Butterberge, Milchseen, Wohnungsberge - Credit Suisse
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Investment Solutions & Products
Swiss Economics
Butterberge, Milchseen,
Wohnungsberge
Immobilienmonitor Schweiz | September 2018
Wohnungsmarkt Kommerzielle Immobilien Logistikimmobilien
Beschleunigter Anstieg der Abbau der Büro-Leerstände Mehr als eine Nische
Leerwohnungsziffer
Seite 7 Seite 12 Seite 14
Impressum Herausgeber: Credit Suisse AG, Investment Solutions & Products Dr. Burkhard Varnholt Vice Chairman IS&P +41 44 333 67 63 burkhard.varnholt@credit-suisse.com Fredy Hasenmaile Head Real Estate Economics Tel. +41 44 333 89 17 E-Mail: fredy.hasenmaile@credit-suisse.com Redaktionsschluss 13. September 2018 Publikationsreihe Swiss Issues Immobilien Besuchen Sie uns auf dem Internet www.credit-suisse.com/immobilien Copyright Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright © 2018 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. Autoren Fredy Hasenmaile +41 44 333 89 17 fredy.hasenmaile@credit-suisse.com Thomas Rieder +41 44 332 09 72 thomas.rieder@credit-suisse.com Dr. Fabian Waltert +41 44 333 25 57 fabian.waltert@credit-suisse.com Marco Müller 2 Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Nach Butterbergen und Milchseen in früheren Jahren haben wir jetzt einen Wohnungs-
berg. Dieser ist erneut um die Grösse einer kleinen Geisterstadt mit 8000 Wohnungen
gewachsen. Im Unterschied zur landwirtschaftlichen Überproduktion in den 1980er-
Jahren ist der Leerwohnungsberg jedoch nicht durch eine unselige Subventionspraxis
bedingt, sondern durch rein privatwirtschaftliches Agieren. Die Investoren, die weiterhin
unermüdlich Mietwohnungen bauen, handeln grundsätzlich rational: Sie sichern sich die
attraktiven Nettorenditen, die Immobilienanlagen versprechen. In einem Umfeld, in wel-
chem es sehr schwierig geworden ist, mit begrenztem Risiko eine positive Rendite zu
erzielen, bieten Immobilienanlagen eine ansprechende Alternative. Die steigenden
Leerstände setzen zwar die Mieterträge unter Druck, vermögen die vorteilhaften Rendi-
teperspektiven aber nicht wirklich einzutrüben (vgl. Seite 5).
Ganz ohne Fehlanreize ist die Sache aber nicht. Mit ihrer expansiven Geldpolitik halten
die internationalen Zentralbanken die Zinsen tief. Zu tief für ein Land wie die Schweiz,
dessen Wirtschaft über Potenzial wächst, das sich aber trotzdem dem internationalen
Zinsdiktat beugen muss. Damit sind letztlich die Zentralbanken mitverantwortlich für ge-
fährliche Blasen, die sich gebildet haben (z.B. bei High-Yield-Anleihen), und für Überin-
vestitionen, wie sie derzeit auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu beobachten sind.
Die Kraft der wirtschaftlichen Erholung wurde in der Schweiz während längerer Zeit un-
terschätzt, zumindest bei der statistischen Erfassung. Erst spät wird jetzt in den Daten
sichtbar, dass die Schweizer Wirtschaft in voller Blüte steht, eine Dynamik weit über
dem Potenzialwachstum aufweist und sogar die kräftige Konjunktur in Europa in den
Schatten stellt. Derzeit werden die Zahlen zum Bruttoinlandprodukt (BIP) bis zurück ins
Jahr 2016 kräftig nach oben revidiert, sodass die damalige Entwicklung in etwas ande-
rem Licht erscheint. Wenn Sie früher Klarheit über die wirtschaftliche Entwicklung in
der Schweiz haben wollen, empfehle ich Ihnen die Konsultation unseres vorlaufenden
Einkaufsmanagerindex (PMI). Dieser kündigt den robusten Aufschwung – gewohnt zu-
verlässig – bereits seit Anfang 2016 an. Die Immobiliennachfrage wird von diesem Auf-
schwung ohne Zweifel profitieren. Auf dem Mietwohnungsmarkt wird das allerdings
nicht ausreichen, um die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schliessen (vgl.
Seite 7).
Am stärksten dürfte sich der Aufschwung auf die Büroflächenmärkte auswirken. Die
Nachfrage seitens der Nutzer von Büroräumlichkeiten ist viel volatiler als etwa die
Nachfrage nach Wohnflächen. Dies dürfte die in Gang befindliche Trendwende auf dem
Büroflächenmarkt unterstützen und könnte dazu beitragen, die zusätzlichen Flächen zu
absorbieren, die 2019/2020 auf den Markt kommen (vgl. Seite 12).
Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate Economics
Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018 3Inhalt Makroökonomische Rahmenbedingungen 5 Konjunktur in voller Fahrt Wirtschaftlich steht die Schweiz derzeit in voller Blüte. Die Konjunkturaussichten bleiben gut. Die Immobilienmärkte dürfen folglich mit einer kräftigeren Flächennachfrage rechnen, allen voran der Büroflächenmarkt. Mittelfristig müssen sich die Immobilienanleger in der Schweiz jedoch auf eine Phase des Navigierens ohne warmen Rückenwind einstellen. Wohnungsmarkt 7 Beschleunigter Anstieg der Leerwohnungsziffer Die Leerwohnungsziffer hat mit 1.62% den höchsten Wert seit 20 Jahren erreicht. Erneut geht der Löwenanteil der zusätzlichen Leerwohnungen auf das Konto der Mietobjekte. Indessen hat auch der Leerwohnungsbestand beim Wohneigentum um 8.7% zugenommen. Wohneigentum 9 Preise fast überall im Plus Das Preiswachstum bei Wohneigentum hält an, hat aber jüngst wie erwartet etwas an Dynamik verloren. Dank der nach wie vor sehr guten Rahmenbedingungen erwarten wir auch in den kommenden Quartalen ein Plus. Mietwohnungen 11 Kommerzielle Immobilien 12 Abbau der Büro-Leerstände Die leer stehenden Büro- und Verkaufsflächen haben in den meisten Regionen mit Ausnahme des Kantons Genf stagniert oder abgenommen. Während der Verkaufs-flächenmarkt weiter unter Druck steht, zeichnet sich am Büroflächenmarkt eine Entspannung ab. Logistikimmobilien 14 Mehr als eine Nische Onlinehandel, Urbanisierung und Digitalisierung prägen gegenwärtig die Logistikwirtschaft und lösen hohe Immobilieninvestitionen aus. Aus Anlegerperspektive versprechen Logistikobjekte nebst attraktiven Erträgen vor allem auch einen Beitrag zur Portfoliodiversifizierung. 4 Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018
Makroökonomische Rahmenbedingungen
Konjunktur in voller Fahrt
Wirtschaftlich steht die Schweiz derzeit in voller Blüte. Die Konjunkturaussichten
bleiben gut. Die Immobilienmärkte dürfen folglich mit einer kräftigeren
Flächennachfrage rechnen, allen voran der Büroflächenmarkt. Mittelfristig müssen sich
die Immobilienanleger in der Schweiz jedoch auf eine Phase des Navigierens ohne
warmen Rückenwind einstellen.
Konjunktur Die Schweizer Wirtschaft befindet sich in einem Mini-Boom. Annualisiert lag das Wachstum im
auf dem Zenit 2. Quartal bei 2.9% und damit deutlich über dem Potenzialwachstum. Der bedeutendste Wachs-
tumstreiber ist derzeit das verarbeitende Gewerbe, das von einer robusten Auslandnachfrage profi-
tiert. Alle bedeutenden Warengruppen verzeichnen einen positiven Exporttrend. Die Kapazitäts-
auslastung ist überdurchschnittlich, und das Beschäftigungswachstum hat seit Jahresbeginn einen
Gang höher geschaltet und liegt neu bei 2% im Vorjahresvergleich.
BIP-Wachstum dürfte Der Ausblick für die Schweizer Wirtschaft bleibt positiv. Unser Exportbarometer, das die konjunk-
2019 etwas abflachen turelle Entwicklung in den Abnehmerländern der Schweizer Exportindustrie misst, liegt nach wie
vor deutlich über seinem 20-jährigen Durchschnitt. Der Einkaufsmanagerindex (PMI) signalisierte
in den letzten Monaten mit Werten zwischen 60 und 65 ein weiteres Wachstum. Die sehr kräftige
Industriekonjunktur dürfte die Investitionstätigkeit weiter beleben, den Personalbestand erhöhen
und sich folglich positiv auf den Arbeitsmarkt auswirken. Der konjunkturelle Höhepunkt dürfte
mittlerweile aber überschritten sein. Für 2019 wird erwartet, dass sich der Gang der Weltwirt-
schaft nach einer Periode starken Wachstums allmählich wieder normalisiert, was auch für die
Schweiz eine Abflachung der Wachstumsdynamik bringen dürfte.
Zinsnormalisierung Das robuste US-Wirtschaftswachstum bestätigt der US-Notenbank (Fed), dass sie mit ihrer gra-
beginnt 2019 duellen Zinsnormalisierung auf dem richtigen Weg ist. Die höheren US-Zinsen bewirken auch in
der Schweiz einen Anstieg der Langfristsätze. Letzterer ist aber in seinem Ausmass viel geringer,
weil die Schweiz stärker vom europäischen Zinsniveau abhängig ist und die Europäische Zentral-
bank (EZB) eine erste Zinserhöhung auf die lange Bank geschoben hat. Die Rückkehr der
Schweizer Wirtschaft auf einen kräftigen Wachstumspfad erhöht dennoch den Druck auf die
Schweizerische Nationalbank, ihre expansive Geldpolitik anzupassen, zumal sich die Inflationsrate
ihrem langfristigen Mittel nähert und der Franken nun weniger deutlich überbewertet ist. Die von
politischen Unsicherheiten in Italien ausgelösten jüngsten Marktturbulenzen sowie die Krise der
türkischen Lira haben jedoch vor Augen geführt, dass die Abschwächung des Schweizer Frankens
rasch wieder ins Gegenteil umschlagen kann. Vor Herbst 2019 ist daher keine Leitzinserhöhung
zu erwarten, und mit Negativzinsen ist mindestens bis ins Jahr 2020 zu rechnen.
Abb. 1: Viele Ampeln nach wie vor auf Grün Abb. 2: PMI signalisiert weiteres Wachstum
Überblick über die Vorlaufindikatoren Jahreswachstumsraten BIP und Trendwachstum des Einkaufmanagerindex (PMI)
2015 2016 2017 2018 5% 75
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
4% 70
Konsumentenstimmung
3% 65
Detailhandelsumsätze
2% 60
Hotelübernachtungen* 1% 55
Kapazitätsauslastung 0% 50
-1% 45
Geschäftslage
-2% 40
PMI
-3% BIP-Wachstum PMI-Trend 35
*von Schweizer Gästen
-4% 30
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Quelle: Bloomberg, Credit Suisse Quelle: Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), procure.ch, Credit Suisse
Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018 5Inflation bestimmt Die EZB hat bisher alles unternommen, um die Zinsen möglichst tief zu halten. Auch der Nachfol-
den künftigen ger von EZB-Präsident Mario Draghi wird den Normalisierungsprozess mit Blick auf das nach wie
Zinsanpassungspfad vor ungelöste Schuldenproblem in Europa so sanft wie möglich gestalten, sofern die Inflationsra-
ten eine solche Politik zulassen. Die Inflation bleibt daher die Schlüsselgrösse, die es zu beobach-
ten gilt. Trotz einer kräftigen Belebung der Weltwirtschaft und einer teilweise rekordtiefen Arbeits-
losigkeit hat die Teuerung bisher jedoch nur verhalten zugenommen. Die um die volatilen Energie-
und Lebensmittelpreise bereinigte Kerninflation in der Eurozone bewegt sich derzeit bei rund 1%
seitwärts. Dasselbe gilt für die Kerninflation in der Schweiz, die bei rund 0.5% liegt.
Schlussfolgerungen Die Flächennachfrage verhält sich prozyklisch. Entsprechend dürfte sich die über Erwarten dyna-
für den Immobilien- mische Konjunktur positiv auf die Nachfrage nach Wohnungen und kommerziellen Flächen aus-
investor wirken. Im Büroflächenmarkt hat die wirtschaftliche Belebung bereits zu einer Trendwende bei den
Leerständen beigetragen. Diese betrifft vorderhand zwar noch hauptsächlich die Innenstädte und
angrenzende Geschäftsviertel, sollte bei einem anhaltenden Wirtschaftsaufschwung jedoch auch
die äusseren Geschäftsviertel erreichen. Die Mietpreisrückgänge haben sich fast überall deutlich
abgeschwächt und dürften sich weiter stabilisieren. Demgegenüber ist die Lücke zwischen Nach-
frage und Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt so gross, dass der Konjunkturaufschwung das
wachsende Überangebot lediglich zu mildern, aber nicht umzukehren vermag. Das Thema Leer-
stände wird Immobilieninvestoren auf dem Mietwohnungsmarkt daher noch mehrere Jahre her-
ausfordern. Einige Investoren haben bereits auf die verbesserte relative Attraktivität des Büroflä-
chenmarkts reagiert und investieren verstärkt in kommerzielle Immobilien. Beobachten lässt sich
das an den Agiodifferenzen zwischen kommerziell ausgerichteten Immobilienfonds und reinen
Wohnimmobilienfonds. Die Agiodifferenz zugunsten der Wohnimmobilienfonds ist in den letzten
Quartalen von 20 auf 11 Prozentpunkte gesunken.
Navigieren Mittelfristig werden die Immobilieninvestoren unter erschwerten Bedingungen navigieren müssen.
ohne Rückenwind Die bisherigen Treiber (Zuwanderungswelle, Tiefzinsphase, Konjunkturaufschwung) werden dann-
zumal erschöpft sein, und es dürfte schwer fallen, einen nächsten Treiber aus dem Hut zu zau-
bern. In einer solchen Situation ist Diversifikation das Gebot der Stunde, um Abhängigkeiten von
Teilmärkten zu reduzieren. Ein nach Geografie, Nutzung, Zielgruppe und Preissegment breit ab-
gestütztes Portfolio schützt am besten vor Unwägbarkeiten. Dabei darf das geografische Spekt-
rum durchaus auch über die Landesgrenzen ausgedehnt werden. Weil zudem in Zukunft die Net-
to-Cashflow-Rendite den weitaus grösseren Beitrag zur Gesamtrendite liefern wird, ist der Sicher-
stellung der Mieterträge, der Erzielung von Zusatzerträgen und einer straffen Kostenkontrolle
erhöhtes Augenmerk zu widmen.
6 Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018Wohnungsmarkt
Beschleunigter Anstieg der
Leerwohnungsziffer
Die Leerwohnungsziffer hat mit 1.62% den höchsten Wert seit 20 Jahren erreicht.
Erneut geht der Löwenanteil der zusätzlichen Leerwohnungen auf das Konto der
Mietobjekte. Indessen hat auch der Leerwohnungsbestand beim Wohneigentum um
8.7% zugenommen.
Erstmals über 70‘000 Der kräftige Anstieg des Leerwohnungsbestands der letzten Jahre setzt sich auch im laufenden
leere Wohnungen Jahr fort. Die Zunahme fiel jüngst mit 8020 Wohnungen – wie von uns angekündigt – gar stärker
aus als in jedem der vergangenen 20 Jahre. Der Leerwohnungsbestand hat sich damit in den
letzten neun Jahren mehr als verdoppelt. Neu lag er per 1. Juni 2018 auf dem absoluten Höchst-
stand von 72‘294 Wohneinheiten. Damit beträgt die Leerwohnungsziffer, welche die Leerwoh-
nungszahl ins Verhältnis zum Gesamtwohnungsbestand setzt, hohe 1.62% (vgl. Abb. 3).
Leerwohnungsziffer Die starke Zunahme der Leerwohnungsziffer bleibt primär eine Folge der Überproduktion im
von 2.5% bei Mietwohnungssegment (vgl. Seite 11). Trotz einer seit bereits gut vier Jahren rückläufigen Nach-
Mietwohnungen frage, die hauptsächlich durch die sinkende Zuwanderung aus der Europäischen Union bedingt ist,
sind Wohnrenditeliegenschaften als Anlageobjekte weiterhin gesucht. Dies ist wiederum auf das
anhaltende Negativzinsumfeld zurückzuführen, das Immobilien im Vergleich zu Anleihen attraktive
Cashflow-Renditen generieren lässt. Allerdings hat die hohe Nachfrage die Anfangsrenditen von
guten Objekten an Zentrumslagen stark unter Druck gesetzt. Wegen des Renditerückgangs und
der mangelnden Verfügbarkeit von Bauland in den Zentren weichen Investoren folglich in Agglo-
merationsgemeinden und ländliche Regionen aus – mitunter in solche, in denen das Nachfragepo-
tenzial beschränkt ist. Innert Jahresfrist ist die Leerwohnungsziffer der Mietwohnungen von 2.24%
auf 2.51% gestiegen (vgl. Abb. 4). Damit entfallen 82.6% des aktuellen Leerwohnungsbestands
auf Mietwohnungen.
Verstärkter Anstieg Deutlich moderater bleiben die Leerstandsniveaus beim Wohneigentum (vgl. Abb. 4). Kaum ver-
der Leerstände auch ändert hat sich die Leerwohnungsziffer der Einfamilienhäuser (von 0.41% auf 0.43%). Etwas
beim Wohneigentum stärker fällt hingegen der Anstieg bei den Eigentumswohnungen aus (von 0.87% auf 0.94%).
Angesichts des kontinuierlichen Rückgangs der Produktion (vgl. Seite 10) kommt dieser Anstieg
um rund 1000 Leerwohnungen etwas unerwartet. Er weist auf einen deutlichen Nachfragerück-
gang in gewissen Regionen hin, der sich mit den hohen Preisniveaus bei gleichzeitig hohen Finan-
zierungsanforderungen erklären lässt.
Abb. 3: Stärkster Anstieg der Leerwohnungen seit 1997 Abb. 4: Jede vierzigste Mietwohnung steht leer
Leerwohnungsziffer (linke Skala) und Wachstum der Leerwohnungen Leerwohnungsziffer nach Segment, in % des jeweiligen Wohnungsbestands
Veränderung Leerstand (r. Skala) 3.0%
2.0% Leerwohnungsziffer (LWZ) 16'000 Miete Eigentumswohnungen
Mittlere LWZ (1974 – 2018) Einfamilienhäuser (zum Verkauf) Leerwohnungsziffer total
2.5%
1.5% 12'000
2.0%
1.0% 8'000
1.5%
0.5% 4'000
0.0% 0 1.0%
-0.5% -4'000 0.5%
-1.0% -8'000 0.0%
1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018 7Hohe Leerstände Regional ist der Anstieg der Leerstände weiterhin breit abgestützt. 67 der 110 Schweizer Wirt-
in ländlichen schaftsregionen verzeichneten eine Zunahme der Leerwohnungsziffer (vgl. Abb. 5). Deutlich an-
Regionen und um gezogen haben die Leerstände vor allem in der Nordostschweiz und dem Tessin. Aber auch in
kleinere Zentren vielen Regionen des westlichen Mittellandes, die schon zuvor erhöhte Leerstände aufwiesen, sind
diese nochmals markant gestiegen. Generell gilt, dass zentrumsfernere Regionen und die Regio-
nen um Klein- und Mittelzentren am stärksten von Leerständen betroffen sind. So stehen bei-
spielsweise im Oberaargau 4.7% der Wohnungen leer, in der Region Olten 3.6%.
Nur teilweise Kein Thema bleiben Überangebote in den Grosszentren, wo die Nachfrage das Angebot weiterhin
Entspannung übersteigt. Zwar hat sich die Situation insgesamt nochmals leicht entspannt, nahm doch die
in den Grosszentren Leerwohnungsziffer der fünf Grosszentren von 0.39% auf 0.46% zu. In den einzelnen Zentren
präsentiert sich die Situation indes uneinheitlich: Ihren Kurs in Richtung Entspannung fortgesetzt
haben Genf (0.62%), Basel (0.69%) und insbesondere Lausanne (von 0.38% auf 0.67%).
Leicht rückläufige Leerwohnungsziffern verzeichnen hingegen die Zentren Zürich (0.20%) und
Bern (0.45%). In Zürich haben die Entwickler ihre Aktivitäten zunehmend in die Agglomerations-
gemeinden verschoben, etwa ins Glatttal, ins Limmattal und in das Zürcher Unterland. Eine deutli-
che Entspannung ist auf dem Stadtzürcher Wohnungsmarkt daher nicht in Sicht.
Leerstände werden Für das kommende Jahr rechnen wir schweizweit mit einem weiteren Anstieg der Leerwohnungs-
2019 weiter steigen ziffer. Dieser dürfte jedoch etwas geringer ausfallen. Dafür sprechen das erstarkte Wirtschafts-
wachstum, keine weiteren Rückgänge der Zuwanderung und die relativ stabile Entwicklung der
Baubewilligungen (vgl. Seite 11). Eine Trendwende hin zu sinkenden Leerwohnungszahlen ist
jedoch nicht in Sicht. Die Projektpipeline bleibt prall gefüllt, und das wirtschaftliche Umfeld stützt
die Nachfrage nach Immobilienanlagen weiterhin. Mit der jüngsten Aufwertung des Schweizer
Frankens ist zudem eine baldige Abkehr der Schweizerischen Nationalbank von ihren Negativzin-
sen, die indirekt die Bautätigkeit ankurbeln, unwahrscheinlicher geworden.
Marktanalyse Dass Projektentwicklungen selbst in diesem anspruchsvollen Marktumfeld erfolgreich sein kön-
als Erfolgsfaktor nen, zeigt die Tatsache, dass die Leerstände bei Neubauwohnungen trotz reger Bautätigkeit kaum
weiter gestiegen sind (+1.0%). Voraussetzung für erfolgreiche Bauprojekte ist jedoch eine opti-
male Ausrichtung auf die Bedürfnisse der Nachfrager, etwa bezüglich Standort, Grundrissen,
Wohnungsmix und Preissegment. Sorgfältige Markt- und Standortanalysen werden dadurch zu-
nehmend zum zentralen Erfolgsfaktor.
Abb.5: Stärkster Anstieg der Leerstände in der Nordostschweiz und im Tessin
Leerwohnungsziffer 2018, Pfeile: Veränderung gegenüber dem Vorjahr
> 3.0%
2.5 – 3.0%
2.0 – 2.5%
1.5 – 2.0%
1.25 – 1.5%
1.0% – 1.25%
0.75 – 1.0%
< 0.75%
Starker Anstieg
Leichter Anstieg
Seitwärtsbewegung
Leichter Rückgang
Starker Rückgang
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse, Geostat
8 Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018Wohneigentum
Preise fast überall im Plus
Das Preiswachstum bei Wohneigentum hält an, hat aber jüngst wie erwartet etwas an
Dynamik verloren. Dank der nach wie vor sehr guten Rahmenbedingungen erwarten wir
auch in den kommenden Quartalen ein Plus.
Preisdynamik Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum konnten weiter zulegen. Im 2. Quartal belief sich
schwächt sich ab das Preiswachstum bei Eigentumswohnungen auf 3.0% gegenüber dem Vorjahresquartal (vgl.
Abb. 6). Das Plus bei Einfamilienhäusern fiel mit 2.6% nur geringfügig tiefer aus. Im Vergleich
zum Stand von Anfang Jahr schwächte sich die Dynamik damit wie erwartet etwas ab und erreich-
te trotz immer noch ansehnlichen Niveaus das Mittel der Jahre 2000 bis 2017 nicht mehr. Mitt-
lerweile sind nun bereits wieder seit fünf Quartalen Zuwächse zu verzeichnen, womit die Preise
von Eigentumswohnungen beinahe wieder das Niveau von Anfang 2016 erreicht haben. Einfamili-
enhäuser, die 2016/2017 kaum an Wert verloren, sind bereits deutlich teurer als damals.
Kalkulatorische Für die nächsten Quartale rechnen wir mit fortgesetzt steigenden Preisen. Die kräftige Konjunk-
Tragbarkeit dämpft turerholung und die sinkende Arbeitslosigkeit stützen die Nachfrage. Zudem hält das nach wie vor
weitere Preisanstiege sehr tiefe Zinsniveau die tatsächlichen Finanzierungskosten niedrig. Preisstützend wirkt auch die
weiter sinkende Zahl neu auf den Markt kommender Eigentumsobjekte. Die hohen Kapitalanfor-
derungen und die regulatorisch vorgeschriebene Tragbarkeit sind hohe Hürden und verunmögli-
chen immer mehr Haushalten den Erwerb von Wohneigentum. Daher ist das künftige Nachfrage-
potenzial beschränkt, was sich dämpfend auf weitere Preisanstiege auswirkt.
Hochpreissegment Die Unterschiede zwischen den Segmenten haben sich in den letzten Quartalen spürbar verklei-
kann wieder zulegen nert. Mittlerweile ziehen die Preise im Hochpreissegment sowohl bei Eigentumswohnungen als
auch Einfamilienhäusern wieder an. Da sich die Nachfrage aber unverändert auf das tiefe und
mittlere Preissegment konzentriert, bleibt der Anstieg im Hochpreissegment bescheiden, und der
Vermarktungsaufwand ist dort weiterhin deutlich höher.
Nur wenige Regionen Regional zeigt sich ebenfalls ein homogeneres Bild. In 96 der 106 Regionen legten die Preise
mit sinkenden wieder zu (vgl. Abb. 7). Hohe Anstiege sind derzeit häufig ausserhalb der Hochpreisregionen, wie
Preisen z.B. in den Kantonen Freiburg, Bern oder Luzern, zu finden. Aber auch in einigen Hochpreisregio-
nen haben die Preise wieder angezogen. Ausnahmen sind hier insbesondere Zug und Genf, wo
das Plus im Vergleich zu früher gering ausfällt. Sinkende Preise sind derzeit in erster Linie noch im
Kanton Wallis zu finden. Hinzu kommen einzelne Regionen wie Mendrisio oder Thurtal, wo die
Rückgänge nur knapp unter null liegen.
Abb.6: Moderates Preiswachstum Abb.7: Preise steigen in den meisten Regionen
Jahreswachstumsraten, mittleres Preissegment Jahreswachstumsraten Wohneigentum (mittleres Segment), 2. Quartal 2018
Jahreswachstum Eigentumswohnungen > 4%
10%
Jahreswachstum Einfamilienhäuser 3% – 4%
Mittelwert Eigentumswohnungen 2% – 3%
8%
Mittelwert Einfamilienhäuser 1% – 2%
0% – 1%
6% -1% – 0%
-2% – -1%
4% -3% – -2%
< -3%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse, Geostat
Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018 9Wohneigentum
Hypothekarzinsen bleiben sehr tief Abb.8: Hypothekarzinsen verschiedener Laufzeiten
Hypothekarzinsen bei Neuabschluss, in %
Die Zinssätze von Fix-Hypotheken haben sich seit ihren 6% Libor-Hypothek (3-Mt-Libor)
Fix-Hypothek 5 Jahre
Tiefstständen im Sommer 2016 je nach Laufzeit um bis zu Fix-Hypothek 10 Jahre
42 Basispunkte erhöht. Im historischen Kontext bleiben die 5% Fix-Hypothek 15 Jahre
Zinssätze aber auf sehr tiefem Niveau. In den kommenden
4%
zwölf Monaten erwarten wir bei Libor-Hypotheken eine Fort-
setzung der Seitwärtsbewegung. Dagegen dürften die 3%
Zinssätze von Fix-Hypotheken mit mittleren und langen
Laufzeiten um weitere 20 bis 50 Basispunkte ansteigen. 2%
Wie schon bis anhin wird der langsame Zinsanstieg durch
Ausschläge sowohl nach oben als auch nach unten geprägt 1%
sein, so wie dies jüngst wegen der politischen Unsicherhei-
0%
ten in Italien der Fall war.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Quelle: Credit Suisse
Hypothekarvolumenwachstum hat sich beruhigt Abb.9: Wachstum Hypothekarvolumen
Nominales Wachstum des Hypothekarvolumens von Privathaushalten
7%
Die Nachfrage nach Wohneigentum wird nach wie vor durch Privathaushalte, nominal
Durchschnitt Privathaushalte 1986 – 2018, nominal
die bestehenden Regulierungsmassnahmen gebremst. Da- 6%
her belief sich das Wachstum des Hypothekarvolumens der
privaten Haushalte innert Jahresfrist nur noch auf 2.58%, 5%
was weniger als der Hälfte des mittleren Wachstums seit
4%
1986 (+5.3%) entspricht. Obwohl das hohe Wirtschafts-
wachstum und die immer noch sehr tiefen Hypothekarzinsen 3%
den Wunsch vieler Haushalte nach Wohneigentum hoch
2%
halten, schränken die infolge der hohen Preise gestiegenen
Finanzierungsanforderungen und strikte Regulierungsmass- 1%
nahmen das Nachfragepotenzial bei Wohneigentum unver-
ändert ein. 0%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Quelle: Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse
Eigentumsproduktion auf Langfristtief Abb.10: Bautätigkeit Wohneigentum
Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe
Die Wohneigentumsproduktion ist weiter rückläufig. Daran 25'000
wird sich auch im kommenden Jahr nichts ändern. In den
letzten zwölf Monaten sind nur noch rund 13'600 Eigen-
20'000
tumswohnungen bewilligt worden. Dies entspricht einem
nochmaligen Rückgang von 5.6% innert Jahresfrist. Da die
15'000
Baugesuche (–7.1%) ebenfalls abnahmen, ist noch keine
Trendwende in Sicht. Ähnlich auch das Bild bei Einfamilien-
10'000
häusern: In den letzten zwölf Monaten wurden noch Bewilli-
gungen für knapp 7200 Einfamilienhäuser (–4.1%) gespro- Baugesuche Eigentumswohnungen
5'000 Baubewilligungen Eigentumswohnungen
chen. In der gleichen Zeit sanken die Baugesuche sogar Baugesuche Einfamilienhäuser
nochmals um 16.1%. Baubewilligungen Einfamilienhäuser
0
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
10 Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018Mietwohnungen
Angebot von Nachfrage entkoppelt Abb.11: Bautätigkeit und Nettozuwanderung aus dem
Ausland
Baubewilligte Wohneinheiten und Nettozuwanderung; 12-Monats-Summen
Die in den letzten Jahren rückläufige Zuwanderung und die Zentren Agglomeration (exkl. Zentren)
Übrige Gemeinden
35'000 Baubewilligte Wohneinheiten140'000
Total
gleichzeitig fortgesetzt starke Bautätigkeit haben zu einer Nettozuwanderung (r. Skala)
Entkoppelung von Angebot und Nachfrage auf dem Miet- 30'000 120'000
wohnungsmarkt geführt. In den vergangenen zwölf Monaten
25'000 100'000
wurden rund 29‘000 Wohneinheiten bewilligt. Verglichen mit
dem Mittelwert seit 2007 werden gegenwärtig viel mehr 20'000 80'000
Mietwohnungen in den Agglomerationsgemeinden (+67%)
15'000 60'000
und den übrigen Gemeinden (+68%) bewilligt als in den
Zentren (+38%). Bei der Zuwanderung zeichnet sich jedoch 10'000 40'000
allmählich eine Stabilisierung ab: Im 1. Halbjahr 2018 lag 5'000 20'000
die Zahl der Nettozuwanderer aus dem Ausland nur noch
um 4.3% unter jener der Vorjahresperiode. 0 0
2007 2009 2011 2013 2015 2017
Quelle: Baublatt, Staatssekretariat für Migration, Credit Suisse
Abwärtsdruck auf Mieten verstärkt sich Abb.12: Mietpreisentwicklung
Abschluss- und Angebotsmieten, Jahreswachstumsraten
Jahreswachstum Abschlussmieten (CH)
Bereits seit rund drei Jahren sind in Online-Wohnungs- 140
CH (Angebotsmieten)
8%
inseraten rückläufige Mietpreise festzustellen – ein Resultat 135 CH (Abschlussmieten) 7%
des wachsenden Überangebots auf dem Mietwohnungs- 130 Grossstädte (Abschlussmieten) 6%
markt. Inzwischen deuten auch die tatsächlich abgeschlos- 125 5%
senen Mietverträge auf sinkende Mieten. Die Abschlussmie- 120 4%
ten sind im 2. Quartal 2018 im Vorjahresvergleich erstmals 115 3%
seit fast zwölf Jahren gefallen (–1.2%). Wer in der Schweiz 110 2%
heute einen Mietvertrag abschliesst, muss im Mittel dennoch
105 1%
mit einer gegenüber dem Jahr 2005 um rund 17% höheren
100 0%
Miete rechnen. In den Grosszentren beläuft sich der ent-
95 -1%
sprechende Mietpreisanstieg gar auf 23%.
90 -2%
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse
Anstieg des Referenzzinssatzes in weiter Ferne Abb.13: Hypothekarischer Durchschnittszinssatz
Höhe des hypothekarischen Durchschnittszinssatzes und dessen Veränderung
Im Juni 2017 verkündete das Bundesamt für Wohnungswe- 4.0%
Veränderung in Basispunkten (r. Skala) 10
Hypothekarischer Durchschnittszinssatz
sen die Senkung des Referenzzinssatzes auf 1.50%, da der 3.5% 5
massgebliche hypothekarische Durchschnittszinssatz den
3.0% 0
Schwellenwert von 1.625% unterschritten hatte. Dieser
Durchschnittszinssatz, der sich als mittlerer Zinssatz aus 2.5% -5
allen ausstehenden Hypotheken errechnet, ist inzwischen 2.0% -10
auf den neuen Tiefstand von 1.49% gesunken. Beim Neu-
1.5% -15
abschluss von Hypotheken mit kurzer bis mittlerer Laufzeit
wird dieser Zinssatz noch immer meist unterschritten. Der 1.0% -20
Sinkflug wird daher noch eine Weile anhalten. Ein Wieder-
0.5% -25
anstieg des Referenzzinssatzes vor 2021 ist höchst unwahr-
scheinlich, und zwar selbst im Falle einer ersten Leitzinsan- 0.0% -30
06/2008 06/2010 06/2012 06/2014 06/2016 06/2018
hebung im kommenden Jahr.
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, Credit Suisse
Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018 11Kommerzielle Immobilien
Abbau der Büro-Leerstände
Die leer stehenden Büro- und Verkaufsflächen haben in den meisten Regionen mit
Ausnahme des Kantons Genf stagniert oder abgenommen. Während der Verkaufs-
flächenmarkt weiter unter Druck steht, zeichnet sich am Büroflächenmarkt eine
Entspannung ab.
Regionale Der Büroflächenmarkt entwickelt sich geografisch unterschiedlich. Während die Leerstände in den
Unterschiede beim beiden Basler Kantonen auf relativ hohem Niveau stagnieren, haben sie in der Stadt Bern um
Büroflächenleerstand 13% und im Kanton Waadt um 18% abgenommen. Auch auf dem Platz Zürich rechnen wir mit
einem Rückgang. Grund dafür ist in erster Linie die gute Konjunktur in Kombination mit einem
Anstieg der Büroflächennachfrage. Auf den genannten Märkten mehren sich die Zeichen der
Stabilisierung, und der Büroflächenmarkt dürfte in den kommenden Quartalen weiter gesunden.
Eine Ausnahme ist der Kanton Genf. Dort stieg der Büroleerstand markant auf 226'727 m² (+
44%, vgl. Abb. 15). Zugenommen haben insbesondere die Flächen, die schon seit mehr als drei
Jahren einen Mieter suchen, sowie solche, die erst seit wenigen Monaten leer stehen. Risiken für
den Genfer Markt rühren von der stetigen Flächenausweitung her. Die 12-Monats-Summe der
Baubewilligungen im Kanton Genf liegt im Gegensatz zum gesamtschweizerischen Markt um rund
25% über dem langjährigen Mittel.
Investitionen Wegen des anhaltenden Tiefzinsumfelds, der geringen Finanzierungskosten und der beschränkten
in den Büroflächen- Investitionsalternativen bleibt die Entwicklung von Büroflächen mittelfristig attraktiv. Die 12-
markt bleiben Monats-Summe aller in der Schweiz baubewilligten Neubauvorhaben lag im Juli nahe beim lang-
attraktiv jährigen Mittel von CHF 2 Mrd. (vgl. Abb. 14). Die Erholung des Beschäftigungswachstums (+2%
im Vorjahresvergleich) nach längerer Phase der Lethargie nährt die Hoffnung, dass die gemelde-
ten Leerstände trotz kontinuierlicher Flächenzunahme weiter reduziert werden können.
Anhaltender Druck Die Entwicklung der Leerstände von Verkaufsflächen zeigt ebenfalls kein einheitliches Bild. Im
auf den Verkaufs- Kanton Genf sind die Leerstände um 12% und in der Stadt Basel um 1% gestiegen. In der Stadt
flächenmarkt trotz Bern und im Kanton Baselland reduzierte sich der Leerstand dagegen um 11%, im Kanton Waadt
sinkender Leerstände gar um hohe 28%. Diese Zahlen beschönigen allerdings die Situation auf dem Verkaufsflächen-
markt. Die grossen Probleme in vielen Mittelzentren werden von der Statistik nicht erfasst. Zudem
werden nicht vermietbare Verkaufsflächen rasch anderweitig genutzt und nicht mehr als Verkaufs-
flächen gemeldet. Die Probleme im Verkaufsflächenmarkt widerspiegeln sich in einer geringen
Ausweitung: Die 12-Monats-Summe der Baubewilligungen aller Verkaufsflächen liegt mit
CHF 399 Mio. deutlich unter dem langjährigen Mittel (vgl. Abb. 14). Ein Grossteil der geplanten
Flächen stammt nach wie vor aus Gebäuden mit Mischnutzung, die Wohn-und Geschäftsflächen
kombinieren. Sie sind eine Folge der starken Bautätigkeit im Mietwohnungssegment.
Abb.14: Baubewilligte Verkaufs-und Büroflächen Abb.15: Entwicklung der kommerziellen Leerstände
Bausumme in CHF Mio., Neubau, gleitende 12-Monats-Summe Leerstehende Büro-und Verkaufsflächen per 1. Juni, in Tausend m²
3'500 Büroflächen Büro
250 2015
Büroflächen, Mittel seit 1995 2016
200
3'000 Verkaufsflächen 2017
150
Verkaufsflächen, Mittel seit 1995 2018
100
2'500
50
2'000 0
Stadt Stadt
GE VD BS BL NE*
Bern Zürich*
1'500 40
30
1'000
20
500 10
0
Verkauf
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
*Daten 2018 bei Redaktionsschluss noch nicht verfügbar
Quelle: Baublatt, Credit Suisse Quelle: Diverse statistische Ämter, Credit Suisse
12 Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018Kommerzielle Immobilien
Büroflächen: Steigende Nachfrage Abb.16: Beschäftigungsentwicklung
Jährliche Veränderung der Anzahl Beschäftigten auf Vollzeitbasis, in %
Die steigende Büroflächennachfrage ist vor allem der kräfti- 4%
gen Erholung der Schweizer Wirtschaft zu verdanken. Die 3%
Kapazitätsauslastung der Industrie bewegt sich auf über-
2%
durchschnittlich hohem Niveau. Neben der Erholung der
1%
verarbeitenden Industrie tragen vor allem Beschäftigungser-
höhungen im IT-Sektor sowie bei den Unternehmensdienst- 0%
leistungen zu einer steigenden Zusatznachfrage nach Büro- -1%
flächen bei. Dagegen setzt der Finanzsektor unter dem -2%
Industrie
Strich noch immer eher Büroflächen frei, als dass er zusätz- -3% Dienstleistungen (Privatsektor)
liche nachfragt. Geplante Repatriierungen von Bankarbeits- Dienstleistungen (öffentlicher Sektor)
-4% Bau
plätzen vor allem im IT-Bereich nähren jedoch die Hoffnung, Total
dass diese Entwicklung bald ein Ende findet. -5%
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik
Büroflächen: Ende der Mietpreisrückgänge erwartet Abb.17: Büromieten
Hedonischer Mietpreisindex in verschiedenen Regionen: 1. Quartal 2005 = 100
Nach kurzer Pause sind die Mietpreise in den meisten regio- 150 Region Zürich
Region Basel
nalen Märkten weiter rückläufig. Einzig in der Stadt Zürich Region Bern
140
verzeichneten die Mieten einen leichten Anstieg um 0.6% im Region Genfersee
Vergleich zum Vorjahr. In der gesamten Region Zürich Übrige Schweiz
130
(–0.3%) sowie in den Regionen Basel (–2.5%) und Bern
(–1.4%) notierten die Mieten allesamt tiefer. Am stärksten 120
fiel die Korrektur mit –8% in der Stadt Genf aus. Angesichts
der stark gestiegenen Leerstände und der hohen Projektie- 110
rungstätigkeit sind in Genf weiterhin rückläufige Mietpreise
wahrscheinlich. In der Mehrheit der Regionen erwarten wir 100
dagegen dank der gestiegenen Nachfrageimpulse ein Ende
der Mietpreisrückgänge. 90
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Quelle: Wüest Partner
Verkaufsflächen: Negativer Umsatztrend bei Non-Food Abb.18: Detailhandelsumsätze
Real nach Produktgruppen, Veränderung zum Vorjahresquartal, in %
Die Detailhandelsumsätze im Bereich Food/Near-Food 12%
10%
lagen im 1. Quartal 2018 um 1.3% über dem Vorjahres- 8%
6%
wert. Das Food/Near-Food-Segment ist im Vergleich zum 4%
Non-Food-Segment verhältnismässig stabil. Die Non-Food- 2%
0%
Umsätze sanken insgesamt um 2.6%, wozu insbesondere -2%
der starke Umsatzrückgang im Bekleidungssegment beitrug. -4%
-6%
Der Strukturwandel vom stationären Handel zum Onlinehan- -8% Food/Near-Food
del ist speziell in diesem Segment beständig, was in Kombi- -10% Total Non-Food
-12% Bekleidung, Schuhe
nation mit dem anhaltenden Einkaufstourismus zu Umsatz- -14%
Personal Care und Gesundheit
einbussen und einer geringeren Verkaufsflächennachfrage -16%
Heimelektronik
-18%
seitens der Detaillisten führt.
1Q.2014
2Q.2014
3Q.2014
4Q.2014
1Q.2015
2Q.2015
3Q.2015
4Q.2015
1Q.2016
2Q.2016
3Q.2016
4Q.2016
1Q.2017
2Q.2017
3Q.2017
4Q.2017
1Q.2018
Quelle: GfK, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018 13Logistikimmobilien
Mehr als eine Nische
Onlinehandel, Urbanisierung und Digitalisierung prägen gegenwärtig die
Logistikwirtschaft und lösen hohe Immobilieninvestitionen aus. Aus Anlegerperspektive
versprechen Logistikobjekte nebst attraktiven Erträgen vor allem auch einen Beitrag zur
Portfoliodiversifizierung.
Logistik als Die Warenströme rund um den Globus nehmen im Zug der Globalisierung rasant zu, was die Lo-
bedeutender gistikbranche auf allen Kontinenten beflügelt. Obwohl die Schweiz aufgrund hoher Lohn- und
Schweizer Landkosten keine internationale Logistikdrehscheibe ist, bewältigt die hiesige Logistikbranche
Wirtschaftszweig erhebliche Güterströme. Die Ausfuhrmengen haben seit 1990 stetig auf über 20 Mio. Tonnen, die
Einfuhrmengen auf über 51 Mio. Tonnen zugenommen. Gemäss GS1 Schweiz hat der Schweizer
Logistikmarkt ein Gesamtvolumen von rund CHF 40 Mrd. Die Logistik ist damit zu einem bedeu-
tenden Wirtschaftszweig der Schweiz avanciert.
Onlinehandel lässt Die Logistikwirtschaft ist gegenwärtig einem starken Wandel unterworfen. Der grösste Einfluss
Logistikströme geht dabei vom stetig wachsenden Volumen des Onlinehandels aus. Im Onlinehandel entscheiden
anschwellen sich die Konsumenten bevorzugt für den Anbieter, der die einfachste und schnellste Zustellung
bietet. Dadurch hat sich die Logistik von einer einst rein ausführenden Tätigkeit zu einer strate-
gisch bedeutsamen Dienstleistung emporgeschwungen. Die Volumen im Onlinehandel sind in der
Schweiz in den letzten drei Jahren mit jährlich 8.7 % auf knapp CHF 9 Mrd. (2017) gewachsen.
Der starke Anstieg der kleinteiligen Lieferungen sowie die Übernahme der letzten Transportmeile
und neuer Aufgaben wie der Abwicklung von Retouren gehen mit einem erhöhten Logistikbedarf
einher. Um diesen decken zu können, investieren Logistiker und Händler fortlaufend in ihr Trans-
portnetzwerk und ihre Logistikanlagen.
Dynamische Im Mittel der vergangenen 20 Jahre wurden schweizweit jährlich rund CHF 0.7 Mrd. in Lo-
Entwicklung der gistikimmobilien (Neubau und Umbau) investiert (vgl. Abb.19). Im Vergleich zu den Büroflächen
Bautätigkeit (CHF 3.0 Mrd.) oder den Verkaufsflächen (CHF 1.6 Mrd.) ist der Logistikimmobilienmarkt somit
eine Nische. Im Jahr 2015 erreichten die Bauinvestitionen in Lager und Depots immerhin erstmals
ein Volumen von über CHF 1 Mrd. Bei den aktuellen Projekten liegen dabei räumlich die Agglo-
merationen und Autobahnkreuze im Fokus (vgl. Abb.20). Nebst gebäudespezifischen Faktoren
wie ausreichende Bodentraglasten und Raumhöhen sind die Nähe zu Ballungszentren und Ver-
kehrsinfrastrukturen die entscheidenden Standortfaktoren für Logistikimmobilien. Die gewichtigs-
ten Investoren sind dabei der Gross- und Detailhandel sowie die Logistik- und Transportbranche.
Anders als beispielsweise in Deutschland, den USA oder Grossbritannien existiert in der Schweiz
noch kaum ein eigentlicher Entwicklungsmarkt für Logistikimmobilien.
Abb.19: Steigende Bauinvestitionen in Logistikimmobilien Abb.20: Agglomerationen und Autobahnkreuze im Fokus
Bauinvestitionen in Lager und Depots, 1994 – 2016, in CHF Mio. Baugesuche für grössere Logistik- und Lagerflächenprojekte, 2013 – 2018
1200
Neubau Umbau
1000
800
600
400
200
0
1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Quelle: Baublatt, Credit Suisse, Geostat
14 Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018Attraktives Auch in der Schweiz wecken Logistikimmobilien jedoch allmählich die Aufmerksamkeit der Anleger
Renditeniveau, aber und Investoren. Die tiefzinsbedingt hohe Nachfrage nach Immobilienanlagen hat die Anfangs- und
beschränkte Cashflow-Renditen in allen Segmenten unter Druck gesetzt. Durch Zukäufe von höher rentieren-
Marktliquidität den Logistikflächen kann den sinkenden Cashflow-Renditen entgegengewirkt und das Portfolio
stärker diversifiziert werden. Dies ist insbesondere für grössere, auf kommerzielle Flächen ausge-
richtete Immobilienportfolios und für längerfristig orientierte Anleger eine interessante Option.
Gemäss dem MSCI-Index für Schweizer Immobilien waren die Netto-Cashflow-Renditen von Ge-
werbe- und Logistikflächen in den vergangenen 15 Jahren systematisch höher als diejenigen von
Wohn-, Büro- und Verkaufsflächen – und zwar meist um über 100 Basispunkte (vgl. Abb.21).
Indessen müssen Anleger auch gewisse Nachteile in Kauf nehmen, wie z.B. eine beschränkte
Marktliquidität, hohe nutzerspezifische Anforderungen seitens der Mieter sowie die Notwendigkeit
profunder Marktkenntnisse und eines langfristig ausgerichteten Anlagehorizonts.
Ein ideales Als Argument für ein Engagement in Logistikimmobilien wird immer wieder der Diversifikationsge-
Diversifikations- danke ins Feld geführt. Verschiedene Segmente des Immobilienmarkts befinden sich oft in unter-
instrument schiedlichen Stadien des Immobilienzyklus, da ihnen nicht die gleichen Treiber zugrunde liegen.
Für den Logistikflächenmarkt ist als zyklischer Treiber insbesondere die Entwicklung des Aussen-
handels, des Konsums und der Gesamtwirtschaft ausschlaggebend. Die Gesamtrenditen der
Büroflächen korrelierten in den vergangenen Jahren kaum mit jenen der Gewerbe- und Logistik-
flächen (Korrelationskoeffizient: –0.14), und zwischen Letzteren und Wohnflächen bestand gar
eine recht deutlich negative Korrelation (–0.51). Hier sind teilweise andere zyklische Treiber am
Werk als bei den Logistikflächen, so etwa das Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum.
Des einen Leid ist des Die zyklischen Treiber der Verkaufsflächen hingegen ähneln jenen der Logistikflächen. Entspre-
anderen Freud chend korrelierten die Gesamtrenditen von Logistik- und Verkaufsflächen während vieler Jahre
relativ stark. Während die Gesamtrenditen von Verkaufsflächen jedoch seit 2012 an Terrain ein-
büssen, verfolgen diejenigen der Logistikflächen seit 2014 einen deutlichen Aufwärtstrend. Hier
dürfte ein gewichtiger struktureller Treiber neu ins Spiel gekommen sein: Der in den letzten Jah-
ren stark expandierende Onlinehandel setzt die Renditen von Flächen des stationären Detailhan-
dels unter Druck, während die Logistikflächen von der Verlagerung des Handels auf den Online-
Kanal profitieren (vgl. Abb.22). Insgesamt lässt sich aus obigen Betrachtungen schliessen, dass
Logistikflächen in einem Immobilienportfolio einen wesentlichen Beitrag zur Risikodiversifikation
leisten können. In den vergangenen Jahren ist dieser Beitrag noch grösser geworden, weil sich
die Performance der Logistikflächen von jener der Verkaufsflächen entkoppelt hat.
Dieser Text basiert auf der Publikation «Logistikimmobilienreport 2018», der unter www.credit-
suisse.com/immobilien verfügbar ist.
Abb.21: Hohe Cashflow-Renditen bei Logistikimmobilien Abb.22: Entkopplung von Logistik- und Retailrenditen
Netto-Cashflow-Renditen gemäss MSCI-Index Immobilien Schweiz Gesamtrendite (Total Return) gemäss MSCI-Index Immobilien Schweiz
9% 16% Gewerbe-/Logistikflächen
Verkaufsflächen
8% 14%
Büroflächen
7% Wohnflächen
12%
6%
10%
5%
8%
4%
6%
3%
4%
2%
Verkaufsflächen Büroflächen
1% 2%
Wohnflächen Gewerbe-/Logistikflächen
0% 0%
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Die in der Vergangenheit erzielte Performance bietet keinerlei Garantie für künftige Die in der Vergangenheit erzielte Performance bietet keinerlei Garantie für künftige
Wertentwicklungen. Die Performance kann durch Provisionen, Gebühren und andere Wertentwicklungen. Die Performance kann durch Provisionen, Gebühren und andere
Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen beeinträchtigt werden. Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen beeinträchtigt werden.
Quelle: Bloomberg, MSCI, Credit Suisse Quelle: Bloomberg, MSCI, Credit Suisse
Swiss Economics | Immobilienmonitor | 3. Quartal 2018 15Wichtige Informationen sind nicht auf eine bestimmte Zurückhaltung bei Anlagen oder Handelsstra-
tegie beschränkt und versuchen, in den unterschiedlichsten Märkten Gewinne
Dieser Bericht bildet die Ansicht des CS Investment Strategy Departments ab zu erzielen, indem sie auf Fremdfinanzierung, Derivate und komplexe, speku-
und wurde nicht gemäss den rechtlichen Vorgaben erstellt, die die Unabhän- lative Anlagestrategien setzen, die das Risiko eines Anlageausfalls erhöhen
gigkeit der Investment-Analyse fördern sollen. Es handelt sich nicht um ein können.
Produkt der Research Abteilung von Credit Suisse, auch wenn Bezüge auf Rohstofftransaktionen bergen ein hohes Mass an Risiko und sind für viele
veröffentlichte Research-Empfehlungen darin enthalten sind. CS hat Weisun- Privatanleger möglicherweise ungeeignet. Marktbewegungen können zu
gen zur Lösung von Interessenkonflikten eingeführt. Dazu gehören auch erheblichen Verlusten oder sogar zu einem Totalverlust führen.
Weisungen zum Handel vor der Veröffentlichung von Research-Ergebnissen. Anleger in Immobilien sind Liquiditäts-, Fremdwährungs- und anderen Risiken
Diese Weisungen finden auf die in diesem Bericht enthaltenen Ansichten der ausgesetzt, einschliesslich konjunktureller Risiken, Vermietungsrisiken und
Anlagestrategen keine Anwendung. solcher, die sich aus den Gegebenheiten des lokalen Marktes, der Umwelt
und Änderungen der Gesetzeslage ergeben.
Risikowarnung
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Grundlage dieses Berichts treffen, sollten Sie sich durch Ihren unabhängigen zung verantwortlich. Sofern Musterportfolios gezeigt werden, dienen sie
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sind. Anlagen im Zusammenhang mit Schwellenländern können als spekulativ In diesem Bericht bezieht sich CS auf die Schweizer Bank Credit Suisse AG,
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der stärker entwickelten Länder der Welt. Anlagen in Schwellenmärkten die Organisationsstruktur finden sich unter dem folgenden Link:
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