Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz

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Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
Real Estate
      News
      Ausgabe Winter | 2019

      Aktuelle Informationen aus dem
      Immobilienbereich

«Zukünftiges Headquarter, Zurich Insurance Group»
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
Inhalt                                                                    Editorial
                                     Editorial                                                  3    «Auch in schrumpfenden Ländern gibt es wachsende Städte», erklärt Cornel Widmer, Global Head
                                                                                                     Real Estate, von der Zurich Insurance Company im Interview. Zudem geht er darauf ein, worauf es
                                                                                                     bei der weltweiten Erhöhung der Immobilienanlagen ankommt und weshalb sein Versicherungskonzern
                             1       Interview mit Cornel Widmer, Zurich Insurance Company           dennoch Liegenschaften in der Schweiz verkauft.
                                     «Auch in schrumpfenden Ländern gibt es wachsende Städte»   4
                                                                                                     Ergebnisse von Analysen zur Mieterzufriedenheit sind oftmals unvollständig. Dr. Casper Studer und
                                                                                                     Alexander Hellmuth geben im Artikel Data Mining zur Analyse des Mieterverhaltens Handlungs-
                             2       Data Mining zur Analyse des Mieterverhaltens               9    empfehlungen, um die Kündigungswahrscheinlichkeit von gewerblichen Mietern quantifizieren zu
                                                                                                     können.
                             3       Stockwerkeigentum: Durch Aufstockung ans Ziel              12
                                                                                                     Im Beitrag Stockwerkeigentum: Durch Aufstockung ans Ziel beleuchtet Petra Galliker für Sie,
                                                                                                     wie die Hürden der Einstimmigkeit bei Stockwerkeigentümergemeinschaften durch Aufstockung
                             4       Herausforderungen und Positionierung                            überwunden werden und gleichzeitig das Verdichtungspotenzial bei Liegenschaften im Stockwerk-
                                     von Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz                 16   eigentum ausgeschöpft werden können.

                                                                                                     Im Schweizer Wohnungsmarkt ist der Marktanteil von Wohnbaugenossenschaften gering. Sebastian
                             5       Paradigmenwechsel bei der steuerlichen Abzugsfähigkeit          Zollinger und Sarah Peter haben für Sie im Artikel Herausforderungen und Positionierung von
                                     von ordentlichen Abschreibungen                            20   Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz zusammengefasst, inwiefern den Schweizer Wohnbau-
                                                                                                     genossenschaften trotz einiger Herausforderungen ein grosses Potenzial zur Steigerung sowohl
                                                                                                     des Marktanteils als auch ihrer Attraktivität zur Verfügung steht.
                             6       Anrechnung von Betriebsverlusten                           24
                                                                                                     Ein Paradigmenwechsel bei der steuerlichen Abzugsfähigkeit von ordentlichen Abschreibungen
                                                                                                     wurde mit dem Bundesgerichtsentscheid vom 26. Oktober 2017 festgehalten. Mitunter beinhaltet
                                     Publikationen                                              28   dieser eine Änderung bezüglich bislang erfolgter ordentlicher Abschreibungen, die als definitiv,
                                                                                                     ungeachtet eines höheren Marktwerts bzw. einer möglichen Werterholung in den Folgejahren des
                                     Veranstaltungen                                            29   abgeschriebenen Aktivums, galten. Im Beitrag führen Stefan Laganà und Patrick Engstler den
                                                                                                     Sachverhalt sowie die Erwägungen des Bundesgerichts näher aus.

                                     Kontakte                                                   30   Im Artikel Anrechnung von Betriebsverlusten bei der Grundstücksgewinnsteuer werden Sie
                                                                                                     von Hanspeter Saner, Martin Kistler und Ingrid Aebi über eine erst kürzlich beschlossene Praxis-
                                                                                                     änderung in monistischen Kantonen erfahren. Lesen Sie mehr über das Bundesgerichtsurteils vom
                                                                                                     26. Januar 2018 — Wir haben für Sie den Sachverhalt und die Folgen genau erörtert.

                                                                                                     Mit der aktuellen Ausgabe der Real Estate News EY Schweiz möchten wir Ihnen,
                                                                                                     liebe Leserinnen und Leser, Einblicke zu aktuellen Themen der Immobilienbranche gewähren.

                                                                                                     Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.

                                                                                                     Daniel Zaugg                                              Claudio Rudolf
                                                                                                     Sektorleiter Real Estate                                  Head Real Estate
                                                                                                     Hospitality & Construction                                Transaction Advisory Services

2   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                              Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   3
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
1 Interview
                        mit Cornel Widmer,                                                                                                 Quai Zürich

                        Zurich Insurance Company
                                                                                                                                                         Immobilien, und hier befindet sich das Gros unserer   Was sind aus Wachstumssicht die attraktivsten
                                                                                                                                                         Immobilien Investment Teams. Bei Investitionen        Märkte?
                                                                                                                                                         über die Grenzen erhöht sich die Komplexität, und     CW: Eine grosse Dynamik sehen wir in US-Städten,
                                                                                                                                                         in der Regel steigen auch die Kosten. Europa und      zum Beispiel in San Francisco. Hier hat sich die

                         «Auch in schrumpfenden Ländern gibt es                                                                                          Nordamerika sind für uns nach wie vor sehr interes-
                                                                                                                                                         sant. Wir beabsichtigen aber auch, die Immobilien-
                                                                                                                                                                                                               Marktmiete gewisser Anlagen, die wir vor vier oder
                                                                                                                                                                                                               fünf Jahren gekauft haben, fast verdoppelt. Es geht

                         wachsende Städte»                                                                                                               Allokation in Wachstumsmärken weiter zu erhöhen.
                                                                                                                                                         In Südamerika ist das zum Beispiel Chile, in Asien
                                                                                                                                                                                                               immer um die Dynamik einer bestimmten Stadt oder
                                                                                                                                                                                                               eines Stadtteils. So entwickelt sich etwa Tokio sehr
                                                                                                                                                         Australien.                                           positiv, obwohl die Bevölkerung in Japan schrumpft.
                         Der Versicherungskonzern Zurich erhöht weltweit die Immobilien-                                                                                                                       Einen wichtigen Treiber sehen wir zudem in der
                                                                                                                                                         Welche Branchen stehen im Fokus?                      Technologie. Städte mit guten wirtschaftlichen und
                         anlagen. Cornel Widmer, Head of Group Real Estate, erklärt im                                                                   CW: Wir konzentrieren uns auf die liquidesten         gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, innovativen
                         Interview, worauf es dabei ankommt. Und weshalb die Zurich in                                                                   Bereiche, Büro, Einzelhandel und Wohnen. Auch         Technologie-Start-ups und verfügbarem Risikokapital
                                                                                                                                                         Logistik gewinnt an Bedeutung, gerade in den USA.     spielen eine zentrale Rolle. An dieser Dynamik
                         der Schweiz dennoch Liegenschaften verkauft.                                                                                    In Deutschland überwiegt bisher der Bürobereich,      wollen wir teilhaben.
                                                                                                                                                         hier möchten wir den Wohnanteil in den dynamischen
                                                                                                                                                         Zentren ausbauen. Wegen den aktuellen Preisen
                                                                                                                                                         und der zunehmenden Regulierung ist das jedoch        Mount St North, Sydney
                         Sie haben einmal in einem Interview gesagt,              in Immobilien konstant erhöht, auf mittlerweile über                   eine Herausforderung.
                         Sie verlangen von ihren Mitarbeitenden das               7 Prozent unser Anlagen. Das entspricht rund 14.5
                         «feu sacré». Woher kommt Ihre Leidenschaft?              Milliarden Franken. Der Anteil ist das Resultat eines                  Stichwort Preise: Das Interesse der Anleger
                         Cornel Widmer: Man kann eine Sache nur dann gut          Optimierungsprozesses und wird im Rahmen des                           steigt und damit auch das Preisniveau. Wie finden
                         machen, wenn man mit dem Herzen voll dabei ist.          Asset-Liability-Managements bestimmt. Unsere                           Sie bezahlbare Objekte?
                         Das sage ich zurzeit auch meinen Kindern, die sich       Bilanz muss unter Zinseinflüssen so funktionieren,                     CW: Für uns steht nicht der Preis im Zentrum,
                         mit der Berufswahl auseinandersetzen. Ich bin            dass das Eigenkapital geschützt ist. Jede Asset-                       sondern die risikoadjustierte Rendite. Zuerst
                         ein emotionaler Typ. Obschon ich versuche, stets         Klasse erhält ein bestimmtes Risiko-Budget, und                        berechnen wir, welche Rendite wir für das Risiko
                         rational zu entscheiden, spielt der Bauch immer mit.     innerhalb dieses Budgets wählen wir die Strategie,                     eines spezifischen Marktes und eines Objektes
                         Was Immobilien betrifft, so bin ich überzeugt,           welche die höchsten Erträge generiert.                                 benötigen. In einem zweiten Schritt sehen wir aus
                         dass man nur dort investieren sollte, wo man auch                                                                               der Transaktion, ob wir diese Rendite im Markt
                         ein gutes Gefühl hat. Zahlen allein genügen nicht.       Weshalb steigert Zurich die Investitionen in                           erzielen können. Wir beobachten damit das Preis-
                                                                                  Immobilien?                                                            gefüge eines Marktes und investieren nur, wenn die
                         Dennoch, Zahlen spielen im Immobiliengeschäft            CW: Zurich hat die Risikofähigkeit und den Appetit,                    Rendite bezogen auf das Risiko attraktiv erscheint.
                         eine zentrale Rolle. Wo ist Platz für Emotionen?         den Anteil global weiter zu erhöhen. Bei der Um-                       Als Core-Investor wollen wir zudem über den ganzen
                         CW: Wir schauen uns die Makrodaten der Märkte            setzung spielen jedoch lokale Faktoren eine zentrale                   Zyklus rund 80 Prozent der Gesamtrendite aus
                         sehr genau an, diese Analyse steht immer am              Rolle. Wir investieren stets mit lokalen Bilanzen, und                 dem Cashflow erwirtschaften. Wesentlich für uns ist
                         Anfang. Aber wenn es darum geht, ob ein Objekt in        diese sind unterschiedlich reguliert, auch was den                     auch, dass wir beim Netto-Cashflow über den Zyklus
                         einem ausgewählten Markt in ein Portfolio passt, da      möglichen Immobilienanteil betrifft. Grundsätzlich                     ein positives reales Wachstum erzielen können.
                         kommen neben den Zahlen auch emotionale Aspekte          werden die Immobilienmärkte immer reifer. Trans-
                         ins Spiel. Gleiches stellen wir auch bei Mietern fest,   parenz, Liquidität und der Professionalisierungsgrad                   Warum?
                         wenn sie sich für ein Objekt entscheiden. Architektur    nehmen zu, das macht die Anlageklasse für institu-                     CW: Wer international investiert, achtet genau
                         und Umfeld spielen wichtige Rollen.                      tionelle Investoren attraktiver.                                       darauf, wo sich die Mieten wie entwickeln. Wichtige
                                                                                                                                                         Parameter sind die Entwicklung der Kaufkraft und
                         Ende 2017 hat die Zurich 7 Prozent aller Anlagen         In welchen Märkten hat Zurich den Immobilien-                          die Dynamik von Angebot und Nachfrage. Da sehen
                         in Immobilien gehalten. Mitbewerber haben                bestand erhöht?                                                        wir grosse Unterschiede zwischen den Märkten,
                         zum Teil deutlich höhere Anteile. Warum hat Real         CW: Zurich betreibt ein globales Geschäft, dennoch                     auch aufgrund der demographischen Entwicklung
                         Estate bei Zurich weniger Gewicht?                       befinden sich die grossen Bilanzen in Europa und                       und der beschränkten Verfügbarkeit von Land an
                         CW: Über die letzten Jahre haben wir die Allokation      Nordamerika. Das sind auch unsere Hauptmärkte bei                      guten Lagen.

4   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                                                  Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   5
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
Welche Bedeutung haben die Anfangsinvestitionen?                                                                                        Portfolio investiert. Häufig ist das rentabler, als neue
                         CW: Die anfänglichen Investitionsrenditen, die man                                                                                      Objekte zu kaufen. Zurich hat schon vor Jahren das
                         bei heutigen Mietzinsen erhält, sind über den Globus                                                                                    Lebensversicherungsgeschäft auf neue Produkte
                         betrachtet recht ähnlich. Es sind unter anderem die                                                                                     ausgerichtet. Das führt über die Zeit zu einem
                         Wachstumsraten, die den Unterschied machen. Wir                                                                                         Rückgang der Verpflichtungen, weshalb wir auch
                         wollen den Netto-Cashflow, den wir aus unseren                                                                                          die Anlagen reduzieren. Deshalb werden wir über
                         Investitionen erwirtschaften, langfristig mindestens                                                                                    die nächsten Jahre 66 Immobilien im Wert von
                         im Rahmen des Wirtschaftswachstums eines Marktes                                                                                        1 Milliarde Franken verkaufen. Das sind alles sehr
                         steigern können. Und dies lässt sich nicht mit allen                                                                                    gute Liegenschaften, die unserer Core-Strategie
                         Anlageklassen erreichen.                                                                                                                entsprechen und die wir gerne behalten hätten.

                         Wo steht in dieser Betrachtung die Schweiz?                                                                                             Tut das nicht weh, wenn diese nun verkauft
                         CW: Die Schweiz ist ein sehr solider Markt, der                                                                                         werden?
                         kontinuierlich wächst und weder zu grossen Über-                                                                  The East, Frankfurt   CW: Schon ein wenig. Aber wir haben den Schmerz
                         treibungen nach oben noch nach unten tendiert.                                                                                          gelindert, indem wir diese nun weiterhin managen.
                                                                                                                                                                                                                            Cornel Widmer
                         Das ist für einen langfristig ausgerichteten Investor   früher oder später zu Preisanpassungen und Bewer-
                                                                                                                                                                                                                            Cornel Widmer ist seit 2012 Global
                         wie Zurich gut. In diesem Markt stammt das Gros         tungskorrekturen. Wir haben schon früh eine Core-                               Sie haben auf der Bilanz weniger Risiken, dafür
                                                                                                                                                                                                                            Head of Real Estate der Zurich.
                         der Rendite aus Mieteinkünften und Projektent-          Strategie eingeschlagen und Objekte an weniger                                  dank den Managementgebühren stetige Einnahmen.
                                                                                                                                                                                                                            Er kam 1999 als Projektleiter für
                         wicklungen. Deshalb werden wir unsere Allokation        attraktiven Lagen verkauft. Deshalb sind wir hier in                            Aus Risikosicht ist das vorteilhaft?
                                                                                                                                                                                                                            internationale Entwicklungen zur
                         langfristig in diesem Umfang aufrechterhalten.          einer besseren Position.                                                        CW: Das ist nicht nur aus Managementsicht interes-
                                                                                                                                                                                                                            Zurich und war verantwortlich
                                                                                                                                                                 sant, sondern auch für Anleger und Versicherungs-
                                                                                                                                                                                                                            für das Management der Schweizer
                         Aufrechterhalten, das klingt nicht nach Ausbau.         Noch immer wird sehr viel gebaut, gerade in länd-                               nehmer. Das hat auch die Emission gezeigt, die wir
                                                                                                                                                                                                                            Portfolios. Im Jahr 2009 wurde
                         CW: In der Schweiz haben wir ein Immobilienport-        lichen Räumen. Eine Gefahr?                                                     im Dezember abgeschlossen haben.
                                                                                                                                                                                                                            er zum CEO der Zurich IMRE AG
                         folio im Wert von rund 6 Milliarden Franken. Das        CW: Die verstärkte Bautätigkeit in B- und C-Lagen
                                                                                                                                                                                                                            ernannt, die schweizweit die Immo-
                         bauen wir derzeit volumenmässig nicht weiter aus,       ist mit der Verfügbarkeit von Land zu erklären.                                 Wie erfolgreich wurde der Fonds platziert?
                                                                                                                                                                                                                            bilienportfolios der Zürich Ver-
                         obschon wir uns von einzelnen Objekten trennen und      Gleichzeitig entwickeln sich die Städte sehr dyna-                              CW: Die Emission lief sehr gut, sie wurde wesentlich
                                                                                                                                                                                                                            sicherungs-Gesellschaft und der
                         neue dazukaufen. Anders ist die Situation bei den       misch, doch hier ist der Boden sehr knapp. Da ist die                           überzeichnet. Dies motiviert uns natürlich über
                                                                                                                                                                                                                            Zurich Anlagestiftung betreut.
                         rund 4 Milliarden an Drittmitteln, die wir im Rahmen    Raum- und Zonenplanung gefordert. Es macht we-                                  weitere Produkte für institutionelle Kunden nach-
                                                                                                                                                                                                                            Zuvor war er für den Immobilien-
                         unserer Anlagestiftung und Immobilienfonds für          nig Sinn, dass das Angebot in den Zentren künstlich                             zudenken, nicht nur in der Schweiz sondern auch
                                                                                                                                                                                                                            bereich und Facility Management
                         Pensionskassen respektive andere institutionelle        beschränkt wird und die steigende Nachfrage nicht                               auf globaler Basis.
                                                                                                                                                                                                                            von Georg Fischer verantwortlich,
                         Anleger investieren. Hier suchen wir weiterhin nach     gedeckt werden kann. Das Angebot muss in den
                                                                                                                                                                                                                            davor war er Architekt und Projekt-
                         Opportunitäten auf dem Markt.                           Städten ausgeweitet werden, nicht im ländlichen                                 Bis 2050 will Zurich in der Schweiz die Treibhaus-
                                                                                                                                                                                                                            leiter bei Frehner Architekten in
                                                                                 Raum.                                                                           gasemissionen des Immobilienportfolios um 80
                                                                                                                                                                                                                            St. Gallen. Cornel Widmer lebt mit
                         Schweizer Pensionskassen halten den grössten                                                                                            Prozent reduzieren. Gilt dieses Ziel weiterhin?
                                                                                                                                                                                                                            seiner Familie in Winterthur.
                         Teil ihrer Immobilienanlagen im Inland. Wie beur-       Das heisst, höher und dichter bauen?                                            CW: 2012 haben wir entschieden, die Treibhausgase
                         teilen Sie dies mit Blick auf die Diversifikation?      CW: Genau. Urbanisierung findet auch in der                                     bis 2020 um 20 Prozent zu senken. Hier sind wir
                                                                                                                                                                                                                            Zurich Group Real Estate
                         CW: Von der Regulierung her könnten die Pensions-       Schweiz statt. Die Stadt ist ein Erfolgsmodell. Politik                         auf Kurs. Ein Immobilieninvestor braucht aber auch
                                                                                                                                                                                                                            Der Versicherungskonzern Zurich
                         kassen ihren Anteil an ausländischen Immobilien von     und Raumplanung müssen darauf Antworten liefern.                                längerfristige Ziele, und das geht einher mit der
                                                                                                                                                                                                                            verfügt über Anlagen mit einem
                         heute 2 Prozent mindestens verdreifachen. Das ist       Eine Überregulierung, wie wir sie heute sehen, ist                              Nachhaltigkeitsstrategie des gesamten Konzerns.
                                                                                                                                                                                                                            Marktwert von über 200 Milliarden
                         nicht nur wegen der Diversifikation ein Thema. Es       kontraproduktiv. Die Situation in den Städten lässt                             Als Versicherer bekommen wir die Auswirkungen
                                                                                                                                                                                                                            Franken. Davon hält er rund
                         geht um die Dynamik der Märkte. Anleger, die Städte     sich mit einem Dampfkochtopf vergleichen, bei dem                               der globalen Erwärmung über Schadenereignisse
                                                                                                                                                                                                                            7 Prozent oder 14.5 Milliarden
                         mit attraktiven Wachstumsraten ausschliessen,           die Temperatur erhöht wird. Wird der Topf nicht                                 direkt zu spüren.
                                                                                                                                                                                                                            Franken in Immobilien. In der
                         vergeben sich Chancen.                                  vergrössert, erhöht sich automatisch der (Leidens-)
                                                                                                                                                                                                                            Schweiz werden zudem Immo-
                                                                                 Druck mit den bekannten Folgen für die Wohnungs-                                Wie sind die CO2-Emissionen gesenkt worden?
                                                                                                                                                                                                                            bilienanlagen im Wert von rund
                         Um leerstehende Wohnungen zu vermieten, zah-            suchenden.                                                                      CW: Wir tun dies im Rahmen unserer Erneuerungs-
                                                                                                                                                                                                                            4 Milliarden Franken für Dritte
                         len viele Vermieter Beiträge an den Umzug oder                                                                                          strategie. Jedes Mal, wenn Investitionen anstehen,
                                                                                                                                                                                                                            verwaltet. Group Real Estate
                         das Fitnessabo. Was tut die Zurich?                     Zurich hat kürzlich den ersten Immobilienfonds                                  prüfen wir, ob wir CO2-neutrale Energieträger
                                                                                                                                                                                                                            konzentriert sich auf Core-Märkte,
                         CW: Solche Geschenke machen keinen Sinn, denn           lanciert, den ZIF Immobilien Direkt Schweiz.                                    einsetzen können. Gerade in Innenstädten oder
                                                                                                                                                                                                                            darunter die Schweiz, Deutschland
                         sie helfen nur kurzfristig. Wenn es in einem Markt      Sind die Anlagerisiken zu gross geworden, dass                                  bei historischen Gebäuden lässt sich dies nicht so
                                                                                                                                                                                                                            und die USA. Im Immobilienbereich
                         einen strukturellen Leerstand hat, dann führt dies      Sie diese nun auslagern?                                                        einfach realisieren.
                                                                                                                                                                                                                            von Zurich sind 75 Personen tätig,
                                                                                 CW: Nein, auf keinen Fall. In der Schweiz haben
                                                                                                                                                                                                                            davon 25 in der Schweiz.
                                                                                 wir bezogen auf die Bilanz eine Überallokation und                              Zahlen sich die Investitionen finanziell aus?
Nestle HQ, Mailand
                                                                                 müssen den Immobilienbestand reduzieren. Deshalb                                CW: Wir betrachten immer Ökologie und Ökonomie
                                                                                 haben wir das Portfolio für den Fonds geschnürt.                                zusammen. Dabei stellt sich die Frage, wie ökologi-
                                                                                                                                                                 sche Risiken eingepreist werden. Dies geschieht zum
                                                                                 Ist diese Überallokation auf Wertsteigerungen                                   Beispiel über das ESG-Scoring, das für alle Anlage-
                                                                                 der Liegenschaften zurückzuführen?                                              klassen relevant ist. Das heisst für uns, dass wir die
                                                                                 CW: Nicht nur. Wir haben viel in das bestehende                                 Risiken verstehen und adäquat einpreisen müssen.

6   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                                                Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   7
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
2 Data Mining
                          Welche globalen Rahmenbedingungen braucht es,
                          damit Ökonomie und Ökologie zusammengehen?
                          CW: Globale Ansätze über das Steuersystem, etwa in
                          Form von CO2-Abgaben, können die richtigen Anreize
                          schaffen. Veränderungen werden aber auch über Be-

                                                                                                                                     zur Analyse des
                          wertungen oder den Transaktionsmarkt erfolgen, wenn
                          Anleger ökologisch nicht optimale Liegenschaften
                          tiefer bewerten. Ein dritter Anreiz geht schliesslich
                          von den Mietern aus, die wissen wollen, welche

                                                                                                                                     Mieterverhaltens
                          CO2-Bilanz ihr Gebäude hat. Hier können bei alten
                          Gebäuden neue Leerstandsrisiken entstehen.
                                                                                                   Daniel Zaugg MRICS
                          Welchen Beitrag kann die Digitalisierung zu
                          Nachhaltigkeit liefern?                                                  Partner
                          CW: Betriebsoptimierungen haben Potenzial.                               Sektorleiter Real Estate
                          Allerdings ist ein Grossteil davon bereits realisiert                    Hospitality & Construction
                          worden. Aber klar, über neue Technologie wird die
                          Effizienz der Gebäude weiter zunehmen.                                   Ernst & Young AG                  Gewerblicher Mietvertrag: Quantifizieren
                                                                                                   Zürich
                          Welchen Einfluss hat die Digitalisierung auf
                          Ihr Geschäft?
                                                                                                   daniel.zaugg@ch.ey.com            der Kündigungswahrscheinlichkeit
                          CW: Die Art und Weise, wie Gebäude genutzt werden,
                          verändert sich, gerade im Bürobereich. Wenn sich
                                                                                                                                     Eigentümer und Asset Manager möchten naturgemäss so gut
                          Homeoffice-Modelle durchsetzen, werden periphere                                                           wie möglich einschätzen, ob ihnen die Mieter ihrer Immobilien
                          Standort wieder attraktiver, denn die Personen
                          pendeln nicht mehr so häufig. Allgemein brauchen
                                                                                                                                     auch über das Vertragsende hinaus treu bleiben. Dies gilt vor
                          wir flexible Gebäude, um neue Arbeits- und Lebens-                                                         allem bei grossen Mietern, die flächen- und ertragsmässig ein
                          formen zu ermöglichen.
                                                                                                                                     besonderes Gewicht in einem Portfolio einnehmen. Genau
                          Wie werden die Chancen der Digitalisierung                                                                 aus diesem Grund werden in regelmässigen Intervallen Mieter-
                          bei Zurich selbst genutzt?
                          CW: Wir sind ein moderner Arbeitgeber und da gehören
                                                                                                                                     zufriedenheitsbefragungen durchgeführt. Die Ergebnisse solcher
                          Homeoffice und Desksharing selbstverständlich dazu.                      Claudio Rudolf FRICS              Analysen sind aber oftmals unvollständig, nicht aussagekräftig
                          Wir sind angehalten, dort zu arbeiten, wo wir am effi-
                          zientesten und effektivsten sind. Da helfen die neuen                    Partner                           oder zeitlich nicht zielführend nutzbar. Gesucht wird daher die
                          Kommunikationstools. So gelingt es mir auch, meine                       Head Real Estate                  Möglichkeit, ein verlässliches Bild über die internen Sichtweisen
                          Reisezeit zu minimieren. Aber nicht alles lässt sich                     Transaction Advisory Services
                          über digitale Kanäle machen. Es braucht den persön-
                                                                                                                                     des Mieters auf das Mietverhältnis zu zeichnen.
                          lichen Kontakt. Ich muss den Markt erfahren, mit                         Ernst & Young AG
                          den Marktteilnehmern sprechen und kann mich nicht                        Zürich
                          allein auf Berichte stützen.                                             claudio.rudolf@ch.ey.com
                                                                                                                                                   Data Mining als Ansatz
                                                                                                                                                   Data Mining eröffnet im Rahmen von Mieterzufriedenheitsbewertungen neue Wege.
                          Das Interview führte Thomas Schenk,                                                                                      Über Data Mining können — vereinfacht gesagt — grosse Datenmengen auf sinnvolle
                          freier Journalist und Autor.                                                                                             Zusammenhänge, Muster und Trends untersucht werden. Ähnlich wie im E-Commerce,
                                                                                                                                                   wo ein Profiling des Kundenverhaltens erfolgt, lassen sich gewisse Muster auch für
                                                                                                                                                   Mieter von Gewerbeimmobilien darstellen. Bestenfalls kann das Asset Management damit
                                                                                                                                                   zu jeder Zeit datenbasiert evaluieren, ob die Mieter eine Verlängerung, eine Nach-
                                                                                                                                                   verhandlung oder eine Kündigung des Mietverhältnisses anstreben. Am Ende stehen
Weisses Schloss, Zürich                                                           Bavaria Towers, München                                          neben einer quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeit auch datengestützte Hand-
                                                                                                                                                   lungsempfehlungen, die potenzielle Entscheidungen zugunsten des Portfolios zulassen.

                                                                                                                                                   Daten des Eigentümers
                                                                                                                                                   Ausgewertet werden interne Daten aus dem ERP-System des Eigentümers, zu denen
                                                                                                                                                   zum Beispiel die tatsächliche Miethöhe zählt, aber auch die Anzahl, der Umfang und
                                                                                                                                                   der Umgang mit Schadensmeldungen oder immobilienbezogene Beschwerden. Weiterhin
                                                                                                                                                   wird beispielsweise das Verhältnis der Miethöhe zum allgemeinen Marktumfeld be-
                                                                                                                                                   trachtet: Liegt die finanzielle Belastung des Mieters am Standort über dem örtlichen
                                                                                                                                                   Durchschnitt oder darunter? Welche Faktoren rechtfertigen dies? Interne Daten
                                                                                                                                                   machen dabei in der Regel den Schwerpunkt solcher Analysen aus.

8   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                     Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   9
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
Social Media und Presse                                                                                  Exemplarische Regel beziehungsweise Handlungsempfehlung
                          Auch externe, öffentlich einsehbare Daten können potenziell hinzugezogen werden,                         Eine typische (hypothetische) Regel, die sich aus der Anordnung der Daten
                          zum Beispiel aus den sozialen Netzwerken oder der klassischen Medienberichterstattung.                   im Pfad und deren Analyse auf bisherige Kündigungen ableiten lässt, lautet:
                          Bauwerksschäden oder auch die Sperrung eines Gebäudes aufgrund eines Wasser-                             • sofern die Sollmiete mindestens 10 Prozent über der Marktmiete liegt, und
                          oder Brandschadens wären Fälle, die sich durchaus in beiden Feldern widerspiegeln                        • sofern es mindestens zwei Beschwerdemails gab, und
                          können: Die Nutzer äussern sich auf Social Media und drücken dadurch intensiv ihre                       • sofern in den vergangenen 12 Monaten keine Kommunikation mit
                          Stimmung zum Ereignis aus, während eine lokale Tageszeitung voraussichtlich einen                           der Geschäftsführung des Mieters erfolgt ist, und
                          eher sachlichen Bericht verfasst — aber auch daraus lassen sich Rückschlüsse ziehen.                     • sofern die Ausstattung der Fläche nicht gehoben ist, und
                          Grundsätzlich werden diese öffentlich zur Verfügung stehenden Faktoren in der                            • sofern die Mietfläche grösser als 200 Quadratmeter ist, und
                          Praxis aufgrund der Datenmenge jedoch bislang leider zu selten mit einbezogen.                           • sofern Standortopportunitäten im Umkreis von 20 Kilometern vorhanden sind,
                                                                                                                                   • liegt die Kündigungswahrscheinlichkeit des Mieters bei mindestens 85 Prozent.
                          Operationalisierung der Informationen                                                                                                                                                           Dr. Casper Studer MRICS
                          Vom Zustand beziehungsweise von der Ausstattung einer Bürofläche bis zum genannten                        Fazit
                          Mietzins lassen sich die Einflussgrössen auf die Kündigungswahrscheinlichkeit je                          Wenn ausreichend viele interne und externe Daten vorliegen und miteinander             Senior Manager
                          nach Mieter priorisieren — denn jedem Mieter sind andere Punkte in unterschiedlicher                     verknüpft werden, kann heute eine maschinenbasierte Handlungsempfehlung erstellt       Transaction Advisory Services
                          Intensität wichtig. Für die Auswertung solcher operationalisierten Daten bieten sich                     werden, um einen Mieter nicht zu verlieren. Dadurch kann der Eigentümer oder das       Real Estate
                          im nächsten Schritt unterschiedliche Algorithmen an. Ein Beispiel ist der sogenannte                     Asset Management mit vergleichsweise geringem Zeitaufwand eine grössere Informa-
                          Frequent-Pattern-Algorithmus.                                                                            tionsfülle über den Mieter erzielen, wodurch die Verhandlungsposition sowie die        Ernst & Young AG
                                                                                                                                   Planungssicherheit potenziell steigen. In Form von Regeln beziehungsweise Pfaden,      Zürich
                          Frequent-Pattern-Algorithmus                                                                             die zu unterschiedlich hohen, konkret quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeiten   casper.studer@ch.ey.com
                          Beim Frequent-Pattern-Algorithmus werden zunächst unsortierte Daten, die zu                              führen, lassen sich die «Pain Points» eines Mieters ablesen: Hat eine bessere Reak-
                          spezifizierten Events zusammengefasst werden, nach Häufigkeit sortiert. Auf Basis                        tionszeit des Eigentümers auf Anfragen des Mieters einen grösseren Effekt oder
                          dieser sortierten Liste wird nach individueller Pattern-Gewichtung ein Häufigkeitsbaum                   eher eine Verbesserung der Ausstattung? Durch einen Vergleich der Pfade kann
                          erzeugt (siehe Abbildung). Über den Verlauf einer bestimmten Handlungskette, die von                     abgelesen werden, in welchem Masse die Kündigungswahrscheinlichkeit sinkt, wenn
                          der Root an bis zum Ende eines Pfades für jedes Ereignis ausgelesen wird, lassen sich                    die jeweiligen Pain Points abgebaut werden.
                          Zufriedenheitswahrscheinlichkeiten ableiten. Daraus lassen sich in einem nächsten
                          Schritt präventive Handlungsempfehlungen identifizieren.

                          Frequent Pattern: Analyseverfahren in der Umsetzung
                                                                                                                                                                                                                          Alexander Hellmuth

                                                                                                                                                                                                                          Manager
                                                       Root                                                                                                                                                               Transaction Advisory Services
                                                                                                                                                                                                                          Real Estate

                                                                                                                                                                                                                          Ernst & Young Real Estate GmbH
                                                                                               Einzelne Sachverhalte werden                                                                                               Berlin
                               B:6                                               D:2           als Variablen (zum Beispiel:                                                                                               alexander.hellmuth@de.ey.com
                                                                                               D = Problemhandling) und deren
                                                                                               Häufigkeit in einem bestimmten
                                                                                               Zeitraum im Baum verortet
                               D:4              A:1             C:1              A:1           (D:4 = vier Fälle, in denen
                                                                                               der Eigentümer versucht hat,
                                                                                               Probleme des Mieters zu beheben).
                                                                                               Bei gleicher Häufigkeit wird ein
                                                                                               Ereignis je nach Priorität weiter
                               A:3              E:1                              E:1           oben platziert. Aus jedem
                                                                                               einzelnen Pfad lassen sich Regeln
                                                                                               ableiten.

                               E:2              C:1

                               C:1

10   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                                             Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   11
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
3 Stockwerk-
  eigentum:
                         durch Aufstockung ans Ziel

                          Durch Aufstockung im Zusammenhang mit einer grosszyklischen
                          Sanierung kann die Hürde der Einstimmigkeit bei Stockwerk-
                          eigentümergemeinschaften überwunden werden. Der Verkauf des                                                  müsste die jährliche Einzahlung rund viermal höher liegen, d. h. jährlich bei rund 1,0 %
                          Ausnützungspotenzials für die Aufstockung an einen Investor                                                  des GVZ (Bruni et al., 2010, 31). Die Einlagen reichen daher in den meisten Fällen
                                                                                                                                       nicht für die normalen anfallenden Kosten, geschweige denn für eine grosszyklische
                          generiert die notwendigen Mittel für die grosszyklische Sanierung.                                           Sanierung.
                          Gleichzeitig kann somit das Verdichtungspotenzial auch bei
                                                                                                                                       Ausnützungspotenzial kann nur gemeinsam monetarisiert werden
                          Liegenschaften im Stockwerkeigentum ausgeschöpft werden.                                                     Die Monetarisierung des vorhandenen Ausnützungspotenzials auf der Liegenschaft
                                                                                                                                       stellt eine Möglichkeit dar, die nötigen Mittel für die notwendige grosszyklische
                                                                                                                                       Sanierung zu generieren. Der einzelne Stockwerkeigentümer wird jedoch keinen Käufer
                                                                                                                                       finden, der bereit ist, aufgrund des Ausnützungspotenzials auf dem Landanteil im
                                                Verdichtungspotenzial bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum                          Miteigentum mehr für die Wohnung zu zahlen. Das vorhandene Ausnützungspotenzial
                                                Zusätzlich zur wachsenden Bevölkerung steigt in der Schweiz mit dem Wohlstand          auf einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum kann demnach nur als Gemeinschaft
                                                auch der Wohnflächenbedarf pro Kopf. Der Boden bleibt jedoch ein knappes Gut.          ausgeschöpft werden. Dafür muss jedoch die Hürde der Einstimmigkeit überwunden
                                                Zu dessen Schutz fordert die Schweizerische Bundesverfassung den haushälterischen      werden. Denn die Erstellung von neuen Eigentumswohnungen durch Aufstockung
                                                Umgang, welcher durch die Revision des Raumplanungsgesetzes nun langsam                bedeutet bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum immer eine Neuverteilung der
                                                umgesetzt wird. Aus der Begrenzung der Siedlungsentwicklung folgt in der logischen     Wertquoten innerhalb der bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche
                                                Konsequenz die Innenverdichtung. Damit verbunden ist die nötige Erhöhung der           einen einstimmigen Beschluss der Gemeinschaft erfordert.
                                                Ausnützungsziffer und entsprechend höhere Gebäude. Denn ein grosser Teil des
                                                Verdichtungspotenzials in der Schweiz liegt in Form von Geschossflächenreserven auf    Aufstockung im Zusammenhang mit der grosszyklischen Sanierung
                                                bereits bebauten Grundstücken vor. Alleine auf diese Geschossflächenreserven bezogen   Sind die Anreize für den einzelnen Stockwerkeigentümer genügend gross, kann durch
                                                sprechen wir bereits von 0,4 bis 1,0 Mio. zusätzlichen Einwohnern (IRL, 2012, 8).      eine Aufstockung im Zusammenhang mit einer grosszyklischen Sanierung die Hürde
                                                Diverse Studien zeigen, dass Verdichtung im Bestand durch Aufstockung architekto-      der Einstimmigkeit überwunden werden. Somit kann das Verdichtungspotenzial auch
                                                nisch und statisch gut möglich ist (vgl. Della Casa et al., 2017, 9 — 13 u. 31 — 35;   bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum ausgeschöpft werden.
                                                Schaub, 2017; Technische Universität Darmstadt, 2016; Joss, 2016, 1). Durch das
                                                entstehende Ausnützungspotenzial ergeben sich insbesondere für Besitzer von            Die Anreize für die Stockwerkeigentümergemeinschaft sind gross genug, wenn durch den
                                                Renditeliegenschaften Chancen. In Bezug auf Liegenschaften im Stockwerkeigentum        Verkauf des Ausnützungspotenzials an einen Investor genügend Mittel für die Gesamt-
                                                scheinen die Mobilisierungshindernisse aufgrund der nötigen Einstimmigkeit jedoch      sanierung der allgemeinen Teile generiert werden können (Abbildung 1). Bleibt noch
                                                unüberwindbar. Mit der Folge, dass dadurch nicht das ganze prognostizierte Potenzial   Geld für die Sanierung der eigenen vier Wände übrig, lohnt es sich für den einzelnen
                                                der Innenverdichtung genutzt werden kann.                                              Stockwerkeigentümer doppelt. Das Anreizsystem funktioniert jedoch nicht ohne einen
                                                                                                                                       Investor, welcher bereit ist, das Abenteuer Stockwerkeigentümergemeinschaft auf sich
                                                Grosszyklische Sanierungen drängen sich auf                                            zu nehmen. Doch die Bereitschaft wächst bekanntlich mit der Rendite. Die Rendite muss
                                                Das Stockwerkeigentum hat 2015 seinen 50. Geburtstag gefeiert. Spätestens jetzt        dementsprechend höher sein als bei einem Neubauprojekt auf der grünen Wiese. An
                                                haben die ersten Liegenschaften ihren Zenit überschritten und die grosszyklische       einer guten, zentralen Lage lassen sich für die neu erstellten Stockwerkeinheiten höhere
                                                Sanierung lässt sich nicht mehr aufschieben. Voraussetzung für die Gesamtsanierung     Quadratmeterpreise realisieren. Werden die Kosten für die Aufstockung sowie das
                                                ist, dass der Erneuerungsfonds über die Jahre genügend geäufnet wurde. Dies ist        Risiko abgezogen, ergibt sich der Preis, welcher für das Ausnützungspotenzial maximal
                                                jedoch bei vielen Gemeinschaften nicht der Fall. Der Medianwert der jährlichen         bezahlt werden kann. Dieser muss wiederum mindestens die Kosten für die grosszyklische
                                                Einzahlungen in den Erneuerungsfonds liegt bei 0,25 % des Gebäudeversicherungs-        Sanierung decken. Im Idealfall ist der Investor ein Total- oder Generalunternehmer,
                                                wertes (GVZ) (Bruni et al., 2010, 16 u. 24). Werden die Kosten jedoch genau erhoben,   welcher gleichzeitig den Auftrag für die Gesamtsanierung übernimmt.

12   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                                  Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   13
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
Um die zusätzlichen Schnittstellen in Bezug auf den Spezialfall Stockwerkeigentümer-                         Abbildung 1: Anreizsystem für Aufstockung im Stockwerkeigentum
                                                gemeinschaft möglichst effizient handhaben zu können, ist ein gut strukturierter                             Durch den Verkauf des Ausnützungspotenzials an den Investor kann der Erneuerungs-
                                                Umsetzungs- und Unterstützungsprozess unumgänglich. Dazu gehören neben einem                                 fonds für die grosszyklische Sanierung geäufnet werden. Der Investor generiert durch
                                                weitsichtigen Stockwerkeigentumsverwalter auch ein unabhängiger Projektbegleiter,                            den Verkauf der neu erstellten Stockwerkeinheiten eine entsprechende Rendite.
                                                welcher die Gemeinschaft zum Beispiel in Bezug auf den Wert des Ausnützungs-
                                                potenzials beratend unterstützt. Der Verwalter muss die Gemeinschaft im Hinblick
                                                auf den Lebenszyklus der Liegenschaft möglichst frühzeitig auf eine notwendige
                                                Gesamtsanierung und das allfällige Loch im Erneuerungsfonds aufmerksam machen
                                                und mögliche Lösungen, wie zum Beispiel die Aufstockung, aufzeigen.
                                                                                                                                                                                                         Investor
                                                Alle müssen an einem Strick ziehen
                                                Die Heterogenität der Stockwerkeigentümer stellt natürlich eine Herausforderung dar.
                                                Nicht jeder hat Probleme, die nötigen Mittel für die Äufnung des Erneuerungsfonds
                                                aufzubringen. Damit der Wert der eigenen Wohnung aufgrund der längst überfälligen
                                                                                                                                         Verkauf Potenzial               Einkauf Potenzial                                                Rendite
                                                grosszyklischen Sanierung der allgemeinen Teile nicht abnimmt, hat jedoch auch der
                                                gut begüterte Eigentümer ein Interesse daran, der Aufstockung zuzustimmen. Denn
                                                nur so kommen seine Nachbarn an die nötigen Mittel für die Gesamtsanierung. Um das
                                                Ziel zu erreichen, müssen alle an einem Strick ziehen. Ein grosser Vorteil ist zudem,                                                                    Neubau
                                                z. B. im Vergleich zu einem Ersatzneubau, dass jeder in seiner Wohnung bleiben kann.                                                                   Aufstockung
                                                Der einzige, welcher sein Feld zumindest vorübergehend räumen müsste, ist der
                                                Eigentümer der Attikawohnung. Allenfalls kann diesem die neue Attikawohnung zur
                                                Verfügung gestellt werden oder er wird zusätzlich entschädigt.
                                                                                                                                                                                                      Grosszyklische
                                                Begünstigend wirkt allenfalls auch die Tatsache, dass mittlerweile viele Stockwerkein-
                                                                                                                                                                                                        Sanierung
                                                heiten zur Vermietung gekauft werden. Gemäss Saputelli und Wiedmer (2017) stieg
                                                dieser Anteil in den letzten Jahren kontinuierlich an und betrug 2017 rund 19 % der
                                                Kreditanfragen im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum bei der UBS. Dieser Anteil
                                                dürfte auf bestehende und ältere Stockwerkeinheiten bezogen sogar noch höher sein.                STWEG alt                                                                                       STWEG neu
                                                Solche Rendite-Eigentümer dürften das Renditepotenzial aus der Aufstockung höher                  9 Einheiten                                                                                   9 + 3 Einheiten
                                                gewichten als zum Beispiel eine allfällige Lärmbelästigung während der Bauphase.

                                                Zukünftige Potenzialausschöpfung nicht erschweren
                                                Das gesetzliche Instrument der Einstimmigkeit für weitreichende Beschlüsse in der
                                                Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ein probates Mittel, um die Eigentumsrechte
                                                des Einzelnen zu wahren, resultiert jedoch in einer gewissen Schwerfälligkeit zum
                                                Nachteil der Gemeinschaft. Objektiv günstige Lösungsvorschläge können durch einen
                                                subjektiv geprägten Eigentümer verhindert werden. Diese Hürde kann nur über eine                        Erneuerungsfonds                           Erneuerungsfonds                           Erneuerungsfonds
                                                Anpassung im Gesetz beseitigt werden.                                                                     vor Sanierung                          nach Verkauf Wertquote                        nach Sanierung

                                                Kommunale Baurichtlinien in Bezug auf Nebenräume wie Keller oder Estrich sowie
                                                auf die Parkierung können ein weiteres Hindernis für eine Aufstockung darstellen.                            Quelle: Eigene Darstellung
                                                Um eine qualitativ gute bauliche Verdichtung erreichen zu können, wäre zu prüfen,
                                                inwiefern die aktuelle Baugesetzgebung angepasst werden müsste, damit die
                                                zukünftige Potenzialausschöpfung nicht erschwert wird.

                                                Der Druck nimmt zu
                                                Der Druck auf die Stockwerkeigentümergemeinschaften, die Blockaden in Bezug auf
                                                die grosszyklischen Sanierungen zu lösen, wird zunehmen. Die objektiven Anreize,
                                                einer Aufstockung zuzustimmen und somit im Rahmen seiner Wertquote am vorhan-                                                                Petra Galliker
                                                denen Potenzial auf dem Grundstück zu partizipieren, sind jedoch bereits heute
                                                genügend gross. Gleichzeitig wird Bauland aufgrund der geforderten Innenverdichtung
                                                                                                                                                                                             Manager
                                                immer knapper und teurer. Die Investoren sind auf der Suche nach Alternativen.
                                                                                                                                                                                             Transaction Advisory Services
                                                Aufzonungen an zentralen Lagen werden die Attraktivität von Aufstockungsprojekten
                                                                                                                                                                                             Real Estate
                                                in Zukunft noch steigern. Der Investor tut gut daran, bereits jetzt den Kontakt zu
                                                Verwaltern und unabhängigen Projektbegleitern zu suchen.
                                                                                                                                                                                             Ernst & Young AG
                                                                                                                                                                                             Zürich
                                                Damit Aufstockungen sich am Markt als mögliche und praktikable Lösung für beide Pro-
                                                                                                                                                                                             petra.galliker@ch.ey.com
                                                blematiken — sowohl für die grosszyklische Sanierung als auch die Innenverdichtung —
                                                etablieren können, muss allenfalls der Druck auf beiden Seiten noch etwas zunehmen.
                                                Allfällige Anpassungen im Gesetz würden sich zusätzlich unterstützend auswirken.

14   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                                                    Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   15
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
4 Herausfor-
  derungen und
  Positionierung
                         von Wohnbaugenossen-
                         schaften in der Schweiz                                                                                                                                                                                                          > 60 %
                                                                                                                                                                                                                                                        55 — 60 %
                                                                                                                                                                                                                                                        50 — 55 %
                                                                                                                                                                                                                                                        40 — 45 %
                                                                                                                                                                                                                                                          > 35 %

                          Im Schweizer Wohnungsmarkt ist der Marktanteil von Wohnbau-                                                       Abbildung 1: Anteil nicht renovierter Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990
                                                                                                                                            Quelle: Konferenz kantonaler Energiedirektoren EnDK (2014, S. 12)
                          genossenschaften gering — diese schlafen jedoch nicht. Trotz
                          den Herausforderungen des Sanierungsstaus am Immobilienmarkt
                          gehen Wohnbaugenossenschaften das Sanierungsthema aktiv
                                                                                                                                                                     Dies zeigt sich auch im durchschnittlichen Mietzins, welcher im Vergleich zum übrigen
                          an. Denn mittels Sanierungen und nachhaltig innovativer Neubau-                                                                            Schweizer Wohnungsmarkt rund 15,4 % tiefer ausfällt, wobei die Unterschiede in
                          projekte steht ihnen ein grosses Potenzial zur Steigerung des                                                                              den Städten noch grösser sind.

                          Marktanteiles und ihrer Attraktivität zur Verfügung.                                                                                       Die Wohnbaugenossenschaften scheuen die Herausforderungen betreffend die knappen
                                                                                                                                                                     finanziellen Mittel einer Sanierung nicht, sondern versuchen mit den ihnen zur
                                                                                                                                                                     Verfügung stehenden Mitteln möglichst viele Wohnungssanierungen durchzuführen.
                                                                                                                                                                     Hierbei wird zwischen unterschiedlichen Sanierungsarten differenziert: der Sanierung
                                                Sanierungsstau als Herausforderung des Immobilienmarktes                                                             in bewohnten Zustand, der tiefgreifenden Sanierung in unbewohntem Zustand und
                                                Rund drei Viertel aller Gebäude in der Schweiz wurden vor 1990 erbaut und lediglich                                  dem Ersatzneubau. Jede getätigte Sanierung hat eine Auswirkung auf die Mietpreise.
                                                50 % dieser Liegenschaften seither saniert. Das nicht realisierte Sanierungspotenzial                                Ob eine Mietpreisreduktion oder ein Mietzinsausfall während der Sanierung oder
                                                wird durch die tiefe Sanierungsrate von nur 1,5 % bestätigt. Die Grafik stellt den Anteil                            des Ersatzneubaus greift, ist von der Sanierungsart sowie der Durchführung im
                                                sanierungsbedürftiger Mehrfamilienhäuser dar. Bei der räumlichen Immobilienverteilung                                bewohnten bzw. unbewohnten Zustand abhängig.
                                                ist auffällig, dass Wohnbaugenossenschaften meist in Kantonen mit hohem Sanierungs-
                                                stau liegen. Der Grossteil der Wohnbaugenossenschaften befindet sich im Kanton Zürich,                               Der Cashflow einer Immobilie wird durch die angewendete Sanierungsstrategie
                                                in welchem sie rund 18 % vom Gesamtbestand aller Mehrfamilienhäuser ausmachen.                                       beeinflusst. Der Netto-Cashflow setzt sich aus den Mieterträgen abzüglich den
                                                Gefolgt vom Kanton Bern mit 13 % und dem Kanton Luzern mit 10,5 %. In diesen drei                                    Liegenschaftskosten zusammen. Eine mögliche Mietpreiserhöhung nach Sanierung/
                                                Kantonen sind mehr als die Hälfte aller Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990                                      Ersatzneubau unterscheidet sich je nach vorheriger Mietpreisbasis und nach der
                                                sanierungsbedürftig. Es wird deutlich, dass auch Wohnbaugenossenschaften vom                                         Sanierungsstrategie einer Wohnbaugenossenschaft. Führt eine solche Mietpreisstei-
                                                Sanierungsstau betroffen sind.                                                                                       gerung zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei den Mietern, so werden diese oftmals
                                                                                                                                                                     von ihrer Wohnbaugenossenschaft unterstützt. Die befragten Wohnbaugenossen-
                                                Da ein Grossteil der genossenschaftlichen Wohnungen nach dem Ersten und Zweiten                                      schaften sind der Ansicht, dass es keinen Zielkonflikt zwischen Mietpreissteigerung
                                                Weltkrieg erstellt und seither nicht grundlegend saniert wurde, sind diese heute stark                               und der Gewährleistung des günstigen Wohnraums gibt, es sei denn, es werden nicht
                                                sanierungsbedürftig. Aufgrund der spezifischen Gegebenheiten von Wohnbaugenossen-                                    alle relevanten Faktoren der beiden Komponenten berücksichtigt. Die langfristige
                                                schaften, wie beispielsweise die Förderung sozialer Interessen und die Bereitstellung                                Finanzplanung der Wohnbaugenossenschaften wird jeweils so gesteuert, dass die
                                                von zahlbarem Wohnraum, stellen deren Sanierungen zusätzliche Herausforderungen                                      Mieten nur moderat erhöht werden. Solange diese Prämisse eingehalten wird, besteht
                                                dar und sind nicht mit der Ausgangslage eines institutionellen Anlegers vergleichbar.                                kein Zielkonflikt.

16   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                                                            Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   17
Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
Cashflow                                                                     Cashflow                                                                 Cashflow

                                                                                                                Mietausfall                                                                Mietausfall        Cashflow Verkauf
                                   Mietpreisreduktion                                                                          Cashflow Verkauf
                                              Cashflow Verkauf

                                                                                                                                  Cashflow    B                                                               Cashflow   B
                                                        Cashflow   B
             Cashflow   A                                                                 Cashflow   A                                                           Cashflow   A
                                                                            t                                                                           t                                                                        t

                                                                                                                                                                                                                                                   Sebastian Zollinger MRICS
                                        Erneuerungskosten
                                                                                                                     Erneuerungskosten                                                            Erneuerungskosten
                                                                                                                                                                                                                                                   Senior Manager
                                                                                                                                                                                                                                                   Transaction Advisory Services
                                                                                                                                                                                                                                                   Real Estate
      Abbildung 2: Erneuerung in bewohntem Zustand                                    Abbildung 3: Erneuerung in unbewohntem Zustand                        Abbildung 4: Ersatzneubau
      Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104).                                             Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104).                                   Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104).
                                                                                                                                                                                                                                                   Ernst & Young AG
                                                                                                                                                                                                                                                   Zürich
                                                                                                                                                                                                                                                   sebastian.zollinger@ch.ey.com

                                                     Demografische Zusammensetzung und Positionierung                                                       Zukünftige Entwicklungen von Wohnbaugenossenschaften
                                                     Die demografische Zusammensetzung der Mieter von Wohnbaugenossenschaften ist                           Zurzeit liegt der Anteil genossenschaftlicher Wohnungen am Wohnungsmarkt unter
                                                     durchmischt. Den grössten Anteil machen Erwachsene zwischen 25 und 44 Jahren                           4 % (sinkende Tendenz). Ein Grund hierfür ist die im Vergleich zu institutionellen
                                                     mit 28 % aus. Gefolgt von der Altersklasse 45 bis 64 Jahre mit 24 %. Auch der Anteil                   und privaten Anlegern geringe Neubautätigkeit. Diese wird durch hohe und weiter
                                                     an älteren Menschen über 65 Jahren ist mit 20 % entsprechend gross. Gesamthaft                         steigende Bodenpreise in den Zentren weiter eingedämmt. Institutionelle und private
                                                     betrachtet ist die Alterszusammensetzung der in Wohnbaugenossenschaften lebenden                       Anleger verfügen über vergleichsweise höhere finanzielle Mittel und können dadurch
                                                     Personen ungefähr gleichmässig verteilt. Dies wird sich jedoch durch die künftige                      ihren Marktanteil zu Lasten von Wohnbaugenossenschaften ausbauen. Wohnbau-
                                                     gesellschaftliche Entwicklung verändern. Gemäss den Aussagen der Megatrends von                        genossenschaften ihrerseits wollen mittels Realisierung von Neubauprojekten und
                                                     Peter Lüthi (WWF) ist die Schweizer Bevölkerung einem enormen Veränderungsprozess                       proaktiver Sanierungsstrategien wieder einen höheren Marktanteil erreichen
                                                     unterworfen. In der Schweiz wird gemäss Prognosen die Bevölkerung um rund 11 %                         und die Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnungsbaus steigern. Aufgrund
                                                     wachsen, was Änderungen der Altersstruktur mit sich bringt. Bis 2045 werden 2,7                        der kontinuierlich bestehenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum können                Sarah Peter
                                                     Millionen Personen älter als 65 Jahre sein. Als Folge dieser wachsenden und alternden                  Wohnbaugenossenschaften mit ihren preiswerten Wohnungen auch in Zukunft
                                                     Bevölkerung müssen Wohnbaugenossenschaften verdichten und altersgerecht bauen.                         enorm profitieren.                                                                     Consultant
                                                     Weiter wirkt sich dieser Veränderungsprozess auch auf die Nachfrage nach kleineren                                                                                                            Transaction Advisory Services
                                                     Wohnungen aus. Wohnbaugenossenschaften haben diesen Veränderungsprozess                                Nachhaltig und innovativ                                                               Real Estate
                                                     erkannt und sanieren vermehrt auch altersgerecht.                                                      Mit einer nachhaltigen und innovativen Bauweise gehen Wohnbaugenossenschaften
                                                                                                                                                            mit gutem Beispiel voran. Wohnbaugenossenschaften legen sehr viel Wert auf             Ernst & Young AG
                                                                                                                                                            moderne Gebäude, die flexibel genutzt werden können und auf dem neusten Stand          Zürich
                                                     Alterszusammensetzung einer Wohnbaugenossenschaft in %                                                                                                                                        sarah.peter@ch.ey.com
                                                                                                                                                            sind. Durch die Verwendung von hochwertigen Baumaterialien kann zudem eine
                                                                                                                                                            längere Lebensdauer der Wohnungen gewährleistet werden. Weiter können mithilfe
                                                                                                                                                            von energetisch effizienten Gebäuden Kosten eingespart werden. Wohnbaugenossen-
                                                                                                                                                            schaften legen ihren Fokus stärker auf Nachhaltigkeit und hochwertige Bauqualität,
                                                                                20%                                                                         da sie oftmals langfristiger und umweltbewusster handeln als Privatpersonen oder
                                                                                                     23%                                                    institutionelle Investoren und nicht die Gewinnoptimierung im Vordergrund steht.

                                                                                                                                                            Dieser Artikel baut auf der Bachelorthesis von Sarah Peter zur Thematik «Sanierungs-
                                                                                                                                                            strategien von Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz» im Auftrag der Hochschule
                                                                                                           5%
                                                                                                                                                            Luzern auf. Im Rahmen der Arbeit wurden bewährte Wirtschaftspartner/innen in
                                                                                                                                                            Führungspositionen interviewt. Mithilfe der Interviews konnten Chancen und Risiken
                                                                         24%
                                                                                                                                         0 — 19 Jahre       von unterschiedlichen Sanierungsstrategien herausgefunden und konkrete Handlungs-
                                                                                                                                       20 — 24 Jahre        empfehlungen für Wohnbaugenossenschaften erarbeitet werden.
                                                                                               28%                                     25 — 44 Jahre
                                                                                                                                       45 — 64 Jahre
                                                                                                                                          > 65 Jahre

                                                     Abbildung 5: Alterszusammensetzung in einer Wohnbaugenossenschaft
                                                     In Anlehnung an «Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum.»
                                                     (Bundesamt für Wohnungswesen BWO, 2017, S. 44).

18   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                                                                                      Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   19
5 Paradigmen-
                                                                                                                 Wohnliegenschaften (mit Mehrfamilienhaus überbaute Liegenschaft) in den Steuer-
                                                                                                                 perioden 2006 — 2011 Abschreibungen im Rahmen der Normalsätze des MB 1995
                                                                                                                 tätigte. So wurde in den betroffenen Steuerperioden 2010 — 2011 auf dem Buchwert
                                                                                                                 eine ordentliche Abschreibung vorgenommen, die dem Normalsatz von 1,5 % für

  wechsel
                                                                                                                 Gebäude und Land zusammen entsprach.

                                                                                                                 Während die Veranlagungsbehörde Schaffhausen die Abschreibungen für die Jahre
                                                                                                                 2006 — 2009 anerkannte, wurden jene für die Jahre 2010 — 2011 im Zuge der
                                                                                                                 definitiven Veranlagung beim steuerbaren Gewinn aufgerechnet. Begründet wurde
                                                                                                                 dies damit, dass die Buchwerte in beiden Steuerperioden durch die getätigten
                                                                                                                 Abschreibungen unter dem Steuerwert zu liegen kämen, dies jedoch mit der kantonalen

                          bei der steuerlichen                                                                   Praxis konfligiere und demzufolge als unzulässig anzusehen sei.

                                                                                                                 Gegen den Entscheid der Steuerkommission gelangte die betroffene Immobilienge-

                          Abzugsfähigkeit von
                                                                                                                 sellschaft mit Rekurs und Beschwerde an das zuständige Obergericht, welches die
                                                                                                                 Begehren teilweise guthiess. Die aufgerechneten Abschreibungen sind hingegen nach
                                                                                                                 Auffassung des Obergerichts steuerlich zuzulassen, weil sich diese stets im Rahmen
                                                                                                                 der Normalsätze bewegten und deshalb als geschäftsmässig begründet anzuerkennen

                          ordentlichen Abschreibungen                                                            seien. Dies sei auch dann der Fall, wenn der Buchwert offensichtlich unter den
                                                                                                                 Verkehrswert sinke.

                                                                                                                 Erwägungen des Bundesgerichts
                                                                                                                 In seinem Entscheid vertritt das Bundesgericht (wie auch das Obergericht) die
                                                                                                                 Auffassung, dass die von der Immobiliengesellschaft getätigten ordentlichen
                                                                                                                 Abschreibungen auf ihren Wohnliegenschaften steuerlich anzuerkennen sind. Die

                          Bundesgerichtsentscheid vom
                                                                                                                 zu diesem Entschluss gelangende Begründung lässt allerdings aufhorchen:
                                                                                                                 Hinsichtlich der Rechtsnatur des MB 1995 stellte das Bundesgericht klar, dass es sich

                          26. Oktober 2017
                                                                                                                 bei solchem nicht um Bundesrecht, sondern um eine Verwaltungsverordnung handle,
                                                                                                                 welche für richterliche Behörden nicht bindend sei, sich jedoch zur Gewährleistung
                                                                                                                 einer einheitlichen Verwaltungspraxis an die rechtsanwendenden Behörden richtete.
                          Von den Erträgen juristischer Personen sind die ordentlichen Abschreibungen (sofern    Das Bundesgericht bejaht zwar, dass die ordentlichen Abschreibungen, sofern diese
                          buchmässig und geschäftsmässig begründet) abziehbar, wobei diese dem Charakter         die im MB 1995 festgelegten Höchstansätze nicht übersteigen, ohne besonderen
                          nach nur auf Bestandteilen des Geschäftsvermögens vorgenommen werden können            Nachweis als geschäftsmässig begründet gelten, daraus jedoch nicht zu entnehmen
                          und der tatsächlich laufenden Wertminderung eines Aktivums entsprechen sollten.        sei, ob und wann ein Grenzwert erreicht sei, welcher sich offensichtlich weit unterhalb
                          Abschreibungen werden damit i. d. R. nach dem tatsächlichen Wert der einzelnen         des tatsächlichen Verkehrswertes einer Liegenschaft befinde. Eine Verweigerung der
                          Vermögensteile berechnet oder nach ihrer voraussichtlichen Gebrauchsdauer              steuerlichen Anerkennung einer ordentlichen Abschreibung lässt sich damit nur dann
                          angemessen verteilt. Die Bestimmung eines angemessenen Abschreibungssystems            rechtfertigen, wenn entweder der Abschreibungssatz konstant zu hoch ausfällt und/
                          hängt jedoch von Schätzungen ab, welchen inhärente Unsicherheiten innewohnen,          oder die Liegenschaft langfristig gesehen keine Wertminderung aufweist. Somit ist
                          die für den Steuerpflichtigen eine Unbekannte darstellen. In dieser Hinsicht hat die   einer solchen die steuerliche Anerkennung jedenfalls ganz bzw. teilweise zu versagen,
                          eidg. Steuerverwaltung (ESTV) zur Gewährleistung erhöhter Rechtssicherheit für die     wenn zu rasch abgeschrieben wurde und/oder überhaupt kein Abschreibungsbedarf
                          Steuerpflichtigen das Merkblatt A 1995 — Abschreibungen auf dem Anlagevermögen         bestanden hat. Der Veranlagungsbehörde stehe es jedenfalls offen, die nach dem
                          geschäftlicher Betriebe (MB 1995) erlassen, welches die auf die wichtigsten Arten      MB 1995 vorgenommenen Abschreibungen zu widerlegen, indem sie aufzeige, dass
                          des abnutzbaren Anlagevermögens anwendbaren Abschreibungssätze im Sinne einer          und warum die ordentlichen Abschreibungen im konkreten Fall einen konstant
                          «Save Haven»-Regel festlegt.                                                           deutlich zu tiefen Buchwert gemessen am Verkehrswert ergeben hätten.

                          Bei Einhaltung dieser ordentlichen Abschreibungssätze wird die geschäftsmässige
                          Begründetheit vermutet und die Steuerbehörden konnten diese nach bislang
                          herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht durch Geltendmachung eines
                          fehlenden Abschreibungsbedarfs verweigern. Auch galten bislang erfolgte ordentliche
                          Abschreibungen als definitiv, ungeachtet eines höheren Marktwertes bzw. einer
                          möglichen Werterholung in den Folgejahren des abgeschriebenen Aktivums. Mit
                          seinem Entscheid vom 26. Oktober 2017 (BGE 2C_814/2016 & 2C_815/2016)
                          scheint sich das Bundesgericht jedoch für einen Paradigmenwechsel entschieden
                          zu haben — mit möglichen unliebsamen Folgen für die Steuerpflichtigen.

                          Sachverhalt
                          Dem besagten Bundesgerichtsentscheid liegt der Sachverhalt zugrunde, dass eine im
                          Kanton Schaffhausen mit Grundbesitz ausgestatte Immobiliengesellschaft, welche
                          u. a. den Kauf, den Verkauf und die Verwaltung von Liegenschaften bezweckt, auf den

20   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                          Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   21
Schliesslich lehnte das Bundesgericht die getätigten Aufrechnungen ab, weil es            Bundesgericht ferner Rechtsunsicherheit für die Steuerpflichtigen, indem es nur
                          die Veranlagungsbehörde unterlassen hat, die Sachdarstellung hinreichend zu               beispielhaft Tatbestände eines mutmasslichen Mangels skizziert. Zudem können
                          substantiieren und auferlegt dieser damit die Aufgabe, konkret aufzuzeigen und            gemäss höchstrichterlichem Entscheid auch in der Vergangenheit getätigte Abschrei-
                          darzulegen, weshalb und warum die Abschreibungen zu einem konstant tieferen               bungen rückgängig gemacht werden, wenn die Veranlagungsbehörde höhere
                          Buchwert gemessen am Verkehrswert führten. Dies hätte dargelegt werden können,            Verkehrswerte der Aktiven gegenüber den steuerlichen Buchwerten nachweisen kann.
                          indem der Nachweis erbracht worden wäre, dass es sich um ein kontinuierlich unter-        Betroffen sind insbesondere Steuerpflichtige mit langjährigem Immobilienbestand
                          haltenes und langfristig keinen Minderwert aufweisendes Anlageobjekt handle, bei          an attraktiven Lagen, die gemäss MB 1995 über die Zeit wesentlich abgeschrieben
                          welchem kein bzw. nur ein sehr geringer langfristiger Abschreibungsbedarf bestehe.        wurden, ungeachtet von gleichbleibenden oder höheren Verkehrswerten.
                          Dass die Abschreibungen gemäss MB 1995 somit ohne Weiteres zu akzeptieren
                          seien, hat das Bundesgericht klar verneint.                                               Eine strikte Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durch die Veran-
                                                                                                                    lagungsbehörden führt u. a. zu Unsicherheiten bei der Unterscheidung zwischen den
                          Abschliessend führt das Bundesgericht entscheidend aus, dass ob und wann eine             laufenden und latenten Steuern (Risiko eines erhöhten Liquiditätsbedarfs aufgrund
                          Abschreibung steuerlich anzuerkennen sei, sich vielmehr anhand des bundesrechtlich        von steuerlichen Aufrechnungen von Abschreibungen aus den Vorjahren). Vorsicht
                          vorgegebenen Begriffs der geschäftsmässigen Begründetheit zu ergeben habe.                geboten ist insbesondere bei Share Deals von Immobiliengesellschaften, bei
                          Von einer solchen ist auszugehen, wenn der Aufwand mit dem erzielten Ertrag unter-        welchen der Erwerber latente Steuern zu einem gewissen Umfang übernimmt, in
                          nehmerisch in einem unmittelbaren und direkten Zusammenhang steht (vgl. dazu B            der Annahme, dass deren Realisation erst bei einer buchmässigen Aufwertung
                          Ger, 01.05.2015, 2C_697/2014). Danach hätten sich auch die kantonale Praxis und           oder Ausscheidung der betroffenen Immobilien aus der Bilanz erfolgen wird. Bei
                          allfällige Verwaltungsverordnungen zu richten. Den vorgenommenen Abschreibungen           einer solchen wirtschaftlichen Handänderung werden i.d.R. die effektiven Verkehrs-
                          dürfe demzufolge, allein unter Verweis auf eine allfällige Dienstanweisung zum            werte der Immobilien gegenüber den Veranlagungsbehörden im Rahmen von
                          kantonalen Steuergesetz, die steuerliche Anerkennung nicht versagt werden.                Grundstückgewinnsteuer- oder anderweiten Steuerdeklarationen offenbart. Den
                                                                                                                    Steuerbehörden dürfte es in solchen Sachverhalten leicht fallen, den vom Bundes-
                          Aus den Erwägungen muss e contrario sogar geschlossen werden, dass die Veranla-           gericht geforderten Nachweis eines mangelnden Abschreibungsbedarfs zu erbringen.
                          gungsbehörden bei entsprechendem Nachweis auch Aufrechnungen über den
                          Steuerwert vornehmen könnten. Damit geht das Bundesgericht sogar noch weiter
                          als die Schaffhauser Veranlagungsbehörde.

                          Fazit
                          Bisher gewährleistete das MB 1995 sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die
                          Veranlagungsbehörden eine einfache Berechnung und Verbuchung von ordentlichen                    Stefan Laganà                                               Patrick Engstler
                          Abschreibungen. Die damit bezweckte einheitliche Veranlagungspraxis hat einer
                          angemessenen Abschreibungssystematik aufgrund der den Schätzungen inhärent                       Associate Partner                                           Intern
                          innewohnenden Unsicherheiten pauschal Rechnung getragen. Diese Abschreibungen                    Business Tax Services                                       Business Tax Services
                          galten bis zu einer allfälligen buchmässigen Aufwertung oder bis zum Ausscheiden
                          des entsprechenden Aktivums aus der Bilanz als definitiv, d. h. auch wenn der Steuer-            Ernst & Young AG                                            Ernst & Young AG
                          verwaltung höhere Verkehrswerte bekannt waren, die z. B. der Pflicht zur Erstellung              Zürich                                                      Zürich
                          einer öffentlich zugänglichen Jahresrechnung, welche die Aktiven und Passiven nach               stefan.lagana@ch.ey.com                                     patrick.engstler@ch.ey.com
                          dem Grundsatz von «true and fair view» zu Verkehrswerten ausweist, geschuldet war.
                          Insbesondere in solchen Fällen kann der Steuerpflichtige nicht mehr auf die steuerliche
                          Akzeptanz von ordentlichen Abschreibungen basierend auf dem MB 1995 vertrauen.
                          Hinsichtlich des Nachweises eines mangelnden Abschreibungsbedarfs hinterlässt das

22   | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019                                                                                                                                         Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 |   23
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