Büro markt - AUSGABE // GESAMTJAHR 2020 - Robert C. Spies
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büro
markt
BREMEN
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MIETPREISE NACH BÜROLAGEN1
TECHNOLOGIEPARK
CITYRAND
ÜBERSEESTADT
CITY
Die Bremer
Büromarktzentren
verteilen sich auf die City,
den Cityrand, die Übersee-
stadt, die Airport-Stadt
AIRPORT-STADT
und den
Technologiepark.
BÜROLAGE MIETSPANNE (MIN.) MIETSPANNE (MAX.)1,4
CITY 7,00 EURO 16,50 EURO
ÜBERSEESTADT 6,50 EURO 14,50 EURO
CITYRAND 6,50 EURO 15,00 EURO
AIRPORT-STADT 9,00 EURO 12,50 EURO
TECHNOLOGIEPARK 9,00 EURO 12,50 EURO
SONSTIGE 6,00 EURO 11,50 EURO
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Rekordverdächtiger
Flächenumsatz
H
istorisch stabiler Büromarkt blickt auf dynamisches nachfrage im vergangenen Jahr eine gesunde und erfreulich
Pandemie-Jahr zurück breite Streuung.
Der Bremer Markt für Büroflächenvermietung er- Mit einem Anteil von 23 Prozent verzeichnete die Übersee-
zielte in 2020 mit rund 120.000 m² umgesetzter Fläche ein stadt den höchsten Flächenumsatz unter den klassischen
rekordverdächtiges Ergebnis. Im Vergleich zum Vorjahres- Büromarktlagen. Die hier entstandenen zeitgemäßen Neu-
ergebnis stieg der Flächenumsatz um rund 18.500 m² an bauprojekte mit modern ausgestatteten Büroflächen in
– und liegt nur knapp unter dem Rekordergebnis von 2016 Wesernähe haben viele Unternehmen in die Überseestadt
mit rund 122.000 m², aber deutlich über dem 5-Jahres- gezogen. In der angrenzenden City wurde ein Anteil von 17
Mittelwert von 112.000 m². Im vergangenen Jahr haben Prozent umgesetzt. Zusammenhängende, qualitativ hoch-
sich viele Unternehmen krisenbedingt stärker mit der wertige Flächen ab 700 m² sind in der City kaum verfügbar,
Digitalisierung sowie Flexibilisierung ihrer Organisations- sodass Unternehmen mit größeren Flächengesuchen auf
strukturen auseinandergesetzt, sodass sich Büroanforde- andere Lagen ausweichen. Auf den Technologiepark ent-
rungen verändern und Flächenanpassungen fortwährend fielen nur 7 Prozent, da hier in 2020 vergleichsweise weniger
auf dem Markt thematisiert werden. Neubaufläche auf dem Markt verfügbar war.
Kein großvolumiger Abschluss über 5.000 m² in 2020 Allerdings wurde der größte Anteil mit 37 Prozent in den um-
Büroflächenumsätze in der Größenklasse zwischen 2.500 liegenden Lagen – also nicht in den klassischen Büromarkt-
und 5.000 m² hatten einem Anteil am Gesamtflächenum- zentren – umgesetzt. Auch zwei der fünf größten Abschlüs-
satz von 39 Prozent und waren damit prägend für das um se aus 2020 fanden außerhalb der vier Bürolagen statt.
18 Prozent gestiegene Jahresergebnis. In dem Segment
zwischen 1.000 und 2.500 m² Stärkere Nachfrage nach
lag der Anteil bei 27 Prozent. Flächen in der Überseestadt modernen Flächen lässt Durch-
Die restlichen 34 Prozent gehen schnittsmiete ansteigen
erfahren eine hohe Nachfrage
auf Abschlüsse unter 1.000 m² Die Büromieten liegen in der
zurück. Spitze bei 15,20 EUR/m² für
moderne Flächen bei Erstbezug – das sind 70 Cent/m²
Stabiler Markt: 69 Prozent aller Verträge im kleinteiligen mehr als noch im Vorjahr. In einigen Fällen wurden im
Segment registriert Neubausegment für herausragende Flächen durchaus
Erwartungsgemäß wurde die überwiegende Anzahl der ab- höhere Mieten registriert. Diese Tendenz wird sich durch
geschlossenen Verträge in dem kleinteiligen Segment unter signifikant gestiegene Baukosten und Grundstücks-
500 m² registriert – mit einem Anteil von 69 Prozent. In der preise vorraussichtlich fortsetzen. In der City werden
Größenklasse zwischen 2.500 und 5.000 m² wurden hin- weiterhin die höchsten Mieten erzielt: Mit vereinzelt
gegen 7 Prozent aller Verträge geschlossen. bis zu 16,50 EUR/m² wird hier die absolute Spitze er-
reicht.
Vielfältiger Branchenmix
Nach Branchen differenziert wurde die Nachfrage vor allem Die verstärkte Nachfrage nach Büroflächen mit einem
durch die öffentliche Hand, die breite Gruppe der unterneh- hohen Ausstattungsstandard hat zu einem weiteren, leich-
mensnahen Dienstleister und Unternehmen aus dem Ge- ten Anziehen der Durchschnittsmiete geführt – diese liegt
sundheitswesen dominiert. Insgesamt zeigte die Flächen- im gesamten Stadtgebiet Bremen bei rund 9,70 EUR/m².
MARKTÜBERBLICK2
FLÄCHENUMSATZ SPITZENMIETE Ø-MIETE LEERSTAND
2020 2020 2020 2020
120.000 m² 15,20 EUR / m² 9,70 EUR / m² 3,3 %
(+18% VJ.) (14,50 EUR / m² VJ.) (9,50 EUR / m² VJ.) (3,2 % VJ.)
Leerstand durch hohes Neubauvolumen leicht erhöht
Gegenwärtig ist die Leerstandsquote leicht angestiegen, da die Fertigstellungen
von Büroneubauflächen in jüngster Vergangenheit stark zugenommen haben.
Die im bundesweiten Vergleich eher niedrige Leerstandsquote von ca. 3,3 Pro-
zent bei ca. 122.000 m² leerstehender Bürofläche unterstreicht die Attraktivität
als solider Bürostandort.
Ausblick: Neues Flächenbewusstsein als Chance
Die Corona-Pandemie führt zweifelsfrei zu dynamischen Veränderungen. In
Bremen sind jeodch langfristig keine gravierenden Einschnitte zu erwarten, was
auch durch eine aktuell gute Vermietungspipeline belegt ist. Dabei werden Flä-
chenanpassungen fortlaufend das Marktgeschehen prägen. Digitalisierung und mo-
biles Arbeiten bewirken einen strukturellen Wandel, woraus bei vielen Unternehmen die
Notwendigkeit zur Änderung ihrer individuellen Bürokonzeption resultiert. Das Büro fungiert
zunehmend als ein Ort für qualitatives Zusammenkommen. Büroflächen müssen in der heutigen Zeit definitiv sehr flexible
Rahmenbedingungen bieten, um auf die gewandelten Ansprüche an unsere Arbeitsverrichtung reagieren zu können. Gleich-
zeitig rücken Aspekte wie Corporate Identity, Umsetzung aktivitätsbasierter Flächenkonzepte, der sogenannte „War for
Talents“ und Quartiersstrukturen deutlich stärker in den Fokus. Das Büro als Plattform schafft nach wie vor Identifikation
mit dem Arbeitgeber und fördert die informelle Kommunikation. Die direkte Kommunikation von Angesicht zu Angesicht
bleibt auf Dauer unersetzlich, besonders für den Austausch von Wissen und den Erhalt der Innovationsfähigkeit. Folglich
stellt das neue Flächenbewusstsein eine Chance dar.
Dynamik hält auch 2021 an NEUBAU-BÜROFLÄCHEN 3
Die Aussichten für einen lebendigen Bremer
Büromarkt bleiben positiv: Für das laufende
60.000
Jahr erwartet die norddeutsche Robert C. Spies 56.700
Unternehmensgruppe und Marktführer in
50.000
Bremen eine stabile Entwicklung auf hohem 46.000
Niveau bei einem Flächenumsatz von etwa
105.00 bis 115.000 m². Insbesondere Unterneh- 40.000
men aus dem IT-Sektor und dem Bereich der
Nachhaltigkeit wachsen. Eine Welle an Unter- 30.000
vermietungen, welche in anderen deutschen 23.200
Großstädten teilweise deutlich zu spüren ist, 20.100
20.000 19.300
registriert der Bremer Markt auch im ersten
Quartal 2021 nicht. Das spricht aus Investoren-
sicht für die Stabilität des hiesigen Büromarkts. 10.000
2016 2017 2018 2019 2020
BEDEUTENDE FLÄCHENUMSÄTZE 20201
UNTERNEHMEN BÜROLAGE FLÄCHENUMSATZ IN M²
RSM GMBH SONSTIGES 4.570
BRUNEL GMBH CITY 4.525
AIRBUS DS AIRBORNE SOLUTIONS GMBH AIRPORT-STADT 3.960
FREIE HANSESTADT BREMEN SONSTIGES 3.661
DEUTSCHE FACTORING BANK GMBH & CO. KG ÜBERSEESTADT 2.597
Kennzahlen
FLÄCHENUMSATZ 2 FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHE 1
122
120
120 119 ÖFFENTLICHE HAND 18,3%
UNTERNEHMENSNAHE DIENSTLEISTUNGEN 18,0%
105 - 115
FLÄCHENUMSATZ IN TSD. M²
GESUNDHEITSWESEN 16,8%
112
110
TRANSPORT & VERKEHR 13,8%
BILDUNG, WISSENSCHAFT & FORSCHUNG 12,4%
102
100 VERMIETUNG & BAUWESEN 5,5%
97
HANDEL 5,2%
SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN 5,0%
90
2016 2017 2018 2019 2020 2021* BANKEN, VERSICHERUNGEN, FINANZWESEN 4,9%
FLÄCHENUMSATZ IN TSD. M² PROGNOSE Ø 5-JAHRE 0% 5% 10% 15% 20%
FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN 1 FLÄCHENUMSATZ NACH BÜROLAGEN 1
ÜBERSEESTADT 23%
2.501 – 5.000 M² 39% CITY 17%
1.001 – 2.500 M² 27%
AIRPORT-STADT 13%
501 – 1.000 M² 13% TECHNOLOGIE-PARK 13%
251 – 500 M² 13% CITYRAND 8%
< 250 M² 8% SONSTIGE 37%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
LEERSTAND 1 MIETENTWICKLUNG1
130 3,6
3,5% 16,00
15,20
14,50
125
3,4 14,00 14,00
14,00 13,70
3,3% 3,3%
120
EURO / M²
3,2% 3,2
IN TSD. M²
3,1% 12,00
115
3,0%
3,0
9,70
110 10,00 9,50
9,40
9,00
8,75
2,8
105
8,00
2016 2017 2018 2019 2020
126 110 110 119 122 122
100
2,6
2016 2017 2018 2019 2020 2021*
PROGNOSE DURCHSCHNITTSMIETE SPITZENMIETE5
Quellen: 1 Unternehmensabfrage & eigene Daten Robert C. Spies / 2 WFB, Unternehmensabfrage & eigene Daten Robert C. Spies / 3 2016-2019: Statistisches Landesamt Bremen (Baufertigstellungen
Büro- und Verwaltungsgebäude), 2020: eigene Erhebung / 4 Maximal- oder Höchstmiete für Neubauobjekte, Erstbezug mit bester Ausstattung und in hervorragenden Teilmarktlagen / 5 Die Spitzen-
miete repräsentiert den Mittelwert (Median) aus den teuersten 3% bis 5 % der Vermietungen eines Jahres. In der Regel handelt es sich um Core Immobilien (Neubau Erstbezug mit bester Ausstat-
tung). Der Wert liegt damit unterhalb der maximal erzielten Höchstmiete.
kontakt.
Siljan Tietjen
LEITUNG BÜROVERMIETUNG
REGION BREMEN UND OLDENBURG
Peter Kaiser
LEITUNG RESEARCH
Robert C. Spies
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28195 Bremen
T +49 (0) 421 173 93-50
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Hinweis: Stand der Daten: 28.02.2021
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