Auswirkungen des Mietspiegelreformgesetzes auf die Arbeit des Mietwertgutachters - MEHR SICHERHEIT FÜR IHRE ENTSCHEIDUNGEN
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MEHR SICHERHEIT FÜR IHRE
ENTSCHEIDUNGEN
Auswirkungen des Mietspiegelreformgesetzes
auf die Arbeit des Mietwertgutachters
Referat auf dem Deutschen Immobilientag des IVD 2021 am 10. Juni 2021
Dr. Moritz Leutner
Agenda Inhaltsverzeichnis
Lit. Inhalt Folie
Vorstellung F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt 3 bis 5
GmbH
A. Mietspiegel und Sachverständigengutachten heute 6 bis 14
B. Eckpunkte der geplanten Reform (Mietspiegelgesetz) – Regierungsentwurf 15 bis 19
C. Folgen der Mietspiegelreform für die Erstellung von Mietwertgutachten 20 bis 23
D. Zusammenfassung/Fazit 24 und 25
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 2Vorstellung F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH 16.06.2021 F + B Präsentation 3
F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und
Vorstellung F+B Umwelt GmbH
▪ Unabhängiges, interdisziplinäres und praxisorientiertes Forschungsinstitut.
▪ Erstellung von rechtssicheren Mietspiegeln für eine Vielzahl von Städten in ganz Deutschland (u. a.
Berlin, Hamburg, Lübeck, Freiburg, Baden-Baden).
▪ Beratung der zuständigen öffentlichen Stellen bei der Reform und bei der Umsetzung des Mietrechts.
▪ Erstellung von Gutachten zur örtlichen Markt- und Vergleichsmiete in einer Vielzahl von Städten.
▪ Seit 25 Jahren: Erstellung des F+B Mietspiegelindex als Übersicht über die Mietspiegelpraxis in den
deutschen Städten und Gemeinden.
▪ Bereitstellung von Datenprodukten zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmieten (F+B
Mietspiegelindex; F+B Bestandsmiete).
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 4Vorstellung Referent: Dr. Moritz Leutner
Vorstellung F+B
▪ Studium der Volkswirtschaftslehre und Rechtswissenschaft, Volljurist
▪ Mitglied der Geschäftsleitung
▪ Schwerpunkte meiner Tätigkeit:
▪ Interdisziplinäre wohnungspolitische Gutachten und Studien (Mietspiegel/Wohnlageuntersuchungen, Markt - und
Standortstudien)
▪ Wirkungsanalysen wohnungspolitischer Maßnahmen
▪ Sachverständigengutachten zur Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien
▪ Kommunal- und Unternehmensberatung.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 5A. Mietspiegel und Sachverständigengutachten
heute
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 6Mietspiegel im deutschen Mietrecht – Definition und Arten –
Mietspiegel und Gutachten der Stand heute
▪ Abbildungsinstrument für ortsübliche Entgelte in jeweiliger Gemeinde oder einer vergleichbaren
Gemeinde (=ortsübliche Vergleichsmiete, OÜV).
▪ Bezugsmaßstab: vereinbarte Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage.
▪ Bezugszeitraum sind die letzten sechs Jahre.
▪ Von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder
anerkannt.
▪ Erstellung für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden.
▪ Qualifizierte Mietspiegel (Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen) vs. einfache Mietspiegel
(reduzierte Anforderungen an die Erstellung).
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 7Mietspiegel in Deutschland – breite Informationsbasis über
Mietspiegel und Gutachten das Mietniveau im Bestand
▪ Mietspiegel bieten breite und derzeit wichtigste Informationsbasis über Mieten im freifinanzierten
Mietwohnungsbestand von Städten und Gemeinden.
▪ Mietspiegel ist verlässlicher und nachhaltiger Indikator über Mietenniveau einer Gemeinde für Vermieter,
Investoren, Bauherren und Finanzdienstleister und für öffentliche Stellen.
▪ Vergleichsmieten stellen bei entsprechender Regulierung auch die „nachhaltig erzielbare Miete“ dar und
sind wichtige Kenngröße für die Immobilienbewertung.
▪ Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
▪ Bei Mieterhöhungsverlangen bzw. Prozessen mit Gegenstand: Zustimmung zur Mieterhöhung
▪ Bei Geltung der Mietpreisbremse: Bestimmung Einzelvergleichsmiete inzident bei der Wiedervermietung von
Bestandswohnungen
▪ Ggf. für steuerliche Zwecke (Wohnlage bei Grundsteuer; Liebhaberei) oder Mietwucher.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 8Verbreitung von Mietspiegeln in Deutschland - Ende 2020 in 603
Mietspiegel und Gutachten Gemeinden ab 10.000 Einwohner vorhanden
▪ Mietspiegel in 603 Gemeinden ab
Verbreitungsgrad von Mietspiegeln nach Ortsgröße (in Prozent)
10.000 Einwohnern (ab einer
Gemeindegröße von 20.000
Einwohnern insgesamt 420)
▪ Verbreitungsgrad in den letzten
Jahren deutlich erhöht
▪ in Kleinstädten mit 20.000 bis
50.000 Einwohnern: 46 % (2000: 37
%)
▪ in Mittelstädten mit 50.000 bis
100.000 Einwohnern: 85 % (2000:
68 %)
▪ In Großstädten ab 100.000
Einwohner: 93 % (2000: 83%)
F+B-Mietspiegelindex 2020 © F+B 2020
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 9Wirkung von Mietspiegeln und Wohnlagen – je nach
Mietspiegel und Gutachten Ausgestaltung und Rechtsprechung vor Ort
▪ Rechtsprechung des BGH: Qualifizierter Mietspiegel kann durch SV-Gutachten angegriffen werden.
▪ Grundsätzlich: Ermittlung der Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach §§ 286 Abs. 1; 287 Abs. 2
ZPO. Dem Gericht kommt insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der nur eingeschränkt überprüfbar ist.
▪ Bei qualifizierten Mietspiegeln kann die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB durch
Sachverständigengutachten entkräftet werden.
▪ Vermutungswirkung für den qualifizierten Teil: Bandbreite/Spanne bei Tabellen - und Regressionsmietspiegeln, z.B. beim
aktuellen Mietspiegel Kiel +/- 15 % auf die errechnete Mietspiegelmiete, im Übrigen zur Schätzung.
▪ Bei Eingriff der Vermutungswirkung muss i.d.R. kein Gutachten über die OÜV eingeholt werden.
▪ Aber: über die sog. Anforderungen nach § 558d Abs. 1 und 2 BGB muss ggf. Beweis durch ein
Sachverständigengutachten erhoben werden.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 10Wirkung von Mietspiegeln und Wohnlagen – je nach
Mietspiegel und Gutachten Ausgestaltung und Rechtsprechung vor Ort
▪ Rechtsprechung des BGH: (einfacher) Mietspiegel jedenfalls sog. Indiz für die OÜV.
▪ Grundsätzlich auch hier Ermittlung der Einzelvergleichsmiete durch Richter nach §§ 286 und 287 Abs. 1
S. 1 ZPO durch Schätzung.
▪ Je nach Art der Erstellung muss das Gericht nach §§ 286; 287 Abs. 2 ZPO Einwendungen nachgehen:
▪ BGH: Pauschale Ausführungen reichen nicht aus (z. B. andere Städte haben andere Wohnlagesysteme)
▪ BGH: Die Einholung eines Sachverständigengutachtens kann nach § 287 Abs. 2 ZPO (Kosten nicht im Verhältnis zum
Streitwert) und wegen der regelmäßig schlechteren Datengrundlage von SV-Gutachten unterbleiben (a. A. 63. Kammer
des LG Berlin zum Mietspiegel 2015 Berlin).
▪ BGH: Selbst einem Mietspiegel, bei dem keine Datenerhebung stattgefunden hat, aber alle Verbände beteiligt waren und
zusammen mit der Gemeinde der Übersicht über die Entgelte zugestimmt haben, kommt die sog. Indizwirkung zu; ein
Sachverständigengutachten muss nicht eingeholt werden.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 11Sachverständigengutachten zum Mietwert u.a. „Schwestern“
der Instrumente zur Begründung von Mieterhöhungen gem.
Mietspiegel und Gutachten § 558a BGB
▪ Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
▪ Bei Mieterhöhungsverlangen bzw. Prozessen zum Gegenstand: Zustimmung zur Mieterhöhung
▪ Bei Geltung der Mietpreisbremse: Bestimmung der Einzelvergleichsmiete inzident bei der Wiedervermietung von
Bestandswohnungen
▪ Ggf. bei steuerlichen Zwecke (Wohnlage bei Grundsteuer; Liebhaberei) oder Mietwucher.
▪ Weitere typische Sachverhalte
▪ Mietminderungsverfahren: Ermittlung des Abschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete
▪ Möblierungszuschlag: ggf. Ermittlung des Möblierungszuschlags für Inventar.
▪ im Verkehrswertgutachten/Ertragswertverfahren
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 12Auftraggeber und Typen von Gutachten zur ortsüblichen
Mietspiegel und Gutachten Vergleichsmiete
Auftraggeber von Gutachten zur
Zulässigkeit und Begründetheit von
MEV*)
Auftraggeber
Vermieter/Mieter Auftraggeber Gerichte
(Parteigutachten) (Gerichtsgutachten)
Gutachten zur
Einzelgutachten Begründetheit von MEV*)
Gutachten zur Erstellung
Typ-Gutachten von Mietspiegeln nach wiss.
Grundsätzen/nach MSP-VO
*) MEV = Mieterhöhungsverlangen
Quelle: F+B 2021
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 13Art und Erstellung des Sachverständigengutachten zur ortsüblichen
Mietspiegel und Gutachten Vergleichsmiete abhängig vom Mietspiegel
Nr. Situation Anlass Relevanz
1 kein örtlicher Mietspiegel für jeweilige/vergleichbare SV-Gutachten zur Abbildung der OÜV als Ersatz zum hoch
Gemeinde Mietspiegel
2 Objektart im Mietspiegel nicht abgebildet MSP vorhanden, Daten beschränkt auf MFH hoch
(z. B. EFH/ZFH)
3 Objekttyp im Mietspiegel nicht bewertet MSP vorhanden, Daten für Objekt-Typ nicht mittel
(z. B. Substandard/Luxus, Klein-/Groß-WE) ausgewiesen
4 Sondertyp von Wohnungen, Mietwert von Bewertung Möblierung, Garagen/Stellplätze, o. ä. gering
Sonderleistungen
5 Einstufung des Wohnwertes insgesamt/für Einordnung Objekt in Bandbreite der OÜV bei mittel
Einzelfaktoren Tabellen- od. Regressionsmietspiegeln
6 Prüfung, ob Mietspiegel nach Zweifel an der Wissenschaftlichkeit der Methoden selten
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
Quelle: F+B-Projektdatei/Archiv F+B
Sachverständige, Expertenbefragung;
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 14Mietwertgutachten in der Sachverständigenpraxis nicht
Mietspiegel und Gutachten besonders beliebt
▪ Hohe Anforderungen an die Bereitstellung von Vergleichsdaten insbesondere in der gerichtlichen
Praxis.
▪ Hoher Aufwand für die Datenbeschaffung bei Einzelgutachten.
▪ Identifizierbarkeit der Einzelwohnung erforderlich versus Datenschutz.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 15B. Eckpunkte der geplanten Reform
(Mietspiegelgesetz)
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 16Mietspiegelgesetz soll Mietspiegel rechtssicherer machen
Eckpunkte Mietspiegelgesetz und Anreize für Erstellung schaffen
▪ 1. Zweck: Unterstützung der Erstellung einfacher und qualifizierter Mietspiegel
▪ 2. Zweck: Kosten der Erstellung Fortschreibung sollen sinken
▪ 3. Zweck: Stärkung und Konkretisierung von (qualifizierten) Mietspiegeln
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 17Unterstützung der Erstellung einfacher und qualifizierter
Eckpunkte Mietspiegelgesetz Mietspiegel
▪ Reform unterstützt die praktische Erstellung von Mietspiegeln insbesondere im Bereich der Erhebung.
▪ Verbesserte Datengrundlagen für die Stichprobenziehung durch rechtssicheren Zugang zu amtlichen
Dateien bei der Stichprobenziehung gem. § 1 Art 238 EGBGB
▪ Meldedatei für die Bereitstellung der Einwohnerdaten/Melderegister und
▪ Grundsteuerdatei für Eigentümerdaten beim Finanzamt.
▪ Auskunftspflicht der befragten Mieter und Eigentümer gem. § 2 Art 238 EGBGB
▪ Verbesserte Ausschöpfung der Stichprobe im Rücklauf, Rücklauf ansonsten unterschiedlich
▪ Verzerrungen der Stichprobe weniger wahrscheinlich, da Teilnahme nicht mehr freiwillig.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 18Kostenreduktion bei der Erstellung einfacher und
Eckpunkte Mietspiegelgesetz qualifizierter Mietspiegel
▪ Die Reform dürfte Anreize schaffen, in Gemeinden mehr einfache und qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, da
deren Kosten reduziert werden
▪ Unaufwändigerer Zugang zu Datengrundlagen für die Stichprobenziehung – Zugriff auf amtlichen Dateien bei
der Stichprobenziehung gem. § 1 Art 238 EGBGB:
▪ Verarbeitung der Daten auf gesetzliche Grundlage gestellt
▪ Kein Schriftwechsel mehr erforderlich.
▪ Unaufwändigere Erhebung durch Auskunftspflicht der befragten Mieter und Eigentümer gem. § 2 Art 238
EGBGB:
▪ Verbesserung der Ausschöpfung der Stichprobe, Rücklauf ansonsten unterschiedlich
▪ Verringerung der Kosten, da c.p. weniger Übersteuerung der Stichprobe erforderlich.
▪ Kostenreduktion durch Verringerung der gesetzlich vorgesehenen Frequenz der Erstellung und
Fortschreibung gem. §§ 558c und 558d
▪ Fortschreibung nur noch alle drei Jahre (anstatt bisher alle zwei Jahre)
▪ Neuerstellung nur noch alle 5 Jahre (anstatt bisher alle vier Jahre).
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 19Stärkung und Konkretisierung von (qualifizierten)
Eckpunkte Mietspiegelgesetz Mietspiegeln
▪ Stärkung von qualifizierten Mietspiegeln durch vereinfachten Eingriff der Vermutungswirkung, dass der
Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet. Gleichzeitig auch Normierung und Konkretisierung
von Grundsätzen zur Erstellung von (qualifizierten) Mietspiegeln.
▪ Änderung der Anforderungen an den Eingriff der Vermutungswirkung nach §§ 558d Abs. 1 S. 2 und 3
n.F. BGB
▪ Nach der Reform zwei Tatbestände für den Eingriff der Vermutungswirkung
▪ Entweder: Erfüllung von wissenschaftlichen Grundsätzen erforderlich, Normierung der
wissenschaftlichen Grundsätze in der Mietspiegelverordnung
▪ Oder: Eingriff der Vermutungswirkung auch bei Anerkennung des Mietspiegels durch die „nach
Landesrecht zuständige Behörde“ (ehem. Gemeinde) und Interessenvertretern von Mietern und
Vermietern.
▪ Folge: Vermutung im Zivilprozess greift häufiger:
▪ Gegenbeweis (=Beweis des Gegenteils) gem. § 292 ZPO erforderlich.
▪ In der Rechtsprechung muss sich zeigen, inwiefern die Vermutungswirkung noch entkräftet werden
kann. Auch sie kann auf Gutachten gestützt mit Verweis auf die fehlende Einhaltung der
Anforderungen der Mietspiegelverordnung infrage gestellt werden.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 20C. Folgen der Mietspiegelreform für die
Erstellung von Mietwertgutachten
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 21Folgen Mietspiegelreform Erwartete Effekte der Reform für die Mietspiegelpraxis
▪ Zu erwartende Folge der Kostenreduktion und Konkretisierung der Anforderungen:
▪ Wachsende Bedeutung durch vermehrte Aufstellung (qualifizierter) Mietspiegel
▪ Durch Normierung klare Leitlinie für Behörden und Ersteller.
▪ Zu erwartende Folgen der verbesserten Erstellungsbedingungen:
▪ Verbesserte empirische Qualität – bei gleichzeitig verringertem Aufwand für die Aufstellung
▪ Höhere Akzeptanz durch weniger Ausschluss von Befragten (z.B. Mietspiegel München).
▪ Zu erwartende Folge der Stärkung von Mietspiegeln als Abbildungsinstrument der ortsüblichen
Vergleichsmieten
▪ Stärkung der Akzeptanz durch normierte und konkretisierte Vorgaben für die Erstellung
▪ Stärkung der Akzeptanz von Mietspiegeln in der vorgerichtlichen und gerichtlichen Praxis.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 22Allgemeine Prognose der Folgen der Mietspiegelreform auf
Folgen Mietspiegelreform die Tätigkeit des/der Mietwertgutachter/in
▪ Bedarf an Sachverständigengutachten grundsätzlich von Frequenz und Umfang der Mietanpassung
durch die Vermieter geprägt – Prognose angesichts in jüngster Zeit vielfach stagnierender Mieten und
verändertem Vermieterverhalten kaum möglich.
▪ Vermehrte Aufstellung von Mietspiegeln in Gemeinden, die vorher keinen Mietspiegel aufwiesen,
verringert grundsätzlich Bedarf an Sachverständigengutachten.
▪ Die Frequenz der Erstellung und Fortschreibung von Mietspiegeln könnte sinken, wenn die Gemeinde
nicht die „Marktnähe“ durch 2-Jahres-Rhythmus von Erstellung und Fortschreibung sicherstellen will.
▪ Verbesserte empirische Qualität stärkt die Akzeptanz der ortsüblichen Vergleichsmiete im Vorfeld von
Mieterhöhungen/Zustimmungsklage.
▪ Durch die Stärkung von Mietspiegeln (Vermutungswirkung) allgemein, werden c.p. weniger Gutachten
zur Flankierung oder zur Überprüfung gebraucht.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 23Allgemeine Prognose für die Entwicklung der Anlässe für
Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Folgen Mietspiegelreform nach der MSP-Reform
Nr. Situation Anlass Relevanz
1 kein örtlicher Mietspiegel für jeweilige/vergleichbare SV-Gutachten zur Abbildung der OÜV als Ersatz zum Weniger
Gemeinde Mietspiegel
2 Objektart im Mietspiegel nicht abgebildet MSP vorhanden, Daten beschränkt auf MFH Bleibt relevant
(z. B. EFH/ZFH)
3 Objekttyp im Mietspiegel nicht bewertet MSP vorhanden, Daten für WE-Typ nicht ausgewiesen Bleibt relevant
(z. B. Substandard/Luxus, Klein-/Groß-WE)
4 Sondertyp von Wohnungen, Mietwert von Bewertung Möblierung, Garagen/Stellplätze, o. ä. Bleibt relevant
Sonderleistungen
5 Einstufung des Wohnwertes insgesamt/für Einordnung WE in Spanne der Mieten/Feld bei Bleibt relevant
Einzelfaktoren Tabellen- od. Regressionsmietspiegel
6 Prüfung, ob Mietspiegel nach Zweifel an der Wissenschaftlichkeit der Methoden Weniger
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
Quelle: F+B-Projektdatei/Archiv F+B
Sachverständige, Expertenbefragung;
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 24D. Zusammenfassung/Fazit 16.06.2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 25
Sachverständigengutachten und Mietspiegel nach der Reform:
Zusammenfassung/Fazit Erwartete Folgen
▪ Vermehrte Aufstellung von Mietspiegeln – Bedarf an Sachverständigengutachten verringert sich.
▪ Frequenz der Neuaufstellung von Mietspiegeln verringert (drei anstatt zwei Jahre) – ggf. aus
Kostengründen weniger Erstellung von Mietspiegeln und Sachverständigengutachten.
▪ Mietspiegelqualität erhöht - geringerer Bedarf an Sachverständigengutachten bei
Lücken/Engpassfeldern/Spanneneinordnungen.
▪ Statistische Qualität von Mietspiegeln verbessert – erhöhte Anforderungen auch an die Qualität von
Sachverständigengutachten.
▪ Insgesamt aber je nach Rechtsprechung und Datenlage weiter auch individuelle Gutachten erforderlich,
wie z.B. zur Wohnlage in Hamburg.
Juni 2021 Auswirkung des Mietspiegelreformgesetzes 26Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!
Dr. Moritz Leutner
Mitglied der Geschäftsleitung
Telefon: 040/280 810-11
E-Mail: mleutner@f-und-b.de
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