleiben für Garantien, Steuern und
Eventualverbindlichkeiten zurückgestellt, diese werden sukzessive aufgelöst
• Den Restportfolien kommt keine Bedeutung für das Abwicklungsergebnis
mehr zu
• Wir bleiben am Ball und werden die CBR‘s weiter publizieren!
13Disclaimer
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