Auswirkungsanalyse für die geplante Verlagerung und Erweiterung eines LIDL-Marktes in Halver, Herpiner Weg 1-5, gem. 11 Abs. 3 BauNVO
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Anlage 1 der Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 50 "Herpiner Weg"
Auswirkungsanalyse
für die geplante Verlagerung und Erweiterung
eines LIDL-Marktes
in Halver, Herpiner Weg 1-5,
gem. § 11 Abs. 3 BauNVO
Verfasser:
Dipl.-Ing. Marc Föhrer
Dr. Fabian Schubert
B.Sc. Linda Masur (GbR)
Dortmund, 29. März 2021
Im Auftrag von:
Architekturbüro Eicker
Hagedornstraße 21,
58553 Halver
Auftragnehmer
Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 Beiertheimer Allee 22 Markt 9
44263 Dortmund 22459 Hamburg 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig
Fon: +49 231 8626890 Fon: +49 40 53309646 Fon: +49 721 14512262 Fon: +49 341 92723942
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Stadt + Handel
Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB
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www.stadt-handel.de
Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund
Die Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB bedient sich für Zuarbeiten und insbesondere
empirischen Dienstleistungen wie Erhebungen, Befragungen und Zählungen bei der Stadt+ Handel Dienstleistun-
gen GbR (Gesellschafter: Ralf M. Beckmann und Marc Föhrer, Hörder Hafenstraße 11, 44263 Dortmund) als
Nachunternehmer. Mitarbeiter der Stadt + Handel Dienstleistungen GbR sind im Impressum durch den Zusatz
„(GbR)“ kenntlich gemacht.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung mehrerer geschlechtsspezifischer
Personenbezeichnungen verzichtet. Die gewählte männliche Form schließt stets auch andere Geschlechter mit
ein.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ________________________________________________________ ii
1 Ausgangssituation und Zielsetzung ________________________________________ 1
2 Methodik ____________________________________________________________ 3
3 Beschreibung Planvorhaben _____________________________________________ 7
3.1 Mikrostandort ___________________________________________________ 7
3.2 Sortimente und Verkaufsflächen _____________________________________ 8
4 Markt- und Standortanalyse ____________________________________________ 10
4.1 Makrostandort __________________________________________________ 10
4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums ___________ 12
4.3 Angebotsanalyse ________________________________________________ 14
4.4 Nachfrageanalyse ________________________________________________ 16
4.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen
Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum (Standortprofile) ___________ 18
4.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen ______________ 20
5 Marktposition des Planvorhabens _______________________________________ 22
5.1 Einzugsgebiet ___________________________________________________ 22
5.2 Umsatzprognose ________________________________________________ 24
6 Auswirkungsanalyse __________________________________________________ 26
6.1 Einordnung in die Vorgaben der Teilfortschreibung des EHK Halver 2020 ____ 26
6.2 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen _________________________________ 29
6.3 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen __________________ 31
6.4 Einordnung in die landesplanerischen Zielstellungen ____________________ 33
7 Zusammenfassung der Ergebnisse _______________________________________ 42
Anhang _____________________________________________________________________ I
Abbildungsverzeichnis __________________________________________________________ I
Tabellenverzeichnis ____________________________________________________________ I
Literatur und sonstige Quellen __________________________________________________ II
i
Abkürzungsverzeichnis Abs. ................................................ Absatz B .................................................... Bundesstraße BAB ................................................ Bundesautobahn BauGB ............................................ Baugesetzbuch BauNVO ......................................... Baunutzungsverordnung BGF ................................................ Bruttogeschossfläche bspw. ............................................. beispielsweise BVerfGH ......................................... Bundesverfassungsgerichtshof BVerwG ......................................... Bundesverwaltungsgericht bzw. ............................................... beziehungsweise d. h. ............................................... das heißt EW ................................................. Einwohner gem. .............................................. gemäß ggf. ................................................. gegebenenfalls GVKF ............................................... Gesamtverkaufsfläche HGZ................................................. Hauptgeschäftszentrum i. d. R. ............................................. in der Regel inkl. ................................................ inklusive i. H. v. ............................................. in Höhe von i. S. ................................................. im Sinne L ..................................................... Landesstraße LEP NRW ........................................ Landesentwicklungsplan NRW m ................................................... Meter m² .................................................. Quadratmeter max. ............................................... maximal Mio. ............................................... Millionen NuG ............................................... Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel NRW .............................................. Nordrhein-Westfalen NVZ ................................................ Nahversorgungszentrum ÖPNV ............................................. öffentlicher Personennahverkehr OVG ............................................... Oberverwaltungsgericht p. a. ................................................ per annum rd. .................................................. rund S. .................................................... Seite s. .................................................... siehe s. o. ................................................ siehe oben s. u. ................................................ siehe unten siL .................................................. städtebaulich integrierte Lage STZ .................................................. Stadtteilzentrum u. a. ................................................ unter anderem v. a. ................................................ vor allem VG .................................................. Verwaltungsgericht vgl. ................................................. vergleiche v. H. ............................................... von Hundert VKF ................................................ Verkaufsfläche ZVB ................................................ zentraler Versorgungsbereich z. B. ................................................ zum Beispiel z. T. . ............................................... zum Teil ii
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
In Halver ist die Verlagerung des LIDL-Marktes von der Hagener Straße 48a an den Herpiner Weg 1-5
und eine damit einhergehende Verkaufsflächenerweiterung von aktuell 700 m² GVKF auf 1.160 m² (+
460 m²) projektiert. Der Markt befindet sich aktuell in einer städtebaulich nicht integrierten Lage am
ergänzenden Sonderstandort Hagener Straße/Märkische Straße und soll auf eine zentrumsnahe Frei-
fläche als Teil des Nahversorgungsstandortes Frankfurter Straße/Herpiner Weg verlagert werden.
Die derzeitige Lage des Bestandsmarktes LIDL in einem Gewerbegebiet wird gem. EHK Halver 2010
sowie der Teilfortschreibung des EHK Halver 2020 unter Gesichtspunkten der städtebaulichen Zielstel-
lungen sowie der Nahversorgungsstruktur als nicht sinnvoll bewertet und eine Verlagerung wird
empfohlen. Die hier avisierte Planung der Verlagerung des LIDL-Marktes an einen zentralen, besser
integrierten Standort (den Nahversorgungsstandort Frankfurter Straße/Herpiner Weg) ist demnach als
Chance für die städtebauliche Weiterentwicklung und Sicherung der Nahversorgung zu verstehen.
Das Planvorhaben wird somit die Schwelle zur Großflächigkeit überschreiten (> 800 m² VKF/1.200 m²
BGF). Demnach wird die Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ausgelöst. Mehr als unwesentli-
che Auswirkungen auf den Bestand oder die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und/oder die
integrierte Nahversorgung können demnach nicht per se ausgeschlossen werden. In der Folge bleibt
zu prüfen, ob gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO keine negativen absatzwirtschaftlichen und/oder städtebau-
lichen Auswirkungen zu erwarten sind. Des Weiteren ist die Konformität zu der (Teil)fortschreibung
des kommunalen Einzelhandelskonzepts für die Stadt Halver sowie zum Landesentwicklungsplan Nord-
rhein-Westfalen 20191 zu prüfen.
Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Aus-
wirkungen des Planvorhabens zu untersuchen und letztlich zu bewerten, ob mit schädlichen
Auswirkungen im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zu rechnen ist.
Als Grundlage für das weitere Planverfahren werden im vorliegenden Gutachten folgende Punkte un-
tersucht und bewertet:
Einordnung gemäß kommunalplanerischer Grundlagen
Einordnung in die Teilfortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Halver 20202
Einordnung gemäß landes- und regionalplanerischer Grundlagen
Einordnung in den LEP NRW 2019 (Großflächiger Einzelhandel).
Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen
1 Nachfolgend abgekürzt als LEP NRW 2019.
2 Teilfortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Halver (Stadt+Handel 2019, im Entwurf). Im Folgenden als
Teilfortschreibung EHK Halver 2020 bezeichnet.
1
Auswirkungen auf den Bestand und/oder die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versor-
gungsbereiche und/oder die integrierte Nahversorgung im Untersuchungsraum.
Die gutachterlichen Aussagen und Einschätzungen beruhen u.a. auf:
Daten und Bewertungen der Teilfortschreibung des EHK Halver 2020 sowie Rückgriff auf die
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Halver 20103 in Fällen, wo die Teil-
fortschreibung keine entsprechende Aussage enthält;
Angaben des Betreibers bzw. Auftraggebers zum geplanten Neuobjekt;
eigener Vor-Ort-Begehung und Verkaufsflächenerhebung.
3 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Halver (Stadt+Handel 2010). Im Folgenden als EHK Halver 2010
bezeichnet.
2
2 Methodik
Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik dargestellt.
Angebotsanalyse
Für die Erstellung dieses Verträglichkeitsgutachtens hat Stadt + Handel die Daten im Untersuchungs-
raum im November 2019 erhoben sowie die Daten der strukturprägenden (mind. 300 m² VKF) 4
Betriebe (Erhebung von Mai 2018) überprüft und aktualisiert. Die Erhebung erfolgte durch eine Stand-
ortbegehung und sortimentsgenaue Verkaufsflächenerfassung (differenziert nach innen- und
außenliegender Verkaufsfläche) der im Sinne der Untersuchungsfragen relevanten Betriebe im Sorti-
mentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum (s. u.) wie folgt:
innerhalb sowie außerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung des kompletten Be-
stands in dem untersuchungsrelevanten Sortiment im Haupt- und Randsortiment.
Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichtes (u. a.
BVerwG 4 C 14.04 und BVerwG 4 C 1.16) vom November 2005 bzw. 2016 findet im Rahmen der Be-
standsüberprüfung Anwendung.
Es wird angesichts der vorliegenden Planungskonzeption sowie der städtebaulichen Ausgangslage der
Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel (= nahversorgungsrelevant gemäß „Halveraner Liste“,
vgl. EHK Halver 2010, S. 83) für untersuchungsrelevant eingeschätzt.
Die Analyse des Einzelhandelsbestandes dient in erster Linie der methodischen Grundlage zur Sorti-
mentsbetrachtung und den absatzwirtschaftlichen Berechnungen.
Die von Stadt + Handel ausgewiesenen Werte für einzelne Lagen in Halver (z. B. zentrale Versorgungs-
bereiche) auf Basis der Verkaufsflächenerhebung von 2019 weichen aufgrund des hohen zeitlichen
Versatzes zwischen beiden Verkaufsflächenerhebungen von den Angaben im EHK Halver 2010 ab.
Umsatzschätzung (Bestandsumsatz/Planvorhaben)
Zur Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens wird eine Umsatzschät-
zung der untersuchungsrelevanten Betriebe und Sortimente im Untersuchungsraum durchgeführt5.
Basis für die Umsatzschätzung der untersuchungsrelevanten Einzelhandelsstrukturen sowie für die
Umsatzprognose des in Rede stehenden Planvorhabens bilden:
4 Nach fachlichem Dafürhalten kann, unter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Gegebenheiten, diesen Einzelhan-
delsbetrieben (außerhalb zentraler Versorgungsbereiche) eine nennenswerte Relevanz für die Versorgung der
Bevölkerung attestiert werden. Neben der Struktur der örtlichen Bestandsbetriebe findet insbesondere auch die Dimen-
sionierung des Planvorhabens hierbei Berücksichtigung. Im vorliegenden Gutachten werden diese Betriebe, in Bezug auf
die Untersuchungsfragestellung, als strukturprägende Wettbewerber bezeichnet.
5 Alle Angaben zu Kaufkraft, Umsatz und Flächenproduktivitäten in Euro sind Bruttowerte.
3
Branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. EHI handelsdaten aktuell, Retail
Real Estate Report Germany der Hahn-Gruppe),
Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen,
laufende Auswertung von Fachliteratur,
Kennwerte aus Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum.
Umgang mit der Verlagerung und Erweiterung des Lebensmittelmarktes
Eine isolierte Betrachtung der Erweiterungsfläche und deren Auswirkungen ist unzulässig, da mit einer
Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung meist auch qualitative Änderungen einhergehen, wel-
che die Attraktivität von Betrieben z. T. mehr als unwesentlich steigern können6. Zudem muss beachtet
werden, dass es sich bei dem Planvorhaben um eine deutliche räumliche Verlagerung handelt. Die
durch das Planvorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bedürfen daher einer vertiefenden Be-
trachtung. Im Sinne des Worst Case Ansatzes wird das Planvorhaben daher nachfolgend nicht als eine
Verkaufsflächenerweiterung, sondern als Neuansiedlung beurteilt. Daher ist der geschätzte Gesam-
tumsatz des neuen Betriebes, unter Beachtung der bestehenden Wirkungen bzw. der Etablierung des
Bestandsmarktes in den Wettbewerbsstrukturen, in die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Aus-
wirkungen einzustellen. Letztlich verpflichtet dieses Vorgehen zu einer intensiven städtebaulichen
Würdigung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, da entsprechende Vorschädigungen etc. zu be-
achten sind. Durch dieses Vorgehen wird erreicht, dass der Umsatz des neu angesiedelten Betriebes,
korrekt in die Berechnung der Auswirkungen, unter Berücksichtigung der gegebenen städtebaulichen
Situation, eingestellt wird.
Nachfrageanalyse
Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezogenen IFH-
Kaufkraftkennziffern aus dem Jahr 2019 für die Kommunen im Untersuchungsraum sowie auf von
IT.NRW 2019 veröffentlichten sowie von der Stadt Halver übermittelten Einwohnerzahlen.
Städtebauliche Analyse
Als Grundlage wurden die Abgrenzungen und Analysen der zentralen Versorgungsbereiche des kom-
munalen Einzelhandelskonzepts herangezogen. Die Innenstädte, städtische Nebenzentren sowie
Nahversorgungszentren sind städtebaurechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des
BauGB, der BauNVO und des LEP NRW.
Hierauf basierend können Auswirkungen auf die Entwicklung der ausgewiesenen zentralen Versor-
gungsbereiche durch das Planvorhaben ermittelt und dargestellt werden.
6 Vgl. Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008 (10A 1417/07 und 10A/2601/07).
4
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen
Die Ermittlung der durch das Planvorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen ist ein wich-
tiger Analyseschritt der Auswirkungsanalyse. Aus diesem wird erkennbar, von welchen
Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus welchen Kommunen und wiederum aus welchen städ-
tebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit
steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultie-
renden Auswirkungen zulässt.
Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt basierend auf einem Gravitationsmodell. Gemäß der
aktuellen Rechtsprechung ist ein sogenannter realitätsnaher Worst Case Fall7 in die Untersuchung ein-
zustellen.
Eingangswerte für die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Planvorhabens die
ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß Unternehmensveröffentlichungen
und Branchenfachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen. Berücksichtigung finden
innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter:
die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung zum Vor-
habenstandort;
Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren;
Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe;
großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten Betriebe;
Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Planvorhaben.
Auf dieser Grundlage werden sodann Ergebnisspannweiten von Umsatzumverteilungswerten ermit-
telt.
Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtsprechung wieder-
holt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl fachlich als auch gemäß der aktuellen
Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei kleinräumiger Betrachtungsweise innerhalb der Siedlungs-
und Zentrenstruktur kann die Schwelle möglicher negativer städtebaulicher Auswirkungen je nach
städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04;
OVG Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE).
7 Aus fachgutachterlicher Sicht ist es weder notwendig noch von der Rechtsprechung gefordert, alle Eckdaten möglichst
nachteilig für das Vorhaben einzustellen. Dies wird im Übrigen auch nicht in der Grundsatzentscheidung des OVG NRW
(Preussen-Park-Entscheidung, vgl. OVG NRW, Urteil vom 07. Dezember 2000, 7A D 60/99.NE) gefordert. Vielmehr ist
eine realistische Worst Case-Betrachtung und Bewertung von Vorhaben gefordert, die„...die realistischerweise zu erwar-
tenden Entwicklungen in den Blick nimmt“. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013, 4 CN 6.11.
5
Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für die zentralen Versorgungsbereiche und sons- tigen Standortbereiche im Untersuchungsraum dargestellt und mit den Ergebnissen der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und bewertet. Dadurch werden die Auswirkungen an- hand vorhabenspezifischer Kenngrößen ebenso ablesbar wie anhand absatzwirtschaftlicher Varianten im Sinne eines realitätsnahen städtebaulichen Worst Case. Dynamische Wirkungsanalyse Da es sich bei dem Planvorhaben um ein Bauvorhaben in Form einer Neuansiedlung (bzw. Verlagerung und Erweiterung) handelt, wird der Markteintrittszeitpunkt des LIDL-Marktes mit gewisser zeitlicher Verzögerung stattfinden. Mit einer Marktreife des realisierten Planvorhabens ist in frühestens vier Jah- ren zu rechnen (Ende 2025). Aufgrund dieses Zeitrahmens sind Veränderungen im Nachfragevolumen bis zur vollständigen Marktwirksamkeit zu berücksichtigen. Diesbezüglich relevante Faktoren sind ins- besondere die Bevölkerungszahl im Einzugsbereich und die Kaufkraftentwicklung pro Einwohner im relevanten Sortimentsbereich (hier: Entwicklung der Kaufkraft für den stationären Einzelhandel auf Basis der Entwicklungsdynamik in der Branche und der Entwicklung der Onlineanteile). In diesem Zu- sammenhang wird auf eine umfassende Studie des BBSR/HDE aus dem Jahr 2017 zurückgegriffen, welche auf verschiedenen Studien sowie Experteninterviews fußt. Die Prognosewerte der Studie ba- sieren u.a. auf IfH-Kaufkraftzahlen, welche auch seitens Stadt + Handel Verwendung finden, womit aus fachlicher Sicht eine inhaltliche Konsistenz gegeben ist. In den kommenden fünf Jahren (bis zur vollkommenen Marktreife des Planvorhabens) ist gemäß Prog- nose IT.NRW 2019 (auf Basis der Einwohnerzahlen vom 31.12.2018) eine leicht negative Entwicklung der Bevölkerung im Untersuchungsraum zu erwarten (s. Kapitel 4.1). Für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel wird seitens der Studie des BBSR/HDE 2017 eine positive jährliche Umsatzentwicklung des stationären Handels bis Ende 2025 prognostiziert. Das heißt, es wird ein überdurchschnittliches Wachstum der Branche im Vergleich zur Entwicklung der On- lineanteile prognostiziert (s. Kapitel 4.4). Unter Berücksichtigung der vorgenannten Prognose werden die für das Planvorhaben relevanten kon- kreten und bis zum erwarteten Markteintritt des Planvorhabens realisierten Einzelhandelsvorhaben berücksichtigt8. Dabei sind die konkret, planungsrechtlich abgesicherten weiteren Einzelhandelsvorha- ben ebenso in die Prognose einzubeziehen, wie absehbare Schließungen von vorhabenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Eine entsprechende Darstellung erfolgt in Kapitel 4.3. 8 Huma-Urteil vom 01.12.2015 - AZ 10 D 91/13.NE. 6
3 Beschreibung Planvorhaben
In Halver ist die Verlagerung des LIDL-Marktes von der Hagener Straße 48a an den Herpiner Weg 1-5
und eine damit einhergehende Verkaufsflächenerweiterung von aktuell 700 m² GVKF auf 1.160 m²
GVKF (+ 460 m²) projektiert. Im Sinne einer Worst Case Betrachtung wird die Verlagerung aufgrund
der deutlichen räumlichen Distanz zwischen dem Bestandsstandort und dem Standort des Planvorha-
bens als Neuansiedlung beurteilt.
Der Markt befindet sich aktuell in einer städtebaulich nicht integrierten Lage am ergänzenden Sonder-
standort Hagener Straße/Märkische Straße im Geltungsbereich eines Gewerbegebietes.
3.1 Mikrostandort
Der Vorhabenstandort befindet sich am Herpiner Weg 1-5 im Kernort Halver. Während sich nordwest-
lich des Vorhabenstandortes mit Netto und Getränke Hoffmann weitere Lebensmittelbetriebe
befinden, schließen östlich eine Brach- bzw. Industriefläche und nördlich Grün- und Freiflächen an den
Vorhabenstandort an. Südlich und westlich schließt Wohnbebauung in Form von Ein- und Mehrfamili-
enhäusern an den Vorhabenstandort an. Insbesondere aufgrund des eindeutigen funktionalen Bezugs
zu Wohnbebauung weist dieser Standort Merkmale eines integrierten Standortes auf. Weiter westlich
des Vorhabenstandortes befindet sich der ZVB Innenstadtzentrum Halver. Laut der Teilfortschreibung
des EHK 2020 handelt es sich bei dem Standort um einen ausgewiesenen Nahversorgungsstandort.
7Abbildung 1: Mikrostandort des Planvorhabens Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Die Erreichbarkeit mittels MIV ist insbesondere über den Herpiner Weg sowie über die Frankfurter Straße (L528) gegeben. Über diese besteht eine Anbindung an die Bundesstraße 229 sowie an die um- liegenden Wohngebiete. Der Vorhabenstandort verfügt perspektivisch über betriebseigene Parkplätze. Die Erreichbarkeit mittels MIV ist folglich als gut zu bewerten. Die Erreichbarkeit mittels ÖPNV ist über die Bushaltestelle „Hagedornstraße“ in rd. 150 m Entfernung westlich und „Karlshöhe“ rd. 400 m südlich des Vorhabenstandortes gegeben. Hier verkehren Busse der Linien „Bbus“ resp. 55, 82, 84 und 134 in regelmäßigen Abständen. Die Erreichbarkeit mittels ÖPNV ist daher als ortsüblich zu bezeichnen. Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das IZ Halver in rd. 250 m westlicher Entfernung (östlicher Randbereich des ZVB). Die nächstgelegenen strukturprägenden Wettbewerber (Netto und Getränke Hoffmann) befinden sich in rd. 200 m Entfernung nordwestlich des Planvorhabens und sind ebenfalls Teil des ausgewiesenen Nahversorgungsstandortes Frankfurter Straße/Herpiner Weg. 3.2 Sortimente und Verkaufsflächen Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben mit einem nahver- sorgungsrelevanten Kernsortiment. Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente liegt bei 8
Lebensmittelmärkten in der Regel bei max. 10 % und dies ist auch vorliegend der Fall. Der Sortiments-
schwerpunkt des Vorhabens liegt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel.
Das Flächenprogramm des Planvorhabens stellt sich nach Sortimenten untergliedert wie folgt dar.
Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Planvorhabens (Bestand/Planung)
VKF-Anteil VKF Planung
Sortimentsbereich in % in m²
Nahrungs- und Genussmittel 80 928
Drogeriewaren 10 116
sonstige Sortimente
10 116
(u.a. Aktionswaren)
Gesamt 100 1.160
Quelle: Verkaufsfläche: Angaben des Vorhabenträgers; Verkaufsflächenaufteilung: vergleichbare Discounter
nach Erhebungen von Stadt + Handel 2008 - 2019.
Die Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel wird 928 m² betragen. Im Sor-
timent Drogeriewaren wird eine Verkaufsfläche von 116 m² projektiert, die sonstigen Sortimente
werden ebenfalls auf 116 m² Verkaufsfläche angeboten. Unter sonstige Sortimente fallen i. d. R. eine
Vielzahl unterschiedlicher Sortimente, die in wöchentlich wechselnden Aktionen angeboten werden
(Aktionswaren). Somit entfällt pro Einzelsortiment eine relativ geringe Verkaufsfläche. Die sonstigen
Sortimente umfassen zum Teil auch weitere nahversorgungsrelevante Sortimente wie Zeitungen/Zeit-
schriften.
Die Vorhabendaten zeigen, dass der projektierte LIDL-Markt zum größten Teil über ein nahversor-
gungsrelevantes Sortiment (u.a. Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren,
Zeitungen/Zeitschriften) verfügt. Der Anteil der sonstigen, u.a. zentrenrelevanten Sortimente liegt so-
mit unter 10 %.
94 Markt- und Standortanalyse In diesem Analyseschritt werden die für das Planvorhaben relevanten räumlichen Strukturen sowie Angebots- und Nachfragekennziffern aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das Planvorhaben be- wertet. Es erfolgt außerdem eine Kurzbeschreibung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum. 4.1 Makrostandort Die Stadt Halver befindet sich im Südwesten des Märkischen Kreises im westlichen Randgebiet des Sauerlands und gehört damit dem Regierungsbezirk Arnsberg an. Nächstgelegene Städte sind Hagen rd. 25 km im Süden sowie das rd. 12 km südwestlich entfernte Lüdenscheid. Im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) wird Halver als Grundzentrum ausgewie- sen. Mit den umliegenden Oberzentren Hagen und Wuppertal, den Mittelzentren Lüdenscheid, Wipperfürth und Radevormwald sowie mit den Grundzentren Schalksmühle und Kierspe ist die Kon- kurrenzstruktur für Halver sehr ausgeprägt. Das eher ländlich gelegene Halver befindet sich folglich in direkter Nähe zu weiteren Grundzentren und weist zusätzlich zu oben genannten Mittel- und Ober- zentren nur eine geringe Entfernung auf. In der Stadt Halver leben 16.641 Einwohner9. Diese konzentrieren sich insbesondere auf den Kernort Halver, weshalb die Stadt eine eher monozentrale Siedlungsstruktur aufweist. Lediglich etwa ein Drit- tel der Bevölkerung verteilt sich auf die zugehörigen dispers verteilten Ortsteile und Ortschaften. Verkehrsinfrastruktur An die umliegenden Städte und Gemeinden ist Halver auf der Nord-Süd-Achse über die Landesstraße L 538 sowie über die in West-Ost-Richtung verlaufende Bundesstraße B 229 angebunden. Darüber hin- aus befindet sich bei dem rd. 15 km entfernten Lüdenscheid der nächste Autobahnanschluss, welcher Halver an die A 45 anknüpft. Die für Halver zuständige Märkische Verkehrsgesellschaft (MVG) stellt das Busliniennetz bereit, wel- ches die Erreichbarkeit des Hauptortes sowie der Ortsteile der Stadt über regionale und überregionale Verbindungen an umliegende Städte und Gemeinden sicherstellt. Aufgrund der Vielzahl an Grund-, Mittel- und Oberzentren im näheren Umfeld sowie der angemesse- nen verkehrlichen Anbindung der Stadt über den MIV und ÖPNV steht Halver unter starkem Wettbewerbsdruck, wobei insbesondere das nahgelegene Hagen die Konkurrenzsituation verdichtet. 9 Quelle: Stadt Halver (Stand: 5.10.2019). 10
Abbildung 2: Makrostandort Stadt Halver
Quelle: Teilfortschreibung EHK Halver 2020: S. 7.
Für die Stadt Halver wird für Ende 2025 gemäß IT.NRW 2019 eine negative Bevölkerungsentwicklung
von rd. „minus“ 5,4 % bezogen auf die aktuelle Einwohnerzahl prognostiziert. Für die Stadt Lüden-
scheid, welche sich zu einem geringen Anteil ebenfalls teilweise im Untersuchungsraum befindet
(s. folgendes Kapitel), wird ebenfalls eine negative Entwicklung („minus“ rd. 3,0 %) prognostiziert.10
114.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums Der Untersuchungsraum orientiert sich zunächst am Einzugsgebiet des Planvorhabens, allerdings wird dieser weiter gefasst als das Einzugsgebiet. Der weiter als das Einzugsgebiet (s. Kapitel 5) gefasste Un- tersuchungsraum stellt sicher, dass auch die Überschneidungen von Einzugsgebieten weiterer Angebotsstandorte (insbesondere der systemgleichen Wettbewerber) mit dem Einzugsgebiet des Planvorhabens hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden. Durch die Überschneidung der Einzugsgebiete ergeben sich für die Angebotsstandorte konsequenterweise Aus- wirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen. Für die Ableitung des Einzugsgebietes werden die verkehrliche Erreichbarkeit, der Betriebstyp des Vor- habens sowie v. a. die Standorte systemgleicher Wettbewerber im untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel berücksichtigt. Zudem erfährt das Einzugsgebiet des Vorhabens eine Einschränkung durch Zeit-Distanz-Faktoren (siehe detaillierte Ausführungen in Kapitel 5.1). 10 Berechnungen Stadt + Handel auf Basis IT.NRW 2019 (zum: 31.12.2025). 12
Abbildung 3: Untersuchungsraum
Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL; Abgrenzungen
ZVB: EHK Halver 2010; Wettbewerbsdarstellung: Vor-Ort-Erhebung Stadt + Handel 11/2019.
Der Untersuchungsraum umfasst im Wesentlichen die Stadt Halver sowie Teile des im Nordosten an-
grenzenden Siedlungsbereiches der Nachbarkommune Lüdenscheid (Stadtteil Brügge). Limitiert wird
der Untersuchungsraum insbesondere durch die vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Halver, den
13nächstgelegenen betriebseigenen LIDL-Markt in Brügge sowie durch zunehmende Raum-Zeit-Distan- zen. Im Untersuchungsraum befindet sich mit dem ZVB IZ Halver ein zentraler Versorgungsbereich. Rd. 15 % des Vorhabenumsatzes werden außerhalb des Untersuchungsraums umverteilt. Hier handelt es sich zum einen um gewisse Rückbindungspotenziale i.H.v. 5% insbesondere aus Lüdenscheid- Brügge, da sich hier der nächstgelegene systemeigene Anbieter LIDL befindet und daher aktuell Kauf- kraftabflüsse insbesondere aus dem nord-östlichen Stadtgebiet anzunehmen sind, welche durch das Planvorhaben zurückgebunden werden können. Zum anderen wird ein üblicher 10%-iger Streuumsatz- anteil (Pendler/Zufallseinkäufe etc.) angenommen. Diese Werte sind nicht als Indikator für eine überörtliche Wirkung zu verstehen, insgesamt werden 90% des Vorhabenumsatzes aus dem näheren Umfeld, dem Untersuchungsraum, generiert. 4.3 Angebotsanalyse Angebotsrelevante Annahmen Wie in Kapitel 2 geschildert, werden im Sinne einer dynamischen Wirkungsanalyse absehbare Verän- derungen am relevanten Bestand im Rahmen dieser Untersuchung berücksichtigt. Dies betrifft konkrete, planungsrechtlich abgesicherte weitere Einzelhandelsvorhaben sowie absehbare Schließun- gen von vorhabenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Zum Status-Quo ist Stadt+Handel die Schließung von Oktober 2020 des Penny-Marktes an der Von-Vincke-Straße 82 in Halver bekannt. Gemäß Teilfortschreibung des EHK für die Stadt Halver 2020 sollen seitens der Stadt Halver an dieser Stelle keine weiteren zentren- und nahversorgungsrelevanten Handelsnutzungen mehr forciert werden. Da jedoch rein baurechtlich zum aktuellen Stand eine lebensmittelbezogene Wiedernutzung jederzeit erfolgen kann, wird in der folgenden Analyse im Rahmen einer Worst-Case- Betrachtung weiterhin der ehem. Penny-Markt stellvertretend für eine discountorientierte Nachnut- zung mit entsprechenden Kennwerten berücksichtigt. Darüber hinaus liegt eine Bestätigung vor, dass der Standort des aktuellen Bestandsmarkt LIDL des Planvorhabens an der Hagener Straße nicht weiter durch Handelsnutzungen nachgenutzt wird (vgl. Teilfortschreibung EHK Halver 2020, S. 8; S. 16) Relevante Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum Im Untersuchungsraum sind fünf Lebensmitteldiscounter (inkl. Planvorhaben), ein (klassischer) Le- bensmittelsupermarkt sowie ein Verbrauchermarkt verortet. Zusätzlich wird das Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel durch einen spezialisierten Supermarkt und zwei Ge- tränkemärkte arrondiert. Insgesamt befinden sich vier der zehn strukturprägenden Lebensmittelanbieter (inkl. Planvorhaben) innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen. 14
Mit ALDI Nord, Netto, LIDL (2 x, inkl. Planvorhaben) und dem ehemaligen Penny-Markt sind vier der
fünf größten bundesweit agierenden Betreiber im Segment Lebensmittel-Discounter im Untersu-
chungsraum vertreten. Die Lebensmitteldiscounter weisen Gesamtverkaufsflächen zwischen
rd. 600 m² und rd. 900 m² auf. Die durchschnittliche Gesamtverkaufsfläche beträgt rd. 760 m².
Mit einem REWE-Markt und einem spezialisierten Supermarkt sind zwei Lebensmittelsupermärkte im
Untersuchungsraum vertreten. Die durchschnittliche Gesamtverkaufsfläche beträgt rd. 1.310 m².
Weiterhin befindet sich mit Kaufland ein Verbrauchermarkt im Untersuchungsraum, welcher ein um-
fassendes vollsortimentiertes Angebot auf einer GVKF von über 3.000 m² offeriert.
Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ist in Halver aktuell
als überdurchschnittlich einzustufen (rd. 0,53 m² VKF NuG/EW)11. Dies ist insbesondere auf den groß-
zügig dimensionierten Verbrauchermarkt Kaufland zurückzuführen, welcher rd. 37 % der
Gesamtverkaufsfläche der strukturprägenden Lebensmittelanbieter in Halver ausmacht.
Die Analyse des Einzelhandelsbestands in dem untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs-
und Genussmittel ergab folgende Werte für Verkaufsflächen und Umsätze.
Tabelle 2: Verkaufsfläche und Umsatz Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum (bezogen auf
untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen; siehe Kapitel Methodik)
VKF Umsatz
Lagedetail
Kommune in m² in Mio. Euro
IZ Halver 5.700 31,9
Halver
sonstige Lagen* 3.200 13,9
Lüdenscheid sonstige Lagen 800 5,2
Gesamt** 9.700 51,0
Quelle: Verkaufsfläche: Bestandserhebung Stadt + Handel 11/2019; Umsatzschätzung: Eigene Berechnungen
auf Basis EHI (2019), Hahn Retail Estate Report (2019/2020); Verkaufsflächen auf 100 m² gerundet,
Umsätze auf 0,1 Mio. Euro gerundet;
* inkl. Bestandsmarkt LIDL; inkl. ehem. Penny;
** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt möglich.
Es zeigt sich, dass seit der Ansiedlung des Kauflandes und der Verlagerung des ALDI Nord-Marktes ein
Großteil des sortimentsspezifischen Angebots im Untersuchungsraum innerhalb des ZVB IZ Halver of-
feriert wird.
11 Bundesdeutscher Durchschnitt: 0,41 m² VKF NuG/EW, Quelle: Eigene Berechnung auf Basis EHI 2019: EHI handelsdaten
aktuell 2019, S. 80; Verkaufsflächen strukturprägender (VKF > 400 m², inkl. Nonfood-Flächen).
154.4 Nachfrageanalyse
Für die Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im
Untersuchungsraum sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die mo-
netären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen Bevölkerung
und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten im Untersuchungsraum lässt sich das in einem Gebiet
vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln.
Der Untersuchungsraum weist eine Kaufkraftkennziffer von rd. 102 (IFH 2019) auf, d. h. sie liegt leicht
über dem bundesdeutschen Durchschnitt (= 100). Unter Berücksichtigung der ermittelten Einwohner-
zahl ergibt sich für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum ein
Kaufkraftpotenzial von rd. 46,6 Mio. Euro/Jahr.
Die nachfolgende Tabelle stellt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im untersuchungsrelevanten Sor-
timentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im abgeleiteten Untersuchungsraum dar.
Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro im Untersuchungsraum
Sortimentsbereich
Lagebereich Einwohner
Nahrungs- und Genussmittel*
Halver 16.641 41,9
Lüdenscheid (Teilbereich) 2.040 4,7
Gesamt 18.681 46,6
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis: Kaufkraft: IFH Köln (2019); Einwohnerzahlen: IT.NRW (2019) (Stand:
01.01.2019), Stad Halver (Stand: 05.10.2019); * Kaufkraft auf 0,1 Mio. Euro gerundet.
Die Zentralität12 im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt somit aktuell im Untersu-
chungsraum – bezogen auf die erfassten Bestandsstrukturen – rd. 109. Dieser vergleichsweise hohe
Zentralitätswert ist insbesondere auf den Verbrauchermarkt Kaufland bzw. den angebotsstarken
Standort IZ Halver zurückzuführen, welcher über eine weitreichende und zum Teil über den Untersu-
chungsraum hinausgehende Strahlkraft verfügt. Die vorhandenen Angebotsstrukturen binden somit
aktuell auch teilweise Kaufkraftpotenziale, von außerhalb des Untersuchungsraumes.
Berücksichtigung des sich verändernden Nachfragepotenzials (s. Kapitel 2)
Unter Berücksichtigung eines Planungs- und Bauzeitraums von etwa 2 - 3 Jahren, sowie einer Zeit-
spanne von mindestens einem weiteren Jahr bis zum Eintritt der vollständigen Marktwirksamkeit des
Planvorhabens wird die Nachfragesituation im Folgenden für Ende 2025 abgebildet. In diesem Zusam-
menhang ist vor allem die Entwicklung in der Stadt Halver von Interesse, da absehbar ein Großteil der
12 Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten
Umsätzen und der potenziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert
unter 100 beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte
abfließt; ein Wert über 100 beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.
16Umsatzumverteilungen innerhalb der Stadt Halver umverteilt wird und die Kommune einen Großteil
des Untersuchungsraumes ausmacht.
Folgende Einflussfaktoren sind für die Entwicklung der Nachfragesituation von Relevanz:
Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum bis Ende 2025;
Entwicklungsdynamik der Branche Nahrungs- und Genussmittel;
Entwicklung des Onlineanteils.
Wie bereits in Kapitel 4.1 dargestellt, ist im gesamten Untersuchungsraum mit einer negativen durch-
schnittlichen Bevölkerungsentwicklung von insgesamt rd. „minus“ 5,2 % zu rechnen13 („minus“ rd. 5,4
% in Halver, „minus“ rd. 3,0 % in Lüdenscheid).
Aus der Studie des BBSR/HDE 2017 lässt sich bis Ende 2025 eine Entwicklung der Kaufkraft für den
stationären Einzelhandel im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel von + rd. 5,1 % ableiten.
Daraus resultiert ein rückläufiges Kaufkraftvolumen im Untersuchungsraum von rechnerisch „minus“
rd. 0,2 Mio. Euro, resp. „minus“ 0,3 % bis zum Jahr 2025.
13 Nach Einwohneranteilen gewichteter Wert.
174.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen Versorgungsberei-
che im Untersuchungsraum (Standortprofile)
Grundlage für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen, welche aus dem Planvorhaben resul-
tieren, bilden städtebaulich-funktionale Analysen der möglicherweise durch die ausgelösten
Umsatzumverteilungen betroffenen zentralen Versorgungsbereiche. In diesem Kapitel werden die im
Untersuchungsraum gelegenen zentralen Versorgungsbereiche dargestellt. Die Analyse und Würdi-
gung der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens erfolgt für alle
Bestandsstrukturen sowie alle zentralen Versorgungsbereiche des in Kapitel 4.2 dargestellten Unter-
suchungsraumes.
Für die städtebaulichen Analysen der im Untersuchungsraum gelegenen zentralen Versorgungsberei-
che wurde auf die das EHK Halver 2010, die Teilfortschreibung des EHK Halver 2020 sowie auf eigene
Vor-Ort-Analysen zurückgegriffen. Nachfolgend werden die städtebaulichen Analysen mit den wesent-
lichen Inhalten dargestellt.
18Tabelle 4: Steckbrief ZVB Innenstadtzentrum Halver
Zentraler Versorgungsbereich IZ Halver
Lage
Verortung Kernort Halver
Ausdehnung Das Zentrum erstreckt sich entlang der Frankfurter Straße/Bächterhof vom Bereich der
Ringstraße im Westen bis zur Thomasstraße im Osten. Ergänzt wird der ZVB um die Bahn-
hofstraße und den angrenzenden Bereich des Bahnhofsvorplatzes zwischen der
Wiesenstraße und dem Tannenweg im Südosten.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsstruktur Die Angebotsstruktur im Innenstadtzentrum ist v.a. durch Warenangebote des kurz- und
mittelfristigen Bedarfsbereichs geprägt (insbesondere Nahrungs- und Genussmittel). Es
liegt eine Angebotsmischung aus kleinflächigen Fachangebot und Fachmärkten vor. Er-
gänzt wird das Einzelhandelsangebot durch Gastronomie- und Dienstleistungsangebote.
rel. Magnetbetriebe* ALDI Nord, Kaufland, REWE, Romaschka
Verkehrliche Einordnung
Motorisierter Verkehr Der zentrale Versorgungsbereich ist über die Hauptstraßen Von-Vincke-Straße und Bächt-
erhof sowie über mehrere Zufahrtsstraßen für den motorisierten Individualverkehr
erreichbar.
ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über eine Vielzahl an Bushaltepunkten (z.B. Frankfur-
ter Straße, Sparkasse ZOB, Mittelstraße).
Räumlich-funktionale Einordnung
Organisationsstruktur Das Zentrum ist mit dem dichtesten Einzelhandelsbesatz Frankfurter Straße/ Markt-
straße/Helle/Bächterhof und Berliner Platz organisiert. Einen weiteren
Verkaufsflächenschwerpunkt bildet zudem das neu entstandene Fachmarktzentrum im Be-
reich der Bahnhofstraße (u. a. Kaufland, Aldi Nord).
Versorgungsfunktion Regionale Versorgungsfunktion
ZVB-Abgrenzung
(Veränderungen im dargestell-
ten Einzelhandelsbesatz
möglich)
Quelle: EHK Halver 2010, S. 39
Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel auf Basis Teilfortschreibung EHK Halver 2020 sowie EHK Halver
2010, S. 30 - 40.
194.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen
Im Hinblick auf die im Anschluss folgende Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich der absatzwirt-
schaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen sind folgende räumliche, quantitative und qualitative
Rahmenbedingungen von besonderer Bedeutung:
Aus nahversorgungsstruktureller bzw. räumlicher Sicht ist die Ausstattung mit nahversor-
gungsrelevanten Angeboten im Untersuchungsraum nicht als flächendeckend einzustufen, da
insbesondere in den südlichen und bedingt nordöstlichen Randbereichen des Hauptsiedlungs-
bereiches und in den kleineren Ortsteilen aktuell aufgrund der sonstigen
absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen (vgl. Teilfortschreibung EHK Halver, S. 12) keine
strukturprägenden Lebensmittelanbieter verortet sind. Die Anbieter im Kernsiedlungsbereich
der Stadt Halver übernehmen somit eine Versorgungsfunktion, welche über ihre unmittelba-
ren Nahbereiche hinausgeht und als gesamtstädtisch zu bewerten ist.
Der Vorhabenstandort befindet sich am Herpiner Weg 1-5 im Kernort Halver, steht in einem
funktionalen Zusammenhang mit der südlich und östlich anschließenden Wohnbebauung und
weist somit Merkmale eines städtebaulich integrierten Standortes auf. Der Standortbereich ist
gem. Teilfortschreibung des EHK Halver 2020 als Nahversorgungsstandort ausgewiesen. Die
Erreichbarkeit mittels MIV ist als gut und mittels ÖPNV als ortsüblich zu bewerten.
Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das IZ Halver in rd. 250 m westlicher Ent-
fernung (östlicher Randbereich des ZVB). Die nächstgelegenen strukturprägenden
Wettbewerber (Netto und Getränke Hoffmann) befinden sich in rd. 200 m Entfernung nord-
westlich des Planvorhabens. Diese liegen ebenfalls im ausgewiesenen NVS Frankfurter
Straße/Herpiner Weg.
Im Untersuchungsraum sind fünf Lebensmitteldiscounter (inkl. Planvorhaben), ein (klassi-
scher) Lebensmittelsupermarkt sowie ein Verbrauchermarkt verortet. Zusätzlich wird das
Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel durch einen spezialisierten Super-
markt und zwei Getränkemärkte arrondiert.
Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ist in Hal-
ver aktuell als überdurchschnittlich einzustufen (rd. 0,53 m² VKF NuG/EW). Dies ist
insbesondere auf den großzügig dimensionierten Verbrauchermarkt Kaufland zurückzuführen,
welcher rd. 37 % der Gesamtverkaufsfläche der strukturprägenden Lebensmittelanbieter in
Halver ausmacht.
Die Zentralität im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt im Untersuchungs-
raum rd. 109. Dieser vergleichsweise hohe Zentralitätswert ist insbesondere auf den Kaufland
Verbrauchermarkt sowie den angebotsstarken Standort des IZ Halver zurückzuführen, welcher
über eine weitreichende und zum Teil über den Untersuchungsraum hinausgehende Strahl-
kraft verfügt. Die vorhandenen Angebotsstrukturen binden somit aktuell auch teilweise
Kaufkraftpotenziale, von außerhalb des Untersuchungsraumes.
20 Für den Untersuchungsraum ist von einem leicht rückläufigem Nachfragepotenzial bis zum
Prognosejahr 2025 auszugehen.
Im Hinblick auf mögliche Auswirkungen ist relevant: vier der insgesamt neun strukturprägen-
den Wettbewerber (ohne Planvorhaben) sind in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt.
Es ist anzunehmen, dass vorhabenbedingte Umsatzumverteilungen sich insbesondere für die
nächstgelegenen Lebensmittelanbieter, hier vor allem die systemgleichen bzw. systemeigenen
Lebensmitteldiscounter, ergeben.
215 Marktposition des Planvorhabens
In diesem Kapitel erfolgt, unter Berücksichtigung der verschiedenen Einflussgrößen, die Abgrenzung
eines Einzugsgebietes sowie die Herleitung einer Umsatzprognose für das Planvorhaben.
5.1 Einzugsgebiet
Grundsätzlich ist anzumerken, dass Einzugsgebiete nicht als statische Gebilde anzusehen sind, sondern
vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenan-
teil des betrachteten Vorhabens stammt. Mögliche diffuse Zuflüsse von außerhalb liegen in der Natur
der Sache. Das aufgezeigte Einzugsgebiet endet deshalb nicht an den dargestellten Grenzen. Aus den
über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinausgehenden Bereichen ist mit gewissen Streuumsätzen zu
rechnen. Dieses Gebiet ist nicht zum Einzugsgebiet zu zählen, da die Verflechtungsintensität deutlich
nachlässt und die Einflüsse von Konkurrenzstandorten deutlich überwiegen.
Bei der Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebiets haben ergänzend zur Angebots- und Nachfra-
gesituation insbesondere folgende Punkte Berücksichtigung gefunden:
die zu erwartende Attraktivität und Anziehungskraft des Planvorhabens (u.a. Branche, Betrei-
ber, Größe, Standorteigenschaften);
die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und Attraktivität der rele-
vanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld;
die verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten im Untersuchungs-
raum;
die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen der Wohnbevölke-
rung;
die administrative Gliederung innerhalb des Untersuchungsraumes sowie traditionelle Ein-
kaufsorientierungen der Bevölkerung.
Das Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens umfasst unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation,
des siedlungsräumlichen Umfeldes und der städtebaulich limitierenden Faktoren den Kernort Halver
auf Basis einer Gehdistanz-Isograde von maximal 1.500 m (wohnstandortnaher Nahbereich; vgl. Kap.
6.4.). Innerhalb dieses Kerneinzugsgebietes sind vier weitere Lebensmitteldiscounter (inkl. Bestands-
betrieb) angesiedelt. Das Kerneinzugsgebiet wird durch die Siedlungsränder des Kernortes sowie durch
zunehmende Raum-Zeit-Distanzen limitiert. Das Planvorhaben übernimmt somit eine Versorgungs-
funktion über seinen fußläufigen Nahbereich hinaus.
Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst darüber hinaus die weiteren Siedlungsbereiche der Stadt Hal-
ver. Diese Siedlungsbereiche verfügen über eine gute Anbindung an den Vorhabenstandort. Eine
weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist aufgrund von zunehmenden Raum-Zeit-Distanzen sowie
des systemgleichen Wettbewerbers in Lüdenscheid nicht gegeben.
22Abbildung 4 stellt den Untersuchungsraum, die Wettbewerbsstandorte sowie das Einzugsgebiet (un-
terteilt in Kerneinzugsgebiet und erweitertes Einzugsgebiet) dar.
Abbildung 4: Einzugsgebiet des Planvorhabens
Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL; Abgrenzungen
ZVB: EHK Halver 2010; Wettbewerbsdarstellung: Vor-Ort-Erhebung Stadt + Handel 11/2019.
235.2 Umsatzprognose
Durch die Auswertung fachwissenschaftlicher Grundlagen sowie unter Beachtung der standortspezifi-
schen Rahmenbedingungen für den Untersuchungsraum und den Mikrostandort werden die zu
erwartenden Flächenproduktivitäten des Lebensmitteldiscounters (LIDL) abgeleitet. Dabei sind fol-
gende Aspekte von besonderer Bedeutung:
Die bundesdurchschnittliche Flächenproduktivität für den Lebensmitteldiscounter LIDL liegt
bei rd. 7.400 Euro/m² VKF bei einer durchschnittlichen Gesamtverkaufsfläche von rd. 898 m²
14
.
Der Untersuchungsraum weist ein leicht überdurchschnittliches einzelhandelsrelevantes Kauf-
kraftniveau auf (rd. 102; vgl. IfH 2019). Die Zentralität im Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel in Halver beträgt rd. 109. Es wird somit von einem leicht überdurchschnittlichen
Nachfragepotential ausgegangen.
In Halver besteht nach der Ansiedlung eines Kaufland-Marktes und der Verlagerung des ALDI
Nord-Marktes in den Süden des ZVB IZ Halver ein angebotsstarker und attraktiver Standortbe-
reich, wovon ein deutlicher Wettbewerbsdruck auf die weiteren Anbieter in Halver resultiert.
Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel in der
Stadt Halver ist aktuell als überdurchschnittlich einzustufen (rd. 0,53 m² VKF NuG/EW) (s. Ka-
pitel 4.3). Dies verdeutlicht die ausgeprägte Wettbewerbssituation in Halver.
Das modern konzeptionierte und vergleichsweise großzügig dimensionierte Planvorhaben ver-
fügt perspektivisch über einen nennenswerten Anteil an Präsentationsflächen sowie breite
Gänge und niedrige Regalhöhen. Somit werden auf der zur Verfügung stehenden Gesamtver-
kaufsfläche des geplanten Marktes – im Vergleich zur breiten Masse der Märkte, die den oben
genannten Flächenproduktivitäten zu-grunde liegt – weniger Artikel offeriert, sodass die Flä-
chenproduktivität des Marktes tendenziell absinkt.
Der zukünftige Vorhabenstandort weist Merkmale eines integrierten Standortes sowie eine
gute verkehrliche Erreichbarkeit auf und befindet sich in der Nähe zu den weiteren starken
Angebotsstrukturen im Innenstadtbereich.
Am Standort des Planvorhabens, dem Nahversorgungsstandort Frankfurter Straße/Herpiner
Weg sind aktuell Netto sowie ein Getränke Hoffmann-Getränkemarkt angesiedelt. Es ist davon
auszugehen, dass zwischen den Bestandsbetrieben und dem Planvorhaben Wechselwirkungen
zum einen in Form von Kopplungsvorteilen, zum anderen aber auch in Form von Kannibalisie-
rungseffekten entstehen werden. Diese werden bei der Ableitung der Flächenproduktivität
des Planvorhabens berücksichtigt.
14 Eigene Berechnungen Stadt + Handel auf Basis Hahn Retail Report 2019/2020.
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