AUSBLICK 2021 - Sprenker & Röder Immobilien
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AUSBLICK 2021
Seit 1951 sind wir als zentraler Ansprechpartner im regio-
nalen sowie im überregionalen Immobilienmarkt tätig. Mit
Hauptsitz in Freiburg im Breisgau ist unser Team aus qua-
lifizierten Maklern und zertifizierten Sachverständigen im
Bereich der Immobilienberatung, Immobilienbewertung
sowie auch der Immobilienvermittlung spezialisiert.
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort S. 7
Rückblick 2020 S. 9
Ausblick 2021 S. 10
Wahljahr S. 11
Arbeitsmarktlage S. 12
Geldpolitik bleibt locker S. 14
Wohnungsmarkt S. 16
Gewerbeimmobilien S. 24
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Ausblick 2021 | Vorwort
Sprenker & Röder Immobilien
Wir bei Sprenker & Röder Immobilien haben das Jahr 2020 Geschäftsbetrieb einwandfrei aufrechterhalten.
genutzt, um unsere Prozesse zu optimieren, Bearbeitungs- In einem sich immer schneller und unübersichtlicher be-
zeiten zu verkürzen und insgesamt digitaler zu werden. wegenden Marktumfeld ist es enorm wichtig, auf den rich-
Dank der Erweiterung unserer Bürofläche im Hauptsitz tigen Partner zu setzen. Gerne stehen wir Ihnen bei sämt-
in Freiburg konnten wir den Platzansprüchen unter den lichen Fragen des Immobilienwesens zur Seite: persönlich,
Umständen der Pandemie gerecht werden und somit den qualifiziert und zuverlässig.
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Ausblick 2021 | Rückblick 2020
Rückblick 2020
RÜCK Hätten Sie zu Beginn des letzten Jahres gedacht, was 2020 auf uns zukommt? Die Corona-Krise hat fast alle Bereiche
unseres Lebens vollkommen auf den Kopf gestellt. Neben den gesundheitlichen Aspekten sind auch die wirtschaftlichen
BLICK
und gesellschaftlichen Folgen gravierend.
Wohnimmobilien: Gewerbeimmobilien:
2020
Insgesamt hatte die Pandemie auf den überregionalen so- In den Bereichen Einzelhandel, Büro, Hotel und Gastrono-
wie regionalen Immobilienmarkt keine negativen Auswir- mie konnten massive Veränderungen festgestellt werden,
kungen. Zwischen Angebot und Nachfrage bestand weiter- insgesamt wirkte die Pandemie in Teilen der genannten
hin ein Ungleichgewicht, welches die Marktsituation auch Assets wie ein Brandbeschleuniger und hat Leerstände
unter Pandemiebedingungen nicht entlastet hat. Lediglich oder Mietausfälle sowie Schließungen vorangetrieben.
die Bearbeitungszeiten auf Seiten der Banken und öffent- Sektoren, wie die Logistik, hatten weiterhin stabile Auslas-
lichen Institutionen sind länger geworden. tungen und waren von der Pandemie nicht betroffen.
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Ausblick 2021 | Wahljahr
Wahljahr
AUS Wie bereits 2020 wird die wirtschaftliche Entwicklung kussion stattfinden. Nach 16 Jahren unter Bundeskanzle-
BLICK
auch 2021 vom Verlauf der Pandemie abhängen. Der er- rin Merkel und insgesamt zwölf Jahren in einer großen
wartete Wirtschaftsaufschwung wird zudem von der Aus- Koalition suchen CDU und SPD noch nach ihren künftigen
sicht getrübt, wer für die Covid-19-bedingten Staatsaus- Positionen. Auch die Grünen, die hoffen, in der nächsten
2021
gaben aufkommen soll. Regierung eine bedeutsame Rolle zu spielen, müssen
konkret darlegen, wie sie ihre sehr ehrgeizigen und teuren
Im Vorfeld der Bundestagswahlen im September könnte Pläne für einen Umbau von Gesellschaft und Wirtschaft
daher eine sehr viel breitere und hitzigere öffentliche Dis- tatsächlich umsetzen wollen.
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Arbeitsmarktlage | Ausblick 2021 Ausblick 2021 | Arbeitsmarktlage
Arbeitsmarktlage
Für die Arbeitsmarktentwicklung wird die breite Verfüg- könnte die fortgesetzte Belebung des Welthandels letztlich Arbeitsmarkt-Indikatoren signalisieren in der Prognose
barkeit einer Impfung gegen das Coronavirus ausschlag- auch den Beschäftigten in der Industrie zugutekommen. bislang eine weitere Stabilisierung des Arbeitsmarkts:
gebend sein. Mit der dann zu erwartenden Lockerung der Hier dürfte die Erholung allerdings von branchenspezi-
Hygienemaßnahmen dürfte sich das Wirtschaftsleben im fischen Strukturveränderungen gebremst werden. Das gilt
2
zweiten Halbjahr 2021 normalisieren. Davon wird insbe- insbesondere für die Auto- und Zulieferunternehmen, die
1
sondere der Dienstleistungssektor profitieren. Allerdings Luftfahrtindustrie, aber auch den Maschinenbau sowie all-
könnte eine Vielzahl von Betrieben trotz staatlicher Hil- gemein die Metall- und Elektroindustrie. 0
fen während der vorgeschriebenen Schließungen nicht -1
überlebt haben und so als Arbeitgeber wegfallen. Dies Zwar konnte dank der Regelungen der Kurzarbeit erfahrenes -2
könnte schon mit dem Auslaufen des Insolvenzmorato- Personal vorerst gehalten werden, aber in welchem Umfang -3
riums zutage treten. die Geschäftsmodelle nach einem Jahr der Krise tragfähig -4
sind, wird sich erst noch zeigen müssen. Die Unternehmen -5
Sollte sich die Pandemie zudem global eindämmen lassen, dürften bei Neueinstellungen zurückhaltend bleiben. 16 17 18 19 20
IAB-Arbeitsmarktbarometer ifo-Beschäftigungsbarometer
(Komponente A: Arbeitslosigkeit)
PMI Beschäftigungskomponente PMI Industrie Beschäftigungskomp.
Quellen: Bundesagentur für Arbeit, ifo, IAB, IHS Markit
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Geldpolitik | Ausblick 2021 Ausblick 2021 | Geldpolitik
Geldpolitik
bleibt locker Eurozone: Null-Zins-Politik
Staatsanleihe-Renditen mit einer Laufzeit von 10 Jahren.
Die größten absehbaren Risiken, die den Immobilien-
Die Europäische Zentralbank hat auf ihrer Ratssitzung im %, BIP-gewichtet e Länder-Zeitreihen markt bewegen könnten, sind steigende Insolvenz- und
Dezember 2020 die bestehenden Programme verlängert Arbeitslosenzahlen. Die Geldpolitik der EZB wird Ihren
und erweitert. Weitere Anleihekäufe und Kredite wurden 1,4 Rettungskurs im Rahmen von Anleihekäufen und der
beschlossen. Diese Maßnahmen sollen die Finanzmarkt- 1,2 Null-Zins-Politik fortführen. Somit ist grundsätzlich eine
COVID
stabilität angesichts der erneuten wirtschaftlichen Ver- 1,0 shock gleichbleibende bis leicht steigende Marktbewegung im
schlechterung im Winterhalbjahr gewährleisten. Zudem 0,8 wohnwirtschaftlichen Bereich zu erwarten. Im Gewerbe-
will die EZB eine abrupte Verschlechterung der Markt- 0,6 segment kann ab dem dritten Quartal wieder mit einer
bedingungen sowie die Verteuerung von Krediten in der 0,4 sich stabilisierenden bis leicht steigenden Marktbewe-
wirtschaftlichen Erholungsphase verhindern. gung gerechnet werden.
0,2
0,0
-0,2
-0,4
17 18 19 20
Quellen: Bloomberg Finance LP, Deutsche Bank Research
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Wohnungsmarkt | Ausblick 2021 Ausblick 2021 | Wohnungsmarkt 16 17
Wohnungsmarkt | Ausblick 2021 Jahresbericht 2020 | Ausblick 2021 – Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt: Der Boom geht weiter Der Einfluss der Corona-Krise auf die Wohnungsmärkte einen Großteil des kräftigen Preisanstiegs auf dem deut- ist aufgrund der Knappheit an Wohnraum vielfach be- schen Wohnungsmarkt im Jahr 2020 erklären. grenzt. Wir erwarten eine allmähliche Zunahme der Zudem ist die fundamentale Situation weiterhin geprägt Home-Office-Quote und keinen Strukturbruch mit dem von der hohen Angebotsknappheit. Deshalb erwarten Auslaufen der Pandemie. Der Bausektor ist überaus soli- wir für 2021 und die Folgejahre steigende Haus- und de und wächst 2021 ebenso wie 2020. Wohnungspreise. Vielfach werden Corona-bedingte Die Corona-Krise hat nicht das Ende des Booms am deut- Nachfrageverschiebungen diskutiert. Diese würden auf- schen Wohnungsmarkt eingeleitet. Insbesondere die grund des knappen Wohnraums allerdings mit massiven Immobiliennachfrage institutioneller Investoren dürf- Miet- und Preisschüben einhergehen. Deshalb dürfte die te durch die Krise einen weiteren Schub erfahren. Die Pandemie nur begrenzt Auswirkungen auf die Teilseg- Flucht in sichere Assets und das Niedrigzinsumfeld dürfte mente des Wohnungsmarkts haben. 18 19
Wohnungsmarkt | Ausblick 2021
Steigende Immobilienpreise
Seit dem Jahr 2009 sind auf dem Wohnungsmarkt die Das bekannte fundamentale Problem auf dem Woh- 2018 bis 2021: fertiggestellte Wohnungen
Mieten etwa halb so kräftig wie die Kaufpreise gestie- nungsmarkt ist durch die Corona-Krise zumindest tem-
gen. Das künftige Verhältnis von Preis- zu Mietwachs- porär verschärft worden: Die Ausweitung des Wohnungs- 400
tum könnte noch schwächer ausfallen. Neben den zahl- angebots insbesondere in den Ballungsgebieten lahmt.
reichen regulatorischen Eingriffen, die eher dämpfend Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2020
auf die Mieten wirken könnten, belastet die Pandemie (Daten liegen erst im Mai 2021 vor) stagniert unserer 350
vorübergehend die Wohnungsnachfrage voraussichtlich Einschätzung nach erneut auf dem Vorjahresniveau von
stärker als das Wohnungsangebot. 293.000 Wohnungen. Auch im Jahr 2021 dürfte die Zahl
der fertiggestellten Wohnungen kaum 300.000 Woh- 300
Die Einkommen haben deutlich an Dynamik verloren. nungen überschreiten und somit nur marginal über dem
Dazu tragen sowohl sehr geringe gesamtwirtschaftliche Niveau der Vorjahre liegen.
Lohnanstiege als auch die steigende Arbeitslosigkeit 250
sowie eine niedrigere Beschäftigungsquote bei. Folg-
lich dürfte das Mietwachstum im Jahr 2021 lediglich im
Bereich des Inflationsausgleichs stattfinden, während 200
wir für die bundesweiten Haus- und Wohnungspreise 2018 2019 2020P 2021P
abermals einen kräftigen Anstieg um mehr als 6 Pro- 2018/19: Realisierte Werte und 2020/21:
DBR-Prognose
zent gegenüber dem Vorjahr erwarten. Somit werden die
Mietrenditen weiter rückläufig sein. Ziel der Konservativen lt. Wahlprogramm im
Jahr 2017 (durchschnittliche Verteilung von
1,5 Mio. Wohnungen auf vier Jahre)
Quellen: Deutsche Bank Research, Statistisches Bundesamt
20 21Wohnungsmarkt | Ausblick 2021 Ausblick 2021 | Wohnungsmarkt
Mieten-Regulierung und Wohnungsbau Wohnungspolitik
Striktere und mehr Regeln, mehr Forderungen nach bezahl- verständlich verfehlt wird – wohl um deutlich mehr als Daneben steht die Entscheidung an, inwieweit der Ber-
barem Wohnraum mit limitiertem Erfolg: Die Debatte um 200.000 Wohnungen – dürfte, da bei einigen Parteien die- liner Mietendeckel verfassungskonform ist. Dieses Urteil
weitere regulatorische Verschärfungen dürfte im Jahr 2021 ses marktwirtschaftliche Argument sowieso nicht verfängt, dürfte weitreichende Konsequenzen für die immer sozia-
erneut Schlagzeilen machen. Im Mittelpunkt steht die Bun- dagegen kaum beachtet werden. listischer gedachte Wohnungspolitik haben. Ist der Mie-
destagswahl, und nahezu alle Parteien dürften sich erneut Nach heutigem Stand wird am 31. März 2021 das Baukin- tendeckel verfassungskonform, dürfte sich die abzeich-
darin gefallen, bezahlbaren Wohnraum zu fordern (als ob dergeld auslaufen, was potenziell einen leicht dämpfen- nende Verschärfung der Angebotsknappheit am Berliner
jemand für unbezahlbaren Wohnraum plädierte) und sich in den Effekt auf die Preise im unteren und mittleren Seg- Wohnungsmarkt manifestieren. Wäre der Mietendeckel
Versprechungen von Wahlgeschenken zu überbieten. ment des Wohnungsmarktes haben sollte. dagegen mindestens in Teilen verfassungswidrig, hätte
das Jahr 2021 auch das Potenzial, das Ende der sozialisti-
Auch die Forderung der Konservativen bei der letzten Bun- Am 31. Dezember 2021 werden die Sonderabschreibun- schen Tendenzen in der Wohnungspolitik einzuleiten.
destagswahl, 1,5 Millionen Wohnungen in der Legislatur- gen für Investitionen in Mietwohnungen enden, was die
periode 2017 bis 2021 zu bauen, dürfte sich wiederholen. Angebotsknappheit perspektivisch erhöhen könnte. Aber Unabhängig von dieser Entscheidung dürfte der regula-
Dass das Ziel in der aktuellen Legislaturperiode unmiss- womöglich kommt es hier zu einer Verlängerung. torische Rahmen, ähnlich wie die vielen gut gemeinten
Initiativen, inklusive der Wohnraumoffensive, das Kern-
problem des „knappen Wohnraums“ bestenfalls dämpfen,
nicht beseitigen – und schlimmstenfalls verschärfen.
22 23Gewerbeimmobilien | Ausblick 2021 Ausblick 2021 | Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien
Die Corona-Krise beschleunigt bestehende Trends: Zwei-
fellos stehen viele Segmente im Gewerbeimmobilienmarkt
vor großen Umbrüchen. Logistik-Immobilien profitieren
von dem corona-bedingten Schub für den Online-Handel.
Dieser lag insbesondere in den Lockdown-Monaten mehr
als 30 Prozent über den Vorjahresmonaten.
Verlierer dieser Entwicklung ist der stationäre Einzel-
handel mit Ausnahme des Lebensmitteleinzelhandels. In
diesem Segment gelingt es den Online-Anbietern selbst
im Pandemie-Jahr 2020 nicht, die Marktanteile massiv aus-
zuweiten. Diese Trends dürften weit über das Jahr 2020
hinaus Bestand haben.
24 25Gewerbeimmobilien | Ausblick 2021 Ausblick 2021 | Gewerbeimmobilien Hotels Der Hotelmarkt leidet massiv unter den Lockdowns. Auch hier erwarten wir im Anschluss an die Corona-Krise eine substanziell niedrige Zahl von Geschäftsreisen und Über- nachtungen. Web- und Videokonferenzen sind aus unserer Sicht oftmals ein sinnvoller Ersatz zumindest bei etablier- ten Geschäftsbeziehungen. Ohnehin wurde schon vor dem Jahr 2020 in einigen Städten das Hotelangebot über die Nachfrage hinaus ausgeweitet. 2021 droht daher zumin- dest regional eine Marktbereinigung. 26 27
Gewerbeimmobilien | Ausblick 2021 Ausblick 2021 | Gewerbeimmobilien
Büromarkt
Die größte Unsicherheit besteht auf dem größten Ge- Darüber hinaus halten wir die Überlegungen von einer Im zweiten Halbjahr dürften erste Unternehmen begin-
werbemarkt, dem Büromarkt. In Deutschland gibt es fast flexiblen Nutzung verschiedener Büroflächen (kurzfristi- nen, den Mitarbeiterstand im Home-Office wieder her-
15 Millionen Bürobeschäftigte. Zu Beginn der Pandemie ge Anmietung von leerstehenden Flächen am Stadtrand, unterzufahren. Folglich dürfte die Zahl der Transaktio-
war vielfach von einem Abgesang auf das traditionelle Co-Working, Hotels) allenfalls für wenige Unternehmen nen wieder zulegen, Leerstände dürften zu stagnieren
Büro zu lesen. Mittlerweile verläuft die Diskussion dif- geeignet und überwiegend für ein mediales Strohfeuer. beginnen, und zumindest in Städten mit sehr geringen
ferenzierter. Die Umsatzverluste durch Produktivitätsverluste dürf- Leerständen sollten Mieten und Preise wieder anziehen.
ten schnell die Kostenersparnis durch günstigere Büro-
Die große Unbekannte in der Nach-Corona-Welt bleibt fläche übersteigen.
die Produktivität von Teams im Home-Office. Auch in der
Bauinvestitionen
akademischen Literatur ist dies eine offene Forschungs- Aus unserer Sicht bleibt das traditionelle Büro ein we-
Öffentlicher
Wohnungs-
Gewerbe-
frage. Die Produktivität war im März und April des Jahres sentlicher Eckpfeiler. Daher erwarten wir 2021 zwei un-
bau
bau
Bau
Jahr
2020 überraschend hoch. Wir sind aber skeptisch, dass terschiedliche Halbjahre.
die kurzfristigen Erfolge langfristig Bestand haben.
Zunächst dürften sich die negativen Entwicklungen des
Die Knappheit an Wohnraum ist ein weiteres Hindernis, Jahres 2020 mit einer geringen Anzahl neuer Vertrags- 2018 3,1 1,2 3,9 2,7
was einem Strukturbruch entgegenwirkt. Zudem rudert abschlüsse fortsetzen: Neue Flächen, die keinen Abneh-
2019 4,0 2,5 6,0 3,8
auch die Politik nach anfänglichen Versprechungen, ein mer finden, führen folglich marginal zu höheren Leer-
2020P 2,3 -0,9 4,1 2,2
Recht auf Home-Office einzuführen, mittlerweile zurück. standsquoten, während Mieten und Preise stagnieren.
2021P 4,0 -4,5 5,0 1,8
Daher erwarten wir nur eine graduelle Ausweitung des In einzelnen Städten ist auch mit fallenden Mieten und
Home-Office und keinen Strukturbruch. Preisen zu rechnen. Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research
28 29Impressum
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Raoul Röder Art Direction & Design:
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Sarah Moskal info@schuster-junge.de
Quellen:
Deutsche Bank Research, IVD Bundesverband, Destatis, JLL
30 31Immobilienberatung Immobilienvermittlung Immobiliensachverständige Sprenker & Röder Sprenker & Röder u. Partner Wilhelmstraße 18 Immobilien GmbH Immobiliensachverständige 79098 Freiburg sprenker-roeder.de info@sprenker-roeder.de 0761 / 20 29 8-0
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