Bericht 2012 - Schwerpunkt Migration - ImmoServer AG
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BERICHT 2012 Schwerpunkt Migration
Inhalt
Editorial
4 GrÜezi
Wohnmarkt
6 die Folgen Der Einwanderung
Daten und Fakten
8 Wohnraum wird noch knapper
10 Ungebremste Nachfrage
12 Wohneigentum gewinnt
14 Anleger agieren pragmatisch
16 überhitzter Wohnungsmarkt
Schwerpunkt
Herausgeberin 20 Migration und Wohnen
CSL Immobilien AG
22 Zürich, ein Internationaler Magnet
Projektleitung
Giuliana De Rinaldis, CSL Immobilien AG
24 Gentrifizierung auch in Zürich
Letitia Stutz, CSL Immobilien AG 26 Migranten sind inoffizielles Thema
Redaktion
FMKomm GmbH, Zürich
Glossar
Datenaufbereitung und Analyse
Felix Thurnheer, ImmoCompass AG 28 Methoden und Verweise
Daniel Sager, Meta-Sys AG
Gestaltung
Stephan Wegelin AG, Marketing & Communication, Winterthur
Druck
Mattenbach AG, Winterthur
Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, statis-
tischen Ämtern, Banken und Hochschulen, die zur Erkennung von Trends im
Immobilienmarkt hilfreich sein können. Dazu kommen die Daten, die aus der
Nutzerumfrage und den Experteninterviews der CSL Immobilien AG erhoben
wurden. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen
Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehler
freiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und
Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen.
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright 2011, CSL Immobilien AG
Editorial GrÜezi
Jürg Müller
Verwaltungsratspäsident CSL Immobilien AG
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser
Sie halten die erste Ausgabe unseres Wohnmarktberichts zum Wirtschaftsraum
Zürich in Ihren Händen.
Hinter jeder Immobilienentwicklung, hinter jedem Verkauf, jeder Vermietung und
Bewirtschaftung stehen Menschen. Dem eigenen Zuhause kommt eine zentrale
Bedeutung zu. Wohnfragen sind immer auch Lebensfragen. Als Immobiliendienst-
leister mit Geschichte blicken wir bei diesen Themen auf eine grosse Erfahrung
zurück; in den letzten fünf Jahren haben wir über 2000 Wohneinheiten entwickelt
und vermarktet. Diesen Erfahrungsschatz möchten wir mit Ihnen teilen und mit
aktuellem Wissen bereichern.
Dazu haben wir die wichtigsten Datenquellen der statistischen Ämter studiert,
Angebotsdaten seit dem Jahr 2004 ausgewertet sowie Nutzer und Anbieter
befragt. Rund 230 Mieter und Käufer von neu gebautem Wohnraum haben
an unserer Umfrage zum Wohnungsmarkt teilgenommen. Gleichzeitig haben
wir mit Anlegern und Entwicklern Hintergrundgespräche über den Immobilien-
markt geführt.
Das Ergebnis dieser Arbeiten liegt nun vor: ein Wohnmarktbericht, der Zahlen
und Meinungen von Nutzern, Anbietern und unsere Erfahrung als Dienstleister Der Immobilienmarkt hat in den letzten
zusammenbringt. Jahren ein neues Niveau erreicht: stärkere
Nachfrage durch Zuwanderung, grössere
Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren ein neues Niveau erreicht: Stärkere Bautätigkeit, höhere Wohnungsmieten, stei-
Nachfrage durch Zuwanderung, grössere Bautätigkeit, höhere Wohnungsmieten, gende Preise bei Wohneigentum, Bauland und
steigende Preise bei Wohneigentum, Bauland und Anlageobjekten. Viele sind von Anlageobjekten.
dieser Entwicklung überrascht worden und reagieren verunsichert. Sind die
Preise zu hoch, ist also mit einer Korrektur zu rechnen? Oder müssen wir uns Jürg Müller
auf die geänderten Rahmenbedingungen einstellen? Es trifft wohl beides zu. Ein Verwaltungsratspräsident CSL Immobilien AG
Anstieg der Zinsen wird zu Korrekturen führen, an der langfristigen Attraktivität
des Immobilienmarkts vermag dies aber nur wenig zu ändern. Doch lesen Sie die
ausführliche Analyse gleich selber.
Wir wünschen Ihnen viel Spass bei der Lektüre.
Zürich, November 2011
4 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 5
Wohnmarkt die Folgen Der Einwanderung Diese «Zugisierung der Schweiz» wird durch die Politik einer zusätzlichen Verknappung des Bodens. Zudem macht
verstärkt. Wenn der fiskalische Überschuss zur Abgaben er die Standorte für unqualifizierte Zuwanderer attraktiver.
senkung eingesetzt wird, nimmt die Attraktivität der Schweiz Denn es ist nicht praktikabel, Zuwanderer bei der Zuteilung
insbesondere für Hochqualifizierte weiter zu. Zudem erhält des subventionierten Wohnraums zu diskriminieren.
Prof. Dr. Reiner Eichenberger
der Staat Anreize, seine Leistungen verstärkt auf die Bedürf-
Professor für Finanzwissenschaft Universität Fribourg nisse der Hochqualifizierten auszurichten. Was aber wirkt? Erstens gilt es mehr denn je, die typisch
ökonomischen Vorschläge zur besseren Nutzung der knap-
Dr. David Stadelmann
Oberassistent am Departement für Volkswirtschaftslehre Universität Fribourg Standortattraktivität und Bodenpreise pen Ressourcen Boden und Infrastruktur umzusetzen. Die
Die Nachfrage nach Wohnraum wird von der Zahl der Erstens senkt Einwanderung die Knappheit hochqualifizierter Wie stark sich die Standortattrak-
Einwohner und ihren Raumansprüchen bestimmt. Während Arbeitskräfte und drückt damit auf ihre Entlohnung. Dadurch tivität auf das Niveau der Boden-
der Wohnraum pro Kopf gesamtschweizerisch schon lange sinken aber auch die realen Lohnkosten der Unternehmen, preise auswirkt, ist heute wissen-
schaftlich gut belegt. So finden wir Je mehr Arbeit und Kapital in die Schweiz fliessen, desto knapper
ähnlich wie das reale Pro-Kopf-Einkommen wächst, nimmt was die Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz steigert und neue
in empirischen Untersuchungen für wird der Boden, wodurch die Bodenpreise und die Mieten steigen.
die Einwohnerzahl heute aufgrund der starken Einwanderung Firmen und Investitionen sowie neues Kapital anzieht. Dies
schneller zu. wiederum kann die Nachfrage nach geringer qualifizierter den Kanton Zürich, dass sich neben
Prof. Dr. Reiner Eichenberger
Arbeit und damit deren Entlohnung steigen lassen. den lagebedingten Vorzügen einer Professor für Finanzwissenschaft Universität Fribourg
Einwanderung zunehmend Gemeinde (u.a. Zentrumsnähe, Ver
Zweitens bringen relativ hoch qualifizierte Einwanderer dem kehrserschliessung, Aussicht, See
Nachdem die Nettoeinwanderung (Ein- abzüglich Auswan- Staat im Regelfall mehr Einnahmen als Ausgaben, u.a. weil nähe etc.) auch die Qualität ihrer Infrastruktur und ihrer heutige Zersiedelung und Infrastrukturüberlastung ist
derung) von rund 103 000 im Rekordjahr 2008 auf 69 000 im ihre Ausbildung schon vom Herkunftsland bezahlt wurde. öffentlichen Leistungen positiv und die Steuern negativ in weniger Folge des Wachstums als der heutigen unsinnigen
Jahr 2010 gesunken ist, nimmt sie seit etwa Mitte 2010 wieder Der so entstehende fiskalische Überschuss hilft, die Ab den Bodenpreisen niederschlagen. Besonders interessant Subventionierung der Mobilität. Eine verursachergerechte
zu. Während sie in den ersten 7 Monaten 2011 gegenüber gabenlast zu senken und die Sozialsysteme zu stabilisieren. ist, dass sich auch die Gemeindeschulden negativ auf die Anlastung der externen Kosten des privaten Verkehrs von
dem Vorjahr um 15 Prozent stieg, erhöhte sie sich im Juli Bodenpreise auswirken, da sie die zukünftigen Steuern und rund CHF 8 Mrd. durch umfassendes Mobilitypricing sowie
und August 2011 sogar um 45 Prozent und erreichte so im Drittens steigt durch die heutige Einwanderung das durch- Ausgaben der Gemeinde prägen. Streichung der Subventionen für den öffentlichen Verkehr
August praktisch wieder das Niveau vom August des schnittliche Qualifikationsniveau. Die neue Wachstums von rund CHF 7 Mrd. würden der Umwelt nützen, die Zer-
Rekordjahrs 2008. Was ist in Zukunft zu erwarten? ökonomie zeigt, dass individuelle Bildung positive Effekte auf Was aber bedeutet die zu erwartende starke Einwanderung siedelung mindern und die effiziente Nutzung der knappen
die gesamtwirtschaftliche Produktivität hat, indem sie die für die zukünftige Entwicklung der Bodenpreise? Interes Infrastruktur fördern. Zudem könnten dank der grossen
Unter Personenfreizügigkeit treiben zwei Faktoren die Ein- Wirtschaft anpassungsfähiger und innovativer macht. santerweise praktisch nichts. Die empirischen Ergebnisse Einnahmen und Einsparungen andere Steuern stark gesenkt
wanderung: der Lebensstandard und die Verfügbarkeit von zeigen, dass die zu erwartenden realen Nachfrage- und und so der Wohlstand aller gesteigert werden.
attraktiven Arbeitsstellen in der Schweiz jeweils im Vergleich Bodenknappheit prägt Wachstum Angebotsveränderungen oft schon in den gegenwärtigen
zum Ausland. Lebensstandard und Arbeitsmarkt entwickeln Bodenpreisen vorweggenommen sind. Die Bodenpreisent- Knappe Ressourcen vermehren
sich vergleichsweise positiv. Dank direkter Demokratie, Damit führt Einwanderung tendenziell zu höheren Einkom- wicklung hängt deshalb weniger von realen Ereignissen als
wettbewerblichem Föderalismus und anderen vorteilhaften men. Diese positiven Wirkungen werden jedoch durch zwei von unerwarteten und deshalb nicht zu prognostizierenden Zweitens kann versucht werden, die knappen Ressourcen
Institutionen hat die Schweiz relativ gesunde Staatsfinanzen, Faktoren gebremst. Zum einen bewirken die Lohnsteige- Veränderungen der Erwartungen über die zukünftige Ent- zu vermehren. Der knappe Boden könnte der Nutzung
stabile Sozialwerke, eine gute Infrastruktur, flexible Arbeits- rungen und die Schaffung neuer Arbeitsplätze zusätzliche wicklung von Angebot und Nachfrage ab. zugeführt werden, die den grössten Nutzen bringt. Heute
märkte und eine tiefe Arbeitslosigkeit. Diese Eigenschaften Einwanderung, was die Löhne wieder drückt, aber zugleich sind die Preise und damit der Nutzen von Boden in den
halfen der Schweiz durch die Wirtschaftskrise, sie schaffen einen neuen Wachstumszyklus auslösen kann. Insgesamt Was soll die Politik (nicht) tun? Wohnzonen typischerweise viel höher als in den Industrie-
gute Wachstumsaussichten, und den Einwohnern bleibt mehr ergibt sich ein schnelles paralleles Wachstum der Gesamt- und Gewerbezonen. Mit Umzonungen könnten Mehrwerte
vom Wachstum als in den meisten Ländern Europas. Denn wirtschaft und der Einwohnerzahl bei leicht erhöhtem Pro- Mit der zunehmenden Einwanderung wird bald auch wieder geschaffen und die Knappheit an Wohnraum gesenkt werden.
diese haben grosse explizite und implizite Schulden durch Kopf-Einkommen. die Debatte um allfällige Massnahmen intensiver werden. So Problematisch mag die Umnutzung von Grün- und Land-
ungedeckte zukünftige Rentenansprüche, weshalb ihre werden jetzt schon Eingriffe in den Mietmarkt und in die wirtschaftsflächen durch Einzonungen erscheinen. Aber ist
Steuer- und Abgabelast in Zukunft wachsen wird. Damit Zum anderen wird das schnelle Gesamtwachstum durch Mietpreisvorschriften zum Schutz der bisherigen Mieter es nicht noch problematischer, die Bevölkerung durch Zu-
ist und bleibt die Schweiz ein eigentliches Erwerbstätigen- den immobilen Faktor Boden begrenzt. Je mehr Arbeit und gefordert. Derartige Regulierungen haben negative Neben- wanderung massiv wachsen zu lassen, ohne ihr den nötigen
paradies, was eine längerfristig hohe Einwanderung wahr- Kapital in die Schweiz fliessen, desto knapper wird der Bo- wirkungen und verfehlen oft ihr Ziel. Sie machen die Mieter Wohnraum zu geben?
scheinlich macht. den, wodurch die Bodenpreise und die Mieten steigen. Die immobil, weil sie beim Umzug in andere Wohnungen ihre
entscheidende Bedeutung des Bodens illustriert heute schon Privilegien verlieren. Zudem mindern sie die Anreize der
Einwanderung und Pro-Kopf-Einkommen der Kanton Zug. Er ist zwar für alle Beschäftigten steuerlich Vermieter, ihre Liegenschaften gut zu unterhalten.
und leistungsmässig überaus attraktiv. Mittlerweile sind aber
Natürlich wächst mit der Einwanderung und der steigenden dort die Bodenpreise und Mieten so hoch, dass sich die Auch der Ruf nach stärkerer Unterstützung des sozialen
Bevölkerungszahl direkt die Nachfrage nach Wohnraum. Zuwanderung nur noch für sehr gut Verdienende lohnt. Der Wohnungsbaus wird lauter. Tatsächlich aber nützt er den bis
Der Gesamteffekt der Einwanderung auf den Bodenmarkt gleiche Mechanismus dürfte immer grössere Gebiete der herigen Einwohnern nur wenig. Er ist eine Subventionierung
hängt aber auch von ihrer komplexen Wirkung auf das Pro- Schweiz prägen. einzelner weniger durch die Allgemeinheit und führt zu
Kopf-Einkommen ab.
6 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 7
Daten und Fakten Wohnraum wird noch knapper Mittelwert aller Regionen
Wirtschaftsraum Zürich
Schaffhausen
Mietwohnungsmarkt 186.� / 31 T.
Bruttomiete: CHF 243.– / m2 / Jahr 3806.– /68 T.
Insertionsdauer: 26 Tage
Wohneigentumsmarkt
Kaufpreis: CHF 5239.– / m2
Insertionsdauer: 61 Tage Weinland
211.– / 22 T.
4170.– / 70 T.
Zürcher Unterland
235.– / 30 T.
4606.– / 64 T.
Ausgeprägte Zentrumseffekte Teuerung betrug 7.4 %, die Kaufkraft nahm um 8.0 % zu. Die Brugg/ Zurzach Baden
204.– / 35 T. 230.– / 29 T. Glatttal /Furttal Winterthur
wirtschaftliche Attraktivität und die hohe Lebensqualität 3926.– / 89 T. 240.– / 21 T.
4635.– / 67 T. 255.– / 25 T.
Der Wirtschaftsraum Zürich umfasst 19 sogenannte Mobi- sorgen weiterhin für einen Zustrom an gut ausgebildeten 5285.– / 54 T. 4656.– / 54 T.
Limmattal
lité-spatiale-Regionen. Diese stehen wirtschaftlich, kulturell und kaufkräftigen EU-Bürgern. Diese drängen in die Miet- 255.– / 27 T.
und hinsichtlich der Infrastruktur in enger Beziehung. Inner- wohnungsmärkte im Zentrum sowie im ersten Agglomera- 5821.– / 57 T.
halb des Gebiets leben 1.93 Mio. Menschen, der Grossteil tionsgürtel. Kaufkräftige Schweizer Haushalte zieht es in Zürcher Oberland
242.– / 23 T.
in Mietwohnungen; nur 35 % bewohnen Wohneigentum, die Wohneigentumsmärkte am Zürichsee, Haushalte mit Mutschellen 4741.– / 55 T.
219.– / 34 T.
allerdings mit steigender Tendenz. Bezogen auf die Preis- mittlerer Kaufkraft in die Wohneigentumsmärkte im zweiten 4685.– / 78 T.
spanne ist der Markt für Mietwohnungen homogener als Agglomerationsgürtel. Jährlich werden rund 12 000 Woh- Zürich
307.– /16 T.
jener für Wohneigentum: Der Quadratmeterpreis für Miet- nungen gebaut – das ist zwar mehr als früher, aber klar zu 1. Agglomerationsgürtel Freiamt 7556.– / 36 T.
Pfannenstiel
wohnraum bewegt sich zwischen brutto CHF 192 und 318 wenig angesichts der 30 000 Einwohner, um die der Wirt- 206.– / 32 T.
302.– / 23 T. Linthgebiet
2. Agglomerationsgürtel 4017.– / 74 T. 234.– / 25 T.
pro Jahr, bei Wohneigentum variiert der Kaufpreis stärker, schaftsraum Zürich in derselben Periode wächst. 8006.– / 47 T.
Knonauer Amt 4523.– / 74 T.
zwischen CHF 3725 und 8026 pro Quadratmeter. 240.– / 27 T. Zimmerberg
Markant gestiegene Preisniveaus 5113.– / 53 T. 278.– / 21 T.
Die Stadt Zürich ist das ausgeprägte Zentrum des Wirt- 6754.– /47 T.
schaftsraums: Dort wohnt jede fünfte Person. Die mittleren Die höheren Preisniveaus sind gewöhnungsbedürftig. Der Wohnungsbestand Zug
291.– /16 T.
Kaufpreise liegen 43 %, die mittleren Mietpreise 26 % über Anstieg überrascht sogar professionelle Entwickler und 6772.– /40 T.
200 000 March
dem Durchschnitt. Einzig der Pfannenstiel weist höhere Anleger. Zentrale Wohnliegenschaften in gutem Zustand und 264.– / 23 T.
Kaufpreise als die Stadt Zürich auf. Um das Zentrum sind geeignetes Wohnbauland sind auf dem Markt kaum verfüg- 100 000 Einsiedeln 5937.– / 63 T.
zwei Agglomerationsgürtel entstanden. Den ersten Gürtel bar – falls doch, liegen die Preise deutlich über den Erfah- 221.– / 29 T.
50 000 4583.– / 74 T.
bilden das Limmattal, das Glatttal / Furttal, Winterthur, das rungswerten. Bei Neubauentwicklungen ist die Realisierung
Zürcher Oberland sowie die Gebiete entlang des Zürichsees von Wohneigentum profitabler als die Erstellung von Miet- Miete Wohneigentum
bis Zug. Dort bewegen sich die mittleren Kaufpreise zwi- wohnungen. Einer der Gründe sind die hohen Landpreise;
schen CHF 4700 und 5800 pro m2 für Wohneigentum, die sie schmälern die Rendite von neu erstellten Mietwoh-
mittleren Bruttomietpreise zwischen CHF 240 und 260 pro nungen. Sogar an sehr guten, zentralen Standorten mit hoher Wachstum Eigentum Leerstand Bruttomiete Kaufpreis Insertionsdauer
m2 und Jahr. Zum zweiten Agglomerationsgürtel gehören Überbauungsdichte ist die Erstellung von Wohneigentum Quote Anteil Quote pro m2 / Jahr pro m2 Miete Eigentum
das Freiamt, Brugg, Baden, das Zürcher Unterland, das Wein- wirtschaftlicher als der Mietwohnungsbau. Die starke Nach- in % in % in % in CHF in CHF in Tagen in Tagen
land, Schaffhausen, das Linthgebiet und Einsiedeln. Trotz guter frage nach Wohneigentum, begünstigt durch die tiefen Zürich 1.0 8 0.1 235 – 445 4 649 –12 688 3 – 78 5 – 166
Erschliessung sind in diesen Gebieten die Preise tiefer, Zinsen, beschleunigt den Anstieg der Grundstückpreise. Glatttal / Furttal 1.5 33 1.0 207 – 312 3 921 – 7 416 6 – 114 12 – 230
Winterthur 1.0 36 0.6 190 – 298 3 302 – 6 721 5 – 94 12 – 231
zwischen CHF 3800 bis 4600 bei Kauf und bei CHF 190 bis Zürcher Oberland 1.7 45 1.0 193 – 297 3 489 – 6 730 7 – 104 12 – 239
230 im Mietverhältnis. Trotz der Preissteigerung werden die neuen Immobilien- Zimmerberg 2.0 32 0.6 218 – 374 4 482 –10 858 5 – 94 9 – 218
produkte erfolgreich abgesetzt. Die Mieter und Käufer von Zug 1.5 41 0.3 228 – 406 4 671 –10 747 6 – 74 7 – 208
Baden 1.1 43 0.9 186 – 291 3 477 – 6 382 7 – 117 19 – 295
Anhaltend robuste Nachfrage Neuwohnungen beurteilen die Preise im Allgemeinen als zu Pfannenstiel 1.5 42 1.6 227 – 431 4 960 –13 393 6 – 104 10 – 207
hoch. Mit der eigenen Wohnsituation und dem Preis- Zürcher Unterland 1.3 44 1.2 189 – 289 3 472 – 6 309 7 – 132 13 – 276
Limmattal 1.8 26 0.6 204 – 312 4 393 – 8 605 6 – 119 15 – 254
Der Immobilienmarkt des Wirtschaftsraums Zürich hat nicht Leistungs-Verhältnis sind sie hingegen sehr zufrieden. Auch Brugg / Zurzach 1.4 56 1.2 161 – 254 2 913 – 5 276 10 – 140 21 – 368
auf die weltweite Wirtschaftskrise reagiert, die Nachfrage die institutionellen Investoren erachten den Markt als über- Schaffhausen 0.9 43 1.1 145 – 242 2 596 – 5 322 9 – 133 24 – 328
ist nach wie vor stark, die Preise steigen. Die Gründe dafür hitzt; die Nettoanfangsrenditen sind mit durchschnittlich Freiamt 2.9 59 1.1 164 – 254 3 078 – 5 386 8 – 126 17 – 359
March 2.5 50 1.1 195 – 391 3 768 –10 818 5 – 92 11 – 266
hängen zum Teil mit der Krise selbst zusammen: Die tiefen 3.8 % zwischenzeitlich unter die 4 %-Marke gesunken. Die Mutschellen 1.7 58 1.0 175 – 278 3 405 – 6 561 9 – 144 20 – 314
Zinsen erleichtern die Finanzierung, was sich im Markt für Sorge einer Blase wird von einigen Marktteilnehmern geteilt. Linthgebiet 1.1 47 0.5 178 – 298 3 210 – 6 830 6 – 107 12 – 295
Knonauer Amt 2.3 54 1.1 194 – 297 3 774 – 7 101 7 – 120 11 – 227
Wohneigentum preistreibend auswirkt. Seit 2004 sind die Solange jedoch Nachfrage und Kaufkraft weiter steigen und Weinland 1.3 62 0.8 166 – 270 2 951 – 6 145 8 – 94 17 – 283
Preise um 26 % gestiegen. Vor allem aufgrund des Mietrechts die Zinsen tief bleiben, sind diese Ängste unbegründet. Trotz Einsiedeln 1.0 54 0.8 167 – 275 3 273 – 6 912 8 – 118 13 – 323
halten die Mieten mit dieser Entwicklung nicht Schritt: Im Unsicherheiten an den Finanzmärkten und unklarer Aus-
Wirtschaftsraum 1.4 35 0.7 191 – 317 3 673 – 7 905 7 – 111 14 – 268
gleichen Zeitraum sind die Mieten von Bestandeswohnungen sichten in der Eurozone glaubt die CSL Immobilien AG an die
Quelle: Bundesamt für Statistik, Ad-Scan DB.
und Neubauwohnungen nur um 10 % gestiegen und die Stabilität und die Attraktivität der Schweizer Wirtschaft.
8 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 9Daten und Fakten Ungebremste Nachfrage
Wirtschaftsentwicklung
%5 Reallohnentwicklung
4
3 Neubaukosten MFH
2
Inflation
1
0 BIP
�1
�2
�3 Quelle: BFS, SNB.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Haben Sie gewusst, Zinsentwicklung
% 4.0 Referenzzinssatz
• dass Wohneigentum in der Stadt Zürich seit 3.5
3.0 Libor, 3 Monate
2004 um 51% teurer geworden ist?
2.5
Bundesobligation, 10 Jahre
2.0
• dass Mietwohnungen in der Stadt Zürich seit 1.5 1. Hypothek
2004 um 20 % teurer geworden sind? 1.0
0.5
0.0 Quelle: SNB.
• dass Mietwohnraum im Weinland seit 2004
2011
2009
2005
2006
2008
2010
2004
2007
um 1% teurer geworden ist?
• dass die Hälfte aller Mietwohnungsinserate Kaufpreisentwicklung
weniger als 16 Tage aufgeschaltet sind? 160 Weinland (tiefste Entwicklung)
150
Winterthur
140
• dass die Hälfte aller Wohneigentumseinheiten Glatttal / Furttal
130
Es ist schon erstaunlich, dass die Immobilienpreise weniger als 36 Tage aufgeschaltet sind? 120 Stadt Zürich (höchste Entwicklung)
trotz der weltweiten Wirtschaftskrise im Jahr 2009 110 Wirtschaftsraum
weiter gestiegen sind. Bei Wiedervermietungen hat • dass die Wohneigentumsquote in der Stadt 100
sich der Anstieg der Mieten 2010 zwar leicht verlang- Zürich bei 8 % liegt? 90 Quelle: Ad-Scan DB.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
samt, doch bei Wohneigentum hat sich die Preisstei-
gerung noch beschleunigt. Es gibt hier allerdings klare • dass die Wohneigentumsquote im Weinland
regionale Unterschiede. Je zentraler die Lage, desto bei 62 % liegt?
Mietpreisentwicklung
höher die Nachfrage. Während die Preise in den Städ- 130
• dass mit der aktuellen Bautätigkeit das heute Weinland (tiefste Entwicklung)
ten steigen, haben wir in den ländlichen Regionen eine
Preisentlastung gespürt. Insgesamt ist die Nachfrage noch unbebaute, eingezonte Wohnbauland in 120 Winterthur
hoch, neue Mietwohnungen lassen sich erfolgreich 11 Jahren überbaut sein wird? Glatttal / Furttal
110
am Markt absetzen, Wohneigentum verkauft sich gut. Stadt Zürich (höchste Entwicklung)
Der Trend zum Wohneigentum hält an. • dass im Wirtschaftsraum Zürich pro Minute 100 Wirtschaftsraum
6.3 m2 Wohn- und Gewerbebauland überbaut
90
Daniel Barben werden (inklusive gesetzliche Freiflächen)? Quelle: Ad-Scan DB.
2006
2005
2007
2008
2009
2010
2004
2011
Leiter Vermarktung und Mitglied der Geschäftsleitung
CSL Immobilien AG
• dass 10 % aller Wohneigentumseinheiten in der
Region Pfannenstiel über CHF 13 400 pro m2 Änderung Wohnungsbestand
kosten? % 3.0
Weinland (höchste Entwicklung)
2.5
• dass 10 % aller Wohneigentumseinheiten in Winterthur
2.0
Schaffhausen weniger als CHF 2600 pro m2 1.5
Glatttal / Furttal
kosten? Stadt Zürich (tiefste Entwicklung)
1.0
0.5 Wirtschaftsraum Zürich
0.0 Quelle: BFS, Prognose ImmoCompass.
2005
2004
2006
2007
2008
2009
2010
2011
10 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 11Daten und
160 Fakten Wohneigentum gewinnt Wohnbauland
Schaffhausen
150
140 Wirtschaftsraum Zürich 24.2%
130
30 680 ha überbautes Wohnbauland
120
3510 ha bzw. 11.4 % nicht überbautes Wohnbauland Weinland
110
100
12.3 %
90
80
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Preisentwicklung Wohnbauland Zürcher Unterland Winterthur
Brugg /Zurzach Baden 14.9 % 9.6 %
160
Arbeitsplatzgemeinden Glatttal /Furttal
150
Ländliche Gemeinden 21.2 % 8.6 % Limmattal
140
Suburbane Wohngemeinden 130 9.9 %
7.7 % Zürich
Zentrumsgemeinden 120
Mutschellen
Kanton Zürich 110 Zürcher Oberland
100 4.9%
11.0 %
90
9.7%
80 Freiamt
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
13.8 % Knonauer Amt 11.0 % Pfannenstiel
12.0 % Linthgebiet
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich.
Arbeitsplatzgemeinden überbautes Wohnbauland
Ländliche Gemeinden nicht überbautes Wohnbauland Zimmerberg 7.0 % 20.3%
Baulandticker letzte 10 Jahre Suburbane Wohngemeinden Zug
Wohnbauland: 4.6 m2 pro Minute Zentrumsgemeinden March
Wohnbauzonen in ha
Bauland: 6.3 m2 pro Minute Kanton Zürich 4000 18.9 % 9.5%
Einsiedeln
2000 10.3%
Baulandticker 2010
Wohnbauland: 5.8 m2 pro Minute 500
Bauland: 6.3 m2 pro Minute
Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Statistik Aargau,
Amt für Raumplanung Zug, Kanton St. Gallen ARE Fachstelle Raumbeobachtung,
Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Raumentwicklung.
Wohnungsneubau und Bevölkerungswachstum Wirtschaftsraum Zürich
Jahresschnitt 2006 bis 2010
Einwohner Wohnungen Einwohner Wohnungen
Im Wirtschaftsraum Zürich wird rege entwickelt. Institutionelle Anleger und 40 000 7 000 3 000
16 000
gebaut. Zwischen 2007 und 2010 Entwickler konzentrieren sich aus 35 000 6 000 2 500
wurden 30 % mehr Wohnungen gebaut wirtschaftlichen Gründen auf grössere 30 000
14 000
als zwischen 2003 und 2006. Derzeit Projekte. An den guten und zentralen 12 000 5 000
2 000
25 000
werden im ganzen Wirtschaftsraum Lagen wird Bauland knapp; im ersten 10 000 4 000
jährlich rund 12 000 neue Wohnungen und im zweiten Agglomerationsgürtel 20 000 1 500
8 000
erstellt, wofür jede Minute 5.8 m2 gibt es noch genügend freie Flächen. 15 000
3 000
6 000
Wohnbauland beansprucht werden Während die Zahl baubewilligter 2 000
1 000
10 000
(inklusive gesetzliche Freiflächen). Wohnungen leicht rückläufig ist, wächst 4 000
500
Gebaut wird grösstenteils Wohneigen- die Bevölkerung noch immer unge- 5 000 2 000 1 000
tum, dies ist derzeit am wirtschaft- bremst. 0 0 0 0
lichsten. Vor allem Immobilien mit
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Zürich
Glatttal /Furttal
Winterthur
Zürcher Oberland
Freiamt
Limmattal
Zürcher Unterland
Pfannenstiel
Zimmerberg
Baden
Zug
Knonauer Amt
Brugg / Zurzach
Schaffhausen
March
Linthgebiet
Mutschellen
Weinland
Einsiedeln
Roger Ricklin
einem Anlagevolumen von CHF 5 bis Immobilienentwickler CSL Immobilien AG
15 Mio. werden durch private Anleger
Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Statistik Aargau,
Fachstelle für Statistik Kanton Zug, Fachstelle für Statistik Kanton St. Gallen,
Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Statistik.
12 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 13Daten und Fakten Anleger agieren pragmatisch
Ist der Markt überhitzt?
überbewertet
fair bewertet
stark unterbewertet
stark überbewertet
unterbewertet
Wohnliegenschaft in gutem Zustand
Entwickler und Anleger spezialisieren und professionalisieren Wohnliegenschaft in schlechtem Zustand
sich zusehends. Die Ausbildung wird gefördert, spezifische Neu gebaute Wohnliegenschaft zur Miete
Anlagegefässe werden geschaffen. Im Markt ist eine allgemei
Neu gebaute Wohnliegenschaft zum Kauf
ne Belebung festzustellen: Haben sich Anleger und Entwickler
früher vor allem auf sichere Wohnliegenschaften in Zentren Bauland
konzentriert, befassen sie sich heute auch mit peripheren Wo liegen die Nettoanfangsrenditen?
Wohnmarkt insgesamt
Regionen, mit verschiedenen Immobiliensegmenten und
Nutzungskonzepten. Trotzdem agieren viele nach wie vor 0% 2% 4% 6% 8%
2%
4%
0%
6%
8%
Wo liegen die
2%
4%
0%
6%
8%
situativ und nicht strategisch. Sie erwerben ein Stück Bauland Städtische Wohnliegenschaft in gutem Zustand
Städtische Wohnliegenschaft in gutem Zustand
Nettoanfangsrenditen?
und entwickeln erst danach ein passendes Produkt. Die Städtische Wohnliegenschaft in schlechtem Zustand
Städtische Wohnliegenschaft in schlechtem Zustand
strategische Fokussierung auf Themen wie Alterswohnen, Hier liegt unsere Wunschvorstellung.
Hier liegt unsere Wunschvorstellung.
Servicewohnen oder multimediales Wohnen und eine an- Wohnliegenschaft in Agglomeration in gutem Zustand
Wohnliegenschaft in Agglomeration in gutem Zustand Und hier liegt der Markt.
Und hier liegt der Markt.
schliessende zielgerichtete Baulandakquisition sind nur Wohnliegenschaft in Agglomeration in schlechtem Zustand
Wohnliegenschaft in Agglomeration in schlechtem Zustand
selten zu beobachten. Dabei liessen sich mit einem solchen
Vorgehen die Qualität und die wirtschaftliche Nachhaltigkeit Wohnmarkt insgesamt
Wohnmarkt insgesamt
von Immobilienprodukten nochmals verbessern. Alle Inves
toren gehen davon aus, dass die Preise stagnieren bezie-
Welche Preisentwicklung
leicht sinkend
bleiben stabil
leicht steigend
deutlich sinkend
deutlich steigend
hungsweise ins Rutschen geraten, sobald die Zinsen steigen. Städtische Wohnliegenschaft in gutem Zustand
Einzig über den Zeitpunkt ist man sich uneinig, wobei mit Städtische Wohnliegenschaft in schlechtem Zustand
erwarten Sie?
einer Kehrtwende meist nicht vor 2013 gerechnet wird. Wohnliegenschaft in Agglomeration in gutem Zustand
Wohnliegenschaft in Agglomeration in schlechtem Zustand
Annette Hansen
Leiterin Immobilienentwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung Neubau, Erstvermietung in der Stadt
CSL Immobilien AG
Neubau, Erstvermietung in der Agglomeration
Wohnmarkt insgesamt
Wie beurteilen Sie die
viel zu teuer
zu teuer
fair
preiswert
sehr preiswert
Städtische Wohnliegenschaft in gutem Zustand
Welche Trends prägen Ihre Immobilienstrategie? Städtische Wohnliegenschaft in schlechtem Zustand
aktuelle Preissituation?
Wohnliegenschaft in Agglomeration in gutem Zustand
gar nicht
Kleinere Haushalte Wohnliegenschaft in Agglomeration in schlechtem Zustand
kaum
Wohnen im Alter leicht Für Wohnbaunutzung gut geeignetes Bauland
Zuwanderung aus Ländern der EU stark
Für Wohnbaunutzung schlecht geeignetes Bauland
sehr stark
Wohnen mit Service
Wohnmarkt insgesamt
Multimediales Wohnen
Grössere Wohnungen
mittel Wie beurteilen Sie
nicht
wenig
gut
sehr gut
Landflucht Städtische Wohnliegenschaft in gutem Zustand
Businesswohnungen Städtische Wohnliegenschaft in schlechtem Zustand
die Verfügbarkeit?
Zuwanderung aus anderen Ländern Wohnliegenschaft in Agglomeration in gutem Zustand
Stadtflucht Wohnliegenschaft in Agglomeration in schlechtem Zustand
Grössere Familien Für Wohnbaunutzung gut geeignetes Bauland
Möbliertes Wohnen Für Wohnbaunutzung schlecht geeignetes Bauland
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Gesamtverfügbarkeit
Quellen: Experteninterviews, CSL Immobilien AG.
14 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 15Welche Ausbaueigenschaften wünschten Sie sich?
Daten und Fakten überhitzter Wohnungsmarkt Balkon oder Terrasse
Geschirrspüler
Lärmisolierung innen
Lärmisolierung aussen
Anzahl Steckdosen
Eigener Waschturm
Multimediafähigkeit
Bodenbeläge generell
Wie zufrieden sind Sie mit der Wohnsituation? Welche Lageeigenschaften wünschten Sie sich? Für welche Services sind Sie bereit zu bezahlen? Lift
Umweltfreundliche Geräte
Öffentlicher Verkehr Nähe zur Schule Wohnungsreinigung Umweltfreundliche Bauweise
Einkaufsmöglichkeiten Einkaufsmöglichkeiten am Wohnort Fensterreinigung Weisse Wände
Waschmaschine / Tumbler Nähe zum Bahnhof / S-Bahnhof Sicherheitsdienst Möglichst viel Holzboden
Grösse Wohnzimmer Wohnung im Obergeschoss Wäschereinigung Möglichst viel Plattenboden
Raumkonzept Garten- / Pflanzenpflege Rollstuhltauglichkeit
Wohnung im Erdgeschoss
Küche Farbige Wände (selber gewählt)
Lage im Grünen Kinderhütedienst
Motorisierter Individualverkehr Kinderfreundlichkeit
Zentrale städtische Lage Feriendienst (Wohnung)
Lärmisolation innen Möglichst viel Gussboden
Ruhige Lage Haustierbetreuung
Wärmedämmung Katzenfreundlichkeit
Helligkeit Butler im Kollektiv
Nasszellen Hundefreundlichkeit
Ausblick in die Berge Butler privat
Umweltstandard Möglichst viel Linoleum
Grösse Schlafzimmer Ausblick über Gewässer 0% 20% 40% 60% 80 % 100% Teppich
Lärmisolation aussen Ausblick über die Stadt
Aussenräume Ausblick generell Mieter Eigentümer
sehr wichtig
wichtig
weniger wichtig
nicht relevant
Parkplatzsituation ja allenfalls nein
Bausubstanz Mieter Eigentümer
sehr wichtig
wichtig
weniger wichtig
Aussicht unwichtig
Preis-Leistungs-Verhältnis
Stauräume
Verkehrs- / Fluglärm
Bodenbelag
Mieter Eigentümer
sehr zufrieden
unzufrieden
zufrieden
eher zufrieden
Die Preise sind in den letzten Monaten die Wunschvorstellungen des idealen
weiter gestiegen, ein Ende der Entwick- Zuhauses: Kinderfreundlichkeit, Roll-
lung ist kaum absehbar. Dass Mieter wie stuhltauglichkeit und Tierfreundlichkeit
auch Wohneigentümer die allgemeine sind Wohneigentümern wichtiger als
Wie beurteilen Sie die Preise im Wirtschaftsraum? Wie beurteilen Sie den Preis Ihrer Wohnung? Preissituation im Wohnungsmarkt als zu Mietern. Dafür suchen sie weniger die
teuer bis überhitzt beurteilen, erstaunt zentrale städtische Lage und eine gute
mich deshalb nicht – zumal die Medien Infrastruktur, sondern mehr ländliche
Mietpreise Mietpreise Mieter Mieter
diese These stereotyp wiederholen. Ruhe mit Blick ins Grüne und die Nähe
Kaufpreise Kaufpreise Eigentümer Eigentümer Interessanterweise empfinden aber alle zur Schule. Ob jemand Wohneigentum
Eigentümer den Preis ihrer Neubau- oder Miete bevorzugt, hängt nach wie
0% 20 % 40% 60%
0% 8020
%% 10040%% 60 % 80 % 100%
0% 20 % 40 % 0%
60 % 8020
%% 10040
%% 60% 80 % 100% wohnung als marktüblich, einige beur- vor stark von der Lebenssituation ab.
teilen das Preis-Leistungs-Verhältnis
Daniela Gerber Docherty
überhitzt überhitzt zu teuer zu teuer ausdrücklich als gut. Eigentümer iden- Stv. Leiterin Vermarktung CSL Immobilien AG
teuer teuer etwas zu teuer etwas zu teuer tifizieren sich mehr mit ihrem Zuhause
ausgeglichen ausgeglichen marktüblich marktüblich und denken langfristiger. Dies zeigen
preiswert preiswert gutes Preis-Leistungs-Verhältnis gutes Preis-Leistungs-Verhältnis
sehr preiswert sehr preiswert Schnäppchen Schnäppchen
Quelle: Nutzerumfrage, CSL Immobilien AG.
16 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 17Der Wohnungsmarkt im Wirtschaftsraum Zürich läuft weiterhin auf Hochtouren. Jedes Jahr ziehen 100 000 Haushalte in den Raum zu oder innerhalb des Raums um. Das entspricht rund 400 Umzügen pro Arbeitstag. Letitia Stutz Marketing und Kommunikation CSL Immobilien AG
Schwerpunkt Migration und Wohnen
Yonas Mulugeta
CEO CSL Immobilien AG, Schweizer mit äthiopischen Wurzeln
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser
Als Vermarkter und Entwickler von Wohnraum kennen wir die bedeutende
Rolle zuziehender ausländischer Haushalte: Sie beleben die Nachfrage, vor allem
im Bereich der Mietwohnungen.
Weil die ausländischen Haushalte für den Wohnmarkt des Wirtschaftsraums
Zürich in den nächsten Jahren weiter von Bedeutung sein werden, widmen wir
ihnen unseren Schwerpunkt. Folgende Fragen treiben uns dabei an: Wie viele
Ausländerinnen und Ausländer ziehen tatsächlich in den Wirtschaftsraum Zürich?
Woher kommen sie? Wie zufrieden sind sie mit ihrer Wohnsituation? Unterschei-
den sich ihre Vorlieben und Ansprüche von jenen der Schweizer Haushalte?
Um diese Fragen zu beantworten, haben wir die Ergebnisse unserer Nutzer
umfrage im Wirtschaftsraum Zürich nach der Herkunft der Nutzer analysiert.
Auch mit zahlreichen Investoren und Entwicklern haben wir über Migration
gesprochen. Schliesslich haben wir amtliche Zahlen zu Ausländern und zur
Personenfreizügigkeit analysiert, insbesondere in Bezug auf Haushaltsstruktur
und Wohnsituation.
Dabei bestätigt sich der Trend der letzten Jahre: Heute ziehen vor allem gut aus
gebildete Ausländer zu, die den Schweizern kulturell näherstehen und die über
eine vergleichbare Kaufkraft verfügen. Ihre Wohnzufriedenheit unterscheidet sich
nicht von jener der Schweizer Haushalte.
In einigen Punkten unterscheiden sich Zuzüger aber deutlich: Sie mieten mehr,
ihre Haushalte sind kleiner und sie suchen die Zentrumsnähe. Aufgrund häufi
gerer Umzüge treten sie auf dem Wohnungsmarkt deutlich aktiver auf, gerade
im Zentrum.
Angesichts der Krise in der Eurozone und der Stärke des Schweizer Frankens Das Thema Migration wird die Immobilien-
wird eine wirtschaftliche Abkühlung wahrscheinlicher. Der Wirtschaftsraum branche im Wirtschaftsraum Zürich langfristig
Zürich wird trotz dieser Entwicklung für Zuwanderer als Lebensraum und weiterhin beschäftigen und prägen.
Arbeitsort attraktiv bleiben und das Thema Migration wird die Immobilienbranche
weiterhin prägen. Yonas Mulugeta
CEO CSL Immobilien AG
Ich wünsche Ihnen eine spannende und unterhaltsame Lektüre.
Zürich, November 2011
20 | CSL-Wohnmarktbericht 2012Schwerpunkt Zürich, ein Internationaler Magnet
Zuzüger und Umzüger nach Herkunft 2006 bis 2009
Die Stadt Zürich wird internationaler Fachkräfte zu, ein grosser Teil davon aus Deutschland. Fast Schaffhausen
die Hälfte der ausländischen Zuzüger verfügt heute über
Jedes Jahr suchen 100 000 Haushalte – Schweizer und Aus- einen Hochschulabschluss. Ihre Kaufkraft unterscheidet sich
länder – im Wirtschaftsraum Zürich eine neue Wohnung, kaum von jener der Schweizer Haushalte. Die Migranten Weinland
55 000 ziehen innerhalb einer MS-Region um, 45 000 ziehen schätzen die hohe Lebensqualität, reden gut Deutsch und /
einer MS-Region zu. Die Stadt Zürich wirkt als starker Anzie oder Englisch und stehen den Schweizern kulturell sehr
hungspunkt: Jeder vierte Haushalt, der im Wirtschaftsraum nahe. Ihre Wohnzufriedenheit und ihre Wohnungswünsche
umzieht oder zuzieht, lässt sich in Zürich nieder. Auf Zürich, entsprechen jenen der ansässigen Bevölkerung, wie die Zürcher Unterland
Winterthur
Winterthur, Zug und die Regionen dazwischen entfallen zwei Umfrage unter Mietern und Käufern der letzten drei Jahre
Drittel der wohnungswechselnden Haushalte, wobei die zeigt. Mit einer Ausnahme: Ausländischen Haushalten ist die Brugg / Zurzach Baden
Glatttal / Furttal
meisten innerhalb einer Region umziehen. Hohe Zuzugsraten Aussicht auf die Zürcher Landschaft, die Berge oder über
weisen auch das Glatttal / Furttal, das Limmattal, der Mutschel die Stadt wichtiger. Am meisten gestört fühlen sie sich durch Limmattal
len, der Pfannenstiel und der Zimmerberg auf. Strassen- und Fluglärm. Ausländische Haushalte ziehen Zürich
aufgrund veränderter Arbeitssituationen um, bei Schweizer Mutschellen
Zürich ist der internationale «Melting Pot», 56 % aller woh- Haushalten sind es häufiger familiäre Gründe oder der Zürcher Oberland
nungswechselnden Haushalte sind ausländischer Herkunft. In Wunsch nach Wohneigentum.
allen anderen Regionen dominieren die Schweizer Haushalte. Freiamt
Relativ hohe ausländische Anteile, mit Quoten zwischen 35 % Ausländer mieten im Zentrum
Knonauer Amt Pfannenstiel
und 45 %, sind in Baden, im Limmattal, am linken Zürichsee-
ufer mit dem Zimmerberg und in der March zu beobachten. Knapp 90 % der zuziehenden Ausländer mieten ihre Woh- Linthgebiet
Derweil sind die Schweizer Haushalte insbesondere in den nung. Sie ziehen in die grossen Mietwohnungsmärkte in den Zimmerberg
Regionen Zürcher Oberland, Winterthur, Weinland, Zürcher Zentren, und sie bevorzugen einen guten Standard, in der Wirtschaftsraum
Zug
Unterland, Knonauer Amt, Freiamt sowie Einsiedeln in der Regel Neubauwohnungen. Wohneigentum ist wenig verbrei- Ausländische
Umzüger Schweizer
Mehrheit; in diesen Gebieten beträgt ihr Anteil über 75 %. tet, selbst bei Italienern und Portugiesen, die diesem tradi- Umzüger
March
Jeder dritte ausländische Wohnungssuchende kommt ur- tionell eine grössere Bedeutung beimessen, erreicht die 16.6 %
Einsiedeln
sprünglich aus Deutschland. Sieben von zehn ausländischen Quote bloss 18 %. Bei längerem Aufenthalt steigt die Nach- Ausländische 38.5 % Haushalte
Personen, welche die Wohnung wechseln, stammen aus der frage nach Wohneigentum, die Anteile schweizerischer Zuzüger
18.4 %
EU. Deutsche Um- und Zuzüger finden sich überall im Wirt- Haushalte von 41% werden aber noch nicht erreicht. Zah- 20 000
schaftsraum, Zuzüger aus Italien sind vor allem in der Nähe lungskräftige Schweizer kaufen Wohneigentum mit Vorliebe
10 000
der Stadt Zürich stärker vertreten. Einwanderer aus der entlang des Zürichsees und in Zug, weniger vermögende
26.6%
restlichen EU und der übrigen Welt konzentrieren sich auf Haushalte im äusseren Agglomerationsgürtel. 5 000
Zürich, Zug, den Zimmerberg und das Zürcher Oberland. Schweizer
Zuzüger
Zuwanderer aus asiatischen Ländern spielen mit 3 % eine Kleine zuziehende, grosse umziehende Haushalte
untergeordnete Rolle; sie sind vor allem im Glatttal / Furttal,
in Winterthur und in Baden präsent. Was die Anzahl Personen betrifft, werden die Haushalte
immer kleiner. Heute zählen 70 % aller zu- und umziehenden Haushaltsgrösse Besitzform
Die neuen Zuwanderer sind zahlungskräftig Haushalte eine oder zwei Personen. Zuzüger aus dem Aus-
Alle Schweizer Ausländer Bestand Umzug/ Zuzug
land in den Wirtschaftsraum Zürich kommen meist alleine, Total Umzug Zuzug Umzug Zuzug Alle Schweizer Ausländer Alle Schweizer Ausländer
Mit der Personenfreizügigkeit, die seit 2002 zwischen der Zuzüger aus der Schweiz sind in der Regel zu zweit. Beide
Schweiz und der EU gilt, haben sich Herkunft wie auch Gruppen suchen in erster Linie eine Mietwohnung. Umzie- 1 Person 37 % 37 % 33 % 36 % 46 % Miete 63 % 59 % 84 % 79 % 74 % 89 %
2 Personen 33 % 36 % 43 % 23 % 28 % Wohneigentum 37 % 41 % 16 % 21 % 26 % 11 %
Qualifikationsstruktur der Zuwanderung verändert. Waren hende Haushalte sind grösser, vor allem wenn sie auslän- 3 Personen 13 % 15 % 14 % 23 % 13 %
es in den 1950er Jahren mehrheitlich Arbeitskräfte aus discher Herkunft sind. Ziehen Schweizer Haushalte um, so 4 Personen 17 % 12 % 10 % 18 % 13 %
Südeuropa, die den wirtschaftlichen Aufschwung mitprägten, erwerben sie deutlich häufiger Wohneigentum; dabei dürfte
wandern seit ein paar Jahren vor allem hochqualifizierte die Gründung einer Familie eine wesentliche Rolle spielen.
Quelle: BFS, BWO-Monitor.
22 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 23Schwerpunkt Gentrifizierung auch in Zürich
Zuzüger
Bestand
Herkunft und Besitzform bei Um- und Zuzug
100 %
Herkunft Rest der Welt Wohneigentum Miete
Asien
80 % Italien 17.9 % 82.1 %
übrige EU
Deutschland 9.5 % 90.5 %
Balkan
60 % Portugal 14.0 % 86.0 %
Portugal Balkan 9.3 % 90.7 %
40 % Deutschland übrige EU 17.7 % 82.3 %
Italien Asien 18.2 % 81.8 %
20 % Rest der Welt 11.0 % 89.0 %
0%
Herkunft der ausländischen Zuzüger 2006 bis 2009 Schaffhausen
Weinland
Finanzkräftige Migranten fragen
Zuzüger
Bestand
zunehmend nach zentral gelegenem
Wohnraum. Dadurch entstehen Zürcher Unterland
100 % Winterthur
Entwicklungsmöglichkeiten und Ausbildung Universität
Brugg / Zurzach Baden
Sanierungspotenziale für Altbauten. 80 % Fachhochschule
Glatttal / Furttal
Die bauliche Aufwertung und die Mittelschule,
60 % Limmattal
damit verbundenen höheren Preise Meister, Techniker
Zürich
führen dazu, dass Gruppen mit 40 % Lehre
niedrigerem Sozialstatus in die ungelernt oder Mutschellen
20 % angelernt Zürcher Oberland
Agglomeration verdrängt werden.
Dieser Prozess wird Gentrifizie- 0%
rung genannt und lässt sich in Freiamt
Zürich beispielsweise in den Quar- Knonauer Amt
Pfannenstiel
tieren Wiedikon und Seefeld sehr
gut beobachten. In unserem Linthgebiet
Arbeitsalltag stellen wir fest, dass Wirtschaftsraum Zürich
Zimmerberg
sich gerade die finanzstarken aus- Zug
ländischen Interessenten sehr gut Rest der Welt Italien
March
informieren und hohe Ansprüche
Schweizer
Ausländer
an das Produkt und den Service Einsiedeln
Asien
Deutschland
haben. Im Gegenzug sind sie auch
bereit, für ein neuwertiges Wohn- 100 %
Kaufkraft der um- und CHF / Mt. / Haushalt
produkt den entsprechenden Preis zuziehenden Haushalte >14000 übrige EU
80 %
zu zahlen.
10000 �14000
60 % Balkan Portugal
Julia Denfeld 7000 �10000
Immobilienentwicklerin CSL Immobilien AG, 40 % 4000 �7000
Zuwanderin aus Deutschland
20 % < 4000
0% Quelle: BFS, BWO-Monitor. Quelle: BFS, BWO-Monitor.
24 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 25Schwerpunkt Migranten sind inoffizielles Thema
Was sind die Hauptgründe für Wohnungswechsel? Migranten bei Entwicklern und Anlegern Welche Lageeigenschaften wünschen Sie sich?
100 % Wunsch nach Wohneigentum Ist die Migration bei Ihnen ein Thema? Nähe zur Schule
der Arbeitsplatz Einkaufsmöglichkeiten am Wohnort
80 %
die Nähe zum Bekanntenkreis Nähe zum Bahnhof / S-Bahnhof
60 % eine geeignetere Wohnung ja Wohnung im Obergeschoss
familiäre Gründe nein Wohnung im Erdgeschoss
40 %
Lage im Grünen
20 % Zentrale städtische Lage
Ruhige Lage
0%
Auswahl Statements von Entwicklern und Anlegern Helligkeit
Schweizer «Nein, offiziell kein Thema.»
Ausländer
Ausblick in die Berge
«Nein, das Haushaltsbudget zählt.»
«Ja, sie treiben die Nachfrage bei Neubauten.» Ausblick über Gewässer
«Ja, im höheren Preissegment sehr anspruchsvoll.» Ausblick über die Stadt
«Ja, wir achten bei Erstvermietung auf einen guten Mix.»
Ausblick generell
Quelle: Experteninterviews, CSL Immobilien AG.
Ausländer Schweizer
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
Offiziell seien Migranten bei ihnen
kein Thema, sagen Anleger und
Entwickler. Es mag zutreffen, dass
Wie zufrieden sind Sie mit der Wohnsituation?
das Thema Migration nicht direkt
in die Strategie und die Prozesse
Preis-Leistungs-Verhältnis
einfliesst, indirekt aber schon. So Raumkonzept
bestätigten fast alle der Befragten, Grösse Wohnzimmer
dass die ausländischen Zuzüger die Grösse Schlafzimmer
Nachfrage nach neuem Wohnraum Stauräume
massgeblich prägen, bei Mietwoh- Aussenräume
nungen sowie bei höherpreisigem Küche
Nasszellen
Wohneigentum. Zudem ist es den
Haben Sie Umzugswünsche? Waschmaschine / Tumbler
Anlegern wichtig, dass neue Wohn- Bodenbelag
überbauungen gut durchmischte 100 % Bausubstanz
Mieterstrukturen aufweisen. An
ja, bald
Umweltstandard
Bezüglich der Bewirtschaftung unterscheiden sich
erster Stelle steht jedoch die Kauf- 80 % ja, bei Gelegenheit Wärmedämmung Ausländer kaum von Schweizern. Wie die Schweizer
kraft: Wer zahlen kann, wird als nein, vorläufig nicht Lärmisolation innen Haushalte sind sie mit ihrer Wohnsituation meist zu
60 %
Kunde geschätzt, unabhängig von nein, keine Lärmisolation aussen frieden. Dies betrifft insbesondere die Beurteilung des
der Herkunft. Dies gilt vor allem 40 %
Aussicht Ausbaustandards der Wohnungen. Ausländische Mieter
Einkaufsmöglichkeiten ziehen allerdings häufiger um als schweizerische, was den
bei Stockwerkeigentum. Dort ist Öffentlicher Verkehr
20 %
mit längerer Aufenthaltsdauer der Aufwand für die Bewirtschaftung erhöht. Im Hochpreis-
Motorisierter Individualverkehr
Zuwanderer eine steigende Nach- 0% Parkplatzsituation
segment zeichnen sich ausländische Mieter zudem durch
frage zu erwarten. höhere Ansprüche aus, etwa bei der Umgebungs- oder
Eigentümer
Schweizer
Ausländer
Mieter
Verkehrs- / Fluglärm
Fassadenpflege. Beim regulären Betreuungsaufwand und
Ausländer Schweizer
sehr zufrieden
eher unzufrieden
zufrieden
unzufrieden
Giuliana De Rinaldis bei der Zahlungsmoral unterscheiden sie sich nicht.
Stv. CEO und Mitglied der Geschäftsleitung
CSL Immobilien AG,
Überrascht hat mich hingegen, dass ausländische Haus-
Italienerin zweiter Generation, in Einbürgerung halte der Aussicht mehr Gewicht beimessen.
Yvonne Dorenkamp
Leiterin Bewirtschaftung und Mitglied der Geschäftsleitung
CSL Immobilien AG, Schweizerin
Quelle: Nutzerumfrage, CSL Immobilien AG.
26 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 27Glossar Methoden und Verweise
Verweis auf wissenschaftliche Beiträge Seiten 6/7 Wohnungsstrukturen der Regionen Rechnung, es sind aber Methoden Seiten 16/17 Methoden Seiten 24 / 25
bewusst keine «constant quality»-Indizes, sondern sie stellen
Reiner Eichenberger und David Stadelmann (2010). die Preisentwicklung des verfügbaren Angebots dar. Die Im Sommer 2011 erhielten rund 900 Personen, welche im Die Herkunft der Ausländer nach MS-Regionen basiert auf
How Federalism Protects Future Generations from Wirtschaftsentwicklung, Kostenindizes und Zinsentwick- Zeitraum von 2008 bis 2011 bei der CSL Immobilien AG denselben grundlegenden Berechnungen wie die Haushalts-
Today’s Public Debts, Review of Law & Economics 6 (3), lungen stammen vom Bundesamt für Statistik und der eine neue Wohnung mieteten oder kauften, einen Fragebo- schätzungen (siehe «Methoden Seiten 22 / 23»). Allerdings
http://www.bepress.com/rle/vol6/iss3/art5/ Schweizerischen Nationalbank. Das Bestandeswachstum gen zum Wohnungsmarkt. Dieser konnte anonym schriftlich enthalten die Zuzüger zur Erhöhung der Stichprobengrösse
basiert auf Daten des Bundesamtes für Statistik. Die Auftei- oder im Internet ausgefüllt werden. Rund 230 Personen in diesem Fall auch die nicht innerörtlichen Umzüger. Die
Reiner Eichenberger und David Stadelmann (2011). Conse- lung zwischen Miete und Eigentum ebenfalls, sie wurde aber haben an der Umfrage teilgenommen. Rund 25 % davon Herkunft ausländischer Personen ist auch aus der Bevölke-
quences of Debt Capitalization: Property Ownership and seit 2000 mit Daten zu den Baubewilligungen (für Eigentum Käufer, rund 15 % davon Ausländer. Alle haben im Wirt- rungsstatistik bekannt. Allerdings fehlt dort die Gliederung
Debt /Tax Choice, forthcoming Southern Economic Journal, oder Vermietung) fortgeschrieben. Das Jahr 2011 wurde per schaftsraum Zürich gemietet oder gekauft. Gefragt wurde des Umzugs innerhalb von MS-Regionen. Zwischen den
http://www.crema-research.ch/papers/2009-08.pdf Ende Juni aufgrund der Baubewilligungen geschätzt. nach der Wohnzufriedenheit, nach den wünschbaren Raum-, Werten der hier angezeigten Stichprobenerhebung und der
Ausbau- und Lageeigenschaften, nach den Wohnservices, Vollerhebung können im Aggregat gewisse Abweichungen
David Stadelmann (2010): Effects of Fiscal Policies on House Methoden Seiten 12 /13 der Art der Wohnungssuche und nach der Preiseinschätzung bestehen, die den Grundtenor der Aussagen allerdings nicht
Prices: New Evidence, Persistence, Consequences, Mono- der eigenen Wohnung und des Marktes. beeinträchtigen.
graph, Nomos-Verlag, Baden-Baden. Eingezontes bebautes und unbebautes Wohnbauland und
Bauland von diversen statistischen Ämtern: Statistisches Amt Methoden Seiten 22 / 23 Methoden Seiten 26 / 27
Methoden Seiten 8 / 9 des Kantons Zürich, Statistik Aargau, Kanton St. Gallen
ARE Fachstelle Raumbeobachtung, Statistik, Wirtschaftsamt Als Zuzüger werden Haushalte betrachtet, die in eine der Im Rahmen der Befragung von Mietern und Käufern im
Die Mietpreise, Kaufpreise und Insertionsdauern basieren Kanton Schaffhausen, Amt für Raumplanung Fachstelle abgebildeten Regionen (MS-Region) zuziehen, sei es von Sommer 2011 wurde auch gefragt, wer die meiste Zeit seines
auf Angebotsdaten der grössten Immobilienplattformen (ins Statistik Zug, Bundesamt für Raumentwicklung. Fehlende ausserhalb des Wirtschaftsraums oder aus einer anderen Lebens im Ausland gewohnt hat. Rund 15 % der 231 Teilneh-
besondere Homegate, ImmoScout, ImmoStreet, Plattformen Jahre und unterschiedliche Erhebungszeitpunkte wurden MS-Region. Umzüger sind Haushalte, die innerhalb einer mer antworteten mit Ja. Auch in den Experteninterviews
der Kantonalbanken), wie sie in www.immodatacockpit.ch über die Bestandesänderung von Wohnungen auf das Jahr Region umziehen. wurde das Thema Migration angesprochen.
abgefragt werden können. Die Karte enthält die Mediane, in 2010 modelliert. Die Wohnbaustatistik und Bevölkerungs-
der Tabelle entsprechen «von» und «bis» den 10er- und den statistik stammen vom Bundesamt für Statistik. Im ganzen Die Angaben zu Umzügern und Zuzügern nach Herkunft
90er-Quantilen. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden die Wirtschaftsraum kommen 2.3 Personen auf eine Wohnung, basieren auf Berechnungen der Meta-Sys AG für den Moni-
Daten über die Regionen einheitlich nach Wohnungsgrössen in diesem Verhältnis sind die Achsen der Wohnungen und zu tor Personenfreizügigkeit des Bundesamtes für Wohnungs-
gewichtet. Mieten und Preise enthalten alle vermarkteten den Achsen der Bevölkerung skaliert. Der Wohnungsneubau wesen. Zugrunde liegen die Stichprobenerhebung der
Immobilien, die Insertionsdauern beruhen auf Bestandes und das Bevölkerungswachstum nach MS-Region stellen Schweizerischen Arbeitskräfteerhebung des Bundesamtes
immobilien, da Neubauten sehr unterschiedlich und lange einen Vierjahresschnitt 2006 bis 2010 dar. Die Bodenpreise für Statistik (BfS) sowie Daten der Bevölkerungsstatistik des
inseriert bleiben. Der Datenstand ist Ende Juni 2011. Das für Wohnbauland stammen von der Handänderungsstatistik BfS. Der innerörtliche Umzug ist jedoch aus diesen Quellen
Bestandeswachstum basiert auf Daten des Bundesamtes für des Statistischen Amtes des Kantons Zürich, 2004 = 100. nicht ersichtlich und wird anhand einer Spezialerhebung des
Statistik. Die Eigentumsquoten ebenfalls, sie wurden aber Statistischen Amtes des Kantons Zürich geschätzt. Um für
seit 2000 mit Daten zu den Baubewilligungen (für Eigentum Methoden Seiten 14 /15 kleinräumige Gebiete eine genügend grosse Stichprobe zu
oder Vermietung) fortgeschrieben. Die Leerstände stammen erhalten, wurden die Daten der Jahre 2006 bis 2009 zusam-
vom Bundesamt für Statistik, Stand Juni 2011. Im Sommer 2011 interviewte die CSL Immobilien AG 19 mengefasst (die Daten der Jahre 2010 und 2011 wurden vom
professionelle Immobilienentwickler, Anleger und Investoren, BfS noch nicht publiziert).
Methoden Seiten 10 /11 die tagtäglich und seit vielen Jahren fest mit dem Wohnungs-
markt verankert sind. Ihre Gefässe verwalten schweizweit
Die Miet- und Kaufpreisindizes sind hedonische Indizes, die insgesamt CHF 70 Mrd. Gefragt wurde nach der aktuellen
auf Angebotsdaten der grössten Immobilienplattformen und künftigen Marktsituation im Wirtschaftsraum Zürich,
basieren, wie sie in www.immodatacockpit.ch abgefragt nach der Verfügbarkeit, nach Nettorenditen, Preisen und der
werden können. Die Indizes tragen unterschiedlichen erwarteten Preisentwicklung.
28 | CSL-Wohnmarktbericht 2012 CSL-Wohnmarktbericht 2012 | 29Sie können auch lesen
