Akelius Residential Property AB - ein Wohnungs-unternehmen mit globalem Investmentfokus: Auswirkungen des Geschäftsmodells auf die ...
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Akelius Residential Property AB – ein Wohnungs- unternehmen mit globalem Investmentfokus: Auswirkungen des Geschäftsmodells auf die Gentrifizierungsprozesse in den Metropolen Jahrestagung des AK Geographische Wohnungsmarktforschung 2017 in Esch/Belval 15.06.2017, 17:30-18:15
Untersuchungsziele
• Auswirkungen des Akelius‐Geschäftsmodells auf die
Gentrifizierungsprozesse in den betroffenen Metropolen
• Vorbildcharakter des Geschäftsmodells für andere
Investoren?
• These 1: Akelius verfolgt unabhängig von Makro‐Standort und
Zielland stets eine ähnliche Akquisitions‐ und
Bestandsinvestitionsstrategie, wobei allerdings gewisse
Anpassungen an das jeweilige Markt‐ und Regulierungsumfeld
vorgenommen werden.
• These 2: Der allergrößte Teil der betroffenen Mieter wird
aufgrund der massiven Investitionen in die Wohnungen und
Gebäude verdrängt.
2
Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
3
Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
4
Akelius Residential AB - Schwedische AG
• geht auf eine Gründung des schwedischen Geschäftsmanns
Roger Akelius im Jahre 1971 zurück
• 2006 Markteintritt in Deutschland mit Akquisitionen in Berlin
• beherrscht von der wohltätigen Akelius Stiftung
• Einmalige Besonderheiten des Geschäftsmodells:
– Premium‐Positionierung ausschließlich im gehobenen Segment
– Multinationalität: Wohnungsbestände in sechs Ländern (Schweden,
Deutschland, Frankreich, Kanada, England, USA)
– Räumlicher Metropolenfokus (Metropolen „mit Seele“):
80 Prozent der Wohnungen liegen in Metropolen wie Berlin, London,
Paris, Stockholm und New York
5
Entwicklung Wohnungsbestand
46.516 Wohnungen
– in sechs Ländern
– davon 20.000 in Deutschland,
davon 75 Prozent in Berlin,
Hamburg
Anzahl Mietwohneinheiten, Quellen: Geschäftsberichte
6
Der Anspruch: First-class service
• Our tenants are our customers and their homes are our assets. As a long-term
owner of residential properties, it is crucial that we build good relationships with our
tenants.
• We employ around thirty customer service representatives who are able to respond
to tenants’ calls within minutes. We prioritize quick response and resolution of our
tenants’ needs.
• Our first-class service includes efficient handling of reported defects, immediate
appointment booking and 24 hour oncall service as well as professional and correct
communication. In addition, our ambition is to ensure that all apartments have a
fast internet connection and access to a large number of TV channels. Our property
managers focus on day-to-day security, cleaning and maintenance. Our properties
must be neat and tidy at all times.
• We measure and evaluate a variety of criteria, including cleanliness of common
areas, stairways and refuse collection areas as well as graffiti removal. Our
property managers are provided with advanced inspection tools in order to ensure
effective and uniform inspection and monitoring of maintenance and quality issues.
7Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
8Börsennotierte Anbieter auf einen Blick
Unternehmen 2013 2014 2015
Vonovia 318.454 347.480 357.117
Deutsche Wohnen 150.219 147.105 146.128
LEG 94.311 106.961 108.916
TAG 69.806 70.764 76.459
Grand City 26.000 43.000 76.000
Adler 7.797 24.086 48.218
Buwog Dtld. 7.225 26.570 30.000
Conwert Dtld. 25.673 24.367 22.500
Akelius Dtld. 15.769 19.423 24.892
Summe 715.254 809.756 890.230
Bezogen auf einen Gesamtbestand von 23,72 Mio. Mietwohnungen 9
entspricht dies einem Anteil von 3,8 ProzentDie Eigentümerseite
• Eigentumsverhältnisse: Die heutigen Großaktionäre sind
überwiegend nicht mit den Primärinvestoren (z.B. Fondsinvestoren)
identisch.
• Kontrollverhältnisse:
– heute überwiegend Publikums-AGs ohne beherrschende Aktionäre
– Der Einfluß der Eigentümer hat wesentlich abgenommen: keine einheitliche
Willensbildung mehr, statt dessen Atomisierung und rationale Apathie
– Folge: große Spielräume der Unternehmensorgane für eigenständiges
unternehmerisches Handeln und die Verfolgung eigener Ziele, viel mehr
unternehmerische Freiheitsgrade
10Anteile Investorengruppen an der
Marktkapitalisierung 2015
11Wem gehört Akelius?
• Die Akelius Stiftung mit Sitz auf den Bahamas besitzt über zwei
zypriotische Zwischenholdings 90 Prozent der Aktien der Akelius
Residential Property AB (inhaberkontrollierte AG)
• Die restlichen 10 Prozent der Anteile werden von Roger Akelius sowie von
15.000 Vorzugsaktionären gehalten.
• Das Kontrollverhältnis zu der Stiftung ist auf Ewigkeit angelegt, denn die
Stiftung gehört sich selbst (keine Eigentümer oder Mitglieder) und kann
nicht veräußert werden. Der Stiftungsbeirat ist an die vom Gründer
erlassenen Regeln gebunden und erneuert sich ggf. durch Kooptation.
• Der Zweck der Stiftung ist Wohltätigkeit. The Akelius Foundation fördert:
– homes for children in need
– research and education regarding residential real estate
• Akelius ist der weltweit größte Spender für SOS‐Kinderdörfer.
12Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
13Immobilienbewertung
Der Wert des Immobilienportfolios steigt ständig,
nicht zuletzt wegen der immer höheren Bewertung
der Immobilien.
Fair value properties, 31.12.2016 31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012
SEK million
Opening balance 72.764 57.736 44.104 35.437 32.352
Change in fair value 12.715 8.026 1.412 1.582 2.671
Investments 2.989 2.216 1.881 1.531 1.493
Purchases 6.094 12.093 9.678 6.901 1.663
Sales ‐9.061 ‐5.755 ‐1.084 ‐1.801 ‐2.383
Exchange difference 2.238 ‐1.552 1.745 454 ‐359
Closing balance 87.739 72.764 57.736 44.104 35.437
Fair value, per sqm 27.116 20.284 16.629 14.736 13.755
Capitalization rate, percent 3,82 4,33 4,72 4,75 4,73
Change in capitalization rate1, ‐0,49 ‐0,36 0,01 ‐0,01 ‐0,28
percentage
Quelle: Annual Report 2016, S. 61
14Immer höhere Bewertung der Immobilien
Vervielfältiger, Quellen: Geschäftsberichte, eigene Berechnungen
15Die Zuschreibungen sind viel höher als
das operative Ergebnis
Total property return
SEK million Growth Jan-Dec %
Fair value, 2016-01-01 72.764
Revaluations 12.715 175
Investments 2.989 4,1
Purchases 6.094 8,4
Sales -9.061 -12,5
Translation difference 2.238 3,1
Fair value, 2016-12-31 87.739 20,6
Net operating income 2.311 3,2
SEK million Per annum
Total property return 15.026 20,7
Quelle: Annual Report 2016, S. 33
16Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
17Wenn man Steuern und Zinsen
berücksichtigt, wird operativ nicht so viel
verdient.
A deferred tax liability records the fact the
company will, in the future, pay more income
tax because of a transaction that took place
during the current period
Der größte Teil des Steueraufwandes sind
“Deferred taxes”, die ihrerseits eine Folge
der hohen Zuschreibungen auf die Immobilien-
werte sind.
18Risiko- und Performanceindikatoren 2015
Die Performance ist nicht auffällig,
bis auf die niedrige Liquiditätsausstattung
Indikator Akelius GSW LEG Vonovia TAG Adler Deuwo conwert GCP Mittelwert Median Min Max
EK-Quote % 41,4 52,5 41,7 39,1 29,5 27,2 50,2 43,4 46,3 41,3 42,8 27,2 52,5
Liquiditäts- 3,0 53,6 58,0 219,9 38,5 27,5 104,4 24,4 70,8 74,6 55,8 24,4 219,9
quote
EK-Rendite 21,4 35,1 10,0 14,6 15,6 12,2 26,0 8,0 21,2 17,8 15,1 8,0 35,1
GK-Rendite 8,9 19,9 6,7 6,9 7,2 5,8 14,5 6,6 10,5 9,8 7,1 5,8 19,9
Zins 3,4 3,2 4,3 2,2 3,7 3,7 2,9 5,6 1,3 3,4 3,4 1,3 5,6
Verviel- 16,8 19,1 14,7 16,6 13,1 12,6 18,7 10,0 11,6 14,5 13,9 10,0 19,1
fältiger
ICR 3,4 3,1 2,4 3,4 2,7 2,1 3,2 2,5 10,1 3,7 2,9 2,1 10,1
19Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
20Fremdfinanzierung bei Akelius auch mit Anleihen
und dafür weniger mit individuell besicherten
Darlehen, dies auch wegen der leichteren
Liquidisierbarkeit des in den Immobilien gebundenen
Vermögens
21Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
22Unternehmens-
optimierung
Geschäfts- Optimierung Portfolio-
Erlös- Kosten-
prozeß- des Wohnungs- strategie /
optimierung optimierung
optimierung bestandes Produktpolitik
Tarifopti- Zentrali- Allokation von
Mieterhöhungen: Core and
mierung / sierungsgrad investiven
Mietspiegel Non-core
Tarifflucht der Organisation Mitteln
Qualifikations- Standardi- Instand-
Mieterhöhungen:
gerechte sierung von haltungs- Positionierung
Fluktuation
Aufgabenverteilung Prozessen intensität
Supply chain
Mieterhöhungen: Steuer- Management: Gebäude- Räumliche
Modernisierung optimierung Global and modernisierung Verteilung
Single sourcing
Wertschöpfungs- Wohnungs- Einzelpri-
Neubaumieten
tiefe: Make or buy modernisierung vatisierung
Geschäfts- Nachver-
Leerstands- Externes
prozeß- dichtung /
abbau Wachstum
neugestaltung Aufstockung
Neubau-
23
quoteAgenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
24in laufenden Mietverträgen
Mieter- modernisierungsbedingt
höhungen
im Rahmen der Fluktuation
25Wachsende Mieteinnahmen
Rental income, SEK million, Quellen: Geschäftsberichte
26Mietenpolitik
Unternehmen 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vonovia 4,71 4,81 4,93 5,01 5,06 5,13 5,23 5,32 5,48 5,75
Dt. Annington 4,67 4,78 4,91 5,00 5,06 5,15 5,30 5,40 5,60 5,78
GAGFAH 4,76 4,85 4,95 5,02 5,07 5,36 5,15 5,21 5,35 5,55
Deutsche Wohnen 5,29 5,38 5,57 5,49 5,62 5,69 5,89
GSW 4,55 4,67 4,81 4,90 5,08 5,22 5,44 5,59 5,86
LEG 4,39 4,43 4,52 4,63 4,79 4,86 4,96 5,07 5,21
TAG 5,03 5,04 4,97 5,00 4,97 5,04
Grand City 4,86 4,90 5,20 5,30
Adler 5,14 5,02 4,93
Buwog Dtld. 5,70 5,34 5,51
Conwert Dtld. 5,31 5,53 5,73
Akelius Dtld. 6,52 6,85 7,19 7,52 7,71 7,77 8,13 8,56
GdW 4,51 4,55 4,62 4,75 4,86 4,96 5,04 5,15 5,27 5,36
Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmieten in € pro m2 und Monat
Quellen: Geschäftsberichte
27Mietenpolitik VPI plus 6,9 Prozent
Wohnungsmietenindex plus 6,7 Prozent
Unternehmen 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010-2015
Vonovia 0,99 1,36 1,91 1,69 2,92 4,70 13,64
Deutsche 1,19 1,75 2,83 1,85 3,57 3,11 14,23
Annington
GAGFAH 0,99 5,41 -4,08 1,15 2,62 3,60 9,47
Deutsche Wohnen 1,67 3,41 -1,46 2,31 1,23 3,40 9,48
GSW 1,84 3,54 2,68 4,04 2,68 4,61 19,59
LEG 2,38 3,34 1,44 2,02 2,17 2,69 12,53
TAG 0,20 -1,41 0,60 -0,60 1,39 0,20
Grand City 0,82 5,77 1,89
Adler -2,39 -1,83
Buwog Dtld. -6,74 3,09
Conwert 3,98 3,49
Akelius Dtld. 4,82 4,73 4,39 2,46 0,77 4,43 5,02 18,7
GdW 2,26 2,02 1,59 2,14 2,28 1,68 10,29
Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmieten % YoY
Quellen: Geschäftsberichte 28Net letting
• The net letting in 2016 was
SEK 135 million
6,815 new tenants were
paying, on average,
22 percent more than
the 6,566 who moved out.
• Net letting: The sum of
agreed contracted annual 15 Prozent
rents for new lets for the
Fluktuation
period less terminated
annual rents.
29• We focus on upgrading only available apartments with the
idea that no tenant should be forced to accept a higher
quality and rent. Because of that, it usually takes a long time
to upgrade all the apartments. On average, we estimate that it
will take ten years for a property to reach its potential level of
rent.
• Market rents increase over time because of inflation,
economic development and population growth. The growth of
our rents depends on tenant turnover, market development
and the quality of our upgrades.
• Quelle: Annual report 2016, S. 12
30Leerstandsquoten
Unternehmen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vonovia 6,4 5,6 4,3 3,9 5,5 5,1 4,6 4,4 3,8 3,4 2,7
Dt. Annington 6,3 5,7 4,2 3,9 5,9 5,1 4,3 3,9 3,5 3,5 k.A.
GAGFAH 6,4 5,5 4,4 3,9 4,9 5,2 5,1 5,0 4,1 3,4 k.A.
Deutsche Wohnen 4,2 3,3 2,4 2,5 2,4 2,2 1,8
GSW 6,7 5,3 4,5 3,7 3,4 2,7 2,2 2,4 2,3
LEG 2,2 2,2 k.A. 3,9 3,6 3,6 3,1 2,9 2,7 2,5
TAG 10,3 6,5 11,6 9,9 8,8 8,1 7,5
Grand City 13,8 12,7 10,8
Adler 10,2 12,8 11,2
Buwog Dtld. 2,4 3,6 2,7
Conwert Dtld. 6,9 8,6 7,2 5,4
Akelius Dtld., real 0,4 0,9 1,6 2,0 1,1
Tabelle: Leerstandsquoten in Prozent
Quellen: Geschäftsberichte
31Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
32“Future rental levels for residential
properties are based on actual rents,
adjusted for potential rental growth
calculated from First Class investments
and inflation.” (Annual Report 2016, S. 42)
Stock- Malmö Berlin Hamburg Toronto Montreal London Paris N.Y. Boston Washing- Kopen-
holm ton hagen
Cap rate % 3,23 3,45 3,66 4,17 4,27 4,57 4,11 4,20 4,32 4,37 5,10 3,42
BWM 21,0 18,6 26,2 24,0 16,7 14,7 21,4 25,4 22,5 17,1 13,5 23,0
Vervielfältiger
Fair value € pro 2.600 2.392 2.400 2.943 3.149 2.104 8.266 6.404 6.556 6.865 2.841 2.833
m2
BWM € pro m2 10,34 10,72 7,63 10,23 15,72 11,95 32,18 20,99 24,33 33,37 17,55 10,27
31.12.2016
BWM pro m2 % 3,9 3,4 5,7 3,4 7,3 18,1 23,2 -6,8 5,1 -1,0 12,5 -
Reale 0,0 0,1 1,0 1,2 2,3 5,7 3,7 3,7 1,0 2,8 0,9 0,0
Leerstandsquote
Modernisierungs 1,3 1,1 3,3 5,2 2,4 6,7 8,7 42,5 3,8 7,8 23,2 1,9
bedingter
Leerstand
Leerstandsquote 1,3 1,2 4,3 6,4 4,7 12,4 12,4 46,2 4,8 10,6 24,1 1,9
33Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
34Instandhaltung
Unternehmen 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vonovia 9,28 9,26 8,48 8,58 9,80 10,12 11,64 10,99 14,84
Deutsche Annington 9,83 9,73 10,00 10,35 10,81 9,93 12,21 11,26 k.A.
GAGFAH 8,62 8,72 6,61 6,36 8,47 10,23 10,84 10,60 k.A.
Deutsche Wohnen 9,85 9,63 9,81 9,68 10,36 9,59 9,45
GSW 7,64 6,74 6,07 5,87 6,25 8,83
LEG 9,06 12,78 6,78 5,94 6,84 7,08 7,84
TAG 6,39 5,21 5,73
Grand City 4,40 5,50 5,50 5,40
Adler 9,39 11,86
Buwog gesamt[1] 8,40 10,60 9,70
Conwert gesamt 7,79 6,83 4,26 3,11
Akelius Dtld. 9,91 7,13 7,99 6,41 6,99
Tabelle: Instandhaltungskosten in € pro m2 und Jahr
Quelle: Geschäftsberichte
35Instandhaltung und Modernisierung
Unternehmen 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vonovia 14,21 14,48 10,54 10,89 12,86 14,70 17,59 23,02 33,04
Deutsche Annington 10,58 15,23 12,65 14,17 16,10 17,63 20,43 26,81 k.A.
GAGFAH 18,53 13,60 7,96 6,76 8,57 10,68 13,84 17,59 k.A.
Deutsche Wohnen 14,20 15,65 18,00 18,94 15,03 16,51 19,98
GSW 13,08 13,01 14,00 15,10 15,22 16,03
LEG 25,54 19,54 12,80 13,87 13,70 12,90 14,00 13,81 16,10
TAG 11,54 10,41 11,05 11,06 13,37 15,15
Grand City 10,90 13,70 13,80 14,10
Adler 15,57 k.A.
Buwog gesamt[1] 12,90 13,20 14,70
Conwert 19,40 17,23 12,69 13,96
Akelius Dtld. 56,51 63,38 59,18 63,76 81,94
Tabelle: Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in € pro m2 und Jahr
Quellen: Geschäftsberichte
36Akelius: Modernisierungsansatz
• Die Mikro‐Standorte der Akelius‐Akquisitionen müssen ein erhebliches
Mieterhöhungspotential bieten, das nicht zuletzt durch umfängliche
Modernisierungsinvestitionen gehoben werden soll. Damit verbunden ist
die Erwartung einer sicheren und wachsenden Rendite über die
Mindesthaltedauer von 10 Jahren.
• Modernisierung von etwa 4.000 Wohnungen / Jahr
• Hochwertige Modernisierung für das obere Marktsegment („Better
Living“)
• Verkauf erst in vollentwickeltem Zustand, i.e. umfassend modernisiert
potentielle Marktmiete erreicht
• Opportunistischer Verkauf statt schematischer Haltefristen
• Einzelprivatisierungen, wenn der Markt einen Aufschlag gegenüber dem
Preis einer vergleichbaren Mietwohnung hergibt.
• Quelle: Akelius annual report 2016, S. 10
37Modernisierung: „Better Living-Konzept“
• Modernisierung der Wohnungen auf First Class‐Niveau
• Einsatz von Innenarchitekten, um die langfristige Attraktivität
und Vermietbarkeit der Wohnungen sicher zu stellen
• Ausstattung mit hochwertigen Küchen von Nobilia und
deutschen Geräten
• Böden, Sanitärporzellan, Fliesen und Klinker von
schwedischen und italienischen Markenfirmen
• Hohe Ansprüche auch an den Service und die Sicherheit im
Wohnumfeld
• Akelius modernisiert aber nur leerstehende Wohnungen (!)
• Unabhängig davon renoviert Akelius auch Fassaden,
Treppenhäuser, Eingänge und Höfe der Immobilien
38Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
39Räumliche Portfoliostrategien börsen
• Heterogenes Bild bei der räumlichen Verteilung der
Wohnungsbestände
• Überwiegend räumlich fokussierte Strategien, die sich jedoch
deutlich voneinander unterscheiden.
– einzelne Bundesländer oder
– einzelne Metropolen oder
– Städtekategorien
• Der Gedanke der räumlichen Risikostreuung findet sich am
deutlichsten in der Portfoliostrategie der Vonovia wieder.
• Akelius Residential AB: investiert länderübergreifend in Metropolen
40Sich die besten Rosinen herauspicken
Criteria to reduce risk:
• Residential properties
• Stable countries
• Growing metropolitan cities
• Good locations
41Akelius
„Cherry‐picking“ als Akquisitionsstrategie
• begrenzte Größe der Ankaufportfolien
• keine bestimmten Losgrößen bei den
Akquisitionen: Ankauf sowohl einzelner
Häuser als auch größerer Portfolios
42Akelius-Portfoliostrategie Ankauf
• Kauf von Immobilien mit begrenztem Abwärtsrisiko
• Wohnungen mit Mieten unter dem Marktniveau an
Standorten mit demographischem Potential
• wachsende Metropolen „mit Seele“ in stabilen Ländern
• Ankauf nur in A‐ und B‐Lagen (65 bzw. 35% Portfolionateil) –
Begründung: Leerstandsrisiko, Liquidisierbarkeit
• Damit hat Akelius den Kreis der in Frage kommenden Makro‐
Standorte einerseits enger und andererseits weiter definiert
(auch Standorte außerhalb Deutschlands) als die anderen
untersuchten Wohnungsunternehmen.
43Metropolitan cities with soul
• Metropolitan cities with soul are a combination of cultural,
intellectual, political and economic centers of a country. They
are social melting pots and hubs for trade and innovations.
Because they offer so many possibilities, no matter the cycle
of the economy, people will always be attracted to live in
these cities.
• Metropolitan cities allows us to have more apartments per
city, which increases operational efficiency. At the end of
2016, we owned an average of 2,114 apartments per city
compared to 1,653 in 2015.
• Quelle: Akelius annual report 2016, S. 6
44Die Bevölkerung
in den Metropolen
wächst viel schneller
als in den kleineren
Städten!
45Lettable space, thousand sqm Fair value
City Resid. Units Resident. Commercial Total SEK/sqm SEK million
Berlin 12.313 775 65 840 22.983 19.295
Stockholm 30.895 644 41 685 24.897 17.059
Malmö 3.975 260 82 342 22.906 7.844
Hamburg 4.192 234 12 246 28.18 6.926
Toronto 3.116 163 1 164 30.159 4.936
New York 1.012 75 ‐ 75 62.782 4.733
London 1.224 54 3 57 79.157 4.524
Boston 862 57 ‐ 57 65.741 3.736
Montreal 1.397 105 ‐ 105 20.147 2.119
Paris 941 27 3 30 61.332 1.848
Washington D.C. 435 33 ‐ 33 27.205 893
Copenhagen 216 15 ‐ 15 27.135 417
Other 7.993 503 84 587 22.873 13.409
Total 46.516 2.945 291 3.236 27.116 87.739
Quelle: Akelius Annual Report 2016, S. 3
Vervielfältiger 2016: 19,6
46Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
47Akelius in Toronto
• 3.116 Wohneinheiten
• 163.000 m2 Wohnfläche
• Mehr als 30 verschiedene Standorte
• Durchschnittlicher Fair value etwa 3.000 €/sqm
• Akelius hat vor 5 Jahren damit angefangen, in Toronto eine
Position aufzubauen
• Average Akelius rent per sqm end of 2016: € 15,72 (+ 7,3%)
• Vervielfältiger: 16,7
48Warum Toronto?
• Toronto ist für seine hohe Lebensqualität berühmt:
“the most youthful city in the world”
• Multikulturell und wirtschaftlich dynamisch
• Ergiebiger Arbeitsmarkt für junge Menschen
• Demographie
– Zuzugsmagnet für Privathaushalte und Unternehmen
– 16 Prozent Bevölkerungswachstum bis 2030 erwartet (7 Mio.)
• Überall steigende Mieten und fallende Leerstände
49Rent regulation in Toronto
• In Toronto werden Mieten neue Mietverträge frei vereinbart
(„Vacancy decontrol“). Erhöhungen für laufende Mietverträge
werden von den Provinzregierungen kontrolliert und folgen in
der Regel der Inflation. Nach einer Modernisierung kann die
Miete auf Antrag für 3 Jahre um bis zu 9 Prozent erhöht
werden.
• Vermieter können beim Landlord and Tenant Board (LTB) eine
Mieterhöhung oberhalb der Richtlinie beantragen, wenn ihre
Steuern gestiegen sind oder erhebliche Investitionen getätigt
wurden.
• → Man muß die alten Mieter so schnell wie möglich
loswerden.
50Befürchtungen, daß die aggressive
Mietpreispolitik von Akelius einkom-
mensärmere Mieter aus ihren
Nachbarschaften vertreibt
51Kalte Gentrifizierung in Toronto
• Vorgehensweise nach Akquisitionen in Toronto:
– Gebäudebezogene Modernisierungen (z.B. Ersatz von Balkonen,
Einbau von Aufzügen, Neueindeckung von Dächern)
→ Anträge auf „Above‐guideline rent increases“
– gleichzeitig Vernachlässigung von Reparaturen in den Wohnungen
sowie der gemeinschaftlich genutzten Flächen (Waschmaschinen,
Glühbirnen)
– Superintendenten (Hausmeister) werden durch eine telefonische
Hotline ersetzt („schwarzes Loch“)
– Kündigungen auch bei kleineren Vertragsverletzungen
– Nach Auszügen von Mietern aufwendige Modernisierung der
Wohnungen („Better living“, „Akelius First Class dwellings“) und
wesentliche teurere Weitervermietung („Marktmiete“)
5253
54
55
Warum Parkdale?
• Parkdale war früher das Wohnviertel der Eliten Torontos
• Der Bau des Gardiner Expressway 1955 hat Hunderte von
Häusern gekostet und Parkdale vom Lake Ontario abgetrennt
• Parkdale wurde zum Slum – bis Ende des 20. Jahrhunderts
• Die edwardianischen Villen wurden
– entweder durch Apartment buildings ersetzt oder
– in Rooming houses umgewandelt
Anm:: Rooming houses sind wichtig für die Wohnraumversorgung von
Obdachlosigkeit bedrohter Menschen: immer mehr werden verkauft
• “Parkdale is coming back”, aber noch relativ diverses Quartier,
das auch noch erschwinglichen Wohnraum bietet.
• Es gibt hier viele Objekte, die in das “Beuteschema” von
Akelius fallen.
56• “Their profit model is based on putting out long‐term tenants, renovating
units and jacking rents. While most corporate landlords who buy
properties are happy to simply accept rent from the existing residents,
Akelius has come in with a plan to bring in a more affluent type of tenant.”
• “Akelius wants working class and immigrant tenants out of their buildings
in Parkdale, that is clear. Longstanding tenants are being pushed out to
make room for Akelius upgrades. Meanwhile, other units in buildings are
being neglected.”
Cole Webber of Parkdale Community Legal Services (PCLS)
• “I fear that Akelius’s incursion into areas like Parkdale, one of the few
neighbourhoods where lower‐income people can still make rent, will only
accelerate the transformation of downtown into the preserve of the well‐
off. I’m very concerned that one of the last places where there's private,
affordable rental in Toronto is being squeezed out.”
Gord Perks, Parkdale councillor
Quellen: NOW Magazine 31. Juli 2014 sowie 4. Mai 2015
57An 80-year-old Parkdale (99 Tyndall):
“When Akelius bought the property, it started
giving eviction notices to people who were
one or two days late with their rent. Akelius
has started renovating vacant units, but has
done nothing to fix the peeling ceiling in my
apartment. Repairs are non-existent. It's
useless to ask for anything."
58Agenda
I. Einführung Akelius
II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer
III. Immobilienbewertung
IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten
V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius
VI. Operatives Verhalten von Akelius
1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung
2. Erlösoptimierung
3. Erlössituation nach Regionen
4. Instandhaltung und Modernisierung
5. Portfoliostrategie
6. Toronto case study
7. Hamburg case study
59Akelius in Hamburg
• 4.192 Wohneinheiten
• 234.000 m2 Wohnfläche
• ca. 40 verschiedene Standorte
• Durchschnittlicher Fair value etwa 3.000 €/sqm
• Average Akelius rent per sqm end of 2016: € 10,23 (+ 3,4%)
• Vervielfältiger: 24,0
• 5,2 Prozent modernisierungsbedingter Leerstand
60Warum Hamburg?
• Neben München werden für Hamburg und Berlin bundesweit die absolut
höchsten jährlichen Neubaubedarfe bis 2030 geschätzt.
• Die Neubautätigkeit der letzten Jahre konnte in Hamburg mit der
wachsenden Nachfrage nicht entfernt Schritt halten.
• Seit Jahren extrem niedriger Wohnungsleerstand
• Angebotsmieten steigen von hohem Niveau aus immer weiter,
differenziert nach Bezirken und Stadtteilen
• Noch viel stärker steigen die Preise für Eigentumswohnungen und
Mehrfamilienhäuser
61Überblick 8
Mietpreise für Wohnungen in Hamburg bis 2016
Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in Hamburg vom 1.
Halbjahr 2009 bis zum 2. Halbjahr 2016 (in Euro pro Quadratmeter)
14
12 11,5 11,5
10,7 10,7 10,7 10,85 10,8 10,8
10,5 10,65
10,2
9,75
10 9,45
9,1
8,8
8,55
Mietpreis in Euro pro m²
8
6
4
2
0
H1 2009 H2 2009 H1 2010 H2 2010 H1 2011 H2 2011 H1 2012 H2 2012 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016
Hinweis: Hamburg
Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 37 zu finden.
Quelle: JLL; ID 252775Miet- und Kaufpreise 25
Mietpreise für Wohnungen in Hamburg 2016 nach Lage
Angebotsmieten für Wohnungen in Hamburg im 2. Halbjahr 2016
unterteilt nach Bezirken (in Euro pro Quadratmeter)
14
13 12,9 12,8
12,15
12
10,5
10 9,65
9,2
Mietpreis in Euro pro m²
8
6
4
2
0
Hamburg-Nord Altona Eimsbüttel Hamburg-Mitte Wandsbek Bergedorf Harburg
Hinweis: Hamburg
Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 52 zu finden.
Quelle: JLL; immodaten.net; ID 252923Überblick 10
Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg bis 2017
Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Hamburg
von 2004 bis zum 1. Quartal 2017 (in Euro pro Quadratmeter)
4000
3.634
3.558
3.503
3.423
3500 3.346
3.286
2.971
3000 2.813
2.576
2500 2.392
Kaufpreis in Euro pro m²
2.112
2.021
2000 1.879 1.875 1.847 1.858 1.810
1500
1000
500
0
Q4 2004 Q4 2005 Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011 Q4 2012 Q4 2013 Q4 2014 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017
Hinweis: Hamburg
Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 39 zu finden.
Quelle: empirica (Preisdatenbank); ID 554123Miet- und Kaufpreise 28
Eigentumswohnungen (Bestand) in Hamburg - Stadtteile nach Kaufpreis 2017
Hamburger Stadtteile mit den höchsten Kaufpreisen für bestehende
Eigentumswohnungen im Jahr 2017 (in Euro pro Quadratmeter)
Kaufpreis in Euro pro m²
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000
Harvestehude 8.101
Hafencity 6.788
Uhlenhorst 6.246
Rotherbaum 6.178
Othmarschen 5.880
Altona 5.745
Nienstedten 5.587
Blankenese 5.249
Hoheluft 5.124
Ottensen 5.083
St. Georg 5.041
Winterhude 5.020
Eppendorf 4.999
St. Pauli 4.657
Groß Flottbek 4.464
Hinweis: Hamburg
Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 55 zu finden.
Quelle: LBS; F+B; ID 253144Überblick 15
Prognose der Neubaunachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg bis 2030
Prognose der Neubaunachfrage (inkl. Flüchtlinge) auf dem
Wohnungsmarkt in Hamburg bis 2030
Neubauwohnungen in EZFH Neubauwohnungen in MFH Gesamt
16000
14.995
14000
13.207
12000
Neubaunachfrage in Wohneinheiten
10000
7.775
8000
5.858
6000
5.034
4000 3.677
1.788 1.918
2000 1.357
0
2016 bis 2020 2021 bis 2025 2026 bis 2030
Hinweis: Hamburg
Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 44 zu finden.
Quelle: empirica (Regionaldatenbank); ID 532950Bestandszahlen 19
Wohnungsfertigstellungen in Hamburg 2015 nach Lage
Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Hamburg im Jahr 2015
unterteilt nach Bezirken
1800
Zusammen 7.665
1.710
Wohnungen
1.577
1600
1400
1.239
Zahl der Wohnungsfertigstellungen
1200
1.107
1000 947
800
672
600
413
400
200
0
Hamburg-Nord Hamburg-Mitte Wandsbek Altona Eimsbüttel Harburg Bergedorf
Hinweis: Hamburg
Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 47 zu finden.
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Statistikamt Nord); ID 253250Bestandszahlen 21
Leerstandsquote von Wohnungen in Hamburg bis 2015
Leerstandsquote von Wohnungen in Hamburg von 2001 bis 2015
3,0%
2,5% 2,4%
2,2%
2% 2%
2,0%
1,8%
Leerstandsquote
1,6% 1,6%
1,5%
1,5%
1%
1,0%
0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7%
0,6%
0,5%
0,0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hinweis: Hamburg
Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 49 zu finden.
Quelle: empirica; CBRE Group (CBRE-empirica-Leerstandsindex); ID 252750Akelius-Portfolio in Hamburg
• Akelius kauft nur in „guten Lagen“. In Stadtteilen mit schlechtem Ruf ist
das Unternehmen nicht vertreten, auch nicht in Stadtteilen, die im
Gentrifizierungsprozeß stecken (Bsp. Wilhelmsburg). Insoweit besteht
keine Parallele zu Parkdale / Toronto.
• Die Akelius‐Bestände in Hamburg stammen aus den 50er und 60er Jahren
oder es sind Altbauten.
• Portfoliogrößen beim Ankauf: Es wird kleinräumig angekauft, auch
Einzelobjekte. Akelius ist in Hamburg an ca. 40 Standorten vertreten.
• Ausgangszustand der Objekte: Vernachlässigung mit Instandsetzungsstau
innen und außen als „Beuteschema“
• Akelius ist in Hamburg kein typischer Umwandler. Dem Mieterverein ist
nur ein Aufteilungsfall bekannt.
69Akelius-Mietpreise in Hamburg
• Hohe Eingangsmieten, maximal mögliche Miete wird vereinbart:
Bei Mieterwechseln bis zu 20 EUR nettokalt vor der Mietpreisbremse (z.T.
in Verbindung mit Indexmieten) bzw. 33‐50 Prozent Aufschlag auf die
Vormiete
• keine Mieterhöhungen in laufenden Verträgen mit Hilfe von „Tricks“ wie
z.B. neuen Lagezuordnungen
• Rent regulation in Hamburg:
– Mietpreisbremse und Kappungsgrenze flächendeckend
– Milieuschutz in einigen Stadtteilen, Akelius vorsichtig in Milieuschutzgebieten (z.B. im
Hinblick auf gedeckelte Mieterhöhungen nach Modernisierung)
– Mod‐Umlage erklären, auch im Hinblick auf Ausnahmen bei der Mietpreisbremse
70Akelius Hamburg: Investitionsverhalten
• Nach Mieterwechseln werden die leeren Wohnungen immer
aufwendig modernisiert (höchste Standards). Daraus folgt:
– eine extreme Spaltung in den Gebäuden nach Qualität und
Mietpreisen (bspw. 8 und 20 Euro pro m2 für nicht modernisierte /
modernisierte Wohnungen)
– oft jahrelange Belästigungen der Mieter durch Baulärm, Schmutz und
Staub
• Gebäudebezogene Baumaßnahmen
– z.B. Neueindeckung und Dämmung des Dachses mit Ausbau, Fassaden
(aber oft nur rückwertiger Teil wg. Denkmalschutz)
– in der Regel mit Instandsetzungs‐ und Modernisierungsanteilen
– Die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen sind aber moderat →
hohe Abzüge für Instandsetzungsanteile → Streitvermeidung
– kein Mittel, um Bestandsmieter zu verdrängen
71Akelius Hamburg: Serviceverhalten
• kein erhöhter Frust der Mieter wegen aufgeschobener
Reparaturen. Die anfangs schleppende Mängelbeseitigung
hat sich verbessert. Der Mieter muß sich aber kümmern.
• Die Erreichbarkeit (schriftlich / telefonisch) ist unauffällig.
Organisatorisch funktioniert das Unternehmen in der letzten
Zeit besser. In Einzelfällen ist Kontakt zu Managern vor Ort
möglich zur Klärung von Problemen.
• zentrale Steuerung vieler (Mieter‐)Angelegenheiten durch
Akelius Berlin bzw. den „Mieterservice“
• Kündigungsverhalten: keine Parallelen zu Toronto, auch nicht
bei hohen Mietminderungen
• Viel Kritik in den Foren, z.B. bei Trustpilot
72Akelius Hamburg: Gentrifizierungsakteur
• Es wird kein Druck auf die Bestandsmieter aufgebaut, ihre
Wohnung aufzugeben (etwa durch vernachlässigte
Instandhaltung wie in Toronto).
• Auf der anderen Seite werden die Wohnungen nach Auszug
von Mietern luxuriös aufgewertet und entsprechend teuer
vermietet.
• Es handelt sich um einen langfristigen schrittweisen Prozeß ‐
im Rahmen der natürlichen Fluktuation ‐ der Aufwertung und
Verdrängung finanziell schlechter gestellter Mieter durch
„Besserverdienende“, darunter auch junge Studenten und
Singles.
73Conclusion
• Akelius ist ein Unikum
– hat eine Positionierungsstrategie (Marketing‐Mix)
– mulitnationale Bestandverteilung
– Portfoliostrategie basierend auf Städtekategorien
– Inhaberkontrolliert (Stiftung)
– relativ langfristiges Geschäftsmodell
• These 1 für Hamburg und Toronto bestätigt: ähnliche
Akquisitions‐ und Bestandsinvestitionsstrategie
• These 2: Mittel‐ bis langfristig werden durch das Geschäfts‐
modell Gentrifizierungstendenzen verstärkt,
vor allem wegen der Luxusmodernisierungen und der
Hochpreispolitik,
aber die Mieter ziehen überwiegend „freiwillig“ aus.
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