Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - Schweiz
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Real Estate
News
Ausgabe Winter | 2019
Aktuelle Informationen aus dem
Immobilienbereich
«Zukünftiges Headquarter, Zurich Insurance Group»
Inhalt Editorial
Editorial 3 «Auch in schrumpfenden Ländern gibt es wachsende Städte», erklärt Cornel Widmer, Global Head
Real Estate, von der Zurich Insurance Company im Interview. Zudem geht er darauf ein, worauf es
bei der weltweiten Erhöhung der Immobilienanlagen ankommt und weshalb sein Versicherungskonzern
1 Interview mit Cornel Widmer, Zurich Insurance Company dennoch Liegenschaften in der Schweiz verkauft.
«Auch in schrumpfenden Ländern gibt es wachsende Städte» 4
Ergebnisse von Analysen zur Mieterzufriedenheit sind oftmals unvollständig. Dr. Casper Studer und
Alexander Hellmuth geben im Artikel Data Mining zur Analyse des Mieterverhaltens Handlungs-
2 Data Mining zur Analyse des Mieterverhaltens 9 empfehlungen, um die Kündigungswahrscheinlichkeit von gewerblichen Mietern quantifizieren zu
können.
3 Stockwerkeigentum: Durch Aufstockung ans Ziel 12
Im Beitrag Stockwerkeigentum: Durch Aufstockung ans Ziel beleuchtet Petra Galliker für Sie,
wie die Hürden der Einstimmigkeit bei Stockwerkeigentümergemeinschaften durch Aufstockung
4 Herausforderungen und Positionierung überwunden werden und gleichzeitig das Verdichtungspotenzial bei Liegenschaften im Stockwerk-
von Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz 16 eigentum ausgeschöpft werden können.
Im Schweizer Wohnungsmarkt ist der Marktanteil von Wohnbaugenossenschaften gering. Sebastian
5 Paradigmenwechsel bei der steuerlichen Abzugsfähigkeit Zollinger und Sarah Peter haben für Sie im Artikel Herausforderungen und Positionierung von
von ordentlichen Abschreibungen 20 Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz zusammengefasst, inwiefern den Schweizer Wohnbau-
genossenschaften trotz einiger Herausforderungen ein grosses Potenzial zur Steigerung sowohl
des Marktanteils als auch ihrer Attraktivität zur Verfügung steht.
6 Anrechnung von Betriebsverlusten 24
Ein Paradigmenwechsel bei der steuerlichen Abzugsfähigkeit von ordentlichen Abschreibungen
wurde mit dem Bundesgerichtsentscheid vom 26. Oktober 2017 festgehalten. Mitunter beinhaltet
Publikationen 28 dieser eine Änderung bezüglich bislang erfolgter ordentlicher Abschreibungen, die als definitiv,
ungeachtet eines höheren Marktwerts bzw. einer möglichen Werterholung in den Folgejahren des
Veranstaltungen 29 abgeschriebenen Aktivums, galten. Im Beitrag führen Stefan Laganà und Patrick Engstler den
Sachverhalt sowie die Erwägungen des Bundesgerichts näher aus.
Kontakte 30 Im Artikel Anrechnung von Betriebsverlusten bei der Grundstücksgewinnsteuer werden Sie
von Hanspeter Saner, Martin Kistler und Ingrid Aebi über eine erst kürzlich beschlossene Praxis-
änderung in monistischen Kantonen erfahren. Lesen Sie mehr über das Bundesgerichtsurteils vom
26. Januar 2018 — Wir haben für Sie den Sachverhalt und die Folgen genau erörtert.
Mit der aktuellen Ausgabe der Real Estate News EY Schweiz möchten wir Ihnen,
liebe Leserinnen und Leser, Einblicke zu aktuellen Themen der Immobilienbranche gewähren.
Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.
Daniel Zaugg Claudio Rudolf
Sektorleiter Real Estate Head Real Estate
Hospitality & Construction Transaction Advisory Services
2 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 3
1 Interview
mit Cornel Widmer, Quai Zürich
Zurich Insurance Company
Immobilien, und hier befindet sich das Gros unserer Was sind aus Wachstumssicht die attraktivsten
Immobilien Investment Teams. Bei Investitionen Märkte?
über die Grenzen erhöht sich die Komplexität, und CW: Eine grosse Dynamik sehen wir in US-Städten,
in der Regel steigen auch die Kosten. Europa und zum Beispiel in San Francisco. Hier hat sich die
«Auch in schrumpfenden Ländern gibt es Nordamerika sind für uns nach wie vor sehr interes-
sant. Wir beabsichtigen aber auch, die Immobilien-
Marktmiete gewisser Anlagen, die wir vor vier oder
fünf Jahren gekauft haben, fast verdoppelt. Es geht
wachsende Städte» Allokation in Wachstumsmärken weiter zu erhöhen.
In Südamerika ist das zum Beispiel Chile, in Asien
immer um die Dynamik einer bestimmten Stadt oder
eines Stadtteils. So entwickelt sich etwa Tokio sehr
Australien. positiv, obwohl die Bevölkerung in Japan schrumpft.
Der Versicherungskonzern Zurich erhöht weltweit die Immobilien- Einen wichtigen Treiber sehen wir zudem in der
Welche Branchen stehen im Fokus? Technologie. Städte mit guten wirtschaftlichen und
anlagen. Cornel Widmer, Head of Group Real Estate, erklärt im CW: Wir konzentrieren uns auf die liquidesten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, innovativen
Interview, worauf es dabei ankommt. Und weshalb die Zurich in Bereiche, Büro, Einzelhandel und Wohnen. Auch Technologie-Start-ups und verfügbarem Risikokapital
Logistik gewinnt an Bedeutung, gerade in den USA. spielen eine zentrale Rolle. An dieser Dynamik
der Schweiz dennoch Liegenschaften verkauft. In Deutschland überwiegt bisher der Bürobereich, wollen wir teilhaben.
hier möchten wir den Wohnanteil in den dynamischen
Zentren ausbauen. Wegen den aktuellen Preisen
und der zunehmenden Regulierung ist das jedoch Mount St North, Sydney
Sie haben einmal in einem Interview gesagt, in Immobilien konstant erhöht, auf mittlerweile über eine Herausforderung.
Sie verlangen von ihren Mitarbeitenden das 7 Prozent unser Anlagen. Das entspricht rund 14.5
«feu sacré». Woher kommt Ihre Leidenschaft? Milliarden Franken. Der Anteil ist das Resultat eines Stichwort Preise: Das Interesse der Anleger
Cornel Widmer: Man kann eine Sache nur dann gut Optimierungsprozesses und wird im Rahmen des steigt und damit auch das Preisniveau. Wie finden
machen, wenn man mit dem Herzen voll dabei ist. Asset-Liability-Managements bestimmt. Unsere Sie bezahlbare Objekte?
Das sage ich zurzeit auch meinen Kindern, die sich Bilanz muss unter Zinseinflüssen so funktionieren, CW: Für uns steht nicht der Preis im Zentrum,
mit der Berufswahl auseinandersetzen. Ich bin dass das Eigenkapital geschützt ist. Jede Asset- sondern die risikoadjustierte Rendite. Zuerst
ein emotionaler Typ. Obschon ich versuche, stets Klasse erhält ein bestimmtes Risiko-Budget, und berechnen wir, welche Rendite wir für das Risiko
rational zu entscheiden, spielt der Bauch immer mit. innerhalb dieses Budgets wählen wir die Strategie, eines spezifischen Marktes und eines Objektes
Was Immobilien betrifft, so bin ich überzeugt, welche die höchsten Erträge generiert. benötigen. In einem zweiten Schritt sehen wir aus
dass man nur dort investieren sollte, wo man auch der Transaktion, ob wir diese Rendite im Markt
ein gutes Gefühl hat. Zahlen allein genügen nicht. Weshalb steigert Zurich die Investitionen in erzielen können. Wir beobachten damit das Preis-
Immobilien? gefüge eines Marktes und investieren nur, wenn die
Dennoch, Zahlen spielen im Immobiliengeschäft CW: Zurich hat die Risikofähigkeit und den Appetit, Rendite bezogen auf das Risiko attraktiv erscheint.
eine zentrale Rolle. Wo ist Platz für Emotionen? den Anteil global weiter zu erhöhen. Bei der Um- Als Core-Investor wollen wir zudem über den ganzen
CW: Wir schauen uns die Makrodaten der Märkte setzung spielen jedoch lokale Faktoren eine zentrale Zyklus rund 80 Prozent der Gesamtrendite aus
sehr genau an, diese Analyse steht immer am Rolle. Wir investieren stets mit lokalen Bilanzen, und dem Cashflow erwirtschaften. Wesentlich für uns ist
Anfang. Aber wenn es darum geht, ob ein Objekt in diese sind unterschiedlich reguliert, auch was den auch, dass wir beim Netto-Cashflow über den Zyklus
einem ausgewählten Markt in ein Portfolio passt, da möglichen Immobilienanteil betrifft. Grundsätzlich ein positives reales Wachstum erzielen können.
kommen neben den Zahlen auch emotionale Aspekte werden die Immobilienmärkte immer reifer. Trans-
ins Spiel. Gleiches stellen wir auch bei Mietern fest, parenz, Liquidität und der Professionalisierungsgrad Warum?
wenn sie sich für ein Objekt entscheiden. Architektur nehmen zu, das macht die Anlageklasse für institu- CW: Wer international investiert, achtet genau
und Umfeld spielen wichtige Rollen. tionelle Investoren attraktiver. darauf, wo sich die Mieten wie entwickeln. Wichtige
Parameter sind die Entwicklung der Kaufkraft und
Ende 2017 hat die Zurich 7 Prozent aller Anlagen In welchen Märkten hat Zurich den Immobilien- die Dynamik von Angebot und Nachfrage. Da sehen
in Immobilien gehalten. Mitbewerber haben bestand erhöht? wir grosse Unterschiede zwischen den Märkten,
zum Teil deutlich höhere Anteile. Warum hat Real CW: Zurich betreibt ein globales Geschäft, dennoch auch aufgrund der demographischen Entwicklung
Estate bei Zurich weniger Gewicht? befinden sich die grossen Bilanzen in Europa und und der beschränkten Verfügbarkeit von Land an
CW: Über die letzten Jahre haben wir die Allokation Nordamerika. Das sind auch unsere Hauptmärkte bei guten Lagen.
4 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 5
Welche Bedeutung haben die Anfangsinvestitionen? Portfolio investiert. Häufig ist das rentabler, als neue
CW: Die anfänglichen Investitionsrenditen, die man Objekte zu kaufen. Zurich hat schon vor Jahren das
bei heutigen Mietzinsen erhält, sind über den Globus Lebensversicherungsgeschäft auf neue Produkte
betrachtet recht ähnlich. Es sind unter anderem die ausgerichtet. Das führt über die Zeit zu einem
Wachstumsraten, die den Unterschied machen. Wir Rückgang der Verpflichtungen, weshalb wir auch
wollen den Netto-Cashflow, den wir aus unseren die Anlagen reduzieren. Deshalb werden wir über
Investitionen erwirtschaften, langfristig mindestens die nächsten Jahre 66 Immobilien im Wert von
im Rahmen des Wirtschaftswachstums eines Marktes 1 Milliarde Franken verkaufen. Das sind alles sehr
steigern können. Und dies lässt sich nicht mit allen gute Liegenschaften, die unserer Core-Strategie
Anlageklassen erreichen. entsprechen und die wir gerne behalten hätten.
Wo steht in dieser Betrachtung die Schweiz? Tut das nicht weh, wenn diese nun verkauft
CW: Die Schweiz ist ein sehr solider Markt, der werden?
kontinuierlich wächst und weder zu grossen Über- The East, Frankfurt CW: Schon ein wenig. Aber wir haben den Schmerz
treibungen nach oben noch nach unten tendiert. gelindert, indem wir diese nun weiterhin managen.
Cornel Widmer
Das ist für einen langfristig ausgerichteten Investor früher oder später zu Preisanpassungen und Bewer-
Cornel Widmer ist seit 2012 Global
wie Zurich gut. In diesem Markt stammt das Gros tungskorrekturen. Wir haben schon früh eine Core- Sie haben auf der Bilanz weniger Risiken, dafür
Head of Real Estate der Zurich.
der Rendite aus Mieteinkünften und Projektent- Strategie eingeschlagen und Objekte an weniger dank den Managementgebühren stetige Einnahmen.
Er kam 1999 als Projektleiter für
wicklungen. Deshalb werden wir unsere Allokation attraktiven Lagen verkauft. Deshalb sind wir hier in Aus Risikosicht ist das vorteilhaft?
internationale Entwicklungen zur
langfristig in diesem Umfang aufrechterhalten. einer besseren Position. CW: Das ist nicht nur aus Managementsicht interes-
Zurich und war verantwortlich
sant, sondern auch für Anleger und Versicherungs-
für das Management der Schweizer
Aufrechterhalten, das klingt nicht nach Ausbau. Noch immer wird sehr viel gebaut, gerade in länd- nehmer. Das hat auch die Emission gezeigt, die wir
Portfolios. Im Jahr 2009 wurde
CW: In der Schweiz haben wir ein Immobilienport- lichen Räumen. Eine Gefahr? im Dezember abgeschlossen haben.
er zum CEO der Zurich IMRE AG
folio im Wert von rund 6 Milliarden Franken. Das CW: Die verstärkte Bautätigkeit in B- und C-Lagen
ernannt, die schweizweit die Immo-
bauen wir derzeit volumenmässig nicht weiter aus, ist mit der Verfügbarkeit von Land zu erklären. Wie erfolgreich wurde der Fonds platziert?
bilienportfolios der Zürich Ver-
obschon wir uns von einzelnen Objekten trennen und Gleichzeitig entwickeln sich die Städte sehr dyna- CW: Die Emission lief sehr gut, sie wurde wesentlich
sicherungs-Gesellschaft und der
neue dazukaufen. Anders ist die Situation bei den misch, doch hier ist der Boden sehr knapp. Da ist die überzeichnet. Dies motiviert uns natürlich über
Zurich Anlagestiftung betreut.
rund 4 Milliarden an Drittmitteln, die wir im Rahmen Raum- und Zonenplanung gefordert. Es macht we- weitere Produkte für institutionelle Kunden nach-
Zuvor war er für den Immobilien-
unserer Anlagestiftung und Immobilienfonds für nig Sinn, dass das Angebot in den Zentren künstlich zudenken, nicht nur in der Schweiz sondern auch
bereich und Facility Management
Pensionskassen respektive andere institutionelle beschränkt wird und die steigende Nachfrage nicht auf globaler Basis.
von Georg Fischer verantwortlich,
Anleger investieren. Hier suchen wir weiterhin nach gedeckt werden kann. Das Angebot muss in den
davor war er Architekt und Projekt-
Opportunitäten auf dem Markt. Städten ausgeweitet werden, nicht im ländlichen Bis 2050 will Zurich in der Schweiz die Treibhaus-
leiter bei Frehner Architekten in
Raum. gasemissionen des Immobilienportfolios um 80
St. Gallen. Cornel Widmer lebt mit
Schweizer Pensionskassen halten den grössten Prozent reduzieren. Gilt dieses Ziel weiterhin?
seiner Familie in Winterthur.
Teil ihrer Immobilienanlagen im Inland. Wie beur- Das heisst, höher und dichter bauen? CW: 2012 haben wir entschieden, die Treibhausgase
teilen Sie dies mit Blick auf die Diversifikation? CW: Genau. Urbanisierung findet auch in der bis 2020 um 20 Prozent zu senken. Hier sind wir
Zurich Group Real Estate
CW: Von der Regulierung her könnten die Pensions- Schweiz statt. Die Stadt ist ein Erfolgsmodell. Politik auf Kurs. Ein Immobilieninvestor braucht aber auch
Der Versicherungskonzern Zurich
kassen ihren Anteil an ausländischen Immobilien von und Raumplanung müssen darauf Antworten liefern. längerfristige Ziele, und das geht einher mit der
verfügt über Anlagen mit einem
heute 2 Prozent mindestens verdreifachen. Das ist Eine Überregulierung, wie wir sie heute sehen, ist Nachhaltigkeitsstrategie des gesamten Konzerns.
Marktwert von über 200 Milliarden
nicht nur wegen der Diversifikation ein Thema. Es kontraproduktiv. Die Situation in den Städten lässt Als Versicherer bekommen wir die Auswirkungen
Franken. Davon hält er rund
geht um die Dynamik der Märkte. Anleger, die Städte sich mit einem Dampfkochtopf vergleichen, bei dem der globalen Erwärmung über Schadenereignisse
7 Prozent oder 14.5 Milliarden
mit attraktiven Wachstumsraten ausschliessen, die Temperatur erhöht wird. Wird der Topf nicht direkt zu spüren.
Franken in Immobilien. In der
vergeben sich Chancen. vergrössert, erhöht sich automatisch der (Leidens-)
Schweiz werden zudem Immo-
Druck mit den bekannten Folgen für die Wohnungs- Wie sind die CO2-Emissionen gesenkt worden?
bilienanlagen im Wert von rund
Um leerstehende Wohnungen zu vermieten, zah- suchenden. CW: Wir tun dies im Rahmen unserer Erneuerungs-
4 Milliarden Franken für Dritte
len viele Vermieter Beiträge an den Umzug oder strategie. Jedes Mal, wenn Investitionen anstehen,
verwaltet. Group Real Estate
das Fitnessabo. Was tut die Zurich? Zurich hat kürzlich den ersten Immobilienfonds prüfen wir, ob wir CO2-neutrale Energieträger
konzentriert sich auf Core-Märkte,
CW: Solche Geschenke machen keinen Sinn, denn lanciert, den ZIF Immobilien Direkt Schweiz. einsetzen können. Gerade in Innenstädten oder
darunter die Schweiz, Deutschland
sie helfen nur kurzfristig. Wenn es in einem Markt Sind die Anlagerisiken zu gross geworden, dass bei historischen Gebäuden lässt sich dies nicht so
und die USA. Im Immobilienbereich
einen strukturellen Leerstand hat, dann führt dies Sie diese nun auslagern? einfach realisieren.
von Zurich sind 75 Personen tätig,
CW: Nein, auf keinen Fall. In der Schweiz haben
davon 25 in der Schweiz.
wir bezogen auf die Bilanz eine Überallokation und Zahlen sich die Investitionen finanziell aus?
Nestle HQ, Mailand
müssen den Immobilienbestand reduzieren. Deshalb CW: Wir betrachten immer Ökologie und Ökonomie
haben wir das Portfolio für den Fonds geschnürt. zusammen. Dabei stellt sich die Frage, wie ökologi-
sche Risiken eingepreist werden. Dies geschieht zum
Ist diese Überallokation auf Wertsteigerungen Beispiel über das ESG-Scoring, das für alle Anlage-
der Liegenschaften zurückzuführen? klassen relevant ist. Das heisst für uns, dass wir die
CW: Nicht nur. Wir haben viel in das bestehende Risiken verstehen und adäquat einpreisen müssen.
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2 Data Mining
Welche globalen Rahmenbedingungen braucht es,
damit Ökonomie und Ökologie zusammengehen?
CW: Globale Ansätze über das Steuersystem, etwa in
Form von CO2-Abgaben, können die richtigen Anreize
schaffen. Veränderungen werden aber auch über Be-
zur Analyse des
wertungen oder den Transaktionsmarkt erfolgen, wenn
Anleger ökologisch nicht optimale Liegenschaften
tiefer bewerten. Ein dritter Anreiz geht schliesslich
von den Mietern aus, die wissen wollen, welche
Mieterverhaltens
CO2-Bilanz ihr Gebäude hat. Hier können bei alten
Gebäuden neue Leerstandsrisiken entstehen.
Daniel Zaugg MRICS
Welchen Beitrag kann die Digitalisierung zu
Nachhaltigkeit liefern? Partner
CW: Betriebsoptimierungen haben Potenzial. Sektorleiter Real Estate
Allerdings ist ein Grossteil davon bereits realisiert Hospitality & Construction
worden. Aber klar, über neue Technologie wird die
Effizienz der Gebäude weiter zunehmen. Ernst & Young AG Gewerblicher Mietvertrag: Quantifizieren
Zürich
Welchen Einfluss hat die Digitalisierung auf
Ihr Geschäft?
daniel.zaugg@ch.ey.com der Kündigungswahrscheinlichkeit
CW: Die Art und Weise, wie Gebäude genutzt werden,
verändert sich, gerade im Bürobereich. Wenn sich
Eigentümer und Asset Manager möchten naturgemäss so gut
Homeoffice-Modelle durchsetzen, werden periphere wie möglich einschätzen, ob ihnen die Mieter ihrer Immobilien
Standort wieder attraktiver, denn die Personen
pendeln nicht mehr so häufig. Allgemein brauchen
auch über das Vertragsende hinaus treu bleiben. Dies gilt vor
wir flexible Gebäude, um neue Arbeits- und Lebens- allem bei grossen Mietern, die flächen- und ertragsmässig ein
formen zu ermöglichen.
besonderes Gewicht in einem Portfolio einnehmen. Genau
Wie werden die Chancen der Digitalisierung aus diesem Grund werden in regelmässigen Intervallen Mieter-
bei Zurich selbst genutzt?
CW: Wir sind ein moderner Arbeitgeber und da gehören
zufriedenheitsbefragungen durchgeführt. Die Ergebnisse solcher
Homeoffice und Desksharing selbstverständlich dazu. Claudio Rudolf FRICS Analysen sind aber oftmals unvollständig, nicht aussagekräftig
Wir sind angehalten, dort zu arbeiten, wo wir am effi-
zientesten und effektivsten sind. Da helfen die neuen Partner oder zeitlich nicht zielführend nutzbar. Gesucht wird daher die
Kommunikationstools. So gelingt es mir auch, meine Head Real Estate Möglichkeit, ein verlässliches Bild über die internen Sichtweisen
Reisezeit zu minimieren. Aber nicht alles lässt sich Transaction Advisory Services
über digitale Kanäle machen. Es braucht den persön-
des Mieters auf das Mietverhältnis zu zeichnen.
lichen Kontakt. Ich muss den Markt erfahren, mit Ernst & Young AG
den Marktteilnehmern sprechen und kann mich nicht Zürich
allein auf Berichte stützen. claudio.rudolf@ch.ey.com
Data Mining als Ansatz
Data Mining eröffnet im Rahmen von Mieterzufriedenheitsbewertungen neue Wege.
Das Interview führte Thomas Schenk, Über Data Mining können — vereinfacht gesagt — grosse Datenmengen auf sinnvolle
freier Journalist und Autor. Zusammenhänge, Muster und Trends untersucht werden. Ähnlich wie im E-Commerce,
wo ein Profiling des Kundenverhaltens erfolgt, lassen sich gewisse Muster auch für
Mieter von Gewerbeimmobilien darstellen. Bestenfalls kann das Asset Management damit
zu jeder Zeit datenbasiert evaluieren, ob die Mieter eine Verlängerung, eine Nach-
verhandlung oder eine Kündigung des Mietverhältnisses anstreben. Am Ende stehen
Weisses Schloss, Zürich Bavaria Towers, München neben einer quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeit auch datengestützte Hand-
lungsempfehlungen, die potenzielle Entscheidungen zugunsten des Portfolios zulassen.
Daten des Eigentümers
Ausgewertet werden interne Daten aus dem ERP-System des Eigentümers, zu denen
zum Beispiel die tatsächliche Miethöhe zählt, aber auch die Anzahl, der Umfang und
der Umgang mit Schadensmeldungen oder immobilienbezogene Beschwerden. Weiterhin
wird beispielsweise das Verhältnis der Miethöhe zum allgemeinen Marktumfeld be-
trachtet: Liegt die finanzielle Belastung des Mieters am Standort über dem örtlichen
Durchschnitt oder darunter? Welche Faktoren rechtfertigen dies? Interne Daten
machen dabei in der Regel den Schwerpunkt solcher Analysen aus.
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Social Media und Presse Exemplarische Regel beziehungsweise Handlungsempfehlung
Auch externe, öffentlich einsehbare Daten können potenziell hinzugezogen werden, Eine typische (hypothetische) Regel, die sich aus der Anordnung der Daten
zum Beispiel aus den sozialen Netzwerken oder der klassischen Medienberichterstattung. im Pfad und deren Analyse auf bisherige Kündigungen ableiten lässt, lautet:
Bauwerksschäden oder auch die Sperrung eines Gebäudes aufgrund eines Wasser- • sofern die Sollmiete mindestens 10 Prozent über der Marktmiete liegt, und
oder Brandschadens wären Fälle, die sich durchaus in beiden Feldern widerspiegeln • sofern es mindestens zwei Beschwerdemails gab, und
können: Die Nutzer äussern sich auf Social Media und drücken dadurch intensiv ihre • sofern in den vergangenen 12 Monaten keine Kommunikation mit
Stimmung zum Ereignis aus, während eine lokale Tageszeitung voraussichtlich einen der Geschäftsführung des Mieters erfolgt ist, und
eher sachlichen Bericht verfasst — aber auch daraus lassen sich Rückschlüsse ziehen. • sofern die Ausstattung der Fläche nicht gehoben ist, und
Grundsätzlich werden diese öffentlich zur Verfügung stehenden Faktoren in der • sofern die Mietfläche grösser als 200 Quadratmeter ist, und
Praxis aufgrund der Datenmenge jedoch bislang leider zu selten mit einbezogen. • sofern Standortopportunitäten im Umkreis von 20 Kilometern vorhanden sind,
• liegt die Kündigungswahrscheinlichkeit des Mieters bei mindestens 85 Prozent.
Operationalisierung der Informationen Dr. Casper Studer MRICS
Vom Zustand beziehungsweise von der Ausstattung einer Bürofläche bis zum genannten Fazit
Mietzins lassen sich die Einflussgrössen auf die Kündigungswahrscheinlichkeit je Wenn ausreichend viele interne und externe Daten vorliegen und miteinander Senior Manager
nach Mieter priorisieren — denn jedem Mieter sind andere Punkte in unterschiedlicher verknüpft werden, kann heute eine maschinenbasierte Handlungsempfehlung erstellt Transaction Advisory Services
Intensität wichtig. Für die Auswertung solcher operationalisierten Daten bieten sich werden, um einen Mieter nicht zu verlieren. Dadurch kann der Eigentümer oder das Real Estate
im nächsten Schritt unterschiedliche Algorithmen an. Ein Beispiel ist der sogenannte Asset Management mit vergleichsweise geringem Zeitaufwand eine grössere Informa-
Frequent-Pattern-Algorithmus. tionsfülle über den Mieter erzielen, wodurch die Verhandlungsposition sowie die Ernst & Young AG
Planungssicherheit potenziell steigen. In Form von Regeln beziehungsweise Pfaden, Zürich
Frequent-Pattern-Algorithmus die zu unterschiedlich hohen, konkret quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeiten casper.studer@ch.ey.com
Beim Frequent-Pattern-Algorithmus werden zunächst unsortierte Daten, die zu führen, lassen sich die «Pain Points» eines Mieters ablesen: Hat eine bessere Reak-
spezifizierten Events zusammengefasst werden, nach Häufigkeit sortiert. Auf Basis tionszeit des Eigentümers auf Anfragen des Mieters einen grösseren Effekt oder
dieser sortierten Liste wird nach individueller Pattern-Gewichtung ein Häufigkeitsbaum eher eine Verbesserung der Ausstattung? Durch einen Vergleich der Pfade kann
erzeugt (siehe Abbildung). Über den Verlauf einer bestimmten Handlungskette, die von abgelesen werden, in welchem Masse die Kündigungswahrscheinlichkeit sinkt, wenn
der Root an bis zum Ende eines Pfades für jedes Ereignis ausgelesen wird, lassen sich die jeweiligen Pain Points abgebaut werden.
Zufriedenheitswahrscheinlichkeiten ableiten. Daraus lassen sich in einem nächsten
Schritt präventive Handlungsempfehlungen identifizieren.
Frequent Pattern: Analyseverfahren in der Umsetzung
Alexander Hellmuth
Manager
Root Transaction Advisory Services
Real Estate
Ernst & Young Real Estate GmbH
Einzelne Sachverhalte werden Berlin
B:6 D:2 als Variablen (zum Beispiel: alexander.hellmuth@de.ey.com
D = Problemhandling) und deren
Häufigkeit in einem bestimmten
Zeitraum im Baum verortet
D:4 A:1 C:1 A:1 (D:4 = vier Fälle, in denen
der Eigentümer versucht hat,
Probleme des Mieters zu beheben).
Bei gleicher Häufigkeit wird ein
Ereignis je nach Priorität weiter
A:3 E:1 E:1 oben platziert. Aus jedem
einzelnen Pfad lassen sich Regeln
ableiten.
E:2 C:1
C:1
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3 Stockwerk-
eigentum:
durch Aufstockung ans Ziel
Durch Aufstockung im Zusammenhang mit einer grosszyklischen
Sanierung kann die Hürde der Einstimmigkeit bei Stockwerk-
eigentümergemeinschaften überwunden werden. Der Verkauf des müsste die jährliche Einzahlung rund viermal höher liegen, d. h. jährlich bei rund 1,0 %
Ausnützungspotenzials für die Aufstockung an einen Investor des GVZ (Bruni et al., 2010, 31). Die Einlagen reichen daher in den meisten Fällen
nicht für die normalen anfallenden Kosten, geschweige denn für eine grosszyklische
generiert die notwendigen Mittel für die grosszyklische Sanierung. Sanierung.
Gleichzeitig kann somit das Verdichtungspotenzial auch bei
Ausnützungspotenzial kann nur gemeinsam monetarisiert werden
Liegenschaften im Stockwerkeigentum ausgeschöpft werden. Die Monetarisierung des vorhandenen Ausnützungspotenzials auf der Liegenschaft
stellt eine Möglichkeit dar, die nötigen Mittel für die notwendige grosszyklische
Sanierung zu generieren. Der einzelne Stockwerkeigentümer wird jedoch keinen Käufer
finden, der bereit ist, aufgrund des Ausnützungspotenzials auf dem Landanteil im
Verdichtungspotenzial bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum Miteigentum mehr für die Wohnung zu zahlen. Das vorhandene Ausnützungspotenzial
Zusätzlich zur wachsenden Bevölkerung steigt in der Schweiz mit dem Wohlstand auf einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum kann demnach nur als Gemeinschaft
auch der Wohnflächenbedarf pro Kopf. Der Boden bleibt jedoch ein knappes Gut. ausgeschöpft werden. Dafür muss jedoch die Hürde der Einstimmigkeit überwunden
Zu dessen Schutz fordert die Schweizerische Bundesverfassung den haushälterischen werden. Denn die Erstellung von neuen Eigentumswohnungen durch Aufstockung
Umgang, welcher durch die Revision des Raumplanungsgesetzes nun langsam bedeutet bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum immer eine Neuverteilung der
umgesetzt wird. Aus der Begrenzung der Siedlungsentwicklung folgt in der logischen Wertquoten innerhalb der bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche
Konsequenz die Innenverdichtung. Damit verbunden ist die nötige Erhöhung der einen einstimmigen Beschluss der Gemeinschaft erfordert.
Ausnützungsziffer und entsprechend höhere Gebäude. Denn ein grosser Teil des
Verdichtungspotenzials in der Schweiz liegt in Form von Geschossflächenreserven auf Aufstockung im Zusammenhang mit der grosszyklischen Sanierung
bereits bebauten Grundstücken vor. Alleine auf diese Geschossflächenreserven bezogen Sind die Anreize für den einzelnen Stockwerkeigentümer genügend gross, kann durch
sprechen wir bereits von 0,4 bis 1,0 Mio. zusätzlichen Einwohnern (IRL, 2012, 8). eine Aufstockung im Zusammenhang mit einer grosszyklischen Sanierung die Hürde
Diverse Studien zeigen, dass Verdichtung im Bestand durch Aufstockung architekto- der Einstimmigkeit überwunden werden. Somit kann das Verdichtungspotenzial auch
nisch und statisch gut möglich ist (vgl. Della Casa et al., 2017, 9 — 13 u. 31 — 35; bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum ausgeschöpft werden.
Schaub, 2017; Technische Universität Darmstadt, 2016; Joss, 2016, 1). Durch das
entstehende Ausnützungspotenzial ergeben sich insbesondere für Besitzer von Die Anreize für die Stockwerkeigentümergemeinschaft sind gross genug, wenn durch den
Renditeliegenschaften Chancen. In Bezug auf Liegenschaften im Stockwerkeigentum Verkauf des Ausnützungspotenzials an einen Investor genügend Mittel für die Gesamt-
scheinen die Mobilisierungshindernisse aufgrund der nötigen Einstimmigkeit jedoch sanierung der allgemeinen Teile generiert werden können (Abbildung 1). Bleibt noch
unüberwindbar. Mit der Folge, dass dadurch nicht das ganze prognostizierte Potenzial Geld für die Sanierung der eigenen vier Wände übrig, lohnt es sich für den einzelnen
der Innenverdichtung genutzt werden kann. Stockwerkeigentümer doppelt. Das Anreizsystem funktioniert jedoch nicht ohne einen
Investor, welcher bereit ist, das Abenteuer Stockwerkeigentümergemeinschaft auf sich
Grosszyklische Sanierungen drängen sich auf zu nehmen. Doch die Bereitschaft wächst bekanntlich mit der Rendite. Die Rendite muss
Das Stockwerkeigentum hat 2015 seinen 50. Geburtstag gefeiert. Spätestens jetzt dementsprechend höher sein als bei einem Neubauprojekt auf der grünen Wiese. An
haben die ersten Liegenschaften ihren Zenit überschritten und die grosszyklische einer guten, zentralen Lage lassen sich für die neu erstellten Stockwerkeinheiten höhere
Sanierung lässt sich nicht mehr aufschieben. Voraussetzung für die Gesamtsanierung Quadratmeterpreise realisieren. Werden die Kosten für die Aufstockung sowie das
ist, dass der Erneuerungsfonds über die Jahre genügend geäufnet wurde. Dies ist Risiko abgezogen, ergibt sich der Preis, welcher für das Ausnützungspotenzial maximal
jedoch bei vielen Gemeinschaften nicht der Fall. Der Medianwert der jährlichen bezahlt werden kann. Dieser muss wiederum mindestens die Kosten für die grosszyklische
Einzahlungen in den Erneuerungsfonds liegt bei 0,25 % des Gebäudeversicherungs- Sanierung decken. Im Idealfall ist der Investor ein Total- oder Generalunternehmer,
wertes (GVZ) (Bruni et al., 2010, 16 u. 24). Werden die Kosten jedoch genau erhoben, welcher gleichzeitig den Auftrag für die Gesamtsanierung übernimmt.
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Um die zusätzlichen Schnittstellen in Bezug auf den Spezialfall Stockwerkeigentümer- Abbildung 1: Anreizsystem für Aufstockung im Stockwerkeigentum
gemeinschaft möglichst effizient handhaben zu können, ist ein gut strukturierter Durch den Verkauf des Ausnützungspotenzials an den Investor kann der Erneuerungs-
Umsetzungs- und Unterstützungsprozess unumgänglich. Dazu gehören neben einem fonds für die grosszyklische Sanierung geäufnet werden. Der Investor generiert durch
weitsichtigen Stockwerkeigentumsverwalter auch ein unabhängiger Projektbegleiter, den Verkauf der neu erstellten Stockwerkeinheiten eine entsprechende Rendite.
welcher die Gemeinschaft zum Beispiel in Bezug auf den Wert des Ausnützungs-
potenzials beratend unterstützt. Der Verwalter muss die Gemeinschaft im Hinblick
auf den Lebenszyklus der Liegenschaft möglichst frühzeitig auf eine notwendige
Gesamtsanierung und das allfällige Loch im Erneuerungsfonds aufmerksam machen
und mögliche Lösungen, wie zum Beispiel die Aufstockung, aufzeigen.
Investor
Alle müssen an einem Strick ziehen
Die Heterogenität der Stockwerkeigentümer stellt natürlich eine Herausforderung dar.
Nicht jeder hat Probleme, die nötigen Mittel für die Äufnung des Erneuerungsfonds
aufzubringen. Damit der Wert der eigenen Wohnung aufgrund der längst überfälligen
Verkauf Potenzial Einkauf Potenzial Rendite
grosszyklischen Sanierung der allgemeinen Teile nicht abnimmt, hat jedoch auch der
gut begüterte Eigentümer ein Interesse daran, der Aufstockung zuzustimmen. Denn
nur so kommen seine Nachbarn an die nötigen Mittel für die Gesamtsanierung. Um das
Ziel zu erreichen, müssen alle an einem Strick ziehen. Ein grosser Vorteil ist zudem, Neubau
z. B. im Vergleich zu einem Ersatzneubau, dass jeder in seiner Wohnung bleiben kann. Aufstockung
Der einzige, welcher sein Feld zumindest vorübergehend räumen müsste, ist der
Eigentümer der Attikawohnung. Allenfalls kann diesem die neue Attikawohnung zur
Verfügung gestellt werden oder er wird zusätzlich entschädigt.
Grosszyklische
Begünstigend wirkt allenfalls auch die Tatsache, dass mittlerweile viele Stockwerkein-
Sanierung
heiten zur Vermietung gekauft werden. Gemäss Saputelli und Wiedmer (2017) stieg
dieser Anteil in den letzten Jahren kontinuierlich an und betrug 2017 rund 19 % der
Kreditanfragen im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum bei der UBS. Dieser Anteil
dürfte auf bestehende und ältere Stockwerkeinheiten bezogen sogar noch höher sein. STWEG alt STWEG neu
Solche Rendite-Eigentümer dürften das Renditepotenzial aus der Aufstockung höher 9 Einheiten 9 + 3 Einheiten
gewichten als zum Beispiel eine allfällige Lärmbelästigung während der Bauphase.
Zukünftige Potenzialausschöpfung nicht erschweren
Das gesetzliche Instrument der Einstimmigkeit für weitreichende Beschlüsse in der
Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ein probates Mittel, um die Eigentumsrechte
des Einzelnen zu wahren, resultiert jedoch in einer gewissen Schwerfälligkeit zum
Nachteil der Gemeinschaft. Objektiv günstige Lösungsvorschläge können durch einen
subjektiv geprägten Eigentümer verhindert werden. Diese Hürde kann nur über eine Erneuerungsfonds Erneuerungsfonds Erneuerungsfonds
Anpassung im Gesetz beseitigt werden. vor Sanierung nach Verkauf Wertquote nach Sanierung
Kommunale Baurichtlinien in Bezug auf Nebenräume wie Keller oder Estrich sowie
auf die Parkierung können ein weiteres Hindernis für eine Aufstockung darstellen. Quelle: Eigene Darstellung
Um eine qualitativ gute bauliche Verdichtung erreichen zu können, wäre zu prüfen,
inwiefern die aktuelle Baugesetzgebung angepasst werden müsste, damit die
zukünftige Potenzialausschöpfung nicht erschwert wird.
Der Druck nimmt zu
Der Druck auf die Stockwerkeigentümergemeinschaften, die Blockaden in Bezug auf
die grosszyklischen Sanierungen zu lösen, wird zunehmen. Die objektiven Anreize,
einer Aufstockung zuzustimmen und somit im Rahmen seiner Wertquote am vorhan- Petra Galliker
denen Potenzial auf dem Grundstück zu partizipieren, sind jedoch bereits heute
genügend gross. Gleichzeitig wird Bauland aufgrund der geforderten Innenverdichtung
Manager
immer knapper und teurer. Die Investoren sind auf der Suche nach Alternativen.
Transaction Advisory Services
Aufzonungen an zentralen Lagen werden die Attraktivität von Aufstockungsprojekten
Real Estate
in Zukunft noch steigern. Der Investor tut gut daran, bereits jetzt den Kontakt zu
Verwaltern und unabhängigen Projektbegleitern zu suchen.
Ernst & Young AG
Zürich
Damit Aufstockungen sich am Markt als mögliche und praktikable Lösung für beide Pro-
petra.galliker@ch.ey.com
blematiken — sowohl für die grosszyklische Sanierung als auch die Innenverdichtung —
etablieren können, muss allenfalls der Druck auf beiden Seiten noch etwas zunehmen.
Allfällige Anpassungen im Gesetz würden sich zusätzlich unterstützend auswirken.
14 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 15
4 Herausfor-
derungen und
Positionierung
von Wohnbaugenossen-
schaften in der Schweiz > 60 %
55 — 60 %
50 — 55 %
40 — 45 %
> 35 %
Im Schweizer Wohnungsmarkt ist der Marktanteil von Wohnbau- Abbildung 1: Anteil nicht renovierter Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990
Quelle: Konferenz kantonaler Energiedirektoren EnDK (2014, S. 12)
genossenschaften gering — diese schlafen jedoch nicht. Trotz
den Herausforderungen des Sanierungsstaus am Immobilienmarkt
gehen Wohnbaugenossenschaften das Sanierungsthema aktiv
Dies zeigt sich auch im durchschnittlichen Mietzins, welcher im Vergleich zum übrigen
an. Denn mittels Sanierungen und nachhaltig innovativer Neubau- Schweizer Wohnungsmarkt rund 15,4 % tiefer ausfällt, wobei die Unterschiede in
projekte steht ihnen ein grosses Potenzial zur Steigerung des den Städten noch grösser sind.
Marktanteiles und ihrer Attraktivität zur Verfügung. Die Wohnbaugenossenschaften scheuen die Herausforderungen betreffend die knappen
finanziellen Mittel einer Sanierung nicht, sondern versuchen mit den ihnen zur
Verfügung stehenden Mitteln möglichst viele Wohnungssanierungen durchzuführen.
Hierbei wird zwischen unterschiedlichen Sanierungsarten differenziert: der Sanierung
Sanierungsstau als Herausforderung des Immobilienmarktes in bewohnten Zustand, der tiefgreifenden Sanierung in unbewohntem Zustand und
Rund drei Viertel aller Gebäude in der Schweiz wurden vor 1990 erbaut und lediglich dem Ersatzneubau. Jede getätigte Sanierung hat eine Auswirkung auf die Mietpreise.
50 % dieser Liegenschaften seither saniert. Das nicht realisierte Sanierungspotenzial Ob eine Mietpreisreduktion oder ein Mietzinsausfall während der Sanierung oder
wird durch die tiefe Sanierungsrate von nur 1,5 % bestätigt. Die Grafik stellt den Anteil des Ersatzneubaus greift, ist von der Sanierungsart sowie der Durchführung im
sanierungsbedürftiger Mehrfamilienhäuser dar. Bei der räumlichen Immobilienverteilung bewohnten bzw. unbewohnten Zustand abhängig.
ist auffällig, dass Wohnbaugenossenschaften meist in Kantonen mit hohem Sanierungs-
stau liegen. Der Grossteil der Wohnbaugenossenschaften befindet sich im Kanton Zürich, Der Cashflow einer Immobilie wird durch die angewendete Sanierungsstrategie
in welchem sie rund 18 % vom Gesamtbestand aller Mehrfamilienhäuser ausmachen. beeinflusst. Der Netto-Cashflow setzt sich aus den Mieterträgen abzüglich den
Gefolgt vom Kanton Bern mit 13 % und dem Kanton Luzern mit 10,5 %. In diesen drei Liegenschaftskosten zusammen. Eine mögliche Mietpreiserhöhung nach Sanierung/
Kantonen sind mehr als die Hälfte aller Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990 Ersatzneubau unterscheidet sich je nach vorheriger Mietpreisbasis und nach der
sanierungsbedürftig. Es wird deutlich, dass auch Wohnbaugenossenschaften vom Sanierungsstrategie einer Wohnbaugenossenschaft. Führt eine solche Mietpreisstei-
Sanierungsstau betroffen sind. gerung zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei den Mietern, so werden diese oftmals
von ihrer Wohnbaugenossenschaft unterstützt. Die befragten Wohnbaugenossen-
Da ein Grossteil der genossenschaftlichen Wohnungen nach dem Ersten und Zweiten schaften sind der Ansicht, dass es keinen Zielkonflikt zwischen Mietpreissteigerung
Weltkrieg erstellt und seither nicht grundlegend saniert wurde, sind diese heute stark und der Gewährleistung des günstigen Wohnraums gibt, es sei denn, es werden nicht
sanierungsbedürftig. Aufgrund der spezifischen Gegebenheiten von Wohnbaugenossen- alle relevanten Faktoren der beiden Komponenten berücksichtigt. Die langfristige
schaften, wie beispielsweise die Förderung sozialer Interessen und die Bereitstellung Finanzplanung der Wohnbaugenossenschaften wird jeweils so gesteuert, dass die
von zahlbarem Wohnraum, stellen deren Sanierungen zusätzliche Herausforderungen Mieten nur moderat erhöht werden. Solange diese Prämisse eingehalten wird, besteht
dar und sind nicht mit der Ausgangslage eines institutionellen Anlegers vergleichbar. kein Zielkonflikt.
16 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 17
Cashflow Cashflow Cashflow
Mietausfall Mietausfall Cashflow Verkauf
Mietpreisreduktion Cashflow Verkauf
Cashflow Verkauf
Cashflow B Cashflow B
Cashflow B
Cashflow A Cashflow A Cashflow A
t t t
Sebastian Zollinger MRICS
Erneuerungskosten
Erneuerungskosten Erneuerungskosten
Senior Manager
Transaction Advisory Services
Real Estate
Abbildung 2: Erneuerung in bewohntem Zustand Abbildung 3: Erneuerung in unbewohntem Zustand Abbildung 4: Ersatzneubau
Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104). Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104). Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104).
Ernst & Young AG
Zürich
sebastian.zollinger@ch.ey.com
Demografische Zusammensetzung und Positionierung Zukünftige Entwicklungen von Wohnbaugenossenschaften
Die demografische Zusammensetzung der Mieter von Wohnbaugenossenschaften ist Zurzeit liegt der Anteil genossenschaftlicher Wohnungen am Wohnungsmarkt unter
durchmischt. Den grössten Anteil machen Erwachsene zwischen 25 und 44 Jahren 4 % (sinkende Tendenz). Ein Grund hierfür ist die im Vergleich zu institutionellen
mit 28 % aus. Gefolgt von der Altersklasse 45 bis 64 Jahre mit 24 %. Auch der Anteil und privaten Anlegern geringe Neubautätigkeit. Diese wird durch hohe und weiter
an älteren Menschen über 65 Jahren ist mit 20 % entsprechend gross. Gesamthaft steigende Bodenpreise in den Zentren weiter eingedämmt. Institutionelle und private
betrachtet ist die Alterszusammensetzung der in Wohnbaugenossenschaften lebenden Anleger verfügen über vergleichsweise höhere finanzielle Mittel und können dadurch
Personen ungefähr gleichmässig verteilt. Dies wird sich jedoch durch die künftige ihren Marktanteil zu Lasten von Wohnbaugenossenschaften ausbauen. Wohnbau-
gesellschaftliche Entwicklung verändern. Gemäss den Aussagen der Megatrends von genossenschaften ihrerseits wollen mittels Realisierung von Neubauprojekten und
Peter Lüthi (WWF) ist die Schweizer Bevölkerung einem enormen Veränderungsprozess proaktiver Sanierungsstrategien wieder einen höheren Marktanteil erreichen
unterworfen. In der Schweiz wird gemäss Prognosen die Bevölkerung um rund 11 % und die Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnungsbaus steigern. Aufgrund
wachsen, was Änderungen der Altersstruktur mit sich bringt. Bis 2045 werden 2,7 der kontinuierlich bestehenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum können Sarah Peter
Millionen Personen älter als 65 Jahre sein. Als Folge dieser wachsenden und alternden Wohnbaugenossenschaften mit ihren preiswerten Wohnungen auch in Zukunft
Bevölkerung müssen Wohnbaugenossenschaften verdichten und altersgerecht bauen. enorm profitieren. Consultant
Weiter wirkt sich dieser Veränderungsprozess auch auf die Nachfrage nach kleineren Transaction Advisory Services
Wohnungen aus. Wohnbaugenossenschaften haben diesen Veränderungsprozess Nachhaltig und innovativ Real Estate
erkannt und sanieren vermehrt auch altersgerecht. Mit einer nachhaltigen und innovativen Bauweise gehen Wohnbaugenossenschaften
mit gutem Beispiel voran. Wohnbaugenossenschaften legen sehr viel Wert auf Ernst & Young AG
moderne Gebäude, die flexibel genutzt werden können und auf dem neusten Stand Zürich
Alterszusammensetzung einer Wohnbaugenossenschaft in % sarah.peter@ch.ey.com
sind. Durch die Verwendung von hochwertigen Baumaterialien kann zudem eine
längere Lebensdauer der Wohnungen gewährleistet werden. Weiter können mithilfe
von energetisch effizienten Gebäuden Kosten eingespart werden. Wohnbaugenossen-
schaften legen ihren Fokus stärker auf Nachhaltigkeit und hochwertige Bauqualität,
20% da sie oftmals langfristiger und umweltbewusster handeln als Privatpersonen oder
23% institutionelle Investoren und nicht die Gewinnoptimierung im Vordergrund steht.
Dieser Artikel baut auf der Bachelorthesis von Sarah Peter zur Thematik «Sanierungs-
strategien von Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz» im Auftrag der Hochschule
5%
Luzern auf. Im Rahmen der Arbeit wurden bewährte Wirtschaftspartner/innen in
Führungspositionen interviewt. Mithilfe der Interviews konnten Chancen und Risiken
24%
0 — 19 Jahre von unterschiedlichen Sanierungsstrategien herausgefunden und konkrete Handlungs-
20 — 24 Jahre empfehlungen für Wohnbaugenossenschaften erarbeitet werden.
28% 25 — 44 Jahre
45 — 64 Jahre
> 65 Jahre
Abbildung 5: Alterszusammensetzung in einer Wohnbaugenossenschaft
In Anlehnung an «Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum.»
(Bundesamt für Wohnungswesen BWO, 2017, S. 44).
18 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 195 Paradigmen-
Wohnliegenschaften (mit Mehrfamilienhaus überbaute Liegenschaft) in den Steuer-
perioden 2006 — 2011 Abschreibungen im Rahmen der Normalsätze des MB 1995
tätigte. So wurde in den betroffenen Steuerperioden 2010 — 2011 auf dem Buchwert
eine ordentliche Abschreibung vorgenommen, die dem Normalsatz von 1,5 % für
wechsel
Gebäude und Land zusammen entsprach.
Während die Veranlagungsbehörde Schaffhausen die Abschreibungen für die Jahre
2006 — 2009 anerkannte, wurden jene für die Jahre 2010 — 2011 im Zuge der
definitiven Veranlagung beim steuerbaren Gewinn aufgerechnet. Begründet wurde
dies damit, dass die Buchwerte in beiden Steuerperioden durch die getätigten
Abschreibungen unter dem Steuerwert zu liegen kämen, dies jedoch mit der kantonalen
bei der steuerlichen Praxis konfligiere und demzufolge als unzulässig anzusehen sei.
Gegen den Entscheid der Steuerkommission gelangte die betroffene Immobilienge-
Abzugsfähigkeit von
sellschaft mit Rekurs und Beschwerde an das zuständige Obergericht, welches die
Begehren teilweise guthiess. Die aufgerechneten Abschreibungen sind hingegen nach
Auffassung des Obergerichts steuerlich zuzulassen, weil sich diese stets im Rahmen
der Normalsätze bewegten und deshalb als geschäftsmässig begründet anzuerkennen
ordentlichen Abschreibungen seien. Dies sei auch dann der Fall, wenn der Buchwert offensichtlich unter den
Verkehrswert sinke.
Erwägungen des Bundesgerichts
In seinem Entscheid vertritt das Bundesgericht (wie auch das Obergericht) die
Auffassung, dass die von der Immobiliengesellschaft getätigten ordentlichen
Abschreibungen auf ihren Wohnliegenschaften steuerlich anzuerkennen sind. Die
Bundesgerichtsentscheid vom
zu diesem Entschluss gelangende Begründung lässt allerdings aufhorchen:
Hinsichtlich der Rechtsnatur des MB 1995 stellte das Bundesgericht klar, dass es sich
26. Oktober 2017
bei solchem nicht um Bundesrecht, sondern um eine Verwaltungsverordnung handle,
welche für richterliche Behörden nicht bindend sei, sich jedoch zur Gewährleistung
einer einheitlichen Verwaltungspraxis an die rechtsanwendenden Behörden richtete.
Von den Erträgen juristischer Personen sind die ordentlichen Abschreibungen (sofern Das Bundesgericht bejaht zwar, dass die ordentlichen Abschreibungen, sofern diese
buchmässig und geschäftsmässig begründet) abziehbar, wobei diese dem Charakter die im MB 1995 festgelegten Höchstansätze nicht übersteigen, ohne besonderen
nach nur auf Bestandteilen des Geschäftsvermögens vorgenommen werden können Nachweis als geschäftsmässig begründet gelten, daraus jedoch nicht zu entnehmen
und der tatsächlich laufenden Wertminderung eines Aktivums entsprechen sollten. sei, ob und wann ein Grenzwert erreicht sei, welcher sich offensichtlich weit unterhalb
Abschreibungen werden damit i. d. R. nach dem tatsächlichen Wert der einzelnen des tatsächlichen Verkehrswertes einer Liegenschaft befinde. Eine Verweigerung der
Vermögensteile berechnet oder nach ihrer voraussichtlichen Gebrauchsdauer steuerlichen Anerkennung einer ordentlichen Abschreibung lässt sich damit nur dann
angemessen verteilt. Die Bestimmung eines angemessenen Abschreibungssystems rechtfertigen, wenn entweder der Abschreibungssatz konstant zu hoch ausfällt und/
hängt jedoch von Schätzungen ab, welchen inhärente Unsicherheiten innewohnen, oder die Liegenschaft langfristig gesehen keine Wertminderung aufweist. Somit ist
die für den Steuerpflichtigen eine Unbekannte darstellen. In dieser Hinsicht hat die einer solchen die steuerliche Anerkennung jedenfalls ganz bzw. teilweise zu versagen,
eidg. Steuerverwaltung (ESTV) zur Gewährleistung erhöhter Rechtssicherheit für die wenn zu rasch abgeschrieben wurde und/oder überhaupt kein Abschreibungsbedarf
Steuerpflichtigen das Merkblatt A 1995 — Abschreibungen auf dem Anlagevermögen bestanden hat. Der Veranlagungsbehörde stehe es jedenfalls offen, die nach dem
geschäftlicher Betriebe (MB 1995) erlassen, welches die auf die wichtigsten Arten MB 1995 vorgenommenen Abschreibungen zu widerlegen, indem sie aufzeige, dass
des abnutzbaren Anlagevermögens anwendbaren Abschreibungssätze im Sinne einer und warum die ordentlichen Abschreibungen im konkreten Fall einen konstant
«Save Haven»-Regel festlegt. deutlich zu tiefen Buchwert gemessen am Verkehrswert ergeben hätten.
Bei Einhaltung dieser ordentlichen Abschreibungssätze wird die geschäftsmässige
Begründetheit vermutet und die Steuerbehörden konnten diese nach bislang
herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht durch Geltendmachung eines
fehlenden Abschreibungsbedarfs verweigern. Auch galten bislang erfolgte ordentliche
Abschreibungen als definitiv, ungeachtet eines höheren Marktwertes bzw. einer
möglichen Werterholung in den Folgejahren des abgeschriebenen Aktivums. Mit
seinem Entscheid vom 26. Oktober 2017 (BGE 2C_814/2016 & 2C_815/2016)
scheint sich das Bundesgericht jedoch für einen Paradigmenwechsel entschieden
zu haben — mit möglichen unliebsamen Folgen für die Steuerpflichtigen.
Sachverhalt
Dem besagten Bundesgerichtsentscheid liegt der Sachverhalt zugrunde, dass eine im
Kanton Schaffhausen mit Grundbesitz ausgestatte Immobiliengesellschaft, welche
u. a. den Kauf, den Verkauf und die Verwaltung von Liegenschaften bezweckt, auf den
20 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 21Schliesslich lehnte das Bundesgericht die getätigten Aufrechnungen ab, weil es Bundesgericht ferner Rechtsunsicherheit für die Steuerpflichtigen, indem es nur
die Veranlagungsbehörde unterlassen hat, die Sachdarstellung hinreichend zu beispielhaft Tatbestände eines mutmasslichen Mangels skizziert. Zudem können
substantiieren und auferlegt dieser damit die Aufgabe, konkret aufzuzeigen und gemäss höchstrichterlichem Entscheid auch in der Vergangenheit getätigte Abschrei-
darzulegen, weshalb und warum die Abschreibungen zu einem konstant tieferen bungen rückgängig gemacht werden, wenn die Veranlagungsbehörde höhere
Buchwert gemessen am Verkehrswert führten. Dies hätte dargelegt werden können, Verkehrswerte der Aktiven gegenüber den steuerlichen Buchwerten nachweisen kann.
indem der Nachweis erbracht worden wäre, dass es sich um ein kontinuierlich unter- Betroffen sind insbesondere Steuerpflichtige mit langjährigem Immobilienbestand
haltenes und langfristig keinen Minderwert aufweisendes Anlageobjekt handle, bei an attraktiven Lagen, die gemäss MB 1995 über die Zeit wesentlich abgeschrieben
welchem kein bzw. nur ein sehr geringer langfristiger Abschreibungsbedarf bestehe. wurden, ungeachtet von gleichbleibenden oder höheren Verkehrswerten.
Dass die Abschreibungen gemäss MB 1995 somit ohne Weiteres zu akzeptieren
seien, hat das Bundesgericht klar verneint. Eine strikte Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durch die Veran-
lagungsbehörden führt u. a. zu Unsicherheiten bei der Unterscheidung zwischen den
Abschliessend führt das Bundesgericht entscheidend aus, dass ob und wann eine laufenden und latenten Steuern (Risiko eines erhöhten Liquiditätsbedarfs aufgrund
Abschreibung steuerlich anzuerkennen sei, sich vielmehr anhand des bundesrechtlich von steuerlichen Aufrechnungen von Abschreibungen aus den Vorjahren). Vorsicht
vorgegebenen Begriffs der geschäftsmässigen Begründetheit zu ergeben habe. geboten ist insbesondere bei Share Deals von Immobiliengesellschaften, bei
Von einer solchen ist auszugehen, wenn der Aufwand mit dem erzielten Ertrag unter- welchen der Erwerber latente Steuern zu einem gewissen Umfang übernimmt, in
nehmerisch in einem unmittelbaren und direkten Zusammenhang steht (vgl. dazu B der Annahme, dass deren Realisation erst bei einer buchmässigen Aufwertung
Ger, 01.05.2015, 2C_697/2014). Danach hätten sich auch die kantonale Praxis und oder Ausscheidung der betroffenen Immobilien aus der Bilanz erfolgen wird. Bei
allfällige Verwaltungsverordnungen zu richten. Den vorgenommenen Abschreibungen einer solchen wirtschaftlichen Handänderung werden i.d.R. die effektiven Verkehrs-
dürfe demzufolge, allein unter Verweis auf eine allfällige Dienstanweisung zum werte der Immobilien gegenüber den Veranlagungsbehörden im Rahmen von
kantonalen Steuergesetz, die steuerliche Anerkennung nicht versagt werden. Grundstückgewinnsteuer- oder anderweiten Steuerdeklarationen offenbart. Den
Steuerbehörden dürfte es in solchen Sachverhalten leicht fallen, den vom Bundes-
Aus den Erwägungen muss e contrario sogar geschlossen werden, dass die Veranla- gericht geforderten Nachweis eines mangelnden Abschreibungsbedarfs zu erbringen.
gungsbehörden bei entsprechendem Nachweis auch Aufrechnungen über den
Steuerwert vornehmen könnten. Damit geht das Bundesgericht sogar noch weiter
als die Schaffhauser Veranlagungsbehörde.
Fazit
Bisher gewährleistete das MB 1995 sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die
Veranlagungsbehörden eine einfache Berechnung und Verbuchung von ordentlichen Stefan Laganà Patrick Engstler
Abschreibungen. Die damit bezweckte einheitliche Veranlagungspraxis hat einer
angemessenen Abschreibungssystematik aufgrund der den Schätzungen inhärent Associate Partner Intern
innewohnenden Unsicherheiten pauschal Rechnung getragen. Diese Abschreibungen Business Tax Services Business Tax Services
galten bis zu einer allfälligen buchmässigen Aufwertung oder bis zum Ausscheiden
des entsprechenden Aktivums aus der Bilanz als definitiv, d. h. auch wenn der Steuer- Ernst & Young AG Ernst & Young AG
verwaltung höhere Verkehrswerte bekannt waren, die z. B. der Pflicht zur Erstellung Zürich Zürich
einer öffentlich zugänglichen Jahresrechnung, welche die Aktiven und Passiven nach stefan.lagana@ch.ey.com patrick.engstler@ch.ey.com
dem Grundsatz von «true and fair view» zu Verkehrswerten ausweist, geschuldet war.
Insbesondere in solchen Fällen kann der Steuerpflichtige nicht mehr auf die steuerliche
Akzeptanz von ordentlichen Abschreibungen basierend auf dem MB 1995 vertrauen.
Hinsichtlich des Nachweises eines mangelnden Abschreibungsbedarfs hinterlässt das
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