Bebauungsplan Nr. 320 - STADT ACHIM LANDKREIS VERDEN
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STADT ACHIM
LANDKREIS VERDEN
Bebauungsplan Nr. 320
„Steubenkaserne“
1. Änderung
Begründung
10. August 2011
NWP • Planungsgesellschaft mbH • Gesellschaft für räumliche Planung und Forschung
Escherweg 1 • 26121 Oldenburg
Postfach 3867 • 26028 Oldenburg
Telefon 0441/97 174 0 • Telefax 0441/97 174 73Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 2
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
INHALT
Teil I der Begründung
Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
1. EINLEITUNG..........................................................................................................................................1
1.1 Rechtsgrundlagen .......................................................................................................................... 1
1.2 Beschreibung des Plangebietes .................................................................................................... 1
1.3 Städtebauliche Ausgangssituation................................................................................................. 1
1.3.1 Siedlungs- und Erschließungsstruktur................................................................................... 1
1.3.2 Realnutzung .......................................................................................................................... 2
1.3.3 Eigentumsverhältnisse .......................................................................................................... 2
1.3.4 Ver- und Entsorgung ............................................................................................................. 2
2. ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG ................................................................................................6
3. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ................................................................................................9
3.1 Festsetzungen des Bebauungsplanes........................................................................................... 9
3.1.1 Art der baulichen Nutzung..................................................................................................... 9
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................ 12
3.1.3 Bauweise / Zahl der Wohneinheiten.................................................................................... 13
3.1.4 Überbaubare Grundstücksfläche / Nebenanlagen .............................................................. 14
3.1.5 Grünplanerische Festsetzungen ......................................................................................... 14
3.1.6 Verkehrsfläche..................................................................................................................... 16
3.1.7 Folgenutzungen und aufschiebende Bedingungen gemäß § 9 (2) BauGB ........................ 16
3.1.8 Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen........................................................................ 16
3.2 Kennzeichnung ............................................................................................................................ 17
3.3 Nachrichtliche Übernahmen......................................................................................................... 17
3.4 Belange der Ver- und Entsorgung, Leitungen ............................................................................. 17
3.5 Städtebauliche Daten (Flächenbilanz) ......................................................................................... 19
4. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG: GRUNDLAGEN UND ERGEBNISSE DER
ABWÄGUNG .......................................................................................................................................19
4.1 Raumordnerische Belange .......................................................................................................... 19
4.1.1 Grundlagen.......................................................................................................................... 19
4.1.2 Einzelbelange ...................................................................................................................... 19
4.1.3 Berücksichtigung der Vorgaben .......................................................................................... 20
4.2 Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1
BauGB) .......................................................................................................................................... 21
4.2.1 Lärm .................................................................................................................................... 21
4.2.2 Altlasten............................................................................................................................... 22
4.3 Belange der Wohnbevölkerung (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) ................................................. 25
4.4 Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7
BauGB) .......................................................................................................................................... 29
4.4.1 Belange des Biotopschutzes und der Baumschutzsatzung ................................................ 29
4.4.2 Belange des speziellen Artenschutzes................................................................................ 29
4.4.3 Ergebnisse der Umweltprüfung ........................................................................................... 30
4.5 Belange des Waldes .................................................................................................................... 30
4.6 Belange der Wirtschaft (gem. § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB) .............................................................. 31
4.7 Verkehrliche Belange (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB).......................................................................... 32
5. ERGÄNZENDE ANGABEN .................................................................................................................33
5.1 Daten zum Verfahrensablauf ....................................................................................................... 33
5.2 Ergebnisse der Beteiligungsverfahren ......................................................................................... 33
5.2.1 Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB................................. 33
5.2.2 Ergebnisse der durchgeführten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB .................................................................. 33Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 3
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
TEIL II DER BEGRÜNDUNG: UMWELTBERICHT....................................................................................38
1 EINLEITUNG........................................................................................................................................38
1.1 Inhalt und Ziele des Bauleitplans ................................................................................................. 38
3.6 Städtebauliche Daten (Flächenbilanz) ......................................................................................... 38
1.2 Ziele des Umweltschutzes ........................................................................................................... 39
1.2.1 Biotopschutz ........................................................................................................................ 39
1.2.2 Artenschutz.......................................................................................................................... 39
1.2.3 Weitere Ziele der relevanten Fachgesetze und Fachplanungen ........................................ 45
2 BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN.......................................47
2.1 Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands ................................................................. 47
2.1.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt .............................................................................. 47
2.1.2 Boden .................................................................................................................................. 48
2.1.3 Wasserhaushalt und Stoffretention ..................................................................................... 49
2.1.4 Klima und Luft...................................................................................................................... 49
2.1.5 Landschaft ........................................................................................................................... 50
2.1.6 Mensch ................................................................................................................................ 50
2.1.7 Kultur- und sonstige Sachgüter ........................................................................................... 50
2.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung..................................... 50
2.3 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung ............................................ 51
2.3.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt .............................................................................. 51
2.3.2 Boden .................................................................................................................................. 51
2.3.3 Wasserhaushalt und Stoffretention ..................................................................................... 51
2.3.4 Klima und Luft...................................................................................................................... 51
2.3.5 Landschaft ........................................................................................................................... 52
2.3.6 Mensch ................................................................................................................................ 52
2.4 Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen............................ 52
2.5 Anderweitige Planungsmöglichkeiten .......................................................................................... 58
3 ZUSÄTZLICHE ANGABEN .................................................................................................................58
3.1 Verfahren und Schwierigkeiten .................................................................................................... 58
3.1.1 Verwendete Verfahren ........................................................................................................ 58
3.1.2 Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben .................................................. 58
3.2 Maßnahmen zur Überwachung.................................................................................................... 59
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ............................................................................... 59
ANHANG: AUSZUG AUS DEM UMWELTBERICHT ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. 320 –
ZUORDNUNG DER EXTERNEN AUSGLEICHSFLÄCHEN ..............................................................61Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 4
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Anlagen
Anlage 1 Faunistisches Gutachten zur 11. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zu den Bebau-
ungsplänen Nr. 191, 192, 320 und 321 der Stadt Achim; NWP Planungsgesellschaft mbH, Olden-
burg September 2007
Anlage 2 Artenschutzrechtliche Verträglichkeitsstudie zur 11. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie
zu den Bebauungsplänen Nr. 191, 192, 320 und 321 der Stadt Achim; NWP Planungsgesellschaft
mbH, Oldenburg Dezember 2008
Anlage 3 Ergebnisse der Kontrolle auf Fledermausquartiere in mehreren Bauruinen entlang der Schneider-
burg, Stadt Achim; NWP Planungsgesellschaft mbH, Oldenburg September 2010
Anlage 4 Schalltechnische Untersuchung zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 320 „Steubenkaserne“
in Achim - Bericht Nr. 06133/II - Entwurf; Bonk, Maire, Hoppmann GbR; Garbsen, 28. Februar
2011
Anlage 5 Sanierungsplan Steuben-Kaserne in Achim; Dr. Pirwitz Umweltberatung, Bremen / Oyten, Januar
2009
Anlage 6 Entwicklungskonzept für Kompensationsmaßnahmen am Wittkoppenberg; NWP Planungsgesell-
schaft mbH, Oldenburg Dezember 2008
Anlage 7 Bestandsplan Biotoptypen, NWP Planungsgesellschaft, Oldenburg Januar 2011
Anlage 8 Amphibienfang an zwei Laichgewässern in der ehemaligen Steubenkaserne, Stadt Achim, Er-
gebnisbericht, NWP Planungsgesellschaft April 2011Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 1
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
TEIL I DER BEGRÜNDUNG
1. EINLEITUNG
1.1 Rechtsgrundlagen
Rechtsgrundlagen für den Bebauungsplan sind:
das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.
Julil 2011 (BGBl. I S. 1509),
die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I. S.
137, zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der
Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. I. S. 466)
die Planzeichenverordnung 1990 (Planz V 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I.1991 S.
58)
und der § 40 der Niedersächsischen Gemeindeordnung
in der geltenden Fassung.
1.2 Beschreibung des Plangebietes
Das Plangebiet liegt ca. 2 km östlich der Innenstadt und 2,5 km östlich des Bahnhofes
Achim zwischen den Ortsteilen Uesen und Baden.
Das Plangebiet umfasst das Gelände der ehemaligen Steubenkaserne. Im Norden grenzt die
Bahnlinie Bremen – Hannover an, im Westen die Uesener Feldstraße (L 156). Nach Süden
schließt der bewaldete Dünenbereich „Stadtwald“ an. Im Osten grenzt ein Wohngebiet an.
Auf dem Gelände sind großflächig versiegelte Bereiche (Straßen, Stellplätze, Vorplätze, Ge-
bäude) sowie Grünanlagen und randlich Waldflächen vorhanden. Da das Gelände nicht
mehr genutzt wird, hat eine Verbuschung der Grünanlagen und eine Sukzession der Vegeta-
tion eingesetzt. Zudem wurden bereits diverse Gebäude aus der Zeit der militärischen Nut-
zung abgerissen.
Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 320 „Steubenkaserne“ hat
eine Größe von ca. 37,6 ha.
1.3 Städtebauliche Ausgangssituation
1.3.1 Siedlungs- und Erschließungsstruktur
Das Gelände der Kaserne lässt sich grob in einen Kernbereich mit Unterkunftsgebäuden
sowie Wirtschafts- und Sanitätsgebäuden, den Exerzierplatz – begrenzt durch Werkstatt,
Kleiderkammer, Heizzentrale und Sporthalle, die Wohngebäude nördlich des Hauptein-
gangs zur Kaserne und den im Osten und Südosten liegenden technischen Bereich mit
Abstellflächen, Garagen und Werkstattgebäuden, Tankstelle und Waschanlage, unterglie-
dern.Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 2
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Nördlich der Bahnlinie, außerhalb des Plangebietes, schließt sich der Gewerbepark Achim
- Uesen an. Südlich der Bahnlinie grenzen im Nordwesten westlich der Landesstraße 156
(Uesener Feldstraße) die gewerblichen Flächen der Firma Desma an. Nordöstlich des
Plangebietes befinden sich drei kleinere Handwerksbetriebe, u.a. ein holzverarbeitender
Betrieb. Ansonsten ist das Plangebiet im Westen und Osten von Wohngebieten umgeben.
Im Westen liegen außerdem die Freiflächen des Sportvereins TSV Uesen. Im Süden
grenzt der Stadtwald an den Geltungsbereich an.
Die Haupterschließung des ehemaligen Kasernengeländes erfolgt über eine neu gebaute
Zufahrt zur L 156. Über die Desmastraße / Bergstraße besteht eine direkte Anbindung an
die Innenstadt und über die Uesener Feldstraße an die A 27.
1.3.2 Realnutzung
Das Kasernengelände wird seit Abzug der Truppen nicht mehr genutzt.
1.3.3 Eigentumsverhältnisse
Eigentümerin der Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist die Achimer Stadt-
wald AG.
1.3.4 Ver- und Entsorgung
Die Entwässerung erfolgte auf dem gesamten Kasernengelände über ein Trennsystem. Die
Schmutz- und Regenwasserkanäle wurden durch ein System für kontaminiertes Oberflä-
chenwasser ergänzt. Die Kanäle lagen in der Regel neben den befestigten Straßenflächen,
teilweise auch mit größerem Abstand zu diesen.
Das Entwässerungssystem für kontaminiertes Oberflächenwasser wird zukünftig nicht wei-
ter genutzt. Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt ausschließlich über Schmutz- und
Regenwasserkanäle.
Im Jahr 2010 wurden dafür die Hauptversorgungsleitungen neu verlegt. Diese verlaufen
nun innerhalb bzw. unmittelbar angrenzend an die vorhandenen Verkehrsflächen.
Die Ableitung des Regenwassers erfolgt in das Regenrückhaltebecken im Südwesten und
von dort über eine Pumpstation über den Stadtwald in die Weser. Die Schmutzwasserlei-
tungen werden südlich des Regenrückhaltebeckens zusammengeführt. Das Schmutzwas-
ser wird von dort über eine Druckrohrleitung nach Westen abgepumpt.
Raumordnerische Vorgaben
Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) des Landkreises Verden 1997 ist seit dem
1. Juli 1998 in Kraft und trifft eine Reihe von Festlegungen für das Plangebiet. Dabei ist zwi-
schen den Zielen der Raumordnung (verbindliche Vorgaben – im Folgenden hervorgehoben)
und den Grundsätzen der Raumordnung (allgemeine Aussagen) zu unterscheiden.
Folgende Ziele sind festgelegt:
Die Stadt Achim ist Mittelzentrum und dem Ordnungsraum Bremen zugeordnet.
Innerhalb des Ordnungsraumes Bremens ist insbesondere die Leistungsfähigkeit des
Mittelzentrums Achims zu erhalten und zu verbessern. (Kap. 1.4 D 01).
Achim hat als Mittelzentrum für seinen Einzugsbereich die zentralörtlichen Funktionen
für ihre Bürger zu sichern und zu entwickeln. Vorrangig ist der Bestand des Einzel-
handels in den zentralen Orten vor dem Hintergrund der umliegenden großflächigen
Versorgungszentren zu sichern und weiterzuentwickeln (Kap. 1.6 D 04).Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 3
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Auf der Grundlage einer dezentralen Konzentration der Siedlungsflächen und der Inf-
rastruktureinrichtungen ist die vorhandene ÖPNV-orientierte Siedlungsstruktur zu er-
halten, zu ergänzen und insbesondere qualitativ zu verbessern, um einerseits die flä-
chendeckende Versorgung zu sichern und zu stärken und andererseits das Mobili-
tätsbedürfnis der Bevölkerung auch alternativ zum Auto zu befriedigen (Kap. 1.1 D
03).
Die Stadt Achim wird als Standort mit den Schwerpunktaufgaben Sicherung und Ent-
wicklung von Wohn- und Arbeitsstätten dargestellt (Kap. 1.6 B 07).
Teile des Plangebietes sind in der zeichnerischen Darstellung als Vorranggebiet für
Freiraumfunktion festgelegt.
Diese Gebiete sind gemäß Kap.1.5 D 07 für die Naherholung und als klimatische
Ausgleichsräume zu sichern.
Die Darstellung des RROP im Bereich des ehem. Standortübungsplatzes resultiert
aus der für die Stadt wichtigen Klimafunktion als Frischluftentstehungsgebiet (vgl.
Kap. 2.5 D 05). Um die klimatischen Funktionen innerhalb des Siedlungsbandes
Bremen - Verden sowie im Bremer Umland aufrechtzuerhalten, sind diese Gebiete
von der weiteren Bebauung freizuhalten (vgl. Kap. 2.4 D 04).
Die Verkehrsachse Bremen – Achim - Verden tritt als Teilraum mit besonders hoher
Siedlungsdichte hervor, für den Fall einer weiter anhaltenden Nachfrage ist in einzel-
nen Abschnitten eine behutsame weitere Verdichtung möglich, solange gliedernde
Freiräume erhalten bleiben (Kap. 1.5 D 02).
In Vorranggebieten müssen alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen mit
der vorrangig festgelegten Zweckbestimmung vereinbar sein. Aus dem Vorgenannten
wird ersichtlich, dass die 11. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Achim den
Zielen der Raumordnung widersprechen würde, wenn nicht die Abweichung von diesen
Zielen zugelassen wird. (s. Kap. 4. 1 „Raumordnerische Belange - Zielabweichungsver-
fahren“)
Teile des Plangebietes sind in der zeichnerischen Darstellung als Vorsorgegebiete
für Natur und Landschaft festgelegt.
Gemäß RROP sind in Vorsorgegebieten alle raumbedeutsamen Planungen und
Maßnahmen so abzustimmen, dass diese Gebiete in ihrer Eignung und besonderen
Bedeutung möglichst nicht beeinträchtigt werden. Bei der Abwägung konkurrierender
Nutzungsansprüche ist der festgelegten besonderen Zweckbestimmung ein hoher
Stellenwert beizumessen, im Einzelfall ist jedoch eine abweichende Entscheidung
möglich (Kap. 1.9 D 01).
Eingriffe in Gestalt oder Nutzung von Flächen dürfen die Leistungsfähigkeit des Na-
turhaushalts und das Landschaftsbild nicht mehr als unbedingt notwendig beeinträch-
tigen. Unvermeidbare Eingriffe sollen auf das unbedingt erforderliche Maß beschränkt
werden. Ausgleich und gegebenenfalls Ersatzmaßnahmen für unvermeidbare Eingrif-
fe sollen die beeinträchtigten oder verlorenen Werte des Naturhaushalts gleichwertig
wiederherstellen.
Des Weiteren sind auch die folgenden Grundsätze zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung
des Raums als Vorgabe für die nachfolgenden Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen
zu berücksichtigen:
Achim liegt an der Verkehrsachse Bremen – Achim – Verden. Zusätzlich zu den
schon im LROP getroffenen Ausweisungen betont das RROP, dass entlang der ge-
nannten Strecke in den dicht besiedelten Bereichen Maßnahmen zum Lärmschutz
vorzusehen sind (Kap. 2.4 D 06).Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 4
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Bei der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ist insbesondere in den verdichteten
Siedlungsbereichen darauf zu achten, dass durch zusätzliche Emissionen keine un-
zumutbaren Belastungen entstehen (Kap. 3.1 D 04). Bei der Siedlungsentwicklung ist
unter Beachtung von Ziel C Kap. 1.5 D 03 (ÖPNV orientierte Siedlungsentwicklung)
eine kleinräumige Zuordnung der unterschiedlichen Nutzungen zueinander bei Be-
rücksichtigung der notwendigen Abstände anzustreben, um das Verkehrsaufkommen
zu minimieren. (Kap. 3.6 D 01).
Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Achim stellt gewerbliche und gemischte Bau-
flächen dar. Außerdem ist im südlichen und im südwestlichen Bereich eine Fläche zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dargestellt. Diese
Flächen werden in der in Aufstellung befindlichen 15. Flächennutzungsplanänderung neben
der Darstellung als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft auch als Waldfläche dargestellt.
Nördlich des Geltungsbereiches grenzen die Bahnlinie Bremen – Hannover und eine ge-
werblich Baufläche (Gewerbepark Achim – Uesen) an. Südlich der Bahnlinie grenzen im
Nordwesten, westlich der Landesstraße L 156 (Uesener Feldstraße) und im Nordosten wei-
tere gewerblichen Flächen an. Außerdem grenzen im Osten und Westen Wohnbauflächen
an den Geltungsbereich an. Südlich setzt sich die Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft fort.
Parallel zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 320 wird die 17. Änderung des Flächen-
nutzungsplanes der Stadt Achim durchgeführt. Der Vorentwurf der 17. Änderung sieht im
nördlichen Bereich zwischen der Bahntrasse und der Planstraße A (Steuben-Allee) und im
südlichen Bereich der ehemaligen Panzerhallen ein Gewerbegebiet vor. Unmittelbar südlich
der Planstraße A wird ein ca. 75m tiefes Mischgebiet ausgewiesen. Im übrigen Bereich wer-
den Wohnbauflächen dargestellt.
Bebauungspläne oder sonstige städtebauliche Satzungen
Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr.
320 „Steubenkaserne“.
Im gesamten Stadtgebiet gilt die Satzung über den Schutz des Baumbestandes (s. Kapitel
Schutzgebiete und Schutzobjekte).
Schutzgebiete und Schutzobjekte
Auf dem Gebiet der Stadt Achim besteht eine Baumschutzsatzung auf der Grundlage von
§ 22 NAGBNatSchG i. V. § 29 BNatSchG, nach der bestimmte Bäume mit einem Stammum-
fang von 80 cm und mehr (gemessen in 100 cm Höhe) unter Schutz gestellt sind.
Es ist davon auszugehen, dass in größerer Anzahl nach Baumschutzsatzung geschützte
Bäume vorhanden sind, auch wenn kein Kataster der geschützten Bäume besteht und eine
Vermessung der Gehölze nicht stattgefunden hat.
Weitere Schutzobjekte oder –gebiete sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Spezieller Artenschutz
Als planungsrelevante Vorgaben sind für bestimmte, besonders oder streng geschützte Tier-
und Pflanzenarten die Verbotstatbestände des § 44 (1) BundesnaturschutzgesetzStadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 5
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
(BNatSchG) einschlägig, die der Planung nicht dauerhaft entgegenstehen dürfen. Pauschale
Freistellungen und Ausnahmemöglichkeiten sind in § 44 (5) BNatSchG geregelt.
Um die Vereinbarkeit der vorliegenden Planung sowie weiterer Bauleitplanungen im Bereich
der Steubenkaserne einschließlich des ehemaligen Standortübungsplatzes mit den gesetzli-
chen Vorgaben des speziellen Artenschutzes zu prüfen, wurde eine Artenschutzrechtliche
Verträglichkeitsstudie erstellt (NWP Planungsgesellschaft mbH: Artenschutzrechtliche Ver-
träglichkeitsstudie zur 11. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zu den Bebauungs-
plänen Nr. 191, 192, 320, 321 der Stadt Achim, Dezember 2008). Diese ist als Anlage beige-
fügt, nähere Angaben finden sich auch im Umweltbericht (Teil II dieser Begründung).
Grundlage der Artenschutzprüfung bilden eigene Kartierungen, Angaben Ortskundiger sowie
aus den Habitatstrukturen abgeleitete Angaben zu potenziellen Artvorkommen.
Die nachfolgende Tabelle vermittelt einen Überblick über die einzelnen Artengruppen, die
tatsächlich oder potenziell betroffenen Arten, die relevanten Verbotstatbestände sowie die
pauschalen Freistellungsmöglichkeiten.
An- relevante pauschale Freistellung
Arten zahl1 Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 5 BNatSchG?
Säugetiere
streng geschützte Arten 7 Verletzung/ Tötung bestimmte Maßnahmen zur Vermeidung und
Beschädigung/ Zerstörung zur Wahrung der ökologischen Funktionsfä-
higkeit erforderlich, dann pauschale Freistel-
von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten lung anwendbar
sonstige besonders geschützte Arten 1 - ja
Vögel
europäische Vogelarten 49 Beschädigung/ Zerstörung bestimmte Maßnahmen zur Vermeidung
von Fortpflanzungs- und erforderlich, dann pauschale Freistellung
Ruhestätten anwendbar
Amphibien
streng geschützte Arten - - -
sonstige besonders geschützte Arten 3 - ja
Reptilien
streng geschützte Arten (2) - ja
sonstige besonders geschützte Arten (2) - ja
sonstige Wirbeltiere
streng geschützte Arten - - -
sonstige besonders geschützte Arten - - -
Käfer
streng geschützte Arten - - -
sonstige besonders geschützte Arten - - -
Schmetterlinge
streng geschützte Arten (6) - ja
sonstige besonders geschützte Arten 4 - ja
sonstige Wirbellose
streng geschützte Arten - - -
sonstige besonders geschützte Arten 34 - ja
Farn- und Blütenpflanzen
streng geschützte Arten - - -
1 In Klammern angegebene Artenzahlen beziehen sich auf potenzielle Vorkommen, bei den Angaben ohne Klammern handelt
es sich um konkret nachgewiesene Arten.Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 6
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
An- relevante pauschale Freistellung
Arten zahl1 Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 5 BNatSchG?
sonstige besonders geschützte Arten 10 - ja
Flechten und Pilze
streng geschützte Arten - - -
sonstige besonders geschützte Arten 1 - ja
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass zwar eine große Anzahl besonders oder
streng geschützter Arten bei Umsetzung der Planungen betroffen ist bzw. betroffen sein
kann, dass jedoch für alle relevanten Arten und Verbotstatbestände die pauschale Freistel-
lungsregelung nach § 44 Abs. 5 BNatSchG zur Anwendung gebracht werden kann. Insbe-
sondere für die Artengruppen Fledermäuse und Vögel ist dies jedoch an bestimmte Maß-
nahmen zur Vermeidung und Wahrung der ökologischen Funktionsfähigkeit geknüpft.
2. ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG
Im Jahr 2006 hat die Stadt Achim mit den Bauleitplanverfahren für die in ihrem Stadtgebiet
liegenden militärischen Liegenschaften begonnen. Im Rahmen einer Flächennutzungsplan-
änderung (11. FNP-Änderung) und dreier Bebauungspläne wurden die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die bauliche Entwicklung im Bereich der Steubenkaserne (B-Plan 320),
im Bereich des ehemaligen Bundeswehrsportplatzes (B-Plan 192) und im Bereich des ehe-
maligen Offizierskasinos (B-Plan 191) geschaffen.
Die Pläne wurden 2009 rechtskräftig.
Nach Rechtskraft der Pläne hat die Achimer Stadtwald Grundstücks- und Erschließungsge-
sellschaft mbH & Co. KG die militärischen Liegenschaften erworben. Der im Rahmen der 11.
Änderung des Flächennutzungsplanes als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dargestellte Bereich des ehemaligen
Standortübungsplatzes wurde mittlerweile an die Stadt Achim übertragen.
Zielsetzung der 11. Flächennutzungsplanänderung der Stadt Achim war es, im Bereich der
Steubenkaserne die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung von Wohnen,
Gewerbe und Dienstleistung zu schaffen, um den mit der Standortschließung verbundenen
negativen sozi-ökonomischen Auswirkungen entgegenzuwirken.
Dieses Ziel sollte mit Hilfe einer Nutzungsmischung aus gewerbliche Nutzung im Norden im
direkten Einflussbereich der Bahnlinie und in Nachbarschaft zum Gewerbegebiet Achim –
Uesen sowie im Bereich der ehemaligen Panzerhallen und mit mischgebietstypischen Nut-
zungen im mittleren und südlichen Bereich erreicht werden.
Des Weiteren verfolgt die Stadt Achim das Ziel, durch Bereitstellung von Wohnbauflächen für
ein entsprechend umfangreiches Angebot an Wohnungen zu sorgen. Das zu geringe Bau-
landangebot in der Stadt Achim Mitte der 90er führte dazu, dass die Achimer Bevölkerung
(vornehmlich junge Leute und Familien mittleren Alters) in diesen Jahren in erheblichem Um-
fang zum Eigenheimbau in die umliegenden Gemeinden ab wanderten, zunächst mehrheit-
lich in die Samtgemeinde Thedinghausen später dann vor allem nach Langwedel. Es kam zu
einem massiven Verdrängungsprozess.Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 7
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Die Stadt Achim hat ein Gutachten zur „Bevölkerungs- und Gemeinbedarfsentwicklung der
Stadt Achim von 2005 bis 2020“ im Jahr 2006 erarbeiten lassen. Mit dem Gutachten sollen
Strategien aufgezeigt werden, wie dem o. g. Prozess entgegen gewirkt werden kann.2
Um diese Ziele umzusetzen, hat die Stadt Achim die im Norden der Steubenkaserne gelege-
nen Flächen als gewerbliche Bauflächen und die übrigen Bauflächen als gemischte Bauflä-
che dargestellt. Die Mischgebietsflächen wurden im Bebauungsplan Nr. 320 weiter geglie-
dert. Im südlichen Teil des Mischgebietes, zum Stadtwald ausgerichtet, sollten vorwiegend
Wohngebäude errichtet werden und im nördlichen Teil, in Nachbarschaft zu den gewerbli-
chen Bauflächen sollten sich vorwiegend gewerbliche Anlagen unterschiedlicher Nutzungsart
ansiedeln.
Auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 320 wurden durch die Achimer
Stadtwald Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH & Co. KG mittlerweile Vorberei-
tungen für eine bauliche Entwicklung des „Kasernengeländes“ durchgeführt. Neben Ro-
dungsarbeiten, dem Abriss von Gebäuden, der Verlegung von Versorgungsleitungen wurden
auch vorhandene Kontaminationsflächen ordnungsgemäß beseitigt. Ferner wurde die neue
Zufahrt zum Plangebiet von der L 156 (einschließlich Lärmschutzwand) hergestellt.
Die bereits durchgeführten Maßnahmen nahm die Achimer Stadtwald Grundstücks- und Er-
schließungsgesellschaft zum Anlass, bei der Stadt Achim einen Antrag auf Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 320 zu stellen. Der Grundstückseigentümer bat darum, im Zuge einer
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 320 die zeichnerischen Festsetzungen im Hinblick auf
die bereits durchgeführten Arbeiten anzupassen.
Gleichzeitig wurden seitens der Stadt Achim Überlegungen vorgenommen, in wie weit aus
städtebaulicher Sicht die Ausweisung des Mischgebietes in dem vorgenommenen Umfang
(ca. 60% der Baugebiete) dem Ziel, ausreichend Wohnbauflächen zur Verfügung zu stellen,
dienlich ist.
Mischgebiete dienen nach dem Wortlaut der Baunutzungsverordnung (BauNVO) „dem Woh-
nen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören“.
Gemäß § 6 Abs.1 BauNVO sind neben Wohngebäuden, Geschäfts- und Bürogebäuden so-
wie Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke in der Regel auch Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit,
aber auch „sonstige Gewerbebetriebe“, Gartenbaubetriebe und sogar Tankstellen zulässig.
Mischgebiete sind somit ein sinnvolles planungsrechtliches Instrument, um in Bestandsge-
bieten mit einer gewachsenen Mischstruktur eine „passende“ Gebietsart ausweisen zu kön-
nen, die dem Bestand in bestmöglicher Weise gerecht wird. Im Bereich des Kasernengelän-
des liegen jedoch keine gemischten Bestandsstrukturen vor.
Die Festsetzung eines Mischgebietes kann, wie im Bebauungsplan erfolgt, auch unter Aus-
nutzung der in der BauNVO gegebenen Gliederungsmöglichkeiten über die Anwendung bei
der Überplanung klassischer Bestandssituationen hinaus – auch bei Neuausweisung von
Baugebieten eingesetzt werden, um eine Konfliktminimierung zu betreiben. So kann mit ei-
nem entsprechend gegliederten Mischgebiet z.B. ein angemessener Puffer zwischen einem
Gewerbe- und einem Wohngebiet geschaffen werden, der einerseits verhindert, dass sich in
der Nähe störender Betriebe Wohngebäude ansiedeln können, andererseits aber sicherstellt,
dass nicht in der Nähe der Wohnnutzung Betriebe entstehen, die das Wohnen wesentlich
stören.
Nach Ansicht der Stadt Achim ist der bislang vorgesehene Umfang an neu festgesetzten
Mischgebietsflächen zum einen für die oben beschriebene Konfliktminimierung nicht erfor-
derlich, zum anderen für die Schaffung ausreichender Wohngrundstücke nicht dienlich.
Im Rahmen des o.g. Gutachtens zur „Bevölkerungs- und Gemeinbedarfsentwicklung der
Stadt Achim von 2005 bis 2020“ geht der Bereich der Steubenkaserne als Vorschaufläche
2 Vgl. Ziffer 4.3 „Belange der Wohnbevölkerung“Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 8
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
mit einem Flächenpotential von ca. 280 Wohnungen ein, wobei ca. 160 EFH, ca. 94 EFH in
verdichteter Wohnform und ca. 26 MFH in die Prognose einfließen.
Mit den geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 320 kann, auf Grund des in einem
Mischgebiet notwendigen gewerblichen Nutzungsanteiles, diese Anzahl an Wohnungen nicht
erreicht werden. Um langfristig geeigneten Wohnraum im Ortsteil Uesen bereitstellen zu
können, hält es die Stadt Achim für gerechtfertigt, einen Teil der bislang als Mischgebiet dar-
gestellten Flächen zu einem Wohngebiet umzuwandeln.
Für die Realisierung der städtebaulichen Zielsetzung, zwischen den immissionsbelasteten
Flächen im Norden des Plangebietes und den zur Naherholung und Freizeitnutzung vorhan-
denen Flächen im Süden (Stadtwald), eine Verträglichkeit der einzelnen Nutzungen im Ge-
biet miteinander herzustellen, wird in einer Tiefe von ca. 75 m südlich der Planstraße A
(Steubenallee) eine Mischgebiet verbleiben. Ferner wird zur Trennung der unterschiedlichen
Nutzungen eine ca. 40 m tiefe private Grünfläche festgesetzt.
Für eine derartige Reduzierung des Mischgebietes im südlichen Plangebiet spricht der Um-
stand, dass das bisherige städtebauliche Konzept ohnehin von einer weiteren Differenzie-
rung der Mischgebietsflächen in verschiedene räumliche Teilbereiche mit unterschiedlichen
Nutzungsschwerpunkten ausgeht.
Die Mischgebietsflächen im Süden des Plangebietes, die unmittelbar an den Stadtwald an-
grenzen, sind auf Grund des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung in der Regel über-
wiegend für eine Wohnbebauung zweckmäßig, während die nördlichen Flächen im Bereich
der Ringstraße auch für Gewerbebetriebe geeignet sind.
Das Mischgebiet nördlich der Planstraße A, soll beibehalten werden.
Die bislang zulässigen Nutzungen im Mischgebiet sollen nicht geändert werden. Der im
Mischgebiet festgesetzte Ausschluss von einzelnen Unterarten von Einzelhandelsbetrieben,
Tankstellen und Vergnügungsstätten ist notwendig, weil die Mischgebietsflächen für Büros
und Wohnen sowie für die Ansiedlung von kleineren Dienstleistungsbetrieben, gesichert
werden sollen. Dadurch wird die städtebaulich erwünschte Entwicklung des Gebietes geför-
dert und Nutzungskonflikten, insbesondere durch die spezifischen Betriebs- und Verkehrsab-
läufen (u.a. zur Nachtzeit), die zu unangemessen hohen Beeinträchtigungen der Wohnnut-
zung im Plangebiet führen können, vorgebeugt.
Mit dem Ausschluss einzelner Einzelhandelsnutzungen sollen zudem ausgeglichene Versor-
gungsstrukturen erhalten und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe
Versorgung der Bevölkerung nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Für die Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes im Süden des Plangebietes spricht vor
allem die Lagegunst der Fläche. Die attraktive Lage unmittelbar am Stadtwald mit hohen Nah-
erholungspotenzialen ist für urbanes Wohnen generell gut geeignet. Die Südausrichtung der
zukünftigen Wohngrundstücke ermöglicht zudem eine der Lärmquelle (Bahnlinie) abgewand-
te Grundrissgestaltung und eine hohe Aufenthaltsqualität in den Außenbereichen.
Mit der Darstellung von Wohnbaugebieten erfolgt eine Rücknahme der Nutzungsintensität
gegenüber den derzeit festgesetzten Mischgebieten. Somit stellt die Planung auch eine Ver-
besserung hinsichtlich der naturschutzfachlichen Belange dar. Durch die geringere Versiegelung
in den geplanten Allgemeinen Wohngebieten sind die bestehenden Anlagen zur Oberflächenent-
wässerung ausreichend bemessen. Eine Erweiterung durch neu anzulegende dezentrale Becken
ist nicht erforderlich.
Bei der Umwidmung der Flächen von gemischten Bauflächen in Wohnbauflächen muss die Be-
baubarkeit der „neuen Wohngrundstücke“ beachtet werden. In den derzeitigen Mischgebieten
sind teilweise zur Plangebietsgrenze bis zu 35 m nicht überbaubare Grundstücksflächen festge-
setzt. Hierbei handelt es sich um sog. Waldabstandsstreifen, die im Bereich der Baugebiete fest-
gesetzt wurden.Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 9
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Bei einer gewerblichen Nutzung der Grundstücke kann man i. d. R. davon ausgehen, dass diese
Flächen als Lager- oder Stellplatzflächen genutzt werden können. Zudem kann durch den Ver-
kauf entsprechend großer Grundstücke sicher gestellt werden, dass der Anteil bebaubarer
Grundstücksfläche zur nicht bebaubaren Grundstücksfläche in einem vertretbaren Maß vorliegt.
Bei der Parzellierung von Wohngrundstücken ist dies nur bedingt möglich. Zwar kann dem
Grundstückseigentümer in einem begrenzten Umfang zugemutet werden eine Anzahl größerer
Wohngrundstücke anzubieten, allerdings ist deren Flächengröße u.a. auch durch den Preis pro
Quadratmeter eine Obergrenze gesetzt. Aus diesem Grund hat die Stadt Achim beschlossen, in
zwei Teilbereichen, im südlichen und im südwestlichen Änderungsbereich, den Waldab-
standstreifen in den Stadtwald zu verlagern. Diese Vorgehensweise erfolgte bereits in den
derzeit rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. 320 und Nr. 191. Im Gegenzug wird im westli-
chen Teil des Änderungsbereiches eine Reduzierung der Bauflächen vorgenommen. Diese
Flächen sollen der Stadt Achim als öffentliche Grünflächen übertragen werden.
3. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES
3.1 Festsetzungen des Bebauungsplanes
3.1.1 Art der baulichen Nutzung
Gewerbegebiet
Im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 320 werden wie bislang im nördlichen
Teil des Plangebietes, entlang der Bahnlinie und im Süden des Geltungsbereiches, im Be-
reich der ehemaligen Panzerhallen, Gewerbegebiete (GE) festgesetzt.
Die festgesetzten Gewerbegebiete werden in GE1 und GE2 gegliedert. Die Unterscheidung
beruht dabei auf den jeweilig zulässigen flächenbezogenen Schallleistungspegeln in den
Gebieten, d. h auf dem vom Gebiet ausgehenden „Störgrad“.
Innerhalb der festgesetzten Gewerbegebiete sind, mit Ausnahme von speziellen Einzelhan-
delsbetrieben und Vergnügungsstätten, die in § 8 BauNVO genannten Nutzungen entspre-
chend allgemein oder ausnahmsweise zulässig. Im Einzelnen werden für das Gewerbegebiet
folgende Festsetzungen getroffen:
In den Gewerbegebieten sind Gewerbebetriebe aller Art mit Ausnahme von Einzelhandels-
betrieben, soweit ihr Hauptsortiment unter die im Handlungskonzept Einzelhandel für die
Stadt Achim (2008) aufgeführten zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimente fällt
(§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe (§ 8 Abs. 2
Nr. 1 BauNVO), Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO),
Tankstellen (§ 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) sowie Anlagen für sportliche Zwecke (§ 8 Abs. 2 Nr.
4 BauNVO) allgemein zulässig.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Be-
triebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und
Baumasse untergeordnet sind und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, schulische und
gesundheitliche Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) sowie Bildungseinrichtungen sind aus-
nahmsweise zulässig.
Einzelhandelsbetriebe, soweit ihr Hauptsortiment unter die im Handlungskonzept Einzelhan-
del für die Stadt Achim (2008) aufgeführten zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sorti-
mente fällt sowie die in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstät-
ten (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) sind nicht zulässig.Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 10
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Der Ausschluss der genannten Einzelhandelsbetriebe wird zum Schutz des zentralen Ver-
sorgungsbereiches in der Achimer Innenstadt und zum Schutz der in den angrenzenden Be-
reichen bestehenden Betriebe vorgenommen. Die Stadt sieht zur Zeit keinen weiteren Bedarf
an derartigen Versorgungseinrichtungen außerhalb der Innenstadt. Als zentren- bzw. nah-
versorgungsrelevanten Sortimente gelten in Achim:
Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente
- (Schnitt-)Blumen
- Drogerie, Kosmetik
- Nahrungs- und Genussmittel. Reformwaren
- Pharmazeutische Artikel (Apotheke)
- Heimtierfutter
- Zeitungen / Zeitschriften
- Papier, Schreibwaren, Schulbedarf
Zentrenrelevante Sortimente
- Alle unter nahversorgungsrelevant klassifizierten Sortimente
- Optik / Akustik / Sanitätsbedarf
- Modischer Bedarf (Bekleidung / Schuhe / Handarbeiten / Kurzwaren)
- Bücher
- Schreibwaren / Bürobedarf
- Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel
- Heimtextilien / Gardinen
- Fotoartikel
- Lederwaren
- Musikalien
- Spielwaren / Bastelbedarf
- Sportartikel
- Kunstgegenstände
- Uhren/ Schmuck
- Wohnraumleuchten
Nicht zentrenrelevante Sortimente
- Bau- und Heimwerkerbedarf
- Zoologischer Bedarf (ohne Heimtierfutter)
- Unterhaltungselektronik / Elektrogroßgeräte / Haustechnik
- Campingartikel, Boots- und Caravanzubehör
- Fahrräder und Zubehör
- Gartenbedarf (Pflanzen, Pflanzgefäße, Erden / Dünger, Gartengeräte)
- Kfz-Zubehör
- Sanitärbedarf / Bäder
- Möbel (inkl. Garten- und Campingmöbel)
- Öfen und Kamine
- Rollläden und Markisen
- Bodenbelege / Fliesen / Teppiche
Die weitere Feinsteuerung der konkreten Zulässigkeit regelt sich über die festgesetzten flä-
chenbezogenen Schallleistungspegel, die den empfohlenen Orientierungswerten der DIN
18005 entsprechen und Störpotentiale auf die umliegenden schützenswerten Nutzungen auf
das zulässige Maß beschränken.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber sind nach wie
vor aus Lärmschutzgründen im Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässig. Für ggf. inner-
halb der Gewerbegebiete geplante Wohnbebauung ist im Rahmen der Genehmigung ein
schalltechnischer Nachweis auf Grundlage der gewerblichen Nutzung zu führen.Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 11
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
Mischgebiete
Von den bislang im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 320 festgesetzten Mischgebietsflä-
chen verbleibt lediglich ein kleinerer Teilbereich als Mischgebiet zwischen Bahnlinie und
Planstraße A sowie ein Streifen südlich der Planstraße A in einer Tiefe von ca. 75 m.
Das nördlich der Planstraße A liegende Mischgebiet wird zur Bestandssicherung der dort
vorhandenen Reihenhauszeile, die durch den Bund an Angehörige vermietet wurde, festge-
setzt. Eine Bestandssicherung dieser Gebäude inmitten gewerblichen Bauflächen scheidet
aufgrund der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen aus. Zudem handelt es sich bei
der vorliegenden Wohnnutzung nicht um betriebsbedingte Wohnnutzung, so dass die Fest-
setzung eines Gewerbegebietes nicht in Frage kommt. Im Bebauungsplan wird diese Situati-
on berücksichtigt und eine Festsetzung als gemischte Baufläche vorgenommen.
Die verbleibenden Mischgebiete südlich der Planstraße A werden in die Mischgebiete MI2
und MI3 gegliedert.
Mischgebiete dienen nach dem Wortlaut der Baunutzungsverordnung (BauNVO) „dem Woh-
nen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören“.
Die Festsetzung eines Mischgebietes kann, wie im Bebauungsplan erfolgt, unter Ausnutzung
der in der BauNVO gegebenen Gliederungsmöglichkeiten bei Neuausweisung von Bauge-
bieten eingesetzt werden, um eine Konfliktminimierung zu betreiben. So kann mit einem ent-
sprechend gegliederten Mischgebiet z.B. ein angemessener Puffer zwischen emittierenden
und schutzbedürftigen Nutzungen geschaffen werden, der einerseits verhindert, dass sich in
der Nähe störenden Emissionsquellen Wohngebäude ansiedeln können, andererseits aber
sicherstellt, dass nicht in der Nähe der Wohnnutzung Betriebe entstehen, die das Wohnen
wesentlich stören.
Zu achten ist jedoch stets auf eine klare und nachvollziehbare Abgrenzung zu den übrigen
Gebietsarten, denn andernfalls geht der gewollte Gebietscharakter u.U. verloren, was letzt-
lich bei der vollständigen Entwicklung zu Schwierigkeiten führen kann.
Nach Ansicht der Stadt ist die Festsetzung eines gegliederten Mischgebietes zur Minderung
der vorhandenen Konflikte in diesem Bereich erforderlich und vertretbar.
Ziel der Stadt ist es, auf Grund der jeweiligen Lage im Plangebiet das Mischgebiet MI2
schwerpunktmäßig als gewerblichen Standort vorzusehen und das Mischgebiet MI3 als
Wohnstandort zu entwickeln.
Generell sind innerhalb aller Mischgebiete Einzelhandelsbetriebe mit dem Sortiment Nah-
rungs- und Genussmittel, soweit sie nicht entsprechend § 4 Abs. 2 Ziffer 2 BauNVO der Ver-
sorgung des Gebietes dienen sowie Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sorti-
menten (§ 6 [2] Nr. 3 BauNVO),Tankstellen (§ 6 [2] Nr. 7 BauNVO) und Vergnügungsstätten
(§ 6 [2] Nr. 8 BauNVO und § 6 [3] BauNVO) nicht zulässig.
Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf von zentren- und nahversorgungsre-
levanten Sortimenten an letzte Verbraucher sind zulässig, wenn der Verkauf nach Art und
Umfang in einem betrieblichen Zusammenhang mit der Produktion des Betriebs, mit der Ver-
und Bearbeitung von Gütern oder mit der Reparatur solcher Güter steht und an der Stätte
der betrieblichen Leistung erfolgt und die Verkaufsfläche der Betriebsfläche des produzie-
renden Gewerbes oder Handwerks untergeordnet ist (sog. Handwerkerprivileg).
Der gezielte Ausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen erfolgt, wie im Bereich der
Gewerbegebiete, zum Schutz der vorhandenen Haupt- und Nebenzentren in der Stadt A-
chim.
Ferner sind im Mischgebiet MI3 als „sonstige gewerbliche Nutzungen“, gemäß § 6 Abs. 2
Ziffer 4 BauNVO, neben der Wohnnutzung allein Gebäude und Räume für freie Berufe zu-
lässig, um weitere Schallemissionen weitestgehend zum südlich angrenzenden Wohngebiet
auszuschließen.Stadt Achim: Bebauungsplan Nr. 320 „Steubenkaserne“ – 1. Änderung 12
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung
In den Mischgebieten MI2 sind entsprechend den Überlegungen der Stadt Wohnnutzungen
nicht zulässig. Diese, den Gewerbegebiet und der Bahntrasse zugewandten Bauflächen sol-
len dem Konzept nach vorwiegend gewerblich genutzt werden.
Ausnahmsweise zulässig sollen hier aber Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftsperso-
nen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sein. Hierdurch soll sichergestellt werden,
dass bei einer städtebaulich angestrebten kleingewerblichen Struktur auch dieses Betriebs-
wohnen im räumlichen Zusammenhang möglich ist.
Die Stadt Achim ist der Ansicht, dass trotz der Gliederung und der geplanten schwerpunkt-
mäßigen Nutzung, der Gebietscharakter eines Mischgebietes über alle Teilbereiche gesehen
vorhanden ist.
Allgemeines Wohngebiet
Die verbleibenden Bauflächen werden als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die
Festsetzungen im Allgemeinen Wohngebiet zur Art der baulichen Nutzung werden in Anleh-
nung an die vorhandene den Änderungsbereich angrenzende Wohnbebauung getroffen.
Innerhalb der Wohngebiete werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die normalerweise
ausnahmsweise zulässig sind, gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO ausgeschlossen. Die genannten
Nutzungen würden aufgrund ihres Flächenbedarfes sowie den mit der Nutzung einherge-
henden umfangreichen Kfz-Bewegungen, Geruchsimmissionen und möglichen Betrieb auch
in den Abend- und Nachtstunden (insb. Tankstellen) der überwiegenden Wohnnutzung zuwi-
derlaufen. Darüber hinaus lassen sich für vorgenannte Anlagen im betreffenden Geltungsbe-
reich keine erkennbaren Standortvorteile erkennen.
3.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird für alle Gewerbegebiete mit einer Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,8 festgesetzt. Zudem wird eine abweichende Bauweise (a) festgesetzt, die Ge-
bäudelängen über 50 m zulässt.
Um eine angemessene und ausgewogene Höhenentwicklung zu gewährleisten wird für das
Gewerbegebiet eine Höhenbeschränkung durch die Festsetzung einer maximalen Gebäude-
höhe nördlich der Planstraße A von 18 m vorgenommen. Für die an den Stadtwald angren-
zenden gewerblichen Bauflächen wird eine maximale Gebäudehöhe von 14 m festgesetzt.
Eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe für technische Aufbauten ist in allen
gewerblich genutzten Bereichen um bis zu 3 m zulässig. Durch diese Ausnahmeregelung
sollen mögliche Härtefälle bei der Errichtung gewerblicher Anlagen vermieden werden.
Die getroffenen Festsetzungen zur Höhe und zur Bauweise ermöglichen im Kontext der
Ausnutzungsziffern zukünftigen Betrieben eine flexible Handhabung der baulichen Organisa-
tion auf ihren Grundstücken.
Für das Mischgebiet nördlich der Planstraße A und das Mischgebiet MI2 wird die nach
BauNVO zulässige Obergrenze beim Maß der baulichen Nutzug festgesetzt (GRZ 0,6) und
eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl gemäß § 19 [4] Satz 2 BauNVO
zugelassen. Die getroffene Festsetzung berücksichtigt die in diesen Bereichen vorgesehene
gewerbliche Nutzung. Im Mischgebiet MI3, in dem schwerpunktmäßig Wohnnutzung vorge-
sehen ist, wird eine Grundflächenzahl von 0,4 zuzüglich Überschreitung nach § 19 (4)
BauNVO festgesetzt.
Die maximale Gebäudehöhe in den Mischgebieten wird ebenfalls gestaffelt. Je geringer der
Abstand zum geplanten Wohngebiet, desto geringer die zulässige Gebäudehöhe. Im Misch-
gebiet nördlich der Planstraße A beträgt die Gebäudehöhe 14 m, im Mischgebiet MI2 12 m
und im Mischgebiet MI3 10 m.
In dem Allgemeinen Wohngebiet wird unter Berücksichtigung der geplanten Wohnformen
eine Unterscheidung beim Maß der baulichen Nutzung und in der Bauweise vorgenommen.
Die im Westen des Geltungsbereiches zum „Baugebiet Alte Finien“ gelegene Fläche ist fürSie können auch lesen
