Bebauungsplan Nr. 142 der Kreisstadt Euskirchen, Ortsteil Euskirchen - Erweitertes Erftquartier "Schlachthof" BEGRÜNDUNG - VORENTWURF
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Bebauungsplan Nr. 142
der Kreisstadt Euskirchen,
Ortsteil Euskirchen
Erweitertes Erftquartier „Schlachthof“
im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB
BEGRÜNDUNG - VORENTWURF
Stand: April 2021
Inhalt
1. Rechtsgrundlagen und Verfahren .................................................................... 2
1.1. Rechtsgrundlagen ........................................................................................... 2
1.2 Planaufstellung im Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß
§ 13a BauGB .................................................................................................. 2
1.3 Ablauf des Verfahrens ..................................................................................... 3
2. Anlass und Ziele der Planung ......................................................................... 4
3. Übergeordnete Planungen .............................................................................. 6
3.1 Ziele der Raumordnung................................................................................... 6
3.2 Flächennutzungsplan ...................................................................................... 6
3.3 Bestehendes Planrecht ................................................................................... 7
4. Städtebauliches Konzept................................................................................. 8
5. Nachnutzung des ehemaligen Schlachthofgebäudes in Verbindung mit einem
Energiekonzept ............................................................................................... 9
6. Geplante Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 142 Erweitertes Erftquartier
„Schlachthof“ ................................................................................................. 10
6.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 9 Abs. 1 BauGB und § 4 BauNVO .... 10
6.2 Urbanes Gebiet (MU) gem. § 9 Abs. 1 BauGB und § 6a BauNVO ................ 10
6.3 Maß der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1 BauGB .................................... 10
6.4 Überbaubare Grundstücksfläche, Bauweise gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ... 11
6.5 Stellplätze und Garagen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ................................. 11
6.6 Verkehrsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB ........................................... 11
7. Auswirkungen des Bebauungsplans ............................................................. 11
8. Städtebauliche Rahmendaten ....................................................................... 12
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1. Rechtsgrundlagen und Verfahren
1.1 Rechtsgrundlagen
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsvorschriften zu Grunde:
• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017
(BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.08.2020
(BGBl. I S. 1728).
• Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung
- BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786).
• Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Plan-
inhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), geändert durch Art. 3 des Gesetzes
vom 04.05.2017 (BGBl. I. S. 1057).
• Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung - BauO NRW)
2018 in der Fassung vom 01.01.2019 (GV. NRW 2018 S. 421), geändert durch Art.
13 des Gesetzes vom 15.04.2020 (GV. NRW. S. 218b).
• Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NW) i. d. F. der Bekannt-
machung vom 14.07.1994 (GV. NRW S. 666 ff), geändert durch Art. 3 des Gesetzes
vom 29.09.2020 (GV. NRW S. 916).
1.2 Planaufstellung im Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung
gemäß § 13a BauGB
Gemäß § 13a Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) kann ein Bebauungsplan für die Wie-
dernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der
Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren
aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt
wird von insgesamt
• weniger als 20.000 m² wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die
in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang
aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
• 20.000 m2 bis weniger als 70.000 m², wenn auf Grund der Vorprüfung des
Einzelfalls zu erwarten ist, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine
erheblichen Umweltauswirkungen hat.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der
Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die
bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird.
Mit dem Bebauungsplan Nr. 142 Erweitertes Erftquartier „Schlachthof“ wird eine Flä-
chengröße von rd. 16.165m² überplant. Als Grundflächenzahl im Sinne des § 19 Abs.
2 BauNVO wird eine Maßzahl von 0,4 bzw. 0,6 festgesetzt.
Flächennachweis:
Fläche Grundflächenzahl Grundfläche im Sinne
des § 19 (2) BauNVO
WA-Gebiet 5.343 m² 0,4 2.138 m2
MU-Gebiet 6.115 m² 0,6 3.669 m²
MU-Gebiet 2.430 m² 0,9 2.187 m²
Verkehrsflächen öf- 1.339 m² nicht bewertet
fentlich
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Verkehrsflächen pri- 938 m² nicht bewertet
vat
Gesamt 16.165 m² 7.994 m²
Die Grundfläche für bauliche Anlagen gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt für den Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes 7.994 m² und liegt somit unter dem im § 13a
BauGB definierten Schwellenwert von 20.000 m².
Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die
Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Um-
weltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausge-
schlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nr. 7
Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung
Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen
nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
Die Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Durch den Bebauungsplan wird kein Vor-
haben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach
Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht
unterliegt, vorbereitet oder begründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Be-
einträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von Fauna-Flora-Habitat- und
Vogelschutzgebieten (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB). Pflichten zur Vermeidung
oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bun-
des-Immissionsschutzgesetzes sind nicht zu beachten.
Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens
nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Demnach kann von der Umwelt-
prüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB, der Durchfüh-
rung der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1
BauGB, der Angabe in der öffentlichen Bekanntmachung zur Planauslage nach § 3
Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind
sowie der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 BauGB und § 10 Abs.
4 BauGB abgesehen werden.
Nach § 13a Abs. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flä-
chennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan
geändert oder ergänzt ist.
1.3 Ablauf des Verfahrens
Der Ausschuss für Umwelt und Planung hat in seiner Sitzung am 08.12.2020 und den
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 142 Erweitertes Erftquartier
„Schlachthof“ § 2 Abs. 1 BauGB gefasst.
Eine freiwillige frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte
in Form einer zweiwöchigen Einsichtnahme in der Zeit vom __.__.____ bis __.__.____
einschließlich.
Der Ausschuss für Umwelt und Planung hat in seiner Sitzung am __.__.____ die Ver-
waltung beauftragt, die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der berührten Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB
i. V. m. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Seite | 3Die öffentliche Auslegung im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB i. V. m. § 3
Abs. 2 BauGB erfolgte in der Zeit vom __.__.____ bis __.__.____ einschließlich. Die
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im beschleunigten
Verfahren gem. § 13a i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte mit Schreiben vom __.__.____.
Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 142 Erweitertes Erftquartier
„Schlachthof“ wurde am __.__.____ vom Rat der Stadt Euskirchen gefasst.
2. Anlass und Ziele der Planung
Im sogenannten „Erftquartier“ verfügt die Euskirchener Baugesellschaft mbH (EUGE-
BAU) derzeit über rd. 156 Wohnungen. Aktuell wird ein weiteres Mehrfamilienhaus mit
8 Wohnungen errichtet.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 102 im Jahr 2017 wurde das Areal neu
geordnet und eine Nachverdichtung ermöglicht. Vormals waren in dem Quartier ca. 90
Wohnungen vorhanden. Bestandteil der Quartiersentwicklung ist der geförderte Woh-
nungsbau, die Ökologie, ein Mobilitätskonzept und die Inklusion von Menschen mit Be-
hinderung. Innerhalb dieser Quartiersentwicklung wurde zudem ein eCar-Sharing-Mo-
dells der e-regio GmbH & Co. KG umgesetzt.
Ende 2017 wurde der Alte Schlachthof, gelegen an der Erftstraße und damit im räum-
lichen Zusammenhang mit dem Quartier von der EUGEBAU erworben und stillgelegt.
Dieses im Jahr 1903 errichtete und zum Teil denkmalgeschützte Gebäude soll in die
Quartiersentwicklung integriert und durch eine ergänzende Wohnbebauung eingebun-
den werden.
Im Quartier befindet sich zudem noch ein Gewerbebetrieb (Lieferant für Gastronomie,
Hotellerie-, Fleischereibedarf sowie für entsprechende Großverbraucher). Für diesen
Betrieb bestehen Überlegungen zu einer Verlagerung. Zukünftig soll auf dem Areal
ebenfalls eine Wohnbebauung entstehen.
Das im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 102 „Erftquartier“ festge-
setzte Parkhaus soll durch eine Wohnbebauung ersetzt werden. Schulen, Kindergärten
und Einkaufsmöglichkeiten sind fußläufig erreichbar. Eine gute Anbindung an den öf-
fentlichen Personennahverkehr ist ebenfalls gegeben.
Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Vorausset-
zungen für eine Weiterentwicklung und Nachverdichtung des Quartiers in zentraler
Lage von Euskirchen geschaffen werden.
3. Rahmenbedingungen
3.1 Der Plangeltungsbereich
Das Plangebiet liegt im Norden der Stadt Euskirchen beidseitig der Erftstraße, in direk-
ter Nähe zu den Erftauen mit zahlreichen Spiel- und Sportmöglichkeiten sowie dem
2015 erbauten Wellnessschwimmbad „Themen & Badewelt Euskirchen“. Die Erft soll
angrenzend an die Bebauung durch renaturiert, d.h. in ein neues, naturnah gestaltetes
Gewässerbett verlegt werden. Das gesamte Quartier wird durch diese Maßnahme öko-
logisch aufgewertet.
Seite | 4Erfasst werden das Gelände des ehemaligen Schlachthofes sowie das Gelände des
Gewerbebetriebes GEFLEIGA sowie das Grundstück des bisherigen Garagenhofes
(geplantes Parkhaus) im Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 102. Das Gebäude des
Schlachthofes sowie das ehemalige Verwaltungsgebäude sind denkmalgeschützt.
Die Abgrenzung ist der nachstehenden Übersicht zu entnehmen.
Abb. 1: Übersicht zum räumlichen Geltungsbereich
Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW; Stand 11/2020
(genordert, ohne Maßstab)
Das gesamte Untersuchungsgebiet ist vollständig baulich genutzt und bis auf Rand-
bereiche weitgehend versiegelt.
Seite | 5Abb. 2: Luftbild mit Kennzeichnung des Untersuchungsgebietes
Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW; Stand 02/2020
(genordert, ohne Maßstab)
4. Übergeordnete Planungen
4.1 Ziele der Raumordnung
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, ist Eus-
kirchen und damit auch das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt.
4.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Euskirchen stellt für den Bereich westlich der Erft-
straße als Wohnbaufläche (W) dar. das Gelände des ehemaligen Schlachthofes ist als
Gewerbegebiet (G) dargestellt.
Seite | 6Abb.3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan mit Verortung des Plangebietes
Stadt Euskirchen (genordet, ohne Maßstab)
Ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, kann
nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungs-
plan geändert oder ergänzt ist. Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemein-
degebiets darf nicht beeinträchtigt werden. Der Flächennutzungsplan, dessen entge-
genstehende Darstellungen mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes, hier „Gewerbege-
biet“ zurücktreten, wird daher im Wege der Berichtigung in „Gemischte Baufläche“ an-
gepasst.
4.3 Bestehendes Planrecht
Für den Bereich der GEFLEIGA gilt der Durchführungsplan Nr. 32 A-B-C, Ortsteil Eus-
kirchen mit seinen Änderungen. Dieser setzt für diesen Bereich im Rahmen einer Än-
derung gem. Ratsbeschluss vom 16.10.1964 Mischgebiet und eingeschossige ge-
schlossene Bauweise (C I g) fest.
Für das Areal des Schlachthofes gilt der Bebauungsplan Nr. 86, Ortsteil Euskirchen
(1989). Dieser setzt Gewerbegebiet (GE), zwei Vollgeschosse mit einer GRZ von 0,8
und einer GFZ von 1,6 und geschlossene Bauweise fest. Das Gebäude des Schlacht-
hofes und das Verwaltungsgebäude sind zudem als Baudenkmal festgesetzt.
Für den bisherigen Garagenhof setzt der Bebauungsplan Nr. 102 (Rechtskraft 2018)
Parkhaus in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) fest.
Seite | 7Abb.3: Übersicht zum Planrecht gem. den vorhanden Bebauungsplänen
Nr. 32 A-B-C, Nr. 102 und Nr. 86
Stadt Euskirchen (genordert, ohne Maßstab)
5. Städtebauliches Konzept
Im Karree Erftstraße, Erftbleiche, In den Herrenbenden und Keltenring wurde in 1960er
Jahren ein Wohnquartier mit acht Mehrfamilienhäusern und einer geringen Dichte ent-
wickelt. Mit dem Bebauungsplan Nr. 102 wurde eine Nachverdichtung mit insgesamt 9
Wohngebäuden vorbereitet, von denen drei Gebäude bereits realisiert und eins im Bau
sind. Die notwendigen Stellplätze sollten zentral in einem dreigeschossigen Parkhaus
untergebracht werden. Die zusätzlichen Wohngebäude nehmen die Baustruktur im
Quartier auf.
Für das Gelände der GEFLEIGA wird diese Baustruktur mit versetzt stehenden Wohn-
gebäuden aufgenommen. Die geplanten insgesamt 6 Gebäude mit je 9 Wohnungen
sollen in Bauabschnitten realisiert werden und mit einer Tiefgarage unterbaut werden.
Die Zufahrt ist zur Erftstraße geplant.
Statt einem Parkhaus soll an dieser Stelle ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 22 Woh-
nungen entstehen. Auch an dieser Stelle ist eine Tiefgarage geplant. Die Zufahrt erfolgt
über die heutige Zufahrt zum Garagenhof.
Alle Gebäude sind mit drei Vollgeschossen zuzüglich einem obersten Nicht-Vollge-
schoss (bisher Staffelgeschoss) geplant. (Anmerkung: Nach BauONRW 2018 sind Voll-
geschosse oberirdische Geschosse, die eine lichte Höhe von mind. 2,3 m haben. Ein
Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte Höhe über
mehr als ¾ der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat.
Seite | 8Solche nach dieser Definition „Nichtvollgeschosse“ müssen nicht mehr allseitig zurück-
springen.)
Das Grundstücksareal des Alten Schlachthofes östlich der Erftstraße umfasst rd. 9.500
m². Das denkmalgeschützte Gebäude wird in die Quartiersplanung integriert und einer
adäquaten Nachnutzung zugeführt werden. Die nicht unter Schutz stehenden Anbauten
werden zurückgebaut. Zukünftig soll das Gebäude von einer Mehrfamilienhausbebau-
ung umgeben werden. Die Erschließung erfolgt mittels einer Umfahrung (Privatstraße)
des Schlachthofgebäudes. Nördlich und östlich des Schlachthofes sollen insgesamt 5
Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 66 Wohnungen errichtet werden. Südlich des
Schlachthofgebäudes ist eine Stellplatzanlage geplant, die sowohl notwendige Stell-
plätze für die Wohnbebauung als auch für die zukünftigen Nutzungen im Alten Schlacht-
hof sicherstellen soll. Weitere oberirdische Stellplätze sollen der Wohnbebauung direkt
zugeordnet werden. Für das ebenfalls unter Schutz stehende ehemalige Verwalterhaus
wird eine Nachnutzung untersucht.
Auch diese Mehrfamilienhäuser sind in dreigeschossiger Bauweise mit einem obersten
Nicht-Vollgeschoss geplant.
Um das Konzept umzusetzen, sind zusammenfassend folgende städtebaulichen Ziel-
setzungen geplant:
a) Gelände Gewerbebetrieb und bisheriger Garagenhof
• Umnutzung des Gewerbegrundstückes mit Geschosswohnungsbau
• Nachweis der erforderlichen Stellplätze in Tiefgaragen (TGA)
• 3 Vollgeschosse + oberstes Nicht-Vollgeschoss
• Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA)
b) Gelände des ehemaligen Schlachthofes
• Integration und Umnutzung der denkmalgeschützten Gebäude des Alten
Schlachthofes und eine gebietsverträgliche Nachnutzung
• Errichtung von Geschosswohnungsbau mit 3 Vollgeschossen + oberstes Nicht-
Vollgeschoss
• Erschließung über eine Privatstraße
• Anordnung von oberirdischen Stellplätzen in Zuordnung zum Wohnungsbau
und südlich des Alten Schlachthofes
• Festsetzung eines Urbanen Gebietes (MU)
• vorwiegend geförderter Wohnungsbau
6. Nachnutzung des ehemaligen Schlachthofgebäudes in Verbindung mit
einem Energiekonzept
Die EUGEBAU beabsichtigt, dass erste energieautarke und CO2-neutrale Wohnquar-
tier mit dem Energieträger Wasserstoff zu bauen. Das Quartier wird aus sechs Gebäu-
den, nämlich dem stillgelegten „Alten Schlachthof“ Euskirchen und fünf Mehrfamilien-
häusern bestehen. Die Mehrfamilienhäuser weisen eine Gesamtwohnfläche von 3.000
m² auf. Alle sechs Gebäude werden Photovoltaikanlagen erhalten. Zusammen erbrin-
gen sie eine Leistung von rund 440 Megawatt jährlich. Diese solare Energie soll mittels
Akkumulatoren, Wasserstoff und Wasser gespeichert werden. Jedes Gebäude erhält
einen Elektrolyseur, einen Wasserstofftank und eine Brennstoffzelle. Der mit der Pho-
tovoltaikanlage produzierte Strom versorgt den Elektrolyseur, der Wasserstoff herstellt.
Der hergestellte Wasserstoff wird in einem Wasserstofftank verdichtet und gespeichert.
Seite | 9Bei Bedarf produziert die Brennstoffzelle aus dem Wasserstoff Strom. Der jährliche Au-
tarkiegrad jedes Mehrfamilienhauses wird so 80 % betragen. Die restlichen 20 % wer-
den aus der Wasserstoffanlage bezogen, die in das Gebäude „Alter Schlachthof“ ein-
gebracht wird. Insgesamt wird somit ein Autarkiegrad des Wohnquartiers von 100 %
erreicht. Die Autarkie bezieht sich auf die Wärmeversorgung einschließlich der Warm-
wasseraufbereitung und den Allgemein- und Haushaltsstrom. Die überschüssige Ener-
gie soll der Elektromobilität zur Verfügung gestellt werden. Da die Photovoltaikanlagen,
die Akkumulatoren, die Elektrolyseure, die Brennstoffzellen und die Ladestationen für
Elektrofahrzeuge Gleichstrom verwenden oder produzieren, sollen weitgehend Gleich-
stromleitungen (DC-Leitungen) verbaut werden. Dieses europaweit einzigartige DC-
Netz bietet ein enormes Einsparpotenzial.
Im Gebäude „Alter Schlachthof“ soll deshalb die eingesetzte Wasserstofftechnik und
die Technik rund um das DC-Netz mittels einer Ausstellung präsentiert und somit der
technisch interessierten Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Die CO2-Ersparnis
für das Quartier wird bei rund 267 t pro Jahr liegen.
7. Geplante Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 142 Erweitertes Erftquartier
„Schlachthof“
7.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 9 Abs. 1 BauGB und § 4 BauNVO
Um die geplante Wohnbebauung westlich der Erftstraße planungsrechtlich zu ermögli-
chen, werden die bisher gewerblich genutzten Teilflächen der GEGLEIGA und des Ga-
ragenhofes als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.
Mit der Ausweisung des Allgemeinen Wohngebietes (WA) soll der städtebauliche und
planungsrechtliche Charakter der westlich und nördlich angrenzenden Bestandsnut-
zungen aufgenommen und im Plangebiet fortgeführt werden. Die nach § 4 (2) BauNVO
allgemein zulässigen Nutzungen sind städtebaulich verträglich und dazu geeignet, auf-
grund des städtebaulichen Nutzungscharakters des umgebenden Bestandes das Plan-
gebiet zusätzlich nutzungsspezifisch zu beleben. Die gem. § 4 (3) BauNVO ausnahms-
weise zulässigen Nutzungen werden gem. § 1 (6) Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen, da
diese dem geplanten Charakter des Gebiets entgegenstehen sowie Nutzungskonflikte
mit den Bestandsnutzungen im näheren Umfeld vorbereiten könnten. Neben dem dafür
notwendigen Flächenbedarf, ist bei diesen Nutzungen mit einem erhöhten Verkehrs-
aufkommen zu rechnen.
7.2 Urbanes Gebiet (MU) gem. § 9 Abs. 1 BauGB und § 6a BauNVO
Für das Gelände des ehemaligen Schlachthofes soll gem. § 6a als Art der baulichen
Nutzung Urbanes Gebiet (MU) festgesetzt werden.
Diese neue Baugebietsart wurde durch die Änderung des BauGB und der BauNVO im
Juli 2017 eingeführt. Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung
von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die
Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Wie im städtebaulichen Konzept beschrieben ist
die Umnutzung des ehemaligen Schlachthofgebäudes in eine Ausstellungsfläche ge-
plant. Eventuell kommen aber später weitere gebietsverträgliche Nutzungen, wie z.B.
Lagerflächen hinzu.
7.3 Maß der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1 BauGB
Das im Bebauungsplan geplante Maß der baulichen Nutzung wird durch Festsetzung
der Grundflächenzahl, durch die Festsetzung der zulässigen Vollgeschosse und der
maximalen Höhe der Gebäudeoberkante bzw. der Oberkante Attika (AH) des obersten
Nicht-Vollgeschosses bestimmt. Diese Festsetzung erfolgt im weiteren Verfahren.
Seite | 10Der Bebauungsplan bestimmt das Maß der baulichen Nutzung u.a. durch die Festset-
zung der Grundflächenzahl (GRZ).
Für das Urbane Gebiet (MU) ist – mit Ausnahme des ehemaligen Schlachthofes - eine
Grundflächenzahl von 0,6 geplant. Die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes
der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO für Urbane Gebiete (MU) von 0,8 werden
damit unterschritten. Für den Bereich um das Gebäude des ehemaligen Schlachthofes
bis zu den umgrenzenden privaten Verkehrsflächen wird eine GRZ von 0,9 angestrebt.
7.4 Überbaubare Grundstücksfläche, Bauweise gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
Die überbaubaren Flächen werden durch Baugrenzen und teilweise durch Baulinien
bestimmt. Die Baugrenzen orientieren sich am städtebaulichen Konzept. Die Baulinien
umschreiben das Baudenkmal ehemaliger Schlachthof.
7.5 Stellplätze und Garagen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
Um die städtebauliche Ordnung dauerhaft zu sichern, werden im Allgemeinen Wohn-
gebiet (WA) Stellplätze und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä-
chen und innerhalb der dafür festgesetzten Flächen zugelassen. Unterirdisch angelegte
Gemeinschaftsgaragen (Tiefgaragen) sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig.
Im Urbanen Gebiet (MU) werden Garagen, Stellplätze und überdachte Stellplätze
(Carports) ebenfalls nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb
der dafür festgesetzten Flächen zugelassen. Unterirdisch angelegte Gemeinschaftsga-
ragen (Tiefgaragen) sind wiederum innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grund-
stücksflächen zulässig.
Tiefgaragen, deren obere Abschlussfläche außerhalb von Gebäuden und oberirdischen
Stellplatz- und Erschließungsflächen liegen, sind mit kulturfähigem Substrat (mind. 40
cm) zu überdecken, zu begrünen und gärtnerisch zu gestalten.
7.6 Verkehrsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
Im Plangeltungsbereich werden öffentliche Verkehrsflächen (weitgehend bereits vor-
handen) und private Verkehrsflächen festgesetzt.
8. Auswirkungen des Bebauungsplans
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens werden die umweltrelevanten Belange ein-
schließlich des Natur- und Artenschutzes, des Bodenschutzes und der Landschafts-
pflege geprüft. Weiterhin werden die verkehrlichen Auswirkungen wie auch die Belange
des Immissionsschutzes – unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungen – unter-
sucht und bewertet.
Ausgleichsmaßnahmen
Da das beschleunigte Verfahren gem. § 13a BauGB angewandt wird, sind Ausgleichs-
maßnahmen aufgrund § 13a Abs. 2 Nr. 4 nicht erforderlich.
Seite | 119. Städtebauliche Rahmendaten
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 142 16.165 m²
davon Allgemeines Wohngebiet (WA) 5.343 m²
Wohneinheiten (GEFLEIGA) 54 Stück
Wohneinheiten (EuGeBau) 22 Stück
davon Urbanes Gebiet (MU) 6.115 m²
Wohneinheiten 66 Stück
ehem. Schlachthof (MU) 2.430 m²
davon öffentliche Verkehrsfläche 1.339 m²
davon private Verkehrsfläche im MU 938 m²
Folgende Untersuchungen liegen bereits vor:
• Artenschutzrechtliche Prüfung Stufe 1, Quartiersentwicklung im Bereich Erfbleiche
/ Alter Schlachthof, Stadt Euskirchen (Lomb, Artenschutzprüfungen, Fachbeiträge,
ökologische Gutachten, Bonn 18.10.2020)
• Verkehrsuntersuchung Erft-Quartier Euskirchen (Ingenieurgesellschaft Stolz mbH,
Neuss 04.11.2020)
• Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 142 Erweitertes Erftquar-
tier "Schlachthof" in Euskirchen (Peutz Consult GmbH, Düsseldorf, 02.11.2020)
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