Automatisierung und Digitalisierung in der Immobilienbewertung - Wofür braucht es qualifizierte Sachverständige?
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Automatisierung und Digitalisierung in der
Immobilienbewertung –
Wofür braucht es qualifizierte Sachverständige?
Vortrag anlässlich des
4. Norddeutschen Sachverständigentags
in Hamburg
Thomas Bühren
21. Februar 2019
Folie 1 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019
Gliederung der Präsentation
1. Grundlagen der Digitalisierung im Wirtschaftsleben
2. Stand der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft
3. Status Quo der Digitalisierung in der Immobilienbewertung
4. Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung aus 2017
5. Der klassische Immobilienbewertungsprozess
6. Der digitalisierte Immobilienbewertungsprozess
7. Zukünftige Entwicklungen in der Immobilienbewertung
8. Zusammenfassung und Ausblick
Folie 2 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019
Grundlagen der Digitalisierung im Wirtschaftsleben I
• Die vier Stufen der industriellen Revolution
• Die Entwicklungsstufen des Internets
• Digitalisierung in Unternehmen „Industrie 4.0“
Evolution, Revolution oder Disruption?
Folie 3 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019
Grundlagen der Digitalisierung im Wirtschaftsleben II
Jährliche Anzahl der Erwähnung des Begriffs Disruption in Printmedien
250
Jährliche Anzahl der Erwähnung des Begriffs Disruption in
200
150
Printmedien
100
50
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: http://www.faz.net Folie 4 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019
Grundlagen der Digitalisierung im Wirtschaftsleben III
• Die vier Stufen der industriellen Revolution
Folie 5 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019
Grundlagen der Digitalisierung im Wirtschaftsleben IV
• Die Entwicklungsstufen des Internets
Bezeichnung Erläuterung
Web 1.0 Die Standardisierung des Internets mit dem World Wide Web und dem passiven
ab ca. 1990 Medien-, Marken- und Produktkonsumenten.
Web 2.0 Die wachsende und kostengünstige Bandbreite des Internets mit dem zunehmend
ab ca. 2000 aktiven und sozialen Medienkonsumenten, Internetnutzer und Konsumenten
(Prosument).
Web 2.2 Das mobile Internet, das mit Smartphones mobil wird (mit dem ersten iPhone von
ab 2007 Apple).
Web 3.0 Das semantische Internet, das per Sprache steuerbar ist.
ab ca. 2015
Web 4.0 Das Netz der interaktiven Wertschöpfung mit dem assoziativen Internet, in dem
in den Anfängen Realität und Virtualität immer weiter verschmelzen. Die erweiterte Realität
(augmented Reality), die mit dem Spiel Pocémon Go seit Juli 2016
Wohnzimmerbekanntheit erreicht hat.
Folie 6 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019
Grundlagen der Digitalisierung im Wirtschaftsleben V
• Digitalisierung in Unternehmen „Industrie 4.0“
Stufen der Digitalisierung Externe Digitalisierung Interne Digitalisierung
- stationäres Internet - Personal Computer (PC)
1. Stufe der Digitalisierung - Homepage - ERP
Grundlegende Digitalisierung - Automatisierte Datenverarbeitung
2. Stufe der Digitalisierung - mobiles Internet - Analyse großer Datenmengen
- Internetanwendungen für - Cloud-Computing
Vernetzte Information und Information und Kommunikation - Interne Social Media (z. B. Wiki)
Kommunikation - Externe Social Media (z. B. Blog)
3. Stufe der Digitalisierung - Geschäftsmodelle basieren auf digi- - Industrie 4.0
talen Produkten und Dienstleistungen
Vernetzte Produkte und - Apps
Dienstleistungen - Industrie 4.0
Folie 7 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Stand der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft
Analyse der REDI aus 2017:
• Nur 7 % der Immobilienunternehmen sehen
das eigene Geschäftsmodell durch die
Digitalisierung bedroht
• 44 % der Unternehmen haben keine Digitali-
sierungsstrategie
• 26 % der Unternehmen nutzen Social Media
Kanäle für die Unternehmenskommunikation
• Mit 40,2 % stehen die befragten Immobilien-
unternehmen noch am Beginn der Digitali-
sierung.
Folie 8 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Status Quo der Digitalisierung in der Immobilienbewertung I
Ermittlung des Status Quo der Digitalisierung mittels der
• Auswertung von Studien und Erhebungen
z.B. MEC METRO, REDI, Roland Berger, ZIA
• Erstellung einer eigenen empirischen Umfrage und Befragung von
Immobiliensachverständigen
• Durchführung von Experteninterviews im Umfeld von Softwareanbietern
und PropTech Unternehmen
Folie 9 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Status Quo der Digitalisierung in der Immobilienbewertung II
Umfrage unter Immobilien-
sachverständigen
• 16 Fragen
• Zeitraum vom 22.09.
bis 27.10.2017
• Verteiler über E-Mail,
Social Media und
Business-Netzwerke
• 133 Beantwortungen
Folie 10 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung I
Betriebsgröße und regionale Zuordnung
• Mehr als 70 % der Unternehmen haben
1-2 Mitarbeiter
• Großunternehmen (mehr als 11 Mitarbeiter)
haben einen Marktanteil an den erstellten
Gutachten von rd. 50 %
• 3/4 der Sachverständigen haben
25%
ihren Geschäftssitz in mittleren 37% Dicht besiedeltes Gebiet
Gebiet mit mittlerer Besiedlungsdichte
bis dicht besiedelten Gebieten Gering besiedeltes Gebiet
38%
Folie 11 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung II
300
Mittelwerte der erstellten
Gutachten je 250 244,0
Betriebsgrößenklasse Durchschnittliche Anzahl der Gutachten
197,5
200
pro Jahr
150 1-2
3-5
6-10
100
52,4
50
0
1-2 3-5 6-10
Betriebsgrößenklasse
Folie 12 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung III
Folie 13 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung IV
Nutzung von Bewertungssoftware
Nein 60,47%
Ja
• Rd. 40 % der Sachverständigen Ja 39,53% Nein
nutzen Standardsoftware 0,00% 20,00% 40,00% 60,00% 80,00%
Nutzung von Bewertungssoftware in Prozent
• Wesentliche Schnittstellen in
den Programmen sind: Grundbuchinformationen 45,0%
Auskünfte aus öffentlichen… 37,5%
Regionale Marktinformationen 50,0%
Transaktionsdatenbanken 32,5%
Geoinformationssysteme 87,5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Verfügbarkeit von Schnittstellen in Prozent
Folie 14 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung V
Kosten- bzw. Zeitersparnis bei der Digitalisierung bzw. externe Vergabe
Beschaffung von Objektinformationen 32,80%
Digitale Aufmaße / Vermessungen 32,00%
Außen- und Innenbesichtigungen 17,50%
Objektfotos (ohne Innenbesichtigung) 14,80%
Vereinbarung von Terminen 13,30%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Kosten- bzw. Zeitersparnis in Prozent
Folie 15 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung VI
Nutzungsverhalten von Sachverständigen in Social Media Kanälen
100,00%
90,00%
80,00%
Nutzung von Social Media Kanälen
70,00%
60,00%
50,81%
in Prozent
49,19%
50,00%
40,00%
30,00%
27,42% 25,00%
20,00% 15,32%
11,29%
10,00% 6,45%
0,00%
Facebook Google+ Instagram Pinterest Twitter YouTube (Noch)
keine
Folie 16 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Wesentliche Ergebnisse der empirischen Befragung VII
Nutzungsverhalten von Sachverständigen in beruflichen Netzwerken
Folie 17 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Der klassische Immobilienbewertungsprozess I
Informations- Immobilien- Festlegung der Wertberech-
beschaffung besichtigung Wertfaktoren nung
Folie 18 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Der klassische Immobilienbewertungsprozess II
Prozessdarstellung der
computerunterstützten
Immobilienbewertung
Folie 19 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Der klassische Immobilienbewertungsprozess III
Verkehrswert-
Erstgespräch Vorbereitung Ortstermin Bearbeitung
gutachten
• Beratung • Vereinbarung • Besichtigung • Auswertung • Detailbeschrei-
• Beauftragung des außen / innen der bung
• Abstimmung Ortstermins • Fotodokumen- Unterlagen • rechtliche
der benötigten • Übergabe der tation • Auswertung Situation
Unterlagen vereinbarten • Beurteilung des • Flächenberech-
Unterlagen der Ortstermins nungen
Bausubstanz • Bodenwert
• Wahl des
Verfahrens
• Verkehrswert-
ermittlung
Folie 20 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Der digitalisierte Immobilienbewertungsprozess I
Angebote etablierter Anbieter aus dem Bereich Software und
Dienstleistungen:
• Auswertung von Angebotsportalen (z. B. IMV, ImmoScout, ImmoWelt)
• Marktdaten aus Erhebungen (z. B. Mietspiegel, Marktdaten des IVD)
• Kartenmaterial und Lagepläne (z. B. Webmaps, OpenStreetMap)
• Schnittstellen zu Geodatenportalen der Softwareanbieter on-geo
(LORA und ST-XENN) bzw. Sprengnetter (ProSa)
• Softwarebasierte Wertvorschläge, die von Sachverständigen
plausibilisiert und bestätigt (bzw. korrigiert) werden müssen
Folie 21 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Der digitalisierte Immobilienbewertungsprozess II
Was machen PropTech-Unternehmen besser?
Definitionen „PropTech“:
BlackPrintBooster: „PropTech-Unternehmen Lösen unter Anwendung von Technologien mit
innovativen, skalierbaren und digitalen Geschäftsmodellen Ineffizienzen in der
Immobilienwirtschaft. Der Begriff PropTech leitet sich dabei von Property Technology ab.“
Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA): „PropTech ist ein Kofferwort und setzt sich aus den
Wörtern property services (Dienstleistungen der Immobilienwirtschaft) und technology
zusammen. Mit PropTech wird die Branche bezeichnet, in der Immobiliendienstleistungen
durch technische Lösungen angereichert und/oder verändert werden. PropTechs sind häufig
Startups und richten sich sowohl an Unternehmen (B2B) als auch an Endverbraucher (B2C).
Sie zielen entweder auf effizienzsteigernde Maßnahmen für bestehende Prozesse oder die
Einführung neuer Technologien und Geschäftsmodelle, die ältere ablösen könnten, ab.
Folie 22 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Der digitalisierte Immobilienbewertungsprozess II PropTech- Unternehmen (Stand Juli 2018) Quelle: http://www.blackprintbooster.de Folie 23 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019
Der digitalisierte Immobilienbewertungsprozess III
PropTechs und die Chancen für die Immobilienbewertung
• Überwiegende PropTech Gründungen im Geschäftsfeld
Immobilienvermarktung und -verwaltung
• Bewertungsprogramme für Wertindikationen
(z. B. Immolyze, IWA Pro)
• Maklersoftware zur Leadgewinnung über Wertgutachten
• Prozessoptimierte Immobilienbesichtigung und
-protokollierung mit Fotodokumentation
• Informationsbeschaffung über spezialisierte Internetanbieter
• Datenräume und Cloudspeicher
Folie 24 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Zukünftige Entwicklungen in der Immobilienbewertung I
• PropTech Unternehmen bieten im Moment noch keine Komplett-
lösungen für Immobiliensachverständige
• Etablierte Dienstleister, insbesondere Softwareanbieter sind gut
positioniert
• Die Anzahl der Schnittstellen zu Standardprogrammen wird ständig
wachsen
• Die Kommunikation wird zunehmend digitalisiert:
Nutzung von Datenräumen, Cloudspeicher und DMS-Systemen
Folie 25 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Zukünftige Entwicklungen in der Immobilienbewertung II
Evolution, Revolution oder Disruption?
• Höchstpersönlichkeit des Sachverständigen
(vgl. TEGoVA Standard zu AVMs)
• Positive Effizienzentwicklung der Sachverständigen durch
standardisierte Bewertungsprogramme
aber: kein Ersatz der sachverständigen Einschätzung und Beurteilung
• Bewertungsprogramme werden Standardimmobilien in naher Zukunft
mit hoher Treffergenauigkeit bewerten
• hedonische Modelle
• komplexe Algorithmen Stichwort: Big Data
• künstliche Intelligenz
Folie 26 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Zukünftige Entwicklungen in der Immobilienbewertung III
Evolution, Revolution oder Disruption?
• Aber das Berufsbild des Sachverständigen wird sich vermutlich verändern:
• Computersysteme sind besser beim Sammeln und analysieren von Daten –
Der Sachverständige muss die Daten validieren und die Qualität der
Datenbasis beurteilen
• Der Sachverständige benötigt Methodenkompetenz um auch zukünftig die
zur Verfügung stehenden Werkzeuge (Tools) bedienen und beherrschen zu
können.
• Vielleicht müssen wir uns damit abfinden, dass Big Data bis zum vorläufigen
Sach-, Ertrags- oder Vergleichswert verlässliche Ergebnisse liefert. Spätestens
bei den BOGs ist der Sachverstand des Immobilienbewerters gefragt!
Folie 27 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Zusammenfassung und Ausblick
• Die Digitalisierung erzeugt einen Innovationsdruck, der mehr zu einer
Entwicklung als zu einer Verdrängung der Sachverständigentätigkeit
führt
• Geschäftsprozesse und -modelle von Immobiliensachverständigen sind
kurzfristig durch PropTech Unternehmen nicht zu ersetzen
• Bewertungsprogramme bieten digitale Schnittstellen und
Arbeitserleichterungen = höhere Effizienz
• Sachverständige, die auf Office-Programme setzen, werden bei dieser
Entwicklung abgehängt
Folie 28 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Danke für Ihre Aufmerksamkeit.
Spätestens jetzt ist Zeit für Ihre Fragen und Anregungen.
Der fachliche Austausch kann beginnen!
Folie 29 – Deutsche Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg - 2019Digitalisierung im Sachverständigenbüro –
Status Quo sowie Analyse der Chancen und
Risiken für Immobiliensachverständige
Thomas Bühren, In der öffentlichen Diskussion ist Digitalisierung ein Schlagwort, wel-
Freiburg
ches fast alle Wirtschaftsbereiche betrifft. Disruption ist zum Inbegriff
der Ängste etablierter Player – nicht nur in der Immobilienwirtschaft
– geworden. Ziel dieses Aufsatzes ist die Analyse des Status Quo der
Digitalisierung im Sachverständigenbüro und der Versuch, einen Aus-
blick auf zukünftige Entwicklungen in der Sachverständigentätigkeit
aufzuzeigen.*
1. Einleitung Transformation abgelöst werden, führt zu einer Wartehaltung.
Hier liegt möglicherweise das Risiko, durch PropTech Unter-
Nach der 2014 veröffentlichten Studie über die Auswirkungen nehmen mit digital optimierten Ansätzen in den nächsten 5 bis
digitaler Geschäftsmodelle auf Unternehmensdienstleistungen 10 Jahren abgelöst zu werden.2
haben Unternehmen die Bedeutung des Themas zwar erkannt,
In diesem Zusammenhang wird vom disruptiven Potential der
aber die Anstrengungen fokussieren sich auf Prozessoptimie-
neuen, auf digitalen Prozessen basierenden, Geschäftsmodelle
rungen im Vertrieb und Marketing bzw. in der Beschaffung.
gesprochen. Disruption ist keine neue Wortschöpfung, in der
Eine risikoorientierte Innovationskultur im Hinblick auf neue
aktuellen Digitalisierungsdiskussion aber zum Inbegriff der
digitale Geschäftsmodelle ist in Unternehmen noch nicht ver-
Ängste etablierter Player geworden.
ankert. Es ist aber ein Trend zu erkennen, dass Unternehmen
verstärkt die Nähe zu innovativen Startups suchen, um von
deren innovativen Ideen zur digitalen Transformation zu pro-
fitieren.1
* Dem Aufsatz liegt die folgende Bachelor-Arbeit zugrunde: Steinbeis-Edition,
Gerade in der Immobilienwirtschaft scheint der Mut zu fehlen, ISBN 978-3-95663-166-5.
auf den digitalen Zug aufzuspringen. Vielmehr werden inno- 1 Vgl. May, Ned/Fersht, Phil (2014): Disrupt or be Disrupted: The Impact of Digi-
tal Technologies on Business Services, HfS Research Ltd., Cambridge, S. 20 ff.
vative Ansätze der Startup Unternehmen beobachtet und die 2 Vgl. Kürtös, Enrico (2017): Speziell in Deutschland ist die Angst vor dem Schei-
Angst, dass die eigenen Geschäftsmodelle durch die digitale tern groß, in: Immobilien & Finanzierung, Ausgabe 10/2017, S. 234 f.
GuG 5 ■ 2018271Abhandlungen Bühren, Digitalisierung im Sachverständigenbüro – Chancen und Risiken
Eine Nebenfrage hat sich mit der Versorgung der Sach-
2. Status Quo der Digitalisierung im
verständigen mit schnellen Internetanschlüssen beschäf-
Bereich der Immobilienbewertung tigt. Damit verbunden ist die Fähigkeit zur Anwendung
digitaler Services am jeweiligen Standort des Sachver-
Im September/Oktober 2017 wurde eine empirische Umfra-
ständigen.
ge unter Immobiliensachverständigen zum Einsatz digitaler
Instrumente wie u.a. Bewertungssoftware, Datenbankabfragen Bestätigt wird die Vermutung, dass Sachverständige in dicht
und die Nutzung der Social Media Kanäle durchgeführt. Die besiedelten Gebieten und Bereichen mit mittlerer Besied-
wesentlichen Ergebnisse der 133 Teilnehmer werden in den lungsdichte beim Breitbandinternet deutlich höhere Verfüg-
nächsten Absätzen präsentiert. barkeiten haben. Im ländlichen Raum ist die Versorgung mit
schnellem Internet für weiterhin 44,0 % der Befragten nicht
2.1 Analyse der Unternehmensgrößen und gewährleistet. Diese Werte spiegeln die öffentliche Wahr-
regionale Strukturen nehmung der Versorgungslage im Bundesgebiet wider und
spielen möglicherweise für die Nutzung digitaler Services
Zunächst die Verteilung der Unternehmensgrößen im Um- durch den Sachverständigen eine erhebliche Rolle. Häufig
feld der Immobiliensachverständigenbüros. Wie in der Abbil- sind große Datenmengen zwischen Auftraggeber und Sach-
dung 1 zu sehen ist, sind mit 70,45 % mehr als zwei Drittel der verständigen auszutauschen oder eine cloudbasierte Soft-
befragten Sachverständigen in der kleinstmöglichen Unter- ware zu nutzen. Ohne entsprechende Bandbreite ist ein
nehmensgröße kategorisiert. effizientes Arbeiten häufig nicht möglich oder stark einge-
Dies entspricht auch der Wahrnehmung des Autors für schränkt.
den typischen Betriebsaufbau, der häufig auf die Person
des Sachverständigen ggf. ergänzt durch eine Schreib- 2.2 IT-Nutzung im Sachverständigenbüro
kraft oder sachverständige Mitarbeiter begrenzt ist. Wird
die nächstgrößere Gruppe mit drei bis fünf Mitarbeitern Die üblichen Standardprogramme der Office-Anwendungen
hinzugerechnet, ergibt sich ein Anteil von über 85 %. Die wie Textverarbeitung, Tabellenkalkulation u.a. sind mit über
Betriebsform von Kleinunternehmern dominiert die Tätig- 99 % im Einsatz. Programme zur Verwaltung der E-Mails sind
keit des Sachverständigen deutlich. Allerdings produzieren mit rund 95 % ebenfalls weit verbreitet. Etwas abgeschlagen
Unternehmen mit mehr als elf Mitarbeitern, die zwar pro- folgt Software zur Terminplanung und -koordination. Bei
zentual die kleinste Gruppe ausmachen, möglicherweise einem Wert von rund 74 % sind weiterhin ein Viertel der Sach-
eine deutlich höhere Anzahl an Gutachten als viele kleine verständigen mit einem klassisch geführten, papierhaften Ka-
Unternehmen. lender unterwegs. Bei genauerer Analyse der Beantwortungen
ist eindeutig, dass dies fast ausschließlich auf kleine Unter-
nehmensgrößen zutrifft. Es ist also davon auszugehen, dass
6.82%
mit dem Wachstum des Sachverständigenbüros auch eine zen-
7.58% trale Terminführung mittels Planungssoftware unumgänglich
ist. Aber auch für kleine Sachverständigenbüros ist die Füh-
1-2
rung eines digitalen Terminkalenders vorteilhaft. Zum einen
15.15% 3-5 ist das Risiko des Verlusts des Kalenders minimiert und zum
6-10 anderen ist durch regelmäßige Sicherungen bzw. das Führen
des Kalenders in einer Cloud-Anwendung eine hohe Verfüg-
mehr als 11
70.45% barkeit gewährleistet.
Eine Schlüsselfrage stellt die Erkundigung zum Einsatz von
Bewertungssoftware im Sachverständigenbüro dar. Beide
Gruppen von Berufstätigen sind entsprechend vertreten, wie
Abb. 1: Anzahl der Mitarbeiter im Sachverständigenbüro der Abb. 2 zu entnehmen ist.
Nein 60.47%
Ja 39.53%
0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00%
Nutzung von Bewertungssoftware in Prozent
Abb. 2: Einsatz von Bewertungssoftware im Sachverständigenbüro
272 GuG 5 ■ 2018Bühren, Digitalisierung im Sachverständigenbüro – Chancen und Risiken Abhandlungen
Beschaffung von Objektinformationen 32.80%
Digitale Aufmaße / Vermessungen 32.00%
Außen- und Innenbesichtigungen 17.50%
Objektfotos (ohne Innenbesichtigung) 14.80%
Vereinbarung von Terminen 13.30%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Kosten- bzw. Zeitersparnis in Prozent
Abb. 3: Kosten-/Zeitersparnis in Prozent für die externe Vergabe von Dienstleistungen im
Sachverständigenbüro
Knapp 40 % der befragten Sachverständigen verwenden spe- unwesentlich höheren Kosten- bzw. Zeitvorteil von 14,8 %.
zialisierte Immobilienbewertungssoftware im Sachverständi- Einen Vorteil von immerhin 17,5 % sehen die Befragten bei
genalltag. 30 % der Nutzer setzen das Programm LORA der der externen Vergabe von Innen- und Außenbesichtigungen
on-geo GmbH ein, gefolgt mit 20 % vom Programm ProSa der durch einen Dienstleister. Die trotzdem sehr geringen Werte
Sprengnetter GmbH und knapp dahinter das Programm ST- lassen sich vermutlich auf die Problematik der Höchstpersön-
Xenn – ebenfalls der on-geo GmbH – mit 16 %. Nutzungen lichkeit des Sachverständigen zurückführen. Schließlich muss
unter 10 % ergeben sich für die Programme Amos, Market sich ein Sachverständiger ein persönliches Bild von dem zu
Value und PraxWert. bewertenden Objekt zu machen und kann bei einer klassischen
Wertermittlung daher nicht auf Eindrücke Dritter zurückgrei-
2.3 Nutzung von externen Dienstleistungen/ fen. Mittels der Einzelauswertung der Fragebögen kann aller-
Digitalisierung von Prozessen dings eine höhere Akzeptanz bei Unternehmen mit mehr als
11 Mitarbeitern festgestellt werden. Ein Kosten- bzw. Zeit-
Die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vorteil von rund 28 % wird hier für die externe Beauftragung
Stephanie Schäfer nennt in einem Interview für den Immo- von Innen- und Außenbesichtigungen gesehen. Dies lässt den
bilienverband Deutschland (IVD) drei wesentliche Bereiche, Rückschluss zu, dass von großen Bewertungsunternehmen zu-
in denen die Digitalisierung Bedeutung hat: Die Beschaffung nehmend auch Aufträge im Rahmen von Desktopbewertungen
von Daten, die Rationalisierung der Arbeitsabläufe und die oder Kurzgutachten, ohne das Erfordernis der persönlichen
Erreichung von Auftraggebern im Internet. Bei der Datenbe- Inaugenscheinnahme, erstellt werden.
schaffung sind für die Wertermittlung durchschnittlich 15 Aus-
künfte bei verschiedenen Auskunftsquellen einzuholen. Für Mit einem Vorteil von immerhin 32,0 % wird die externe Erle-
die Rationalisierung der Arbeitsabläufe ist die Höchstpersön- digung von digitalen Aufmaßen bzw. Vermessungen gesehen.
lichkeit des Sachverständigen zu beachten. Die Immobilien- Dieser relativ hohe Wert lässt sich aus Sicht des Autors ein-
besichtigung und die Festlegung der Wertparameter sowie die deutig durch die nicht zum gewöhnlichen Leistungsumfang
Erstellung des Gutachtens ist an die Person des Sachverstän- des Verkehrswertsachverständigen gehörende Aufgabenstel-
digen gekoppelt. Trotzdem können Routinearbeiten auf sach- lung begründen. Typischerweise ist die Funktion des Sach-
verständige Mitarbeiter übertragen werden.3 verständigen mit der Plausibilisierung der vom Auftraggeber
übergebenen Flächenangaben und -qualitäten ausreichend
Die Auswertung der Umfrageergebnisse hat ergeben, dass beschrieben. Die zusätzliche Leistung eines Aufmaßes kann
viele Sachverständige nur geringe Vorteile durch eine externe durch qualifiziertes Personal effizienter und kostengünstiger
Vergabe von Dienstleistungen bzw. eine Digitalisierung von übernommen werden, als durch die mit einem höheren kal-
Prozessen sehen. Die ermittelten Werte werden in der folgen- kulatorischen Stundenhonorar zu berücksichtigende Tätigkeit
den Abbildung 3 für die jeweiligen Dienstleistungsbereiche eines Sachverständigen. Weiterhin kann durch den Einsatz
kumuliert dargestellt. Diese schwanken zwischen rund 13 digitalisierter Vermessungstechnik und die damit verbunde-
und 33 %. nen hohen Investitionskosten in technische Ausstattung eine
Für die Dienstleistung der Organisation der Besichtigungs- externe Vergabe wirtschaftlich sinnvoll sein.
termine wird mit 13,3 % der geringste Wert der Kosten- bzw. Den höchsten wirtschaftlichen Vorteil sehen die befragten
Zeitersparnis gesehen. Allerdings hat die Umfrage ergeben, Sachverständigen bei digitalisierten Prozessen für die Beschaf-
dass vielen Sachverständigen der Service externer Dienstleis- fung von Objektinformationen mit einem Wert von 32,8 %.
ter noch unbekannt ist. Bei der Einzelbetrachtung der Befragungsdaten ist ein Zusam-
Eine ähnliche Situation zeigt sich bei der Erstellung von menhang mit der Größe des Sachverständigenbüros feststell-
Außenaufnahmen der Bewertungsobjekte. Auch wenn der
Bekanntheitsgrad der externen Dienstleistung höher als bei 3 Vgl. Schäfer, Stephanie (2017): Digitalisierung im Sachverständigenbüro,
der Terminvereinbarung ist, sehen die Befragten nur einen in: AIZ Das Immobilienmagazin, Ausgabe 04/2017, S. 32 f.
GuG 5 ■ 2018273Abhandlungen Bühren, Digitalisierung im Sachverständigenbüro – Chancen und Risiken
bar. Besonders hohe Vorteile sehen insbesondere die kleinen stelle angeboten. Marktdaten werden für das gesamte Bun-
Sachverständigenbüros mit ein bis zwei Mitarbeitern. Aus desgebiet angeboten und durch Vergleiche der von Gutach-
Sicht des Autors ist hier die Konzentration auf die Person des tern ermittelten Immobilienwerte mit tatsächlich realisierten
Sachverständigen im Fokus. Vorteile einer Beschaffung der Kaufpreisen verifiziert. Zusätzlich sind Grundbuchabfragen,
relevanten Informationen durch einen Dienstleister liegen ins- weitere öffentliche Auskünfte und Bodenrichtwertkarten, Lie-
besondere darin, dass sich die Tätigkeit des Sachverständigen genschaftskarten, Stadtpläne sowie Übersichtskarten digital
auf die Beurteilung der Objektinformationen beschränkt. Dies abrufbar. Auch Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinsen
kann – wie am Beispiel erster Ansätze im Bereich der kredit- werden durch die Sprengnetter GmbH ausgewertet und ob-
wirtschaftlichen Markt- und Beleihungswertermittlung zu se- jektspezifisch zur Verfügung gestellt. Die Integration in das
hen ist – bis zur Generierung automatisierter Wertvorschläge Softwareprogramm ProSa erfolgt über eine integrierte Schnitt-
durch Bewertungsprogramme entwickelt werden. Diese Werte stelle, die eine erneute Erfassung von Informationen erübrigt.6
sind als Vorschläge zu verstehen und müssen durch den Sach-
verständigen plausibilisiert und übernommen oder korrigiert
werden.4 Der aktuelle Status Quo der digitalen Integration von 2.4 Immobiliensachverständige und Social Media
Daten in der Verkehrswertermittlung wird durch die etablierten Untersuchungsgegenstand ist auch die aktuelle Situation der
Dienstleister im Softwarebereich bestimmt. Die spezialisier- Sachverständigen im Umfeld der digitalen Kommunikation
ten Bewertungsprogramme bieten Schnittstellen zur einfachen und das Nutzerverhalten in Social Media Kanälen. In der fol-
Übertragung von Daten und Textbausteinen aus entsprechen- genden Abbildung 4 werden die Antworten der Umfrageteil-
den digital verfügbaren Quellen; mindestens aber digital ver- nehmer grafisch dargestellt.
fügbare Kataloge zum Abruf der relevanten Daten.
Weiterhin sind mehr als 50 % der befragten Sachverständigen
Eine komfortable Möglichkeit der Informationsbeschaffung für nicht mit einem Angebot in den Social Media Kanälen vertre-
den Sachverständigen stellt das Geodatenportal des Anbieters ten. Die Werte zu den einzelnen Kanälen sind unterschiedlich
on-geo GmbH dar. Der Dienstleister stellt eine breite Palette ausgeprägt, entsprechen aber dem allgemeinen Trend. Den
von Informationen wie Statistikdaten, Karten und Pläne, Be- in der Umfrage ermittelten Werten werden im Hintergrund
hördenauskünfte sowie Marktanalysen zur Verfügung. Mit der Abbildung 4 die Referenzwerte des Handelsverbandes
einem Bestellvorgang kann ein umfassendes, auf die Bedürf- Deutschland (HDE) aus 2016 zur Nutzung von Social Media
nisse zugeschnittenes Paket geordert werden.5 Wird zudem das in der Unternehmenskommunikation zugeordnet.7 Den Aus-
Softwareprodukt Lora verwendet, ist die weitestgehend automa-
tische Integration der Daten in die Bewertungssoftware bereits 4 Vgl. Wartenberg, Julian (2016): Anforderungen an computerunterstützte Be-
realisiert. Für das ebenfalls angebotene Bewertungsprogramm wertungsmodelle aus Bankensicht, in: Immobilien & Finanzierung, Ausgabe
07/2016, S. 228.
ST-Wert ist die Integration im Moment noch in der Entwicklung.
5 Vgl. http://www.on-geo.de/is-cms/fileadmin/user_upload/Produktkatalog_neu.
pdf, Produktkatalog der on-geo GmbH, Abruf am 24.10.2017.
Der Softwareanbieter und Dienstleister Sprengnetter GmbH 6 Vgl. http: / / w ww. s prengnetter. d e/ p rodukte- s ervices/ m arktdaten- k arten-
bietet einen vergleichbaren Service in der Kombination aus unterlagen-service/marktdaten-karten-und-unterlagen-service-im-ueberblick/,
Immobilienbewertungssoftware und Marktdatenportal. Die Marktdaten, Karten und Unterlagen-Service im Überblick, Abruf am 08.11.2017.
7 Vgl. HDE/ECC (2016): e-KIX im Auftrag der IFH Institut für Handelsforschung
Verfügbarkeit von Informationen für die Verkehrswertermitt- GmbH, Soziale Netzwerke in der Unternehmenskommunikation, Ausgabe April
lung wird rund um die Uhr mittels einer webbasierten Schnitt- 2016, Köln, S. 5.
100.00%
Nutzung von Social Media Kanälen
90.00%
80.00%
70.00%
in Prozent
60.00%
49.19% 50.81%
50.00%
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Abb. 4: Nutzerverhalten von Sachverständigen in Social Media Kanälen
274 GuG 5 ■ 2018Bühren, Digitalisierung im Sachverständigenbüro – Chancen und Risiken Abhandlungen
führungen Schäfers zufolge, ist hier noch Entwicklungspoten- talen Speichersystemen abgelegt sind, erfolgt auch die Unterla-
tial für das Empfehlungsmarketing der Sachverständigen vor- genübergabe an den Sachverständigen häufig über Datenräume
handen. Für die Erreichung potentieller Auftraggeber sind die oder Anhänge in Mailsystemen. Eine klassische Vorgangsakte
Möglichkeiten des Internets vielfältig zu nutzen. Eine eigene mit Gerichtsbeschlüssen, Plänen, schriftlichen Auskünften und
Homepage mit Referenzen und Erläuterungen des Leistungs- ggf. Schriftverkehr zum Bewertungsauftrag wird zunehmend
umfangs des Sachverständigenbüros ist eine moderne Visi- digital zu verwalten sein, wenn nicht weiterhin ausgedruckte
tenkarte, die sich über Baukastensysteme günstig und ohne Papierausfertigungen der bewertungsrelevanten Unterlagen
eigene Programmierkenntnisse erstellen lässt. Eine eigene benötigt werden. Sachverständige sind hier gefordert, digitale
Facebook-Seite und andere Onlinewerbeplattformen können Archive aufzubauen und diese mit einem Dokumenten-Ma-
den Internetauftritt komplettieren.8 nagement-System (DMS) zu indizieren. So lässt sich der hohe
Flächenbedarf in Archiven reduzieren und gleichzeitig das Er-
Eine deutlich höhere Nutzungsquote ergibt sich in den beruf-
fordernis der permanenten Verfügbarkeit von Daten erfüllen.
lichen Netzwerken, einer Sonderform der Social Media, die
auf Geschäftskontakte und Personalrecruiting spezialisiert
sind. Exemplarisch sind die Plattformen LinkedIn und XING 3.2 PropTechs und die Chancen für die
zu nennen. Hier besteht für Sachverständige die Möglichkeit, Immobilienbewertung
als Experte entsprechende Netzwerke aufzubauen und über PropTechs bieten im Moment noch keine ganzheitlichen Lö-
Kontakte potentielle Auftraggeber und qualifizierte Mitarbei- sungen für Sachverständige. Vielmehr ergänzen sie mit spe-
ter anzusprechen. ziellen Dienstleistungen das verfügbare Leistungsspektrum.
Umfassende Programme zur Bewertung von Immobilien mit
3. Der digitalisierte Immobilienbewer- vielfältigen Einstellungsmöglichkeiten sind somit den eta-
blierten Softwareanbietern vorbehalten. Es sind allerdings
tungsprozess – Chancen und Risiken
disruptive Ansätze zu erkennen. Insbesondere bei Angebo-
3.1 Angebote etablierter Dienstleister zur ten für Immobilienmakler, die eine schnelle, überschlägige
Markteinschätzung benötigen, sind PropTech Unternehmen
Optimierung des Bewertungsprozesses
angetreten, den etablierten Anbietern die Geschäftsgrundla-
Etablierte Dienstleister, hier besonders die Anbieter von spe- ge zu entziehen. Bereits seit einigen Jahren sind sogenannte
zialisierter Bewertungssoftware, sind in Bezug auf die Erstel- Schnellbewertungen für geringe zweistellige Eurobeträge eta-
lung von Verkehrswertgutachten gut positioniert. Auch wenn bliert. Anbieter dieser Wertindikationen oder Gutachten sind
sich viele Anwender intuitivere und flexiblere Benutzerinter- überwiegend Angebotsportale wie bspw. ImmobilienScout24
faces wünschen, sind die Programme leistungsfähig und bieten oder Immonet/Immowelt.9 PropTechs wie z.B. das Startup
durch vorgefertigte Textbausteine und Berechnungswerkzeuge Unternehmen YouVal GmbH mit dem Programm Immolyze
eine effiziente Bearbeitung. Versierte Sachverständige sind in gehen einen Schritt weiter und bieten den Service für den End-
der Lage, mit den Standardprogrammen Textverarbeitung und verbraucher vollkommen kostenfrei – ggf. gegen Bezahlung
Tabellenkalkulation ebenfalls einen hohen Automatisierungs- mit Kontaktdaten – an.10
grad bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten zu errei-
chen. Die spezialisierte Bewertungssoftware bietet allerdings
Vorzüge an mindestens zwei Stellen. Zum einen ist durch die
4. Digitalisierung im Sachverständigen
laufende Weiterentwicklung der Dienstleister eine p ermanente büro – Fluch oder Segen?
Anpassung an neue gesetzliche oder andere Anpassungs
Die Digitalisierung betrifft immer mehr traditionelle Märk-
bedarfe gegeben. Zum anderen werden die Schnittstellen zur
te und Branchen. Brorhilker sieht die klassischen Branchen
Datenbeschaffung von den Anbietern permanent ausgebaut.
durch neue oder branchenfremde Wettbewerber herausgefor-
Einzelne Programme enthalten bereits Ansätze zum Projekt- dert. Allerdings wird es wie bei anderen Veränderungsprozes-
management mit Möglichkeiten der Prozessüberwachung und sen auch, Gewinner und Verlierer geben.11 Nicht neu ist die
Terminverwaltung. Diese Funktionen sind mit Office-Pro-
grammen ebenso darstellbar, aber mit häufigen Programm-
wechseln und ggf. aufwändigen Makroprogrammierungen 8 Vgl. Schäfer, Stephanie (2017): Digitalisierung im Sachverständigenbüro,
verbunden. Vorteile bieten hier Mail- und Terminverwaltungs- in: AIZ Das Immobilienmagazin, Ausgabe 04/2017, S. 32 f.
programme wie Microsoft Outlook oder Mozilla Thunderbird. 9 Vgl. http: / / w ww. i mmobilienscout24. d e/ i mmobilienbewer tung/
immobilienwertberechnen, Immobilienbewertung online – Sicherheit für Ihre Wer-
Diese Standardprogramme sind lt. Umfrageergebnis bei rund te, Abruf am 01.11.2017, http:/ / w
ww.i mmonet.d e/s ervice/i mmobilienbewertung.
95 % der Sachverständigen im Einsatz. Daher bietet sich an, html, Die Immobilienbewertung für Käufer und Verkäufer, Abruf am 01.11.2017
und http://www.immowelt.de/anbieten/immobilienbewertung, Immobilienbe-
neben der Kommunikation auch die Terminverwaltung und wertung für Eigentümer, Verkäufer und Käufer, Abruf am 01.11.2017.
-überwachung mittels der Kalender- und Aufgaben-Funktion 10 Vgl. http://www.immolyze.de/, Die neue Art der Immobilienbewertung, Abruf
zu nutzen. am 01.11.2017.
11 Vgl. Brorhilker, Jan (2016): New Reality – Die Zeit drängt, in: Bode, Alexander/
Eine weitere Anpassung in den Prozessen der Immobilienbewer- Pätzold, Martin (Hrsg.): Wirtschaftswunder 4.0 – Wie Unternehmen und Poli-
tik den Weg ins digitale Zeitalter meistern, Verlag Herder GmbH, Freiburg im
tung ist eine Reaktion auf die zunehmende Digitalisierung in der Breisgau, S. 125 und Beyerle, Thomas (2016): Unternehmen sind gefangen in der
Kommunikation. Da eine Vielzahl der benötigten Daten auf digi- analogen Welt, in: Immobilien & Finanzierung, Ausgabe 14/2016, S. 464.
GuG 5 ■ 2018275Abhandlungen Bühren, Digitalisierung im Sachverständigenbüro – Chancen und Risiken
Befürchtung, dass durch den technischen Fortschritt ganze der Portfoliobewertung, der Festlegung von Beleihungswerten
Berufsgruppen substituiert werden.12 Stettes hat hierzu ver- im Kleindarlehensbereich oder bei Kurzgutachten für Due Di-
schiedene Studien ausgewertet und stellt fest, dass Prognosen ligence Verfahren vorhanden.
mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen veröffentlicht werden.
Die Akzeptanz computerunterstützter Bewertungsmodelle
Ein negativer Beschäftigungstrend ist in den meisten Studien
hat sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Insbesonde-
nicht zu erkennen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich
re im Bankensektor sind automatisierte Bewertungsmodelle
Berufsbilder durch die Digitalisierung verändern und die An-
und eine IT basierte Prozesssteuerung fest in den Abläufen
forderungen an Mitarbeiter und damit die erforderlichen Kom-
verankert. Das Erfordernis eines Sachverständigen bei der
petenzen steigen.13 Hier werden insbesondere die sozialen
Bewertung bleibt aber unangefochten. Dieser Situation wird
Kompetenzen und die Kreativität von Mitarbeitern gefordert
damit Rechnung getragen, dass automatisierte Bewertungs-
sein, da sich diese Fähigkeiten nicht durch Maschinen oder
modelle lediglich Wertvorschläge präsentieren. Diese Vor-
digitalisierte Prozesse ersetzen lassen.14
schläge werden von sachverständigen Personen gewürdigt
Für Meister/Straub bietet die Digitalisierung Unternehmen eine und Markt- und Beleihungswerte festgelegt. Damit wird die
organisatorische Herausforderung und Chance zugleich. Hierzu computerunterstützte Immobilienbewertung zu einem Instru-
sind allerdings einige Barrieren zu überwinden. Einerseits müs- ment in der Hand des qualifizierten Sachverständigen, welches
sen Mitarbeiter erkennen, dass Digitalisierung etwas Gutes ist Marktinformationen bündelt und diese in eine überprüfbare
und Kollaboration sich auszahlt. Andererseits müssen Führungs- Form verdichtet.18 Die Sprengnetter GmbH geht mit dem Pro-
kräfte akzeptieren, dass geteilte Verantwortung einen positiven gramm Ten2Click einen Schritt weiter. Die auf den Kleindar-
Effekt auslöst. Hierzu sind etablierte Organisationsstrukturen, lehensbereich mit Standardimmobilien spezialisierte Software
die auf Erwartungen und Erfolgsmuster setzen, zu hinterfragen. erstellt auf Basis weniger Objektinformationen automatisch
Unternehmen müssen sich mit Fragen zu Veränderungen in revisionssichere Gutachten für Kreditinstitute. Die Software
Strukturen, Prozessen und Kompetenzen, aber auch in Einstel- greift hierzu auf eine große Anzahl von Transaktionsdaten
lungen, Haltungen und Kulturen auseinandersetzen.15 Beyerle zurück und es erfolgt durch qualifizierte Sachverständige le-
sieht hier die Generation, die sich aktuell noch in der Schul- oder diglich eine Stichprobenüberprüfung.19 Zusätzlich kann im
Hochschulausbildung befindet, gefordert. Diese jungen Men- Prozess der Bewertung eine Objektbesichtigung oder Wert-
schen sind ausschließlich in der digitalen Welt aufgewachsen, plausibilisierung durch Gutachter der goValue hinzugebucht
sind frei von Zwängen und können disruptiv denken.16 werden.20 Die vorgenannten Aussagen, die offensichtlich
werblichen Charakter haben, lassen den Rückschluss zu, dass
PropTechs werden innovative Ansätze entwickeln, die dann
automatisierte Bewertungen technisch möglich sind und die
entweder durch parallele Entwicklung der etablierten Anbieter
Erfordernis der Außen- und Innenbesichtigung durch digital
oder durch den Kauf der jungen Startup Unternehmen in be-
abrufbare Dienstleister erfüllt werden kann. Die Sprengnetter
stehende Anbieterstrukturen vereinnahmt werden. Besondere
GmbH limitiert dieses Angebot allerdings auf Standardimmo-
Beachtung verdienen hierbei die PropTechs, die für die klas-
bilien im Kleindarlehensbereich.
sische Bewertungstätigkeit disruptive Ansätze verfolgen. Wie
bereits dargestellt, beschränken sich die Angebote der kosten-
freien, webbasierten Wertermittlungen auf Wertindikationen
12 Vgl. IAB (2016): Wirtschaft 4.0 und die Folgen für Arbeitsmarkt und Ökonomie,
oder Kurzgutachten. Die Grundlage der Wertermittlung ist IAB Forschungsbericht: Szenario-Rechnungen i.R.d. BIBB-IAB Qualifikations-
überwiegend auf Basis von Big Data aufbauend. Hier wer- und Berufsfeldprojektionen, Ausgabe 13/2016, Institut für Arbeitsmarkt- und
Berufsforschung der Bundesagentur für Arbeit, Nürnberg, S. 9.
den zukünftig erhebliche Anstrengungen zu erwarten sein, 13 Vgl. Stettes, Oliver (2017): Digitalisierung der Arbeitswelt – es bleiben noch
die verfügbaren Daten über hedonische Modelle, komplexe viele Fragen offen, in: ifo Schnelldienst, Ausgabe 07/2017, S. 3 f. und Whittaker,
Algorithmen und mit künstlicher Intelligenz zu kombinieren.17 Kai (2016): Chancen nutzen und Zukunft gestalten in der Arbeitswelt von mor-
gen, in: Bode, Alexander/Pätzold, Martin (Hrsg.): Wirtschaftswunder 4.0 – Wie
Es ist davon auszugehen, dass mit der weiteren Entwicklung Unternehmen und Politik den Weg ins digitale Zeitalter meistern, Verlag Herder
der Angebote die ermittelten Werte – insbesondere wenn die GmbH, Freiburg im Breisgau, S. 42.
14 Vgl. Arntz, Melanie/Gregory, Terry/Zierahn, Ulrich (2017): Digitalisierung und
Daten aus tatsächlichen Marktaktionen abgeleitet werden –
die Zukunft der Arbeit, in: Ifo Schnelldienst, Ausgabe 07/2017, S. 8.
eine höhere Treffergenauigkeit erhalten. 15 Vgl. Meister, Hans-Peter/Straub, Julia (2016): Kultur und Technik: Im Zentrum
des digitalen Wirtschaftswunders steht der Mensch, in: Bode, Alexander/Pät-
Demgegenüber ist die bereits mehrfach erwähnte Höchst- zold, Martin (Hrsg.): Wirtschaftswunder 4.0 – Wie Unternehmen und Politik den
persönlichkeit des Sachverständigen bei der Beurteilung der Weg ins digitale Zeitalter meistern, Verlag Herder GmbH, Freiburg im Breisgau,
S. 16 ff.
bewertungsrelevanten Informationen zu postulieren. Nur eine 16 Vgl. Beyerle, Thomas (2016): Unternehmen sind gefangen in der analogen Welt,
persönliche Inaugenscheinnahme ermöglicht die Beurteilung in: Immobilien & Finanzierung, Ausgabe 14/2016, S. 464.
aller relevanter Faktoren bei der Verkehrswertermittlung und 17 Vgl. Schulz, Rainer/Wersing, Martin/Werwatz, Axel (2014): Automated valuation
modelling: a specification exercise, in: Journal of Property Research, Vol. 31,
ist durch digitale Prozesse nicht zu ersetzen. Solange gesetz- No. 2, S. 134 ff.
liche Rahmenbedingungen wie z.B. die ImmoWertV oder 18 Vgl. Wartenberg, Julian (2016): Anforderungen an computerunterstützte Be-
wertungsmodelle aus Bankensicht, in: Immobilien & Finanzierung, Ausgabe
BelWertV diese sachverständige Einschätzung bedingen, ist 07/2016, S. 228.
die Kompetenz des qualifizierten Sachverständigen durch 19 Vgl. http://www.ten2click.de/, Die Online-Lösung für Ihre voll automatisierte
Automatisierung nicht zu ersetzen. Bereits heute sind aber Immobilienbewertung, Abruf am 20.11.2017.
20 V g l . h t t p : / / w w w. g ova l u e . d e / d e / p a g e s / B e lwe r t V- k o n f o r m e -
Strukturen festzustellen, in denen eine Besichtigung nicht Objektbesichtigungen-deutschlandweit/69/, Objektbesichtigungen für die Kre-
mehr zwingend erwartet wird. Ansätze sind z.B. im Bereich ditwirtschaft, Abruf am 20.11.2017.
276 GuG 5 ■ 2018Bühren, Digitalisierung im Sachverständigenbüro – Chancen und Risiken Abhandlungen
Hemmer sieht die Entwicklung von automatisierten Bewer- Endgeräten, unabhängig vom Büroarbeitsplatz des Sachver-
tungsmodellen speziell für Anforderungen im kreditwirt- ständigen. Möglich wird dies insbesondere durch die gestie-
schaftlichen Umfeld. Für vereidigte Sachverständige, die gene Leistungsfähigkeit und Funktionalität mobiler Endgeräte
meist kleinteilige und einmalige Wertermittlungen erstellen, bei gleichzeitig sinkenden Kosten. Auch die Qualität und Zu-
spielen automatisierte Bewertungsprogramme keine oder eine verlässigkeit mobiler Netzwerke von Mobilfunkanbietern oder
untergeordnete Rolle.21 öffentlich verfügbaren W-Lan Netzwerken bieten Businessan-
wendungen eine wachsende Verbreitung.25
Auch die European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA)
hat sich in der Generalversammlung am 28.10.2017 in
Marseille mit »Automated Valuation Models (AVMs)« befasst. 5. Die digitale Transformation im Büro des
Der neu geschaffene europäische Bewertungsstandard sieht Immobiliensachverständigen
keine Möglichkeit ein Gutachten zu erstellen, welches nicht
auf einer Immobilienbesichtigung durch einen Sachverstän- Als Resümee ist festzustellen, dass die digitale Transforma-
digen und seiner Werteinschätzung basiert. Ein automatisier- tion nicht mehr aufzuhalten ist. Während viele Unternehmen
tes Bewertungsmodell ist nie mehr als ein Werkzeug, das zur noch mit der Erarbeitung einer Strategie zur Umstellung der
Wertschätzung des Sachverständigen beiträgt. Dies entbindet eigenen Prozesse beschäftigt sind, gehen Startup Unterneh-
den Sachverständigen nicht von der persönlichen Verantwor- men – die mit schöpferischer Zerstörung und dem Bruch be-
tung für seine Wertermittlung.22 kannter Abläufe neue Produkte und Dienstleistungen entwi-
ckeln – voran. Die Ausrichtung einer Vielzahl der Angebote
Die etablierten Softwareanbieter sind mit den bestehenden der PropTech Unternehmen ist eindeutig auf die Dienstleis-
Angeboten bereits mit umfassenden digitalen Schnittstellen tungsbereiche der Immobilienvermittlung und -verwaltung
am Markt präsent. Die laufende Optimierung der Programme ausgelegt. Entwicklungen für Immobiliensachverständige
und die Entwicklung weiterer Schnittstellen wird die Effizienz beschränken sich aktuell auf digitale Angebote in der auto-
der Sachverständigen sicherlich in den nächsten Jahren positiv matisierten Wertermittlung und auf einfache Modelle der digi-
beeinflussen. Die bereits bei überwiegend automatisiert ab- talen, internetbasierten Wertindikation für Immobilienmakler.
laufenden Bewertungsprogrammen eingeführten Algorithmen Für die deutlich komplexere Aufgabe des Immobiliensachver-
werden in Softwareprodukte für Immobiliensachverständige ständigen reagieren etablierte Softwareanbieter mit ausgereif-
übernommen und bieten – den Empfehlungscharakter behal- ten Programmen, die laufend um digitale Dienstleistungen,
tend – eine Orientierung in der Beurteilung der Marktinforma- insbesondere der Datenbeschaffung ergänzt werden. Nicht
tionen. Weiter kann erwartet werden, dass die Benutzerfreund- zuletzt durch die geforderte Höchstpersönlichkeit des Immo-
lichkeit bei der Eingabe von Daten durch die Sachverständi- biliensachverständigen ist eine vollautomatisierte Bewertung
gen von den Softwareanbietern verbessert wird. Insbesondere derzeit nicht darstellbar. Dies wird u.a. mit dem neu geschaf-
die Schnittstellen zu mobilen Endgeräten wie Mobiltelefonen fenen europäischen Bewertungsstandard der TEGoVA zu den
und Tablet-Computern sind intuitiver zu gestalten. »Automated Valuation Models (AVMs)« deutlich.
Möglichkeiten für die Optimierung von Geschäftsprozessen Eine Bedrohung, dass die Geschäftsprozesse und -modelle von
bieten sogenannte Smart Business Apps. Hier sind aktuell Immobiliensachverständigen durch innovative Ansätze der
Angebote für die Mitarbeiterkollaboration, das Dokumen- PropTech Unternehmen abgelöst werden, ist somit zunächst
tenmanagement, das Kundenmanagement aber auch für die nicht zu vermuten. Aktuell ist eine Disruption der Sachver-
Rechnungsstellung und Finanzbuchhaltung im Aufbau. Im ständigentätigkeit aufgrund der Höchstpersönlichkeit, die sich
Gegensatz zu etablierten Softwarelösungen, die häufig einen nicht durch Maschinen oder digitalisierte Prozesse ersetzen
großen Einführungsaufwand für Unternehmen bedeuten, sind lässt, unwahrscheinlich.
aktuelle Business Apps cloudbasiert und bieten intuitive Be-
nutzerschnittstellen, die eine schnelle Einführung insbeson- Trotzdem stehen Immobiliensachverständigen verschiedene
dere in KMUs ermöglichen.23 Spezielle – auf die Bedürfnis- digitalisierte Dienstleistungen oder Produkte als Arbeits-
se von Immobiliensachverständigen zugeschnittene – Apps erleichterung zur Verfügung. Für die Kundenkommunikation
werden in der Recherche des Autors nicht aufgefunden. Eine und Vereinbarung von Besichtigungsterminen sind Dienstleis-
»All-in-one« Lösung im Sachverständigenbüro ist in diesem
Bereich bislang nicht entwickelt, dafür gibt es eine Vielzahl
von »Best of breed« Ansätzen. Hierbei wird das Ziel verfolgt, 21 Vgl. Hemmer, Frank (2011): Abbildung des gesamten Bewertungsprozesses
anstatt eine Software für alle Geschäftsprozesse zu entwi- durch die IT, in: Kreditwesen | Ausgabe Technik, Ausgabe 04/2011, S. 14.
22 Vgl. http://www.tegova.org/data/bin/a59fb2a166b4b3_EVGN_11_The_Valuer_
ckeln, lieber eigenständige, kleinere Programme einzusetzen, Use_of_Statistical_Tools.pdf, The Valuer’s Use of Statistical Tools, Abruf am
die die einzelnen Unternehmensprozesse optimal abbilden.24 16.11.2017.
23 Vgl. Wyllie, Diego (2017): Die neuen Organisationstalente, in: t3n Magazin, Aus-
Hier bestehen für Immobiliensachverständige Möglichkeiten,
gabe 47, S. 56 ff.
um den eigentlichen Prozess der Gutachtenerstellung herum, 24 Vgl. http://www.marconomy.de/3-tipps-fuer-die-verbindung-von-cms-und-
passende Softwarelösungen zur Digitalisierung der Geschäfts- e-commerce-systemen-a-500679/, 3 Tipps für die Verbindung von CMD und
e-Commerce-Systemen, Abruf am 19.11.2017.
prozesse zu implementieren. 25 Vgl. Linnhoff-Popien, Claudia/Verclas, Stephan (2012): Mit Business-Apps
ins Zeitalter mobiler Geschäftsprozesse, in: Verclas, Stephan/Linnhoff-Popien,
Smart Mobile Apps für Businesslösungen bieten vielfältige Claudia (Hrsg.): Smart Mobile Apps – Mit Business-Apps ins Zeitalter mobiler
Möglichkeiten wie z.B. die Nutzung von Apps mit mobilen Geschäftsprozesse, Springer Verlag, Heidelberg, S. 3 ff.
GuG 5 ■ 2018277Abhandlungen Bühren, Aktuelle Brennpunkte im Gewerberaummietrecht
ter mit einem breiten Angebotsspektrum verfügbar. Eine infor- ein und bilden die vor- und nachgelagerten Prozessschritte in
mative und die Kompetenz des Sachverständigen dokumentie- den Programmen ab.
rende Unternehmenshomepage gehört zwischenzeitlich zum
Die aktuell knapp 40 % der Sachverständigen, die eine Be-
Standard. Diese kann durch ein Engagement in Social Media
wertungssoftware einsetzen, werden so in Zukunft von den
Kanälen und beruflichen Netzwerken sinnvoll ergänzt werden.
Entwicklungen der Anbieter partizipieren. Auf mittelfristige
Hier besteht nach Auswertung der Umfrage unter Sachver-
Sicht ist davon auszugehen, dass der Vorteil, der sich aus der
ständigen noch erhebliches Potential. Weiterhin sind mehr als
Einbindung von digitalen Services in Bewertungsprogram-
50 % der Befragten nicht in Social Media Kanälen präsent.
men ergibt, Druck auf die Nutzer von Office-Anwendungen
Die Möglichkeiten der Nutzung von Dokumenten-Manage- ausüben wird. Sobald Sachverständige, die eine spezialisierte
ment-Systemen (DMS) bieten eine Reduktion des Flächen- Software einsetzen, in den Prozessschritten der Gutachtener-
bedarfs im Büro des Sachverständigen und gleichzeitig die stellung zeitliche Vorteile erzielen, wird hierdurch ein Preis-
permanente und ortsunabhängige Verfügbarkeit von Daten. druck auf Mitbewerber ausgelöst.
Insbesondere in der Kombination mit Smart Business Apps,
die den OpenImmo Standard unterstützen, wäre eine Optimie- Thomas Bühren
rung der Prozesse im Sachverständigenbüro möglich. Hier Deutsche Immobilien-Akademie
bleibt abzuwarten, ob Anbieter auf die relativ kleine Ziel- an der Universität Freiburg
gruppe der Immobiliensachverständigen zugeschnittene An- E-Mail: buehren@dia.de
gebote schaffen. Etablierte Softwareanbieter wie die on-geo Telefon: 0761 20755-27
GmbH und Sprengnetter GmbH schlagen hier diese Richtung
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