Akelius Residential Property AB - ein Wohnungs-unternehmen mit globalem Investmentfokus: Auswirkungen des Geschäftsmodells auf die ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Akelius Residential Property AB – ein Wohnungs- unternehmen mit globalem Investmentfokus: Auswirkungen des Geschäftsmodells auf die Gentrifizierungsprozesse in den Metropolen Jahrestagung des AK Geographische Wohnungsmarktforschung 2017 in Esch/Belval 15.06.2017, 17:30-18:15
Untersuchungsziele • Auswirkungen des Akelius‐Geschäftsmodells auf die Gentrifizierungsprozesse in den betroffenen Metropolen • Vorbildcharakter des Geschäftsmodells für andere Investoren? • These 1: Akelius verfolgt unabhängig von Makro‐Standort und Zielland stets eine ähnliche Akquisitions‐ und Bestandsinvestitionsstrategie, wobei allerdings gewisse Anpassungen an das jeweilige Markt‐ und Regulierungsumfeld vorgenommen werden. • These 2: Der allergrößte Teil der betroffenen Mieter wird aufgrund der massiven Investitionen in die Wohnungen und Gebäude verdrängt. 2
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 3
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 4
Akelius Residential AB - Schwedische AG • geht auf eine Gründung des schwedischen Geschäftsmanns Roger Akelius im Jahre 1971 zurück • 2006 Markteintritt in Deutschland mit Akquisitionen in Berlin • beherrscht von der wohltätigen Akelius Stiftung • Einmalige Besonderheiten des Geschäftsmodells: – Premium‐Positionierung ausschließlich im gehobenen Segment – Multinationalität: Wohnungsbestände in sechs Ländern (Schweden, Deutschland, Frankreich, Kanada, England, USA) – Räumlicher Metropolenfokus (Metropolen „mit Seele“): 80 Prozent der Wohnungen liegen in Metropolen wie Berlin, London, Paris, Stockholm und New York 5
Entwicklung Wohnungsbestand 46.516 Wohnungen – in sechs Ländern – davon 20.000 in Deutschland, davon 75 Prozent in Berlin, Hamburg Anzahl Mietwohneinheiten, Quellen: Geschäftsberichte 6
Der Anspruch: First-class service • Our tenants are our customers and their homes are our assets. As a long-term owner of residential properties, it is crucial that we build good relationships with our tenants. • We employ around thirty customer service representatives who are able to respond to tenants’ calls within minutes. We prioritize quick response and resolution of our tenants’ needs. • Our first-class service includes efficient handling of reported defects, immediate appointment booking and 24 hour oncall service as well as professional and correct communication. In addition, our ambition is to ensure that all apartments have a fast internet connection and access to a large number of TV channels. Our property managers focus on day-to-day security, cleaning and maintenance. Our properties must be neat and tidy at all times. • We measure and evaluate a variety of criteria, including cleanliness of common areas, stairways and refuse collection areas as well as graffiti removal. Our property managers are provided with advanced inspection tools in order to ensure effective and uniform inspection and monitoring of maintenance and quality issues. 7
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 8
Börsennotierte Anbieter auf einen Blick Unternehmen 2013 2014 2015 Vonovia 318.454 347.480 357.117 Deutsche Wohnen 150.219 147.105 146.128 LEG 94.311 106.961 108.916 TAG 69.806 70.764 76.459 Grand City 26.000 43.000 76.000 Adler 7.797 24.086 48.218 Buwog Dtld. 7.225 26.570 30.000 Conwert Dtld. 25.673 24.367 22.500 Akelius Dtld. 15.769 19.423 24.892 Summe 715.254 809.756 890.230 Bezogen auf einen Gesamtbestand von 23,72 Mio. Mietwohnungen 9 entspricht dies einem Anteil von 3,8 Prozent
Die Eigentümerseite • Eigentumsverhältnisse: Die heutigen Großaktionäre sind überwiegend nicht mit den Primärinvestoren (z.B. Fondsinvestoren) identisch. • Kontrollverhältnisse: – heute überwiegend Publikums-AGs ohne beherrschende Aktionäre – Der Einfluß der Eigentümer hat wesentlich abgenommen: keine einheitliche Willensbildung mehr, statt dessen Atomisierung und rationale Apathie – Folge: große Spielräume der Unternehmensorgane für eigenständiges unternehmerisches Handeln und die Verfolgung eigener Ziele, viel mehr unternehmerische Freiheitsgrade 10
Anteile Investorengruppen an der Marktkapitalisierung 2015 11
Wem gehört Akelius? • Die Akelius Stiftung mit Sitz auf den Bahamas besitzt über zwei zypriotische Zwischenholdings 90 Prozent der Aktien der Akelius Residential Property AB (inhaberkontrollierte AG) • Die restlichen 10 Prozent der Anteile werden von Roger Akelius sowie von 15.000 Vorzugsaktionären gehalten. • Das Kontrollverhältnis zu der Stiftung ist auf Ewigkeit angelegt, denn die Stiftung gehört sich selbst (keine Eigentümer oder Mitglieder) und kann nicht veräußert werden. Der Stiftungsbeirat ist an die vom Gründer erlassenen Regeln gebunden und erneuert sich ggf. durch Kooptation. • Der Zweck der Stiftung ist Wohltätigkeit. The Akelius Foundation fördert: – homes for children in need – research and education regarding residential real estate • Akelius ist der weltweit größte Spender für SOS‐Kinderdörfer. 12
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 13
Immobilienbewertung Der Wert des Immobilienportfolios steigt ständig, nicht zuletzt wegen der immer höheren Bewertung der Immobilien. Fair value properties, 31.12.2016 31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 SEK million Opening balance 72.764 57.736 44.104 35.437 32.352 Change in fair value 12.715 8.026 1.412 1.582 2.671 Investments 2.989 2.216 1.881 1.531 1.493 Purchases 6.094 12.093 9.678 6.901 1.663 Sales ‐9.061 ‐5.755 ‐1.084 ‐1.801 ‐2.383 Exchange difference 2.238 ‐1.552 1.745 454 ‐359 Closing balance 87.739 72.764 57.736 44.104 35.437 Fair value, per sqm 27.116 20.284 16.629 14.736 13.755 Capitalization rate, percent 3,82 4,33 4,72 4,75 4,73 Change in capitalization rate1, ‐0,49 ‐0,36 0,01 ‐0,01 ‐0,28 percentage Quelle: Annual Report 2016, S. 61 14
Immer höhere Bewertung der Immobilien Vervielfältiger, Quellen: Geschäftsberichte, eigene Berechnungen 15
Die Zuschreibungen sind viel höher als das operative Ergebnis Total property return SEK million Growth Jan-Dec % Fair value, 2016-01-01 72.764 Revaluations 12.715 175 Investments 2.989 4,1 Purchases 6.094 8,4 Sales -9.061 -12,5 Translation difference 2.238 3,1 Fair value, 2016-12-31 87.739 20,6 Net operating income 2.311 3,2 SEK million Per annum Total property return 15.026 20,7 Quelle: Annual Report 2016, S. 33 16
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 17
Wenn man Steuern und Zinsen berücksichtigt, wird operativ nicht so viel verdient. A deferred tax liability records the fact the company will, in the future, pay more income tax because of a transaction that took place during the current period Der größte Teil des Steueraufwandes sind “Deferred taxes”, die ihrerseits eine Folge der hohen Zuschreibungen auf die Immobilien- werte sind. 18
Risiko- und Performanceindikatoren 2015 Die Performance ist nicht auffällig, bis auf die niedrige Liquiditätsausstattung Indikator Akelius GSW LEG Vonovia TAG Adler Deuwo conwert GCP Mittelwert Median Min Max EK-Quote % 41,4 52,5 41,7 39,1 29,5 27,2 50,2 43,4 46,3 41,3 42,8 27,2 52,5 Liquiditäts- 3,0 53,6 58,0 219,9 38,5 27,5 104,4 24,4 70,8 74,6 55,8 24,4 219,9 quote EK-Rendite 21,4 35,1 10,0 14,6 15,6 12,2 26,0 8,0 21,2 17,8 15,1 8,0 35,1 GK-Rendite 8,9 19,9 6,7 6,9 7,2 5,8 14,5 6,6 10,5 9,8 7,1 5,8 19,9 Zins 3,4 3,2 4,3 2,2 3,7 3,7 2,9 5,6 1,3 3,4 3,4 1,3 5,6 Verviel- 16,8 19,1 14,7 16,6 13,1 12,6 18,7 10,0 11,6 14,5 13,9 10,0 19,1 fältiger ICR 3,4 3,1 2,4 3,4 2,7 2,1 3,2 2,5 10,1 3,7 2,9 2,1 10,1 19
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 20
Fremdfinanzierung bei Akelius auch mit Anleihen und dafür weniger mit individuell besicherten Darlehen, dies auch wegen der leichteren Liquidisierbarkeit des in den Immobilien gebundenen Vermögens 21
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 22
Unternehmens- optimierung Geschäfts- Optimierung Portfolio- Erlös- Kosten- prozeß- des Wohnungs- strategie / optimierung optimierung optimierung bestandes Produktpolitik Tarifopti- Zentrali- Allokation von Mieterhöhungen: Core and mierung / sierungsgrad investiven Mietspiegel Non-core Tarifflucht der Organisation Mitteln Qualifikations- Standardi- Instand- Mieterhöhungen: gerechte sierung von haltungs- Positionierung Fluktuation Aufgabenverteilung Prozessen intensität Supply chain Mieterhöhungen: Steuer- Management: Gebäude- Räumliche Modernisierung optimierung Global and modernisierung Verteilung Single sourcing Wertschöpfungs- Wohnungs- Einzelpri- Neubaumieten tiefe: Make or buy modernisierung vatisierung Geschäfts- Nachver- Leerstands- Externes prozeß- dichtung / abbau Wachstum neugestaltung Aufstockung Neubau- 23 quote
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 24
in laufenden Mietverträgen Mieter- modernisierungsbedingt höhungen im Rahmen der Fluktuation 25
Wachsende Mieteinnahmen Rental income, SEK million, Quellen: Geschäftsberichte 26
Mietenpolitik Unternehmen 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Vonovia 4,71 4,81 4,93 5,01 5,06 5,13 5,23 5,32 5,48 5,75 Dt. Annington 4,67 4,78 4,91 5,00 5,06 5,15 5,30 5,40 5,60 5,78 GAGFAH 4,76 4,85 4,95 5,02 5,07 5,36 5,15 5,21 5,35 5,55 Deutsche Wohnen 5,29 5,38 5,57 5,49 5,62 5,69 5,89 GSW 4,55 4,67 4,81 4,90 5,08 5,22 5,44 5,59 5,86 LEG 4,39 4,43 4,52 4,63 4,79 4,86 4,96 5,07 5,21 TAG 5,03 5,04 4,97 5,00 4,97 5,04 Grand City 4,86 4,90 5,20 5,30 Adler 5,14 5,02 4,93 Buwog Dtld. 5,70 5,34 5,51 Conwert Dtld. 5,31 5,53 5,73 Akelius Dtld. 6,52 6,85 7,19 7,52 7,71 7,77 8,13 8,56 GdW 4,51 4,55 4,62 4,75 4,86 4,96 5,04 5,15 5,27 5,36 Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmieten in € pro m2 und Monat Quellen: Geschäftsberichte 27
Mietenpolitik VPI plus 6,9 Prozent Wohnungsmietenindex plus 6,7 Prozent Unternehmen 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010-2015 Vonovia 0,99 1,36 1,91 1,69 2,92 4,70 13,64 Deutsche 1,19 1,75 2,83 1,85 3,57 3,11 14,23 Annington GAGFAH 0,99 5,41 -4,08 1,15 2,62 3,60 9,47 Deutsche Wohnen 1,67 3,41 -1,46 2,31 1,23 3,40 9,48 GSW 1,84 3,54 2,68 4,04 2,68 4,61 19,59 LEG 2,38 3,34 1,44 2,02 2,17 2,69 12,53 TAG 0,20 -1,41 0,60 -0,60 1,39 0,20 Grand City 0,82 5,77 1,89 Adler -2,39 -1,83 Buwog Dtld. -6,74 3,09 Conwert 3,98 3,49 Akelius Dtld. 4,82 4,73 4,39 2,46 0,77 4,43 5,02 18,7 GdW 2,26 2,02 1,59 2,14 2,28 1,68 10,29 Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmieten % YoY Quellen: Geschäftsberichte 28
Net letting • The net letting in 2016 was SEK 135 million 6,815 new tenants were paying, on average, 22 percent more than the 6,566 who moved out. • Net letting: The sum of agreed contracted annual 15 Prozent rents for new lets for the Fluktuation period less terminated annual rents. 29
• We focus on upgrading only available apartments with the idea that no tenant should be forced to accept a higher quality and rent. Because of that, it usually takes a long time to upgrade all the apartments. On average, we estimate that it will take ten years for a property to reach its potential level of rent. • Market rents increase over time because of inflation, economic development and population growth. The growth of our rents depends on tenant turnover, market development and the quality of our upgrades. • Quelle: Annual report 2016, S. 12 30
Leerstandsquoten Unternehmen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Vonovia 6,4 5,6 4,3 3,9 5,5 5,1 4,6 4,4 3,8 3,4 2,7 Dt. Annington 6,3 5,7 4,2 3,9 5,9 5,1 4,3 3,9 3,5 3,5 k.A. GAGFAH 6,4 5,5 4,4 3,9 4,9 5,2 5,1 5,0 4,1 3,4 k.A. Deutsche Wohnen 4,2 3,3 2,4 2,5 2,4 2,2 1,8 GSW 6,7 5,3 4,5 3,7 3,4 2,7 2,2 2,4 2,3 LEG 2,2 2,2 k.A. 3,9 3,6 3,6 3,1 2,9 2,7 2,5 TAG 10,3 6,5 11,6 9,9 8,8 8,1 7,5 Grand City 13,8 12,7 10,8 Adler 10,2 12,8 11,2 Buwog Dtld. 2,4 3,6 2,7 Conwert Dtld. 6,9 8,6 7,2 5,4 Akelius Dtld., real 0,4 0,9 1,6 2,0 1,1 Tabelle: Leerstandsquoten in Prozent Quellen: Geschäftsberichte 31
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 32
“Future rental levels for residential properties are based on actual rents, adjusted for potential rental growth calculated from First Class investments and inflation.” (Annual Report 2016, S. 42) Stock- Malmö Berlin Hamburg Toronto Montreal London Paris N.Y. Boston Washing- Kopen- holm ton hagen Cap rate % 3,23 3,45 3,66 4,17 4,27 4,57 4,11 4,20 4,32 4,37 5,10 3,42 BWM 21,0 18,6 26,2 24,0 16,7 14,7 21,4 25,4 22,5 17,1 13,5 23,0 Vervielfältiger Fair value € pro 2.600 2.392 2.400 2.943 3.149 2.104 8.266 6.404 6.556 6.865 2.841 2.833 m2 BWM € pro m2 10,34 10,72 7,63 10,23 15,72 11,95 32,18 20,99 24,33 33,37 17,55 10,27 31.12.2016 BWM pro m2 % 3,9 3,4 5,7 3,4 7,3 18,1 23,2 -6,8 5,1 -1,0 12,5 - Reale 0,0 0,1 1,0 1,2 2,3 5,7 3,7 3,7 1,0 2,8 0,9 0,0 Leerstandsquote Modernisierungs 1,3 1,1 3,3 5,2 2,4 6,7 8,7 42,5 3,8 7,8 23,2 1,9 bedingter Leerstand Leerstandsquote 1,3 1,2 4,3 6,4 4,7 12,4 12,4 46,2 4,8 10,6 24,1 1,9 33
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 34
Instandhaltung Unternehmen 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Vonovia 9,28 9,26 8,48 8,58 9,80 10,12 11,64 10,99 14,84 Deutsche Annington 9,83 9,73 10,00 10,35 10,81 9,93 12,21 11,26 k.A. GAGFAH 8,62 8,72 6,61 6,36 8,47 10,23 10,84 10,60 k.A. Deutsche Wohnen 9,85 9,63 9,81 9,68 10,36 9,59 9,45 GSW 7,64 6,74 6,07 5,87 6,25 8,83 LEG 9,06 12,78 6,78 5,94 6,84 7,08 7,84 TAG 6,39 5,21 5,73 Grand City 4,40 5,50 5,50 5,40 Adler 9,39 11,86 Buwog gesamt[1] 8,40 10,60 9,70 Conwert gesamt 7,79 6,83 4,26 3,11 Akelius Dtld. 9,91 7,13 7,99 6,41 6,99 Tabelle: Instandhaltungskosten in € pro m2 und Jahr Quelle: Geschäftsberichte 35
Instandhaltung und Modernisierung Unternehmen 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Vonovia 14,21 14,48 10,54 10,89 12,86 14,70 17,59 23,02 33,04 Deutsche Annington 10,58 15,23 12,65 14,17 16,10 17,63 20,43 26,81 k.A. GAGFAH 18,53 13,60 7,96 6,76 8,57 10,68 13,84 17,59 k.A. Deutsche Wohnen 14,20 15,65 18,00 18,94 15,03 16,51 19,98 GSW 13,08 13,01 14,00 15,10 15,22 16,03 LEG 25,54 19,54 12,80 13,87 13,70 12,90 14,00 13,81 16,10 TAG 11,54 10,41 11,05 11,06 13,37 15,15 Grand City 10,90 13,70 13,80 14,10 Adler 15,57 k.A. Buwog gesamt[1] 12,90 13,20 14,70 Conwert 19,40 17,23 12,69 13,96 Akelius Dtld. 56,51 63,38 59,18 63,76 81,94 Tabelle: Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in € pro m2 und Jahr Quellen: Geschäftsberichte 36
Akelius: Modernisierungsansatz • Die Mikro‐Standorte der Akelius‐Akquisitionen müssen ein erhebliches Mieterhöhungspotential bieten, das nicht zuletzt durch umfängliche Modernisierungsinvestitionen gehoben werden soll. Damit verbunden ist die Erwartung einer sicheren und wachsenden Rendite über die Mindesthaltedauer von 10 Jahren. • Modernisierung von etwa 4.000 Wohnungen / Jahr • Hochwertige Modernisierung für das obere Marktsegment („Better Living“) • Verkauf erst in vollentwickeltem Zustand, i.e. umfassend modernisiert potentielle Marktmiete erreicht • Opportunistischer Verkauf statt schematischer Haltefristen • Einzelprivatisierungen, wenn der Markt einen Aufschlag gegenüber dem Preis einer vergleichbaren Mietwohnung hergibt. • Quelle: Akelius annual report 2016, S. 10 37
Modernisierung: „Better Living-Konzept“ • Modernisierung der Wohnungen auf First Class‐Niveau • Einsatz von Innenarchitekten, um die langfristige Attraktivität und Vermietbarkeit der Wohnungen sicher zu stellen • Ausstattung mit hochwertigen Küchen von Nobilia und deutschen Geräten • Böden, Sanitärporzellan, Fliesen und Klinker von schwedischen und italienischen Markenfirmen • Hohe Ansprüche auch an den Service und die Sicherheit im Wohnumfeld • Akelius modernisiert aber nur leerstehende Wohnungen (!) • Unabhängig davon renoviert Akelius auch Fassaden, Treppenhäuser, Eingänge und Höfe der Immobilien 38
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 39
Räumliche Portfoliostrategien börsen • Heterogenes Bild bei der räumlichen Verteilung der Wohnungsbestände • Überwiegend räumlich fokussierte Strategien, die sich jedoch deutlich voneinander unterscheiden. – einzelne Bundesländer oder – einzelne Metropolen oder – Städtekategorien • Der Gedanke der räumlichen Risikostreuung findet sich am deutlichsten in der Portfoliostrategie der Vonovia wieder. • Akelius Residential AB: investiert länderübergreifend in Metropolen 40
Sich die besten Rosinen herauspicken Criteria to reduce risk: • Residential properties • Stable countries • Growing metropolitan cities • Good locations 41
Akelius „Cherry‐picking“ als Akquisitionsstrategie • begrenzte Größe der Ankaufportfolien • keine bestimmten Losgrößen bei den Akquisitionen: Ankauf sowohl einzelner Häuser als auch größerer Portfolios 42
Akelius-Portfoliostrategie Ankauf • Kauf von Immobilien mit begrenztem Abwärtsrisiko • Wohnungen mit Mieten unter dem Marktniveau an Standorten mit demographischem Potential • wachsende Metropolen „mit Seele“ in stabilen Ländern • Ankauf nur in A‐ und B‐Lagen (65 bzw. 35% Portfolionateil) – Begründung: Leerstandsrisiko, Liquidisierbarkeit • Damit hat Akelius den Kreis der in Frage kommenden Makro‐ Standorte einerseits enger und andererseits weiter definiert (auch Standorte außerhalb Deutschlands) als die anderen untersuchten Wohnungsunternehmen. 43
Metropolitan cities with soul • Metropolitan cities with soul are a combination of cultural, intellectual, political and economic centers of a country. They are social melting pots and hubs for trade and innovations. Because they offer so many possibilities, no matter the cycle of the economy, people will always be attracted to live in these cities. • Metropolitan cities allows us to have more apartments per city, which increases operational efficiency. At the end of 2016, we owned an average of 2,114 apartments per city compared to 1,653 in 2015. • Quelle: Akelius annual report 2016, S. 6 44
Die Bevölkerung in den Metropolen wächst viel schneller als in den kleineren Städten! 45
Lettable space, thousand sqm Fair value City Resid. Units Resident. Commercial Total SEK/sqm SEK million Berlin 12.313 775 65 840 22.983 19.295 Stockholm 30.895 644 41 685 24.897 17.059 Malmö 3.975 260 82 342 22.906 7.844 Hamburg 4.192 234 12 246 28.18 6.926 Toronto 3.116 163 1 164 30.159 4.936 New York 1.012 75 ‐ 75 62.782 4.733 London 1.224 54 3 57 79.157 4.524 Boston 862 57 ‐ 57 65.741 3.736 Montreal 1.397 105 ‐ 105 20.147 2.119 Paris 941 27 3 30 61.332 1.848 Washington D.C. 435 33 ‐ 33 27.205 893 Copenhagen 216 15 ‐ 15 27.135 417 Other 7.993 503 84 587 22.873 13.409 Total 46.516 2.945 291 3.236 27.116 87.739 Quelle: Akelius Annual Report 2016, S. 3 Vervielfältiger 2016: 19,6 46
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 47
Akelius in Toronto • 3.116 Wohneinheiten • 163.000 m2 Wohnfläche • Mehr als 30 verschiedene Standorte • Durchschnittlicher Fair value etwa 3.000 €/sqm • Akelius hat vor 5 Jahren damit angefangen, in Toronto eine Position aufzubauen • Average Akelius rent per sqm end of 2016: € 15,72 (+ 7,3%) • Vervielfältiger: 16,7 48
Warum Toronto? • Toronto ist für seine hohe Lebensqualität berühmt: “the most youthful city in the world” • Multikulturell und wirtschaftlich dynamisch • Ergiebiger Arbeitsmarkt für junge Menschen • Demographie – Zuzugsmagnet für Privathaushalte und Unternehmen – 16 Prozent Bevölkerungswachstum bis 2030 erwartet (7 Mio.) • Überall steigende Mieten und fallende Leerstände 49
Rent regulation in Toronto • In Toronto werden Mieten neue Mietverträge frei vereinbart („Vacancy decontrol“). Erhöhungen für laufende Mietverträge werden von den Provinzregierungen kontrolliert und folgen in der Regel der Inflation. Nach einer Modernisierung kann die Miete auf Antrag für 3 Jahre um bis zu 9 Prozent erhöht werden. • Vermieter können beim Landlord and Tenant Board (LTB) eine Mieterhöhung oberhalb der Richtlinie beantragen, wenn ihre Steuern gestiegen sind oder erhebliche Investitionen getätigt wurden. • → Man muß die alten Mieter so schnell wie möglich loswerden. 50
Befürchtungen, daß die aggressive Mietpreispolitik von Akelius einkom- mensärmere Mieter aus ihren Nachbarschaften vertreibt 51
Kalte Gentrifizierung in Toronto • Vorgehensweise nach Akquisitionen in Toronto: – Gebäudebezogene Modernisierungen (z.B. Ersatz von Balkonen, Einbau von Aufzügen, Neueindeckung von Dächern) → Anträge auf „Above‐guideline rent increases“ – gleichzeitig Vernachlässigung von Reparaturen in den Wohnungen sowie der gemeinschaftlich genutzten Flächen (Waschmaschinen, Glühbirnen) – Superintendenten (Hausmeister) werden durch eine telefonische Hotline ersetzt („schwarzes Loch“) – Kündigungen auch bei kleineren Vertragsverletzungen – Nach Auszügen von Mietern aufwendige Modernisierung der Wohnungen („Better living“, „Akelius First Class dwellings“) und wesentliche teurere Weitervermietung („Marktmiete“) 52
53
54
55
Warum Parkdale? • Parkdale war früher das Wohnviertel der Eliten Torontos • Der Bau des Gardiner Expressway 1955 hat Hunderte von Häusern gekostet und Parkdale vom Lake Ontario abgetrennt • Parkdale wurde zum Slum – bis Ende des 20. Jahrhunderts • Die edwardianischen Villen wurden – entweder durch Apartment buildings ersetzt oder – in Rooming houses umgewandelt Anm:: Rooming houses sind wichtig für die Wohnraumversorgung von Obdachlosigkeit bedrohter Menschen: immer mehr werden verkauft • “Parkdale is coming back”, aber noch relativ diverses Quartier, das auch noch erschwinglichen Wohnraum bietet. • Es gibt hier viele Objekte, die in das “Beuteschema” von Akelius fallen. 56
• “Their profit model is based on putting out long‐term tenants, renovating units and jacking rents. While most corporate landlords who buy properties are happy to simply accept rent from the existing residents, Akelius has come in with a plan to bring in a more affluent type of tenant.” • “Akelius wants working class and immigrant tenants out of their buildings in Parkdale, that is clear. Longstanding tenants are being pushed out to make room for Akelius upgrades. Meanwhile, other units in buildings are being neglected.” Cole Webber of Parkdale Community Legal Services (PCLS) • “I fear that Akelius’s incursion into areas like Parkdale, one of the few neighbourhoods where lower‐income people can still make rent, will only accelerate the transformation of downtown into the preserve of the well‐ off. I’m very concerned that one of the last places where there's private, affordable rental in Toronto is being squeezed out.” Gord Perks, Parkdale councillor Quellen: NOW Magazine 31. Juli 2014 sowie 4. Mai 2015 57
An 80-year-old Parkdale (99 Tyndall): “When Akelius bought the property, it started giving eviction notices to people who were one or two days late with their rent. Akelius has started renovating vacant units, but has done nothing to fix the peeling ceiling in my apartment. Repairs are non-existent. It's useless to ask for anything." 58
Agenda I. Einführung Akelius II. Börsennotierte Wohnungsunternehmen und deren Eigentümer III. Immobilienbewertung IV. Performance und Risikolage Akelius und Konkurrenten V. Finanzierung der Aktivitäten von Akelius VI. Operatives Verhalten von Akelius 1. Überblick Werthebel zur Unternehmensoptimierung 2. Erlösoptimierung 3. Erlössituation nach Regionen 4. Instandhaltung und Modernisierung 5. Portfoliostrategie 6. Toronto case study 7. Hamburg case study 59
Akelius in Hamburg • 4.192 Wohneinheiten • 234.000 m2 Wohnfläche • ca. 40 verschiedene Standorte • Durchschnittlicher Fair value etwa 3.000 €/sqm • Average Akelius rent per sqm end of 2016: € 10,23 (+ 3,4%) • Vervielfältiger: 24,0 • 5,2 Prozent modernisierungsbedingter Leerstand 60
Warum Hamburg? • Neben München werden für Hamburg und Berlin bundesweit die absolut höchsten jährlichen Neubaubedarfe bis 2030 geschätzt. • Die Neubautätigkeit der letzten Jahre konnte in Hamburg mit der wachsenden Nachfrage nicht entfernt Schritt halten. • Seit Jahren extrem niedriger Wohnungsleerstand • Angebotsmieten steigen von hohem Niveau aus immer weiter, differenziert nach Bezirken und Stadtteilen • Noch viel stärker steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser 61
Überblick 8 Mietpreise für Wohnungen in Hamburg bis 2016 Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in Hamburg vom 1. Halbjahr 2009 bis zum 2. Halbjahr 2016 (in Euro pro Quadratmeter) 14 12 11,5 11,5 10,7 10,7 10,7 10,85 10,8 10,8 10,5 10,65 10,2 9,75 10 9,45 9,1 8,8 8,55 Mietpreis in Euro pro m² 8 6 4 2 0 H1 2009 H2 2009 H1 2010 H2 2010 H1 2011 H2 2011 H1 2012 H2 2012 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 Hinweis: Hamburg Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 37 zu finden. Quelle: JLL; ID 252775
Miet- und Kaufpreise 25 Mietpreise für Wohnungen in Hamburg 2016 nach Lage Angebotsmieten für Wohnungen in Hamburg im 2. Halbjahr 2016 unterteilt nach Bezirken (in Euro pro Quadratmeter) 14 13 12,9 12,8 12,15 12 10,5 10 9,65 9,2 Mietpreis in Euro pro m² 8 6 4 2 0 Hamburg-Nord Altona Eimsbüttel Hamburg-Mitte Wandsbek Bergedorf Harburg Hinweis: Hamburg Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 52 zu finden. Quelle: JLL; immodaten.net; ID 252923
Überblick 10 Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg bis 2017 Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Hamburg von 2004 bis zum 1. Quartal 2017 (in Euro pro Quadratmeter) 4000 3.634 3.558 3.503 3.423 3500 3.346 3.286 2.971 3000 2.813 2.576 2500 2.392 Kaufpreis in Euro pro m² 2.112 2.021 2000 1.879 1.875 1.847 1.858 1.810 1500 1000 500 0 Q4 2004 Q4 2005 Q4 2006 Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011 Q4 2012 Q4 2013 Q4 2014 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Hinweis: Hamburg Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 39 zu finden. Quelle: empirica (Preisdatenbank); ID 554123
Miet- und Kaufpreise 28 Eigentumswohnungen (Bestand) in Hamburg - Stadtteile nach Kaufpreis 2017 Hamburger Stadtteile mit den höchsten Kaufpreisen für bestehende Eigentumswohnungen im Jahr 2017 (in Euro pro Quadratmeter) Kaufpreis in Euro pro m² 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 Harvestehude 8.101 Hafencity 6.788 Uhlenhorst 6.246 Rotherbaum 6.178 Othmarschen 5.880 Altona 5.745 Nienstedten 5.587 Blankenese 5.249 Hoheluft 5.124 Ottensen 5.083 St. Georg 5.041 Winterhude 5.020 Eppendorf 4.999 St. Pauli 4.657 Groß Flottbek 4.464 Hinweis: Hamburg Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 55 zu finden. Quelle: LBS; F+B; ID 253144
Überblick 15 Prognose der Neubaunachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg bis 2030 Prognose der Neubaunachfrage (inkl. Flüchtlinge) auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg bis 2030 Neubauwohnungen in EZFH Neubauwohnungen in MFH Gesamt 16000 14.995 14000 13.207 12000 Neubaunachfrage in Wohneinheiten 10000 7.775 8000 5.858 6000 5.034 4000 3.677 1.788 1.918 2000 1.357 0 2016 bis 2020 2021 bis 2025 2026 bis 2030 Hinweis: Hamburg Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 44 zu finden. Quelle: empirica (Regionaldatenbank); ID 532950
Bestandszahlen 19 Wohnungsfertigstellungen in Hamburg 2015 nach Lage Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Hamburg im Jahr 2015 unterteilt nach Bezirken 1800 Zusammen 7.665 1.710 Wohnungen 1.577 1600 1400 1.239 Zahl der Wohnungsfertigstellungen 1200 1.107 1000 947 800 672 600 413 400 200 0 Hamburg-Nord Hamburg-Mitte Wandsbek Altona Eimsbüttel Harburg Bergedorf Hinweis: Hamburg Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 47 zu finden. Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Statistikamt Nord); ID 253250
Bestandszahlen 21 Leerstandsquote von Wohnungen in Hamburg bis 2015 Leerstandsquote von Wohnungen in Hamburg von 2001 bis 2015 3,0% 2,5% 2,4% 2,2% 2% 2% 2,0% 1,8% Leerstandsquote 1,6% 1,6% 1,5% 1,5% 1% 1,0% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,6% 0,5% 0,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Hinweis: Hamburg Weitere Angaben zu dieser Statistik, sowie Erläuterungen zu Fußnoten, sind auf Seite 49 zu finden. Quelle: empirica; CBRE Group (CBRE-empirica-Leerstandsindex); ID 252750
Akelius-Portfolio in Hamburg • Akelius kauft nur in „guten Lagen“. In Stadtteilen mit schlechtem Ruf ist das Unternehmen nicht vertreten, auch nicht in Stadtteilen, die im Gentrifizierungsprozeß stecken (Bsp. Wilhelmsburg). Insoweit besteht keine Parallele zu Parkdale / Toronto. • Die Akelius‐Bestände in Hamburg stammen aus den 50er und 60er Jahren oder es sind Altbauten. • Portfoliogrößen beim Ankauf: Es wird kleinräumig angekauft, auch Einzelobjekte. Akelius ist in Hamburg an ca. 40 Standorten vertreten. • Ausgangszustand der Objekte: Vernachlässigung mit Instandsetzungsstau innen und außen als „Beuteschema“ • Akelius ist in Hamburg kein typischer Umwandler. Dem Mieterverein ist nur ein Aufteilungsfall bekannt. 69
Akelius-Mietpreise in Hamburg • Hohe Eingangsmieten, maximal mögliche Miete wird vereinbart: Bei Mieterwechseln bis zu 20 EUR nettokalt vor der Mietpreisbremse (z.T. in Verbindung mit Indexmieten) bzw. 33‐50 Prozent Aufschlag auf die Vormiete • keine Mieterhöhungen in laufenden Verträgen mit Hilfe von „Tricks“ wie z.B. neuen Lagezuordnungen • Rent regulation in Hamburg: – Mietpreisbremse und Kappungsgrenze flächendeckend – Milieuschutz in einigen Stadtteilen, Akelius vorsichtig in Milieuschutzgebieten (z.B. im Hinblick auf gedeckelte Mieterhöhungen nach Modernisierung) – Mod‐Umlage erklären, auch im Hinblick auf Ausnahmen bei der Mietpreisbremse 70
Akelius Hamburg: Investitionsverhalten • Nach Mieterwechseln werden die leeren Wohnungen immer aufwendig modernisiert (höchste Standards). Daraus folgt: – eine extreme Spaltung in den Gebäuden nach Qualität und Mietpreisen (bspw. 8 und 20 Euro pro m2 für nicht modernisierte / modernisierte Wohnungen) – oft jahrelange Belästigungen der Mieter durch Baulärm, Schmutz und Staub • Gebäudebezogene Baumaßnahmen – z.B. Neueindeckung und Dämmung des Dachses mit Ausbau, Fassaden (aber oft nur rückwertiger Teil wg. Denkmalschutz) – in der Regel mit Instandsetzungs‐ und Modernisierungsanteilen – Die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen sind aber moderat → hohe Abzüge für Instandsetzungsanteile → Streitvermeidung – kein Mittel, um Bestandsmieter zu verdrängen 71
Akelius Hamburg: Serviceverhalten • kein erhöhter Frust der Mieter wegen aufgeschobener Reparaturen. Die anfangs schleppende Mängelbeseitigung hat sich verbessert. Der Mieter muß sich aber kümmern. • Die Erreichbarkeit (schriftlich / telefonisch) ist unauffällig. Organisatorisch funktioniert das Unternehmen in der letzten Zeit besser. In Einzelfällen ist Kontakt zu Managern vor Ort möglich zur Klärung von Problemen. • zentrale Steuerung vieler (Mieter‐)Angelegenheiten durch Akelius Berlin bzw. den „Mieterservice“ • Kündigungsverhalten: keine Parallelen zu Toronto, auch nicht bei hohen Mietminderungen • Viel Kritik in den Foren, z.B. bei Trustpilot 72
Akelius Hamburg: Gentrifizierungsakteur • Es wird kein Druck auf die Bestandsmieter aufgebaut, ihre Wohnung aufzugeben (etwa durch vernachlässigte Instandhaltung wie in Toronto). • Auf der anderen Seite werden die Wohnungen nach Auszug von Mietern luxuriös aufgewertet und entsprechend teuer vermietet. • Es handelt sich um einen langfristigen schrittweisen Prozeß ‐ im Rahmen der natürlichen Fluktuation ‐ der Aufwertung und Verdrängung finanziell schlechter gestellter Mieter durch „Besserverdienende“, darunter auch junge Studenten und Singles. 73
Conclusion • Akelius ist ein Unikum – hat eine Positionierungsstrategie (Marketing‐Mix) – mulitnationale Bestandverteilung – Portfoliostrategie basierend auf Städtekategorien – Inhaberkontrolliert (Stiftung) – relativ langfristiges Geschäftsmodell • These 1 für Hamburg und Toronto bestätigt: ähnliche Akquisitions‐ und Bestandsinvestitionsstrategie • These 2: Mittel‐ bis langfristig werden durch das Geschäfts‐ modell Gentrifizierungstendenzen verstärkt, vor allem wegen der Luxusmodernisierungen und der Hochpreispolitik, aber die Mieter ziehen überwiegend „freiwillig“ aus. 74
Sie können auch lesen