Begründung Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 "Einzelhandel Ziegelkampstraße - Ost" mit Vorhaben- und Erschließungsplan - Stadt Nienburg ...
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Stadt Nienburg/Weser
Begründung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182
„Einzelhandel Ziegelkampstraße - Ost“
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Fachbereich Stadtentwicklung geändert: Verfahrensstand:
28.04.2017 gem. § 10 BauGB
Nienburg/Weser, den 03.04.2017 24.08.2018 rechtskräftig seit: 18.09.2020
18.12.2018
Stadt Nienburg/Weser
Gliederung
Teil I Begründung
1 Verfahrensstand 4
1.1 Anlass zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 4
1.2 Allgemeine Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 4
1.3 Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB 5
1.4 Anwendung und Aufgaben des Vorhaben- und Erschließungsplanes
gem. § 12 BauGB 9
2 Örtliche Planungen 13
2.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 13
2.2 Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 88 „Gewerbegebiet
Ziegelkampstraße“, einschl. der 1. Änderung und Erweiterung 14
2.3 Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung 15
3 Beschreibung und Einordnung des Geltungsbereiches 17
3.1 Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches Bebauungsplan Nr. 2 17
3.2 Zustand des Plangebietes – Städtebauliche Situation 18
4 Planungskonzept 20
4.1 Städtebauliches Konzept 20
4.2 Verkehrskonzept 28
4.3 Grün- und Freiflächenkonzept 29
5 Vorhaben- und Erschließungsplan (Vorhabenplan und städtebauliches
Konzept) 29
5.1 Grundstückssituation 29
5.2 Bebauungskonzept 30
5.3 Erschließungskonzept 30
5.4 Lärmschutzkonzept 31
5.5 Werbekonzept 31
5.6 Nutzungskonzept 31
5.7 Betriebszeiten 33
5.8 Baubeschreibung 33
6 Begründung der Festsetzungen 35
6.1 Art und Maß der der baulichen Nutzung 35
6.2 Verkehrsflächen 40
7 Flächenbilanz 40
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8 Belange von Natur und Landschaft 40
8.1 Veranlassung / Rechtsgrundlage 40
8.2 Fachgesetzliche und fachplanerische Vorgaben 41
8.3 Zustand von Natur und Landschaft 41
8.4 Eingriffsregelung 43
8.5 Umweltvorsorge/grünordnerische Festsetzungen 44
9 Altlasten 45
10 Immissionsschutz 47
10.1 Schutzanspruch der Umgebung 47
10.2 Lärmimmissionen 47
10.3 Geruchsimmissionen 53
10.4 Trennungsgebot gem. § 50 BImSchG und Störfallverordnung 53
11 Klimaschutz und Klimaanpassung 56
12 Umsetzung der Planung 57
12.1 Maßnahmen zur Verwirklichung 57
12.2 Hinweise 58
13 Kosten- und Finanzierungsschätzung 60
Teil II Verfahrensvermerke 61
Teil III Anlagen
Anlage: Berichtigung des Flächennutzungsplanes Nr. 11 63
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Teil I Begründung
1 Verfahrensstand
1.1 Anlass zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Anlass der Stadt Nienburg/Weser, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 182
„Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“ aufzustellen, ist der mit Schreiben vom 03.05.2016
durch den Vorhabenträger BGB Grundstücksgesellschaft Herten vorgelegte Antrag zur
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und
Erschließungsplan, zur Neuordnung der auf den Flächen bereits ansässigen
Einzelhandelsnutzungen. Der vorhandene Gebäudekörper soll in diesem Zusammenhang
abgerissen und durch einen neuen Gebäudekomplex, der den heutigen Ansprüchen an eine
zukunftsorientierte Entwicklung und Präsentation von Waren sowie den heutigen
energetischen Anforderungen entspricht, ersetzt werden. Neben der Deckung des lokalen
Baulandbedarfes für Einzelhandelsnutzungen dient das Vorhaben gleichzeitig der Sicherung
und Schaffung von Arbeitsplätzen. Der Vorhabenträger ist mit der Bitte um Schaffung der
planungsrechtlichen Voraussetzungen (Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes) an die Stadt Nienburg/Weser herangetreten, da der rechtsverbindliche
Bebauungsplan Nr. 88, einschl. der 1. Änderung und Erweiterung, aufgrund der darin
festgesetzten Art und Maße der baulichen Nutzung dem Vorhaben entgegensteht.
1.1.1 Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB
Der Rat der Stadt Nienburg/Weser hat in seiner Sitzung am 09.05.2017 den
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 13 a BauGB für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße - Ost“, mit
Vorhaben- und Erschließungsplan, gefasst.
1.1.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.1 BauGB und
Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB
Im Zeitraum vom 12.06.2017 bis einschl. 23.06.2017 wurde die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) durchgeführt. Parallel hierzu wurden die
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt.
1.1.3 Auslegungsbeschluss/öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Der Rat der Stadt Nienburg/Weser hat in seiner Sitzung am 25.09.2018 den
Auslegungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel
Ziegelkampstraße - Ost“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, gem. § 3 Abs. 2 BauGB
i.V.m. § 13 a BauGB gefasst.
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen B-Planes Nr. 182 erfolgte in der Zeit vom
09.10.2018 bis 09.11.2018. Parallel hierzu wurden die Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB an dieser Bauleitplanung beteiligt.
1.2 Allgemeine Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße - Ost“
schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Fachmarktzentrum (Einzelhandel)
mit einer zulässigen Verkaufsfläche von insgesamt 3.160 m². Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan bezieht sich dabei auf bereits bestehende Einzelhandelsnutzungen südlich
der Ziegelkampstraße, die in ihrer Nutzungszusammensetzung im Wesentlichen erhalten
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werden sollen. Im Rahmen des Vorhabens soll das vorhandene Gebäude abgerissen und den
heutigen Anforderungen in Bezug auf die Präsentation von Waren und sonstigen
betrieblichen Erfordernissen entsprechend baulich und energetisch durch einen Neubau
ersetzt werden. Eine erhebliche Veränderung der bereits im Plangebiet in zulässiger Weise
ausgeübten Nutzungen ist daher nicht Gegenstand dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes.
Da formalrechtlich aufgrund der erzielten Verkaufs- und Geschossfläche die Schwelle der
Großflächigkeit erreicht und überschritten wird, kann eine planungsrechtliche Zulassung nur
innerhalb eines im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Sondergebietes
erfolgen.
Aufgrund der siedlungsstrukturell geprägten Lage des Plangebietes soll der
vorhabenbezogene Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt
werden. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 88 „Gewerbegebiet Ziegelkampstraße“,
einschl. der 1. Änderung und Erweiterung, wird in diesem Bereich ersetzt, sodass mit der
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes formell auch die Teilaufhebung des
Bebauungsplanes Nr. 88 verbunden ist.
Die Stadt Nienburg/Weser verfolgt im Rahmen ihrer Siedlungsentwicklungen den Grundsatz
mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Diese Bodenschutzklausel geht
aus § 1 a Abs. 2 BauGB hervor, wonach zunächst zur Verringerung der zusätzlichen
Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der
Stadt insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere
Maßnahmen zur Innenentwicklung genutzt sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige
Maß begrenzt werden sollen. Insbesondere sollen daher zunächst Brachflächen,
Gebäudeleerstände, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten in die
Überlegungen zur Deckung des Baulandbedarfs eingestellt werden. Die hier in Rede
stehende Bauleitplanung bezieht sich auf einen derartigen Fall der Sicherung der ausgeübten
Nutzung innerhalb eines bereits baulich genutzten Areals, das funktional und energetisch an
diesem Standort ertüchtigt werden soll.
1.3 Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 182 wird im Verfahren gem. § 13 a BauGB
aufgestellt. Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung kann unter den nachfolgenden
Voraussetzungen aufgestellt werden:
(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung
oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann
im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten
Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19
Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von
insgesamt
1. weniger als 20.000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne,
die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt
werden, mitzurechnen sind, oder
2. 20.000 Quadratmetern bis weniger als 70.000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer
überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten
Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine
erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu
berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger
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öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können,
sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der
Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei
Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte
Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben
begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das
beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder
dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-
Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
Nachweis der Anwendbarkeit des Bebauungsplanes der Innenentwicklung
➢ Größe des Planbereiches und sonstige in Aufstellung befindliche Bebauungspläne
Gem. § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB darf ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren
aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der
Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt
weniger als 20.000 m², wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem
engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden,
mitzurechnen sind.
In einer Entfernung von etwa 170 m nordnordöstlich des Geltungsbereichs des
Bebauungsplans Nr. 182 wurden ebenfalls Anträge auf Aufstellung vorhabenbezogener
Bebauungspläne gestellt und vom Verwaltungsausschuss der Stadt positiv beschieden. Es
handelt sich um die vorhabenbezogenen Bebauungspläne Nr. 187 „Uhrturmgebäude im
Dienstleistungspark“ und Nr. 188 „Innenfläche im Dienstleistungspark“. Das Planungsziel ist
eine Änderung der Regelungen zu den Wohnnutzungen im Dienstleistungspark. Auch die
vorhabenbezogenen Bebauungspläne Nr. 187 und Nr. 188 sollen als Bebauungspläne der
Innenentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt werden. Es besteht ein räumlicher und
zeitlicher Zusammenhang i.S.v. § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB.
Die Grundfläche des in Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
187 beträgt rd. 3.652 m².
Die Größe des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 188 wird bei etwa 3.000 m² liegen,
die GRZ voraussichtlich bei 0,6, sodass die überbaubare Grundstücksfläche bei max. 1.800
m² liegen wird.
Die zulässige Grundfläche des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 182
beträgt rd. 4.452 m².
Insgesamt ergibt sich somit eine Grundfläche von 9.904 m².
Die vorhabenbezogenen Bebauungspläne Nr. 182, 187 und 188 werden in der Summe somit
hinsichtlich der Grundfläche i.S.v. § 19 Abs. 2 BauGB weiterhin deutlich unter 20.000 m²
liegen, sodass die Voraussetzungen des § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB in Bezug auf die
Anwendung des Bebauungsplanes der Innenentwicklung erfüllt werden.
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➢ Siedlungsstrukturelle Prägung des Planbereiches
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 182 befindet
sich in einem bereits siedlungsstrukturell geprägten Bereich. Durch den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan soll nach Beseitigung des nicht mehr erhaltungsfähigen Gebäudes ein neues
Fachmarktzentrum bestehend aus insgesamt vier Märkten realisiert werden. Die im
räumlichen Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befindlichen
Grundstücke werden ausschließlich im Rahmen der bestehenden Einzelhandelsnutzung
genutzt und sollen durch die hier in Rede stehende Planung einer Neuordnung zugeführt
werden.
Die geplante bauliche Entwicklung entspricht daher den städtebaulichen Zielen der Stadt
Nienburg/Weser, die aus der Darstellung des Flächennutzungsplanes (gewerbliche
Baufläche) abgeleitet werden können und die Förderung der Innenentwicklung zum Inhalt
haben. Durch die Mobilisierung entsprechender bereits baulich beanspruchter Flächen kann
die Deckung des Baulandbedarfs auf die Flächen des bereits baulich geprägten
Siedlungszusammenhanges bezogen und auf die Inanspruchnahme von bisher unbebauten
Flächen im Außenbereich verzichtet werden. Der Bodenschutzklausel, wonach mit Grund und
Boden sparsam und schonend umzugehen ist, kann daher entsprochen werden.
➢ Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über
die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 182 wurde eine allgemeine Vorprüfung des
Einzelfalls gem. § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 17 UVPG durchgeführt.
Im Ergebnis der allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls (Stand August 2018) zeigt sich, dass
keine Schutzgüter und keine Schutzgebiete von der Planung erheblich betroffen sind. Das
Plangebiet besitzt insgesamt keine besondere Bedeutung für die landschaftsgebundene Nah-
oder Kurzzeiterholung. Negative Auswirkungen auf Fledermäuse und Vögel sind nicht zu
erwarten (artenschutzrechtliche Prüfung, Dr. M. Barkhoff).
Die weiteren Umweltmedien Boden und Klima weisen aufgrund der vorhandenen
Versiegelung und intensiven Nutzung bzw. der innerstädtischen Lage des Plangebiets keine
besonderen Qualitäten auf. Im Bestand stellt sich das Plangebiet als bereits stark versiegelt
(nahezu 100%) dar. Durch die Planung soll eine Versiegelung bis zu maximal 90% unter
Berücksichtigung einer angemessenen Durchgrünung zugelassen werden, sodass negative
Auswirkungen auf die Schutzgüter daher nicht zu erwarten sind. Das Plangebiet wird dem
Nutzungszweck entsprechend angemessen durchgrünt, sodass sich der Planbereich in den
Siedlungsbereich integriert und kleinräumig eine Entsiegelung zu einer Verbesserung der
Belange von Natur und Landschaft führt.
Die bauliche Inanspruchnahme der Flächen ist aufgrund der Lage und der bisherigen
Nutzung als Gewerbegebiet relativ unproblematisch und unter Umweltgesichtspunkten
vertretbar.
Durch das Vorhaben des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 182 „Einzelhandel
Ziegelkampstraße - Ost“ kann das Schutzgut „Mensch“ insbesondere durch Lärmimmissionen
beeinträchtigt werden. Unter Berücksichtigung der Vorbelastungen, der im schalltechnischen
Gutachten empfohlenen aktiven Schallschutzmaßnahmen und unter der Annahme, dass es in
den Bereichen Bielefelder Straße und Ziegelkampstraße nicht zu einer relevanten Erhöhung
der bestehenden Abgaswerte kommt, da es sich bei den Zu- und Abfahrten/Tag nicht um
Neuverkehr handelt, können die zu erwartenden Auswirkungen als „nicht erheblich“ beurteilt
werden.
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Die artenschutzrechtliche Prüfung (Dr. M. Barkhoff) hat ergeben, dass keine negativen
Auswirkungen auf Fledermäuse und Vögel zu erwarten sind. Umweltrelevante
Stellungnahmen, die in der hier zur Vorlage kommenden Vorprüfung des Einzelfalls zu
berücksichtigen sind, liegen vom Landkreis Nienburg/Weser mit Schreiben vom 06.07.2018
vor. Seitens der Unteren Bodenschutzbehörde wurde darin auf zwei im Plangebiet befindliche
Altlastenverdachtsflächen hingewiesen.
Unter Berücksichtigung der derzeitigen Kenntnisse weist der vorhabenbezogene
Bebauungsplan Nr. 182 voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen auf, die nach
§ 2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären.
Es ist auch nicht absehbar, dass durch die Neuerrichtung des bereits bestehenden
Fachmarktzentrums eine relevante Zunahme des Kundenstroms zu erwarten sein wird, da es
sich hierbei nicht um die Errichtung eines neuen Einzelhandelsstandortes handelt. Insofern
ist davon auszugehen, dass die Anzahl der Kunden im Wesentlichen unverändert bleibt bzw.
keine für die Beurteilung der Umweltauswirkungen (z.B. Verkehrsmengen) relevante Größe
annehmen wird. Die Auswirkungen des geplanten Vorhabens werden jedoch gutachterlich
untersucht und entsprechend in die Planung eingestellt.
Eine weitergehende Prüfung der Umweltverträglichkeit ist bei dem jetzigen Kenntnisstand
nicht erforderlich. Das Verfahren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 182 kann
auf der Grundlage des § 13 a BauGB durchgeführt werden. Eine UVP ist nicht erforderlich, da
keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten sind. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 182 trägt kleinräumig zu einer Verbesserung der
Situation durch Entsiegelung und grünordnerische Gestaltung durch Gehölzpflanzungen bei.
➢ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b
genannten Schutzgüter
Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (vgl. FFH- und
Vogelschutzrichtlinie) werden nicht beeinträchtigt.
• Keine Auswirkungen nach BImSchG
Es bestehen zum gegenwärtigen Zeitpunkt der Planaufstellung keine Anhaltspunkte dafür,
dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von
schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beachten sind.
➢ Verfahrenserfordernisse
Im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 2 BauGB kann von der Umweltprüfung nach §
2 Abs. 4 BauGB und von dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB abgesehen werden. Auf
Grund der bereits umfassend siedlungsstrukturell geprägten Grundstücksflächen sind mit
dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 182 absehbar keine erheblichen
Beeinträchtigungen der umweltrelevanten Belange zu erwarten. Die Flächen sind bereits fast
vollständig versiegelt, sodass sich mit Bezug auf die hier in Rede stehende Planung und die
damit verbundene zulässige Flächenversiegelung von bis zu 90% keine Verschlechterung des
Ausgangszustandes ergibt.
Im beschleunigten Verfahren gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 1 Eingriffe, die
auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, im Sinne des § 1 a Abs. 3
Satz 5 als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Es wird daher davon
ausgegangen, dass auf diesen Flächen ein Eingriff in Natur und Landschaft bereits zulässig
war.
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Weitergehende umweltrelevante Belange werden durch die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht berührt. Auf die Ausarbeitung eines
Umweltberichtes wird daher verzichtet.
1.4 Anwendung und Aufgaben des Vorhaben- und Erschließungsplanes
gem. § 12 BauGB
Auf Grund des konkreten Projektbezuges, der Sicherstellung einer zeitnahen Deckung des
Versorgungsbedarfes und zur Darlegung der konkreten städtebaulichen Integration des
geplanten Vorhabens in den bestehenden Siedlungszusammenhang ist die Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan gem. § 12
BauGB vorgesehen.
Gem. § 12 Abs. 1 BauGB kann die Stadt die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der
Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Planes zur
Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und
Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer
bestimmten Frist und zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder
teilweise verpflichtet. Diese vertragliche Vereinbarung (Durchführungsvertrag) mit der Stadt
wird vor dem Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB geschlossen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan basiert auf den
konkreten Vorhabenplanungen der im Gebiet vorgesehenen Neuordnung der bereits
bestehenden groß- und kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe. Gegenstand des Vorhaben- und
Erschließungsplanes sind die vom Vorhabenträger vorgelegten Hochbauplanungen
(diekmann architekten + ingenieurgesellschaft mbh, Petershagen). Diese sind auch
Grundlage und Orientierung für die bodenrechtlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes.
Bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen die öffentlichen und
privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen werden.
1.4.1 Definition der Verfügungsgewalt
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB kann die Stadt durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines
mit der Stadt abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der
Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist
und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der
Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10
Abs. 1 verpflichtet (Durchführungsvertrag).
Der Vorhabenträger hat der Stadt Nienburg/Weser mit Schreiben vom 03.05.2016 dargelegt,
dass er zur Durchführung des mit gleichem Schreiben beantragten Vorhabens bereit ist.
Spätestens zur Unterzeichnung des Durchführungsvertrages wird seitens des
Vorhabenträgers durch Vorlage einer Bankauskunft dargelegt, dass er zur Durchführung des
hier in Rede stehenden Vorhabens in der Lage ist und sich in diesem Zusammenhang zur
Tragung der Planungs- und Erschließungskosten vollständig verpflichtet.
Darüber hinaus hat der Vorhabenträger der Stadt gegenüber dargelegt, dass er – mit
Ausnahme der öffentlichen Straßen - Eigentümer der im Gebiet befindlichen Flächen ist und
daher die Verfügungsgewalt auch mit Blick auf die Durchführungsfähigkeit des
Bebauungsplanes besitzt.
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Auf dieser Grundlage hat der Rat der Stadt Nienburg/Weser nach Prüfung der in § 12 BauGB
beschriebenen Voraussetzungen dem v.g. Antrag zugestimmt und den Aufstellungsbeschluss
gem. § 2 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.
182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, gefasst.
Aus der nachfolgenden tabellarischen Zusammenfassung gehen die Flächen hervor, die vom
Vorhabenträger durch vertragliche Vereinbarungen mit Blick auf die Realisierung des
Vorhabens gesichert sind. Aus Gründen des Datenschutzes wurden personenbezogene Daten
geschwärzt und die Anschrift nicht eingetragen. Diese Tabelle ist ebenfalls Bestandteil des
Durchführungsvertrages.
Tab: Übersicht der vertraglich gesicherten Flächen (Flurstück, Flur, Gemarkung – die Angaben zu
den jeweiligen Eigentümern sind aus datenschutzrechtlichen Gründen geschwärzt)
Name, Vorname Anschrift Gemarkung Flur Flurstück
XXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX Nienburg 5 200/23
XXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX Nienburg 5 201/36
Aus der nachfolgenden Abbildung gehen die in der tabellarischen Übersicht aufgeführten und
vertraglich gesicherten privaten Flächen farblich hinterlegt hervor. Die im räumlichen
Geltungsbereich verbleibenden „weißen“ Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt
Nienburg/Weser und stellen daher einbezogene Fläche im Sinne des § 12 Abs. 4 BauGB dar.
Die Verfügbarkeit dieser Flächen wurde ebenfalls vertraglich gesichert (Flst. 281/32, 201/35
und 201/34) bzw. handelt es sich um Flächen, die der Öffentlichkeit allgemein zugänglich
sind (für den öffentlichen Verkehr gewidmete Straßen). Die für die Realisierung des
Vorhabens erforderlichen Flächen stehen somit zur Verfügung und sind seitens des
Vorhabenträgers bereits entsprechend vertraglich gesichert worden.
Abb.: Flächen in der Verfügungsgewalt des Vorhabenträgers mit Kennzeichnung des räumlichen
Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, Kartengrundlage ALKIS, M 1:1.000
i.O., © 2016 LGLN, RD Sulingen-Verden, Katasteramt Nienburg/Weser
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1.4.2 Darlegung der einbezogenen Flächen und vorhabenzugehörigen Flächen
Über den Vorhaben- und Erschließungsplan hinaus werden einzelne Flächen, die nicht
unmittelbar zum Vorhaben selbst oder deren Durchführung gehören, in den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen (§ 12 Abs. 4 BauGB). Diese sind im Rahmen
des Planungsvorganges zu dokumentieren. Aus der nachfolgenden Plandarstellung können
die nur einbezogenen Flächen und die dem Vorhaben- und Erschließungsplan zuzuordnenden
Flächen, die in der Gesamtheit den vorhabenbezogenen Bebauungsplan bilden, entnommen
werden. Die nur einbezogenen Flächen sind darin farbig gekennzeichnet. Hierbei handelt es
sich um die öffentlichen Verkehrsflächen (Ziegelkampstraße, Bielefelder Straße und Göttinger
Straße). Die Flächen des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind weiß dargestellt. Eine
entsprechende Kennzeichnung ist auch auf der Planzeichnung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes enthalten, um diese Flächen hinreichend zu bestimmen.
Abb.: Abgrenzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (schwarz gestrichelt) und des
Vorhaben- und Erschließungsplanes (grau) mit Kennzeichnung der einbezogenen
Grundstücksflächen (farbig hinterlegt), Kartengrundlage ALKIS, M 1:1.000 i.O., © 2016 LGLN, RD
Sulingen-Verden, Katasteramt Nienburg/Weser
Hierbei handelt es sich um die Flst. 281/32, 201/35 und 201/34, die zur Schaffung der
planungsrechtlichen Voraussetzungen der Darlegung des Anschlusses des Plangebietes an
die öffentlichen Erschließungseinrichtungen als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt
werden.
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11Stadt Nienburg/Weser
1.4.3 Der Durchführungsvertrag
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB führt neben dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan und dem
Vorhaben- und Erschließungsplan den Durchführungsvertrag ein. Daraus geht hervor, dass
sich der Vorhabenträger zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen
innerhalb einer bestimmten Frist und zum Tragen der Planungs- und Erschließungskosten
(ganz oder teilweise) zu verpflichten hat. Er ist nicht Gegenstand der öffentlichen Auslegung
(§ 3 Abs. 2 BauGB).
Der Durchführungsvertrag muss spätestens beim Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB
über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtend begründet worden sein. Diese
Regelung hat unmittelbare Bedeutung für die Rechtmäßigkeit eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans.
Neben der Vereinbarung über die Kostenübernahme ist die Vereinbarung eines bestimmten
Zeitraums zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließung Gegenstand des
Durchführungsvertrages. „Der Durchführungsvertrag kennzeichnet den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan als ein auf baldige Durchführung angelegtes Instrument. Der
Durchführungsvertrag muss in erster Linie und unbedingt eine Verpflichtung zur
Verwirklichung der im Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichneten Vorhaben und ihrer
Erschließung enthalten.“1
In den Vertrag können zusätzliche Regelungen aufgenommen werden, die der
Vorhabenträger übernehmen soll. Hierbei kommen solche vertraglichen Regelungen in
Betracht, die im Zusammenhang mit dem Vorhaben und der Erschließung stehen.
„Der Durchführungsvertrag ist zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde vor dem
Satzungsbeschluss, d. h. spätestens vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 über den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1) zu schließen. Der
Vertrag muss deshalb zum Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan
abgeschlossen sein, weil er Voraussetzung für den Bebauungsplan ist und ggf. für die
Beurteilung der Abwägung relevant ist.“2
Der Durchführungsvertrag ist nicht Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und nicht
seiner Begründung. Andererseits muss die Begründung auf den Durchführungsvertrag
eingehen. Im Übrigen muss alles, was mit dem Durchführungsvertrag in Zusammenhang
steht in der Begründung erwähnt werden, wenn es für die Abwägungsentscheidung relevant
geworden ist.
Daher ist die Darstellung der für die Beurteilung der Ziele des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB
relevanten Inhalte des Durchführungsvertrags Bestandteil der Begründung. Im Zweifel sind
in der Begründung die für die Abwägung maßgeblichen Inhalte wiederzugeben. Dies gilt
besonders, wenn in zulässiger Weise Konfliktregelungen aus dem Plan in den Vollzug des
Durchführungsvertrags „verlagert“ werden.3
Im Durchführungsvertrag werden die nachfolgend aufgeführten Aspekte berücksichtigt:
a. Übernahme sämtlicher Planungs- und Erschließungskosten durch den Investor:
Der Vorhabenträger übernimmt sämtliche Planungs- und Erschließungskosten.
1 Prof. Dr. Michael Krautzberger, Durchführungsvertrag beim Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB, Bonn/Berlin, S. 4 ff
2 Prof. Dr. Michael Krautzberger, Durchführungsvertrag beim Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB, Bonn/Berlin, S. 6
3 Prof. Dr. Michael Krautzberger, Durchführungsvertrag beim Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB, Bonn/Berlin, S. 7
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
12Stadt Nienburg/Weser
b. die über den Gemeingebrauch hinausgehende Beanspruchung von öffentlichen
Wegen und Straßen sowie deren Unterhaltung und Wiederherstellung im
Schadensfall:
Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Unterhaltung und Wiederherstellung der
beanspruchten öffentlichen Wege und Straßen nach Maßgabe des
Durchführungsvertrages.
c. die Lage, Bereitstellung von Flächen sowie Art, Umfang und Unterhaltung/Pflege der
naturschutzrechtlich erforderlichen externen Kompensationsmaßnahmen:
Externe Kompensationsmaßnahmen sind auf Grund der Lage im
Siedlungszusammenhang und auf Grundlage der vorliegenden artenschutzrechtlichen
Beurteilungen nicht erforderlich.
d. des Realisierungszeitraumes des Vorhabens:
Der Realisierungszeitraum wird im Durchführungsvertrag definiert.
e. die Beschreibung des Vorhabens, zu dessen Durchführung sich der Investor
verpflichtet:
Dem Durchführungsvertrag liegt eine differenzierte Beschreibung des Vorhabens bei.
Wesentliche Inhalte werden Gegenstand der Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes sowie Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplanes.
f. sowie der Gewährleistungsausschluss und Ausschluss von Schadensersatz für die
Gemeinde:
Wird in den Durchführungsvertrag aufgenommen.
g. die Rückbauverpflichtung:
Eine Rückbauverpflichtung ist für Vorhaben im Siedlungszusammenhang nicht
erforderlich.
h. die Kosten und Durchführung des Monitorings:
Die Kosten des Monitoring übernimmt uneingeschränkt der Vorhabenträger.
2 Örtliche Planungen
2.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Nienburg/Weser aus dem Jahr 2006
stellt den Planbereich als gewerbliche Baufläche dar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Nr. 182 setzt für die im Plangebiet gelegenen Flächen ein sonstiges Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel – Nahversorger“ gem. § 11 Abs. 3 BauNVO
fest. Um dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB, wonach Bebauungspläne aus den
Darstellungen des Flächennutzungsplanes zu entwickeln sind, zu entsprechen, wird der
Flächennutzungsplan im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes,
der gem. § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der
Innenentwicklung aufgestellt wird, derart berichtigt, dass für die Flächen des
Verbrauchermarktes eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung: „Großflächiger
Einzelhandel – Nahversorger“ dargestellt wird (siehe Anlage). Die bisher für diesen Bereich
dargestellte gewerbliche Baufläche entfällt in diesem Bereich. Durch die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 182 werden keine Nutzungen vorbereitet, die das
unmittelbare und weitere städtebauliche Umfeld erheblich bzw. über das vorhandene und
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
13Stadt Nienburg/Weser
genehmigte Maß hinaus beeinträchtigen werden, zumal es sich hierbei um die Neuordnung
eines bereits bestehenden Fachmarktzentrums handelt.
Abb.: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Nienburg/Weser
(die Lage des Planbereiches ist durch Pfeil gekennzeichnet)
2.2 Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 88 „Gewerbegebiet
Ziegelkampstraße“, einschl. der 1. Änderung und Erweiterung
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 182 beinhaltet die Teilaufhebung des
Bebauungsplanes Nr. 88, da die im Bebauungsplan Nr. 88 für den Bereich südlich der
Ziegelkampstraße festgesetzten Gewerbegebiete für die Realisierung des Vorhabens in
Anspruch genommen werden und das Einzelhandelsvorhaben aufgrund der damit
verbundenen Verkaufsfläche bzw. Geschossfläche in einem Gewerbegebiet nicht mehr
zulässig ist. Entsprechend wird für die Fläche der Teilaufhebung im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 182 ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächiger
Einzelhandel-Nahversorger“ festgesetzt.
Der von der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 88 betroffene Bereich ist in der
nachfolgenden Plandarstellung entsprechend gekennzeichnet und erstreckt sich hier auf die
im Osten festgesetzten, teilweise eingeschränkten, Gewerbegebiete sowie die nördlich,
östlich und südlich angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen.
Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes
Nr. 88 “Gewerbegebiet Ziegelkampstraße“, einschl. der 1. Änderung und Erweiterung, Stadt
Nienburg/Weser, werden für die im räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“, mit Vorhaben- und
Erschließungsplan, gelegenen Flächen ersatzlos aufgehoben.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
14Stadt Nienburg/Weser
Abb.: Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 88 „Gewerbegebiet Ziegelkampstraße“ mit
Kennzeichnung der von der Teilaufhebung betroffenen Teilfläche
2.3 Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung
2.3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP) 2017
Das LROP ist in seiner Gesamtkonzeption die Basis für die Landesentwicklung und die
Grundlage für die Aufstellung der Regionalen Raumordnungsprogramme. Das LROP weist u.
a. die allgemeinen Grundsätze und Ziele zur Entwicklung der Siedlungsstruktur aus.
Die Stadt Nienburg/Weser wird im LROP als Mittelzentrum dargestellt, welches der
Grundversorgung der Bevölkerung in den Siedlungsbereichen dient und grundsätzlich für die
Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsprojekten geeignet ist. Mit ihrem Binnenhafen
und den Anbindungen an das Haupteisenbahnnetz sowie die das Stadtgebiet durchlaufenden
Hauptverkehrsstraßen stellt die Stadt einen infrastrukturellen Knotenpunkt dar, mit guten
überregionalen Anbindungen. Nördlich und südlich des Stadtgebietes befinden sich
Vorranggebiete für Trinkwassergewinnung, die jedoch durch die hier in Rede stehende
Planung nicht beeinträchtigt werden.
Die nachfolgend aufgeführten zentralen Anforderungen des LROP Niedersachsen 2017 an
einen Standort des großflächigen, zentrenrelevanten (nahversorgungsrelevanten)
Einzelhandels werden im Rahmen des Aufstellungsverfahrens des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes durch Erarbeitung eines Gutachtens zur raumordnerischen Verträglichkeit
entsprechend berücksichtig und in die Planung einbezogen:
- Kongruenzgebot,
- Konzentrationsgebot,
- Integrationsgebot,
- Abstimmungsgebot,
- Beeinträchtigungsverbot.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
15Stadt Nienburg/Weser
Die Ergebnisse der raumordnerischen Beurteilung werden im nachfolgenden Kapitel 4.1
ausführlich dargelegt.
Das Landesraumordnungsprogramm (LROP 2017) stellt für das Plangebiet keine zu
berücksichtigenden Darstellungen dar.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan hat keine Auswirkungen auf die im LROP definierten
Entwicklungsziele.
Abb.: Auszug aus dem Landesraumordnungsprogramm 2017 (Lage des Plangebietes durch Pfeil
gekennzeichnet)
2.3.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP)4
Das RROP konkretisiert die Ziele des LROP auf der Ebene des Landkreises.
Das Regionale Raumordnungsprogramm des Landkreises Nienburg/Weser (2003) stellt für
Nienburg/Weser die Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten,
Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten sowie einen Standort mit der besonderen
Entwicklungsaufgabe Fremdenverkehr dar.
Das Gebiet liegt in städtebaulich integrierter Lage, eine ausreichende Standortqualität
(Einzugsbereich, Haltestelle des Busverkehrs nördlich des Plangebietes, Haltestelle Nienburg
Mittelweser Kliniken) ist sichergestellt.
Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 182 wird als Art der baulichen Nutzung ein
Sondergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO innerhalb der bereits bebauten Ortslage von
Nienburg/Weser planungsrechtlich festgesetzt. Aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan
bestehen bereits Baurechte für ein Gewerbegebiet mit einer GRZ (Grundflächenzahl) von 0,5
zuzüglich einer zulässigen Überschreitung von 50 % bis max. 0,75. Im Rahmen des
4 RROP, 2003
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
16Stadt Nienburg/Weser
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 182 werden eine GRZ von 0,4 und eine
Überschreitung bis zu 0,9 bzw. 0,92 festgesetzt.
Das Vorhaben dient der Sicherung der Nahversorgung am Standort und damit auch der
Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Sinne der Sicherung der
wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung. Der Neubau trägt den individuellen
Anforderungen der Kunden hinsichtlich der Präsentation von Waren und auch den
betriebsinternen Anforderungen an die Logistik und Organisation von Verkaufsflächen, wie
z.B. der Leergutannahme, Präsentation von Backwaren, ausreichende Bereitstellung von
Lager- und Sozialräumen sowie den heutigen energetischen Anforderungen Rechnung. Durch
die dauerhafte Erhaltung des Fachmarktzentrums als Bestandteil der wohnortnahen
Versorgung kann die Versorgungsfunktion des Mittelzentrums entsprochen werden. Der
Neubau erfolgt auf bereits durch das bestehende Fachmarktzentrum vorbelasteten Flächen.
Das Gelände ist bisher nahezu zu 100 % versiegelt. Im Zuge der Realisierung wird eine
Teilentsiegelung zu Gunsten des Schutzgutes Bodens erfolgen.
Damit besteht für den Bebauungsplan grundsätzlich eine Übereinstimmung mit den Zielen
der Regional- und Landesplanung. Eine erhebliche Beeinflussung anderer Pläne und
Programme liegt nicht vor.
Abb.: Auszug aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis Nienburg/Weser
2003 (Lage des Plangebietes durch Pfeil gekennzeichnet)
3 Beschreibung und Einordnung des Geltungsbereiches
3.1 Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches Bebauungsplan Nr. 2
Das Plangebiet liegt im Südosten der Stadt Nienburg/Weser, östlich der B 215 (Berliner Ring)
und umfasst eine Gesamtfläche von 1,37 ha.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
17Stadt Nienburg/Weser
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die Flurstücke 281/32 tlw.
(Ziegelkampstraße), 200/23, 201/36, 201/35 tlw. (Bielefelder Straße), und 201/34 tlw.
(Göttinger Straße) und wird wie folgt räumlich begrenzt:
Im Norden: durch eine gedachte Linie in einem Abstand von 7 m parallel zur
südlichen Grenze des Flst. 170/18 durch das Flst. 281/32
(Ziegelkampstraße) verlaufend,
im Osten: durch eine gedachte Linie in nördlicher Verlängerung der westlichen
Grenze des Flst. 202/22 sowie durch die westlichen Grenzen der Flst.
202/22, 202/21, 202/18 und 202/20,
im Süden: ausgehend von der westlichen Grenze des Flst. 202/20 in Verlängerung
der nördlichen Grenze des Flst. 201/6 nach Westen verlaufend, dabei
die Flst. 201/35 (Bielefelder Straße) und 201/34 (Göttinger Straße)
querend, weiter durch die nördlichen Grenzen der Flst. 201/6, 201/15,
200/18 (Herforder Straße) und 200/6,
im Westen: ausgehend von dem nordwestlichen Grenzpunkt des Flst. 200/6, das
Flst. 201/34 (Göttinger Straße) querend, auf den südöstlichen
Grenzpunkt des Flst. 199/20 verlaufend und weiter durch die östliche
Grenze des Flst. 199/20 sowie ausgehend von dessen nordöstlichen
Grenzpunkt orthogonal auf einen gedachten Punkt im Abstand von 7 m
zur südlichen Grenze des Flst. 170/18 zulaufend.
Alle Flurstücke liegen in der Gemarkung Nienburg, Flur 5.
Die genaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches geht aus der Planzeichnung im
Maßstab 1:1.000 hervor.
3.2 Zustand des Plangebietes – Städtebauliche Situation
• Das Umfeld
Das Plangebiet befindet sich im zentralen Bereich Nienburg/Wesers, südlich der
Ziegelkampstraße. Östlich und südlich befinden sich Wohnbauflächen, westlich befinden sich
weitere gewerbliche Bauflächen und nördlich Sonderbauflächen (Klinik). Die südlich und
östlich des Plangebietes vorhandenen Wohnbauflächen sowie die Klinik sind entsprechend in
Bezug auf den Immissionsschutz zu berücksichtigen.
• Nutzungen im Plangebiet
Der größte Teil des Bebauungsplanes Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße - Ost“ wird z.
Zt. durch Gebäude (Einzelhandel/Spielhalle) und Stellplatzflächen in Anspruch genommen.
Lediglich am nordwestlichen Rand des Plangebietes sowie am nördlichen Rand im Bereich
der Ziegelkampstraße befinden sich vereinzelt linienförmige Gehölzstrukturen. Der
überwiegende Teil der Flächen ist versiegelt. Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 88
ist für die Flächen ein Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO festgesetzt.
Aus der nachfolgenden Übersichtskarte sind die derzeit prägenden Nutzungen zu
entnehmen.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
18Stadt Nienburg/Weser
Abb.: Nutzungsstrukturen in der Umgebung des Plangebietes, Kartengrundlage: AK 5, Maßstab
1:5.000, © 2016 LGLN, RD Sulingen-Verden, Katasteramt Nienburg/Weser
Wohnen
Wohnen
Grünflächen
Krankenhaus
Kasernen/
Wohnen Wohnen
Gewerbe Wohnen
Einzelhandel/
Spielhalle
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Acker
Abb.: Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 88 „Gewerbegebiet Ziegelkampstraße“
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
19Stadt Nienburg/Weser
Abb.: Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 88 „Gewerbegebiet Ziegelkampstraße“, 1. Änderung und
Ergänzung
4 Planungskonzept
4.1 Städtebauliches Konzept
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die dauerhafte Erhaltung der bereits bestehenden groß- und
kleinflächigen Einzelhandelsbetriebe geschaffen werden.
Die geplante Standortsicherung bzw. -neuordnung und Verkaufsflächenerweiterung der
bereits an der Ziegelkampstraße ansässigen Einzelhandelsbetriebe soll einen Beitrag zur
dauerhaften Sicherung der wohnortnahen Versorgung der insbesondere in Nienburg/Weser
und der unmittelbaren Umgebung lebenden Bevölkerung leisten. Zu diesem Zweck soll der
Gebäudekomplex funktional den heutigen Einzelhandelsanforderungen entsprechend sowie
energetisch ertüchtig werden.
Der derzeitige Standort befindet sich in einem gewerblich und in der weiteren Umgebung
durch Wohngebiete geprägten Umfeld im zentralen Bereich von Nienburg/Weser. Weitere,
der Nahversorgung dienende Einrichtungen zur Versorgung der Bevölkerung sind westlich
anschließend vorhanden, sodass sich die wohnortnahe Versorgung mit Gütern des
allgemeinen täglichen Bedarfes auf den Standort an der Ziegelkampstraße konzentriert.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
20Stadt Nienburg/Weser
Durch die Neuordnung und Sicherung des Einzelhandelsstandortes soll auch weiterhin zu
einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des allgemeinen, täglichen Bedarfes für die
umgebenden Wohngebiete beigetragen werden.
Der bisherige Einzelhandelsstandort ist aufgrund der Größe und Ausprägung des ansässigen
Marktes für eine zukunftsorientierte Entwicklung und Präsentation von Waren nicht mehr
ausreichend bemessen. Daher soll in diesem städtebaulich integrierten und bereits im Sinne
der Planung genutzten Areal der Neubau der bereits vorhandenen Einzelhandelsnutzungen
bei Erhöhung der Verkaufsflächen (Bestand: 3.324 m² Verkaufsfläche, Planung:
Vorhabenplan 3.146 m² Verkaufsfläche, Bebauungsplan max. 3.160 m² Verkaufsfläche
zulässig) und Gliederung der jeweiligen Einzelhandelsnutzungen ermöglicht werden. Die
bestehenden Einzelhandelsnutzungen leisten einen wesentlichen Beitrag zur wohnortnahen
Versorgung der im unmittelbaren Umfeld wohnenden und arbeitenden Bevölkerung und
sollen daher aus städtebaulicher Sicht im Rahmen des bisherigen Bestandes zur Sicherung
der Versorgungsfunktion, auch der nicht motorisierten Bevölkerung, erhalten werden.
Den betroffenen Einzelhandelsbetrieben fehlt es an der erforderlichen Sortimentsbreite und
Sortimentstiefe, die jedoch für einen auf die Zukunft ausgerichteten Einzelhandelsstandort
von erheblicher Bedeutung ist, wenn er den individuellen Anforderungen der Kunden
hinsichtlich der Präsentation von Waren als auch der betriebsinternen Anforderungen an die
Logistik und Organisation von Verkaufsflächen, wie z.B. der Leergutannahme, Präsentation
von Backwaren, ausreichende Bereitstellung von Lager- und Sozialräumen Rechnung tragen
will.
Die Leistungsfähigkeit eines Marktes ist für die Kunden- und Kaufentscheidung relevant. Die
bedarfsgerechte Ausstattung und der wohnortnahe Versorgungsstandort sind für die
Stabilität als auch die Entwicklung eines Versorgungsunternehmens von Bedeutung, so dass
die Einzelhandelsbetriebe durch die Neuordnung des Standortes neben der Sicherung und
Verbesserung der bestehenden Versorgungssituation auch einen Beitrag zur Sicherung und
Schaffung von Arbeitsplätzen leisten.
Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels wird die Sicherung und Entwicklung
von wohnortnah gelegenen Versorgungseinrichtungen als erforderlich angesehen, da durch
die stetig älter werdende und ggf. auch weniger oder nicht mehr mobile Bevölkerung die
Bedeutung der wohnortnahen Versorgung erheblich zunehmen wird.
Darüber hinaus soll die Verbesserung der Grundversorgung auch dazu beitragen, dass der
Standort Nienburg/Weser für junge Familien attraktiv bleibt, die aufgrund der bestehenden
Einrichtungen der Daseinsgrundversorgung und auch aufgrund der guten
Versorgungseinrichtungen in Bezug auf Lebensmittel diesen Wohnstandort gewählt haben.
Bei der hier in Rede stehenden Bauleitplanung handelt es sich um die Schaffung der
bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die bauliche und funktionale Ertüchtigung von
groß- und kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd.
3.160 m² innerhalb des festgesetzten Sondergebietes (SO-Gebiet).
Auf Grund der Größe der Verkaufsfläche von insgesamt 3.160 m² und damit verbunden der
Geschossfläche, welche die Schwelle von 1.200 m² nicht mehr nur unerheblich überschreitet,
ist bei einer städtebaulichen Gesamtbetrachtung der sich zukünftig darstellenden Situation
das Kriterium der Großflächigkeit erfüllt, so dass das Vorhaben nur in einem entsprechend
festgesetzten Sondergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO oder in einem Kerngebiet gem. § 7
BauNVO zulässig ist. Die städtebaulichen und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Festsetzung eines Kerngebietes liegen in diesem Bereich Nienburg/Weser nicht vor. Daher
wird für den geplanten Standort als Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet mit der
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 182 „Einzelhandel Ziegelkampstraße-Ost“,
mit Vorhaben- und Erschließungsplan
Planungsbüro Reinold – Raumplanung und Städtebau –Seetorstraße 1a – 31737 Rinteln
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