Beyond Bilbao Über Umbrüche, Wertschätzung und die Flüchtigkeit des Geldes On radical change, values, and the transience of money Interview mit | ...
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Beyond Bilbao
Über Umbrüche,
Wertschätzung und die
Flüchtigkeit des Geldes
On radical change, values, and
the transience of money
Interview mit | with
Ulrich Höller, ABG Group
von | by Nadin Heinich
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Seit Januar 2020 sind Sie geschäftsführender Gesell- Wie möchten Sie das Unternehmen konkret nehmen sehr erfolgreich. Ein erster wichtiger Schritt war tekten wie Santiago Calatrava spektakulär. Möchte ich
schafter der ABG Real Estate Group. Warum die ABG? weiterentwickeln? die Umbenennung in ABG Real Estate Group, um auch nachhaltig so bauen? Nein, zumindest überwiegend nicht!
Was treibt Sie persönlich an? Die Unternehmens-DNA ist die Entwicklung großer Immo- zukünftige Strukturen besser zu dokumentieren. Die si-
Die ABG gibt es seit über fünf Jahrzehnten. Das ist in der bilienprojekte. Das wird so bleiben, damit ist das Unter- gnifikanteste Weiterentwicklung wird die Öffnung hin zu
Immobilienbranche ganz selten. Dann auch Bestandshaltung und Asset-Management sein. Unter ABG Diesen Ehrgeiz haben Sie nicht?
noch mit größter Kontinuität und ohne jede ne- Mai 2020 Capital wird ein neuer Unternehmensbereich aufgebaut. Nein. Weil ich manche der sogenannten Stararchitekturen
gative Schlagzeile. So eine Tradition erfolgreich Das viele institutionelle Kapital, das nach Anlage sucht, auch kritisch sehe. Ich sehe eine Notwendigkeit und Sinn-
in die Zukunft fortzuführen, ist eine tolle Her- Was hat sich hinsichtlich Ihrer Ziele zur Weiterentwick- sucht auch nach Management. Nicht nur Asiaten, auch haftigkeit für Städte, mit Gebäuden ein architektonisches
ausforderung und begeistert mich. Herr Dr. Wal- lung der ABG durch die Corona-Pandemie geändert? In- deutsche Pensionsmanager, Versorgungswerke, die bei- Ausrufezeichen zu setzen, insbesondere für öffentliche
ter Wübben, Hauptgesellschafter seit fast 30 wieweit hat sich Ihr Tagesgeschäft verändert? spielsweise in Top-Städten Immobilien erwerben möchten, Nutzungen wie Museen, Konzerthäuser. Das ist auch für
Jahren, war bereits seit Längerem mit mir über Die langfristig angelegte Strategie der ABG Real Esta- haben schwerlich die Kapazitäten, diese zu akquirieren mich ein maßgeblicher Grund, in andere Städte zu reisen.
die mögliche Nachfolge im Dialog. te Group mit den großen Developments und der ergänzen- sowie erst recht nicht, sie zu bewirtschaften und managen. Als ABG Group, die die Gelder ihrer Kunden vernünftig in-
Wir haben eine starke Marktpräsenz mit fünf den Etablierung eines Investmentbereiches über die ABG vestieren und die zum Teil anspruchsgerecht mit spannen-
Niederlassungen in Deutschland: München, die Capital bleibt vollkommen identisch. Hier hat sich nichts der Architektur für die Mieter bauen will, habe ich einen
ursprüngliche Keimzelle, Hamburg, Berlin, Köln geändert. Die Corona-Auswirkungen sind deutliche Markt- Welche Rolle spielt der architektonische Anspruch? differenzierten Blick auf exaltierte Architektur. Unsere Ge-
und seit Kurzem auch wieder Frankfurt. Unser veränderungen in vielen Bereichen, die wir momentan Die ABG steht für Qualität, Nachhaltigkeit und Sub- bäude müssen sinnvoll und nachhaltig viele Jahre genutzt
Projektentwicklungsvolumen umfasst aktuell beobachten. Eine Bewertung wird frühestens ab dem Spät- stanz. Unser neues Leitbild „Raum für Werte“ bedeu- werden können, mit wirtschaftlich maßvollen Kosten für
über 2,7 Milliarden Euro, davon etwa 70 Prozent herbst möglich sein. Dennoch haben wir aktuell bereits in tet zweierlei: einen wertvollen, nachhaltigen Umgang die Instandhaltung.
im gewerblichen und rund 30 Prozent im woh- eine Primeobjekt investiert und den BHF-Tower in Frankfurt mit der gesamten Öffentlichkeit und den Kunden, aber
nungswirtschaftlichen Bereich. Es handelt sich erworben, den wir nach Auszug des Mieters auf höchstem auch Werterhalt des Objektes selbst. Die ABG baut aus-
um 17 Projekte von 60 bis 450 Millionen Euro. In Standard neu konzipieren und revitalisieren. Die Baustellen schließlich mit bekannten, renommierten nationalen wie Die ABG hat bislang vollkommen unter dem Radar ge-
dieser Größenordnung, mit dieser Substanz gibt haben, übrigens nicht nur bei uns, im Hinblick auf die Um- internationalen Architekten – jedoch nie bevorzugt ar- arbeitet. Keine Öffentlichkeitsarbeit. Auf der alten Web-
es nur wenige Projektentwickler in Deutschland. stände ausgesprochen gut funktioniert. chitektonische Extravaganzen. Es geht nicht um das site war nicht erkennbar, wer das Unternehmen führt.
exaltierteste Gebäude. Als Privatmensch finde ich Archi- Kann sich ein Immobilienunternehmen in dieser Größe
das heute noch leisten?
Auf die Zukunft gerichtet: Nein. Wir Im-
mobilienunternehmen stehen im öffentli-
chen Raum. Wir müssen mit einer großen
Bandbreite an Stakeholdern arbeiten,
der Öffentlichkeit, der Politik, unseren
Kunden, sei es Mieter oder Investor. Eine
gewisse Transparenz und Kommunika-
tion sind unabdingbar. Die ABG, die sich
bislang ausschließlich auf die inhaltliche
Arbeit konzentrierte, hat sich inzwischen
auch nach diesen Kriterien geöffnet.
Wieso war die Kommunikation mit der
Öffentlichkeit für Immobilienunterneh-
men lange Zeit nicht notwendig?
Immobilien galten lange als unsexy.
Wenn es sich nicht um außergewöhnli-
Seite | Pages 18 — 19 che Projekte mit großer gesellschaftli-
VoltAir. J. Mayer H. und Partner / ABG. cher Brisanz handelte – in meiner alten
Berlin, Fertigstellung (geplant) Ende 2021 Heimatstadt Trier habe ich ein kurfürstli-
| Expected completion: late 2021
ches Palais umgebaut, da waren alle auf
den Barrikaden – gab es keine öffentli-
chen Diskussionen. Nach dem verlorenen
Krieg bis tief in die Siebzigerjahre ging es
um den reinen Wiederaufbau. Erst in den
vergangenen 25 Jahren ist die architekto-
nische und städtebauliche Qualität stärker
in den Vordergrund gerückt. Dazu kam der
Bilbao-Effekt. Städte, Entwickler, Investo-
ren haben erkannt, welche Vorteile spekta-
Öffentlichkeit. In diesem aktuellen Umfeld ist das aber viel Prozent, wie ich damit umgehen soll. Manche Dinge sind
schwieriger. beschlossen, anderes noch in der Diskussion. Intranspa-
Erst seit Anfang der 1990 er-Jahre kann man in renz und unsichere Rahmenbedingungen sind für Invest-
Deutschland Immobilienwirtschaft studieren, zunächst ments Gift. Der Wohnungsbau kann dadurch eine große
als Postgraduiertenstudium am Real Estate Manage- Delle bekommen.
ment Institut der EBS Universität. Als ich 1994 an die- Jetzt haben wir eine Regierung aus CDU und SPD. Was,
ses Institut kam, war ich überrascht, wie akademisch wenn die beiden ehemaligen großen Volksparteien wei-
ungebildet diese große Branche ist. Es gab damals auch ter an Stimmen verliert? Was
keinen signifikanten Dachverband. Das alles hat sich dra- kommt mit den Grünen auf
matisch zum Positiven gewandelt. Heute können Sie Im- uns zu? Noch mehr Auflagen Bis vor Kurzem war der Wohnungsmangel in den Städ-
mobilienwirtschaft an einer Vielzahl von Hochschulen für den Klimaschutz, wie sind ten eines der großen gesellschaftlichen Themen. Wel-
studieren. Die Branche ist für junge Leute inzwischen ex- die bezahlbar? Und die Linken che Herausforderungen sehen Sie durch die Pandemie
trem interessant. Wir agieren deutlich transparenter und wollen viel enteignen. Die poli- auf die Immobilienbranche zukommen – auch mit Blick
seriöser. Es gibt für fast alles Richtlinien und Normen. tischen Verschiebungen sorgen auf Ihre Erfahrungen aus der Finanzkrise 2008?
Deutschlandhaus. Hadi Teherani / ABG. Hamburg, Fertigstellung (geplant)
Ende 2022 | Expected completion: late 2022 Dennoch ist die Immobilienbranche – meiner Meinung für Unsicherheit. Das Parteien- Das ist jetzt meine fünfte große Krise im Immobilienbe-
nach größtenteils zu Unrecht – vor allem durch die Woh- system ist im Moment total reich – bei einem Berufsleben von fast dreißig Jahren. Die
nungsnot erneut in eine Buhmann-Rolle hineingeraten. zergliedert. Es gibt kaum noch erste war die Zeit der Sonderabschreibungen in den neuen
Länder- und Kommunalparla- Bundesländern 1995 bis 1996, die zweite Krise 2001 eine
kuläre gute und spannende Architektur bringt. mente, in denen nicht drei Par- Mischung aus 9/11 und dem Niedergang der New Econo-
Seit der Finanzkrise vor zehn Jahren hat die „Asset- Was bedeuten die aktuellen politischen Entscheidungen teien an der Regierung beteiligt my. Dann kam die große Finanzkrise vor knapp über zehn
klasse Immobilie“ – ich drücke mich bewusst so gespreizt bzw. Diskussionen in Berlin – Mietpreisbremse, Mieten- sind. Wir haben in Deutsch- Jahren und jetzt die Corona-Pandemie. Jeder Krise ist an-
aus – gegenüber den sonstigen Geldanlageklassen drama- deckel, Enteignung großer Wohnungsunternehmen. Sind land immer noch wirtschaftlich, ders. Das macht es schwierig in der Bewertung. Dennoch
tisch an Zuwachs gewonnen. Selbst bei den heutigen Prei- das die richtigen Rahmenbedingungen, um dem Mangel rechtlich, politisch sehr stabile haben Krisen viel gemeinsam und ich kann die Erfahrung
sen ist die Rendite von Immobilien deutlich höher als etwa an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken? Verhältnisse. Das müssen wir aus vergangenen Krisen sehr wohl verwenden. In einer sol-
die von Bundesanleihen. Viele große Kapitalsammelstellen Die Politik steht wahnsinnig unter Druck, auch wenn wir viel mehr schätzen und schüt- chen Zeit strömen tausende Analysen und Meinungen auf
haben die Immobilienanlage anfangs als eine attraktive heute die Konsequenzen von Fehlentscheidungen spüren, zen. Es wäre jetzt an der Zeit, einen ein, gute wie schlechte, von „Weltuntergangsszenari-
Ergänzung und jetzt als einen Schwerpunkt entdeckt. Des- von Anreizen, die teilweise vor 20 Jahren falsch gesetzt einen großen gemeinsamen en“ bis „alles geht weiter wie bisher“. Inzwischen kann ich
wegen fließt weltweit so viel Geld in Immobilien. Deutsch- wurden. Die Wohnungsnot ist Wahlkampfthema, die Immo- Konsens zu finden, ein massi- Überreaktionen besser einschätzen, Verhaltensweisen von
land gilt nach wie vor als ein sicherer Hafen. Wo wollen Sie bilienbranche als Gegner, nein sogar Buhmann auserkoren. ves Wohninvestitionsprogramm, Wettbewerbern wie von Finanzpartnern früher adaptieren
sonst auf der Welt investieren? Daher kommen deutlich Dem müssen wir uns alle stellen. Wir hatten – wie auch an- um die Lücken zu füllen. und bewusster darauf reagieren. Die Mechanismen sind oft
über 50 Prozent der Anleger in Deutschland aus dem Aus- dere – schon einen Brandanschlag auf eine unserer Bau- dieselben, auch wenn Krisen sich in der Sache unterschei-
land. Wenn Sie die großen Milliardentransaktionen am hie- stellen, bei einem großen Wohnungsbauprojekt mit dem wir, den. Die ABG ist ein sehr erfahrenes Unternehmen – auch
sigen Immobilienmarkt in der heißen Jahresendphase 2019 neben frei finanzierten, hunderte geförderte Wohnungen das hilft uns jetzt sehr.
analysieren, sehen Sie ganz viel asiatisches Geld. errichten und damit im Einklang mit den städtebaulichen
Jetzt stehen wir wieder beschleunigt auch durch die sowie politischen Zielen sind.
Corona-Pandemie an einer Zeitenwende, vor allem mit Hin- Der Mietendeckel ist das falsche Instrument, weil inves- Nach der letzten Finanzkrise ist viel Geld in Immobilien
blick auf die Wohnungsnot, aber auch den Klimawandel. titionshemmend. Es wird weniger saniert und auch keine geflossen. Kann man jetzt bereits eine Prognose für die
Die Öffentlichkeit will und wird da mitreden. höheren energetischen Ziele verfolgt werden. Geld ist Immobilienpreise abgeben?
flüchtig. So wie Bundesanleihen nicht mehr attraktiv waren Im Wohnbereich wird der Nachfrageüberhang und damit
und das Geld in Immobilien umgelenkt wurde, genauso der Nachfragedruck weitestgehend erhalten bleiben. Ich
„Wir sind alle so sehr mit Geldverdienen beschäftigt, schnell kann es auch wieder umallokiert werden, wenn glaube auch nicht, dass sich Homeoffice als ein relevan-
dass wir nicht genügend an die Verbesserung unse- Immobilien unsicher werden. Es trifft nicht nur Immobilien- ter Wettbewerber für Büroflächen entpuppt und sehr gro-
res Images denken.“ Wie stark treibt die Branche das unternehmen wie die ABG oder den amerikanischen und ße Marktanteile binden wird. Ich halte dies für eine Chance
Thema wirklich um? koreanischen Investor. Es trifft auch den Mehrfamilien- der Flexibilität und Ergänzung. Man sieht, dass es als ad-
Image ist zu kurz gegriffen. Ich würde es lieber als „unser hausbesitzer in Berlin, der nicht mehr modernisiert, weil er ditives Element gut funktioniert. Früher ein theoretisches
Bild in der Öffentlichkeit“ formulieren. Das interessiert sich das nicht mehr leisten kann. Modell, ist es jetzt praktisch getestet worden. Natürlich
die Branche leider noch zu wenig, weil es zu viele Parti- Wozu führt das? Polarisierend gesagt, bis hin zu den ist offen, in welchem Ausmaß Hotels weiter gefragt sein
kularinteressen gibt. Warum? Unsere Branche ist extrem grauen Städten, die wir aus der DDR kannten. Sanierungen werden.
diversifiziert. Es gibt nicht wie in der Autobranche zehn Un- bleiben aus. Und bei Neubauten wird knallhart kalkuliert. Das sind alles Grundprognosen. Für eine echte Bewer-
ternehmen, die alle Autos in Deutschland herstellen und Das führt zu Qualitätsverlust. tung im Sinne von Preisrelevanz ist es noch zu früh. Fakt ist,
sich über ihr öffentliches Bild abstimmen. Bei uns gibt es Immobilien werden begehrt bleiben. Im Moment wird Geld
hunderte Player, denn unser Produkt ist nun mal „immo- als Liquidität gehortet. Aber Sie sehen schon jetzt an den
bil“ und lokal. Dazu über 50 Prozent internationale Inves- Sind bereits konkrete Auswirkungen der politischen Aktienmärkten, dass trotz Krise der Anlagedruck einfach da
toren. Unser Leitverband Zentraler Immobilien Ausschuss Diskussionen spürbar? ist.
ZIA hat zum Beispiel einen Kodex entwickelt, und arbeitet Ja. Wenn ich beispielsweise in Berlin ein Grundstück ange-
täglich an der Akzeptanz unserer Aktivitäten bei Politik und boten bekomme, weiß ich leider nicht mehr zu einhundert
20 21
BHF-Tower von Sep Ruf, Frankfurt am Main. ABG
and international architects – but it’s never been about Why didn’t real estate companies feel the need to
plant Neukonzipierung und Revitalisierung in den
kommenden Jahren | BHF Tower by Sep Ruf in architectural extravagance or the most imposing buildings. communicate with the public for so long?
Frankfurt am Main. AGB is planning the building's Personally, I’m a big fan of architects such as Santiago Ca- Real estate was long considered unsexy. Projects weren’t
revitalization and a new concept for its use in the latrava. But do I want to build like that over the long term? in the public eye unless it was something unconventional
coming years.
No, at least not for the most part. or controversial – for example, when we converted an elec-
toral palace in my old home town of Trier, there was an up-
roar. In the wake of the Second World War until well into
You don’t have that ambition? the 1970s, the focus was on reconstruction. Only in the last
No, because I’m also critical of some of the so-called 25 years has quality become more of a priority. And then
starchitects. I understand the need and logic for cities to came the Bilbao effect. Cities, developers, and investors
make a statement with such buildings, especially for pub- recognized the advantages of stunning, spectacular, quality
lic use, like museums or concert halls. It also gives people, architecture.
myself included, a reason to visit other cities. But as the Since the financial crisis ten years ago, the “real estate
ABG Group – which wants to invest its clients’ money wise- asset class” – I’m deliberately overgeneralizing – has grown
ly and build architecture in a way that is both interesting dramatically in comparison to other investment classes.
and meets tenants’ needs – I have a differentiated view of Even at today’s prices, the yield on real estate is signifi-
lofty architecture. Our buildings must be able to be used cantly higher than that on government bonds, for example.
ENG sensibly and sustainably over many years, with moderate Many large capital accumulators first discovered real es-
maintenance costs. tate investment as an attractive addition, and now it’s the
main focus – that’s why so much money is poured into real
estate worldwide. Germany is still considered a safe hav-
again. Our project development volume currently totals ABG previously operated under the radar. There was en: where else in the world would you want to invest? As a
Since January 2020 you have been Managing Partner almost 2.7 billion euros, 70 percent of which is in the com- no PR; the old website didn’t even disclose who was result, well over 50 percent of investors in Germany come
of ABG Real Estate Group. Why ABG? What was your mercial sector and 30 percent in the residential sector. running the company. Can a real estate company of this from abroad. If you look closely at the large billion-dollar
motivation for joining the company? There are 17 projects ranging from 60 to 450 million euros. size still afford to act like this today? transactions in the local real estate market in the hot year-
ABG has existed for more than five decades. This is very There are only a few project developers in Germany of this With an eye on the future, the answer is No. Real estate end phase of 2019, you’ll find a lot of Asian money.
rare in the real estate industry, as are its great continuity size and substance. companies are in the public sphere. We have to work with Now we’re again at a turning point, accelerated by the
and lack of negative headlines. To successfully continue a wide range of stakeholders: the general public, politicians, coronavirus pandemic, and especially with regard to the
such a tradition into the future is a great challenge that I and our customers, whether tenants or investors. A certain housing shortage, but also climate change. The public
find inspiring. Dr. Walter Wübben, who has been the prin- What are some specific ways in which you would like degree of transparency and communication is essential. wants to and will have a say.
cipal shareholder for almost 30 years, was in conversation take the company? ABG, which until now has focused exclusively on long-term,
with me about taking on this new role for quite some time. The company’s DNA is the development of large real estate substantive work, has since become more open to reflect
We have a strong market presence with five branch- projects. This will remain so, for this is behind the compa- these criteria.
es in Germany: Munich, the original headquarters, then ny’s success. A first important step was changing its name
Hamburg, Berlin, Cologne, and more recently Frankfurt to ABG Real Estate Group, in order to better document
future structures. The most significant recent de-
May 2020 velopment has been expanding services to include
building operations and management. A new busi- MainTor – The Riverside Financial District.
What has changed in terms of your goals for the evolu- ness unit is being developed under the name ABG KSP Jürgen Engel Architekten / GEG.
tion of ABG, as a result of the COVID-19 pandemic? To Capital. The large amount of institutional capital Frankfurt am Main, 2019
what extent has it affected your day-to-day business seeking investment is also looking for management.
activities? Not only Asian but also German pension managers –
In terms of the long-term strategy of the ABG Real Estate pension funds that may want to acquire property in
Group with the big developments along with the establish- top cities – hardly have the capacity to buy a prop-
ment of an investment unit via ABG Capital has remai- erty and certainly not to manage and operate it.
ned the same, nothing has changed. But the impacts of
the pandemic include significant market changes in many
areas, which we are currently observing. We won’t be able What role does architectural quality play in your
to make an assessment until late fall at the earliest. Ne- work?
vertheless, we recently invested in a prime object and ac- ABG stands for quality, sustainability, and sub-
quired the BHF Tower in Frankfurt, which we will revitalize stance. Our new mission statement – “Room for
according to the latest standards and a new use concept values” – places a focus on two things in particular:
once the current tenants move out. Incidentally, constructi- a sustainable, quality-oriented approach to the gen-
on sites have functioned very well, and not only for us, con- eral public as well as to our clients, and also main-
sidering the circumstances. taining the value of the property itself. ABG builds
exclusively with well-known, high-profile national
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