WOHNUNGSMARKT LEIPZIG - CITY REPORT 2018 - RESEARCH - IHK zu Leipzig
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WOHNUNGSMARKT
LEIPZIG
CITY REPORT 2018
RESEARCH
Immobilienberatung
für eine Welt im Wandel
AUF EINEN BLICK
Ausblick Ausblick
590.337 Personen 335.024 Wohnungen
Einwohner zum 31.12.2017 Wohnungsbestand zum 31.12.2016
+10.807 Personen zum Vorjahr +1.462 Wohnungen zum Vorjahr
10.078 Personen 29.799 Gebäude
Wanderungssaldo zum 31.12.2017 Häuser mit 3 und mehr Wohnungen zum 31.12.2016
-3.115 Personen zum Vorjahresmonat +513 Gebäude zum Vorjahreszeitraum
7,0 % 2.460 Wohnungen
Arbeitslosenquote zum 31.12.2017 Baugenehmigungen von Januar bis September 2017
-0,9 Prozentpunkte zum Vorjahresquartal -364 Wohnungen zum Vorjahr
58,7 % 1.737 Wohnungen
Beschäftigungsquote zum 30.06.2016 Baufertigstellungen zum 31.12.2016
+0,3 Prozentpunkte zum Vorjahr -100 Wohnungen zum Vorjahr
74,5 86,0 %
Kaufkraft pro Haushalt 2018 Anteil Mietwohnungen im Jahr 2016
(34.687 € Kaufkraft pro Haushalt) -1,0 Prozentpunkte zum Vorjahr
m2 40,4 m² 4,7 %
Wohnfläche je Einwohner zum 31.12.2016 Leerstandsquote im Jahr 2016
-1,1 Quadratmeter zum Vorjahr -0,6 Prozentpunkte zum Vorjahr
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quellen: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig,
Agenur für Arbeit, CBRE-Empirica-Leerstandsindex, GfK Geomarketing 2018
WOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
Leipzig – Hidden Champion
AUSSERORDENTLICHE DYNAMIK VERÄNDERUNGEN BESTIMMEN
IN DER MESSESTADT DEN WOHNUNGSMARKT
Leipzig erlebt, wie viele andere Metropolen auch, seit eini- Das Wachstum der Stadt ist an vielen Stellen zu spüren.
gen Jahren deutliche Wanderungsgewinne und gilt als eine Es rücken Stadtteile in den Fokus der Wohnungsnach-
der am schnellsten wachsenden Großstädte Deutschlands. frage, die vor einigen Jahren noch nicht angesagt waren.
Diese Dynamik hat mehrere Ursachen: Die Messestadt ist Miet- und Preisentwicklungen sorgen für eine Verlagerung
herausragendes Oberzentrum Sachsens, wichtiger Arbeits- der Bevölkerung innerhalb der Stadtgrenzen, was sowohl
und Wohnort und zugleich überregional angesehener Uni- die Wohnungswirtschaft als auch die öffentliche Hand vor
versitätsstandort. Sie ist zudem für ihre große Kreativs- neue Herausforderungen stellt. Investitionen in die Woh-
zene bekannt, die vielerorts das Stadtbild mitgestaltet. Die nungsbestände und Erschließungen von Freiflächen sind
Stadt an der weißen Elster punktet dabei mit ihren kur- daher vonnöten. Der Ausbau und die Anpassung der sozi-
zen Wegen, der hohen Lebensqualität und einer Stadtent- alen Infrastruktur und die Entwicklung neuer Quartiere im
wicklung, die noch lange nicht abgeschlossen ist. Ein ver- Stadtgebiet gehen bereits mit dieser Dynamik einher. Die
gleichsweise niedriges Miet- und Preisniveau sorgt dafür, Schaffung neuer Subzentren hilft dabei, den Druck von der
dass Leipzig mit über 330.000 Haushalten aufgrund seiner Altstadt zu nehmen und zukunftsfähige Areale zu schaffen,
positiven Entwicklung ein Hidden Champion am deutschen in denen eine Symbiose von Wohnen, Arbeit und Handel
Wohnungsmarkt ist. angestrebt wird.
SCHÖNE ALTBAUTEN PRÄGEN DAS STADTBILD FAZIT: LEIPZIG – BOOMTOWN
Im Gegensatz zu vielen anderen deutschen Städten wur- Der Leipziger Wohnungsmarkt ist nur begrenzt mit den
de Leipzig im Zweiten Weltkrieg von Luftangriffen weitest- Märkten der anderen deutschen Metropolen zu verglei-
gehend verschont und verfügt daher über einen außer- chen, denn neben dem außergewöhnlich hohen Bestand
gewöhnlich hohen Bestand an gründerzeitlichen Bauten. an attraktiven Altbauten sorgen teils einfache und preis-
Der mit einem Drittel hohe Bestand an Gebäuden aus der werte Objekte und Plattenbauten für ein insgesamt gerin-
Vorkriegszeit macht den einmaligen Charme der Stadt aus. ges durchschnittliches Mietniveau. Es besteht jedoch vor
Innerstädtische Waldgebiete, Flüsse, Seen und Parks berei- allem qualitativ ein Bedarf an neuem Wohnraum, um den
chern zudem das Stadtbild und sorgen für eine insgesamt Bedürfnissen der Nachfrager nicht nur quantitativ gerecht
sehr hohe Lebensqualität. zu werden.
2|3
Wohnlagen in Leipzig
SEHR GUTE WOHNLAGEN
Die sehr guten Wohnlagen sind zentrumsnah und durch ih-
ren hohen Anteil an Gründerzeithäusern geprägt, die über-
wiegend in der ersten Sanierungswelle in den 90er Jahren
hochwertig aufbereitet wurden. In diesen Lagen finden sich
inzwischen kaum noch Freiflächen. Neben den etablierten
Vierteln (Musikerviertel, Gohlis-Süd, etc.) hat sich mittler-
weile auch Plagwitz zu einer Top-Lage entwickelt.
GUTE WOHNLAGEN
Die guten Lagen grenzen überwiegend an die sehr guten
Lagen an und profitieren dabei von deren Nähe und Image
(z. B. Altlindau). Die ehemaligen Arbeiterviertel zeichnen
sich durch eine gute Anbindung ans Zentrum aus und er-
fuhren in den letzten Jahren eine starke Aufwertung. Hierzu
zählt auch der Aufsteiger Reudnitz, der vor einigen Jahren
noch als einfache Lage galt.
WOHNLAGENKARTE LEIPZIG
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: OpenStreetMap (and) contributors, CC-BY-Sa
WOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
DURCHSCHNITTLICHE WOHNLAGEN VERTEILUNG DER BEVÖLKERUNG AUF DIE LEIPZIGER WOHNLAGEN
In den durchschnittlichen Lagen, hierbei handelt es sich in in %
der Regel um klassische Arbeiterviertel, sind die Gebäude
weniger opulent, die Bauten schlichter und die Anbindung 21,9 21,7
an die Innenstadt etwas schlechter. In zentraleren Stadt- sehr gut
teilen wie Connewitz hat sich die kreative Szene nieder- gut
gelassen. Auch hier herrscht mancherorts eine sichtbare 13,7 durchschnittlich
Dynamik, und so könnten Connewitz, Marienbrunn oder einfach
auch die Aufsteiger Probstheida und Neustadt perspektivisch 42,7
zu den guten Lagen zählen.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: GfK Geomarketing 2017
EINFACHE WOHNLAGEN
Die einfachen Lagen sind oft geprägt von Plattenbausied-
lungen, Industrieanlagen oder werden von Bahntrassen und
viel befahrenen Straßen durchschnitten. Sie finden sich so-
wohl in der Peripherie (Grünau) als auch in Zentrumsnähe
(Volkmarsdorf). Die Viertel östlich des Bahnhofs fungieren
zunehmend als Ausweichquartiere für Bewohner aufstre-
bender Viertel, die steigende Mieten nicht tragen können
oder wollen.
WOHNLAGEN SIND DEM WANDEL UNTERWORFEN
In den einfachen und durchschnittlichen Lagen finden sich
viele großvolumige Wohnsiedlungen mit einer hohen Ein-
wohnerdichte. Somit ist es nicht verwunderlich, dass zwei
Drittel aller Leipziger in diesen beiden Lagen wohnen. Gute
Lagen sind mit 14 % scheinbar unterrepräsentiert und ha-
ben mit Plagwitz gerade einen Stadtteil an die sehr guten
Lagen verloren. Wie in kaum einer anderen Großstadt ist die
Lagezuordnung aufgrund der Stadtentwicklung in Leipzig
jedoch eine Momentaufnahme und wird in den kommenden
Jahren noch einige Anpassungen erfahren.
4|5
Mietwohnungsmarkt – aktuelle Situation
GUTE UND SEHR GUTE LAGEN MIT MIETSPANNEN IN DEN WOHNLAGEN (OHNE NEUBAU)
GROSSER BANDBREITE 2017 in €/m² Ø in €/m²
Hohe Zuwanderungszahlen, aufstrebende Stadtteile so-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IIDN ImmoDaten GmbH
12
wie Projektentwicklungen, die die Wahrnehmung einzelner 10,70
11,10
Quartiere positiv beeinflussen – der Leipziger Wohnungs- 10
8,90
markt ist in Bewegung und differenziert sich immer weiter 8,00
8
7,70
aus. In einigen Teilmärkten hat er sich inzwischen zu einem 7,00
6,40
Vermietermarkt entwickelt. Mit Mieten von 7,70 €/m² im 6 5,90
5,50
Mittel liegen dabei die sehr guten Lagen klar vor den guten 4,70 4,90 5,10
4
(7,00 €/m²) und durchschnittlichen Lagen (6,40 €/m²), wäh-
rend die einfachen Lagen mit 5,90 €/m² deutlich zurück- 2
liegen. Hier ist auch eine vergleichsweise geringe Spanne
0
zwischen dem unteren und oberen Mietsegment zu beob- einfach durchschnittlich gut sehr gut
achten, was auf einen recht homogenen Markt schließen
lässt, der nicht zuletzt durch uniforme Plattenbauten ge-
prägt wird. Wesentlich größer sind die Spannen in den guten
und sehr guten Lagen, in denen an ausgewählten Plätzen
mit attraktiver Mikrolage für höherwertige Objekte Mieten
über 10 €/m² möglich sind. Gute und sehr gute Lagen liefern
dabei vergleichbare Werte. Der Aufstieg einiger Viertel zu
den sehr guten Lagen führt aktuell zu einer Anpassung der
Mieten in diesen Lageklassen. Zudem sind einige der gu-
ten Lagen besonders bei den zahlungskräftigeren Zuzüglern
begehrt, sodass hier mittlerweile Mieten gefordert werden,
die sonst eher in den sehr guten Lagen zu beobachten sind.
NEUWERTIGE QUALITÄT ERMÖGLICHT
HÖHERE MIETEN
Das Mietniveau nach Baualtersklassen liefert einen guten
Eindruck der aktuellen Marktsituation in der Messestadt.
Das umfangreiche und vergleichsweise homogene Angebot
an Bestandswohnungen sorgt für ein recht ausgeglichenes,
durchschnittliches Mietniveau zwischen 5,70 €/m² in den
Plattenbauten der 80er-Jahre und 6,90 €/m² für Altbauwoh-
nungen (Baujahr bis 1918) und Objekten aus dem Zeitraum
nach der Wende bis 2008. Auffällig ist, dass das Spitzen-
mietniveau in diesen beiden Baualtersklassen ebenso wie bei
Wohnungen aus der Nachkriegszeit (Baujahre 1949-1978)
etwa im Bereich von 9,50 €/m² liegt. Im sanierten Zustand MIETSPANNEN NACH BAUALTERSKLASSEN
und in guter bis sehr guter Lage sind hier somit deutlich 2017 in €/m² Ø in €/m²
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
höhere Mieten möglich. In einer eigenen Liga spielen jedoch
15
neuwertige Wohnungen (2009 und später errichtet) und vor 14,20
12,60
allem die Neubauten (maximal 1 Jahr alt), deren durch- 12
schnittliches Mietniveau bei 9,10 bzw. 10,70 €/m² liegt. In 9,70 9,40
10,70
9,30
8,70
den zentralen und sehr guten Lagen sind hier sogar Spitzen- 9 8,20 9,10
8,50
mieten von 12,60 bzw. 14,20 €/m² möglich, wenn attraktive 6,90
6,30
6,90
6 6,10 5,70
Mikrolage und gehobene Objektqualität aufeinandertreffen. 5,10 5,10 5,30 5,60
4,70 4,60
Das Mietpotenzial für Wohnungen, die sich durch Ausstat- 3
tung und Lage vom durchschnittlichen Bestand abheben, ist
0
damit deutlich höher, ohne dass das Spitzensegment der
bis 1919 bis 1949 bis 1979 bis 1991 bis 2009 bis Neubau
Mieten repräsentativ für den Gesamtmarkt ist. 1918 1948 1978 1990 2008 Neubau
WOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
HÖCHSTMIETEN RUND UM DIE INNENSTADT
Überdurchschnittlich hohe Mieten finden sich insbesondere
in den zentrumsnahen guten und sehr guten Lagen. Aber
auch in Connewitz und Marienbrunn liegen die Mieten mit
durchschnittlich rund 7,30 €/m² über dem gesamtstädti-
schen Mittel. Diese Viertel entwickeln sich sehr dynamisch
und sind inzwischen im hochpreisigen Segment angekom-
men, wenngleich auch hier noch mehrere Quartiere und
Straßenzüge preiswerten Wohnraum bieten. Unterdurch-
schnittlich sind die Mieten vor allem in den Randlagen im
Osten und Westen der Stadt, wobei die Spanne zwischen
den günstigsten (Grünau, rund 5,50 €/m²) und den teu-
ersten Lagen (Zentrum-Süd und Zentrum-Südost, rund
8,40 €/m²) gerade einmal 3 €/m² beträgt. Die allgemeine
Dynamik sollte daher nicht darüber hinwegtäuschen, dass
das Mietniveau in der Masse noch recht niedrig ist und der
Großteil des Marktgeschehens vor allem im Bereich von
6,00-7,00 €/m² stattfindet. Zuziehende von außerhalb, die
höhere Mieten gewohnt sind und überwiegend zentrale
oder hippe Lagen ansteuern, sind jedoch oft bereit, mehr als
das herkömmliche Leipziger Mietniveau zu zahlen.
DURCHSCHNITTLICHE ANGEBOTSMIETE 2017 (OHNE NEUBAU)
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: OpenStreetMap (and) contributors, CC-BY-Sa; IDN ImmoDaten GmbH
6|7
Mietwohnungsmarkt – Mietentwicklung
DIE MIETEN ZIEHEN WEITER MERKLICH AN MIETENTWICKLUNG NACH WOHNLAGE (OHNE NEUBAU)
Vor 2013 war das Marktgeschehen noch überschaubar und sehr gut gut durchschnittlich einfach Mittel
Wohnungen, die teils neuwertig waren und qualitativ über
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
€/m 2
dem marktüblichen Standard lagen, hatten signifikanten 8
Einfluss auf das durchschnittliche Mietniveau. Mittlerweile 13,1 %
ist die Situation jedoch weniger durch Ausreißer geprägt,
7 18,6 %
sondern in allen Lagen herrscht insgesamt eine sehr stabile
4,2 %
und positive Entwicklung vor. In der kleinräumigen Betrach- 5,9 %
tung (s. Karte) zeigt sich, dass in den sehr guten zentralen
6 5,4 %
Lagen, die ohnehin durch ein höheres Mietniveau gekenn-
zeichnet sind, zum Teil noch immer überdurchschnittliche
Steigerungen (Zentrum-Nord: +16 %; Plagwitz / Schleußig: 5
+19,5 %) zu beobachten sind. Im Zentrum-West und Zen- 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
trum-Ost stabilisierten sich jedoch zuletzt die Mieten auf
ihrem hohen Niveau (8,25-8,50 €/m²). Überdurchschnitt-
liche Mietsteigerungen finden sich zudem in den aufstre-
benden Lagen von Connewitz (+21 %) oder Volkmarsdorf
(+22 %). Auch in den durchschnittlichen Lagen im Norden
und Südwesten stiegen die Mieten zuletzt stark an (jeweils
+16,5 %), wodurch das Mietniveau hier mittlerweile im
durchschnittlichen Bereich liegt.
ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETE 2014 – 2017 (OHNE NEUBAU)
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: OpenStreetMap (and) contributors, CC-BY-Sa; IDN ImmoDaten GmbH
WOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
STÄRKSTES WACHSTUM IM NEUWERTIGEN BEREICH MIETENTWICKLUNG NACH BAUALTERSKLASSEN
Die Marktdynamik hat den Gesamtmarkt noch nicht flächen-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
2014 in €/m2 2017 in €/m2 Veränderung seit 2014 in %
deckend erfasst, denn vor allem neue und neuwertige Ob- € /m2 in %
jekte verzeichnen starke Zuwächse. Wie groß der Bedarf 10 100
an nachfragegerechtem Wohnraum ist, lässt sich an den 80
8
Mietentwicklungen der Neubauten (40 %) und den neu-
6 60
wertigen Wohnungen (33 %) ablesen. Hier zeigt sich, dass
40,4
außerhalb des weitestgehend ausgewogenen Angebots an 4 33,3 40
Bestandswohnungen und einem Leerstand, der noch ober- 15,6
11,3 13,4 20
2 9,5 9,5
halb der Fluktuationsreserve liegt, Mietspielräume exis-
0 0
tieren, die eine Ausweitung des Angebots um zeitgemäß
18
48
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90
08
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a
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ausgestattete Wohnungen ermöglichen. In Bauten aus den
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80er-Jahren mit ihrem hohen Anteil an Plattenbauten sind
s
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49
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bi
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19
19
09
20
hingegen Mietsteigerungen nur begrenzt möglich (+9 %).
Überdurchschnittlich zulegen konnten noch die Altbau-
ten, die mit einem Wachstum von 16 % im Schnitt nun bei
knapp unter 7 €/m² liegen. DURCHSCHNITTLICHES MIETNIVEAU IM STÄDTEVERGLEICH
(OHNE NEUBAU)
2017 in €/m2 Veränderung seit 2014 in %
LEIPZIG DEUTLICH HINTER DEN DEUTSCHEN € /m
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
2
METROPOLEN 12
Vergleicht man Leipzig mit anderen bedeutenden deutschen 10
Wohnungsmärkten, zeigt sich, wie außergewöhnlich die
8
Marktsituation in der Sachsenmetropole ist. Das durch-
schnittliche Mietniveau liegt weit unterhalb vieler anderer 6
Städte, und auch die Dynamik ist aufgrund der Angebots-
4
struktur vergleichsweise niedrig. Dabei sollte das Markt-
potenzial nicht unterschätzt werden, da der Leipziger 2
13,1 9,8 25,7 23,5 20,4 30,7 24,6 12,3
Wohnungsmarkt erst am Beginn eines längerfristigen Entwick- 0
lungszyklusses steht.
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8|9
Eigentumswohnungen – aktuelle Situation
GUTE LAGEN MIT GROSSER PREISSPANNE PREISSPANNEN IN DEN WOHNLAGEN (OHNE NEUBAU)
Die sehr dynamische gute Lage kratzt bei den Preisen für
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
2017 in €/m² Ø in €/m2
Eigentumswohnungen an der Schwelle von 2.000 €/m².
5.000
Grund für die große Preisspanne ist die Mischung aus sich
4.000 4.080
entwickelnden, günstigen Quartieren und einigen teuren 4.000
3.290
Wohnungen in Zentrumsnähe, deren Preise deutlich über
3.000
dem sonst üblichen Niveau dieser Kategorie liegen. Das Spit- 2.480
2.230
zensegment liegt dabei nur leicht unter dem der sehr guten 2.000
1.920
1.690
Lage, deren durchschnittliches Preisniveau mit 2.230 €/m² 1.400
1.000 1.300
im Schnitt insgesamt am höchsten ist. Mit Abstand bil- 890 980 1.040
den die einfachen Lagen das Schlusslicht (1.400 €/m²), 0
deren geringe Preisspanne zudem für einen homogenen einfach durchschnittlich gut sehr gut
Wohnungsbestand spricht. Die Grenze von 4.000 €/m² im
Bestand wird insgesamt nur selten übertroffen. Vor al-
lem Altbauwohnungen in den Top-Lagen (Südvorstadt,
Zentrum-Süd) stoßen vereinzelt in diese Region vor. Auch
im Neubausegment sind zum Teil solche Preise zu finden,
die damit deutlich über dem liegen, was die angestammte
Leipziger Bevölkerung bislang von ihrem Wohnungsmarkt
gewohnt ist.
DURCHSCHNITTLICHE ANGEBOTSPREISE 2017 (OHNE NEUBAU)
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: OpenStreetMap (and) contributors, CC-BY-Sa; IDN ImmoDaten GmbHWOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
UMSATZ STABILISIERT SICH AUF SPITZENNIVEAU GELDUMSATZ UND VERKAUFSFÄLLE EIGENTUMSWOHNUNGEN
Nach Jahren stetigen Wachstums stabilisiert sich der (INKL. TEILEIGENTUM)
Markt für Wohnungstransaktionen zuletzt auf hohem Ni- Geldumsatz in Mio. € Vertragszahlen
veau, auch wenn mit den 4.800 Verkäufen von Wohnungen Mio. € Anzahl
Grundstückswerte der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktberichte 2011-2017
(inkl. Teileigentum) 2017 und einem registrierten Volumen
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: Der Gutachterausschuss für
1.200 6.000
von 863 Mio. € die starken Ergebnisse der beiden Vorjah-
re leicht unterboten wurden. Seit 2011 ist der Umsatz um 1.000 5.000
stolze 86 % gestiegen, und auch die Zahl der Verkaufsfäl- 800 4.000
le ist im gleichen Zeitraum zwar etwas langsamer, mit gut
50 % dennoch ebenfalls deutlich gewachsen. Der rasante 600 3.000
Anstieg der Verkaufszahlen – Leipzig liegt mit rund 4.800
400 2.000
Verkaufsfällen zwischen Düsseldorf und Köln – zeigt die
zunehmende Bedeutung des Leipziger Wohnungsmarkts als 200 1.000
Anlageziel. Vor allem frisch sanierte Eigentumswohnungen
0 0
in der Innenstadt werden dabei häufig von Personen ge- 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
kauft, die nicht aus Leipzig stammen. Sie nutzen hier gerne
steuerliche Denkmalförderungen, während Einheimische in
erster Linie beim Wiederverkauf in Erscheinung treten.
ZENTRUM AM TEUERSTEN
Die höchsten Preise werden dabei vornehmlich in der Süd-
vorstadt und in der Nähe des Bahnhofs erzielt und entfal-
len fast ausschließlich auf hochwertig sanierte Altbauwoh-
nungen, die damit sowohl in den sehr guten (insbesondere
in der Nähe zum Clara-Zetkin-Park) und den guten Lagen
(Zentrum-Ost) zu finden sind. Wie bei den Mieten auch, sind
die Preise in den meisten Gebieten der Stadt sehr dicht bei-
einander. In der kleinräumigen Betrachtung (Karte, S. 10)
wird deutlich, dass in den letzten Jahren auch in eher ein-
fachen Lagen in die Bestände investiert und zugleich neue
Wohngebäude errichtet wurden. Mittlerweile werden daher
in Stadtteilen wie Heiterblick und Paunsdorf Preise von im
Schnitt über 1.600 €/m² erzielt.
10 | 11Eigentumswohnungen – Preisentwicklung
GUTE LAGEN STARTEN DURCH PREISENTWICKLUNG NACH WOHNLAGEN (OHNE NEUBAU)
Die langfristige Betrachtung offenbart eine unterschied- sehr gut gut durchschnittlich einfach Mittel
liche Dynamik in den einzelnen Lagen. Vor 2014 war der €/m 2
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
Markt für Eigentumswohnungen nur dünn besetzt und hat 2.500
erst in den letzten Jahren an Fahrt aufgenommen. In al- 29,8 %
2.000
len Lagen steigen die Preise, in den guten Lagen legen sie 55,4 %
31,5 %
jedoch besonders stark zu (+55 % seit 2011). In den sehr 26,2 %
1.500
guten Lagen fällt das Wachstum zuletzt hingegen etwas 32,6 %
moderater aus. Die einfachen Lagen entwickeln sich zudem 1.000
unterdurchschnittlich und schaffen nicht den Sprung über
500
die 1.500 €/m². In der kleinräumigen Betrachtung (s. Karte)
zeigt sich die sehr dynamische Entwicklung südlich des 0
Zentrums und der aufstrebenden Viertel Connewitz und 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Marienbrunn. Auch in einigen besonders günstigen Lagen
wie Burghausen und Mockau sind überdurchschnittlich
starke Preissteigerungen zu beobachten, wenngleich hier
das Preisniveau weiterhin niedrig ist. In südwestlicher
Richtung kann im Gegensatz zur Mietentwicklung noch kein
Aufholeffekt bei den Preisen für Eigentumswohnungen be-
obachtet werden.
ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE 2014 – 2017 (OHNE NEUBAU)
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: OpenStreetMap (and) contributors, CC-BY-Sa; IDN ImmoDaten GmbHWOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
PREISGEFÄLLE BEI DEN BAUALTERSKLASSEN
In Leipzig ist ein deutliches Preisgefälle am Wohnungs-
markt zu beobachten. Neuwertige Objekte (2.980 €/m²) und
Neubauten (3.450 €/m²) erzielen die mit Abstand höchsten
Preise und legten seit 2014 nochmals um 32 bzw. 40 % PREISENTWICKLUNG NACH BAUALTERSKLASSEN
zu. Mit Abstand folgen Altbauwohnungen (ca. 1.970 €/m²), 2014 in €/m2 2017 in €/m2 Veränderung seit 2014 in %
die klar vor den Objekten aus den Jahren 1991 bis 2008
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
€/m 2
in %
(1.710 €/m²) rangieren. Die restlichen Baualtersklassen 4.000 200
erzielen im Schnitt rund 1.500 €/m², wobei das starke
Wachstum der Nachkriegsobjekte auffällt. Deren Preise 3.000 150
haben sich aufgrund des insgesamt verbesserten Sanie-
rungsstands mehr als verdoppelt, denn gerade hier liegen 2.000 123,2 100
erhebliche Marktpotenziale. Dies ist bereits in anderen
1.000 50
deutschen Metropolen zu beobachten, wenngleich es eine
47,6
Besonderheit des Leipziger Marktes ist, dass Vorkriegs- und 29,0 31,2 36,2 32,2
39,6
0 0
nicht Nachkriegsbauten die dominierende Baualtersklasse
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in der Stadt sind.
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20
LEIPZIG IM STÄDTEVERGLEICH
EIN GÜNSTIGES PFLASTER
Eigentumswohnungen kommen in Leipzig im Vergleich zu DURCHSCHNITTLICHE ANGEBOTSPREISE IM STÄDTEVERGLEICH
anderen bedeutenden deutschen Wohnungsmärkten mit (OHNE NEUBAU)
durchschnittlich unter 2.000 €/m² im Bestand sehr günstig 2017 in €/m2 Veränderung seit 2014 in %
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: IDN ImmoDaten GmbH
an den Markt. Mit Blick auf die Preisentwicklung (+32 %) €/m 2
braucht sich Leipzig aber nicht hinter dem Großteil der 5.000
Städte zu verstecken, bei denen neben Berlin auch Hanno-
4.000
ver mit hoher Dynamik herausragt.
3.000
2.000
1.000
32,2 21,6 39,7 32,9 31,3 28,8 43,7 25,4
0
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12 | 13Der Markt für Zinshäuser
LEIPZIG AUF REKORDJAGD GELDUMSATZ UND VERKAUFSFÄLLE MEHRFAMILIENHÄUSER
Die Dynamik am Wohnungsmarkt ist auch für Investoren Geldumsatz in Mio. € Vertragszahlen
von großer Bedeutung, und Mehrfamilienhäuser werden
Grundstückswerte der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktberichte 2011-2017
Mio. € Anzahl
für Käufer verschiedenster Art immer attraktiver. Für Be-
800 800
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Der Gutachterausschuss für
standshalter bietet sich damit eine gute Gelegenheit, von
der Marktsituation durch den Verkauf ihrer Objekte zu pro-
600 600
fitieren. Zwar ging die Zahl der Verkaufsfälle erneut deut-
lich zurück, das Umsatzvolumen stieg dessen ungeachtet
400
jedoch 2017 auf insgesamt 663 Mio. € weiter an. Die ver- 400
kauften Mehrfamilienhäuser haben anders als in den Jah-
ren zuvor kaum noch Sanierungsbedarf und verfügen somit 200 200
über einen wesentlich höheren Wert. Im Schnitt lag das Vo-
lumen je abgeschlossenem Kaufvertrag bei über 1,3 Mio. €, 0 0
was einem Anstieg von knapp 22 % zum Vorjahr bedeutet 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
und die anhaltend hohe und weiter steigende Zahlungs-
bereitschaft auf der Nachfrageseite verdeutlicht.
ALLE OBJEKTTYPEN DEUTLICH TEURER
Seit 2014 steigen die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche ENTWICKLUNG DER DURCHSCHNITTLICHEN PREISE
für Zinshäuser rasant an und verdreifachten sich bspw. bei FÜR ZINSHÄUSER NACH WOHNLAGEN
unsanierten Objekten innerhalb von nur drei Jahren auf saniert unsaniert Baujahr nach 1990
Grundstückswerte der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktberichte 2011-2017
knapp über 820 €/m². Diese Objektklasse bleibt damit zwar
€/m2
weiterhin preiswert, wird jedoch immer seltener und macht
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Der Gutachterausschuss für
2.000
2017 nur noch 12 % der Transaktionen aus (2014: 23 %). Sa-
1.750
nierte Gebäude legen ebenfalls zu (rund 1.430 €/m²), wobei
1.500
in Zentrumsnähe häufig die Marke von 1.800 €/m² übertrof-
1.250
fen wird. Objekte, die nach 1990 errichtet wurden und erst
1.000
seit 2013 vom Gutachterausschuss ausgewiesen werden,
erleben ebenfalls markante Preiszuwächse auf nunmehr 750
gut 1.850 €/m². In zentralen Lagen werden dabei zum Teil 500
bereits über 2.000 €/m² registriert, für Neubauten im Erst- 250
verkauf liegt der Durchschnitt sogar bei rund 3.140 €/m². 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
FAKTOREN IN ALLEN LAGEN ZIEHEN AN
Im gesamten Stadtgebiet zeigen sich die positiven Ein-
schätzungen der weiteren Marktentwicklung auch in den
Vervielfältigern für Zinshäuser. In den sehr guten Lagen
sind für sanierte Objekte im Schnitt zwischen dem 21- und DURCHSCHNITTLICHER VERVIELFÄLTIGER FÜR ZINSHÄUSER
25-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu zahlen, und auch in NACH WOHNLAGEN
den guten Wohnlagen sind Werte unterhalb vom 20-Fachen Ausblick
nur noch selten zu beobachten. In den durchschnittlichen
einfach 14 – 18
Lagen wird diese Marke zwar immer öfter übertroffen, der
Großteil der Verkäufe erfolgt jedoch zwischen dem 17- und
durchschnittlich
20-Fachen. Deutlich günstiger sind Objekte in den einfache- 17 – 20,5
ren Gebieten, und insbesondere am Stadtrand sind höhere
© BNP Paribas Real Estate GmbH
Renditen möglich. Im Vergleich zu den besseren und zen- gut 19 – 23
traleren Vierteln ist hier die Marktentwicklung jedoch mit
einer höheren Unsicherheit behaftet. Dessen ungeachtet ist sehr gut 21 – 25
im gesamten Stadtgebiet mit weiter steigenden Faktoren zu
rechnen. 10 20 30WOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
Portfolioinvestmentmarkt
LEBHAFTER INVESTMENTMARKT IN LEIPZIG PROJEKTENTWICKLUNGEN AUF DEM VORMARSCH
Der Markt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) ent- Anhaltender Wohnraumbedarf und ein positives Markt-
wickelt sich seit Jahren grundsätzlich sehr positiv. Ein ver- umfeld sind gute Grundlagen für Projektentwicklungen.
gleichsweise kleiner Markt wie Leipzig ist jedoch anfällig Sie gewinnen in Leipzig, wie in vielen anderen Metropo-
für externe Effekte wie bspw. 2015 und 2016, als durch len auch, zunehmend an Bedeutung und machten zuletzt
größere, überregionale Portfolioverkäufe das Gesamt- etwa 40 % der Investments aus. Es wurde beispielsweise in
volumen auf Rekordwerte schnellte. 2017 beruhigte sich 120 geplante Wohnungen an der Kohlgartenstraße oder in
der Markt und großvolumige Verkäufe und Übernahmen rund 45 Einheiten in der Friedrich-Ebert-Straße investiert.
waren nicht zu beobachten. Dennoch schafft Leipzig mit Auch Sonderwohnformen (Mikro-Apartments, studentisches
256 Mio. € eines der besten Ergebnisse aller Zeiten, das Wohnen) sind inzwischen ein Thema in Leipzig. Sie sind je-
zudem zu rund zwei Dritteln auf Abschlüssen beruht, die doch weniger als prägende Form, sondern als Ergänzung
ausschließlich Leipzig als Anlageziel haben. Vornehm- des Wohnungsangebots zu bewerten.
lich deutsche Anleger – insbesondere aus Berlin – wählen
die Messestadt gezielt als Investmentstandort, aber auch
ausländische Käufer sind am Markt anzutreffen. In Leipzig PORTFOLIOINVESTMENTVOLUMEN IN LEIPZIG
werden im Übrigen nur selten größere, zusammenhängen- Leipzig in Mio. € Anteil am bundesweiten Volumen
de Quartiere verkauft, da viele der größeren Siedlungen im Mio. € in %
Besitz der städtischen LWB sind. Zudem wurden in vielen 600 6
Mehrfamilienhäusern vereinzelt Wohnungen als Teileigen- 500 5
tum privatisiert, sodass die Eigentümerstruktur inhomogen
400 4
ist und dadurch Verkäufe erschwert werden. Außerdem
© BNP Paribas Real Estate GmbH
wurden Portfolios seit den 90ern durch Zukäufe einzelner 300 3
Zinshäuser und kleinerer Teilportfolios zusammengestellt. 200 2
Sie sind somit über die Stadt verstreut und kommen nun
100 1
als Gesamtpakete an den Markt.
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
14 | 15Zusammenfassung und Ausblick
WOHNUNGSMARKT ZUNEHMEND ANGESPANNT EINSCHÄTZUNG DER MARKTLAGE IN LEIPZIG
Zwar sind die Mieten und Preise in Leipzig deutlich gerin-
Aktuelle Marktlage Trend
ger als in anderen Großstädten, und auch die Leerstands-
quote deutet nicht auf eine unmittelbare Wohnungsknapp- Nachfrage anhaltender Nachfragedruck in vielen Lagen
heit hin, dennoch ist bei genauer Betrachtung in vielen größere Neubauvorhaben und zahlreiche
Angebotsseite
Entwicklungen im Bestand
Teilmärkten eine zunehmende Marktanspannung zu beob-
achten. Die äußerst dynamische Nachfrageentwicklung be- Leerstand weiter abnehmender Leerstand
wirkt einen spürbaren Wandlungsprozess in Leipzig. Viele Durchschnittsmieten steigendes Mietniveau
Lagen sind bereits mit deutlich steigenden Mieten und
Spitzenmieten anhaltendes Wachstum
Preisen konfrontiert, mehrere B-Standorte werden folgen.
Preisniveau steigende Preise für Eigentumswohnungen
Hinzu kommen die etablierten, höherpreisigen Stadtteile
im Innenstadtbereich, denen jedoch auch mehrere Viertel Fazit zunehmend angespannter Wohnungsmarkt
gegenüberstehen, die ein unverändert niedriges Mietniveau © BNP Paribas Real Estate GmbH
ausweisen. Diese Vielfalt des Wohnungsmarkts bietet somit
einerseits eine breite Angebotspalette für die Nachfrager,
andererseits ist sie auch für verschiedene Anleger mit ihren
unterschiedlichen Strategien attraktiv.
EINSCHÄTZUNG DER ALLGEMEINEN RAHMENBEDINGUNGEN
Markt-
Aktuelles Geschehen
einfluss
NEUBAUBEDARF TRIFFT AUF STEIGENDE NACHFRAGE
Die insgesamt positiven Rahmenbedingungen mit starken vielfältige, stabile wirtschaftliche Struktur
Unternehmen und einer erfreulichen Arbeitsmarktentwick- Mikrolage viele Stadtgebiete mit deutlicher Aufwertung
lung schlagen sich auch in der wirtschaftlichen Situation hohe Bildungszuwanderung
der Bevölkerung nieder. Zwar ist das mittlere Haushaltsein-
niedriges Zinsniveau
kommen im Bundesvergleich unterdurchschnittlich, es legt
jedoch seit Jahren stetig zu, und insbesondere der Anteil Makrolage
stabile Konjunktur
der Haushalte mit höherem Einkommen wächst deutlich anhaltendes Interesse nationaler
und internationaler Investoren
an. Dadurch wird auch die Gruppe der Nachfrager größer,
die höhere Mieten zu zahlen bereit ist, denn dem steigen- Fazit insgesamt positives Marktumfeld
den Bedarf an zeitgemäßen und modernen Wohnungen © BNP Paribas Real Estate GmbH
kann oftmals nur über teurere Neubauten oder kosten-
intensive Modernisierungen begegnet werden. Somit besteht
auch bei Bestandsimmobilien vermehrt die Möglichkeit,
vom dynamischen Markt zu profitieren. Schließlich haben
die Mieten an vielen Stellen ein für Investoren attraktives
Niveau erreicht, wobei hier nach wie vor die Lage und das
Mikroumfeld von großer Bedeutung sind.WOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
BESTAND UND NEUBAU FÜR ANLEGER ATTRAKTIV
Grundsätzlich bietet der Leipziger Wohnungsmarkt eine
breite Auswahl an Anlagemöglichkeiten. Sanierte Altbauten
mit hohem Mietniveau, unsanierte Altbauten mit Wertstei-
gerungspotenzial sowie solide Bestandsimmobilien sind in
einem aufstrebenden Markt für unterschiedliche Strategien
interessant. Aufgrund eines knappen Angebots an Objekten
und auch infolge regulatorischer Eingriffe der öffentlichen
Hand sind Investoren mitunter auf der Suche nach Alterna-
tivstandorten. Zudem weichen sie zunehmend auf Neubau-
vorhaben aus, was eine stark gestiegene Nachfrage nach
Baugrundstücken belegt.
POSITIVE ENTWICKLUNG HÄLT AN
Die Rahmenbedingungen passen, der Wohnungsmarkt
funktioniert, und die Aussichten sind positiv. Dabei täuscht
das relativ niedrige Preis- und Mietniveau darüber hinweg,
dass Leipzig einer der Hidden Champions am deutschen
Wohnungsmarkt ist. Während in anderen Städten der Ent-
wicklungsprozess bereits weit fortgeschritten ist, bestehen
in Leipzig noch vielfältige Möglichkeiten, an der anhalten-
den Dynamik zu partizipieren. Speziell Projektentwicklun-
gen bieten Ansatzpunkte, diesen Aufschwung ein Stück weit
mitzugestalten.
ZUSAMMENFASSUNG
Stärken Herausforderungen
zurückhaltende Vergabe von Bauland
viele Lagen mit Nachfrageüberhang
seitens der Stadt
mehrere Stadtgebiete mit knappes Angebot an Objekten und Bauland,
Wertsteigerungspotenzial besonders in den zentralen Lagen
Nachfrage nach modernisierten
Bestandsimmobilien und Neubauten Verdrängungseffekt in einzelnen Milieus
hoch
positive Miet- und Preisentwicklung Intervention der öffentlichen
bei vergleichsweise niedrigem Hand als Reaktion auf zunehmende
Ausgangsniveau Marktanspannung
Fazit gute Marktlage für Zinshäuser
© BNP Paribas Real Estate GmbH
16 | 17Zu guter Letzt – Leipzig im Wandel
NACHFRAGEDRUCK SORGT FÜR Neubauviertel der Stadt verwirklicht, und im Norden sind
AUSWEICHREAKTIONEN im Parc du Soleil ebenso neue Wohnungen angedacht wie
Der Leipziger Wohnungsmarkt hat in den Jahren seit der auf dem ehemaligen Kasernengelände in Möckern. Neben
Wende einschneidende Umwälzungen erlebt. Während in diesen Großprojekten wird durch zahlreiche kleinere Bau-
den 90er-Jahren die zentrumsnahen Gründerzeithäuser vorhaben in allen Wohnlagen das Angebot erweitert. Die
kostenintensiv saniert wurden, gerieten die Plattenbau- Randlagen verfügen dabei vielerorts noch über Flächen-
siedlungen und Nachkriegsbestände ins Hintertreffen. Be- potenziale, die in den gefragten zentralen Lagen hingegen
völkerungsschwund und Arbeitslosigkeit taten ihr Übriges sehr rar sind oder sich in städtischer Hand befinden. Diese
und bescherten der Stadt hohe Leerstände und niedrige ist mit den Vergaben zum Teil jedoch zurückhaltend. Das
Mieten. Mittlerweile hat sich Leipzig aus diesem negativen Wachstum Leipzigs, das auch durch steigende Geburten-
Strudel befreit und steht umso erfolgreicher da. Der Leer- zahlen getragen wird, bedarf darüber hinaus nicht nur In-
stand ist sichtbar zurückgegangen, der Markt zeigt eine ge- vestitionen in den Wohnungsbestand, auch die Infrastruktur
sunde Dynamik, und die Stadt ist beliebt bei Jung und Alt. muss entsprechend weiterentwickelt werden. Und so plant
Dieser Aufschwung führt in mehreren Stadtteilen zu deut- die Stadt bis 2019 fast 1.800 neue Kita-Plätze, denn die be-
lichen Aufwertungen und einer sich wandelnden Wahrneh- deutenden Wohnlagen von gestern sind nicht zwangsläufig
mung einiger Viertel. Der Status quo der Wohnlagen wird in auch die von morgen. Und Familien bilden eine sehr wichti-
Zukunft mancherorts noch angepasst werden müssen. Die ge Nachfragegruppe, die – neben der steigenden Anzahl an
Stadt versucht dabei, mögliche Verdrängungseffekte der kleinen Haushalten – bei den Entwicklungen berücksichtigt
Bevölkerung bei ihren Ausschreibungen und mit Hilfe ihrer werden muss.
städtischen Wohnungsbaugesellschaft zu berücksichtigen,
ohne jedoch die Weiterentwicklung der Stadt zu behindern.
LEIPZIG – IN DER BOOMTOWN IST NOCH VIEL ZU TUN
Leipzig ist in Bewegung. Neue Quartiere entstehen, alte
PROJEKTIERUNGEN BRINGEN DIE STADT VORAN Wohngebiete wandeln sich, und ein Ende der Entwicklung
Als Reaktion auf den Nachfrageboom sind Investitionen ist nicht abzusehen. Dabei sind noch nicht alle Potenziale
in den Leipziger Wohnungsmarkt unumgänglich. Neben ausgeschöpft, denn der Bedarf an Wohnraum hat viele Fa-
zahlreichen Baumaßnahmen im Bestand sind es aber vor cetten: Kleine Wohnungen für Studenten sind ebenso knapp
allem die Projektentwicklungen, die das Erscheinungsbild wie moderne, kompakte 4- bis 5-Zimmerwohnungen für
der Stadt maßgeblich beeinflussen. Quartiersentwicklun- Familien mittleren Einkommens. Altersgerechte, barriere-
gen wie der Bayerische Bahnhof, wo mit geplanten 3.000 arme Wohnungen sind ein weiteres Produkt, das vor allem
Wohnungen das größte ostdeutsche Neubaugebiet entsteht, durch Neubauten bedient werden sollte. Bedarfsgerechte
sind markante Beispiele. Auf dem Krystalpalast-Areal am Angebote werden letztlich in der Gesamtstadt auch nach-
Hauptbahnhof wird innenstadtnah das erste autoreduzierte haltig auf eine breite Nachfrage treffen.WOHNUNGSMARKT LEIPZIG 2018 CITY REPORT
Glossar
MIET- UND PREISANALYSE
Durchschnittsmiete: Überdurchschnittliches Wachstum:
Arithmetisches Mittel Wachstumsrate, die im oberen Drittel aller Raten liegt
Untere Mietspanne (von): Unterdurchschnittliches Niveau:
Das Mittel der unteren 10 % aller Angebote (bereinigt um Miet- / Preisniveau je Gebiet, das im unteren Drittel aller
Extremwerte) in der jeweiligen Kategorie Werte liegt
Obere Mietspanne (bis): Durchschnittliches Niveau:
Das Mittel der oberen 10 % aller Angebote (bereinigt um Miet- / Preisniveau je Gebiet, das im mittleren Drittel aller
Extremwerte) in der jeweiligen Kategorie Werte liegt
Unterdurchschnittliches Wachstum: Überdurchschnittliches Niveau:
Wachstumsrate, die im unteren Drittel aller Raten liegt Miet- / Preisniveau je Gebiet, das im oberen Drittel aller
Werte liegt
Durchschnittliches Wachstum:
Wachstumsrate, die im mittleren Drittel aller Raten liegt
BAUALTERSKLASSEN
Altbau: 1991 bis 2008:
Objekte mit einem Baujahr vor 1919 Baujahr zwischen 1991 und 2008
Zwischenkriegsbauten: 2009 bis Neubau/neuwertige Objekte:
Baujahr zwischen 1919 und 1948 Objekte, die nach 2008 erbaut und bei Auswertung des
Angebots mindestens 1 Jahr alt sind
Nachkriegsbauten:
Baujahr zwischen 1949 und 1978 Neubau:
Objekte, die bei Auswertung maximal 1 Jahr alt sind
1979 bis 1990:
Baujahr zwischen 1979 und 1990
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Realisierung: KD1 Design Agentur, Köln |
Titelbild: foto+design thilo kühne | Fotografie Innenteil: foto+design thilo kühne, Marcel Zeidler, Elsterkicker (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/legalcode.de) |
Stand: Juli 2018 | Auflage: 100
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