Der Immobilienreport Regensburg - Regensburg - Sparkasse Regensburg
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Der Immobilienreport
Regensburg
Baugebiete in Stadt und Landkreis
Regensburg
Editorial
Liebe Leserinnen
und Leser,
der Immobilienreport Regensburg 2015 war ein voller Erfolg. Das hat uns
sehr positiv überrascht. Selten hat eine wissenschaftliche Arbeit so viel
Aufmerksamkeit erzeugt. 5.000 vergriffene Exemplare und 30.000 Downloads
zeigen: Es gibt ein Höchstmaß an Interesse am Immobilienmarkt Regensburg.
Ich danke Ihnen für Ihr reges Interesse. Ich danke allen Beteiligten, insbe-
sondere Prof. Dr. Sven Bienert von der IRE|BS und seinem Team, für diese
wertvolle Arbeit. Uns hat der Erfolg bestärkt, weiterzudenken.
Nach dem Thema Wohnimmobilien beleuchten wir in diesem Report aktuelle
und zukünftige Baugebiete in Stadt und Landkreis Regensburg. Eines wurde
in der Bearbeitung deutlich: Es ist ein Markt des Mangels. Viele Gemeinden im
Landkreis haben aktuell keine verfügbaren Bauplätze. Kaum entsteht ein Bau-
gebiet, ist es innerhalb kürzester Zeit ausverkauft. Allein während der Recher-
che zu unserem Immobilienreport mussten wir Baugebiete wieder aus dem
Report herausnehmen, die wir Ihnen vorstellen wollten. Ausverkauft. Andere
Gemeinden oder Bauträger haben einer Veröffentlichung widersprochen aus
Sorge, die Nachfrage dadurch noch zusätzlich anzuheizen.
Wir bieten Ihnen mit diesem Report einen transparenten Überblick über die
Aktivitäten und Baugebiete in Stadt und Landkreis. Angereichert mit einem
Update der wichtigsten Erkenntnisse aus dem letzten Immobilienreport und
einem höchst interessanten Beitrag von Prof. Bienert zur Auswirkung des
Weltkulturerbestatus auf den Immobilienmarkt. Dazu ein exklusives Interview
mit Christine Schimpfermann, der Planungsreferentin der Stadt Regensburg,
zur zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes!
Der Immobilienreport Regensburg – einmalig, schnell, übersichtlich,
umfangreich, kompetent. Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen.
Ihr
Dr. Markus Witt,
Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg
3
Inhaltsverzeichnis
Inhalt
8
DER REPORT BAUGEBIETE IN DER STADT REGENSBURG
6 Immobilienkompetenz 30 Einleitung 48 Burgweinting
Die Sparkasse Regensburg ist Historisches Flair trifft auf ein Burgweinting Nordwest III
GHU,PPRELOLHQSUR¿LQ6WDGW modernes Stadtbild
und Landkreis 49 Harting
32 Im Überblick Heckstegstraße
8 Immobilienreport Aktuelle Baugebiete
Regensburg: Update 2016 im Stadtgebiet von Regensburg 50 Weichs
Analyse des IRE|BS Instituts für Weichs-Ost
Immobilienwirtschaft der Universität 34 Westenviertel
Regensburg zur Entwicklung des Rennplatz-Nord 51 Reinhausen
Immobilienmarktes in Stadt und Nördlich E.on Lechstraße
Landkreis Regensburg Westlich Landeszentralbank
Das Dörnberg 52 Brandlberg
16 Effekte des Weltkulturerbesta- Brandlberg
tus auf den Immobilienmarkt 38 Königswiesen
in Regensburg Königswiesen-Nord
Gastbeitrag von Prof. Dr. Sven Bienert, Klenzestraße
Jonas Hahn und Jens Hirsch vom
40 Galgenberg
IRE|BS Institut der Universität
Otto-Hahn-Straße
Regensburg
Nibelungenkaserne
26 Interview
42 Ostenviertel
Regensburgs Baureferentin Christine
Stobäusplatz
Schimpfermann über das große
*UHÀLQJHUVWUDH
Potenzial der Stadt Regensburg
Marina Quartier
82 Impressum/ Candis II
Abbildungsnachweise 46 Kasernenviertel
Guerickestraße
Plato-Wild-Straße
4
Inhaltsverzeichnis
16 26
BAUGEBIETE IM LANDKREIS REGENSBURG
54 Einleitung
Der Immobilienmarkt im
Landkreis Regensburg zeigt sich
sehr dynamisch
56 Im Überblick
Aktuelle Baugebiete
im Landkreis Regensburg
58 Brennberg
Johannisfeld
60 Hemau
Jurablick
62 Neutraubling 72 Sinzing
Heising 2 Donaublick
64 Nittendorf 74 Tegernheim
T
Am Bauernfeld 2 Feldweg
66 Obertraubling 76 Wenzenbach
Hochwegäcker 2 Roither Berg
Böhmerwaldstraße Gonnersdorf
68 Pentling
Breitwiesen 2 78 Zeitlarn
Mitterfeld 3
70 Pielenhofen
Klosterfelder 80 Weitere Baugebiete
5
Immobilienkompetenz
Immobilie: Sparkasse!
Die Sparkasse Regensburg steckt irgendwie in jeder Kurzum: Es gibt keine größere Immobilienkompetenz
Immobilie in Stadt und Landkreis. Sehr viele Häuser, in der Region als die der Sparkasse Regensburg. Die
Wohnungen, Gewerbeimmobilien und Investitionsobjekte Sparkasse Regensburg macht den Traum von den
NRQQWHQPLW8QWHUVWW]XQJGHU%DX¿QDQ]LHUXQJVVSH]LD- eigenen vier Wänden wahr.
OLVWHQGHU6SDUNDVVH¿QDQ]LHUWZHUGHQ2IWYHUODVVHQVLFK
die Bauträger oder die Handwerker, die am Bau beteiligt Die Immobilienkompetenz der Sparkasse Regensburg
sind, auf die Sparkasse als ihre Hausbank. Ein Bausparver- schlägt sich auch in den Geschäftszahlen nieder. Im Jahr
trag der LBS gehört oft zu den wichtigen Finanzierungs- 2015 haben die Sparkassen-Makler Objekte im Wert von
säulen einer Immobilie. Über die Versicherungskammer 32,4 Millionen Euro vermittelt. Das ist ein Plus von fast
Bayern, ein Unternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe, zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für 2016 erwartet
sind viele Häuser und Wohnungen versichert. Die die Sparkasse eine nochmals deutliche Steigerung. Bis
Immobilienmakler der Sparkasse vermitteln Wunsch- und Redaktionsschluss (1.8.) betrug das Volumen der vermit-
Traumimmobilien in Stadt und Landkreis. telten Objekte bereits 29,5 Mio. €. Dies entspricht einer
Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum von
3UR]HQW'LH'DUOHKHQV]XVDJHQLQGHU%DX¿QDQ]LHUXQJ
stiegen im vergangenen Jahr um 35 Prozent auf fast
400 Millionen Euro. Im Geschäftsgebiet der Sparkasse
sparen Kunden derzeit 1,4 Milliarden Euro in 40.000
LBS-Bausparverträgen. Dieses Geld können sie für den
Traum vom Eigenheim oder für Renovierungen an einer
bestehenden Immobilie einsetzen. Mit 28.000 Gebäude-
und 40.000 Hausratversicherungen sorgt die Sparkasse
mit der Versicherungskammer Bayern dafür, dass Eigen-
tümer und Mieter ruhig schlafen können. Denn sollte
ein Schadensfall auftreten, kümmert sich der vertraute
Ansprechpartner vor Ort um die Regulierung.
Wenn es schnell gehen muss und alle Unterlagen
vorliegen, können die Berater der Sparkasse innerhalb
von einem Tag eine Finanzierungszusage geben. Das ist
ein Vorteil vor Ort, denn gerade im Bereich Baugebiete
gibt es oft bis zu zehn Bewerber um einen Bauplatz. Der
direkte vertrauensvolle Draht zum Berater vor Ort kann
hier ein großer Vorteil sein.
„Es gibt nicht viele Finanzthemen, die große Emotionen wecken. Immobilien
JHK|UHQGH¿QLWLYGD]X8QGHVJLEWIUXQVHUH%HUDWHUNDXPVFK|QHUH0RPHQWH
DOVLKUHQ.XQGHQDXIGHP:HJLQGLHHLJHQHQYLHU:lQGH]XU6HLWH]XVWHKHQ´
Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg
6
Immobilienkompetenz
Bauland-
erschließung
(BayernGrund)
KfW-Kredit für die Kreditgeber der Gemeinde
PV-Anlage auf dem Dach zur Erschließung des
und deren Versicherung Baugebiets
Bausparvertrag
Bauträger-
für zukünftige
¿QDQ]LHUXQJ
Reparaturen
Privatkredit für die
Immobilien-
Erstausstattung
vermittlung
des Nachwuchses
Gebäude- und Finanzierung der
Hausratversicherung Immobilie
für den Käufer
Hausbank und
.UHGLWJHEHUIUGLH%DX¿UPD
und die Handwerker
7
Rubtrik 8
Immobilienreport: Update 2016
Update: Der Immobilienmarkt in
Stadt und Landkreis Regensburg
1. Erschwinglichkeit von kommen die monetären Sozialleistungen und sonstigen
laufenden Transfers hinzugefügt werden, die die privaten
Eigentumswohnungen Haushalte überwiegend vom Staat empfangen; abgezo-
gen werden dagegen Einkommen- und Vermögensteu-
ern, Sozialbeiträge und sonstige laufende Transfers, die
Erschwinglichkeit von Eigentums- von den privaten Haushalten zu leisten sind. Das ver-
wohnungen in der Stadt Regensburg fügbare Einkommen der privaten Haushalte entspricht
damit den Netto-Einkommen, die den privaten Haushal-
bayernweit mit am niedrigsten WHQOHW]WHQGOLFK]XÀLHHQXQGGLHVLHIU.RQVXPXQG
Sparzwecke verwenden können.
Hierfür folgendes Beispiel zur Illustration: Das Jahres-
Erschwinglichkeit von Wohnraum
einkommen einer Familie mit einem Kind beträgt
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird über das 35.000 Euro und setzt sich aus Arbeitsentgelten sowie
Verhältnis von lokalen Immobilienpreisen und verfügba- Kinder- und Elterngeld zusammen: Die infrage kommende
ren Einkommen, den Erschwinglichkeitsindex, bestimmt. Dreizimmerwohnung hat einen Preis von 297.500 Euro
Je höher der Index, desto niedriger ist die Erschwing- zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Es müssen folglich 8,5
lichkeit. Der Erschwinglichkeitsindex besagt, wie viele verfügbare Jahreseinkommen für den Erwerb aufgewen-
durchschnittlich verfügbare Jahreseinkommen für den det werden.
Erwerb einer standardisierten Wohnimmobilie aufgewen-
det werden müssen.
Erschwinglichkeit in Stadt und Landkreis
Das Primäreinkommen der privaten Haushalte enthält
die Einkommen aus Erwerbstätigkeit und Vermögen, die Die Erschwinglichkeit von Immobilien ist in Stadt und
GHQSULYDWHQ+DXVKDOWHQ]XJHÀRVVHQVLQG=XGLHVHQ(LQ- Landkreis Regensburg – wie auch in fast allen anderen
kommen gehören im Einzelnen die Selbstständigenein- Landkreisen und kreisfreien Städten Bayerns – im Jahr
kommen der Einzelunternehmen und Selbstständigen, 2015 gegenüber dem Vorjahr abermals erschwert wor-
die auch eine Vergütung für die mithelfenden Familien- GHQ,QGHU6WDGW5HJHQVEXUJLVWGHU¿QDQ]LHOOH$XIZDQG
angehörigen enthalten, der Betriebsüberschuss aus der für den Erwerb einer Wohnimmobilie, gemessen am Jah-
Produktion von Dienstleistungen aus eigengenutztem reseinkommen, erneut überdurchschnittlich stark gestie-
Wohneigentum sowie das Brutto-Arbeitnehmerentgelt gen. So mussten in 2015 im Mittel 9,8 Jahreseinkommen
und die netto empfangenen Vermögenseinkommen. Das für eine Immobilie aufgewendet werden (im Durchschnitt
verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (Ausga- der 127 wichtigsten deutschen Immobilienmärkte
benkonzept) ergibt sich dadurch, dass dem Primärein- beträgt diese Kennzahl 5,8). Das sind 0,7 Jahreseinkom-
9
Immobilienreport: Update 2016
men mehr als noch im Vorjahr. Damit behauptet die Stadt disiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen
den zweiten Platz unter den bayerischen Städten hinter eine von der Lage beziehungsweise dem Mikrostandort
München mit einem Wert von 13,5. EHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU'LHDQJHJHEHQHQ3UHLVH
sind Nominal-Werte, das heißt ohne Berücksichtigung von
Im Landkreis ist der Wohnraum nach wie vor relativ Erwerbsnebenkosten und anderen Vergünstigungen.
erschwinglich, jedoch zeichnet sich auch ab, dass für den
(UZHUEYRQ:RKQHLJHQWXP]XQHKPHQGPHKU¿QDQ]LHOOH
Mittel im Verhältnis zum verfügbaren Jahreseinkommen Wohnungspreise in Stadt und Landkreis
aufgewendet werden müssen. Gegenüber 2014 ist hier
GHU¿QDQ]LHOOH$XIZDQGXPDXIGDVIDFKH-DKUHV- Der Durchschnittskaufpreis für eine Neubau-Eigentums-
einkommen angestiegen. wohnung hat in der Stadt Regensburg erstmalig die
Marke von 4.000 Euro/qm erreicht, was einem Anstieg
Im zeitlichen Verlauf bestätigt sich auch 2016 die seit um 5,3 % gegenüber 2014 entspricht. Preise bis etwa
2012 beobachtete Entkopplung der Immobilienpreise in 6.500 Euro/qm sind bei entsprechend herausragender
der Stadt Regensburg von der Einkommensentwicklung. Lage und Ausstattungsqualität keine Seltenheit mehr.
Im Landkreis ist das Verhältnis über die Jahre relativ *HUDGHLP%HUHLFKHUVWNODVVLJHU1HXEDXÀlFKHQPLW7RS-
stabil, wobei auch hier eine zunehmende Dynamik der merkmalen in Qualität, Lage und Infrastruktur hat sich
Preise für Wohnimmobilien registriert wird. gezeigt, dass eine extrem hohe Zahlungsbereitschaft
von der Ausnahme zur Regel wurde. Mit +3,2 % sind
Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum die Kaufpreise im Bestand binnen Jahresfrist weniger
stark gestiegen als die Neubaupreise. Sie belaufen sich
Vielfaches des Jahreseinkommens
10
nunmehr auf 3.200 Euro/qm und betragen im Maximum
9 (XURTP ¬
8
7 Dass auch einige Gemeinden im Landkreis vom Nachfra-
6 gedruck der Stadt Regensburg erfasst werden, zeigt sich
in den deutlich gestiegenen durchschnittlichen Kaufprei-
5
sen im Neubau in Höhe von 2.900 Euro/qm (+9,4 %). Im
4
Bestand wurde die Schwelle von 2.000 Euro/qm erreicht
3 und damit 11,1 % mehr als noch 2014.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Stadt Regensburg Landkreis Regensburg Bis 2020 wird mit einem weiteren Preiswachstum um ins-
Ø kreisfreie Städte Ø Landkreise (BY)
gesamt 12 bis 13 % in Stadt und Landkreis Regensburg
Abbildung 1: Erschwinglichkeit von Wohnraum als Vielfaches des Jahres- gerechnet, das sich gegen Ende des Prognosezeitraumes
einkommens im bayerischen Kontext. Quelle: bulwiengesa AG, Bayerisches allerdings verlangsamen wird.
Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
Kaufpreise für Eigentumswohnungen
5.000
4.500
2. Preise von 4.000
3.500
Eigentumswohnungen 3.000
Euro/qm
2.500
2.000
1.500
Kaufpreise im Bestand weniger stark 1.000
500
gestiegen als Neubaupreise 0
2005 2008 2011 2014 2017 2020
Ø Neubau (Stadt) Ø Neubau (Landkreis)
Ø Bestand (Stadt) Ø Bestand (Landkreis)
Wohnungspreise Abbildung 2: Entwicklung und Prognose der Preise für Eigentumswoh-
nungen. Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG)
Wohnungspreise werden für Erstbezug (Neubau und Sa-
QLHUXQJ XQG:LHGHUYHUNDXILQ(XURTP:RKQÀlFKHDXV- Die Karte, die das Preisniveau für Eigentumswohnungen
gewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit im Bestand in den einzelnen Stadtbezirken Regensburgs
GUHL=LPPHUQPLWFLUFDELV TP:RKQÀlFKHXQG6WDQ- zeigt, hat im Vergleich zum Vorjahr an vielen Stellen
dardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standar- tiefere Rottöne angenommen. Sprich: Das Preisniveau
10Immobilienreport: Update 2016
ist gestiegen und das nicht nur in den zentralen Lagen, Bemerkenswert ist, dass die Zahl der inserierten Woh-
sondern auch in den weiter außerhalb liegenden Stadt- QXQJHQGHXWOLFKUFNOlX¿JZDU 9RQGXUFKVFKQLWWOLFK
bezirken. Das preisliche Spitzensegment belegen die (Zeitraum Januar 2014 bis März 2015) inserierten Woh-
zentralen Bezirke Stadtamhof (circa 4.250 Euro/qm) und nungen zum Kauf pro Monat halbierte sich etwa deren
Innenstadt (circa 3.850 Euro/qm). Die niedrigsten Preise Zahl fast auf 62 im Zeitraum Januar 2015 bis Juni 2016.
werden in Sallern-Gallingkofen mit circa 2.630 Euro/qm Als Begründung hierfür kann angenommen werden, dass
aufgerufen. Eigentümer, die überlegen, ihre Bestandswohnung zum
Eigentumswohnungen (Bestand) in der Stadt Regensburg
Angebotskaufpreise
Abbild
Abbildung 3: Durchschnittliche Ange-
botspr
botspreise für Eigentumswohnungen im
Sallern-Gallingkofen
Bestan
Bestand auf Stadtbezirksebene in der Stadt
Regens
Regensburg
Quelle
Quelle: immobilienscout24.de: Inserierte
Preisspanne in Euro/qm Konradsiedlung-
Angebo
Angebote im Zeitraum 2015–Q2/2016,
2015–Q2/2016 Wutzlhofen
Oberwinzer- Brandlberg- (n = 1.107)
1
Niederwinzer-Kager Steinweg- Hinwei
Hinweis: Die Auswertungen basieren auf
3.700 und mehr Keilberg
Pfaffenstein Reinhausen Ebene der Stadtbezirke auf unterschiedlich
3.400 bis unter 3.700 Stadtamhof Weichs großen Fallzahlen und haben demzufol-
Schwabelweis
Westenviertel ge nur eine eingeschränkte statistische
3.100 bis unter 3.400 Innenstadt Validi
Validität.
2.800 bis unter 3.100
Ostenviertel
Großprüfening-
2.500 bis unter 2.800 Dechbetten- Kasernen-
Kumpfmühl-
Königswiesen Ziegetsdorf- viertel
unter 2.500 Galgen-
Neuprüll
berg
zu geringe Datenverfügbarkeit
Burgweinting-Harting
Oberisling-Graß
© bulwiengesa AG 2016
Kartengrundlage: NAVTEQ
Datengrundlage: immobilienscout24.de
Eigentumswohnungen (Bestand) im Landkreis Regensburg
Angebotskaufpreise Abbildung 4: Durch
Durchschnittliche Angebots-
Eigentumswohnungen im
kaufpreise für Eig
Bestand im Landkreis
Land Regensburg
immobilienscout24.de: Inserierte
Quelle: immobilien
Regenstauf Angebote im ZeiZeitraum 2015–Q2/2016,
(n = 436)
Zeitlarn Hinweis: Die Auswertungen basie-
Hinwei
Lappersdorf ren au
auf Ebene der Landkreisge-
Preisspanne in Euro/qm meinden auf unterschiedlich
mei
2015–Q2/2016 großen
gro Fallzahlen und
haben demzufolge nur eine
ab 2.600 Nittendorf Regensburg eingeschränkte statistische
Validität.
2.400 bis unter 2.600 Neutraubling
2.200 bis unter 2.400 Pentling Obertraubling
Köfering
2.000 bis unter 2.200
1.800 bis unter 2.000 Thalmassing
unter 1.800
zu geringe Datenverfügbarkeit
© bulwiengesa AG 2016
Kartengrundlage: NAVTEQ
Datengrundlage: immobilienscout24.de
11Immobilienreport: Update 2016
Kauf anzubieten, diese zunächst zurückhalten – einer- VWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU'LHDQJHJHEH-
seits in der Erwartung, in den kommenden Jahren noch nen Preise sind Nominal-Werte, das heißt ohne Berück-
höhere Preise erzielen zu können, andererseits aufgrund sichtigung von Nebenkosten und anderen Vergünstigun-
der Sorge, den erzielten Kaufpreis angesichts dauerhaft gen.
niedriger Zinsen und geringer Ertragsaussichten bei ka-
pitalmarktorientierten Anlagemöglichkeiten nicht besser
reinvestieren zu können. Auch verdeutlicht die Situation Wohnungsmieten in Stadt und Landkreis
die allgemein in prosperierenden Märkten feststellbare
Produktknappheit. Der stetige Anstieg der Mietpreise hat sich 2015 eben-
falls fortgesetzt. Abermals notierte die Dynamik der
Wohnungsangebote in größerer Zahl gibt es überwie- Mietmärkte jedoch unterhalb der relativen Preisentwick-
gend in Gemeinden, die direkt an die Stadt Regensburg lung bei Eigentumswohnungen. Neubaumieten sind im
angrenzen. Lagebedingte Qualitätsunterschiede wirken Landkreis mit +9,0 % stärker gestiegen als in der Stadt
sich auch auf die Angebotspreise von Eigentumswoh- (+4,0 %), da das direkte Umland von Regensburg an
nungen aus. Am teuersten waren im Zeitraum Januar Bedeutung als Mietstandort gewinnt. Außerdem sind die
2015 bis März 2016 Wohnungsangebote in Thalmassing, Mieten in der Stadt mit 13,00 Euro/qm bereits hoch, wo-
Pentling und Lappersdorf. Die beiden Erstgenannten hingegen im Landkreis der Anstieg von einem deutlich
weisen einen Durchschnittspreis von über 3.000 Euro/qm geringeren Niveau ausgeht. Mieten im Bestand beliefen
auf. Die Gemeinden, die auch im letzten Jahr eine aus- sich 2015 auf durchschnittlich 10,70 in der Stadt bezie-
reichende Datenbasis aufwiesen und seit der letzten hungsweise 6,70 Euro/qm im Landkreis Regensburg.
Auswertung die stärksten Preisanstiege zu verzeichnen
hatten, sind Regenstauf und Neutraubling (+24 %). Die Prognose der Mietpreise rechnet bis ins Jahr 2020
mit einer stärkeren Mietpreisentwicklung für Bestands-
Bezüglich der Differenzierung des Preisniveaus im wohnungen (+14 % in der Stadt und +11 % im Landkreis
Neubausegment muss darauf hingewiesen werden, dass Regensburg) als für Neubauwohnungen (+9 % in Stadt
das Angebot sehr begrenzt ist, aber natürlich generell und Landkreis Regensburg). Regulierungsbestrebungen
oberhalb der Bestandspreise liegt. wie beispielsweise Mietpreisbremsen können zu einer
VLJQL¿NDQWDQGHUHQ(QWZLFNOXQJIKUHQ
Die Zahl der inserierten Wohnungen im Landkreis
Regensburg war, anders als in der Stadt Regensburg, Mietpreise für Wohnungen
dagegen weitgehend stabil, wenn auch auf deutlich nied- 16
rigerem Niveau. Dies bedeutet, dass im Zeitraum Januar 14
2015 bis Juni 2016 pro Monat etwa 29 Wohnungen im
Landkreis zum Kauf angeboten wurden. 12
Euro/qm
10
8
6
3. Mietpreise für 4
2005 2008 2011 2014 2017 2020
Mietwohnungen Ø Neubau (Stadt)
Ø Bestand (Stadt)
Ø Neubau (Landkreis)
Ø Bestand (Landkreis)
Mieten im Vergleich zu Kaufpreisen Abbildung 5: Entwicklung und Prognose der Preise für Mietwohnungen
Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG)
mit deutlich moderaterem Anstieg
Mietniveau ist in fast allen Teilräumen
der Stadt gestiegen
Wohnungsmieten
Die drei wesentlichen Preistrends, welche die Spreizung
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und der Preise von Eigentumswohnungen innerhalb der Stadt
6DQLHUXQJ XQG:LHGHUYHUPLHWXQJLQ(XURTP:RKQÀlFKH Regensburg bedingen (Zentralität, Westen höher als
ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung Osten, nördlich Donau niedriger als südlich), gelten zwar
PLWGUHL=LPPHUQPLWFLUFDELV TP:RKQÀlFKHXQG auch für die Mietwohnungspreise, haben aber keine so
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe ausdifferenzierende Wirkung wie im Bereich der Kauf-
standardisiert sind, stellt die Mietpreisspanne im Wesent- preise von Eigentumswohnungen. Am teuersten sind die
lichen eine von der Lage beziehungsweise dem Mikro- Stadtbezirke Innenstadt und Stadtamhof, am günstigs-
12Immobilienreport: Update 2016
ten kann man in Winzer-Kager und Schwabelweis mieten. Januar 2015 bis Juni 2016) inserierten Mietwohnungs-
Generell kann festgestellt werden, dass das Angebots- angebote gegenüber der letztjährigen Auswertung mit
mietniveau in fast allen Stadtbezirken der Stadt Regens- 287 nur geringfügig niedriger als im Zeitraum Januar
burg angestiegen ist. 2014 bis März 2015 mit 306. Dies zeigt, dass der städti-
sche Mietwohnungsmarkt eine kontinuierlichere Dy-
Anders als bei den Eigentumswohnungen war in der QDPLNDXIZHLVWXQGH[WHUQHQ(LQÀVVHQ ]XP%HLVSLHO
Stadt Regensburg die Zahl der pro Monat (im Zeitraum Kapitalmarkt) weniger stark unterliegt.
nd) in der Stadt Regensburg
Mietwohnungen (Bestand)
Angebotsmieten
Abbild
Abbildung 6: Durchschnittliche Ange-
botspreise für Mietwohnungen im Bestand
botspr
Sallern-Gallingkofen auf Stadtbezirksebene
St in der Stadt Regens-
burg
Quelle: immobilienscout24.de: Inserierte
Quelle
Preisspanne in Euro/qm Konradsiedlung- Angebote im Zeitraum 2015–Q2/2016,
Angebo
2015–Q2/2016 Wutzlhofen (n = 4.300)
4
Oberwinzer- Brandlberg-
Niederwinzer-Kager Steinweg- Hinweis: Die Auswertungen basieren auf
Hinwei
10,00 und mehr Keilberg Ebene der Stadtbezirke auf unterschiedlich
Pfaffenstein Reinhausen
9,50 bis unter 10,00 großen Fallzahlen und haben demzufol-
Stadtamhof Weichs Schwabelweis ge nur eine eingeschränkte statistische
9,00 bis unter 9,50 Westenviertel Validi
Validität.
Innenstadt
8,50 bis unter 9,00
Ostenviertel
Großprüfening-
8,00 bis unter 8,50 Dechbetten- Kasernen-
Kumpfmühl-
Königswiesen Ziegetsdorf- viertel
unter 8,00 Galgen-
Neuprüll
berg
Burgweinting-Harting
Oberisling-Graß
© bulwiengesa AG 2016
Kartengrundlage: NAVTEQ
Datengrundlage: immobilienscout24.de
Mietwohnungen (Bestand) im Landkreis Regensburg
Angebotsmieten
Abbildung 7: Durch
Durchschnittliche Angebots-
mieten für Mietwoh
Mietwohnungen im Bestand im
Landkreis Regensbu
Regensburg
immobilienscout24.de: Inserierte An-
Quelle: immobilien
Regenstauf Bernhardswald gebote im Zeitraum 2015–Q2/2016,
Beratzhausen
(n = 1
1.021)
Zeitlarn Hinweis:
Hin Die Auswertungen
Lappersdorf Wenzenbach basieren auf Ebene der
/qm
Preisspanne in Euro/qm Pielenhofen
Landkreisgemeinden auf
2015–Q2/2016 Hemau Pettendorf Tegernheim unterschiedlich großen
Donaustauf
Fallzahlen und haben
ab 8,00 Nittendorf Regensburg
Barbing demzufolge nur eine
7,50 bis unter 8,00
0 Sinzing Neutraubling eingeschränkte statisti-
sche Validität.
7,00 bis unter 7,50
0 Pentling Obertraubling
Mintraching
Köfering
0
6,50 bis unter 7,00
Alteglofsheim
0
6,00 bis unter 6,50 Thalmassing
unter 6,00
nbasis
zu geringe Datenbasis
Schierling
© bulwiengesa AG 2016
EQ
Kartengrundlage: NAVTEQ
ilienscout24.de
Datengrundlage: immobilienscout24.de
13Immobilienreport: Update 2016
Mietniveau ist in einigen Gemeinden des 800 qm Grund, erschlossen, bebaubar mit einem Ein- bis
Landkreises gestiegen Zweifamilienhaus, ausgewiesen. Da Größe und Erschlie-
ßung standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im
Mietwohnungsangebote im Landkreis Regensburg in Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise dem
größerer Zahl gibt es überwiegend in solchen Gemein- 0LNURVWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU(UIDVVW
den, die direkt an die Stadt Regensburg angrenzen. La- werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten.
gebedingte Qualitätsunterschiede wirken sich auch auf
die Angebotspreise von Mietwohnungen aus. Am höchs-
ten sind die durchschnittlichen Mieten in Pentling Preise für Häuser in Stadt und Landkreis
(9,50 Euro/qm), wohingegen etwa in Pielenhofen
(5,70 Euro/qm) und Bernhardswald (5,70 Euro/qm) die Steigende Baukosten, niedrige Hypothekenzinsen und
Mieten deutlich niedriger sind. Trotz des bereits ver- eine hohe Nachfrage erfassen auch das Eigenheim-
hältnismäßig hohen Mietniveaus in Pentling fällt auch segment. Erneut sind die Preise sowohl in der Stadt
das Wachstum im Vergleich zur Vorjahreserhebung am Regensburg als auch im Landkreis gestiegen. Für ein
höchsten aus (+17 %). Doch auch Schierling und Regen- Neubau-Reihenhaus beläuft sich der Durchschnittspreis
stauf weisen Wachstumsraten von mehr als 10 % auf. in der Stadt auf nunmehr 450.000 Euro (+7,2 % gegen-
über 2014), ein Einfamilienhaus kostet im Mittel
580.000 Euro (+16 %).
Kaufpreise für Reihenhäuser
4. Preise von Häusern 550.000
500.000
Merkliche Preisunterschiede zwischen 450.000
Neubau und Bestand – Preissteigerungen 400.000
350.000
im Landkreis wesentlich entspannter
Euro
300.000
250.000
200.000
Preise für Einfamilienhäuser, 150.000
Reihenhäuser und Grundstücke 100.000
2005 2008 2011 2014 2017 2020
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Ø Neubau (Stadt) Ø Neubau (Landkreis)
Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestands- Ø Bestand (Stadt) Ø Bestand (Landkreis)
objekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit Abbildung 8: Entwicklung und Prognose der Preise für Reihenhäuser
ELVTP:RKQÀlFKH6WDQGDUGDXVVWDWWXQJ Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG)
und Standardgrundstücksgröße (in der Regel 600 bis
800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicher- Für Bestandsimmobilien fallen die Wachstumsraten
weise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grund- geringer aus. Im Landkreis sind die Eigenheime erheb-
stücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspan- lich günstiger, wobei zwischen den Gemeinden deutliche
ne im Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise Unterschiede bestehen. Im Mittel beträgt der Preis für
GHP0LNURVWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Kaufpreise für Einfamilienhäuser
725.000
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Ge-
650.000
samtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Rei-
KHQPLWWHOKDXVPLWELVTP:RKQÀlFKH6WDQ- 575.000
dardausstattung und Standardgrundstücksgröße; der 500.000
Euro
Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung 425.000
und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die
350.000
Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage
EH]LHKXQJVZHLVHGHP0LNURVWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9D- 275.000
riationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne 200.000
Nebenkosten. 2005 2008 2011 2014 2017 2020
Ø Stadt Ø Landkreis
Der Grundstückspreis für Einfamilienhäuser wird in Abbildung 9: Entwicklung und Prognose der Preise für Einfamilienhäuser
(XURTP*UXQGVWFNIUHLQH6WDQGDUGÀlFKHPLWELV Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG)
14Immobilienreport: Update 2016
ein neu gebautes Reihenhaus 260.000 Euro (+15 %) und
für ein Einfamilienhaus 325.000 Euro (+8,3 %).
Für Eigenheime (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälf-
ten und Reihenhäuser) im Bestand muss im Landkreis
Regensburg umso mehr investiert werden, je näher die
Gemeinde an der Stadt Regensburg liegt. Aber auch wei-
ter entfernte Gemeinden mit einer guten Verkehrsanbin-
dung weisen überdurchschnittliche Kaufpreise auf. Am
teuersten sind Eigenheime in Zeitlarn (545.000 Euro),
Wörth an der Donau (515.000 Euro) und Donaustauf
(500.000 Euro), wo im Betrachtungszeitraum mittlere
Kaufpreise von mehr als einer halben Million aufgerufen
wurden. Doch nicht nur die Höhe der Kaufpreise hängt
von der Nähe zur Stadt Regensburg ab, sondern auch
deren relatives Wachstum. Im Vergleich zum letzten Jahr
haben die Preise in den Gemeinden mit ausreichender
Datenbasis um bis zu circa 30 % angezogen. Am stärks-
ten war der Zuwachs so in Sinzig (+32 %), Zeitlarn
(+22 %) und Hemau (+27 %). In Gemeinden wie Petten-
dorf (–3 %), Tegernheim und Obertraubling (je –1 %)
VLQGGLH+DXVSUHLVHVHKUNRQVWDQWELVOHLFKWUFNOlX¿J
gen Niveau von weniger als 20 Angeboten ausgehend.
In den meisten Gemeinden mit ausreichender Datenba- Am stärksten gesunken ist die Angebotszahl in Neu-
sis im vergangenen und in diesem Jahr ist die Anzahl der traubling (–40 %) und Nittendorf (–34 %). Die meisten
angebotenen Häuser gestiegen. In Wörth an der Donau, Angebote wurden im Zeitraum Januar 2015 bis Juni
Donaustauf und Mintraching hat sich die Angebotszahl 2016 in Wenzenbach (80 Einheiten) und Regenstauf
zwar mehr als verdoppelt, allerdings von einem niedri- (76 Einheiten) gezählt.
Eigenheime (Bestand) im Landkreis Regensburg
Angebotskaufpreise Abbildung 10: Durchschnittliche Angebots-
Eigenheime im Bestand im
kaufpreise für Eigenh
Regensburg
Landkreis Regensbu
Quelle: immobiliensco
immobilienscout24.de: Inserierte
Angebote im Zeitraum 2015–Q2/2016,
Kallmünz (n = 1.036)
Hinweis: Die Auswertu
Auswertungen basieren auf
Regenstauf Bernhardswald Ebene der Landk
Landkreisgemeinden auf
Beratzhausen unterschiedlich
unterschi großen Fallzahlen
Altenthann
Zeitlarn und haben
ha demzufolge nur
Lappersdorf Wenzenbach eine eingeschränkte
e statisti-
Laaber sche
sch Validität.
Preisspanne in Euro
2015–Q2/2016 Hemau Pettendorf Tegernheim
Deuerling Donaustauf
500.000 und mehr Nittendorf Regensburg Wörth a. d. Donau
Barbing
450.000 bis unter 500.000 Sinzing Neutraubling
Pfatter
Pentling Obertraubling
400.000 bis unter 450.000 Mintraching
350.000 bis unter 400.000
Alteglofsheim Mötzing
Thalmassing
300.000 bis unter 350.000
Sünching
unter 300.000
sis
zu geringe Datenbasis
Schierling
© bulwiengesa AG 2016
Kartengrundlage: NAVTEQ
enscout24.de
Datengrundlage: immobilienscout24.de
15Immobilienmarkt im Weltkulturerbe 16
Immobilienmarkt im Weltkulturerbe
Der Preis der Schönheit
Effekte des Weltkulturerbestatus
auf den Immobilienmarkt in Regensburg
17Immobilienmarkt im Weltkulturerbe
Der Immobilienmarkt in
Regensburg – zwischen Altbau,
Hochwasser und Weltkulturerbe
Gastbeitrag von Prof. Dr. Sven Bienert, Jonas Hahn und
Jens Hirsch vom IRE|BS Institut der Universität Regensburg
Woran denken Sie, wenn Sie Doch eine solche Anziehungskraft hat
„Regensburg“ hören? auch ihren Preis.
Denken Sie vielleicht an den Dom im Herzen der Altstadt, Die Innenstadt gehört mit Stadtamhof zu den teuersten
um den sich zahlreiche kleinere und größere Läden, Wohnlagen in ganz Bayern. Die Lebenshaltungskosten
Cafés und die vielen italienisch anmutenden Gässchen liegen hier deutlich höher als beispielsweise in den länd-
säumen? Denken Sie vielleicht an die Donau und ihre ge- licheren Stadtteilen. Und nicht zuletzt auch die Regens-
waltige Anziehungskraft im Sommer, wenn Jung und Alt burger Wohnlagenkarten, die wir im Immobilienreport
ihre Freizeit dort an den Ufern verbringen? Oder denken Regensburg veröffentlicht haben, belegen klar: Wer auf
Sie vielleicht an das Schloss Thurn und Taxis, die vielen eine hohe Qualität seiner Wohnlage wert legt, ist in der
Biergärten und die zahllosen touristischen Attraktionen, Innenstadt, im Westenviertel sowie in Stadtamhof zu
die Gäste von nah und fern in Scharen anlocken? Hause. Die Nachfrage ist demnach riesig und trifft auf ein
begrenztes Angebot. Nachvollziehbar also, dass die Im-
Regensburg hat sehr viele Facetten und in manchen Ge- mobilienpreise in der Innenstadt die der äußeren Bezirke
bieten, gerade rund um die Innenstadt, eine fast schon bei Weitem übertreffen.
romantische Ausstrahlung. Die Einwohner schätzen die
Lebensqualität, die eben nur eine historisch gewachsene
Altstadt mit ihren antiken und mittelalterlichen Struktu- Doch ist wirklich alles „Lage, Lage, Lage“?
ren bieten kann.
Für das IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft an der
Und auch die vielen Gäste von auswärts bescheinigen Universität Regensburg beobachten wir verschiedenste
der Stadt immer wieder, eine der schönsten Deutsch- Immobilienmärkte regelmäßig und sehr intensiv. Dabei
lands zu sein. zeigen Marktberichte und Studien immer wieder: Immo-
18Immobilienmarkt im Weltkulturerbe
bilienpreise werden von sehr vielen Faktoren bestimmt
und es ist weit mehr als nur die Lage, was am Ende den
Marktpreis einer Immobilie ausmacht.
So gibt es auch in der Regensburger Altstadt Objekte mit
geringen Quadratmetermieten und im ländlichen Raum
Immobilien mit hohen Miet- oder Einstandspreisen.
Üblicherweise enthalten Marktanalysen in diesem Be-
reich neben einer Aussage zur Lage oder Lagequalität
auch Informationen über die Gebäudeausstattung, das
Baualter, die generelle Größe des Objekts, die Etagen-
anzahl und das Geschoss der Wohneinheit im Gebäude,
das Heizsystem, den Energieverbrauch oder die damit
verbundenen Betriebs- und Nebenkosten.
Diese Faktoren sind es, die einerseits die Zahlungsbe-
UHLWVFKDIWGHU.lXIHURGHU0LHWHUEHHLQÀXVVHQGLHDEHU
auch Verkäufer oder Vermieter bei der Einschätzung ihrer
eigenen Preisvorstellungen unterstützen.
Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche Faktoren ty-
pischerweise die durchschnittlichen Immobilienpreise in
ZHOFKHU5LFKWXQJXQGLQZHOFKHP$XVPDEHHLQÀXVVHQ
Preisbildender Erwartete Wirkrichtung Erwartete Intensität
Faktor (LQÀXVVVWlUNH
Gebäudezustand oder Je besser die Ausstattung oder der Zustand des Gebäudes, stark
Gebäudeausstattung desto höher die Miete oder der Kaufpreis im Durchschnitt.
Baualter Je älter das Gebäude, desto niedriger die durchschnittli- moderat
chen Miet- und Kaufpreise. Eine Ausnahme bilden sehr
alte Gebäude, die als historisch gelten.
*U|HGHV2EMHNWV +lX¿JZHUGHQ0LHWHQPLWVWHLJHQGHU:RKQÀlFKHDXIGHQ PLWWHO
4XDGUDWPHWHUEH]RJHQHWZDVJQVWLJHU%HL.DX¿PPREL
lien lässt sich dies nicht eindeutig bestätigen
(Stichwort: Luxusimmobilien).
Etagenanzahl In mehrgeschossigen Immobilien sind Mieten und Kauf- moderat
preis üblicherweise etwas höher als beispielsweise bei
Einfamilienhäusern oder Bungalows mit nur einer Etage.
Geschoss im Gebäude Wohnraum im Erdgeschoss oder ersten Obergeschoss moderat
sowie Penthouse-Dachwohnungen werden typischerweise
teurer vermietet oder verkauft als Wohnraum im
Mittelgeschoss oder Souterrain.
Energieverbrauch/ Immobilien mit höheren Energieverbräuchen erzielen mittel
Betriebs- und durchschnittlich geringere Kaltmieten oder Kaufpreise
Nebenkosten (die Fachwelt spricht von einem „brown discount“).
Mikrolage (Stadtteil Für gut angebundene Immobilien mit passender Nahver- stark
oder Straßenzug) sorgung werden zumeist höhere Mieten und Kaufpreise
verlangt als für Immobilien in der Peripherie.
19Immobilienmarkt im Weltkulturerbe
Gibt es auch Faktoren, die speziell einer Wertsteigerung für wohnwirtschaftlich nutzba-
für Regensburg von Bedeutung sind? UH*UXQGVWFNHYHUEXQGHQ)U*HZHUEHÀlFKHQOlVVW
sich dieser Effekt nicht bestätigen. Die Donau spielt in
Im Rahmen verschiedener Untersuchungen haben wir Regensburg keine so große direkte wirtschaftliche Rolle
die üblichen Modelle um drei zusätzliche Überlegungen wie beispielsweise in Hamburg die Elbe.
erweitert:
b) Der aus der entsprechenden Fachliteratur bekann-
Erstens ist Regensburg durch die direkte Lage an der te „Bounce Back“-Effekt konnte auch für Regensburg
Donau nicht nur mit einem besonders wertvollen Nah- bestätigt werden. Durch die Untersuchung eines länge-
erholungsgebiet gesegnet, sondern erfahrungsgemäß ren Zeitraums, in den auch das Hochwasserereignis von
auch einem gewissen Hochwasserrisiko ausgesetzt. Fast ¿HONRQQWHJH]HLJWZHUGHQGDVVGLH,PPRELOLHQ-
6.500 Menschen leben in Regensburg in Gebieten, die SUHLVHLQGHQYRQhEHUÀXWXQJHQEHWURIIHQHQ*HELHWHQ
EHLHLQHPKXQGHUWMlKULJHQ+RFKZDVVHUEHUÀXWHWVLQG zunächst direkt nach dem Ereignis sinken. Innerhalb
Es könnte sein, dass die Grundstückspreise in hoch- weniger Jahre erholen sich die Preise jedoch wieder
wassergefährdeten Gebieten rund um Naab und Donau („Vergessenseffekt“) und erreichen teilweise sogar ein
systematisch niedriger notieren als in den höheren La- Niveau oberhalb des Ausgangswertes. Letzteres kann
gen. Auch könnten die Preise nach Schadensereignissen damit erklärt werden, dass einerseits Reparaturen erfol-
starken Schocks ausgesetzt sein. gen, die ohnehin angestanden hätten, und andererseits
dabei auch gleich Modernisierungsmaßnahmen, zum
Die folgende Karte zeigt für Regensburg die gefährdeten Beispiel im energetischen Bereich, durchgeführt werden.
Wohnlagen im Rahmen eines hundertjährigen Hoch- Schlussfolgerung: Das mit der Nähe zum Fluss einher-
wassers sowie eines besonders extremen Hochwassers gehende Risiko scheint aufgrund der höheren Lebens-
(das eine noch geringere Eintrittswahrscheinlichkeit qualität gerne in Kauf genommen zu werden und im
hat). Hochwasserfall werden nicht nur Schäden behoben,
sondern die Eigentümer verfügen anscheinend auch
über die Mittel, dies mit zumindest geringfügig
wertsteigernden Maßnahmen (zum Beispiel Einbau
neuer, gedämmter Fenster) zu kombinieren.
Die Ergebnisse der vorgenannten Arbeit 1 wurden mit
dem Universitätspreis 2015 des Regensburger Stadt-
rates ausgezeichnet.
Zweitens ist der energetische Zustand der Wohnge-
bäude in der Regensburger Innenstadt aufgrund der
zahlreichen historischen Altbauten wohl schlechter als
in modernen Lagen. Möglicherweise sind besonders
HQHUJLHHI¿]LHQWH*HElXGHGRUWDXIJUXQGLKUHU6HOWHQ-
heit daher überproportional attraktiv und damit auch
deutlich teurer als Gebäude mit durchschnittlichen oder
schlechten Energieverbrauchswerten.
*HOE]HLJWGDVYRUDXVVLFKWOLFKEHUÀXWHWH*HELHW
im Fall eines hundertjährigen Hochwassers, Rot
Eine weitere Studie am Kompetenzzentrum für Nachhal-
zeigt die Fläche, die bei einem extremsten
Hochwasser betroffen sein dürfte. tigkeit in der Immobilienwirtschaft hat ergeben, dass
Quelle: eigene Darstellung; Hochwasserdaten: LQ5HJHQVEXUJ*HElXGHGHUVHKUJXWHQ(QHUJLHHI¿]L-
Bayerisches Landesamt für Umwelt, 2015;
enzklasse A im Durchschnitt zu rund 9,8 % höheren
Karte: OpenStreetMap, 2016.
Nettokaltmieten und rund 22 % höheren Kaufpreisen
angeboten wurden als vergleichbare Objekte der Ener-
Eine am Regensburger Kompetenzzentrum für Nach- JLHHI¿]LHQ]NODVVH&1DFKKDOWLJNHLW]DKOWVLFKVRPLWIU
haltigkeit in der Immobilienwirtschaft durchgeführte Mieter (über geringere Betriebskosten) und Vermieter
Studie konnte für das Stadtgebiet Regensburg folgende respektive Eigentümer aus.
Erkenntnisse zum Thema Hochwasser und Immobilien
belegen: Die folgende Tabelle zeigt einen Überblick über die
GXUFKVFKQLWWOLFKH5ROOHYRQ(QHUJLHHI¿]LHQ]LP6WDGWJH-
a) Die Nähe zur Donau wirkt sich positiv auf die Boden- biet Regensburg:
werte aus. Jeder Meter näher zur Donau ist somit mit 1
Daniel Schill, M. Sc. Real Estate
20Untersucht wurden 1.330 Miet- und 1.135 Kaufangebote
(QHUJLHHI¿ 0LHWSUHLVSUR .DXISUHLVSUR
aus dem Jahr 2014. Die Effekte zahlreicher weiterer Cha-
zienzklasse Quadratmeter Quadratmeter rakteristika der untersuchten Objekte wurden dabei sta-
tistisch „kontrolliert“. Natürlich handelt es sich beispiels-
A+ +12 % +8 % ZHLVHEHLGHQEHVRQGHUVHQHUJLHHI¿]LHQWHQ*HElXGHQ
auch um tendenziell relativ neue und damit begehrte
A +10 % +23 %
Objekte. Das heißt, diese Effekte wurden isoliert betrach-
B +9 % +11 % tet. Die oben angegebenen Wertsteigerungen durch
(QHUJLHHI¿]LHQ]JHOWHQGDPLWIUDQVRQVWHQJOHLFKZHUWL-
C Basiswert (Vergleichswert) ge Gebäude und bilden bereits das „bereinigte“ Ergebnis
des Effekts ab.
D –4 % – 11 %
E –4 % – 13 % Drittens besitzt die Stadt Regensburg wie kaum eine
zweite Stadt in Bayern eine kulturelle Qualität. Über
F –6 % – 13 % 1.300 Baudenkmäler sind hier verzeichnet. Damit geht
insbesondere im Weltkulturerbegebiet eine stark erhöh-
G –6 % –9 %
te touristische Attraktivität beziehungsweise Aufwertung
H –9 % – 19 % der allgemeinen Lebensqualität der Bewohner einher. Es
ist zu erwarten, dass Wohnlagen, die touristisch beson-
21Immobilienmarkt im Weltkulturerbe
ders attraktive Straßenzüge mit vielen Altbauimmobilien ders hohes Preisgefüge kann für sehr neue Gebäude
umfassen, ein systematisch höheres Preisgefüge zeigen (Neubauten) sowie auch für besonders alte Immobilien
als touristisch weniger attraktive Lagen. Dies möchten aus der Epoche zwischen 1870 und 1920 beobachtet
wir im Folgenden näher untersuchen. ZHUGHQ$XVGLHVHU=HLWVWDPPHQKlX¿J-XJHQGVWLOLP-
mobilien, für die besonders hohe Preise erzielt werden.
Es zeigt sich für Regensburg zudem eine charakteristi-
Aufbau und Ergebnisse der Marktstudie sche „Nachkriegsdelle“ für Immobilien, die zwischen den
1950er- und 1970er-Jahren errichtet wurden. In diesem
Wir messen wieder mit einer sogenannten Regressi- Segment gibt es in vielen Städten ein Überangebot bei
onsanalyse (in Fachkreisen auch als hedonisches Preis- verhältnismäßig schlechter Qualität, was die Preise
PRGHOOEH]HLFKQHW GHQGXUFKVFKQLWWOLFKHQ(LQÀXVV etwas drückt. Insgesamt bestätigt der in der folgenden
der preisbildenden Faktoren auf Immobilienpreise im Abbildung gezeigte Verlauf der Preise über die Baualter
Stadtgebiet Regensburg. Für dieses liegen uns rund hinweg die Stimmigkeit des Modells und die Plausibilität
8.000 Preisbeobachtungen aus Angeboten von Immobili- der Ergebnisse für Regensburg.
enscout24 vor.
Als wesentlicher Unterschied zwischen Kauf- und Miet-
In unserer Untersuchung unterscheiden wir zudem zwi- märkten erweist sich, dass für Immobilien bis 1850 eine
VFKHQ0LHWDQJHERWHQXQG.DXISUHLVHQXPKHUDXV]X¿Q- sinkende Kaufpreistendenz ermittelt wurde, während die
den, ob der Mietmarkt durch andere Faktoren bestimmt Mieten ab dem Basisjahr 1800 bis 1900 steigen.
wird als der Immobilienkauf und ob sich die touristische
Attraktivität bei Mietverträgen eher niederschlägt als 2. „Käufer sind vorsichtiger als Mieter“ –
bei Käufen. Zudem berücksichtigen wir abermals diverse die Hochwassergefahr
sogenannte Kontrollvariablen wie beispielsweise das 'LH8QWHUVXFKXQJGHU,PPRELOLHQSUHLVHDXIGHQ(LQÀXVV
Baujahr sowie die Hochwassergefährdung, um die Aussa- von Hochwassergefahren förderte Interessantes und
gekraft der Untersuchung zu erhöhen und die jeweilige Erstaunliches zutage: Es zeigt sich, dass Immobilien bei
Auswirkung der einzelnen Teilbereiche zu isolieren. 3UIXQJDXIGHQ(LQÀXVVGHV+RFKZDVVHUULVLNRJHELHWV
höhere Mieten erzielen, obwohl auch das Hochwasser-
Die Untersuchung liefert folgende Ergebnisse: risiko höher ist. Es scheint so zu sein, dass gerade für
Mieter die Lage am Wasser oder in Wassernähe so viel
1. „Alt ist nicht immer schlecht“ – das Baualter Lebensqualität bedeutet, dass sie das Hochwasserrisiko
Die Daten belegen, dass der Mietpreisunterschied, der in Kauf nehmen können. Durchschnittlich werden Immo-
sich aus dem Baualter ergibt, in relativ kleiner Skala bilien trotz der Lage im Risikogebiet eines hundertjähri-
schwankt, was bedeutet: Das Baualter spielt bei der gen Hochwassers zu 6–8 % höheren Mieten angeboten
0LHWSUHLV¿QGXQJHLQHUHODWLYJHULQJH5ROOH(LQEHVRQ- als solche, die außerhalb des Risikogebiets liegen. Selbst
1.000
Miete Kaufpreis
20
Effekt des Baujahres auf Mieten in Prozent
Effekt des Baujahres auf Kaufpreise in Euro/qm
500
10
0
0
–500
–10
–1.000
–1.500
Baujahr
–20
Baujahr
1800 1850 1900 1950 2000
1800 1850 1900 1950 2000
$EELOGXQJ 'XUFKVFKQLWWOLFKHU(LQÀXVVGHV%DXDOWHUVDXI0LHWHQ OLQNV VRZLH.DXISUHLVHSUR4XDGUDWPHWHU4XHOOH HLJHQH'DUVWHOOXQJXQG%HUHFKQXQJ
22im Gefährdungsgebiet eines Extremhochwassers wird 'LH6LJQL¿NDQ]LQIRUPDWLRQ VWDWLVWLVFKVLJQL¿NDQWRGHU
ein positiver Effekt gemessen, dieser ist jedoch sta- VWDWLVWLVFKQLFKWVLJQL¿NDQW JLEW]XGHPDQZLHEHODVW-
WLVWLVFKQLFKWVLJQL¿NDQWGDVKHLWQLFKWHLQGHXWLJ]X bar die gefundenen Zusammenhänge sind. Bei statis-
belegen. WLVFKQLFKWVLJQL¿NDQWHQ=XVDPPHQKlQJHQPXVVGDYRQ
ausgegangen werden, dass sie nur mit einer hohen
Anders verhält es sich bei den beobachteten Kaufprei- Irrtumswahrscheinlichkeit (von über 10 %) gemessen
sen. Hier machen sich die erwarteten Schäden für den werden konnten. Das Modell zeigt jedoch einen relativ
potenziellen Eigentümer durch einen Preisabschlag von hohen Erklärungsgehalt von > 40 % bei Mieten und
etwa 230 Euro/qm im Gebiet des hundertjährigen Hoch- > 60 % bei Kaufpreisen und somit eine sehr gute
wassers negativ bemerkbar. Aussagekraft.
$XVZLUNXQJDXI0LHWSUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ]
(Bestimmtheit) der Aussage
Immobilie im Risikogebiet des +6–8 % gegenüber Immobilien sehr hoch (Irrtum < 1 %)
hundertjährigen Hochwassers außerhalb des Risikogebiets
(HQ100)
Immobilie im Risikogebiet eines +1–2 % gegenüber Immobilien sehr gering
extremen Hochwassers (HQextrem) außerhalb des Risikogebiets
$XVZLUNXQJDXI.DXISUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ]
(Bestimmtheit) der Aussage
Immobilie im Risikogebiet des –230 Euro/qm gegenüber hoch (Irrtum < 5 %)
hundertjährigen Hochwassers Immobilien außerhalb
(HQ100) des Risikogebiets
,PPRELOLHLP5LVLNRJHELHWHLQHV NHLQVLJQL¿NDQWHU(IIHNW
extremen Hochwassers (HQextrem)
23Der Wert der kulturellen Qualität Regensburg als Ganzes bestätigen: Eine Wohnimmobi-
in Regensburg lie innerhalb des Weltkulturerbegebiets geht darüber
hinaus auch in Lagen ohne touristische Attraktivität mit
Was ist nun also der monetäre Wert der kulturel- höheren Mieten und Kaufpreisen einher. Wir haben die
len Qualität des Weltkulturerbes Regensburg? Auch Lage separat kontrolliert und konnten feststellen, dass
ZHQQGLHVLP(LQ]HOIDOOVFKZHU]XTXDQWL¿]LHUHQLVW der Weltkulturerbefaktor mit folgenden Preissteigerun-
so lassen sich doch die folgenden Beobachtungen für gen korreliert:
$XVZLUNXQJDXI0LHWSUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ]
(Bestimmtheit) der Aussage
Weltkulturerbefaktor +6–9 % gegenüber Immobilien sehr hoch (Irrtum < 1 %)
ohne Weltkulturerbefaktor
$XVZLUNXQJDXI.DXISUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ]
(Bestimmtheit) der Aussage
:HOWNXOWXUHUEHIDNWRU NHLQVLJQL¿NDQWHU(IIHNW
24Immobilienmarkt im Weltkulturerbe
Bei den Mietpreisen lässt sich ein deutlich steigender bar kalkulieren Vermieter das zu erwartende Risiko in
Zusammenhang zwischen der touristischen Attraktivität den Mietpreis mit ein.
und den Mietpreisen beobachten. Je touristisch und kul-
turell attraktiver also die Gegend rund um die Immobilie, Erwartungsgemäß konnte die vorliegende Studie eben-
desto höher die damit zusammenhängenden Mietprei- falls nachweisen, dass das Welterbegebiet im Vergleich
se. Dieser Zusammenhang ist sehr geradlinig, nur die zum restlichen Stadtgebiet einen Preisaufschlag bei
Schwankung nimmt auch mit der touristischen Attrakti- Mieten zeigt, der über die reine Innenstadtlage hinaus
YLWlW]XVSULFKHV¿QGHQVLFKLP:HOWNXOWXUHUEHJHELHW dem Weltkulturerbefaktor zuzurechnen ist. Interessan-
in der Nähe von Attraktionen durchaus unterschiedliche terweise lässt sich dieser Aufschlag für Kaufpreise
Mietpreisniveaus. Ein gänzlich anderes Bild ergibt sich nicht bestätigen. Innerhalb des Weltkulturerbegebiets
bei den untersuchten Kaufpreisen. Hier zeigt sich, dass konnte darüber hinaus festgestellt werden, dass ein sehr
im touristisch attraktiven Mittelfeld nur ein sehr geringer geradliniger Zusammenhang zwischen der touristischen
PRQHWlUHU(LQÀXVVGHV:HOWNXOWXUHUEHVDOV7RXULVPXVDW- Attraktivität der Mikrolage und dem Mietpreisgefüge
traktion messbar ist, dieser darüber hinaus aber rapide existiert. Bei den Kaufpreisen hingegen muss zwischen
ansteigt und rund um den Dom am höchsten ist. Der dem touristischen Mittelfeld sowie der Spitzengruppe
GDQDFKZLHGHUVWDUNDEVLQNHQGH(LQÀXVVLVWHLQHUVSH]L- rund um den Regensburger Dom unterschieden werden,
¿VFKHQ6WUDHQODJHLQ'RPQlKH]X]XVFKUHLEHQLQGHU wo dementsprechende Spitzenpreise erzielt werden.
trotz touristisch sehr hoher Attraktivität noch moderate Mit über sieben Prozent Wertzuwachs pro Jahr lagen
Mieten erzielt werden. Eigentumswohnungen in Regensburg in den letzten
zehn Jahren nur knapp hinter München. Und tatsächlich
sind auch einige der Probleme des Münchner Immobi-
lienmarktes schon in Regensburg angekommen. Eine
wesentliche Gemeinsamkeit der beiden Städte sind die
immer knapper werdenden Grundstücke im städtischen
Gebiet. Hier kann mit Fug und Recht von „Münchner Ver-
hältnissen“ gesprochen werden.
Welche Optionen bestehen also, wenn nur mehr wenige
Grundstücke für neue Projektentwicklungen zur Verfü-
gung stehen? Es ist ein allgemein erklärtes politisches
Ziel, dass Bestandsimmobilien mehr und besser im Sinne
einer „Wiederverwertung“ genutzt werden sollen, um
die Herausforderungen urbaner Immobilienmärkte zu
meistern.
Dies führt zu der guten Ausgangssituation, dass auch
die öffentliche Hand konkrete Instrumente und Geld
Rot/Blau: Gebiet mit hohen/geringen
durchschnittlichen Nettokaltmieten
zur Verfügung stellt, um alte Immobilien energetisch
Quelle: eigene Darstellung; zu sanieren und damit die künftige Marktgängigkeit zu
Daten: Immobilienscout24, 2014; fördern. Nicht zuletzt hat unsere Studie auch gezeigt,
Karte: OpenStreetMap, 2016;
GDVVHQHUJLHHI¿]LHQWH,PPRELOLHQWDWVlFKOLFKK|KHUH
Preise erzielen – und dass Mieter und Käufer aufgrund
der hohen Nachfrage in Regensburg hierfür auch eine
Fazit entsprechende Zahlungsbereitschaft mitbringen dürften.
Die vorliegende Untersuchung hat zunächst gezeigt, Wo dies nicht der Fall ist, hilft in Deutschland übrigens
dass die Hochwassergefahr in Regensburg trotz aller der Gesetzgeber gleich zweifach mit: § 559 BGB erlaubt
Aktualität primär für die Käufergruppen ein relevantes Eigentümern klar geregelte und durchaus attraktive
Thema darstellt, weniger jedoch für die Mieter. Einerseits Mieterhöhungen nach erfolgter energetischer Sanierung.
zeigt sich auf dem Transaktionsmarkt, dass Verkäufer im Ein Glücksfall, denn einen solchen Paragrafen gibt es in
Risikogebiet eines hundertjährigen Hochwassers einen den meisten europäischen Ländern nicht. Die Kreditan-
Preisabschlag in Kauf nehmen, der jedoch insgesamt im stalt für Wiederaufbau (KfW) bietet außerdem staatlich
Verhältnis zum gesamten Preisgefüge Regensburgs eher geförderte Finanzierungslösungen für Modernisierungs-
moderat ausfällt. Ebenso scheint dieses Risiko auch in maßnahmen an. Durch diese Unterstützungen und die
die verlangten Mieten mit eingepreist zu sein, da sich im Markt vorhandene Nachfrage wird die energetische
diese relativ stabil erweisen und sogar ein Preisauf- Sanierung in Regensburg zu einem interessanten Ge-
schlag im Risikogebiet beobachtet werden kann. Schein- schäftsmodell.
25Interview 26
Interview
Von der großen Kleinstadt
zur kleinen Großstadt
Interview mit Christine Schimpfermann,
Planungs- und Baureferentin der Stadt Regensburg
Frau Schimpfermann, wie schafft die Stadt Regensburg gekennzeichnet, in denen der geförderte Wohnungsbau
neuen Wohnraum? realisiert werden muss. Diese Bereiche können vom
Christine Schimpfermann: Die Schaffung neuen Wohn- Projektentwickler zwar etwas verschoben werden, sind
raums fußt im Wesentlichen auf drei Säulen. Erstens aber lagemäßig grundsätzlich festgelegt. Zum zweiten
machen wir so viele Bebauungspläne und schaffen so viel sind es die städtebaulichen Verträge, in denen wir die
Baurecht wie noch nie in den vergangenen 25 Jahren. entsprechenden Vorgaben im Vertrag mit dem Projekt-
Dadurch versuchen wir, dämpfend auf den Markt einzu- HQWZLFNOHUDEVLFKHUQ'LH9HUSÀLFKWXQJJHKWVRPLWDXFK
wirken und eine Balance zwischen Angebot und Nach- auf eventuelle Rechtsnachfolger über. Oft sind die
frage herzustellen. Der zweite Punkt ist der geförderte Unternehmen, die mit uns ein Gebiet entwickeln, nicht
Wohnungsbau. Geförderter Wohnraum für Bevölkerungs- die, die es dann auch bebauen.
gruppen mit niedrigerem Einkommen soll 20 Prozent der
Flächen bei allen Neubauquartieren ausmachen. Hier sind Machen es die Vorgaben zum sozialen Wohnungsbau
auch Einfamilienhausgebiete inbegriffen, nicht nur der VFKZLHULJHU(QWZLFNOHU]X¿QGHQ"
Geschosswohnungsbau in innenstadtnahen Quartieren. Jetzt nicht mehr, vor drei Jahren hätte ich Ihnen
Das erste Viertel, das betroffen war, ist Candis 1, aller- uneingeschränkt mit Ja geantwortet.
dings noch mit 15 Prozent gefördertem Wohnungsbau.
Ebenso 15 Prozent gelten noch für das Dörnberg-Viertel. Warum? Was hat sich verändert?
Und drittens versuchen wir so viel in Eigenentwicklung Der Freistaat Bayern hat vor einigen Jahren die Förder-
umzusetzen wie möglich. Das ist in Regensburg außer im richtlinien grundsätzlich geändert. Inzwischen sind
Gebiet Burgweinting bisher relativ selten passiert. Flächen im sozialen Wohnungsbau für Investoren wieder
attraktiv. Auch für Investoren, die am freien Markt agieren.
Wo entwickelt die Stadt aktuell selbst? Es wurden erstens die Zuschüsse, die der Freistaat zum
Wir haben die Möglichkeit genutzt, die Nibelungen- geförderten Wohnungsbau macht, erhöht. Zweitens wur-
kaserne vom Bund zu erwerben und haben Flächen erst den die Darlehenskonditionen entsprechend angepasst.
mit der Entwicklung an Bauträger veräußert. Wir haben Das war auch dringend nötig, weil das Thema sozialer
den Bebauungsplan erarbeitet und dann eine Konzept- Wohnungsbau am Markt sonst nicht mehr darstellbar
ausschreibung durchgeführt. Bauträger konnten sich gewesen wäre. Das ist nicht nur aus Regensburger Per-
bewerben und ein von der Stadt fertig entwickeltes spektive so, sondern auch aus Sicht von vielen anderen
Quartier mit entsprechenden Vorgaben erwerben. Zusätz- Städten wie etwa München, in denen das Thema wegen
lich gab es auch hier für einen Großteil der Flächen die der ungünstigen Förderbedingungen nur schleppend
Vorgabe, im sozialen Wohnungsbau zu entwickeln. Und vorangetrieben werden konnte. Zudem kommt uns
darüber hinaus steht in der Konzeptausschreibung auch derzeit natürlich auch die Niedrigzinsphase entgegen.
die Forderung, dass Mietwohnungen gebaut werden. Die
gebauten Wohnungen müssen zum Teil im Bestand der Sie haben auch den Mietwohnungsbau angesprochen.
Investoren gehalten werden und sind mit einer Deckelung Warum fordert die Stadt von den Entwicklern in der Aus-
des Mietpreises versehen, der sich am Mietspiegel schreibung auch den Bau von Mietwohnungen?
orientiert. Dadurch kann die Miete für die nächsten Um den Mietwohnungsmarkt wieder in Schwung zu
zehn Jahre nicht frei am Markt vereinbart werden. bringen und auch dadurch die Schaffung von ausrei-
chend Wohnraum zu unterstützen. Denn wir hatten in
Wie wird der geförderte Wohnungsbau umgesetzt? Regensburg einen Wohnungsmarkt, der hauptsächlich
Es gibt zwei Festsetzungen. Einmal die öffentlich- von Eigentumswohnungen geprägt ist. Diese Wohnun-
rechtliche. Hier werden im Bebauungsplan Bereiche gen werden natürlich zum Teil auch weitervermietet, aber
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