AND NOW, HIGHSTREET? Ein Blick auf Deutschlands Highstreets von BMO Real Estate Partners Germany - BMO Global Asset Management
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AND NOW,
HIGHSTREET?
Ein Blick auf Deutschlands Highstreets von BMO Real Estate Partners Germany
in Kooperation mit
And now, Highstreet?
Sehr geehrte Leser,
als wir vor einem Jahr unseren ersten Highstreet Report herausgaben, schau-
ten wir auf die Vergangenheit, stellten den prä-pandemischen Status quo dar
und wagten einen ersten Blick in eine mögliche Zukunft, die im Zeichen des
Wandels stand. Eines ist heute noch klarer als zuvor: Ein „Zurück in die Zu-
kunft“, wie wir es vor COVID-19 kannten und verfolgten, wird es in Gänze nicht
mehr geben. Mehr denn je haben die vergangenen Monate gezeigt, wo der
Schuh in den deutschen Innenstädten drückt. Zugleich haben wir gesehen, dass
bereits der richtige Weg eingeschlagen wurde. Die Relevanz der Durchmischung
der Innenstädte wurde bestätigt. Die Identifikation mit dem Standort spielt eine
immense Rolle und kann in den Städten nur funktionieren, wenn eine Beziehung
zwischen allen Akteuren gefördert wird – vom Kunden über den Händler bis hin
zum Investor.
Unsere Highstreets werden sich verändern. Die Nutzungsschwerpunkte werden
sich verlagern. Vermutlich werden wir uns auf eine Verkürzung der A-Lage
einstellen müssen – sowohl auf horizontaler als auch vertikaler Ebene. Der
klassische Einzelhändler wird weiterhin vor allem in den Erdgeschosslagen sei-
nen Platz haben, während in den Obergeschossen vermehrt andere Nutzungen
Einzug halten. Dennoch bleibt der Handel – vielleicht noch diverser und lokaler
als zuvor – das Herz der Highstreet.
Damit das Herz weiter stark schlagen kann, gilt es, Potenziale zu fördern und
Prozesse zu beschleunigen, einen Schritt weiterzudenken. Wir brauchen mehr
Flexibilität, mehr Mut, mehr Impulse.
Erneut haben wir in Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG auf die deut-
sche Highstreet geschaut und Mieter- sowie Besatzstrukturen in 141 Städten
erfasst. Es finden sich über 150 Highstreets, 150 innerstädtische Shopping-
Center und rund 6.300 Mieter sowie 19.700 Shops in der Analyse wieder. Die
großen Veränderungen stehen wahrscheinlich noch aus und ihr voller Umfang
ist an den vorliegenden Daten bisher noch nicht abzulesen. Mit diesem Report
möchten wir Ihnen einen Einblick in die erhobenen Daten gewähren, Denkanstö-
(v.l.n.r.) ße geben und gemeinsam optimistisch in die Zukunft blicken.
Vincent Frommel,
Head of Fund Management und Debt Finance Member of the Executive Board Iris Schöberl, Thomas Hübner und Vincent Frommel,
bei BMO Real Estate Partners Deutschland BMO Real Estate Partners Germany
Iris Schöberl,
Managing Director Germany und Head of Institutional Clients
bei BMO Real Estate Partners Deutschland
Thomas Hübner,
Head of Investment bei BMO Real Estate Partners Deutschland
EINLEITUNG 4
And now, Highstreet? 4
10 Trends in der Highstreet 5
Nichts ist so beständig wie der Wandel 6
Der Highstreet neue Kleider 10
Think global, act local? 16
Top Filialisierungsgrad nach Scoring-Gruppen 17
EXKURS 18
Bekommt die Highstreet einen neuen Look? 18
GASTBEITRAG 20
Mode-Platzhirsche: Standfest wie eine hundertjährige Eiche – 20
sogar in Zeiten der Pandemie?
DIE TOP-PERFORMER 22
Köln 23
RISING STARS 24
Mannheim 25
EXKURS 26
Back to the roots? Wie Quartiere Städte verändern – und ihre Highstreets 26
DIE STABILEN 28
Rostock 29
DIE UNTERSCHÄTZTEN 30
Leverkusen 31
EXKURS 32
Die Evolution der Warenhäuser – Survival of the fittest? 32
GASTBEITRAG 34
Leben wo einst geshoppt wurde 34
KLEINE SCHÄTZE 36
Gelsenkirchen 37
AUSBLICK 38
Carry on, Highstreet! 38
ANHANG 40
Glossar 41
Anlage 44
Quellen 46
Über BMO Real Estate Partners Germany 48
Haftungsausschluss 49
Impressum 50
INHALTAnd now, Highstreet? 10 Trends in der Highstreet
Der oft zitierte Wandel im Handel war wohl noch nie so aus verschiedenen Blickwinkeln beleuchtet. Dabei geht es 1 | INDIVIDUALISIERUNG DURCH TECHNISIERUNG 6 | GASTRONOMISCHE ANGEBOTE WEITEN SICH
deutlich zu spüren wie im vergangenen Jahr. Durch die um den Einfluss der COVID-19-Pandemie auf Entwicklun- Durch immer innovativere, technologische Möglichkeiten AUS UND PROFESSIONALISIEREN SICH
COVID-19-Pandemie und den damit einhergehenden gen und Trends im Einzelhandel, um die Durchmischung können auch im stationären Handel neue Wege ein- Vom Wunsch nach mehr Aufenthaltsqualität profitiert
politischen wie wirtschaftlichen Restriktionen, standen der Highstreet und innerstädtischen Quartiere, um den geschlagen werden. Von der Implementierung diverser unter anderem die Gastronomie – auch abseits von Fast
die Akteure der Highstreet – Einzelhändler, Gastronomen Einfluss regionaler Player sowie um die Zukunft der Zahlungsoptionen bis hin zur Gestaltung intelligenter und Food und Schnellrestaurants. Mit vielfältigen Angeboten
sowie Dienstleister – vor immensen Herausforderungen, Warenhäuser. virtueller Räume vor Ort – der Individualisierung sind keine erobern moderne gastronomische Konzepte Stück für
wenn nicht sogar vor zum Teil existenzbedrohenden Grenzen gesetzt. Stück die Highstreet.
Fragen. Doch mindestens ebenso viele von ihnen ent- Natürlich sind die im vergangenen Report beschriebenen
wickelten mittels kreativer Lösungen und eines starken „8 Trends in der Highstreet“ nicht einfach verschwunden 2 | DER LEBENSMITTEL- UND DROGERIEEINZEL- 7 | KUNDENANSPRACHE UND -STEUERUNG
Willens positive Impulse für die Highstreet. Auch wenn oder komplett obsolet geworden, sondern auch weiterhin HANDEL ERHÖHT SEINE PRÄSENZ DURCH DIGITALE DIENSTE
so mancher Shop die Einkaufsstraße verlassen wird, wird in ihrer Grundaussage gültig. Vielmehr hat die COVID- Der Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandel hat das An- Intelligente Parkleitsysteme, WLAN-Hot Spots, die Ver-
gleichzeitig Platz für neue Konzepte und Ideen frei. Es ist 19-Pandemie wie in vielen anderen Bereichen auch, als gebotsdefizit von Einzelhändlern des täglichen Bedarfs in netzung der Einzelhändler für den lokalisierten Produkt-
somit unabdingbar, die gegebenen Herausforderungen als treibendes Element gewirkt und die bestehenden Trends Innenstadtlagen sowie den Wunsch nach mehr Nutzungs- einkauf: Kleine, technische Lösungen sollen für die Kunden
Motor für die Innenstädte zu sehen, um Veränderungen zusätzlich beschleunigt, sodass diese ihren Weg in unsere mischung erkannt und etabliert sich zunehmend mit klein- das Einkaufen so bequem wie möglich machen und
anzuschieben, sich neu zu erfinden und neue Rahmenbe- Einkaufsstraßen sehr viel schneller finden werden oder teiligen City-Konzepten in der Highstreet. zugleich die Bindung zwischen Shops und Verbrauchern
dingungen für die Zukunft zu schaffen. bereits gefunden haben. Zudem können diese 8 Trends stärken.
um zwei weitere ergänzt werden: Regionale und nationa- 3 | „VERTIKALE“ KONZENTRIEREN SICH
Ging es im Highstreet Report 2020 vor allem um die le Player profitieren von einem gewissen Druck auf die ZUNEHMEND AUF NUR NOCH EINEN 8 | VERTRAGSLAUFZEITEN WERDEN FLEXIBLER
Trends in der Highstreet, wird in diesem Jahr insbesonde- Mieten in der Highstreet, von freiwerdenden Flächen, die HIGHSTREETSTANDORT Insbesondere in den Top-Lagen ist die Flächennachfrage
re auf den Umgang mit den aktuellen Herausforderungen neue Potenziale bieten, und davon, dass die Verbraucher Flächenkonsolidierungen innerhalb der Highstreet werden weiterhin groß – wenngleich mit anderen Anforderungen
fokussiert. Obwohl sich das letzte Jahr sowie die ersten ihr Konsumverhalten sukzessive ändern. Des Weiteren von der Ausnahme zur Regel: Wo früher ein Textiler über und Wünschen. So stehen häufiger kürzere Vertragslauf-
Monate von 2021 durch die Lockdowns wie ein Stillstand wird das Thema Durchmischung noch entscheidender. mehrere Ebenen oder sogar an mehreren Standorten zeiten und mehr Flexibilität auf der Agenda. Fünf-Jahres-
für den Handel anfühlten, ist in dieser Zeit viel passiert. Dort, wo einst eingekauft wurde, werden in Zukunft in den innerhalb ein und derselben Highstreet vertreten war, Verträge mit der Option der Prolongation sowie umsatzge-
Oftmals tragen schwierige Situationen und Krisen dazu oberen Geschossen vermehrt Wohn- und Büronutzungen finden sich nun immer häufiger ein anderer Anbieter oder koppelte Sonderkündigungsrechte sind immer gefragter.
bei, dass Veränderungen schneller vonstattengehen und zu finden sein. Die klassische Highstreet wird sich in ge- ein komplett anderes Konzept.
sich neue Trends besser etablieren können. In der diesjäh- wisser Weise verschlanken. 9 | REGIONALE AKTEURE GEWINNEN AN
rigen Ausgabe des Reports werden diese Entwicklungen 4 | WENIGER IST MEHR: STEIGENDES INTERESSE BEDEUTUNG
AN KLEINEREN FLÄCHEN Der Wunsch nach mehr Nachhaltigkeit wird bei den Ver-
Nicht zuletzt auch aufgrund der Zunahme von Omnichan- brauchern immer stärker – und dies zeigt sich auch im
nel-Ansätzen werden in der Highstreet vermehrt kleinere Konsumverhalten. Die Nachfrage nach hochwertigen und
Flächengrößen mit größerer Flexibilität nachgefragt. Bei zeitlosen Produkten, aus möglichst nachhaltiger und/oder
Neubauten muss eine variable Struktur gleich mitgedacht, lokaler Produktion, hat entsprechend zugenommen. Ins-
1 | INDIVIDUALISIERUNG DURCH TECHNISIERUNG
bei Bestandsimmobilien möglicherweise das Grundkonst- besondere regionale und nationale Einzelhändler können
10
2 | DER LEBENSMITTEL- UND DROGERIEEINZELHANDEL ERHÖHT PRÄSENZ rukt proaktiv überdacht werden. davon profitieren und so vermehrt Flächen in der Highs-
3 | „VERTIKALE“ KONZENTRIEREN SICH ZUNEHMEND AUF NUR NOCH treet permanent oder temporär nutzen.
5 | ERLEBNISQUALITÄT DER INNENSTÄDTE
EINEN HIGHSTREETSTANDORT NIMMT ZU 10 | DIE „VERKÜRZUNG“ DER HIGHSTREET –
4 | WENIGER IST MEHR: STEIGENDES INTERESSE AN KLEINEREN FLÄCHEN Mit der Integration eines Mixed-Use-Ansatzes in unsere WOHNEN UND ARBEITEN, WO EINST
Innenstädte nimmt die Dominanz des Einzelhandels in der GESHOPPT WURDE
5 | ERLEBNISQUALITÄT DER INNENSTÄDTE NIMMT ZU
Highstreet zwar ab, doch dafür wird Platz für eine auch Der Wunsch, Wohnen, Leben und Arbeiten an einem
6 | GASTRONOMISCHES ANGEBOT WEITET SICH AUS UND nach Ladenschluss lebendige Highstreet geschaffen. Standort oder in einem Gebäude zu verbinden, wird auch
PROFESSIONALISIERT SICH verstärkt Einzug in die Highstreets erhalten. Flächenkon-
solidierungen, sich wandelnde Bedürfnisse und Umstruk-
7 | KUNDENANSPRACHE UND -STEUERUNG DURCH DIGITALE DIENSTE turierungen bieten den idealen Ausgangspunkt für die
8 | VERTRAGSLAUFZEITEN WERDEN FLEXIBLER Weiterentwicklung bzw. Renaissance der europäischen
Stadt.
9 | REGIONALE AKTEURE GEWINNEN AN BEDEUTUNG
10 | DIE „VERKÜRZUNG“ DER HIGHSTREET – WOHNEN UND ARBEITEN,
WO EINST GESHOPPT WURDE
4 EINLEITUNG EINLEITUNG 5Nichts ist so beständig
wie der Wandel
Die Besucherzahlen in unseren Innenstädten nehmen wieder zu und die vergange- Click & Collect – Die Shopping-Lust steigt
der Anker des stationären Einzelhandels? Und ein weiterer Faktor stimmt die Akteure in der Highs-
nen Wochen haben gezeigt, dass die Highstreet als multiurbaner Hotspot im ge- Trotz dieser Umsatzverschiebungen bzw. des Umsatz- treet (kurzfristig) optimistisch: Die Konsumstimmung in
samtstädtischen Konstrukt immer noch einen relevanten Anziehungspunkt bildet. rückgangs im stationären Einzelhandel können auch Deutschland steigt – mit zunehmender Tendenz. Laut
positive Schlüsse aus dem letzten Jahr gezogen werden: HDE Konsumbarometer (Juni 2021) liegt diese deutlich
Dabei sollte dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Herausforderungen im Die Grenzen zwischen digital und stationär verschwimmen über dem Niveau des Vorjahresmonats.4 Zudem führten
letzten Jahr bzw. auch noch in den vergangenen Monaten außergewöhnlich waren. zunehmend und dabei entsteht allmählich eine symbioti- sinkende Infektionszahlen bei zeitgleich steigender Impf-
sche Verbindung. Ähnlich wie in der Büroarbeitswelt, wo quote seit Mai 2021 zu neuen Strategien für die Öffnung
Die (wirtschaftlichen) Auswirkungen der COVID-19-Pandemie lassen sich nicht das Home-Office als flexibles Arbeitsmodell den meisten des Einzelhandels, der Gastronomie und einzelner Dienst-
ausblenden und die Folgen der Unternehmensinsolvenzen werden stärker zutage Unternehmen zwar bekannt war, dessen Umsetzung vor leistungen, wenn auch unter regional sehr unterschiedlich
der Pandemie jedoch eher die Ausnahme als die Regel dar- restriktiven COVID-19-Einschränkungen (u. a. Testpflicht
treten, auch wenn sich durch die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis zum stellte, wurde in der Highstreet aus der Not eine Tugend für Geschäfte sowie Innen- oder teils Außengastronomie,
30. April 2021 das volle Ausmaß erst im Laufe dieses Jahres zeigen wird. Beson- gemacht: Click & Collect oder auch Click & Meet, als Terminbuchung, Kontaktnachverfolgung). Ein weiterer
Trends von vielen beobachtet, jedoch in letzter Konse- Lichtblick: Die Sparquote der Deutschen liegt mit 23,2 %
ders betroffen sind dabei vermutlich der Textileinzelhandel und die Gastronomie – quenz vor der Pandemie selten umgesetzt, wurden nun nach dem ersten Quartal 2021 so hoch wie noch nie5 und
flächendeckend und branchenübergreifend ausprobiert dies dürfte sich im Laufe des Jahres auch im Umsatz der
und somit auch die Highstreet.1
sowie angewendet. Diese Maßnahmen entwickelten sich Einzelhändler widerspiegeln.
für einige, meist inhabergeführte Shops zum wesentlichen
Mietpreise unter Druck? Online durch die Krise Bestandteil ihrer Überlebensstrategie und waren zwi- Besucherfrequenzen in der Highstreet:
Mit einem potenziell zunehmenden (temporären) Leer- Geschlossene Shops, aber auch die Angst vor einer Anste- schenzeitlich für viele die einzige Möglichkeit, um Umsätze Da kommt Bewegung ins Spiel
stand, da zum einen einzelne Geschäfte dauerhaft ver- ckung, haben während der COVID-19-Pandemie das Ein- zu generieren. Die Integration zeugte von der enormen Leergefegte Straßen, geschlossene Geschäfte, atmo-
schwinden und zum anderen Flächen kurzfristig nicht kaufsverhalten viele Verbraucher deutlich beeinflusst und Kreativität, Aktivität und Leistungsfähigkeit des statio- sphärische Stille: Während der Pandemie hat sich ein
direkt weitervermietet werden, könnte der Druck auf die während dieser Zeit noch stärker als zuvor eine Verschie- nären Einzelhandels und wird sich wohl auch zukünftig in „Einkaufsbummel“ in Teilen deutscher Highstreets fast
Mietpreise in Innenstadtlagen steigen. bung vom Offline- zum Online-Shopping begünstigt. Allein unserem Einkaufsverhalten etablieren. In der Konsequenz unwirklich angefühlt. Doch die Betonung liegt hierbei auf
Vor diesem Hintergrund und der bereits seit Mitte der der Online-Riese Amazon erwirtschaftete in den ersten wird der Handel seine Konzepte nun weiter verfeinern und „fast“ – oder anders gesagt: Diese Situation war nur von
2010er Jahre anhaltenden Verlagerung von Modeum- drei Monaten 2021 weltweit einen Umsatz von über 100 die Angebote ausbauen. Und der Auftakt ist bereits voll- begrenzter Dauer. Sicher ist: Die Besucher kommen wieder
sätzen aus dem stationären Einzel- in den Online-Handel Mrd. US-Dollar und wies damit den höchsten Milliarden- zogen: Viele Kunden sind nun dem stationären Einzelhan- und auch der Einzelhandel wird seine Position im Habitat
ist generell mit einem Rückgang oder bestenfalls einer gewinn der Firmengeschichte vor.2 In Deutschland ist der delsgeschäft namentlich bekannt. Vorlieben und Wünsche Innenstadt wieder festigen. Gleichzeitig werden sich genau
Seitwärtsbewegung der Spitzenmiete in den Highstreets Umsatz des Online-Handels 2020 um 73 Milliarden Euro können im Vorfeld einfacher abgerufen und im direkten die Trends beschleunigen, welche sich bereits in der Prä-
zu rechnen. Dabei geht speziell vom Modehandel ein hoher gestiegen – was einem Zuwachs um fast 14 Milliarden Kundendialog weiterentwickelt oder um neue Facetten COVID-19-Zeit angedeutet haben: mehr Durchmischung,
Anpassungsdruck aus, denn als flächengrößte Branche Euro gegenüber 2019 entspricht. Insgesamt lag der On- erweitert werden. Kulante Warenumtauschmöglichkeiten, mehr Digitalisierung, mehr Flexibilität, mehr Erlebnisqua-
des innerstädtischen Einzelhandels bestimmt er das line-Anteil bei 12,6 % – ohne das Nahrungsmittelsegment die wir bereits aus dem Onlinehandel kennen – zum Bei- lität und immer mehr Vernetzung zwischen on- und offline.
dortige Mietpreisgeschehen maßgeblich mit. Gleichzeitig sogar bei 18 %. Die höchsten Anteile am jeweiligen Bran- spiel durch das Fernabsatzgesetz oder eine Rücknahme
zeichnet sich ab, dass Immobilien in den besten Innen- chenumsatz erzielten dabei die Warengruppen Technik & innerhalb von 14 Tagen mit Geld-zurück-Garantie – werden
stadtlagen und Shopping-Center dieser Entwicklung Unterhaltungselektronik (38,9 %) sowie Modische Bedarf auch beim stationären Einkaufsbummel alltäglicher. Eben-
widerstandsfähiger gegenüberstehen als jene in Lagen, (39,8 %). Insbesondere bei Letzterem sorgte der schwache so werden sämtliche (digitalen) Zahlungsmittel ihren Weg
die schon vor der Pandemie sinkende Mieten aufwiesen. Gesamtmarkt für einen hohen Anteilszuwachs.3 in die Highstreet finden.
6 EINLEITUNG EINLEITUNG 7Relative Entwicklung der Ø Frequenzen pro Stadtgrößenklasse (nach Einwohnerzahl)
im Vergleich* 2020 vs. 2019 (Darstellung in Indexform Ø KW1 = 100)
140 22. März: Erster
Corona-Lockdown
in Deutschland
120
100
16. Dezember:
80 „Harter Lockdown“
60
Indexierte Besucherfrequenz
40
20 6. Mai: Länder erhalten 2. November:
Verantwortung für „Lockdown light“
Lockerungsschritte
0
KW30
KW34
KW50
KW40
KW44
KW20
KW36
KW39
KW38
KW46
KW33
KW48
KW35
KW49
KW53
KW29
KW43
KW26
KW45
KW10
KW28
KW23
KW25
KW32
KW19
KW22
KW24
KW16
KW18
KW37
KW13
KW52
KW15
KW27
KW12
KW14
KW21
KW31
KW51
KW11
KW42
KW47
KW17
KW41
KW9
KW6
KW8
KW3
KW5
KW7
KW4
KW2
KW1
Einwohnerzahl > 1.000.000 > 500.000 100.000 – 200.000 200.000 – 300.000 300.000 – 400.000 (2019 im Hintergrund dargestellt)
Wo die Großen den Kleinen hinterherlaufen Die Abhängigkeit zwischen Einzelhandel und frequenzstei- städten generieren, wurden während des letzten von aus, dass auch in Zukunft weniger Menschen in
Dass die Einkaufsstraßen deutlich von den Besucher- gernden Faktoren zeigte sich am deutlichsten bei deut- Jahres fast vollständig abgesagt. die Innenstädte pendeln werden, wodurch vor allem
frequenzen abhängig sind, haben das letzte Jahr und die schen Städten mit mehr als 1 Mio. Einwohnern: Während Mittel- oder auch Kleinstädte sowie Wohnumfelder
Auswirkungen der COVID-19-Pandemie deutlich gezeigt. die Frequenzen der Städte mit weniger als 1 Mio. Einwoh- – Versorgungseinkauf statt Erlebnis-Shopping und dezentrale Infrastrukturen nachhaltig an Relevanz
Die Auswertung der Passantenfrequenzen in über 50 nern zwischen dem ersten und zweiten Lockdown nahezu Das Einkaufsverhalten in den Highstreets unterschei- gewinnen werden.7
Highstreets im Jahr 20206 unterstreicht den Einfluss der das Niveau des Vorjahres erreichten, blieben die Passan- det sich deutlich vom „Versorgungseinkauf“ in Stadt-
Pandemie sowie der politischen Maßnahmen und Restrik- tenfrequenzen in den Metropolen in dieser Zeit deutlich teillagen. Erlebnis-Shopping war aufgrund zahlreicher Trotz allem schenkt uns das letzte Jahr aber auch
tionen auf die Besucherzahlen in unseren Innenstädten. unter dem Indexwert aus der ersten Kalenderwoche 2020. Einschränkungen kaum möglich oder schien aufgrund aufschlussreiche Erkenntnisse: Sobald die Geschäfte,
Die Abbildung „Frequenz pro Stadtgrößenklasse im Ver- Dies lässt sich auf die nachfolgend genannten Einflussfak- des Infektionsgeschehens unattraktiv. Dies sorgte da- Restaurants und einzelhandelsnahe Dienstleister wieder
gleich“ verdeutlicht, wie stark sich der erste bundesweite toren zurückführen, deren Bedeutung in der Regel mit der für, dass Stadtteillagen, in denen ja bereits die Einkäufe öffnen, kehren die Menschen mit Freude in die Einkaufs-
Lockdown (ab dem 3. März 2020) sowie der zweite „harte“ Stadtgröße zunimmt. des täglichen Bedarfs erledigt werden, verstärkt in den straßen zurück! Doch es zeigt uns auch, dass der Einzel-
Lockdown (ab dem 16. Dezember 2020) auf die Passanten- Fokus der Kunden gerückt sind. handel als alleiniger Besuchermagnet die Highstreet
frequenzen auswirkten. Gleichzeitig veranschaulicht der – Fehlende touristische Frequenzen nicht mehr lebendig macht. Es bedarf in der Zukunft einer
Index – die Passantenfrequenzen der einzelnen Stadtkate- Aufgrund von Reise- und Ausgangsbeschränkungen – Weniger Pendler tatsächlichen Umsetzung einer vielfältigen Nutzungsmi-
gorien nach Einwohnergröße sind hier auf den Mittelwert blieb die Zahl der Touristen, die insbesondere in den Zuletzt hat der Frequenzverlust in den Großstädten schung, einer stärkeren Eventisierung sowie einer bes-
der ersten Kalenderwoche 2020 indexiert – die durchaus Großstädten in „Normaljahren“ für hohe Frequenzen in auch mit dem geringeren Pendlerverkehr zu tun. Die seren Vernetzung zwischen Online- und Offline-Welt, um
vorhandene Relevanz der Highstreet und die damit ver- den Innenstädten sorgen, eher gering. Gebäudestruktur in den Stadtzentren ist überwiegend die Highstreet attraktiv zu erhalten. Spätestens mit der
bundene schnelle Rückkehr der Kunden in die Innenstädte geprägt durch gewerbliche Nutzung. Aufgrund von Pandemie hat diese Zukunftsvision bereits begonnen!
nach Wiederöffnung des Einzelhandels. – Weniger öffentliche Events Home-Office blieben viele Beschäftigten nicht nur
Kultur- und Großveranstaltungen, wie Stadtfeste, die den Büros, sondern auch den Innenstädten fern. Die * Berücksichtigt wurden nur Städte mit ausreichender Daten-
normalerweise zusätzliche Frequenzen in den Innen- Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) geht da- grundlage und die im Highstreet Report betrachtet werden.
8 EINLEITUNG EINLEITUNG 9Der Highstreet neue Kleider
141 STÄDTE wurden in 5 Gruppen eingeteilt,
die auf 5 SCORING-RANGES basieren.
Name a Score Anzahl Städte
je Scoring-Gruppe
Insgesamt wurden die ausgewählten Top-Einzelhandels-
lagen in 141 deutschen Städten mit einer Bevölkerungs-
größe von mindestens 70.000b Einwohnern untersucht
GRUPPE 1 TOP-PERFORMER 80,00 – 100,00 8
und fünf Scoring-Gruppen zugeordnet. Auf Grundlage
umfassender Datenquellen8 wurden so 6.307 Mieter und
19.666 Shops extrahiert. Verschiedenste Parameter beein-
flussen unsere Städte und damit ihre Highstreets. Deshalb
gilt es, die gemeinsamen Nenner herauszufiltern, um eine
Vergleichbarkeit der untersuchten Städte zu ermöglichen.
GRUPPE 2 RISING STARS 70,00 – 79,99 24
Wie bereits im vergangenen Jahr wurde auf Grundlage
eines modifizierten Scoring-Modells ein solcher Rahmen
geschaffen. Assetklassen spezifische Variablensets bilden
dabei die Basis für die Einschätzung langfristiger Lage-
qualitäten und Marktentwicklungen eines Standortes.
Schwachpunkte, Stärken und Risiken wurden im Segment
Einzelhandel anhand folgender Variablensets analysiert GRUPPE 3 DIE STABILEN 60,00 – 69,99 53
und bewertet:
• Immobilienmarkt
• Erreichbarkeit
• Bevölkerung
• Angebot / Nachfrage GRUPPE 4 DIE UNTERSCHÄTZTEN 55,00 – 59,99 42
• Wirtschaft
• Finanzmarkt
Zusätzlich flossen verschiedene exogene Variablen und
Faktoren (zum Beispiel Spitzenmiete, 1A-Lage, Ein-
wohnerwachstum etc.) in das Modell ein. Das daraus GRUPPE 5 KLEINE SCHÄTZE 0 – 54,99 14
resultierende Städtescoringc basiert auf dem Deutschen
Immobilienscore (DISco)d – ein Konzept beziehungsweise
Modell zur „Vermessung“ und Antizipation von Marktent-
wicklungen, das der Risikobewertung und -früherkennung
einzelner Märkte dient.e
a Deutscher Immobilienscore (DISco) – bulwiengesa AG, BayernLB; b Inkludiert sind 17 Städte mit weniger als 70.000 Einwohnern (Stich- c
Nähere Erläuterung zur Scoring-Methodik unter Glossar. e
Es ist zu beachten, dass der DISco weder zur Beurteilung (insbeson-
Score 2020 Name nur im Highstreet Report, DISco arbeitet ohne tag 31.12.2019) in denen BMO REP mit Highstreet Immobilien vertre- d
Die bulwiengesa AG hat in enger Zusammenarbeit mit der BayernLB dere Lagebeurteilung) einer einzelnen Immobilie auf Mikro-Ebene
Benamung von Scoring-Gruppen ten ist oder war (Bad Homburg v.d. Höhe, Bad Kreuznach, Böblingen, ein grundsätzlich neues Risiko-Scoring für die Immobilienmärkte noch zur Einschätzung objektspezifischer Inhalte verwendet wird, da
Celle, Ehingen, Fulda, Hilden Kaufbeuren, Kempten, Landau, Limburg Deutschlands entwickelt – ein regionalisierbares, nutzungsarten- die unterschiedlichen Lagekriterien innerhalb eines Standortes nicht
a.d. Lahn, Lippstadt, Lörrach, Oelde, Rosenheim, Schwäbisch Hall, übergreifendes und zeitreihengeeignetes Instrument zur Risikoanaly- differenziert dargestellt werden. Zur Beurteilung der Mikro-Lage
Straubing). se deutscher Immobilienmärkte. und anderer relevanter Daten auf Mikro-Ebene verweisen wir auf die
RIWIS-Plattform von bulwiengesa.
10 EINLEITUNG EINLEITUNG 11Doch so wie sich die Städte immer weiter wandeln, so kön- Im Rahmen der Berechnungen des DISco 2018 wirkt sich
nen sich auch die Inputvariablen verändern, Scoring-Werte der deutliche Bevölkerungsrückgang im Jahr 2016 als Ef-
in der Summe steigen und dadurch zu einer Anpassung fekt auf das Einwohnerpeak im Vorjahr von rund – 4 % auf
der Ranges der abgebildeten fünf Scoring-Gruppen führen. die Bewertung der Bevölkerungsentwicklung (2015-2018)
Was heißt das konkret? negativ aus. Die rückwirkend betrachtete Einwohnerent-
wicklung für den DISco 2020 (2016-2019) fällt dagegen
Der über die letzten Jahre steigende Score resultiert aus deutlich positiver aus und hebt somit den Score.
den Effekten verschiedener Inputvariablen. Dabei hatten
folgende Variablen im vergangenen Jahr einen maßgeb- Eine weitere Variable, welche die aktuelle Score-Berech-
lichen Einfluss auf den Anstieg des Gesamtscores einiger nung (DISco 2020) ebenfalls positiv beeinflusst, ist die
Städte: ÖPNV-Erreichbarkeit der Stadt Trier. Die für 2018 ver-
wendeten Daten zur Erreichbarkeit bezogen sich u.a. auf
• die fallenden Zinsen, wodurch die Bewertung Auswertungen des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und
für den Finanzmarkt allgemein steigt Raumforschung zur Anbindung an IC/ICE-Bahnhöfe zum
• die fallende Arbeitslosenquote Datenstand 2015. Zu diesem Zeitpunkt verkehrte kein
• das real steigende Einkommen Inter City Zug in Trier, sodass der nächste Halt knapp 70
Kilometer entfernt lag.10 Beim aktuellen Score beziehen
Insgesamt zeigt der höchste Score weiterhin die Stadt wir uns auf Daten von 2018, bei denen die IC-Linie 37 (Lu-
mit den besten Variablen,f die Abstände zwischen den xemburg-Trier-Düsseldorf) berücksichtigt wird, wodurch
einzelnen Städten sind jedoch kleiner geworden und die sich die Bewertung der ÖPNV-Erreichbarkeit entspre-
erzielten Score-Werte haben sich über alle Städte hinweg chend deutlich verbessert hat.
erhöht.
Beide Faktoren zeigen, wie entscheidend der Gesamt-
Trier zeigt sich im neuen Scoring-Gewand betrachtungszeitraum bei der Ermittlung des Scores ist.
Wie dieser teilweise deutliche Anstieg des Scoring-Er- Dieser beläuft sich im Rahmen des Highstreet Reports von
gebnisses entstehen kann und sich entsprechend in der 2007 bis zum jeweiligen Untersuchungsjahr und beinhaltet
Analyse auswirkt, kann exemplarisch an der Stadt Trier zusätzlich eine 3-Jahres-Prognose.
gezeigt werden, die in der aktuellen Analyse einen Sco-
ring-Wert von 72,2 aufweist. Das entspricht einem Anstieg
um 21,8 Scoring-Punkte gegenüber dem Vorjahresergeb-
nis des Highstreet Reports und somit auch einem Sprung
von Platz 86 auf 20 im Gesamtranking der Städte.
Trier ist mit rund 110.000 Einwohnern die viertgrößte
Stadt in Rheinland-Pfalz und markiert ein wichtiges Ober-
zentrum. Aufgrund eines positiven Wanderungssaldos
verzeichnet die Stadt seit Jahren ein kontinuierliches Ein-
wohnerwachstum. Besonders im Jahr 2015 zeigen sich die
Migrationsbewegungen im Rahmen der Flüchtlingswelle
in Form eines deutlichen Bevölkerungszuwachses. Dieser
Effekt kehrt sich durch eine negative Binnenmigration im
Jahr 2016 hingegen um.9
f
Bezogen auf den Gesamtbetrachtungszeitraum des Scorings
(2007-2023).
12 EINLEITUNG EINLEITUNG 13Prozentuale Verteilung der Top-Warengruppen Neben der Zuordnung anhand des Scorings wurden der Die untersuchten Mieter und Stores wurden im Rahmen
Mieterbesatz und Filialisierungsgrad der jeweiligen Highs- der Datenerhebung 14 Warengruppen zugeordnet:
treets und innerstädtischen Shopping-Center betrachtet –
Top-Performer zur Filialisierung und deren Einfluss auf die Entwicklung • Apotheken
der Highstreets im Folgenden mehr. Die Abbildung der • Betriebe ohne Sortimentsschwerpunkt,
prozentualen Verteilung der Unternehmenstypen zeigt die zum Beispiel Warenhäuser
Schwerpunkte je nach Scoring-Gruppe. • „DIY“ (Do-it-yourself-Stores)
Modischer Bedarf 37 % • Drogeriewaren und Gesundheit
Gastronomie 16 % Aktuell dominiert über alle Scoring-Gruppen hinweg der • Einrichtungsbedarf
Sonstige Hartwaren 16 % modische Bedarf. Bei den Top-Performern liegt der Anteil • Einzelhandelsnahe Dienstleistungen,
bei 37 %, bei den Kleinen Schätzen mit dem niedrigsten zum Beispiel Reisebüro, Friseur
Wert bei 30 %. Ob es hier künftig in Anbetracht des fort- • Elektro und Technik
schreitenden Wandels in der Textilbranche zu einer Ver- • Freizeit und Sonstiges,
Rising Stars schiebung der Anteile kommt, wird sich zeigen. Allerdings zum Beispiel Kino, Fitness, Theater
ist zu erwarten, dass der modische Bedarf weiterhin ein • Gastronomie
relevanter Anker der Highstreets bleibt. • Modischer Bedarf,
das heißt Mode, Bekleidung, Schuhe
Modischer Bedarf 36 % • Nahrungs- und Genussmittel
Gastronomie 13 % • Sonstige Hartwaren
Sonstige Hartwaren 17 % • Sonstiger periodischer Bedarf
• Sonstige Einheiten
Die Stabilen
Modischer Bedarf 34 %
Gastronomie 13 %
Sonstige Hartwaren 16 %
Prozentuale Verteilung Unternehmenstyp je Gruppe
Die Unterschätzten
27 % Übrige
32 % 33 % 35 % 36 %
Modischer Bedarf 32 %
12 %
Nationale
Gastronomie
Filialisten
Sonstige Hartwaren 15 % 20 % 28 %
29 %
31 % 33 % Internationale
Filialisten
Kleine Schätze 48 % 45 %
38 % 33 % 31 %
Modischer Bedarf 30 % Top-Performer Rising Stars Die Stabilen Die Unterschätzten Kleine Schätze
Gastronomie 11 %
Sonstige Hartwaren 15 %
0% 10 % 20 % 30% 40%
14 EINLEITUNG EINLEITUNG 15Think global, act local? Top Filialisierungsgrad
nach Scoring-Gruppen
Nach wie vor sind die deutschen Mit einem branchenübergreifenden hingegen sind sie mit 16 % deutlich
Highstreets der wichtigste Vertriebs- Filialisierungsgrad von 68 % (davon seltener vertreten. Hier dominieren
kanal für den stationären Einzel- 40 % international und 28 % national) nationale Filialisten, unter anderem Top-Performer
handel. Doch die Anforderungen und ist die Dominanz der großen sowie Frisöre, Sparkassen und Reisebüros,
Wünsche seitens der Konsumenten kleinen Handelsketten fest etabliert. die rund 46,3 % ausmachen. Das Gros 1 Köln 78,4 %
steigen: Eine hohe Aufenthalts- Allerdings spielen die „Übrigen“ ins- der Gastronomen in den Highstreets 2 Frankfurt 72,7 %
qualität wird zum Muss, Vielfalt ist besondere in den Mittelzentren für wiederum setzt sich aus regionalen 3 Stuttgart 70,9 %
erwünscht, Regionalität gefordert. die begehrten Innenstadtlagen eine Anbietern zusammen: Der Grad der 4 Hamburg 70,5 %
Dies könnte sich in der zunehmenden wichtige Rolle. Letztlich sind sie es, Filialisierung ist hier mit rund 34 % 5 Düsseldorf 68,3 %
Diversifikation der Besatzstrukturen die mit ihrem Angebot den Highs- eher gering. 6 Berlin 67,8 %
widerspiegeln und somit auch im treets ein lokales Gesicht geben. Bei den Rising Stars (Gruppe 2) ist der 7 Münster 62,7 %
Filialisierungsgrad. Um die Mieter Zwar bringen regionale Anbieter Filialisierungsgrad mit durchschnitt- 8 München 60,4 %
den entsprechenden Unternehmens- häufig eine wünschenswerte Indi- lich 73 % am höchsten. Den individu-
typen zuzuordnen, wurden diese im vidualität in die Innenstadt, gleich- ellen Höchstwert in diesem Scoring-
Rahmen der Datenerfassung in drei zeitig machen die großen Filialisten Bereich erreicht Hannover mit 82,6 %.
Unternehmensgruppen aufgeteilt: die Highstreets erst zu dem, was Die Top-Performer (Gruppe 1) weisen
• 617 internationale Filialisten sie sind: gut frequentierte Einkaufs- einen Durchschnittswert von 68 % Rising Stars Die Stabilen Die Unterschätzten Kleine Schätze
• 675 nationale Filialisten straßen und Besuchermagneten. Der auf; es folgen die Stabilen (Gruppe 3)
• 5.015 „Übrige“, dazu zählen Fach- Anteil weltweit agierender Filialisten mit 67 %, die Unterschätzten (Grup-
geschäfte, Anbieter mit lediglich wie H&M oder Bijou Brigitte ist mit pe 4) mit 65 % und die Kleinen Schätze Hannover 82,6 % Koblenz 83,3 % Hamm 76,2 % Zwickau 76,5 %
einem Standort in den untersuchten rund 45,9 % im Einzelhandelsseg- (Gruppe 5) mit 64 %. Spitzenreiter Aachen 81,8 % Halle 80,6 % Solingen 74,2 % Ludwigshafen 74,3 %
Städten genauso wie ausschließlich ment am größten. Im Bereich der über alle Scoring-Bereiche hinweg Dortmund 81,0 % Saarbrücken 80,3 % Duisburg 73,0 % Salzgitter 69,8 %
regional agierenden Filialisten einzelhandelsnahen Dienstleistungen ist Koblenz (die Stabilen) – 83,3 % der Osnabrück 76,1 % Essen 79,7 % Magdeburg 73,0 % Gera 67,3 %
Ladengeschäfte sind dort Filialen. Mannheim 76,0 % Lübeck 79,5 % Rheine 72,0 % Wilhelmshaven 65,3 %
Keiner der Top-Performer und Rising Dresden 75,9 % Heilbronn 78,9 % Witten 71,8 % Dessau 63,8 %
Stars weist einen Filialisierungsgrad Heidelberg 75,4 % Kaiserslautern 78,5 % Moers 71,7 % Gladbeck 62,7 %
von unter 60 % auf. Die Spannwei- Wiesbaden 74,4 % Lippstadt 77,3 % Mönchengladbach 71,1 % Lünen 62,0 %
Verteilung der Shops nach Unternehmenstyp je Branche te zwischen hohem und geringem Leipzig 74,3 % Rostock 77,1 % Hagen 71,1 % Gelsenkirchen 61,4 %
Filialisierungsgrad ist in allen anderen Mainz 74,2 % Hildesheim 76,4 % Recklinghausen 70,6 % Delmenhorst 59,5 %
Scoring-Bereichen deutlich größer.
Die Städte Marburg und Koblenz bei-
spielsweise trennen hier ganze 57 %, Städte, in denen BMO Real Estate Partners Germany investiert ist oder war, sind hervorgehoben.
25,3 % obwohl sie beide zur Gruppe der Sta-
37,8 %
bilen zählen. Es lässt sich festhalten,
65,9 % dass die Heterogenität in den Gruppen
28,8 % 3, 4 und 5 nicht nur durchschnittlich
größer ist, sondern einige der Highs-
46,3 % treets aus diesen Scoring-Bereichen
45,9 %
13,8 %
aufgrund ihres erheblich geringeren
Filialisierungsgrades ein gänzlich
anderes Bild abgeben. Angesichts
And now?
16,0 % 20,3 %
der zunehmenden Fokussierung der In den folgenden Abschnitten werden die fünf Scoring-Gruppen sowie
Konsumenten auf regionale Produkte jeweils eine darin enthaltene Beispielstadt im Detail betrachtet. Nähere
Einzelhandel Einzelhandelsnahe Gastronomie ist es nicht ausgeschlossen, dass Informationen zum Mieterbesatz und Filialisierungsgrad finden Sie unter
Dienstleistungen der Filialisierungsgrad in deutschen www.bmorep.com/DeutschlandsHighstreet. Des Weiteren fokussiert
Highstreets mittelfristig insgesamt der Highstreet Report auf die neue Durchmischung der Innenstädte, die
geringer ausfallen wird. Relevanz der Quartiersentwicklungen und die Evolution der Warenhäuser.
Internationale Filialisten Nationale Filialisten Übrige
16 EINLEITUNG EINLEITUNG 17Bekommt die Highstreet
einen neuen Look?
Die klassische Fußgängerzone als reine Einkaufsmeile Verschiedene Nutzungsarten, ergänzt durch neue Kon-
mit großen Filialisten oder Kaufhäusern an beiden Enden zepte, sollten integriert werden. Im Wohnsegment werden
hat vermutlich ausgedient. Was bei der Konzipierung von neben kleinen Singleappartements adäquate Angebote für
Quartieren direkt mitgeplant wird, erreicht vermehrt die Senioren oder Familien benötigt. Für den Handel bedeutet
Highstreets: Mixed-Use-Konzepte sind auf dem Vormarsch das, von der Konzentration auf die Big Player abzurücken
und Durchmischung ist das Schlagwort der Stunde. Ein sowie Räume und Möglichkeiten zu schaffen, um kleine-
Wandel von der Einkaufsstadt zur Erlebnisstadt steht re, lokale Akteure zu integrieren. Die stagnierenden oder
vielerorts auf der Agenda. Eine Entwicklung, die gerade sogar sinkenden Mieten und die zur Verfügung stehenden
in Bezug auf den Quartierscharakter Sinn ergibt, den viele Flächen in A-Lagen schaffen als wirtschaftliche Kon-
Innenstädte – insbesondere in Klein- und Mittelstädten – sequenzen der Pandemie die Optionen dafür. Positiver
bereits aufweisen, oder zumindest den Wünschen der Nebeneffekt: Die Fußgängerzonen erhalten ein Stück weit
Städte und Kommunen entsprechend, aufweisen sollten. mehr Individualität zurück und finden einen neuen Look.
Die Idee der Stadt der kurzen Wege ist aktuell wie nie Der hohe Filialisierungsgrad der letzten Jahre hat dafür
zuvor: Wohnen, Leben und Arbeiten in unmittelbarer Um- gesorgt, dass die Einkaufsstraßen in verschiedenen Städ-
gebung gelten im urbanen Bereich als besonders attraktiv. ten einen nahezu identischen Besatz hatten. Besucher und
Ähnlich wie in Quartieren sind die Ziele von Innenstädten Bewohner streben nun aber verstärkt nach Überraschung
eine Belebung sowie ein aktives Miteinander über alle Al- und Inspiration.
tersgruppen und vor allem über die Ladenöffnungszeiten
hinaus. Gastronomie, Kultur und Veranstaltungen stärken
die Aufenthaltsqualität und es sollte vermehrt Wohnraum
im Zentrum geschaffen werden. Während die Erdgeschos-
se weiterhin für Handel oder Gastronomie genutzt werden,
können die oberen Etagen Wohn- und Arbeitsorte werden.
Dies beinhaltet die Nutzungen durch Büros, Dienstleister,
Betreuungsangebote für Kinder oder Kultureinrichtungen.
Die tatsächliche Umsetzung gestaltet sich aufgrund von
baurechtlichen Bestimmungen aktuell leider noch nicht
immer so mühelos wie gewünscht. Dort jedoch, wo Eigen-
tümer, Investoren und Politik Hand in Hand zusammen-
arbeiten, entstehen bereits heute Nutzungskonzepte mit
Zukunft.
18 EXKURS EXKURS 19Mode-Platzhirsche: Standfest
wie eine hundertjährige Eiche –
sogar in Zeiten der Pandemie? Ihr bevorzugtes Revier sind die Innenstädte von Kommu-
nen wie Minden, Husum oder Elmshorn. Eine markante
Aber während zahlreiche große Modefilialisten mehrere
Zweigstellen einstampfen oder sogar Insolvenz anmelde-
Immobilie – auf welcher ein in der Region wohlbekannter ten, können diese außergewöhnlichen Player als tradi-
Familienname prangt – dient ihnen als repräsentativer tionsreiche, inhabergeführte Unternehmen bislang flexibel
Hort, wo sie ihre qualitativen Modeartikel personalintensiv auf die Krise reagieren und einmal mehr ihre Standhaftig-
in Fachabteilungen feilbieten und über Jahre, nein Jahr- keit unter Beweis stellen. Im Kern tendenziell konservativ
zehnte und noch länger sich zu einer regionalen Institution eingestellt, haben familiengeführte Mittelständler in der
Der mittelständische Modehandel scheint im Vergleich zu den großen inter- entwickelt haben. Standfest wie eine hundertjährige Eiche Regel nicht nur eine höhere Eigenkapitalquote, sondern
trotzen sie widrigen Umständen, mitunter sogar Welt- verfügen auch über Eigentumsimmobilien und Vermögen
nationalen Filialisten resilienter gegenüber den aktuellen Herausforderun-
kriegen. Anders als die große, filialisierte und mit frem- außerhalb des Unternehmens.
gen zu sein. Für Dr. Daniel Terberger, Vorstandsvorsitzender des Mode- dem Geld aufgebaute Konkurrenz kann auch eine globale
dienstleisters Katag, ist die Ursache hierfür klar: Vom Mittelstand gehe eine Pandemie, danach sieht es derzeit aus, sie nicht in die Knie Der Unterschied zu den großen Filialisten ist sicherlich
zwingen. auch: Sie wollen und müssen diese Standhaftigkeit be-
eigentümliche Kraft aus. Was es damit auf sich hat, erläutert er in seinem weisen, steht für sie doch letztlich mehr auf dem Spiel,
Gastbeitrag. Die Rede ist von sogenannten Mode-Platzhirschen, deren weshalb sie sich im Gegensatz zu Investoren auf eine
Wichtigkeit für Innenstädte von Investoren oder Ent- besondere Weise dem Unternehmen verpflichtet fühlen.
wicklern bisweilen noch unterschätzt beziehungsweise Da wird auch schon mal auf das eigene Gehalt verzichtet
verkannt wird. Dabei ist das Vorhandensein eines solchen und ein Familienmitglied an die Kasse gesetzt – oder mit
familiengeführten regionalen Champions in kleinen bis den eigenen Traditionen gebrochen und ein Online-Shop
mittelgroßen Kommunen ein wichtiger Indikator für die eingerichtet. Vor der Pandemie galten die regionalen
„Gesundheit“ einer (Innen-)Stadt. Auch heute noch neh- Platzhirsche des Modehandels in Sachen Digitalisierung
men Handelsfamilien wie im Mittelalter eine Art symbio- noch als rückständig, mittlerweile holen sie mit enormer
tische Beziehung mit der Stadt ein. Durch Engagement Geschwindigkeit auf und organisieren beispielsweise Mo-
in Vereinen, für das City-Marketing, in der IHK oder der deschauen via Instagram.
Politik ist der Familienname, welcher zugleich auch ein
Unternehmensname ist, fest in der Region verankert. Der Aber die Gefahr ist noch nicht vorüber. Die Aussetzung der
deutsche mittelständische Modehandel ist in einer Welt, Insolvenzpflicht und die kurzfristigen Überbrückungshilfen
die vornehmlich durch Filialen von großen Modekonzer- der Bundesregierung haben die „natürliche“ Marktberei-
nen, aber auch durch kleinere Boutiquen geprägt ist, ein nigung verzerrt. Eine Verschleppung von Insolvenzen wird
echtes Kulturgut. die Folge sein. Die KfW-Kredite müssen zurückgezahlt
werden und das geht zu Lasten der finanziellen Substanz
Richtigerweise verbinden wir mit einem Mode-Platzhirsch und damit auch geplanter Investitionen. Wie schwer der
zum Beispiel eine intensive Beratung durch das Fach- langfristige, strategische Schaden im Mittelstand ausfal-
personal, zu dem die Kunden nicht selten einen über- len wird, ist nicht präzise vorherzusehen. Fest steht aber
durchschnittlich engen Kontakt pflegen. Das Sortiment auch: Die starke Identifikation mit dem eigenen Unterneh-
ist gemeinhin nicht nur sehr hochwertig, sondern auch men und eine konservative Kapitalstruktur bei gleich-
auf eine heterogene Zielgruppe, also ältere wie jüngere zeitiger Anpassungsfähigkeit machen die eigentümliche
Menschen, ausgerichtet. So kommt es vor, dass eine Se- Kraft des Mittelstands aus, mit der die Mode-Platzhirsche
niorin, die heute „ihren“ Modehandel in der Stadt besucht, voraussichtlich besser durch die Pandemie kommen als
bereits als 20-Jährige dort fündig geworden ist. Kunden- viele der großen Filialisten.
nähe, Qualität und Tradition sind wahrscheinlich die drei
entscheidenden Attribute, die für Konsumenten die hohe
Attraktivität eines Mode-Platzhirsches ausmachen. Auch
deshalb wurde zu Beginn der Pandemie befürchtet, dass
sich der Verlust solcher lokalen Champions aufgrund ihrer
Bedeutung für die regionale Wirtschaft und ihrer Bewoh-
ner insbesondere in kleineren Kommunen stark bemerkbar
machen könnte.
20 GASTBEITRAG GASTBEITRAG 21TOP-PERFORMER KÖLN
Städte insgesamt: 8
KEYFACTS BETRACHTETE STRASSEN
• Mit einem Gesamtscore von 99,6 ist München der Spit- Schildergasse, Hohe Straße, Wallraffplatz
SCORE SCORE
zenreiter unter den Top-Performern und damit ebenso
von allen 141 analysierten Städte. Auf Platz 2 und 3
folgen Hamburg (95) und Berlin (94,9).
80,00 – 100,00 87,7
• Der Anteil der Warengruppe Gastronomie liegt bei den
Top-Performern in Summe bei 16 % und damit höher
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als in allen anderen untersuchten Gruppen. Angeführt
werden die Top-Performer dabei von Hamburg mit 22 %.
• Sieben der acht Top-Performer – Berlin, Düsseldorf, PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stutt- UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
gart – sind gleichzeitig die sieben einwohnerreichsten
Städte Deutschlands.11 Einzige Ausnahme ist Münster
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
mit rund 315.000 Einwohnern.
20 % 25 %
22 %
32 %
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KEYFACTS
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n s t en • Der Filialisierungsgrad von Köln beträgt 78 % und ist
damit deutlich höher als in allen anderen Highstreets der
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Top-Performer.
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• Hinter 54 % der Filialen stehen internationale Unter-
nehmen. Damit übertrumpft die Großstadt am Rhein das
48 % Gesamtergebnis der Top-Performer von 48 %.
54 % • Technik-Hochburg Köln: Mit einem Anteil von 7 % ist die
Warengruppe Elektro & Technik stärker vertreten als im
Schnitt der anderen Highstreets der Top-Performer (5 %).
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GOOD TO KNOW GOOD TO KNOW
• Starbucks-Filialen sind die am stärksten vertretenen • Der Wallrafplatz gehört heute zu den meistfrequen-
PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER
gastronomischen Betriebe (17) in den Highstreets der tierten Plätzen Kölns. Sein Namensgeber ist der letzte
WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN
Top-Performer. In allen anderen Scoring-Gruppen sind Rektor der Alten Universität Köln, Ferdinand Franz
es hingegen die Schnellrestaurants von Nordsee. Wallraf. Während der französischen Besatzung war es
ihm gestattet, hier zu leben und seine Kunstsammlung
Sonstiges
Sonstiges
6% 6%
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Die Gruppe der Top-Performer wird wenig überraschend aufzubewahren.12
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von den deutsch Top-7 Städten angeführt. Mit Münster hat
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es dennoch eine Highstreet außerhalb dieses Kreises in 16 % Die neue Art des Shoppings? Mit _blaenk ist der erste
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33 %
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die Spitzengruppe geschafft. Geprägt werden die Highs- digitale Erlebnisstore in die Kölner Highstreet gezogen.
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treets der Top-Performer vor allem durch die Präsenz 37 % Das Start-Up bietet den Besuchern in seinem Store in der
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internationaler Filialisten – mit 48 % ist ihr Anteil in keiner o un d
Techn Elek tro und Schildergasse ein innovatives Retail-Konzept, welches
ik Technik
anderen Scoring-Gruppe größer. Stellvertretend hierfür 5% die Vorzüge des stationären Einzelhandels mit denen des
stl. 7%
steht die Parfümeriekette Douglas, welche 26 Mal in den el sn. Dien Online-Shoppings verbindet. Kunden können vor Ort durch
Einzelhand ns tl
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Highstreets dieser Gruppe zu finden ist 6% ch
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QR-Code mit dem eigenen Smartphone scannen und so
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digitalen Raum entdecken.14
22 TOP-PERFORMER TOP-PERFORMER 23RISING STARS MANNHEIM
Städte insgesamt: 24
KEYFACTS BETRACHTETE STRASSEN
• Die Stadt Hannover hat mit einem Gesamtscore von Heidelberger Straße und Planken bis Ecke Kurpfalzstraße
SCORE SCORE
79,9 nur knapp den Sprung in die Gruppe der Top-Perfor- (einschließlich C&A / Thalia), Kurpfalzstraße Richtung
mer verpasst, führt dafür aber zusammen mit Freiburg Norden bis einschließlich Marktplatz
im Breisgau (79,8) und Dortmund (78,6) die Verfolger-
70,00 – 79,99 73,5
gruppe der Rising Stars an.
• Mit einem Anteil von 73 % weisen die Rising Stars den
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höchsten Filialisierungsgrad auf. Zum Vergleich: Auf
Rang 2 befinden sich die Top-Performer mit 68 %.
• Die höchste Zentralitätskennziffer unter den Rising PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
Stars hat Trier mit 186,8. Nur Straubing (188,7) aus der UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
Gruppe der Unterschätzten und Limburg an der Lahn
(212,3) aus der Gruppe der Stabilen weisen einen höhe-
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
ren Wert auf.
23 %
24 %
28 % 27 %
Übrige
Internationale Fili
Übrige alisten KEYFACTS
ten
na le Filialis
Internatio
• Mannheim ist mit seinen rund 311.000 Einwohnern nach
Stuttgart und Karlsruhe die drittgrößte Stadt Baden-
Württembergs.16
• Im Vergleich zum Durchschnitt aller Scoring-Gruppen hat
45 % 53 % Mannheim mit 76 % den höchsten Filialisierungsgrad.
• Gleichzeitig sind 67 % der gastronomischen Betriebe lo-
kalen Playern zuzuordnen. Damit liegt die Stadt deutlich
über dem Durchschnitt der Rising Stars von 60 % aber
auch über dem der Top-Performer (62 %).
�� ��
GOOD TO KNOW
• Mit Dresden und Leipzig sind lediglich zwei der ins-
PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER GOOD TO KNOW
gesamt 24 Rising Stars in den neuen Bundesländern zu
WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN
verorten. • Die Geschichte der Stadt Mannheim lässt sich bis in das
Jahr 766 zurückverfolgen. Im sogenannten Lorscher
Die prozentuale Verteilung der Warengruppen der Rising Codex wird sie erstmals urkundlich erwähnt.17
Sonstiges
Sonstiges
6% 7%
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Stars (36 %) wird wie bei den Top-Performern (37 %) von
So
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der Mode angeführt. Am häufigsten ist in den 24 Städten Mit dem Q6 Q7 befindet sich im Herzen Mannheims ein
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dieser Gruppe H&M in diesem Segment vertreten (35 Quartier, das Einkaufen, Wohnen und Freizeit in sich ver-
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Stores). In Hannover und Wiesbaden ist der Mode-Riese eint.18 Neben Einzelhandelsflächen von über 65 Marken
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19 %
jeweils zweimal vertreten. Ob und inwiefern die Standorte 36 % weist das urbane Quartier ebenfalls Flächen für Hotel,
39 %
von der geplanten Konsolidierung betroffen sein werden,15 Elektro
und Tech Gastronomie und Fitness auf. Mit der Eröffnung des Sallys
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wird sich noch zeigen. 7% Welt Flagship Stores fand Anfang 2021 erstmals eine be-
d Technik kannte Youtuberin mit eigener Online-Marke19 einen Platz
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7% s el miteinander verbunden und zudem mit innovativen Kon-
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Gastronomie
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Gastronomie
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24 RISING STARS RISING STARS 25Back to the roots?
Wie Quartiere Städte verändern –
und ihre Highstreets
Die Genese der Stadt ist immer auch eine Genese der mehrt an eine Stadt in der Stadt, beschrieben als nahezu
Leitbilder und steht sinnbildlich für den fortwährenden autarkes System.23 Dabei ist die Idee der Quartiere nicht
Veränderungsprozess, in dem sich die jeweiligen Akteure unbedingt komplett neu: Die Verbindung verschiedener
befinden (müssen). Einige Schlagworte des 20. Jahrhun- Nutzungen und damit die fußläufige Erreichbarkeit aller
derts, welche die Stadtentwicklung prägten, waren die relevanten Ziele eines Bewohners kennen wir bereits aus
Charta von Athen mit Funktionstrennung, die gegliederte der mittelalterlichen europäischen Stadt.24 Auch hier
und aufgelockerte Stadt, Urbanität durch Dichte. Alle können wir aus der Vergangenheit lernen und diese in die
standen für Visionen, für einen Umbruch, für einen Wandel Zukunft tragen: back to the roots 2.0.
der Bedürfnisse aus Ökologie, Ökonomie und Soziologie.
Sie repräsentieren die stete Weiterentwicklung der Städte. Doch wie lässt sich dies auf die Highstreet übertragen?
Diesen Wandel verspüren wir aktuell bewusster denn Quartiere stehen für viel mehr als nur die städtebauliche
je. Bereits vor der Pandemie, die das öffentliche Leben Struktur. Ihre Definitionen reichen von der Prägung durch
zumindest temporär in eine Schockstarre versetzte, Nutzungsmischung25 über die Mindestzahl der Wohnungen
erforderte die Auseinandersetzung mit globalen sowie und Einwohner26 bis hin zur Implementierung alltäglicher
lokalen Trends und Herausforderungen ein Umdenken bei Lebenswelten.27 Wenngleich die Definitionen verschiedene
der Planung für die Städte von morgen. Orientierung bietet Schwerpunkte setzen, müssen sie im Zusammenhang ge-
das Leitbild der Stadt der kurzen Wege, das in der Debatte dacht werden. Erst diese Wechselwirkungen machen
rund um die Umsetzbarkeit einer 15-Minuten-Stadt noch ein Quartier zum Quartier.
stärker in den Fokus rückt.20 Aufbauend auf der Idee von
Carlos Moreno, Urbanist und Professor an der Pariser Der Quartiersgedanke, der die Stadtentwicklung um-
Universität Paris I, verfolgt aktuell auch Paris die Um- treibt, muss auch Einzug in die Highstreet erhalten und beschrieben. Hierzu trägt unter anderem die Eventisierung reits stattfindet, und die Fokussierung auf den Quartiers-
setzung dieser Vision und versprüht durchaus den Zauber in bestehende Strukturen integriert werden. Zum einen von Freiflächen bei, die wir auch in Zukunft wieder erleben gedanken erhöhen die Chancen für mehr Flexibilität und
eines Traumes, der wahr werden könnte.21 Zudem unter- geht es natürlich um die bereits beschriebene Durchmi- werden. Anziehungspunkte müssen geschaffen werden, Transformationen. Und diese sind auch notwendig. Wenn
streichen die Leipzig-Charta 2007 und die Neuauflage aus schung, die zur Belebung des Stadtraumes, der Immobilien um die Highstreet zu einem einzigartigen Ort zu machen. sich die dezentralen Standorte mit ihren eigenen lokalen
dem November 202022 die Relevanz der nachhaltigen und und zur Frequenzerhöhung beiträgt – über die üblichen Temporäre oder etablierte kulturelle Nutzungen innerhalb Highstreets zu autarken, innerhalb ihres Wirkungsbereichs
gemeinwohlorientierten Gestaltung unserer Städte und Öffnungszeiten des Einzelhandels hinaus. Zum anderen verfügbarer Flächen, Aufenthaltsqualität im öffentlichen aber symbiotischen Organen entwickeln, benötigen die
schließen dabei die Synergien und Abhängigkeiten auf geht es um die Integration eines ganzheitlichen Ansatzes: Raum, Quartiersnetzwerke, die gegebenenfalls mit digita- zentralen Highstreets eine besondere Magnetwirkung, die
Quartiersebene ein. Städte, Quartiere und Highstreets müssen mit Leben len Apps miteinander verknüpft sind und künftig die durch- nicht nur auf die peripheren oder angrenzenden Regionen
gefüllt werden – einen positiven Spannungsbogen auf- mischte Nutzerstruktur miteinander verbinden, sind nur ausstrahlt, sondern auch die lokalen Wünsche und Bedürf-
Denken wir heute an die Städte von morgen, so nehmen bauen, Gelegenheit zum Austausch und für Begegnungen einige Beispiele, die hierfür Impulse setzen könnten. Die nisse nach „mehr“ abdeckt.
Quartiere eine zentrale Position ein – wir denken ver- bieten. Dass es eines Erlebnisortes bedarf, wurde vielfach mögliche Verkürzung der Highstreet, der Wandel, der be-
26 EXKURS EXKURS 27Sie können auch lesen
