Bebauungsplan - Stadt Schongau
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STADT
SCHONGAU
Bebauungsplan
Nr. 91
„Zwischen Amsel- und
Drosselstraße“
BEGRÜNDUNG
nach § 9 Abs. 8 BauGB
Gefertigt am: 28.04.2020
Endfertigung: 13.10.2020
Städtebaulicher Teil
ARCHITEKTURBÜRO H Ö R N E R
Architektur + Stadtplanung
Weinstraße 7
86956 Schongau
Tel.: 08861/200116
Mail: info@architekturbuero-hoerner.de
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 2 / 11
„Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020
INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines 3
1.1 Lage des Baugebietes 3
1.2 Anlass und Erforderlichkeit der Bebauungsplanung 3
2. Angaben zum Baugebiet 4
2.1 Abgrenzung und Größe 4
2.2 Eigentumsrechtliche Situation 4
2.3 Vorhandene Nutzungen 4
2.4 Vorbelastung des Plangebietes, Altlasten 4
2.5 Verkehrliche Anbindung 4
3. Planungsrechtliche Voraussetzungen / übergeordnete Planungsvorgaben 5
3.1 Landesplanung 5
3.2 Regionalplanung 5
3.3 Flächennutzungsplan 6
4. Verfahren 7
5. Planinhalt 7
5.1 Allgemein 7
5.2 Art der baulichen Nutzung 7
5.3 Maß der baulichen Nutzung 7
5.4 Bauweise, Baulinien, Baugrenzen 8
5.5 Verkehrsflächen 8
5.6 Grünordnung 8
5.7 Bauliche Gestaltung 9
5.8 Denkmalpflege 9
6. Wasserwirtschaftliche Belange und Niederschlagswasser-
Beseitigung 10
6.1 Grundwasser 10
6.2 Altlastenverdachtsflächen 10
6.3 Wasserversorgung 11
6.4 Abwasserentsorgung 11
6.5 Niederschlagswasserbeseitigung 11
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 3 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 1. ALLGEMEINES 1.1 Lage des Baugebietes Digitales Orthophoto, LVG Bayernatlas mit Kennzeichnung der Lage des Geltungsbereichs (Rot) Das Plangebiet liegt im westlichen Stadtteil der Stadt Schongau. 1.2 Anlass und Erforderlichkeit der Bebauungsplanung Der auf dem Grundstück derzeit vorhandene Gewerbebetrieb wird in den äußeren Westen des Stadtgebiets verlegt. Auf dem freiwerdenden Grundstück sollen Wohngebäude entste- hen. Der Stadtrat hat in seiner Sitzung vom 04.06.2019 einem Antrag der Grundstückseigentümer der betreffenden Flurnummern dem Vorhaben zugestimmt. Die Stadt Schongau hat daraufhin beschlossen für die Flurnummern 1914/11 und 1914/12 einen Bebauungsplan mit Ausweisung als allgemeines Wohngebiet aufzustellen.
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 4 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 2. ANGABEN ZUM BAUGEBIET 2.1 Abgrenzung und Größe Die zur Ausweisung beantragte Fläche befindet sich im westlichen Stadtteil. Das Grundstück wird derzeit gewerblich genutzt. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 2.750 m². Digitales Orthophoto, LVG Bayernatlas mit Kennzeichnung der Lage des Geltungsbereichs (Rot) Das Plangebiet wird im Norden durch Gewerbe, im Osten, Süden und Westen durch Wohnbebauung begrenzt. 2.2 Eigentumsrechtliche Situation Die vorgenannten Flurnummern befinden sich im Privatbesitz. 2.3 Vorhandene Nutzungen Das vorhandene Gelände wird zurzeit gewerblich genutzt. Anderweitige Nutzungen sind der- zeit nicht vorhanden. 2.4 Vorbelastungen des Plangebietes, Altlasten Im Geltungsbereich sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. 2.5 Verkehrliche Anbindung Das Grundstück ist über die Amsel- sowie Drosselstraße erschlossen.
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 5 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 3. Planungsrechtliche Voraussetzungen / übergeordnete Planungsvorgaben 3.1 Landesplanung Die Stadt Schongau, mit ca. 12.500 Einwohnern, liegt im Landkreis Weilheim-Schongau, im nördlichen Bereich der Region 17 – Oberland, angrenzend an die Regionen 14 München und Region 16 Allgäu. Im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) wird dieser Bereich dem allgemeinen ländli- chen Raum zugeordnet. Im Landesentwicklungsplan sind folgende Aussagen getroffen wor- den: 1.2.2 Abwanderung vermindern (G) Die Abwanderung der Bevölkerung soll insbesondere in denjenigen Teilräumen, die be- sonders vom demographischen Wandel betroffen sind, vermindert werden. 3.1 Flächensparen (G) Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerich- tet werden. (G) Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung (Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung mög- lichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Zu den vorstehenden Aussagen des Landesentwicklungsplanes ist in Bezug auf die geplante Bebauung folgendes festzustellen: Durch die Entwicklung des betreffenden Geländes kann eine Wohnbaufläche von ca. 2.750 m² generiert werden. Die Stadt Schongau strebt mit der vorliegenden Planung eine Nachverdichtung an. Durch die Nachverdichtung wird den vorgenannten Zielen des LEP Rechnung getragen. 3.2 Regionalplanung Der Regionalplan der Region 17 Oberland weist zu dem Thema Siedlungsentwicklung fol- gende Aussage auf: 1 Siedlungsleitbild 1.1 G Die Siedlungsentwicklung soll dem Leitbild einer nachhaltigen Raumentwicklung entspre- chen. Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen vor allem die Innenentwicklung gestärkt, Baulandreserven mobilisiert und bereits ausgewiesene Baugebie- te genutzt werden.
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 6 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 1.2 Z Eine verstärkte Siedlungstätigkeit soll sich auf dafür geeignete zentrale Orte und Bereiche entlang der Entwicklungsachsen beschränken. Im Übrigen sollen sich alle Gemeinden orga- nisch entwickeln, wobei sich im Alpengebiet die Siedlungsentwicklung im Wesentlichen auf den wohnbaulichen und gewerblichen Siedlungsbedarf für die ortsansässige Bevölkerung beschränken soll. 2.2 G Zur Versorgung der ortsansässigen Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum sollen ver- stärkt Einheimischenmodelle angewandt werden. Die geplante Bebauung entspricht demzufolge den Zielen der Regionalplanung. 3.3 Flächennutzungsplan Die Stadt Schongau besitzt einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan, der von der Regie- rung von Oberbayern mit Bescheid vom 05.11.1992, AZ 420-4621-WM 25-2/92 genehmigt wurde. Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan Im rechtswirksamen Bebauungsplan ist die betreffende Fläche als Mischgebietsfläche dar- gestellt. Durch die Betriebsverlagerung entfällt für einen Teilbereich der Amsel-, Drosselstra- ße und des Falkenwegs das Mischungsverhältnis in Bezug auf das Gewerbe, so dass der Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebietes (WA) entsteht. Der Flächennutzungsplan wird im Zuge der Berichtigung angepasst, da es sich beim nachfolgenden Bebauungsplan- verfahren um ein Verfahren nach § 13 a BauGB handelt.
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 7 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 4. VERFAHREN Das Bauleitplanverfahren wird im Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Im beschleunigten Verfahren wird auf die Durchführung einer förmlichen Umweltprüfung ver- zichtet. Damit entfällt auch die Verpflichtung zur Erstellung eines Umweltberichts, einer zu- sammenfassenden Erklärung, sowie zur Durchführung von Monitoringmaßnahmen. Ein Aus- gleich von Eingriffen in Natur und Landschaft ist nicht erforderlich. 5. PLANINHALT 5.1 Allgemein Durch die Betriebsverlagerung des bestehenden Gewerbebetriebes entstand für die Stadt Schongau die Möglichkeit an dieser Stelle eine Wohnbaufläche für dringend benötigten Wohnraum zu generieren. 5.2 Art der baulichen Nutzung Das Planungsgebiet wird als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die- se Festsetzung begründet sich sowohl durch die Art der geplanten Nutzung, als auch durch die bestehende Nutzung der Nachbargrundstücke. Die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 u. 5 BauNVO zulässigen Ausnahmen werden nicht zugelassen. 5.3 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der Nutzung bestimmt sich durch die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, sowie durch die Festsetzung von maximalen Wandhöhen. 5.3.1 Grundfläche und Geschossfläche Die Festsetzung der Größe der Grundfläche ist für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung bei Baugebieten zwingend. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird mit 0,4, der Ober- grenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (vgl. § 17 BauNVO mit 0,4), festgesetzt. Mit dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung wird eine adäquate Grundstücksausnut- zung gewährleistet, die zudem der Eigenheit der näheren Umgebung entspricht. Zudem ist auf die festgesetzte GRZ mit 0,4 gemäß § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO eine Über- schreitung der festgesetzten GRZ um 50 % für Garagen, Stellplätze und deren Zufahrten zulässig. Die im Planteil festgesetzte private Grünfläche darf auf die anrechenbare Grundfläche der GRZ angerechnet werden. Ebenso verhält es sich mit der festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ), die mit 1,2 das festgesetzte Höchstmaß des § 17 BauNVO (1,2) ausnutzt, um dem Gedanken nach maxima- ler Ausnutzung einer innerörtlichen Entwicklungsfläche Rechnung tragen zu können. 5.3.2 Vollgeschosse Die Zahl der Vollgeschosse wird mit zwei bzw. drei Vollgeschossen sowie bei der optional zulässigen Staffelgeschossbebauung als II + SG als Höchstgrenze festgesetzt. Eine Knie- stockregelung wird im Textteil nicht verankert, da sich die Gebäudemasse mit der GRZ und GFZ in Verbindung mit den zulässigen Vollgeschossen und der Wandhöhe bestimmt.
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 8 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 5.3.3 Gebäudehöhe Die Wandhöhen der baulichen Anlagen sind im Planteil den festgesetzten Gebäudetypen zugeordnet und sind zwingend einzuhalten. Die Höhe der Oberkante des fertigen Fußbodens des Erdgeschosses (OKFF) wird auf 25 cm über dem Leistenstein der Erschließungsstraßen, bezogen auf die Mitte des Baukörpers, festgesetzt. 5.3.4 Gebäudetypen Da sich in letzter Zeit die Baukultur verändert und der Trend vermehrt zu Penthauswohnun- gen hin verändert hat, hat der Bau- und Umweltausschuss der Stadt Schongau beschlossen, unterschiedliche Haustypen im Geltungsbereich zuzulassen. Neben den in der Umgebung vorherrschenden Satteldächern soll auch eine Flachdachlösung mit Staffelgeschoss möglich sein. Auf Grund der festgesetzten Wandhöhe dieses Gebäudetypus fügt sich diese Art der Bebauung trotzdem noch in das Ortsbild ein. 5.4 Bauweise, Baulinien, Baugrenzen 5.4.1 Bauweise Für das Gebiet ist offene Bauweise festgesetzt. 5.4.2 Baulinien und Baugrenzen Im Plangebiet werden fließende Baugrenzen festgesetzt, um möglichst großen Spielraum bei den Planungen einzuräumen. Tiefgaragen und deren Zufahrten sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO und Stellplätze sind innerhalb und außerhalb der Baugrenzen zulässig. Es wird festgelegt, dass die Abstandsflächenregelung der BayBO gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 1 in ihrer jeweils rechtswirksamen Fassung anzuwenden ist. Damit wird sichergestellt, dass die Bebauungen trotz der großzügigen Baugrenzen die entsprechenden Abstände einhalten und somit der umgebenden Bebauung angepasst sind. 5.5 Verkehrsflächen Das Baugebiet wird sowohl über die Drossel- als auch die Amselstraße angebunden. 5.6 Grünordnung Mit den grünordnerischen Festsetzungen wird das Ziel verfolgt, eine gute Durchgrünung des Baugrundstückes sicherzustellen. Die zugelassenen Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Im Plangebiet sind keine Strukturen vorhanden, die artenschutzrechtlich relevanten Tier- und Pflanzenarten Lebensraum bieten. Insofern kann davon ausgegangen werden, dass durch die Planung keine Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG ausgelöst werden. Bei dem vorhandenen Gelände handelt es sich um einen bestehenden Gewerbebetrieb, der die Fläche voll umfänglich (Nutzung durch Gebäude, Park- und Fahrflächen) mit einem Ver- siegelungsgrad bis zu 90 % der Fläche nutzt. In den bestehenden Gebäuden wird derzeit immer noch gewerbliche Tätigkeit ausgeübt, so dass auch die Möglichkeit zur Ansiedlung von artenschutzrechtlichen Tier- und Pflanzenarten nicht gegeben ist. Durch die Änderung
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 9 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 des bestehenden Gewerbebetriebes in ein allgemeines Wohngebiet wird der hohe Versiege- lungsgrad zurückgebaut und im Rahmen der Festsetzung einer GRZ gemäß § 17 BauNVO der Versiegelungsgrad deutlich reduziert. Die grünordnerischen Festsetzungen stellen eine optimale Durchgrünung des Geländes sicher. Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich durch die Umwandlung des bestehenden Ge- werbetriebes in ein allgemeines Wohngebiet die ökologischen Rahmenbedingungen deutlich verbessern. Digitales Orthophoto, LVG Bayernatlas 5.7 Bauliche Gestaltung Die gestalterischen Festsetzungen der Punkte 6.1 bis 6.3.3 des Textteiles resultieren aus Festsetzungen gemeindlicher Bebauungspläne der letzten Zeit. Diese Festsetzungen zur Dachform, Eindeckung der Dächer, Regelungen von Widerkehren und Dachüberständen haben sich praxisnah erwiesen und dazu beigetragen das Ortsbild zu erhalten. Aus diesem Grund, sowie auch im Zuge der Gleichbehandlung, wurden die Festsetzungen auch in dem vorliegenden Bebauungsplan integriert. Das Gleiche gilt auch für die Festsetzung 7.3 des Textteiles, in der die Ausführung der Tief- garage und Stellplätze geregelt ist. 5.8 Denkmalpflege Im Plangebiet als auch in der näheren Umgebung befinden sich keine Einzel- oder Boden- denkmäler, sowie keine Sichtbeziehungen zu historischen Bauten oder Ensembles. Im Textteil wurde jedoch unter den Hinweisen vorsorglich auf die Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG und auf den Art. 8 Abs. 1 und 2 DSchG hingewiesen.
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 10 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 6. WASSERWIRTSCHAFTLICHE BELANGE UND NIEDERSCHLAGSWASSER- BESEITIGUNG 6.1 Grundwasser lm Umgriff bzw. Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Grundwassermessstellen des Landesgrundwasserdienstes oder Messstellen Dritter vorhanden. Aussagen über den Grundwasserflurabstand können daher nicht getroffen werden. Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hangschichtenwasser sichern muss. Es ist von den einzelnen Bauwerbern eigenverantwortlich zu prüfen, ob Vorkehrungen gegen Grundwassereintritt in Kellerräume etc. zu treffen sind. In Gebieten mit anstehendem Grundwasser oder bei Anschneiden von Schichtwasser sind Keller grundsätzlich wasserdicht auszubilden. Ist zu erwarten, dass beim Baugrubenaushub, Einbau der Entwässerungsleitungen usw. Grundwasser erschlossen bzw. angetroffen wird, so dass eine Bauwasserhaltung stattfinden muss, ist vorab beim Landratsamt Weilheim-Schongau eine entsprechende wasserrechtliche Erlaubnis gem. Art. 15 bzw. 70 Bayer. Wassergesetz (BayWG) bzw. § 8 WHG einzuholen. 6.2 Altlastenverdachtsflächen lm Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG), Stand 31. März 2004 aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht. Es liegen keine Informationen über weitere Altlasten oder Verdachtsflächen in diesem Be- reich vor. Ob geplant ist, bei der Fortschreibung des Katasters Flächen aufzunehmen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, ist beim zuständigen Landratsamt zu erfra- gen. Durch den Eigentümer wurde eine Untersuchung zur Altlasten und Baugrundsituation in Auf- trag gegeben, die zu folgendem Ergebnis kam: - Untergrundverhältnisse Bei BS 1 und BS 3 wurde zuoberst eine versiegelte Fläche durchteuft. Bis 0,8 - 1,0 m Tiefe folgt eine locker gelagerte Auffüllung aus Kies bzw. ein aufgefüllter Oberboden. Bei allen Bohrungen wurde im Bereich von 0,8 - 1,99 m Tiefe ein organischer weich- bis steifkonsis- tenter Schluff (Rotlage) erbohrt. lm Liegenden folgt bis zur Endteufe von 7,0 m Tiefe ein Kies überwiegend dichter Lagerung. - Grundwasser Das Grundwasser wurde in den Bohrungen am 15.03.2019 bis in die Bohrteufe von 7,0 m unter Gelände nicht angetroffen. Grundwasser liegt vermutlich weit unterhalb des Baufelds (> 20 m). - Altlastenuntersuchung Der untersuchte Asphalt-Bohrkern ist als Ausbauasphalt einzustufen. Der aufgefüllte Oberboden überschreitet lokal die Grenzwerte für den Hilfswert 2 (Blei, PAK) bzw. abfall- rechtlich ist dieser als > Z 2 einzustufen. Dasselbe gilt für die aufgefüllten Böden.
Begründung zum Bebauungsplan der Stadt Schongau Seite 11 / 11 „Zwischen Amsel- und Drosselstraße“ 13.10.2020 - Baugrube Die Baugrube kann mit ß < 45° abgeböscht werden. Wir empfehlen für Bereiche, die nicht freigeböscht hergestellt werden können, einen erschütterungsfreien Verbau als aufgelöste Bohrpfahlwand mit Spritzbetonausfachung. - Gründungsempfehlungen Es kann auf einer Bodenplatte oder alternativ auch auf Streifen- und Einzelfundamente ge- gründet werden. Die Gründungssohlen aller Bauteile müssen mit schwerer Rüttelplatte in- tensiv nachverdichtet werden. - Tiefgarage Hier ist eine Pflasterung der Tiefgarage möglich, da der Mindestabstand zum Grundwasser gewährleistet ist. Die Abdichtung der Tiefgaragendecke hat nach den einschlägigen Regeln der Technik zu erfolgen. Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 2 Bay- BodSchG). Der Aushub ist z.B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. ist die Aus- hubmaßnahme zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist. Ein entsprechender Absatz wurde im Textteil des Bebauungsplanes unter den Hinweisen verankert. 6.3 Wasserversorgung Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage angeschlossen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung wird so ausgeführt, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage ge- währleistet ist. Bei der Auswahl der Rohrwerkstoffe für den Trinkwasserrohrleitungsbau und die Hausinstallation ist die korrosionschemische Beurteilung des Trinkwassers zu berück- sichtigen. Auf die Möglichkeit der Regenwassernutzung zur Gartenbewässerung und WC-Spülung wird hingewiesen. Die Errichtung einer Eigengewinnungsanlage ist nach dem AVBWasserV § 3 dem Wasserversorgungsunternehmen zu melden. Es ist sicherzustellen, dass keine Rück- wirkungen auf das öffentliche Wasserversorgungsnetz entstehen. 6.4 Abwasserentsorgung Die Gebäude werden an den öffentlichen Kanal der Stadt Schongau angeschlossen. Es gel- ten die Richtlinien der Entwässerungssatzung der Stadt Schongau. 6.5 Niederschlagswasserbeseitigung Das über Dachflächen und privat befestigte Flächen anfallende Niederschlagswasser wird über belebte Bodenschichten oder Rigolen auf den Grundstücken versickert. Schongau, den 21.12.2020 GEZ. Falk Sluyterman van Langeweyde Erster Bürgermeister
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