Baubroschüre der Stadt Offenburg Informationen von A - Z - 08 Bausteine zur
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
08 Bausteine zur
Stadtplanung und Stadtgestaltung
Baubroschüre der Stadt Offenburg
Informationen von A – Z
Inhalt
BESTER
BAUTRÄGER
Grußwort 5 4. Wieso, weshalb, warum
in der Die häufigsten Fragen rund um
Ortenau das Thema Bauen
1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich
4.1. Baurecht – Wo und was darf ich bauen? 46
1.1. Wo und was darf ich bauen? 6
4.2. Baurecht – Wie und wann darf ich bauen? 49
1.2. Wie und wann darf ich bauen? 9
4.3. Denkmalschutz und Denkmalpflege 51
4.4. Stadtbild und Gestaltungsbeirat 52
4.5. Brandschutz 53
2. Bauen ist mehr als Baurecht
4.6. Entsorgung: Entwässerung und Abfall 54
2.1. Wissenswertes rund um das Bauen 16
4.7. Erneuerbare Energien 55
2.2. Erschließung 26
4.8. Gewässer / Hochwasser 55
2.3. Checklisten 31
4.9. Bodenschutz und Altlasten 56
4.10. Straßenverkehr 56
3. Umweltbewusstsein –
gewohnt
4.11. Baumschutz 57
Sind Sie sich Ihrer Umwelt bewusst?
4.12. Natur- und Artenschutz 57
wird immer!
Wir sind Ihr starker Partner für
3.1.
3.2.
3.3.
Erneuerbare Energien und Klimaschutz
Boden und Gewässer
Wald und Bäume
36
38
40
Schlagwortverzeichnis
Ämterverzeichnis
60
62
Vermietung | Verkauf | Neubau | Verwaltung
3.4. Schutz von Tieren und Pflanzen 42 Impressum 63
Genossenschaftlich Wohnen - mehr als normal.
Mittelbadische Baugenossenschaft eG
Gerberstraße 24
77652 Offenburg
Tel. 07 81 / 9 68 69-60
info@gemibau.de
www.gemibau.de
Aufgrund der besseren Lesbarkeit wird in dieser Broschüre der Einfachheit halber nur die männliche Form verwendet.
Die weibliche Form ist selbstverständlich immer mit eingeschlossen.
3
Grußwort des Baubürgermeisters Oliver Martini
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
liebe Bauherrschaft,
Bauen und Sanieren stellt jeden Bauherren vor große Herausforderungen und
unterschiedliche Fragestellungen. Der Informationsbedarf ist häufig groß, sei es
im Vorfeld der Planungen, während der Planung oder eben auch während der
Bauzeit.
Wir möchten Sie als Baudezernat bei Ihrem Vorhaben und zu Ihren Fragen best-
möglich unterstützen und informieren. Vor diesem Hintergrund haben wir alles
Wissenswerte rund um das Thema Bauen und Sanieren in dieser Broschüre
zusammengefasst, und zwar von A bis Z: Abfall und Altlasten, Bauvorbescheid,
Brandschutz, Denkmalschutz, Entwässerung, Naturschutz usw.
Die Themen sind so knapp wie möglich und so ausführlich wie nötig aufbereitet
und leicht verständlich formuliert. In der Mitte der Broschüre haben wir für Sie
außerdem eine Checkliste für die möglichen baurechtlichen Verfahren zusammengestellt, die Ihnen und Ihrem
Jetzt informieren: Architekten bzw. Planer eine Hilfestellung im Vorfeld der Antragstellung sein soll. Denn es ist im Interesse aller,
DAS KLIMAPAKET! > 0800 2 21 26 21 (kostenlo
> bnnetze.de/erdgasans
se Servicenummer)
chluss
dass wir einen zügigen und reibungslosen Ablauf des Genehmigungsverfahrens erreichen.
Selbstverständlich können und sollen diese Informationen kein Ersatz für eine persönliche Beratung darstellen.
ERDGAS BIETET IHNEN ÜBERZEUGENDE VORTEILE:
Nutzen Sie trotz allem die Fachkompetenz der Stadtverwaltung und unserer Mitarbeiter, der Architektinnen und
Architekten sowie unserer örtlichen Bau- und Handwerksbetriebe.
Mit Erdgas haben Sie Zugang zu modernen Sichern Sie sich heute schon den Erdgasanschluss
Technologien wie Brennstoffzelle, Brennwerttechnik für die Technologien von morgen. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihrem bevorstehenden Projekt und wünsche mir, dass wir dazu einen Beitrag
mit Solar, Gas-Wärmepumpe. leisten können.
Wir unterstützen Sie bei der Erstellung der Förder-
Mit Erdgas können Sie gleichzeitig sehr anträge für die Einrichtung von erdgasgeführten
kostengünstig sauberen Strom erzeugen. Heizungsanlagen. Ihr
Erdgas erzeugt keine Feinstaubemissionen, ist rußfrei
Oliver Martini
und Sie brauchen dafür keinen eigenen Kellerraum.
Baubürgermeister der Stadt Offenburg
* Förderung für den Einsatz der effizienten und schadstoffarmen Heizungstechnologie
Erdgas; Kombination mit anderen Förderungen/Boni der bnNETZE GmbH ausge-
schlossen. Die Höhe der Förderung ist auf die tatsächlichen Netzanschlusskosten
begrenzt.
5
1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich
Der beplante Innenbereich Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindlich konkrete, Die Art der baulichen Nutzung benennt konkret den Ge-
städtebauliche Festsetzungen. Er regelt bietscharakter des Baugebiets. Sie regelt, welche Nutzun-
1. Der rechtliche Weg • die Nutzungen, die auf diesem Grundstück zulässig
sind, gen in einem Bebauungsplangebiet nebeneinander zuläs-
zum Spatenstich • die Art und Weise, in der eine Bebauung von Grund-
stücken möglich ist,
sig sind, ohne störende Einflüsse aufeinander auszuüben
(z. B. Lärm, Verkehr, etc.).
• die daraus resultierende Nutzung der Flächen,
die von einer Bebauung freizuhalten sind,
• die örtlichen Verkehrsflächen und
• die Erschließung. Bauweise
1.1. Wo und was darf ich bauen? Im Bebauungsplan kann die Bauweise festgesetzt werden,
Der Bebauungsplan gewährleistet zudem eine nachhal-
Liegt mein Grundstück im Das Planungsrecht beantwortet die für den Bauherrn tige städtebauliche Entwicklung und berücksichtigt dabei die Einfluss auf die einzuhaltenden Grenzabstände hat.
Geltungsbereich eines qualifizierten relevanten Fragen, soziale, wirtschaftliche und umweltschonende Anforde- Offene Bauweise: Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Haus-
Bebauungsplanes? • ob ein Grundstück bebaut werden darf, rungen maßgeblich.
gruppen bis 50 m Länge mit seitlichem Grenzabstand.
• welche Ausmaße ein Gebäude haben kann und Ob Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines rechtsver-
• welche Nutzungen dort genehmigungsfähig sind. bindlichen Bebauungsplanes liegt, entnehmen Sie bitte Geschlossene Bauweise: Hausgruppen ohne seitlichen
unserem Geoportal, welches Sie auf der Internetseite Grenzabstand.
JA NEIN Grundlage ist hier das Baugesetzbuch (BauGB). Da- der Stadt Offenburg unter der Rubrik „Bauen und Um-
Abweichende Bauweise: konkrete, grundstücksbezogene
bei wird unterschieden, ob sich das Vorhaben gem. welt, Bauen, Geodatenportal“ bzw. unter
§ 30 BauGB innerhalb des Geltungsbereiches eines www.offenburg.de/bebauungsplan kostenfrei und Festlegung der Grenzabstände.
Liegt es innerhalb ei-
BEPLANTER Bebauungsplans befindet, ob es sich um ein Vorhaben ohne Anmeldung einsehen können.
nes im Zusammenhang
INNENBEREICH im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder um ein
bebauten Ortsteils?
Vorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB) handelt.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist regelmäßig festge-
legt durch die Anzahl der Vollgeschosse bzw. festgesetzte
Geoportal Gebäudehöhe sowie durch zwei Verhältniszahlen: Die
Das Geoportal der Stadt Offenburg steht Ihnen online je-
JA NEIN derzeit unter http://geodatenportal.offenburg.de/Osiris5/
Grundflächenzahl zeigt auf, wie groß die Grundfläche des
zur Verfügung. Es bietet Ihnen die Möglichkeit, unter- Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksgröße sein darf.
UNBEPLANTER schiedliche Daten interaktiv einzusehen. Die Geschossflächenzahl beziffert die zulässige Gesamtflä-
Außenbereich Hierzu zählen z. B. Bebauungspläne, Luftbilder, Boden-
INNENBEREICH che aller Vollgeschosse im Verhältnis zum Baugrundstück.
richtwerte und Ihre Ansprechpartner im Baugenehmi-
gungsverfahren. Ihr Architekt berät Sie gern zu diesem Thema.
6 7
1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich 1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich
Der unbeplante Innenbereich Regelmäßig sind intensive Voruntersuchungen durch Freizeithütten oder auch Zäune sowie Lagerplätze und
Ihren Architekten erforderlich. Auch die Entscheidung sonstige Versiegelungen im Außenbereich.
Als „Innenbereich“ werden solche Flächen bezeichnet, wird nach intensiver Prüfung im Einzelfall getroffen.
die innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Orts- Wenden Sie sich diesbezüglich bei Fragen bitte mit Bauvorhaben im Außenbereich führen in der Regel zu
teils liegen, jedoch nicht durch einen Bebauungsplan Ihrem Architekten an die untere Baurechtsbehörde. Beeinträchtigungen des Naturhaushalts und zu Verän-
überplant sind. Auf diesen Flächen richtet sich die Die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich kann derungen des Landschaftsbilds. Die untere Naturschutz-
Bebaubarkeit des Grundstückes danach, ob sich das oft schwierig sein, denn der Verlauf der Grundstücks- behörde beim Ortenaukreis wird daher in der Regel bei
Bauvorhaben grenzen ist hierfür nicht ausschlaggebend. Es ist allen Vorhaben im Außenbereich beteiligt. Sie prüft, ob
• nach Art und Maß, daher immer eine Prüfung des betreffenden Gebiets ein Eingriff in Natur und Landschaft vorliegen könnte.
• der Bauweise, und der vorhandenen Bebauung im Einzelfall erfor- Ist dies der Fall, muss geklärt werden, ob der Eingriff
• der Anzahl der Geschosse, sowie deren Wirkung etwa derlich. zulässig und auch ausgleichbar ist. Bei der Zulässig-
im Falle von Dachaufbauten, keitsprüfung ist zu klären, ob zumutbare Alternativen
• der Grundfläche des Gebäudes, die überbaut werden mit geringeren Beeinträchtigungen von Natur und Land- 1.2. Wie und wann darf ich bauen?
soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt Der Außenbereich schaft bestehen, die dann vorzuziehen sind. Im Falle
und von land- oder forstwirtschaftlichen Bauvorhaben wird Verfahrensfreie Vorhaben
• ob seine Erschließung gesichert ist. Es ist Ziel des Baugesetzbuchs (BauGB), die freie Land- regelmäßig eine Stellungnahme des Landwirtschafts-
schaft grundsätzlich von baulichen Anlagen freizuhalten amtes eingeholt. Dies dient der Sicherstellung, dass Zahlreiche Bauvorhaben dürfen auch ohne Bau
Wenn das Bauvorhaben in seiner Dimension und Nut- und eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden, nur solche Bauvorhaben eine Privilegierung erhalten, genehmigung ausgeführt werden, d. h., es ist hierfür
zung der Umgebungsbebauung entspricht, also in seiner denn die freie Landschaft übernimmt wichtige ökologi- welche auch einen sinnvollen Beitrag zur Verbesserung kein Bauantrag bei der Baurechtsbehörde erforderlich.
Erscheinung nicht aus dem Umfeld hervorsticht (z. B. sche Funktionen, dient der landwirtschaftlichen Nutzung landwirtschaftlicher Strukturen leisten. Die verfahrensfreien Bauvorhaben im Innen- und im
durch eine deutlich überragende Gebäudehöhe), spricht und auch der Erholung. Die im Außenbereich zulässigen Außenbereich sind im Anhang zu § 50 Abs. 1 Landes-
viel dafür, dass es sich in seine Umgebung einfügt. Vorhaben hat das BauGB in einer Liste abschließend Zumeist sind auch Ausgleichsmaßnahmen erforderlich, bauordnung für Baden-Württemberg (LBO) aufgelistet.
aufgeführt. Hier spricht man von „privilegierten“ Vor die zusammen mit der unteren Naturschutzbehörde fest- Bei der Beurteilung, ob es sich bei der eigenen geplan-
haben gemäß § 35 Abs. 1 BauGB. Zu den privilegierten zulegen sind. Eine Ausgleichsmaßnahme kann z. B. eine ten Baumaßnahme um ein verfahrensfreies Bauvorha-
Bauvorhaben zählen z. B. Vorhaben, die der Land- und Bepflanzung mit landschaftsgerechten Gehölzen sein. ben handelt, hilft Ihnen Ihre Baurechtsbehörde gerne
Bauen im Bestand Forstwirtschaft sowie dem gewerblichen Gartenbau weiter.
Wenn Sie Instandhaltungsarbeiten an Ihrem Gebäude dienen. Ebenso handelt es sich bei Vorhaben der öffent
durchführen möchten, können Sie dies grundsätzlich ohne lichen Versorgungseinrichtungen für Strom, Gas, Was- Ganz wichtig: Auch mit verfahrensfreien Bauvorhaben
Einbeziehung der Baurechtsbehörde verfahrensfrei durch- ser etc. aber auch bei Windenergie- und Solaranlagen müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z. B.
führen. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen: Möchten Sie um privilegierte Vorhaben. Abstandsflächenvorschriften, Vorschriften eines Bebau-
bauliche Änderungen an einem Gebäude durchführen, das Wer die Umsetzung eines Bauvorhabens im ungsplans u. ä.) eingehalten werden. Der Bauherr sollte
unter Denkmalschutz steht, benötigen Sie unter Umständen Unter strengen Voraussetzungen können darüber hinaus Außenbereich beabsichtigt, sollte sich deshalb auch daran denken, dass er in eigener Verantwortung
eine denkmalrechtliche Genehmigung. Ob Ihr Gebäude un- auch Nutzungsänderungen oder bauliche Erweiterungen alle für das Bauvorhaben erforderlichen Erlaubnisse und
frühzeitig bei der unteren Baurechtsbehörde
ter Denkmalschutz steht, können Sie bei der unteren Denk- bestehender und zulässigerweise errichteter Gebäude Genehmigungen nach anderen Rechtsbereichen selbst
informieren. Für weitere Informationen hat die
malschutzbehörde der Stadt Offenburg erfragen. Ggf. kann
baurechtlich genehmigt werden, sofern die öffentlichen Stadt Offenburg einen Flyer entwickelt, den Sie einholen muss.
auch der Artenschutz eine Rolle spielen (s. Ziffer 3.4.1). In
diesem Fall ist die untere Naturschutzbehörde frühzeitig
Belange (z. B. denkmalrechtliche, naturschutzrechtliche, unter www.offenburg.de/aussenbereich abrufen
einzubinden. wasserrechtliche Vorschriften) nicht beeinträchtigt wer- können. So kann es sein, dass ein Bauvorhaben zwar keine
den. Regelmäßig unzulässig sind neue Wohngebäude, Baugenehmigung benötigt, aber eine Befreiung von den
8 9
1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich 1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich
Vorschriften eines Bebauungsplans erforderlich ist – den eines Grundstückes interessant, wenn Sie abklären Das Bauvorhaben muss innerhalb des Geltungsbereichs ungsplanes benötigen, kann kein Kenntnisgabeverfah-
erforderlichen Antrag stellen Sie bitte bei der unteren möchten, ob das Grundstück wie gewünscht bebaut eines Bebauungsplans liegen und darf den Festsetzun- ren durchgeführt werden.
Baurechtsbehörde. Ggf. ist das Vorhaben aufgrund der werden kann. Betreffen die Einzelfragen die Errichtung gen des Bebauungsplans nicht widersprechen. Sollten
Lage in einem Schutzgebiet (Landschaftsschutzgebiet, oder Änderung eines Gebäudes, müssen die Bauvor- Sie eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebau- Der Bauherr trägt bei diesem Verfahren die Verantwor-
Wasserschutzgebiet etc.) erlaubnispflichtig oder gar lagen von einem Entwurfsverfasser unterzeichnet sein, tung dafür, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschrif-
nicht zulässig. In diesen Fällen kann Ihnen das jeweils der bauvorlageberechtigt ist. Der Bauvorbescheid bindet ten eingehalten werden. Dazu zählen neben den
betroffene Fachamt weitere Auskünfte erteilen. die untere Baurechtsbehörde in Bezug auf die gestellten gesetzlichen Vorschriften im Baugesetzbuch oder
Fragen drei Jahre. Vor Ablauf dieser Jahre kann der Eingang Ihrer Bauvorlagen
der Landesbauordnung z. B. auch Vorschriften des
Bauvorbescheid auf Antrag verlängert werden. Für die bei der Baurechtsbehörde
Immissionsschutzes, des Denkmalschutzes oder des
Bauvorbescheid Bauvoranfrage müssen die Einzelfragen konkret ausfor- Straßenrechts.
muliert werden.
Mit einer Bauvoranfrage können Sie konkrete Einzel-
fragen zu einem Bauvorhaben klären, bevor Sie einen Vereinfachtes Verfahren
Bauantrag einreichen. Dies ist z. B. vor dem Erwerb Kenntnisgabeverfahren
Prüfung Ihres Antrags auf Vollständigkeit Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist der
Wenn Sie Ihr Baugesuch im Kenntnisgabeverfahren Prüfungsumfang der Baurechtsbehörde reduziert,
einreichen, entfällt der förmliche behördliche Bescheid dadurch erhalten Sie die Genehmigung schneller und
Bauplanungsrecht – Bauordnungsrecht und das Verfahren wird beschleunigt – Sie geben Ihre günstiger.
Das Bauplanungsrecht bestimmt, OB und WAS gebaut Bauvorlagen der Baurechtsbehörde zur Kenntnis, die
werden darf. Bundeseinheitlich gilt hierzu das Baugesetz- Baurechtsbehörde prüft nur die Vollständigkeit, keine Vollständig Unvollständig
buch (BauGB). Das Bauordnungsrecht gibt vor, WIE und Inhalte.
WANN gebaut werden darf. Es gilt die Landesbauordnung Bestätigung Nachforderung von
Baden-Württemberg (LBO). des Eingangs der Unterlagen.
Das Kenntnisgabeverfahren kann durchgeführt werden
bei der Errichtung von vollständigen Bei wiederholter Un-
• Wohngebäuden, Bauvorlagen mit vollständigkeit erfolgt
Entwurfsverfasser/in • sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1-3, Datumsangabe an Sie die Rückgabe der
ausgenommen Gaststätten, als Bauherren Bauvorlagen.
Mit entscheidend für einen reibungslosen Ablauf Ihres Ver-
fahrens ist die Arbeit Ihres Entwurfsverfassers. Er ist dafür
• sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
verantwortlich, dass sein Entwurf den öffentlich-rechtlichen und
Vorschriften entspricht. Zum Entwurf gehören die für die • Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Bauvorhaben
Genehmigung erforderlichen Bauvorlagen. Hat der Ent- nach Nr. 1-3. Baubeginn
wurfsverfasser auf einzelnen Fachgebieten nicht die erfor-
derliche Sachkunde und Erfahrung, so haben Sie als Bau- Ausgenommen sind Sonderbauten, soweit die Vorhaben
• nach 2 Wochen, wenn die Zustimmung der
herr zu veranlassen, dass geeignete Fachplaner bestellt nicht verfahrensfrei sind.
werden. Diese sind für ihre jeweiligen Beiträge verantwort- Angrenzer vorliegt
lich. Der Entwurfsverfasser bleibt dafür verantwortlich, dass • ansonsten 1 Monat nach Vollständigkeit
Außerdem kommt das Kenntnisgabeverfahren beim Ab-
die Beiträge der Fachplaner entsprechend den öffentlich-
bruch von allen Anlagen und Einrichtungen in Betracht,
rechtlichen Vorschriften aufeinander abgestimmt werden.
die nicht ohnehin verfahrensfrei sind.
10 11
1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich 1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kommt ein Wohnbauvorhaben betrifft, dessen Gebäude der
allerdings nur in Betracht, wenn Sie Gebäudeklasse 1 – 3 oder zu einem Wohngebäude
• ein Wohngebäude, passenden Nebengebäude zuzuordnen ist, kann nur Eingang Ihres Bauantrags beim
• sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 – 3, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und Baurechtsamt der Stadt Offenburg
ausgenommen Gaststätten, nicht mehr das reguläre Baugenehmigungsverfahren
• sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, oder angewendet werden.
• Nebengebäude und Nebenanlagen zu den oben Vorprüfung: Antrag ist …
genannten Vorhaben
bauen und kein Kenntnisgabeverfahren durchführen oder Baugenehmigungsverfahren
wenn Sie das Bauvorhaben außerhalb des Geltungsbe- vollständig und nicht vollständig, aber weder vollständig,
grob unzulässig
reichs eines Bebauungsplans errichten wollen. Für die Errichtung und den teilweisen Abbruch von bau- prüffähig bereits prüffähig noch prüffähig
lichen Anlagen ist in aller Regel ein Genehmigungsver-
Der Bauherr trägt bei diesem Verfahren die Verantwor- fahren bei der Baurechtsbehörde erforderlich. Eingangsbestätigung, Eingangsbestätigung,
tung dafür, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften, Eingangsbestätigung Unterlagen Unterlagen
nachfordern nachfordern
die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht Die Genehmigungspflicht gilt evtl. auch für kleinere
geprüft werden, eingehalten werden. Dazu zählen neben Vorhaben,
Anhörung beteiligter
den gesetzlichen Vorschriften im Baugesetzbuch oder z. B. den Bau von Fachbehörden, wenn von
der Landesbauordnung beispielsweise auch Vorschriften • Terrassen, Balkonen Anhörung beteiligter diesen benötigt ggf. Un- Eingang der
Fachbehörden, wenn terlagen nachfordern Unterlagen abwarten
des Immissionsschutzes, des Denkmalschutzes oder des • Carports, Garagen, Stellplätzen von diesen benötigt
Straßenrechts. • Gartenhütten, Gerätehütten Unterlagen nachfordern
vollständig
Bitte beachten Sie: Seit der Novellierung der Landes- Ausnahmen hiervon sind insbesondere verfahrensfreie
bauordnung vom August 2019 ist die Wahlmöglichkeit Vorhaben, Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren oder Anhörung Anhörung
zwischen den einzelnen baurechtlichen Genehmigungs- im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. der Angrenzer der Angrenzer
verfahren eingeschränkt worden. Sofern Ihr Vorhaben
Nach Eingang des Bauantrags mit den erforder
lichen Bauvorlagen prüft die Baurechtsbehörde diese Überprüfung des öffentlichen Baurechts
auf Vollständigkeit und darauf, ob andere Ämter und
Dienststellen am Verfahren beteiligt werden müssen. Umplanung bzw.
Wer ist bauvorlageberechtigt? Sollten die Unterlagen unvollständig sein, teilt Ihnen Unterlagen nachfordern
genehmigungs- nein
Generell ist für die Errichtung von baugenehmigungs- oder die Baurechtsbehörde mit, welche Ergänzungen nötig fähig? Ablehnung
kenntnisgabepflichtigen Gebäuden ein Architekt oder ein in sind. Sobald der Bauantrag und alle erforderlichen Ihres Bauantrags
die Liste der Entwurfsverfasser der Fachrichtung Bauinge- Vorlagen vorhanden sind, beginnt die Baurechtsbehörde ja
nieurwesen eingetragener Ingenieur von Ihnen zu beauftra- mit der Prüfung Ihres Vorhabens. Diese Prüfung
gen. Abhängig vom Bauvorhaben sind hier auch Ausnahmen umfasst eine Beteiligung der direkten Angrenzer Ihres
möglich. Die Ausnahmen sind in der Landesbauordnung ab- Baugrundstücks, sowie eine Prüfung aller berührten Erfüllen der Baufreigabe
schließend geregelt. Bei Fragen zu diesem Thema wenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus dem Bereich des Baugenehmigung Voraussetzungen „Roter Punkt“
Sie sich bitte an die untere Baurechtsbehörde.
öffentlichen Baurechts.
12 13
1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich 1. Der rechtliche Weg zum Spatenstich
• Durch die neue Nutzung wird zusätzlicher Wohnraum Wir empfehlen Ihnen daher, im Vorfeld Ihrer Baumaß-
Baufreigabe – Der Rote Punkt in Wohngebäuden nach Gebäudeklasse 1 bis 3 im nahmen bei der unteren Baurechtsbehörde nachzufra-
Damit Sie an der Baustelle mit Ihrem Vorhaben starten dür- Innenbereich geschaffen. gen, ob Sie eine Genehmigung benötigen oder ob Ihr
fen, benötigen Sie neben der Baugenehmigung auch den Vorhaben verfahrensfrei ist.
Baufreigabeschein, den sogenannten „Roten Punkt“. Um In allen übrigen Fällen stellen Sie einen Antrag auf
zu erfahren, was Sie zum Erhalt erfüllen müssen, lohnt Nutzungsänderung. Dies bedeutet in der Praxis, dass
sich ein Blick in Ihre Baugenehmigung. Alle Vorausset- eine Nutzungsänderung i.d.R. genehmigungspflichtig ist,
zungen sind darin genannt. Häufig benötigte Unterlagen wenn z. B. Bauabnahme
sind z. B. • eine Wohnung zu einem Ladengeschäft umgenutzt Soweit es bei genehmigungspflichtigen Vorhaben zur
• die Vorlage der Erklärung zum Standsicherheits- wird, Sicherung der Bauüberwachung erforderlich ist, führt
nachweis, • eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet wird, die Baurechts behörde eine Rohbauabnahme und/oder
• die Bauleitererklärung oder • in einer Lagerhalle künftig ein Büro untergebracht sein Schlussabnahme durch. Die Schlussabnahme kann erst
• die Genehmigungsfähigkeit des geprüften Entwässe- soll oder bei Bezugsfertigkeit durchgeführt werden, d. h. wenn insbe-
rungsgesuches. • ein Nebengebäude (z. B. Schopf) künftig Wohn- sondere
Beachten Sie, dass es beim Kenntnisgabeverfahren keine zwecken dienen soll. • die Ausbauarbeiten abgeschlossen,
Baufreigabe gibt! • die Herstellung der erforderlichen Brandschutz- und Blitz-
Bitte beachten Sie: Auch bei einer Nutzungsänderung schutzeinrichtungen erfolgt,
dürfen dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen • der Einbau der Feuerungsanlagen, der vorgeschriebenen
Vor Beginn der Errichtung oder Änderung eines Vorschriften entgegenstehen. Die Genehmigung der Aufzugsanlagen, der Balkongeländer erfolgt,
Bauvorhabens müssen die Baugenehmigung und der Nutzungsänderung gilt drei Jahre: Innerhalb dieses Zeit- • die notwendigen Stellplätze sowie Kinderspielplätze
Baufreigabeschein („Roter Punkt“) erteilt sein. Die raums muss die neue Nutzung aufgenommen sein. Auf errichtet und
Baugenehmigung gilt drei Jahre. Sie kann auf Antrag Antrag kann jedoch eine Verlängerung ausgesprochen • die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke
verlängert werden. werden. als Grünfläche angelegt sind.
Teilen Sie uns bitte, sofern innerhalb Ihrer Baugenehmi-
gung die Durchführung einer Schlussabnahme angeordnet
Nutzungsänderung Schwarzbau wurde, schriftlich mit, wann die Abnahme stattfinden kann.
Wenn in einem vorhandenen Gebäude oder einer be- Die Errichtung, Änderung und Nutzung oder Beseitigung Bitte beachten Sie: Wenn eine Schlussabnahme vorge-
stehenden Einrichtung Räume anders genutzt werden baulicher Anlagen ohne erforderliche Baugenehmigung schrieben wurde, muss diese vor der Nutzungsaufnahme
(neue Nutzung), wird dies als Nutzungsänderung be- oder Teilbaugenehmigung erfüllt den Tatbestand einer oder dem Bezug eines Gebäudes durchgeführt werden.
zeichnet. Die Nutzungsänderung steht in der Regel der Ordnungswidrigkeit. Unabhängig von einem Bußgeldver- Unabhängig hiervon ist die private Bauabnahme zu sehen.
Errichtung eines Gebäudes gleich. fahren benötigen Sie eine nachträgliche Genehmigung Diese betrifft allein das Verhältnis zwischen Ihnen und den
der Baurechtsbehörde. Diese ist mit deutlich höheren von Ihnen beauftragten Bauunternehmen. Sie wird durch-
Mitunter sind Nutzungsänderungen verfahrensfrei. Dies Gebühren verbunden, als sie in einem regulären Verfah- geführt, damit die gesetzliche Gewährleistungsfrist begin-
ist bei den folgenden Vorhaben der Fall: ren anfallen würden. Sie zahlen also zweimal: nen kann, durch die die Beweislast für aufkommende Män-
gel bei der Frage der Haftung vom Bauunternehmen auf
• Für die neue Nutzung gelten keine anderen oder • die erhöhten Gebühren für die nachträgliche Erteilung
Sie übergeht. Die öffentlich-rechtliche Abnahme kann die
weitergehenden Anforderungen als für die bisherige der Baugenehmigung und Offenburg Kulturforum: Borowsky-Statue
private nicht ersetzen, im umgekehrten Fall gilt Gleiches.
Nutzung. • ein ordentliches Bußgeld.
14 15
Offenburg: Historischer Stadtplan 1858 – Nussbaumer-Plan
2. Bauen ist mehr
als Baurecht
2.1. Wissenswertes rund ums Bauen Was ist ein Kulturdenkmal?
Kulturdenkmale im Sinne des Denkmalschutzgeset-
2.1.1. Denkmalschutz in Offenburg – zes sind Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von
Wertvolle Schätze unserer Vergangenheit Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen,
künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein
Kulturdenkmale sind in Offenburg keine Seltenheit. öffentliches Interesse besteht. Kulturdenkmale sind nicht
Mehrere hundert Gebäude stehen in der Stadt unter nur Baudenkmale: Auch Klein- und Gartendenkmale,
Denkmalschutz. Neben den historischen Gebäuden gibt wie Wegekreuze, Brunnen, Grünanlagen, Garten- oder
es auch Gebäude der jüngeren Vergangenheit, die das Parkanlagen, Friedhöfe, Alleen und sonstige Zeiterzeug
Stadtbild und die Identität Offenburgs prägen. Darüber nisse, sowie im Einzelfall auch historische Möbel oder
hinaus verbergen sich unter der Erde weitere Zeugnisse handwerkliche oder industrielle Maschinen werden
der langen Geschichte der Stadt Offenburg. So finden ebenso von dem Begriff des Kulturdenkmals erfasst.
sich an diversen Stellen der Stadt und auch der Ortsteile
Zeugnisse römischer Siedlungsstrukturen, wie beispiels- Welche Bedeutung hat ein Kulturdenkmal
weise römische Wohn- oder Militäranlagen. Ebenfalls für den Eigentümer?
gelingen immer wieder teils spektakuläre Funde zur mit-
telalterlichen Geschichte der Stadt. Die Stadt Offenburg Das Denkmalrecht unterscheidet
verfügt hierzu über eine Kartierung aller archäologi- • Kulturdenkmale (z. B. Wohngebäude, Garten- und
schen Verdachtsflächen, jedoch gilt auch außerhalb die- Parkanlagen),
ser Flächen, dass Bauherren bei Erdarbeiten ein Auge • Kulturdenkmale von besonderer Bedeutung
auf mögliche archäologische Funde haben sollten. (z. B. die Offenburger Stadtmauer).
16
2. Bauen ist mehr als Baurecht 2. Bauen ist mehr als Baurecht
Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkmalen sind ver- Ob Ihr Haus unter Denkmalschutz steht oder nicht, durchgeführt werden sollen. Für diese gebührenfreie Feuerwehr alarmiert wird und eintrifft, vergeht wertvolle
pflichtet, diese Denkmale im Rahmen des Zumutbaren können Sie bei der unteren Denkmalschutzbehörde Genehmigung bzw. Erlaubnis ist ein Antrag mit allen zur Zeit. Neben den Rettungsarbeiten muss das Wohnhaus
zu erhalten und pfleglich zu behandeln, sodass mögli- erfragen. Für die Unterschutzstellung ist das Landesamt Beurteilung erforderlichen Unterlagen bei der unteren so konstruiert sein, dass die Feuerwehr den Brand
che Schäden am Gebäude vermieden werden. für Denkmalpflege zuständig, das bei Fragen durch die Denkmalschutzbehörde einzureichen. In der Regel wird schnellstmöglich löschen kann.
untere Denkmalschutzbehörde einbezogen wird. auch das Landesamt für Denkmalpflege beteiligt.
Ein Kulturdenkmal darf nur mit Genehmigung der Denk- Der vorbeugende Brandschutz wird in drei Bestand-
malschutzbehörde der Stadt Offenburg Wann ist eine denkmalschutzrechtliche Ist für die Baumaßnahme an einem Kulturdenkmal teile gegliedert: den baulichen, organisatorischen und
• zerstört oder beseitigt, Genehmigung einzuholen? eine Baugenehmigung erforderlich, müssen Sie keine anlagetechnischen Brandschutz.
• in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt oder Welche Formalitäten sind hierbei zu beachten? denkmalschutzrechtliche Genehmigung einholen.
• aus seiner Umgebung entfernt werden, soweit diese In diesem Fall entfaltet die Baugenehmigung eine Unter dem baulichen Brandschutz versteht man die
für den Denkmalwert von wesentlicher Bedeutung ist. Grundsätzlich ist eine denkmalschutzrechtliche Ge- Bündelungswirkung und enthält die denkmalrechtliche Art der Baustoffe, die zum Bau verwendet werden und
nehmigung bzw. Erlaubnis dann einzuholen, wenn Genehmigung. die Planung von Brandabschnitten, Rettungswegen und
Bei Kulturdenkmalen von besonderer Bedeutung wird bauliche Maßnahmen im Gebäude und am Gebäude Rettungsfenstern. Der organisatorische Brandschutz
auch die Umgebung als schutzwürdig angesehen. Falls Mit der Baumaßnahme darf erst begonnen werden, hingegen regelt die Maßnahmen, die die Betroffenen
Sie planen, in der Nähe eines Kulturdenkmales von wenn die Genehmigung bzw. Erlaubnis durch die untere im Falle eines Brandes ausführen müssen, und das
besonderer Bedeutung zu bauen, ist eine Beteiligung Denkmalschutzbehörde erteilt wurde. Aufstellen von Flucht- und Rettungsplänen für die Nut-
der unteren Denkmalbehörde im Baugenehmigungsver- zer der Gebäude. Dieser Teil des Brandschutzes ist im
fahren erforderlich. Wohnungsbau nicht relevant. Die technischen Einrich-
2.1.2. Brandschutz – tungen, die zur Vorbeugung von Bränden im Gebäude
Da dem Erhalt von Kulturdenkmalen ein hohes öffent- Mehr als die Installation von Rauchmeldern installiert werden können, umfassen den anlagetech-
liches Interesse zukommt, gilt im Denkmalrecht eine nischen Brandschutz. So können in Ihrem Wohnhaus
besonders weitreichende Genehmigungspflicht. Diese Schon bei der Planung eines Wohngebäudes ist der Feuerlöscher und Rauchmelder im Falle eines Brandes
erstreckt sich neben der baulichen Veränderung der vorbeugende Brandschutz ein wichtiges Thema. Ein wirksame Dienste tun.
äußeren Erscheinung eines Denkmals auch auf die Wohnhaus ist so zu planen und zu bauen, dass mög-
meisten sonst baurechtlich verfahrensfreien Bauvorha- lichst kein Brand entsteht oder sich ausbreiten kann. Feuerlöscher
ben. Erforderlich ist eine Genehmigung insbesondere Im Brandfall ist die Rettung von Ihnen, Ihrer Familie
bei Veränderungen an Dächern und Fassaden, bei der und Ihren Nachbarn unter Umständen lebensnotwen- Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, einen Feuerlöscher
Neuordnung eines Grundrisses durch den Abbruch von dig. Sie und alle weiteren Personen sollten sich daher in einem Privathaushalt zu installieren, aber diese An-
einzelnen Wänden, beim Austausch von Türen und schnell selbst in Sicherheit bringen können, denn bis die schaffung ist sehr zu empfehlen. Ein Kleinbrand kann
Fenstern oder beim Anbringen von Verkleidungen an damit schnell und sicher selbst gelöscht werden. Für
Außenwänden, Jalousien, Markisen und Werbeanlagen Ihren privaten Wohnraum eignen sich u. a. Pulver- und
und beim Anbringen von Satellitenempfangsanlagen Schaumlöscher.
und Antennen. Eine Genehmigung der unteren Denk-
Rauchmelderpflicht
malschutzbehörde wird erteilt, sofern die Veränderung Der Gesetzgeber sieht Rauchmelder in Fluren und sol- Rettungswege – warum auch die Fenstergröße
chen Räumen vor, in denen Personen bestimmungsge-
das Bild der Gesamtanlage nur unerheblich oder vorü- von Bedeutung ist
mäß schlafen. Damit soll ein unbemerktes Ausbreiten ei-
bergehend beeinträchtigt oder überwiegende Gründe
nes Feuers in der Wohnung verhindert werden.
des Gemeinwohls unausweichlich Berücksichtigung Kronenwiese Bei den Rettungswegen unterscheidet man zwischen dem
Die Rauchmelderpflicht gilt für Alt- und Neubauten.
verlangen. ersten und zweiten Rettungsweg.
18 192. Bauen ist mehr als Baurecht 2. Bauen ist mehr als Baurecht
Über den ersten Rettungsweg – auch baulicher Rettungs- Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass die Feuerwehr der bei dem Abriss des Gebäudes eine wichtige Rolle: Bei GK 2.1.4. Schornsteinfeger
weg genannt – kann sich der Mensch selbst im Falle eines Stadt Offenburg mehrheitlich aus freiwilligen Kräften be- 1 und 3 ist der Abriss grundsätzlich verfahrensfrei, bei GK
Brandes in Sicherheit bringen, z. B. über Treppen. steht. Aus diesem Grund können nur maximal 10 Personen 2, 4 und 5 muss ein Antrag für den Abriss gestellt werden. Ohne den Schornsteinfeger wären mit Sicherheit zahl-
in einer entsprechenden Zeitdauer von der Feuerwehr aus reiche Schornsteinbrände unvermeidbar.
Den zweiten Rettungsweg im Wohnungsbau gewährleistet einzelnen Nutzungseinheiten in Obergeschossen evakuiert Wesentliche Kriterien für die Einteilung der 5 Gebäude-
die Feuerwehr über Rettungsgeräte. Mit Hilfe einer Leiter werden. Sofern Sie eine Nutzung in einem Obergeschoss klassen sind: Deshalb ist es besonders wichtig, dass Sie als Eigentü-
ist die Flucht bis zu einer Höhe von 8 m möglich. Bei einer planen, in welcher sich mehr als 10 Personen aufhalten sol- • Anzahl der Nutzungseinheiten mer Ihre Feuerungsanlagen in regelmäßigen Abständen
Rettung aus höheren Ebenen kommt die Drehleiter der len, so sollten Sie sich mit Ihrem Entwurfsverfasser auf die • Größe der Nutzungseinheiten vom Schornsteinfeger kontrollieren lassen und bestimm-
Feuerwehr zum Einsatz. Mit einer Höhe von 8 m ist die Schaffung eines zweiten baulichen Rettungswegs in Form • Höhe des Gebäudes (die Höhe im Sinne der LBO ist te Schornsteinfegerarbeiten veranlassen.
Oberkante einer Fenster- oder Balkonbrüstung gemeint, eines Treppenhauses oder einer Außentreppe verständigen. das Maß der Fußbodenoberkante über gemittelter
nicht die Oberkante des Fußbodens eines Geschosses. Geländeoberfläche des höchstgelegenen Geschosses, Seit 2013 ist das Kehrmonopol in Deutschland aufgeho-
Der Gesetzgeber schreibt die Höhe und Größe der Fenster, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist). ben. Seitdem ist der von der Behörde bevollmächtigte
die als Rettungswege dienen, vor, damit diese zur Sicher-
stellung des zweiten Rettungswegs herangezogen werden
können. Die Fenster müssen im Lichten eine Breite von
Einteilung der 5 Gebäudeklassen
0,90 m und eine Höhe von 1,20 m aufweisen. Außerdem
dürfen diese Fenster nicht höher als 1,20 m über der Fuß-
bodenkante eingerichtet sein. GK 1 Ein- und Zweifamilienhäuser - Höhe: max. 7 m
- Nutzungseinheiten: max. 2
Freistehende Gebäude einschl. freistehende land- - Nutzfläche: max. 400 Quadratmeter
Die Vorschriften des Brandschutzes sind sehr wichtig und
und forstwirtschaftliche Gebäude insgesamt
müssen bereits bei der Planung des Wohngebäudes von
den Bauherren berücksichtigt werden. Halten Sie diese GK 2 Doppelhaus
- nicht freistehend
Vorschriften nicht ein, so kann eine Nutzungsuntersagung - Höhe: max. 7 m
Reihenhaus - Nutzungseinheiten: max. 2
die Folge sein. Wenden Sie sich zu diesem Thema vertrau-
ensvoll an Ihren Architekten. - Nutzfläche: max. 400 Quadratmeter insgesamt
Allgemeine (nicht freistehende) Gebäude
2.1.3. Gebäudeklassen (§ 2 Abs. 4 LBO) GK 3 Mehrfamilienhaus - Höhe: max. 7 m
Sonstige Gebäude
Die Gebäudeklasse (GK) spielt im Rahmen der Prüfung
Ihres Vorhabens eine wichtige Rolle. Aus ihr ergeben GK 4 Wohngebäude - Höhe: max. 13 m
sich die wesentlichen Brandschutzanforderungen, die - Nutzfläche: max. 400 Quadratmeter
bei den unterschiedlichen Gebäudeklassen variieren. je Nutzungseinheit
Auch die Anforderungen an bestimmte Bauteile wie z. B.
Decken können sich unterscheiden. Ab Gebäudeklasse GK 5 Tiefgarage/Bürogebäude (ab 22 m Hochhaus)
4 ist z. B. nicht nur ein Statiker für Ihr Vorhaben tätig,
Sonstige Gebäude einschl.
Baugebiet Seidenfaden sondern zusätzlich muss ein Prüfstatiker die Arbeit des unterirdische Gebäude
Statikers überprüfen. Zudem spielen die Gebäudeklassen
20 212. Bauen ist mehr als Baurecht 2. Bauen ist mehr als Baurecht
Bezirksschornsteinfeger nur noch für hoheitliche Aufga- 2.1.5. Bitte Abstand halten! – Abstandsflächen in einem Tun, Dulden oder Unterlassen. Baulasten sind Alle Baulasten sind im Baulastenverzeichnis der Stadt
ben zuständig. auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Offenburg eingetragen. Wenden Sie sich bei Fragen
Abstandsflächen sind Flächen, die von allen Seiten an das BürgerBüroBauen der Stadt Offenburg. Dort
Hoheitliche Aufgaben: eines Gebäudes zu den umliegenden Grundstücksgren- Die Baurechtsbehörde kann eine Baulast löschen, so- erhalten Sie auch einen Auszug der eingetragenen
zen freizuhalten sind. Sie liegen vor den Außenwänden weit kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. Baulasten, die Ihr Grundstück betreffen, oder eine ent-
• Bauabnahme neuer Feuerungsstätten und Schornsteine von Gebäuden. Vereinfacht kann man sich die Ab- sprechende Negativbescheinigung.
• Führung des Kehrbuchs standsflächen wie die heruntergeklappten Seiten eines Zu einem vollständigen Bauantrag gehört der schriftliche
• Feuerstättenschau sowie die Erstellung des Feuerstät- Schuhkartons vorstellen. Diese müssen auf dem eige- Teil des Lageplans. In diesem muss man angeben, ob Arten von Baulasten
tenbescheids nen Grundstück liegen und dürfen sich nicht überlappen. Baulasten auf dem eigenen Grundstück oder zugunsten
• Überprüfung der Betriebs- und Brandsicherheit des Grundstücks auf einem anderen Grundstück einge- Abstandsflächenbaulast:
• Kontrolle der fristgerechten Kehrungen und Überprü- Sinn und Zweck der Abstandsflächen ist es, die Nach- tragen sind. Wenn das Bauvorhaben den vorgeschriebenen Grenz-
fungen barn, aber auch sich selbst vor dem Entzug von Licht, abstand nicht einhält, kann der fehlende Grenzabstand
Luft und Sonne zu schützen. Zusätzlich dienen sie dem einem anderen Grundstück zugerechnet werden. Die
Nicht hoheitliche Aufgaben: Brandschutz, denn sie verringern die Wahrscheinlichkeit Abstandsfläche liegt dann auf dem Nachbargrundstück.
eines Brandüberschlags. Abstandsflächen gewährleisten Jedoch muss der Nachbar dann den erforderlichen
• Kehren und Überprüfen der Feuerungsanlagen überdies einen sozialen Abstand und dienen dem nach- Grenzabstand zu der neuen fiktiven Grundstücksgrenze
• Messen der Abgaswerte barlichen Frieden. Dingliche Sicherung ↔ Baulast einhalten. Es wird eine für beide Seiten verbindliche
fiktive Grenze festgelegt. Eine reale Grenzveränderung
Die dingliche Sicherung ist im Gegensatz zur öffent-
Sie entscheiden, ob Sie die nicht hoheitlichen Aufgaben Von Abstandsflächen kann abgesehen werden, wenn lich-rechtlichen Baulast von privatrechtlicher Natur. Es han-
findet dabei nicht statt.
weiterhin durch den bevollmächtigten Bezirksschorn- dies in einem Bebauungsplan festgelegt ist. Das Ge- delt sich dabei um persönliche Dienstbarkeiten zugunsten
steinfeger erledigen lassen oder einen freien Schorn- setz sieht zudem spezielle Ausnahmen vor. Demnach bestimmter Personen oder Grunddienstbarkeiten zuguns- Vereinigungsbaulast:
steinfegerbetrieb beauftragen. können z. B. Garagen, soweit sie bestimmte Größen ten bestimmter Grundstückseigentümer. Mit einer Vereinigungsbaulast werden mehrere
einhalten, auf Abstandsflächen stehen. Sie müssen Durch eine Baulast entsteht – im Gegensatz zur dinglichen Grundstücke zu einem Baugrundstück vereinigt. Die
Sie sind für die Einhaltung der im Feuerstättenbescheid bestimmte Privilegierungskriterien erfüllen, um nicht Sicherung – keine direkte Rechtsbeziehung zwischen den bauordnungsrechtlichen oder in speziellen Fällen auch
festgesetzten Fristen selbst verantwortlich. Die frist selbst Abstandsflächen auszulösen. Denkbar sind auch Grundstückseigentümern, da sie gegenüber der Baurechts- bauplanungsrechtlichen Vorschriften werden auf das
gerechte Durchführung der Arbeiten weisen Sie spätes- andere Grenzbauten wie Carports oder Gerätehütten. behörde erklärt wird. Nur durch eine öffentlich-rechtliche gesamte, vereinigte Grundstück angewendet. So kann
tens 14 Tage nach Ablauf der Frist dem Bezirksschorn- Baulast kann somit ein rechtliches Hindernis, das die Ertei- z. B. ein Haus über zwei Grundstücke hinweg errichtet
steinfeger nach. Mängel an einer Feuerungsanlage lung einer Baugenehmigung hemmt, aus dem Weg geräumt werden. Zu vereinigende Grundstücke sollen in der
müssen innerhalb von sechs Wochen nach Fristablauf 2.1.6. Baulasten werden. Eine zivilrechtliche dingliche Sicherung vermag Regel aneinander grenzen.
behoben und dem Bezirksschornsteinfeger als erledigt diese öffentlich-rechtliche Wirkung nicht zu erzielen. Den-
noch kann eine zusätzliche oder auch ergänzende privat-
gemeldet werden. Eine Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn das Stellplatzbaulast:
rechtliche Absicherung sinnvoll sein, um Ansprüche auch
Vorhaben den Anforderungen des öffentlichen Rechts Kann man auf dem eigenen Grundstück nicht genügend
gegenüber Baulastgebern durchsetzen zu können.
entspricht. Ist das nicht der Fall, kann ggf. eine Baulast oder keine Stellplätze nachweisen, ist die Stellplatzbau-
Was sind Feuerungsanlagen? rechtliche Hindernisse beseitigen. Dabei verpflichtet sich
Sowohl Baulasten als auch dingliche Sicherungen sind ge-
last eine mögliche Lösung. Ein anderer Grundstücks-
genüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
Feuerungsanlagen sind beispielsweise: Gas- und Öl der Grundstückseigentümer (in der Regel ein Nachbar) eigentümer kann die fehlenden Stellplätze auf seinem
Dingliche Sicherungen werden in der II. Abteilung des
heizungsanlagen, Kachelöfen, Kamine, Heizungsanlagen gegenüber der Baurechtsbehörde, auf bestimmte Eigen- Grundstück zur Verfügung stellen. Hierbei ist jedoch zu
Grundbuchs eingetragen, Baulasten in das Baulastenver-
für feste Brennstoffe wie Scheitholz und Holzpellets tumsbefugnisse zu verzichten. Dies geschieht grundsätz- beachten, dass Stellplätze nicht beliebig weit von einem
zeichnis.
lich auf freiwilliger Basis. Die Verpflichtungen bestehen Bauvorhaben entfernt liegen dürfen. Beispielsweise soll-
22 232. Bauen ist mehr als Baurecht 2. Bauen ist mehr als Baurecht
ten Stellplätze, welche den Bewohnern eines Wohnhau- 2.1.7. Barrierefreiheit? Mehr als stufenlos! • Prüfen Sie die Möglichkeit, einen Aufzug einzubauen gerne zu technischen Anforderungen an Garagen und
ses zur Verfügung stehen sollen nicht weiter als 150 m oder eine Rampe mit max. 6 % Steigung zu errichten. Stellplätze.
von diesem entfernt sein. Barrierefreies Bauen kann es Menschen mit Einschrän- Damit kann der Zugang zur Wohnung stufen- und
kungen ermöglichen, ohne fremde Hilfe in der Wohnung schwellenlos gewährleistet werden. Die Anbindung eines Grundstücks an Einrichtungen des
Zufahrtsbaulast: zu leben. • Planen Sie die Haus- und Wohneingangstüren mit öffentlichen Personennahverkehrs hat Auswirkungen
Eine Zufahrtbaulast gewährleistet ein Überfahrtsrecht, einer Breite von mindestens 0,9 m. auf die erforderliche Anzahl von Kfz-Stellplätzen bei
über ein anderes Grundstück fahren zu dürfen. Sie ist Pflicht zum barrierefreien Bauen? • Gestalten Sie die Bodenbeläge so, dass sie optisch gewerblichen Nutzungen. Die erforderliche Anzahl an
notwendig, wenn das Baugrundstück die erforderliche In Neubauten müssen in Gebäuden mit mehr als einen Kontrast zu Wänden und Türen bilden. Kfz-Stellplätzen reduziert sich, je besser ein Grundstück
Zugänglichkeit nicht aufweist und z. B. nicht an eine zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschos- • Sehen Sie Wege mit einer Breite von mindestens an Einrichtungen des öffentlichen Personennahver-
öffentliche Verkehrsfläche angrenzt. Die Erschließung ses barrierefrei sein. Das bedeutet konkret, dass die 1,5 m vor. kehrs angeschlossen ist. Ihr Entwurfsverfasser kann
wird somit über ein Nachbargrundstück ermöglicht. Schlafräume, Küche, Wohnzimmer sowie ein Bad und • Wählen Sie barrierefreie Bodenbeläge aus und ver- Ihnen hier die Möglichkeiten einer Reduktion der erfor-
WC mit dem Rollstuhl zugänglich sein müssen. Es ist zichten Sie auf unebenen Untergrund, z. B. Kieswege. derlichen Kfz-Stellplätze bei gewerblichen Nutzungen
auch möglich Wohnungen in verschiedenen Geschos- • Denken Sie an einen ausreichend großen PKW-Stell- ermitteln.
sen in einer barrierefreien Ausführung herzustellen. platz mit mindestens 3,5 m Breite.
Voraussetzung ist, dass diese Wohnungen eine Fläche Das Baurecht enthält zudem konkrete Vorgaben über
aufweisen, die der eines Geschosses entspricht und Für die Barrierefreiheit im Inneren der Gebäude geben die Anzahl, Lage und Beschaffenheit von Fahrrad-
verschiedene Wohnungsgrößen barrierefrei angeboten wir Ihnen folgende Anregungen: stellplätzen für jede Art der Gebäudenutzung. Bis zu
werden. Bei Wohnanlagen ist es auch möglich, die • Planen Sie Durchgangstüren mit mindestens 0,9 m einem Viertel der erforderlichen Kraftfahrzeugstellplätze
barrierefreien Wohnungen in einem Gebäude gebündelt Breite. können durch die Schaffung von Fahrradstellplätzen
anzubieten. • Berücksichtigen Sie, insbesondere in Bad und Küche, ersetzt werden. Bei Gebäuden mit Wohnungen ist diese
Bewegungsflächen von 1,2 m x 1,2 m, für Rollstuhlfah- Regelung auf den Wohnungsanteil der Stellplätze nicht
Es spricht aber auch einiges dafür, die B arriere- rer 1,5 m x 1,5 m. anwendbar.
freiheit bereits beim Neubau eines Einfamilienhau- • Wählen Sie bodentiefe Fenster in Ihrer Wohnung.
ses zu berücksichtigen, insbesondere im Hinblick auf Durch eine geschickte Anordnung der Stellplätze ist es
evtl. zukünftige Einschränkungen der Bewohner durch möglich, Flächen einzusparen. Ist eine einfache Nutz-
Unglücksfälle oder im Alter. 2.1.8. Stellplätze für KFZ und Fahrräder barkeit gewährleistet, können Fahrräder übereinander
Beispiele für barrierefreies Bauen sind: in zweistufigen Systemen (Doppelstockparker) oder
• Rampe, die zur Haustür führt Bei der Errichtung von baulichen Anlagen sind geeigne- senkrecht (Vertikalaufhängung) geparkt werden.
• Aufzug im Wohngebäude te Stellplätze in ausreichender Zahl herzustellen.
• automatischer Türöffner Keine zusätzlichen Stellplätze müssen vorgesehen
• Glasflächen mit besonderer Kennzeichnung für Handelt es sich bei dem Gebäude um ein Gebäude werden, wenn ein bestehendes Wohnhaus durch Woh-
Menschen mit Seheinschränkungen mit Wohnungen, so ist ein KFZ-Stellplatz pro Wohnung nungsteilung, Aufstockung oder eine sonstige Erweite-
erforderlich. Gibt es einen Bebauungsplan, der abwei- rung erweitert wird.
Den Hindernissen aus dem Weg gehen … chende Vorschriften enthält, finden dessen Regelungen
sowohl innerhalb als Anwendung. Auch für unterschiedliche Nutzungen (z. B.
auch außerhalb der Wohnung Gewerbe, Dienstleistungen, etc.) gibt es abweichende
Salzhaus-Fischmarkt Im Folgenden möchten wir Ihnen einige Empfehlungen Regelungen. Kompetenter Ansprechpartner zur Beant-
zur Barrierefreiheit „rund um das Haus“ geben: wortung Ihrer Fragen ist Ihr Architekt. Er berät Sie auch
24 252. Bauen ist mehr als Baurecht 2. Bauen ist mehr als Baurecht
2.1.9. Auf gute Nachbarschaft müssen Sie als Bauherr gegebenenfalls Ihre Pläne än- Evtl. Erdarbeiten in öffentlichen Bereichen wie z. B. Ist ein Abwasseranschluss Teil der
dern, da Ihnen ansonsten keine Baugenehmigung erteilt dem Gehweg oder der Straße müssen Sie beim baurechtlichen Erschließung?
Die Rechte der Nachbarn im werden kann. Fachbereich Tiefbau und Verkehr beantragen und
Baugenehmigungsverfahren von einer konzessionierten Tiefbaufirma durchführen Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert
Hat Ihr Nachbar Einwände vorgebracht, die die Bau- lassen. Sollte es wegen Umbaumaßnahmen nötig sein, ist, dass bis zum Beginn ihrer Nutzung die Abwasseran-
Haben Sie Ihre vollständigen Bauvorlagen eingereicht, rechtsbehörde zurückgewiesen hat, kann er Wider- bestehende Anschlüsse zu entfernen, müssen Sie dies lagen benutzbar sind.
benachrichtigt die Baurechtsbehörde die Eigentümer der spruch gegen Ihre Baugenehmigung einlegen. Er hat rechtzeitig vor Beginn der Bauarbeiten beim Fach
an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke über dafür einen Monat Zeit, nachdem die Genehmigung bereich Tiefbau und Verkehr beantragen. Gleichzeitig Ein Bauvorhaben ist also erst dann zulässig, wenn
Ihr Bauvorhaben. Diese haben daraufhin vier Wochen zugestellt wurde. Ein Widerspruch hat keine aufschie- kann dann auch ein Platz für neue Versorgungsleitun- neben der rechtlichen Erschließung auch die kanaltech-
Zeit, um Ihre Bauvorlagen einzusehen. Sie haben auch bende Wirkung, d. h. Sie können auf eigenes Risiko mit gen festgelegt werden. nische Erschließung gesichert ist. Die Voraussetzungen
die Möglichkeit, die Zustimmung der Nachbarn zu Ihrem dem Bau beginnen. Allerdings kann die aufschiebende hierfür liegen vor, wenn die Möglichkeit eines Anschlus-
Bauvorhaben selbst einzuholen. Sollten Sie von dieser Wirkung bei Gericht beantragt werden. Wird dem Antrag ses an die öffentliche Kanalisation besteht.
Möglichkeit Gebrauch machen wollen, wenden Sie sich stattgegeben, dürfen Sie den Bau nicht beginnen oder 2.2.2. Entwässerung
bitte an die untere Baurechtsbehörde. Sollten Einwände nicht weiterbauen. Über einen Widerspruch entscheidet Für die Abwasserbeseitigung gibt es die Möglichkeit,
gegen Ihr Bauvorhaben bestehen, kann Ihr Nachbar die- das Regierungspräsidium Freiburg als höhere Bau- Grundsätzlich gilt der Anschluss- und Benutzungs- dass das Abwasser entweder über eine Grundstücks-
se bei der Baurechtsbehörde vorbringen. Die Baurechts- rechtsbehörde. zwang, d. h. Sie sind berechtigt und verpflichtet, Ihr
behörde prüft dann, ob öffentlich-rechtliche Vorschriften, Grundstück an die öffentlichen Abwasseranlagen
die gleichzeitig nachbarschützend sind, durch Ihr Vor- Tipp: Warten Sie nach der Erteilung der Baugeneh- anzuschließen, diese zu benutzen und das gesamte
haben verletzt sind. Über das Ergebnis der Prüfung wird migung einen Monat ab, bis Sie mit dem Bau begin- auf dem Grundstück anfallende Abwasser der Stadt zu Abwasserrei
Ihr Nachbar informiert. Bei einem berechtigten Einwand nen. Die Baugenehmigung ist dann bestandskräftig überlassen. Kanalisation
und ein Widerspruch nicht mehr möglich.
Regenwasser
thermische
2.2. Erschließung Klärschlamm
Das öffentliche Baurecht
2.2.1. Versorgung Gewässerunt
… regelt die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschrif- Was ist Abwasser?
ten aus Bauplanungs- und Bauordnungsrecht und dient der
Wahrung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung. Dies Das Elektrizitätswerk Mittelbaden sowie die Badenova Abwasser ist… Abwasserreinigung
Abwasserreinigung
betrifft z. B. die Regelungen über erforderliche Abstandsflä- versorgen ihre Kunden rund um die Uhr sicher und zu- weitere Informationen auf unserer Homepa
… Wasser, das durch häuslichen, gewerblichen, landwirt- Kanalisation
Kanalisation
Abwasserreinigung
chen zu Ihrem Nachbarn, die ausreichende Belichtung und verlässig mit Strom, Wasser, Gas und Fernwärme. Pla- schaftlichen oder sonstigen Gebrauch verunreinigt ist www.azv-offenburg.de
Belüftung oder die Anforderungen an den Brandschutz. nen Sie einen Neubau oder Umbau in Offenburg, sind Regenwasserbehandlung
Regenwasserbehandlung
Kanalisation
Abwasserreinigung
die Hausanschlüsse für Strom und Wasser, nach Bedarf ➜ Schmutzwasser thermische
Regenwasserbehandlung
Das private Baurecht thermische Klärschlammverwertung
Kanalisation
Abwasserreinigung
auch für Gas und Wärme, bei den entsprechenden An- Klärschlammverwertung
… dient der Wahrung privater Interessen. Dabei handelt es bietern rechtzeitig zu beantragen. Nach Überprüfung der thermische
Regenwasserbehandlung
Gewässerunterhaltung
Kanalisation
Abwasserreinigung
… Wasser, das von Niederschlägen aus dem Bereich be- Gewässerunterhaltung
sich um Angelegenheiten, die Sie privat mit Ihren Nachbarn Anschlussmöglichkeiten durch den Anbieter, arbeiten Klärschlammverwertung
bauter oder befestigter Grundstücke abfließt thermische
Regenwasserbehandlung
Kanalisation
vereinbaren. Bei Fragen im Bereich des privaten Baurechts diese einen Kostenvoranschlag mit Trassenvorschlag Gewässerunterhaltung
Klärschlammverwertung
weitere Informationen auf unserer Homepage unter:
ist ein Rechtsanwalt Ihr kompetenter Ansprechpartner. aus. Im Anschluss werden alle Details besprochen und ➜ Niederschlagswasser thermische
Regenwasserbehandlung
weitere Informationen auf unserer www.azv-offenburg.de
Homepage unter:
Gewässerunterhaltung
Klärschlammverwertung
ein Verlegetermin vereinbart. thermische
www.azv-offenburg.de
weitere Informationen auf unserer Homepage unter:
Gewässerunterhaltung
Klärschlammverwertung
www.azv-offenburg.de
weitere Informationen auf unserer Homepage unter:
Gewässerunterhaltung
26 27
www.azv-offenburg.de
weitere Informationen auf unserer Homepage unter:Sie können auch lesen
