Baurechtsverträge aus Sicht der Investoren - Fachtagung Immobilien 2. September 2021 - VSLI Events

Baurechtsverträge aus Sicht
der Investoren

Fachtagung Immobilien
2. September 2021

Baurecht
Investieren ohne Grund

Siedlungsentwicklung
nach Innen

                                    Verdrängungseffekte bei
                                    Nutzern
Verknappung            Baurecht
von Bauland
                       in Zeiten…
                                    Gesellschaftlicher
                                    Wandel

Hoher Anlagedruck

                                                         3

Folientitel   4

Eigentümer

             5

Baurechtnehmer und Grundeigentümer

Baurechtgeber                        Baurechtnehmer

                                                      6

Baurecht nach Lage

Baurecht oft an guten Lagen

                              7

Hochburgen
des Baurechts

                8

Baurecht aus Sicht von Investoren

Elemente des Baurechtsvertrags

Dauer des Baurechts                    Heimfallregelung

Baurechtzins                              Vorkaufsrecht

Anpassungsmechanismen            Nutzungsbeschränkung

                                                          10

Traditioneller Baurechtsvertrag

Baurechtzins          Indexierung      Anpassung             Heimfallentschädigung
Ergibt sich durch    An Landwert und   i.d.R. alle 5 Jahre   100%
Multiplikation des   Hypothekarzins
Verkehrswertes des
Landes mit dem
Hypothekarzins

                     Folientitel                                                 11

Baurechtzins

Auswirkung der Indexierung – Faktor 20 in 40 Jahren

                                                      12

Bewertung aus unterschiedlicher Perspektive

Baurechtnehmer                         Baurechtgeber

                                                       13

Aktueller Artikel

                    14

Wichtige Erkenntnisse
-   Viele (nicht alle) professionelle Investoren wissen mit Baurecht umzugehen.

-   Alleineigentum wird bevorzugt. Aufgrund von Anlagenotstand ist Baurecht jedoch kein Hindernis.

-   Baurechtsrisiken gehen mit höherer Renditeerwartung seitens Investoren einher (tieferer Marktwert).

-   Einfachheit und Transparenz reduzieren Streitigkeiten und Risiko.

-   Relevant ist das Gesamtpaket.

-   Konstanz und verlässliche Partnerschaft hilft Baurechtsbeziehung.

-   Tragbarkeit sollte gegeben sein - auch laufende Baurechtsverträge kann man anpassen.

-   Baurecht und Stockwerkeigentum? Ja, kann man machen.

-   Öffentliche Hand und staatsnahe Institutionen als Baurechtsgeber? Ja, haben sich als verlässliche Partner bewährt.

                                                                                                                         15

Baurecht in Zeiten steigender Landwerte und tiefen Zinsen
-   Konventionelles Baurechtsmodell: Baurechtszins =
    Landwert x Zins
-   Nahe an Idee «Vergabe von Land auf Zeit»
-   Zuletzt oft nur Ummünzen von Buchwertgewinnen in
    höheren Baurechtszins
-   Vergangenheit zeigt, Anpassung an Landwert kann zu
    stark unvorteilhafter Situation für Baurechtsnehmer
    führen

-   Mögliche Alternativen:
-   Indexierung an Soll- oder Marktmiete - bisher noch
    (zu) wenig verbreitet
-   Unterscheidung Absoluter und relativer Landwert
    vornehmen
-   BG-Entscheid 5A_838/2019 (15. Oktober 2020)
                                                            16

Investieren ohne Grund?

                          17

https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/ho
                                  me/Wohnungsmarkt/studien-und-
                                  publikationen/baurecht.html

Herzlichen Dank!
Bei Fragen stehe ich Ihnen
gerne zur Verfügung.

Patrick de Caes
Manager
T +41 44 289 90 31
patrick.decaes@wuestpartner.com

Wüest Partner AG
Alte Börse
Bleicherweg 5
8001 Zürich
Schweiz
wuestpartner.com

Anhang

Traditioneller Baurechtsvertrag

Baurechtzins          Indexierung      Anpassung             Heimfallentschädigung
Ergibt sich durch    An Landwert und   i.d.R. alle 5 Jahre   100%
Multiplikation des   Hypothekarzins
Verkehrswertes des
Landes mit dem
Hypothekarzins

                     Folientitel                                                 21

Basler Modell

Baurechtzins                    Indexierung    Anpassung             Heimfallentschädigun
Nettoertrag *                  Nettoertrag *   bei Veränderung der   gMarktwert der
Landwert / (Landwert           Landanteil      Umstände              Liegenschaft * Landwert /
+ Gebäudewert)                                                       (Landwert +
                                                                     Gebäudewert)

                       Folientitel                                                          22

Stadtzürcher Modell

Baurechtzins                            Indexierung         Anpassung             Heimfall
Landwert wird als                      Zu 50% an Teuerung   i.d.R. alle 5 Jahre   – Nicht amortisierte
Prozentsatz der                                                                   Nettoanlagekosten
Anlagekosten definiert,                                                           – Bestand
welcher (in Abhängigkeit                                                          Ernerungsfonds 1%
der Gegenpartei und der
Ausnützungsziffer) lediglich
zwischen 10% und 20%
                               Folientitel                                                               23
liegt.

Züricher Modell (Einmalzahlung)

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