Gemeinde Schönwalde-Glien Landkreis Havelland - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 "Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum"
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Gemeinde Schönwalde-Glien Landkreis Havelland Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ Exemplar zum Satzungsbeschluss Stand: Februar 2011
Gemeinde Schönwalde-Glien
Landkreis Havelland
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
Exemplar zum Satzungsbeschluss
Begründung nach § 9 Abs. 8 BauGB
Vorhabenträger:
Schönwalde Grundbesitz GmbH & Co. KG
Bearbeitung:
DR. SZAMATOLSKI + PARTNER GBR
LandschaftsArchitektur . Stadtplanung Umwelt-
management. Tourismusentwicklung
BDLA, SRL
Brunnenstraße 181 10119 Berlin (Mitte)
Tel.: 030 / 280 81 44 Fax: 030 / 283 27 67
Dipl. Ing. Dirk Hagedorn
Dipl. Biol. Gretel Daub-Hofmann
Dipl. Ing. Karin Maaß
In Zusammenarbeit mit:
Bauamt Gemeinde Schönwalde-Glien
Sebastian-Bach-Straße 10-12
14621 Schönwalde-Glien, OT Schönwalde-Siedlung
Tel.: 03322 – 24 84 30
Stand: Februar 2011Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
Inhaltsverzeichnis
1 EINFÜHRUNG ............................................................................................................... 1
1.1 LAGE UND ABGRENZUNG DES PLANUNGSGEBIETES............................................................ 1
1.2 VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT ......................................................................... 2
2 AUSGANGSSITUATION ............................................................................................... 2
2.1 STADTRÄUMLICHE EINBINDUNG ......................................................................................... 2
2.2 BEBAUUNG UND NUTZUNG ................................................................................................ 3
2.3 ERSCHLIEßUNG ................................................................................................................ 4
2.4 VER- UND ENTSORGUNG .................................................................................................. 4
2.5 NATUR, LANDSCHAFT, UMWELT ........................................................................................ 5
2.6 ALTLASTEN, KAMPFMITTELBELASTUNG .............................................................................. 6
2.7 DENKMALSCHUTZ UND DENKMALPFLEGE ........................................................................... 6
2.8 EIGENTUMSVERHÄLTNISSE ............................................................................................... 7
3 PLANUNGSBINDUNGEN ............................................................................................. 8
3.1 PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSSITUATION ................................................................... 8
3.2 LANDES- UND REGIONALPLANUNG..................................................................................... 8
3.3 ÖRTLICHE PLANUNGEN ..................................................................................................... 9
3.4 FACHPLANUNGEN ........................................................................................................... 10
4 PLANUNGSKONZEPT ................................................................................................ 11
4.1 ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG.................................................................................. 11
5 PLANINHALT (ABWÄGUNG UND BEGRÜNDUNG) ................................................. 12
5.1 NUTZUNG DER BAUGRUNDSTÜCKE .................................................................................. 12
5.1.1 Art der Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)......................................................... 12
5.1.2 Maß der Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ...................................................... 13
5.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) ..... 14
5.2 VERKEHRSFLÄCHEN, FLÄCHEN FÜR STELLPLÄTZE (§ 9 ABS. 1 NR. 4 UND NR. 11 BAUGB) 14
5.3 GRÜNFLÄCHEN (§ 9 ABS. 1 NR. 15 BAUGB).................................................................... 15
5.4 FLÄCHEN FÜR W ALD (§ 9 ABS. 1 NR. 18 BAUGB) ........................................................... 17
5.5 AUSGLEICHSMAßNAHMEN ............................................................................................... 19
5.5.1 Pflanzgebote, Erhaltungsbindungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) ....................... 19
5.5.2 Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) ...... 21
5.6 GESTALTUNGSREGELUNGEN ........................................................................................... 22
5.7 IMMISSIONSSCHUTZ (§ 9 ABS. 1 NR. 24 BAUGB) ............................................................. 22
5.8 NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN ..................................................................................... 25
5.8.1 Landschaftsschutzgebiet „Nauen-Brieselang-Krämer“, ..................................... 25
5.8.2 Denkmalschutz und Denkmalpflege .................................................................. 25
5.9 HINWEISE ...................................................................................................................... 26
5.9.1 Besonderer Artenschutz (§ 44 Nr. 1 BNatSchG) ............................................... 26
5.9.2 Baumschutzverordnung ..................................................................................... 26
5.9.3 Geschützte Biotope (§ 30 BNatSchG i.V.m. § 32 BbgNatSchG) ....................... 27
5.9.4 Kampfmittelbelastung ........................................................................................ 27
5.10 FLÄCHENBILANZ ............................................................................................................. 27
6 UMWELTBERICHT ..................................................................................................... 28
6.1 EINLEITUNG ................................................................................................................... 28
6.1.1 Inhalte und Ziele des Bebauungsplanes............................................................ 286.1.2 Für die Umweltprüfung relevante Fachgesetze und Fachpläne ........................ 29
6.2 BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN ..................................... 33
6.2.1 Auswirkungen auf Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung ........................ 33
6.2.2 Schutzgut Mensch ............................................................................................. 33
6.2.3 Schutzgut Tiere und Pflanzen (Biotope) ............................................................ 36
6.2.4 Schutzgut Boden................................................................................................ 47
6.2.5 Schutzgut Wasser.............................................................................................. 50
6.2.6 Schutzgut Luft/Klima .......................................................................................... 52
6.2.7 Schutzgut Orts- und Landschaftsbild ................................................................. 52
6.2.8 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ....................................................................... 54
6.2.9 Wechselwirkungen zwischen des Schutzgütern................................................ 55
6.2.10 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung ............................................... 56
6.3 GESAMTBEWERTUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN ........................................................ 56
6.3.1 Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung ................................ 56
6.4 ANDERWEITIGE PLANUNGSMÖGLICHKEITEN ..................................................................... 60
6.5 ZUSÄTZLICHE ANGABEN ................................................................................................. 61
6.5.1 Verwendete Unterlagen, Technische Verfahren, weiterer Untersuchungsbedarf61
6.5.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung....................................... 62
6.6 ALLGEMEINVERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG DES UMWELTBERICHTS ........................ 62
7 AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG............................................................................ 65
7.1 AUSWIRKUNGEN AUF AUSGEÜBTE NUTZUNGEN................................................................ 65
7.2 VERKEHR ....................................................................................................................... 66
7.3 VER- UND ENTSORGUNG ................................................................................................ 66
7.4 NATUR, LANDSCHAFT, UMWELT ...................................................................................... 66
7.5 BODENORDNENDE MAßNAHMEN ...................................................................................... 67
7.6 KOSTEN UND FINANZIERUNG ........................................................................................... 67
8 VERFAHREN ............................................................................................................... 68
9 RECHTSGRUNDLAGEN............................................................................................. 69
10 ANHANG...................................................................................................................... 70
• Textliche Festsetzungen
• Bestandskarte zum Umweltbericht
• Lageplan der vorgesehenen ErsatzaufforstungsflächeVorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien 1
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
1 Einführung
Die Gemeinde Schönwalde-Glien hat am 18.06.2009 den Beschluss zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 23 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Touris-
muszentrum“ im Ortsteil Schönwalde Dorf gefasst. Planungsziel ist die Sicherung und Ent-
wicklung des ehemaligen Schlossgutes zu einem Zentrum für den Reitsport und Tourismus
mit einer temporären Nutzung der westlich angrenzenden Weideflächen als Poloturnierplatz.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen die weitgehend brach-
liegenden Anlagen des ehemaligen Schlossgutes Schönwalde einer zeitgemäßen, wirtschaft-
lich tragfähigen Nutzung zugeführt werden. Neben der Nutzung als Reitsport- und Touris-
muszentrum mit den entsprechenden Einrichtungen sollen auch Einrichtungen für gesund-
heitliche, soziale und kulturelle Zwecke vorgesehen werden. Mit dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan sollen diese Nutzungsmöglichkeiten sowie die temporäre Nutzung der west-
lich angrenzenden Weideflächen als Poloturnierplatz planungsrechtlich gesichert werden.
Ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gelände des ehemaligen
Schlossgutes wurde bereits am 17.08.2006 gefasst. Aufgrund geänderter Rahmenbedingun-
gen wurde der Aufstellungsbeschluss dahingehend verändert, dass ein vorhabenbezogener
Bebauungsplan in Verbindung mit einem Durchführungsvertrag mit der gleichen Zielsetzung
der Entwicklung erstellt werden soll.
Bestandteil des Aufstellungsverfahrens war eine abschließende Klärung mit dem Ministerium
für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz zur Vereinbarkeit der im Landschaftsschutz-
gebiet „Nauen-Brieselang-Krämer“ geplanten temporären Nutzungen mit den Bestimmungen
der Schutzgebietsverordnung sowie eine abschließende Regelung mit den zuständigen
Forstbehörden zur forstrechtlichen Kompensation einer zur Umsetzung der Planung in gerin-
gem Umfang erforderlichen Waldumwandlung.
1.1 Lage und Abgrenzung des Planungsgebietes
Das Plangebiet befindet sich im Nordwesten der alten Dorflage Schönwalde und umfasst das
Grundstück Dorfstraße 31 mit den Gebäuden des ehemaligen Schlossgutes Schönwalde und
dem ehemaligen Schlosspark sowie angrenzende Landwirtschaft- und Waldflächen.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 23 „Schloss Schönwal-
de, Reitsport- und Tourismuszentrum“ umfasst die Flurstücke Gemarkung Schönwalde Dorf,
Flur 28, Flurstück Nr. 257 und 258 teilweise (ehemals Flurstück Nr. 44), 45, 249 und 251
(Schlossgutgelände einschließlich ehemaliger Wegeflächen), Nr. 37 teilweise (öffentliche
Wegefläche) sowie Nr. 40 teilweise, 41, 42 und 43 (Landwirtschaftsfläche und Wald).
Das Plangebiet wird begrenzt
• im Norden durch die Straße „Am Gut“ und einen Fahrweg (Flurweg Nr. 56)
• im Osten durch die Dorfstraße,
• im Süden durch die Grenze zu den Flurstücken Nr. 22, 36, 37, 39, 40 und 38,
• im Westen durch Waldflächen (Flurstück Nr. 62/5),
Im Ergebnis des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens wurde eine Teilfläche des Flurstücks
Nr. 258 (ehemals Flurstück Nr. 44) der Flur 28 im Südosten des Planungsgebietes, die in
Zusammenhang mit dem südlich angrenzenden Flurstück Nr. 22 der Flur 2 mit einem Ge-
bäude und Nebenanlagen überbaut ist, aus dem Geltungsbereich herausgenommen.
Die Größe des Plangebietes beträgt rund 14,9 ha, davon sind rund 6 ha Flächen der eigentli-
chen Gutsanlage mit Gebäuden und Hofflächen, dem ehemaligen Gutspark und den Koppeln2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
an der Dorfstraße und rund 9 ha land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen westlich des
Weges zwischen der Gutsanlage und dem angrenzenden Landschaftsraum zuzuordnen.
1.2 Veranlassung und Erforderlichkeit
Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 23 „Schloss
Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ sind Planungen eines Investors in den weit-
gehend brachliegenden und zum Teil ruinösen Gebäuden des ehemaligen Schlossgutes
Schönwalde ein Reitsportzentrum mit Pensionspferdehaltung, Polozentrum, Ferienwohnun-
gen sowie Hotel- und Gaststättenbetrieb und Anlagen für gesundheitliche, kulturelle und
sportliche Zwecke zu errichten. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
wird erforderlich, um die geplanten, nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb dienenden, Nut-
zungen auf den derzeitig überwiegend als Außenbereich gemäß § 35 BauGB einzustufenden
Flächen planungsrechtlich zu ermöglichen und zu sichern.
Im Bebauungsplanverfahren erfolgte eine Klärung mit dem Ministerium für Umwelt, Gesund-
heit und Verbraucherschutz des Landes Brandenburg als Verordnungsgeber über eine Ver-
einbarkeit der im Landschaftsschutzgebiet „Nauen-Brieselang-Krämer“ geplanten Festset-
zungen mit den Bestimmungen der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Nauen-
Brieselang-Krämer“. Hierzu erfolgte auf Voranfrage der Gemeinde vom 23.11.2009 mit
Schreiben des Ministeriums für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz vom 17.11.2010
eine positive Entscheidung (vgl. Kap. 5.8.1).
Ebenfalls wird im Bebauungsplan die für die Ausweisung des Turnierplatzes in geringem
Umfang erforderliche Waldumwandlung geregelt mit den dafür erforderlichen Abstimmungen
mit der unteren Forstbehörde. Im Bebauungsplan werden Aussagen zur forstrechtlichen
Kompensation (Erstaufforstungsfläche, Baumartenauswahl, Pflanzzahlen) getroffen, die
durch einen städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt werden (vgl. Kap. 5.4).
Für den Wiederaufbau des Stall- und Betriebsgebäudes mit Nebenanlagen zum Betrieb einer
Pensionspferdehaltung wurde vom Landkreis Havelland als untere Bauaufsichtsbehörde auf
der Rechtsgrundlage des § 35 Abs. 1 BauGB eine Baugenehmigung erteilt (vgl. Kap. 3.1):
2 Ausgangssituation
2.1 Stadträumliche Einbindung
Die Gemeinde Schönwalde-Glien liegt nordwestlich der Bundeshauptstadt Berlin und grenzt
mit dem Ortsteil Schönwalde-Siedlung unmittelbar an den Bezirk Spandau von Berlin. Weiter
nordöstlich grenzen die Stadt Hennigsdorf und nördlich die Gemeinde Oberkrämer an das
Gemeindegebiet an. Im Westen grenzen die Stadt Nauen, im Süden die Gemeinde Briese-
lang und die Stadt Falkensee an.
Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Schönwalde-Dorf im Nordwesten der alten Dorflage.
Das ehemalige Schlossgut befindet sich unmittelbar an der Dorfstraße, gegenüber der Dorf-
kirche. Nördlich des Schlossgutes, jenseits der Straße „Am Gut“ befindet sich eine dörfliche
Wohnbebauung, nordöstlich das neu erschlossene Wohngebiet „Fliegerhorst Süd“. Nach
Süden grenzt eine dörfliche Wohnbebauung mit rückwärtigem Gartenland an. Im Westen
des Plangebietes befinden sich Grünlandflächen. Diese werden im Westen und Süden von
dem zusammenhängenden Waldgebiet der Wansdorfer Unterheide begrenzt.
Über die Dorfstraße und die Landesstraße 20 ist das Plangebiet in das überörtliche Straßen-
netz eingebunden. Über die Anschlussstellen Falkensee im Westen und Schwante im Nor-
den besteht Anschluss an den Berliner Ring (A 10).Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien 3 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ Abb. 1: Lage des Plangebietes 2.2 Bebauung und Nutzung Das Plangebiet ist im Bereich der ehemaligen Gutsanlage mit einem Gebäudeensemble sowie weiteren baulichen Anlagen bebaut. Einige provisorisch errichtete Gebäude und Anla- gen wurden zwischenzeitlich zurückgebaut. Im Westen der Gutsanlage befinden sich das ehemalige Herrenhaus und daran anschließend ein denkmalgeschütztes Wirtschaftsgebäu- de. Beide Gebäude stehen leer und sollen schrittweise wieder hergerichtet werden. Das e- hemalige Herrenhaus ist derzeit auf das Kellergeschoss und das erste Geschoss reduziert und provisorisch mit einem flachen Satteldach abgedeckt. Im Südosten befindet sich ein im Jahr 2006 durch einen Brand beschädigtes Stall- und Be- triebsgebäude, für das eine Baugenehmigung zum Wiederaufbau mit Nebenanlagen zum Betrieb einer Pensionspferdehaltung vorliegt. Im Norden der Gutsanlage befindet sich ein weitgehend verfallener Eiskeller. Zufahrt und Hofflächen der ehemaligen Gutsanlage sind teilweise mit Kopfsteinpflaster be- festigt. Westlich des Stallgebäudes befinden sich Freiflächen, die zum Teil Fundamentreste und sonstige Befestigungen aufweisen und in die Grünflächen des ehemaligen Gutsparks übergehen. Die offenen Flächen um das Herrenhaus und die Wirtschaftsgebäude werden von ruderalisierter Wiesenvegetation geprägt. Südöstlich des Herrenhauses befindet sich ein temporäres Kleingewässer. Der von Waldbäumen geprägte südliche Teil des ehemaligen Gutsparks wird von den Forstbehörden als Wald nach Landeswaldgesetz eingestuft. Zur Dorfstraße erstrecken sich Wiesenflächen, die als Pferdeweide genutzt werden. Die Brachflächen nördlich der bisherigen Hauptzufahrt werden inzwischen ebenfalls als Weide- flächen genutzt. Die südlich der Gutsanlage gelegenen Wiesenflächen werden von der Ge- meinde rund viermal pro Jahr als Festwiese genutzt.
4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
Die Gutsanlage wird im Süden, Westen, Norden und Nordosten von einem Graben um-
schlossen. Die Grabenböschungen sind mit Gehölzen bestanden. Über eine Brücke westlich
des ehemaligen Herrenhauses besteht eine Verbindung zu den angrenzenden Weideflächen.
Der Graben befindet sich nicht in der Zuständigkeit und Bewirtschaftung des Wasser- und
Bodenverbandes „Großer Havelländischer Hauptkanal – Havelkanal – Havelseen“. Westlich
des eingezäunten Gutsgeländes verläuft ein Weg, der ist in das örtliche Wanderwegenetz
eingebunden ist.
Die westlich des Schlossgutes gelegenen Grünlandflächen werden als Pferdeweide genutzt.
Südwestlich des Gutsgeländes befinden sich Waldflächen mit altem Eichenbestand. Dem
Waldrand vorgelagert ist ein landwirtschaftlicher Entwässerungsgraben. Der Graben befindet
sich nicht in der Zuständigkeit oder Bewirtschaftung des Wasser- und Bodenverbandes.
2.3 Erschließung
Das Grundstück Dorfstraße 31 mit dem ehemaligen Schlossgut befindet sich unmittelbar an
der öffentlichen Straßenverkehrsfläche der Dorfstraße. Die nördliche Grundstückszufahrt
(Flurstück 45) existiert bereits als ehemalige Hauptzufahrt zum Schlossgutgelände. Im Sü-
den des Grundstücks ist mit Umsetzung der Planung eine weitere Grundstückszufahrt für
den Wirtschaftsverkehr und eine neue Stellplatzanlage vorgesehen. Zufahrt und Stellplatzan-
lage sind Bestandteil der Baugenehmigung vom Mai 2008.
Auf dem Grundstück sollen in einem ersten Bauabschnitt 19 Stellplätze entstehen. Gemäß
Stellplatzsatzung der Gemeinde sind insgesamt 9 Stellplätze nachzuweisen. Weitere 10
Stellplätze sollen für Nutzer und Besucher des Pferdepensionsbetriebes bereit stehen. Davon
sind 7 Stellplätze mit einer Überlänge für Gespanne (Pkw / Jeep mit Pferdeanhänger) vorge-
sehen.
Ein öffentlicher Weg (Flurweg Nr. 37) verläuft westlich des Gutsgeländes von der Straße „Am
Gut“ im Norden entlang des Grabens und weiter entlang der Rückseite der südlich gelegenen
Wohngrundstücke nach Süden bis zum Birkenweg. Der derzeitige Wegeverlauf ist im Ergeb-
nis der vorliegenden Vermessung in Teilen nicht identisch mit der Lage des Flurstücks. Die
westlich der Gutsanlage gelegenen Weide- und Waldflächen sind zusätzlich von Norden
erschlossen über die Straße „Am Gut“ und den daran anschließenden landwirtschaftlichen
Fahrweg (Flurstück Nr. 56) sowie von Süden über einen von dem o. g. öffentlichen Weg
abzweigenden Forstweg (Flurweg Nr. 38).
Rund 650 m nordöstlich des Plangebietes verläuft die Bahnstrecke 6087 Berlin-Karow – Pri-
ort. Die Regionalzüge der RB 20 Hennigsdorf – Golm – Potsdam und RE 6 Berlin-Spandau –
Neuruppin – Wittenberge sind derzeit ohne Halt am rund 500 m nördlich des Plangebietes
gelegenen Haltepunkt Schönwalde. Die nächstgelegene Zugangsstelle zum Regionalbahn-
netz befindet sich in Falkensee.
2.4 Ver- und Entsorgung
Die erforderlichen technischen Planungen für die Versorgung mit Elektroenergie, Erdgas und
Trinkwasser sowie die Abwasserentsorgung werden im Rahmen der Fachplanungen entwi-
ckelt und in den Ausführungsplanungen zur internen Erschließung detailliert. Im Zuge der
Planungen soll die Einrichtung eines innovativen, liegenschaftsbezogenen Ressourcenma-
nagements geprüft werden.
Gemäß Stellungnahme der OSTHAVELLÄNDISCHEN TRINKWASSERVERSORGUNG UND
ABWASSERBEHANDLUNG GMBH im Rahmen des Beteiligungsverfahrens sind die technischen
Voraussetzungen zum Anschluss an die zentralen Trinkwasserversorgungsanlagen und Ab-
wasserentsorgungsanlagen gegeben.Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien 5 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ Die Erschließung des Plangebietes mit Elektroenergie und Erdgas ist gewährleistet bzw. möglich. Eine eventuell notwendige Erschließung mit Elektroenergie ist gemäß Stellungnah- me der E.ON EDIS AG rechtzeitig zu beantragen. Die WGI GMBH verweist im Rahmen des Beteiligungsverfahrens im Auftrag der NETZGESELLSCHAFT BERLIN-BRANDENBURG (NBB) auf eine vorhandene Gashausanschlussleitung im Bereich der Festwiese und des Bedarfspark- platzes, die zu einem ehemaligen Werkstattgebäude führt. Vor einem Abriss dieses Gebäu- des muss diese Hausanschlussleitung getrennt werden. Hierzu ist eine Beauftragung durch den entsprechenden Eigentümer erforderlich. Die NBB plant innerhalb des Plangebietes gemäß ihrer Stellungnahme im Rahmen des Be- teiligungsverfahrens die Ausführung von Leitungsbaumaßnahmen. Baumaßnahmen im Plangebiet sind in der Planungsphase und vor Baubeginn mit der NBB-NP, Abteilung Netz- planung abzustimmen. Gemäß Stellungnahme der Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH befindet sich im Plangebiet eine Telekommunikationslinie (Tk-Linie) der DEUTSCHEN TELEKOM AG. Bestands- unterlagen liegen der Bauverwaltung vor. Zur telekommunikationstechnischen Versorgung des Plangebietes ist die Verlegung neuer Tk-Linien erforderlich. Die VATTENFALL EUROPE TRANSMISSION GMBH verweist auf ihre rund 450 m nördlich des Plangebietes verlaufende 380-kV-Freileitung Wolmirstedt – Teufelsbruch (493/498). Anlagen oder laufende Planungen der VERBUNDNETZGAS AG werden gemäß Stellungnahme der GDMCOM im Rahmen des Beteiligungsverfahrens von der vorliegenden Planung nicht berührt. 2.5 Natur, Landschaft, Umwelt Das Plangebiet befindet sich am Rande des Naturraums des Havelländischen Luchs im Ü- bergangsbereich zum Naturraum der Zehdenick-Spandauer-Havelniederung im Süden sowie zum Naturraum Bellin und Glien im Norden. Das Geländerelief ist weitgehend eben. Die Ge- ländehöhen liegen bei etwa 33 m bis 34 m über NHN (DHHN 92). Die baulich genutzten Flächen des ehemaligen Schlossgutes nehmen rund 15 % der Flächen im Plangebiet ein. Die Flächen sind den bebauten Gebieten mit Gebäuden der Landwirt- schaft und Tierhaltung zuzuordnen. Durch Überbauung und Befestigungen der Zufahrts- und Hofflächen sind derzeit rund 50 % der Flächen versiegelt oder teilversiegelt. Die Freiflächen einschließlich von Teilen der ehemaligen Parkanlagen sind den ruderalen Pionier-, Gras und Staudenfluren bzw. den ruderalen Wiesen zuzuordnen. Südwestlich des ehemaligen Herren- hauses befindet sich ein temporär Wasser führendes Kleingewässer. Auf dem Gutsgelände befindet sich eine größere Anzahl von älteren Laubbäumen, insbesondere entlang des um- gebenden Grabens sowie im Zufahrtsbereich und vereinzelt im Bereich der Hofflächen. Die von Bäumen geprägten Flächen im Südwesten des Schlossgutes sind von Seiten der Forst- behörden als Waldflächen gemäß Landeswaldgesetz (LWaldG) eingestuft. Dies gilt auch für Teilflächen der ehemaligen Gutsparkanlage. Von besonderer Bedeutung sind hier einige sehr alte Stieleichen mit Stammumfängen von bis zu vier Metern. In der Waldfläche südlich des Schlossgutes befindet sich ein weiteres Kleingewässer. Die Weideflächen westlich des Schlossgutes sind den Frischweiden zuzuordnen und werden intensiv als Pferdeweide ge- nutzt. Im äußersten Südwesten des Plangebietes ist dem angrenzenden Waldrand ein klei- neres Abgrabungsgewässer vorgelagert. Die im Plangebiet und angrenzend vorkommenden Biotoptypen sind der Bestandskarte zum Umweltbericht in der Anlage zur Begründung zu entnehmen. Bei den im Plangebiet vorhandenen Kleingewässern handelt es sich um geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG i.V.m. § 32 BbgNatSchG. Darüber hinaus zählen der standorttypische Gehölzsaum entlang des Grabens sowie die als Hainrispen-Winterlinden-Hainbuchenwald
6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
einzustufenden Waldflächen südlich des Grabens zu den nach § 30 BNatSchG i.V.m. § 32
BbgNatSchG geschützten Biotopen.
Die Flächen westlich bzw. südlich des rückwärtig des Gutsgeländes verlaufenden Weges
(Flurstück Nr. 37) sind Bestandteil des insgesamt 23.077 Hektar umfassenden Landschafts-
schutzgebietes „Nauen-Brieselang-Krämer“ (Verordnung vom 07.01.1998, GVBl. II, S. 110,
geändert durch Artikel 1 der Verordnung vom 26.06.2007, GVBl. II, S. 162).
Das nächstgelegene Schutzgebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung (Natura 2000-Gebiet)
ist das FFH-Gebiet Muhrgraben mit Teufelsbruch (DE 3345-301) in einer Entfernung von
rund 1 km östlich des Plangebietes.
Weitere Angaben zu Natur, Landschaft und Umwelt einschließlich Aussagen zur Berücksich-
tigung der Belange des besonderen Artenschutzes und der Bewältigung der naturschutz-
rechtlichen Eingriffsregelung im Bebauungsplanverfahren sind dem Umweltbericht in Kapitel
6 der Begründung zu entnehmen.
2.6 Altlasten, Kampfmittelbelastung
Im Plangebiet befinden sich nach Hinweis der unteren Bodenschutzbehörde keine im Altlas-
tenkataster des Landkreises Havelland registrierte Altlastenverdachtsflächen. Es wird jedoch
darauf hingewiesen, dass die katastermäßige Erfassung von Altlastenverdachtsflächen noch
nicht abgeschlossen ist. Hingewiesen wird auf eine Altlastenverdachtsfläche (Reg.-
Nr. 0334630077 – Am Gut) auf Flächen nördlich des Plangebietes (Flur 28, Flurstücke Nr. 47
und 49). Es handelt sich um eine rund 6.000 m² und 6.000 m³ umfassende Müllablagerung
(Siedlungsabfall, Hausmüll, Sperrmüll) aus der Zeit bis 1991. Der unteren Bodenschutzbe-
hörde liegen keine Unterlagen über durchgeführte Untersuchungen bzw. Sicherungsmaß-
nahmen vor. Der Altlastenverdacht ist nach Einschätzung der unteren Bodenschutzbehörde
von Relevanz für eine landwirtschaftliche Nutzung der Flächen einschließlich einer Pferdehal-
tung.
Gemäß Stellungnahme des Kampfmittelbeseitigungsdienstes im Rahmen der frühzeitigen
Behördenbeteiligung ergab die Prüfung zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine konkreten An-
haltspunkte auf das Vorhandensein von Kampfmitteln. Es ist deshalb nicht erforderlich, auf
der Fläche Maßnahmen der Kampfmittelräumung durchzuführen. Die vorliegende Stellung-
nahme ersetzt ein Protokoll über die Absuche der Grundstücksfläche nach Kampfmitteln als
Bescheinigung der Kampfmittelfreiheit. Für Erdarbeiten gelten die Bestimmungen der
Kampfmittelverordnung (KampfmV) für das Land Brandenburg vom 23.11.1998.
2.7 Denkmalschutz und Denkmalpflege
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich das Baudenkmal „Wirtschaftgebäu-
de der Gutsanlage“. Das ruinöse Herrenhaus steht nicht unter Denkmalschutz. Auch die
Parkanlage ist nicht in die Denkmalliste für das Land Brandenburg eingetragen.
Maßnahmen am denkmalgeschützten Wirtschaftsgebäude sind denkmalrechtlich erlaubnis-
pflichtig. Ebenso stehen Maßnahmen in der Umgebung von Denkmalen unter denkmalrecht-
lichem Erlaubnisvorbehalt. Dies betrifft für das Plangebiet nach Hinweis der unteren Denk-
malschutzbehörde Gebäude und Freiraumanlagen in der Nachbarschaft des Wirtschaftsge-
bäudes. Es können sich hier gegebenenfalls denkmalrechtliche Maßgaben hinsichtlich der
Ausführung (Farbigkeiten, Gestaltung, Materialauswahl) insbesondere von Fassaden, Dä-
chern, Türen, Fenstern und des Freiraums ergeben. Bei der Neuerrichtung eines Gebäudes
an der Stelle des ehemaligen Herrenhauses, mit oder ohne Einbezug des vorhandenen Ge-
bäuderestes, sollte nach Hinweis der unteren Denkmalschutzbehörde die „Architekturspra-
che“ frühzeitig mit den Denkmalbehörden abgestimmt werden.Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien 7 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ Die Flächen der Gutsanlage sind nach Stellungnahme der Denkmalschutzbehörden im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens Bestandteil des Bodendenkmals „mittelal- terlicher / frühneuzeitlicher Ortskern Schönwalde – Gutsanlage mit Befestigungsgraben“. Es gelten die Bestimmungen des Brandenburgischen Denkmalschutzgesetzes (BbgDSchG). Veränderungen und Teilzerstörungen an Bodendenkmalen bedürfen gemäß §§ 9, 19 / § 20 Abs. 1 BbgDSchG einer denkmalrechtlichen Erlaubnis bzw. Baugenehmigung. Der Antrag auf Erteilung einer solchen Erlaubnis ist durch den Vorhabenträger gemäß § 19 Abs. 1 BbgDSchG schriftlich mit den zur Beurteilung der Maßnahme erforderlichen Unterlagen bei der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Havelland zu stellen. Im Falle eines Baugenehmigungsverfahrens ist der Antrag an die untere Bauaufsichtsbehörde zu richten. Das Brandenburgische Landesamt für Denkmalpflege und Archäologische Landesmuseum, Abteilung Bodendenkmalpflege als Denkmalfachbehörde für Bodendenkmale teilt in seiner Stellungnahme im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung (PRH-419.2009) mit, dass einer Erlaubnis zur Veränderung bzw. Teilzerstörung des Bodendenkmales zugestimmt wird, insofern sichergestellt ist, dass der Vorhabenträger im Hinblick auf § 7 Abs. 1 und 2 BbgDSchG die Denkmal zerstörenden Erdarbeiten bzw. Baumaßnahmen auf ein unbedingt erforderliches Maß reduziert und der Vorhabenträger in den Bereichen, wo Denkmal zerstö- rende Erdarbeiten bzw. Baumaßnahmen unumgänglich sind, die Durchführung von baube- gleitenden bzw. bauvorbereitenden archäologischen Dokumentationen (Ausgrabungen) zu seinen Lasten gemäß § 7 Abs. 3 und 4 BbgDSchG gewährleistet. Einzelheiten hierzu werden im Rahmen des denkmalrechtlichen Erlaubnisverfahrens geregelt. Ein im Flächennutzungsplan bislang nachrichtlich übernommenes weiteres Bodendenkmal (BD) im Bereich der Wiesenflächen westlich des Schlossgutes wurde nach Hinweis der Denkmalfachbehörde zwischenzeitlich genauer verortet und befindet sich außerhalb des Plangebietes. 2.8 Eigentumsverhältnisse Die im Geltungsbereich gelegenen Flurstücke befinden sich mit Ausnahme der Flurstücke Nr. 37 und Nr. 40 im Eigentum der Berliner Stadtgüter GmbH. Das Flurstück Nr. 37 (Flurweg) befindet sich im Eigentum der Gemeinde. Das Flurstück Nr. 40 befindet sich in Privateigen- tum. Das Flurstück Nr. 43 befindet sich teilweise im Eigentum des Landes Berlin. Die Flurstücke der Berliner Stadtgüter GmbH sind verpachtet an die Schlossgut Schönwalde Grundbesitz GmbH & Co. KG. Die Schlossgut Schönwalde Grundbesitz GmbH & Co. KG ist Vorhabenträger des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 23 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“. Im Ergebnis des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens wurde eine Teilfläche des Flurstücks Nr. 258 (ehemals Flurstück Nr. 44) der Flur 28 im Südosten des Planungsgebietes, die in Zusammenhang mit dem südlich angrenzenden Flurstück Nr. 22 der Flur 2 mit einem Ge- bäude und Nebenanlagen überbaut ist, aus dem Geltungsbereich herausgenommen. Rege- lungen zum Rechtsverhältnis der flurstücks- und flurübergreifenden Überbauung sind nicht bekannt und wurden im Zuge des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens auch nicht mitgeteilt. Der derzeitige Verlauf des rückwärtig gelegenen öffentlichen Weges ist im Ergebnis der vor- liegenden Vermessung in Teilen nicht identisch mit der Lage des Flurstücks Nr. 37. Teilflä- chen entlang des Grabens im nördlichen Abschnitt des Flurstücks Nr. 37 sind mit Gehölzen bewachsen und wurden im Zuge einer Einfriedung des Gutsgeländes dem Gutsgelände zu- geschlagen. Der Wegeverlauf befindet sich daher teilweise auf dem Flurstück Nr. 42. Hierzu erfolgten Abstimmungen zwischen der Gemeinde und den Berliner Stadtgütern als Eigentü- mer. Eine Neuordnung erfolgt im Planvollzug.
8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
3 Planungsbindungen
3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation
Derzeit ist die Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet überwiegend nach § 35 BauGB zu
beurteilen („Außenbereich“). Hier beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 35
Abs. 1 Nr. 1 BauGB danach, ob es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und
nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt, unter der Voraussetzung, dass
öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.
Ein Grundstücksstreifen von rund 90 m Tiefe, gemessen von der Dorfstraße, befindet sich
gemäß Innenbereichs- und Abrundungssatzung für den Ortsteil Schönwalde Dorf vom Mai
1996 im Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Hier beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben,
unter Berücksichtigung der Eigenart der näheren Umgebung und der Darstellung im Flä-
chennutzungsplan der Gemeinde als „gemischte Baufläche“ (M) danach, ob es nach der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO bzw. in einem
Dorfgebiet gemäß § 5 BauNVO allgemein zulässig wäre. Das ehemalige Gutshofgelände
wurde zur Wahrung der exponierten Gesamterscheinung des historischen Ensembles in der
Begrenzung des Wassergrabens dem Außenbereich zugeordnet.
Für den Wiederaufbau des Stall- und Betriebsgebäudes mit Nebenanlagen zum Betrieb einer
Pensionspferdehaltung liegt mit Bescheid des Landkreises Havelland als untere Bauauf-
sichtsbehörde von 29.05.2008 (Az: 63-00969-08) auf der Rechtsgrundlage des § 35 Abs. 1
BauGB eine Baugenehmigung vor.
Zur planungsrechtlichen Sicherung der zum Nutzungskonzept für das ehemalige Schlossgut
gehörenden, nicht landwirtschaftlichen Nutzungen sowie zur Gewährleistung der städtebauli-
chen Ordnung ist die Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 23 „Schloss Schönwalde - Reitsport- und Tourismuszentrum“ erforderlich.
3.2 Landes- und Regionalplanung
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen.
In der Mitteilung der Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung vom
06.08.2009 (GL5.11-495/2009-ZT01 bestätigt die Gemeinsame Landesplanungsabteilung die
Vereinbarkeit der beabsichtigten Planung mit den Zielen der Raumordnung.
Für den vorliegenden Bebauungsplan ergeben sich danach die Erfordernisse der Raumord-
nung insbesondere aus dem Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007. GVBl. I
S. 235) und dem Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 15.05.2009 (LEP B-B,
GVBl. II, S. 186):
In der Festlegungskarte 1 des LEP B-B sind für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes
keine flächenbezogenen Festlegungen enthalten. Der Planungsabsicht stehen die maßgebli-
chen Ziele zur raumordnerischen Steuerung der Siedlungsentwicklung 4.2 LEP B-B (An-
schluss neuer Siedlungsflächen) und 4.3 LEP B-B (Streu- und Splittersiedlungen) daher nicht
entgegen.
Den Grundsätzen aus § 4 Abs. 2 LEPro 2007, wonach durch eine nachhaltige und integrierte
ländliche Entwicklung u.a. die touristischen Potenziale in den ländlichen Räumen als Teil der
Kulturlandschaft weiterentwickelt werden sollen, aus § 5 Abs. 2 LEPro 2007 und 4.1 LEP B-B
wonach Siedlungsentwicklung vorrangig u.a. unter Nutzung nicht ausgeschöpfter Potenziale
innerhalb bestehender Siedlungsgebiete erfolgen soll wird gemäß Stellungnahme der Ge-
meinsamen Landesplanungsabteilung entsprochen. Im Weiteren sollen die Grundsätze einerVorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien 9 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ integrierten Freiraumentwicklung aus § 6 LEPro 2007 und 5.1 LEP B-B berücksichtigt wer- den. Die Grundsätze einer integrierten Freiraumentwicklung gemäß § 6 LEPro 2007 und Grund- satz 5.1 LEP B-B werden – soweit für das Plangebiet von Relevanz - bei der vorliegenden Planung wie folgt berücksichtigt: Der bestehende Freiraum wird mit Umsetzung der Planung in seiner Multifunktionalität ge- stärkt und es wird kein Freiraum dauerhaft in Anspruch genommen oder neu zerschnitten. Die Entwicklung der Siedlungsflächen erfolgt ohne Inanspruchnahme von Freiraum. Die mit Umsetzung der Planung unvermeidbaren Beeinträchtigungen der Naturgüter Boden, Wasser, Luft, Pflanzen- und Tierwelt werden durch geeignete Ausgleichsmaßnahmen ausgeglichen. Der Regionalplan Havelland-Fläming vom 18.12.1997 ist mit Beschluss des Oberverwal- tungsgerichtes (OVG) für das Land Brandenburg vom 09.10.02 für nichtig erklärt worden. Er ist damit als öffentliche Belange formulierender Plan derzeit nicht beachtens- bzw. berück- sichtigungspflichtig. Nach dem gegenwärtigen Stand der Vorarbeiten zum Regionalplan Ha- velland-Fläming 2020 ist es nicht beabsichtigt, Gebiete oder Gemeinden als touristische Schwerpunkte festzulegen. Besondere Funktionszuweisungen an die Gemeinde Schönwal- de-Glien sind nicht beabsichtigt. Der Bebauungsplan regelt die Entwicklung des Standortes Schönwalde-Gut überwiegend im Gebäudebestand. Nach Stellungnahme der Regionalen Planungsgemeinschaft Havelland-Fläming im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung vom 07.08.2009 stehen dem Vorhaben daher keine Belange der Regionalplanung entgegen. 3.3 Örtliche Planungen Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan für den Ortsteil Schönwalde-Dorf werden die Flächen der ehemali- gen Gutsanlage einschließlich der Freiflächen im Osten und Nordwesten der Gutsanlage als gemischte Baufläche M gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO dargestellt. Der von Waldbäumen geprägte Teil des ehemaligen Gutsparkes im Südwesten der Gutsan- lage sowie die daran anschließenden Waldflächen werden im Flächennutzungsplan als Flä- che für Wald dargestellt. Die westlich und südlich angrenzenden Flächen sind als Flächen für die Landwirtschaft dargestellt. Nachrichtlich in den Flächennutzungsplan übernommen ist die Schutzgebietesgrenze des Landschaftsschutzgebietes „Nauen-Brieselang-Krämer“ und die Lage des Schlossgutes im Bereich des Bodendenkmals „Mittelalterlicher / frühneuzeitlicher Ortskern Schönwalde – Gutsanlage mit Befestigungsgraben“. Ein ebenfalls im Flächennutzungsplan nachrichtlich übernommenes Bodendenkmal im Bereich der Wiesenflächen westlich des Schlossgutes wurde nach Hinweis der Denkmalfachbehörde im Bebauungsplanverfahren zwischenzeitlich genauer verortet und befindet sich außerhalb des Plangebietes. Die Siedlungsflächen nördlich, östlich und südlich des Plangebietes sind im Flächennut- zungsplan als gemischte Baufläche M gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO dargestellt. Nordöst- lich des Plangebietes sind Wohnbauflächen dargestellt, die im Bebauungsplan Nr. 21 „Flie- gersiedlung Süd“ als Allgemeines Wohngebiet WA festgesetzt wurden. Da für den vorliegenden Bebauungsplan einerseits eine Nutzungszuordnung der Flächen zum Mischgebiet aufgrund der teilweise landwirtschaftlichen Nutzungen nicht angezeigt ist und eine Festsetzung als Dorfgebiet aufgrund der zusätzlichen touristischen Nutzungen nicht gewollt ist, andererseits aber mit der generalisierenden Darstellung des Flächennutzungspla- nes und der großflächigen Darstellung von gemischten Bauflächen im Ortsbereich des Dor- fes Schönwalde Entwicklungsspielräume im Hinblick auf ein Nebeneinander unterschiedli- cher Baugebietstypen gegeben sind, und das Sondergebiet hier konkret dazu beitragen soll, das Ziel einer Nutzungsmischung in diesem Bereich umzusetzen, geht die Gemeinde davon
10 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
aus, dass auch bei Festsetzung des Baugebietes als Sondergebiet für den baulich genutzten
Bereich innerhalb des Geltungsbereiches eine Entwicklung des Bebauungsplanes aus dem
Flächennutzungsplan als möglich anzusehen ist (Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2
BauGB).
Der Flächennutzungsplan befindet sich derzeit im Änderungsverfahren und wird im Rahmen
der Änderung an die Festsetzungen des Bebauungsplanes angepasst.
Innenbereichs- und Abrundungssatzung
Die Flächen entlang der Dorfstraße bis in einem Abstand von rund 88 m westlich der Dorf-
straße sind gemäß der Innenbereichs- und Abrundungssatzung für den Ortsteil Schönwalde
Dorf vom Mai 1996 Bestandteil der im Zusammenhang bebauten Ortslage (Innenbereich
bzw. Abrundungsgrundstücke gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Die Gebäude und baulichen
Anlagen des Schlossgutes wie die Stallanlagen und das Schlossgebäude mit Wirtschaftsge-
bäude befinden sich nicht innerhalb der festgelegten Grenzen der Innenbereichs- und Ab-
rundungssatzung.
Die Flächen im Südosten des Plangebietes (gegenüber der Dorfkirche) sind in der Innenbe-
reichs- und Abrundungssatzung als Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) festgesetzt. Die
Flächen im Nordosten des Plangebietes sind als Dorfgebiet MD gemäß § 5 BauNVO festge-
setzt.
3.4 Fachplanungen
Die Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg (NBB) plant innerhalb des Plangebietes gemäß
ihrer Stellungnahme im Rahmen des Beteiligungsverfahrens die Ausführung von Leitungs-
baumaßnahmen. Baumaßnahmen im Plangebiet sind in der Planungsphase und vor Baube-
ginn mit der NBB-NP, Abteilung Netzplanung abzustimmen.
Weitere Fachplanungen, die die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 23 „Schloss Schönwalde - Reitsport- und Tourismuszentrum“ berühren können, sind
nicht bekannt und wurden im Rahmen des Beteiligungsverfahrens nicht mitgeteilt.Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien 11 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ 4 Planungskonzept 4.1 Ziele und Zwecke der Planung Mit der vorliegenden Planung sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, die bestehen- de Bausubstanz des ehemaligen Schlossgutes Schönwalde zu sichern und zu sanieren und einer wirtschaftlich tragfähigen und städtebaulich in die Ortslage eingepassten Nutzung zuzu- führen. Neben der Sanierung und dem Ausbau des ehemaligen Wirtschaftsgebäudes zu einem Ho- tel mit gastronomischen Einrichtungen sieht das Nutzungskonzept vielfältige Angebote in den Bereichen Reitsport, Freizeitaktivitäten, Gesundheit, Kultur und Sozialpädagogik vor. Im ehe- maligen Wirtschaftsgebäude und im Dachgeschoss der Stallanlagen sollen Appartements und Ferienwohnungen bzw. Ferienzimmer entstehen. Die Stallanlage soll als Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs zu einer Pensionspferdehal- tung mit den entsprechenden Anlagen (Führanlage, Reitplatz, Koppeln) und Versorgungsein- richtungen ausgebaut werden. Für diesen Bauabschnitt wurde bereits eine Baugenehmigung auf der Rechtsgrundlage des § 35 Abs. 1 BauGB erteilt. Zum Betrieb der Anlage als Polo- zentrum sollen in Verbindung mit den Stallanlagen ein Turnierplatz und weitere Pferdeboxen als Außenboxen entstehen. Die für das Vorhaben erforderlichen Stellplätze können mit einer Stellplatzanlage an der Dorfstraße im Plangebiet entstehen. Zusätzlich sollen für größere Veranstaltungen die von der Gemeinde temporär als Festwiese genutzten Flächen im Südosten des Plangebietes als Bedarfsparkplatz genutzt werden. Der ehemalige Gutspark soll – soweit von der unteren Forstbehörde nicht als Wald eingestuft - als Parkanlage wieder hergestellt werden. Im Bereich der nördlichen Freiflächen sollen ein Badeteich, eine Saunahütte und ein Tennisplatz vor allem das Angebot für die Hotel- und Feriengäste ergänzen. Die westlich des Schlossgutes gelegenen Grünlandflächen sollen temporär als Turnierplatz für Poloturniere genutzt werden. Außerhalb der Turniere werden die Flächen, wie auch die nördlich und südlich angrenzenden Grünlandflächen als Weideflächen und für das Pferde- training genutzt. Im Bebauungsplanverfahren erfolgte eine Klärung mit dem Ministerium für Umwelt, Gesund- heit und Verbraucherschutz des Landes Brandenburg als Verordnungsgeber über eine Ver- einbarkeit der im Landschaftsschutzgebiet geplanten Festsetzungen mit den Bestimmungen der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Nauen-Brieselang-Krämer“. Hierzu er- folgte auf Voranfrage der Gemeinde Schönwalde-Glien vom 23.11.2009 mit Schreiben des Ministeriums für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz vom 17.11.2010 eine positive Entscheidung (vgl. Kap. 5.8.1). Zudem sollen im Bebauungsplanverfahren die für die Anlage des Turnierplatzes in geringem Umfang erforderliche Waldumwandlung geregelt werden und die dafür erforderlichen Ab- stimmungen mit der unteren Forstbehörde erfolgen. Im Bebauungsplanverfahren werden daher Aussagen zur forstrechtlichen Kompensation (Erstaufforstungsfläche, Baumartenaus- wahl, Pflanzzahlen) getroffen und durch einen städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt (vgl. Kap. 5.4).
12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien
„Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“
5 Planinhalt (Abwägung und Begründung)
5.1 Nutzung der Baugrundstücke
5.1.1 Art der Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Die im Plangebiet vorgesehenen Nutzungen unterscheiden sich in ihrem städtebaulichen
Gepräge wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 der Baunutzungsverordnung
(BauNVO). Unter Berücksichtigung der im Plangebiet vorhandenen bzw. geplanten Wirt-
schaftstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes mit Pensionspferdehaltung wurde eine mög-
liche Festsetzung als Dorfgebiet MD gemäß § 5 BauNVO geprüft. Die Errichtung von Wohn-
gebäuden sowie von Betrieben zur Be- und Verarbeitung land- und forstwirtschaftlicher Er-
zeugnisse ist jedoch nicht Bestandteil des Nutzungskonzepts. Eine Be- und Verarbeitung
land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse stünde zudem aus Gründen des Immissions-
schutzes in einem Nutzungskonflikt mit der vorgesehenen Hotelnutzung. Das Plangebiet wird
im baulich geprägten Bereich daher festgesetzt als Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11
BauNVO mit Zweckbestimmung „Reitsport- und Tourismuszentrum“.
Regelungen zu den im Sondergebiet zulässigen Nutzungen und Anlagen erfolgen auf der
Grundlage des der Gemeinde vom Vorhabenträger vorgelegten Nutzungskonzeptes für das
ehemalige Schlossgut Schönwalde zur Unterbringung eines Reitsport- und Tourismuszent-
rums.
Das Sondergebiet „Reitsport- und Tourismuszentrum“ dient der Unterbringung eines
Reitsportzentrums mit Pensionspferdehaltung, Polozentrum, Ferienwohnungen sowie Gast-
stätten- und Hotelbetrieb. Zulässig aufgrund dieser Zweckbestimmung sind die folgenden
Nutzungen und Anlagen:
• Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe der Pensionspferdehaltung und Pfer-
dezucht,
• Ferienwohnungen,
• Schank- und Speisewirtschaften,
• Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
• Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter und für Aufsichts- und Bereitschafts-
personen sowie Räume für das betriebserforderliche Personal,
• Räume für die Verwaltung und Vermietung von Ferienwohnungen,
• ein Tennisplatz mit einem Spielfeld und andere Anlagen für sportliche Zwecke,
• Anlagen für gesundheitliche, soziale und kulturelle Zwecke,
• Stellplätze für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf,
• Nebenanlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck des Sondergebietes die-
nen und die seiner Eigenart nicht widersprechen (einschließlich Anlagen eines lie-
genschaftsbezogenen Ressourcenmanagements), auch außerhalb der überbauba-
ren Grundstücksflächen
Zulässig, sofern eine Affinität zum Nutzungszweck besteht, sind:
• Läden mit einer Verkaufsfläche von insgesamt bis zu 150 m² und sonstige nicht we-
sentlich störende Gewerbe- und Handwerksbetriebe
• Räume für touristische Dienstleistungen
• Räume für freie BerufeVorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 Gemeinde Schönwalde-Glien 13 „Schloss Schönwalde, Reitsport- und Tourismuszentrum“ Die Regelungen zur Zweckbestimmung des Sondergebietes und zur Zulässigkeit von Nut- zungen und Anlagen erfolgen durch textliche Festsetzung Nr. 1 (TF Nr. 1). Die Regelung einer Zulässigkeit von Läden und sonstigen nicht wesentlich störende Gewerbe- und Hand- werksbetrieben, Räumen für touristische Dienstleistungen und Räumen für freie Berufe „so- fern eine Affinität zum Nutzungszweck besteht“, dient unter Berücksichtigung des breiten Spektrums der im Sondergebiet zulässigen Nutzungen, einer Einschränkung der Zulässig- keit, auf solche Betriebe und Einrichtungen die mit dem Nutzungszweck „Reitsportzentrum mit Pensionspferdehaltung, Polozentrum, Ferienwohnungen sowie Gaststätten- und Hotelbe- trieb“ in Einklang stehen. Die Beschränkung der Verkaufsfläche für die zulässigen Läden auf insgesamt bis zu 150 m² dient der Gewährleistung einer ausgewogenen Mischung der im Sondergebiet zulässigen Nutzungen. Die Lage des im Sondergebiet gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 1 zulässigen Tennis- platzes wird in der Planzeichnung gekennzeichnet. Die Festlegung der Lage innerhalb des Sondergebietes dient der Gewährleistung eines ausreichenden Abstandes zu den benach- barten Baugebieten mit schutzbedürftigen Wohnnutzungen und damit der Vermeidung von Immissionskonflikten (vgl. Kap. 5.7 Immissionsschutz). Der Abstand vom gekennzeichneten Standort des Tennisplatzes zur nächstgelegenen Mischgebietsbebauung nördlich der Straße „Am Gut“ beträgt rund 150 m. Die textliche Festsetzung wurde im Planverfahren dahinge- hend konkretisiert, dass im Sondergebiet ein Tennisplatz mit einem Spielfeld zulässig ist. Der Bereich um den Eiskeller wurde im Ergebnis des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens aufgrund der Hinweise auf die Bedeutung des Eiskellers als Fledermausquartier aus dem festgesetzten Sondergebiet herausgenommen. Der Bereich um den Eiskeller wird Bestand- teil der festgesetzten privaten Grünfläche mit Zweckbestimmung „Parkanlage“. Die vorhan- denen baulichen Anlagen werden nicht mehr mit einer Baukörperausweisung versehen. Eine perspektivisch durchzuführende Rekonstruktion des Eiskellers im Rahmen der Parkgestal- tung bleibt unter Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange hiervon unbenommen. 5.1.2 Maß der Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Die Festsetzungen zum Maß der im Sondergebiet zulässigen baulichen Nutzung werden bestimmt durch die Grundflächenzahl GRZ und die Firsthöhe FH bzw. Oberkante OK der baulichen Anlagen als Höchstmaß in Meter über Normalhöhennull (NHN) im DHHN 92. Grundflächenzahl GRZ Für das Sondergebiet wird eine Grundflächenzahl GRZ 0,4 festgesetzt. Das Nutzungsmaß bewegt sich damit innerhalb der gemäß § 17 BauNVO in Dorfgebieten MD bzw. Mischgebie- ten MI zulässigen Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung. Die regelmäßig zulässigen Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO für Gara- gen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO um bis zu 50 % sollen im Plangebiet ermöglicht werden. Höhe der baulichen Anlagen Für die im Sondergebiet geplanten Gebäude und baulichen Anlagen sind die folgenden ma- ximalen Firsthöhen FH bzw. Oberkanten OK in Meter über NHN im DHHN 92 zulässig: - Wirtschaftgebäude FH 47,30 - Herrenhaus FH 49,40 - Stallgebäude FH 43,80 - Kopfgebäude FH 45,10 - Futtermittellager FH 37,50 - Außenboxen OK 37,50 - Führanlage OK 37,00 Die festgesetzten Firsthöhen entsprechen im Wesentlichen den Bestandshöhen. Für das ehemalige Herrenhaus soll ein Wiederaufbau in der ursprünglichen Höhe mit einer Firsthöhe
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